3290 Ｒ－Ｏｎｅリート 2021-10-15 16:30:00
2021年8月期 決算短信(ＲＥＩＴ) [pdf]
2021年８月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2021年10月15日
不動産投資信託証券発行者名 Oneリート投資法人 上 場 取 引 所 東
コ ー ド 番 号 3290 Ｕ Ｒ Ｌ https://www.one-reit.com/
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名） 鍋山 洋章
資 産 運 用 会 社 名 みずほリートマネジメント株式会社
代 表 者 （役職名）代表取締役 （氏名） 鍋山 洋章
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名）経営管理部長 （氏名） 秋元 武
ＴＥＬ 03-3242-7155
有価証券報告書提出予定日 2021年11月29日 分配金支払開始予定日2021年11月19日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有（機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2021年８月期の運用、資産の状況（2021年３月１日～2021年８月31日）
(１）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2021年８月期 4,889 20.4 2,878 125.9 2,613 155.4 2,612 155.6
2021年２月期 4,060 △2.6 1,274 △41.6 1,023 △46.7 1,022 △46.7
１口当たり 自己資本 総資産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2021年８月期 10,890 5.0 2.3 53.5
2021年２月期 4,260 1.9 0.9 25.2
(２）分配状況
１口当たり １口当たり
分配金総額 分配金総額
分配金 １口当たり 分配金
（利益超過 利益超過 （利益超過
（利益超過 利益超過 （利益超過 配当性向 純資産配当率
分配金は 分配金総額 分配金を
分配金は 分配金 分配金を
含まない） 含む）
含まない） 含む）
円 百万円 円 百万円 円 百万円 ％ ％
2021年８月期 7,546 1,810 － － 7,546 1,810 69.2 3.4
2021年２月期 5,057 1,213 2,548 611 7,605 1,824 118.6 2.3
（注１）配当性向については、次の算式で計算し、小数第１位未満を切捨てて表示しています。
配当性向＝分配金総額（利益超過分配金は含まない）÷当期純利益×100
（注２）2021年２月期の利益超過分配金は一時差異等調整引当額によるものです。
(３）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2021年８月期 113,808 53,156 46.7 221,570
2021年２月期 110,403 52,368 47.4 218,284
(４）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期末残高
百万円 百万円 百万円 百万円
2021年８月期 11,453 △12,252 1,026 9,500
2021年２月期 2,022 △317 △1,918 9,273
２．2022年２月期の運用状況の予想（2021年９月１日～2022年２月28日）及び2022年８月期の運用状況の予想（2022年３
月１日～2022年８月31日）
（％表示は対前期増減率）
１口当たり分配金
１口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
利益超過分配金
は含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2022年２月期 4,365 △10.7 2,235 △22.3 1,931 △26.1 1,930 △26.1 7,190 －
2022年８月期 4,425 1.4 2,218 △0.8 1,912 △1.0 1,911 △1.0 7,120 －
（参考）１口当たり予想当期純利益（2022年２月期）7,190円、１口当たり予想当期純利益（2022年８月期）7,120円
※ その他
(１）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(２）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資
2021年８月期 239,908口 2021年２月期 239,908口
口を含む）
② 期末自己投資口数 2021年８月期 －口 2021年２月期 －口
（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、26ページ「１口当たり情報に関する注記」を
ご覧下さい。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理
的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性がありま
す。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提条件については、７ページ
「2022年２月期及び2022年８月期の運用状況の予想の前提条件」をご覧下さい。
以 上
One リート投資法人(3290)2021年８月期決算短信
〇目次
１．運用状況・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
（１）運用状況・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
①当期の概況・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
②次期の見通し・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ３
③決算後に生じた重要な事実・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ４
（２）投資リスク・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ８
２．財務諸表・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ９
（１）貸借対照表・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ９
（２）損益計算書・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 11
（３）投資主資本等変動計算書・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 12
（４）金銭の分配に係る計算書・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 13
（５）キャッシュ・フロー計算書・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 14
（６）継続企業の前提に関する注記・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 15
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 15
（８）財務諸表に関する注記事項・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 18
（９）発行済投資口の総口数の増減・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 28
３．参考情報・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 29
（１）運用資産等の価格に関する情報・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 29
（２）資本的支出の状況・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 40
（３）借入状況・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 42
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One リート投資法人(3290)2021年８月期決算短信
１．運用状況
(１) 運用状況
①当期の概況
(ア) 投資法人の主な推移
本投資法人は、みずほフィナンシャルグループの一員であるみずほリートマネジメント株式会社（以下「本資
産運用会社」といいます。）（注１）をその資産運用会社とし、ミドルサイズのオフィスビル（注２）を重点投
資対象とし、それ以外のオフィスビル等も組入れながら、中長期にわたる安定的な収益確保と成長性の両面を追
求するポートフォリオ構築を目指します。また、本邦不動産マーケットにおいて豊富な取扱実績を有するみずほ
信託銀行株式会社をスポンサーとして、物件の取得並びに運用面及び財務面における各種サポートを得ながら、
「分配金の持続的な成長」及び「ポートフォリオ・財務構造に配慮した規律ある外部成長」を基本方針として、
投資主価値の最大化のため、更なる成長ステージへ進むことを目指します。
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。）に基づき、本資産運用会
社を設立企画人として、2013年６月25日に設立され、同年10月９日に東京証券取引所の不動産投資信託証券市場
に上場 （銘柄 コード3290）しました 。その 後の公募増資等 により 、当期末現在 の発行済投資口 の総口数 は
239,908口となりました。
（注１）株式会社みずほフィナンシャルグループ、みずほ信託銀行株式会社及びみずほリアルティOne株式会社（以下「MONE」とい
います。）は、本資産運用会社の親会社に該当します。MONEは、スポンサーであるみずほ信託銀行株式会社の完全子会社であ
り、また、本資産運用会社とみずほ不動産投資顧問株式会社（以下「MREM」といいます。）の発行済株式の全てを保有してお
り、MONE、本資産運用会社及びMREMの3社でMONEグループを構成します。MREMは、MONEグループの不動産私募ファンドの運用
会社です。
（注２）ミドルサイズのオフィスビル （Middle-sized Office）とは、延床面積 が概ね3,300 ㎡（約1,000 坪）～33,000㎡（約
10,000 坪）の範囲に属するオフィスビルをいいます。
(イ) 投資環境と運用実績
当期の経済環境は、新型コロナウイルス感染症の影響により、国内経済及び海外経済ともに厳しい状況にあり
ますが、感染拡大の防止策を講じつつ、ワクチン接種が進捗する中で、持ち直しの動きが続いています。しかし
2021年８月には東京都での１日当たりの新規感染者数が過去最多を更新するなど、依然として収束時期を予測す
ることは困難な状況にあります。
オフィスビル賃貸市場においては、東京都心では過去最低水準にあった空室率が新型コロナウイルス感染症の
影響により上昇に転じ、賃料水準の下落が懸念されています。
本投資法人は、これまで以上に中長期にわたる安定的な収益確保と成長性の両面を追求するポートフォリオ構
築を目指すことを目的として、2021年５月25日開催の本投資法人の投資主総会において、商業施設を主たる投資
対象からは除外するよう規約の変更を行いました。また、ポートフォリオの質的改善を図るための資産入替とし
て、2021年３月26日付で湯島ファーストジェネシスビル、36山京ビル及びfab南大沢の３物件を譲渡するととも
に、同年同月30日付でD's VARIE本郷ビル、MSB-21南大塚ビル及びD's VARIE神田ビルの３物件を取得しました。
また、マーケット動向を踏まえ、新規募集賃料を柔軟に設定するなど稼働率の維持・向上を重視したリーシン
グ活動を行うとともに、管理面では、テナントニーズや物件毎の特性を踏まえた最適コストの実現を図り、賃貸
事業収支の向上に努めました。
この結果、当期末現在の本投資法人の保有資産合計は25物件（取得価格合計104,270百万円。なお、匿名組合
出資持分は含みません。）、総賃貸可能面積は152,934.87㎡、また、当期末現在の稼働率は99.2％となりまし
た。
（ご参考）
本投資法人は、2021年９月24日に倉持ビルディング第一、リードシー千葉駅前ビル、新川一丁目ビル、箱崎
314ビル、アペルト東中野ビル及び大同生命水戸ビルの６物件(取得価格合計15,657百万円)を取得しました。こ
れにより、テナント分散の進展・収益基盤の安定化等のポートフォリオの質的向上を図りました。
(ウ) 資金調達の概要
当期は、2021年３月30日付でみずほ信託銀行株式会社及び株式会社みずほ銀行をアレンジャーとするシンジケ
ートローンにより2,850百万円を調達し、D's VARIE本郷ビル、MSB-21南大塚ビル及びD's VARIE神田ビルの取得
資金及び付随費用に充当しました。
この結果、当期末現在での有利子負債残高は53,674百万円となり、総資産に占める有利子負債の割合（LTV）
は47.2％となりました。
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(エ) 業績及び分配の概要
上記の運用の結果、当期の業績は、営業収益4,889百万円、営業利益2,878百万円、経常利益2,613百万円、当
期純利益2,612百万円となりました。
分配金については、投資法人に係る課税の特例規定（租税特別措置法第67条の15）が適用されるように、利益
分配金の最大額が損金算入されることを企図して、一時差異等調整引当額戻入額611百万円及び不動産等売却益
の発生等により前期以前に内部留保した額を控除後の当期未処分利益の概ね全額を分配することとしました。
この結果、投資口１口当たりの分配金は7,546円となりました。
②次期の見通し
(ア) 今後の投資環境
今後は、ワクチン接種を含む新型コロナウイルス感染症の感染拡大防止策と経済活動の再開の両立により、国
内経済が持ち直していくことが期待されますが、新型コロナウイルス感染症の再拡大やその長期化、金融資本市
場の変動などに引き続き留意する必要があります。
オフィスビル賃貸市場においては、テナント企業の業績悪化に伴うオフィスコスト削減の動き、テレワーク推
進・拡大によるオフィスのあり方の見直しなど、新型コロナウイルス感染症のテナントへの影響及びテナントの
動向を注視する必要があります。オフィスビル売買市場においては、依然として優良な投資物件に対する取得意
欲旺盛な国内外の投資家が多く存在し、取引価格は高止まりが予想されるものの、新型コロナウイルス感染症の
不動産市況への動向を注視し、厳選投資の姿勢を堅持することが重要となります。
(イ) 今後の運用方針及び対処すべき課題
本投資法人は、本邦不動産マーケットにおいて豊富な取扱実績を有するみずほ信託銀行株式会社をスポンサー
として、物件の取得並びに運用面及び財務面における各種サポートを得ながら成長を図り、投資主価値の最大化
を目指します。運用資産の競争力を最大限に引き出す運営・管理により資産価値の維持・向上（内部成長）を図
るとともに、中長期的な安定成長を実現するため、引き続き厳選投資（外部成長）を行いながら、ポートフォリ
オの質的改善を目指します。
かかる外部成長及び内部成長の両側面における成長戦略を実現するため、本投資法人は、本資産運用会社、
MONE及びMREMの運用ノウハウと経営資源等を用いることに加え、スポンサーであるみずほ信託銀行株式会社のサ
ポートを最大限に活用する方針です。
ａ．外部成長
本投資法人は、ミドルサイズのオフィスビルを重点投資対象としつつ、それ以外のオフィスビル等を組入れ
るポートフォリオ構築方針のもと、個別物件の立地や建物仕様、テナント特性等を見極めた投資を行うこと
で、ポートフォリオの質の維持・向上を図りつつ、資産規模の拡大を目指します。
投資対象地域については、マーケット規模が相対的に大きく、多くの取得機会を見込むことができる東京経
済圏への投資を中心としつつも、一定の賃貸需要を見込むことができる地方政令指定都市及び地方政令指定都
市に準じた地方中核都市（注）（以下、併せて「地方政令指定都市等」といいます。）等も投資対象に含める
ことで、地域分散にも配慮したポートフォリオの構築を図ります。なお、東京経済圏、地方政令指定都市等と
もに、それぞれの域内において主として投資対象とするエリア及び重要度を策定することで投資エリアを厳選
するとともに、さらに各投資エリア内においても交通利便性やテナント誘致力等の観点で立地適性を吟味しま
す。
（注）「地方中核都市」とは、東京経済圏以外に所在する地方政令指定都市以外の県庁所在地又はそれに準ずる都市をいいます。
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One リート投資法人(3290)2021年８月期決算短信
ｂ．内部成長
本投資法人は、下記のような取り組みを行うことで、稼働率の維持・向上、賃貸事業収支の向上を図りま
す。
◆プロパティ・マネジメント会社及び賃貸仲介会社との連携強化
◆テナントリレーションの構築・強化
◆マーケット動向に合わせた賃料の増額交渉
◆戦略的CAPEX（資本的支出）（注）の活用による物件価値の維持・向上
◆既存取引の見直しによる運営・管理コストの低減
◆社会的要請の強いESG（環境・社会・ガバナンス）への取組み強化
（注）「戦略的CAPEX（資本的支出）」とは、長期的視点に基づく物件の資産価値の維持・向上のためのリニューアル工事、個別空
調の導入、エントランスリニューアルによるビルの視認性向上等の資本的支出を、優先度等を考慮しながら適時適切に実施
することをいいます。
③決算後に生じた重要な事実
新投資口の発行
本投資法人は、2021年９月８日及び2021年９月15日開催の本投資法人役員会において、以下のとおり、新投資
口の発行に関し決議し、一般募集による新投資口の発行については2021年９月22日に、第三者割当による新投資
口の発行については2021年10月15日に、それぞれ払込が完了しています。この結果、2021年10月15日現在の出資
総額は59,164百万円、発行済投資口の総口数は268,468口となっています。
一般募集による新投資口発行の手取金につきましては、2021年９月24日付で取得した資産の取得資金の一部に
充当しました。また、第三者割当による新投資口発行の手取金については、手元資金とし、支出するまで金融機
関に預け入れの上、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金の返済資金の一部に充当する予定です。
a．一般募集による新投資口の発行
発行新投資口数 27,200口
発行価格（募集価格） 1口当たり 289,965円
発行価格（募集価格）の総額 7,887,048,000円
払込金額（発行価額） 1口当たり 280,448円
払込金額（発行価額）の総額 7,628,185,600円
払込期日 2021年９月22日
b．第三者割当による新投資口の発行
発行新投資口数 1,360口
払込金額（発行価額） 1口当たり 280,448円
払込金額（発行価額）の総額 381,409,280円
割当先 みずほ証券株式会社
払込期日 2021年10月15日
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（参考情報）
（ア）資産の取得
本投資法人は、以下のとおり、2021年９月24日付で不動産信託受益権６物件（取得価格合計15,657百万円）を
取得しました。
取得価格
物件名称 所在地 （百万円） 取得先
（注）
東京都
倉持ビルディング第一 3,951 エムエル・エステート株式会社
墨田区
千葉県
リードシー千葉駅前ビル 4,475 エムエル・エステート株式会社
千葉市
東京都
新川一丁目ビル 2,100 ONEブリッジファンドS合同会社
中央区
東京都
箱崎314ビル 1,771 ONEブリッジファンドS合同会社
中央区
東京都
アペルト東中野ビル 1,710 芙蓉総合リース株式会社
中野区
茨城県
大同生命水戸ビル 1,650 株式会社グローバル住販
水戸市
合計 15,657
（注）「取得価格」欄には、当該資産に係る不動産信託受益権売買契約に記載された当該資産の売買代金（消費税等相当額を含みませ
ん。）を記載しています。
（イ）資金の借入れ
①本投資法人は、2021年９月７日に返済期日が到来した既存借入金（借入残高：6,000百万円）の返済資金の一
部及び関連する諸費用の支払いに充当するため、2021年９月７日付で以下のとおり資金の借入れを行いまし
た。
借入金額
借入先 利率 返済期日 返済方法 担保
（百万円）
みずほ信託銀行株式会社及び
固定金利： 2024年 無担保
株式会社みずほ銀行をアレン 6,000 期限一括返済
0.40532％ ９月７日 無保証
ジャーとする協調融資団
（ご参考：返済対象となった既存借入金の内容）
借入金額
借入先 利率 借入実行日 返済方法 担保
（百万円）
みずほ信託銀行株式会社
株式会社みずほ銀行
株式会社三井住友銀行 固定金利：
2017年 無担保
株式会社りそな銀行 6,000 0.56720％ 期限一括返済
10月25日 無保証
株式会社あおぞら銀行 （注）
株式会社三十三銀行
株式会社福岡銀行
（注）金利スワップ取引等により支払金利を実質固定化しており、当該実質固定化後の金利を記載しています。
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②本投資法人は、上記「(ア)資産の取得」に記載の資産の取得資金及び付随費用の一部に充当するため、2021
年９月24日付で以下の資金の借入れを行いました。
借入金額
借入先 利率 返済期日 返済方法 担保
（百万円）
みずほ信託銀行株式会社及び
固定金利： 2027年 無担保
株式会社みずほ銀行をアレン 4,900 期限一括返済
0.65422％ ９月７日 無保証
ジャーとする協調融資団
変動金利：
みずほ信託銀行株式会社及び 基準金利（全銀協 2022年 無担保
3,000 期限一括返済
株式会社みずほ銀行 1ヶ 月物日本円 ９月７日 無保証
TIBOR）+0.250％
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2022年２月期及び2022年８月期の運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
・ 2022年２月期（第17期）（2021年９月１日～2022年２月28日）（181日）
計算期間
・ 2022年８月期（第18期）（2022年３月１日～2022年８月31日）（184日）
・ 2021年８月31日現在で保有している不動産及び不動産信託受益権 は合計25物件（以下
「2021年８月末保有資産」といいます。）となっております。これに加え、「倉持ビルデ
ィング第一」、「リードシー千葉駅前ビル」、「新川一丁目ビル」、「箱崎314ビル」、
「アペルト東中野ビル」及び「大同生命水戸ビル」の６物件（以下「新規取得資産」とい
運用資産 います。）を2021年９月24日に取得しており、本日現在保有している不動産及び不動産信
託受益権は合計31物件となっております。これについて、2022年８月期末までの間に運用
資産の変動（新規物件の取得、保有物件の処分等）が生じないことを前提としておりま
す。
・ 実際には新規物件の取得、又は保有物件の処分等により変動が生ずる可能性があります。
・ 上記「運用資産」の営業収益を前提としております。2021年８月末保有資産に係る賃貸事
業収益については、本日現在効力を有する賃貸借契約、テナント動向、市場動向等を勘案
し、テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提として算出しております。新
規取得資産の賃貸事業収益については、各物件の前信託受益者等（以下「前所有者等」と
いいます。）より提供を受けた情報、本日現在効力を有する賃貸借契約、市場動向等を勘
案し、テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提として算出しております。
営業収益
・ また、上記「運用資産」を前提としたポートフォリオ稼働率（期中平均）については、
2022年２月期に98.1％、2022年８月期に97.6％を想定しております。
・ 賃貸事業収益については、新型コロナウイルス感染症拡大の影響による減少を一定程度考
慮した上で算出しております。
・ 賃貸事業収益以外の営業収益については、本日現在の保有物件に変動が生じないことを前
提としており、不動産等売却損益は見込んでおりません。
・ 主たる営業費用である賃貸事業費用については、2022年２月期に1,225百万円、2022年８
月期に1,265百万円を想定しております。減価償却費以外の費用については、2021年３月
30日付で取得した「D'sVARIE本郷ビル」、「MSB-21南大塚ビル」及び「D'sVARIE神田ビ
ル」を除く2021年８月末保有資産については過去の実績値をベースに、「D'sVARIE本郷ビ
ル」、「MSB-21南大塚ビル」、「D'sVARIE神田ビル」及び新規取得資産については前所有
者等より提供を受けた過去の実績値に基づき、費用の変動要素を反映して算出しておりま
す。
1) 管理業務費については、2022年２月期に429百万円、2022年８月期に403百万円を想定し
ております。
2) 減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しており、2022年２月期
に556百万円、2022年８月期に571百万円を想定しております。
3) 固定資産税及び都市計画税等については、2022年２月期に295百万円、2022年８月期に
355百万円を想定しております。なお、一般に不動産等の売買にあたり固定資産税及び都
市計画税等については現所有者と期間按分による計算を行い取得時に精算しますが、本投
営業費用
資法人においては当該精算金相当額が取得原価に算入されるため取得期には費用計上され
ません。したがいまして、「D'sVARIE本郷ビル」、「MSB-21南大塚ビル」、「D'sVARIE神
田ビル」及び新規取得資産については、固定資産税及び都市計画税等が2022年８月期から
費用計上されることとなります。なお、「D'sVARIE本郷ビル」、「MSB-21南大塚ビル」、
「D'sVARIE神田ビル」及び新規取得資産について取得原価に算入する固定資産税及び都市
計画税等の総額は52百万円を想定しております。
4) 修繕費については、物件ごとに本資産運用会社が策定した修繕計画をもとに、2022年２
月期に98百万円、2022年８月期に88百万円を想定しております。但し、予想し難い要因に
より修繕費が増額又は追加で発生する可能性があることから、予想金額と大きく異なる結
果となる可能性があります。
・ 賃貸事業費用以外の営業費用（資産運用報酬、資産保管手数料、一般事務委託手数料等）
については、2022年２月期に348百万円、2022年８月期に370百万円を想定しております。
このうち、資産運用報酬については、2022年２月期に263百万円、2022年８月期に288百万
円を想定しております。
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One リート投資法人(3290)2021年８月期決算短信
項目 前提条件
・ 支払利息、投資法人債利息及び融資関連費用として、2022年２月期に292百万円、2022年
８月期に293百万円を見込んでおります。
・ 新投資口の発行等に係る支出として合計39百万円を見込んでおり、2022年２月期及び
営業外費用 2022年８月期において投資口交付費の償却費としてそれぞれ６百万円を計上することを見
込んでおります。
・ 投資法人債発行費の償却費として、2022年２月期及び2022年８月期にそれぞれ３百万円を
見込んでおります。
・ 2021年８月31日現在において、53,674百万円の有利子負債残高があります。
・ 新規取得資産の取得資金及び付随費用への一部充当のため、2021年９月24日付で合計
7,900百万円の借入れを行い、これにより本日現在における有利子負債残高は61,574百万
円となっております。
有利子負債
・ 2022年２月期に期限が到来する借入金合計6,000百万円については、2021年９月７日に同
額を借り換えております。
・ 上記のほか、2022年８月期末までの間に変動（新たな資金の借入れ、借入金の返済等）が
生じないことを前提としております。
・ 2021年８月31日現在発行済みである投資口239,908口に加えて、2022年２月期に一般募集
（27,200口）及び本件第三者割当（1,360口）によって28,560口を追加発行し、本書の日
投資口 付現在における発行済投資口の総数は268,468口となっております。
・ その他2022年８月期末までに新投資口の発行等による投資口数の変動がないことを前提と
しております。
・ 1口当たり分配金（利益超過分配金を含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の分
１口当たり分配金 配の方針を前提として算出しております。
（利益超過分配金は含 ・ 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含
まない） む種々の要因により、１口当たり分配金（利益超過分配金を含まない）は変動する可能性
があります。
・ 利益を超えた金銭の分配は行わないことを前提としております。
１口当たり利益超過
・ 但し、税会不一致による法人税等の課税の発生を抑えることを目的に、利益を超えた金銭
分配金
の分配を行う場合があります。
・ 法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与
える改正が行われないことを前提としております。
その他
・ 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としており
ます。
(２) 投資リスク
有価証券報告書（2021年５月28日提出）及び有価証券届出書（2021年９月８日提出。その後の訂正届出書を含みま
す。）における「投資リスク」から重要な変更がないため開示を省略しています。
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２．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
（2021年２月28日） （2021年８月31日）
資産の部
流動資産
現金及び預金 3,090,340 3,133,360
信託現金及び信託預金 6,182,866 6,367,301
営業未収入金 69,506 75,711
前払費用 165,843 157,776
未収消費税等 51,252 －
その他 936 936
流動資産合計 9,560,746 9,735,086
固定資産
有形固定資産
建物 3,623,662 3,636,820
減価償却累計額 △946,318 △1,010,473
建物（純額） 2,677,343 2,626,347
構築物 9,842 9,842
減価償却累計額 △4,672 △4,995
構築物（純額） 5,170 4,847
機械及び装置 63,479 63,479
減価償却累計額 △62,049 △62,122
機械及び装置（純額） 1,430 1,357
工具、器具及び備品 2,710 3,744
減価償却累計額 △1,073 △1,352
工具、器具及び備品（純額） 1,637 2,392
土地 3,770,347 3,770,347
建設仮勘定 550 －
信託建物 28,544,383 26,813,480
減価償却累計額 △4,409,500 △4,077,162
信託建物（純額） 24,134,882 22,736,317
信託構築物 23,647 25,511
減価償却累計額 △5,190 △4,382
信託構築物（純額） 18,456 21,129
信託機械及び装置 250,974 300,889
減価償却累計額 △74,766 △87,514
信託機械及び装置（純額） 176,207 213,374
信託工具、器具及び備品 86,854 81,324
減価償却累計額 △43,433 △42,178
信託工具、器具及び備品（純額） 43,420 39,146
信託土地 66,282,817 70,970,623
信託建設仮勘定 3,787 9,457
有形固定資産合計 97,116,052 100,395,342
無形固定資産
信託借地権 3,278,336 3,278,336
その他 1,757 1,636
無形固定資産合計 3,280,094 3,279,973
投資その他の資産
投資有価証券 38,319 38,548
差入敷金及び保証金 10,000 10,300
長期前払費用 348,136 307,965
繰延税金資産 16 11
投資その他の資産合計 396,472 356,824
固定資産合計 100,792,618 104,032,140
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（単位：千円）
前期 当期
（2021年２月28日） （2021年８月31日）
繰延資産
投資口交付費 5,624 －
投資法人債発行費 44,675 40,806
繰延資産合計 50,300 40,806
資産合計 110,403,665 113,808,033
負債の部
流動負債
営業未払金 175,101 213,715
１年内返済予定の長期借入金 6,000,000 6,000,000
未払金 714,069 418,365
未払費用 4,953 3,830
未払法人税等 839 690
未払消費税等 53,401 109,898
前受金 662,109 667,174
その他 3,128 24,865
流動負債合計 7,613,602 7,438,539
固定負債
投資法人債 6,500,000 6,500,000
長期借入金 38,324,000 41,174,000
預り敷金及び保証金 321,987 294,490
信託預り敷金及び保証金 5,275,834 5,244,559
固定負債合計 50,421,821 53,213,049
負債合計 58,035,423 60,651,589
純資産の部
投資主資本
出資総額 51,154,926 51,154,926
出資総額控除額
一時差異等調整引当額 － ※２ △611,285
出資総額控除額合計 － △611,285
出資総額（純額） 51,154,926 50,543,640
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 1,213,315 2,612,802
剰余金合計 1,213,315 2,612,802
投資主資本合計 52,368,241 53,156,443
純資産合計 ※１ 52,368,241 ※１ 53,156,443
負債純資産合計 110,403,665 113,808,033
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（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
（自 2020年９月１日 （自 2021年３月１日
至 2021年２月28日） 至 2021年８月31日）
営業収益
賃貸事業収入 ※１ 3,704,142 ※１3,681,450
その他賃貸事業収入 ※１ 355,950 ※１ 327,382
受取配当金 466 714
不動産等売却益 － ※２ 879,917
営業収益合計 4,060,559 4,889,464
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 1,665,205 ※１ 1,633,882
減損損失 ※３ 802,431 －
資産運用報酬 247,904 259,580
資産保管手数料 4,451 4,427
一般事務委託手数料 18,782 18,705
役員報酬 3,876 3,876
その他営業費用 43,594 90,654
営業費用合計 2,786,246 2,011,126
営業利益 1,274,313 2,878,338
営業外収益
受取利息 47 46
受取保険金 － 3,379
未払分配金戻入 692 710
その他 － 61
営業外収益合計 739 4,196
営業外費用
支払利息 137,842 147,027
投資法人債利息 21,151 21,980
融資関連費用 81,303 88,394
投資口交付費償却 5,624 5,624
投資法人債発行費償却 3,869 3,869
その他 2,120 2,088
営業外費用合計 251,912 268,984
経常利益 1,023,140 2,613,550
税引前当期純利益 1,023,140 2,613,550
法人税、住民税及び事業税 941 843
法人税等調整額 0 4
法人税等合計 941 847
当期純利益 1,022,198 2,612,702
前期繰越利益 191,116 100
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 1,213,315 2,612,802
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2020年９月１日 至 2021年２月28日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計
出資総額 投資主資本合計
当期未処分利益又は当
剰余金合計
期未処理損失（△）
当期首残高 51,154,926 2,108,940 2,108,940 53,263,867 53,263,867
当期変動額
剰余金の配当 △1,917,824 △1,917,824 △1,917,824 △1,917,824
当期純利益 1,022,198 1,022,198 1,022,198 1,022,198
当期変動額合計 － △895,625 △895,625 △895,625 △895,625
当期末残高 51,154,926 1,213,315 1,213,315 52,368,241 52,368,241
当期（自 2021年３月１日 至 2021年８月31日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額
出資総額控除額
出資総額 出資総額（純額）
一時差異等調整引当額 出資総額控除額合計
当期首残高 51,154,926 － － 51,154,926
当期変動額
剰余金の配当
一時差異等調整引当額
△611,285 △611,285 △611,285
による利益超過分配
当期純利益
当期変動額合計 － △611,285 △611,285 △611,285
当期末残高 51,154,926 △611,285 △611,285 50,543,640
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計
投資主資本合計
当期未処分利益又は当
剰余金合計
期未処理損失（△）
当期首残高 1,213,315 1,213,315 52,368,241 52,368,241
当期変動額
剰余金の配当 △1,213,214 △1,213,214 △1,213,214 △1,213,214
一時差異等調整引当額
△611,285 △611,285
による利益超過分配
当期純利益 2,612,702 2,612,702 2,612,702 2,612,702
当期変動額合計 1,399,487 1,399,487 788,202 788,202
当期末残高 2,612,802 2,612,802 53,156,443 53,156,443
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（４）金銭の分配に係る計算書
（単位：円）
前期 当期
（自 2020年９月１日 （自 2021年３月１日
至 2021年２月28日） 至 2021年８月31日）
金額 金額
Ⅰ 当期未処分利益 1,213,315,182 2,612,802,961
Ⅱ 利益超過分配金加算額 611,285,584 －
うち一時差異等調整引当額 611,285,584 －
Ⅲ 出資総額組入額 － －
うち一時差異等調整引当額戻入額 － 611,285,584
Ⅳ 分配金の額 1,824,500,340 1,810,345,768
（投資口１口当たり分配金の額） （7,605） （7,546）
うち利益分配金 1,213,214,756 1,810,345,768
（うち1口当たり利益分配金） （5,057） （7,546）
うち一時差異等調整引当額 611,285,584 －
（うち1口当たり利益超過分配金（一
（2,548） （－）
時差異等調整引当額に係るもの））
Ⅴ 次期繰越利益 100,426 191,171,609
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第35条第１項第 本投資法人の規約第35条第1項第2
２号に定める分配方針に基づき、分 号に定める分配方針に基づき、分配
配金の額は利益の金額を限度とし、 金の額は利益の金額を限度とし、か
かつ租税特別措置法第67条の15第１ つ租税特別措置法第67条の15第1項
項に規定される本投資法人の配当可 に規定される本投資法人の配当可能
能利益の額の100分の90に相当する 利益の額の100分の90に相当する金
金額を超えるものとしています。 額を超えるものとしています。
かかる方針により、不動産等売却 かかる方針により、当期未処分利
益の発生等により前期以前に内部留 益から一時差異等調整引当額戻入額
保した額を含む当期未処分利益を超 及び不動産等売却益の発生等により
えない額で発行済投資口の総口数 前期以前に内部留保した額を控除
239,908口の整数倍の最大値となる し、その残額のうち、発行済投資口
1,213,214,756円を利益分配金とし の総口数239,908口の整数倍の最大
て分配することとしました。なお、 値となる1,810,345,768円を利益分
本投資法人の規約第35条第２項に定 配金として分配することとしまし
める利益を超えた金銭の分配に基づ た。なお、本投資法人の規約第35条
き、減損損失による所得超過税会不 第2項に定める利益を超えた金銭の
一致（投資法人の計算に関する規則 分配は行いません。
第２条第２項第30号（イ）に定める
ものをいいます。）が分配金に与え
る影響を考慮して、一時差異等調整
引当額（投資法人の計算に関する規
則第２条第２項第30号に定めるもの
を い い ま す 。 ） の 分 配 を
611,285,584 円 行 う こ と と し ま し
た。
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（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
（自 2020年９月１日 （自 2021年３月１日
至 2021年２月28日） 至 2021年８月31日）
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 1,023,140 2,613,550
減価償却費 506,222 504,164
投資口交付費償却 5,624 5,624
投資法人債発行費償却 3,869 3,869
減損損失 802,431 －
受取利息 △47 △46
未払分配金戻入 △692 △710
支払利息 158,994 169,007
営業未収入金の増減額（△は増加） 8,962 △6,204
未収消費税等の増減額（△は増加） △51,252 51,252
前払費用の増減額（△は増加） △46,353 8,067
信託有形固定資産の売却による減少額 － 8,119,378
営業未払金の増減額（△は減少） △86,964 38,613
未払金の増減額（△は減少） 15,176 △5,352
未払消費税等の増減額（△は減少） △51,866 56,497
前受金の増減額（△は減少） △16,569 5,064
長期前払費用の増減額（△は増加） △93,110 40,171
その他 3,411 21,737
小計 2,180,977 11,624,685
利息の受取額 47 46
利息の支払額 △157,967 △170,130
法人税等の支払額 △976 △991
営業活動によるキャッシュ・フロー 2,022,080 11,453,609
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △8,038 △9,577
信託有形固定資産の取得による支出 △316,421 △12,184,366
差入敷金及び保証金の差入による支出 － △300
預り敷金及び保証金の返還による支出 △698 △50,462
預り敷金及び保証金の受入による収入 25,351 22,965
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △91,910 △617,522
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 94,845 586,247
投資有価証券の取得による支出 △20,825 －
投資有価証券の償還による収入 384 376
投資活動によるキャッシュ・フロー △317,313 △12,252,639
財務活動によるキャッシュ・フロー
長期借入れによる収入 11,124,000 2,850,000
長期借入金の返済による支出 △11,124,000 －
分配金の支払額 △1,918,908 △1,823,514
財務活動によるキャッシュ・フロー △1,918,908 1,026,485
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） △214,140 227,455
現金及び現金同等物の期首残高 9,487,347 9,273,206
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 9,273,206 ※１ 9,500,662
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．資産の評価基準及び評価方法 有価証券
その他有価証券
時価のないもの
移動平均法による原価法を採用しています。
なお、匿名組合出資持分については、匿名組合の損益の純額に対す
る持分相当額を取り込む方法を採用しています。
２．固定資産の減価償却の方法 ① 有形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 3～59年
構築物 4～40年
機械及び装置 5～10年
工具、器具及び備品 3～20年
② 無形固定資産
定額法を採用しています。
③ 長期前払費用
定額法を採用しています。
３．繰延資産の処理方法 ① 投資口交付費
３年間で定額法により償却しています。
② 投資法人債発行費
償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
４．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等につ
いては、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業
費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産等の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った取得日を
含む年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず、当該不動産
等の取得原価に算入しています。前期において不動産等の取得原価に算入
した固定資産税等相当額はありません。当期において不動産等の取得原価
に算入した固定資産税等相当額は、32,758千円です。
５．ヘッジ会計の方法 ① ヘッジ会計の方法
金利スワップについて特例処理の要件を満たしているため、特例処理を
採用しています。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段：金利スワップ取引
ヘッジ対象：借入金金利
③ ヘッジ方針
本投資法人は資産運用ガイドラインの財務方針に基づき、投資法人規約
に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
④ ヘッジの有効性の評価の方法
金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省
略しています。
６．キャッシュ・フロー計算書に キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許
おける資金の範囲 現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換
金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得
日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
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７．その他財務諸表作成のための ① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
基礎となる事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内
の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘
定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上していま
す。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目
については、貸借対照表において区分掲記することとしています。
(1) 信託現金及び信託預金
(2) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備
品、信託土地、信託建設仮勘定
(3) 信託借地権
(4) 信託預り敷金及び保証金
② 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。なお、
資産の取得に係る控除対象外消費税は、各資産の取得原価に算入していま
す。
（未適用の会計基準等）
・「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年３月31日 企業会計基準委員会）
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第30号 2021年３月26日 企業会計基準委員会）
・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第19号 2020年３月31日 企業会計基準委員会）
(１) 概要
国際会計基準審議会（IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の
開発を行い、2014年５月に「顧客との契約から生じる収益」（IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおいてはTopic606）
を公表しており、IFRS第15号は2018年１月１日以降開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始す
る事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発さ
れ、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図
る便益の１つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、
会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可
能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされております。
(２) 適用予定日
2022年２月期の期首から適用します。
(３) 当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
・「時価の算定に関する会計基準」（企業会計基準第30号 2019年７月４日 企業会計基準委員会）
・「金融商品に関する会計基準」（企業会計基準第10号 2019年７月４日 企業会計基準委員会）
・「時価の算定に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第31号 2021年６月17日 企業会計基準委員会）
・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第19号 2020年３月31日 企業会計基準委員会）
(１)概要
国際会計基準審議会（IASB）及び米国財務会計基準審議会（FASB）が、公正価値測定についてほぼ同じ内容の詳細な
ガイダンス（国際財務報告基準（IFRS）においてはIFRS第13号「公正価値測定」、米国会計基準においてはAccounting
Standards CodificationのTopic 820「公正価値測定」）を定めている状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、
主に金融商品の時価に関するガイダンス及び開示に関して、日本基準を国際的な会計基準との整合性を図る取組みが行
われ、「時価の算定に関する会計基準」等が公表されたものです。
企業会計基準委員会の時価の算定に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、統一的な算定方法を用
いることにより、国内外の企業間における財務諸表の比較可能性を向上させる観点から、IFRS第13号の定めを基本的に
すべて取り入れることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮し、財務諸表間の比較可能性を大き
く損なわせない範囲で、個別項目に対するその他の取扱いを定めることとされています。
(２)適用予定日
2022年２月期の期首から適用します。
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(３)当該会計基準等の適用による影響
「時価の算定に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
（追加情報）
［一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記］
前期（自 2020年９月１日 至 2021年２月28日）
１.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位：千円)
発生した資産等 引当ての発生事由 一時差異等調整引当額
信託土地等 減損損失の発生 611,285
２.戻入れの具体的な方法
該当物件の売却時点において対応すべき金額を戻し入れる予定です。
当期（自 2021年３月１日 至 2021年８月31日）
１.戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入額
(単位：千円)
発生した資産等 戻入れの発生事由 一時差異等調整引当額
信託土地等 減損損失計上物件の売却 △611,285
２.戻入れの具体的な方法
該当物件の売却時点において対応すべき金額を戻し入れる予定です。
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（８）財務諸表に関する注記事項
［貸借対照表に関する注記］
※１．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
（単位:千円）
前 期 当 期
（2021年２月28日） （2021年８月31日）
50,000 50,000
※２．一時差異等調整引当額
前期（自 2020年９月１日 至 2021年２月28日）
該当事項はありません。
当期（自 2021年３月１日 至 2021年８月31日）
１．引当ての発生事由、発生した資産等、当初発生額及び引当額
（単位：千円）
発生した 発生した 当初 当期首 当期 当期 当期末 戻入れ
資産等 事由 発生額 残高 引当額 戻入額 残高 の事由
減損損失の
信託土地等 611,285 － 611,285 － 611,285 －
発生
２．戻入れの具体的な方法
該当物件の売却時点において対応すべき金額を戻し入れる予定です。
［損益計算書に関する注記］
※１．不動産賃貸事業損益の内訳
（単位:千円）
前 期 当 期
自 2020年９月１日 自 2021年３月１日
（ 至 2021年２月28日 ） （ 至 2021年８月31日 ）
A. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 2,915,081 2,945,746
共益費収入 599,256 554,688
駐車場収入 165,493 156,439
その他賃貸収入 24,310 24,575
計 3,704,142 3,681,450
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入 308,555 277,921
その他収入 47,395 49,460
計 355,950 327,382
不動産賃貸事業収益合計 4,060,093 4,008,832
B. 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理業務費 363,076 374,859
水道光熱費 298,134 300,375
公租公課 321,589 298,911
損害保険料 7,259 7,844
修繕費 118,011 97,225
信託報酬 12,450 12,273
減価償却費 506,101 504,043
その他諸経費 38,582 38,349
不動産賃貸事業費用合計 1,665,205 1,633,882
C. 不動産賃貸事業損益(A-B) 2,394,887 2,374,950
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※２．不動産等売却益の内訳
前期（自 2020年９月１日 至 2021年２月28日）
該当事項はありません。
当期（自 2021年３月１日 至 2021年８月31日）
（単位：千円）
湯島ファーストジェネシスビル、36山京ビル、fab南大沢(注)
不動産等売却収入 9,390,000
不動産等売却原価 8,119,378
その他売却費用 390,703
不動産等売却益 879,917
(注)個別物件の譲渡価格については、譲渡先より非開示とすることを本譲渡にかかる必須の条件として求められていることか
ら、不動産等売却益の内訳の各費目合計額のみを記載しています。
※３．減損損失
前期（自 2020年９月１日 至 2021年２月28日）
(単位:千円)
fab南大沢
用途 場所 種類 減損損失
東京都
商業施設 信託土地等 802,431
八王子市
減損損失の算定にあたっては、それぞれの物件ごとに1つの資産グループとしています。売却を予定して
いる資産グループ1件について帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として営業費用
の区分に計上しています。
なお、売却に起因する減損損失は、営業費用の性質を有するとみなし、「投資法人の計算に関する規則」
第48条第2項に従い、計上区分を営業費用としています。減損損失の内訳は、信託建物322,252千円、信託構
築物116千円、信託工具、器具及び備品331千円、信託土地479,731千円です。
また、当資産グループの回収可能価額は正味売却価額により測定しています。正味売却価額は実際の売却
額から処分費用見込額を控除して算定しています。
当期（自 2021年３月１日 至 2021年８月31日）
該当事項はありません。
［投資主資本等変動計算書に関する注記］
１．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前 期 当 期
（自
至
2020年９月１日
2021年２月28日 ） （自
至
2021年３月１日
2021年８月31日 ）
発行可能投資口総口数 4,000,000口 4,000,000口
発行済投資口の総口数 239,908口 239,908口
［キャッシュ・フロー計算書に関する注記］
※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
（単位:千円）
前 期 当 期
（自
至
2020年９月１日
2021年２月28日 ） （自
至
2021年３月１日
2021年８月31日 ）
現金及び預金 3,090,340 3,133,360
信託現金及び信託預金 6,182,866 6,367,301
現金及び現金同等物 9,273,206 9,500,662
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［金融商品に関する注記］
１．金融商品の状況に関する事項
(1）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、新たな運用資産の取得等に際し、投資口の発行、金融機関からの借入又は投資法人債の発
行等による資金調達を行います。
デリバティブ取引については、借入金等から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的
とした運用に限るものとします。
(2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に運用資産の取得資金及び債務の返済等です。これらの資金調達に
係る流動性リスクや金利変動リスクについては、調達先の分散を図るとともに、余剰資金の活用や投資口の発
行等による資本市場からの資金調達等を含めた多角的な資金調達を検討し、実施することで当該リスクを管
理、限定しています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、借入額全体に占める変動金利
による借入金残高の比率を金融環境等に応じて調整すること、及び、変動金利の上昇リスクを回避し支払利息
の固定化を進めるために、デリバティブ取引（金利スワップ取引等）をヘッジ手段として利用できるとしてい
ることなどにより当該リスクを管理しています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等による信用リスクに晒され
ていますが、安全性及び換金性を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分に勘案の上、預入期間を短期に
限定して慎重に行っています。
預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、退去による返還リスクに晒されています。当該リス
クに関しては、原則としてその敷金等に対して、返還に支障がない範囲の金額を留保することによりリスクを
限定しています。
投資有価証券は、匿名組合に対する出資であり、発行体の信用リスク、不動産等の価値等の変動リスク及び
金利の変動リスクに晒されています。
(3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含
まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場
合、当該価額が異なることもあります。
２．金融商品の時価等に関する事項
2021年２月28日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価
を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません（（注２）をご参照下さい）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（１）現金及び預金 3,090,340 3,090,340 －
（２）信託現金及び信託預金 6,182,866 6,182,866 －
資産計 9,273,206 9,273,206 －
（３）１年内返済予定の長期借入金 6,000,000 6,007,263 7,263
（４）投資法人債 6,500,000 6,461,500 △38,500
（５）長期借入金 38,324,000 38,436,681 112,681
負債計 50,824,000 50,905,444 81,444
（６）デリバティブ取引 － － －
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2021年８月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価
を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません（（注２）をご参照下さい）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（１）現金及び預金 3,133,360 3,133,360 －
（２）信託現金及び信託預金 6,367,301 6,367,301 －
資産計 9,500,662 9,500,662 －
（３）１年内返済予定の長期借入金 6,000,000 6,000,366 366
（４）投資法人債 6,500,000 6,498,850 △1,150
（５）長期借入金 41,174,000 41,428,868 254,868
負債計 53,674,000 53,928,085 254,085
（６）デリバティブ取引 － － －
（注１）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
（１）現金及び預金、（２）信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
（３）１年内返済予定の長期借入金、（５）長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるた
め、当該帳簿価額によっております。また、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金（後記「デ
リバティブ取引に関する注記」参照）及び固定金利によるものの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した同
様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算出する方法によっております。
（４）投資法人債
日本証券業協会による売買参考統計値に基づき算定しています。
（６）デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
投資有価証券は市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価評価の対象とはしていません。
預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間
を算定することが困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価評
価の対象とはしていません。なお、投資有価証券、預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金の貸借対照表計上額は
それぞれ以下のとおりです。
（単位：千円）
前 期 当 期
区分
（2021年２月28日） （2021年８月31日）
投資有価証券 38,319 38,548
預り敷金及び保証金 321,987 294,490
信託預り敷金及び保証金 5,275,834 5,244,559
合計 5,636,141 5,577,597
（注３）金銭債権の決算日後の償還予定額
前期（2021年２月28日）
（単位：千円）
１年以内
現金及び預金 3,090,340
信託現金及び信託預金 6,182,866
合計 9,273,206
当期（2021年８月31日）
（単位：千円）
１年以内
現金及び預金 3,133,360
信託現金及び信託預金 6,367,301
合計 9,500,662
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（注４）長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期（2021年２月28日）
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
投資法人債 － － － 1,500,000 1,500,000 3,500,000
長期借入金 6,000,000 9,000,000 8,000,000 4,000,000 5,124,000 12,200,000
合計 6,000,000 9,000,000 8,000,000 5,500,000 6,624,000 15,700,000
当期（2021年８月31日）
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
投資法人債 － － 1,500,000 1,500,000 － 3,500,000
長期借入金 6,000,000 9,000,000 8,000,000 4,000,000 7,974,000 12,200,000
合計 6,000,000 9,000,000 9,500,000 5,500,000 7,974,000 15,700,000
［デリバティブ取引に関する注記］
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2021年２月28日）
該当事項はありません。
当期（2021年８月31日）
該当事項はありません。
２．ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
前期（2021年２月28日）
（単位：千円）
ヘッジ会計の デリバティブ 契約額等 当該時価の
主なヘッジ対象 時価
方法 取引の種類等 うち１年超 算定方法
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 39,324,000 33,324,000 （注） －
の特例処理 変動受取・固定支払
（注）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は前記
「金融商品に関する注記 ２．金融商品の時価等に関する事項」における「（３）１年内返済予定の長期借入金」及び「（５）長
期借入金」の時価に含めて記載しています。
当期（2021年８月31日）
（単位：千円）
ヘッジ会計の デリバティブ 契約額等 当該時価の
主なヘッジ対象 時価
方法 取引の種類等 うち１年超 算定方法
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 39,324,000 33,324,000 （注） －
の特例処理 変動受取・固定支払
（注）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は前記
「金融商品に関する注記 ２．金融商品の時価等に関する事項」における「（３）１年内返済予定の長期借入金」及び「（５）長
期借入金」の時価に含めて記載しています。
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［関連当事者との取引に関する注記］
１．親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2020年９月１日 至 2021年２月28日）
該当事項はありません。
当期（自 2021年３月１日 至 2021年８月31日）
該当事項はありません。
２．関連会社等
前期（自 2020年９月１日 至 2021年２月28日）
該当事項はありません。
当期（自 2021年３月１日 至 2021年８月31日）
該当事項はありません。
３．兄弟会社等
前期（自 2020年９月１日 至 2021年２月28日）
該当事項はありません。
当期（自 2021年３月１日 至 2021年８月31日）
該当事項はありません。
４．役員及び個人主要投資主等
前期（自 2020年９月１日 至 2021年２月28日）
議決権等 関係内容
資本金 取引金額 期末残高
会社等の 事業の の所有 取引の
又は （千円） (千円)
種類 名称又は 所在地 内容又 (被所有) 内容 科目
出資金 役員の 事業上 (注１) (注２) (注２)
氏名 は職業 割合
(千円) (注３) (注３)
（％） 兼任等 の関係
本投資法
人執行役
資産運
員兼みず 本投資法人執行
用会社
役員及 ほリート 役員兼みずほリ
への資
びその 橋本幸治 － － マネジメ － ートマネジメン 248,104 未払金 272,694
産運用
近親者 ント株式 ト株式会社代表
報酬の
会社代表 取締役社長
支払
取締役社
長
（注１）橋本幸治が第三者（みずほリートマネジメント株式会社）の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定
められた条件によっています。
（注２）資産運用報酬には、匿名組合出資持分の取得に係る報酬分（200千円）が含まれています。
（注３）上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
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当期（自 2021年３月１日 至 2021年８月31日）
議決権等 関係内容 取引金額 期末残高
資本金
会社等の 事業の の所有 取引の （千円） (千円)
又は
種類 名称又は 所在地 内容又 (被所有) 内容 (注２) 科目 (注２)
出資金 役員の 事業上 (注１)
氏名 は職業 割合 (注３) (注３)
(千円)
（％） 兼任等 の関係 (注４) (注４)
本投資法
人執行役
資産運
員兼みず 本投資法人執行
用会社
役員及 ほリート 役員兼みずほリ
への資
びその 鍋山洋章 － － マネジメ － ートマネジメン 448,040 未払金 285,538
産運用
近親者 ント株式 ト株式会社代表
報酬の
会社代表 取締役社長
支払
取締役社
長
（注１）鍋山洋章が第三者（みずほリートマネジメント株式会社）の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定
められた条件によっています。
執行役員橋本幸治の任期は2021年５月31日をもって満了となり、2021年５月25日開催の投資主総会において執行役員に鍋山洋章
が選任され、2021年６月１日付で就任しました。また、橋本幸治は2021年6月23日にみずほリートマネジメント株式会社の代表取
締役を退任し、同日に鍋山洋章が代表取締役に就任しています。
（注２）資産運用報酬には、特定資産の帳簿価額に算入した物件取得に係る報酬分（94,560千円）が含まれています。
（注３）資産運用報酬には、湯島ファーストジェネシスビル、36山京ビル及びfab南大沢譲渡に係る報酬分（93,900千円）が含まれていま
す。
（注４）上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
［税効果会計に関する注記］
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位:千円）
前 期 当 期
（2021年２月28日） （2021年８月31日）
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額 16 11
減損損失 252,444 －
繰延税金資産小計 252,461 11
評価性引当額(注) △252,444 －
繰延税金資産合計 16 11
繰延税金資産の純額 16 11
（注）評価性引当額が252百万円減少しております。この減少の内容は、減損損失の認容減算により一時差異が解消したことに伴うも
のです。
２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因とな
った主要な項目別の内訳
（単位:％）
前 期 当 期
（2021年２月28日） （2021年８月31日）
法定実効税率 31.46 31.46
（調整）
支払分配金の損金算入額 △56.10 △21.79
評価性引当額の増減 24.67 △9.66
その他 0.06 0.02
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.09 0.03
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One リート投資法人(3290)2021年８月期決算短信
［賃貸等不動産に関する注記］
本投資法人は、東京経済圏を中心として、その他地方政令指定都市等において、賃貸収益を得ることを目的と
して賃貸等不動産を所有しています。
これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
（単位:千円）
前 期 当 期
（自
至
2020年９月１日
2021年２月28日 ） （自
至
2021年３月１日
2021年８月31日 ）
貸借対照表計上額
期首残高 101,142,472 100,394,388
期中増減額 △748,084 3,279,289
期末残高 100,394,388 103,673,678
期末時価 116,739,000 119,049,000
（注１）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注２）前期の賃貸等不動産の増減額のうち、主な増加額は資本的支出（570,082千円）によるものであり、主な減少額は減損損失
（802,431千円）及び減価償却（506,101千円）によるものです。また、当期の賃貸等不動産の増減額のうち、主な増加額はD's
VARIE本郷ビル、MSB-21南大塚ビル、D's VARIE神田ビルの取得（11,549,596千円）及び資本的支出（346,745千円）によるもの
であり、主な減少額は湯島ファーストジェネシスビル、36山京ビル及びfab南大沢の譲渡（8,119,378千円）及び減価償却
（504,043千円）によるものです。
（注３）期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。ただし、前期末の湯島ファーストジェネシスビ
ル、36山京ビル及びfab南大沢の時価については、譲渡価格を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
［セグメント情報等に関する注記］
１．セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
２．関連情報
前期（自 2020年９月１日 至 2021年２月28日）
（１）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を
省略しています。
（２）地域ごとの情報
①売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記
載を省略しています。
（３）主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。
当期（自 2021年３月１日 至 2021年８月31日）
（１）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を
省略しています。
（２）地域ごとの情報
①売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記
載を省略しています。
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One リート投資法人(3290)2021年８月期決算短信
（３）主要な顧客ごとの情報
（単位：千円）
顧客の名称又は氏名 営業収益 関連するセグメント名
非開示（注） 879,917 不動産賃貸事業
（注）当該顧客は国内の合同会社ですが、当該譲渡先より名称等の開示について同意を得られていないため、非開示としています。
なお、当該顧客は本投資法人の関連当事者には該当しません。
［１口当たり情報に関する注記］
前 期 当 期
自 2020年９月１日 自 2021年３月１日
（ 至 2021年２月28日 ） （ 至 2021年８月31日 ）
１口当たり純資産額 218,284円 221,570円
１口当たり当期純利益 4,260円 10,890円
（注1）１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。潜在投資口
調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
（注2）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前 期 当 期
（自
至
2020年９月１日
2021年２月28日 ） （自
至
2021年３月１日
2021年８月31日 ）
当期純利益（千円） 1,022,198 2,612,702
普通投資主に帰属しない金額（千円） － －
普通投資口に係る当期純利益（千円） 1,022,198 2,612,702
期中平均投資口数（口） 239,908 239,908
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One リート投資法人(3290)2021年８月期決算短信
［重要な後発事象に関する注記］
新投資口の発行
本投資法人は、2021年９月８日及び2021年９月15日開催の本投資法人役員会において、以下のとおり、新投
資口の発行に関し決議し、一般募集による新投資口の発行については2021年９月22日に、第三者割当による新
投資口の発行については2021年10月15日に、それぞれ払込が完了しています。この結果、2021年10月15日現在
の出資総額は59,164百万円、発行済投資口の総口数は268,468口となっています。
一般募集による新投資口発行の手取金につきましては、2021年９月24日付で取得した資産の取得資金の一部
に充当しました。また、第三者割当による新投資口発行の手取金については、手元資金とし、支出するまで金
融機関に預け入れの上、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金の返済資金の一部に充当する予定です。
a．一般募集による新投資口の発行
発行新投資口数 27,200口
発行価格（募集価格） 1口当たり 289,965円
発行価格（募集価格）の総額 7,887,048,000円
払込金額（発行価額） 1口当たり 280,448円
払込金額（発行価額）の総額 7,628,185,600円
払込期日 2021年９月22日
b．第三者割当による新投資口の発行
発行新投資口数 1,360口
払込金額（発行価額） 1口当たり 280,448円
払込金額（発行価額）の総額 381,409,280円
割当先 みずほ証券株式会社
払込期日 2021年10月15日
［開示の省略］
リース取引、有価証券、退職給付、持分法損益等及び資産除去債務に関する注記事項については、決算短信に
おける開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略しています。
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One リート投資法人(3290)2021年８月期決算短信
（９）発行済投資口の総口数の増減
本投資法人の設立以降、当期末までの発行済投資口の総口数及び出資総額の異動は以下のとおりです。
発行済投資口の総口数（口） 出資総額（百万円）（注１）
年月日 摘要 備考
増減 残高 増減 残高
2013年６月25日 私募設立 400 400 200 200 （注２）
2013年10月８日 公募増資 74,700 75,100 32,438 32,638 （注３）
2016年９月６日 公募増資 18,900 94,000 7,139 39,777 （注４）
2016年10月５日 第三者割当増資 649 94,649 245 40,022 （注５）
2017年３月１日 投資口分割 94,649 189,298 － 40,022 （注６）
2018年９月20日 公募増資 48,200 237,498 10,601 50,624 （注７）
2018年10月17日 第三者割当増資 2,410 239,908 530 51,154 （注８）
(注１)出資総額は、一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動を考慮しておりません。
(注２)本投資法人の設立に際して、１口当たり発行価額500,000円にて投資口を発行しました。
(注３)１口当たり発行価格450,000円（発行価額434,250円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行しました。
(注４)１口当たり発行価格390,975円（発行価額377,742円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行しました。
(注５)１口当たり発行価額377,742円にて、公募増資に伴う第三者割当により新投資口を発行しました。
(注６)2017年２月28日を分割の基準日、2017年３月１日を効力発生日として、投資口１口につき２口の割合による投資口の分割を行いました。
(注７)１口当たり発行価格227,662円（発行価額219,956円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行しました。
(注８)１口当たり発行価額219,956円にて、公募増資に伴う第三者割当により新投資口を発行しました。
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One リート投資法人(3290)2021年８月期決算短信
３．参考情報
(1）運用資産等の価格に関する情報
①資産の構成
前期 当期
（2021年２月28日） （2021年８月31日）
資産の 資産の 地域
種類 用途 （注１） 保有総額 資産総額に対す 保有総額 資産総額に対す
（百万円） る比率（％） （百万円） る比率（％）
（注２） （注３） （注２） （注３）
オフィスビル 東京経済圏 6,456 5.8 6,405 5.6
不動産
オフィスビル 小計 6,456 5.8 6,405 5.6
不動産 合計 6,456 5.8 6,405 5.6
東京経済圏 54,508 49.4 61,019 53.6
オフィスビル
地方政令指定都市等 36,267 32.9 36,248 31.9
信託不動産 オフィスビル 小計 90,776 82.2 97,268 85.5
商業施設 東京経済圏 3,161 2.9 － －
商業施設 小計 3,161 2.9 － －
信託不動産 合計 93,937 85.1 97,268 85.5
投資有価証券（注４） 38 0.0 38 0.0
預金・その他の資産 9,970 9.0 10,095 8.9
資産総額計 110,403 100.0 113,808 100.0
（注１）「地域」は以下によります。
①「東京経済圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県をいいます。
②地方政令指定都市及び地方中核都市を併せて「地方政令指定都市等」と総称します。「地方政令指定都市」とは、東京経済圏以外に所
在する政令指定都市をいいます。「地方中核都市」とは、東京経済圏以外に所在する地方政令指定都市以外の県庁所在地又はそれに準
ずる都市をいいます。
（注２）「保有総額」は貸借対照表計上額（不動産及び信託不動産については減価償却後の帳簿価額）によっています。
（注３）「資産総額に対する比率」は小数第２位を四捨五入して記載しています。