3283 Ｒ－プロロジ 2020-01-17 15:15:00
2020年5月期における運用状況の予想の修正及び2020年11月期における運用状況の予想に関するお知らせ [pdf]
2020 年 1 月 17 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都千代田区丸の内二丁目 7 番 3 号
東 京 ビ ル デ ィ ン グ 21 階
日 本 プ ロ ロ ジ ス リ ー ト 投 資 法 人
代表者名 執 行 役 員 坂 下 雅 弘
（ コ ー ド番 号 ： 3283）
資産運用会社名
プロロジス・リート・マネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 坂 下 雅 弘
問 合 せ 先 取締役財務企画部長 戸 田 淳
ＴＥＬ．03-6867-8585
2020 年 5 月期における運用状況の予想の修正及び 2020 年 11 月期における
運用状況の予想に関するお知らせ
日本プロロジスリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。 は、
） 2019 年 7 月 18 日付「2019
年 5 月期 決算短信（REIT）」で公表した 2020 年 5 月期（2019 年 12 月 1 日～2020 年 5 月 31 日）
における本投資法人の運用状況の予想を修正するとともに、新たに算出した 2020 年 11 月期（2020
年 6 月 1 日～2020 年 11 月 30 日）における運用状況の予想について、下記のとおりお知らせいた
します。
記
1. 運用状況の予想の修正及び公表の理由
本投資法人は、本日開催の本投資法人の役員会において、新規取得資産（別紙 1「運用資産」の
「前提条件」において定義しています。）の取得資金の一部等に充当するための資金調達を目的と
して新投資口発行（以下「本募集」といいます。
）を決議いたしました。これに伴い、2019 年 7 月
18 日付「2019 年 5 月期 決算短信（REIT）
」で公表した 2020 年 5 月期における本投資法人の運用
状況の予想につき、算定の前提条件が変動したことにより、運用状況の予想の修正を行うものです。
また、これに併せて、2020 年 11 月期における本投資法人の運用状況の予想につき、同様の前提
条件に基づいて新たに公表を行うものです。
2. 2020 年 5 月期における運用状況の予想の修正及び 2020 年 11 月期における運用状況の予想
(1) 2020年5月期（第15期）
（2019年12月1日～2020年5月31日）における運用状況の予想の修正の内
容
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2020 年 5 月期における運用状況の予想の修正及び 2020 年 11 月期における運用状況
の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を
行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂い
た上で、投資家ご自身の判断でなされるようにお願いいたします。
また、本報道発表文は、 米国における証券の売付けの勧誘又は買付けの申し込みの勧誘を構成するものではありませ
ん。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものでも、また今後登録がなされるものでもなく、1933
年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、 又は登録の免除を受ける場合を除き、 米国において証券の勧誘又は売
付けを行うことはできません。米国における証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成さ
れる英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、本投資法人から入手することができますが、これ
には本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。 なお、 本件においては米国
における証券の公募は行われません。また、本報道発表に記載された予測、予想、見込みその他の将来情報は、本日
現在本投資法人が利用可能な情報及び一定の前提又は仮定に基づくものであり、 実際の状況等は、 国内外の経済情勢
その他のリスク要因により、本報道発表に記載された将来情報と大きく異なる可能性があります。
1
当期 1 口当たり 1 口当たり分 1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 分配金 配金
純利益 利益超過
（利益超過分配 （利益超過分配
金を含む） 金は含まない）
分配金
前回発表予想 21,400 9,812 9,029 9,028
4,454 円 3,844 円 610 円
（A）
百万円 百万円 百万円 百万円
今回修正予想 22,535 10,489 9,551 9,550
4,572 円 3,874 円 698 円
（B）
百万円 百万円 百万円 百万円
増減額（C） 1,134 676 522 522
118 円 30 円 88 円
（（B）－（A）
）
百万円 百万円 百万円 百万円
増減率
5.3％ 6.9％ 5.8％ 5.8％ 2.6％ 0.8％ 14.4％
（C）/（A）
(2) 2020年11月期（第16期）
（2020年6月1日～2020年11月30日）における運用状況の予想の内容
当期 1 口当たり 1 口当たり分 1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 分配金 配金
純利益 利益超過
（利益超過分配 （利益超過分配
金を含む） 金は含まない）
分配金
2020 年 11 月期 23,657 11,030 10,161 10,160
4,760 円 4,120 円 640 円
（第 16 期）
百万円 百万円 百万円 百万円
（参考）
2020 年 5 月期 ： 予想期末発行済投資口総数 2,465,850 口、1 口当たり予想当期純利益 3,936 円
2020 年 11 月期 ： 予想期末発行済投資口総数 2,465,850 口、1 口当たり予想当期純利益 4,120 円
（注1） 上記の運用状況の予想については、 別紙 1「2020 年 5 月期及び 2020 年 11 月期における運用状況の予
想の前提条件」に記載した前提条件に基づき算出しています。したがって、今後の不動産等の追加取
得若しくは売却、賃借人の異動等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生等運用環境の変化、金
利の変動、 実際に決定される新投資口の発行口数及び発行価格、 又は今後の更なる新投資口の発行等
により、前提条件との間に差異が生じ、その結果、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利
益、1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）及び 1 口当たり利益超過分配金は変動する可能
性があります。そのため、本予想は分配金及び利益超過分配金の額を保証するものではありません。
（注2） 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注3） 単位未満の金額は切り捨て、割合は小数第 2 位を四捨五入して、それぞれ表示しています。
以上
※本資料の配布先：兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
※本投資法人のウェブサイトアドレス：https://www.prologis-reit.co.jp
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2020 年 5 月期における運用状況の予想の修正及び 2020 年 11 月期における運用状況
の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を
行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂い
た上で、投資家ご自身の判断でなされるようにお願いいたします。
また、本報道発表文は、 米国における証券の売付けの勧誘又は買付けの申し込みの勧誘を構成するものではありませ
ん。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものでも、また今後登録がなされるものでもなく、1933
年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、 又は登録の免除を受ける場合を除き、 米国において証券の勧誘又は売
付けを行うことはできません。米国における証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成さ
れる英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、本投資法人から入手することができますが、これ
には本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。 なお、 本件においては米国
における証券の公募は行われません。また、本報道発表に記載された予測、予想、見込みその他の将来情報は、本日
現在本投資法人が利用可能な情報及び一定の前提又は仮定に基づくものであり、 実際の状況等は、 国内外の経済情勢
その他のリスク要因により、本報道発表に記載された将来情報と大きく異なる可能性があります。
2
【別紙 1】
2020 年 5 月期及び 2020 年 11 月期における運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
2020 年 5 月期（第 15 期）
（2019 年 12 月 1 日～2020 年 5 月 31 日）
（183 日）
計算期間
2020 年 11 月期（第 16 期）
（2020 年 6 月 1 日～2020 年 11 月 30 日）
（183 日）
本日現在で保有している 46 物件（以下「取得済資産」といいます。）に加え、
2020 年 2 月 5 日付で取得予定のプロロジスパーク千葉 1、MFLP プロロジス
パーク川越（準共有持分 50％）
、プロロジスパークつくば 1-B（以下「新規
取得資産」といいます。新規取得資産の詳細につきましては、本日付で公表
運用資産 の「国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ」をご参照くだ
さい。）の 3 物件の取得を除き、2020 年 11 月期末までの間に変動（新規物
件の取得、保有物件の処分等）が生じないことを前提としています。
実際には、上記以外の新規物件の取得及び保有物件の処分等により変動が生
ずる可能性があります。
営業収益については、市場動向や物件の競争力等を勘案して算出しており、
2020 年 5 月期は 22,535 百万円、2020 年 11 月期は 23,657 百万円を見込んで
います。なお、運用資産の平均稼働率は、2020 年 5 月期及び 2020 年 11 月
期においてともに 98.8％を見込んでいます。
営業収益 新規取得資産に係る賃貸事業収益は、本日現在で締結済みの賃貸借契約及び
現所有者・信託受益者から提供を受けた新規取得資産に関する情報に基づき
算出していますが、賃貸借契約の内容は、今後変更される可能性があります。
賃貸事業収益については、賃借人による賃料の滞納又は不払いがないことを
前提としています。
減価償却費以外の賃貸事業費用は、費用の変動要素を反映して算出してお
り、2020 年 5 月期は 4,600 百万円、2020 年 11 月期は 4,888 百万円を見込ん
でいます。
減価償却費については、取得（予定）価格に付随費用等を含めて定額法によ
り算出しており、2020 年 5 月期に 5,361 百万円、2020 年 11 月期に 5,538 百
万円を想定しています。
営業費用 一般に不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等について、取得
の当該年については期間按分による計算を行い売主と取得時に精算して取
得原価に算入し、取得の翌年から費用計上されることとなります。したがっ
て、新規取得資産に係る固定資産税及び都市計画税等は、2021 年 5 月期か
ら費用計上されることとなります。また、2020 年 5 月期において、第 14 期
取得資産（プロロジスパーク東松山、プロロジスパーク京田辺、プロロジス
パーク仙台泉 2 及びプロロジスパーク神戸 4 の 4 物件をいいます。以下同じ
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2020 年 5 月期における運用状況の予想の修正及び 2020 年 11 月期における運用状況
の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を
行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂い
た上で、投資家ご自身の判断でなされるようにお願いいたします。
また、本報道発表文は、 米国における証券の売付けの勧誘又は買付けの申し込みの勧誘を構成するものではありませ
ん。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものでも、また今後登録がなされるものでもなく、1933
年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、 又は登録の免除を受ける場合を除き、 米国において証券の勧誘又は売
付けを行うことはできません。米国における証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成さ
れる英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、本投資法人から入手することができますが、これ
には本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。 なお、 本件においては米国
における証券の公募は行われません。また、本報道発表に記載された予測、予想、見込みその他の将来情報は、本日
現在本投資法人が利用可能な情報及び一定の前提又は仮定に基づくものであり、 実際の状況等は、 国内外の経済情勢
その他のリスク要因により、本報道発表に記載された将来情報と大きく異なる可能性があります。
3
です。）及び新規取得資産について取得原価に算入する固定資産税及び都市
計画税等の総額は、それぞれ 33 百万円（31 日分に相当）及び 123 百万円（117
日分に相当）を、2020 年 11 月期において新規取得資産について取得原価に
算入する固定資産税及び都市計画税等の総額は 192 百万円
（183 日分に相当）
を想定しています。
修繕費に関しては、物件ごとに、本資産運用会社が策定した修繕計画をもと
に、必要と想定される額を計上しています。ただし、予想し難い要因により
修繕費が発生する可能性があることから、予想金額と大きく異なる結果とな
る可能性があります。
新投資口の発行に係る費用として、2020 年 5 月期に 110 百万円を見込んで
います。
新規取得資産の取得に伴う融資関連費用として、2020 年 5 月期に 4 百万円
を見込んでいます。
営業外費用
支払利息等（融資関連費用等を含みます。
）として、2020 年 5 月期に 790 百
万円、2020 年 11 月期に 805 百万円を見込んでいます。なお、融資関連費用
等に含まれる非現金支出費用は、2020 年 5 月期に 202 百万円、2020 年 11 月
期に 204 百万円を見込んでいます。
本日現在、本投資法人の貸借対照表上の有利子負債残高は 241,100 百万円で
あり、内訳は借入金及び投資法人債となっています。
本募集に伴い、新規取得資産の取得予定日に新規借入れ（以下「本借入れ」
といいます。本借入れに関する詳細については、今後決定次第発表します。
）
を行うことを前提としています。ただし、本借入れのうち、短期借入金 3,800
百万円については、新規取得資産取得後に還付される新規取得資産に関連し
た消費税還付金を原資として、期限前返済を行うことを前提にしています。
（以下、「本借入れ後の有利子負債残高」「本借入れ後の有利子負債の総見
、
込額」及び「本借入れに係る有利子負債」として記載している数値箇所につ
いては、当該借入金相当額を控除しています。）その結果、本借入れ後の有
有利子負債
利子負債残高は 261,200 百万円となる見込みです。ただし、本募集に伴う新
投資口の最終的な発行口数及び発行価額によっては、上記有利子負債残高は
変動する可能性があります。
2020 年 11 月期末までに償還期限の到来する投資法人債はないことを前提と
しています。
2019 年 11 月末日現在の有利子負債比率（LTV）は 37.8％でしたが、本借入
れ後の LTV は 37.9％になる見込みです。本予想における LTV の算出に当た
っては、次の算式を使用しています。
2019 年 11 月末日現在の LTV（％）＝2019 年 11 月期の貸借対照表上の有利子負債の
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2020 年 5 月期における運用状況の予想の修正及び 2020 年 11 月期における運用状況
の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を
行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂い
た上で、投資家ご自身の判断でなされるようにお願いいたします。
また、本報道発表文は、 米国における証券の売付けの勧誘又は買付けの申し込みの勧誘を構成するものではありませ
ん。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものでも、また今後登録がなされるものでもなく、1933
年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、 又は登録の免除を受ける場合を除き、 米国において証券の勧誘又は売
付けを行うことはできません。米国における証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成さ
れる英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、本投資法人から入手することができますが、これ
には本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。 なお、 本件においては米国
における証券の公募は行われません。また、本報道発表に記載された予測、予想、見込みその他の将来情報は、本日
現在本投資法人が利用可能な情報及び一定の前提又は仮定に基づくものであり、 実際の状況等は、 国内外の経済情勢
その他のリスク要因により、本報道発表に記載された将来情報と大きく異なる可能性があります。
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総額÷2019 年 11 月期の貸借対照表上の総資産額×100（％）
本借入れ後の LTV（％）＝本借入れ後の有利子負債の総見込額÷本借入れ後の総資産
見込額×100（％）
本借入れ後の有利子負債の総見込額＝2019年11月期の貸借対照表上の有利子負債の
総額（241,100百万円）＋本借入れに係る有利子負債の総見込額（20,100百万円）（注
1）
本借入れ後の総資産見込額＝2019年11月期の貸借対照表上の総資産額（638,461百万
円）＋本募集における発行価額の総見込額（注2）（29,230百万円）＋本第三者割当
における発行価額の総見込額（注2） （1,462百万円）＋本借入れに係る有利子負債の
総見込額（20,100百万円）
（注1） 新規取得資産取得日に行う本借入れに係る有利子負債の総見込額について、 本
日現在の見込みに基づき記載しています。当該有利子負債の総見込額は、2019
年 12 月 20 日（金）現在の株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」
といいます。）における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した本募
集における手取金の見込額等に基づく本日現在の見込額であり、 最終的な借入
金額は、本募集における手取金の額等を勘案した上、借入実行の時点までに変
更される可能性があります。したがって、実際の指標と一致するとは限りませ
ん。その他、本借入れに関する詳細については、今後決定次第発表します。
（注2） 本募集における発行価額の総見込額及び本第三者割当における発行価額の総
見込額は、2019 年 12 月 20 日（金）現在の東京証券取引所における本投資口
の普通取引の終値を基準として算出したものです。また、本第三者割当につい
ては、本第三者割当における発行口数の全部について、ＳＭＢＣ日興証券株式
会社により申込みがなされ、 払込金額の全額についてＳＭＢＣ日興証券株式会
社により払込みがなされることを前提としています。したがって、本募集若し
くは本第三者割当における実際の発行価額が前記仮定額よりも低額となった
場合、 本募集における発行価額の総額及び本第三者割当における発行価額の総
額は前記よりも減少することとなり、 実際の本借入れ後の LTV は前記よりも高
くなる可能性があります。 逆に実際の発行価額が前記仮定額よりも高額となっ
た場合には、 本募集における発行価額の総額及び本第三者割当における発行価
額の総額は前記よりも増加することとなり、 実際の本借入れ後の LTV は前記よ
りも低くなる可能性があります。また、本第三者割当による新投資口発行の全
部若しくは一部について払込みがなされないこととなった場合には、 本第三者
割当における発行価額の総額及び新規取得資産取得後の発行済投資口数は前
記よりも減少することとなり、 実際の本借入れ後の LTV は前記と異なる可能性
があります。
本日現在発行済みである 2,349,150 口に、本日開催の役員会で決定した本募
集における新投資口の発行口数 111,140 口及び本第三者割当の上限口数
5,560 口を加えた 2,465,850 口を前提としており、これ以外に 2020 年 11 月
投資口 期末まで新投資口の発行がなく、投資口数が変動することがないことを前提
としています（なお、本募集及び本第三者割当の詳細につきましては、本日
付で公表の「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」をご参照く
ださい。。
）
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2020 年 5 月期における運用状況の予想の修正及び 2020 年 11 月期における運用状況
の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を
行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂い
た上で、投資家ご自身の判断でなされるようにお願いいたします。
また、本報道発表文は、 米国における証券の売付けの勧誘又は買付けの申し込みの勧誘を構成するものではありませ
ん。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものでも、また今後登録がなされるものでもなく、1933
年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、 又は登録の免除を受ける場合を除き、 米国において証券の勧誘又は売
付けを行うことはできません。米国における証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成さ
れる英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、本投資法人から入手することができますが、これ
には本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。 なお、 本件においては米国
における証券の公募は行われません。また、本報道発表に記載された予測、予想、見込みその他の将来情報は、本日
現在本投資法人が利用可能な情報及び一定の前提又は仮定に基づくものであり、 実際の状況等は、 国内外の経済情勢
その他のリスク要因により、本報道発表に記載された将来情報と大きく異なる可能性があります。
5
1 口当たり 本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針に従い利益の全額を分配する
分配金 ことを前提として算出しています。
（利益超過 今後の不動産等の追加取得若しくは売却、賃借人の異動等に伴う賃料収入の
分配金は含ま 変動、予期せぬ修繕の発生等運用環境の変化、金利の変動、又は今後の更な
ない） る新投資口の発行等を含む種々の要因により変動する可能性があります。
1 口当たり利益超過分配金は、本投資法人の規約に定める方針に従い算出し
ています。
2020 年 5 月期の利益超過分配金総額（継続的利益超過分配の分配金及び一
時的利益超過分配の分配金の合計）は、当該計算期間に発生すると見込まれ
る減価償却費の 32.1％相当額を分配することを前提として算出しており、
1,721 百万円を想定しています。2020 年 11 月期の利益超過分配金総額（継
続的利益超過分配の分配金）は、当該計算期間に発生すると見込まれる減価
償却費の 28.5％相当額を分配することを前提として算出しており、1,578 百
万円を想定しています。
減価償却費は、運用資産の変動、取得原価に算入される付随費用等の発生額、
資本的支出額、取得原価の各資産への按分方法及び各々の資産に採用される
耐用年数等により、現時点で想定される額に対して変動する可能性がありま
す。そのため、減価償却費を基準として算出される利益超過分配金総額も、
これらを含む種々の要因により変動する可能性があります。
修繕や資本的支出への活用、借入金の返済、新規物件の取得資金への充当等
1 口当たり
の他の選択肢についても検討の上、健全な財務の安定性が維持される範囲内
利益超過
で、当該計算期間の減価償却費の 60％に相当する金額を限度として、本投
分配金
資法人が決定した金額を、利益を超えた金銭として、原則として継続的に分
配する方針としています（継続的利益超過分配）
。
利益を超えた金銭の分配額の決定に当たっては、当面の間、当該計算期間の
減価償却費の 30％に相当する金額を目処としますが、当該計算期間の純利
益及び不動産等の売却益や解約違約金等の一時的収益を含む当該計算期間
の利益の水準、利益を超えた金銭の分配額を含めた当該計算期間の金銭分配
額の水準、本投資法人の LTV 水準、財務状況等を総合的に考慮して決定する
ものとします。
ただし、経済環境や不動産市況等及び本投資法人の資産総額のうち有利子負
債総額（借入金額、投資法人債発行額、短期投資法人債発行額）の占める割
合水準、信用格付、財務状況、不動産等の売却益や解約違約金等の一時的収
益を含む利益の水準等を勘案し、利益を超えた金銭の分配の全部又は一部を
行わない場合があります。
新投資口の発行等の資金調達行為により、投資口の希薄化又は多額の費用が
生じる場合、地震等の自然災害や運用資産における火災その他の事故等の発
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2020 年 5 月期における運用状況の予想の修正及び 2020 年 11 月期における運用状況
の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を
行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂い
た上で、投資家ご自身の判断でなされるようにお願いいたします。
また、本報道発表文は、 米国における証券の売付けの勧誘又は買付けの申し込みの勧誘を構成するものではありませ
ん。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものでも、また今後登録がなされるものでもなく、1933
年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、 又は登録の免除を受ける場合を除き、 米国において証券の勧誘又は売
付けを行うことはできません。米国における証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成さ
れる英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、本投資法人から入手することができますが、これ
には本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。 なお、 本件においては米国
における証券の公募は行われません。また、本報道発表に記載された予測、予想、見込みその他の将来情報は、本日
現在本投資法人が利用可能な情報及び一定の前提又は仮定に基づくものであり、 実際の状況等は、 国内外の経済情勢
その他のリスク要因により、本報道発表に記載された将来情報と大きく異なる可能性があります。
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生により、修繕費等の支出や損失等の発生等が生じる場合、訴訟和解金等の
一時的な費用や不動産等売却損が発生する場合等の一定の場合において、一
時的に 1 口当たり分配金の金額が一定程度減少することが見込まれるとき
に限り、1 口当たり分配金の金額を平準化することを目的として、本投資法
人が決定した金額を、利益を超えた金額の分配として、一時的に分配するこ
とができるものとしています（一時的利益超過分配）
。継続的利益超過分配
に加えて、一時的利益超過分配を行う場合、継続的利益超過分配及び一時的
利益超過分配の合計の分配金の水準は、当面の間、当該計算期間の減価償却
費の 40％に相当する金額を限度として、総合的に判断して決定します。
利益を超えた金銭の分配水準の決定にあたっては、AFFO に対する分配金総
額 が 占 め る 割 合 等 も 考 慮 さ れ ま す 。 AFFO と は 、 Adjusted Funds From
Operation の略であり、FFO から資本的支出を控除し、融資関連費用等のう
ち非現金支出費用を加算して算出されます。FFO とは、Funds From Operation
の略であり、当期純利益に非現金支出費用を加えて算出されます。算出方法
は以下の算式をご参照ください。
FFO＝当期純利益＋減価償却費＋その他不動産関連償却＋不動産等売却損－不動産等
売却益
AFFO＝FFO－資本的支出額＋融資関連費用等のうち非現金支出費用
なお、資本的支出額は、2020 年 5 月期に 750 百万円、2020 年 11 月期に 668
百万円を想定しています。
ただし、以下の算式で計算される数値（分配 LTV）が 60％を超えることとな
る場合には利益を超えた金銭の分配を行わないものとします。
分配 LTV（％）＝A / B ×100（％）
A = 決算期末時点の有利子負債残高（投資法人債に係る残高を含みます。）＋決算期
末時点の敷金のリリース額
B = 決算期末時点の鑑定評価額＋決算期末時点の預金残高－利益分配金及び利益超
過分配金の総額
法令、税制、会計基準、東京証券取引所の上場規則、一般社団法人投資信託
協会の規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないこ
その他 とを前提としています。
一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを
前提としています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2020 年 5 月期における運用状況の予想の修正及び 2020 年 11 月期における運用状況
の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を
行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂い
た上で、投資家ご自身の判断でなされるようにお願いいたします。
また、本報道発表文は、 米国における証券の売付けの勧誘又は買付けの申し込みの勧誘を構成するものではありませ
ん。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものでも、また今後登録がなされるものでもなく、1933
年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、 又は登録の免除を受ける場合を除き、 米国において証券の勧誘又は売
付けを行うことはできません。米国における証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成さ
れる英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、本投資法人から入手することができますが、これ
には本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。 なお、 本件においては米国
における証券の公募は行われません。また、本報道発表に記載された予測、予想、見込みその他の将来情報は、本日
現在本投資法人が利用可能な情報及び一定の前提又は仮定に基づくものであり、 実際の状況等は、 国内外の経済情勢
その他のリスク要因により、本報道発表に記載された将来情報と大きく異なる可能性があります。
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【別紙 2】＜ご参考＞
一時効果調整後利益（試算）の考え方
2019 年 7 月 18 日付予想に 2020 年 1 月 17 日付修正予想に
基づく一時効果調整後利益の試算 基づく一時効果調整後利益の試算
営業収益 21,415 百万円 23,397 百万円
営業利益 9,796 百万円 10,791 百万円
経常利益 9,013 百万円 9,955 百万円
当期純利益 9,012 百万円 9,954 百万円
発行済投資口数 2,349,150 口 2,465,850 口
２，
1 口当たり分配金
4,447 円 4,675 円
（利益超過分配金を含む）
1 口当たり利益分配金
3,837 円 4,037 円
（利益超過分配金は含まない）
1 口当たり利益超過分配金 610 円 638 円
＜2019 年 7 月 18 日付予想に基づく一時効果調整後利益の試算の前提条件＞
2019 年 7 月 18 日付で公表した、今回の新投資口発行及び新規取得資産の取得等を考慮しない
2020 年 5 月期予想数値については、取得済資産の収支について主に以下の調整を行って試算して
います。
第 14 期取得資産の賃貸事業収益については、第 14 期取得資産がすべて 2020 年 5 月期に通期
稼動したものと仮定しています。
第 14 期取得資産に関する固定資産税及び都市計画税等の公租公課については、2020 年 5 月期
に、33 百万円が賃貸事業費用として追加して計上されるものと仮定しています。
上記の調整によって変動する当期純利益を考慮し、当期純利益に連動する資産運用報酬を営業
費用から控除しています。
＜2020 年 1 月 17 日付修正予想に基づく一時効果調整後利益の試算の前提条件＞
本日公表した、今回の新投資口発行及び新規取得資産の取得等を考慮した 2020 年 5 月期予想数
値をもとに、主に以下の調整を行って試算しています。
第 14 期取得資産及び新規取得資産の賃貸事業収益については、 14 期取得資産及び新規取得
第
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2020 年 5 月期における運用状況の予想の修正及び 2020 年 11 月期における運用状況
の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を
行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂い
た上で、投資家ご自身の判断でなされるようにお願いいたします。
また、本報道発表文は、 米国における証券の売付けの勧誘又は買付けの申し込みの勧誘を構成するものではありませ
ん。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものでも、また今後登録がなされるものでもなく、1933
年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、 又は登録の免除を受ける場合を除き、 米国において証券の勧誘又は売
付けを行うことはできません。米国における証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成さ
れる英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、本投資法人から入手することができますが、これ
には本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。 なお、 本件においては米国
における証券の公募は行われません。また、本報道発表に記載された予測、予想、見込みその他の将来情報は、本日
現在本投資法人が利用可能な情報及び一定の前提又は仮定に基づくものであり、 実際の状況等は、 国内外の経済情勢
その他のリスク要因により、本報道発表に記載された将来情報と大きく異なる可能性があります。
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資産がすべて 2020 年 5 月期に通期稼動したものと仮定しています。
第 14 期取得資産及び新規取得資産に関する固定資産税及び都市計画税等の公租公課について
は、2020 年 5 月期に、それぞれ 33 百万円及び 123 百万円が賃貸事業費用として追加して計上
されるものと仮定しています。
今回の新投資口発行等に伴い臨時的に発生する新投資口発行に係る費用及び融資関連費用等
合計 114 百万円については営業外費用から除外しています。
新規取得資産の運用期間調整に伴って変動する借入金の支払利息等（融資関連費用等を含みま
す。
）については営業外費用に加算しています。
新規取得資産の消費税相当額を調達するために借り入れた借入金に関する支払利息について
は営業外費用から控除しています。
臨時的に発生するその他営業費用を営業費用から除外しています。
上記の調整によって変動する NOI 及び当期純利益を考慮し、NOI 及び当期純利益に連動する資
産運用報酬を営業費用に加算しています。
上記の調整により、一時的利益超過分配を行わないこととしています。
これらの一時効果調整後利益（試算）は、特定の計算期間の利益を試算することを目的とするも
のではなく、また、特定の計算期間における利益等の予想としての意味を有するものでもありませ
ん。一時効果調整後利益（試算） 日本において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準
は、 （以
下「日本会計基準」といいます。）により規定された指標ではなく、日本会計基準に準拠して表示
される他の指標の代替的指標として考慮されるべきではありません。更に、一時効果調整後の「1
口当たり分配金」は、将来の分配の有無及びその金額をいかなる意味においても保証するものでは
ありません。2020 年 5 月期その他の特定の計算期間の実際の利益等が、2020 年 1 月 17 日付修正予
想に基づく一時効果調整後利益（試算）と大きく異なる場合があることにご留意ください。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2020 年 5 月期における運用状況の予想の修正及び 2020 年 11 月期における運用状況
の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を
行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂い
た上で、投資家ご自身の判断でなされるようにお願いいたします。
また、本報道発表文は、 米国における証券の売付けの勧誘又は買付けの申し込みの勧誘を構成するものではありませ
ん。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものでも、また今後登録がなされるものでもなく、1933
年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、 又は登録の免除を受ける場合を除き、 米国において証券の勧誘又は売
付けを行うことはできません。米国における証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成さ
れる英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、本投資法人から入手することができますが、これ
には本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。 なお、 本件においては米国
における証券の公募は行われません。また、本報道発表に記載された予測、予想、見込みその他の将来情報は、本日
現在本投資法人が利用可能な情報及び一定の前提又は仮定に基づくものであり、 実際の状況等は、 国内外の経済情勢
その他のリスク要因により、本報道発表に記載された将来情報と大きく異なる可能性があります。
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