2019年2月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2019年4月15日
不動産投資信託証券発行者名 Oneリート投資法人 上 場 取 引 所 東
コ ー ド 番 号 3290 Ｕ Ｒ Ｌ http://www.one-reit.com/
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名） 橋本 幸治
資 産 運 用 会 社 名 みずほリートマネジメント株式会社
代 表 者 （役職名）代表取締役 （氏名） 橋本 幸治
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名）経営管理部長 （氏名） 秋元 武
ＴＥＬ 03-3242-7155
有価証券報告書提出予定日 2019年5月30日 分配金支払開始予定日 2019年5月20日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2019年2月期の運用、資産の状況（2018年9月1日～2019年2月28日）
(1）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2019年2月期 3,870 12.5 1,941 16.4 1,679 15.7 1,679 19.4
2018年8月期 3,438 △11.1 1,667 △19.4 1,452 △13.7 1,405 △13.2
１口当たり 自己資本 総資産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2019年2月期 7,168 3.6 1.7 43.4
2018年8月期 7,427 3.4 1.7 42.2
(2）分配状況
１口当たり分配金 分配金総額
１口当たり 利益超過
（利益超過分配金 （利益超過分配金
利益超過分配金 分配金総額
配当性向 純資産配当率
は含まない） は含まない）
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2019年2月期 6,999 1,679 0 0 99.9 3.2
2018年8月期 6,955 1,316 0 0 93.6 3.2
（注1）2018年8月期の分配金総額は、不動産等売却益の一部を活用し89百万円を内部留保した後の金額であり、当期純
利益の金額とは異なります。
（注2）配当性向については、次の算式で計算し、小数第１位未満を切捨てて表示しています。
配当性向＝分配金総額（利益超過分配金は含まない）÷当期純利益×100
(3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2019年2月期 110,847 53,023 47.8 221,018
2018年8月期 87,143 41,529 47.7 219,386
(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期末残高
百万円 百万円 百万円 百万円
2019年2月期 2,163 △21,116 20,780 8,893
2018年8月期 1,463 △314 △1,518 7,066
２．2019年8月期の運用状況の予想（2019年3月1日～2019年8月31日）及び2020年2月期の運用状況の予想（2019年9月1日
～2020年2月29日）
（％表示は対前期増減率）
１口当たり分配金
１口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
利益超過分配金
は含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2019年8月期 4,053 4.7 1,924 △0.9 1,656 △1.4 1,655 △1.4 6,900 0
2020年2月期 3,988 △1.6 1,938 0.7 1,656 △0.0 1,655 △0.0 6,900 0
（参考）１口当たり予想当期純利益（2019年8月期）6,900円、１口当たり予想当期純利益（2020年2月期）6,899円
※ その他
(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口
2019年2月期 239,908口 2018年8月期 189,298口
を含む）
② 期末自己投資口数 2019年2月期 －口 2018年8月期 －口
（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、24ページ「１口当たり情報に関する注記」を
ご覧下さい。
※ 監査手続の実施状況に関する表示
この決算短信の開示時点において、金融商品取引法に基づく財務諸表の監査手続は終了していません。
※ 運用状況の予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理
的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性がありま
す。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提条件については、5ページ
「2019年8月期及び2020年2月期の運用状況の予想の前提条件」をご覧下さい。
以 上
One リート投資法人(3290)2019年２月期決算短信
〇目次
１．投資法人の関係法人・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
２．運用方針及び運用状況・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
（１）運用方針・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
（２）運用状況・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
①当期の概況・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
②次期の見通し・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ３
③決算後に生じた重要な事実・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ４
（３）投資リスク・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ６
３．財務諸表・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ７
（１）貸借対照表・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ７
（２）損益計算書・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ９
（３）投資主資本等変動計算書・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 10
（４）金銭の分配に係る計算書・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 11
（５）キャッシュ・フロー計算書・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 12
（６）継続企業の前提に関する注記・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 13
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 13
（８）表示方法の変更に関する注記・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 15
（９）財務諸表に関する注記事項・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 16
（10）発行済投資口の総口数の増減・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 25
４．役員の異動・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 25
５．参考情報・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 26
（１）資産の構成・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 26
（２）ポートフォリオの分散・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 26
（３）保有不動産の当期末評価額・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 27
（４）保有不動産の概要・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 29
（５）個別物件の収益状況・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 30
（６）借入状況・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 37
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One リート投資法人(3290)2019年２月期決算短信
１．投資法人の関係法人
Oneリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）及び本投資法人の関係法人の名称並びに運営上の役割及び
関係業務の概要（その他の本投資法人の主な関係者を含みます。）は、有価証券報告書（2018年11月29日提出）におけ
る「投資法人の仕組み」から重要な変更がないため開示を省略しています。
２．運用方針及び運用状況
(1）運用方針
有価証券報告書（2018年11月29日提出）における「投資方針」、「投資対象」及び「分配方針」から重要な変更が
ないため開示を省略しています。
(2) 運用状況
①当期の概況
(ア) 投資法人の主な推移
本投資法人は、みずほフィナンシャルグループの一員であるみずほリートマネジメント株式会社（以下「本資
産運用会社」といいます。）（注1）をその資産運用会社とし、ミドルサイズのオフィスビル（注2）を重点投資
対象とし、分散投資の観点から、それ以外のオフィスビル及び都市型商業施設も組入れながら、中長期にわたる
安定的な収益確保と成長性の両面を追求するポートフォリオ構築を目指します。また、本邦不動産マーケットに
おいて豊富な取扱実績を有するみずほ信託銀行株式会社をスポンサーとして、物件の取得並びに運用面及び財務
面における各種サポートを得ながら、「分配金の持続的な成長」及び「ポートフォリオ・財務構造に配慮した規
律ある外部成長」を基本方針として、投資主価値の最大化のため、更なる成長ステージへ進むことを目指しま
す。
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。）に基づき、本資産運用会
社を設立企画人として、2013年6月25日に設立され、同年10月9日に東京証券取引所の不動産投資信託証券市場に
上場（銘柄コード3290）しました。その後の公募増資等により、当期末現在の発行済投資口の総口数は239,908
口となりました。
（注1）株式会社みずほフィナンシャルグループ、みずほ信託銀行株式会社及びみずほリアルティOne株式会社（以下「MONE」とい
います。）は、本資産運用会社の親会社に該当します。MONEは、スポンサーであるみずほ信託銀行株式会社の完全子会社であ
り、また、本資産運用会社とみずほ不動産投資顧問株式会社（以下「MREM」といいます。）の発行済株式の全てを保有してお
り、MONE、本資産運用会社及びMREMの3社でMONEグループを構成します。MREMは、MONEグループの不動産私募ファンドの運用
会社です。
（注2）ミドルサイズのオフィスビル（Middle-sized Office）とは、延床面積が概ね3,300 ㎡（約1,000 坪）～33,000㎡（約
10,000 坪）の範囲に属するオフィスビルをいいます。
(イ) 投資環境と運用実績
当期の日本経済は、企業収益が依然高い水準にある中、雇用・所得環境の着実な改善が続き、緩やかな景気回
復基調を維持しました。
オフィスビル賃貸市場においては、東京都心では前期に引き続き増床・拡張移転・グレードアップ等の需要が
堅調であり、空室率の低下及び賃料水準の上昇傾向が続いています。大阪・名古屋等地方主要都市においても空
室率は過去最低水準・賃料は過去最高水準で推移しており、需給環境は引き続き良好な状況でした。
本投資法人においては、2018年9月3日付でクレシェンドビル（取得価格2,466百万円）を取得し、また、2018
年9月21日付で東京パークサイドビル及び肥後橋センタービルの2物件(取得価格合計19,380百万円)を取得しまし
た。これらの資産の取得により、ポートフォリオ及びテナントの分散を通じた収益基盤の安定化を図りました。
また、マーケット動向に合わせた賃料の増額交渉に取り組むとともに、管理面では、テナントニーズや物件毎
の特性を踏まえた最適コストの実現を図り、稼働率の維持・向上、賃貸事業収支の向上に努めました。
この結果、当期末現在の本投資法人の保有資産合計は26物件（取得価格合計102,229百万円）、総賃貸可能面
積は160,906.07㎡、また、当期末現在の稼働率は99.2％となりました。
(ウ) 資金調達の概要
当期は、2018年9月3日にみずほ信託銀行株式会社及び株式会社みずほ銀行からの借入れにより2,700百万円を
調達し、クレシェンドビルの取得資金及び付随費用に充当しました。
また、2018年9月20日を払込期日とする公募増資により10,601百万円（発行価額の総額）を調達するととも
に、2018年9月21日付でみずほ信託銀行株式会社及び株式会社みずほ銀行をアレンジャーとするシンジケートロ
ーンにより8,300百万円を調達し、東京パークサイドビル及び肥後橋センタービルの取得資金及び付随費用の一
部に充当しました。さらに、2018年10月17日を払込期日とする公募増資に伴う第三者割当増資により530百万円
（発行価額の総額）を調達しました。
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One リート投資法人(3290)2019年２月期決算短信
この結果、当期末現在での借入金残高は51,198百万円となり、総資産に占める有利子負債の割合（LTV）は
46.2％となりました。
(エ) 業績及び分配の概要
上記の運用の結果、当期の業績は、営業収益3,870百万円、営業利益1,941百万円、経常利益1,679百万円、当
期純利益1,679百万円となりました。
分配金については、投資法人に係る課税の特例規定（租税特別措置法第67条の15）が適用されるように、当期
未処分利益から前期以前の内部留保を控除した額の概ね全額を分配し、投資口１口当たりの分配金を6,999円と
しました。
②次期の見通し
(ア) 今後の投資環境
今後の日本経済については、米国の通商政策の不確実性や中国経済の減速等が景気の下押し要因として懸念さ
れるものの、引き続き良好な雇用・所得環境の中で内需が堅調に推移すると見られ、当面は緩やかな景気回復基
調が続く見通しです。
オフィスビル賃貸市場においては、大規模ビルを中心に供給量の拡大が続いていますが、中規模ビルの新規供
給は限定的と見られます。好調な企業業績に支えられオフィス需要は依然として旺盛であり、オフィスの需給バ
ランスは引き締まった状況が続き、賃料は当面緩やかな上昇が続くと予想されます。今後は、企業収益の動向を
踏まえたオフィス需要の推移及び賃料水準の上昇傾向の持続可能性を注視する必要があるものと思われます。オ
フィスビル売買市場においては、良好な資金調達環境を背景として取引価格は高止まりが予想され、厳選投資の
姿勢を堅持することが重要となります。
(イ) 今後の運用方針及び対処すべき課題
本投資法人は、本邦不動産マーケットにおいて豊富な取扱実績を有するみずほ信託銀行株式会社をスポンサー
として、物件の取得並びに運用面及び財務面における各種サポートを得ながら成長を図り、投資主価値の最大化
を目指します。運用資産の競争力を最大限に引き出す運営・管理により資産価値の維持・向上（内部成長）を図
るとともに、中長期的な安定成長を実現するため、引き続き厳選投資（外部成長）を行いながら、ポートフォリ
オの質的改善を目指します。
かかる外部成長及び内部成長の両側面における成長戦略を実現するため、本投資法人は、本資産運用会社、
MONE及びMREMの運用ノウハウと経営資源等を用いることに加え、スポンサーであるみずほ信託銀行株式会社のサ
ポートを最大限に活用する方針です。
ａ．外部成長
本投資法人は、ミドルサイズのオフィスビルを重点投資対象としつつ、分散投資の観点からそれ以外のオフ
ィスビル及び都市型商業施設を組入れるポートフォリオ構築方針のもと、個別物件の立地や建物仕様、テナン
ト特性等を見極めた投資を行うことで、ポートフォリオの質の維持・向上を図りつつ、資産規模の拡大を目指
します。
投資対象地域については、マーケット規模が相対的に大きく、多くの取得機会を見込むことができる東京経
済圏への投資を中心としつつも、一定の賃貸需要を見込むことができる地方政令指定都市及び地方政令指定都
市に準じた地方中核都市（注）（以下、併せて「地方政令指定都市等」といいます。）等も投資対象に含める
ことで、地域分散にも配慮したポートフォリオの構築を図ります。なお、東京経済圏、地方政令指定都市等と
もに、それぞれの域内において主として投資対象とするエリア及び重要度を策定することで投資エリアを厳選
するとともに、さらに各投資エリア内においても交通利便性やテナント誘致力等の観点で立地適性を吟味しま
す。
（注）「地方中核都市」とは、東京経済圏以外に所在する地方政令指定都市以外の県庁所在地又はそれに準ずる都市をいいます。
ｂ．内部成長
本投資法人は、下記のような取り組みを行うことで、稼働率の維持・向上、賃貸事業収支の向上を図りま
す。
◆プロパティ・マネジメント会社及び賃貸仲介会社との連携強化
◆テナントリレーションの構築・強化
◆マーケット動向に合わせた賃料の増額交渉
◆戦略的CAPEX（資本的支出）（注）の活用による物件価値の維持・向上
◆既存取引の見直しによる運営・管理コストの低減
◆社会的要請の強いESG（環境・社会・ガバナンス）への取組み強化
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One リート投資法人(3290)2019年２月期決算短信
（注）「戦略的CAPEX（資本的支出）」とは、長期的視点に基づく物件の資産価値の維持・向上のためのリニューアル工事、個別
空調の導入、エントランスリニューアルによるビルの視認性向上等の資本的支出を、優先度等を考慮しながら適時適切に実
施することをいいます。
③決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
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2019年8月期及び2020年2月期の運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
・ 2019年8月期（第12期）（2019年3月1日～2019年8月31日）（184日）
計算期間
・ 2020年2月期（第13期）（2019年9月1日～2020年2月29日）（182日）
・ 2019年2月28日現在で保有している不動産及び不動産信託受益権は合計26物件となってお
ります。これについて、2020年2月期末までの間に運用資産の変動（新規物件の取得、保
運用資産
有物件の処分等）が生じないことを前提としております。
・ 実際には新規物件の取得、又は保有物件の処分等により変動が生ずる可能性があります。
・ 上記「運用資産」の営業収益を前提としております。賃貸事業収益については、本日現在
効力を有する賃貸借契約、テナント動向、市場動向等を勘案し、テナントによる賃料の滞
納又は不払いがないことを前提として算出しております。
営業収益 ・ また、上記「運用資産」を前提としたポートフォリオ稼働率（期中平均）については、
2019年8月期に98.9％、2020年2月期に98.2％を想定しております。
・ 賃貸事業収益以外の営業収益については、本日現在の保有物件に変動が生じないことを前
提としており、不動産等売却損益は見込んでおりません。
・ 主たる営業費用である賃貸事業費用については、2019年8月期に1,787百万円、2020年2月
期に1,724百万円を想定しております。減価償却費以外の費用については、過去の実績値
等をベースに、費用の変動要素を反映して算出しております。
1) 管理業務費については、2019年8月期に383百万円、2020年2月期に381百万円を想定して
おります。
2) 減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しており、2019年8月期
に497百万円、2020年2月期に511百万円を想定しております。
3) 固定資産税及び都市計画税等については、2019年8月期に315百万円、2020年2月期に314
百万円を想定しております。
営業費用 4) 修繕費については、物件ごとに本資産運用会社が策定した修繕計画をもとに、2019年8
月期に108百万円、2020年2月期に83百万円を想定しています。但し、予想し難い要因によ
り修繕費が増額又は追加で発生する可能性があることから、予想金額と大きく異なる結果
となる可能性があります。
・ 賃貸事業費用以外の営業費用（資産運用報酬、資産保管手数料、一般事務委託手数料等）
については、2019年8月期に342百万円、2020年2月期に326百万円を想定しております。
このうち、資産運用報酬については、2019年8月期に249百万円、2020年2月期に248百万円
を想定しております。(なお、2019年5月24日に開催予定の本投資法人の投資主総会におい
て、規約変更の承認決議を経ることを条件として、2020年2月期分から運用報酬体系を変
更することを想定しております。)
・ 支払利息及び融資関連費用として、2019年8月期に254百万円、2020年2月期に275百万円を
見込んでおります。
営業外費用
・ 投資口交付費の償却費として、2019年8月期に12百万円、2020年2月期に5百万円を見込ん
でおります。
・ 2019年2月28日現在において、51,198百万円の借入金残高があります。
・ 2019年8月期において、新規取得資産の取得に伴う消費税還付金を原資として借入金300百
万円を期限前返済することを見込んでおります。
・ 2020年2月期に期限が到来する借入金合計16,774百万円（上記の期限前弁済分を除く）の
借入金
うち、2,700百万円については2019年8月期に2,500百万円を借換え、残額200百万円を手許
資金にて返済することを見込んでおり、残る14,074百万円については2020年2月期に
14,000百万円を借換え、残額74百万円を手許資金にて返済することをそれぞれ見込んでお
ります。
・ 本日現在発行済みである投資口239,908口を前提としております。
投資口 ・ 2020年2月期末までに新投資口の発行等による投資口数の変動がないことを前提としてお
ります。
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One リート投資法人(3290)2019年２月期決算短信
項目 前提条件
・ 1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の分
１口当たり分配金
配の方針を前提として算出しております。
（利益超過分配金は含
・ 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含
まない）
む種々の要因により、1口当たり分配金は変動する可能性があります。
・ 利益を超えた金銭の分配は行わないことを前提としております。
１口当たり利益超過
・ 但し、税会不一致による法人税等の課税の発生を抑えることを目的に、利益を超えた金銭
分配金
の分配を行う場合があります。
・ 法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与
える改正が行われないことを前提としております。
その他
・ 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としており
ます。
(3) 投資リスク
有価証券報告書（2018年11月29日提出）における「投資リスク」から重要な変更がないため開示を省略していま
す。
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One リート投資法人(3290)2019年２月期決算短信
３．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
（2018年８月31日） （2019年２月28日）
資産の部
流動資産
現金及び預金 2,719,168 3,060,248
信託現金及び信託預金 4,347,568 5,833,522
営業未収入金 83,973 73,816
前払費用 164,168 179,207
未収還付法人税等 － 5
未収消費税等 400,009 283,140
その他 4,238 1,030
流動資産合計 7,719,127 9,430,973
固定資産
有形固定資産
建物 3,609,506 3,613,163
減価償却累計額 △626,341 △690,229
建物（純額） 2,983,164 2,922,934
構築物 9,644 9,644
減価償却累計額 △3,074 △3,392
構築物（純額） 6,570 6,252
機械及び装置 62,025 62,025
減価償却累計額 △60,982 △62,025
機械及び装置（純額） 1,043 0
工具、器具及び備品 631 2,066
減価償却累計額 △115 △212
工具、器具及び備品（純額） 515 1,854
土地 3,770,347 3,770,347
信託建物 24,930,877 28,715,154
減価償却累計額 △2,666,411 △3,076,657
信託建物（純額） 22,264,465 25,638,497
信託構築物 8,308 12,741
減価償却累計額 △2,427 △2,774
信託構築物（純額） 5,880 9,967
信託機械及び装置 136,802 141,569
減価償却累計額 △32,046 △38,506
信託機械及び装置（純額） 104,755 103,062
信託工具、器具及び備品 57,845 62,904
減価償却累計額 △21,374 △25,201
信託工具、器具及び備品（純額） 36,471 37,703
信託土地 46,775,017 65,388,250
信託建設仮勘定 － 190
有形固定資産合計 75,948,232 97,879,059
無形固定資産
信託借地権 3,278,336 3,278,336
その他 2,385 2,070
無形固定資産合計 3,280,722 3,280,406
投資その他の資産
差入敷金及び保証金 10,960 10,960
長期前払費用 170,699 210,982
繰延税金資産 190 －
投資その他の資産合計 181,850 221,942
固定資産合計 79,410,805 101,381,409
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One リート投資法人(3290)2019年２月期決算短信
（単位：千円）
前期 当期
（2018年８月31日） （2019年２月28日）
繰延資産
投資口交付費 13,764 35,005
繰延資産合計 13,764 35,005
資産合計 87,143,697 110,847,388
負債の部
流動負債
営業未払金 237,790 165,341
短期借入金 － 3,000,000
1年内返済予定の長期借入金 － 14,074,000
未払金 336,921 389,628
未払費用 664 827
未払法人税等 46,151 605
未払消費税等 120,528 33,771
前受金 526,607 645,011
その他 105 1,319
流動負債合計 1,268,770 18,310,505
固定負債
長期借入金 40,198,000 34,124,000
預り敷金及び保証金 263,854 312,104
信託預り敷金及び保証金 3,883,609 5,076,779
固定負債合計 44,345,464 39,512,883
負債合計 45,614,234 57,823,389
純資産の部
投資主資本
出資総額 40,022,953 51,154,926
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 1,506,508 1,869,072
剰余金合計 1,506,508 1,869,072
投資主資本合計 41,529,462 53,023,999
純資産合計 ※１ 41,529,462 ※１ 53,023,999
負債純資産合計 87,143,697 110,847,388
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（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
（自 2018年３月１日 （自 2018年９月１日
至 2018年８月31日） 至 2019年２月28日）
営業収益
賃貸事業収入 ※１2,950,171 ※１3,526,098
その他賃貸事業収入 ※１ 315,965 ※１ 343,901
不動産等売却益 ※２ 172,705 －
営業収益合計 3,438,842 3,870,000
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 1,504,200 ※１ 1,663,023
資産運用報酬 197,601 196,073
資産保管手数料 3,661 3,637
一般事務委託手数料 7,845 16,055
役員報酬 3,876 3,876
その他営業費用 54,023 46,267
営業費用合計 1,771,208 1,928,932
営業利益 1,667,633 1,941,068
営業外収益
受取利息 33 39
受取保険金 1,788 702
未払分配金戻入 1,342 1,017
補助金収入 3,000 －
還付加算金 － 1,310
その他 100 －
営業外収益合計 6,265 3,069
営業外費用
支払利息 122,031 146,975
融資関連費用 81,221 98,423
投資口交付費償却 6,882 12,506
その他 11,624 6,303
営業外費用合計 221,758 264,210
経常利益 1,452,139 1,679,927
税引前当期純利益 1,452,139 1,679,927
法人税、住民税及び事業税 46,156 605
法人税等調整額 1 190
法人税等合計 46,158 795
当期純利益 1,405,981 1,679,131
前期繰越利益 100,527 189,941
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 1,506,508 1,869,072
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2018年３月１日 至 2018年８月31日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計
出資総額 投資主資本合計
当期未処分利益又は当
期未処理損失（△）
剰余金合計
当期首残高 40,022,953 1,620,022 1,620,022 41,642,975 41,642,975
当期変動額
剰余金の配当 △1,519,495 △1,519,495 △1,519,495 △1,519,495
当期純利益 1,405,981 1,405,981 1,405,981 1,405,981
当期変動額合計 - △113,513 △113,513 △113,513 △113,513
当期末残高 40,022,953 1,506,508 1,506,508 41,529,462 41,529,462
当期（自 2018年９月１日 至 2019年２月28日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計
出資総額 投資主資本合計
当期未処分利益又は当
期未処理損失（△）
剰余金合計
当期首残高 40,022,953 1,506,508 1,506,508 41,529,462 41,529,462
当期変動額
新投資口の発行 11,131,973 11,131,973 11,131,973
剰余金の配当 △1,316,567 △1,316,567 △1,316,567 △1,316,567
当期純利益 1,679,131 1,679,131 1,679,131 1,679,131
当期変動額合計 11,131,973 362,563 362,563 11,494,537 11,494,537
当期末残高 51,154,926 1,869,072 1,869,072 53,023,999 53,023,999
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（４）金銭の分配に係る計算書
（単位：円）
前期 当期
（自 2018年３月１日 （自 2018年９月１日
至 2018年８月31日） 至 2019年２月28日）
金額 金額
Ⅰ 当期未処分利益 1,506,508,791 1,869,072,787
Ⅱ 分配金の額 1,316,567,590 1,679,116,092
（投資口１口当たり分配金の額） （6,955） （6,999）
Ⅲ 次期繰越利益 189,941,201 189,956,695
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第35条第１項第 本投資法人の規約第35条第１項第
２号に定める分配方針に基づき、分 ２号に定める分配方針に基づき、分
配金の額は利益の金額を限度とし、 配金の額は利益の金額を限度とし、
かつ租税特別措置法第67条の15第１ かつ租税特別措置法第67条の15第１
項に規定される本投資法人の配当可 項に規定される本投資法人の配当可
能利益の額の100分の90に相当する 能利益の額の100分の90に相当する
金額を超えるものとしています。 金額を超えるものとしています。
かかる方針を踏まえ、当期につい かかる方針により、不動産等売却
ては不動産等売却益172,705,672円 益の発生により前期以前に内部留保
が発生したことを考慮し、将来の分 した額189,941,201円を留保した上
配金の安定化のため89,414,150円を で、発行済投資口の総口数239,908
内部留保し、当期末の未処分利益か 口の整数倍の最大値となる
ら内部留保相当額（前期内部留保額 1,679,116,092円を利益分配金とし
100,527,051円を含む）を控除した て分配することとしました。なお、
全額の1,316,567,590円を利益分配 本投資法人の規約第35条第２項に定
金として分配することとしました。 める利益を超えた金銭の分配は行い
なお、本投資法人の規約第35条第２ ません。
項に定める利益を超えた金銭の分配
は行いません。
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（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
（自 2018年３月１日 （自 2018年９月１日
至 2018年８月31日） 至 2019年２月28日）
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 1,452,139 1,679,927
減価償却費 440,779 487,579
投資口交付費償却 6,882 12,506
受取利息 △33 △39
未払分配金戻入 △1,342 △1,017
支払利息 122,031 146,975
営業未収入金の増減額（△は増加） △26,385 10,156
未収消費税等の増減額（△は増加） △400,009 116,868
前払費用の増減額（△は増加） 8,624 △15,039
固定資産の売却による減少額 418,677 －
営業未払金の増減額（△は減少） 76,987 △72,449
未払金の増減額（△は減少） △40,729 △7,914
未払消費税等の増減額（△は減少） △496,295 △86,756
前受金の増減額（△は減少） 8,274 118,404
長期前払費用の増減額（△は増加） 78,201 △40,282
その他 293 7,354
小計 1,648,095 2,356,275
利息の受取額 33 39
利息の支払額 △122,030 △146,811
法人税等の支払額 △62,995 △46,157
営業活動によるキャッシュ・フロー 1,463,104 2,163,345
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 － △4,442
信託有形固定資産の取得による支出 △310,763 △22,353,367
無形固定資産の取得による支出 △2,095 －
差入敷金及び保証金の回収による収入 5,190 －
預り敷金及び保証金の返還による支出 △432 △1,144
預り敷金及び保証金の受入による収入 800 49,393
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △54,011 △95,603
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 47,011 1,288,772
投資活動によるキャッシュ・フロー △314,300 △21,116,391
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 － 3,000,000
長期借入れによる収入 － 8,000,000
投資口の発行による収入 － 11,098,224
分配金の支払額 △1,518,153 △1,318,144
財務活動によるキャッシュ・フロー △1,518,153 20,780,079
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） △369,350 1,827,033
現金及び現金同等物の期首残高 7,436,087 7,066,737
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 7,066,737 ※１ 8,893,771
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価償却の方法 ① 有形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 5～59 年
構築物 4～40 年
機械及び装置 5～10 年
工具、器具及び備品 4～20 年
② 無形固定資産
定額法を採用しています。
③ 長期前払費用
定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理方法 投資口交付費
３年間で定額法により償却しています。
３．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等につ
いては、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業
費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産等の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った取得日を
含む年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず、当該不動産
等の取得原価に算入しています。当期において不動産等の取得原価に算入
した固定資産税等相当額は、32,205千円です。
４．ヘッジ会計の方法 ① ヘッジ会計の方法
金利スワップについて特例処理の要件を満たしているため、特例処理を
採用しています。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段：金利スワップ取引
ヘッジ対象：借入金金利
③ ヘッジ方針
本投資法人は資産運用ガイドラインの財務方針に基づき、投資法人規約
に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
④ ヘッジの有効性の評価の方法
金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省
略しています。
５．キャッシュ・フロー計算書に キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許
おける資金の範囲 現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換
金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得
日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
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６．その他財務諸表作成のための ① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
基本となる重要な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内
の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘
定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上していま
す。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目
については、貸借対照表において区分掲記することとしています。
(1) 信託現金及び信託預金
(2) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備
品、信託土地、信託建設仮勘定
(3) 信託借地権
(4) 信託預り敷金及び保証金
② 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。なお、
資産の取得に係る控除対象外消費税は、各資産の取得原価に算入していま
す。
（未適用の会計基準等）
・「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会）
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第30号 平成30年３月30日 企業会計基準委員会）
(1) 概要
国際会計基準審議会（IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の
開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」（IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおいてはTopic606）
を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以降開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始する
事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発さ
れ、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図
る便益の１つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、
会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可
能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされております。
(2) 適用予定日
2022年2月期の期首から適用します。
(3) 当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
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（８）表示方法の変更に関する注記
「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号 平成30年2月16日）等を当期から適用し、
繰延税金資産は投資その他の資産の区分に表示し、繰延税金負債は固定負債の区分に表示する方法に変更していま
す。
この結果、前期の貸借対照表において、「流動資産」の「繰延税金資産」190千円は、「投資その他の資産」に
表示しています。
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（９）財務諸表に関する注記事項
［貸借対照表に関する注記］
※１．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
（単位:千円）
前 期 当 期
（2018年8月31日） （2019年2月28日）
50,000 50,000
［損益計算書に関する注記］
※１．不動産賃貸事業損益の内訳
（単位:千円）
前 期 当 期
自 2018年3月 1日 自 2018年9月 1日
（ 至 2018年8月31日 ） （ 至 2019年2月28日 ）
A. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 2,223,349 2,696,448
共益費収入 555,224 634,101
駐車場収入 154,526 172,777
その他賃貸収入 17,071 22,770
計 2,950,171 3,526,098
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入 293,568 326,928
その他収入 22,396 16,973
計 315,965 343,901
不動産賃貸事業収益合計 3,266,136 3,870,000
B. 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理業務費 312,192 399,230
水道光熱費 320,035 381,372
公租公課 254,826 252,734
損害保険料 4,670 5,737
修繕費 109,567 81,895
信託報酬 11,496 12,649
減価償却費 440,405 487,263
その他諸経費 51,005 42,139
不動産賃貸事業費用合計 1,504,200 1,663,023
C. 不動産賃貸事業損益(A-B) 1,761,935 2,206,977
※２．不動産等売却益の内訳
前期（自 2018年3月１日 至 2018年8月31日）
（単位：千円）
新潟東堀通駐車場ビル
不動産等売却収入 620,000
不動産等売却原価 418,677
その他売却費用 28,616
不動産等売却益 172,705
当期（自 2018年9月１日 至 2019年2月28日）
該当事項はありません。
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［投資主資本等変動計算書に関する注記］
１．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前 期 当 期
自 2018年3月 1日 自 2018年9月 1日
（ 至 2018年8月31日 ） （ 至 2019年2月28日 ）
発行可能投資口総口数 4,000,000口 4,000,000口
発行済投資口の総口数 189,298口 239,908口
［キャッシュ・フロー計算書に関する注記］
※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
（単位:千円）
前 期 当 期
自 2018年3月 1日 自 2018年9月 1日
（ 至 2018年8月31日 ） （ 至 2019年2月28日 ）
現金及び預金 2,719,168 3,060,248
信託現金及び信託預金 4,347,568 5,833,522
現金及び現金同等物 7,066,737 8,893,771
［金融商品に関する注記］
１．金融商品の状況に関する事項
(1）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、新たな運用資産の取得等に際し、投資口の発行、金融機関からの借入又は投資法人債の発
行等による資金調達を行います。
デリバティブ取引については、借入金等から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的
とした運用に限るものとします。
(2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金の資金使途は、主に運用資産の取得資金及び既存の借入金の返済等です。これらの資金調達に係る流
動性リスクや金利変動リスクについては、調達先の分散を図るとともに、余剰資金の活用や投資口の発行等に
よる資本市場からの資金調達等を含めた多角的な資金調達を検討し、実施することで当該リスクを管理、限定
しています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、借入額全体に占める変動金利
による借入金残高の比率を金融環境等に応じて調整すること、及び、変動金利の上昇リスクを回避し支払利息
の固定化を進めるために、デリバティブ取引（金利スワップ取引等）をヘッジ手段として利用できるとしてい
ることなどにより当該リスクを管理しています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等による信用リスクに晒され
ていますが、安全性及び換金性を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分に勘案の上、預入期間を短期に
限定して慎重に行っています。
預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、退去による返還リスクに晒されています。当該リス
クに関しては、原則としてその敷金等に対して、返還に支障がない範囲の金額を留保することによりリスクを
限定しています。
(3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含
まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場
合、当該価額が異なることもあります。
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２．金融商品の時価等に関する事項
2018年8月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価
を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません（（注2）をご参照下さい）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（１）現金及び預金 2,719,168 2,719,168 －
（２）信託現金及び信託預金 4,347,568 4,347,568 －
資産計 7,066,737 7,066,737 －
（５）長期借入金 40,198,000 40,139,714 △58,285
負債計 40,198,000 40,139,714 △58,285
（６）デリバティブ取引 － － －
2019年2月28日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価
を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません（（注2）をご参照下さい）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（１）現金及び預金 3,060,248 3,060,248 －
（２）信託現金及び信託預金 5,833,522 5,833,522 －
資産計 8,893,771 8,893,771 －
（３）短期借入金 3,000,000 3,000,000 －
（４）１年内返済予定の長期借入金 14,074,000 14,092,557 18,557
（５）長期借入金 34,124,000 34,113,090 △10,909
負債計 51,198,000 51,205,647 7,647
（６）デリバティブ取引 － － －
（注1）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
（１）現金及び預金 、（２）信託現金及び信託預金、（３）短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
（４）１年内返済予定の長期借入金、（５）長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるた
め、当該帳簿価額によっております。また、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金（後記「デ
リバティブ取引に関する注記」参照）及び固定金利によるものの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した同
様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算出する方法によっております。
（６）デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
（注2）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期
間を算定することが困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価
評価の対象とはしていません。なお、預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金の貸借対照表計上額はそれぞれ以下
のとおりです。
（単位：千円）
前 期 当 期
区分
（2018年8月31日） （2019年2月28日）
預り敷金及び保証金 263,854 312,104
信託預り敷金及び保証金 3,883,609 5,076,779
合計 4,147,464 5,388,883
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（注3）金銭債権の決算日後の償還予定額
前期（2018年8月31日）
（単位：千円）
1年以内
現金及び預金 2,719,168
信託現金及び信託預金 4,347,568
合計 7,066,737
当期（2019年2月28日）
（単位：千円）
1年以内
現金及び預金 3,060,248
信託現金及び信託預金 5,833,522
合計 8,893,771
（注4）長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期（2018年8月31日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
長期借入金 － 14,074,000 14,124,000 6,000,000 6,000,000 －
合計 － 14,074,000 14,124,000 6,000,000 6,000,000 －
当期（2019年2月28日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
短期借入金 3,000,000 － － － － －
長期借入金 14,074,000 14,124,000 6,000,000 6,000,000 8,000,000 －
合計 17,074,000 14,124,000 6,000,000 6,000,000 8,000,000 －
［デリバティブ取引に関する注記］
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2018年8月31日）
該当事項はありません。
当期（2019年2月28日）
該当事項はありません。
２．ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
前期（2018年8月31日）
（単位：千円）
ヘッジ会計の デリバティブ 契約額等 当該時価の
主なヘッジ対象 時価
方法 取引の種類等 うち1年超 算定方法
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 12,000,000 12,000,000 （注） －
の特例処理 変動受取・固定支払
（注）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は前記
「金融商品に関する注記 ２．金融商品の時価等に関する事項」における「（５）長期借入金」の時価に含めて記載しています。
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当期（2019年2月28日）
（単位：千円）
ヘッジ会計の デリバティブ 契約額等 当該時価の
主なヘッジ対象 時価
方法 取引の種類等 うち1年超 算定方法
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 18,000,000 18,000,000 （注） －
の特例処理 変動受取・固定支払
（注）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は前記
「金融商品に関する注記 ２．金融商品の時価等に関する事項」における「（５）長期借入金」の時価に含めて記載しています。
［関連当事者との取引に関する注記］
１．親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2018年3月１日 至 2018年8月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2018年9月１日 至 2019年2月28日）
該当事項はありません。
２．関連会社等
前期（自 2018年3月１日 至 2018年8月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2018年9月１日 至 2019年2月28日）
該当事項はありません。
３．兄弟会社等
前期（自 2018年3月1日 至 2018年8月31日）
議決権等 関係内容
資本金 取引金額
事業の の所有 取引の 期末残高
会社等の 又は （千円）
種類 所在地 内容又 (被所有) 内容 科目 (千円)
名称 出資金 役員の 事業上 （注1） （注2）
は職業 割合 (注2)
(千円) （注3）
（％） 兼任等 の関係
主要投 みずほリ
資主 ートマネ
(法人) ジメント
が議決 株式会社 役員の 資産運 資産運
東京都 投資
権の過 (みずほ 50,000 － 兼任 用業務 用報酬 203,801 未払金 220,106
中央区 運用業
半数を リアルテ 1人 の委託 の支払
有して ィOne株
いる会 式会社の
社 子会社)
（注1）取引条件及び取引条件の決定方針等
資産運用報酬の額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
（注2）上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注3）資産運用報酬には、新潟東堀通駐車場ビル譲渡に係る報酬分（6,200千円）が含まれています。
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当期（自 2018年9月1日 至 2019年2月28日）
議決権等 関係内容
資本金 取引金額
事業の の所有 取引の 期末残高
会社等の 又は （千円）
種類 所在地 内容又 (被所有) 内容 科目 (千円)
名称 出資金 役員の 事業上 （注1） （注2）
は職業 割合 (注2)
(千円) （注3）
（％） 兼任等 の関係
主要投 みずほリ
資主 ートマネ
(法人) ジメント
が議決 株式会社 役員の 資産運 資産運
東京都 投資
権の過 (みずほ 50,000 － 兼任 用業務 用報酬 317,633 未払金 211,759
中央区 運用業
半数を リアルテ 1人 の委託 の支払
有して ィOne株
いる会 式会社の
社 子会社)
（注1）取引条件及び取引条件の決定方針等
資産運用報酬の額は、本投資法人の規約で定められた条件によっています。
（注2）上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注3）資産運用報酬には、特定資産の帳簿価額に算入した物件取得に係る報酬分（121,560千円）が含まれています。
（注4）みずほリートマネジメント株式会社は、2018年9月20日に主要投資主の異動により関連当事者ではなくなっています。
取引金額には、関連当事者であった期間を含む当期の取引総額を記載し、期末残高は、当期末時点における残高を記載していま
す。
４．役員及び個人主要投資主等
前期（自 2018年3月1日 至 2018年8月31日）
本投資法人執行役員の橋本幸治が第三者（みずほリートマネジメント株式会社）の代表者として行った取
引については、上記「３．兄弟会社等」に記載のみずほリートマネジメント株式会社との取引に記載のとお
りです。
なお、執行役員橋本幸治は、2018年8月31日の時点で、本投資法人の投資口を所有していません。
当期（自 2018年9月1日 至 2019年2月28日）
本投資法人執行役員の橋本幸治が第三者（みずほリートマネジメント株式会社）の代表者として行った取
引については、上記「３．兄弟会社等」に記載のみずほリートマネジメント株式会社との取引に記載のとお
りです。
なお、執行役員橋本幸治は、2019年2月28日の時点で、本投資法人の投資口を所有していません。
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［税効果会計に関する注記］
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位:千円）
前 期 当 期
（2018年8月31日） （2019年2月28日）
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額 3,739 －
繰延税金資産小計 3,739 －
評価性引当額 △3,548 －
繰延税金資産合計 190 －
繰延税金資産の純額 190 －
２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因とな
った主要な項目別の内訳
（単位:％）
前 期 当 期
（2018年8月31日） （2019年2月28日）
法定実効税率 34.81 31.51
（調整）
支払分配金の損金算入額 △31.56 △31.29
その他 △0.07 △0.17
税効果会計適用後の法人税等の負担率 3.18 0.05
［賃貸等不動産に関する注記］
本投資法人は、東京経済圏を中心として、その他地方政令指定都市等において、賃貸収益を得ることを目的と
して賃貸等不動産を所有しています。
これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
（単位:千円）
前 期 当 期
自 2018年3月 1日 自 2018年9月 1日
（ 至 2018年8月31日 ） （ 至 2019年2月28日 ）
貸借対照表計上額
期首残高 79,869,025 79,226,568
期中増減額 △642,456 21,930,827
期末残高 79,226,568 101,157,396
期末時価 89,267,000 114,312,000
（注1）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注2）前期の賃貸等不動産の増減額のうち、主な増加額は資本的支出（220,169千円）によるものであり、主な減少額は新潟東堀通
駐車場ビルの譲渡（418,677千円）及び減価償却（440,405千円）によるものです。また、当期の賃貸等不動産の増減額のう
ち、主な増加額は東京パークサイドビル他2物件の取得（22,135,250千円）及び資本的支出（285,584千円）によるものであ
り、主な減少額は減価償却（487,263千円）によるものです。
（注3）期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
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［セグメント情報等に関する注記］
１．セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
２．関連情報
前期（自 2018年3月1日 至 2018年8月31日）
（１）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を
省略しています。
（２）地域ごとの情報
①売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記
載を省略しています。
（３）主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。
当期（自 2018年9月1日 至 2019年2月28日）
（１）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を
省略しています。
（２）地域ごとの情報
①売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記
載を省略しています。
（３）主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。
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［１口当たり情報に関する注記］
前 期 当 期
自 2018年3月 1日 自 2018年9月 1日
（ 至 2018年8月31日 ） （ 至 2019年2月28日 ）
１口当たり純資産額 219,386円 221,018円
１口当たり当期純利益 7,427円 7,168円
（注1）１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。潜在投資
口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
（注2）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前 期 当 期
自 2018年3月 1日 自 2018年9月 1日
（ 至 2018年8月31日 ） （ 至 2019年2月28日 ）
当期純利益（千円） 1,405,981 1,679,131
普通投資主に帰属しない金額（千円） － －
普通投資口に係る当期純利益（千円） 1,405,981 1,679,131
期中平均投資口数（口） 189,298 234,236
［重要な後発事象に関する注記］
該当事項はありません。
［開示の省略］
リース取引、有価証券、退職給付、持分法損益等及び資産除去債務に関する注記事項については、決算短信に
おける開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略しています。
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（10）発行済投資口の総口数の増減
本投資法人の設立以降、当期末までの発行済投資口の総口数及び出資総額の異動は以下のとおりです。
発行済投資口の総口数（口） 出資総額（百万円）
年月日 摘要 備考
増減 残高 増減 残高
2013年 6月25日 私募設立 400 400 200 200 （注1）
2013年10月 8日 公募増資 74,700 75,100 32,438 32,638 （注2）
2016年 9月 6日 公募増資 18,900 94,000 7,139 39,777 （注3）
2016年10月 5日 第三者割当増資 649 94,649 245 40,022 （注4）
2017年 3月 1日 投資口分割 94,649 189,298 － 40,022 （注5）
2018年 9月20日 公募増資 48,200 237,498 10,601 50,624 （注6）
2018年10月17日 第三者割当増資 2,410 239,908 530 51,154 （注7）
（注1）本投資法人の設立に際して、1口当たり発行価額500,000円にて投資口を発行しました。
（注2）1口当たり発行価格450,000円（発行価額434,250円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行しまし
た。
（注3）１口当たり発行価格390,975円（発行価額377,742円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行しまし
た。
（注4）１口当たり発行価額377,742円にて、公募増資に伴う第三者割当により新投資口を発行しました。
（注5）2017年2月28日を分割の基準日、2017年3月1日を効力発生日として、投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行いました。
（注6）1口当たり発行価格227,662円（発行価額219,956円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行しまし
た。
（注7）1口当たり発行価額219,956円にて、公募増資に伴う第三者割当により新投資口を発行しました。
４．役員の異動
役員の異動については、開示内容が定まった時点で開示しています。
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５．参考情報
(1）資産の構成
前期 当期
（2018年8月31日） （2019年2月28日）
資産の 資産の 地域
種類 用途 （注1） 保有総額 資産総額に対す 保有総額 資産総額に対す
（百万円） る比率（％） （百万円） る比率（％）
（注2） （注3） （注2） （注3）
オフィスビル 東京経済圏 6,761 7.8 6,701 6.0
不動産
オフィスビル 小計 6,761 7.8 6,701 6.0
不動産 合計 6,761 7.8 6,701 6.0
東京経済圏 41,179 47.3 54,234 48.9
オフィスビル
地方政令指定都市等 27,272 31.3 36,231 32.7
信託不動産 オフィスビル 小計 68,451 78.6 90,465 81.6
商業施設 東京経済圏 4,013 4.6 3,990 3.6
商業施設 小計 4,013 4.6 3,990 3.6
信託不動産 合計 72,464 83.2 94,456 85.2
預金・その他の資産 7,917 9.1 9,689 8.7
資産総額計 87,143 100.0 110,847 100.0
（注1）「地域」は以下によります。
①「東京経済圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県をいいます。
②地方政令指定都市及び地方中核都市を併せて「地方政令指定都市等」と総称します。「地方政令指定都市」とは、東京経済圏以外に所
在する政令指定都市をいいます。「地方中核都市」とは、東京経済圏以外に所在する地方政令指定都市以外の県庁所在地又はそれに準
ずる都市をいいます。
（注2）「保有総額」は貸借対照表計上額（不動産及び信託不動産については減価償却後の帳簿価額）によっています。
（注3）「資産総額に対する比率」は小数第2位を四捨五入して記載しています。
(2）ポートフォリオの分散
地域別分散
取得価格 比率
地域 物件数
（百万円） （％）
東京経済圏 19 65,992 64.6
地方政令指定都市等 7 36,237 35.4
合計 26 102,229 100.0
アセットタイプ別分散
取得価格 比率
用途 物件数
（百万円） （％）
オフィスビル 25 97,979 95.8
商業施設 1 4,250 4.2
合計 26 102,229 100.0
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(3）保有不動産の当期末評価額
鑑定評価書の概要
収益還元法 原価法
取得価格 貸借対照表 鑑定
物件 最終
物件名称 鑑定評価会社 (百万円) 計上額 評価額 直接還元 還元 DCF
番号 割引率 還元 積算価格
(注1) (百万円) (百万円) 価格 利回り 価格
(％) 利回り (百万円)
(百万円) (％) (百万円)
(％)
ONEST神田スクエア 株式会社谷澤総
ＯＴ-２ 7,350 6,701 8,870 9,140 3.5 8,760 3.6 3.7 8,940
(注3) 合鑑定所
大和不動産鑑定
ＯＴ-３ 立川錦町ビル 3,264 3,259 4,020 4,050 4.5 4,010 4.3 4.7 2,630
株式会社
大和不動産鑑定
ＯＴ-４ CP10ビル 3,229 3,131 3,370 3,410 4.1 3,350 3.9 4.3 1,760
株式会社
ONEST横浜西口ビル 大和不動産鑑定
ＯＴ-５ 3,110 3,135 3,800 3,790 4.3 3,800 4.1 4.5 2,900
(注3) 株式会社
湯島ファースト 大和不動産鑑定
ＯＴ-６ 2,751 2,684 3,160 3,200 4.1 3,140 3.9 4.3 1,920
ジェネシスビル 株式会社
大和不動産鑑定
ＯＴ-７ ONEST中野ビル(注3) 2,880 2,873 3,360 3,360 4.4 3,360 4.2 4.6 2,310
株式会社
大和不動産鑑定
ＯＴ-８ 36山京ビル 2,395 2,332 2,740 2,770 4.2 2,720 4.0 4.4 2,050
株式会社
大和不動産鑑定
ＯＴ-９ 南品川JNビル 2,165 2,151 2,094 2,190 4.4 2,070 4.2 4.6 2,200
株式会社
大和不動産鑑定
ＯＴ-10 南品川Nビル 2,292 2,224 2,350 2,480 4.6 2,300 4.4 4.8 2,290
株式会社
大和不動産鑑定
ＯＴ-11 南品川Jビル 2,020 1,940 2,410 2,440 4.6 2,400 4.4 4.8 1,470
株式会社
株式会社中央不
ＯＴ-12 MY厚木ビル 1,240 1,166 1,390 1,480 5.6 1,350 5.4 5.8 938
動産鑑定所
株式会社中央不
ＯＴ-13 八王子SIAビル 730 689 838 859 5.2 829 5.0 5.4 707
動産鑑定所
ONEST元代々木 一般財団法人日
ＯＴ-14 7,500 7,527 8,150 8,240 4.1 8,050 3.8 4.3 7,980
スクエア(注3) 本不動産研究所
ONEST上野御徒町 一般財団法人日
ＯＴ-15 2,700 2,785 2,890 2,940 4.0 2,830 3.8 4.2 2,670
ビル(注3) 本不動産研究所
株式会社中央不
ＯＴ-16 大同生命大宮ビル 3,000 3,027 3,150 3,210 4.7 3,130 4.5 4.9 2,200
動産鑑定所
ONEST池袋 大和不動産鑑定
ＯＴ-17 2,200 2,229 2,300 2,360 4.2 2,280 4.0 4.4 1,850
イーストビル(注3) 株式会社
株式会社中央不
ＯＴ-18 クレシェンドビル 2,466 2,574 2,500 2,580 4.6 2,470 4.4 4.8 1,540
動産鑑定所
東京パークサイド JLL森井鑑定株
ＯＴ-19 10,450 10,500 11,000 11,200 4.2 11,000 3.9 4.4 9,190
ビル 式会社
セントラル新大阪 大和不動産鑑定
ＯＯ-１ 4,612 4,310 5,810 5,820 4.4 5,810 4.2 4.6 2,650
ビル 株式会社
大和不動産鑑定
ＯＯ-２ カラスマプラザ21 3,700 3,906 3,850 3,860 4.7 3,850 4.5 4.9 8,190
株式会社
ONEST名古屋錦 大和不動産鑑定
ＯＯ-３ 2,381 2,383 3,100 3,070 4.7 3,110 4.5 4.9 1,870
スクエア(注3) 株式会社
株式会社中央不
ＯＯ-４ MY熊本ビル 1,152 1,092 1,280 1,290 6.0 1,280 5.8 6.2 935
動産鑑定所
名古屋伏見 大和不動産鑑定
ＯＯ-５ 4,812 4,845 5,190 5,300 4.6 5,140 4.4 4.8 5,800
スクエアビル 株式会社
JLL森井鑑定株
ＯＯ-６ 大博多ビル 10,650 10,679 11,700 11,800 4.3 11,500 4.1 4.5 15,900
式会社
株式会社谷澤総
ＯＯ-７ 肥後橋センタービル 8,930 9,013 10,200 10,300 4.2 10,100 4.3 4.4 11,800
合鑑定所
一般財団法人日
Ｒ-１ fab南大沢 4,250 3,990 4,790 4,850 4.7 4,730 4.5 4.9 2,420
本不動産研究所
合 計 102,229 101,157 114,312 115,989 － 113,369 － － 105,110
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One リート投資法人(3290)2019年２月期決算短信
（注1）「取得価格」は、当該不動産の取得に要した諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（売買契約書等に記載された売
買金額）を記載しています。
（注2）価格時点は2019年2月末日です。
（注3）2019年3月1日付で以下の通り物件名称を変更しました。以下同じです。
物件番号 新物件名称 旧物件名称
ＯＴ－２ ONEST神田スクエア SIA神田スクエア
ＯＴ－５ ONEST横浜西口ビル 横浜APビル
ＯＴ－７ ONEST中野ビル 宮地ビル
ＯＴ－14 ONEST元代々木スクエア グラスシティ元代々木
ＯＴ－15 ONEST上野御徒町ビル 御徒町CYビル
ＯＴ－17 ONEST池袋イーストビル 山上ビル
ＯＯ－３ ONEST名古屋錦スクエア ストークビル名古屋
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One リート投資法人(3290)2019年２月期決算短信
(4）保有不動産の概要
物件
物件名称 アセットタイプ 所在地 構造・階数 竣工年月日 所有形態 賃貸可能面積 PML値
番号
オフィス 東京都 SRC
ＯＴ-２ ONEST神田スクエア 2007年 4月 不動産 5,261.34 6.06%
ビル 千代田区 10F
オフィス 東京都 SRC 不動産
ＯＴ-３ 立川錦町ビル 1991年 6月 5,629.89 4.51%
ビル 立川市 8F 信託受益権
オフィス 東京都 SRC 不動産
ＯＴ-４ CP10ビル 1989年 3月 3,506.66 3.51%
ビル 台東区 B1/7F 信託受益権
オフィス 神奈川県 RC 不動産
ＯＴ-５ ONEST横浜西口ビル 1983年 5月 4,326.68 10.17%
ビル 横浜市 B1/8F 信託受益権
湯島ファースト オフィス 東京都 SRC 不動産
ＯＴ-６ 1991年 8月 2,965.49 7.00%
ジェネシスビル ビル 文京区 B1/7F 信託受益権
オフィス 東京都 S・SRC 不動産
ＯＴ-７ ONEST中野ビル 1994年 8月 3,116.49 3.04%
ビル 中野区 B1/7F 信託受益権
オフィス 東京都 RC 不動産
ＯＴ-８ 36山京ビル 1991年10月 3,724.17 8.85%
ビル 新宿区 B2/4F 信託受益権
オフィス 東京都 SRC 不動産
ＯＴ-９ 南品川JNビル 1990年 7月 6,390.33 5.57%
ビル 品川区 B2/10F 信託受益権
オフィス 東京都 SRC 不動産
ＯＴ-10 南品川Nビル 1994年 7月 5,476.73 5.50%
ビル 品川区 B2/10F 信託受益権
オフィス 東京都 SRC 不動産
ＯＴ-11 南品川Jビル 1992年 7月 3,673.61 3.70%
ビル 品川区 B1/10F 信託受益権
オフィス 神奈川県 RC・SRC 不動産
ＯＴ-12 MY厚木ビル 1988年 9月 3,858.31 7.69%
ビル 厚木市 8F 信託受益権
オフィス