3283 Ｒ－プロロジ 2019-06-04 15:15:00
2019年11月期における運用状況の予想の修正及び2020年5月期における運用状況の予想に関するお知らせ [pdf]
2019 年 6 月 4 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都千代田区丸の内二丁目 7 番 3 号
東 京 ビ ル デ ィ ン グ 21 階
日 本 プ ロ ロ ジ ス リ ー ト 投 資 法 人
代表者名 執 行 役 員 坂 下 雅 弘
（ コ ー ド番 号 ： 3283）
資産運用会社名
プロロジス・リート・マネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 坂 下 雅 弘
問 合 せ 先 取締役財務企画部長 戸 田 淳
ＴＥＬ．03-6867-8585
2019 年 11 月期における運用状況の予想の修正及び 2020 年 5 月期における
運用状況の予想に関するお知らせ
日本プロロジスリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。 は、
） 2019 年 1 月 18 日付「2018
年 11 月期 決算短信（REIT） で公表した 2019 年 11 月期
」 （2019 年 6 月 1 日～2019 年 11 月 30 日）
における本投資法人の運用状況の予想を修正するとともに、新たに算出した 2020 年 5 月期（2019
年 12 月 1 日～2020 年 5 月 31 日）における運用状況の予想について、下記のとおりお知らせいた
します。なお、2019 年 1 月 18 日付「2018 年 11 月期 決算短信（REIT）
」で公表した 2019 年 5 月
期（2018 年 12 月 1 日～2019 年 5 月 31 日）における本投資法人の運用状況の予想については、変
更はありません。
記
1. 運用状況の予想の修正及び公表の理由
本投資法人は、本日開催の役員会において、第 14 期取得資産（別紙 1「運用資産」の「前提条
件」において定義しています。
）の取得に伴う借入金（544 億円）
（以下「本ブリッジローン」とい
います。）の返済資金の一部及び取得予定資産（別紙 1「運用資産」の「前提条件」において定義
しています。）の取得資金の一部等に充当するための資金調達を目的として新投資口発行を決議い
たしました。これに伴い、2019 年 1 月 18 日付「2018 年 11 月期 決算短信（REIT）
」で公表した
2019 年 11 月期における本投資法人の運用状況の予想につき、算定の前提条件が変動したことによ
り、運用状況の予想の修正を行うものです。
また、これに併せて、2020 年 5 月期における本投資法人の運用状況の予想につき、同様の前提
条件に基づいて新たに公表を行うものです。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2019 年 11 月期における運用状況の予想の修正及び 2020 年 5 月期における運用状況
の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を
行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂い
た上で、投資家ご自身の判断でなされるようにお願いいたします。
また、本報道発表文は、 米国における証券の売付けの勧誘又は買付けの申し込みの勧誘を構成するものではありませ
ん。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものでも、また今後登録がなされるものでもなく、1933
年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、 又は登録の免除を受ける場合を除き、 米国において証券の勧誘又は売
付けを行うことはできません。米国における証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成さ
れる英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、本投資法人から入手することができますが、これ
には本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。 なお、 本件においては米国
における証券の公募は行われません。また、本報道発表に記載された予測、予想、見込みその他の将来情報は、本日
現在本投資法人が利用可能な情報及び一定の前提又は仮定に基づくものであり、 実際の状況等は、 国内外の経済情勢
その他のリスク要因により、本報道発表に記載された将来情報と大きく異なる可能性があります。
1
2. 2019 年 11 月期における運用状況の予想の修正及び 2020 年 5 月期における運用状況の予想
(1) 2019年11月期（第14期）
（2019年6月1日～2019年11月30日）における運用状況の予想の修正の
内容
当期 1 口当たり 1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 1 口当たり
純利益 分配金 分配金 利益超過
（利益超過分配 （利益超過分配
金を含む） 金は含まない）
分配金
前回発表予想 19,708 9,043 8,340 8,339
4,403 円 3,815 円 588 円
（A）
百万円 百万円 百万円 百万円
今回修正予想 21,611 10,027 9,140 9,139
4,496 円 3,890 円 606 円
（B）
百万円 百万円 百万円 百万円
増減額（C） 1,902 984 800 800
93 円 75 円 18 円
（（B）－（A）
）
百万円 百万円 百万円 百万円
増減率
9.7% 10.9% 9.6% 9.6% 2.1% 2.0% 3.1%
（C）/（A）
(2) 2020年5月期（第15期）（2019年12月1日～2020年5月31日）における運用状況の予想の内容
当期 1 口当たり 1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 1 口当たり
純利益 分配金 分配金 利益超過
（利益超過分配 （利益超過分配
金を含む） 金は含まない）
分配金
2020 年 5 月期 21,400 9,807 9,027 9,026
4,454 円 3,843 円 611 円
（第 15 期）
百万円 百万円 百万円 百万円
（参考）
2019 年 11 月期 ： 予想期末発行済投資口総数 2,349,150 口、1 口当たり予想当期純利益 3,917 円
2020 年 5 月期 ： 予想期末発行済投資口総数 2,349,150 口、1 口当たり予想当期純利益 3,842 円
（注1） 上記の運用状況の予想については、 別紙 1「2019 年 11 月期及び 2020 年 5 月期における運用状況の予
想の前提条件」に記載した前提条件に基づき算出しています。したがって、今後の不動産等の追加取
得若しくは売却、賃借人の異動等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生等運用環境の変化、金
利の変動、 実際に決定される新投資口の発行口数及び発行価格、 又は今後の更なる新投資口の発行等
により、前提条件との間に差異が生じ、その結果、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利
益、1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）及び 1 口当たり利益超過分配金は変動する可能
性があります。そのため、本予想は分配金及び利益超過分配金の額を保証するものではありません。
（注2） 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注3） 単位未満の金額は切り捨て、割合は小数第 2 位を四捨五入して、それぞれ表示しています。
以上
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2019 年 11 月期における運用状況の予想の修正及び 2020 年 5 月期における運用状況
の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を
行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂い
た上で、投資家ご自身の判断でなされるようにお願いいたします。
また、本報道発表文は、 米国における証券の売付けの勧誘又は買付けの申し込みの勧誘を構成するものではありませ
ん。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものでも、また今後登録がなされるものでもなく、1933
年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、 又は登録の免除を受ける場合を除き、 米国において証券の勧誘又は売
付けを行うことはできません。米国における証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成さ
れる英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、本投資法人から入手することができますが、これ
には本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。 なお、 本件においては米国
における証券の公募は行われません。また、本報道発表に記載された予測、予想、見込みその他の将来情報は、本日
現在本投資法人が利用可能な情報及び一定の前提又は仮定に基づくものであり、 実際の状況等は、 国内外の経済情勢
その他のリスク要因により、本報道発表に記載された将来情報と大きく異なる可能性があります。
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※本資料の配布先：兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
※本投資法人のウェブサイトアドレス：https://www.prologis-reit.co.jp
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2019 年 11 月期における運用状況の予想の修正及び 2020 年 5 月期における運用状況
の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を
行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂い
た上で、投資家ご自身の判断でなされるようにお願いいたします。
また、本報道発表文は、 米国における証券の売付けの勧誘又は買付けの申し込みの勧誘を構成するものではありませ
ん。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものでも、また今後登録がなされるものでもなく、1933
年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、 又は登録の免除を受ける場合を除き、 米国において証券の勧誘又は売
付けを行うことはできません。米国における証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成さ
れる英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、本投資法人から入手することができますが、これ
には本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。 なお、 本件においては米国
における証券の公募は行われません。また、本報道発表に記載された予測、予想、見込みその他の将来情報は、本日
現在本投資法人が利用可能な情報及び一定の前提又は仮定に基づくものであり、 実際の状況等は、 国内外の経済情勢
その他のリスク要因により、本報道発表に記載された将来情報と大きく異なる可能性があります。
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【別紙 1】
2019 年 11 月期及び 2020 年 5 月期における運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
2019 年 11 月期（第 14 期）
（2019 年 6 月 1 日～2019 年 11 月 30 日）
（183 日）
計算期間
2020 年 5 月期（第 15 期）
（2019 年 12 月 1 日～2020 年 5 月 31 日）
（183 日）
本日現在で本投資法人が保有している不動産及び不動産信託受益権（合計
42 物件）（以下「取得済資産」といいます。）に加え、新規に取得し又は取
得する予定の不動産信託受益権（合計 4 物件）
（以下「新規取得資産」とい
います。新規取得資産の詳細につきましては、本日付で公表の「国内不動産
信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ」をご参照ください。
）のうち、
プロロジスパーク東松山、プロロジスパーク京田辺及びプロロジスパーク仙
台泉 2 の 3 物件（以下「第 14 期取得資産」ということがあります。）を 2019
年 6 月 6 日に取得すること、新規取得資産のうち、プロロジスパーク神戸 4
（以下「取得予定資産」ということがあります。
）を 2019 年 10 月 1 日に取
得すること、また、当該新規取得資産の取得を除き、2020 年 5 月期末まで
の間に変動（新規物件の取得、保有物件の処分等）が生じないことを前提と
しています。
＜新規取得資産の取得（予定）時期＞
物件名称 取得（予定）年月日
第 14 期取得資産
運用資産 プロロジスパーク東松山 2019 年 6 月 6 日
プロロジスパーク京田辺 2019 年 6 月 6 日
プロロジスパーク仙台泉 2 2019 年 6 月 6 日
取得予定資産
プロロジスパーク神戸 4 2019 年 10 月 1 日
なお、プロロジスパーク神戸 4 については、本日現在、2019 年 6 月 30 日竣
工予定で建築工事が進められています。
なお、取得予定資産に係る売買契約書においては、取得予定資産の取得まで
の間に取得予定資産の NCF（当該取得予定資産から得る見込みの収益から当
該取得予定資産について生じる見込みの資本的支出を控除した金額のこと
をいいます。以下同じです。）に変動が生じた場合に、当該変動に関わらず
資産運用会社であるプロロジス・リート・マネジメント株式会社（以下「本
資産運用会社」といいます。）が取得予定資産に関して売買契約書締結時に
期待した利回りと同程度の水準の利回りを実現させることを企図し、一定の
場合に取得予定資産に係る資産の譲渡価額を増額又は減額する旨の規定（以
下「本件価格調整条項」といいます。）が設けられていますが、本件価格調
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2019 年 11 月期における運用状況の予想の修正及び 2020 年 5 月期における運用状況
の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を
行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂い
た上で、投資家ご自身の判断でなされるようにお願いいたします。
また、本報道発表文は、 米国における証券の売付けの勧誘又は買付けの申し込みの勧誘を構成するものではありませ
ん。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものでも、また今後登録がなされるものでもなく、1933
年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、 又は登録の免除を受ける場合を除き、 米国において証券の勧誘又は売
付けを行うことはできません。米国における証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成さ
れる英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、本投資法人から入手することができますが、これ
には本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。 なお、 本件においては米国
における証券の公募は行われません。また、本報道発表に記載された予測、予想、見込みその他の将来情報は、本日
現在本投資法人が利用可能な情報及び一定の前提又は仮定に基づくものであり、 実際の状況等は、 国内外の経済情勢
その他のリスク要因により、本報道発表に記載された将来情報と大きく異なる可能性があります。
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整事由（賃貸借契約所定の賃料額、外注委託費又は修繕費若しくは資本的支
出の見込額の増減等の所定の事由をいいます。）による NCF の変動及びそれ
に伴う取得予定資産の取得価格の増減額が生じないことを前提としていま
す。「本件価格調整条項」の詳細につきましては、本日付で公表の「国内不
動産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ」をご参照ください。
実際には、新規取得資産以外の新規物件取得又は保有物件の処分等により変
動が生ずる可能性があります。
賃貸事業収益については、現所有者又は現受益者より提供を受けた新規取得
資産に関する情報及び本資産運用会社が保有している取得済資産に関する
情報をもとに、市場動向や物件の競争力等を勘案して算出しており、2019
年 11 月期は 21,611 百万円、2020 年 5 月期は 21,400 百万円を見込んでいま
す。なお、新規取得資産及び取得済資産全体の平均稼働率は、2019 年 11 月
営業収益 期に 98.1%、2020 年 5 月期に 97.7%を見込んでいます。
取得予定資産に係る賃貸事業収益は、本日現在締結済みの賃貸借契約に基づ
き算出していますが、取得予定資産は本日現在建築中であり、建物が竣工し
ていないため、賃貸借契約の内容は、今後変更される可能性があります。
賃貸事業収益については、賃借人による賃料の滞納又は不払いがないことを
前提としています。
減価償却費以外の賃貸事業費用は、現所有者又は現受益者より提供を受けた
新規取得資産に関する情報及び本資産運用会社が保有している取得済資産
に関する情報をもとに、季節的要因を含む費用の変動要素を反映して算出し
ており、2019 年 11 月期は 4,594 百万円、2020 年 5 月期は 4,593 百万円を見
込んでいます。
取得予定資産については、本日現在建築中であり、建物が竣工していないた
め、賃貸事業費用が予想金額と異なる可能性があります。
減価償却費については、取得（予定）価格に付随費用等を含めて定額法によ
り算出しており、2019 年 11 月期に 4,995 百万円、2020 年 5 月期に 5,038 百
営業費用 万円を想定しています。
一般に不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等については売
主と期間按分による計算を行い取得時に精算し、翌年から費用計上されるこ
ととなります。したがって、新規取得資産に係る固定資産税及び都市計画税
等は、2020 年 5 月期から費用計上されることとなります。また、2019 年 11
月期において、第 14 期取得資産及び取得予定資産について取得原価に算入
する固定資産税及び都市計画税等の総額は、それぞれ 178 百万円（178 日分
に相当）及び 6 百万円（61 日分に相当）を想定しています。また、2020 年
5 月期において、新規取得資産について取得原価に算入する固定資産税及び
都市計画税等の総額は 33 百万円（31 日分に相当）を想定しています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2019 年 11 月期における運用状況の予想の修正及び 2020 年 5 月期における運用状況
の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を
行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂い
た上で、投資家ご自身の判断でなされるようにお願いいたします。
また、本報道発表文は、 米国における証券の売付けの勧誘又は買付けの申し込みの勧誘を構成するものではありませ
ん。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものでも、また今後登録がなされるものでもなく、1933
年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、 又は登録の免除を受ける場合を除き、 米国において証券の勧誘又は売
付けを行うことはできません。米国における証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成さ
れる英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、本投資法人から入手することができますが、これ
には本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。 なお、 本件においては米国
における証券の公募は行われません。また、本報道発表に記載された予測、予想、見込みその他の将来情報は、本日
現在本投資法人が利用可能な情報及び一定の前提又は仮定に基づくものであり、 実際の状況等は、 国内外の経済情勢
その他のリスク要因により、本報道発表に記載された将来情報と大きく異なる可能性があります。
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修繕費に関しては、物件ごとに、本資産運用会社が策定した修繕計画をもと
に、必要と想定される額を計上しています。ただし、予想し難い要因により
修繕費が発生する可能性があることから、予想金額と大きく異なる結果とな
る可能性があります。
今回の新投資口の発行に係る費用として、2019 年 11 月期に 110 百万円を見
込んでいます。
新規取得資産の取得に伴う融資関連費用として、2019 年 11 月期に 6 百万円
を見込んでいます。
営業外費用
支払利息等（融資関連費用等を含みます。
）として、2019 年 11 月期に 751
百万円、2020 年 5 月期に 761 百万円を見込んでいます。なお、融資関連費
用等に含まれる非現金支出費用は、2019 年 11 月期に 189 百万円、2020 年 5
月期に 191 百万円を見込んでいます。
本日現在、本投資法人の貸借対照表上の有利子負債残高は 217,500 百万円で
あり、内訳は借入金及び投資法人債となっています。
第 14 期取得資産の取得に伴い、2019 年 6 月 6 日付で本ブリッジローンの借
入れを行うことを前提としています（本ブリッジローンの詳細につきまして
は、本日付で公表の「資金の借入れに関するお知らせ」をご参照ください。。
）
なお、本日開催の役員会で決議した公募による新投資口の発行（以下「本募
集」といいます。）により調達する手取金については、本募集と同時（本募
集の払込期日の翌営業日）に行う借入れ（以下「本借入れ」といいます。）
及び手元資金と併せて、本ブリッジローンの返済資金の一部及び取得予定資
産の取得資金の一部等に充当する予定です。また、本日開催の役員会で決議
した第三者割当による新投資口発行（以下「本第三者割当」といいます。）
により調達する手取金については手元資金とし、支出するまでの間は金融機
有利子負債 関に預け入れ、取得予定資産の取得資金の一部及び将来の特定資産（投資信
託及び投資法人に関する法律第 2 条第 1 項における意味を有します。
）の取
得資金の一部又は借入金の返済資金の一部に充当することを前提としてい
ます（本募集及び本第三者割当の詳細につきましては、本日付で公表の「新
投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」をご参照ください。。この
）
結果、本借入れ後の有利子負債残高は 235,300 百万円となる見込みです。た
だし、本募集における新投資口の最終的な発行口数及び発行価額によって
は、上記有利子負債残高は変動する可能性があります。
プロロジスパーク神戸 4 の取得に伴い、2019 年 10 月 1 日付で 5,000 百万円
の借入れ（以下「本予定借入れ」といいます。）を行うことを前提としてい
ます。この結果、本予定借入れ後の有利子負債残高は 240,300 百万円となる
見込みです。ただし、本募集における新投資口の最終的な発行口数及び発行
価額によっては、上記有利子負債残高は変動する可能性があります。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2019 年 11 月期における運用状況の予想の修正及び 2020 年 5 月期における運用状況
の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を
行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂い
た上で、投資家ご自身の判断でなされるようにお願いいたします。
また、本報道発表文は、 米国における証券の売付けの勧誘又は買付けの申し込みの勧誘を構成するものではありませ
ん。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものでも、また今後登録がなされるものでもなく、1933
年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、 又は登録の免除を受ける場合を除き、 米国において証券の勧誘又は売
付けを行うことはできません。米国における証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成さ
れる英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、本投資法人から入手することができますが、これ
には本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。 なお、 本件においては米国
における証券の公募は行われません。また、本報道発表に記載された予測、予想、見込みその他の将来情報は、本日
現在本投資法人が利用可能な情報及び一定の前提又は仮定に基づくものであり、 実際の状況等は、 国内外の経済情勢
その他のリスク要因により、本報道発表に記載された将来情報と大きく異なる可能性があります。
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2019 年 11 月 27 日に返済期限が到来する長期借入金 1,000 百万円、2019 年
11 月 27 日に償還期限が到来する投資法人債 2,000 百万円及び 2019 年 11 月
29 日に返済期限が到来する短期借入金 6,500 百万円については、それぞれ
全額リファイナンスを行うことを前提としています。
2018 年 11 月末日時点の有利子負債比率（LTV）は 36.8%です。なお、本予定
借入れ後の LTV は 37.6%になる見込みです。本予想における LTV の算出に当
たっては、次の算式を使用しています。
2018 年 11 月末日時点の LTV（%）＝2018 年 11 月期の貸借対照表上の有利子負債の総
額÷2018 年 11 月期の貸借対照表上の総資産額×100（%）
本予定借入れ後の LTV（%）
（注 1）＝本予定借入れ後の有利子負債の総見込額÷本予
定借入れ後の総資産見込額×100（%）
本予定借入れ後の有利子負債の総見込額＝2018年11月期の貸借対照表上の有利子負
債の総額（211,000百万円）＋プロロジスパークつくば1-Aの取得に伴う2018年12月3
日付の借入れに係る有利子負債の総額（6,500百万円）＋本借入れに係る有利子負債
の総見込額（17,800百万円）(注2) ＋本予定借入れに係る有利子負債の総見込額
（5,000百万円）(注2)
本予定借入れ後の総資産見込額＝2018年11月期の貸借対照表上の総資産額（572,680
百万円）＋本募集における発行価額の総見込額(注3)（34,931百万円）＋本第三者割
当における発行価額の総見込額(注3)（1,746百万円）＋プロロジスパークつくば1-A
の取得に伴う2018年12月3日付の借入れに係る有利子負債の総額 （6,500百万円）＋本
借入れに係る有利子負債の総見込額 （17,800百万円）(注2) ＋本予定借入れに係る有
利子負債の総見込額（5,000百万円）(注2)
（注1） 本投資法人は、第 14 期取得資産を本ブリッジローンによる資金調達及び手元
資金により取得し、 本募集による手取金の一部及び本借入れによる資金調達並
びに手元資金により、本ブリッジローンを返済します。また、取得予定資産を
本募集による手取金の一部、本第三者割当による手取金の一部、本予定借入れ
による資金調達及び手元資金により取得します。 「本予定借入れ後の LTV」は、
本予定借入れ後の数値に基づき算出しています。
（注2） 本借入れ及び本予定借入れに係る有利子負債の総見込額について、 本日現在の
見込みに基づき記載しています。本借入れに係る有利子負債の総見込額は、
2019 年 5 月 17 日（金）現在の株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引
所」といいます。）における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した
本募集における手取金の見込額等に基づく本日現在の見込額であり、 最終的な
借入金額は、本募集における手取金の額等を勘案した上、借入実行の時点まで
に変更される可能性があります。また、本予定借入れに係る有利子負債の総見
込額は本日現在の見込額であり、 最終的な借入金額は借入実行の時点までに変
更される可能性があります（ただし、本日現在、本投資法人は、本募集及び本
第三者割当における手取金の額が変動した場合であっても、 本予定借入れの借
入金額を変更しない方針です。）。したがって、実際の指標と一致するとは限
りません。その他、本借入れ及び本予定借入れに関する詳細については、今後
決定次第発表します。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2019 年 11 月期における運用状況の予想の修正及び 2020 年 5 月期における運用状況
の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を
行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂い
た上で、投資家ご自身の判断でなされるようにお願いいたします。
また、本報道発表文は、 米国における証券の売付けの勧誘又は買付けの申し込みの勧誘を構成するものではありませ
ん。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものでも、また今後登録がなされるものでもなく、1933
年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、 又は登録の免除を受ける場合を除き、 米国において証券の勧誘又は売
付けを行うことはできません。米国における証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成さ
れる英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、本投資法人から入手することができますが、これ
には本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。 なお、 本件においては米国
における証券の公募は行われません。また、本報道発表に記載された予測、予想、見込みその他の将来情報は、本日
現在本投資法人が利用可能な情報及び一定の前提又は仮定に基づくものであり、 実際の状況等は、 国内外の経済情勢
その他のリスク要因により、本報道発表に記載された将来情報と大きく異なる可能性があります。
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（注3） 本募集における発行価額の総見込額及び本第三者割当における発行価額の総
見込額は、2019 年 5 月 17 日（金）現在の東京証券取引所における本投資口の
普通取引の終値を基準として算出したものです。また、本第三者割当について
は、本第三者割当における発行口数の全部について、ＳＭＢＣ日興証券株式会
社により申込みがなされ、 払込金額の全額についてＳＭＢＣ日興証券株式会社
により払込みがなされることを前提としています。したがって、本募集若しく
は本第三者割当における実際の発行価額が前記仮定額よりも低額となった場
合、又は本第三者割当による新投資口発行の全部若しくは一部について払込み
がなされないこととなった場合には、 本募集における発行価額の総額及び本第
三者割当における発行価額の総額は前記よりも減少することとなり、 実際の本
予定借入れ後の LTV は前記よりも高くなる可能性があります。 逆に実際の発行
価額が前記仮定額よりも高額となった場合には、 本募集における発行価額の総
額及び本第三者割当における発行価額の総額は前記よりも増加することとな
り、実際の本予定借入れ後の LTV は前記よりも低くなる可能性があります。
本日現在発行済みである 2,185,950 口に、本日開催の役員会で決定した本募
集における新投資口の発行口数 155,430 口及び本第三者割当の上限口数
7,770 口を加えた 163,200 口を前提としており、これ以外に 2020 年 5 月期
投資口 末まで新投資口の発行がなく、投資口数が変動することがないことを前提と
しています（なお、本募集及び本第三者割当の詳細につきましては、本日付
で公表の「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」をご参照くだ
さい。。
）
1 口当たり 本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針に従い利益の全額を分配する
分配金 ことを前提として算出しています。
（利益超過 今後の不動産等の追加取得若しくは売却、賃借人の異動等に伴う賃料収入の
分配金は含ま 変動、予期せぬ修繕の発生等運用環境の変化、金利の変動、又は今後の更な
ない） る新投資口の発行等を含む種々の要因により変動する可能性があります。
1 口当たり利益超過分配金は、本投資法人の規約に定める方針に従い算出し
ています。
2019 年 11 月期及び 2020 年 5 月期の利益超過分配金総額（継続的利益超過
分配の分配金） 当該計算期間に発生すると見込まれる減価償却費の 28.5%
は、
を分配することを前提として算出しており、それぞれ 1,423 百万円及び
1,435 百万円を想定しています。
1 口当たり
減価償却費は、運用資産の変動、取得原価に算入される付随費用等の発生額、
利益超過
資本的支出額、取得原価の各資産への按分方法及び各々の資産に採用される
分配金
耐用年数等により、現時点で想定される額に対して変動する可能性がありま
す。そのため、減価償却費を基準として算出される利益超過分配金総額も、
これらを含む種々の要因により変動する可能性があります。
修繕や資本的支出への活用、借入金の返済、新規物件の取得資金への充当等
の他の選択肢についても検討の上、健全な財務の安定性が維持される範囲内
で、当該計算期間の減価償却費の 60%に相当する金額を限度として、本投資
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2019 年 11 月期における運用状況の予想の修正及び 2020 年 5 月期における運用状況
の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を
行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂い
た上で、投資家ご自身の判断でなされるようにお願いいたします。
また、本報道発表文は、 米国における証券の売付けの勧誘又は買付けの申し込みの勧誘を構成するものではありませ
ん。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものでも、また今後登録がなされるものでもなく、1933
年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、 又は登録の免除を受ける場合を除き、 米国において証券の勧誘又は売
付けを行うことはできません。米国における証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成さ
れる英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、本投資法人から入手することができますが、これ
には本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。 なお、 本件においては米国
における証券の公募は行われません。また、本報道発表に記載された予測、予想、見込みその他の将来情報は、本日
現在本投資法人が利用可能な情報及び一定の前提又は仮定に基づくものであり、 実際の状況等は、 国内外の経済情勢
その他のリスク要因により、本報道発表に記載された将来情報と大きく異なる可能性があります。
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法人が決定した金額を、利益を超えた金銭として、原則として継続的に分配
する方針としています（継続的利益超過分配）。
利益を超えた金銭の分配額の決定に当たっては、当面の間、当該計算期間の
減価償却費の 30％に相当する金額を目処としますが、当該計算期間の純利
益及び不動産等の売却益や解約違約金等の一時的収益を含む当該計算期間
の利益の水準、利益を超えた金銭の分配額を含めた当該計算期間の金銭分配
額の水準、本投資法人の LTV 水準、財務状況等を総合的に考慮して決定する
ものとします。
ただし、経済環境や不動産市況等及び本投資法人の資産総額のうち有利子負
債総額（借入金額、投資法人債発行額、短期投資法人債発行額）の占める割
合水準、信用格付、財務状況、不動産等の売却益や解約違約金等の一時的収
益を含む利益の水準等を勘案し、利益を超えた金銭の分配の全部又は一部を
行わない場合があります。
新投資口の発行等の資金調達行為により、投資口の希薄化又は多額の費用が
生じる場合、地震等の自然災害や運用資産における火災その他の事故等の発
生により、修繕費等の支出や損失等の発生等が生じる場合、訴訟和解金等の
一時的な費用や不動産等売却損が発生する場合等の一定の場合において、一
時的に 1 口当たり分配金の金額が一定程度減少することが見込まれるとき
に限り、1 口当たり分配金の金額を平準化することを目的として、本投資法
人が決定した金額を、利益を超えた金額の分配として、一時的に分配するこ
とができるものとしています（一時的利益超過分配）
。継続的利益超過分配
に加えて、一時的利益超過分配を行う場合、継続的利益超過分配及び一時的
利益超過分配の合計の分配金の水準は、当面の間、当該計算期間の減価償却
費の 40%に相当する金額を限度として、総合的に判断して決定します。
利益を超えた金銭の分配水準の決定にあたっては、AFFO に対する分配金総
額 が 占 め る 割 合 等 も 考 慮 さ れ ま す 。 AFFO と は 、 Adjusted Funds From
Operation の略であり、FFO から資本的支出を控除し、融資関連費用等のう
ち非現金支出費用を加算して算出されます。FFO とは、Funds From Operation
の略であり、当期純利益に非現金支出費用を加えて算出されます。算出方法
は以下の算式をご参照ください。
FFO＝当期純利益＋減価償却費＋その他不動産関連償却＋不動産等売却損－不動産等
売却益
AFFO＝FFO－資本的支出額＋融資関連費用等のうち非現金支出費用
なお、資本的支出額は、2019 年 11 月期に 724 百万円、2020 年 5 月期に 684
百万円を想定しています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2019 年 11 月期における運用状況の予想の修正及び 2020 年 5 月期における運用状況
の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を
行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂い
た上で、投資家ご自身の判断でなされるようにお願いいたします。
また、本報道発表文は、 米国における証券の売付けの勧誘又は買付けの申し込みの勧誘を構成するものではありませ
ん。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものでも、また今後登録がなされるものでもなく、1933
年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、 又は登録の免除を受ける場合を除き、 米国において証券の勧誘又は売
付けを行うことはできません。米国における証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成さ
れる英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、本投資法人から入手することができますが、これ
には本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。 なお、 本件においては米国
における証券の公募は行われません。また、本報道発表に記載された予測、予想、見込みその他の将来情報は、本日
現在本投資法人が利用可能な情報及び一定の前提又は仮定に基づくものであり、 実際の状況等は、 国内外の経済情勢
その他のリスク要因により、本報道発表に記載された将来情報と大きく異なる可能性があります。
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ただし、以下の算式で計算される数値（分配 LTV）が 60%を超えることとな
る場合には利益を超えた金銭の分配を行わないものとします。
分配 LTV（%）＝A / B ×100（%）
A = 決算期末時点の有利子負債残高（投資法人債に係る残高を含みます。）＋決算期
末時点の敷金のリリース額
B = 決算期末時点の鑑定評価額＋決算期末時点の預金残高－利益分配金及び利益超
過分配金の総額
法令、税制、会計基準、東京証券取引所の上場規則、一般社団法人投資信託
協会の規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないこ
その他 とを前提としています。
一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを
前提としています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2019 年 11 月期における運用状況の予想の修正及び 2020 年 5 月期における運用状況
の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を
行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂い
た上で、投資家ご自身の判断でなされるようにお願いいたします。
また、本報道発表文は、 米国における証券の売付けの勧誘又は買付けの申し込みの勧誘を構成するものではありませ
ん。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものでも、また今後登録がなされるものでもなく、1933
年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、 又は登録の免除を受ける場合を除き、 米国において証券の勧誘又は売
付けを行うことはできません。米国における証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成さ
れる英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、本投資法人から入手することができますが、これ
には本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。 なお、 本件においては米国
における証券の公募は行われません。また、本報道発表に記載された予測、予想、見込みその他の将来情報は、本日
現在本投資法人が利用可能な情報及び一定の前提又は仮定に基づくものであり、 実際の状況等は、 国内外の経済情勢
その他のリスク要因により、本報道発表に記載された将来情報と大きく異なる可能性があります。
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【別紙 2】＜ご参考＞
一時効果調整後利益（試算）の考え方
2019 年 1 月 18 日付予想に 2019 年 6 月 4 日付修正予想に
基づく一時効果調整後利益の試算 基づく一時効果調整後利益の試算
営業収益 19,708 百万円 21,856 百万円
営業利益 9,054 百万円 10,039 百万円
経常利益 8,351 百万円 9,259 百万円
当期純利益 8,350 百万円 9,258 百万円
発行済投資口数
2,185,950 口 2,349,150 口
1 口当たり分配金
4,408 円 4,550 円
（利益超過分配金を含む）
1 口当たり利益分配金
3,820 円 3,941 円
（利益超過分配金は含まない）
1 口当たり利益超過分配金 588 円 609 円
＜2019 年 1 月 18 日付予想に基づく一時効果調整後利益の試算の前提条件＞
2019 年 1 月 18 日付で公表した、今回の新投資口発行及び新規取得資産の取得等を考慮しない
2019 年 11 月期予想数値については、取得済資産の収支について主に以下の調整を行って試算して
います。
臨時的に発生するその他営業費用を営業費用から除外しています。
上記の調整によって変動する当期純利益を考慮し、当期純利益に連動する資産運用報酬を営業
費用から控除しています。
＜2019 年 6 月 4 日付修正予想に基づく一時効果調整後利益の試算の前提条件＞
本日公表した、今回の新投資口発行及び新規取得資産の取得等を考慮した 2019 年 11 月期予想数
値をもとに、主に以下の調整を行って試算しています。
新規取得資産の賃貸事業収益及び賃貸事業費用については、新規取得資産がすべて 2019 年 11
月期に通期稼動したものと仮定しています。
新規取得資産に関する固定資産税及び都市計画税等の公租公課については、2019 年 11 月期に、
202 百万円が費用計上されるものと仮定しています。
今回の新投資口発行等に伴い臨時的に発生する新投資口発行に係る費用及び融資関連費用等
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2019 年 11 月期における運用状況の予想の修正及び 2020 年 5 月期における運用状況
の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を
行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂い
た上で、投資家ご自身の判断でなされるようにお願いいたします。
また、本報道発表文は、 米国における証券の売付けの勧誘又は買付けの申し込みの勧誘を構成するものではありませ
ん。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものでも、また今後登録がなされるものでもなく、1933
年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、 又は登録の免除を受ける場合を除き、 米国において証券の勧誘又は売
付けを行うことはできません。米国における証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成さ
れる英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、本投資法人から入手することができますが、これ
には本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。 なお、 本件においては米国
における証券の公募は行われません。また、本報道発表に記載された予測、予想、見込みその他の将来情報は、本日
現在本投資法人が利用可能な情報及び一定の前提又は仮定に基づくものであり、 実際の状況等は、 国内外の経済情勢
その他のリスク要因により、本報道発表に記載された将来情報と大きく異なる可能性があります。
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合計 117 百万円については営業外費用から除外しています。
新規取得資産の運用期間調整に伴って変動する借入金の支払利息等（融資関連費用等を含みま
す。
）については営業外費用に加算しています。
臨時的に発生するその他営業費用を営業費用から除外しています。
上記の調整によって変動する NOI 及び当期純利益を考慮し、NOI 及び当期純利益に連動する資
産運用報酬を営業費用に加算しています。
これらの一時効果調整後利益（試算）は、特定の計算期間の利益を試算することを目的とするも
のではなく、また、特定の計算期間における利益等の予想としての意味を有するものでもありませ
ん。一時効果調整後利益（試算） 日本において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準
は、 （以
下「日本会計基準」といいます。）により規定された指標ではなく、日本会計基準に準拠して表示
される他の指標の代替的指標として考慮されるべきではありません。更に、一時効果調整後の「1
口当たり分配金」は、将来の分配の有無及びその金額をいかなる意味においても保証するものでは
ありません。2019 年 11 月期その他の特定の計算期間の実際の利益等が、2019 年 6 月 4 日付修正予
想に基づく一時効果調整後利益（試算）と大きく異なる場合があることにご留意ください。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2019 年 11 月期における運用状況の予想の修正及び 2020 年 5 月期における運用状況
の予想に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を
行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂い
た上で、投資家ご自身の判断でなされるようにお願いいたします。
また、本報道発表文は、 米国における証券の売付けの勧誘又は買付けの申し込みの勧誘を構成するものではありませ
ん。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものでも、また今後登録がなされるものでもなく、1933
年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、 又は登録の免除を受ける場合を除き、 米国において証券の勧誘又は売
付けを行うことはできません。米国における証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成さ
れる英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、本投資法人から入手することができますが、これ
には本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。 なお、 本件においては米国
における証券の公募は行われません。また、本報道発表に記載された予測、予想、見込みその他の将来情報は、本日
現在本投資法人が利用可能な情報及び一定の前提又は仮定に基づくものであり、 実際の状況等は、 国内外の経済情勢
その他のリスク要因により、本報道発表に記載された将来情報と大きく異なる可能性があります。
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