目次
1 エグゼクティブ・サマリー 5 Appendix
決算概要・業績予想サマリー 3 スポンサーについて 33
運用ハイライト 4 MONEグループについて 35
新型コロナウイルスに関する影響等 5 本投資法人の特徴 37
注記集 ① 7 ポートフォリオ構築方針 39
本投資法人の基本姿勢 40
2 決算概要及び業績予想 貸借対照表 41
決算概要：2021年8月期 9 損益計算書 42
1口当たり分配金の増減要因：2021年8月期 10 ポートフォリオ一覧 43
業績予想：2022年2月期・2022年8月期 11 個別物件の概要 44
1口当たり分配金の増減要因：2022年2月期・2022年8月期 12 稼働率の推移 50
賃料ギャップの状況 51
3 成長戦略 物件別賃貸事業収支 52
鑑定評価一覧 55
ポートフォリオの状況 14
テナントに選ばれるビルの創造 56
ポートフォリオ運用状況 16
有利子負債の状況 57
外部成長戦略 20
内部留保に関する考え方／資産運用報酬体系 59
財務状況 23
投資主の状況 60
投資口価格の推移 61
4 ESGに関する取組み
投資法人の概要 62
全般 27
資産運用会社の概要 63
環境（Environment） 28
社会（Social） 29
ガバナンス（Governance） 30
注記集② 31
Oneリート投資法人 2021年8月期（第16期）決算説明資料 1
1 エグゼクティブ・サマリー
Oneリート投資法人 2021年8月期（第16期）決算説明資料 2
決算概要・業績予想サマリー エグゼクティブ・サマリー
2021年8月期（第16期）は、唯一保有していた商業施設の売却を含む複数物件の入替えを2021年3月に実施。 前期には減損損失計上に伴い所得超過税会
不一致が生じており一時差異等調整引当額計上による分配を行ったが、今期において物件の引渡し・決済が完了し計画通り所得超過税会不一致を解消し、
一時差異等調整引当金の戻し入れを実施。
2021年8月期はテナント退去後の埋め戻しも順調に進み、 1口当たり分配金実績は予想値を上回る結果に。2022年2月期は、物件売却益等の要因はなくなる
ものの、2021年9月に実施した第3回公募増資（以下「第3回PO」）に伴う新規物件の取得（以下「第3回PO新規取得物件」）もあり、1口当たり分配金を7,190円
と予想。
決算・業績予想概要 1口当たり分配金の推移
当初予想
修正予想
実績
2021年2月期 2021年8月期 2022年2月期 2022年8月期 7,994円
（第15期） （第16期） （第17期 ） （第18期 ） 7,889円
実績 実績 予想 予想
MY厚木 7,605円 7,546円
（百万円） 売却益
CP10売却益
3物件売却
営業収益 4,060 4,889 4,365 4,425
西五反田取得
3物件取得 7,190円 7,120円
7,062円 7,640円
（物件売却益計上）
7,140円 7,150円 7,170円
営業利益 1,274 2,878 2,235 2,218 6,900円
（減損損失計上）
6,650円
経常利益 1,023 2,613 1,931 1,912
当期純利益 1,022 2,612 1,930 1,911
1口当たり 7,605円 7,546円 7,190円 7,120円
分配金 （引当計上等） （引当の戻り）
+185円 +226円 +20円 更なる向上
（+2.5％） （+3.1％） （+0.3％） を⽬指す
19/8期 20/2期 20/8期 21/2期 21/8期 22/2期 22/8期
直前予想値 7,420円 7,320円 7,170円 （実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （予想） （予想）
当初予想値 7,140円 7,150円
Oneリート投資法人 2021年8月期（第16期）決算説明資料 3
運用ハイライト（第3回PO・物件取得を含む） エグゼクティブ・サマリー
【資産の入替え】 唯一の商業施設であったfab南大沢を含む計3物件の売却とオフィスビル3物件の取得を実施
外部成長 【投資方針の変更】 2021年5月開催の投資主総会を経て、主たる投資対象をオフィスビルとする旨に規約を変更
【第3回PO・物件取得】 テナント分散等を進めリスク耐性を高めつつ、ポートフォリオを拡充し安定性と成長性の両面を追求
資産の入替え（2021年3月） 投資方針の変更（2021年5月） 第3回PO・物件取得（2021年9月）
売却 ＜第3回PO新規取得物件（6物件）＞
変更後
湯島FG 36山京 fab
物件名
ビル* ビル 南大沢
用途 オフィスビル 商業施設
東京都 東京都 東京都
所在地
文京区 新宿区 八王子市
*湯島ファーストジェネシスビル
資産
入替
取得
D’sVARIE MSB-21 D’sVARIE 投資対象 オフィスビル その他の用途
物件名 第3回PO
本郷ビル 南大塚ビル 神田ビル 21/8期末 第3回PO後
投資割合 90％以上 10％以下 新規取得物件
用途 オフィスビル
資産規模
東京都 東京都 東京都 中心的な ミドルサイズの （百万円）
104,270 ✚ 15,657 119,927
所在地 －
文京区 豊島区 千代田区 投資対象 オフィスビル
物件数 25物件 ✚ 6物件 31物件
⇒資産入替え後のオフィスビル比率： 100％
賃貸市場の需給動向を踏まえ、稼働率維持に重点を置い • 資産の入替えに伴い、2,850百万円の新規借入れを実施
内部成長 財務
た運営を継続し、引き続き高稼働を維持 • 第3回PO後もLTVはほぼ同水準となる見込み
2021年2月期 2021年8月期 2021年2月期末 2021年8月期末 第3回PO後（注2）
平均金利（注3） 0.632％ 0.629％ 0.601％
期末稼働率 98.7％ 99.2％
賃料増額実績 平均残存年数（注4） 3.70年 3.23年 3.57年
2,748千円／月 3,730千円／月
（賃料改定及びテナント入替え）
LTV（注5） 46.0％ 47.2％ 47.3％
賃料ギャップ（注1） ▲14.0％ ▲13.4％
Oneリート投資法人 2021年8月期（第16期）決算説明資料 4
新型コロナウイルス（COVID-19）に関する影響等① エグゼクティブ・サマリー
前回決算発表（2021年4月）時点 実際の推移及び 今後の賃貸オフィス市況に関する
における予想・前提 足許の状況 考え方及び運営方針
緊急事態宣言及びまん延防止等重点措置 ワクチン接種進展に合わせて社会生活は
感染者数は、増加・減少を繰り返しつつ、 は終了、ワクチン接種の進捗に合わせて日 徐々に通常化する一方、オフィスの利用形
感染状況及び ワクチン接種の拡大とともに徐々に収束 常生活制限も段階的に緩和の方向へ 態がコロナ前の状況に戻ることも想定しが
それに伴う事業環境 たい
オフィス空室率は、徐々に下げ止まるが、 テレワーク等新しい働き方も広がり、都内
賃料水準は若干弱含むと予測 オフィス空室率はやや拡大傾向で賃料水 賃貸オフィス市場は不透明な状況を脱して
準も弱含み おらず稼働重視の戦略を継続
入替に伴う内部成長機会実現も見られる ミドルサイズオフィスニーズの底固さを実感
募集条件（賃料・フリーレント・分割対応等）
が賃貸条件は柔軟に対応し稼働確保重視 する一方、テナント入退去の動きが継続。
＜内部成長＞ を柔軟に対応し、稼働率維持を重視
当面は稼働率維持を重視
事務所系テナント テナント退去増の一方で、埋め戻しも順調。
ダウンタイム・フリーレント期間が以前より
緊急事態宣言下ではテナント動意は停滞し、 ダウンタイム、フリーレント影響は従前比長
長くなると想定し、業績予想に反映
ダウンタイムは従前比長期化の傾向 期化前提で業績予想にも反映
飲食系テナントを中心に賃料減額要請を
想定し、柔軟な対応で解約防止に注力
＜内部成長＞ 引き続き一定の対策予算措置を講じつつ、
左記状況が継続中
商業（店舗）系テナント 商業系テナントは、fab南大沢売却により 柔軟な対応で解約防止に注力
概ね60％程度減少（面積ベース）したが、
一定の減額予算を見込む
賃料ギャップ・テナント分散等に留意し、
厳選投資を継続 物件供給量は増えていない一方、投資家 3月期末や新年度に向けた取引量増加の
＜外部成長＞
主たる投資対象をオフィスビルとする旨の の資金は引き続き市場に流入しており、 タイミングを捉え、目利きを活かした厳選投
物件取得
規約変更案を付議。ミドルサイズオフィスへ Cap Rateの目線に変化は無い 資を行う
の投資に注力する
Oneリート投資法人 2021年8月期（第16期）決算説明資料 5
新型コロナウイルス（COVID-19）に関する影響等② エグゼクティブ・サマリー
新型コロナウイルス感染症によるオフィス運用への影響は続くも、ポートフォリオ収支の維持・向上に資する取組みを継続する
親会社・グループ会社保有ビルへの集約移転や本投資法人保有物件におけるテナントからのグループ会社の同居申請がみられるなど、企業におけるオフィス
集約の動きは継続している様子
入退去面積の推移（実績及び予想） 賃料減免等の要望及び対応の状況（2021年8月期中）
テナント属性 減免等要望
一時的な減額 支払猶予 検討・交渉中
2021年8月期 2022年2月期（予）（注6）
2,035坪 966坪 事務所系 11件 1件 0件 0件
退去面積は減少傾向にあり、新規リーシングにも注力 商業（店舗）系（注7） 3件 2件 0件 0件
合計 14件 3件 0件 0件
入居
683 721
（坪）
373
181 178 173 140 165 141 35
101 112 コロナ禍を踏まえた一時減額対応予算の計上及び実績
192 35 194 182 213 156
269 2021年8月期 2022年2月期 2022年8月期
407
500 550 510
退去 706 予算 実績 予算 予算
（坪）
金額 △7.5百万円 △3.4百万円 △11.6百万円 △3.3百万円
2021年8月期 2022年2月期（予）（注6） 1口当たり
△31円 △14円 △43円 △12円
2,252坪 1,662坪 分配金換算
• 21/8期も事務所系テナントを含め要望は一定数あったが、売上の状況などの業容
やリテナントの難易度等を総合的に勘案し、対応を個別に判断
• 減額対応をしている期間は、同一のテナントから追加の要望は出てこないという事
情を踏まえ、減額対応予算を設定
Oneリート投資法人 2021年8月期（第16期）決算説明資料 6
注記集 ①
1 「エグゼクティブ・サマリー」における注記
（注1） 各決算期末時点において、シービーアールイー株式会社が査定した各物件の新規成約見込みの事務所賃料単価（レンジで査定された場合はその中央値）をマーケット賃料とし、既存のオフィステナントの契約賃料に基
づく月額賃料の合計値とマーケット賃料に基づく月額賃料の合計値との乖離率を「賃料ギャップ（％）」としています。算出した値（％）は小数第2位を四捨五入して表示しており、計算方法及び表示形式について、本書の
他の箇所においても同様です。
（注2） 「第3回PO後」の財務状況（有利子負債に関する状況）については、別段の定めがない限り、2021年9月24日の状況に基づき算出・記載しています。本書の他の箇所においても同様です。
（注3） 「平均金利」は、各時点における適用利率を各有利子負債残高に応じて加重平均して算出し、小数第4位を四捨五入して表示しています。計算方法及び表示形式について、本書の他の箇所においても同様です。
（注4） 「平均残存年数」は、各時点における有利子負債の元本返済期日までの残存年数を当該時点における各有利子負債残高に応じて加重平均して算出し、小数第3位を四捨五入して表示しています。計算方法及び表示
形式について、本書の他の箇所においても同様です。
（注5） 「LTV（％）＝期末有利子負債残高÷期末総資産」により算出し、小数第2位を四捨五入して表示しています。「第3回PO後」については、以下の前提に基づき算出しており、計算方法及び表示形式について、本書の他
の箇所においても同様です。
・有利子負債残高＝ 2021年8月期末の有利子負債残高＋2021年9月に実施した新規借入れの金額
・総資産＝ 2021年8月期末の総資産＋2021年9月に実施した新規借入れの金額＋第3回PO新規取得物件の2021年8月末における敷金残高＋第3回POにおける発行価額の総額（一般募集分・第三者割当分）
（注6） 2022年2月期の入退去面積は、本書公表日現在の業績予想の前提に基づき記載しており、実際の入退去面積と異なる場合があります。
（注7） 「商業（店舗）系」のテナントは、オフィスビルに入居する飲食、物販等のテナントを指します。
2 「決算概要及び業績予想」における注記
（注1） 「1口当たりNAV」の額は、各期末時点における出資総額に「含み益」を加算し、各期末時点の発行済投資口数で除して算出し、千円未満を切り捨てて表示しています。「含み益」は、各期末時点における保有資産の鑑
定評価額の合計額から保有資産の帳簿価格の合計額を控除して算出しています。
Oneリート投資法人 2021年8月期（第16期）決算説明資料 7
2 決算概要及び業績予想
決算概要：2021年8月期（第16期）
業績予想：2022年2月期（第17期）・2022年8月期（第18期）
Oneリート投資法人 2021年8月期（第16期）決算説明資料 8
決算概要：2021年8月期（第16期） 決算概要及び業績予想
前期及び業績予想との比較 21/2期（第15期）・21/8期（第16期）実績の比較
*2021年3月24日付公表の予想値に基づき比較
A：21/2期 B：21/8期 C：21/8期 前期 予想* 利益の変動額
（第15期） （第16期） （第16期） 対比 対比
1 不動産等売却益の計上 +879百万円
（百万円） 実績 予想* 実績 C‐A C‐B
営業収益 4,060 4,834 4,889 +828 +54 2 償却後NOIの減少 △19百万円
物件入替えに伴う賃料・共益費の増減 △19百万円
賃貸事業収入 3,704 3,667 3,681 △22 +14
既存物件の賃料・共益費の増減 +5百万円
その他賃貸事業収入 355 294 327 △28 +32 その他償却後NOIの増減 △6百万円
不動産等売却益 － 873 879 1 +879 1 +6
3 一般管理費の増加 △58百万円
公租公課（控除対象外消費税）の増加 △43百万円
受取配当金 0 － 0 +0 +0
資産運用報酬の増加 △11百万円
賃貸事業費用
1,159 1,109 1,129 △29 +20
（減価償却費を除く）
4 減損損失の剥落 +802百万円
減価償却費 506 507 504 △2 △2
5 営業外収支の増減 △13百万円
償却後NOI 2,394 2,345 2,374 2 △19 2 +29
一般管理費 318 380 377 3 +58 3 △2
21/8期（第16期）予想*・実績の比較
4
営業利益 1,274 2,838 2,878 +1,604 +40 利益の変動額
5 4
経常利益 1,023 2,569 2,613 +1,590 +44 1 不動産等売却益の差異 +6百万円
当期純利益 1,022 2,568 2,612 +1,590 +44 2 償却後NOIの差異 +29百万円
△59円 +226円 賃料・共益費の差異 +12百万円
1口当たり分配金 7,605円 7,320円 7,546円 （△0.8％） （+3.1％） 修繕費の差異 △24百万円
その他償却後NOIの差異 +41百万円
期末LTV 46.0％ 47.2％ +1.2％
3 一般管理費の差異 +2百万円
（注1）
1口当たりNAV 284,000円 277,000円 △7,000円
4 営業外収支の差異 +4百万円
うち1口当たり出資総額分 約 213,000円 約 213,000円
うち1口当たり含み益分 約 71,000円 約 64,000円
Oneリート投資法人 2021年8月期（第16期）決算説明資料 9
1口当たり分配金の増減要因：2021年8月期（第16期） 決算概要及び業績予想
21/2期（前期）との比較 不動産等売却益、控除対象外消費税、一時差異等調整引当額
などの「一時的要因分」
既存物件の
7,605円 賃料・共益費収入
△81円
の増減 7,546円
+23円 △25円
物件入替えに伴う その他償却後NOI △64円 +143円
賃料・共益費収入 の増減
の増減
一般管理費 △71円 +16円
の増減
営業外費用 その他の増減
の増減
7,403円
21/2期 21/8期
（実績） （実績）
21/8期（当初の業績予想）との比較
7,546円
+40円
+34円 一時差異等調整引当額
賃料・共益費収入 +28円 その他の差異 の見積り差異
の差異 不動産等売却損益
の差異
7,320円 +53円 +172円
△101円
修繕費の差異 その他物件関連収支
（償却後NOI）の差異
合計︓+226円
21/8期 21/8期
（予想） （実績）
Oneリート投資法人 2021年8月期（第16期）決算説明資料 10
業績予想： 2022年2月期（第17期）・2022年8月期（第18期） 決算概要及び業績予想
21/8期 22/2期 22/8期 21/8期（第16期）実績・22/2期（第17期）予想の比較
（第16期） （第17期） （第18期）
利益の変動額
（百万円） 実績 予想 前期比 予想 前期比
1 不動産等売却益の剥落 △879百万円
営業収益 4,889 4,365 △523 4,425 +60
賃貸事業収入 3,681 4,025 +343 4,089 +64
2 償却後NOIの増加 +208百万円
物件取得による償却後NOIの増加 +233百万円
その他賃貸事業収入 327 340 +13 336 △4 既存物件の償却後NOIの減少 △24百万円
不動産等売却益 879 － 1 △879 － － 3 一般管理費の減少 +29百万円
公租公課（控除対象外消費税）の剥落 +43百万円
受取配当金 0 － △0 － －
その他支払手数料の増加 △8百万円
賃貸事業費用 1,129 1,225 +95 1,265 +40
（減価償却費を除く） 4 営業外費用の増加 △36百万円
賃貸NOI 2,878 3,139 +260 3,160 +20
減価償却費 504 556 +52 571 +15
22/2期（第17期）予想・22/8期（第18期）予想の比較
償却後NOI 2,374 2,583 2 +208 2,588 1 +5 利益の変動額
一般管理費 377 348 3 △29 370 2 +22
1 償却後NOIの増加 +5百万円
第3回PO新規取得物件の固都税の費用化 △31百万円
営業利益 2,878 2,235 △642 2,218 △17 第3回PO新規取得物件の通期寄与 +94百万円
4
既存25物件の収支の変動 △57百万円
経常利益 2,613 1,931 △682 1,912 △18
2 一般管理費の増加 △22百万円
当期純利益 2,612 1,930 △682 1,911 △18
△356円 △70円
1口当たり分配金 7,546円 7,190円 （△4.7％）
7,120円 （△1.0％）
期末稼働率 99.2% 97.5% △1.7％ 98.2% +0.7％
業績予想上⼀定⾯積の
想定退去を⾒込む
Oneリート投資法人 2021年8月期（第16期）決算説明資料 11
1口当たり分配金の増減要因： 2022年2月期（第17期）・2022年8月期（第18期） 決算概要及び業績予想
21/8期（実績）及び22/2期（予想）の比較
不動産等売却益、控除対象外消費税、一時差異等調整引当額などの「一時的要因分」
（第3回POがあったため、1口当たりのインパクトは21/8期と異なる）
7,546円
△128円
△223円
7,190円
新規物件取得に伴う △91円 +19円
△802円 +869円 金融関連費用の増加 既存物件の その他の増減
償却後NOIの増減
投資口数の増加 新規物件取得に伴う
に伴う調整 償却後NOIの増加
21/8期 22/2期
（実績） （予想）
22/2期（予想）及び22/8期（予想）の比較
7,190円 △215円
+352円
△118円 既存物件の △84円 7,120円
償却後NOIの増減 一般管理費の
△5円
第3回PO 第3回PO 増減 その他の増減
新規取得物件の 新規取得物件の
固都税費用化 通期寄与
早期のリーシング・稼働の維持に取組み、収益の向上を⽬指す
22/2期 22/8期
（予想） （予想）
Oneリート投資法人 2021年8月期（第16期）決算説明資料 12
3 成長戦略
Oneリート投資法人 2021年8月期（第16期）決算説明資料 13
ポートフォリオの状況（第3回PO後） 成長戦略
第3回POにより新たに6物件を取得し、合計31物件・取得価格総額約1,200億円のポートフォリオに （百万円）
期末 築年数
用途・地域 物件名称 所在地 取得価格 投資比率 鑑定評価額（注1） 含み益（注2）
稼働率（注3） （年）（注4）
ONEST神田スクエア 東京都千代田区 7,350 6.1% 9,090 2,684 100.0% 14.4
立川錦町ビル 東京都立川市 3,264 2.7% 4,170 1,031 96.8% 30.3
ONEST横浜西口ビル 神奈川県横浜市 3,110 2.6% 3,870 782 100.0% 38.3
ONEST中野ビル 東京都中野区 2,880 2.4% 3,410 581 100.0% 27.2
南品川JNビル 東京都品川区 2,165 1.8% 2,214 64 100.0% 31.2
南品川Nビル 東京都品川区 2,292 1.9% 2,460 303 100.0% 27.2
南品川Jビル 東京都品川区 2,020 1.7% 2,450 525 100.0% 29.2
八王子SIAビル 東京都八王子市 730 0.6% 865 174 97.9% 28.0
ONEST元代々木スクエア 東京都渋谷区 7,500 6.3% 8,640 1,092 100.0% 29.4
東 ONEST上野御徒町ビル 東京都台東区 2,700 2.3% 2,960 191 100.0% 35.3
京
経 大同生命大宮ビル 埼玉県さいたま市 3,000 2.5% 3,250 128 100.0% 29.9
済 ONEST池袋イーストビル 東京都豊島区 2,200 1.8% 2,360 134 100.0% 30.0
圏 クレシェンドビル 神奈川県横浜市 2,466 2.1% 2,550 -14 100.0% 34.2
東京パークサイドビル 東京都江東区 10,450 8.7% 11,300 762 100.0% 30.0
オ
フ ONEST西五反田スクエア 東京都品川区 4,500 3.8% 5,110 365 100.0% 33.7
ィ D’sVARIE本郷ビル 東京都文京区 5,406 4.5% 5,440 -24 100.0% 33.8
ス
ビ MSB-21南大塚ビル 東京都豊島区 3,900 3.3% 3,950 16 100.0% 30.4
ル D’sVARIE神田ビル 東京都千代田区 2,100 1.8% 2,140 4 86.7% 25.6
倉持ビルディング第一 東京都墨田区 3,951 3.3% 4,450 499 100.0% 29.4
リードシー千葉駅前ビル 千葉県千葉市 4,475 3.7% 4,610 135 93.0% 24.0
新川一丁目ビル 東京都中央区 2,100 1.8% 2,130 30 79.5% 31.8
箱崎314ビル 東京都中央区 1,771 1.5% 1,820 49 100.0% 30.5
アペルト東中野ビル 東京都中野区 1,710 1.4% 1,770 60 100.0% 27.4
ONEST新大阪スクエア 大阪府大阪市 4,612 3.8% 6,310 2,104 100.0% 29.3
地 カラスマプラザ21 京都府京都市 3,700 3.1% 4,090 222 100.0% 34.8
方
政 ONEST名古屋錦スクエア 愛知県名古屋市 2,381 2.0% 3,570 1,278 100.0% 30.4
令 MY熊本ビル 熊本県熊本市 1,152 1.0% 1,300 252 100.0% 33.9
指
定 名古屋伏見スクエアビル 愛知県名古屋市 4,812 4.0% 5,250 426 100.0% 33.8
都 大博多ビル 福岡県福岡市 10,650 8.9% 11,900 1,241 98.4% 46.0
市 肥後橋センタービル 大阪府大阪市 8,930 7.4% 10,400 1,044 96.8% 44.0
等
大同生命水戸ビル 茨城県水戸市 1,650 1.4% 1,750 100 96.8% 31.8
合計・平均 119,927 100.0% 135,579 16,248 98.8% 32.1
Oneリート投資法人 2021年8月期（第16期）決算説明資料 14
ポートフォリオの状況 成長戦略
21/8期は一部物件の含み益を使いつつポートフォリオの入替を実施し、賃料減額リスクが高まっていた商業施設を売却し、リスク耐性を強化
ミドルサイズのオフィスビル運営に特化して強みを発揮し、安定的に持続成長可能なポートフォリオ構築を図る
ポートフォリオ利回り（注5）の推移 ポートフォリオの含み益額・含み益率の推移
資産規模（百万円） NOI利回り 償却後NOI利回り 含み益（額） 含み益（率）
（百万円）
（百万円） 5.72%
5.43% 5.40%
5.56% 5.55% 5.50% 18,000 含み益 ＝ 鑑定評価額 － 簿価 17.0% 18%
120,000 16.4%
5.5% 16.1%
4.72% 16,000 14.8% 16%
4.45% 4.58% 4.59% 14.4%
4.44% 4.54%
4.5% 13.0% 14%
14,000
103,500 104,270
102,229 102,229 102,260 12%
102,260 3.5%
12,000
100,000
16,500 16,576 17,064 10%
15,375
2.5% 10,000 14,541
13,154
8%
1.5% 8,000 6%
PO ⼊替 ⼊替
PO ⼊替 ⼊替
6,000 4%
80,000 0.5% 19/2期末 19/8期末 20/2期末 20/8期末 21/2期末 21/8期末
19/2期 19/8期 20/2期 20/8期 21/2期 21/8期
投資比率（第3回PO後，取得価格ベース）
＜重点投資対象エリアの内容＞
地方政令指定 東京経済圏 地方政令指定都市等
都市等 その他 Ⅰ 東京都心8区*
11.2%
31.6% 東京23区（都心8区除く） 大阪市中心部
Ⅰグループ Ⅱ
Ⅲグループ
33.9% 横浜市主要部 名古屋市中心部
14.7% 重点投資
用途別 地域別 川崎市主要部 福岡市中心部
対象エリア
比率 比率
さいたま市主要部 札幌市中心部
Ⅲ
Ⅱグループ 八王子市、町田市、立 仙台市中心部
68.4% 40.2% 川市、武蔵野市、調布
100.0% 市、府中市の各主要部
東京経済圏
*千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、豊島区、台東区及び
オフィスビル 品川区を指します。
重点投資対象エリア（ⅠⅡⅢ）合計
88.8％ Oneリート投資法人 2021年8月期（第16期）決算説明資料 15
ポートフォリオ運用状況｜全般の状況 内部成長戦略
21/8期は退去面積が前期比の2倍超となったが埋め戻しも進み、期中平均稼働率ならびに期末稼働率はいずれも計画を上回る99％水準となった
一方でテナント入退去の影響でテナント更新率は3ポイント強低下、入替に伴う平均FR期間も長期化、期中平均CF稼働率は低下傾向
業績予想ベースではコロナ影響を慎重に見積もり算定、現時点では22/8期をほぼコロナ影響がボトムアウトする時期と予想
ポートフォリオ稼働率の推移 退去面積（注10）に対するリーシング進捗状況（2021/10/7時点）
2,400 45 募集中区画のうち
実績値 業績予想ベース（注6）
86％（1,113坪）が退去前
稼働率（契約面積ベース） 期中平均CF稼働率（フリーレント面積控除後）（注7） 68
100.0%
99.2%
98.7% 1,200
98.2% 2,252 2,140
97.5% 1,653
98.6% 98.6% 98.8% 98.5%
98.0% 1,287
133
97.3% 234
95.7% 0
（灰色点線：前回予想ベース） 21/8期 22/2期
（坪）
95.0% 95.4% 退去済み又は解約予告受領 契約締結済み
入居申込書等受領 募集中
新型コロナウイルスの影響を加味し 賃料改定及びテナント入替えによる賃料収入への効果（オフィスビル）
⼊退去⾯積 リーシング期間を慎重に⾒積もる
（差引き）
+1坪 △81坪 △216坪
（千円，月額賃料ベース）
10,000 9,355 賃料改定 入替え
90.0%
（坪）
6,933
入居 退去 +1,042 △1,040 +915 △996 +2,035 △2,252 4,473
ポートフォリオ 期中平均稼働率（注8）
5,000 3,813
20/8期平均 21/2期平均 21/8期平均 22/2期平均 22/8期平均 3,730
99.1％ 98.9％ 99.0％ 98.1％ 97.6％ 2,748
85.0% 4,881 2,437
3,120 1,727
20/2期末 20/8期末 21/2期末 21/8期末 22/2期末（予） 22/8期末（予）
1,021 1,292
平均FR期間 （注9）
0
1.2ヶ月 1.3ヶ月 2.8ヶ月 テナント更新率
（オフィスビル） （21/8期実績）
91.9％ 20/2期 20/8期 21/2期 21/8期
Oneリート投資法人 2021年8月期（第16期）決算説明資料 16
ポートフォリオ運用状況｜賃料改定動向 内部成長戦略
賃料ギャップを活かしつつ稼働率維持を重視した運営を行っている中でも一定の賃料増額も実績化
賃料増額率自体はやや低下も21/8期における賃料増額件数は前期比倍増
改定賃料の変動額（月額賃料ベース） ※2021年8月期の賃料改定実績について
（千円） （件）
既存＜マーケット 既存＞マーケット
5,000 31 4,881 （アンダーレント） （オーバーレント）
（千円）
29
30
4,000 3,806 23
120,000
3,120 20
14 金額 比率
3,000 80,000
134,731
増額改定 1,371千円 +0.8％
6 10
2,000 40,000
減額改定 ▲78千円 ▲0.0％
1,371
1,021 0 0
1,000
553 39,505
(40,000)
0 21/8期
(78) 21/8期末
時点
増賃額 減賃額 増額件数（右軸）
(1,000) 賃料改定の実績（件数及び賃貸面積の割合）
19/8期 20/2期 20/8期 21/2期 21/8期 22/2期
契約済み分 （件数ベース） （賃貸面積ベース）
賃料増額件数割合 減額
賃料増額件数及び増額率の推移 21.8% 0.6%
東京経済圏 地方政令都市等 増額
17.8%
（件） 13.3%
29 31
23 10.4%
賃貸面積（㎡）
18 14 5.9% ベース
21 8
3 21/8期
6 8
13 15
8 6 据置
86.1%
19/8期 20/2期 20/8期 21/2期 3 21/8期 20/2期 20/8期 21/2期 21/8期
賃料増額率 9.9% 12.6% 8.7% 9.6% 6.8% Oneリート投資法人 2021年8月期（第16期）決算説明資料 17
ポートフォリオ運用状況｜テナント入替えに関する動向 内部成長戦略
平均賃料は毎期着実に上昇する等、今後の内部成長にも期待
21/8期の退去率は計画超の水準となったが、期末稼働率は99％台と高水準を維持。テナント入替時の賃料単価増額に成果も物件毎に柔軟に対応の方針
平均賃料（注11）（月/坪）及び賃料ギャップの推移 テナント入替え時の賃料単価増加率
全体 東京経済圏 地方指定政令都市等 賃料ギャップ（全体） （増加率） 東京経済圏 地方政令指定都市等
14,000 円 13,803 13,923 -3.0%
13,690
43.8%
13,230 39.8% 39.8% 38.8%
13,130 -6.0%
13,000 円
12,912
43.5% 25.6%
12,642 12,722 -9.0% 21/8期平均
25.2％
12,000 円
12,361 11,630 24.2%
11,387 11,439 -12.0% 20.2%
11,257 14.5%
11,096 11.8%
11,000 円 12,231 -13.4%
-16.5% -14.0% -15.0%
-14.4% -17.2% （件数ベース） 19/8期 20/2期 20/8期 21/2期 21/8期
テナント入替えで
10,000 円 -18.0%
賃料が増加した 83.3% 90.5% 86.7% 53.3% 65.5%
19/8期末 20/2期末 20/8期末 21/2期末 21/8期末
件数の割合
オフィス退去率（注12）（年率） 退去面積合計×365÷営業日数
テナント入替え時の変動額（月額賃料ベース）
退去率＝
退去率 期末稼働率 賃貸可能面積（各月末平均）
（千円） 賃料増額分 賃料減額分
98.8% 98.7% 99.2% 5,000
12.0% 98.6% 98.2% 100.0%
97.5%
4,000
9.7% 業績予想上⼀定⾯積の
「想定退去」を⾒込む
9.0% 95.0% 3,000
2,000 4,473
6.5% 3,813 3,852
5.8% 6.4%
6.0% 90.0% 1,000 2,075 1,929
4.6% 4.4%
0
(116) (201) (1,414)
3.0% 85.0% (1,000)
(2,000)
19/8期 20/2期 20/8期 21/2期 21/8期
0.0% 80.0%
20/2期 20/8期 21/2期 21/8期 22/2期（予） 22/8期（予）
Oneリート投資法人 2021年8月期（第16期）決算説明資料 18
ポートフォリオ運用状況｜工事実績・予算 内部成長戦略
資本的支出については、原則として毎期減価償却費の範囲内で計画し、実施に当たっては内製化された専門組織により工事仕様の精査、金額査定等を行い最
適なコスト管理を追求
ただし、バリューアップ工事による賃料収入向上やテナント満足度向上などの効果が期待できると判断した場合には、適切な実施時期を見極めつつ、減価償却
費以上の資本的支出を計画する場合がある
減価償却費及び資本的支出の推移 資本的支出予算の内訳（2022年2月期／2022年8月期）
2022年2月期（第17期） 2022年8月期（第18期）
工事項目 予算金額 予算金額
減価償却費 資本的支出 比率 比率
（百万円）
（百万円） （百万円）
赤字（数字）：期初の予算額
800 バリューアップ工事 73 14.1％ 259 36.5％
バリューアップ工事以外 447 85.9％ 451 63.5％
654
合計 521 100.0％ 710 100.0%
600 566 556 571
497 506 504
496
CAPEX事例：21/8期取得物件
400
710 D’sVARIE • テナント満足度の向上や今後のリーシン
グ等を踏まえ、外構、エントランス、1階ト
570 本郷ビル イレ・給湯室のリニューアル工事を実施
521
200 390
346
• オフィス部分については、エントランスの
改修に加え、管理室のあった区画をラウ
MSB-21 ンジに改修
0
20/8期 21/2期 22/2期 22/8期 南大塚ビル • 住居部分についても、エントランスや共
21/8期
（実績） （実績） （予想） （予想） 用廊下の改修等を実施。高稼働の継続
（実績）
に貢献
うち、第3回PO新規取得物件にかかる工事分 • ファサード、エントランス、EVホールの改
（初期CAPEX） 修に加え、リーシング対象階層のトイレ・
D’sVARIE
給湯室のリニューアルを実施
• 22/2期（予想）：39百万円 神田ビル • リニューアルによる美観向上等を早期
• 22/8期（予想）：171百万円 のリースアップに活用
Oneリート投資法人 2021年8月期（第16期）決算説明資料 19
外部成長戦略 外部成長戦略
21/8期は期初に物件入替えを実施し、ポートフォリオのリスク耐性を強化
2021年5月の規約変更及び資産運用ガイドラインの変更により、ミドルサイズのオフィスビルへの重点投資を行っていくことを明確化
2021年9月に第3回POを行い、6物件（計156億円）を新たに取得。複数回にわたる物件入替えによるポートフォリオの質的改善に対する評価も得られ、第3回
POはプレミアム増資に
外部成長に関する直近の取組み 第3回PO概要
募集形態 国内募集
【2021年5⽉】 【2021年9⽉】
【2021年3⽉】
規約変更・資産運⽤ガイドラ 6物件計156億円の新規物 発行決議日 2021年9月8日（水）
唯⼀の商業施設であったfab
インの変更により、ミドルサイズ 件取得により、テナント分散が
南⼤沢を売却しポートフォリオ
のオフィスビルへの重点投資を 進むとともに、1⼝当たり純資 条件等決定日 2021年9月15日（水）
のリスク耐性を強化
明確化 産・NAVの向上にも寄与
発行価格 289,965円
280,448円
＜第3回PO新規取得物件（6物件）の概要＞ 発行価額 1口当たり出資総額対比：+31.7％
1口当たりNAV対比：+1.2％
調達金額 8,009百万円（一般募集+第三者割当）
一般募集： 27,200口
発行投資口数
第三者割当：1,360口
倉持 リードシー 新川一丁目 アペルト 大同生命
物件名称
ビルディング第一 千葉駅前ビル ビル
箱崎314ビル
東中野ビル 水戸ビル
発行済投資口数 268,468口
投資割合 オフィスビル
需要倍率 26.5倍（一般：28.5倍 機関：22.9倍）
所在地 東京都墨田区 千葉市中央区 東京都中央区 東京都中央区 東京都中野区 茨城県水戸市
ポートフォリオの変化
取得価格 3,951百万円 4,475百万円 2,100百万円 1,771百万円 1,710百万円 1,650百万円
21/2期末 21/8期末 第3回PO後
鑑定評価額 4,450百万円 4,610百万円 2,130百万円 1,820百万円 1,770百万円 1,750百万円
テナント数
467件 489件
551件
（オフィスビル） （+12.7％）
＜プレミアム増資の状況＞
発行価額 280,448円 平均賃貸面積
（オフィスビル）
約95坪／テナント 約94坪／テナント 約93坪／テナント
1口当たり出資総額* 213,000円 +31.7％ 上位10テナント
14.5％ 12.1％
10.9％
比率 （▲1.2pt）
1口当たりNAV* 277,000円 +1.2％
*2021年8月期末 Oneリート投資法人 2021年8月期（第16期）決算説明資料 20
外部成長戦略 外部成長戦略
上位10テナントの比率：10.9％、テナントの平均賃貸面積：約93坪、200坪未満のテナント割合：約89.1％と、第3回POを通じてテナント分散が一層進展
新規物件取得後の上位テナントの状況（第3回PO後） 賃貸面積別テナント分布状況（注16）（第3回PO後）
300坪以上
テナント名
賃貸面積 総賃貸可能面積
入居物件名
200坪以上 テナント数 平均賃貸面積
（坪）（注13） に占める割合（注14） 300坪未満
5.3%
551件 約93坪／テナント
1 中日本建設コンサルタント株式会社 917.52 1.8% ONEST名古屋錦スクエア 5.6%
100坪未満
100坪以上 70.1%
2 オリジナル設計株式会社 591.31 1.1% ONEST元代々木スクエア
200坪未満
賃貸面積別
19.1% （テナント数
3 ウチダエスコ株式会社 590.50 1.1% 東京パークサイドビル ベース）
（非開示）（注15）
4 587.14 1.1% 東京パークサイドビル
業種：情報システム関連 200坪未満の割合
89.1％
4 日本オフィス・システム株式会社 587.14 1.1% 東京パークサイドビル
6 マクセル株式会社 532.49 1.0% ONEST元代々木スクエア 業種別テナント分布状況（賃貸面積ベース，オフィスビル，21/8期末）
サービス業 卸売・小売業・飲食店 製造業
（非開示）（注15） 金融・保険業 運輸・通信業 建設業
7 507.30 1.0% リードシー千葉駅前ビル
業種：保険関連 不動産業 公務 個人
その他 農業 電気・ガス・水道・熱供給業
ONEST新大阪スクエア
8 株式会社キリン堂 465.68 0.9%
肥後橋センタービル 1.4% 0.6% 0.3% 0.1%
2.5%
0.1%
9 東芝ライテック株式会社 459.62 0.9% 南品川JNビル
3.2%
4.0%
（非開示）（注15） 大同生命大宮ビル
10 452.60 0.9%
業種：保険関連 大同生命水戸ビル 6.6%
上位10テナント合計 5,691.30 10.9% 44.6%
16.7%
• 2022年2月28日付で退去予定 20.0%
• 周辺マーケットの調査、館内増床ニーズの確認等を行い、早期リースアップを目指す
Oneリート投資法人 2021年8月期（第16期）決算説明資料 21
外部成長戦略 外部成長戦略
スポンサーサポートを活用し、資産規模拡大と資産の入替えによるポートフォリオの安定性向上に資する新規取得を継続
外部成長に合わせEPRA Nareit インデックス組み入れを早期に実現すべく、英文報告書開示に向けた準備に着手
外部成長に関する方針 FTSE EPRA Nareit Global Real Estate Indexへの組入れに向けて
• FTSE EPRA Nareit Global Real Estste Indexの組入れ基準変更が発表
＜本投資法⼈の基本戦略＞ （2021年6月24日）。時価総額基準が緩和され、本投資法人もインデックスの
① 分配⾦の持続的な成⻑ 時価総額基準を満たすこととなる
• 今後、監査済み英文報告書の作成、開示を行い、2022年3月見直し時のイ
② ポートフォリオ・財務構造に配慮した規律ある外部成⻑
ンデックス組み入れを目指す
優先交渉権保有物件
資産規模拡大と資産の入替えによりポートフォリオの安定性向上を狙う
資産の入替えによるポートフォリオの「質的改善」から、資産規模拡大と資産の
入替えによるポートフォリオの「安定性向上」に軸足を移した外部成長戦略へ
引き続き、ミドルサイズのオフィスビルを重点対象としながら、「立地」を重視し、
長期的視点で「ビルスペック」の維持・向上やバリューアップが可能な物件に厳
選投資する方針 物件名称 神楽坂プラザビル
不動産市場やJリート市場の動向を踏まえ、優先交渉権保有物件を活用した機 所在地 東京都新宿区神楽坂
動的な外部成長を狙う
最寄駅 東京メトロ東西線他・都営地下鉄大江戸線「飯田橋」駅 徒歩約4分
賃貸可能面積 2,819.49㎡
優先交渉権取得先の内部収益率（IRR）が所定の数値以上になると
最低購入価格
合理的に認められる購入価格
購入可能期間 2020年9月1日～2024年12月24日
Oneリート投資法人 2021年8月期（第16期）決算説明資料 22
財務状況 財務戦略
LTVは「45～50％を目安」として運営する方針であり、LTV＝50％までの借入余力は、第3回POに伴う新規借入れ後において約70億円
継続した資産入替えよるポートフォリオの質的改善、ポートフォリオ・マネジメントの堅調なトラックレコード等が評価され、見通しが「ポジティブ」に向上
有利子負債サマリー（第3回PO後） 有利子負債の構成状況（第3回PO後）
残高 シェア
外部格付 （百万円） （%）
有利子負債残高 平均金利 固定金利比率
【JCR】 10.6 16.0 みずほ信託銀行 9,842 16.0
% %
8.9% みずほ銀行 9,793 15.9
シングルA 2.1%
61,574百万円 0.601％ 87.0％ 2.4%
（ポジティブ） 15.9 三井住友銀行 10,570 17.2
2.5% % 新生銀行 6,650 10.8
LTV 借入余力（注17） 2.8%
平均残存年数 平均調達年数 りそな銀行 3,820 6.2
（総資産有利子負債比率） （LTV＝50％まで） 4.5% 17.2
6.2%
10.8 % あおぞら銀行 2,800 4.6
%
47.3％ 約70億円 3.57年 5.18年 福岡銀行 1,730 2.8
西日本シティ銀行 1,550 2.5
横浜銀行 1,500 2.4
2021年9月のリファイナンス及び新規借入れの概要
三十三銀行 1,320 2.1
• みずほ信託銀行・みずほ銀行をアレンジャーとする協調融資団の組成を中心としつつ、新規レンダー6社を招聘し、
京都銀行 1,150 1.9
一層安定感のあるレンダーフォーメーションを構築
日本生命保険 1,000 1.6
リファイナンス/ 第一生命保険 800 1.3
借入期間 金利種別 借入金額 金利 借入先
新規借入
中国銀行 600 1.0
みずほ信託銀行、みずほ銀行、三井住友銀 第四北越銀行 500 0.8
2021年9月期限
約3.9年 固定金利 6,000百万円 0.56720％ 行、りそな銀行、あおぞら銀行、三十三銀行、
の借入金 七十七銀行 400 0.7
福岡銀行
みずほ信託銀行、みずほ銀行、三井住友銀 千葉銀行 400 0.7
リファイナンス（a） 3.0年 固定金利 6,000百万円 0.40532％
行、りそな銀行、あおぞら銀行、福岡銀行 肥後銀行 400 0.7
新規借入（b） 約1.0年 変動金利 3,000百万円 0.33545％ みずほ信託銀行、みずほ銀行 静岡銀行 250 0.4
みずほ信託銀行、みずほ銀行、新生銀行、 投資法人債 6,500 10.6
新規借入（c） 約6.0年 固定金利 4,900百万円 0.65422％ りそな銀行、あおぞら銀行、西日本シティ銀
行、横浜銀行、京都銀行、他新規6社 合計 61,574 100.0
（a）（b）（c）の合計/平均 13,900百万円 0.47798％ ―
Oneリート投資法人 2021年8月期（第16期）決算説明資料 23
財務状況 財務戦略
平均金利・平均残存年数の推移 LTV・鑑定LTV（注18）の推移
LTV 鑑定LTV
平均残存年数 平均金利
52.5%
5.00年 0.8% 運営の目安：LTV 45％～50％
50.0%
0.636% 0.649% 0.632% 47.3%
0.612% 0.629% 47.2%
4.00年 0.601%
47.5% 46.3% 46.0%
0.6% 45.7% 45.7%
45.0%
3.00年
42.0%
42.5% 41.5%
3.70年 3.57年 0.4% 41.0%
2.00年 3.22年 3.15年 3.23年 39.8% 39.8% 39.9%
40.0%
2.02年
1.00年 0.2% 37.5%
19/8期末 20/2期末 20/8期末 21/2期末 21/8期末 ・・
第3回PO後 19/8期末 20/2期末 20/8期末 21/2期末 21/8期末 第3回PO後
返済期限の分布及び金利の状況（第3回PO後） 1.0%
0.860%
0.820%
0.750% 0.718% 0.8%
0.6% 【凡例】
20,000 0.638% 加重平均金利 ： 0.601％
0.400% 0.577% 変動金利
0.530%
0.494% 0.447% 0.4%
固定金利*
15,000 リファイナンス 投資法人債
適用金利
10,000 3,000 4,900 第3回POに伴う
赤字
3,000 2,000 6,000
新規借入れ
5,000
7,974 9,200 *金利スワップにより、実質
6,000 6,000 6,000 1,500 2,000 1,500 的に金利が固定化されて
4,000 1,500 3,000 いる借入金を含みます
0
（百万円） 22/2期 22/8期 23/2期 23/8期 24/2期 24/8期 25/2期 25/8期 26/2期 26/8期 27/2期 27/8期 28/2期 28/8期 29/2期 29/8期 30/2期 30/8期
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4 ESGに関する取組み
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ESGに関する取組み：全般 ESG
GRESBリアルエステイト評価の取得
2018年・2019年 2020年 2021年
• 2020年に続き、2021年もGRESB
Green Star レーティング「4スター」を獲得
• 社内関係者に課題を共有し、今後
もESGに関する取組みを継続
2スター
「サステナビリティへの配慮に関する方針」の開示 本投資法人のウェブサイトにてサステナビリティに関する方針を開示（https://one-reit.com/ja/esg/index.html ）
節電やエネルギー使用の効率を高める運用の推進、省エネルギーに資する設備の導入を図り、不動産セクターからのエネルギー使用・温室効
1. 省エネルギーの推進
果ガス排出削減に貢献します。
2. 資源の有効利用の推進 節水及び廃棄物削減に係る運用面の取組みを推進し、循環型社会の実現に貢献します。
3. コンプライアンス 環境・社会・ガバナンスに係る法令を遵守すると共に、規制変更などの諸リスクを適切に管理します。
4. 社内外の関係者との協働 サステナビリティに係る方針を実践するため、従業員に対する教育・啓発及び関係者との協働を継続し、環境配慮を推進するよう働きかけます。
5. 情報開示 投資家などの関係者に対し、サステナビリティに係る方針と活動状況の開示に努めます。
MONEグループの重要課題（マテリアリティ）の特定及び開示
• MONEグループの持続的な成長実現に向け、グループとして取り組む重要課題（マテリアリティ）を特定し、ウェブサイトにて開示
（ https://www.mizuho-realtyone.co.jp/post-820/ ）
• 重要課題（マテリアリティ）の達成に向けて、今後、サステナビリティ推進体制の整備やKPIの策定に取り組む
Oneリート投資法人 2021年8月期（第16期）決算説明資料 27
ESGに関する取組み：環境（Environment） ESG
環境関連評価認証の取得 エネルギー関連消費量の削減に向けた取組み
• 空調設備の更新や照明のLED化、トイレのリニューアル工事などを通じて、CO2、
• 本投資法人では、環境への配慮を含めた保有物件の品質を示すため、 水、エネルギーなどの消費量・排出量の削減を進める
CASBEE不動産やDBJ Green Building認証などの第三者機関が付与する認 • 2019年度（2019年4月～2020年3月）は、前年度対比、CO2排出量▲12.5％・水
証の取得を進める 使用量▲1.2％を達成
• 認証の取得物件数及びポートフォリオに占める取得率（延床面積ベース）は着
実に増加し、2021年8月期末時点において、それぞれ13物件・67.2％まで取得
が進む
認証取得物件数 取得率（延床面積ベース）
20 80.0%
67.2% 空調設備の更新 照明のLED化 トイレのリニューアル工事
15 52.8% 60.0%
39.0%
10 40.0%
環境パフォーマンス実績（原単位増減率／2018年度・2019年度比較）
19.7% 13物件 13物件
5 11物件 20.0%
7物件 CO2排出量 水使用量
0 0.0%
2018年12月末 2019年12月末 2020年12月末 2021年8月期末
▲12.5％ ▲1.2％
「事業者クラス分け評価制度」における「Sクラス（優良事業者）」の認定取得
21/3取得物件及び第3回PO新規取得物 • 経済産業省資源エネルギー庁が、事業者より提出された定期報告書等の内容を
件について、評価認証の取得可能性に関す 確認し、事業者をS（優良事業者）・A（一般事業者）等にクラス分けする評価制度
るスクリーニングを⾏い、評価認証取得物件 • 本投資法人は、3年連続で「5年間平均原単位を年1％以上低減」の目標を達成し、
の積み増しを図る予定 「Sクラス（優良事業者）」として認定され、経済産業省のウェブサイトにて公表され
ている
https://www.enecho.meti.go.jp/category/saving_and_new/saving/enterprise/overview/institution/
Oneリート投資法人 2021年8月期（第16期）決算説明資料 28
ESGに関する取組み：社会（Social） ESG
運用資産においては、テナントの利便性向上等に資する取組みを継続しながら、新型コロナウイルス対応も実施
資産運用会社（MONEグループ）においては、働きがいの基礎となる「働きやすい環境・安心して働ける環境の整備」に努める
運用資産に関する取組み 資産運用会社における取組み
テナント満足度・利便性向上に向けた取組み 働きやすい環境の整備（ワークライフバランスの向上）
【ONEST西五反田スクエア】 • 資産運用会社を含むMONEグループでは、コアタイムのないフレックスタイム制度
• 1階共用部スペースの活用方法を検討するにあたり、入居テナントへのヒアリング 及びテレワーク制度（全従業員が対象、かつ日数の制限なし）を採用し、役職員の
働きやすい環境整備を進める
を実施。テナントの要望を踏まえてラウンジスペースを創出し、テナント満足度の
向上に貢献 • また、育児介護休暇制度や契約保育園利用補助制度を導入するなど、役職員の
多様な背景にも対応し、積極的にワークライフバランスの向上に取り組む
安全衛生の確保
• 勤怠管理システムを導入して長時間労働や休暇取得のモニタリングを行っている
ほか、定期的なストレスチェックテストによるMONEグループ全社でのメンタルヘル
スのチェックを実施
【東京パークサイドビル】 • 加えて、健全な職場環境の維持に係る各種ハラスメントの防止と排除に関する社
内規程の整備や360度フィードバックによるパワハラ等のモニタリングを実施し、職
• 東京パークサイドビルでは、入居テナントの快適性を高める共用部の改修やレン 場の安全衛生の確保に努める
タルサイクルの設置などを行い、2020年1月に「CASBEEスマートウェルネスオ
フィス」の認証を取得 人材育成・研修
• 顧客への高付加価値の提供・運用の高度化のため、会社負担による資格取得・維
持及び外部講習会参加への支援制度を設けており、MONEグループにおける主な
有資格者数をウェブサイトにて開示
https://www.mizuho-realtyone.co.jp/about/#about03
• 人権研修を定期的に実施し、役職員の人権に対する意識の向上も図る
新型コロナウイルス感染拡大防止に向けた取組み 新型コロナウイルス対策（健康配慮・柔軟な働き方の推進）
• 新型コロナウイルス感染拡大防止に向けた取組みとして、保有物件において消毒 • 新型コロナウイルスの感染拡大防止のため、MONEグループは以下の取組みを
液や検温器の設置を進める 実施している
派遣社員を含む全従業員へのノートPC及びスマートフォンの貸与
リモート環境から会社ネットワークへのアクセス環境の整備
Web会議システムによる社内会議体の開催
⇒テレワークや時差出勤などを積極活用し、役職員の感染防止に努める
アクリルパーテーション、アルコール消毒器、検温器の設置
ONEST神田スクエア ONEST横浜西口ビル Oneリート投資法人 2021年8月期（第16期）決算説明資料 29
ESGに関する取組み：ガバナンス（Governance） ESG
「投資主利益」との一致を図るための運用体制の追求
スポンサーによるセイムボート出資 利益相反防止体制の整備
• スポンサーであるみずほリアルティOne株式会社は、第3回POにおける売先指定
（親引け）を通じて4,320口の投資口を追加で取得。本投資法人への投資割合は従 • 議案が利害関係者取引に該当する場合には、コンプライアンス委員会及び
前の9.4％から10.0％（口数：26,850口）（注1）へと上昇 投資政策委員会の決議に加え、本投資法人の役員会の事前の同意を得る
こととしている
• 資産運用会社が金融機関グループの一員であることを踏まえ、「資産の取
得・売却」のみならず、「資金の借入れ」や「投資口の引受け」等の議案につ
スポンサー（みずほリアルティOne㈱）保有口数・保有割合（注1） いても当該規定を適用している
26,850口 10.0％ 起案部署
起案
「投資口累積投資制度（るいとう）」の導入
コンプライアンス・オフィサー
• 「本投資法人の継続的な成長」へのMONEグループ役職員の意識を高めることを
目的として、2014年11月より制度を導入 承認
コンプライアンス委員会
定期的なコンプライアンス研修の実施 審議決議
• 資産運用会社では法令遵守やコンプライアンス意識の向上等を目的に、全役職員
投資政策委員会
を対象に年間複数回のコンプライアンス研修を実施
• 直近3年間では、以下のようなテーマを取り扱い研修を実施した 審議決議
本投資法人役員会による事前同意
顧客本位の業務運営（フィデューシャリー・デューティー）
報告
金融規制の動向
直近3年間の
金融商品取引業者における事故・事務ミス等 取締役会
主な研修テーマ
不祥事を防ぐ企業風土作りとコンプライアンス意識の向上
民法改正（不動産取引における影響） など
Oneリート投資法人 2021年8月期（第16期）決算説明資料 30
注記集 ②
3 「成長戦略」における注記
（注1） 2021年8月期末時点において保有している物件（以下「既存物件」といいます。）については2021年8月末を価格時点とする不動産鑑定評価額を、第3回PO新規取得物件については2021年8月1日を価格時点とする不動
産鑑定評価額をそれぞれ記載しています。本書の他の箇所においても同様です。
（注2） 既存物件の「含み益」は2021年8月末を価格時点とする不動産鑑定評価額と2021年8月期末の帳簿価格の差額をいい、第3回PO新規取得物件については、 2021年8月1日を価格時点とする不動産鑑定評価額と取得価
格（税抜き）との差額を「含み益」としています。
（注3） 既存物件及び第3回PO新規取得物件いずれも2021年8月末時点の稼働率を記載しており、「合計・平均」欄はこれらの稼働率を加重平均した値を記載しています。なお、第3回PO新規取得物件については、各売主から提
供を受けた情報に基づき算出しています。
（注4） 「築年数」は、各保有資産の竣工日から2021年9月24日までの経過期間を年数で表しています。「合計・平均」欄については、築年数を取得価格で加重平均し算出しています。
（注5） 各利回りは取得価格ベースとし、各営業期間の営業日数に応じて年率換算して利回りを算出し、小数第2位を四捨五入して表示しています。計算方法及び表示形式について、本書の他の箇所においても同様です。
（注6） 「業績予想ベース」の稼働率は、本書公表日現在の業績予想の前提に基づき算出しており、リーシングの進展や新たな退去等により変