2021年２月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2021年４月14日
不動産投資信託証券発行者名 Oneリート投資法人 上 場 取 引 所 東
コ ー ド 番 号 3290 Ｕ Ｒ Ｌ https://www.one-reit.com/
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名） 橋本 幸治
資 産 運 用 会 社 名 みずほリートマネジメント株式会社
代 表 者 （役職名）代表取締役 （氏名） 橋本 幸治
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名）経営管理部長 （氏名） 秋元 武
ＴＥＬ 03-3242-7155
有価証券報告書提出予定日 2021年５月28日 分配金支払開始予定日 2021年５月20日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2021年２月期の運用、資産の状況（2020年９月１日～2021年２月28日）
(１）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2021年２月期 4,060 △2.6 1,274 △41.6 1,023 △46.7 1,022 △46.7
2020年８月期 4,167 △1.4 2,181 1.3 1,918 1.4 1,917 1.4
１口当たり 自己資本 総資産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2021年２月期 4,260 1.9 0.9 25.2
2020年８月期 7,994 3.6 1.7 46.0
(２）分配状況
１口当たり １口当たり
分配金総額 分配金総額
分配金 １口当たり 分配金
（利益超過 利益超過 （利益超過
（利益超過
分配金は
利益超過
分配金総額
（利益超過
分配金を
配当性向 純資産配当率
分配金は 分配金 分配金を
含まない） 含む）
含まない） 含む）
円 百万円 円 百万円 円 百万円 ％ ％
2021年２月期 5,057 1,213 2,548 611 7,605 1,824 118.6 2.3
2020年８月期 7,994 1,917 － － － － 99.9 3.6
（注１）配当性向については、次の算式で計算し、小数第１位未満を切捨てて表示しています。
配当性向＝分配金総額（利益超過分配金は含まない）÷当期純利益×100
（注２）2021年２月期の利益超過分配金は一時差異等調整引当額によるものです。
(３）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2021年２月期 110,403 52,368 47.4 218,284
2020年８月期 111,173 53,263 47.9 222,017
(４）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期末残高
百万円 百万円 百万円 百万円
2021年２月期 2,022 △317 △1,918 9,273
2020年８月期 3,651 △497 △1,916 9,487
２．2021年８月期の運用状況の予想（2021年３月１日～2021年８月31日）及び2022年２月期の運用状況の予想（2021年９
月１日～2022年２月28日）
（％表示は対前期増減率）
１口当たり分配金
１口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
利益超過分配金
は含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2021年８月期 4,834 19.1 2,838 122.7 2,569 151.1 2,568 151.2 7,320 －
2022年２月期 3,918 △18.9 1,983 △30.1 1,721 △33.0 1,720 △33.0 7,170 －
（参考）１口当たり予想当期純利益（2021年８月期）10,705円、１口当たり予想当期純利益（2022年２月期）7,169円
（注）１口当たり分配金は、当期純利益から一時差異等調整引当額の戻入れ（2021年８月期621百万円）等を控除した残
額を分配することを前提として計算しています。
※ その他
(１）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(２）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資
2021年２月期 239,908口 2020年８月期 239,908口
口を含む）
② 期末自己投資口数 2021年２月期 －口 2020年８月期 －口
（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、25ページ「１口当たり情報に関する注記」を
ご覧下さい。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理
的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性がありま
す。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提条件については、６ページ
「2021年８月期及び2022年２月期の運用状況の予想の前提条件」をご覧下さい。
以 上
One リート投資法人(3290)2021年２月期決算短信
〇目次
１．運用状況・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
（１）運用状況・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
①当期の概況・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
②次期の見通し・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ３
③決算後に生じた重要な事実・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ４
（２）投資リスク・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ７
２．財務諸表・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ８
（１）貸借対照表・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ８
（２）損益計算書・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 10
（３）投資主資本等変動計算書・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 11
（４）金銭の分配に係る計算書・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 12
（５）キャッシュ・フロー計算書・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 13
（６）継続企業の前提に関する注記・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 14
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 14
（８）財務諸表に関する注記事項・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 17
（９）発行済投資口の総口数の増減・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 27
３．参考情報・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 28
（１）運用資産等の価格に関する情報・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 28
（２）資本的支出の状況・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 38
（３）借入状況・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 40
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One リート投資法人(3290)2021年２月期決算短信
１．運用状況
(１) 運用状況
①当期の概況
(ア) 投資法人の主な推移
本投資法人は、みずほフィナンシャルグループの一員であるみずほリートマネジメント株式会社（以下「本資
産運用会社」といいます。）（注１）をその資産運用会社とし、ミドルサイズのオフィスビル（注２）を重点投
資対象とし、分散投資の観点から、それ以外のオフィスビル及び都市型商業施設（注３）も組入れながら、中長
期にわたる安定的な収益確保と成長性の両面を追求するポートフォリオ構築を目指します。また、本邦不動産マ
ーケットにおいて豊富な取扱実績を有するみずほ信託銀行株式会社をスポンサーとして、物件の取得並びに運用
面及び財務面における各種サポートを得ながら、「分配金の持続的な成長」及び「ポートフォリオ・財務構造に
配慮した規律ある外部成長」を基本方針として、投資主価値の最大化のため、更なる成長ステージへ進むことを
目指します。
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。）に基づき、本資産運用会
社を設立企画人として、2013年６月25日に設立され、同年10月９日に東京証券取引所の不動産投資信託証券市場
に上場（銘柄コード3290）しました。その後の公募増資等により、当期末現在の発行済投資口の総口数は
239,908口となりました。
（注１）株式会社みずほフィナンシャルグループ、みずほ信託銀行株式会社及びみずほリアルティOne株式会社（以下「MONE」とい
います。）は、本資産運用会社の親会社に該当します。MONEは、スポンサーであるみずほ信託銀行株式会社の完全子会社で
あり、また、本資産運用会社とみずほ不動産投資顧問株式会社（以下「MREM」といいます。）の発行済株式の全てを保有し
ており、MONE、本資産運用会社及びMREMの3社でMONEグループを構成します。MREMは、MONEグループの不動産私募ファンドの
運用会社です。
（注２）ミドルサイズのオフィスビル（Middle-sized Office）とは、延床面積が概ね3,300 ㎡（約1,000 坪）～33,000㎡（約
10,000 坪）の範囲に属するオフィスビルをいいます。
（注３）本投資法人は、これまで以上に中長期にわたる安定的な収益確保と成長性の両面を追求するポートフォリオ構築を目指す
ことを目的として、商業施設を主たる投資対象からは除外すべく、規約に定める投資対象を変更することを含む規約一部変
更議案を2021年５月25日に開催予定の本投資法人の投資主総会に付議することを決定しています。
(イ) 投資環境と運用実績
当期の経済環境は、新型コロナウイルス感染症の影響により、国内経済及び海外経済ともに厳しい状況にあり
ますが、感染拡大の防止策を講じつつ経済活動のレベルを引き上げる中で、企業収益の持ち直しが見られる局面
がありました。しかし、再び感染が拡大し、2021年１月８日には、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県を対象
に新型コロナウイルス感染症緊急事態宣言が発出され、同月14日には栃木県、岐阜県、愛知県、大阪府、京都
府、兵庫県及び福岡県が新型コロナウイルス感染症緊急事態宣言の対象地域に追加されました。その後2021年３
月21日までに緊急事態宣言は全都道府県で解除されましたが、依然として感染者数の再拡大懸念や、新型コロナ
ウイルス感染症に対するワクチンの供給が不透明であるなど、収束時期を予測することは困難な状況にありま
す。
オフィスビル賃貸市場においては、東京都心では過去最低水準にあった空室率が新型コロナウイルス感染症の
影響により上昇に転じ、賃料水準の下落が懸念されています。
本投資法人においては、2020年11月25日付で新川一丁目ビル及び箱崎314ビル、2020年12月10日付でアペルト
東中野ビルの取得に係る優先交渉権をそれぞれ獲得し、新川一丁目ビル及び箱崎314ビルについては、併せて
2020年11月24日付で、同物件を主な信託財産とする信託受益権を運用資産とする匿名組合出資持分（出資金額20
百万円）を取得しました。
また、マーケット動向を踏まえ、新規募集賃料を柔軟に設定するなど稼働率の維持・向上を重視したリーシン
グ活動を行うとともに、管理面では、テナントニーズや物件毎の特性を踏まえた最適コストの実現を図り、賃貸
事業収支の向上に努めました。
この結果、当期末現在の本投資法人の保有資産合計は25物件（取得価格合計102,260百万円。なお、匿名組合
出資持分は含みません。）、総賃貸可能面積は157,709.84㎡、また、当期末現在の稼働率は98.7％となりまし
た。
(ウ) 資金調達の概要
当期は、2020年９月７日付でみずほ信託銀行株式会社及び株式会社みずほ銀行をアレンジャーとするシンジケ
ートローンにより11,124百万円を調達し、既存借入金の約定返済及び関連する諸費用の支払いに充当しました。
この結果、当期末現在での有利子負債残高は50,824百万円となり、総資産に占める有利子負債の割合（LTV）
は46.0％となりました。
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One リート投資法人(3290)2021年２月期決算短信
(エ) 業績及び分配の概要
上記の運用の結果、当期の業績は、営業収益4,060百万円、営業利益1,274百万円、経常利益1,023百万円、当
期純利益1,022百万円となりました。当期においては、2021年３月26日に譲渡したfab南大沢について、帳簿価額
を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失（802百万円）として営業費用の区分に計上しています。
分配金については、投資法人に係る課税の特例規定（租税特別措置法第67条の15）が適用されるように、利益
分配金の最大額が損金算入されることを企図して、不動産等売却益の発生により前期以前に内部留保した額を含
む当期未処分利益の概ね全額を分配することとしました。また、当期においては、減損損失の計上による所得超
過税会不一致（投資法人の計算に関する規則第２条第２項第30号（イ）に定めるものをいいます。）が分配金に
与える影響を考慮して、一時差異等調整引当額（投資法人の計算に関する規則第２条第２項第30号に定めるもの
をいいます。以下同じです。）に係る利益超過分配を行うこととしました。
この結果、投資口１口当たりの分配金は7,605円となりました。
②次期の見通し
(ア) 今後の投資環境
今後は、ワクチン接種を含む新型コロナウイルス感染症の拡大防止策と経済活動の再開の両立により、国内経
済が持ち直していくことが期待されますが、新型コロナウイルス感染症の再拡大やその長期化、金融資本市場の
変動などに引き続き留意する必要があります。
オフィスビル賃貸市場においては、テナント企業の業績悪化に伴うオフィスコスト削減の動き、テレワーク推
進・拡大によるオフィスのあり方の見直しなど、新型コロナウイルス感染症のテナントへの影響及びテナントの
動向を注視する必要があります。オフィスビル売買市場においては、依然として優良な投資物件に対する取得意
欲旺盛な国内外の投資家が多く存在し、取引価格は高止まりが予想されるものの、新型コロナウイルス感染症の
不動産市況への動向を注視し、厳選投資の姿勢を堅持することが重要となります。
(イ) 今後の運用方針及び対処すべき課題
本投資法人は、本邦不動産マーケットにおいて豊富な取扱実績を有するみずほ信託銀行株式会社をスポンサー
として、物件の取得並びに運用面及び財務面における各種サポートを得ながら成長を図り、投資主価値の最大化
を目指します。運用資産の競争力を最大限に引き出す運営・管理により資産価値の維持・向上（内部成長）を図
るとともに、中長期的な安定成長を実現するため、引き続き厳選投資（外部成長）を行いながら、ポートフォリ
オの質的改善を目指します。
かかる外部成長及び内部成長の両側面における成長戦略を実現するため、本投資法人は、本資産運用会社、
MONE及びMREMの運用ノウハウと経営資源等を用いることに加え、スポンサーであるみずほ信託銀行株式会社のサ
ポートを最大限に活用する方針です。
ａ．外部成長
本投資法人は、ミドルサイズのオフィスビルを重点投資対象としつつ、分散投資の観点からそれ以外のオフ
ィスビル及び都市型商業施設を組入れるポートフォリオ構築方針のもと、個別物件の立地や建物仕様、テナン
ト特性等を見極めた投資を行うことで、ポートフォリオの質の維持・向上を図りつつ、資産規模の拡大を目指
してまいりました。なお、本投資法人は、これまで以上に中長期にわたる安定的な収益確保と成長性の両面を
追求するポートフォリオ構築を目指すことを目的として、商業施設を主たる投資対象からは除外すべく、規約
に定める投資対象を変更することを含む規約一部変更議案を2021年５月25日に開催予定の本投資法人の投資主
総会に付議することを決定しています。当該議案が可決され、規約が変更された場合、本投資法人は主として
オフィスビルに対して投資を行う予定です。
投資対象地域については、マーケット規模が相対的に大きく、多くの取得機会を見込むことができる東京経
済圏への投資を中心としつつも、一定の賃貸需要を見込むことができる地方政令指定都市及び地方政令指定都
市に準じた地方中核都市（注）（以下、併せて「地方政令指定都市等」といいます。）等も投資対象に含める
ことで、地域分散にも配慮したポートフォリオの構築を図ります。なお、東京経済圏、地方政令指定都市等と
もに、それぞれの域内において主として投資対象とするエリア及び重要度を策定することで投資エリアを厳選
するとともに、さらに各投資エリア内においても交通利便性やテナント誘致力等の観点で立地適性を吟味しま
す。
（注）「地方中核都市」とは、東京経済圏以外に所在する地方政令指定都市以外の県庁所在地又はそれに準ずる都市をいいます。
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ｂ．内部成長
本投資法人は、下記のような取り組みを行うことで、稼働率の維持・向上、賃貸事業収支の向上を図りま
す。
◆プロパティ・マネジメント会社及び賃貸仲介会社との連携強化
◆テナントリレーションの構築・強化
◆マーケット動向に合わせた賃料の増額交渉
◆戦略的CAPEX（資本的支出）（注）の活用による物件価値の維持・向上
◆既存取引の見直しによる運営・管理コストの低減
◆社会的要請の強いESG（環境・社会・ガバナンス）への取組み強化
（注）「戦略的CAPEX（資本的支出）」とは、長期的視点に基づく物件の資産価値の維持・向上のためのリニューアル工事、個別
空調の導入、エントランスリニューアルによるビルの視認性向上等の資本的支出を、優先度等を考慮しながら適時適切に実
施することをいいます。
③決算後に生じた重要な事実
資産の譲渡及び取得
本投資法人は、ポートフォリオの質的改善を図るべく、2021年３月26日付で湯島ファーストジェネシスビル、36
山京ビル及びfab南大沢の３物件を譲渡するとともに、同年同月30日付でD's VARIE本郷ビル、MSB-21南大塚ビル及
びD's VARIE神田ビルの３物件を取得しました。
（ア）資産の譲渡
本投資法人は、以下のとおり、2021年３月26日付で不動産信託受益権３物件（譲渡価格合計9,390百万円）を
譲渡しました。当該譲渡により、第16期（2021年８月期）決算において、不動産等売却益を873百万円計上する
見込みです。
譲渡価格
（百万
物件名称 所在地 譲渡先 契約締結日 譲渡日
円）
（注１）
湯島ファースト 東京都
ジェネシスビル 文京区
東京都 非開示 2021年 2021年
36山京ビル 非開示（注３）
新宿区 （注２） ３月24日 ３月26日
東京都
fab南大沢
八王子市
合計 9,390
（注１）「譲渡価格」欄には、当該資産に係る不動産信託受益権売買契約に記載された当該資産の売買代金
（譲渡費用、固定資産税・都市計画税の精算額、消費税等相当額を含みません。）を記載していま
す。
（注２）個別物件の譲渡価格については、譲渡先より非開示とすることを本譲渡にかかる必須の条件として
求められていることから、譲渡資産の譲渡価格の合計額のみを百万円未満を切捨てて記載していま
す。
（注３）譲渡先は国内の合同会社ですが、当該譲渡先より名称等の開示について同意を得られていないた
め、非開示としています。なお、譲渡先は投信法上の「利害関係人等」及び本資産運用会社の利害
関係者取引規程に定める「利害関係者」のいずれにも該当しません。
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（イ）資産の取得
本投資法人は、以下のとおり、2021年３月30日付で不動産信託受益権３物件（取得価格合計11,406百万円）
を取得しました。
取得価格
（百万
物件名称 所在地 取得先 契約締結日 取得日
円）
（注）
東京都
D'sVARIE本郷ビル 5,406 大和ハウス工業株式会社
文京区
東京都 エムエル・エステート 2021年 2021年
MSB-21南大塚ビル 3,900
豊島区 株式会社 ３月24日 ３月30日
東京都
D'sVARIE神田ビル 2,100 大和ハウス工業株式会社
千代田区
合計 11,406
（注）「取得価格」欄には、当該資産に係る不動産信託受益権売買契約に記載された当該資産の売買代金
（消費税等相当額を含みません。）を記載しています。
（参考情報）
資金の借入れ
本投資法人は、上記「資産の譲渡及び取得 (イ)資産の取得」に記載の資産の取得資金及び付随費用の一部に充
当するため、2021年３月30日付で以下の資金の借入れを行いました。
借入金額
借入先 利率 返済期日 返済方法 担保
（百万円）
みずほ信託銀行株式会社及び
0.55971％ 2025年 無担保
株式会社みずほ銀行をアレン 2,850 期限一括返済
(固定) ９月７日 無保証
ジャーとする協調融資団
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2021年８月期及び2022年２月期の運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
・ 2021年８月期（第16期）（2021年３月１日～2021年８月31日）（184日）
計算期間
・ 2022年２月期（第17期）（2021年９月１日～2022年２月28日）（181日）
・ 2021年２月28日現在で保有している不動産及び不動産信託受益権は合計25物件となってお
ります。このうち、「湯島ファーストジェネシスビル」、「36山京ビル」及び「fab南大
沢」を2021年３月26日付で譲渡しました。また、「D'sVARIE本郷ビル」、「MSB-21南大塚
運用資産 ビル」及び「D'sVARIE神田ビル」（以下「新規取得資産」と総称します。）を2021年３月
30日付で取得しました。これらを除き、2022年２月期末までの間に運用資産の変動（新規
物件の取得、保有物件の処分等）が生じないことを前提としております。
・ 実際には新規物件の取得、又は保有物件の処分等により変動が生ずる可能性があります。
・ 上記「運用資産」の営業収益を前提としております。賃貸事業収益については、本日現在
効力を有する賃貸借契約、テナント動向、市場動向等を勘案し、テナントによる賃料の滞
納又は不払いがないことを前提として算出しております。
・ また、上記「運用資産」を前提としたポートフォリオ稼働率（期中平均）については、
2021年８月期に98.6％、2022年２月期に97.5％を想定しております。
営業収益
・ 賃貸事業収益については、新型コロナウイルス感染症拡大の影響による減少を一定程度考
慮した上で算出しております。
・ 2021年３月26日付で「湯島ファーストジェネシスビル」、「36山京ビル」及び「fab南大
沢」を譲渡しており、不動産等売却益を2021年８月期に873百万円計上することを見込ん
でおります。
・ 主たる営業費用である賃貸事業費用については、2021年８月期に1,616百万円、2022年２
月期に1,604百万円を想定しております。減価償却費以外の費用については、取得済資産
については過去の実績値をベースに、新規取得資産については現所有者等より提供を受け
た過去の実績値に基づき、費用の変動要素を反映して算出しています。
1) 管理業務費については、2021年８月期に377百万円、2022年２月期に364百万円を想定し
ております。
2) 減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しており、2021年８月期
に507百万円、2022年２月期に514百万円を想定しております。
3) 固定資産税及び都市計画税等については、2021年８月期に301百万円、2022年２月期に
298百万円を想定しております。なお、一般に不動産等の売買にあたり固定資産税及び都
市計画税等については現所有者と期間按分による計算を行い取得時に精算しますが、本投
営業費用 資法人においては当該精算金相当額が取得原価に算入されるため取得期には費用計上され
ません。従いまして、新規取得資産については、2022年２月期から固定資産税及び都市計
画税等が費用計上されることとなります。なお、新規取得資産について取得原価に算入す
る固定資産税及び都市計画税等の総額は32百万円を想定しております。
4) 修繕費については、物件ごとに本資産運用会社が策定した修繕計画をもとに、2021年８
月期に72百万円、2022年２月期に71百万円を想定しております。但し、予想し難い要因に
より修繕費が増額又は追加で発生する可能性があることから、予想金額と大きく異なる結
果となる可能性があります。
・ 賃貸事業費用以外の営業費用（資産運用報酬、資産保管手数料、一般事務委託手数料等）
については、2021年８月期に380百万円、2022年２月期に330百万円を想定しております。
このうち、資産運用報酬については、2021年８月期に257百万円、2022年２月期に255百万
円を想定しております。
・ 支払利息、投資法人債利息及び融資関連費用として、2021年８月期に258百万円、2022年
２月期に257百万円を見込んでおります。
営業外費用 ・ 投資口交付費の償却費として、2021年８月期に５百万円を見込んでおります。
・ 投資法人債発行費の償却費として、2021年８月期及び2022年２月期にそれぞれ3百万円を
見込んでおります。
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One リート投資法人(3290)2021年２月期決算短信
項目 前提条件
・ 2021年２月28日現在において、50,824百万円の有利子負債残高があります。
・ 新規取得資産の取得資金及び付随費用への一部充当のため、2021年３月30日付で合計
2,850百万円の借入れを行い、これにより本日現在における有利子負債残高は53,674百万
円となっております。
有利子負債
・ 2022年２月期に期限が到来する借入金合計6,000百万円については、同額を借換えること
を見込んでおります。
・ 上記のほか、2022年２月期末までの間に変動（新たな資金の借入れ、借入金の返済等）が
生じないことを前提としております。
・ 本日現在発行済みである投資口239,908口を前提としております。
投資口 ・ 2022年２月期末までに新投資口の発行等による投資口数の変動がないことを前提としてお
ります。
一時差異等調整引当額 ・ 2021年８月期において、2021年２月期に行った一時差異等調整引当額621百万円について
の戻入れ 引当額の戻入れを行うことを見込んでおります。
・ 1口当たり分配金（利益超過分配金を含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の分
１口当たり分配金 配の方針を前提として算出しております。
（利益超過分配金は含 ・ 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含
まない） む種々の要因により、１口当たり分配金（利益超過分を含まない）は変動する可能性があ
ります。
・ 利益を超えた金銭の分配は行わないことを前提としております。
１口当たり利益超過
・ 但し、税会不一致による法人税等の課税の発生を抑えることを目的に、利益を超えた金銭
分配金
の分配を行う場合があります。
・ 法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与
える改正が行われないことを前提としております。
その他
・ 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としており
ます。
(２) 投資リスク
有価証券報告書（2020年11月27日提出）における「投資リスク」から重要な変更がないため開示を省略していま
す。
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２．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
（2020年８月31日） （2021年２月28日）
資産の部
流動資産
現金及び預金 3,214,586 3,090,340
信託現金及び信託預金 6,272,761 6,182,866
営業未収入金 78,468 69,506
前払費用 119,490 165,843
未収消費税等 － 51,252
その他 987 936
流動資産合計 9,686,294 9,560,746
固定資産
有形固定資産
建物 3,617,437 3,623,662
減価償却累計額 △882,262 △946,318
建物（純額） 2,735,175 2,677,343
構築物 9,842 9,842
減価償却累計額 △4,349 △4,672
構築物（純額） 5,493 5,170
機械及び装置 62,025 63,479
減価償却累計額 △62,025 △62,049
機械及び装置（純額） 0 1,430
工具、器具及び備品 2,710 2,710
減価償却累計額 △843 △1,073
工具、器具及び備品（純額） 1,867 1,637
土地 3,770,347 3,770,347
建設仮勘定 550 550
信託建物 28,350,113 28,544,383
減価償却累計額 △3,985,760 △4,409,500
信託建物（純額） 24,364,352 24,134,882
信託構築物 18,881 23,647
減価償却累計額 △4,503 △5,190
信託構築物（純額） 14,378 18,456
信託機械及び装置 213,381 250,974
減価償却累計額 △63,719 △74,766
信託機械及び装置（純額） 149,662 176,207
信託工具、器具及び備品 84,180 86,854
減価償却累計額 △37,608 △43,433
信託工具、器具及び備品（純額） 46,571 43,420
信託土地 66,762,549 66,282,817
信託建設仮勘定 13,187 3,787
有形固定資産合計 97,864,136 97,116,052
無形固定資産
信託借地権 3,278,336 3,278,336
その他 1,878 1,757
無形固定資産合計 3,280,215 3,280,094
投資その他の資産
投資有価証券 18,483 38,319
差入敷金及び保証金 10,000 10,000
長期前払費用 255,026 348,136
繰延税金資産 16 16
投資その他の資産合計 283,526 396,472
固定資産合計 101,427,878 100,792,618
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（単位：千円）
前期 当期
（2020年８月31日） （2021年２月28日）
繰延資産
投資口交付費 11,249 5,624
投資法人債発行費 48,544 44,675
繰延資産合計 59,794 50,300
資産合計 111,173,966 110,403,665
負債の部
流動負債
営業未払金 262,066 175,101
1年内返済予定の長期借入金 11,124,000 6,000,000
未払金 465,052 714,069
未払費用 3,926 4,953
未払法人税等 874 839
未払消費税等 105,267 53,401
前受金 678,679 662,109
その他 － 3,128
流動負債合計 12,639,866 7,613,602
固定負債
投資法人債 6,500,000 6,500,000
長期借入金 33,200,000 38,324,000
預り敷金及び保証金 297,333 321,987
信託預り敷金及び保証金 5,272,899 5,275,834
固定負債合計 45,270,233 50,421,821
負債合計 57,910,099 58,035,423
純資産の部
投資主資本
出資総額 51,154,926 51,154,926
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 2,108,940 1,213,315
剰余金合計 2,108,940 1,213,315
投資主資本合計 53,263,867 52,368,241
純資産合計 ※１ 53,263,867 ※１ 52,368,241
負債純資産合計 111,173,966 110,403,665
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（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
（自 2020年３月１日 （自 2020年９月１日
至 2020年８月31日） 至 2021年２月28日）
営業収益
賃貸事業収入 ※１3,714,724 ※１ 3,704,142
その他賃貸事業収入 ※１ 311,777 ※１ 355,950
受取配当金 340 466
不動産等売却益 ※２ 141,081 －
営業収益合計 4,167,923 4,060,559
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 1,662,338 ※１ 1,665,205
減損損失 － ※３ 802,431
資産運用報酬 254,594 247,904
資産保管手数料 4,454 4,451
一般事務委託手数料 18,627 18,782
役員報酬 3,876 3,876
その他営業費用 42,846 43,594
営業費用合計 1,986,737 2,786,246
営業利益 2,181,186 1,274,313
営業外収益
受取利息 46 47
受取保険金 99 －
未払分配金戻入 1,852 692
営業外収益合計 1,998 739
営業外費用
支払利息 151,503 137,842
投資法人債利息 12,869 21,151
融資関連費用 89,896 81,303
投資口交付費償却 5,624 5,624
投資法人債発行費償却 2,332 3,869
その他 2,086 2,120
営業外費用合計 264,312 251,912
経常利益 1,918,872 1,023,140
税引前当期純利益 1,918,872 1,023,140
法人税、住民税及び事業税 950 941
法人税等調整額 △16 0
法人税等合計 933 941
当期純利益 1,917,938 1,022,198
前期繰越利益 191,002 191,116
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 2,108,940 1,213,315
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2020年３月１日 至 2020年８月31日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計
出資総額 投資主資本合計
当期未処分利益又は当
期未処理損失（△）
剰余金合計
当期首残高 51,154,926 2,083,636 2,083,636 53,238,562 53,238,562
当期変動額
剰余金の配当 △1,892,634 △1,892,634 △1,892,634 △1,892,634
当期純利益 1,917,938 1,917,938 1,917,938 1,917,938
当期変動額合計 － 25,304 25,304 25,304 25,304
当期末残高 51,154,926 2,108,940 2,108,940 53,263,867 53,263,867
当期（自 2020年９月１日 至 2021年２月28日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計
出資総額 投資主資本合計
当期未処分利益又は当
期未処理損失（△）
剰余金合計
当期首残高 51,154,926 2,108,940 2,108,940 53,263,867 53,263,867
当期変動額
剰余金の配当 △1,917,824 △1,917,824 △1,917,824 △1,917,824
当期純利益 1,022,198 1,022,198 1,022,198 1,022,198
当期変動額合計 － △895,625 △895,625 △895,625 △895,625
当期末残高 51,154,926 1,213,315 1,213,315 52,368,241 52,368,241
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（４）金銭の分配に係る計算書
（単位：円）
前期 当期
（自 2020年３月１日 （自 2020年９月１日
至 2020年８月31日） 至 2021年２月28日）
金額 金額
Ⅰ 当期未処分利益 2,108,940,742 1,213,315,182
Ⅱ 利益超過分配金加算額 － 611,285,584
うち一時差異等調整引当額 － 611,285,584
Ⅲ 分配金の額 1,917,824,552 1,824,500,340
（投資口１口当たり分配金の額） （7,994） （7,605）
うち利益分配金 1,917,824,552 1,213,214,756
（うち1口当たり利益分配金） （7,994） （5,057）
うち一時差異等調整引当額 － 611,285,584
（うち1口当たり利益超過分配金（一
（－） （2,548）
時差異等調整引当額に係るもの））
Ⅳ 次期繰越利益 191,116,190 100,426
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第35条第１項第 本投資法人の規約第35条第１項第
２号に定める分配方針に基づき、分 ２号に定める分配方針に基づき、分
配金の額は利益の金額を限度とし、 配金の額は利益の金額を限度とし、
かつ租税特別措置法第67条の15第１ かつ租税特別措置法第67条の15第１
項に規定される本投資法人の配当可 項に規定される本投資法人の配当可
能利益の額の100分の90に相当する 能利益の額の100分の90に相当する
金額を超えるものとしています。 金額を超えるものとしています。
かかる方針により、不動産等売却 かかる方針により、不動産等売却
益の発生等により前期以前に内部留 益の発生等により前期以前に内部留
保した額を留保し、かつ法人税等の 保した額を含む当期未処分利益を超
発生による投資主負担を最小限に抑 えない額で発行済投資口の総口数
えられる範囲で、発行済投資口の総 239,908口の整数倍の最大値となる
口数239,908口の整数倍である 1,213,214,756円を利益分配金とし
1,917,824,552円を利益分配金とし て分配することとしました。なお、
て分配することとしました。なお、 本投資法人の規約第35条第２項に定
本投資法人の規約第35条第２項に定 める利益を超えた金銭の分配に基づ
める利益を超えた金銭の分配は行い き、減損損失による所得超過税会不
ません。 一致（投資法人の計算に関する規則
第２条第２項第30号（イ）に定める
ものをいいます。）が分配金に与え
る影響を考慮して、一時差異等調整
引当額（投資法人の計算に関する規
則第２条第２項第30号に定めるもの
を い い ま す 。 ） の 分 配 を
611,285,584円行うこととしまし
た。
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（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
（自 2020年３月１日 （自 2020年９月１日
至 2020年８月31日） 至 2021年２月28日）
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 1,918,872 1,023,140
減価償却費 498,059 506,222
投資口交付費償却 5,624 5,624
投資法人債発行費償却 2,332 3,869
減損損失 － 802,431
受取利息 △46 △47
未払分配金戻入 △1,852 △692
支払利息 164,372 158,994
営業未収入金の増減額（△は増加） △7,371 8,962
未収消費税等の増減額（△は増加） － △51,252
前払費用の増減額（△は増加） 40,946 △46,353
信託有形固定資産の売却による減少額 1,160,891 －
営業未払金の増減額（△は減少） 66,157 △86,964
未払金の増減額（△は減少） △6,605 15,176
未払消費税等の増減額（△は減少） △86,785 △51,866
前受金の増減額（△は減少） 15,170 △16,569
長期前払費用の増減額（△は増加） 47,174 △93,110
その他 △1,167 3,411
小計 3,815,771 2,180,977
利息の受取額 46 47
利息の支払額 △163,567 △157,967
法人税等の支払額 △674 △976
営業活動によるキャッシュ・フロー 3,651,575 2,022,080
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △962 △8,038
信託有形固定資産の取得による支出 △454,205 △316,421
無形固定資産の取得による支出 △155 －
差入敷金及び保証金の回収による収入 960 －
預り敷金及び保証金の返還による支出 △770 △698
預り敷金及び保証金の受入による収入 10,794 25,351
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △201,409 △91,910
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 148,095 94,845
投資有価証券の取得による支出 － △20,825
投資有価証券の償還による収入 220 384
投資活動によるキャッシュ・フロー △497,432 △317,313
財務活動によるキャッシュ・フロー
長期借入れによる収入 － 11,124,000
長期借入金の返済による支出 △3,000,000 △11,124,000
投資法人債の発行による収入 2,975,158 －
分配金の支払額 △1,891,734 △1,918,908
財務活動によるキャッシュ・フロー △1,916,575 △1,918,908
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 1,237,567 △214,140
現金及び現金同等物の期首残高 8,249,780 9,487,347
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 9,487,347 ※１ 9,273,206
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．資産の評価基準及び評価方法 有価証券
その他有価証券
時価のないもの
移動平均法による原価法を採用しています。
なお、匿名組合出資持分については、匿名組合の損益の純額に対す
る持分相当額を取り込む方法を採用しています。
２．固定資産の減価償却の方法 ① 有形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 3～59年
構築物 4～40年
機械及び装置 5～10年
工具、器具及び備品 3～20年
② 無形固定資産
定額法を採用しています。
③ 長期前払費用
定額法を採用しています。
３．繰延資産の処理方法 ① 投資口交付費
３年間で定額法により償却しています。
② 投資法人債発行費
償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
４．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等につ
いては、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業
費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産等の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った取得日を
含む年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず、当該不動産
等の取得原価に算入しています。前期及び当期において不動産等の取得原
価に算入した固定資産税等相当額はありません。
５．ヘッジ会計の方法 ① ヘッジ会計の方法
金利スワップについて特例処理の要件を満たしているため、特例処理を
採用しています。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段：金利スワップ取引
ヘッジ対象：借入金金利
③ ヘッジ方針
本投資法人は資産運用ガイドラインの財務方針に基づき、投資法人規約
に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
④ ヘッジの有効性の評価の方法
金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省
略しています。
６．キャッシュ・フロー計算書に キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許
おける資金の範囲 現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換
金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得
日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
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７．その他財務諸表作成のための ① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
基本となる重要な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内
の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘
定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上していま
す。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目
については、貸借対照表において区分掲記することとしています。
(1) 信託現金及び信託預金
(2) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備
品、信託土地、信託建設仮勘定
(3) 信託借地権
(4) 信託預り敷金及び保証金
② 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。なお、
資産の取得に係る控除対象外消費税は、各資産の取得原価に算入していま
す。
（未適用の会計基準等）
・「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年３月31日 企業会計基準委員会）
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第30号 2021年３月26日 企業会計基準委員会）
・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第19号 2020年３月31日 企業会計基準委員会）
(１) 概要
国際会計基準審議会（IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の
開発を行い、2014年５月に「顧客との契約から生じる収益」（IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおいてはTopic606）
を公表しており、IFRS第15号は2018年１月１日以降開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始す
る事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発さ
れ、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図
る便益の１つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、
会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可
能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされております。
(２) 適用予定日
2022年２月期の期首から適用します。
(３) 当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
・「時価の算定に関する会計基準」（企業会計基準第30号 2019年７月４日 企業会計基準委員会）
・「金融商品に関する会計基準」（企業会計基準第10号 2019年７月４日 企業会計基準委員会）
・「時価の算定に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第31号 2019年７月４日 企業会計基準委員会）
・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第19号 2020年３月31日 企業会計基準委員会）
(１)概要
国際会計基準審議会（IASB）及び米国財務会計基準審議会（FASB）が、公正価値測定についてほぼ同じ内容の詳細な
ガイダンス（国際財務報告基準（IFRS）においてはIFRS第13号「公正価値測定」、米国会計基準においてはAccounting
Standards CodificationのTopic 820「公正価値測定」）を定めている状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、
主に金融商品の時価に関するガイダンス及び開示に関して、日本基準を国際的な会計基準との整合性を図る取組みが行
われ、「時価の算定に関する会計基準」等が公表されたものです。
企業会計基準委員会の時価の算定に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、統一的な算定方法を用
いることにより、国内外の企業間における財務諸表の比較可能性を向上させる観点から、IFRS第13号の定めを基本的に
すべて取り入れることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮し、財務諸表間の比較可能性を大き
く損なわせない範囲で、個別項目に対するその他の取扱いを定めることとされています。
(２)適用予定日
2022年２月期の期首から適用します。
(３)当該会計基準等の適用による影響
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「時価の算定に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
・「会計上の見積りの開示に関する会計基準」（企業会計基準第31号 2020年３月31日 企業会計基準委員会）
(１)概要
国際会計基準審議会（IASB）が2003年に公表した国際会計基準（IAS）第１号「財務諸表の表示」（以下「IAS 第１
号」）第125項において開示が求められている「見積りの不確実性の発生要因」について、財務諸表利用者にとって有
用性が高い情報として日本基準においても注記情報として開示を求めることを検討するよう要望が寄せられ、企業会計
基準委員会において、会計上の見積りの開示に関する会計基準（以下「本会計基準」）が開発され、公表されたもので
す。
企業会計基準委員会の本会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、個々の注記を拡充するのではなく、原則
（開示目的）を示したうえで、具体的な開示内容は企業が開示目的に照らして判断することとされ、開発にあたって
は、IAS第１号第125項の定めを参考とすることとしたものです。
(２)適用予定日
2021年８月期の期末から適用します。
・「会計方針の開示、会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準」（企業会計基準第24号 2020年３月31日 企業会計
基準委員会）
(１)概要
「関連する会計基準等の定めが明らかでない場合に採用した会計処理の原則及び手続」に係る注記情報の充実につい
て検討することが提言されたことを受け、企業会計基準委員会において、所要の改正を行い、会計方針の開示、会計上
の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準として公表されたものです。
なお、「関連する会計基準等の定めが明らかでない場合に採用した会計処理の原則及び手続」に係る注記情報の充実
を図るに際しては、関連する会計基準等の定めが明らかな場合におけるこれまでの実務に影響を及ぼさないために、企
業会計原則注解（注1-2）の定めを引き継ぐこととされております。
(２)適用予定日
2021年８月期の期末から適用します。
（追加情報）
［一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記］
前期（自 2020年３月１日 至 2020年８月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2020年９月１日 至 2021年２月28日）
１.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
(単位：千円)
発生した資産等 引当ての発生事由 一時差異等調整引当額
信託土地等 減損損失の発生 611,285
２.戻入れの具体的な方法
該当物件の売却時点において対応すべき金額を戻し入れる予定です。
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（８）財務諸表に関する注記事項
［貸借対照表に関する注記］
※１．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
（単位:千円）
前 期 当 期
（2020年８月31日） （2021年２月28日）
50,000 50,000
［損益計算書に関する注記］
※１．不動産賃貸事業損益の内訳
（単位:千円）
前 期 当 期
自 2020年３月１日 自 2020年９月１日
（ 至 2020年８月31日 ） （ 至 2021年２月28日 ）
A. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 2,924,563 2,915,081
共益費収入 601,421 599,256
駐車場収入 163,583 165,493
その他賃貸収入 25,156 24,310
計 3,714,724 3,704,142
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入 293,195 308,555
その他収入 18,582 47,395
計 311,777 355,950
不動産賃貸事業収益合計 4,026,502 4,060,093
B. 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理業務費 375,718 363,076
水道光熱費 324,990 298,134
公租公課 321,679 321,589
損害保険料 6,135 7,259
修繕費 85,219 118,011
信託報酬 12,305 12,450
減価償却費 497,939 506,101
その他諸経費 38,349 38,582
不動産賃貸事業費用合計 1,662,338 1,665,205
C. 不動産賃貸事業損益(A-B) 2,364,164 2,394,887
※２．不動産等売却益の内訳
前期（自 2020年３月１日 至 2020年８月31日）
（単位：千円）
MY厚木ビル
不動産等売却収入 1,360,000
不動産等売却原価 1,160,891
その他売却費用 58,026
不動産等売却益 141,081
当期（自 2020年９月１日 至 2021年２月28日）
該当事項はありません。
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※３．減損損失
前期（自 2020年３月１日 至 2020年８月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2020年９月１日 至 2021年２月28日）
(単位:千円)
fab南大沢
用途 場所 種類 減損損失
東京都
商業施設 信託土地等 802,431
八王子市
減損損失の算定にあたっては、それぞれの物件ごとに1つの資産グループとしています。売却を予定して
いる資産グループ1件について帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失として営業費用
の区分に計上しています。
なお、売却に起因する減損損失は、営業費用の性質を有するとみなし、「投資法人の計算に関する規則」
第48条第2項に従い、計上区分を営業費用としています。減損損失の内訳は、信託建物322,252千円、信託構
築物116千円、信託工具、器具及び備品331千円、信託土地479,731千円です。
また、当資産グループの回収可能価額は正味売却価額により測定しています。正味売却価額は実際の売却
額から処分費用見込額を控除して算定しています。
［投資主資本等変動計算書に関する注記］
１．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前 期 当 期
（ 自 2020年３月１日 ） （ 自 2020年９月１日 ）
至 2020年８月31日 至 2021年２月28日
発行可能投資口総口数 4,000,000口 4,000,000口
発行済投資口の総口数 239,908口 239,908口
［キャッシュ・フロー計算書に関する注記］
※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
（単位:千円）
前 期 当 期
（ 自 2020年３月１日 ） （ 自 2020年９月１日 ）
至 2020年８月31日 至 2021年２月28日
現金及び預金 3,214,586 3,090,340
信託現金及び信託預金 6,272,761 6,182,866
現金及び現金同等物 9,487,347 9,273,206
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［金融商品に関する注記］
１．金融商品の状況に関する事項
(1）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、新たな運用資産の取得等に際し、投資口の発行、金融機関からの借入又は投資法人債の発
行等による資金調達を行います。
デリバティブ取引については、借入金等から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的
とした運用に限るものとします。
(2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に運用資産の取得資金及び債務の返済等です。これらの資金調達に
係る流動性リスクや金利変動リスクについては、調達先の分散を図るとともに、余剰資金の活用や投資口の発
行等による資本市場からの資金調達等を含めた多角的な資金調達を検討し、実施することで当該リスクを管
理、限定しています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、借入額全体に占める変動金利
による借入金残高の比率を金融環境等に応じて調整すること、及び、変動金利の上昇リスクを回避し支払利息
の固定化を進めるために、デリバティブ取引（金利スワップ取引等）をヘッジ手段として利用できるとしてい
ることなどにより当該リスクを管理しています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等による信用リスクに晒され
ていますが、安全性及び換金性を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分に勘案の上、預入期間を短期に
限定して慎重に行っています。
預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、退去による返還リスクに晒されています。当該リス
クに関しては、原則としてその敷金等に対して、返還に支障がない範囲の金額を留保することによりリスクを
限定しています。
投資有価証券は、匿名組合に対する出資であり、発行体の信用リスク、不動産等の価値等の変動リスク及び
金利の変動リスクに晒されています。
(3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含
まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場
合、当該価額が異なることもあります。
２．金融商品の時価等に関する事項
2020年８月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価
を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません（（注２）をご参照下さい）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（１）現金及び預金 3,214,586 3,214,586 －
（２）信託現金及び信託預金 6,272,761 6,272,761 －
資産計 9,487,347 9,487,347 －
（３）１年内返済予定の長期借入金 11,124,000 11,124,993 993
（４）投資法人債 6,500,000 6,469,350 △30,650
（５）長期借入金 33,200,000 33,259,028 59,028
負債計 50,824,000 50,853,371 29,371
（６）デリバティブ取引 － － －
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2021年２月28日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価
を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません（（注２）をご参照下さい）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（１）現金及び預金 3,090,340 3,090,340 －
（２）信託現金及び信託預金 6,182,866 6,182,866 －
資産計 9,273,206 9,273,206 －
（３）１年内返済予定の長期借入金 6,000,000 6,007,263 7,263
（４）投資法人債 6,500,000 6,461,500 △38,500
（５）長期借入金 38,324,000 38,436,681 112,681
負債計 50,824,000 50,905,444 81,444
（６）デリバティブ取引 － － －
（注１）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
（１）現金及び預金、（２）信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
（３）１年内返済予定の長期借入金、（５）長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるた
め、当該帳簿価額によっております。また、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金（後記「デ
リバティブ取引に関する注記」参照）及び固定金利によるものの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した同
様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算出する方法によっております。
（４）投資法人債
日本証券業協会による売買参考統計値に基づき算定しています。
（６）デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
投資有価証券は市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価評価の対象とはしていません。
預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間
を算定することが困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価評
価の対象とはしていません。なお、投資有価証券、預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金の貸借対照表計上額は
それぞれ以下のとおりです。
（単位：千円）
前 期 当 期
区分
（2020年８月31日） （2021年２月28日）
投資有価証券 18,483 38,319
預り敷金及び保証金 297,333 321,987
信託預り敷金及び保証金 5,272,899 5,275,834
合計 5,588,716 5,636,141
（注３）金銭債権の決算日後の償還予定額
前期（2020年８月31日）
（単位：千円）
１年以内
現金及び預金 3,214,586
信託現金及び信託預金 6,272,761
合計 9,487,347
当期（2021年２月28日）
（単位：千円）
１年以内
現金及び預金 3,090,340
信託現金及び信託預金 6,182,866
合計 9,273,206
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（注４）長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期（2020年８月31日）
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
投資法人債 － － － 1,500,000 1,500,000 3,500,000
長期借入金 11,124,000 6,000,000 6,000,000 8,000,000 4,000,000 9,200,000
合計 11,124,000 6,000,000 6,000,000 9,500,000 5,500,000 12,700,000
当期（2021年２月28日）
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
投資法人債 － － － 1,500,000 1,500,000 3,500,000
長期借入金 6,000,000 9,000,000 8,000,000 4,000,000 5,124,000 12,200,000
合計 6,000,000 9,000,000 8,000,000 5,500,000 6,624,000 15,700,000
［デリバティブ取引に関する注記］
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2020年８月31日）
該当事項はありません。
当期（2021年２月28日）
該当事項はありません。
２．ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
前期（2020年８月31日）
（単位：千円）
ヘッジ会計の デリバティブ 契約額等 当該時価の
主なヘッジ対象 時価
方法 取引の種類等 うち１年超 算定方法
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 31,200,000 31,200,000 （注） －
の特例処理 変動受取・固定支払
（注）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は前記
「金融商品に関する注記 ２．金融商品の時価等に関する事項」における「（５）長期借入金」の時価に含めて記載しています。
当期（2021年２月28日）
（単位：千円）
ヘッジ会計の デリバティブ 契約額等 当該時価の
主なヘッジ対象 時価
方法 取引の種類等 うち１年超 算定方法
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 39,324,000 33,324,000 （注） －
の特例処理 変動受取・固定支払
（注）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は前記
「金融商品に関する注記 ２．金融商品の時価等に関する事項」における「（３）１年内返済予定の長期借入金」及び「（５）長
期借入金」の時価に含めて記載しています。
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［関連当事者との取引に関する注記］
１．親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2020年３月１日 至 2020年８月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2020年９月１日 至 2021年２月28日）
該当事項はありません。
２．関連会社等
前期（自 2020年３月１日 至 2020年８月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2020年９月１日 至 2021年２月28日）
該当事項はありません。
３．兄弟会社等
前期（自 2020年３月１日 至 2020年８月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2020年９月１日 至 2021年２月28日）
該当事項はありません。
４．役員及び個人主要投資主等
前期（自 2020年３月１日 至 2020年８月31日）
議決権等 関係内容
資本金 取引金額 期末残高
会社等の 事業の の所有 取引の
又は （千円） (千円)
種類 名称又は 所在地 内容又 (被所有) 内容 科目
出資金 役員の 事業上 (注１) (注２) (注２)
氏名 は職業 割合
(千円) (注３) (注３)
（％） 兼任等 の関係
本投資法
人執行役
資産運
員兼みず 本投資法人執行
用会社
役員及 ほリート 役員兼みずほリ
への資
びその 橋本幸治 － － マネジメ － ートマネジメン 268,194 未払金 280,053
産運用
近親者 ント株式 ト株式会社代表
報酬の
会社代表 取締役社長
支払
取締役社
長
（注１）橋本幸治が第三者（みずほリートマネジメント株式会社）の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定
められた条件によっています。
（注２）資産運用報酬には、MY厚木ビル譲渡に係る報酬分（13,600千円）が含まれています。
（注３）上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
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One リート投資法人(3290)2021年２月期決算短信
当期（自 2020年９月１日 至 2021年２月28日）
議決権等 関係内容
資本金 取引金額 期末残高
会社等の 事業の の所有 取引の
又は （千円） (千円)
種類 名称又は 所在地 内容又 (被所有) 内容 科目
出資金 役員の 事業上 (注１) (注２) (注２)
氏名 は職業 割合
(千円) (注３) (注３)
（％） 兼任等 の関係
本投資法
人執行役
資産運
員兼みず 本投資法人執行
用会社
役員及 ほリート 役員兼みずほリ
への資
びその 橋本幸治 － － マネジメ － ートマネジメン 248,104 未払金 272,694
産運用
近親者 ント株式 ト株式会社代表
報酬の
会社代表 取締役社長
支払
取締役社
長
（注１）橋本幸治が第三者（みずほリートマネジメント株式会社）の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定
められた条件によっています。
（注２）資産運用報酬には、匿名組合出資持分の取得に係る報酬分（200千円）が含まれています。
（注３）上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
［税効果会計に関する注記］
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位:千円）
前 期 当 期
（2020年８月31日） （2021年２月28日）
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額 16 16
減損損失 － 252,444
繰延税金資産小計 16 252,461
評価性引当額 － △252,444
繰延税金資産合計 16 16
繰延税金資産の純額 16 16
２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因とな
った主要な項目別の内訳
（単位:％）
前 期 当 期
（2020年８月31日） （2021年２月28日）
法定実効税率 31.46 31.46
（調整）
支払分配金の損金算入額 △31.44 △56.10
評価性引当額の増減 － 24.67
その他 0.03 0.06
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.05 0.09
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One リート投資法人(3290)2021年２月期決算短信
［賃貸等不動産に関する注記］
本投資法人は、東京経済圏を中心として、その他地方政令指定都市等において、賃貸収益を得ることを目的と
して賃貸等不動産を所有しています。
これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
（単位:千円）
前 期 当 期
自 2020年３月１日 自 2020年９月１日
（ 至 2020年８月31日 ） （ 至 2021年２月28日 ）
貸借対照表計上額
期首残高 102,409,202 101,142,472
期中増減額 △1,266,729 △748,084
期末残高 101,142,472 100,394,388
期末時価 117,719,000 116,739,000
（注１）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注２）前期の賃貸等不動産の増減額のうち、主な増加額は資本的支出（390,647千円）によるものであり、主な減少額はMY厚木ビ
ルの譲渡（1,160,891千円）及び減価償却(497,939千円）によるものです。また、当期の賃貸等不動産の増減額のうち、主な
増加額は資本的支出（570,082千円）によるものであり、主な減少額は減損損失（802,431千円）及び減価償却（506,101千
円）によるものです。
（注３）期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。ただし、当期末の湯島ファーストジェネシスビ
ル、36山京ビル及びfab南大沢の時価については、譲渡価格を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
［セグメント情報等に関する注記］
１．セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
２．関連情報
前期（自 2020年３月１日 至 2020年８月31日）
（１）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を
省略しています。
（２）地域ごとの情報
①売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記
載を省略しています。
（３）主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。
当期（自 2020年９月１日 至 2021年２月28日）
（１）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を
省略しています。
（２）地域ごとの情報
①売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記
載を省略しています。
（３）主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。
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One リート投資法人(3290)2021年２月期決算短信
［１口当たり情報に関する注記］
前 期 当 期
（自
至
2020年３月１日
2020年８月31日 ） （自
至
2020年９月１日
2021年２月28日 ）
１口当たり純資産額 222,017円 218,284円
１口当たり当期純利益 7,994円 4,260円
（注1）１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。潜在投資
口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
（注2）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前 期 当 期
（自
至
2020年３月１日
2020年８月31日 ） （ 自 2020年９月１日 ）
至 2021年２月28日
当期純利益（千円） 1,917,938 1,022,198
普通投資主に帰属しない金額（千円） － －
普通投資口に係る当期純利益（千円） 1,917,938 1,022,198
期中平均投資口数（口） 239,908 239,908
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One リート投資法人(3290)2021年２月期決算短信
［重要な後発事象に関する注記］
資産の譲渡及び取得
本投資法人は、ポートフォリオの質的改善を図るべく、2021年３月26日付で湯島ファーストジェネシスビ
ル、36山京ビル及びfab南大沢の３物件を譲渡するとともに、同年同月30日付でD's VARIE本郷ビル、MSB-21南
大塚ビル及びD's VARIE神田ビルの３物件を取得しました。
（ア）資産の譲渡
本投資法人は、以下のとおり、2021年３月26日付で不動産信託受益権３物件（譲渡価格合計9,390百万
円）を譲渡しました。当該譲渡により、第16期（2021年８月期）決算において、不動産等売却益を873百万円
計上する見込みです。
譲渡価格
（百万
物件名称 所在地 譲渡先 契約締結日 譲渡日