2019年8月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2019年10月15日
不動産投資信託証券発行者名 Oneリート投資法人 上 場 取 引 所 東
コ ー ド 番 号 3290 Ｕ Ｒ Ｌ http://www.one-reit.com/
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名） 橋本 幸治
資 産 運 用 会 社 名 みずほリートマネジメント株式会社
代 表 者 （役職名）代表取締役 （氏名） 橋本 幸治
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名）経営管理部長 （氏名） 秋元 武
ＴＥＬ 03-3242-7155
有価証券報告書提出予定日 2019年11月28日 分配金支払開始予定日 2019年11月19日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2019年8月期の運用、資産の状況（2019年3月1日～2019年8月31日）
(1）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2019年8月期 4,046 4.6 1,956 0.8 1,696 1.0 1,696 1.0
2019年2月期 3,870 12.5 1,941 16.4 1,679 15.7 1,679 19.4
１口当たり 自己資本 総資産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2019年8月期 7,069 3.2 1.5 41.9
2019年2月期 7,168 3.6 1.7 43.4
(2）分配状況
１口当たり分配金 分配金総額
１口当たり 利益超過
（利益超過分配金 （利益超過分配金
利益超過分配金 分配金総額
配当性向 純資産配当率
は含まない） は含まない）
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2019年8月期 7,062 1,694 － － 99.8 3.2
2019年2月期 6,999 1,679 － － 99.9 3.2
（注）配当性向については、次の算式で計算し、小数第１位未満を切捨てて表示しています。
配当性向＝分配金総額（利益超過分配金は含まない）÷当期純利益×100
(3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2019年8月期 111,633 53,040 47.5 221,088
2019年2月期 110,847 53,023 47.8 221,018
(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期末残高
百万円 百万円 百万円 百万円
2019年8月期 2,852 △342 △1,206 10,197
2019年2月期 2,163 △21,116 20,780 8,893
２．2020年2月期の運用状況の予想（2019年9月1日～2020年2月29日）及び2020年8月期の運用状況の予想（2020年3月1日
～2020年8月31日）
（％表示は対前期増減率）
１口当たり分配金
１口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
利益超過分配金
は含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2020年2月期 4,217 4.2 2,104 7.6 1,846 8.8 1,844 8.8 7,690 －
2020年8月期 4,148 △1.6 2,091 △0.6 1,834 △0.7 1,832 △0.7 7,640 －
（参考）１口当たり予想当期純利益（2020年2月期）7,690円、１口当たり予想当期純利益（2020年8月期）7,640円
※ その他
(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口
2019年8月期 239,908口 2019年2月期 239,908口
を含む）
② 期末自己投資口数 2019年8月期 －口 2019年2月期 －口
（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、23ページ「１口当たり情報に関する注記」を
ご覧下さい。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理
的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性がありま
す。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提条件については、6ページ
「2020年2月期及び2020年8月期の運用状況の予想の前提条件」をご覧下さい。
以 上
One リート投資法人(3290)2019年８月期決算短信
〇目次
１．運用状況・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
（１）運用状況・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
①当期の概況・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
②次期の見通し・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ３
③決算後に生じた重要な事実・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ３
（２）投資リスク・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ７
２．財務諸表・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ８
（１）貸借対照表・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ８
（２）損益計算書・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 10
（３）投資主資本等変動計算書・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 11
（４）金銭の分配に係る計算書・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 12
（５）キャッシュ・フロー計算書・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 13
（６）継続企業の前提に関する注記・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 14
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 14
（８）財務諸表に関する注記事項・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 16
（９）発行済投資口の総口数の増減・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 26
３．参考情報・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 27
（１）運用資産等の価格に関する情報・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 27
（２）資本的支出の状況・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 38
（３）借入状況・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 40
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One リート投資法人(3290)2019年８月期決算短信
１．運用状況
(1) 運用状況
①当期の概況
(ア) 投資法人の主な推移
本投資法人は、みずほフィナンシャルグループの一員であるみずほリートマネジメント株式会社（以下「本資
産運用会社」といいます。）（注1）をその資産運用会社とし、ミドルサイズのオフィスビル（注2）を重点投資
対象とし、分散投資の観点から、それ以外のオフィスビル及び都市型商業施設も組入れながら、中長期にわたる
安定的な収益確保と成長性の両面を追求するポートフォリオ構築を目指します。また、本邦不動産マーケットに
おいて豊富な取扱実績を有するみずほ信託銀行株式会社をスポンサーとして、物件の取得並びに運用面及び財務
面における各種サポートを得ながら、「分配金の持続的な成長」及び「ポートフォリオ・財務構造に配慮した規
律ある外部成長」を基本方針として、投資主価値の最大化のため、更なる成長ステージへ進むことを目指しま
す。
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。）に基づき、本資産運用会
社を設立企画人として、2013年6月25日に設立され、同年10月9日に東京証券取引所の不動産投資信託証券市場に
上場（銘柄コード3290）しました。その後の公募増資等により、当期末現在の発行済投資口の総口数は239,908
口となりました。
（注1）株式会社みずほフィナンシャルグループ、みずほ信託銀行株式会社及びみずほリアルティOne株式会社（以下「MONE」とい
います。）は、本資産運用会社の親会社に該当します。MONEは、スポンサーであるみずほ信託銀行株式会社の完全子会社であ
り、また、本資産運用会社とみずほ不動産投資顧問株式会社（以下「MREM」といいます。）の発行済株式の全てを保有してお
り、MONE、本資産運用会社及びMREMの3社でMONEグループを構成します。MREMは、MONEグループの不動産私募ファンドの運用
会社です。
（注2）ミドルサイズのオフィスビル（Middle-sized Office）とは、延床面積が概ね3,300 ㎡（約1,000 坪）～33,000㎡（約
10,000 坪）の範囲に属するオフィスビルをいいます。
(イ) 投資環境と運用実績
当期の日本経済は、企業収益が依然高い水準にある中、雇用・所得環境の着実な改善が続き、緩やかな景気回
復基調を維持しました。
オフィスビル賃貸市場においては、東京都心では前期に引き続き増床・拡張移転・グレードアップ等の需要が
堅調であり、空室率は低い水準で推移しました。大阪・名古屋等地方主要都市においても需給は逼迫しており、
空室率の低下及び賃料水準の上昇傾向が続いています。
本投資法人においては、2019年8月29日付でMSB-21南大塚ビルの取得に係る優先交渉権を取得しました。
また、マーケット動向に合わせた賃料の増額交渉に取り組むとともに、管理面では、テナントニーズや物件毎
の特性を踏まえた最適コストの実現を図り、稼働率の維持・向上、賃貸事業収支の向上に努めました。
この結果、当期末現在の本投資法人の保有資産合計は26物件（取得価格合計102,229百万円）、総賃貸可能面
積は160,888.20㎡、また、当期末現在の稼働率は98.9％となりました。
(ウ) 資金調達の概要
当期は、2019年2月期(第11期)に取得した資産に係る消費税の還付金及び手元資金を原資として、2019年6月28
日付で既存借入金300百万円の期限前返済を行いました。また、2019年8月5日付で本投資法人初となる投資法人
債(発行総額3,500百万円)を発行し、有利子負債の返済期限の分散化、平均借入期間の長期化、資金調達手段の
多様化を図りました。当該発行による調達資金を利用して、2019年8月30日付で既存借入金2,700百万円を期限前
返済しました。
この結果、当期末現在での有利子負債残高は51,698百万円となり、総資産に占める有利子負債の割合（LTV）
は46.3％となりました。
(エ) 業績及び分配の概要
上記の運用の結果、当期の業績は、営業収益4,046百万円、営業利益1,956百万円、経常利益1,696百万円、当
期純利益1,696百万円となりました。
分配金については、投資法人に係る課税の特例規定（租税特別措置法第67条の15）が適用されるように、当期
未処分利益から前期以前の内部留保を控除し、かつ法人税等の発生による投資主負担を最小限に抑えられる範囲
で分配することとし、投資口１口当たりの分配金を7,062円としました。
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One リート投資法人(3290)2019年８月期決算短信
②次期の見通し
(ア) 今後の投資環境
今後の日本経済については、通商問題が世界経済に与える影響に留意する必要はあるものの、引き続き良好な
雇用・所得環境の中で内需が堅調に推移すると見られ、当面は緩やかな景気回復基調が続く見通しです。
オフィスビル賃貸市場においては、好調な企業業績に支えられオフィス需要は依然として旺盛であり、オフィ
スの需給バランスは引き締まった状況が続き、賃料は当面緩やかな上昇が続くと予想されます。今後は、企業収
益の動向を踏まえたオフィス需要の推移及び賃料水準の上昇傾向の持続可能性を注視する必要があるものと思わ
れます。オフィスビル売買市場においては、良好な資金調達環境を背景として取引価格は高止まりが予想され、
厳選投資の姿勢を堅持することが重要となります。
(イ) 今後の運用方針及び対処すべき課題
本投資法人は、本邦不動産マーケットにおいて豊富な取扱実績を有するみずほ信託銀行株式会社をスポンサー
として、物件の取得並びに運用面及び財務面における各種サポートを得ながら成長を図り、投資主価値の最大化
を目指します。運用資産の競争力を最大限に引き出す運営・管理により資産価値の維持・向上（内部成長）を図
るとともに、中長期的な安定成長を実現するため、引き続き厳選投資（外部成長）を行いながら、ポートフォリ
オの質的改善を目指します。
かかる外部成長及び内部成長の両側面における成長戦略を実現するため、本投資法人は、本資産運用会社、
MONE及びMREMの運用ノウハウと経営資源等を用いることに加え、スポンサーであるみずほ信託銀行株式会社のサ
ポートを最大限に活用する方針です。
ａ．外部成長
本投資法人は、ミドルサイズのオフィスビルを重点投資対象としつつ、分散投資の観点からそれ以外のオフ
ィスビル及び都市型商業施設を組入れるポートフォリオ構築方針のもと、個別物件の立地や建物仕様、テナン
ト特性等を見極めた投資を行うことで、ポートフォリオの質の維持・向上を図りつつ、資産規模の拡大を目指
します。
投資対象地域については、マーケット規模が相対的に大きく、多くの取得機会を見込むことができる東京経
済圏への投資を中心としつつも、一定の賃貸需要を見込むことができる地方政令指定都市及び地方政令指定都
市に準じた地方中核都市（注）（以下、併せて「地方政令指定都市等」といいます。）等も投資対象に含める
ことで、地域分散にも配慮したポートフォリオの構築を図ります。なお、東京経済圏、地方政令指定都市等と
もに、それぞれの域内において主として投資対象とするエリア及び重要度を策定することで投資エリアを厳選
するとともに、さらに各投資エリア内においても交通利便性やテナント誘致力等の観点で立地適性を吟味しま
す。
（注）「地方中核都市」とは、東京経済圏以外に所在する地方政令指定都市以外の県庁所在地又はそれに準ずる都市をいいます。
ｂ．内部成長
本投資法人は、下記のような取り組みを行うことで、稼働率の維持・向上、賃貸事業収支の向上を図りま
す。
◆プロパティ・マネジメント会社及び賃貸仲介会社との連携強化
◆テナントリレーションの構築・強化
◆マーケット動向に合わせた賃料の増額交渉
◆戦略的CAPEX（資本的支出）（注）の活用による物件価値の維持・向上
◆既存取引の見直しによる運営・管理コストの低減
◆社会的要請の強いESG（環境・社会・ガバナンス）への取組み強化
（注）「戦略的CAPEX（資本的支出）」とは、長期的視点に基づく物件の資産価値の維持・向上のためのリニューアル工事、個別
空調の導入、エントランスリニューアルによるビルの視認性向上等の資本的支出を、優先度等を考慮しながら適時適切に実
施することをいいます。
③決算後に生じた重要な事実
資産の譲渡及び取得
本投資法人は、ポートフォリオの質的改善を図るべく、2019年10月15日付でCP10ビル及びMY厚木ビルの2物件の譲
渡並びに西五反田102ビルの取得に関する売買契約を締結しました。
（ア）資産の譲渡
本投資法人は、以下のとおり、2019年10月15日付で不動産信託受益権2物件（譲渡予定価格合計4,760百万
円）の譲渡に関する売買契約を締結しました。当該譲渡により、第13期（2020年2月期）決算及び第14期（2020
年8月期）決算において、不動産等売却益をそれぞれ約139百万円及び約142百万円計上する見込みです。
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One リート投資法人(3290)2019年８月期決算短信
CP10ビル
所在地 東京都台東区
資産の種類 信託受益権
譲渡予定価格（注1） 3,400百万円
譲渡先 非開示（注2）
契約締結日 2019年10月15日
譲渡予定日 2019年10月17日
MY厚木ビル
所在地 神奈川県厚木市
資産の種類 信託受益権
譲渡予定価格（注1） 1,360百万円
譲渡先 非開示（注2）
契約締結日 2019年10月15日
譲渡予定日 2020年3月3日（注3）
（注1）「譲渡予定価格」欄には、当該資産に係る不動産信託受益権売買契約に記載された当該資産の売買
代金（譲渡費用、固定資産税・都市計画税の精算額、消費税等相当額を含みません。）を記載して
います。
（注2）譲渡先は国内の合同会社ですが、当該譲渡先より名称等の開示について同意を得られていないた
め、非開示としています。なお、譲渡先は投信法上の「利害関係人等」及び本資産運用会社の利害
関係者取引規程に定める「利害関係者」のいずれにも該当しません。
（注3）MY厚木ビルの譲渡予定日は、売買契約締結日から1ヶ月以上を経過した2020年3月3日であることか
ら、MY厚木ビルの譲渡は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定
される投資法人によるフォワード・コミットメント等に該当します。当該譲渡において、本投資法
人又は買主の責めに帰すべき事由により、当該契約を解除した場合は、違約金として契約解除され
た当該受益権の売買代金（消費税相当額を除く。）の10%相当額を請求できるものとされています。
但し、本投資法人は売主であり、譲渡契約の履行に関し、資金調達リスク等の懸念はなく、損害賠
償金の負担が生じ、本投資法人の財務等に重大な影響を与える可能性は低いと考えています。
（イ）資産の取得
本投資法人は、以下のとおり、2019年10月15日付で不動産信託受益権1物件（取得予定価格4,500百万円）の
取得に関する売買契約を締結しました。
西五反田102ビル
所在地 東京都品川区
資産の種類 信託受益権
取得予定価格（注1） 4,500百万円
取得先 非開示（注2）
契約締結日 2019年10月15日
取得予定日 2019年10月31日
（注1）「取得予定価格」欄には、当該資産に係る不動産信託受益権売買契約に記載された当該資産の売買
代金（消費税等相当額を含みません。）を記載しています。
（注2）取得先は国内の合同会社ですが、当該取得先より名称等の開示について同意を得られていないた
め、非開示としています。なお、取得先は投信法上の「利害関係人等」及び本資産運用会社の利害
関係者取引規程に定める「利害関係者」のいずれにも該当しません。
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One リート投資法人(3290)2019年８月期決算短信
（参考情報）
資金の借入れ
本投資法人は、2019年9月9日（注1）に返済期日が到来した既存借入金（借入残高：14,074百万円）の返済資金
の一部及び関連する諸費用の支払いに充当するため、2019年9月9日付で以下のとおり資金の借入れを行いました。
なお、本借入れの総額は13,200百万円であり、残額874百万円については、2019年8月5日付で発行した投資法人債
の手取金の一部及び手元資金により返済しています。
借入金額
借入先 利率 返済期日 返済方法 担保
（百万円）
みずほ信託銀行
株式会社及び株 変動金利：
式会社みずほ銀 基準金利（全銀協1ヶ月物 2024年 無担保
4,000 期限一括返済
行をアレンジャ 日本円TIBOR）+0.450％ 9月7日 無保証
ーとする協調融 （注2）
資団
みずほ信託銀行
株式会社及び株 変動金利：
式会社みずほ銀 基準金利（全銀協1ヶ月物 2026年 無担保
9,200 期限一括返済
行をアレンジャ 日本円TIBOR）+0.650％ 9月7日 無保証
ーとする協調融 （注3）
資団
（注1）個別貸付契約上の返済期日は2019年9月7日ですが、同日が銀行休業日であるため、実際の返済期日は翌営
業日である2019年9月9日となりました。
（注2）金利スワップにより、実質的に利率を0.51000％で固定化しています。
（注3）金利スワップにより、実質的に利率を0.75000％で固定化しています。
（ご参考：返済対象となった既存借入金の内容）
借入金額
借入先 利率 借入実行日 返済方法 担保
（百万円）
みずほ信託銀行株式会社
株式会社みずほ銀行
株式会社三井住友銀行
固定金利： 2016年 無担保
株式会社新生銀行 5,925 期限一括返済
0.58096％ 9月7日 無保証
株式会社りそな銀行
株式会社三重銀行
株式会社福岡銀行
みずほ信託銀行株式会社
株式会社みずほ銀行 固定金利： 2016年 無担保
8,149 期限一括返済
株式会社新生銀行 0.58096％ 9月7日 無保証
株式会社りそな銀行
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One リート投資法人(3290)2019年８月期決算短信
2020年2月期及び2020年8月期の運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
・ 2020年2月期（第13期）（2019年9月1日～2020年2月29日）（182日）
計算期間
・ 2020年8月期（第14期）（2020年3月1日～2020年8月31日）（184日）
・ 2019年8月31日現在で保有している不動産及び不動産信託受益権は合計26物件となってお
ります。このうち、「CP10ビル」を2019年10月17日付で、「MY厚木ビル」を2020年3月3日
付で譲渡することを決定しております。また、「西五反田102ビル」（以下、「取得予定
運用資産 資産」といいます。）を2019年10月31日付で取得することを決定しております。これらを
除き、2020年8月末までの間に運用資産の変動（新規物件の取得、保有物件の処分等）が
生じないことを前提としております。
・ 実際には新規物件の取得、又は保有物件の処分等により変動が生ずる可能性があります。
・ 上記「運用資産」の営業収益を前提としております。賃貸事業収益については、本日現在
効力を有する賃貸借契約、テナント動向、市場動向等を勘案し、テナントによる賃料の滞
納又は不払いがないことを前提として算出しております。
・ また、上記「運用資産」を前提としたポートフォリオ稼働率（期中平均）については、
営業収益
2020年2月期に98.7％、2020年8月期に98.4％を想定しております。
・ 2019年10月17日付で「CP10ビル」を、2020年3月3日付で「MY厚木ビル」を譲渡することを
決定しており、不動産等売却益を2020年2月期に139百万円、2020年8月期に142百万円計上
することを見込んでおります。
・ 主たる営業費用である賃貸事業費用については、2020年2月期に1,757百万円、2020年8月
期に1,722百万円を想定しております。減価償却費以外の費用については、取得済資産に
ついては過去の実績値等をベースに、取得予定資産については前所有者等より提供を受け
た過去の実績値に基づき、費用の変動要素を反映して算出しております。
1) 管理業務費については、2020年2月期に395百万円、2020年8月期に374百万円を想定して
おります。
2) 減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しており、2020年2月期
に505百万円、2020年8月期に507百万円を想定しております。
3) 固定資産税及び都市計画税等については、2020年2月期に312百万円、2020年8月期に315
百万円を想定しております。なお、一般に不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計
画税等については現所有者と期間按分による計算を行い取得時に精算しますが、本投資法
人においては当該精算金相当額が取得原価に算入されるため取得期には費用計上されませ
営業費用
ん。したがいまして、取得予定資産については、固定資産税及び都市計画税等が2020年8
月期から費用計上されることとなります。なお、取得予定資産について取得原価に算入す
る固定資産税及び都市計画税等の総額は3百万円を想定しております。
4) 修繕費については、物件ごとに本資産運用会社が策定した修繕計画をもとに、2020年2
月期に120百万円、2020年8月期に84百万円を想定しています。但し、予想し難い要因によ
り修繕費が増額又は追加で発生する可能性があることから、予想金額と大きく異なる結果
となる可能性があります。
・ 賃貸事業費用以外の営業費用（資産運用報酬、資産保管手数料、一般事務委託手数料等）
については、2020年2月期に355百万円、2020年8月期に334百万円を想定しております。
このうち、資産運用報酬については、2020年2月期に253百万円、2020年8月期に251百万円
を想定しております。(なお、2019年5月24日開催の本投資法人の投資主総会での決議によ
り、2020年2月期分から運用報酬体系が変更されます。)
・ 支払利息、投資法人債利息及び融資関連費用として、2020年2月期に250百万円、2020年8
月期に249百万円を見込んでおります。
・ 投資口交付費の償却費として、2020年2月期及び2020年8月期に5百万円を見込んでおりま
営業外費用
す。
・ 投資法人債発行費の償却費として、2020年2月期及び2020年8月期に2百万円を見込んでお
ります。
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One リート投資法人(3290)2019年８月期決算短信
項目 前提条件
・ 2019年8月31日現在において、51,698百万円の有利子負債残高があります。
・ 2019年9月9日を返済期限とする既存借入金14,074百万円の返済を目的として、2019年9月9
日付で13,200百万円の借入れを行いました。残額874百万円については、2019年8月5日付
有利子負債 で発行した投資法人債の手取金の一部及び手元資金にて返済しました。これにより本日現
在における有利子負債残高は50,824百万円となっております。
・ 上記のほか、2020年8月期末までの間に変動（新たな資金の借入れ、借入金の返済等）が
生じないことを前提としております。
・ 本日現在発行済みである投資口239,908口を前提としております。
投資口 ・ 2020年8月期末までに新投資口の発行等による投資口数の変動がないことを前提としてお
ります。
・ 1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の分
１口当たり分配金
配の方針を前提として算出しております。
（利益超過分配金は含
・ 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含
まない）
む種々の要因により、1口当たり分配金は変動する可能性があります。
・ 利益を超えた金銭の分配は行わないことを前提としております。
１口当たり利益超過
・ 但し、税会不一致による法人税等の課税の発生を抑えることを目的に、利益を超えた金銭
分配金
の分配を行う場合があります。
・ 法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与
える改正が行われないことを前提としております。
その他
・ 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としており
ます。
(2) 投資リスク
有価証券報告書（2019年5月30日提出）における「投資リスク」から重要な変更がないため開示を省略しています。
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２．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
（2019年２月28日） （2019年８月31日）
資産の部
流動資産
現金及び預金 3,060,248 4,203,194
信託現金及び信託預金 5,833,522 5,994,282
営業未収入金 73,816 90,016
前払費用 179,207 143,322
未収還付法人税等 5 6
未収消費税等 283,140 －
その他 1,030 259
流動資産合計 9,430,973 10,431,081
固定資産
有形固定資産
建物 3,613,163 3,615,325
減価償却累計額 △690,229 △754,220
建物（純額） 2,922,934 2,861,105
構築物 9,644 9,644
減価償却累計額 △3,392 △3,710
構築物（純額） 6,252 5,934
機械及び装置 62,025 62,025
減価償却累計額 △62,025 △62,025
機械及び装置（純額） 0 0
工具、器具及び備品 2,066 2,066
減価償却累計額 △212 △388
工具、器具及び備品（純額） 1,854 1,678
土地 3,770,347 3,770,347
信託建物 28,715,154 28,993,018
減価償却累計額 △3,076,657 △3,494,342
信託建物（純額） 25,638,497 25,498,675
信託構築物 12,741 16,795
減価償却累計額 △2,774 △3,283
信託構築物（純額） 9,967 13,511
信託機械及び装置 141,569 177,144
減価償却累計額 △38,506 △46,806
信託機械及び装置（純額） 103,062 130,337
信託工具、器具及び備品 62,904 68,575
減価償却累計額 △25,201 △30,013
信託工具、器具及び備品（純額） 37,703 38,562
信託土地 65,388,250 65,388,250
信託建設仮勘定 190 －
有形固定資産合計 97,879,059 97,708,403
無形固定資産
信託借地権 3,278,336 3,278,336
その他 2,070 1,956
無形固定資産合計 3,280,406 3,280,293
投資その他の資産
差入敷金及び保証金 10,960 10,960
長期前払費用 210,982 151,950
投資その他の資産合計 221,942 162,910
固定資産合計 101,381,409 101,151,607
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（単位：千円）
前期 当期
（2019年２月28日） （2019年８月31日）
繰延資産
投資口交付費 35,005 22,498
投資法人債発行費 － 28,060
繰延資産合計 35,005 50,559
資産合計 110,847,388 111,633,249
負債の部
流動負債
営業未払金 165,341 233,533
短期借入金 3,000,000 －
1年内返済予定の長期借入金 14,074,000 14,074,000
未払金 389,628 361,476
未払費用 827 3,266
未払法人税等 605 605
未払消費税等 33,771 195,386
前受金 645,011 653,763
その他 1,319 893
流動負債合計 18,310,505 15,522,924
固定負債
投資法人債 － 3,500,000
長期借入金 34,124,000 34,124,000
預り敷金及び保証金 312,104 283,148
信託預り敷金及び保証金 5,076,779 5,162,220
固定負債合計 39,512,883 43,069,368
負債合計 57,823,389 58,592,293
純資産の部
投資主資本
出資総額 51,154,926 51,154,926
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 1,869,072 1,886,029
剰余金合計 1,869,072 1,886,029
投資主資本合計 53,023,999 53,040,955
純資産合計 ※１ 53,023,999 ※１ 53,040,955
負債純資産合計 110,847,388 111,633,249
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（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
（自 2018年９月１日 （自 2019年３月１日
至 2019年２月28日） 至 2019年８月31日）
営業収益
賃貸事業収入 ※１3,526,098 ※１3,663,220
その他賃貸事業収入 ※１ 343,901 ※１ 383,096
営業収益合計 3,870,000 4,046,316
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 1,663,023 ※１ 1,758,937
資産運用報酬 196,073 249,406
資産保管手数料 3,637 4,441
一般事務委託手数料 16,055 19,280
役員報酬 3,876 3,876
その他営業費用 46,267 53,580
営業費用合計 1,928,932 2,089,522
営業利益 1,941,068 1,956,794
営業外収益
受取利息 39 45
受取保険金 702 4,649
未払分配金戻入 1,017 547
還付加算金 1,310 1,044
営業外収益合計 3,069 6,287
営業外費用
支払利息 146,975 152,227
投資法人債利息 － 1,656
融資関連費用 98,423 98,592
投資口交付費償却 12,506 12,506
投資法人債発行費償却 － 337
その他 6,303 1,083
営業外費用合計 264,210 266,404
経常利益 1,679,927 1,696,677
税引前当期純利益 1,679,927 1,696,677
法人税、住民税及び事業税 605 605
法人税等調整額 190 －
法人税等合計 795 605
当期純利益 1,679,131 1,696,072
前期繰越利益 189,941 189,956
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 1,869,072 1,886,029
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2018年９月１日 至 2019年２月28日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計
出資総額 投資主資本合計
当期未処分利益又は当
期未処理損失（△）
剰余金合計
当期首残高 40,022,953 1,506,508 1,506,508 41,529,462 41,529,462
当期変動額
新投資口の発行 11,131,973 11,131,973 11,131,973
剰余金の配当 △1,316,567 △1,316,567 △1,316,567 △1,316,567
当期純利益 1,679,131 1,679,131 1,679,131 1,679,131
当期変動額合計 11,131,973 362,563 362,563 11,494,537 11,494,537
当期末残高 51,154,926 1,869,072 1,869,072 53,023,999 53,023,999
当期（自 2019年３月１日 至 2019年８月31日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計
出資総額 投資主資本合計
当期未処分利益又は当
期未処理損失（△）
剰余金合計
当期首残高 51,154,926 1,869,072 1,869,072 53,023,999 53,023,999
当期変動額
剰余金の配当 △1,679,116 △1,679,116 △1,679,116 △1,679,116
当期純利益 1,696,072 1,696,072 1,696,072 1,696,072
当期変動額合計 － 16,956 16,956 16,956 16,956
当期末残高 51,154,926 1,886,029 1,886,029 53,040,955 53,040,955
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（４）金銭の分配に係る計算書
（単位：円）
前期 当期
（自 2018年９月１日 （自 2019年３月１日
至 2019年２月28日） 至 2019年８月31日）
金額 金額
Ⅰ 当期未処分利益 1,869,072,787 1,886,029,346
Ⅱ 分配金の額 1,679,116,092 1,694,230,296
（投資口１口当たり分配金の額） （6,999） （7,062）
Ⅲ 次期繰越利益 189,956,695 191,799,050
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第35条第１項第 本投資法人の規約第35条第１項第
２号に定める分配方針に基づき、分 ２号に定める分配方針に基づき、分
配金の額は利益の金額を限度とし、 配金の額は利益の金額を限度とし、
かつ租税特別措置法第67条の15第１ かつ租税特別措置法第67条の15第１
項に規定される本投資法人の配当可 項に規定される本投資法人の配当可
能利益の額の100分の90に相当する 能利益の額の100分の90に相当する
金額を超えるものとしています。 金額を超えるものとしています。
かかる方針により、不動産等売却 かかる方針により、不動産等売却
益の発生により前期以前に内部留保 益の発生等により前期以前に内部留
した額189,941,201円を留保した上 保した額を留保し、かつ法人税等の
で、発行済投資口の総口数239,908 発生による投資主負担を最小限に抑
口の整数倍の最大値となる えられる範囲で、発行済投資口の総
1,679,116,092円を利益分配金とし 口数239,908口の整数倍である
て分配することとしました。なお、 1,694,230,296円を利益分配金とし
本投資法人の規約第35条第２項に定 て分配することとしました。なお、
める利益を超えた金銭の分配は行い 本投資法人の規約第35条第２項に定
ません。 める利益を超えた金銭の分配は行い
ません。
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（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
（自 2018年９月１日 （自 2019年３月１日
至 2019年２月28日） 至 2019年８月31日）
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 1,679,927 1,696,677
減価償却費 487,579 495,426
投資口交付費償却 12,506 12,506
投資法人債発行費償却 － 337
受取利息 △39 △45
未払分配金戻入 △1,017 △547
支払利息 146,975 153,883
営業未収入金の増減額（△は増加） 10,156 △16,199
未収消費税等の増減額（△は増加） 116,868 283,140
前払費用の増減額（△は増加） △15,039 35,885
営業未払金の増減額（△は減少） △72,449 68,191
未払金の増減額（△は減少） △7,914 48,078
未払消費税等の増減額（△は減少） △86,756 161,614
前受金の増減額（△は減少） 118,404 8,751
長期前払費用の増減額（△は増加） △40,282 59,031
その他 7,354 △2,195
小計 2,356,275 3,004,538
利息の受取額 39 45
利息の支払額 △146,811 △151,445
法人税等の支払額 △46,157 △605
営業活動によるキャッシュ・フロー 2,163,345 2,852,533
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △4,442 △2,812
信託有形固定資産の取得による支出 △22,353,367 △395,981
預り敷金及び保証金の返還による支出 △1,144 △29,171
預り敷金及び保証金の受入による収入 49,393 215
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △95,603 △95,567
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 1,288,772 181,008
投資活動によるキャッシュ・フロー △21,116,391 △342,308
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 3,000,000 －
短期借入金の返済による支出 － △3,000,000
長期借入れによる収入 8,000,000 －
投資法人債の発行による収入 － 3,471,601
投資口の発行による収入 11,098,224 －
分配金の支払額 △1,318,144 △1,678,120
財務活動によるキャッシュ・フロー 20,780,079 △1,206,519
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 1,827,033 1,303,704
現金及び現金同等物の期首残高 7,066,737 8,893,771
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 8,893,771 ※１ 10,197,476
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価償却の方法 ① 有形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 5～59 年
構築物 4～40 年
機械及び装置 5～10 年
工具、器具及び備品 4～20 年
② 無形固定資産
定額法を採用しています。
③ 長期前払費用
定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理方法 ① 投資口交付費
３年間で定額法により償却しています。
② 投資法人債発行費
償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
３．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等につ
いては、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業
費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産等の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った取得日を
含む年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず、当該不動産
等の取得原価に算入しています。前期において不動産等の取得原価に算入
した固定資産税等相当額は、32,205千円です。当期において不動産等の取
得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。
４．ヘッジ会計の方法 ① ヘッジ会計の方法
金利スワップについて特例処理の要件を満たしているため、特例処理を
採用しています。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段：金利スワップ取引
ヘッジ対象：借入金金利
③ ヘッジ方針
本投資法人は資産運用ガイドラインの財務方針に基づき、投資法人規約
に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
④ ヘッジの有効性の評価の方法
金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省
略しています。
５．キャッシュ・フロー計算書に キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許
おける資金の範囲 現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換
金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得
日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
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One リート投資法人(3290)2019年８月期決算短信
６．その他財務諸表作成のための ① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
基本となる重要な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内
の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘
定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上していま
す。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目
については、貸借対照表において区分掲記することとしています。
(1) 信託現金及び信託預金
(2) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備
品、信託土地、信託建設仮勘定
(3) 信託借地権
(4) 信託預り敷金及び保証金
② 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。なお、
資産の取得に係る控除対象外消費税は、各資産の取得原価に算入していま
す。
（未適用の会計基準等）
・「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会）
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第30号 平成30年３月30日 企業会計基準委員会）
(1) 概要
国際会計基準審議会（IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の
開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」（IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおいてはTopic606）
を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以降開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する
事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発さ
れ、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図
る便益の１つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、
会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可
能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされております。
(2) 適用予定日
2022年2月期の期首から適用します。
(3) 当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
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One リート投資法人(3290)2019年８月期決算短信
（８）財務諸表に関する注記事項
［貸借対照表に関する注記］
※１．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
（単位:千円）
前 期 当 期
（2019年2月28日） （2019年8月31日）
50,000 50,000
［損益計算書に関する注記］
※１．不動産賃貸事業損益の内訳
（単位:千円）
前 期 当 期
自 2018年9月 1日 自 2019年3月 1日
（ 至 2019年2月28日 ） （ 至 2019年8月31日 ）
A. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 2,696,448 2,838,205
共益費収入 634,101 628,808
駐車場収入 172,777 170,622
その他賃貸収入 22,770 25,583
計 3,526,098 3,663,220
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入 326,928 354,241
その他収入 16,973 28,854
計 343,901 383,096
不動産賃貸事業収益合計 3,870,000 4,046,316
B. 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理業務費 399,230 388,085
水道光熱費 381,372 391,856
公租公課 252,734 316,720
損害保険料 5,737 5,991
修繕費 81,895 112,362
信託報酬 12,649 12,800
減価償却費 487,263 495,313
その他諸経費 42,139 35,807
不動産賃貸事業費用合計 1,663,023 1,758,937
C. 不動産賃貸事業損益(A-B) 2,206,977 2,287,379
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One リート投資法人(3290)2019年８月期決算短信
［投資主資本等変動計算書に関する注記］
１．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前 期 当 期
自 2018年9月 1日 自 2019年3月 1日
（ 至 2019年2月28日 ） （ 至 2019年8月31日 ）
発行可能投資口総口数 4,000,000口 4,000,000口
発行済投資口の総口数 239,908口 239,908口
［キャッシュ・フロー計算書に関する注記］
※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
（単位:千円）
前 期 当 期
自 2018年9月 1日 自 2019年3月 1日
（ 至 2019年2月28日 ） （ 至 2019年8月31日 ）
現金及び預金 3,060,248 4,203,194
信託現金及び信託預金 5,833,522 5,994,282
現金及び現金同等物 8,893,771 10,197,476
［金融商品に関する注記］
１．金融商品の状況に関する事項
(1）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、新たな運用資産の取得等に際し、投資口の発行、金融機関からの借入又は投資法人債の発
行等による資金調達を行います。
デリバティブ取引については、借入金等から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的
とした運用に限るものとします。
(2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に運用資産の取得資金及び債務の返済等です。これらの資金調達に
係る流動性リスクや金利変動リスクについては、調達先の分散を図るとともに、余剰資金の活用や投資口の発
行等による資本市場からの資金調達等を含めた多角的な資金調達を検討し、実施することで当該リスクを管
理、限定しています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、借入額全体に占める変動金利
による借入金残高の比率を金融環境等に応じて調整すること、及び、変動金利の上昇リスクを回避し支払利息
の固定化を進めるために、デリバティブ取引（金利スワップ取引等）をヘッジ手段として利用できるとしてい
ることなどにより当該リスクを管理しています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等による信用リスクに晒され
ていますが、安全性及び換金性を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分に勘案の上、預入期間を短期に
限定して慎重に行っています。
預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、退去による返還リスクに晒されています。当該リス
クに関しては、原則としてその敷金等に対して、返還に支障がない範囲の金額を留保することによりリスクを
限定しています。
(3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含
まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場
合、当該価額が異なることもあります。
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One リート投資法人(3290)2019年８月期決算短信
２．金融商品の時価等に関する事項
2019年2月28日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価
を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません（（注2）をご参照下さい）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（１）現金及び預金 3,060,248 3,060,248 －
（２）信託現金及び信託預金 5,833,522 5,833,522 －
資産計 8,893,771 8,893,771 －
（３）短期借入金 3,000,000 3,000,000 －
（４）１年内返済予定の長期借入金 14,074,000 14,092,557 18,557
（６）長期借入金 34,124,000 34,113,090 △10,909
負債計 51,198,000 51,205,647 7,647
（７）デリバティブ取引 － － －
2019年8月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価
を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません（（注2）をご参照下さい）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（１）現金及び預金 4,203,194 4,203,194 －
（２）信託現金及び信託預金 5,994,282 5,994,282 －
資産計 10,197,476 10,197,476 －
（４）１年内返済予定の長期借入金 14,074,000 14,075,156 1,156
（５）投資法人債 3,500,000 3,511,250 11,250
（６）長期借入金 34,124,000 34,049,260 △74,739
負債計 51,698,000 51,635,667 △62,332
（７）デリバティブ取引 － － －
（注1）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
（１）現金及び預金、（２）信託現金及び信託預金、（３）短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
（４）１年内返済予定の長期借入金、（６）長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるた
め、当該帳簿価額によっております。また、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金（後記「デ
リバティブ取引に関する注記」参照）及び固定金利によるものの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した同
様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算出する方法によっております。
（５）投資法人債
日本証券業協会による売買参考統計値に基づき算定しています。
（７）デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
（注2）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期
間を算定することが困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価
評価の対象とはしていません。なお、預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金の貸借対照表計上額はそれぞれ以下
のとおりです。
（単位：千円）
前 期 当 期
区分
（2019年2月28日） （2019年8月31日）
預り敷金及び保証金 312,104 283,148
信託預り敷金及び保証金 5,076,779 5,162,220
合計 5,388,883 5,445,368
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（注3）金銭債権の決算日後の償還予定額
前期（2019年2月28日）
（単位：千円）
1年以内
現金及び預金 3,060,248
信託現金及び信託預金 5,833,522
合計 8,893,771
当期（2019年8月31日）
（単位：千円）
1年以内
現金及び預金 4,203,194
信託現金及び信託預金 5,994,282
合計 10,197,476
（注4）長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期（2019年2月28日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
短期借入金 3,000,000 － － － － －
長期借入金 14,074,000 14,124,000 6,000,000 6,000,000 8,000,000 －
合計 17,074,000 14,124,000 6,000,000 6,000,000 8,000,000 －
当期（2019年8月31日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
投資法人債 － － － － 1,500,000 2,000,000
長期借入金 14,074,000 14,124,000 6,000,000 6,000,000 8,000,000 －
合計 14,074,000 14,124,000 6,000,000 6,000,000 9,500,000 2,000,000
［デリバティブ取引に関する注記］
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2019年2月28日）
該当事項はありません。
当期（2019年8月31日）
該当事項はありません。
２．ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
前期（2019年2月28日）
（単位：千円）
ヘッジ会計の デリバティブ 契約額等 当該時価の
主なヘッジ対象 時価
方法 取引の種類等 うち1年超 算定方法
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 18,000,000 18,000,000 （注） －
の特例処理 変動受取・固定支払
（注）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は前記
「金融商品に関する注記 ２．金融商品の時価等に関する事項」における「（６）長期借入金」の時価に含めて記載しています。
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当期（2019年8月31日）
（単位：千円）
ヘッジ会計の デリバティブ 契約額等 当該時価の
主なヘッジ対象 時価
方法 取引の種類等 うち1年超 算定方法
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 18,000,000 18,000,000 （注） －
の特例処理 変動受取・固定支払
（注）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は前記
「金融商品に関する注記 ２．金融商品の時価等に関する事項」における「（６）長期借入金」の時価に含めて記載しています。
［関連当事者との取引に関する注記］
１．親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2018年9月１日 至 2019年2月28日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年3月１日 至 2019年8月31日）
該当事項はありません。
２．関連会社等
前期（自 2018年9月１日 至 2019年2月28日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年3月１日 至 2019年8月31日）
該当事項はありません。
３．兄弟会社等
前期（自 2018年9月1日 至 2019年2月28日）
議決権等 関係内容
資本金 取引金額
事業の の所有 取引の 期末残高
会社等の 又は （千円）
種類 所在地 内容又 (被所有) 内容 科目 (千円)
名称 出資金 役員の 事業上 （注1） （注2）
は職業 割合 (注2)
(千円) （注3）
（％） 兼任等 の関係
主要投 みずほリ
資主 ートマネ
(法人) ジメント
が議決 株式会社 役員の 資産運 資産運
東京都 投資
権の過 (みずほ 50,000 － 兼任 用業務 用報酬 317,633 未払金 211,759
中央区 運用業
半数を リアルテ 1人 の委託 の支払
有して ィOne株
いる会 式会社の
社 子会社)
（注1）取引条件及び取引条件の決定方針等
資産運用報酬の額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
（注2）上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注3）資産運用報酬には、特定資産の帳簿価額に算入した物件取得に係る報酬分（121,560千円）が含まれています。
（注4）みずほリートマネジメント株式会社は、2018年9月20日に主要投資主の異動により関連当事者ではなくなっています。
取引金額には、関連当事者であった期間を含む当期の取引総額を記載し、期末残高は、当期末時点における残高を記載していま
す。
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当期（自 2019年3月1日 至 2019年8月31日）
該当事項はありません。
４．役員及び個人主要投資主等
前期（自 2018年9月1日 至 2019年2月28日）
本投資法人執行役員の橋本幸治が第三者（みずほリートマネジメント株式会社）の代表者として行った取
引については、上記「３．兄弟会社等」に記載のみずほリートマネジメント株式会社との取引に記載のとお
りです。
なお、執行役員橋本幸治は、2019年2月28日の時点で、本投資法人の投資口を所有していません。
当期（自 2019年3月1日 至 2019年8月31日）
議決権等 関係内容
資本金
会社等の 事業の の所有 取引の 取引金額 期末残高
又は
種類 名称又は 所在地 内容又 (被所有) 内容 （千円） 科目 (千円)
出資金 役員の 事業上 （注1） （注2）
氏名 は職業 割合 (注2)
(千円)
（％） 兼任等 の関係
本投資法
人執行役
資産運
員兼みず 本投資法人執行
用会社
役員及 ほリート 役員兼みずほリ
への資
びその 橋本幸治 － － マネジメ － ートマネジメン 249,406 未払金 269,359
産運用
近親者 ント株式 ト株式会社代表
報酬の
会社代表 取締役社長
支払
取締役社
長
（注1）橋本幸治が第三者（みずほリートマネジメント株式会社）の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定
められた条件によっています。
（注2）上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
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［税効果会計に関する注記］
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
該当事項はありません。
２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因とな
った主要な項目別の内訳
（単位:％）
前 期 当 期
（2019年2月28日） （2019年8月31日）
法定実効税率 31.51 31.51
（調整）
支払分配金の損金算入額 △31.29 △31.46
その他 △0.17 △0.01
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.05 0.04
［賃貸等不動産に関する注記］
本投資法人は、東京経済圏を中心として、その他地方政令指定都市等において、賃貸収益を得ることを目的と
して賃貸等不動産を所有しています。
これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
（単位:千円）
前 期 当 期
自 2018年9月 1日 自 2019年3月 1日
（ 至 2019年2月28日 ） （ 至 2019年8月31日 ）
貸借対照表計上額
期首残高 79,226,568 101,157,396
期中増減額 21,930,827 △170,656
期末残高 101,157,396 100,986,740
期末時価 114,312,000 115,518,000
（注1）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注2）前期の賃貸等不動産の増減額のうち、主な増加額は東京パークサイドビル他2物件の取得（22,135,250千円）及び資本的支出
（285,584千円）によるものであり、主な減少額は減価償却（487,263千円）によるものです。また、当期の賃貸等不動産の増
減額のうち、主な増加額は資本的支出（322,305千円）によるものであり、主な減少額は減価償却（495,313千円）によるもの
です。
（注3）期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。ただし、当期末のCP10ビル及びMY厚木ビルの時価
については、譲渡予定価格を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
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One リート投資法人(3290)2019年８月期決算短信
［セグメント情報等に関する注記］
１．セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
２．関連情報
前期（自 2018年9月1日 至 2019年2月28日）
（１）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を
省略しています。
（２）地域ごとの情報
①売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記
載を省略しています。
（３）主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。
当期（自 2019年3月1日 至 2019年8月31日）
（１）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を
省略しています。
（２）地域ごとの情報
①売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記
載を省略しています。
（３）主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。
［１口当たり情報に関する注記］
前 期 当 期
自 2018年9月 1日 自 2019年3月 1日
（ 至 2019年2月28日 ） （ 至 2019年8月31日 ）
１口当たり純資産額 221,018円 221,088円
１口当たり当期純利益 7,168円 7,069円
（注1）１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。潜在投資
口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
（注2）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前 期 当 期
自 2018年9月 1日 自 2019年3月 1日
（ 至 2019年2月28日 ） （ 至 2019年8月31日 ）
当期純利益（千円） 1,679,131 1,696,072
普通投資主に帰属しない金額（千円） － －
普通投資口に係る当期純利益（千円） 1,679,131 1,696,072
期中平均投資口数（口） 234,236 239,908
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One リート投資法人(3290)2019年８月期決算短信
［重要な後発事象に関する注記］
資産の譲渡及び取得
本投資法人は、ポートフォリオの質的改善を図るべく、2019年10月15日付でCP10ビル及びMY厚木ビルの2物件
の譲渡並びに西五反田102ビルの取得に関する売買契約を締結しました。
①資産の譲渡
本投資法人は、以下のとおり、2019年10月15日付で不動産信託受益権2物件（譲渡予定価格合計4,760百万
円）の譲渡に関する売買契約を締結しました。当該譲渡により、第13期（2020年2月期）決算及び第14期
（2020年8月期）決算において、不動産等売却益をそれぞれ約139百万円及び約142百万円計上する見込みで
す。
CP10ビル
所在地 東京都台東区
資産の種類 信託受益権
譲渡予定価格（注1） 3,400百万円
譲渡先 非開示（注2）
契約締結日 2019年10月15日
譲渡予定日 2019年10月17日
MY厚木ビル
所在地 神奈川県厚木市
資産の種類 信託受益権
譲渡予定価格（注1） 1,360百万円
譲渡先 非開示（注2）
契約締結日 2019年10月15日
譲渡予定日 2020年3月3日（注3）
（注1）「譲渡予定価格」欄には、当該資産に係る不動産信託受益権売買契約に記載された当該資産の売
買代金（譲渡費用、固定資産税・都市計画税の精算額、消費税等相当額を含みません。）を記載
しています。
（注2）譲渡先は国内の合同会社ですが、当該譲渡先より名称等の開示について同意を得られていないた
め、非開示としています。なお、譲渡先は投信法上の「利害関係人等」及び本資産運用会社の利
害関係者取引規程に定める「利害関係者」のいずれにも該当しません。
（注3）MY厚木ビルの譲渡予定日は、売買契約締結日から1ヶ月以上を経過した2020年3月3日であること
から、MY厚木ビルの譲渡は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に
規定される投資法人によるフォワード・コミットメント等に該当します。当該譲渡において、本
投資法人又は買主の責めに帰すべき事由により、当該契約を解除した場合は、違約金として契約
解除された当該受益権の売買代金（消費税相当額を除く。）の10%相当額を請求できるものとさ
れています。但し、本投資法人は売主であり、譲渡契約の履行に関し、資金調達リスク等の懸念
はなく、損害賠償金の負担が生じ、本投資法人の財務等に重大な影響を与える可能性は低いと考
えています。
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One リート投資法人(3290)2019年８月期決算短信
②資産の取得
本投資法人は、以下のとおり、2019年10月15日付で不動産信託受益権1物件（取得予定価格4,500百万円）
の取得に関する売買契約を締結しました。
西五反田102ビル
所在地 東京都品川区
資産の種類 信託受益権
取得予定価格（注1） 4,500百万円
取得先 非開示（注2）
契約締結日 2019年10月15日
取得予定日 2019年10月31日
（注1）「取得予定価格」欄には、当該資産に係る不動産信託受益権売買契約に記載された当該資産の売
買代金（消費税等相当額を含みません。）を記載しています。
（注2）取得先は国内の合同会社ですが、当該取得先より名称等の開示について同意を得られていないた
め、非開示としています。なお、取得先は投信法上の「利害関係人等」及び本資産運用会社の利
害関係者取引規程に定める「利害関係者」のいずれにも該当しません。
［開示の省略］
リース取引、有価証券、退職給付、持分法損益等及び資産除去債務に関する注記事項については、決算短信に
おける開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略しています。
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（９）発行済投資口の総口数の増減
本投資法人の設立以降、当期末までの発行済投資口の総口数及び出資総額の異動は以下のとおりです。
発行済投資口の総口数（口） 出資総額（百万円）
年月日 摘要 備考
増減 残高 増減 残高
2013年 6月25日 私募設立 400 400 200 200 （注1）
2013年10月 8日 公募増資 74,700 75,100 32,438 32,638 （注2）
2016年 9月 6日 公募増資 18,900 94,000 7,139 39,777 （注3）
2016年10月 5日 第三者割当増資 649 94,649 245 40,022 （注4）
2017年 3月 1日 投資口分割 94,649 189,298 － 40,022 （注5）
2018年 9月20日 公募増資 48,200 237,498 10,601 50,624 （注6）
2018年10月17日 第三者割当増資 2,410 239,908 530 51,154 （注7）
（注1）本投資法人の設立に際して、1口当たり発行価額500,000円にて投資口を発行しました。
（注2）1口当たり発行価格450,000円（発行価額434,250円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行しまし
た。
（注3）１口当たり発行価格390,975円（発行価額377,742円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行しまし
た。
（注4）１口当たり発行価額377,742円にて、公募増資に伴う第三者割当により新投資口を発行しました。
（注5）2017年2月28日を分割の基準日、2017年3月1日を効力発生日として、投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行いました。
（注6）1口当たり発行価格227,662円（発行価額219,956円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行しまし
た。
（注7）1口当たり発行価額219,956円にて、公募増資に伴う第三者割当により新投資口を発行しました。
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One リート投資法人(3290)2019年８月期決算短信
３．参考情報
(1）運用資産等の価格に関する情報
①資産の構成
前期 当期
（2019年2月28日） （2019年8月31日）
資産の 資産の 地域
種類 用途 （注1） 保有総額 資産総額に対す 保有総額 資産総額に対す
（百万円） る比率（％） （百万円） る比率（％）
（注2） （注3） （注2） （注3）
オフィスビル 東京経済圏 6,701 6.0 6,639 5.9
不動産
オフィスビル 小計 6,701 6.0 6,639 5.9
不動産 合計 6,701 6.0 6,639 5.9
東京経済圏 54,234 48.9 54,176 48.5
オフィスビル
地方政令指定都市等 36,231 32.7 36,199 32.4
信託不動産 オフィスビル 小計 90,465 81.6 90,376 81.0
商業施設 東京経済圏 3,990 3.6 3,971 3.6
商業施設 小計 3,990 3.6 3,971 3.6
信託不動産 合計 94,456 85.2 94,347 84.5
預金・その他の資産 9,689 8.7 10,646 9.5
資産総額計 110,847 100.0 111,633 100.0
（注1）「地域」は以下によります。
①「東京経済圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県をいいます。
②地方政令指定都市及び地方中核都市を併せて「地方政令指定都市等」と総称します。「地方政令指定都市」とは、東京経済圏以外に所
在する政令指定都市をいいます。「地方中核都市」とは、東京経済圏以外に所在する地方政令指定都市以外の県庁所在地又はそれに準
ずる都市をいいます。
（注2）「保有総額」は貸借対照表計上額（不動産及び信託不動産については減価償却後の帳簿価額）によっています。
（注3）「資産総額に対する比率」は小数第2位を四捨五入して記載しています。
②ポートフォリオの分散
地域別分散
取得価格 比率
地域 物件数
（百万円） （％）
東京経済圏 19 65,992 64.6
地方政令指定都市等 7 36,237 35.4
合計 26 102,229 100.0
アセットタイプ別分散
取得価格 比率
用途 物件数
（百万円） （％）
オフィスビル 25 97,979 95.8
商業施設 1 4,250 4.2
合計 26 102,229 100.0
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One リート投資法人(3290)2019年８月期決算短信
③保有不動産の当期末評価額
鑑定評価書の概要(注2)
鑑定 収益還元法 原価法
取得価格 貸借対照表
物件 鑑定評価会社 評価額 最終
物件名称 (百万円) 計上額 直接還元 還元 DCF
番号 (注2) (百万円) 割引率 還元 積算価格
(注1) (百万円) 価格 利回り 価格
(注2) (％) 利回り (百万円)
(百万円) (％) (百万円)
(％)
株式会社谷澤総
ＯＴ-２ ONEST神田スクエア 7,350 6,639 8,890 9,150 3.5 8,780 3.6 3.7 8,870
合鑑定所
大和不動産鑑定
ＯＴ-３ 立川錦町ビル 3,264 3,236 4,070 4,100 4.5 4,060 4.3 4.7 2,690
株式会社
大和不動産鑑定
ＯＴ-４ CP10ビル 3,229 3,124 3,380 3,410 4.1 3,370 3.9 4.3 1,890
株式会社
大和不動産鑑定
ＯＴ-５ ONEST横浜西口ビル 3,110 3,126 3,800 3,790 4.3 3,810 4.1 4.5 3,040
株式会社
湯島ファースト 大和不動産鑑定
ＯＴ-６ 2,751 2,671 3,160 3,210 4.1 3,140 3.9 4.3 2,020
ジェネシスビル 株式会社
大和不動産鑑定
ＯＴ-７ ONEST中野ビル 2,880 2,863 3,370 3,360 4.4 3,370 4.2 4.6 2,500
株式会社
大和不動産鑑定
ＯＴ-８ 36山京ビル 2,395 2,323 2,750 2,790 4.2 2,730 4.0 4.4 2,050
株式会社
大和不動産鑑定
ＯＴ-９ 南品川JNビル 2,165 2,13