3283 Ｒ－プロロジ 2021-11-29 15:25:00
2022年5月期における運用状況の予想の修正及び2022年11月期における運用状況の予想に関するお知らせ [pdf]
2021 年 11 月 29 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都千代田区丸の内二丁目 7 番 3 号
東 京 ビ ル デ ィ ン グ 21 階
日 本 プ ロ ロ ジ ス リ ー ト 投 資 法 人
代表者名 執 行 役 員 坂 下 雅 弘
（コ ー ド番 号 ： 3283）
資産運用会社名
プロロジス・リート・マネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 坂 下 雅 弘
問 合 せ 先 取締役財務企画部長 戸 田 淳
ＴＥＬ．03-6867-8585
2022 年 5 月期における運用状況の予想の修正及び 2022 年 11 月期における
運用状況の予想に関するお知らせ
日本プロロジスリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。 は、
） 2021 年 7 月 15 日付「2021
年 5 月期 決算短信（REIT）（以下「2021 年 5 月期決算短信」といいます。
」 ）で公表した 2022 年 5
月期（2021 年 12 月 1 日～2022 年 5 月 31 日）における本投資法人の運用状況の予想を修正すると
ともに、新たに算出した 2022 年 11 月期（2022 年 6 月 1 日～2022 年 11 月 30 日）における運用状
況の予想について、下記のとおりお知らせいたします。なお、2021 年 5 月期決算短信で公表した
2021 年 11 月期（2021 年 6 月 1 日～2021 年 11 月 30 日）における本投資法人の運用状況の予想に
ついては、変更はありません。
記
1. 運用状況の予想の修正及び公表の理由
本投資法人は、本日開催の本投資法人の役員会において、新規取得資産（別紙 1「運用資産」の
「前提条件」において定義しています。）の取得に伴う借入金（以下「本ブリッジローン」といい
ます。本ブリッジローンの詳細につきましては、本日付で公表の「資金の借入れに関するお知らせ」
をご参照ください。）の返済資金の一部に充当するための資金調達を目的とする公募による新投資
口発行（以下「本募集」といいます。）及び、第三者割当による新投資口発行（以下「本第三者割
当」といいます。）を決議いたしました。これに伴い、2021 年 5 月期決算短信で公表した 2022 年 5
月期における本投資法人の運用状況の予想につき、算定の前提条件が変動したことにより、運用状
況の予想の修正を行うものです。
また、これに併せて、2022 年 11 月期における本投資法人の運用状況の予想につき、同様の前提
条件に基づいて新たに公表を行うものです。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2022 年 5 月期における運用状況の予想の修正及び 2022 年 11 月期における運用状況
の予想に関して一般に公表するための文書であり、 投資勧誘を目的として作成されたものではありません。 投資を行
う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた
上で、投資家ご自身の判断でなされるようにお願いいたします。
また、本報道発表文は、 米国における証券の売付けの勧誘又は買付けの申し込みの勧誘を構成するものではありませ
ん。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものでも、また今後登録がなされるものでもなく、1933
年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、 又は登録の免除を受ける場合を除き、 米国において証券の勧誘又は売
付けを行うことはできません。米国における証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成さ
れる英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、本投資法人から入手することができますが、これ
には本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。 なお、 本件においては米国
における証券の公募は行われません。また、本報道発表に記載された予測、予想、見込みその他の将来情報は、本日
現在本投資法人が利用可能な情報及び一定の前提又は仮定に基づくものであり、 実際の状況等は、 国内外の経済情勢
その他のリスク要因により、本報道発表に記載された将来情報と大きく異なる可能性があります。
1
2022 年 5 月期における運用状況の予想の修正及び 2022 年 11 月期における運用状況の予想
(1) 2022年5月期（第19期）
（2021年12月1日～2022年5月31日）における運用状況の予想の修正の
内容
当期 1 口当たり 1 口当たり 1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 分配金 分配金
純利益 利益超過
（利益超過分 （利益超過分配
配金を含む） 金は含まない）
分配金
前回発表予想 25,261 11,416 10,479 10,618
4,811 円 4,113 円 698 円
（A）
百万円 百万円 百万円 百万円
今回修正予想 26,793 12,000 10,921 11,060
4,869 円 4,142 円 727 円
（B）
百万円 百万円 百万円 百万円
増減額（C） 1,532 584 441 441
58 円 29 円 29 円
（
（B）－（A））
百万円 百万円 百万円 百万円
増減率
6.1％ 5.1％ 4.2％ 4.2％ 1.2％ 0.7％ 4.2％
（C）/（A）
(2) 2022年11月期（第20期）
（2022年6月1日～2022年11月30日）における運用状況の予想の内容
当期 1 口当たり 1 口当たり 1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 分配金 分配金
純利益 利益超過
（利益超過分 （利益超過分配
配金を含む） 金は含まない）
分配金
2022 年 11 月期 27,484 12,006 11,003 11,112
4,901 円 4,161 円 740 円
（第 20 期）
百万円 百万円 百万円 百万円
（参考）
2022 年 5 月期 ： 予想期末発行済投資口総数 2,670,350 口、1 口当たり予想当期純利益 4,149 円
2022 年 11 月期 ： 予想期末発行済投資口総数 2,670,350 口、1 口当たり予想当期純利益 4,161 円
（注1） 上記の運用状況の予想（以下「本予想」といいます。 ）については、別紙 1「2022 年 5 月期及び 2022
年 11 月期における運用状況の予想の前提条件」に記載した前提条件に基づき算出しています。その
ため、プロロジスパーク岩沼 1 において 2020 年 5 月期に発生した火災に関連し本投資法人が受領す
る利益保険金の変動の他、 今後の不動産等の追加取得若しくは売却、 賃借人の異動等に伴う賃料収入
の変動、予期せぬ修繕工事の発生等運用環境の変化、金利の変動、実際に決定される新投資口の発行
口数及び発行価格、又は今後の更なる新投資口の発行等により、前提条件との間に差異が生じ、その
結果、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1 口当たり分配金（利益超過分配金は含
まない）及び 1 口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。本予想は、分配金及び利益超
過分配金の額を保証するものではありません。
（注2） 今後、本予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注3） 単位未満の金額は切り捨て、割合は小数第 2 位を四捨五入して、それぞれ表示しています。
以上
※本投資法人のウェブサイトアドレス：https://www.prologis-reit.co.jp
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2022 年 5 月期における運用状況の予想の修正及び 2022 年 11 月期における運用状況
の予想に関して一般に公表するための文書であり、 投資勧誘を目的として作成されたものではありません。 投資を行
う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた
上で、投資家ご自身の判断でなされるようにお願いいたします。
また、本報道発表文は、 米国における証券の売付けの勧誘又は買付けの申し込みの勧誘を構成するものではありませ
ん。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものでも、また今後登録がなされるものでもなく、1933
年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、 又は登録の免除を受ける場合を除き、 米国において証券の勧誘又は売
付けを行うことはできません。米国における証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成さ
れる英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、本投資法人から入手することができますが、これ
には本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。 なお、 本件においては米国
における証券の公募は行われません。また、本報道発表に記載された予測、予想、見込みその他の将来情報は、本日
現在本投資法人が利用可能な情報及び一定の前提又は仮定に基づくものであり、 実際の状況等は、 国内外の経済情勢
その他のリスク要因により、本報道発表に記載された将来情報と大きく異なる可能性があります。
2
【別紙 1】
2022 年 5 月期及び 2022 年 11 月期における運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
➢ 2022 年 5 月期（第 19 期）
（2021 年 12 月 1 日～2022 年 5 月 31 日）
（182 日）
計算期間
➢ 2022 年 11 月期（第 20 期）
（2022 年 6 月 1 日～2022 年 11 月 30 日）
（183 日）
➢ 本日現在で保有している 52 物件（以下「取得済資産」といいます。）に加え、
2021 年 12 月 1 日付で取得予定のプロロジスパーク猪名川 2、プロロジスパ
ーク神戸 5 及びプロロジスパーク海老名 2（以下「新規取得資産」と総称し
ます。新規取得資産の詳細につきましては、本日付で公表の「国内不動産信
託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ」をご参照ください。
）の 3 物件
の取得を除き、2022 年 11 月期末までの間に変動（新規物件の取得、保有物
運用資産 件の処分等）が生じないことを前提としています。
➢ プロロジスパーク岩沼 1（以下「岩沼物件」といいます。）については、2022
年 4 月 27 日までの期間は信託土地部分のみを運用資産として算出し、2022
年 4 月 28 日に岩沼物件における建物の再開発工事（以下「本再開発」とい
います。 によって竣工する新たな建物を取得することを前提としています。
）
➢ 実際には、上記以外の新規物件の取得及び保有物件の処分等により変動が生
ずる可能性があります。
➢ 本日現在発行済みである 2,581,850 口に、本日開催の役員会で決定した本募
集における新投資口の発行口数 84,290 口及び本第三者割当の上限口数
4,210 口を加えた 2,670,350 口を前提としています（なお、本募集及び本第
投資口数
三者割当の詳細につきましては、本日付で公表の「新投資口発行（グリーン
エクイティ・オファリング）及び投資口売出し等に関するお知らせ」をご参
照ください。。
）
➢ 本日現在、本投資法人の貸借対照表上の有利子負債残高は 282,500 百万円で
す。
➢ 新規取得資産の取得に伴い、2021 年 12 月 1 日付で本ブリッジローン 57,100
百万円の借入れを行うことを前提としています。なお、本募集により調達す
る手取金及び本募集と同時（本募集の払込期日の翌営業日）に行う 21,300 百
万円の借入れ（以下「本借入れ」といいます。
）並びに手元資金により、本ブ
有利子負債
リッジローンを返済することを前提としています。この結果、本借入れ後の
有利子負債残高は 303,800 百万円となる見込みです。ただし、本募集に伴う
新投資口の最終的な発行口数及び発行価額によっては、上記有利子負債残高
は変動する可能性があります。
➢ 2022 年 11 月期末までに返済又は償還期限が到来する有利子負債について
は、全額リファイナンスすることを前提としています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2022 年 5 月期における運用状況の予想の修正及び 2022 年 11 月期における運用状況
の予想に関して一般に公表するための文書であり、 投資勧誘を目的として作成されたものではありません。 投資を行
う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた
上で、投資家ご自身の判断でなされるようにお願いいたします。
また、本報道発表文は、 米国における証券の売付けの勧誘又は買付けの申し込みの勧誘を構成するものではありませ
ん。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものでも、また今後登録がなされるものでもなく、1933
年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、 又は登録の免除を受ける場合を除き、 米国において証券の勧誘又は売
付けを行うことはできません。米国における証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成さ
れる英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、本投資法人から入手することができますが、これ
には本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。 なお、 本件においては米国
における証券の公募は行われません。また、本報道発表に記載された予測、予想、見込みその他の将来情報は、本日
現在本投資法人が利用可能な情報及び一定の前提又は仮定に基づくものであり、 実際の状況等は、 国内外の経済情勢
その他のリスク要因により、本報道発表に記載された将来情報と大きく異なる可能性があります。
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➢ 岩沼物件における本再開発の建築工事代金は、手元資金（岩沼物件に付保し
ていた火災保険に基づき受領した火災保険金を含みます。）のみを支払原資
とすることを前提としています。
➢ 2021 年 5 月末日現在の有利子負債比率（LTV）は 37.8％でしたが、本借入れ
後の LTV は 37.8％になる見込みです。本予想における LTV の算出に当たっ
ては、次の算式を使用しています。
➢
2021 年 5 月末日現在の LTV（％）＝2021 年 5 月期の貸借対照表上の有利子負債の総
額÷2021 年 5 月期の貸借対照表上の総資産額×100（％）
本借入れ後の LTV（％）＝本借入れ後の有利子負債の総見込額÷本借入れ後の総資産
見込額×100（％）
本借入れ後の有利子負債の総見込額＝2021年5月期の貸借対照表上の有利子負債の総
額－2021年6月15日付の投資法人債償還額＋本借入れに係る有利子負債の総見込額
（注1）
本借入れ後の総資産見込額＝2021年5月期の貸借対照表上の総資産額－2021年6月15
日付の投資法人債償還額＋本募集における発行価額の総見込額（注2）＋本第三者割
当における発行価額の総見込額（注2）＋本借入れに係る有利子負債の総見込額
（注1） 本借入れに係る有利子負債の総見込額は、2021 年 11 月 12 日（金）現在の株式
会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）における本投資
法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）の普通取引の終値を基準とし
て算出した本募集における手取金の見込額等に基づく本日現在の見込額であ
り、最終的な借入金額は、本募集における手取金の額等を勘案した上、借入実
行の時点までに変更される可能性があります。したがって、実際の指標と一致
するとは限りません。その他、本借入れに関する詳細については、今後決定次
第発表します。
（注2） 本募集における発行価額の総見込額及び本第三者割当における発行価額の総
見込額は、2021 年 11 月 12 日（金）現在の東京証券取引所における本投資口の
普通取引の終値を基準として算出したものです。また、本第三者割当について
は、本第三者割当における発行口数の全部について、ＳＭＢＣ日興証券株式会
社により申込みがなされ、 払込金額の全額についてＳＭＢＣ日興証券株式会社
により払込みがなされることを前提としています。したがって、本募集若しく
は本第三者割当における実際の発行価額が当該見込額と異なる場合又は本第
三者割当による新投資口発行の全部若しくは一部について払込みがなされな
いこととなった場合には、 実際の本借入れ後の LTV は前記と異なる可能性があ
ります。
➢ 営業収益については、市場動向や物件の競争力等を勘案して算出しており、
2022 年 5 月期は 26,793 百万円、2022 年 11 月期は 27,484 百万円を見込んで
営業収益 います。なお、運用資産の平均稼働率は、2022 年 5 月期は 97.6％、2022 年
11 月期は 98.3％を見込んでいます。
➢ 新規取得資産に係る賃貸事業収益は、本日現在で締結済みの賃貸借契約及び
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2022 年 5 月期における運用状況の予想の修正及び 2022 年 11 月期における運用状況
の予想に関して一般に公表するための文書であり、 投資勧誘を目的として作成されたものではありません。 投資を行
う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた
上で、投資家ご自身の判断でなされるようにお願いいたします。
また、本報道発表文は、 米国における証券の売付けの勧誘又は買付けの申し込みの勧誘を構成するものではありませ
ん。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものでも、また今後登録がなされるものでもなく、1933
年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、 又は登録の免除を受ける場合を除き、 米国において証券の勧誘又は売
付けを行うことはできません。米国における証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成さ
れる英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、本投資法人から入手することができますが、これ
には本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。 なお、 本件においては米国
における証券の公募は行われません。また、本報道発表に記載された予測、予想、見込みその他の将来情報は、本日
現在本投資法人が利用可能な情報及び一定の前提又は仮定に基づくものであり、 実際の状況等は、 国内外の経済情勢
その他のリスク要因により、本報道発表に記載された将来情報と大きく異なる可能性があります。
4
現所有者から提供を受けた新規取得資産に関する情報に基づき算出してい
ますが、賃貸借契約の内容は、今後変更される可能性があります。
➢ 賃貸事業収益については、賃借人による賃料の滞納又は不払いがないことを
前提としています。
➢ 減価償却費以外の賃貸事業費用は、費用の変動要素を反映して算出してお
り、2022 年 5 月期は 5,888 百万円、2022 年 11 月期は 6,450 百万円を見込ん
でいます。
➢ 減価償却費については、取得（予定）価格に付随費用等を含めて定額法によ
り算出しており、2022 年 5 月期に 6,477 百万円、2022 年 11 月期に 6,587 百
万円を見込んでいます。
➢ 不動産等の新規取得に伴って売主と精算した固定資産税及び都市計画税は
取得原価に算入されるため、第 17 期取得資産（プロロジスパーク千葉ニュ
ータウン、プロロジスパーク千葉 2 及びプロロジスパークつくば 2 の 3 物件
をいいます。以下同じです。）及び新規取得資産に係る固定資産税及び都市
計画税は、2022 年 5 月期から費用計上されることとなります。なお、2022 年
5 月期において、第 17 期取得資産及び新規取得資産について取得原価に算
営業費用
入する固定資産税及び都市計画税の総額は、それぞれ 30 百万円（31 日分に
相当）及び 27 百万円（31 日分に相当）を想定しています。なお、岩沼物件
における本再開発によって竣工する新たな建物に係る固定資産税及び都市
計画税は 2023 年 5 月期から費用計上されることを想定しています。
➢ 修繕費に関しては、物件ごとに、本資産運用会社が策定した修繕計画をもと
に、必要と想定される額を計上しています。ただし、予想し難い要因により
修繕費が発生する可能性があることから、予想金額と大きく異なる結果とな
る可能性があります。
➢ 岩沼物件における本再開発の建築工事代金は、建築請負契約に基づき分割し
て支払う予定であり、支払時期に応じて各期の建設仮勘定として資産計上さ
れるため、かかる建築工事代金が営業費用として計上されないことを前提と
しています。
➢ 新投資口の発行に係る費用として、2022 年 5 月期に 108 百万円を見込んで
います。
➢ 新規取得資産の取得に伴う融資関連費用として、2022 年 5 月期に 4 百万円
を見込んでいます。
営業外費用
➢ 支払利息等（融資関連費用等を含みます。
）として、2022 年 5 月期に 961 百
万円、2022 年 11 月期に 977 百万円を見込んでいます。なお、融資関連費用
等に含まれる非現金支出費用は、2022 年 5 月期に 216 百万円、2022 年 11 月
期に 220 百万円を見込んでいます。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2022 年 5 月期における運用状況の予想の修正及び 2022 年 11 月期における運用状況
の予想に関して一般に公表するための文書であり、 投資勧誘を目的として作成されたものではありません。 投資を行
う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた
上で、投資家ご自身の判断でなされるようにお願いいたします。
また、本報道発表文は、 米国における証券の売付けの勧誘又は買付けの申し込みの勧誘を構成するものではありませ
ん。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものでも、また今後登録がなされるものでもなく、1933
年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、 又は登録の免除を受ける場合を除き、 米国において証券の勧誘又は売
付けを行うことはできません。米国における証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成さ
れる英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、本投資法人から入手することができますが、これ
には本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。 なお、 本件においては米国
における証券の公募は行われません。また、本報道発表に記載された予測、予想、見込みその他の将来情報は、本日
現在本投資法人が利用可能な情報及び一定の前提又は仮定に基づくものであり、 実際の状況等は、 国内外の経済情勢
その他のリスク要因により、本報道発表に記載された将来情報と大きく異なる可能性があります。
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➢ 岩沼物件に付保している利益保険に基づき受領する利益保険金収入として、
特別利益 2022 年 5 月期に 140 百万円、2022 年 11 月期に 110 百万円を特別利益として
計上することを見込んでいます。
➢ 本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針に従い、配当可能利益の全額を
1 口当たり
分配することを前提として算出しています。
分配金
➢ 本投資法人が受領する岩沼物件における利益保険金の変動の他、今後の不動
（利益超過
産等の追加取得若しくは売却、賃借人の異動等に伴う賃料収入の変動、予期
分配金は含ま
せぬ修繕工事の発生等運用環境の変化、金利の変動、今後の更なる新投資口
ない）
の発行等を含む種々の要因により変動する可能性があります。
➢ 1 口当たり利益超過分配金は、本投資法人の規約に定める方針に従い算出し
ています。
➢ 2022 年 5 月期及び 2022 年 11 月期の利益超過分配金は、当該計算期間に発
生すると見込まれる減価償却費の 30％相当額（継続的利益超過分配の分配
金）を分配することを前提として算出しており、それぞれ 1,941 百万円及び
1,976 百万円を想定しています。
1 口当たり
➢ その結果、2022 年 5 月期及び 2022 年 11 月期における１口当たり利益超過
利益超過
分配金（継続的利益超過分配の分配金）は、それぞれ 727 円及び 740 円を想
分配金
定しています。
➢ 2022 年 5 月期及び 2022 年 11 月期のいずれにおいても、一時的利益超過分
配を行わないことを前提としています。
➢ 利益超過分配に関する方針については、直近で提出した有価証券報告書「第
一部 ファンド情報 第 1 ファンドの状況 2 投資方針 （1）投資方針 ⑧
財務方針」に記載のとおりです。
➢ 法令、税制、会計基準、東京証券取引所の上場規則、一般社団法人投資信託
協会の規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないこ
とを前提としています。
その他 ➢ 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを
前提としています。
➢ 新型コロナウイルス感染症（COVID-19）による悪影響の更なる長期化や拡大
がないことを前提としています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2022 年 5 月期における運用状況の予想の修正及び 2022 年 11 月期における運用状況
の予想に関して一般に公表するための文書であり、 投資勧誘を目的として作成されたものではありません。 投資を行
う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた
上で、投資家ご自身の判断でなされるようにお願いいたします。
また、本報道発表文は、 米国における証券の売付けの勧誘又は買付けの申し込みの勧誘を構成するものではありませ
ん。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものでも、また今後登録がなされるものでもなく、1933
年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、 又は登録の免除を受ける場合を除き、 米国において証券の勧誘又は売
付けを行うことはできません。米国における証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成さ
れる英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、本投資法人から入手することができますが、これ
には本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。 なお、 本件においては米国
における証券の公募は行われません。また、本報道発表に記載された予測、予想、見込みその他の将来情報は、本日
現在本投資法人が利用可能な情報及び一定の前提又は仮定に基づくものであり、 実際の状況等は、 国内外の経済情勢
その他のリスク要因により、本報道発表に記載された将来情報と大きく異なる可能性があります。
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【別紙 2】＜ご参考＞
一時効果調整後の各指標（試算）の考え方
2021 年 7 月 15 日付予想に 2021 年 11 月 29 日付修正予想に
基づく一時効果調整後の 基づく一時効果調整後の
各指標の試算 各指標の試算
営業収益 25,261 百万円 26,930 百万円
営業利益 11,439 百万円 12,087 百万円
経常利益 10,502 百万円 11,123 百万円
当期純利益 10,501 百万円 11,122 百万円
発行済投資口数 2,581,850 口 2,670,350 口
1 口当たり分配金
4,761 円 4,889 円
（利益超過分配金を含む）
1 口当たり利益分配金
4,067 円 4,165 円
（利益超過分配金は含まない）
1 口当たり利益超過分配金 694 円 724 円
＜2021 年 7 月 15 日付予想に基づく一時効果調整後の各指標の試算の前提条件＞
2021 年 7 月 15 日付で公表した、今回の新投資口発行及び新規取得資産の取得等を考慮しない
2022 年 5 月期予想数値については、取得済資産の収支について主に以下の調整を行って試算して
います。
➢ 第 17 期取得資産に係る固定資産税及び都市計画税等の公租公課については、2022 年 5 月期
に、30 百万円が賃貸事業費用として追加して計上されるものと仮定しています。
➢ 岩沼物件については、賃貸事業収益及び賃貸事業費用が全て期初から発生しないものと仮定し
て試算しています。
➢ 岩沼物件に付保している利益保険に基づき受領する利益保険金収入は発生しないものと仮定
して試算しています。
➢ 臨時的に発生するその他営業費用を営業費用から除外しています。
➢ 上記の調整によって変動する NOI 及び当期純利益を考慮し、NOI 及び当期純利益に連動する資
産運用報酬を営業費用から控除しています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2022 年 5 月期における運用状況の予想の修正及び 2022 年 11 月期における運用状況
の予想に関して一般に公表するための文書であり、 投資勧誘を目的として作成されたものではありません。 投資を行
う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた
上で、投資家ご自身の判断でなされるようにお願いいたします。
また、本報道発表文は、 米国における証券の売付けの勧誘又は買付けの申し込みの勧誘を構成するものではありませ
ん。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものでも、また今後登録がなされるものでもなく、1933
年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、 又は登録の免除を受ける場合を除き、 米国において証券の勧誘又は売
付けを行うことはできません。米国における証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成さ
れる英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、本投資法人から入手することができますが、これ
には本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。 なお、 本件においては米国
における証券の公募は行われません。また、本報道発表に記載された予測、予想、見込みその他の将来情報は、本日
現在本投資法人が利用可能な情報及び一定の前提又は仮定に基づくものであり、 実際の状況等は、 国内外の経済情勢
その他のリスク要因により、本報道発表に記載された将来情報と大きく異なる可能性があります。
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＜2021 年 11 月 29 日付修正予想に基づく一時効果調整後の各指標の試算の前提条件＞
本日公表した、別紙 1 に記載の前提条件に算出された、今回の新投資口発行及び新規取得資産の
取得等を考慮した 2022 年 5 月期予想数値をもとに、主に以下の調整を行って試算しています。
➢ 新規取得資産の賃貸事業収益及び賃貸事業費用については、新規取得資産がすべて 2022 年 5
月期に通期稼働したものと仮定しています。
➢ 第 17 期取得資産及び新規取得資産に係る固定資産税及び都市計画税等の公租公課については、
2022 年 5 月期に、それぞれ 30 百万円及び 27 百万円が賃貸事業費用として追加して計上され
るものと仮定しています。
➢ 岩沼物件については、賃貸事業収益及び賃貸事業費用が全て期初から発生しないものと仮定し
て試算しています。
➢ 今回の新投資口発行等に伴い臨時的に発生する新投資口発行に係る費用及び融資関連費用等
合計 113 百万円については営業外費用から除外しています。
➢ 借入金の支払利息等（融資関連費用等を含みます。
）について、本ブリッジローンの借入れは
行わず、本借入れを新規取得資産取得日に借入れることを前提としています。
➢ 岩沼物件に付保している利益保険に基づき受領する利益保険金収入は発生しないものと仮定
して試算しています。
➢ 臨時的に発生するその他営業費用を営業費用から除外しています。
➢ 上記の調整によって変動する NOI 及び当期純利益を考慮し、NOI 及び当期純利益に連動する資
産運用報酬を営業費用に加算しています。
これらの一時効果調整後の各指標（試算）は、特定の計算期間の利益を試算することを目的とす
るものではなく、また、特定の計算期間における利益等の予想としての意味を有するものでもあり
ません。一時効果調整後の各指標（試算）は、日本において一般に公正妥当と認められる企業会計
の基準（以下「日本会計基準」といいます。）により規定された指標ではなく、日本会計基準に準
拠して表示される他の指標の代替的指標として考慮されるべきではありません。更に、一時効果調
整後の「1 口当たり分配金」は、将来の分配の有無及びその金額をいかなる意味においても保証す
るものではありません。2022 年 5 月期その他の特定の計算期間の実際の利益等が、2021 年 11 月 29
日付修正予想に基づく一時効果調整後の各指標（試算）と大きく異なる場合があることにご留意く
ださい。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の 2022 年 5 月期における運用状況の予想の修正及び 2022 年 11 月期における運用状況
の予想に関して一般に公表するための文書であり、 投資勧誘を目的として作成されたものではありません。 投資を行
う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた
上で、投資家ご自身の判断でなされるようにお願いいたします。
また、本報道発表文は、 米国における証券の売付けの勧誘又は買付けの申し込みの勧誘を構成するものではありませ
ん。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録がなされたものでも、また今後登録がなされるものでもなく、1933
年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、 又は登録の免除を受ける場合を除き、 米国において証券の勧誘又は売
付けを行うことはできません。米国における証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成さ
れる英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、本投資法人から入手することができますが、これ
には本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。 なお、 本件においては米国
における証券の公募は行われません。また、本報道発表に記載された予測、予想、見込みその他の将来情報は、本日
現在本投資法人が利用可能な情報及び一定の前提又は仮定に基づくものであり、 実際の状況等は、 国内外の経済情勢
その他のリスク要因により、本報道発表に記載された将来情報と大きく異なる可能性があります。
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