2020年８月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2020年10月15日
不動産投資信託証券発行者名 Oneリート投資法人 上 場 取 引 所 東
コ ー ド 番 号 3290 Ｕ Ｒ Ｌ http://www.one-reit.com/
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名） 橋本 幸治
資 産 運 用 会 社 名 みずほリートマネジメント株式会社
代 表 者 （役職名）代表取締役 （氏名） 橋本 幸治
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名）経営管理部長 （氏名） 秋元 武
ＴＥＬ 03-3242-7155
有価証券報告書提出予定日 2020年11月27日 分配金支払開始予定日 2020年11月19日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2020年８月期の運用、資産の状況（2020年３月１日～2020年８月31日）
(１）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2020年８月期 4,167 △1.4 2,181 1.3 1,918 1.4 1,917 1.4
2020年２月期 4,227 4.5 2,152 10.0 1,892 11.5 1,891 11.5
１口当たり 自己資本 総資産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2020年８月期 7,994 3.6 1.7 46.0
2020年２月期 7,885 3.6 1.7 44.8
(２）分配状況
１口当たり分配金 分配金総額
１口当たり 利益超過
（利益超過分配金 （利益超過分配金
利益超過分配金 分配金総額
配当性向 純資産配当率
は含まない） は含まない）
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2020年８月期 7,994 1,917 － － 99.9 3.6
2020年２月期 7,889 1,892 － － 100.0 3.6
（注）配当性向については、次の算式で計算し、小数第１位未満を切捨てて表示しています。
配当性向＝分配金総額（利益超過分配金は含まない）÷当期純利益×100
(３）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2020年８月期 111,173 53,263 47.9 222,017
2020年２月期 111,266 53,238 47.8 221,912
(４）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期末残高
百万円 百万円 百万円 百万円
2020年８月期 3,651 △497 △1,916 9,487
2020年２月期 5,363 △4,744 △2,567 8,249
２．2021年２月期の運用状況の予想（2020年９月１日～2021年２月28日）及び2021年８月期の運用状況の予想（2021年３
月１日～2021年８月31日）
（％表示は対前期増減率）
１口当たり分配金
１口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
利益超過分配金
は含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2021年２月期 4,064 △2.5 2,033 △6.8 1,781 △7.2 1,780 △7.2 7,420 －
2021年８月期 3,992 △1.8 1,967 △3.2 1,716 △3.6 1,715 △3.6 7,150 －
（参考）１口当たり予想当期純利益（2021年２月期）7,420円、１口当たり予想当期純利益（2021年８月期）7,150円
※ その他
(１）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(２）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口
2020年８月期 239,908口 2020年２月期 239,908口
を含む）
② 期末自己投資口数 2020年８月期 －口 2020年２月期 －口
（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、23ページ「１口当たり情報に関する注記」を
ご覧下さい。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理
的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性がありま
す。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提条件については、５ページ
「2021年２月期及び2021年８月期の運用状況の予想の前提条件」をご覧下さい。
以 上
One リート投資法人(3290)2020年８月期決算短信
〇目次
１．運用状況・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
（１）運用状況・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
①当期の概況・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
②次期の見通し・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ３
③決算後に生じた重要な事実・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ３
（２）投資リスク・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ６
２．財務諸表・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ７
（１）貸借対照表・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ７
（２）損益計算書・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ９
（３）投資主資本等変動計算書・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 10
（４）金銭の分配に係る計算書・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 11
（５）キャッシュ・フロー計算書・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 12
（６）継続企業の前提に関する注記・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 13
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 13
（８）財務諸表に関する注記事項・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 16
（９）発行済投資口の総口数の増減・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 25
３．参考情報・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 26
（１）運用資産等の価格に関する情報・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 26
（２）資本的支出の状況・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 37
（３）借入状況・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 39
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One リート投資法人(3290)2020年８月期決算短信
１．運用状況
(１) 運用状況
①当期の概況
(ア) 投資法人の主な推移
本投資法人は、みずほフィナンシャルグループの一員であるみずほリートマネジメント株式会社（以下「本資
産運用会社」といいます。）（注１）をその資産運用会社とし、ミドルサイズのオフィスビル（注２）を重点投
資対象とし、分散投資の観点から、それ以外のオフィスビル及び都市型商業施設も組入れながら、中長期にわた
る安定的な収益確保と成長性の両面を追求するポートフォリオ構築を目指します。また、本邦不動産マーケット
において豊富な取扱実績を有するみずほ信託銀行株式会社をスポンサーとして、物件の取得並びに運用面及び財
務面における各種サポートを得ながら、「分配金の持続的な成長」及び「ポートフォリオ・財務構造に配慮した
規律ある外部成長」を基本方針として、投資主価値の最大化のため、更なる成長ステージへ進むことを目指しま
す。
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。）に基づき、本資産運用会
社を設立企画人として、2013年６月25日に設立され、同年10月９日に東京証券取引所の不動産投資信託証券市場
に上場（銘柄コード3290）しました。その後の公募増資等により、当期末現在の発行済投資口の総口数は
239,908口となりました。
（注１）株式会社みずほフィナンシャルグループ、みずほ信託銀行株式会社及びみずほリアルティOne株式会社（以下「MONE」とい
います。）は、本資産運用会社の親会社に該当します。MONEは、スポンサーであるみずほ信託銀行株式会社の完全子会社で
あり、また、本資産運用会社とみずほ不動産投資顧問株式会社（以下「MREM」といいます。）の発行済株式の全てを保有し
ており、MONE、本資産運用会社及びMREMの3社でMONEグループを構成します。MREMは、MONEグループの不動産私募ファンドの
運用会社です。
（注２）ミドルサイズのオフィスビル（Middle-sized Office）とは、延床面積が概ね3,300 ㎡（約1,000 坪）～33,000㎡（約
10,000 坪）の範囲に属するオフィスビルをいいます。
(イ) 投資環境と運用実績
当期の日本経済は、新型コロナウイルス感染症の影響により、国内経済及び海外経済ともに一段と厳しい状況
にあり、企業収益は大幅な減少が続いています。
オフィスビル賃貸市場においては、東京都心では新型コロナウイルス感染症の影響により過去最低水準にあっ
た空室率は上昇に転じ、賃料水準の下落が懸念されています。しかしながら、2020年に新規供給された新築ビル
が高稼働で竣工するなど、引き続き空室率は低位にあり、オフィスビル賃貸市場の需給環境は良好な状態を維持
しています。
本投資法人においては、ポートフォリオの質的改善を図るための資産入替として2020年３月３日付でMY厚木ビ
ル（譲渡価格1,360百万円）を譲渡しました。
また、マーケット動向に合わせた賃料の増額交渉に取り組むとともに、管理面では、テナントニーズや物件毎
の特性を踏まえた最適コストの実現を図り、稼働率の維持・向上、賃貸事業収支の向上に努めました。
この結果、当期末現在の本投資法人の保有資産合計は25物件（取得価格合計102,260百万円。なお、匿名組合
出資持分は含みません。）、総賃貸可能面積は157,752.34㎡、また、当期末現在の稼働率は98.8％となりまし
た。
(ウ) 資金調達の概要
当期は、2020年８月６日付で投資法人債(発行総額3,000百万円)を発行し、有利子負債の返済期限の分散化、
平均借入期間の長期化、資金調達手段の多様化を図りました。また、当該発行による調達資金により、2020年８
月31日付で既存借入金3,000百万円を期限前返済しました。
この結果、当期末現在での有利子負債残高は50,824百万円となり、総資産に占める有利子負債の割合（LTV）
は45.7％となりました。
(エ) 業績及び分配の概要
上記の運用の結果、当期の業績は、営業収益4,167百万円、営業利益2,181百万円、経常利益1,918百万円、当
期純利益1,917百万円となりました。
分配金については、投資法人に係る課税の特例規定（租税特別措置法第67条の15）が適用されるように、当期
未処分利益から前期以前の内部留保を控除し、かつ法人税等の発生による投資主負担を最小限に抑えられる範囲
で分配することとし、投資口１口当たりの分配金を7,994円としました。
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One リート投資法人(3290)2020年８月期決算短信
②次期の見通し
(ア) 今後の投資環境
今後は、新型コロナウイルス感染症の拡大防止と経済活動の再開の両立により、国内経済が持ち直していくこ
とが期待されますが、新型コロナウイルス感染症の再拡大やその長期化、金融資本市場の変動などに引き続き留
意する必要があります。
オフィスビル賃貸市場においては、テナント企業の業績悪化に伴うオフィスコスト削減の動き、テレワーク推
進・拡大によるオフィスのあり方の見直しなど、新型コロナウイルス感染症のテナントへの影響及びテナントの
動向を注視する必要があります。オフィスビル売買市場においては、依然として優良な投資物件に対する取得意
欲旺盛な国内外の投資家が多く存在し、取引価格は高止まりが予想されるものの、新型コロナウイルス感染症の
不動産市況への動向を注視し、厳選投資の姿勢を堅持することが重要となります。
(イ) 今後の運用方針及び対処すべき課題
本投資法人は、本邦不動産マーケットにおいて豊富な取扱実績を有するみずほ信託銀行株式会社をスポンサー
として、物件の取得並びに運用面及び財務面における各種サポートを得ながら成長を図り、投資主価値の最大化
を目指します。運用資産の競争力を最大限に引き出す運営・管理により資産価値の維持・向上（内部成長）を図
るとともに、中長期的な安定成長を実現するため、引き続き厳選投資（外部成長）を行いながら、ポートフォリ
オの質的改善を目指します。
かかる外部成長及び内部成長の両側面における成長戦略を実現するため、本投資法人は、本資産運用会社、
MONE及びMREMの運用ノウハウと経営資源等を用いることに加え、スポンサーであるみずほ信託銀行株式会社のサ
ポートを最大限に活用する方針です。
ａ．外部成長
本投資法人は、ミドルサイズのオフィスビルを重点投資対象としつつ、分散投資の観点からそれ以外のオフ
ィスビル及び都市型商業施設を組入れるポートフォリオ構築方針のもと、個別物件の立地や建物仕様、テナン
ト特性等を見極めた投資を行うことで、ポートフォリオの質の維持・向上を図りつつ、資産規模の拡大を目指
します。
投資対象地域については、マーケット規模が相対的に大きく、多くの取得機会を見込むことができる東京経
済圏への投資を中心としつつも、一定の賃貸需要を見込むことができる地方政令指定都市及び地方政令指定都
市に準じた地方中核都市（注）（以下、併せて「地方政令指定都市等」といいます。）等も投資対象に含める
ことで、地域分散にも配慮したポートフォリオの構築を図ります。なお、東京経済圏、地方政令指定都市等と
もに、それぞれの域内において主として投資対象とするエリア及び重要度を策定することで投資エリアを厳選
するとともに、さらに各投資エリア内においても交通利便性やテナント誘致力等の観点で立地適性を吟味しま
す。
（注）「地方中核都市」とは、東京経済圏以外に所在する地方政令指定都市以外の県庁所在地又はそれに準ずる都市をいいます。
ｂ．内部成長
本投資法人は、下記のような取り組みを行うことで、稼働率の維持・向上、賃貸事業収支の向上を図りま
す。
◆プロパティ・マネジメント会社及び賃貸仲介会社との連携強化
◆テナントリレーションの構築・強化
◆マーケット動向に合わせた賃料の増額交渉
◆戦略的CAPEX（資本的支出）（注）の活用による物件価値の維持・向上
◆既存取引の見直しによる運営・管理コストの低減
◆社会的要請の強いESG（環境・社会・ガバナンス）への取組み強化
（注）「戦略的CAPEX（資本的支出）」とは、長期的視点に基づく物件の資産価値の維持・向上のためのリニューアル工事、個別
空調の導入、エントランスリニューアルによるビルの視認性向上等の資本的支出を、優先度等を考慮しながら適時適切に実
施することをいいます。
③決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
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（参考情報）
資金の借入れ
本投資法人は、2020年９月７日に返済期日が到来した既存借入金（借入残高：11,124百万円）の返済資金の一
部及び関連する諸費用の支払いに充当するため、2020年９月７日付で以下のとおり資金の借入れを行いました。
借入金額
借入先 利率 返済期日 返済方法 担保
（百万円）
みずほ信託銀行
株式会社及び株
変動金利：
式会社みずほ銀 2022年 無担保
3,000 基準金利（全銀協１ヶ月物 期限一括返済
行をアレンジャ ９月７日 無保証
日本円TIBOR）+0.300％
ーとする協調融
資団
みずほ信託銀行
株式会社及び株 変動金利：
式会社みずほ銀 基準金利（全銀協３ヶ月物 2025年 無担保
5,124 期限一括返済
行をアレンジャ 日本円TIBOR）+0.450％ ９月７日 無保証
ーとする協調融 （注１）
資団
みずほ信託銀行
株式会社及び株 変動金利：
式会社みずほ銀 基準金利（全銀協３ヶ月物 2027年 無担保
3,000 期限一括返済
行をアレンジャ 日本円TIBOR）+0.650％ ９月７日 無保証
ーとする協調融 （注２）
資団
（注１）金利スワップにより、実質的に利率を0.58600％で固定化しています。
（注２）金利スワップにより、実質的に利率を0.82200％で固定化しています。
（ご参考：返済対象となった既存借入金の内容）
借入金額
借入先 利率 借入実行日 返済方法 担保
（百万円）
みずほ信託銀行株式会社
株式会社みずほ銀行
株式会社三井住友銀行
固定金利： 2016年 無担保
株式会社新生銀行 1,975 期限一括返済
0.69593％ ９月７日 無保証
株式会社りそな銀行
株式会社三重銀行
株式会社福岡銀行
みずほ信託銀行株式会社
株式会社みずほ銀行 固定金利： 2016年 無担保
8,149 期限一括返済
株式会社新生銀行 0.69593％ ９月７日 無保証
株式会社りそな銀行
みずほ信託銀行株式会社
株式会社みずほ銀行 変動金利：
株式会社三井住友銀行 基準金利（全
2017年 無担保
株式会社あおぞら銀行 1,000 銀協1ヶ月物 期限一括返済
10月25日 無保証
株式会社りそな銀行 日本円TIBOR）
株式会社三重銀行 +0.400％
株式会社福岡銀行
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One リート投資法人(3290)2020年８月期決算短信
2021年２月期及び2021年８月期の運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
・ 2021年２月期（第15期）（2020年９月１日～2021年２月28日）（181日）
計算期間
・ 2021年８月期（第16期）（2021年３月１日～2021年８月31日）（184日）
・ 2020年８月31日現在で保有している不動産及び不動産信託受益権は合計25物件となってお
ります。これについて、2021年８月期末までの間に運用資産の変動（新規物件の取得、保
運用資産
有物件の処分等）が生じないことを前提としております。
・ 実際には新規物件の取得、又は保有物件の処分等により変動が生ずる可能性があります。
・ 上記「運用資産」の営業収益を前提としております。賃貸事業収益については、本日現在
効力を有する賃貸借契約、テナント動向、市場動向等を勘案し、テナントによる賃料の滞
納又は不払いがないことを前提として算出しております。
・ また、上記「運用資産」を前提としたポートフォリオ稼働率（期中平均）については、
営業収益 2021年２月期に99.3％、2021年８月期に97.5％を想定しております。
・ 賃貸事業収益については、新型コロナウイルス感染症拡大の影響による減少を一定程度考
慮した上で算出しております。
・ 賃貸事業収益以外の営業収益については、本日現在の保有物件に変動が生じないことを前
提としており、不動産等売却損益は見込んでおりません。
・ 主たる営業費用である賃貸事業費用については、2021年２月期に1,695百万円、2021年８
月期に1,684百万円を想定しております。減価償却費以外の費用については、過去の実績
値等をベースに、費用の変動要素を反映して算出しております。
1) 管理業務費については、2021年２月期に359百万円、2021年８月期に392百万円を想定し
ております。
2) 減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しており、2021年２月期
に508百万円、2021年８月期に523百万円を想定しております。
3) 固定資産税及び都市計画税等については、2021年２月期に321百万円、2021年８月期に
営業費用 320百万円を想定しております。
4) 修繕費については、物件ごとに本資産運用会社が策定した修繕計画をもとに、2021年２
月期に121百万円、2021年８月期に68百万円を想定しています。但し、予想し難い要因に
より修繕費が増額又は追加で発生する可能性があることから、予想金額と大きく異なる結
果となる可能性があります。
・ 賃貸事業費用以外の営業費用（資産運用報酬、資産保管手数料、一般事務委託手数料等）
については、2021年２月期に335百万円、2021年８月期に340百万円を想定しております。
このうち、資産運用報酬については、2021年２月期に253百万円、2021年８月期に251百万
円を想定しております。
・ 支払利息、投資法人債利息及び融資関連費用として、2021年２月期に241百万円、2021年
８月期に240百万円を見込んでおります。
・ 投資口交付費の償却費として、2021年２月期及び2021年８月期にそれぞれ５百万円を見込
営業外費用
んでおります。
・ 投資法人債発行費の償却費として、2021年２月期及び2021年８月期にそれぞれ３百万円を
見込んでおります。
・ 2020年８月31日現在において、50,824百万円の有利子負債残高があります。
・ 2020年９月７日を返済期限とする既存借入金11,124百万円の返済を目的として、2020年９
月７日付で同額の借入れを行いました。これにより本日現在における有利子負債残高は
有利子負債
50,824百万円となっております。
・ 上記のほか、2021年８月期末までの間に変動（新たな資金の借入れ、借入金の返済等）が
生じないことを前提としております。
・ 本日現在発行済みである投資口239,908口を前提としております。
投資口 ・ 2021年８月期末までに新投資口の発行等による投資口数の変動がないことを前提としてお
ります。
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One リート投資法人(3290)2020年８月期決算短信
項目 前提条件
・ 1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の分
１口当たり分配金
配の方針を前提として算出しております。
（利益超過分配金は含
・ 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含
まない）
む種々の要因により、1口当たり分配金は変動する可能性があります。
・ 利益を超えた金銭の分配は行わないことを前提としております。
１口当たり利益超過
・ 但し、税会不一致による法人税等の課税の発生を抑えることを目的に、利益を超えた金銭
分配金
の分配を行う場合があります。
・ 法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与
える改正が行われないことを前提としております。
その他
・ 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としており
ます。
(２) 投資リスク
有価証券報告書（2020年５月28日提出）における「投資リスク」から重要な変更がないため開示を省略していま
す。
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One リート投資法人(3290)2020年８月期決算短信
２．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
（2020年２月29日） （2020年８月31日）
資産の部
流動資産
現金及び預金 2,033,389 3,214,586
信託現金及び信託預金 6,216,391 6,272,761
営業未収入金 71,097 78,468
前払費用 160,436 119,490
未収還付法人税等 6 －
その他 396 987
流動資産合計 8,481,717 9,686,294
固定資産
有形固定資産
建物 3,617,067 3,617,437
減価償却累計額 △818,233 △882,262
建物（純額） 2,798,834 2,735,175
構築物 9,644 9,842
減価償却累計額 △4,028 △4,349
構築物（純額） 5,616 5,493
機械及び装置 62,025 62,025
減価償却累計額 △62,025 △62,025
機械及び装置（純額） 0 0
工具、器具及び備品 2,710 2,710
減価償却累計額 △613 △843
工具、器具及び備品（純額） 2,097 1,867
土地 3,770,347 3,770,347
建設仮勘定 － 550
信託建物 28,700,206 28,350,113
減価償却累計額 △3,731,508 △3,985,760
信託建物（純額） 24,968,698 24,364,352
信託構築物 18,881 18,881
減価償却累計額 △3,863 △4,503
信託構築物（純額） 15,018 14,378
信託機械及び装置 185,980 213,381
減価償却累計額 △54,707 △63,719
信託機械及び装置（純額） 131,272 149,662
信託工具、器具及び備品 71,727 84,180
減価償却累計額 △33,492 △37,608
信託工具、器具及び備品（純額） 38,235 46,571
信託土地 67,388,459 66,762,549
信託建設仮勘定 12,283 13,187
有形固定資産合計 99,130,865 97,864,136
無形固定資産
信託借地権 3,278,336 3,278,336
その他 1,843 1,878
無形固定資産合計 3,280,180 3,280,215
投資その他の資産
投資有価証券 18,099 18,483
差入敷金及び保証金 10,960 10,000
長期前払費用 302,200 255,026
繰延税金資産 － 16
投資その他の資産合計 331,259 283,526
固定資産合計 102,742,305 101,427,878
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（単位：千円）
前期 当期
（2020年２月29日） （2020年８月31日）
繰延資産
投資口交付費 16,874 11,249
投資法人債発行費 26,035 48,544
繰延資産合計 42,910 59,794
資産合計 111,266,933 111,173,966
負債の部
流動負債
営業未払金 195,909 262,066
1年内返済予定の長期借入金 14,124,000 11,124,000
未払金 535,072 465,052
未払費用 3,122 3,926
未払法人税等 605 874
未払消費税等 192,053 105,267
前受金 663,508 678,679
その他 577 －
流動負債合計 15,714,847 12,639,866
固定負債
投資法人債 3,500,000 6,500,000
長期借入金 33,200,000 33,200,000
預り敷金及び保証金 287,309 297,333
信託預り敷金及び保証金 5,326,212 5,272,899
固定負債合計 42,313,522 45,270,233
負債合計 58,028,370 57,910,099
純資産の部
投資主資本
出資総額 51,154,926 51,154,926
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 2,083,636 2,108,940
剰余金合計 2,083,636 2,108,940
投資主資本合計 53,238,562 53,263,867
純資産合計 ※１ 53,238,562 ※１ 53,263,867
負債純資産合計 111,266,933 111,173,966
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（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
（自 2019年９月１日 （自 2020年３月１日
至 2020年２月29日） 至 2020年８月31日）
営業収益
賃貸事業収入 ※１3,714,599 ※１3,714,724
その他賃貸事業収入 ※１ 371,736 ※１ 311,777
受取配当金 － 340
不動産等売却益 ※２ 140,832 ※２ 141,081
営業収益合計 4,227,168 4,167,923
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 1,736,962 ※１ 1,662,338
資産運用報酬 254,637 254,594
資産保管手数料 4,466 4,454
一般事務委託手数料 19,040 18,627
役員報酬 3,876 3,876
その他営業費用 55,947 42,846
営業費用合計 2,074,930 1,986,737
営業利益 2,152,237 2,181,186
営業外収益
受取利息 43 46
受取保険金 － 99
未払分配金戻入 450 1,852
精算金収入 233 －
営業外収益合計 727 1,998
営業外費用
支払利息 150,023 151,503
投資法人債利息 11,015 12,869
融資関連費用 90,307 89,896
投資口交付費償却 5,624 5,624
投資法人債発行費償却 2,025 2,332
その他 1,526 2,086
営業外費用合計 260,522 264,312
経常利益 1,892,442 1,918,872
税引前当期純利益 1,892,442 1,918,872
法人税、住民税及び事業税 605 950
法人税等調整額 － △16
法人税等合計 605 933
当期純利益 1,891,837 1,917,938
前期繰越利益 191,799 191,002
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 2,083,636 2,108,940
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2019年９月１日 至 2020年２月29日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計
出資総額 投資主資本合計
当期未処分利益又は当
期未処理損失（△）
剰余金合計
当期首残高 51,154,926 1,886,029 1,886,029 53,040,955 53,040,955
当期変動額
剰余金の配当 △1,694,230 △1,694,230 △1,694,230 △1,694,230
当期純利益 1,891,837 1,891,837 1,891,837 1,891,837
当期変動額合計 － 197,607 197,607 197,607 197,607
当期末残高 51,154,926 2,083,636 2,083,636 53,238,562 53,238,562
当期（自 2020年３月１日 至 2020年８月31日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計
出資総額 投資主資本合計
当期未処分利益又は当
期未処理損失（△）
剰余金合計
当期首残高 51,154,926 2,083,636 2,083,636 53,238,562 53,238,562
当期変動額
剰余金の配当 △1,892,634 △1,892,634 △1,892,634 △1,892,634
当期純利益 1,917,938 1,917,938 1,917,938 1,917,938
当期変動額合計 － 25,304 25,304 25,304 25,304
当期末残高 51,154,926 2,108,940 2,108,940 53,263,867 53,263,867
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（４）金銭の分配に係る計算書
（単位：円）
前期 当期
（自 2019年９月１日 （自 2020年３月１日
至 2020年２月29日） 至 2020年８月31日）
金額 金額
Ⅰ 当期未処分利益 2,083,636,473 2,108,940,742
Ⅱ 分配金の額 1,892,634,212 1,917,824,552
（投資口１口当たり分配金の額） （7,889） （7,994）
Ⅲ 次期繰越利益 191,002,261 191,116,190
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第35条第１項第 本投資法人の規約第35条第１項第
２号に定める分配方針に基づき、分 ２号に定める分配方針に基づき、分
配金の額は利益の金額を限度とし、 配金の額は利益の金額を限度とし、
かつ租税特別措置法第67条の15第１ かつ租税特別措置法第67条の15第１
項に規定される本投資法人の配当可 項に規定される本投資法人の配当可
能利益の額の100分の90に相当する 能利益の額の100分の90に相当する
金額を超えるものとしています。 金額を超えるものとしています。
かかる方針により、不動産等売却 かかる方針により、不動産等売却
益の発生等により前期以前に内部留 益の発生等により前期以前に内部留
保した額を留保し、かつ法人税等の 保した額を留保し、かつ法人税等の
発生による投資主負担を最小限に抑 発生による投資主負担を最小限に抑
えられる範囲で、発行済投資口の総 えられる範囲で、発行済投資口の総
口数239,908口の整数倍である 口数239,908口の整数倍である
1,892,634,212円を利益分配金とし 1,917,824,552円を利益分配金とし
て分配することとしました。なお、 て分配することとしました。なお、
本投資法人の規約第35条第２項に定 本投資法人の規約第35条第２項に定
める利益を超えた金銭の分配は行い める利益を超えた金銭の分配は行い
ません。 ません。
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（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
（自 2019年９月１日 （自 2020年３月１日
至 2020年２月29日） 至 2020年８月31日）
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 1,892,442 1,918,872
減価償却費 501,752 498,059
投資口交付費償却 5,624 5,624
投資法人債発行費償却 2,025 2,332
受取利息 △43 △46
未払分配金戻入 △450 △1,852
支払利息 161,039 164,372
営業未収入金の増減額（△は増加） 18,919 △7,371
前払費用の増減額（△は増加） △17,114 40,946
信託有形固定資産の売却による減少額 3,118,882 1,160,891
営業未払金の増減額（△は減少） △37,623 66,157
未払金の増減額（△は減少） 24,244 △6,605
未払消費税等の増減額（△は減少） △3,333 △86,785
前受金の増減額（△は減少） 9,744 15,170
長期前払費用の増減額（△は増加） △150,250 47,174
その他 △453 △1,167
小計 5,525,405 3,815,771
利息の受取額 43 46
利息の支払額 △161,183 △163,567
法人税等の支払額 △604 △674
営業活動によるキャッシュ・フロー 5,363,660 3,651,575
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △2,171 △962
信託有形固定資産の取得による支出 △4,892,230 △454,205
無形固定資産の取得による支出 － △155
差入敷金及び保証金の回収による収入 － 960
預り敷金及び保証金の返還による支出 △747 △770
預り敷金及び保証金の受入による収入 4,908 10,794
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △273,168 △201,409
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 437,160 148,095
投資有価証券の取得による支出 △18,099 －
投資有価証券の償還による収入 － 220
投資活動によるキャッシュ・フロー △4,744,347 △497,432
財務活動によるキャッシュ・フロー
長期借入れによる収入 13,200,000 －
長期借入金の返済による支出 △14,074,000 △3,000,000
投資法人債の発行による収入 － 2,975,158
分配金の支払額 △1,693,008 △1,891,734
財務活動によるキャッシュ・フロー △2,567,008 △1,916,575
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） △1,947,695 1,237,567
現金及び現金同等物の期首残高 10,197,476 8,249,780
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 8,249,780 ※１ 9,487,347
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．資産の評価基準及び評価方法 有価証券
その他有価証券
時価のないもの
移動平均法による原価法を採用しています。
なお、匿名組合出資持分については、匿名組合の損益の純額に対す
る持分相当額を取り込む方法を採用しています。
２．固定資産の減価償却の方法 ① 有形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 3～59 年
構築物 4～40 年
機械及び装置 5～10 年
工具、器具及び備品 4～20 年
② 無形固定資産
定額法を採用しています。
③ 長期前払費用
定額法を採用しています。
３．繰延資産の処理方法 ① 投資口交付費
３年間で定額法により償却しています。
② 投資法人債発行費
償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
４．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等につ
いては、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業
費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産等の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った取得日を
含む年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず、当該不動産
等の取得原価に算入しています。前期において不動産等の取得原価に算入
した固定資産税等相当額は、3,387千円です。当期において不動産等の取得
原価に算入した固定資産税等相当額はありません。
５．ヘッジ会計の方法 ① ヘッジ会計の方法
金利スワップについて特例処理の要件を満たしているため、特例処理を
採用しています。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段：金利スワップ取引
ヘッジ対象：借入金金利
③ ヘッジ方針
本投資法人は資産運用ガイドラインの財務方針に基づき、投資法人規約
に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
④ ヘッジの有効性の評価の方法
金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省
略しています。
６．キャッシュ・フロー計算書に キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許
おける資金の範囲 現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換
金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得
日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
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７．その他財務諸表作成のための ① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
基本となる重要な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内
の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘
定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上していま
す。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目
については、貸借対照表において区分掲記することとしています。
(1) 信託現金及び信託預金
(2) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備
品、信託土地、信託建設仮勘定
(3) 信託借地権
(4) 信託預り敷金及び保証金
② 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。なお、
資産の取得に係る控除対象外消費税は、各資産の取得原価に算入していま
す。
（未適用の会計基準等）
・「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年３月31日 企業会計基準委員会）
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第30号 2020年３月31日 企業会計基準委員会）
・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第19号 2020年３月31日 企業会計基準委員会）
(１) 概要
国際会計基準審議会（IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会計基準の
開発を行い、2014年５月に「顧客との契約から生じる収益」（IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおいてはTopic606）
を公表しており、IFRS第15号は2018年１月１日以降開始する事業年度から、Topic606は2017年12月15日より後に開始す
る事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する包括的な会計基準が開発さ
れ、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図
る便益の１つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、
会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可
能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされております。
(２) 適用予定日
2022年２月期の期首から適用します。
(３) 当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
・「時価の算定に関する会計基準」（企業会計基準第30号 2019年７月４日 企業会計基準委員会）
・「金融商品に関する会計基準」（企業会計基準第10号 2019年７月４日 企業会計基準委員会）
・「時価の算定に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第31号 2019年７月４日 企業会計基準委員会）
・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第19号 2020年３月31日 企業会計基準委員会）
(１)概要
国際会計基準審議会（IASB）及び米国財務会計基準審議会（FASB）が、公正価値測定についてほぼ同じ内容の詳細な
ガイダンス（国際財務報告基準（IFRS）においてはIFRS第13号「公正価値測定」、米国会計基準においてはAccounting
Standards CodificationのTopic 820「公正価値測定」）を定めている状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、
主に金融商品の時価に関するガイダンス及び開示に関して、日本基準を国際的な会計基準との整合性を図る取組みが行
われ、「時価の算定に関する会計基準」等が公表されたものです。
企業会計基準委員会の時価の算定に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、統一的な算定方法を用
いることにより、国内外の企業間における財務諸表の比較可能性を向上させる観点から、IFRS第13号の定めを基本的に
すべて取り入れることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮し、財務諸表間の比較可能性を大き
く損なわせない範囲で、個別項目に対するその他の取扱いを定めることとされています。
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(２)適用予定日
2022年２月期の期首から適用します。
(３)当該会計基準等の適用による影響
「時価の算定に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
・「会計上の見積りの開示に関する会計基準」（企業会計基準第31号 2020年３月31日 企業会計基準委員会）
(１)概要
国際会計基準審議会（IASB）が2003年に公表した国際会計基準（IAS）第１号「財務諸表の表示」（以下「IAS 第１
号」）第125項において開示が求められている「見積りの不確実性の発生要因」について、財務諸表利用者にとって有
用性が高い情報として日本基準においても注記情報として開示を求めることを検討するよう要望が寄せられ、企業会計
基準委員会において、会計上の見積りの開示に関する会計基準（以下「本会計基準」）が開発され、公表されたもので
す。
企業会計基準委員会の本会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、個々の注記を拡充するのではなく、原則
（開示目的）を示したうえで、具体的な開示内容は企業が開示目的に照らして判断することとされ、開発にあたって
は、IAS第１号第125項の定めを参考とすることとしたものです。
(２)適用予定日
2021年８月期の期末から適用します。
・「会計方針の開示、会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準」（企業会計基準第24号 2020年３月31日 企業会計
基準委員会）
(１)概要
「関連する会計基準等の定めが明らかでない場合に採用した会計処理の原則及び手続」に係る注記情報の充実につい
て検討することが提言されたことを受け、企業会計基準委員会において、所要の改正を行い、会計方針の開示、会計上
の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準として公表されたものです。
なお、「関連する会計基準等の定めが明らかでない場合に採用した会計処理の原則及び手続」に係る注記情報の充実
を図るに際しては、関連する会計基準等の定めが明らかな場合におけるこれまでの実務に影響を及ぼさないために、企
業会計原則注解（注1-2）の定めを引き継ぐこととされております。
(２)適用予定日
2021年８月期の期末から適用します。
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（８）財務諸表に関する注記事項
［貸借対照表に関する注記］
※１．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
（単位:千円）
前 期 当 期
（2020年２月29日） （2020年８月31日）
50,000 50,000
［損益計算書に関する注記］
※１．不動産賃貸事業損益の内訳
（単位:千円）
前 期 当 期
自 2019年９月１日 自 2020年３月１日
（ 至 2020年２月29日 ） （ 至 2020年８月31日 ）
A. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 2,898,519 2,924,563
共益費収入 621,559 601,421
駐車場収入 169,501 163,583
その他賃貸収入 25,019 25,156
計 3,714,599 3,714,724
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入 330,311 293,195
その他収入 41,424 18,582
計 371,736 311,777
不動産賃貸事業収益合計 4,086,335 4,026,502
B. 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理業務費 395,427 375,718
水道光熱費 349,430 324,990
公租公課 312,247 321,679
損害保険料 6,136 6,135
修繕費 120,972 85,219
信託報酬 12,760 12,305
減価償却費 501,639 497,939
その他諸経費 38,349 38,349
不動産賃貸事業費用合計 1,736,962 1,662,338
C. 不動産賃貸事業損益(A-B) 2,349,372 2,364,164
※２．不動産等売却益の内訳
前期（自 2019年９月１日 至 2020年２月29日）
（単位：千円）
CP10ビル
不動産等売却収入 3,400,000
不動産等売却原価 3,118,882
その他売却費用 140,284
不動産等売却益 140,832
当期（自 2020年３月１日 至 2020年８月31日）
（単位：千円）
MY厚木ビル
不動産等売却収入 1,360,000
不動産等売却原価 1,160,891
その他売却費用 58,026
不動産等売却益 141,081
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［投資主資本等変動計算書に関する注記］
１．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前 期 当 期
自 2019年９月１日 自 2020年３月１日
（ 至 2020年２月29日 ） （ 至 2020年８月31日 ）
発行可能投資口総口数 4,000,000口 4,000,000口
発行済投資口の総口数 239,908口 239,908口
［キャッシュ・フロー計算書に関する注記］
※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
（単位:千円）
前 期 当 期
自 2019年９月１日 自 2020年３月１日
（ 至 2020年２月29日 ） （ 至 2020年８月31日 ）
現金及び預金 2,033,389 3,214,586
信託現金及び信託預金 6,216,391 6,272,761
現金及び現金同等物 8,249,780 9,487,347
［金融商品に関する注記］
１．金融商品の状況に関する事項
(1）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、新たな運用資産の取得等に際し、投資口の発行、金融機関からの借入又は投資法人債の発
行等による資金調達を行います。
デリバティブ取引については、借入金等から生じる金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的
とした運用に限るものとします。
(2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に運用資産の取得資金及び債務の返済等です。これらの資金調達に
係る流動性リスクや金利変動リスクについては、調達先の分散を図るとともに、余剰資金の活用や投資口の発
行等による資本市場からの資金調達等を含めた多角的な資金調達を検討し、実施することで当該リスクを管
理、限定しています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、借入額全体に占める変動金利
による借入金残高の比率を金融環境等に応じて調整すること、及び、変動金利の上昇リスクを回避し支払利息
の固定化を進めるために、デリバティブ取引（金利スワップ取引等）をヘッジ手段として利用できるとしてい
ることなどにより当該リスクを管理しています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等による信用リスクに晒され
ていますが、安全性及び換金性を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分に勘案の上、預入期間を短期に
限定して慎重に行っています。
預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、退去による返還リスクに晒されています。当該リス
クに関しては、原則としてその敷金等に対して、返還に支障がない範囲の金額を留保することによりリスクを
限定しています。
投資有価証券は、匿名組合に対する出資であり、発行体の信用リスク、不動産等の価値等の変動リスク及び
金利の変動リスクに晒されています。
(3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含
まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場
合、当該価額が異なることもあります。
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One リート投資法人(3290)2020年８月期決算短信
２．金融商品の時価等に関する事項
2020年２月29日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価
を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません（（注２）をご参照下さい）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（１）現金及び預金 2,033,389 2,033,389 －
（２）信託現金及び信託預金 6,216,391 6,216,391 －
資産計 8,249,780 8,249,780 －
（３）１年内返済予定の長期借入金 14,124,000 14,143,407 19,407
（４）投資法人債 3,500,000 3,501,500 1,500
（５）長期借入金 33,200,000 33,083,474 △116,525
負債計 50,824,000 50,728,382 △95,617
（６）デリバティブ取引 － － －
2020年８月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価
を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません（（注２）をご参照下さい）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（１）現金及び預金 3,214,586 3,214,586 －
（２）信託現金及び信託預金 6,272,761 6,272,761 －
資産計 9,487,347 9,487,347 －
（３）１年内返済予定の長期借入金 11,124,000 11,124,993 993
（４）投資法人債 6,500,000 6,469,350 △30,650
（５）長期借入金 33,200,000 33,259,028 59,028
負債計 50,824,000 50,853,371 29,371
（６）デリバティブ取引 － － －
（注１）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
（１）現金及び預金、（２）信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
（３）１年内返済予定の長期借入金、（５）長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられるた
め、当該帳簿価額によっております。また、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金（後記「デ
リバティブ取引に関する注記」参照）及び固定金利によるものの時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した同
様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算出する方法によっております。
（４）投資法人債
日本証券業協会による売買参考統計値に基づき算定しています。
（６）デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
投資有価証券は市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価評価の対象とはしていません。
預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間
を算定することが困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価評
価の対象とはしていません。なお、投資有価証券、預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金の貸借対照表計上額は
それぞれ以下のとおりです。
（単位：千円）
前 期 当 期
区分
（2020年２月29日） （2020年８月31日）
投資有価証券 18,099 18,483
預り敷金及び保証金 287,309 297,333
信託預り敷金及び保証金 5,326,212 5,272,899
合計 5,631,621 5,588,716
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（注３）金銭債権の決算日後の償還予定額
前期（2020年２月29日）
（単位：千円）
１年以内
現金及び預金 2,033,389
信託現金及び信託預金 6,216,391
合計 8,249,780
当期（2020年８月31日）
（単位：千円）
１年以内
現金及び預金 3,214,586
信託現金及び信託預金 6,272,761
合計 9,487,347
（注４）長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期（2020年２月29日）
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
投資法人債 － － － － 1,500,000 2,000,000
長期借入金 14,124,000 6,000,000 6,000,000 8,000,000 4,000,000 9,200,000
合計 14,124,000 6,000,000 6,000,000 8,000,000 5,500,000 11,200,000
当期（2020年８月31日）
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
投資法人債 － － － 1,500,000 1,500,000 3,500,000
長期借入金 11,124,000 6,000,000 6,000,000 8,000,000 4,000,000 9,200,000
合計 11,124,000 6,000,000 6,000,000 9,500,000 5,500,000 12,700,000
［デリバティブ取引に関する注記］
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2020年２月29日）
該当事項はありません。
当期（2020年８月31日）
該当事項はありません。
２．ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
前期（2020年２月29日）
（単位：千円）
ヘッジ会計の デリバティブ 契約額等 当該時価の
主なヘッジ対象 時価
方法 取引の種類等 うち１年超 算定方法
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 31,200,000 31,200,000 （注） －
の特例処理 変動受取・固定支払
（注）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は前記
「金融商品に関する注記 ２．金融商品の時価等に関する事項」における「（５）長期借入金」の時価に含めて記載しています。
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当期（2020年８月31日）
（単位：千円）
ヘッジ会計の デリバティブ 契約額等 当該時価の
主なヘッジ対象 時価
方法 取引の種類等 うち１年超 算定方法
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 31,200,000 31,200,000 （注） －
の特例処理 変動受取・固定支払
（注）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は前記
「金融商品に関する注記 ２．金融商品の時価等に関する事項」における「（５）長期借入金」の時価に含めて記載しています。
［関連当事者との取引に関する注記］
１．親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2019年９月１日 至 2020年２月29日）
該当事項はありません。
当期（自 2020年３月１日 至 2020年８月31日）
該当事項はありません。
２．関連会社等
前期（自 2019年９月１日 至 2020年２月29日）
該当事項はありません。
当期（自 2020年３月１日 至 2020年８月31日）
該当事項はありません。
３．兄弟会社等
前期（自 2019年９月１日 至 2020年２月29日）
該当事項はありません。
当期（自 2020年３月１日 至 2020年８月31日）
該当事項はありません。
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４．役員及び個人主要投資主等
前期（自 2019年９月１日 至 2020年２月29日）
議決権等 関係内容 取引金額 期末残高
資本金
会社等の 事業の の所有 取引の （千円） (千円)
又は
種類 名称又は 所在地 内容又 (被所有) 内容 (注２) 科目 (注２)
出資金 役員の 事業上 (注１)
氏名 は職業 割合 (注３) (注３)
(千円)
（％） 兼任等 の関係 (注４) (注４)
本投資法
人執行役
資産運
員兼みず 本投資法人執行
用会社
役員及 ほリート 役員兼みずほリ
への資
びその 橋本幸治 － － マネジメ － ートマネジメン 333,727 未払金 280,100
産運用
近親者 ント株式 ト株式会社代表
報酬の
会社代表 取締役社長
支払
取締役社
長
（注１）橋本幸治が第三者（みずほリートマネジメント株式会社）の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定
められた条件によっています。
（注２）資産運用報酬には、特定資産の帳簿価額に算入した物件取得に係る報酬分（45,000千円）、匿名組合出資持分の取得に係る報酬
分（90千円）が含まれています。
（注３）資産運用報酬には、CP10ビル譲渡に係る報酬分（34,000千円）が含まれています。
（注４）上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
当期（自 2020年３月１日 至 2020年８月31日）
議決権等 関係内容
資本金 取引金額 期末残高
会社等の 事業の の所有 取引の
又は （千円） (千円)
種類 名称又は 所在地 内容又 (被所有) 内容 科目
出資金 役員の 事業上 (注１) (注２) (注２)
氏名 は職業 割合
(千円) (注３) (注３)
（％） 兼任等 の関係
本投資法
人執行役
資産運
員兼みず 本投資法人執行
用会社
役員及 ほリート 役員兼みずほリ
への資
びその 橋本幸治 － － マネジメ － ートマネジメン 268,194 未払金 280,053
産運用
近親者 ント株式 ト株式会社代表
報酬の
会社代表 取締役社長
支払
取締役社
長
（注１）橋本幸治が第三者（みずほリートマネジメント株式会社）の代表者として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定
められた条件によっています。
（注２）資産運用報酬には、MY厚木ビル譲渡に係る報酬分（13,600千円）が含まれています。
（注３）上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
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［税効果会計に関する注記］
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位:千円）
前 期 当 期
（2020年２月29日） （2020年８月31日）
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額 － 16
繰延税金資産合計 － 16
繰延税金資産の純額 － 16
２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因とな
った主要な項目別の内訳
（単位:％）
前 期 当 期
（2020年２月29日） （2020年８月31日）
法定実効税率 31.51 31.46
（調整）
支払分配金の損金算入額 △31.51 △31.44
その他 0.03 0.03
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.03 0.05
［賃貸等不動産に関する注記］
本投資法人は、東京経済圏を中心として、その他地方政令指定都市等において、賃貸収益を得ることを目的と
して賃貸等不動産を所有しています。
これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
（単位:千円）
前 期 当 期
（自
至
2019年９月１日
2020年２月29日 ） （ 自 2020年３月１日 ）
至 2020年８月31日
貸借対照表計上額
期首残高 100,986,740 102,409,202
期中増減額 1,422,461 △1,266,729
期末残高 102,409,202 101,142,472
期末時価 118,890,000 117,719,000
（注１）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注２）前期の賃貸等不動産の増減額のうち、主な増加額はONEST西五反田スクエアの取得（4,690,581千円）及び資本的支出
（340,118千円）によるものであり、主な減少額はCP10ビルの譲渡（3,118,882千円）及び減価償却（501,639千円）によるも
のです。また、当期の賃貸等不動産の増減額のうち、主な増加額は資本的支出（390,647千円）によるものであり、主な減少
額はMY厚木ビルの譲渡（1,160,891千円）及び減価償却(497,939千円）によるものです。
（注３）期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。ただし、前期末のMY厚木ビルの時価については、
譲渡価格を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
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［セグメント情報等に関する注記］
１．セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
２．関連情報
前期（自 2019年９月１日 至 2020年２月29日）
（１）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を
省略しています。
（２）地域ごとの情報
①売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記
載を省略しています。
（３）主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。
当期（自 2020年３月１日 至 2020年８月31日）
（１）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を
省略しています。
（２）地域ごとの情報
①売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記
載を省略しています。
（３）主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。
［１口当たり情報に関する注記］
前 期 当 期
自 2019年９月１日 自 2020年３月１日
（ 至 2020年２月29日 ） （ 至 2020年８月31日 ）
１口当たり純資産額 221,912円 222,017円
１口当たり当期純利益 7,885円 7,994円
（注1）１口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算定しています。潜在投資
口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
（注2）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前 期 当 期
（自
至
2019年９月１日
2020年２月29日 ） （ 自 2020年３月１日 ）
至 2020年８月31日
当期純利益（千円） 1,891,837 1,917,938
普通投資主に帰属しない金額（千円） － －
普通投資口に係る当期純利益（千円） 1,891,837 1,917,938
期中平均投資口数（口） 239,908 239,908
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One リート投資法人(3290)2020年８月期決算短信
［重要な後発事象に関する注記］
該当事項はありません。
［開示の省略］
リース取引、有価証券、退職給付、持分法損益等及び資産除去債務に関する注記事項については、決算短信に
おける開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略しています。
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（９）発行済投資口の総口数の増減
本投資法人の設立以降、当期末までの発行済投資口の総口数及び出資総額の異動は以下のとおりです。
発行済投資口の総口数（口） 出資総額（百万円）
年月日 摘要 備考
増減 残高 増減 残高
2013年６月25日 私募設立 400 400 200 200 （注１）
2013年10月８日 公募増資 74,700 75,100 32,438 32,638 （注２）
2016年９月６日 公募増資 18,900 94,000 7,139 39,777 （注３）
2016年10月５日 第三者割当増資 649 94,649 245 40,022 （注４）
2017年３月１日 投資口分割 94,649 189,298 － 40,022 （注５）
2018年９月20日 公募増資 48,200 237,498 10,601 50,624 （注６）
2018年10月17日 第三者割当増資 2,410 239,908 530 51,154 （注７）
(注１)本投資法人の設立に際して、１口当たり発行価額500,000円にて投資口を発行しました。
(注２)１口当たり発行価格450,000円（発行価額434,250円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行しまし
た。
(注３)１口当たり発行価格390,975円（発行価額377,742円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行しまし
た。
(注４)１口当たり発行価額377,742円にて、公募増資に伴う第三者割当により新投資口を発行しました。
(注５)2017年２月28日を分割の基準日、2017年３月１日を効力発生日として、投資口１口につき２口の割合による投資口の分割を行いました。
(注６)１口当たり発行価格227,662円（発行価額219,956円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により新投資口を発行しまし
た。
(注７)１口当たり発行価額219,956円にて、公募増資に伴う第三者割当により新投資口を発行しました。
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３．参考情報
(1）運用資産等の価格に関する情報
①資産の構成
前期 当期
（2020年２月29日） （2020年８月31日）
資産の 資産の 地域
種類 用途 （注１） 保有総額 資産総額に対す 保有総額 資産総額に対す
（百万円） る比率（％） （百万円） る比率（％）
（注２） （注３） （注２） （注３）
オフィスビル 東京経済圏 6,576 5.9 6,513 5.9
不動産
オフィスビル 小計 6,576 5.9 6,513 5.9
不動産 合計 6,576 5.9 6,513 5.9
東京経済圏 55,745 50.1 54,604 49.1
オフィスビル
地方政令指定都市等 36,121 32.5 36,045 32.4
信託不動産 オフィスビル 小計 91,866 82.6 90,649 81.5
商業施設 東京経済圏 3,965 3.6 3,979 3.6
商業施設 小計 3,965 3.6 3,979 3.6
信託不動産 合計 95,832 86.1 94,629 85.1
投資有価証券（注４） 18 0.0 18 0.0
預金・その他の資産 8,839 7.9 10,013 9.0
資産総額計 111,266 100.0 111,173 100.0
（注１）「地域」は以下によります。
①「東京経済圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県をいいます。
②地方政令指定都市及び地方中核都市を併せて「地方政令指定都市等」と総称します。「地方政令指定都市」とは、東京経済圏以外に所
在する政令指定都市をいいます。「地方中核都市」とは、東京経済圏以外に所在する地方政令指定都市以外の県庁所在地又はそれに準
ずる都市をいいます。
（注２）「保有総額」は貸借対照表計上額（不動産及び信託不動産については減価償却後の帳簿価額）によっています。
（注３）「資産総額に対する比率」は小数第２位を四捨五入して記載しています。
（注４）「投資有価証券」は神楽坂興業合同会社を営業者とする匿名組合出資持分です。
②ポートフォリオの分散
地域別分散
取得価格 比率
地域 物件数
（百万円） （％）
東京経済圏 18 66,023 64.6
地方政令指定都市等 7 36,237 35.4
合計 25 102,260 100.0
アセットタイプ別分散
取得価格 比率
用途 物件数
（百万円） （％）
オフィスビル 24 98,010 95.8
商業施設 1 4,250 4.2
合計 25 102,260 100.0
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One リート投資法人(3290)2020年８月期決算短信
③保有不動産の当期末評価額
鑑定評価書の概要(注２)
鑑定 収益還元法 原価法
取得価格 貸借対照表
物件 鑑定評価会社 評価額 最終
物件名称 (百万円) 計上額 直接還元 還元 DCF
番号 (注２) (百万円) 割引率 還元 積算価格
(注１) (百万円) 価格 利回り 価格
(注２) (％) 利回り (百万円)
(百万円) (％) (百万円)
(％)
株式会社谷澤総
ＯＴ-２ ONEST神田スクエア 7,350 6,513 9,120 9,290 3.5 9,040 3.6 3.7 9,140
合鑑定所
大和不動産鑑定
ＯＴ-３ 立川錦町ビル 3,264 3,186 4,150 4,170 4.4 4,140 4.2 4.6 2,700
株式会社
大和不動産鑑定
ＯＴ-５ ONEST横浜西口ビル 3,110 3,108 3,830 3,790 4.2 3,850 4.0 4.4 3,190
株式会社
湯島ファースト 大和不動産鑑定
ＯＴ-６ 2,751 2,660 3,210 3,250 4.0 3,190 3.8 4.2 2,050
ジェネシスビル 株式会社
大和不動産鑑定
ＯＴ-７ ONEST中野ビル 2,880 2,846 3,400 3,390 4.3 3,410 4.1 4.5 2,610
株式会社
大和不動産鑑定
ＯＴ-８ 36山京ビル 2,395 2,310 2,770 2,800 4.1 2,760 3.9 4.3 2,120
株式会社
大和不動産鑑定
ＯＴ-９ 南品川JNビル 2,165 2,132 2,134 2,190 4.3 2,130 4.1 4.5 2,220
株式会社
大和不動産鑑定
ＯＴ-10 南品川Nビル 2,292 2,183 2,420 2,480 4.5 2,390 4.3 4.7 2,310
株式会社
大和不動産鑑定
ＯＴ-11 南品川Jビル 2,020 1,926 2,440 2,450 4.5 2,440 4.3 4.7 1,490