目次
1 エグゼクティブ・サマリー 4 Appendix
決算概要・業績予想サマリー 3
スポンサーについて 31
運用ハイライト及び今後の成長に向けた取組み 4
MONEグループについて 33
注記集 ① 5
本投資法人の特徴 35
ポートフォリオ構築方針 37
2 決算概要及び業績予想 本投資法人の基本姿勢 38
決算概要：2019年2月期 7 サステナビリティ（ESG）に関する取組み 39
1口当たり分配金の増減要因：2019年2月期 8 貸借対照表 41
業績予想：2019年8月期・2020年2月期 9 損益計算書 42
1口当たり分配金の増減要因：2019年8月期・2020年2月期 10 稼働率の推移 43
個別物件の概要 44
物件別賃貸事業収支 49
テナントに選ばれるビルの創造 52
3 成長戦略
鑑定評価一覧 53
13 借入金一覧 54
ポートフォリオの状況
15 内部留保に関する考え方／資産運用報酬体系 56
ポートフォリオ運用状況
22 投資主の状況 57
外部成長実績とその効果
23 投資法人の概要 58
入替え・取得を通じたテナント分散の進展
24 資産運用会社の概要 59
外部成長に向けた取組み
25 投資口価格の推移 60
財務状況
各環境認識を踏まえた成長戦略の推進 27
注記集 ② 28
Oneリート投資法人 2019年2月期（第11期）決算説明資料 1
1 エグゼクティブ・サマリー
Oneリート投資法人 2019年2月期（第11期）決算説明資料 2
決算概要・業績予想サマリー エグゼクティブ・サマリー
2019年2月期（第11期）の1口当たり分配金実績は、早期・好条件でのリーシングの進展等着実な内部成長により、6,999円で着地
2019年8月期（第12期）の1口当たり分配金予想は、前期に取得した3物件の固都税効果等がなくなるものの、好調なリーシングにより6,900円となる見込み
2020年2月期（第13期）の1口当たり分配金予想は、前期と同額の6,900円となる見込みであり、更なる向上を目指す
決算・業績予想概要 1口当たり分配金（注1）の推移
8,027円
当初予想
2018年8月期 2019年2月期 2019年8月期 2020年2月期 修正予想
（第10期 ） （第11期） （第12期 ） （第13期 ） Jタワー売却益
実績 資産運用報酬引き下げ
実績 実績 予想 予想
（百万円） 6,999円
6,955円 6,900円 6,900円
PO
営業収益 3,438 3,870 4,053 3,988
新潟売却益 物件取得
6,640円 6,650円
営業利益 1,667 1,941 1,924 1,938 6,500円
5,948円
5,813円 6,090円
経常利益 1,452 1,679 1,656 1,656 PO
物件取得
5,460円
当期純利益 1,405 1,679 1,655 1,655 5,150円
1口当たり
分配金
6,955円 6,999円 6,900円 6,900円
+155円 +99円 +250円 更なる向上
（+2.3％） （+1.4％） （+3.8％） を⽬指す 17/2期 17/8期 18/2期 18/8期 19/2期 19/8期 20/2期
（実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （予想） （予想）
直前予想値 6,800円 6,900円 6,650円
当初予想値 6,500円 6,640円
予想分配⾦は、当初業績予想値に対し、着実な内部成⻑や各期に実施した施策等に
より、増加して着地（⾒込み）が継続。
Oneリート投資法人 2019年2月期（第11期）決算説明資料 3
運用ハイライト及び今後の成長に向けた取組み エグゼクティブ・サマリー
運用ハイライト 資産規模及び償却後NOI利回りの推移
資産規模 償却後NOI利回り 4.45% （百万円）
内部成長 賃料増額実績は着実に積み上がり、賃料増額の余地も拡大 4.5% 4.33% 120,000
4.13%
2018年8月期 2019年2月期 4.00% 102,229
4.0% 3.88% 3.90% 100,000
期末稼働率 99.1％ 99.2％
89,359 89,359
賃料増額実績 1,178千円／月 2,569千円／月 80,815 80,383
（件数） （16件） （29件） 3.5% 80,000
74,347
賃料ギャップ（注2） ▲7.7％ ▲9.5％
PO ⼊替 ⼊替 PO
3.0% 60,000
外部成長 入替え及び新規取得によりポートフォリオの質的改善が進展 16/8期 17/2期 17/8期 18/2期 18/8期 19/2期
• 資産の入替え 【取得】クレシェンドビル（取得価格：24億円）
【売却】新潟東堀通駐車場ビル（売却価格：6億円） 今後の成長に向けた取組み
• POによる取得 オフィスビル2物件（取得価格合計：193億円） • 投資主総会開催年であるタイミングを捉え、経済情勢や不動産売買市場
の市況等、足許の環境認識を踏まえ、投資法人規約の改定内容を検討
2018年8月期 2019年2月期 • 本投資法人の基本戦略である「分配金の持続的な成長」及び「ポートフォ
リオ・財務構造に配慮した規律ある外部成長」を遂行するより強固な体制
資産規模（注3） 80,383百万円 102,229百万円 を構築
償却後NOI利回り（注4） 4.33％ 4.45％
財務 更なる財務の強化に向け投資法人債の発行登録を実施
投資対象に以下の資産を追加
2018年8月期 2019年2月期 ① 不動産等を裏付資産とする金銭債権
投資対象の拡大
LTV（注5） 46.1％ 46.2％ ② ①を裏付資産とする社債券
③ ①を信託財産とする信託受益権
平均金利（注6） 0.603％ 0.590％
借入余力
• 「1口当たり分配可能額（EPU）（注7）」に連動
（LTV＝50％まで）
約80億円 約84億円 資産運用報酬体系 する報酬の新設
の変更
投資法人債の
• 「合併報酬」の新設
資金調達手段の
多様化 発行登録の実施 Oneリート投資法人 2019年2月期（第11期）決算説明資料 4
注記集 ①
1 「エグゼクティブ・サマリー」における注記
（注1） 「1口当たり分配金」の額は、2017年3月1日（2017年8月期初）を効力発生日として投資口1口につき2口の割合の投資口分割を行ったことから、2017年2月期については当該分割調整後の数値を記載しています。
（注2） 各決算期末時点において、CBREが査定した各物件の新規成約見込みの事務所賃料単価（レンジで査定された場合はその中央値）をマーケット賃料とし、既存のオフィステナントの契約賃料に基づく月額賃料の合計値
とマーケット賃料に基づく月額賃料の合計値との乖離率を「賃料ギャップ（％）」としています。算出した値（％）は小数第2位を四捨五入して表示しており、計算方法及び表示形式について、本書の他の箇所においても同
様です。
（注3） 各期末時点における取得価格ベースの資産規模を記載しています。
（注4） 利回りは取得価格ベースとし、各営業期間の営業日数に応じて年率換算して利回りを算出し、小数第2位を四捨五入して表示しています。計算方法及び表示形式について、本書の他の箇所においても同様です。
（注5） 「LTV（％）＝期末有利子負債残高÷期末総資産」により算出し、小数第2位を四捨五入して表示しています。計算方法及び表示形式について、本書の他の箇所においても同様です。
（注6） 「平均金利」は、各期末時点における適用利率を各有利子負債残高に応じて加重平均して算出し、小数第4位を四捨五入して表示しています。計算方法及び表示形式について、本書の他の箇所においても同様です。
（注7） 本投資法人の資産報酬体系における「1口当たり分配可能額（EPU）」とは、各営業期間における税引前当期純利益（運用報酬3及び運用報酬3に係る控除対象外消費税等の控除前であり且つのれん償却額を加算し、
負ののれん発生益の控除後の値とします。）に繰越欠損金があるときはその金額を控除した後の金額を、決算期時点における発行済投資口の総口数で除した金額をいいます。
2 「決算概要及び業績予想」における注記
（注1） 「1口当たりNAV」の額は、各期末時点における出資総額に「含み益」を加算し、各期末時点の発行済投資口数で除して算出し、千円未満を切り捨てて表示しています。
Oneリート投資法人 2019年2月期（第11期）決算説明資料 5
2 決算概要及び業績予想
決算概要：2019年2月期（第11期）
業績予想：2019年8月期（第12期）・2020年2月期（第13期）
Oneリート投資法人 2019年2月期（第11期）決算説明資料 6
決算概要：2019年2月期（第11期） 決算概要及び業績予想
前期及び業績予想との比較
18/8期（第10期）・19/2期（第11期）実績の比較 利益の変動額
A：18/8期 B：19/2期 C：19/2期 前期 予想
（第10期） （第11期） （第11期） 対比 対比 1 不動産等売却益の減少
C‐A C‐B
△172百万円
（百万円） 実績 予想 実績
営業収益 3,438 3,866 3,870 +431 +3 2 償却後NOIの増加 +445百万円
（18/9）3物件取得による増加 +484百万円
賃貸事業収入 2,950 3,506 3,526 +575 +19
新潟駐車場ビル売却による減少 △17百万円
その他賃貸事業収入 315 359 343 +27 △15 その他既存物件の収支増減 △22百万円
不動産等売却益 172 - - 1 △172 - 3 一般管理費の減少 +1百万円
賃貸事業費用
1,063 1,176 1,175 +111 △0 4 営業外収支の増減
（減価償却費を除く） △45百万円
営業外費用（金融関連費用）の増加 △42百万円
賃貸NOI 2,202 2,690 2,694 +491 +3
減価償却費 440 488 487 +46 △1 5 法人税等の減少（内部留保関連） +45百万円
償却後NOI 1,761 2,201 2,206 2 +445 1 +5
一般管理費 267 276 265 3 △1 2 △10
営業利益 1,667 1,925 1,941 +273 +15 19/2期（第11期）予想・実績の比較 利益の変動額
4 3
経常利益 1,452 1,656 1,679 +227 +23
5 1 償却後NOIの差異 +5百万円
当期純利益 1,405 1,655 1,679 +273 +23 賃料収入の増加 +21百万円
水道光熱費収支の差異 △8百万円
内部留保額（営業期間ごと） 89 - - △89 -
その他物件関連収支の差異 △7百万円
+44円 +99円
1口当たり分配金 6,955円 6,900円 6,999円 （+0.6％） （+1.4％） 2 一般管理費の差異 +10百万円
LTV 46.1％ 46.2％ +0.1％ 3 営業外収支の差異 +7百万円
1口当たりNAV（注1） 264,000円 268,000円 +4,000円
うち1口当たり出資総額分 約211,000円 約213,000円
うち1口当たり含み益分 約53,000円 約55,000円 Oneリート投資法人 2019年2月期（第11期）決算説明資料 7
1口当たり分配金の増減要因：2019年2月期（第11期） 決算概要及び業績予想
18/8期（前期）との比較
POによる効果 +336円
△230円 その他の増減 6,999円
新潟駐車場ビル売却関連 △92円 +30円
6,955円 （内部留保含む） 既存物件（新潟駐車場ビルを
・売却益・内部留保関連：△158円 除く）の償却後NOIの減少
投資口の発行に伴う 新規物件取得に伴う ・償却後NOIの減少：△72円
希薄化相当分 償却後NOIの増加
△1,467円 +2,019円
新規物件取得に伴う
金融関連費用の増加
△216円
合計︓+44円
18/8期 19/2期
（実績） （実績）
19/2期（当初の業績予想）との比較
物件関連 +22円 6,999円
+19円 +14円
△35円 その他の差異
水道光熱費 △33円 +44円 営業外費用
賃料収入の増加 の差異
+90円 収支の差異 リーシング関連費用 一般管理費
その他物件関連 の差異
6,900円 収支の差異
合計︓+99円
19/2期 19/2期
（予想） （実績）
Oneリート投資法人 2019年2月期（第11期）決算説明資料 8
業績予想： 2019年8月期（第12期）・2020年2月期（第13期） 決算概要及び業績予想
19/8期は、前期の公募増資・新規物件取得等の特殊要因がなくなり、減配となるが、増額賃料改定・テナント入替え等による償却後NOIの増加により、
当初業績予想比：+250円（+3.8％）を予想
20/2期は、業績予想上の一定の退去を見込み、前期比横ばいを予想
19/2期（第11期）実績・19/8期（第12期）予想の比較
19/2期 19/8期 20/2期 利益の変動額
（第11期） （第12期） （第13期）
（百万円） 実績 予想 前期比 予想 前期比 1 償却後NOIの増加 +59百万円
前期取得物件の通期寄与 +84百万円
営業収益 3,870 4,053 +183 3,988 △65
前期取得物件の固都税の費用化 △57百万円
賃貸事業収入 3,526 3,648 +121 3,636 △11 既存物件のリーシング・増賃の進展等 +33百万円
その他賃貸事業収入 343 405 +61 351 △54 2 一般管理費の増加 △76百万円
賃貸事業費用 前期物件取得に伴う資産運用報酬の増加 △52百万円
（減価償却費を除く）
1,175 1,289 +113 1,212 △77
投資主総会関連費用の計上 △8百万円
賃貸NOI 2,694 2,763 +69 2,776 1 +12
3 営業外収支の増減 △6百万円
減価償却費 487 497 +10 511 2 +14
償却後NOI 2,206 2,266 1 +59 2,264 △2
19/8期（第12期）予想・20/2期（第13期）予想の比較
一般管理費 265 342 2 +76 326 3 △15 利益の変動額
営業利益 1,941 1,924 △16 1,938 +13
1 賃貸NOIの増加 +12百万円
3 4 修繕費の減少 +24百万円
経常利益 1,679 1,656 △23 1,656 △0 水道光熱費収支の変動 +10百万円
前期の違約金収入等の剥落 △14百万円
当期純利益 1,679 1,655 △23 1,655 △0
2 減価償却費の増加 △14百万円
△99円
1口当たり分配金 6,999円 6,900円 （△1.4％）
6,900円 -
3 一般管理費の減少 +15百万円
期末稼働率 99.2% 98.4% △0.8% 98.8% +0.4%
投資主総会関連費用の剥落 +9百万円
業績予想上⼀定の 4 金融関連費用の増加 △13百万円
空室（退去）を⾒込む
Oneリート投資法人 2019年2月期（第11期）決算説明資料 9
1口当たり分配金の増減要因： 2019年8月期（第12期）・2020年2月期（第13期） 決算概要及び業績予想
19/2期（実績）及び19/8期（予想）の比較
固都税の費⽤化をこなして1⼝当たり分配⾦は
6,900円台で推移の⾒込み
既存物件の
6,999円 新規取得物件の 償却後NOIの増加
通期寄与 △221円
△240円 +138円 △87円 6,900円
+351円 前期物件取得に伴う
△38円
運用報酬の増加 日数差異等による 投資主総会関連を
新規取得物件の 金融費用の増加 含む一般管理費等
固都税費用化 の増加
予算を上回るリーシング・賃料増額の進捗により
既存物件は、前回予想⽐+198円分の貢献
19/2期 19/8期
（実績） （予想）
19/8期（予想）及び20/2期（予想）の比較
+42円
6,900円 △154円 6,900円
+103円 水道光熱費収支 +66円 △57円
修繕費の減少 の変動 想定の空室損・ 前期の投資主総会 営業外収支の変動
違約金等前期の一時的な 関連費用等
収入の減少等 一般管理費の減少
19/8期 20/2期
（予想） （予想）
Oneリート投資法人 2019年2月期（第11期）決算説明資料 10
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Oneリート投資法人 2019年2月期（第11期）決算説明資料 11
3 成長戦略
Oneリート投資法人 2019年2月期（第11期）決算説明資料 12
ポートフォリオの状況 成長戦略
資産の入替え及び新規物件取得により、投資比率の分散、テナント集中度の緩和など、ポートフォリオの質的改善が継続
（百万円）
鑑定 期末 築年数
用途・地域 物件名称 所在地 取得価格 投資比率 含み益
評価額（注1） 稼働率（注2） （年） （注3）
ONEST神田スクエア 東京都千代田区 7,350 7.2% 8,870 2,168 100.0% 11.8
立川錦町ビル 東京都立川市 3,264 3.2% 4,020 760 97.1% 27.7
CP10ビル 東京都台東区 3,229 3.2% 3,370 238 100.0% 29.9
ONEST横浜西口ビル 神奈川県横浜市 3,110 3.0% 3,800 664 100.0% 35.8
湯島ﾌｧｰｽﾄｼﾞｪﾈｼｽﾋﾞﾙ 東京都文京区 2,751 2.7% 3,160 475 100.0% 27.5
ONEST中野ビル 東京都中野区 2,880 2.8% 3,360 486 100.0% 24.5
36山京ビル 東京都新宿区 2,395 2.3% 2,740 407 100.0% 27.3
東 南品川JNビル 東京都品川区 2,165 2.1% 2,094 -57 100.0% 28.6
京 南品川Nビル 東京都品川区 2,292 2.2% 2,350 125 98.5% 24.6
経
済 南品川Jビル 東京都品川区 2,020 2.0% 2,410 469 100.0% 26.6
圏 MY厚木ビル 神奈川県厚木市 1,240 1.2% 1,390 223 97.1% 30.4
オ
八王子SIAビル 東京都八王子市 730 0.7% 838 148 96.6% 25.4
フ
ィ
ONEST元代々木スクエア 東京都渋谷区 7,500 7.3% 8,150 622 100.0% 26.8
ス ONEST上野御徒町ビル 東京都台東区 2,700 2.6% 2,890 104 100.0% 32.8
ビ
大同生命大宮ビル 埼玉県さいたま市 3,000 2.9% 3,150 122 100.0% 27.3
ル
ONEST池袋イーストビル 東京都豊島区 2,200 2.2% 2,300 70 100.0% 27.4
クレシェンドビル 神奈川県横浜市 2,466 2.4% 2,500 -74 100.0% 31.6
東京パークサイドビル 東京都江東区 10,450 10.2% 11,000 499 100.0% 27.4
セントラル新大阪ビル 大阪府大阪市 4,612 4.5% 5,810 1,499 97.7% 26.7
地
カラスマプラザ21 京都府京都市 3,700 3.6% 3,850 -56 97.5% 32.3
都
方 ONEST名古屋錦スクエア 愛知県名古屋市 2,381 2.3% 3,100 716 100.0% 27.8
政
市 MY熊本ビル 熊本県熊本市 1,152 1.1% 1,280 187 100.0% 31.3
令
等
指 名古屋伏見スクエアビル 愛知県名古屋市 4,812 4.7% 5,190 344 100.0% 31.3
定
大博多ビル 福岡県福岡市 10,650 10.4% 11,700 1,020 97.3% 43.4
肥後橋センタービル 大阪府大阪市 8,930 8.7% 10,200 1,186 99.9% 41.4
小計・平均 97,979 95.8% 109,522 12,354 99.1%
商業施設 fab南大沢 東京都八王子市 4,250 4.2% 4,790 799 100.0% 17.2
合計・平均 102,229 100.0% 114,312 13,154 99.2% 29.6
Oneリート投資法人 2019年2月期（第11期）決算説明資料 13
ポートフォリオの状況 成長戦略
2期連続での資産入替え、高稼働率の維持、着実な賃料増額実績等により、ポートフォリオ利回りが上昇するとともに、鑑定評価額が上昇し、ポートフォリオの含
み益（額及び率）も着実に上昇
厳選投資を継続し、ポートフォリオにおける重点投資対象エリアは90％超を維持
ポートフォリオ利回り（注4）の推移 ポートフォリオの含み益額・含み益率の推移
NOI利回り 償却後NOI利回り （百万円） 含み益（額） 含み益（率）
5.41% 5.43%
5.5%
5.30%
14,000 含み益 ＝ 鑑定評価額 － 簿価
12.7% 13.0% 14%
5.08% 5.12% 11.4%
5.03% 12%
12,000
9.7%
10%
10,000 8.1%
7.6%
4.5% 8%
13,154
8,000
4.45% 6%
4.33% 10,040
8,599 9,065
4.13% 6,000
7,147 4%
4.00% 5,588
3.88% 3.90%
4,000 2%
3.5% 16/8期末 17/2期末 17/8期末 18/2期末 18/8期末 19/2期末
16/8期 17/2期 17/8期 18/2期 18/8期 19/2期
投資比率（19/2期末，取得価格ベース）
＜重点投資対象エリアの内容＞
商業施設 東京経済圏 地方政令指定都市等
4.2% 地方政令指定
都市等 その他
Ⅰ 東京都心8区*
8.4%
Ⅰグループ 東京23区（都心8区除く） 大阪市中心部
35.4% Ⅱ
Ⅲグループ 31.2% 横浜市主要部 名古屋市中心部
21.4% 重点投資
用途別 地域別 川崎市主要部 福岡市中心部
対象エリア
比率 比率
さいたま市主要部 札幌市中心部
Ⅲ
Ⅱグループ 八王子市、町田市、立 仙台市中心部
64.6%
95.8% 39.1% 川市、武蔵野市、調布
市、府中市の各主要部
東京経済圏
*千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、豊島区、台東区及び
オフィスビル 品川区を指します。
重点投資対象エリア（ⅠⅡⅢ）合計
91.6％ Oneリート投資法人 2019年2月期（第11期）決算説明資料 14
ポートフォリオ運用状況｜全般の状況 内部成長戦略
19/2期はテナント退去面積が前期の約3倍となったが、想定以上に埋め戻しが進捗し、期末稼働率は、99.2％で着地
テナント入替えによる賃料増額、賃料改定時の賃料増額がともに増加し、期末の月額賃料総額アップに貢献。19/8期の予想分配金の増加に寄与
19/8期に退去予定部分のリーシングも好調であり、賃料増額と早期埋め戻しによる分配金の更なる向上を目指す
ポートフォリオ稼働率の推移 ポートフォリオの月額賃料（注8）の推移
569,536千円 575,146千円
実績値 業績予想ベース（注5）
稼働率（契約面積ベース） 期中平均CF稼働率（フリーレント面積控除後）（注6） 入退去：+3,375千円
100.0% 99.2% 99.1% 99.2% 98.4% 98.8%
増減賃：+2,234千円
98.7% 98.7%
97.8%
97.1% 97.3% 97.1% 据置 テナント更新率
（前回予想ベース） （19/2期）
95.4%
96.2％
18/8期末 19/2期末
退去面積（注9）に対するリーシング進捗状況（2019/4/11時点）
90.0%
⼊退去⾯積 1,600 59
（差引き） +328坪 △41坪 +37坪
169
（坪）
入居 退去 800 1,551 311
+1,263 △934 +459 △501 +1,586 △1,548
1,323
ポートフォリオ 期中平均稼働率（注7） 969 375
18/2期平均 18/8期平均 19/2期平均 19/8期平均 20/2期平均
98.9％ 99.4％ 99.0％ 98.9％ 98.2％ 283
0
80.0% （坪）
19/2期 19/8期
17/8期末 18/2期末 18/8期末 19/2期末 19/8期末（予） 20/2期末（予）
退去済み又は解約予告受領 契約締結済み
平均FR期間 入居申込書等受領 募集中
2.2ヶ月 2.0ヶ月 1.9ヶ月
（オフィスビル）
Oneリート投資法人 2019年2月期（第11期）決算説明資料 15
ポートフォリオ運用状況（オフィス）｜賃料改定動向 内部成長戦略
良好なオフィス市況を背景に、19/2期の賃料増額実績（月額賃料ベース）は、前期比 2.1倍となり、賃料減額改定の実績もなく着地
19/8期の賃料増額についても2月末時点で既に月額2百万円超が確定しているなど好調に推移。
また、賃料ギャップが大きいテナントに対し、ステップアップ賃料を導入するなど、20/2期以降の賃料増額のストックも確保
改定賃料の変動額（月額賃料ベース） ※2019年2月期の賃料改定実績について
（千円） （件）
既存＜マーケット 既存＞マーケット
3,000
29 30 （アンダーレント） （オーバーレント）
（千円）
2,569 70,000
60,000
20
16 50,000
2,000
13 12 +2,569千円
40,000
9 67,668 （+3.8％）
30,000
10 増額改定
1,178 20,000
1,063 1,017
1,000 2,072 10,000
635 0
0
(10,000)
28,404 減額改定なし
(20,000) （全件据置き）
0
(51) (30,000)
(136) 19/2期末
19/2期
時点
増賃額 減賃額 増額件数（右軸）
(1,000) 賃料改定の実績（件数及び賃貸面積の割合）
17/2期 17/8期 18/2期 18/8期 19/2期 19/8期
確定分 （件数ベース） （賃貸面積ベース）
賃料増額件数割合
賃料増額件数及び増額率の推移 22.7% 増額
東京経済圏 地方政令都市等 26.3%
（件） 15.5%
29 13.6%
賃貸面積（㎡）
16 ベース
13 12 25 19/2期
4 9 据置
9 10 73.7%
2 7 4
17/8期 18/2期 18/8期 19/2期 18/2期 18/8期 19/2期
賃料増額率 13.0% 12.9% 8.4% 10.8% Oneリート投資法人 2019年2月期（第11期）決算説明資料 16
ポートフォリオ運用状況（オフィス）｜テナント入替えに関する動向 内部成長戦略
好調な賃貸市場の継続により、19/2期も賃料ギャップ（契約賃料＜マーケット賃料）が拡大し、テナント入替え時の賃料増額が期待できる状況
19/2期は、テナント入替えに伴う賃料アップができたテナントの増加率が約20％となり、19/8期の予想分配金の増加に寄与
テナント入替え時の賃料単価増加率 平均賃料（注10）（月/坪）及び賃料ギャップの推移
（増加率） 全体 東京経済圏 地方指定政令都市等 賃料ギャップ（全体）
東京経済圏 地方政令指定都市等
13,500 円 6.0%
4.0% 13,179 13,222
40.0% 13,032
35.0% 3.0%
12,500 円 12,750 12,697
24.8% 0.0%
20.9%
29.1% 12,062 12,116 11,914
11,500 円 -1.0% -3.0%
19.9%
16.3% 16.4% 10,895
11,994 10,668 -6.0%
11,964 -5.4%
10,500 円 -9.5%
10,601
（件数ベース） 17/8期 18/2期 18/8期 19/2期 10,007 10,030 -7.7% -9.0%
テナント入替えで
9,500 円 -12.0%
賃料が増加した 47.7% 61.1% 25.0% 71.4%
17/2期末 17/8期末 18/2期末 18/8期末 19/2期末
件数の割合
テナント入替え時の変動額（月額賃料ベース） オフィス退去率（注11）（年率） 退去面積合計×365÷営業日数
退去率＝
退去率 期末稼働率 賃貸可能面積（各月末平均）
（千円） 賃料増額分 賃料減額分
3,000 99.2% 99.1% 99.2% 98.8%
12.0% 98.7% 98.4% 100.0%
2,000
業績予想上⼀定の
2,864 9.0% 空室（退去）を⾒込む
95.0%
1,000 2,317
6.8%
816 957
0 6.0% 90.0%
5.1% 5.0%
(975) (715) (134) 3.9% 4.2%
(1,259)
(1,000) 2.8%
3.0% 85.0%
(2,000)
17/8期 18/2期 18/8期 19/2期
0.0% 80.0%
17/8期 18/2期 18/8期 19/2期 19/8期（予） 20/2期（予）
Oneリート投資法人 2019年2月期（第11期）決算説明資料 17
ポートフォリオ運用状況（オフィス）｜賃料ギャップ 内部成長戦略
アンダーレントテナントの月額賃料は、賃料総額の65％を超えており、各物件のPMと連携し、前倒しで賃料増額交渉を開始して賃料単価の向上に注力
契約賃料とマーケット賃料の状況 契約満了時期別での分布状況（19/2期末時点）
オフィステナントの
-9.5%
賃料ギャップ
（アンダーレント） （オーバーレント） （アンダーレント） （オーバーレント）
既存＜マーケット 既存＞マーケット 既存＜マーケット 既存＞マーケット
（千円）
100,000
75,000
354,823千円 67.9% 104,098千円
50,000 77.6%
マーケット賃料より
低い契約賃料 マーケット賃料より低い 72,726千円 65.9%
（アンダーレント） 契約賃料の割合 25,000
0
30,089千円
マーケット賃料より 37,654千円
高い契約賃料
167,871千円 (25,000)
（オーバーレント）
(50,000)
19/2期末
(75,000)
19/8期 20/2期
Oneリート投資法人 2019年2月期（第11期）決算説明資料 18
ポートフォリオ運用状況｜工事実績・予算 内部成長戦略
資本的支出は、原則として毎期減価償却費の80～90％以内で行う方針であるが、実施に当たっては工事項目の見直し、工事費の削減に努める
リニューアル等のバリューアップ工事を適時適切に実施し、費用対効果を見極め、優先順位をつけて計画的に順次実施していく方針
減価償却費及び資本的支出の推移
約183百万円の工事が ・2019年8月期（第12期）の資本的支出予算の内訳
翌期以降に繰越し
（百万円） 予算金額
工事項目 比率
600 （百万円）
バリューアップ工事 94 22.1%
497 511
500 487 バリューアップ工事以外 331 77.9%
466
440 合計 425 100.0%
400
・2020年2月期（第13期）の資本的支出予算の内訳
300 予算金額
工事項目 比率
（百万円）
432 バリューアップ工事 73 17.1%
200 425
バリューアップ工事以外 358 82.9%
273 285
合計 432 100.0%
100 220
0 主要なバリューアップ工事計画（注12）
18/2期 18/8期 19/2期 19/8期 20/2期
（実績） （実績） （実績） （予想） （予想） 共用部改修・リニューアル工事
セントラル新大阪ビル、東京パークサイドビル、クレシェンドビル
湯島ファーストジェネシスビル
減価償却費 資本的支出
機械警備更新・システム改修
セントラル新大阪、MY厚木ビル
Oneリート投資法人 2019年2月期（第11期）決算説明資料 19
ポートフォリオ運用状況｜資本的支出（CAPEX）と内部成長について 内部成長戦略
リニューアル等のバリューアップ工事を実施することにより、その後の賃料改定時・テナント入替え時の賃料増額などに貢献
今後もバリューアップ工事等の実施にあたり、費用対効果を意識し、適時適切に実施していく方針
ONEST名古屋錦スクエア リニューアル前 リニューアル後
（旧：ストークビル名古屋）
賃料増額テナント（3件）の
増額率（加重平均） 他の既存テナントへの
• ビル内外の経年劣化や陳腐化の状況を踏まえエントランス、外壁、ト
+18.0％ 賃料増額交渉も継続中
イレ・共用部等のリニューアル工事を実施し、競争力を強化
• 平均+18.0％の増額率で賃料増額を妥結。現在も他の既存テナント
への賃料増額交渉を継続中
ONEST元代々木スクエア リニューアル前 リニューアル後
（旧：グラスシティ元代々木）
B1、1Fのテナント入替え
による増額率（加重平均） 既存テナントへの賃料
増額交渉を実施
• 新規リーシング及び既存テナントへの賃料増額交渉などを見据え、 +18.7％
地下1階個別空調化、エントランス・共用部リニューアル等を実施
• 2フロア（計483坪）の退去後、2か月未満のダウンタイムかつ平均
+18.7％の増額率でのテナント入替えに成功
ONEST上野御徒町ビル リニューアル前 リニューアル後
（旧：御徒町CYビル）
テナント入替え時
・空室期間：なし 稼働率100％での安定
稼働を継続
・賃料単価：+12.0％
• 空室の生じた最上階フロアについて、新規リーシング及び館内テナ
ントへの賃料増額交渉を見据え、共用部のリニューアル工事を実施
• 最上階の新規リーシングは、空室期間（ダウンタイム）なし、かつ賃
料単価+12.0％の増額率でのテナント入替えを実現 Oneリート投資法人 2019年2月期（第11期）決算説明資料 20
ポートフォリオ運用状況｜物件価値向上に資する取組み 内部成長戦略
「CASBEE‐不動産」による評価認証の取得 物件名称の変更について
• 18年8月に6物件、19年2月に3物件を新規に取得。19年4月の更新分（1 • 各運用資産の特性（立地及び建物・設備の仕様等）を踏まえ、保有する
件）を含め、全て「Aランク」（大変良い）を取得。 オフィスビルのブランドイメージの確立を図るため、2019年3月1日付で
• これにより、「Aランク」（大変良い）を取得した物件数は10物件、延床面積 以下の7物件の名称を変更。
ベースでポートフォリオの31.0％に。 • 今後もテナントの「安心」「快適」「便利」の向上を追求し、ブランド戦略を
推進。
物件番号 現名称 新名称
・立川錦町ビル
・湯島ファーストジェネシスビル OT-2 SIA神田スクエア ONEST神田スクエア
18年8月 ・八王子SIAビル
OT-5 横浜APビル ONEST横浜西口ビル
新規認証 ・大同生命大宮ビル
（6物件） ・ONEST池袋イーストビル
OT-7 宮地ビル ONEST中野ビル
（旧：山上ビル）
・名古屋伏見スクエアビル
OT-14 グラスシティ元代々木 ONEST元代々木スクエア
OT-15 御徒町CYビル ONEST上野御徒町ビル
OT-17 山上ビル ONEST池袋イーストビル
19年2月 ・クレシェンドビル
新規認証 ・カラスマプラザ21 OO-3 ストークビル名古屋 ONEST名古屋錦スクエア
（3物件） ・fab南大沢アビル
*「ONEST」は「オネスト」と読みます。
*時点に関わらず、名称変更を行った物件については本書を通じて新名称で表記しています。
19年4月 ・ONEST神田スクエア
更新 （旧：SIA神田スクエア）
（1物件）
• CASBEE‐不動産の「Aランク」を取得した物件（ポートフォリオ対比）
ONEST中野ビル
10物件/26物件 31.0％（延床面積ベース） （エントランス）
Oneリート投資法人 2019年2月期（第11期）決算説明資料 21
外部成長実績とその効果 外部成長戦略
2期連続での資産の入替え及び2年ぶりとなる公募増資の実施で2物件を取得したことにより、資産規模は当面の目標であった1,000億円を達成
テナント分散、立地改善、ポートフォリオの償却後NOI利回りの向上などポートフォリオの質的改善を図りながら資産規模拡大を実現
資産の入替えの概要（2018年8月・9月実施） 公募増資・取得物件の概要
• テナント分散の進展
募集形態 国内オファリング • 東京・大阪の各エリア
• 立地改善 における最大規模の
資産 物件を既存ポートフォ
• 含み益の実現化
入替 リオの利回りを上回る
発行決議日 2018年9月4日（火） 水準で取得
新潟東堀通 東京パーク 肥後橋センター
クレシェンドビル 条件決定日 2018年9月12日（水）
駐車場ビル サイドビル ビル
売 却 取 得 新投資口 50,610口 取 得
発行数 （第三者割当分を含む）
新潟東堀通駐車場ビル クレシェンドビル 東京パークサイドビル 肥後橋センタービル
用途 商業施設 オフィスビル 発行価格 227,662円 用途 オフィスビル オフィスビル
新潟県新潟市 神奈川県横浜市
所在地 所在地 東京都江東区 大阪府大阪市
（地方政令指定都市等） （東京経済圏）
発行価額 219,956円
売却／取得価格 620百万円 2,466百万円 取得価格 10,450百万円 8,930百万円
テナント数（注13） 1 31 テナント数（注14） 15 64
調達金額 11,131百万円
権利形態 借地権付建物 所有権 の総額 （第三者割当分を含む） 償却後NOI利回り 4.48％ 4.82％
入替え及び物件取得によるポートフォリオへの効果
資産規模 駅徒歩 ポートフォリオ
上位10テナント比率
（取得価格ベース） （平均） 償却後NOI利回り
18/8期末 19/2期末 18/8期末 19/2期末 18/8期末 19/2期末 18/8期 19/2期
803億円 1,022億円 16.9％ 14.3％ 5.2分 4.5分 4.33％ 4.45％
Oneリート投資法人 2019年2月期（第11期）決算説明資料 22
入替え・取得を通じたテナント分散の進展 外部成長戦略
公募増資実施後の上位10テナントの比率は、18/8期末の16.9％から14.3％に低下。資産規模拡大に伴い、ポートフォリオの安定化は着実に進展
オフィステナントの平均賃貸面積：約92坪、200坪未満のテナント割合：88.3％（テナント数ベース）であり、分散度の高いポートフォリオを構築
新規物件取得後の上位テナントの状況（19/2期末） 業種別テナント分布状況（賃貸面積ベース，オフィスビル，19/2期末）
サービス業 卸売・小売業・飲食店 製造業 金融・保険業
運輸・通信業 不動産業 建設業 個人
公務 農業
0.6%
賃貸面積 総賃貸可能面積 1.7%
テナント名 入居物件名 2.6% 0.1%
（坪）（注15） に占める割合（注16）
3.1%
1 TOHOシネマズ株式会社 1,731.84 3.6% fab南大沢 4.7%
2 中日本建設コンサルタント株式会社 917.52 1.9% ONEST名古屋錦スクエア 6.9%
3 株式会社テイ・デイ・エス 703.08 1.4% 36山京ビル 44.2%
16.9%
4 オリジナル設計株式会社 591.31 1.2% ONEST元代々木スクエア
（非開示）（注17） 19.2%
5 587.14 1.2% 東京パークサイドビル
業種：情報システム関連
6 マクセル株式会社 532.49 1.1% ONEST元代々木スクエア
（非開示）（注17）
7 483.53 1.0% 東京パークサイドビル 賃貸面積別テナント分布状況（注18）（オフィスビル，19/2期末）
業種：情報システム関連
8 一般財団法人日本特許情報機構 480.17 1.0% 東京パークサイドビル
300坪以上
200坪以上 テナント数 平均賃貸面積
（非開示）（注17）
300坪未満
9 475.72 1.0% ONEST元代々木スクエア 5.0%
業種：自動車関連 497件 約92坪／テナント
6.6%
セントラル新大阪ビル
10 株式会社キリン堂 465.68 1.0% 100坪未満
肥後橋センタービル
100坪以上 71.0%
上位10テナント合計 6,968.48 14.3% （参考）18/8期末：16.9％ 200坪未満
賃貸面積別
17.3% （テナント数
ベース）
＜東京パークサイドビルのリーシング状況＞
200坪未満の割合
• 2019/4/1付で一般財団法人日本特許情報機構より解約通知を受領（解約予定日：2019/9/30） 88.3％
• 既存テナントの増床意向について確認作業を開始。複数のテナントが関心を示しており、現在
経済条件を含め交渉を継続中
Oneリート投資法人 2019年2月期（第11期）決算説明資料 23
外部成長に向けた取組み 外部成長戦略
2019年5月の投資主総会開催を踏まえ、外部成長の機会の拡大を図るため投資対象に「不動産関連ローン等資産」を加え、運用報酬に「1口当たり分配可能額
（EPU）に連動する報酬」及び「合併報酬」の新設を盛り込んだ規約変更に係る議案を上程予定
市場との対話を踏まえた取組み方針 規約変更による外部成長機会の拡大
「資産の⼊替え」を軸としてポートフォリオの質的改善を継続 経済情勢・不動産市場動向等に応じて多様な種類の資産に柔軟に投資できるよ
う、不動産等を裏付資産とする金銭債権や当該金銭債権を裏付資産とする社債
券や信託の受益権等（「不動産関連ローン等資産」）への投資を可能に。
合併による物件・ポートフォリオの取得も視野に「合併報酬」を新設するとともに、
改めて「立地」・「エリア」を重視し、「厳選投資」のスタンスを継続 「1口当たり分配可能額（EPU）」に連動する報酬体系も導入。資産規模の拡大に
よる安定性の向上と「規律ある外部成長」を両立させる姿勢を反映。
18/9の公募増資後、ポートフォリオの平均築年数が29年超となったこ
とを踏まえ、「築年数」の若返りを意識した取得を目指す
• 「不動産関連ローン等資産」
物件売却時には、複数の営業期間にわたる売却方法も検討
①不動産等を裏付資産 ②①を裏付資産とする ③①を信託財産とする
とする金銭債権 社債券 信託受益権
入替え検討時にはキャッシュフローの水準を考慮し、レバレッジを活
用することも検討
• 資産運用報酬体系の変更：「EPU連動報酬」及び「合併報酬」の新設
資産入替えに伴い含み益を実現化することにより、投資主への還元
を行いつつ、NAV倍率の引き上げを図る 変更前 変更後
資産規模 運用報酬 1 運用報酬 1
連動 総資産額×年率0.45％ 総資産額×年率0.3％
平均築年数 ポートフォリオ平均築年数：29.6年 運用報酬 2 運用報酬 2
NOI×6.0％ NOI×2.5％
利益連動
投資エリア比率 東京経済圏比率：64.6％ 【新設】運用報酬 3
「運用報酬上限額」
（前期末総資産×年率0.45％）の設定
EPU×2,000
資産規模 次のターゲット：2,000億円（中期的目標）
【新設】合併報酬
将来合併が生じた
合併報酬 不動産関連資産等の
場合に備え新設
評価額×1.0％
Oneリート投資法人 2019年2月期（第11期）決算説明資料 24
財務状況 財務戦略
19年9月の新規物件取得に伴う新規借り入れにより、取引金融機関は12行に拡大。メガバンクグループ3行を中心とするバランスの取れたフォーメーション
LTVは「45～50％を目安」として運営する方針であり、LTV＝50％までの借入余力は、19/2期末において約84億円
有利子負債サマリー（19/2期末） 金融機関別借入金残高（19/2期末）
1.2% 1.2% 0.6%
3.3% 0.6%
借入金残高 平均借入金利 固定金利比率 3.6%
4.2%
51,198百万円 0.590％ 82.4％ 21.7%
7.0%
平均借入 外部格付の状況
平均調達年数
残存年数（注19） 【JCR】
11.7%
シングルA 21.5%
3.70年 2.01年
（安定的）
23.4%
（百万円）
LTV（総資産有利子負債比率）と鑑定LTV（注20）の推移
みずほ信託銀行 11,098
51.8%
LTV 鑑定LTV みずほ銀行 11,000
51.3% 51.0% 三井住友銀行 12,000
運営の目安：LTV 45％～50％ 6,000
50.0% 新生銀行
りそな銀行 3,600
48.4% 46.1% 46.2% あおぞら銀行 2,150
47.8% 45.8%
46.8%
福岡銀行 1,850
45.0%
三重銀行 1,700
借入余力（19/2期末） 西日本シティ銀行 600
41.5% 41.4% 41.3% 中国銀行 600
LTV＝50％まで 約84億円
40.0%
京都銀行 300
16/8期末 17/2期末 17/8期末 18/2期末 18/8期末 19/2期末 日本生命保険 300
合計 51,198
Oneリート投資法人 2019年2月期（第11期）決算説明資料 25
財務状況 財務戦略
平均金利は、概ね現在の金利水準の借入金に入れ替わったため、今後は借入期間の長期化、金利の固定化、返済期限の分散等に注力
19年9月に約170億円（借入総額の約1/3）の借入金の返済期日が到来。投資法人債の発行を含めたリファイナンスを検討中
平均金利・平均借入残存期間の推移 投資法人債の発行登録について
• 借入期間の長期化、金利の固定化の進展及び資金調達手段の多様化を図る
平均借入残存期間 平均金利
ため、投資法人債の発行登録書を提出
3.00年 1.2% • 今後、金利情勢、投資法人債マーケットの動向を踏まえ、具体的な発行時期・
1.089%
金額を検討
1.0%
0.853% 0.855% 2.62年
発行登録書提出日 2019年1月31日
2.00年 0.8%
2.12年 発行予定額 500億円
2.01年
2.20年
0.6% 発行予定期間 2年間（2021年2月7日まで）
1.71年 0.602% 0.603%
1.36年
0.590%
1.00年 0.4% 手取金の使途 特定資産の取得、借入金の返済等
16/8期末 17/2期末 17/8期末 18/2期末 18/8期末 19/2期末
返済期限の分布及び借入金利の状況（19/2期末）
0.8%
2019年9月期限借入金：17,074百万円
0.629% 0.628% 0.632%
25000 に関する現状の想定
0.567%
0.6% 【凡例】
20000 • （変動）300百万円 加重平均金利 ： 0.590％
変動金利
⇒消費税の還付による返済を想定 0.534%
固定金利*
3,000 0.4%
15000 • （変動）2,700百万円 適用金利
⇒投資法人債による長期化・固定化を検討
4,000
10000 （一部は手許資金による返済を想定） *金利スワップにより、
実質的に金利が固
• （固定）14,074百万円 14,074 2,000 定化されている借入
金を含みます
5000 ⇒期間の長期化、返済期限の分散を重視した 10,124
借換えを検討 6,000 6,000 6,000
0
（百万円） 20/2期 20/8期 21/2期 21/8期 22/2期 22/8期 23/2期 23/8期 24/2期
Oneリート投資法人 2019年2月期（第11期）決算説明資料 26
各環境認識を踏まえた成長戦略の推進 成長戦略
＜本投資法⼈の基本戦略＞
• 外部環境認識 ① 分配⾦の持続的な成⻑
＜景気＞ ＜不動産売買市場＞
② ポートフォリオ・財務構造に配慮した規律ある外部成⻑
・世界経済に不透明感 ・低いCap Rateでの取引が継続
・19年10月に消費増税実施見込 ・市場での取引金額は減少傾向
各環境認識を踏まえた成長戦略
＜金融・資本市場＞ ＜不動産賃貸市場＞
・最低水準の低金利が継続 ・最低水準の空室率が継続 継続的な賃料増額の取組み（ステップアップ賃料等）
・ガバナンスに対する関心の高まり ・働き方改革等を背景に需要拡大 内部成長 テナント入替えに伴う賃料単価の増加
リニューアル投資等による物件競争力の維持・向上
• 内部環境認識
「厳選投資」を継続し、資産入替えによるポートフォリオ
の質的改善を図りつつ、資産規模の拡大を図る
重点課題 外部成長
資産入替えに伴い含み益を実現化することにより、投資
主への還元を行いつつ、NAV倍率の引き上げを図る
1. ポートフォリオの質的改善
投資エリア比率、築年数 等
有利子負債の固定化・長期化の更なる推進
財務戦略 市場動向に応じて、幅広く柔軟に様々な施策を検討
2. 市場評価改善に向けた取組み
⇒投資法人債の発行 等
投資口価格（NAV対比）・流動性、分配金 等
3. 資産規模の拡大 その他の EPU連動報酬・合併報酬の導入
施策 「不動産関連ローン等資産」を投資対象に追加
中期的に資産規模2,000億円へ
Oneリート投資法人 2019年2月期（第11期）決算説明資料 27
注記集 ②
3 「成長戦略」における注記
（注1） 2019年2月末を価格時点とする鑑定評価額を記載しています。
（注2） 2019年2月期末の稼働率を記載しており、「小計・平均」及び「合計・平均」欄はこれらの稼働率を加重平均した値を記載しています。
（注3） 「築年数」は、各保有資産の竣工から2019年2月末までの経過期間を年数で表しています。「合計・平均」欄については、各保有資産の築年数を取得価格ベースで加重平均し算出しています。
（注4） 各利回りは取得価格ベースとし、各営業期間の営業日数に応じて年率換算して利回りを算出し、小数第2位を四捨五入して表示しています。計算方法及び表示形式について、本書の他の箇所においても同様です。
（注5） 「業績予想ベース」の稼働率は業績予想の前提に基づき算出しており、リーシングの進展や新たな退去等により変動する可能性があります。
（注6） 「期中平均CF稼働率（％）＝（各月末時点における総賃貸面積の合計－対象営業期間におけるFR対象面積）÷各月末時点における総賃貸可能面積の合計」により算出し、小数第2位を四捨五入して表示しています。
（注7） 「期中平均稼働率（％）＝各月末時点における総賃貸面積の合計÷各月末時点における総賃貸可能面積の合計」により算出し、小数第2位を四捨五入して表示しています。
（注8） 各時点における、各テナントとの賃貸借契約における月額の賃料及び共益費の総額を記載しており、フリーレントによる影響額は考慮していません。なお、「18/8期末」については、当該時点において保有していた物件の
2018年8月末の状況に、クレシェンドビル、東京パークサイドビル及び肥後橋センタービルの2018年9月末時点の状況を加えて算出しています。
（注9） 19/8期の退去面積は、本書公表日現在の業績予想に基づくものであり、実際の退去面積とは異なる場合があります。
（注10） 「平均賃料」は、各テナントとの賃貸借契約における月額の賃料及び共益費の総額を賃貸面積で除して算出しており、賃貸借契約期間が開始されていない又は賃貸借契約が締結されていない床面積は含んでいません。
（注11） 保有資産のうち「オフィスビル」に分類している資産を対象とし、「退去率（％）＝（対象営業期間における退去面積の合計値÷対象営業期間中の各月末時点の賃貸可能面積の平均値）×365÷対象営業期間の営業日数」
により算出し、小数第2位を四捨五入して表示しています。計算方法及び表示形式について、本書の他の箇所においても同様です。
（注12） 本書公表日現在の工事計画であり、計画の見直し等により工事内容を変更または中止する場合があります。
（注13） 新潟東堀通駐車場ビルついては2018年8月末日現在の状況を、クレシェンドビルについては売主から提供を受けた情報に基づき2018年8月末時点の状況を、それぞれ記載しています。
（注14） いずれも各売主から提供を受けた情報に基づき、2018年8月末時点の状況を記載しています。
（注15） 「賃貸面積」は、2019年2月期末時点において有効な各テナントとの賃貸借契約に表示されている面積を記載しており、駐車場その他の用に供する土地の賃貸面積を含みません。
（注16） 「総賃貸可能面積に占める割合」欄には、全ての保有資産の総賃貸可能面積の合計に対する各テナントの賃貸面積の割合を記載しており、小数第2位を四捨五入しています。
（注17） いずれのテナントからも開示について了承を得られていないため非開示としています。
（注18） 賃貸面積別分散状況は、各オフィスビルに入居するテナント数で各比率を算出しています。複数物件に入居しているテナントについては、名寄せをして1テナントとして算出しています。
（注19） 各時点における返済期限までの残存期間を各有利子負債残高に応じて加重平均して算出し、小数第3位を四捨五入して表示しています。
（注20） 「鑑定LTV（％）＝期末有利子負債残高÷（期末総資産＋含み益）」により算出し、小数第2位を四捨五入して表示しています。
Oneリート投資法人 2019年2月期（第11期）決算説明資料 28
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Oneリート投資法人 2019年2月期（第11期）決算説明資料 29
4 Appendix
Oneリート投資法人 2019年2月期（第11期）決算説明資料 30
スポンサーについて｜スポンサーの概要 Appendix
みずほ信託銀行は、不動産仲介業務及び不動産アセットマネジメント業務、フィナンシャル・アドバイザリー業務等不動産の多様なソリューションを提供す
る本邦不動産マーケットにおける有力プレイヤー
みずほ信託銀行の概要 みずほ信託銀行によるサポートの概要
名称 みずほ信託銀行株式会社 投資基準に適合する物件売却情報の提供
⇒運用資産の規模拡大・ポートフォリオの質向上
所在地 東京都中央区八重洲一丁目2番1号
ブリッジファンド等に関するノウハウの提供等
⇒ 将来における円滑な物件取得
代表者 取締役社長 飯盛徹夫 外部成長
サポート 不動産の取得及び運用に関するアドバイス及びサポート、
事業内容 信託業務、銀行業務 リーシング計画の立案に関するサポート等
⇒ 各種ノウハウの強化、運用資産の価値向上
設立年月日 1925年5月9日 内部成長
サポート テナント候補に関する情報の提供
⇒ 稼働率の維持・向上
大株主及び 株式会社みずほフィナンシャルグループ：100%
持株比率 （但し、自己株式を除く） 不動産売買マーケットや不動産賃貸マーケットに
関する情報の提供
⇒ 投資戦略の強化
不動産仲介業務における売買取扱高
本投資法人に関する①資金の借入れ、②融資団の組成等：
（億円） ファイナンスストラクチャー構築等に関するアドバイス
財務戦略 ⇒ 財務体質の改善、レンダーフォーメーションの強化
12,000 10,565 サポート
9,154 9,219 資金調達に関するアドバイス及びサポート
10,000 9,069
⇒ 財務基盤の安定性向上
8,000 6,556
6,000 セイムボート出資
4,000 ⇒ 投資主との利益の共通化
その他
2,000 サポート体制 資産運用業務の遂行に必要又は有用な人材の確保又は派
遣に係る協力
0 ⇒ 本投資法人の成長に資する体制の強化
（年度） 2014 2015 2016 2017 2018
Oneリート投資法人 2019年2月期（第11期）決算説明資料 31
スポンサーについて｜スポンサーのサポート体制 Appendix
みずほ信託銀行のスポンサー・サポートを活用することにより、持続的かつ安定的な成長を目指す
スポンサー
みずほ信託銀行
100％子会社
スポンサー・サポート
MONEグループ（注）
みずほリアルティOne
（MONE）
100％子会社 100％子会社
みずほ不動産投資顧問 【資産運用会社】 資産運用
（MREM） みずほリートマネジメント（MREIT）
（注） みずほリートマネジメント株式会社（資産運用会社）、みずほリアルティOne株式会社及びみずほ不動産投資顧問株式会社を総称して、「MONEグループ」といいます。 Oneリート投資法人 2019年2月期（第11期）決算説明資料 32
MONEグループについて｜会社概要 Appendix
100%出資 100%出資
みずほ不動産投資顧問株式会社 みずほリアルティOne株式会社 みずほリートマネジメント株式会社
（MREM） （MONE） （MREIT）
主たる事業 国内外の投資家に対する不動産投資顧問事業 子会社の経営管理 投資法人の資産運用
設立 2007年9月10日 2015年10月28日 2005年7月1日
資本金 1億円 1億円 5千万円
代表者 代表取締役社長 大江 一馬 代表取締役社長 大江 一馬 代表取締役社長 橋本 幸治
東京都中央区日本橋2-1-3 東京都中央区日本橋2-1-3 東京都中央区日本橋2-1-3
本社所在地
アーバンネット日本橋二丁目ビル 4階 アーバンネット日本橋二丁目ビル 4階 アーバンネット日本橋二丁目ビル 4階
役職員数 43人（2019年4月1日時点）(注) 25人（2019年4月1日時点）(注) 28人（2019年4月1日時点）(注)
加入団体 一般社団法人 日本投資顧問業協会 一般社団法人 投資信託協会
1. 宅地建物取引業免許
1. 金融商品取引業者登録 「東京都知事（3）第84787号」
免許等 （第二種金融商品取引業、投資助言・代理業、投資 2. 金融商品取引業者登録（投資運用業）
運用業）「関東財務局長（金商）第1915号」 「関東財務局長（金商）第342号」
3. 国土交通大臣認可第46号 （取引一任代理等）
（注） 常勤監査役、契約社員、嘱託社員を含み、社外役員、派遣社員は含みません。また、MONEグループ会社間の兼職者を含みます。
Oneリート投資法人 2019年2月期（第11期）決算説明資料 33
MONEグループについて｜沿革 Appendix
2002年の創業以来、資産規模9,734億円超の不動産投資・ファンド運用実績を有する
沿革
ファンド組成・運用実績（累計）（注2） （注3）
2002年 6月 日興コーディアル証券株式会社（当時）と株式会社シンプレクス・ホールディングが、
不動産投資顧問事業を目的として、株式会社シンプレクス・インベストメント・アドバイ
ザーズ（旧SIA）を設立
3% 2%
2005年 6月 旧SIAが東京証券取引所マザーズ市場に上場 4%
5%
7月 J-REITへの参入を目的に株式会社シンプレクス・リート・パートナーズ（SRP、現：み
ずほリートマネジメント株式会社）を設立
2007年 9月 不動産投資顧問事業を分社化する目的で、シンプレクス不動産投資顧問株式会社 運用資産
（SRM、現：みずほ不動産投資顧問株式会社）を設立 累計金額
9,734億円
11月 エートス･グループおよびゴールドマン・サックス・グループによる旧SIA株式の公開買
付け（TOB）が終了
86%
2011年 2月 エートス・グループ引受けによる増資及び取引金融機関による長期リファイナンスの
実行により、財務基盤を強化。同時にエートス・グループがゴールドマン・サックス・グ
ループの持つ旧SIA株式を取得し単独株主に
オフィスビル 住宅 ホテル 商業施設 その他
2013年 10月 SIA不動産投資法人（現：Oneリート投資法人）が東京証券取引所不動産投資信託証
券市場に上場
2015年 12月 みずほ信託銀行株式会社が子会社である株式会社シンプレクス・インベストメント・ア
ドバイザーズ（SIA、現：みずほリアルティOne株式会社）（注1）を通じてSRM及びSRP
の全株式を取得
2018年 1月 SRPの商号を「みずほリートマネジメント株式会社」に変更
（注1） 旧SIAと商号が同一ですが別の法人です。
（注2）MONEグループ（2015年11月30日付で本投資法人のスポンサーを離脱した株式会社シンプレクス・インベストメント・アドバイザーズを含みます。）における、2002年の創業以来2019年3月末日までにおけるMONEグループ以外の投資家から出
資を受けたファンドの組成・運用実績を示しており、2019年3月末日時点の取得価格の累計金額より算出したものです。
（注3）既に終了し出資持分の払戻しを完了しているファンドを含みます。 Oneリート投資法人 2019年2月期（第11期）決算説明資料 34
本投資法人の特徴 Appendix
1 ミ ド ル サ イ ズ の オ フ ィ ス ビ ル （注）を 重 点 投 資 対 象 と す る ポ ー ト フ ォ リ オ
規模別の着工棟数（東京23区） 中長期的に安定した稼働率
東京23区内には、本投資法人が重点投資対象とするミドルサイズのオフィスビルが
多く所在しており、本投資法人にとって、マーケット規模が相対的に大きく、多くの取
得機会を見込むことができると考えています。
ミドルサイズのオフィスビルは、中長期的に安定した稼働率を維持しており、安定した
収益が見込めるとともに、本資産運用会社の知見・経験を十分に発揮できるアセット
クラスであると考えており、ミドルサイズのオフィスビルを重点投資対象として設定して
います。
（出所） 株式会社都市未来総合研究所が「東京都建築 （出所） 株式会社都市未来総合研究所が「ReiTREDA」
統計年報」に基づき作成した資料を基に本資産 に基づき作成した資料を基に本資産運用会社
運用会社が作成 が作成
2 不動産の本質的価値―「立地」と「ビルスペック」―の追求
不動産の本質的な価値の多くは「立地」と「ビルスペック（機能性・デザイン性等）」に
依拠するものと考えています。
投資に当たっては、テナントニーズの高い立地に所在するビルスペックの高い物件に
厳選して投資し、運用に当たっては、テナント視点での「安心」、「快適」、「便利」に配
慮した、「テナントに選ばれるビル」を目指し、長期的視点でビルスペックの維持・向上
を追求します。
（注） ミドルサイズのオフィスビルとは、延床面積が概ね3,300㎡（約1,000坪）～33,000㎡（約10,000坪）の範囲に属し、入居するテナントのニーズを充足する一定のスペックを有した中規模・中大規模のオフィスビルをいいます。
Oneリート投資法人 2019年2月期（第11期）決算説明資料 35
本投資法人の特徴 Appendix
3 スポンサーの強みを活かして獲得する豊富で質の高い物件情報の活用
みずほ信託銀行の広範な顧客基盤、情報ネットワーク、信託銀行ならではの不動産
情報へのアクセス力並びにMONEグループの不動産投資・運用に対する多様な経
験