目次
1 エグゼクティブ・サマリー 4 Appendix
決算概要・業績予想サマリー 3 スポンサーについて 27
運用ハイライト 4 MONEグループについて 29
新型コロナウイルスに関する影響等 5 本投資法人の特徴 31
注記集 ① 7 ポートフォリオ構築方針 33
本投資法人の基本姿勢 34
2 決算概要及び業績予想 サステナビリティ（ESG）に関する取組み 35
貸借対照表 37
決算概要：2020年8月期 9
損益計算書 38
1口当たり分配金の増減要因：2020年8月期 10
個別物件の概要 39
業績予想：2021年2月期・2021年8月期 11
稼働率の推移 44
1口当たり分配金の増減要因：2021年2月期・2021年8月期 12
物件別賃貸事業収支 45
鑑定評価一覧 48
3 成長戦略 有利子負債の状況 49
内部留保に関する考え方／資産運用報酬体系 51
ポートフォリオの状況 14
投資主の状況 52
ポートフォリオ運用状況 16
テナントに選ばれるビルの創造 53
外部成長戦略 22
投資口価格の推移 54
財務状況 23
投資法人の概要 55
注記集 ② 25
資産運用会社の概要 56
Oneリート投資法人 2020年8月期（第14期）決算説明資料 1
1 エグゼクティブ・サマリー
Oneリート投資法人 2020年8月期（第14期）決算説明資料 2
決算概要・業績予想サマリー エグゼクティブ・サマリー
2020年8月期（第14期）の1口当たり分配金実績は、MY厚木ビル売却に伴う売却益に加え、好調な内部成長もあり、7,994円で着地
2021年2月期（第15期）の1口当たり分配金予想は、当初予想に比べテナント退去が少なく、新規リーシングも進んだことから、7,420円となる見込み
2021年8月期（第16期）の1口当たり分配金予想は、リーシング期間の長期化などコロナ禍の影響を加味し、7,150円となる見込み
決算・業績予想概要 1口当たり分配金の推移 当初予想
修正予想
実績
2020年2月期 2020年8月期 2021年2月期 2021年8月期 7,994円
（第13期） （第14期） （第15期 ） （第16期 ） 7,889円
実績 実績 予想 予想 MY厚木
（百万円）
CP10売却益 売却益 7,420円
営業収益 4,227 4,167 4,064 3,992
西五反田取得 7,150円
6,999円 7,062円
6,955円 7,640円
PO
7,140円
営業利益 2,152 2,181 2,033 1,967 新潟売却益 物件取得 6,900円
6,640円 6,650円
6,500円
経常利益 1,892 1,918 1,781 1,716
当期純利益 1,891 1,917 1,780 1,715
1口当たり
分配金
7,889円 7,994円 7,420円 7,150円
+199円 +244円 +280円 更なる向上
（+2.6％） （+3.1％） （+3.9％） を⽬指す
18/8期 19/2期 19/8期 20/2期 20/8期 21/2期 21/8期
直前予想値 7,690円 7,750円 7,140円 （実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （予想） （予想）
当初予想値 6,900円 7,640円
Oneリート投資法人 2020年8月期（第14期）決算説明資料 3
運用ハイライト エグゼクティブ・サマリー
運用ハイライト（リファイナンスを含む）
賃料増額実績は過去最高額を更新し、依然として約16％の賃 • 賃料改定及びテナント入替えによる賃料収入への効果（オフィスビル）
内部成長
料ギャップも存在
（千円，月額賃料ベース）
賃料改定 入替え
2020年2月期 2020年8月期 10,000 9,355
期末稼働率 98.6％ 98.8％ 6,933
4,473
賃料増額実績 5,765
6,933千円／月 9,355千円／月
（賃料改定及びテナント入替え） 4,752
5,000
1,958 3,813
賃料ギャップ（注1） ▲17.2％ ▲16.5％ 2,182
4,881
3,806 3,120
新型コロナウイルスによる運用状況への影響等 2,569
0
19/2期 19/8期 20/2期 20/8期
（事務所系テナント）緊急事態宣言から約3ヶ月間は、想定とは異なり退去予告は
ほとんど発生せず
（商業（店舗）系テナント）賃料減免等の要望に関し、一部のテナントに対して一時
減額にて対応するも、減額の総額については想定を下回る
⇒詳細について、本資料p.5-6に記載
投資法人債の発行を含むリファイナンス（20/8～20/9）を実施し、 • 【投資法人債】第3回債・第4回債の発行概要
財務
平均金利・平均残存年数の各種財務指標は向上 発行額
銘柄 利率 発行年月日 償還期限 年限
（百万円）
2020年8月期末 20/9リファイナンス後
2020年 2025年
第3回債 1,500 0.530% 5年
LTV（注2） 45.7％ － 8月6日 8月6日
2020年 2030年
平均金利（注3） 0.649％ 0.631％ 第4回債 1,500 0.860% 10年
8月6日 8月6日
平均残存年数 3.15年 4.17年 合計 3,000
Oneリート投資法人 2020年8月期（第14期）決算説明資料 4
新型コロナウイルス（COVID-19）に関する影響等① エグゼクティブ・サマリー
2020年4月（決算発表）時点 実際の推移及び 今後の賃貸オフィス市況に関する
における予想・前提 足許の状況 考え方及び運営方針
2020年4月7日：緊急事態宣言の発出 2020年5月25日：緊急事態宣言の解除
感染状況は現在の状況が当面継続すると
感染状況及び 4月から6月までは経済活動が停滞し、その 感染状況は一旦沈静化するも、7月上旬以 想定し、オフィス空室率は緩やかに上昇
それに伴う事業環境 後年内いっぱいを目途に徐々に経済活動 降再び増加傾向に 立地・ビルグレードに対して値ごろ感のある
は再開、回復してくるものと見込む テナントの入退去動向は想定より緩やか 賃料のオフィスへの需要を取り込む方針
コロナ禍においても新規契約は進む 賃料単価重視のリーシング・賃料改定から、
2020年12月までの新規契約は想定せず
＜内部成長＞ 2021年2月期の退去（通知）は過去平均を 稼働率維持にも配慮した運用にシフト
事務所系テナント 2021年2月期の退去（6ヶ月前通知）は従 下回る水準 ダウンタイム・フリーレント期間が以前に比
来通りの水準で発生するものと予想
2020年4月以降の増賃交渉はやや停滞 べ長くなると想定し、業績予想に反映
営業自粛要請を受ける業態（飲食系等）に 賃料減免等の要望は受けるも、5月の宣言 コロナ禍の長期化等を踏まえ、影響の出や
＜内部成長＞ ついて一定の賃料減額を業績予想に織り 解除により、賃料減額は想定以下に留まる すいテナント（飲食系等）の動向を注視
商業（店舗）系テナント 込む 2021年2月期・2021年8月期も一定の減額
中途解約の場合は、減額相当分の返還を
ボトムを2020年4～6月の3か月間で想定 盛り込むなど、CFの安定化にも取り組む 予算を見込む
環境変化による早期売却や取得プレイ 2020年4月頃には一時的にプレイヤーの 内部成長余地を見極め、引き続き厳選した
＜外部成長＞ ヤーの減少による価格下落に期待 減少も見られたが程なくして復活 パイプライン物件の積み上げを図る
物件取得
厳選したパイプライン物件の積上げを継続 Cap Rateや物件価格の調整はみられず 当面、商業施設の取得は見送る方針
Oneリート投資法人 2020年8月期（第14期）決算説明資料 5
新型コロナウイルス（COVID-19）に関する影響等② エグゼクティブ・サマリー
入退去面積の推移 入退理由・退去理由の動向
2020年8月期 2021年2月期（予）（注5） 新設/拡張/ 拠点統合/
1,042坪 784坪 入居理由 一部解約 縮小移転 その他 合計
集約移転 廃止
20/8期 13 0 2 0 0 15
コロナ禍においても新規契約は進んでいる
件数 21/2期 3 0 1 0 2 6
入居 合計 16 0 3 0 2 21
（坪）
488
375 新設/拡張/ 拠点統合/
退去理由 一部解約 縮小移転 その他 合計
188 220 集約移転 廃止
0 19 31 182
82 114 64 64 20/8期 9 0 5 4 0 18
107 103 111 64 0 19 81
132
300 80 件数 21/2期 1 3 2 3 3 12
340
【21/2期】 486 合計 10 3 7 7 3 30
退去 過去に比べ
（坪） 退去が少ない
2020年8月期 2021年2月期（予）（注5）
1,040坪 782坪
コロナ禍を踏まえた一時減額対応予算の計上及び実績
2020年8月期 2021年2月期 2021年8月期
賃料減免等の要望の状況（2020年9月30日時点）
予算 実績 予算 予算
テナント属性 減免等要望
金額 △28百万円 △4百万円 △13百万円 △10百万円
一時的な減額 支払猶予 検討・交渉中
事務所系 30件 1件 0件 2件 1口当たり
△117円 △19円 △56円 △46円
分配金
商業（店舗）系（注4） 31件 6件 0件 4件
• 2020年4月の緊急事態宣言を受け、20/8期の業績予想に28百万円分の減額対応
合計 61件 7件 0件 6件 等の予算を織り込むが、実際にはテナントの動きも少なく、一時的な減額対応は4百
万円に留まった
• 今後の減額等に関する対応を考慮し、21/2期及び21/8期にも一定額の予算を計上
商業（店舗）系テナントの退去は生じていない
Oneリート投資法人 2020年8月期（第14期）決算説明資料 6
注記集 ①
1 「エグゼクティブ・サマリー」における注記
（注1） 各決算期末時点において、CBREが査定した各物件の新規成約見込みの事務所賃料単価（レンジで査定された場合はその中央値）をマーケット賃料とし、既存のオフィステナントの契約賃料に基づく月額賃料の合計値
とマーケット賃料に基づく月額賃料の合計値との乖離率を「賃料ギャップ（％）」としています。算出した値（％）は小数第2位を四捨五入して表示しており、計算方法及び表示形式について、本書の他の箇所においても同
様です。
（注2） 「LTV（％）＝期末有利子負債残高÷期末総資産」により算出し、小数第2位を四捨五入して表示しています。計算方法及び表示形式について、本書の他の箇所においても同様です。
（注3） 「平均金利」は、期末時点における適用利率を各有利子負債残高に応じて加重平均して算出し、小数第4位を四捨五入して表示しています。計算方法及び表示形式について、本書の他の箇所においても同様です。
（注4） 「商業（店舗）系」のテナントには、時間貸駐車場を含みます。
（注5） 2021年2月期の入退去は、本書公表日現在の業績予想の前提に基づき記載しており、実際の入退去面積と異なる場合があります。
2 「決算概要及び業績予想」における注記
（注1） 「1口当たりNAV」の額は、各期末時点における出資総額に「含み益」を加算し、各期末時点の発行済投資口数で除して算出し、千円未満を切り捨てて表示しています。「含み益」は、各期末時点における保有資産の鑑
定評価額の合計額から保有資産の帳簿価格の合計額を控除して算出しています。
Oneリート投資法人 2020年8月期（第14期）決算説明資料 7
2 決算概要及び業績予想
決算概要：2020年8月期（第14期）
業績予想：2021年2月期（第15期）・2021年8月期（第16期）
Oneリート投資法人 2020年8月期（第14期）決算説明資料 8
決算概要：2020年8月期（第14期） 決算概要及び業績予想
前期及び業績予想との比較
20/2期（第13期）・20/8期（第14期）実績の比較
A：20/2期 B：20/8期 C：20/8期 前期 予想 利益の変動額
（第13期） （第14期） （第14期） 対比 対比
（百万円） 実績 予想 実績 C‐A C‐B 1 償却後NOIの増加 +14百万円
既存物件の収支の増加 +55百万円
営業収益 4,227 4,164 4,167 △59 +3
MY厚木ビル売却による減少 △27百万円
賃貸事業収入 3,714 3,676 3,714 +0 +38
CP10ビル売却・ONEST西五反田スクエア △13百万円
その他賃貸事業収入 371 348 311 △59 △36 取得による増減
不動産等売却益 140 139 141 +0 +1 2 一般管理費の減少 +13百万円
控除対象外消費税等の減少 +6百万円
受取配当金 － － 0 +0 +0
広告宣伝費の減少 +5百万円
賃貸事業費用
1,235 1,194 1,164 △70 △30
（減価償却費を除く）
3 営業外収支の増減 △2百万円
減価償却費 501 507 497 △3 △9
償却後NOI 2,349 2,322 2,364 1 +14 1 +41
20/8期（第14期）予想・実績の比較
一般管理費 337 338 324 2 △13 2 △14
利益の変動額
営業利益 2,152 2,123 2,181 +28 +57
3 1 償却後NOIの差異 +41百万円
経常利益 1,892 1,860 1,918 +26 +58
コロナ影響対応予算相当額 +28百万円
当期純利益 1,891 1,859 1,917 +26 +58 コロナ影響による一時減額対応の実施 △4百万円
リーシング前倒し等による増収 +16百万円
+105円 +244円
1口当たり分配金 7,889円 7,750円 7,994円 （+1.3％） （+3.1％）
2 一般管理費の差異 +14百万円
期末LTV 45.7％ 45.7％ －
1口当たりNAV（注1） 282,000円 282,000円 －
うち1口当たり出資総額分 約 213,000円 約 213,000円
うち1口当たり含み益分 約 69,000円 約 69,000円
Oneリート投資法人 2020年8月期（第14期）決算説明資料 9
1口当たり分配金の増減要因：2020年8月期（第14期） 決算概要及び業績予想
20/2期（前期）との比較 20/2期における
「一時的要因」分を控除 △15円 7,994円
物件売却に伴う
7,889円 +588円 控除対象外消費税
その他既存物件の 販管費・営業外収支等の増減
収支の増減 の増加
（一時的要因分調整後）
（一時的要因分調整後）
△613円 +12円 MY厚木ビル
売却益
△171円 +304円
7,276円 物件入替 7,421円
「⼀時的要因」によるDPU
による収支の増減
（MY厚木ビル・CP10売却
影響額︓+573円分
／西五反田102ビル取得）
20/2期 一時的要因を除いた 20/8期
（実績） 20/8期DPU （実績）
コロナ対応予算の未消化分
20/8期（当初の業績予想）との比較 DPU︓+98円
7,994円
+12円
その他の
+60円 差異
コロナ影響を踏まえた 一般管理費の
減額対応予算相当額 +74円 差異
△19円
コロナ対応による リーシング前倒し等による増収
+117円 一時減額 その他物件関連収支の差異
7,750円
合計︓+244円
20/8期 20/8期
（予想） （実績）
Oneリート投資法人 2020年8月期（第14期）決算説明資料 10
業績予想： 2021年2月期（第15期）・2021年8月期（第16期） 決算概要及び業績予想
20/8期 21/2期 21/8期 20/8期（第14期）実績・21/2期（第15期）予想の比較
（第14期） （第15期） （第16期）
利益の変動額
（百万円） 実績 予想 前期比 予想 前期比
1 不動産等売却益の剥落 △141百万円
営業収益 4,167 4,064 △103 3,992 △71
2 償却後NOIの増加 +4百万円
賃貸事業収入 3,714 3,711 △2 3,669 △42
賃料・共益費の増加 +11百万円
その他賃貸事業収入 311 352 +40 322 △29 その他償却後NOIの増減 +7百万円
新型コロナウイルス一時減額対応予算 △13百万円
不動産等売却益 141 － 1 △141 － －
3 一般管理費の増加 △11百万円
受取配当金 0 － △0 － －
賃貸事業費用 1,164 1,186 +22 1,160 △26
4 営業外収支の増減 +10百万円
（減価償却費を除く）
借入関連費用の償却額の減少 +10百万円
賃貸NOI 2,862 2,877 +15 2,831 △45
減価償却費 497 508 +10 523 +15
21/2期（第15期）予想・21/8期（第16期）予想の比較
償却後NOI 2,364 2,368 2 +4 2,308 1 △60 利益の変動額
一般管理費 324 335 3 +11 340 2 +4 1 償却後NOIの減少 △60百万円
賃料・共益費の減少 △30百万円
営業利益 2,181 2,033 △148 1,967 △65
その他物件収支の変動 △18百万円
4
経常利益 1,918 1,781 △137 1,716 △64 新型コロナウイルス一時減額対応予算 △10百万円
当期純利益 1,917 1,780 △137 1,715 △64 2 一般管理費の増加 △4百万円
投資主総会関連費用 △8百万円
△574円 △270円
1口当たり分配金 7,994円 7,420円 （△7.2％）
7,150円 （△3.6％） その他の増減 +3百万円
期末稼働率 98.8% 98.8% ±0.0％ 98.5% △0.3％
業績予想上⼀定の
退去を⾒込む
Oneリート投資法人 2020年8月期（第14期）決算説明資料 11
1口当たり分配金の増減要因： 2021年2月期（第15期）・2021年8月期（第16期） 決算概要及び業績予想
20/8期（実績）及び21/2期（予想）の比較
20/8期における
「一時的要因」分を控除
7,994円
+29円
△56円
その他償却後NOI
△573円 +46円 の増減 新型コロナウイルス △15円
△5円 7,420円
一時減額対応予算 一般管理費・
賃料・共益費 営業外費用 その他
の増加 の増減 の増減
7,421円
20/8期 21/2期
（実績） （予想）
21/2期（予想）及び21/8期（予想）の比較 前期末（21/2）前後に解約が重なりダウンタイムが⽣じるが、
早期のリーシングに取組み、収益の向上を⽬指す 1⼝当たりの内部留保額︓
約796円
7,420円 （20/8期末時点）
△129円
賃料・共益費
の減少
△78円
その他償却後NOI △46円 7,150円
△20円 +3円
の増減 新型コロナウイルス
その他の増減
一時減額対応予算 投資主総会関連費用を
含む一般管理費の増減
うち投資主総会関連費⽤分︓△35円
21/2期 21/8期
（予想） （予想）
Oneリート投資法人 2020年8月期（第14期）決算説明資料 12
3 成長戦略
Oneリート投資法人 2020年8月期（第14期）決算説明資料 13
ポートフォリオの状況（20/8期末） 成長戦略
期初（20/3）にMY厚木ビルを売却し、計25物件・取得価格総額1,022億円のポートフォリオに
（百万円）
期末 築年数
用途・地域 物件名称 所在地 取得価格 投資比率 鑑定評価額（注1） 含み益
稼働率（注2） （年）（注3）
ONEST神田スクエア 東京都千代田区 7,350 7.2% 9,120 2,606 100.0% 13.3
立川錦町ビル 東京都立川市 3,264 3.2% 4,150 963 100.0% 29.2
ONEST横浜西口ビル 神奈川県横浜市 3,110 3.0% 3,830 721 100.0% 37.3
湯島ﾌｧｰｽﾄｼﾞｪﾈｼｽﾋﾞﾙ 東京都文京区 2,751 2.7% 3,210 549 89.2% 29.0
ONEST中野ビル 東京都中野区 2,880 2.8% 3,400 553 100.0% 26.0
36山京ビル 東京都新宿区 2,395 2.3% 2,770 459 100.0% 28.8
東 南品川JNビル 東京都品川区 2,165 2.1% 2,134 1 100.0% 30.1
京 南品川Nビル 東京都品川区 2,292 2.2% 2,420 236 100.0% 26.1
経
済 南品川Jビル 東京都品川区 2,020 2.0% 2,440 513 100.0% 28.1
圏 八王子SIAビル 東京都八王子市 730 0.7% 865 188 100.0% 26.9
ONEST元代々木スクエア 東京都渋谷区 7,500 7.3% 8,580 988 100.0% 28.3
オ
フ ONEST上野御徒町ビル 東京都台東区 2,700 2.6% 2,950 174 100.0% 34.3
ィ 大同生命大宮ビル 埼玉県さいたま市 3,000 2.9% 3,250 150 100.0% 28.8
ス
ビ ONEST池袋イーストビル 東京都豊島区 2,200 2.2% 2,360 125 100.0% 28.9
ル
クレシェンドビル 神奈川県横浜市 2,466 2.4% 2,540 -34 100.0% 33.1
東京パークサイドビル 東京都江東区 10,450 10.2% 11,300 758 92.5% 28.9
ONEST西五反田スクエア 東京都品川区 4,500 4.4% 5,130 375 98.5% 32.6
ONEST新大阪スクエア 大阪府大阪市 4,612 4.5% 6,290 2,022 100.0% 28.2
地
方 カラスマプラザ21 京都府京都市 3,700 3.6% 4,000 132 100.0% 33.8
政 ONEST名古屋錦スクエア 愛知県名古屋市 2,381 2.3% 3,550 1,216 100.0% 29.3
令
指 MY熊本ビル 熊本県熊本市 1,152 1.1% 1,300 228 97.9% 32.8
定 名古屋伏見スクエアビル 愛知県名古屋市 4,812 4.7% 5,220 395 100.0% 32.8
都
市 大博多ビル 福岡県福岡市 10,650 10.4% 11,800 1,116 98.2% 44.9
等 肥後橋センタービル 大阪府大阪市 8,930 8.7% 10,300 1,301 98.8% 42.9
小計・平均 98,010 95.8% 112,909 15,745 98.7%
商業施設 fab南大沢 東京都八王子市 4,250 4.2% 4,810 830 100.0% 18.7
合計・平均 102,260 100.0% 117,719 16,576 98.8% 31.1
Oneリート投資法人 2020年8月期（第14期）決算説明資料 14
ポートフォリオの状況 成長戦略
20/8期のポートフォリオ運営状況は、コロナ禍の影響による賃料減額があったものの、高稼働率の維持・賃料の増額などもあり、高いポートフォリオ利回りを維持
鑑定評価における賃料単価・還元利回り等はほぼ横ばいを維持し、ポートフォリオの含み益（額及び率）もほぼ同水準を維持
ポートフォリオ利回り（注4）の推移 ポートフォリオの含み益額・含み益率の推移
資産規模（百万円） NOI利回り 償却後NOI利回り 含み益（額） 含み益（率）
（百万円）
（百万円）
5.41% 5.43% 5.56% 5.55% 18,000 含み益 ＝ 鑑定評価額 － 簿価 18%
5.30% 5.40% 16.1% 16.4%
5.5%
120,000
16,000 16%
4.58% 14.4%
4.33% 4.45% 4.44% 4.59%
4.13% 4.5% 13.0% 14%
12.7%
102,229 102,229 103,500 14,000
102,260
100,000
11.4%
12%
3.5%
12,000
16,500 16,576 10%
80,815 80,383 2.5% 10,000 14,541
13,154 8%
80,000
1.5% 8,000 9,065 10,040 6%
⼊替 ⼊替 PO ⼊替
6,000 4%
60,000 0.5% 18/2期末 18/8期末 19/2期末 19/8期末 20/2期末 20/8期末
18/2期 18/8期 19/2期 19/8期 20/2期 20/8期
投資比率（20/8期末，取得価格ベース）
＜重点投資対象エリアの内容＞
商業施設 東京経済圏 地方政令指定都市等
4.2% 地方政令指定
都市等 その他
Ⅰ 東京都心8区*
7.2%
Ⅰグループ 東京23区（都心8区除く） 大阪市中心部
35.4% Ⅱ
Ⅲグループ 32.4% 横浜市主要部 名古屋市中心部
21.4%
重点投資
用途別 地域別 川崎市主要部 福岡市中心部
対象エリア
比率 比率
さいたま市主要部 札幌市中心部
Ⅲ
Ⅱグループ 八王子市、町田市、立 仙台市中心部
64.6%
95.8% 39.0% 川市、武蔵野市、調布
市、府中市の各主要部
東京経済圏
*千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、豊島区、台東区及び
オフィスビル 品川区を指します。
重点投資対象エリア（ⅠⅡⅢ）合計
92.8％ Oneリート投資法人 2020年8月期（第14期）決算説明資料 15
ポートフォリオ運用状況｜全般の状況 内部成長戦略
20/8期の稼働状況は、コロナ禍においても新規契約は順調に推移したため、期中平均稼働率は前期比を上回って着地
21/2期の退去予定面積は、過去平均に比べ減少しており、埋め戻しも順調に進んでいるため、高い稼働率を維持できる見込み
20/8期の賃料改定及びテナント入替えによる賃料アップの実績は、賃料ギャップを活かし、それぞれ過去の最高額を更新
ポートフォリオ稼働率の推移 退去面積（注9）に対するリーシング進捗状況（2020/10/8時点）
1,200
実績値 業績予想ベース（注5）
稼働率（契約面積ベース） 期中平均CF稼働率（フリーレント面積控除後）（注6） 107
800
100.0% 98.8% 98.8%
98.5% 416
1,040
99.2% 933
98.9% 98.5% 400 782
98.6% 98.6%
98.0% 98.2% 98.1% 206
160
（前回予想ベース） 0
96.7%
（坪）
20/8期 21/2期
95.0%
退去済み又は解約予告受領 契約締結済み
新型コロナウィルスの影響を加味し 入居申込書等受領 募集中
リーシング期間の⻑期化を想定
賃料改定及びテナント入替えによる賃料収入への効果（オフィスビル）
⼊退去⾯積
（差引き） △130坪 △119坪 +1坪 （千円，月額賃料ベース）
賃料改定 入替え
90.0% 10,000 9,355
（坪）
入居 退去
6,933
+914 △1,045 +1,230 △1,350 +1,042 △1,040 4,473
5,765
ポートフォリオ 期中平均稼働率（注7） 4,752
5,000 1,958 3,813
19/8期平均 20/2期平均 20/8期平均 21/2期平均 21/8期平均
99.2％ 98.9％ 99.1％ 99.3％ 97.5％ 2,182
85.0% 4,881
3,806 3,120
19/2期末 19/8期末 20/2期末 20/8期末 21/2期末（予） 21/8期末（予） 2,569
平均FR期間 0
1.4ヶ月 0.4ヶ月 1.2ヵ月 テナント更新率（注8）
（オフィスビル） （20/8期実績）
92.6％ 19/2期 19/8期 20/2期 20/8期
Oneリート投資法人 2020年8月期（第14期）決算説明資料 16
ポートフォリオ運用状況（オフィス）｜賃料改定動向 内部成長戦略
20/8期の改定賃料の増加額は、コロナ禍の前に前倒しで積み上げていたこともあり、賃料ギャップを活かして過去最高額を更新
21/2期の改定賃料の増加額は伸び悩んでいるものの、マーケット賃料とのギャップが大きいテナントには引き続き増額交渉を継続方針
改定賃料の変動額（月額賃料ベース） ※2020年8月期の賃料改定実績について
（千円） （件）
既存＜マーケット 既存＞マーケット
5,000 4,881 （アンダーレント） （オーバーレント）
31 （千円）
29 29
30
150,000
4,000 3,806 23
120,000
16 3,120 20
3,000 90,000 +4,881千円
2,569 147,252 （+3.3％）
10 60,000 増額改定
2,000
30,000
1,178 1,056 0
1,000 0
21,383 減額改定なし
(30,000)
（全件据置き）
0 20/8期
20/8期末
時点
増賃額 減賃額 増額件数（右軸）
(1,000) 賃料改定の実績（件数及び賃貸面積の割合）
18/8期 19/2期 19/8期 20/2期 20/8期 21/2期
確定分 （件数ベース） （賃貸面積ベース）
賃料増額件数割合
賃料増額件数及び増額率の推移 22.7%
東京経済圏 地方政令都市等 21.8%
（件） 17.7% 17.8% 増額
29 29 31
30.9%
23 賃貸面積（㎡）
16 18 ベース
25 21 8
据置 20/8期
9
13 15 69.1%
7 4 8
18/8期 19/2期 19/8期 20/2期 20/8期 19/2期 19/8期 20/2期 20/8期
賃料増額率 8.4% 10.8% 9.9% 12.6% 8.7% Oneリート投資法人 2020年8月期（第14期）決算説明資料 17
ポートフォリオ運用状況（オフィス）｜テナント入替えに関する動向 内部成長戦略
各保有物件のマーケット賃料は、ほぼ横ばいとなり、賃料改定・テナント入替えなどを通じて、20/8期の賃料ギャップは若干縮小
コロナ禍でテナントと賃料増額改定が伸び悩んでいる環境下だが、テナント入替に伴う賃料アップは今後も積み上げ可能
平均賃料（注10）（月/坪）及び賃料ギャップの推移 テナント入替え時の賃料単価増加率
全体 東京経済圏 地方指定政令都市等 賃料ギャップ（全体） （増加率） 東京経済圏 地方政令指定都市等
14,000 円 -3.0%
13,690
43.8%
13,222 13,230 39.8% 39.8%
13,130
13,032 -6.0% 35.0%
13,000 円 43.5%
24.8%
-7.7% 12,642 -9.0%
12,000 円 12,361 29.1% 20/8期平均
-9.5% 12,050 24.2% 43.6％
11,387 -12.0% 16.4%
11,914 11,257 14.5%
11,096
11,000 円 10,895
12,116 10,668 -15.0%
-14.4% -17.2% -16.5%
（件数ベース） 18/8期 19/2期 19/8期 20/2期 20/8期
テナント入替えで
10,000 円 -18.0%
賃料が増加した 25.0% 71.4% 83.3% 90.5% 86.7%
18/8期末 19/2期末 19/8期末 20/2期末 20/8期末
件数の割合
オフィス退去率（注11）（年率） 退去面積合計×365÷営業日数
テナント入替え時の変動額（月額賃料ベース）
退去率＝
退去率 期末稼働率 賃貸可能面積（各月末平均）
（千円） 賃料増額分 賃料減額分
99.2% 98.9% 98.6% 98.8% 98.8% 5,000
9.0% 98.5% 100.0%
4,000
6.8% 業績予想上⼀定の
空室（退去）を⾒込む
95.0% 3,000
5.8%
6.0% 2,000 4,473
4.7% 3,813
4.6%
4.5% 90.0% 1,000 2,317 2,075
3.5% 957
0
3.0%
(134) (116)
85.0% (1,000) (715)
(2,000)
18/8期 19/2期 19/8期 20/2期 20/8期
0.0% 80.0%
19/2期 19/8期 20/2期 20/8期 21/2期（予） 21/8期（予）
Oneリート投資法人 2020年8月期（第14期）決算説明資料 18
ポートフォリオ運用状況（オフィス）｜賃料ギャップ 内部成長戦略
20/8期の各保有物件のマーケット賃料は、前期比ほぼ横ばいとなったが、引き続き賃料ギャップは大きく、賃料増額の原資になるとともに、賃料減額や退去リス
クの低減に寄与していると評価
契約賃料とマーケット賃料の状況 契約満了時期別での分布状況（20/8期末時点）
オフィステナントの
-16.5%
賃料ギャップ
（アンダーレント） （オーバーレント） （アンダーレント） （オーバーレント）
既存＜マーケット 既存＞マーケット （千円） 既存＜マーケット 既存＞マーケット
140,000
120,000
100,000
マーケット賃料より低い
417,323千円 78.5% 契約賃料の割合
80,000
マーケット賃料より
低い契約賃料 129,849 81.3%
（アンダーレント） 60,000
91,919 89.5% 94,122 74.6%
40,000 86,662 69.1%
114,347千円 20,000
マーケット賃料より
高い契約賃料 14,769 83.8%
（オーバーレント） 0
10,801
29,955 2,853
(20,000)
32,031 38,705
20/8期末
(40,000)
21/2期 21/8期 22/2期 22/8期 23/2期以降
Oneリート投資法人 2020年8月期（第14期）決算説明資料 19
ポートフォリオ運用状況｜テナント分散 内部成長戦略
上位10テナントの比率：15.1％、オフィステナントの平均賃貸面積：約96坪、200坪未満のテナント割合：約88％と分散度の高いポートフォリオを構築
新規物件取得後の上位テナントの状況（20/8期末） 業種別テナント分布状況（賃貸面積ベース，オフィスビル，20/8期末）
サービス業 卸売・小売業・飲食店 製造業
金融・保険業 運輸・通信業 不動産業
賃貸面積 総賃貸可能面積 建設業 個人 公務
テナント名 入居物件名 その他 農業 電気・ガス・水道・熱供給業
（坪）（注12） に占める割合（注13）
1.4% 0.6% 0.3% 0.1%
2.9%
1 TOHOシネマズ株式会社 1,731.84 3.6% fab南大沢 0.1%
3.1%
2 中日本建設コンサルタント株式会社 917.52 1.9% ONEST名古屋錦スクエア 4.3%
6.6%
3 株式会社テイ・デイ・エス 703.08 1.5% 36山京ビル
44.0%
16.4%
4 オリジナル設計株式会社 591.31 1.2% ONEST元代々木スクエア
（非開示）（注14）
5 590.50 1.2% 東京パークサイドビル 20.3%
業種：情報システム関連
（非開示）（注14）
6 587.14 1.2% 東京パークサイドビル
業種：情報システム関連
賃貸面積別テナント分布状況（注15）（オフィスビル，20/8期末）
6 日本オフィス・システム株式会社 587.14 1.2% 東京パークサイドビル 300坪以上
200坪以上 テナント数 平均賃貸面積
300坪未満
5.6%
8 マクセル株式会社 532.49 1.1% ONEST元代々木スクエア 464件 約96坪／テナント
6.3%
100坪未満
（非開示）（注14）
9 475.72 1.0% ONEST元代々木スクエア 100坪以上 69.8%
業種：自動車関連
200坪未満
賃貸面積別
ONEST新大阪スクエア 18.3% （テナント数
10 株式会社キリン堂 465.68 1.0%
肥後橋センタービル ベース）
上位10テナント合計 7,182.42 15.1% 200坪未満の割合
88.1％
Oneリート投資法人 2020年8月期（第14期）決算説明資料 20
ポートフォリオ運用状況｜工事実績・予算 内部成長戦略
資本的支出については、原則として毎期減価償却費の80～90％程度で計画し、実施に当たっては工事項目の見直し、相見積もり等により圧縮を図る方針
ただし、バリューアップ工事等により賃料増額の効果が大きいと判断した場合や緊急性があると判断した場合などには、減価償却費以上の資本的支出を計画
するケースがある
減価償却費及び資本的支出の推移 戦略的CAPEXの事例：ONEST西五反田スクエア
減価償却費 資本的支出
（百万円） 赤字（数字）：期初の予算額
2019年10月31日取得
コロナ禍による一部大型工事の工期
700 遅延の可能性を考慮し、工事完了時期 物件取得に際し、戦略的CAPEXを計画
について計画を変更：150百万円 物件取得後、一部テナントより20/8期中の退去予告
600 566 を受領
497 508 523
495 501
500
433
425
400 【戦略的CAPEXの実施】
654 テナント専用ラウンジの新設（快適性の向上）
300
非接触式カードによるセキュリティ導入（利便性の向上）
505
1階エントランス・門構えリニューアルによる視認性の向上
200 390
322 340
100
【物件取得後の主な実績】
0
19/8期 20/2期 20/8期 21/2期 21/8期 賃料改定 4件 月額賃料：2,574千円向上
（実績） （実績） （実績） （予想） （予想） テナント退去区画に関し、空室期間・FR （段階賃料による増額分を含む）
なしでのリーシングを実現
・資本的支出予算の内訳（2021年2月期／2021年8月期）
2021年2月期（第15期） 2021年8月期（第16期） 物件名称の変更（2020年10月1日付）：「ONEST」（注16）化の推進
工事項目 予算金額 予算金額
比率 比率 物件番号 旧名称 新名称
（百万円） （百万円）
バリューアップ工事 336 51.4％ 128 25.4％ OT-20 西五反田102ビル ONEST西五反田スクエア
バリューアップ工事以外 318 48.6％ 376 74.6％ OO-1 セントラル新大阪ビル ONEST新大阪スクエア
合計 654 100.0％ 505 100.0%
Oneリート投資法人 2020年8月期（第14期）決算説明資料 21
外部成長戦略 外部成長戦略
スポンサーサポートを活用し、資産入替を交えた取得後の内部成長に資する新規取得を継続
優先交渉権保有物件の概要
＜本投資法⼈の基本戦略＞
① 分配⾦の持続的な成⻑
② ポートフォリオ・財務構造に配慮した規律ある外部成⻑
「資産の入替え」は継続しつつ、資産規模拡大を狙う
物件名称 MSB-21南大塚ビル リードシー千葉駅前ビル
引き続き、ミドルサイズのオフィスビルを重点対象としながら、「立地」を重視し、
所在地 東京都豊島区南大塚 千葉市中央区弁天
長期的視点で「ビルスペック」の維持・向上やバリューアップが可能な物件に厳 最寄駅 JR山手線「大塚」駅 徒歩約5分 JR総武本線他「千葉」駅 徒歩約1分
選投資する方針 最低購入価格 3,900百万円 4,475百万円
優先交渉権保有物件については、できる限り本投資法人の取得前にリニューア
ル工事を実施するようアレンジするなど、取得後の分配金への早期貢献を図る
売却候補物件は、賃料のギャップやエリア内での競争力といった面での将来リ
スクを勘案して選定し、売却により実現した含み益を投資主に還元
商業施設物件については、新型コロナウイルスの影響を強く受けており、当面
は取得を見送る 物件名称 倉持ビルディング第一 神楽坂プラザビル
所在地 東京都墨田区江東橋 東京都新宿区神楽坂
最寄駅 JR総武本線他「錦糸町」駅 徒歩約6分 東京メトロ東西線他「飯田橋」駅 徒歩約4分
資産規模 次のターゲット：2,000億円（中期的目標）
・2020年9月1日～2020年9月30日まで
4,020百万円
優先交渉権取得先の内部収益率（IRR）が
・2020年10月1日～2021年9月30日まで
投資エリア比率 東京経済圏比率（20/8期末時点：64.6％）の向上 最低購入価格
優先交渉権取得先の内部収益率（IRR）
所定の数値以上になると合理的に認めら
れる購入価格
が所定の数値以上になると合理的に認めら
れる購入価格
Oneリート投資法人 2020年8月期（第14期）決算説明資料 22
財務状況 財務戦略
2020年9月に期限が到来した借入金（141億円）について、投資法人債の発行を含めたリファイナンスを実施し、平均残存年数は長期化
LTVは「45～50％を目安」として運営する方針であり、LTV＝50％までの借入余力は、リファイナンス後において約95億円
有利子負債サマリー（20/9 リファイナンス後） 有利子負債の構成状況（20/9 リファイナンス後）
外部格付 1.2%
有利子負債残高 平均金利 固定金利比率 2.0%
【JCR】
2.0% 12.8%
シングルA 14.7%
50,824百万円 0.631％ 90.2％ 2.6%
（安定的）
3.3%
LTV* 借入余力 平均 14.6%
平均調達年数
（総資産有利子負債比率） （LTV＝50％まで） 残存年数（注17） 3.4%
4.2%
45.7％ 約95億円 4.17年 5.49年
20.8%
6.6%
*20/8期末の値を記載しています。
11.8%
（百万円）
2021年2月期のリファイナンス概要
みずほ信託銀行 7,476
2020年9月期限の借入金（注18） リファイナンスによる調達（注18） みずほ銀行 7,427
【投資法人債】（2020年8月発行） 三井住友銀行 10,570
【変動金利】 新生銀行 6,000
・ 5年 1,500百万円 0.530％
・3年 4,000百万円 0.450％
・10年 1,500百万円 0.860％ りそな銀行 3,370
あおぞら銀行 2,150
【変動金利】（2020年9月借入れ）
・2年 3,000百万円 0.380％ 福岡銀行 1,730
【固定金利】 三重銀行 1,700
・4年 10,124百万円 0.696％ 【固定金利】（2020年9月借入れ） 1,300
西日本シティ銀行
・5年 5,124百万円 0.586％
京都銀行 1,000
・7年 3,000百万円 0.822％
日本生命保険 1,000
【合計／平均】 【合計／平均】 中国銀行 600
・3.7年 14,124百万円 0.626％ ・5.3年 14,124百万円 0.616％ 投資法人債 6,500
50,824
Oneリート投資法人 2020年8月期（第14期）決算説明資料
合計 23
財務状況 財務戦略
足許の金利環境を捉え、投資法人債の発行を含めた141億円のリファイナンスを実施し、平均残存年数は大幅に伸長
負債の返済期日の分散、平均残存年数、固定金利比率等を改善しつつ、平均金利を低下させるなど財務内容の各指標は良化
平均金利・平均残存年数の推移 LTV・鑑定LTV（注19）の推移
LTV 鑑定LTV
平均残存年数 平均金利
52.5%
5.00年 0.8% 運営の目安：LTV 45％～50％
50.0%
0.636% 0.649% 4.17年
0.603% 0.590% 0.612%
4.00年 47.5% 46.1% 46.2% 46.3%
0.6% 45.8% 45.7% 45.7%
0.631%
45.0%
3.00年
42.5% 41.5% 41.4% 41.3%
0.4% 41.0%
2.00年 3.22年 3.15年 39.8% 39.8%
2.12年 40.0%
2.01年 2.02年
1.00年 0.2% 37.5%
18/8期末 18/9期末 19/8期末 20/2期末 20/8期末 ・・
リファイナンス後 18/2期末 18/8期末 19/2期末 19/8期末 20/2期末 20/8期末
返済期限の分布及び金利の状況（20/9 リファイナンス後） 0.860%
1.0%
0.822% 0.820%
0.750%
0.8%
0.629%
0.586%
0.510% 0.6% 【凡例】
20,000 加重平均金利 ： 0.631％
0.567% 0.545% 0.400% 変動金利
0.530%
0.4% 固定金利*
15,000
投資法人債
4,000 借⼊残存期間の⻑期化 適用金利
10,000 返済期限の分散化
を実現 *金利スワップにより、実質
3,000 2,000 的に金利が固定化されて
5,124 いる借入金を含みます
5,000 10,124 4,000 9,200
6,000 6,000 6,000 2,000 1,500
1,500 1,500 3,000
0
（百万円） 21/2期 21/8期 22/2期 22/8期 23/2期 23/8期 24/2期 24/8期 25/2期 25/8期 26/2期 26/8期 27/2期 27/8期 28/2期 28/8期 29/2期 29/8期 30/2期 30/8期
Oneリート投資法人 2020年8月期（第14期）決算説明資料 24
注記集 ②
3 「成長戦略」における注記
（注1） 2020年8月末を価格時点とする鑑定評価額を記載しています。本書の他の箇所においても同様です。
（注2） 2020年8月末時点の稼働率を記載しており、「小計・平均」及び「合計・平均」欄はこれらの稼働率を加重平均した値を記載しています。
（注3） 「築年数」は、各保有資産の竣工日から2020年8月末までの経過期間を年数で表しています。「合計・平均」欄については、各保有資産の築年数を取得価格ベースで加重平均し算出しています。
（注4） 各利回りは取得価格ベースとし、各営業期間の営業日数に応じて年率換算して利回りを算出し、小数第2位を四捨五入して表示しています。計算方法及び表示形式について、本書の他の箇所においても同様です。
（注5） 「業績予想ベース」の稼働率は、本書公表日現在の業績予想の前提に基づき算出しており、リーシングの進展や新たな退去等により変動する可能性があります。
（注6） 「期中平均CF稼働率（％）＝（各月末時点における総賃貸面積の合計－対象営業期間におけるFR対象面積）÷各月末時点における総賃貸可能面積の合計」により算出し、小数第2位を四捨五入して表示しています。
（注7） 「期中平均稼働率（％）＝各月末時点における総賃貸面積の合計÷各月末時点における総賃貸可能面積の合計」により算出し、小数第2位を四捨五入して表示しています。
（注8） 「テナント更新率」は、当期に契約満了時期を迎えたテナントのうち契約更新を行ったテナントの割合をいい、賃貸面積ベースで算出し、小数第2位を四捨五入して表示しています。
（注9） 20/8期の退去面積は、本書公表日現在の業績予想に基づくものであり、実際の退去面積とは異なる場合があります。
（注10） 「平均賃料」は、各テナントとの賃貸借契約における月額の賃料及び共益費の総額を賃貸面積で除して算出しており、賃貸借契約期間が開始されていない又は賃貸借契約が締結されていない床面積は含んでいません。
（注11） 保有資産のうち「オフィスビル」に分類している資産を対象とし、「退去率（％）＝（対象営業期間における退去面積の合計値÷対象営業期間中の各月末時点の賃貸可能面積の平均値）×365÷対象営業期間の営業日数」
により算出し、小数第2位を四捨五入して表示しています。計算方法及び表示形式について、本書の他の箇所においても同様です。
（注12） 「賃貸面積」は、2020年8月期末時点において有効な各テナントとの賃貸借契約に表示されている面積を記載しており、駐車場その他の用に供する土地の賃貸面積を含みません。
（注13） 「総賃貸可能面積に占める割合」欄には、全ての保有資産の総賃貸可能面積の合計に対する各テナントの賃貸面積の割合を記載しており、小数第2位を四捨五入しています。
（注14） いずれのテナントからも開示について了承を得られていないため非開示としています。
（注15） 賃貸面積別分散状況は、各オフィスビルに入居するテナント数で各比率を算出しています。複数物件に入居しているテナントについては、名寄せをして1テナントとして算出しています。
（注16） 「ONEST」は「オネスト」と読みます。また、時点に関わらず、名称変更を行った物件については本書を通じて新名称で表記しています。
（注17） 2020年9月7日現在における有利子負債の返済期限までの残存期間を各有利子負債残高に応じて加重平均して算出し、小数第3位を四捨五入して表示しています。
（注18） 記載されている利率については、「2020年9月期限の借入金」は借入金の返済時に適用されていた利率を、「リファイナンスによる調達」は投資法人債の発行時及び金利スワップによる金利の実質的な固定化後の利率を
それぞれ記載しています。
（注19） 「鑑定LTV（％）＝期末有利子負債残高÷（期末総資産＋含み益）」により算出し、小数第2位を四捨五入して表示しています。
Oneリート投資法人 2020年8月期（第14期）決算説明資料 25
4 Appendix
Oneリート投資法人 2020年8月期（第14期）決算説明資料 26
スポンサーについて｜スポンサーの概要 Appendix
みずほ信託銀行は、不動産仲介業務及び不動産アセットマネジメント業務、フィナンシャル・アドバイザリー業務等不動産の多様なソリューションを提供す
る本邦不動産マーケットにおける有力プレイヤー
みずほ信託銀行の概要 みずほ信託銀行によるサポートの概要
名称 みずほ信託銀行株式会社 投資基準に適合する物件売却情報の提供
⇒運用資産の規模拡大・ポートフォリオの質向上
所在地 東京都中央区八重洲一丁目2番1号
ブリッジファンド等に関するノウハウの提供等
⇒ 将来における円滑な物件取得
代表者 取締役社長 梅田 圭 外部成長
サポート 不動産の取得及び運用に関するアドバイス及びサポート、
事業内容 信託業務、銀行業務 リーシング計画の立案に関するサポート等
⇒ 各種ノウハウの強化、運用資産の価値向上
設立年月日 1925年5月9日 内部成長
サポート テナント候補に関する情報の提供
⇒ 稼働率の維持・向上
大株主及び 株式会社みずほフィナンシャルグループ：100%
持株比率 （但し、自己株式を除く） 不動産売買マーケットや不動産賃貸マーケットに
関する情報の提供
⇒ 投資戦略の強化
不動産仲介業務における売買取扱高
本投資法人に関する①資金の借入れ、②融資団の組成等：
（億円） ファイナンスストラクチャー構築等に関するアドバイス
14,260 財務戦略 ⇒ 財務体質の改善、レンダーフォーメーションの強化
15,000 サポート
資金調達に関するアドバイス及びサポート
12,000 ⇒ 財務基盤の安定性向上
9,154 9,069 9,129
9,000
セイムボート出資
6,000
⇒ 投資主との利益の共通化
その他
3,000 サポート体制 資産運用業務の遂行に必要又は有用な人材の確保又は派
遣に係る協力
0 ⇒ 本投資法人の成長に資する体制の強化
（年度） 2016 2017 2018 2019
Oneリート投資法人 2020年8月期（第14期）決算説明資料 27
スポンサーについて｜スポンサーのサポート体制 Appendix
みずほ信託銀行のスポンサー・サポートを活用することにより、持続的かつ安定的な成長を目指す
みずほ信託銀行
100％子会社
MONEグループ（注）
みずほリアルティOne
（MONE）
経営資源の
確保・整備
外部成長サポート
内部成長サポート
100％子会社 財務サポート
100％子会社
みずほ不動産投資顧問 【資産運用会社】
（MREM） みずほリートマネジメント（MREIT）
運 運
用 用
受 受
託 託
私募ファンド 投資法人
セパレート
ファンド
アカウント
セパレート REIT
アカウント ブリッジ
（注） みずほリートマネジメント株式会社（資産運用会社）、みずほリアルティOne株式会社及びみずほ不動産投資顧問株式会社を総称して、「MONEグループ」といいます。 Oneリート投資法人 2020年8月期（第14期）決算説明資料 28
MONEグループについて｜会社概要 Appendix
100%出資 100%出資
みずほ不動産投資顧問株式会社 みずほリアルティOne株式会社 みずほリートマネジメント株式会社
（MREM） （MONE） （MREIT）
主たる事業 国内外の投資家に対する不動産投資顧問事業 子会社の経営管理 投資法人の資産運用
設立 2007年9月10日 2015年10月28日 2005年7月1日
資本金 1億円 1億円 5千万円
代表者 代表取締役社長 大江 一馬 代表取締役社長 大江 一馬 代表取締役社長 橋本 幸治
東京都中央区日本橋2-1-3 東京都中央区日本橋2-1-3 東京都中央区日本橋2-1-3
本社所在地
アーバンネット日本橋二丁目ビル 4階 アーバンネット日本橋二丁目ビル 4階 アーバンネット日本橋二丁目ビル 4階
役職員数 61人（2020年10月1日時点）(注) 35人（2020年10月1日時点）(注) 31人（2020年10月1日時点）(注)
加入団体 一般社団法人 日本投資顧問業協会 一般社団法人 投資信託協会
1. 宅地建物取引業免許
1. 金融商品取引業者登録 「東京都知事（4）第84787号」
免許等 （第二種金融商品取引業、投資助言・代理業、投資 2. 金融商品取引業者登録（投資運用業）
運用業）「関東財務局長（金商）第1915号」 「関東財務局長（金商）第342号」
3. 国土交通大臣認可第46号 （取引一任代理等）
（注） 常勤監査役、契約社員、嘱託社員を含み、社外役員、派遣社員は含みません。また、MONEグループ会社間の兼職者を含みます。
Oneリート投資法人 2020年8月期（第14期）決算説明資料 29
MONEグループについて｜沿革 Appendix
2002年の創業以来、資産規模1兆861億円超の不動産投資・ファンド運用実績を有する
沿革
ファンド組成・運用実績（累計）（注2） （注3）
2002年 6月 日興コーディアル証券株式会社（当時）と株式会社シンプレクス・ホールディングが、
不動産投資顧問事業を目的として、株式会社シンプレクス・インベストメント・アドバイ
ザーズ（旧SIA）を設立
4% 2%
2005年 6月 旧SIAが東京証券取引所マザーズ市場に上場 8%
7月 J-REITへの参入を目的に株式会社シンプレクス・リート・パートナーズ（SRP、現：み 6%
ずほリートマネジメント株式会社）を設立
2007年 9月 不動産投資顧問事業を分社化する目的で、シンプレクス不動産投資顧問株式会社 運用資産
（SRM、現：みずほ不動産投資顧問株式会社）を設立 累計金額
1兆861億円
11月 エートス･グループおよびゴールドマン・サックス・グループによる旧SIA株式の公開買
付け（TOB）が終了 80%
2011年 2月 エートス・グループ引受けによる増資及び取引金融機関による長期リファイナンスの
実行により、財務基盤を強化。同時にエートス・グループがゴールドマン・サックス・グ
ループの持つ旧SIA株式を取得し単独株主に
オフィスビル 商業施設 住宅 ホテル その他
2013年 10月 SIA不動産投資法人（現：Oneリート投資法人）が東京証券取引所不動産投資信託証
券市場に上場
2015年 12月 みずほ信託銀行株式会社が子会社である株式会社シンプレクス・インベストメント・ア
ドバイザーズ（SIA、現：みずほリアルティOne株式会社）（注1）を通じてSRM及びSRP
の全株式を取得
2018年 1月 SRPの商号を「みずほリートマネジメント株式会社」に変更
（注1） 旧SIAと商号が同一ですが別の法人です。
（注2）MONEグループ（2015年11月30日付で本投資法人のスポンサーを離脱した株式会社シンプレクス・インベストメント・アドバイザーズを含みます。）における、2002年の創業以来2020年9月末日までにおけるMONEグループ以外の投資家から出
資を受けたファンドの組成・運用実績を示しており、2020年9月末日時点の取得価格の累計金額より算出したものです。
（注3）既に終了し出資持分の払戻しを完了しているファンドを含みます。 Oneリート投資法人 2020年8月期（第14期）決算説明資料 30
本投資法人の特徴 Appendix
1 ミ ド ル サ イ ズ の オ フ ィ ス ビ ル （注）を 重 点 投 資 対 象 と す る ポ ー ト フ ォ リ オ
規模別の着工棟数（東京23区） 中長期的に安定した稼働率
東京23区内には、本投資法人が重点投資対象とするミドルサイズのオフィスビルが
多く所在しており、本投資法人にとって、マーケット規模が相対的に大きく、多くの取
得機会を見込むことができると考えています。
ミドルサイズのオフィスビルは、中長期的に安定した稼働率を維持しており、安定した
収益が見込めるとともに、本資産運用会社の知見・経験を十分に発揮できるアセット
クラスであると考えており、ミドルサイズのオフィスビルを重点投資対象として設定して
います。
（出所） 株式会社都市未来総合研究所が「東京都建築 （出所） 株式会社都市未来総合研究所が「ReiTREDA」
統計年報」に基づき作成した資料を基に本資産 に基づき作成した資料を基に本資産運用会社
運用会社が作成 が作成
2 不動産の本質的価値―「立地」と「ビルスペック」―の追求
不動産の本質的な価値の多くは「立地」と「ビルスペック（機能性・デザイン性等）」に
依拠するものと考えています。
投資に当たっては、テナントニーズの高い立地に所在するビルスペックの高い物件に
厳選して投資し、運用に当たっては、テナント視点での「安心」、「快適」、「便利」に配
慮した、「テナントに選ばれるビル」を目指し、長期的視点でビルスペックの維持・向上
を追求します。
（注） ミドルサイズのオフィスビル（Middle-sized Office Buildings）とは、延床面積が概ね3,300 ㎡（約1,000 坪）～33,000㎡（約10,000 坪）の範囲に属し、入居するテナントのニーズを充足する一定のスペックを有した中規模・中大規模のオフィスビルを
指します。
Oneリート投資法人 2020年8月期（第14期）決算説明資料 31
本投資法人の特徴 Appendix
3 スポンサーの強みを活かして獲得する豊富で質の高い物件情報の活用
みずほ信託銀行の広範な顧客基盤、情報ネットワーク、信託銀行ならではの不動産
情報へのアクセス力並びにMONEグループの不動産投資・運用に対する多様な経
験、高い専門性及び独自ネットワークを活用します。
多様な不動産活用・売却ニーズへの対応力を背景として、物件や売却確度等の観点
から質の高い情報を早期に幅広く入手し、物件の取得につなげることにより、質の高
いポートフォリオの形成を目指します。
4 金融系スポンサーの下での安定的な財務基盤と厳格な内部管理・リスク管理体制の構築
利益相反取引への取組み
スポンサーであるみずほ信託銀行及びみずほ銀行を中心としたレンダーフォーメー 利害関係者取引規程において、自主ルール上の利害関係者（注）を投信法
ションにより、安定的な財務基盤を構築します。 及び投信法施行令に定める利害関係人等の範囲よりも広く定義していま
す。
利益相反取引管理や情報管理等を、金融機関におけるノウハウを活かした厳格な
ルールに基づいて遂行しています。 コンプライアンス委員会では資産運用会社と利害関係のない弁護士を外
部委員として、その意見を踏まえた審議を行っています。また、委員会で
の決議には、出席した委員の内、外部委員の賛成を含む3分の2以上の賛
成を必要とするなど、厳格な運用を実施しています。
（注） ①資産運用会社及び資産運用会社の役職員、②資産運用会社の株主、③①、②の他、投信法及び投信法施行令に定める利害関係人等、④資産運用会社、みずほリアルティOne株式会社、みずほ不動産投資顧問株式会社又はみずほ信託銀
行株式会社が過半の出資、匿名組合出資又は優先出資を行っている法人、⑤資産運用会社、みずほリアルティOne株式会社、みずほ不動産投資顧問株式会社又はみずほ信託銀行株式会社にアセットマネジメント業務を委託している法人、
⑥資産運用会社の役員がその役員を兼務する法人
Oneリート投資法人 2020年8月期（第14期）決算説明資料 32
ポートフォリオ構築方針 Appendix
用途別投資割合（注） 投資対象エリア
ミドルサイズのオフィスビルを重点
投資対象としつつ、それ以外のオ
フィスビル及び都市型商業施設も
組入れることで、投資対象の分散
を図りながらポートフォリオを構
築。