プロロジスパーク猪名川2
補足説明資料 - 第11回公募増資及び新規取得資産の概要
2021年11月29日
ディスクレーマー
本資料は、2021年11月29日付にて公表した「新投資口発行（グリーンエクイティ・オファリング）及び投資口売出し等に関するお知らせ」、「2022年5月期における運用状況の予想の修正及び2022年
11月期における運用状況の予想に関するお知らせ」及び「国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ」にて公表した内容並びにそれらに付随する情報を追加し整理したものです。第11回
公募増資の詳細については、2021年11月29日付「新投資口発行（グリーンエクイティ・オファリング）及び投資口売出し等に関するお知らせ」をご参照ください。
本資料は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律、これに付随する政令、内閣府令及び規則に基づく開示書類や資産運用報告書ではありません。また、本資料は、情報提供を目的と
したものであり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず日本プロロジスリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が作成する「新投資口発行及び投
資口売出届出目論見書」並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なされるようにお願いいたします。また、本資料を掲載している本投資法人のウェブサイト（以下
「本ウェブサイト」といいます。）上のいかなる情報及び本ウェブサイト又はその掲載資料のリンク先に掲載されているいかなる情報についても、本投資法人が特定の商品の募集、勧誘、売買の推奨
等を目的とするものではありません。
本資料は、米国における証券の売付けの勧誘又は買付けの申し込みの勧誘を構成するものではありません。本投資口は1933年米国証券法に従って登録がなされたものでも、また今後登録がなされる
ものでもなく、1933年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国における証券の勧誘又は売付けを行うことはできません。米国における証券の公募が行わ
れる場合には、1933年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、本投資法人から入手することができますが、これには本投資法人及びその経営陣
に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
本資料の内容には、本投資法人の戦略、目標、将来予想に関する記述が含まれています。このような将来に関する記述は、本資料の日付現在入手可能な情報に基づきなされた一定の仮定、前提及び
判断によるものであり、かかる記述にはリスク及び不確実性が内在しており、かかるリスク、不確実性、仮定及びその他の要因による影響を受けます。したがって、かかる戦略、目標、将来予想は将
来における本投資法人の業績、経営成績、財務内容等を保証するものでなく、実際の結果は、かかる将来予想に関する記述の存在により明示的又は黙示的に示される将来における業績、経営成績、財
務内容等と大きく異なるおそれがあります。また、本投資法人は、これらの将来に関する記述が達成されることを保証又は約束するものではありません。また、本資料には、過去の時点に係る予想数
値に基づき算定された数値が含まれていますが、当該数値は開示時点における予想数値に基づき算定されたものであり、実際の数値と異なるものが含まれています。なお、かかる記述に関する仮定及
び前提については、後記「注記」の内容をご参照ください。
本資料には、本投資法人及びプロロジス・リート・マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）が第三者から提供された情報又は第三者が公表する情報等をもとに本資産運用会
社が作成した図表・データ等が含まれており、また、本投資法人及び本資産運用会社の現時点での分析、判断、その他の見解が含まれています。これらについて異なった見解が存在し、又は本投資法
人及び本資産運用会社が将来その見解を変更する可能性があります。
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ありますので、予めご了承ください。
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本資料は日本の居住者が利用するために作成されたもので、その他の国の居住者を対象とするものではありません。
不動産投資信託証券発行者 日本プロロジスリート投資法人（コード番号：3283）
資産運用会社 プロロジス・リート・マネジメント株式会社（金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第2667号／加入協会：一般社団法人投資信託協会）
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Table of Contents
目次
1. インベストメント・ハイライト 4 To CS;
3729, 8048, 3721のバージョンも
2. 日本プロロジスリート投資法人の特徴 23 作成してください。
3. Appendix 40
プロロジスパーク猪名川2
3
インベストメント・ハイライト
プロロジスパーク猪名川2
プロロジスパーク神戸5
SECTION 1
インベストメント・ハイライト
4
インベストメント・ハイライト
インベストメント・ハイライト
1 本年2回目のグリーンエクイティ・オファリングを通じて着実な外部成長を継続
• 新規取得資産の取得予定価格（注1）の合計577億円、平均NOI利回り（注2）4.4%
• 資産規模は8,000億円に到達、時価総額は約1兆円規模に（注3）
2 1口当たり分配金及び1口当たりNAVの継続的な向上を実現
• 一時効果調整後の1口当たり分配金（注4）は+2.7%成長
• 1口当たりNAV（注5）は+1.4%成長
3 環境性能に優れた高品質なAクラス物流施設を取得
• 高い環境性能を備え立地に優れた3物件
• 集約統合、施設内オペレーション自動化、冷蔵設備など最新のカスタマーニーズに対応
4 豊富なスポンサー・パイプラインと強固な財務基盤
• 合計13物件2,400億円規模の外部成長パイプライン
• 新規取得資産取得後のLTVは37.8%（注6）、取得余力は1,900億円（注7）に拡大
5 堅実かつ安定したポートフォリオ運営
• 高稼働率と着実な賃料増額改定を通じて内部成長を継続
• 底堅い潜在需要により物流不動産の賃貸市場は安定的に推移
5
インベストメント・ハイライト 1 2 3 4 5
①本年2回目のグリーンエクイティ・オファリングを通じて着実な外部成長を継続(1)
新規取得資産の取得予定価格の合計577億円、平均NOI利回り4.4%
新規取得資産の概要
プロロジス・グループ 平均賃貸借
取得予定価格の合計 平均NOI利回り 平均築年数（注2） 稼働率（注3）
開発物件比率（注1） 残存期間（注4）
577億円 4.4% 100.0% 0.3年 91.3% 8.6年
適格グリーンプロジェクト（注5） 3物件
プロロジスパーク猪名川2 プロロジスパーク海老名2 プロロジスパーク神戸5
取得予定価格：330億円 NOI利回り：4.5% 取得予定価格：152億円 NOI利回り：4.2% 取得予定価格：95億円 NOI利回り：4.6%
CASBEE 新築（簡易版）Aランク CASBEE かながわ Aランク BELS ★★★★ CASBEE 神戸Aランク BELS ★★★★★
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インベストメント・ハイライト 1 2 3 4 5
①本年2回目のグリーンエクイティ・オファリングを通じて着実な外部成長を継続(2)
資産規模は8,000億円に到達、時価総額は約1兆円規模に
上場時を含め、約8年9か月の期間に12回のエクイティ・ファイナンスを実施
資産規模は8,000億円に到達
2021年
6物件1,199億円
（+17.2%）（注1）
12物件 20物件 24物件 29物件 33物件 36物件 37物件 42物件 46物件 49物件 52物件（注2） 55物件（注2）
1,730億円 3,054億円 3,595億円 4,050億円 4,471億円 4,778億円 5,167億円 5,786億円 6,413億円 7,006億円 7,583億円 8,160億円
上場時 第1回公募増資時 第2回公募増資時 第3回公募増資時 第4回公募増資時 第5回公募増資時 第6回公募増資時 第7回公募増資時 第8回公募増資時 第9回公募増資時 第10回公募増資時 新規取得資産取得後
（2013年2月） （2013年6月） （2013年11月） （2014年9月） （2016年3月） （2016年12月） （2017年7月） （2018年3月） （2019年6月） （2020年1月） （2021年1月）
プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポートを通じたAクラス物流施設の取得
計 12物件 計 8物件 計 4物件 計 5物件 計 4物件 計 3物件 計 3物件 計 5物件 計 4物件 計 3物件 計 3物件 計 3物件
1,730億円 1,324億円 540億円 455億円 421億円 306億円 558億円 619億円 626億円 593億円 622億円 577億円
7
インベストメント・ハイライト 1 2 3 4 5
①本年2回目のグリーンエクイティ・オファリングを通じて着実な外部成長を継続(3)
資産規模は8,000億円に到達、時価総額は約1兆円規模に
新規取得資産取得後のポートフォリオ
時価総額 平均稼働率（注1）
資産規模 平均NOI利回り
（2021年10月末日現在） （第19期（2022年5月期）予想）
8,160億円 9,823億円 97.6% 5.1%
上位20テナント比率（注2） 平均築年数 平均賃貸借残存期間 適格グリーンプロジェクト比率
51.1% 7.8年 4.2年 98.1%
8
インベストメント・ハイライト 1 2 3 4 5
②1口当たり分配金及び1口当たりNAVの継続的な向上を実現
一時効果調整後の1口当たり分配金は+2.7%成長、 1口当たりNAVは+1.4%成長
1口当たり分配金（一時効果調整後）※ 資産規模（取得（予定）価格の合計）
円 億円
4,889 55物件
4,900 8,500 8,160
52物件
8,000
4,800 4,761 +2.7% 49物件
7,583 +7.6%
+5.0% 7,500 +17.2%
4,700 4,655 6,961
99.0% 7,000
4,600 6,500
0 0
第10回公募増資前 本募集前 新規取得資産取得後 取得済資産 取得済資産
取得済資産 新規取得資産取得後
新規取得資産取得後
第17期（2021年5月期）予想（注） 第19期（2022年5月期）予想（注） 第19期（2022年5月期）予想（注） 第16期（2020年11月期）末時点 第17期（2021年5月期）末時点
（2020年7月22日発表の業績予想に基づく試算） （2021年7月15日発表の業績予想に基づく試算） （2021年11月29日発表の業績予想に基づく試算）
1口当たりNAV LTV・取得余力
円 第17期
250,000 243,904 +1.4% 247,341 （2021年5月期）末時点 新規取得資産取得後
LTV LTV
240,000
+6.7%
231,723 37.8% 37.8%
230,000
取得余力 取得余力
0
第16期（2020年11月期）末時点 第17期（2021年5月期）末時点 新規取得資産取得後 1,800億円程度 1,900億円程度
9
インベストメント・ハイライト 1 2 3 4 5
③環境性能に優れた高品質なAクラス物流施設を取得(1)
高い環境性能を備え立地に優れた3物件
プロロジスパーク猪名川2 関西エリア 関東エリア
環境認証
新築（簡易版）
Aランク
プロロジスパーク海老名2
環境認証
かながわ
Aランク ★★★★
プロロジスパーク神戸5
環境認証
神戸Aランク
★★★★★
10
インベストメント・ハイライト 1 2 3 4 5
③環境性能に優れた高品質なAクラス物流施設を取得(2)
M-36 プロロジスパーク猪名川2 ー 西日本全域をカバーする最新鋭のマルチテナント型施設
• 隣地の「プロロジスパーク猪名川1」との一体開発
• プロロジス・グループと自治体が官民一体で開発に取り組み
新たに誕生した西日本最大級の物流拠点
• 新名神高速道路「川西IC」から自動車で約3分の位置に立地し、
大阪、神戸、京都にそれぞれ約50分でアクセスできる好立地
• 本物件周辺には労働人口が多く、雇用確保の点からも有利な
立地
• 防災広場を自治体に提供する等、地域社会との共生に貢献
プロロジスパーク猪名川1
プロロジスパーク猪名川2
物件の概要
取得予定価格 33,000百万円
鑑 定 評 価 額 33,000百万円
N O I 利回り 4.5% 主要なテナントとの賃貸借契約の概要
所 在 地 兵庫県川辺郡 賃借人名 賃貸面積 比率 契約期間
延 床 面 積 137,333.46m2
株式会社ビバホーム 54,778.21m2 41.3% 10年
竣 工 日 2021年6月28日
環 境 評 価 CASBEE 新築（簡易版）Aランク エレコム株式会社 33,305.26m2 25.1% 7年
稼 働 率 86.5%
11
インベストメント・ハイライト 1 2 3 4 5
③環境性能に優れた高品質なAクラス物流施設を取得(3)
M-36 プロロジスパーク猪名川2 ー 卓越した立地とコンサルティングサービス利用の好事例
西日本全域をカバーする物流ハブとして、カスタマーの集約統合及び自動化のニーズに対応
＜プロロジスパーク猪名川2の立地の優位性＞ ＜コンサルティングサービスを通じテナント誘致を実現＞
• 新名神高速道路「川西IC」から自動車で約3分の位置に立地し、大阪、 本物件カスタマーの株式会社ビバホームは、関東エリアに
2019年9月
神戸、京都にそれぞれ約50分でアクセスできる好立地 おいてプロロジスパーク東松山に入居し集約統合を実施
• 「プロロジスパーク猪名川1」と併せて、当地に大規模な先進的物流 プロロジスのコンサルティングサービスを利用
拠点を開発することで、西日本全域をカバーできる新たな物流ハブを ・施設内スタッフ、輸送会社、店舗等との連携サポート
・同社の経営陣や各部門との交渉や調整のサポート
提供
・先端技術導入にまつわる議論の実施
大阪、神戸、京都への高いアクセス性
プロロジス・グループの信頼性やノウハウに加え、コンサ
ルティング実績が評価され、関西での新たな物流拠点の立
ち上げのサポートをプロロジス・グループに依頼
京都
2021年10月 プロロジスパーク猪名川2への入居が実現
50分
大阪
神戸
45分
50分
12
インベストメント・ハイライト 1 2 3 4 5
③環境性能に優れた高品質なAクラス物流施設を取得(4)
M-36 プロロジスパーク猪名川2 ー 優れた環境性能と高いサステナビリティ
環境及び社会に配慮された物流施設
＜環境負荷軽減への取組み＞ ＜快適性と事業継続性に配慮＞ ＜地域コミュニティとの共生＞（注2）
プロロジスパーク猪名川2
公園
防災広場
センサー付LED照明の導入 カスタマー従業員の働きやすさを追求 憩いの場としての公園及び災害時における
防災広場を整備し猪名川町へ寄付
プロロジススマートボックス （注1）により、 長時間稼働可能な非常用発電機の設置によ 防災広場を防災ヘリ、ドクターヘリ発着場と
消費エネルギーをモニタリング り、事業継続性向上をサポート して活用（写真はイメージ）
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インベストメント・ハイライト 1 2 3 4 5
③環境性能に優れた高品質なAクラス物流施設を取得(5)
B-20 プロロジスパーク海老名2 ー 優れた立地の最新鋭冷蔵倉庫
• 国内有数の大手食品EC企業向けBTS型施設
• 今後の需要の高まりを予想し当初から全館を冷蔵倉庫として
開発
• 圏央道と東名高速道路の交差部に位置し、首都圏への配送
拠点及び広域配送拠点のいずれのニーズにも対応可能な立地
• 民間開発事業により都市型住宅の集積が進む「海老名」駅
周辺からの高い通勤利便性により、雇用確保に有利
• 大型車両がスロープで上階までアクセス可能な施設設計
物件の概要
取得予定価格 15,200百万円
鑑 定 評 価 額 15,200百万円
N O I 利回り 4.2%
所 在 地 神奈川県海老名市
主要なテナントとの賃貸借契約の概要
延 床 面 積 34,487.27m2
賃借人名 賃貸面積 比率 契約期間
竣 工 日 2021年7月7日 オイシックス・ラ・大地
34,485.25m2 100.0% 10年
環 境 評 価
CASBEE かながわ Aランク 株式会社
BELS ★★★★
稼 働 率 100.0%
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インベストメント・ハイライト 1 2 3 4 5
③環境性能に優れた高品質なAクラス物流施設を取得(6)
B-20 プロロジスパーク海老名2 ー 食品ECという新たな成長分野に対応
カスタマーニーズに応える環境にも配慮された冷蔵倉庫
＜利便性の高い冷蔵倉庫＞ ＜カスタマーのニーズに適切に対応＞ ＜気候変動への対応＞
• 冷凍冷蔵設備のフロンガス規制、老朽化によ • 圏央道、東名高速道路などの結節点であ • 近年増加傾向の水害への対策として、
る更新ニーズに対応 り、物流の要である神奈川県海老名市に立 受変電設備の設置位置を約2mかさあげ
地
• 全館を10度帯の冷蔵倉庫として開発すること
で、入居カスタマーの設備投資負担を軽減 • オイシックス・ラ・大地株式会社が運営す
る宅配サービスブランドOisix向けのBTS型
施設。全国の契約農家から入荷した生鮮食
品を「プロロジスパーク海老名2」に集約
し、地域別に出荷するための拠点として
利用
＜環境負荷軽減への取組み＞
• 屋根面に約700kWの太陽光発電設備を導入
• 入居カスタマーはグリーン電力を調達し、
施設内で利用
15
インベストメント・ハイライト 1 2 3 4 5
③環境性能に優れた高品質なAクラス物流施設を取得(7)
M-37 プロロジスパーク神戸5 ー 神戸テクノ・ロジスティックパークのマルチテナント型施設
• 神戸市内陸部の防災性に優れた立地に位置するマルチテナン
ト型施設
• 神戸テクノ・ロジスティックパークにおけるプロロジス・
グループとして4棟目の開発物件
• 山陽自動車道「神戸西IC」を通じて西日本広域をカバーでき
る戦略的な物流拠点
• 大型車両がスロープで上階までアクセス可能な施設設計。
自走式立体駐車場が設置され、周辺地域からの雇用確保に
貢献
物件の概要
取得予定価格 9,500百万円
鑑 定 評 価 額 9,500百万円
N O I 利回り 4.6%
所 在 地 兵庫県神戸市
主要なテナントとの賃貸借契約の概要
延 床 面 積 39,842.91m2
賃借人名 賃貸面積 比率 契約期間
竣 工 日 2021年2月9日
三井物産グローバル
CASBEE 神戸Aランク 19,537.31m2 50.4% 3年
環 境 評 価 ロジスティクス株式会社
BELS ★★★★★
稼 働 率 100.0% 三菱食品株式会社 19,264.13m2 49.6% 15年7か月
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インベストメント・ハイライト 1 2 3 4 5
③環境性能に優れた高品質なAクラス物流施設を取得(8)
M-37 プロロジスパーク神戸5 ー 優れた立地と防災性能
アクセス性及び防災性に優れたマルチテナント型施設
＜関西全域へのアクセス性、防災性に優れた立地＞ ＜カスタマーの冷蔵ニーズにも対応可能＞
• 神戸市内陸部の丘陵地帯である神戸テクノ・ロジスティックパーク • カスタマーのニーズに応じて施設の一部で冷蔵仕様対応も可能
に位置。津波等の災害リスクが小さく、地盤も強固
神戸電鉄粟生線
木津駅 山陽自動車道
プロロジスパーク神戸 プロロジスパーク神戸4
BTS施設／運営中 BTS施設／運営中
プロロジスパーク神戸5
神戸西IC
マルチ施設／運営中
プロロジスパーク神戸3 プロロジスパーク神戸2
開発中 BTS施設／運営中 阪神淡路鳴門自動車道
＜施設内駐車場を約200台完備＞ ＜環境及び事業継続性への配慮＞
• 自家用車による通勤の利便性を考慮し、自走式立体駐車場を含む • BCPの一環として非常用発電機などを導入すると共に、センサー付
約200台分の駐車スペースを整備 LED照明を導入して環境負荷軽減と入居企業の電気代削減に寄与
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インベストメント・ハイライト 1 2 3 4 5
④豊富なスポンサー・パイプラインと強固な財務基盤(1)
合計13物件2,400億円規模の外部成長パイプライン
新規取得資産 優先交渉権取得済物件 開発中・計画中資産
マルチ プロロジスパーク猪名川1 マルチ マルチ マルチ BTS BTS
137,333m2 217,544m2 ＊161,338m2 ＊45,693m2 ＊27,000m2 ＊157,313m2
プロロジスパーク猪名川2 プロロジスパーク猪名川1 プロロジスパーク八千代1 プロロジスパーク神戸3 プロロジスパーク小郡 プロロジスパークつくば3
（兵庫県川辺郡） （兵庫県川辺郡） （千葉県八千代市） （兵庫県神戸市） （福岡県小郡市） （茨城県つくば市）
2021年11月竣工 2022年9月竣工予定 2022年6月竣工予定 2022年6月竣工予定 2023年1月竣工予定
BTS マルチ マルチ
34,487m2 ＊151,604m2 ＊113,000m2 プロロジスパーク古河4 ＊121,100m2 ＊50,000m2 ＊164,000m2
プロロジスパーク海老名2 プロロジスパーク草加 プロロジスパーク八千代2 プロロジスパーク古河4 プロロジスパーク仙台泉3 プロロジス東海太田川
（神奈川県海老名市） （埼玉県草加市） （千葉県八千代市） （茨城県古河市） （宮城県仙台市） プロジェクト
2022年4月竣工予定 （愛知県東海市）
マルチ
39,842m2 5,171m2 ＊6,466m2 ＊4,900m2
プロロジスパーク神戸5 プロロジスアーバン プロロジスアーバン プロロジスアーバン
（兵庫県神戸市） 東京足立1 東京足立2 東京大田1
（東京都足立区） （東京都足立区） （東京都大田区）
2020年11月竣工 2022年2月竣工予定
3物件・211,663m2 2物件・369,149m2 11物件・855,982m2
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インベストメント・ハイライト 1 2 3 4 5
④豊富なスポンサー・パイプラインと強固な財務基盤(2)
新規取得資産取得後のLTVは37.8%、取得余力は1,900億円に拡大
財務ハイライト（新規取得資産取得後）
格付（注1）（本資料の日付現在） LTV 鑑定LTV (注2) 取得余力
（第17期末）
JCR : AA（安定的）
R&I : AA（安定的）
37.8% 29.9% 1,900億円程度
長期固定金利負債比率（注3） 平均負債コスト (注6) 含み益（率） (注7)
平均負債調達年数（注4）: 8.8年 （融資手数料等を含む） （第17期末）
（第17期末）
97.6% 平均負債残存年数（注5） : 5.4年 1,999億円 （28.1%）
0.6%
新規取得資産取得後の有利子負債の返済期限の分散状況 LTV・鑑定LTVの推移
百万円
長期借入金
40,000 LTV
短期借入金 50%
投資法人債 鑑定LTV
本借入れによる借入金 43.5%
30,000 45% 42.3%
38.6% 38.5% 39.0% 38.2%
40% 42.7% 37.7% 37.8% 37.8%
36.4%
20,000 40.4%
35%
35.1%
30% 33.3%
32.4%
30.1% 30.9%
10,000 30.0% 29.9%
25%
0 0%
2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2036 2040 2050 第1期末 第3期末 第5期末 第7期末 第9期末 第11期末 第13期末 第15期末 第17期末 新規
年 取得資産
取得後
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インベストメント・ハイライト 1 2 3 4 5
⑤堅実かつ安定したポートフォリオ運営(1)
高稼働率と着実な賃料増額改定を通じて内部成長を継続
賃貸借契約期間満了 期中平均稼働率
又は満了予定の面積 (注1)
m2
98.3% 98.3% 99.0% 99.0% 99.2% 99.4% 99.4% 98.9%
600,000 97.5% 97.4% 97.6% 98.3% 100%
90%
400,000
80%
200,000
70%
0 0%
第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期
(2017年5月期) (2017年11月期) (2018年5月期) (2018年11月期) (2019年5月期) (2019年11月期) (2020年5月期) (2020年11月期) (2021年5月期) (2021年11月期) (2022年5月期) (2022年11月期)
平均改定賃料
+1.0 +0.7 +1.6 +3.1 +3.9 予想
変動率 (注2)
（%）
賃貸借契約期間満了又は満了予定の面積（左軸） 期中平均稼働率（右軸）
20
インベストメント・ハイライト 1 2 3 4 5
⑤堅実かつ安定したポートフォリオ運営(2)
底堅い潜在需要により物流不動産の賃貸市場は安定的に推移
首都圏及び近畿圏における大型マルチテナント型物流施設の需給動向及び空室率（注1）
千m2
20% 3,000
• 2021年9月末日時点の
空室率：2.6%（築1年
15%
2,000 以上物件は0.7%）
首 10% • 2021年予想供給量：
都 約207万m2
圏 2.6%
1,000 2022年予想供給量：
5%
約238万m2
0.7%
0% 0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021Q3 2021 2022
年
予想 (注3)
千m2
30% 1,500
• 2021年9月末日時点の
空室率：1.6%（築1年
20% 1,000 以上物件は0.8%）
近 • 2021年予想供給量：
畿 約88万m2
1.6%
圏 10% 500
2022年予想供給量：
0.8%
約18万m2
0% 0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021Q3 2021 2022
年
予想 (注3)
空室率（全体）（左軸） 空室率（築1年以上）（左軸） 新規供給面積（右軸）（注2） 新規需要面積（右軸）
（出所）シービーアールイー株式会社 21
インベストメント・ハイライト 1 2 3 4 5
⑤堅実かつ安定したポートフォリオ運営(3)
底堅い潜在需要により物流不動産の賃貸市場は安定的に推移
電子商取引（EC）の市場規模 EC普及率の国際比較（2020年）
兆円
15 日本のEC市場規模（物販系分野）（左軸） 40% 中国
英国
日本におけるEC普及率（物販系分野）（右軸）
韓国
米国におけるEC普及率（右軸） 30% デンマーク
10 英国におけるEC普及率（右軸） 28.1% ノルウェー
米国
20% フィンランド
スウェーデン
5 13.6% カナダ
10.4% 10% スペイン
5.8% 8.1% シンガポール
3.9% フランス
0 0% 日本
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
年 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45%
（出所）経済産業省「令和2年度産業経済研究委託事業（電子商取引に関する市場調査）報告書（2021 （出所）eMarketer（2021年10月）
年7月）」、Office of National Statistics（英国）及びU.S. Census Bureau（米国）の公表
データを基に本資産運用会社において作成
EC企業の賃貸借契約は平均契約面積が大きい (注1) 新規開発物件（首都圏及び近畿圏）の前年末時点のテナント内定率 (注2)
坪 千m2
5,000 供給量（左軸） 内定率（右軸） 80%
6,000
5,700 4,000
約4割大きい 60%
3,000 57.6%
3,000
4,100 48.4% 48.0% 40%
2,000
33.3% 20%
1,000
18.1%
0 0%
0 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年
全業種平均 EC企業
（出所）シービーアールイー株式会社 （出所）株式会社日本ロジスティクスフィールド総合研究所
22
日本プロロジスリート投資法人の特徴
プロロジスパーク猪名川2
SECTION 2
日本プロロジスリート投資法人の特徴
23
日本プロロジスリート投資法人の特徴
日本プロロジスリート投資法人の５つの特徴
1. Aクラス物流施設への重点投資
2. プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート
3. Aクラス物流施設により構成されるポートフォリオが創出する収益の安定性
4. 長期的安定性と効率性に力点を置いた財務戦略
5. 投資主価値の中長期的な向上に資するESGへの取組み
24
日本プロロジスリート投資法人の特徴
①Aクラス物流施設への重点投資
55物件のAクラス物流施設のみから成るクオリティの高いポートフォリオ
新規取得資産取得後のポートフォリオ
新規取得資産
Aクラス
資産規模 平均築年数
物流施設比率 (注1)
100.0％ 8,160億円 7.8年
ポートフォリオ
稼働率 平均NOI利回り (注2)
PML値 (注3)
98.0％ 5.1％ 1.2％
M-36 プロロジスパーク猪名川2
新規取得資産取得後のポートフォリオの分散状況
（取得（予定）価格ベース）（注4）
物件タイプ別 投資対象エリア別
東北エリア 九州エリア
ビルド・トゥ・スーツ型
1.7% 0.8%
22.2% 中部エリア
2.3% M-04 プロロジスパーク大阪2 B-05 プロロジスパーク習志野4
関西エリア
34.7%
マルチテナント型
77.8% 関東エリア
60.4%
築年数別 規模（賃貸可能面積）別 M-10 プロロジスパーク座間2 M-02 プロロジスパーク座間1 M-26 プロロジスパーク茨木
3年未満 50,000㎡未満
10年以上
23.8% 100,000㎡以上 17.3%
34.4%
36.5%
3年以上5年未満
10.1%
50,000㎡以上
5年以上10年未満
100,000㎡未満 M-09 プロロジスパーク東京大田 M-01 プロロジスパーク市川1 M-03 プロロジスパーク川島
46.1% M-20 プロロジスパーク川島2
31.7%
25
日本プロロジスリート投資法人の特徴
②プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート
合計13物件2,400億円規模の外部成長パイプライン
新規取得資産 優先交渉権取得済物件 開発中・計画中資産
マルチ プロロジスパーク猪名川1 マルチ マルチ マルチ BTS BTS
137,333m2 217,544m2 ＊161,338m2 ＊45,693m2 ＊27,000m2 ＊157,313m2
プロロジスパーク猪名川2 プロロジスパーク猪名川1 プロロジスパーク八千代1 プロロジスパーク神戸3 プロロジスパーク小郡 プロロジスパークつくば3
（兵庫県川辺郡） （兵庫県川辺郡） （千葉県八千代市） （兵庫県神戸市） （福岡県小郡市） （茨城県つくば市）
2021年11月竣工 2022年9月竣工予定 2022年6月竣工予定 2022年6月竣工予定 2023年1月竣工予定
BTS マルチ マルチ
34,487m2 ＊151,604m2 ＊113,000m2 プロロジスパーク古河4 ＊121,100m2 ＊50,000m2 ＊164,000m2
プロロジスパーク海老名2 プロロジスパーク草加 プロロジスパーク八千代2 プロロジスパーク古河4 プロロジスパーク仙台泉3 プロロジス東海太田川
（神奈川県海老名市） （埼玉県草加市） （千葉県八千代市） （茨城県古河市） （宮城県仙台市） プロジェクト
2022年4月竣工予定 （愛知県東海市）
マルチ
39,842m2 5,171m2 ＊6,466m2 ＊4,900m2
プロロジスパーク神戸5 プロロジスアーバン プロロジスアーバン プロロジスアーバン
（兵庫県神戸市） 東京足立1 東京足立2 東京大田1
（東京都足立区） （東京都足立区） （東京都大田区）
2020年11月竣工 2022年2月竣工予定
3物件・211,663m2 2物件・369,149m2 11物件・855,982m2
26
日本プロロジスリート投資法人の特徴
首都圏における保有物件とパイプライン物件
27
日本プロロジスリート投資法人の特徴
近畿圏における保有物件とパイプライン物件
28
日本プロロジスリート投資法人の特徴
③Aクラス物流施設により構成されるポートフォリオが創出する収益の安定性(1)
プロロジス・グループの物件運営力を活用した安定的なポートフォリオ
テナント分散状況 （新規取得資産取得後）（賃貸面積ベース）
株式会社ZOZO 9.0% JP楽天ロジスティクス株式会社 2.7% アズワン株式会社 1.5%
日通・NPロジスティクス ディーアイエスサービス＆
4.7% ニプロ株式会社 2.2% 1.4%
株式会社 ソリューション株式会社
日立物流コラボネクスト
株式会社ニトリ 3.9% ヤマト運輸株式会社 2.1% 1.3%
総テナント 株式会社
社数 (注1) アマゾンジャパン合同会社 3.4% 株式会社アルペン 1.7% 山九株式会社 1.3%
165社
株式会社ビバホーム 3.2% 三菱食品株式会社 1.6% 株式会社TSI 1.2%
株式会社ジャパネット
株式会社日立物流西日本 2.9% アサヒロジ株式会社 1.6% 1.2%
ホールディングス
株式会社スズケン 2.7% 株式会社ハマキョウレックス 1.6% その他 48.9%
賃貸借契約の満了時期（注2）の分散状況（新規取得資産取得後）（年間賃料ベース） 賃貸借契約の状況（新規取得資産取得後）
15%
マルチテナント型
総テナント社数 上位20テナント比率
10% ビルド・トゥ・スーツ型
165社 51.1%
5%
0%
定期借家契約比率 (注3) 平均賃貸借残存期間
第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第
18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 100.0 % 4.2年
期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期
29
日本プロロジスリート投資法人の特徴
③Aクラス物流施設により構成されるポートフォリオが創出する収益の安定性(2)
EC・消費財を中心に需要は堅調。人々の生活を支えるインフラとしての物流不動産の重要性は拡大
テナントの取扱い商品内訳（新規取得資産取得後） テナントの業種内訳（新規取得資産取得後）
（賃貸面積ベース）（注1） （賃貸面積ベース） （注2）
その他 その他
EC 物流
7% 20% 2%
EC・消費財 製造 4%
工業製品等
7%
11% 82%
家具 小売
13% 3PL（注3）
5% 42%
家電等
11% 食品・飲料
19% 卸
12%
アパレル
スポーツ用品
玩具等 日用雑貨 EC
医薬 家庭用品 20%
9% 8% 11%
30
日本プロロジスリート投資法人の特徴
④長期的安定性と効率性に力点を置いた財務戦略(1)
取得余力は1,900億円、含み益は約2,000億円に拡大
財務ハイライト（新規取得資産取得後）
格付（本資料の日付現在） LTV 鑑定LTV 取得余力
（第17期末）
JCR : AA（安定的）
R&I : AA（安定的）
37.8% 29.9% 1,900億円程度
長期固定金利負債比率 平均負債コスト 含み益（率）
平均負債調達年数 : 8.8年 （融資手数料等を含む） （第17期末）
（第17期末）
97.6 % 平均負債残存年数 : 5.4年
1,999億円 （28.1%)
0.6%
新規取得資産取得後の有利子負債の返済期限の分散状況 有利子負債の調達先の分散状況（第17期末） 取引金融機関数 15社
百万円
長期借入金 三井住友銀行 25.8%
40,000
短期借入金 三菱UFJ銀行 25.3%
投資法人債 三井住友信託銀行 10.6%
本借入れによる借入金 みずほ銀行 10.2%
30,000
日本政策投資銀行 5.6%
有利子負債 りそな銀行 2.8%
20,000 残高 農林中央金庫 1.7%
福岡銀行 1.3%
2,845億円
みずほ信託銀行 0.9%
10,000
西日本シティ銀行 0.7%
伊予銀行 0.5%
七十七銀行 0.5%
0
あおぞら銀行 0.4%
2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2036 2040 2050 山梨中央銀行 0.2%
年
日本生命保険 0.1%
投資法人債 13.4%
31
日本プロロジスリート投資法人の特徴
④長期的安定性と効率性に力点を置いた財務戦略(2)
時価総額は順調に拡大。多くの主要インデックスにも採用
J-REITの時価総額比較（注1） 世界の上場物流不動産企業の時価総額比較（注2） 主要インデックスへの組入れ
（2021年10月末日現在） （2021年10月末日現在） （2021年10月末日現在）
本投資法人 • 東証REIT指数
9,823 億円
Prologis, Inc.
（アメリカ） • 東証REIT Core指数
• 東証REIT物流フォーカス指数
2位 ／ 62銘柄中 Goodman Group
（オーストラリア） • 日経ESG-REIT指数
• MSCI Global Standard Indices
Duke Realty Corporation
（アメリカ） • MSCIジャパンESG セレクト・リーダーズ
指数
SEGRO Plc
• FTSE EPRA / NAREIT Global Real Estate Index
（イギリス）
Series
ESR Cayman Limited • FTSE Global Equity Index Series
（香港）
• Dow Jones Sustainability J-REIT唯一
Ascendas Real Estate World Index
Investment Trust
（シンガポール） • Dow Jones Sustainability Asia/ J-REIT唯一
Pacific Index
本投資法人
（日本） • S&P Global BMI Index
• S&P Global Property / REIT Index
GLP投資法人
（日本） • GPR / APREA Investable 100 Index
本投資法人上場時 • GPR 250 Index
Mapletree Logistics Trust
1,053 億円 （シンガポール）
合計14インデックス
0 3,000 6,000 9,000 12,000 15,000 0 20 40 60 80 100 120
億円 10億米ドル
（出所）ニューヨーク証券取引所、シンガポール証券取引所、オーストラリア証券取引所、ロンドン証券取引所、香港証券取引所及び東京証券取引所
32
日本プロロジスリート投資法人の特徴
⑤投資主価値の中長期的な向上に資するESGへの取組み(1)
積極的なステークホルダー・エンゲージメントを展開
グリーンボンドの発行
計画的修繕の実施
グリーンエクイティ・オファリングの実施
災害時の備え／BCPの策定
ウェブサイトや資産運用報告を通じた 安心・快適な就労環境の整備
ESG情報の発信・IRミーティングの実施
カスタマー 大学への寄付講座による
セイムボート出資 投資家 物流業界の人材育成
取引先
コーポレート・ガバナンスの強化
カスタマー向けイベントの開催
投資主価値に連動した運用報酬体系
本投資法人
及び
プロロジス・グループ
グリーンビルディング認証の積極取得
人材育成制度の拡充 再生可能エネルギーの活用
地球環境
倫理規範の遵守 従業員 地域社会 温室効果ガス・水・廃棄物量の削減
インクルージョン＆ダイバーシティの推進 周辺地域の環境への配慮
従業員ボランティアによるコミュニティへの参画 自治体との防災協定の締結
※上図は、本投資法人、本資産運用会社及びプロロジス・グループのESGへの取組みを一括して記載したものであり、本投資法人又は本投資運用会社に直接関係しないものも含まれています。
33
日本プロロジスリート投資法人の特徴
⑤投資主価値の中長期的な向上に資するESGへの取組み(2)
J-REIT最高水準のESG評価を維持
GRESBリアルエステイト評価 MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数（注）
CDP 気候変動
• 最高位の「5 スター」を7年連続で取得
• GRESB開示評価においても最上位の「Aレベル」を取得
• 2020年12月 最高評価Aリスト企業に
Dow Jones Sustainability World Index J-REITで初めて選出
適格グリーンプロジェクト比率
• Dow Jones Sustainability World Indexについて • J-REITトップクラスの
2020年よりJ-REITで唯一の組入れ銘柄 98.1% グリーンビルディング認証取得比率
• Dow Jones Sustainability Asia/Pacific Indexについても
2015年よりJ-REITで唯一の組入れ銘柄
34
日本プロロジスリート投資法人の特徴
⑤投資主価値の中長期的な向上に資するESGへの取組み(3)
上場来、プロロジス・グループによるセイムボート出資を維持
本投資法人の発行済投資口数の 1st PO 2nd PO 3rd PO 4th PO 5th PO 6th PO 7th PO 8th PO 9th PO 10th PO
新規取得
資産取得後
約15%を継続的に保有（注） 口
2,800,000
プロロジス・
グループ
2,400,000
402,250口
2,000,000
1,600,000
1,200,000
800,000
400,000
全発行済投資口数
2,670,350口
0
2013年2月14日 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年
投資主とプロロジス・グループの （上場日）
利益を共通化 プロロジス・グループ保有投資口数 プロロジス・グループ保有分以外の発行済投資口数
35
日本プロロジスリート投資法人の特徴
⑤投資主価値の中長期的な向上に資するESGへの取組み(4)
Environmental（環境）：脱炭素社会の実現に貢献
再生可能エネルギーの利用 エネルギー効率化の促進
高天井用
太陽光発電設備の導入物件数（注） 人感センサー付
31 物件 ＬＥＤ照明
を採用
周辺環境に配慮した緑化 ＩoＴ技術を活かした施設運営
プロロジス
プロロジスパーク習志野4 スマートボックス
ハミングロード
により
「温度・湿度」「雨量」
敷地の一部を整備し 緑道として開放 「風向・風速」「地震」
情報をリアルタイムで
取得・分析
36
日本プロロジスリート投資法人の特徴
⑤投資主価値の中長期的な向上に資するESGへの取組み(5)
Social（社会） ：ハード・ソフト両面でステークホルダーに価値を提供
施設における災害対策 施設内就業環境の整備
• 地下水浄化システム • カフェテリアや売店を設置
• 非常用発電機 • アンケート結果を踏まえた
• 停電時対応シャッター 施設運営の改善活動を継続し
• 衛星電話 カスタマー満足度
• 緊急地震速報 を向上
物流業界における人材育成 地域社会への貢献
コロナ禍においても
プロロジスアカデミー 従業員ボランティア
（若手人材の育成）の企画・運営 を継続
早稲田大学大学院へ • フェイスシールドを制作し
プロロジス寄附講座の提供 高齢者向け施設へ寄付
• 雑巾を縫製し児童館へ提供
※上図は、本投資法人、本資産運用会社及びプロロジス・グループのESGへの取組みを一括して記載したものであり、本投資法人又は本投資運用会社に直接関係しないものも含まれています。
37
日本プロロジスリート投資法人の特徴
⑤投資主価値の中長期的な向上に資するESGへの取組み(6)
Governance（ガバナンス） ：投資主とプロロジス・グループの利益を共通化
プロロジス・グループによるセイムボート出資 投資法人役員会の構成
プロロジス・グループ
402,250口
発行済投資口数の
約15%を
継続的に保有（注1） 1
執行役員 名 3
監督役員 名（うち女性1名）
全発行済投資口数 資産運用会社 全員が資産運用会社及び
2,670,350口 社長兼任 スポンサーと利害関係なし
投資主価値と連動した運用報酬体系 資産運用会社の意思決定システム
期中運用報酬Ⅰ 投資運用委員会（外部委員1名含）
NOI × 7.5%（上限料率） 本投資法人の重要な資産運用・投資・財務の意思決定に関与
＋ コンプライアンス委員会（外部委員1名含）
期中運用報酬Ⅱ 本投資法人のすべての利害関係者取引の意思決定に関与
当期純利益 (注2)
× 6%（上限料率）
※いずれの意思決定も外部委員全員の賛成が必須
38
日本プロロジスリート投資法人の特徴
⑤投資主価値の中長期的な向上に資するESGへの取組み(7)
適格グリーンプロジェクト比率の目標を達成
SDGs 目標と達成年度 進捗状況
（目標7） 太陽光発電システムを
エネルギーを 合計45MW導入 42.5 MW
みんなにそして (2021年6月30日時点)
クリーンに 2022年まで
（目標7） LED照明の導入比率を
エネルギーを 80%以上に（面積ベース） 71.0 %
みんなにそして (2021年5月31日時点）
クリーンに 2022年まで
（目標7） グリーンリース契約比率を
エネルギーを 70%以上に（面積ベース） 26.5 %
みんなにそして (2021年3月31日時点）
クリーンに 2026年まで
（目標9） 適格グリーンプロジェクト比率を
産業と技術革新 95%以上に（取得価格ベース） 97.9 %
の基盤を (2021年5月31日時点）
つくろう 2021年まで
達成 進行中
39
APPENDIX
プロロジスパーク猪名川2
SECTION 3
Appendix
40
APPENDIX
ポートフォリオの推移
新規取得資産
取得後（注4）
第17期 新規取得資産
第1期 (2021年5月期)
(2013年5月期) 末時点
末時点
12物件 52物件 3物件 55物件
1,730億円 7,583億円 577億円 8,160億円
Aクラス物流施設比率 100.0 % 100.0 % 100.0 % 100.0 %
稼 働 率 97.8 % 99.0 % 91.3 % 98.0 %
平均築年数 4.1 年 8.0 年 0.3 年 7.8 年
ポートフォリオ
の成長
平均賃貸借残存期間 4.9 年 4.0 年 ＋ 8.6 年 ＝ 4.2 年
平均NOI利回り 5.7 % 5.2 % 4.4 % 5.1 %
時価NOI利回り（注1） 5.5 % 4.3 % 4.4 % 4.3 %
総テナント社数 46 社 161 社 7社 165 社
含 み 益 36 億円 1,999 億円
L T V 43.5 % 37.8 % 37.8 %
財務安定性 長期固定金利負債比率 93.8 % 100.0 % 97.6 %
財務安定性の確保
の確保 平均負債残存年数 4.8 年 5.9 年 5.4 年
取 得 余 力 240 億円程度 1,800 億円程度 1,900 億円程度
1口当たり分配金 1,742 円 （注3） 4,847 円 今後も着実な向上を目指します
1口当たりNAV 110,195 円（注3） 243,904 円 投資主価値の更なる向上 247,341 円
投資主価値
の向上 インプライドNOI利回り（注2） 4.3 % 3.4 % 新規取得資産の平均NOI利回りは 4.4 %
時 価 総 額 1,504 億円 8,765 億円
41
APPENDIX
1口当たり分配金及び1口当たりNAVの成長
年平均で、1口当たり分配金（一時効果調整後）は+5.1%、1口当たりNAVは+10.4%成長
1口当たり分配金（一時効果調整後）（注1） 1口当たりNAV
円 年平均成長率（注2） 円 年平均成長率（注2）
5,000 +5.1% 4,859 250,000 +10.4% 243,904
4,702
4,484 4,497 227,019
216,743
4,252
4,070 207,289
3,925 193,948
4,000 3,782 200,000
179,461
3,275 160,746
3,000 150,000
137,267
110,195
2,000 100,000
1,000 50,000
0 0
2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年
5月期 5月期 5月期 5月期 5月期 5月期 5月期 5月期 5月期 5月期末 5月期末 5月期末 5月期末 5月期末 5月期末 5月期末 5月期末 5月期末
42
APPENDIX
プロロジス – 物流不動産ビジネスのリーダー(1)
グローバルのプロロジス 日本のプロロジス
～世界最大規模の物流不動産会社～ ～日本における先進的物流不動産開発のパイオニア～
• 物流不動産に特化した米国REITとして、ニューヨーク証券取引所に上場 • 日本においては1999年に活動を開始。2021年9月末日までの間に全国で
107物件、約747万m2（注）の物流不動産を開発
（1983年に設立、本社サンフランシスコ）
• 物流不動産の開発から運営までの全てを統合したワンストップ・サー
• 2021年9月末日時点で、世界19ヶ国で約9,200万m2、4,675物件の物流不 ビスを提供
動産を運営し、約5,500社の企業に物流不動産を賃貸
• 免震構造の導入やカフェテリアなどアメニティの充実にいち早く着手
• 信用格付：A3（Moody‘s）/A-（S&P）（本資料の日付現在） し、物流不動産開発のパイオニアとしての地位を確立
世界の上場物流不動産企業の時価総額の比較（2021年10月末日時点） 日本における開発実績（2021年9月末日時点）
10億米ドル m2 物件数
120 8,000,000 120
106 107
90 100
7,000,000 95 105
60 86 93
6,000,000 81 83 90
30 76
0 5,000,000 67 70 75
Prologis, Goodman Duke SEGRO ESR Ascendas 本投資法人 GLP Mapletree 63
Inc. Group Realty Plc Cayman Real 投資法人 Logistics 58
Corporation Limited Estate Trust 4,000,000 54 56 60
Investment 50
Trust
3,000,000 38 45
日本の大手総合不動産会社との時価総額の比較（2021年10月末日時点）
25
兆円 2,000,000
16
30
15 1,000,000 8 15
5
12 1
9 0 0
6 2002 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 年
3
0 予定
Prologis, 三井 三菱地所 住友 本投資法人 ヒュー 野村 東急 東京建物
Inc. マルチテナント型（左軸） ビルド・トゥ・スーツ型（左軸）
不動産 不動産 リック 不動産 不動産
開発物件数（右軸）
（出所）ニューヨーク証券取引所、シンガポール証券取引所、オーストラリア証券取引所、ロンドン証券取引所、香港証券取引所及び東京証券取引所
43
APPENDIX
プロロジス – 物流不動産ビジネスのリーダー(2)
物流におけるリーディングカンパニー 時代の潮流を捉えた物流施設の持続的な開発
01 2001 2005 2010年代後半
02
時価総額 運営物件数 運営面積 日本における 日本において物件に太陽 都市での効率的な配送を実現
第一号案件の開発 光発電設備の導入を開始 すべくLast Touch®の開発促進
1,071億ドル 4,675物件 92百万m2
2000 2005 2010 2015 2020
年間流通額 ※（注1） 世界のGDPに
占める割合 ※（注2） 2016 2020
約2.2兆ドル 約2.5% Prologis Venturesを設立し 日本において「プロロジスアー
物流イノベーションを幅広く提供 バン」シリーズの提供を開始
物流施設に関連する 物流不動産業界のESGリーダー
の特長
03 テクノロジーへの注力
スマートバースシステム
04
グローバルの知見を
活かした共同開発
※上記の各数値は一定の仮定に基づく推計値であり、実際の数値ではありません。
44
APPENDIX
Aクラス物流施設の特徴
本投資法人が考えるAクラス物流施設
1. 物流機能の集約・統合が可能な、概ね延床面積16,500m2（5,000坪）以上の規模を有する
2. 人口集積地、高速道路のインターチェンジなどの交通の結節点又は主要な港湾若しくは空港に近接している
3. 効率的な保管と作業を可能にする広大な倉庫スペース（概ね1フロア 5,000m2超）、十分な床荷重（概ね1.5トン/m2以上）、有効天井高（概ね5.5m以上）、柱間隔（概ね10m以上）
が確保されている
4. 上層階の倉庫スペースへ直接トラックがアクセス可能な車路を有するか、又は十分な能力の垂直搬送設備を備えている
5. 免震性能又は高い耐震性能等、自然災害に備えた構造上・設備上の安全性が確保されている
プロロジス・グループが開発するAクラス物流施設の特徴
物流事業運営の効率性を考慮したマルチテナント型物流施設の主な仕様（注） 施設を安全・安心・快適に利用するための追加的機能（注）
• 上層階へアクセス可能な車路 / スロープ • 車路及びトラックバース • アメニティの充実 • 環境配慮・省エネ対策
2階以上のフロアへ10トントラック及び 各階の車路13～14m以上のスパン 休憩時間を快適に過ごせる、 再生可能エネルギーを活用するため大規模な太陽光
40フィートコンテナトレーラーの直接 車路の高さ梁下で5.5m以上 広々として快適なレストラン 発電システムを屋根の上に導入。また、外壁に断熱
アクセスが可能な構造 トラックバース間口10m以上、奥行13m以上 を館内に設置 性・水密性に優れた断熱サンドイッチパネルを採用
5.5m
10m
13~14m
• 倉庫内スペース • 防災センター / 24時間稼働可能な管理機能 • CASBEE認証、BELS認証及びDBJ Green Building認証の取得
柱間隔10m以上、有効天井高5.5m以上、 防災センターの設置、機械警備システムの導入を 自然エネルギーの活用、省エネルギーへの配慮、周辺環境との調和、施設の耐久性などが評価
床荷重1.5トン/m2を基本とし、広々と 標準とし、24時間管理人 / 警備員が常駐すること され、各種認証を取得
したフレキシビリティの高い空間を確保 で防犯、火災、各種設備の監視が可能
• 災害時などにカスタマーの事業継続をサポートする取組み
– 地下水浄化システム、地下貯留槽の導入
– 防災センターへの衛星電話の設置
5.5m
– 災害用発電機の導入
– 全館に緊急地震速報システムの導入
11m 10m
免震構造の採用により大地震の揺れを減衰
45
APPENDIX
物流不動産マーケットの拡大と先進的物流施設の希少性
先進的物流施設の供給は拡大傾向だが、依然その希少性は高い
全国における先進的物流施設の供給動向（注1）
千m2
6,000
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
0
2002 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 年
予想
累計約31百万m2
（出所）シービーアールイー株式会社
先進的物流施設のストック（注2）
先進的物流施設 先進的物流施設
1.9% 5.6%
その他 その他
98.1% 94.4%
2012年3月末日時点 2021年9月末日時点
（出所）シービーアールイー株式会社
46
APPENDIX
労働力不足と省人化ニーズに応える先進的物流施設
自動化技術やロボット技術の導入の動きも加速
物流業界の労働力不足（労働者過不足判断D.I.）（注1） テクノロジーの利用による物流効率化の影響（今後3年間）
70
調査産業計 運輸業・郵便業 増える 変わらない 減る
60
50
40 倉庫スペース 48% 38% 15%
30
不足
20
10
0
倉庫内の作業員 8% 18% 74%
-10 過剰
-20
2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2021
年 0% 20% 40% 60% 80% 100%
（出所）厚生労働省「労働経済動向調査」を基に本資産運用会社において作成 （出所）シービーアールイー株式会社「物流施設利用に関するテナント調査2021」を基に本資産運用会社において
作成
施設従業員に優しいアメニティ（注2） 省人化に向けた自動化（注2）
コンビニエンスストアの誘致 レストランの設置 倉庫内運搬の自動化 リアルタイム入出庫システムの導入
シャトルバスの運営 共用棟の新設 高精度カメラの導入による倉庫内の可視化 ソーターシステムの導入
47
APPENDIX
ポートフォリオ一覧 (1/2)（新規取得資産取得後）
(注1) (注2)
物件番号 物件名称 所在地 取得価格 鑑定価格 賃貸可能面積 投資比率 築年数 鑑定NOI利回り 実績NOI利回り 稼働率 PML値
（百万円） （百万円） （m2） (%) （年） （% ） （%） （%） （%）
M-01 プロロジスパーク市川1 千葉県市川市 33,900 46,700 125,100 4.2% 12.9 5.5% 5.7% 100.0% 0.6%
M-02 プロロジスパーク座間1 神奈川県座間市 27,900 34,900 113,471 3.4% 12.4 5.3% 5.8% 99.8% 0.8%
M-03 プロロジスパーク川島 埼玉県比企郡 25,600 33,000 144,897 3.1% 10.3 6.0% 6.5% 100.0% 7.5%
M-04 プロロジスパーク大阪2 大阪府大阪市 25,000 34,700 130,553 3.1% 14.4 5.8% 6.0% 99.2% 0.8%
M-05 プロロジスパーク舞洲3 大阪府大阪市 13,500 16,700 74,874 1.7% 13.6 5.4% 5.4% 90.5% 8.9%
M-06 プロロジスパーク春日井 愛知県春日井市 12,500 19,100 91,455 1.5% 13.8 6.9% 6.9% 98.1% 3.9%
M-07 プロロジスパーク北名古屋 愛知県北名古屋市 6,500 9,550 42,751 0.8% 12.3 6.5% 6.5% 100.0% 7.7%
B-02 プロロジスパーク高槻 大阪府高槻市 4,410 5,440 19,898 0.5% 9.7 5.5% 5.5% 100.0% 5.3%
B-03 プロロジスパーク鳥栖2 佐賀県鳥栖市 3,030 4,010 21,778 0.4% 9.2 6.6% 6.1% 100.0% 0.5%
B-04 プロロジスパーク鳥栖4 佐賀県鳥栖市 3,810 5,080 28,765 0.5% 9.7 6.7% 5.7% 100.0% 0.6%
M-09 プロロジスパーク東京大田 東京都大田区 29,500 42,200 73,023 3.6% 16.0 5.2% 5.4% 100.0% 3.6%
M-10 プロロジスパーク座間2 神奈川県座間市 21,900 30,200 95,121 2.7% 9.2 5.6% 6.0% 100.0% 0.8%
M-11 プロロジスパーク船橋5 千葉県船橋市 11,000 14,600 56,556 1.3% 16.8 5.5% 6.0% 100.0% 4.3%
（別棟） 4.0%
M-12 プロロジスパーク成田1-A＆B 千葉県成田市 8,420 11,300 62,058 1.0% 16.6 6.6% 7.4% 98.3% 3.9%
M-13 プロロジスパーク成田1-C 千葉県成田市 4,810 6,470 32,230 0.6% 14.4 6.6% 6.3% 72.0% 3.9%
M-14 プロロジスパーク尼崎1 兵庫県尼崎市 17,600 22,200 91,446 2.2% 16.2 5.5% 5.2% 100.0% 4.6%
M-15 プロロジスパーク尼崎2 兵庫県尼崎市 19,200 23,400 91,428 2.4% 14.5 5.3% 5.3% 99.9% 4.4%
B-05 プロロジスパーク習志野4 千葉県習志野市 20,000 26,900 91,529 2.5% 8.2 5.3% 5.3% 100.0% 1.1%
M-16 プロロジスパーク東京新木場 東京都江東区 13,600 19,700 31,023 1.7% 14.3 5.1% 5.5% 100.0% 5.9%
M-17 プロロジスパーク横浜鶴見 神奈川県横浜市 13,800 18,600 63,973 1.7% 13.4 5.4% 5.6% 100.0% 1.1%
M-18 プロロジスパーク大阪4 大阪府大阪市 21,000 27,300 106,135 2.6% 9.4 5.5% 5.7% 97.6% 2.7%
M-20 プロロジスパーク川島2 埼玉県比企郡 8,180 9,650 42,005 1.0% 7.6 5.3% 6.0% 100.0% 9.0%
B-06 プロロジスパーク海老名 神奈川県海老名市 8,250 11,100 32,500 1.0% 11.5 5.3% 5.6% 100.0% 6.0%
B-07 プロロジスパーク川西 兵庫県川西市 13,600 14,900 75,493 1.7% 7.9 4.9% 5.9% 100.0% 3.7%
B-08 プロロジスパーク尼崎3 兵庫県尼崎市 9,090 11,100 39,527 1.1% 8.1 5.1% 5.1% 100.0% 4.4%
B-09 プロロジスパーク神戸 兵庫県神戸市 6,410 7,470 32,511 0.8% 7.8 5.6% 5.7% 100.0% 0.4%
M-21 プロロジスパーク北本 埼玉県北本市 12,600 15,300 69,432 1.5% 7.6 5.5% 5.6% 100.0% 3.6%
M-22 プロロジスパーク常総 茨城県常総市 7,120 7,730 37,165 0.9% 7.0 5.0% 5.5% 100.0% 4.5%
M-23 プロロジスパーク大阪5 大阪府大阪市 17,600 19,800 78,087 2.2% 6.8 4.9% 5.0% 100.0% 3.5%
B-10 プロロジスパーク仙台泉 宮城県仙台市 4,820 5,580 26,353 0.6% 6.0 5.7% 5.5% 100.0% 1.4%
48
APPENDIX
ポートフォリオ一覧 (2/2)（新規取得資産取得後）
(注1) (注2)
物件番号 物件名称 所在地 取得価格 鑑定価格 賃貸可能面積 投資比率 築年数 鑑定NOI利回り 実績NOI利回り 稼働率 PML値
（百万円） （百万円） （m2） (%) （年） （%） （%） （%） （%）
M-24 プロロジスパーク成田3 千葉県山武郡 9,240 11,600 52,982 1.1 % 13.4 5.9% 6.0% 99.2% 0.3%
B-11 プロロジスパーク古河1 茨城県古河市 7,680 8,430 34,158 0.9% 5.0 5.3% 5.3% 100.0% 0.3%
B-12 プロロジスパーク神戸2 兵庫県神戸市