3283 Ｒ－プロロジ 2019-01-18 15:00:00
2018年11月期決算短信（ＲＥＩＴ） [pdf]
2018年11月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2019年１月18日
不動産投資信託証券発行者名 日本プロロジスリート投資法人 上場取引所 東
コ ー ド 番 号 3283 URL https://www.prologis-reit.co.jp
代 表 者 執行役員 坂下 雅弘
資 産 運 用 会 社 名 プロロジス・リート・マネジメント株式会社
代 表 者 代表取締役社長 坂下 雅弘
問 合 せ 先 責 任 者 取締役財務企画部長 戸田 淳 TEL (03)6867-8585（代表）
有価証券報告書提出予定日 2019年２月27日 分配金支払開始予定日 2019年２月15日
決算補足説明資料作成の有無 有・無（日・英）
決算説明会開催の有無 有・無（機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2018年11月期の運用、資産の状況（2018年６月１日～2018年11月30日）
（１）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2018年11月期 19,726 7.0 9,379 6.5 8,710 7.8 8,709 7.9
2018年５月期 18,435 △4.4 8,803 △14.8 8,076 △15.9 8,075 △15.9
１口当たり当期純利益 自己資本当期純利益率 総資産経常利益率 営業収益経常利益率
円 ％ ％ ％
2018年11月期 3,984 2.6 1.5 44.2
2018年５月期 3,821 2.5 1.5 43.8
（２）分配状況
１口当たり １口当たり
分配金総額 分配金総額
分配金 分配金 １口当たり 純資産
（利益超過 （利益超過 利益超過 配当性向
（利益超過 （利益超過 利益超過 配当率
分配金を 分配金は 分配金総額
分配金を 分配金は 分配金
含む） 含まない）
含む） 含まない）
円 円 円 百万円 百万円 百万円 ％ ％
2018年11月期 4,429 3,984 445 9,681 8,708 972 100.0 2.6
2018年５月期 4,373 3,694 679 9,559 8,074 1,484 100.0 2.4
（注１）利益超過分配金額総額は、全額、税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻しです。
（注２）2018年11月期及び2018年５月期における利益超過分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行っ
たことによる減少剰余金等割合は0.003及び0.005です。なお、減少剰余金等割合の計算は法人税法施行令第23条第
１項第３号（昭和40年政令第97号。その後の改正を含みます。）に基づいて行っています。
（注３）2018年５月期の配当性向については、期中に公募増資等を行ったことにより、期中の投資口数に変動が生じている
ため、次の算式により算出しています。
配当性向＝分配金総額（利益超過分配金を含まない）÷当期純利益×100
（３）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2018年11月期 572,680 339,228 59.2 155,185
2018年５月期 567,153 340,077 60.0 155,574
（４）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期末残高
百万円 百万円 百万円 百万円
2018年11月期 15,689 △5,728 △4,896 29,116
2018年５月期 12,436 △43,820 30,225 24,051
２．2019 年５月期（2018 年 12 月１日～2019 年５月 31 日）及び 2019 年 11 月期（2019 年６月１日～2019 年 11 月 30 日）
の運用状況の予想
（％表示は対前期増減率）
１口当たり １口当たり
分配金 分配金 １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
（利益超過 （利益超過 利益超過
分配金を 分配金は 分配金
含む） 含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円 円
2019年５月期 20,245 2.6 9,093 △3.1 8,404 △3.5 8,403 △3.5 4,431 3,845 586
2019年11月期 19,708 △2.7 9,043 △0.6 8,340 △0.8 8,339 △0.8 4,403 3,815 588
（参考）１口当たり予想当期純利益 （2019年５月期） 3,844円 （2019年11月期） 3,814円
※ その他
（１）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：有・無
② ①以外の会計方針の変更 ：有・無
③ 会計上の見積りの変更 ：有・無
④ 修正再表示 ：有・無
（２）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数
2018年11月期 2,185,950口 2018年５月期 2,185,950口
（自己投資口を含む）
② 期末自己投資口数
2018年11月期 0口 2018年５月期 0口
※ 監査手続の実施状況に関する表示
この決算短信の開示時点において、金融商品取引法に基づく財務諸表の監査手続は終了していません。
※ 運用状況の予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項
本書に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理
的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があり
ます。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提条件については、８ペー
ジ記載の「2019年５月期及び2019年11月期運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
日本プロロジスリート投資法人(3283) 2018年11月期 決算短信
○目次
１．投資法人の関係法人 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２
２．運用方針及び運用状況
（１）運用方針 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２
（２）運用状況
① 当期の概況
（ア）投資法人の主な推移 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２
（イ）当期の運用実績 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２
（ウ）資金調達の概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・３
（エ）業績及び分配の概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・３
② 次期の見通し
（ア）今後の運用方針及び対処すべき課題 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・４
（イ）決算後に生じた重要な事実 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・６
（ウ）運用状況の見通し ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・７
３．財務諸表
（１）貸借対照表 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・11
（２）損益計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・13
（３）投資主資本等変動計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・14
（４）金銭の分配に係る計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・15
（５）キャッシュ・フロー計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・17
（６）継続企業の前提に関する注記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・18
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・18
（８）表示方法の変更に関する注記・・・・・・・・ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・19
（９）財務諸表に関する注記事項 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・19
（10）発行済投資口の総口数の増減 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・32
４．役員の異動
（１）本投資法人の役員の異動 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・34
（２）本資産運用会社の役員の異動 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・34
５．参考情報
（１）本投資法人の資産の構成 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・35
（２）不動産等の概要
① 不動産等の概要（取得価格、当期末帳簿価額及び期末算定価額等） ・・・・・・・・・・・・・・36
② 不動産等の概要（築年数、稼働率及び年間賃料等） ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・39
（３）運用資産の資本的支出
① 資本的支出の予定 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・42
② 期中に行った資本的支出 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・42
③ 長期修繕計画のために積立てた金銭（修繕積立金） ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・42
（４）主要なテナント及び不動産等の概要
① 主要なテナント（全賃貸面積の10％以上を占めるテナント） ・・・・・・・・・・・・・・・・・42
② 主要な不動産等の物件に関する情報
（当期の不動産賃貸事業収益の合計額の10％以上を占める不動産等） ・・・・・・・・・・・・・42
（５）不動産等の損益等の状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・43
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日本プロロジスリート投資法人(3283) 2018年11月期 決算短信
１．投資法人の関係法人
最近の有価証券報告書（2018年８月30日提出）における「投資法人の仕組み」から重要な変更が無いため開示
を省略します。
２．運用方針及び運用状況
（１）運用方針
最近の有価証券報告書（2018年８月30日提出）及び臨時報告書（2018年11月22日提出）における「投資方針」、
「投資対象」及び「分配方針」から重要な変更がないため開示を省略します。
（２）運用状況
① 当期の概況
（ア）投資法人の主な推移
日本プロロジスリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律
（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）に基づき、2012年11月７日に設立され、2013年２月14日に
株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場（以下「J-REIT 市場」
といいます。）に上場しました（証券コード：3283）。
本投資法人は、所有・運営ポートフォリオ規模、時価総額等の様々な指標について世界最大規模の物流不動産
の開発・所有・運営会社であるプロロジス・グループ（注１）をスポンサーとする物流施設特化型REITです。本投
資法人は、物流施設を主な投資対象として、安定的な収益の確保並びに保有する特定資産の規模の拡大及びその
価値の向上を通じ、投資主価値の最大化を目指すため、物流施設の中でも特に品質の高いＡクラス物流施設（テ
ナントとなる物流事業会社及び施設利用者が事業を行う上で必要とする、事業効率性及びそれを実現する一定の
規模、良好な立地条件、最新鋭の設備、利便性、安全性を兼ね備えた物流施設で、一定の要件を充足しているも
のをいいます。）への投資を重点的に行います。
本投資法人は、上場後の2013年２月15日に12物件（取得価格合計173,020百万円）を取得して実質的な運用を開
始し、2018年５月期（第11期）までに合計30物件（取得価格合計404,180百万円）を取得し、合計２物件（取得価
格合計16,870百万円）を譲渡しています。更に当期において2018年10月１日に１物件（取得価格合計5,440百万円）
を追加取得しました。その結果、当期末時点で本投資法人が保有する資産は41物件（取得価格合計565,770百万円）
となっています。これら41物件は、その全てがプロロジス・グループにより開発されたＡクラス物件です（注２）。
なお、本投資法人は、2018年２月26日に締結した売買契約書に基づき、2018年12月３日付でプロロジスパーク
つくば１－Ａ（取得価格12,900百万円）を取得しましたが、当期末時点においては未決済です（注３）。
（注１） Prologis, Inc.（プロロジス・インク）（世界本社）及びそのグループ会社（日本法人である株式会社プロロジ
スを含みます。また、プロロジス・グループ側の出資割合が過半数に満たない共同投資ビークルも含みます。）全
体を総称して、プロロジス・グループといいます。なお、プロロジス・グループの世界本社であり、その最終持株
会社であるPrologis, Inc.（プロロジス・インク）は、物流不動産に特化した米国リート（US-REIT）であり、
ニューヨーク証券取引所に上場しています。
（注２） 主たる建物を対象としています。なお、プロロジスパーク船橋５の別棟は、プロロジス・グループが開発したも
のではなく、また、Ａクラス物流施設の要件を満たしていません。
（注３）詳細は６ページ記載の「② 次期の見通し（イ）決算後に生じた重要な事実」をご参照ください。
（イ）当期の運用実績
物流不動産市場においては、(i)生産拠点の海外シフトやサービス産業へのシフト、グローバルな貿易量の継続
的拡大等の国内外の経済、産業構造、社会情勢の変化、(ii)電子商取引やインターネットを通じた通信販売の拡
大及びサードパーティー・ロジスティクス（以下「3PL」といいます。）（注）事業の市場規模拡大等により、サ
プライチェーンの再構築が引き続き進行しています。かかる再構築の結果として、カスタマーのニーズが築年数
の古い小型の倉庫からより新しく大型で高機能の物流施設へ移行すること、すなわち、Ａクラス物流施設に対す
るニーズは引き続き高い水準を維持するものと、本投資法人は考えています。
近年、先進的物流不動産市場への新規参入が相次ぎ、大型のマルチテナント型物流施設の開発及び竣工が増加
しており、一部のエリアでは空室率が一時的に上昇しましたが、本投資法人のポートフォリオをはじめとして安
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日本プロロジスリート投資法人(3283) 2018年11月期 決算短信
定稼働した物流施設の稼働率は引き続き高水準を維持しております。また、集中的な新規供給により一時的に需
給が緩んだエリアにおいてもリーシングが着実に進捗しており、それらのエリアにおいても空室率に低下傾向が
見られることから、総じて物流施設の需給バランスは安定に向かっていると考えられます。
このような状況の中、本投資法人が保有する物件の高い競争力とスポンサーであるプロロジス・グループによ
る強力なリーシングサポートにより、当期末時点の稼働率は98.9％と引き続き高い水準を維持しています。
（注） 「3PL」とは、物流業務形態のうち、ある企業のロジスティクスの全部又は一部を、物流会社など外部の企業に委託
することで実現するものをいいます。
（ウ）資金調達の概要
ａ．資金の借入れについて
本投資法人は、短期借入金の返済資金に充当するため、2018年８月８日付で短期借入金6,300百万円の借入れを
行いました。そして、2018年８月17日付で第７回無担保投資法人債6,000百万円を本投資法人初となるグリーンボ
ンドの形式で発行し、手元資金とあわせてかかる短期借入金を返済しました。また、新規取得物件の取得資金及
び関連費用の支払いに充当するため、2018年10月１日付で長期借入金5,000百万円の借入れを行いました。これら
の結果、本投資法人の当期末時点の有利子負債金額は211,000百万円（借入金残高193,000百万円、投資法人債残
高18,000百万円）となり、本投資法人の有利子負債総額（借入金額、投資法人債発行額、短期投資法人債発行額
の総額）が総資産に占める割合（以下「LTV」といいます。）は、当期末時点で36.8％となりました。
ｂ. 格付について
本投資法人の当期末（2018年11月30日）現在における格付状況は、以下のとおりです。
信用格付業者 格付対象 格付 見通し
長期発行体格付 AA 安定的
株式会社日本格付研究所
債券格付 AA -
（エ）業績及び分配の概要
上記のような運用の結果、当期の実績は、営業収益19,726百万円、営業利益9,379百万円、経常利益8,710百万
円となり、当期純利益8,709百万円となりました。また、分配金については、租税特別措置法（昭和32年法律第26
号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15第１項の適用により、利
益分配金が損金算入されることを企図して、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除く当期未
処分利益の全額を分配することとし、この結果、投資口１口当たりの分配金は3,984円となりました。
これに加え、本投資法人は、規約に定める分配の方針に従い、原則として毎期継続的に利益を超えた金銭の分
配金（以下「継続的利益超過分配金」といいます。）を支払うこととしています（注１）。更に、本投資法人は、
上記の継続的利益超過分配に加え、新投資口の発行等の資金調達行為により、投資口の希薄化又は多額の費用が
生じる場合、地震等の自然災害や運用資産における火災その他の事故等の発生により、修繕費等の支出や損失等
の発生等が生じる場合、訴訟和解金等の一時的な費用や不動産等売却損が発生する場合等の一定の場合において、
一時的に１口当たり分配金の金額が一定程度減少することが見込まれるときに限り、１口当たり分配金の金額を
平準化することを目的として、本投資法人が決定した金額を、一時的な利益を超えた金銭の分配（以下「一時的
利益超過分配」といいます。）として、一時的に分配することができるものとしています（注２）。
当期においては、本投資法人は、継続的利益超過分配として、当期の減価償却費4,293百万円の100分の28.5に
相当する金額から、プロロジスパーク常総における賃貸借契約１件の解約により発生した解約違約金収入のうち
当該賃貸借契約の本来の当期の賃料相当額を超える部分である249百万円を控除した972百万円を分配することと
しました。その結果、当期の投資口１口当たりの利益超過分配金は445円となりました（注３）。
（注１） 本投資法人は、修繕や資本的支出への活用、借入金の返済、新規物件の取得資金への充当等の他の選択肢につい
ても検討の上、当該計算期間の減価償却費の60％に相当する金額を限度として、本投資法人が決定した金額（当
面の間、当該計算期間の減価償却費の30％に相当する金額を目処としますが、当該計算期間の純利益及び不動産
等の売却益や解約違約金等の一時的収益を含む当該計算期間の利益の水準、利益を超えた金銭の分配額を含めた
当該計算期間の金銭分配額の水準、本投資法人のLTV水準、財務状況等を総合的に考慮して決定するものとしま
す。ただし、経済環境や不動産市況等及び本投資法人の資産総額のうち有利子負債総額（借入金額、投資法人債
発行額、短期投資法人債発行額）の占める割合水準、信用格付、財務状況、不動産等の売却益や解約違約金等の
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日本プロロジスリート投資法人(3283) 2018年11月期 決算短信
一時的収益を含む利益の水準等を勘案し、利益を超えた金銭の分配の全部又は一部を行わない場合もあります。）
を、利益を超えた金銭として、原則として継続的に分配する方針です。
（注２） 本投資法人は、継続的利益超過分配及び一時的利益超過分配の合計の分配金の水準について、当面の間、当該営
業期間の減価償却費の40％を上限としています。
（注３） 各保有資産に係る株式会社アースアプレイザル及び東京海上日動リスクコンサルティング株式会社による建物状
況調査報告書に記載の緊急・早期修繕更新費用及び中期修繕更新費用の合計額の６か月平均額は417百万円です。
本投資法人は、現在の経済環境や不動産市況等及び本投資法人のLTV水準、信用格付、財務状況等を勘案し、剰
余資金の効率的運用の観点から、かかる利益を超えた金銭の分配について、健全な財務の安定性が維持される範
囲内であると判断し、実施することを決定しています。なお、当期の利益超過分配金は、その支払時に出資総額
（総額）から控除されることになります。
② 次期の見通し
（ア）今後の運用方針及び対処すべき課題
ａ．基本方針
本投資法人及びプロロジス・リート・マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、
次期以降も継続的にＡクラス物流施設への重点的な投資運用を行い、投資主価値の最大化を目指していきます。
これを実現するため、本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサーであるプロロジス・グループとの間で締
結されているスポンサー・サポート契約を活用していきます。また、本投資法人及び本資産運用会社は、プロ
ロジス・グループの強みであるＡクラス物流施設の開発力を最大限活用するため、将来の本投資法人の物件取
得機会を確保することを目的とし、プロロジス・グループからスポンサー・サポート契約に基づくパイプライ
ン・サポート（以下「パイプライン・サポート」といいます。）を受けており、パイプライン・サポート及び
世界的なカスタマーネットワーク、運営ノウハウその他の経営資源等を最大限に活用し、成長することを目指
します。
プロロジス・グループは、日本におけるＡクラス物流施設の開発及び運営のパイオニアであり、今後も日本
でＡクラス物流施設の開発を継続していく予定です。このようなプロロジス・グループとの協力体制により、
本投資法人は、プロロジス・グループが開発するクオリティの高い物流施設に投資する機会を投資主に提供す
ることができると考えています。なお、本投資法人及び本資産運用会社は、それぞれ物流不動産の保有及び運
用の役割を担い、プロロジス・グループが、物流不動産の開発及び管理の役割を担います。本投資法人は、こ
うしたプロロジス・グループとの役割分担により、より効率的なポートフォリオ運営が可能になるものと考え
ています。
ｂ．外部成長戦略
パイプライン・サポートに基づき、本投資法人は、2018年12月末日時点において８物件について優先交渉権
の付与を受けております。また今後も、プロロジス・グループは日本において年間400～600億円程度の新規物
件を開発していく予定であり、2018年12月末日時点において７件の計画が公表されています。本投資法人は、
プロロジス・グループが開発・所有・運営する物流施設のうち本投資法人の投資方針に合致する一定の物件に
ついて、本資産運用会社の利害関係人等取引規程に従い適切な取引条件を確保することを前提として、優先交
渉権の付与を受けることとなっています。
優先交渉権付与済物件一覧
物件名称 所在地 優先交渉権付与日 延床面積
プロロジスパーク千葉ニュータウン 千葉県印西市 2015年12月14日 109,981㎡
プロロジスパーク東松山 埼玉県東松山市 2016年12月５日 61,885㎡
プロロジスパーク仙台泉２ 宮城県仙台市 2017年12月15日 36,589㎡
プロロジスパーク京田辺 京都府京田辺市 2017年12月15日 139,503㎡
MFLPプロロジスパーク川越 117,337㎡
埼玉県川越市 2017年12月15日
（準共有持分50％） （注）
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日本プロロジスリート投資法人(3283) 2018年11月期 決算短信
プロロジスパーク神戸４ 兵庫県神戸市 2018年12月14日 24,767㎡
プロロジスパークつくば１-Ｂ 茨城県つくば市 2018年12月14日 71,595㎡
プロロジスパーク千葉１ 千葉県千葉市 2018年12月14日 147,005㎡
（注）プロロジス・グループは、MFLPプロロジスパーク川越を主たる信託財産とする信託受益権の準共有持分50％を保有し
ていますが、上記延床面積は、物件全体の数値を記載しています。
プロロジス・グループの計画中資産一覧
物件名称 所在地 延床面積
プロロジスパーク神戸３ 兵庫県神戸市 38,700㎡
プロロジスパーク海老名２ 神奈川県海老名市 39,000㎡
プロロジスパーク神戸５ 兵庫県神戸市 46,000㎡
プロロジスパーク千葉２ 千葉県千葉市 66,000㎡
プロロジスパーク草加 埼玉県草加市 151,000㎡
プロロジスパーク小郡 福岡県小郡市 29,000㎡
プロロジス猪名川プロジェクト 兵庫県川辺郡猪名川町 258,000㎡
更に、本投資法人は必要に応じ、プロロジス・グループからのパイプラインの状況及び不動産マーケットの
状況を勘案し、本資産運用会社独自のルートを活用した物件ソーシングを行います。
ｃ．内部成長戦略
本投資法人が保有する物件において締結されている倉庫又は事務所の賃貸借契約（一時使用目的の契約等借
地借家法の適用ないものは除きます。）は、全て定期借家契約となっています。また、本投資法人の投資戦略
に従い、本投資法人が保有する物件の80％程度（取得価格ベース）はマルチテナント型物流施設となっていま
す。マルチテナント型物流施設においては、分散化されたテナントとの間で賃貸借契約が締結されており、ま
た賃貸借契約の期間は５年を基本とし、その結果の満了期限も適度に分散化しております。
こうしたテナント及び期限が分散化した賃貸借契約は、本投資法人が負うテナントの信用リスクや賃貸借契
約の期限到来時のリースアップリスクを軽減する効果を発揮すると同時に、経済環境やマーケット状況の改善
局面において本投資法人の営業収益を徐々に向上させる効果を発揮します。また近年、先進的物流不動産市場
への新規参入が相次ぎ、大型のマルチテナント型物流施設の開発及び竣工が増加していますが、そうした需給
環境を適切にモニタリングし、また本資産運用会社とプロロジス・グループが協同して積極的なリーシング活
動を行うことにより、新規供給の増加が本投資法人のポートフォリオに与える影響を最小限に抑えることがで
きるものと、本投資法人は考えています。
また、ビルド・トゥ・スーツ型物流施設においては、賃貸借契約期間は10～15年の長期契約が基本となって
おり、優良なテナントから長期的に安定した賃料を受け取ることができます。本投資法人及び本資産運用会社
は、これらマルチテナント型物流施設とビルド・トゥ・スーツ型物流施設の異なる２つの物件タイプを組み合
わせたポートフォリオを構築することにより、キャッシュ・フローの安定化とテナントの分散化及び賃貸収入
の増加を実現できると考えています。
また、外部成長戦略と同様に、本投資法人及び本資産運用会社は、プロロジス・グループとの間で締結して
いるスポンサー・サポート契約に基づき、プロロジス・グループから、プロパティ・マネジメント、マーケッ
ト・リサーチ及び人材派遣についてサポートを受けることができます。更には、プロロジス・グループが有す
るカスタマーとのリレーションを活用して、本投資法人は、より多くのテナントとの取引を行うことが可能と
なり、その結果テナント分散化が促進されることとなり、ひいては安定した収益性を確保することができると
考えています。
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日本プロロジスリート投資法人(3283) 2018年11月期 決算短信
ｄ．財務戦略
本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人の中長期的に安定した収益の確保及び運用資産の規模・価値
の着実な成長並びに運用の安定性と効率性を確保するため、計画的かつ機動的な財務戦略を立案し、実行しま
す。
新投資口の発行は、運用資産の長期的かつ安定的な成長を目的として、資本市場の動向、経済環境、新たな
運用資産の取得時期、本投資法人の資本構成及び既存投資主への影響等を総合的に考慮し、投資口の希薄化に
十分に配慮した上で、機動的に行うものとします。なお、借入金をはじめとするデット資金については、長期
固定金利によるものを主とすることにより、長期的な安定性に力点を置いた調達を実行します。本投資法人は、
財務の健全性を確保するため、LTVが平常時の運用において50％前後（原則上限60％）となるように運用するこ
ととしており、借入先については、継続的に安定的な取引が可能な金融機関を選定するものとしています。ま
た、デット資金の調達先の分散化を図るため、更なる投資法人債の発行も検討してまいります。
（イ）決算後に生じた重要な事実
ａ.資金の借入れ
本投資法人は、2018年11月22日開催の役員会において、後記「ｂ．資産の取得」記載の取得資金及び関
連費用の一部への充当を目的とした資金の借入れを決定し、2018年12月３日付で以下の資金の借入れを行
いました。
区分 借入先 借入金額 利率 借入実行日 返済期日 返済方法 担保
株式会社三井住友
4,550百万円 基準金利
銀行 期限
（全銀協１か月 2018年 2019年 無担保
短期 一括
日本円TIBOR） 12月３日 11月29日 無保証
株式会社三菱ＵＦ 返済
1,950百万円 +0.17%
Ｊ銀行
ｂ.資産の取得
本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針に基づき、2018年２月26日及び2018年11月22日開催の
役員会において、前記「ａ．資金の借入れ」による資金及び手元資金を原資とした以下の資産の取得を決
定し、2018年12月３日付で当該資産を取得しました。
物 件 名 称 プロロジスパークつくば１－Ａ
茨城県つくば市東光台五丁目６番２
所 在 地
茨城県つくば市東光台五丁目６番地２
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
取 得 年 月 日 2018年12月３日
取 得 価 格 12,900百万円（注１）
鑑 定 評 価 額 12,900百万円（注２）
所 有 形 態 所有権
土地
敷 地 面 積 32,807.23㎡
所 有 形 態 所有権
延 床 面 積 65,301.41㎡
建物 完 成 日 2018年９月４日（注３）
種 類 倉庫・事務所
構 造 ・ 階 数 鉄骨造４階建
（注１）「取得価格」には、取得資産の購入価額を記載しており、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含み
ません。
（注２）プロロジスパークつくば１-Ａについて、2018年９月30日を価格時点とするジョーンズ ラング ラサール株式会社
作成の鑑定評価書に記載の鑑定評価額を記載しています。
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日本プロロジスリート投資法人(3283) 2018年11月期 決算短信
（注３）本物件は、隣地に開発中のプロロジスパークつくば１－Ｂと合わせて建築基準法（昭和25年法律第201号。その後
の改正を含みます。）（以下「建築基準法」といいます。）上１棟の建物として建築され、プロロジスパークつく
ば１－Ｂと一体的な開発及び利用がなされることが企図されている物件です。上記完成日は、プロロジスパークつ
くば１－Ｂを含まない本物件に係る部分のみの工事の完了日であり、本物件を含む建物全体についての竣工日とは
異なります。
（ウ）運用状況の見通し
１口当たり １口当たり
１口当たり
当期 分配金 分配金
営業収益 営業利益 経常利益 利益超過
純利益 （利益超過分配 （利益超過分配
分配金
金を含む） 金は含まない）
百万円 百万円 百万円 百万円 円 円 円
2019年５月期
20,245 9,093 8,404 8,403 4,431 3,845 586
（第13期）
2019年11月期
19,708 9,043 8,340 8,339 4,403 3,815 588
（第14期）
（注）上記予想数値は一定の前提条件の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の取得又は売却、不動産市場等
の推移、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益及
び１口当たり分配金、１口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証す
るものではありません。
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日本プロロジスリート投資法人(3283) 2018年11月期 決算短信
2019年５月期及び2019年11月期運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
・ 2019年５月期（2018年12月１日～2019年５月31日）（182日）
計算期間
・ 2019年11月期（2019年６月１日～2019年11月30日）（183日）
・ 2018年11月30日現在で保有している41物件に加え、プロロジスパークつくば１－Ａを
2018年12月３日に取得すること、またプロロジスパークつくば１－Ａの取得を除き、
2019年11月期末まで変動（新規物件の取得、保有物件の処分等）が生じないことを前提
運用資産
としています。
・ 実際には、上記以外の新規物件の取得及び保有物件の処分等により変動が生ずる可能性
があります。
・ 賃貸事業収益については、市場動向や物件の競争力等を勘案して算出しており、2019年
５月期は20,245百万円、2019年11月期は19,708百万円を見込んでいます。なお、運用資
産の平均稼働率は、2019年５月期及び2019年11月期にそれぞれ98.2％及び97.9％を見込
んでいます。
営業収益 ・ 賃貸事業収益については、賃借人による賃料の滞納又は不払いがないことを前提として
います。
・ 2019年５月期における営業費用において、2018年９月に発生した台風21号及び台風24号の
影響による修繕費613百万円を見込んでいますが、当該修繕費相当額と同等額の保険金収
入が得られるものと想定しています。
・ 減価償却費以外の賃貸事業費用は、季節的要因を含む費用の変動要素を反映して算出し
ており、2019年５月期は4,836百万円、2019年11月期は4,338百万円を見込んでいます。
・ 減価償却費については、取得価格に付随費用等を含めて定額法により算出しており、
2019年５月期に4,499百万円、2019年11月期に4,514百万円を想定しています。
・ 一般に不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等については売主と期間按分に
よる計算を行い取得時に精算し、翌年から費用計上されることとなります。したがって、
2018 年３月１日に取得したプロロジスパーク市川３、プロロジスパーク成田１－Ｄ、プロ
ロジスパーク吉見（併せて以下「第 11 期取得資産」ということがあります。）、2018 年
10 月１日に取得したプロロジスパーク古河３及び 2018 年 12 月３日に取得したプロロジス
パークつくば１－Ａに係る固定資産税及び都市計画税等は、2019 年５月期から費用計上さ
営業費用 れることとなります。また、2019 年５月期において、取得原価に算入する固定資産税及び
都市計画税等の総額は、26 百万円（第 11 期取得資産及びプロロジスパーク古河３につい
ては 31 日分、プロロジスパークつくば１－Ａについては 29 日分に相当）を想定していま
す。
・ 修繕費に関しては、物件ごとに、本資産運用会社が策定した修繕計画をもとに、必要と
想定される額を計上しています。ただし、予想し難い要因により修繕費が発生する可能
性があることから、予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。なお、2019
年５月期においては、2018年９月に発生した台風21号及び台風24号の影響による修繕費
として613百万円を見込んでいますが、当該修繕費相当額と同等額の保険金収入が得られ
るものと想定しています。
・ 支払利息等（融資関連費用等を含みます。）として、2019年５月期に680百万円、2019年
営業外費用 11月期に683百万円を見込んでいます。なお、融資関連費用等に含まれる非現金支出費用
は、2019年５月期に177百万円、2019年11月期に177百万円を見込んでいます。
・ 本書の日付現在、本投資法人の貸借対照表上の有利子負債残高は217,500百万円であ
り、内訳は借入金及び投資法人債となっています。
・ プロロジスパークつくば１－Ａの取得に伴い、2018年12月３日付で短期借入金6,500百
万円の借入れを行いました。
借入金及び ・ 2018年12月3日に返済期限が到来した長期借入金6,400百万円について、全額リファイナ
投資法人債 ンスを行いました。
・ 2019年11月27日に返済期限が到来する長期借入金1,000百万円、2019年11月27日に償還
期限が到来する投資法人債2,000百万円及び2019年11月29日に返済期限が到来する短期
借入金6,500百万円について、それぞれ全額リファイナンスを行うことを前提としてい
ます。
投資口 ・ 本書の日付現在の2,185,950口を前提としています。
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日本プロロジスリート投資法人(3283) 2018年11月期 決算短信
項目 前提条件
・ 本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針に従い利益の全額を分配することを前提と
１口当たり して算出しています。
分配金
・ 今後の不動産等の追加取得若しくは売却、賃借人の異動等に伴う賃料収入の変動、予期
（利益超過分配金
を含まない） せぬ修繕の発生等運用環境の変化、金利の変動、又は今後の更なる新投資口の発行等を
含む種々の要因により変動する可能性があります。
・ １口当たり利益超過分配金は、本投資法人の規約に定める方針に従い算出しています。
・ 2019年５月期及び2019年11月期の利益超過分配金総額（継続的利益超過分配の分配金）
は、当該計算期間に発生すると見込まれる減価償却費の28.5%相当額を分配することを前
提として算出しており、それぞれ1,280百万円及び1,285百万円を想定しています。
・ 減価償却費は、運用資産の変動、取得原価に算入される付随費用等の発生額、資本的支
出額、取得原価の各資産への按分方法及び各々の資産に採用される耐用年数等により、
現時点で想定される額に対して変動する可能性があります。そのため、減価償却費を基
準として算出される利益超過分配金総額も、これらを含む種々の要因により変動する可
能性があります。
・ 修繕や資本的支出への活用、借入金の返済、新規物件の取得資金への充当等の他の選択
肢についても検討の上、健全な財務の安定性が維持される範囲内で、当該計算期間の減
価償却費の60％に相当する金額を限度として、本投資法人が決定した金額を、利益を超
えた金銭として、原則として継続的に分配する方針としています（継続的利益超過分
配）。
・ 利益を超えた金銭の分配額の決定に当たっては、当面の間、当該営業期間の減価償却費
の30％に相当する金額を目処としますが、当該営業期間の純利益及び不動産等の売却益
や解約違約金等の一時的収益を含む当該営業期間の利益の水準、利益を超えた金銭の分
配額を含めた当該営業期間の金銭分配額の水準、本投資法人のLTV水準、財務状況等を総
合的に考慮して決定するものとします。
・ ただし、経済環境や不動産市況等及び本投資法人の資産総額のうち有利子負債総額（借
入金額、投資法人債発行額、短期投資法人債発行額）の占める割合水準、信用格付、財
務状況、不動産等の売却益や解約違約金等の一時的収益を含む利益の水準等を勘案し、
１口当たり 利益を超えた金銭の分配の全部又は一部を行わない場合があります。
利益超過分配金 ・ 新投資口の発行等の資金調達行為により、投資口の希薄化又は多額の費用が生じる場
合、地震等の自然災害や運用資産における火災その他の事故等の発生により、修繕費等
の支出や損失等の発生等が生じる場合、訴訟和解金等の一時的な費用や不動産等売却損
が発生する場合等の一定の場合において、一時的に１口当たり分配金の金額が一定程度
減少することが見込まれるときに限り、１口当たり分配金の金額を平準化することを目
的として、本投資法人が決定した金額を、利益を超えた金額の分配として、一時的に分
配することができるものとしています（一時的利益超過分配）。継続的利益超過分配に
加えて、一時的利益超過分配を行う場合、継続的利益超過分配及び一時的利益超過分配
の合計の分配金の水準は、当面の間、当該営業期間の減価償却費の40%に相当する金額を
限度として、総合的に判断して決定します。
・ 利益を超えた金額の分配水準の決定にあたっては、AFFOに対する分配金総額が占める割
合等も考慮されます。AFFOとは、Adjusted Funds From Operationの略であり、FFOから資
本的支出を控除し、融資関連費用等のうち非現金支出費用を加算して算出されます。FFO
とは、Funds From Operationの略であり、当期純利益に非現金支出費用を加えて算出され
ます。算出方法は以下の算式をご参照ください。
FFO＝当期純利益＋減価償却費＋その他不動産関連償却＋不動産等売却損－不動産等売却
益
AFFO＝FFO－資本的支出額＋融資関連費用のうち非現金支出費用
・ なお、資本的支出額は、2019年５月期に762百万円、2019年11月期に730百万円を想定し
ています。
・ ただし、以下の算式で計算される数値（分配LTV）が60％を超えることとなる場合には利
益を超えた金銭の分配を行わないものとします。
分配LTV（％）＝Ａ / Ｂ ×100（％）
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日本プロロジスリート投資法人(3283) 2018年11月期 決算短信
項目 前提条件
Ａ ＝ 決算期末の有利子負債残高（投資法人債に係る残高を含みます。）＋決算期末時
点の敷金のリリース額
Ｂ ＝ 決算期末時点の鑑定評価額＋決算期末時点の預金残高－本投資法人の利益分配金
及び利益超過分配金の総額
・ 法令、税制、会計基準、東京証券取引所の上場規則、一般社団法人投資信託協会の規則
等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としていま
その他 す。
・ 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としてい
ます。
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日本プロロジスリート投資法人(3283) 2018年11月期 決算短信
３．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
(2018年５月31日) (2018年11月30日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 19,994,172 24,546,935
信託現金及び信託預金 4,057,793 4,569,560
営業未収入金 1,537,088 1,520,049
前払費用 378,745 348,676
未収消費税等 1,319,143 -
その他 4,025 18,254
流動資産合計 27,290,969 31,003,476
固定資産
有形固定資産
建物 7,555,149 7,555,149
減価償却累計額 △961,767 △1,052,573
建物（純額） 6,593,381 6,502,576
構築物 249,739 249,739
減価償却累計額 △99,042 △108,327
構築物（純額） 150,696 141,411
工具、器具及び備品 5,434 5,434
減価償却累計額 △2,691 △2,943
工具、器具及び備品（純額） 2,742 2,490
土地 3,834,204 3,834,204
信託建物 332,280,817 336,721,526
減価償却累計額 △28,186,185 △32,125,295
信託建物（純額） 304,094,631 304,596,230
信託構築物 7,299,125 7,637,949
減価償却累計額 △1,399,303 △1,618,762
信託構築物（純額） 5,899,822 6,019,187
信託機械及び装置 11,267 13,117
減価償却累計額 △2,250 △2,590
信託機械及び装置（純額） 9,016 10,526
信託工具、器具及び備品 735,174 748,846
減価償却累計額 △234,147 △267,772
信託工具、器具及び備品（純額） 501,026 481,073
信託その他 35 35
減価償却累計額 △35 △35
信託その他（純額） 0 0
信託土地 217,022,982 218,446,593
信託建設仮勘定 16,974 3,779
有形固定資産合計 538,125,481 540,038,074
無形固定資産
信託その他 11,820 11,087
無形固定資産合計 11,820 11,087
投資その他の資産
長期前払費用 1,662,057 1,535,142
繰延税金資産 27 14
敷金及び保証金 10,000 10,000
その他 400 400
投資その他の資産合計 1,672,485 1,545,557
固定資産合計 539,809,786 541,594,719
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日本プロロジスリート投資法人(3283) 2018年11月期 決算短信
（単位：千円）
前期 当期
(2018年５月31日) (2018年11月30日)
繰延資産
投資法人債発行費 52,333 82,479
繰延資産合計 52,333 82,479
資産合計 567,153,089 572,680,675
負債の部
流動負債
営業未払金 1,088,428 1,609,655
短期借入金 6,300,000 -
１年内償還予定の投資法人債 ‐ 2,000,000
１年内返済予定の長期借入金 6,400,000 7,400,000
未払金 197,281 589,610
未払費用 1,796,019 1,925,584
未払消費税等 - 804,872
未払法人税等 1,166 890
前受金 3,610,862 3,336,839
その他 66,493 81,218
流動負債合計 19,460,250 17,748,670
固定負債
投資法人債 12,000,000 16,000,000
長期借入金 181,600,000 185,600,000
預り敷金及び保証金 247,773 247,773
信託預り敷金及び保証金 13,766,843 13,855,824
その他 328 194
固定負債合計 207,614,944 215,703,791
負債合計 227,075,195 233,452,462
純資産の部
投資主資本
出資総額
出資総額（総額） 338,516,767 338,516,767
出資総額控除額 △6,515,132 △7,999,392
出資総額 332,001,635 330,517,375
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 8,076,258 8,710,838
剰余金合計 8,076,258 8,710,838
投資主資本合計 340,077,894 339,228,213
純資産合計 ※２ 340,077,894 ※２ 339,228,213
負債純資産合計 567,153,089 572,680,675
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（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2017年12月１日 自 2018年６月１日
至 2018年５月31日 至 2018年11月30日
営業収益
賃貸事業収入 ※１ 17,173,631 ※１ 17,855,150
その他賃貸事業収入 ※１ 1,261,650 ※１ 1,870,554
不動産等売却益 - ※２ 572
営業収益合計 18,435,281 19,726,277
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 7,910,462 ※１ 8,503,051
資産運用報酬 1,611,517 1,719,714
資産保管・一般事務委託報酬 41,954 44,328
役員報酬 4,800 5,600
会計監査人報酬 15,000 15,000
その他営業費用 47,639 58,994
営業費用合計 9,631,374 10,346,689
営業利益 8,803,907 9,379,588
営業外収益
受取利息 110 104
未払分配金戻入 895 555
固定資産税等精算金差額 279 -
消費税等還付加算金 607 751
営業外収益合計 1,892 1,411
営業外費用
支払利息 411,521 431,729
投資法人債利息 31,795 43,155
投資法人債発行費償却 4,939 6,015
融資関連費用 183,848 189,515
投資口交付費 24,691 -
投資口公開関連費用 72,342 -
その他 22 184
営業外費用合計 729,161 670,600
経常利益 8,076,639 8,710,398
税引前当期純利益 8,076,639 8,710,398
法人税、住民税及び事業税 1,183 906
法人税等調整額 △26 13
法人税等合計 1,156 920
当期純利益 8,075,482 8,709,478
前期繰越利益 776 1,359
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 8,076,258 8,710,838
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2017年12月１日 至 2018年５月31日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額 剰余金
当期未処分利
投資主資本 純資産合計
出資総額 出資総額 益又は当期未
出資総額 剰余金合計 合計
（総額） 控除額 処理損失
（△）
当期首残高 310,465,975 △6,515,132 303,950,843 9,602,618 9,602,618 313,553,462 313,553,462
当期変動額
新投資口の発行 28,050,792 28,050,792 28,050,792 28,050,792
剰余金の配当 △9,601,842 △9,601,842 △9,601,842 △9,601,842
当期純利益 8,075,482 8,075,482 8,075,482 8,075,482
当期変動額合計 28,050,792 - 28,050,792 △1,526,360 △1,526,360 26,524,431 26,524,431
当期末残高 ※１338,516,767 △6,515,132 332,001,635 8,076,258 8,076,258 340,077,894 340,077,894
当期（自 2018年６月１日 至 2018年11月30日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額 剰余金
当期未処分利
投資主資本 純資産合計
出資総額 出資総額 益又は当期未
出資総額 剰余金合計 合計
（総額） 控除額 処理損失
（△）
当期首残高 338,516,767 △6,515,132 332,001,635 8,076,258 8,076,258 340,077,894 340,077,894
当期変動額
利益超過分配 △1,484,260 △1,484,260 △1,484,260 △1,484,260
剰余金の配当 △8,074,899 △8,074,899 △8,074,899 △8,074,899
当期純利益 8,709,478 8,709,478 8,709,478 8,709,478
当期変動額合計 - △1,484,260 △1,484,260 634,579 634,579 △849,680 △849,680
当期末残高 ※１338,516,767 △7,999,392 330,517,375 8,710,838 8,710,838 339,228,213 339,228,213
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（４）金銭の分配に係る計算書
（単位：円）
前期 当期
自 2017年12月１日 自 2018年６月１日
至 2018年５月31日 至 2018年11月30日
Ⅰ 当期未処分利益 8,076,258,887 8,710,838,184
Ⅱ 利益超過分配金加算額
出資総額控除額 1,484,260,050 972,747,750
Ⅲ 分配金の額 9,559,159,350 9,681,572,550
（投資口１口当たり分配金の額） (4,373) (4,429)
うち利益分配金 8,074,899,300 8,708,824,800
（うち１口当たり利益分配金） (3,694) (3,984)
うち利益超過分配金 1,484,260,050 972,747,750
（うち１口当たり利益超過分配金) (679) (445)
Ⅳ 次期繰越利益 1,359,587 2,013,384
本投資法人の規約第39条第１項第２号に 本投資法人の規約第39条第１項第２号に
定める金銭の分配の方針に従い、分配金の 定める金銭の分配の方針に従い、分配金の
額は利益金額を限度とし、かつ租税特別措 額は利益金額を限度とし、かつ租税特別措
置法第67条の15に規定されている本投資法 置法第67条の15に規定されている本投資法
人の配当可能利益の金額の100分の90に相当 人の配当可能利益の金額の100分の90に相当
する金額を超えるものとしています。かか する金額を超えるものとしています。かか
る方針により、当期においては当期未処分 る方針により、当期においては当期未処分
利益を超えない額で発行済投資口の総口数 利益を超えない額で発行済投資口の総口数
2,185,950 口 の 整 数 倍 の 最 大 値 と な る 2,185,950 口 の 整 数 倍 の 最 大 値 と な る
8,074,899,300円を利益分配金として分配す 8,708,824,800円を利益分配金として分配す
ることとしました。 ることとしました。
なお、本投資法人は、本投資法人の規約 なお、本投資法人は、本投資法人の規約
第39条第２項に定める利益を超えた金銭の 第39条第２項に定める利益を超えた金銭の
分配の方針に基づき、原則として毎期継続 分配の方針に基づき、原則として毎期継続
的に利益を超えた分配（税法上の出資等減 的に利益を超えた分配（税法上の出資等減
少分配に該当する出資の払戻し）を行いま 少分配に該当する出資の払戻し）を行いま
す。加えて、本投資法人は、資金調達行為 す。加えて、本投資法人は、資金調達行為
により一時的に１口当たりの分配金の金額 により、投資口の希薄化又は多額の費用が
が一定程度減少すると見込まれる場合に、 生じる場合、地震等の自然災害や運用資産
１口当たり分配金の金額の平準化を目的と における火災その他の事故等の発生によ
分配金の額の算出方法
する一時的な利益を超えた分配（税法上の り、修繕費等の支出や損失等の発生等が生
出資等減少分配に該当する出資の払戻し） じる場合、訴訟和解金等の一時的な費用や
を行うことができます。 不動産等売却損が発生する場合等の一定の
かかる方針を踏まえ、当期の減価償却費 場合において、一時的に１口当たり分配金
計 上 額 で あ る 4,088,323,800 円 の 100 分 の の金額が一定程度減少することが見込まれ
28.5にほぼ相当する額である1,165,111,350 るときに限り、１口当たり分配金の金額を
円を継続的な利益を超えた金銭の分配（税 平準化することを目的として、本投資法人
法上の出資等減少分配に該当する出資の払 が決定した金額を、一時的な利益を超えた
戻し）として分配することとし、また資金 金銭の分配(税法上の出資等減少分配に該
調達行為による当期の１口当たり分配金の 当する出資の払戻し）を行うことができま
減少額を146円と見積もり総額319,148,700 す。
円を一時的な利益を超えた分配（税法上の かかる方針及び当該計算期間の利益水準
出資等減少分配に該当する出資の払戻し） 等を総合的に勘案し、当期の減価償却費計
として分配することとしました。 上額である4,293,609,622円の100分の28.5
にほぼ相当する額である1,221,946,050円か
ら一時的な収益等の金額249,198,300円を控
除した972,747,750円を継続的な利益を超え
た金銭の分配（税法上の出資等減少分配に
該当する出資の払戻し）として分配するこ
ととしました。
(注) 本投資法人は、利益の金額が配当可能利益の額の100分の90に相当する金額に満たない場合、又は本投資法人が適切と判断した場合、法令等（一般
社団法人投資信託協会の定める規則等を含む。）において定める金額を限度として、本投資法人が決定した金額を、利益を超えた金銭として分配す
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ることができます。また、分配金額が投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさない場合には、当該要件を満たす目的をもって本投資法
人が決定した金額をもって金銭の分配をすることができます。なお、当期の利益を超えた金銭の分配額は、その支払時に出資総額（総額）から控除
されることになります。
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（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2017年12月１日 自 2018年６月１日
至 2018年５月31日 至 2018年11月30日
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 8,076,639 8,710,398
減価償却費 4,088,323 4,293,609
投資法人債発行費償却 4,939 6,015
投資口交付費 24,691 -
受取利息 △110 △104
支払利息 443,317 474,885
営業未収入金の増減額（△は増加） △358,293 17,038
未収消費税等の増減額（△は増加） 220,925 1,319,143
前払費用の増減額（△は増加） △45,479 30,069
長期前払費用の増減額（△は増加） 20,643 126,914
営業未払金の増減額（△は減少） △345,995 516,833
未払金の増減額（△は減少） △4,641 27,181
未払費用の増減額（△は減少） 117,905 118,166
未払消費税等の増減額（△は減少） - 804,872
前受金の増減額（△は減少） 649,295 △274,023
信託有形固定資産の売却による減少額 - 3,614
その他 △11,826 △20,923
小計 12,880,334 16,153,693
利息の受取額 110 104
利息の支払額 △443,099 △463,487
法人税等の支払額 △633 △1,182
営業活動によるキャッシュ・フロー 12,436,711 15,689,128
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △5,111 △88
信託有形固定資産の取得による支出 △44,698,754 △5,837,351
信託無形固定資産の取得による支出 △25 -
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 1,220,649 320,379
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △337,203 △211,445
投資活動によるキャッシュ・フロー △43,820,446 △5,728,505
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 - 6,300,000
短期借入金の返済による支出 - △12,600,000
長期借入れによる収入 44,000,000 5,000,000
長期借入金の返済による支出 △32,200,000 -
投資法人債の発行による収入 - 5,963,838
投資口の発行による収入 28,026,100 -
利益分配金の支払額 △9,600,941 △8,075,853
利益超過分配金の支払額 △67 △1,484,077
財務活動によるキャッシュ・フロー 30,225,091 △4,896,092
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） △1,158,642 5,064,529
現金及び現金同等物の期首残高 25,210,609 24,051,966
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 24,051,966 ※１ 29,116,495
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価償却の方法 (1)有形固定資産（信託財産を含みます。）
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は次のとおりです。
建物 ３～67年
構築物 ２～60年
機械及び装置 17年
工具、器具及び備品 ２～18年
(2)無形固定資産（信託財産を含みます。）
定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理方法 (1)投資口交付費
支出時に全額費用処理しています。
(2)投資法人債発行費
償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
３．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等につ
いては、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費
用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、譲渡
人との間で精算を行った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計
上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算
入した固定資産税等相当額は前期120,698千円、当期1,131千円です。
４．ヘッジ会計の方法 (1)ヘッジ会計の方法
金利スワップについて特例処理を採用しています。
(2)ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段
金利スワップ取引
ヘッジ対象
借入金金利
(3)ヘッジ方針
本投資法人はリスク管理基本方針に基づき、投資法人規約に規定するリ
スクをヘッジする目的で金利スワップ取引を行っています。
(4)ヘッジ有効性評価の方法
金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省
略しています。
５．キャッシュ・フロー計算書 手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易
における資金（現金及び現 に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取
金同等物）の範囲 得日から３か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
６．その他財務諸表作成のため (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
の基本となる重要な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の
全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定に
ついて、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目に
ついては、貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金
②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、
信託土地
③信託建設仮勘定
④信託預り敷金及び保証金
(2)消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。ただし、
固定資産等に係る控除対象外消費税は個々の資産の取得原価に算入していま
す。
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（８）表示方法の変更に関する注記
「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号 平成30年２月16日）を当期の期首から適用
し、繰延税金資産は投資その他の資産の区分に表示し、繰延税金負債は固定負債の区分に表示する方法に変更し
ました。この結果、前期の貸借対照表において、「流動資産」の「繰延税金資産」27千円は、「投資その他の資
産」の「繰延税金資産」27千円に含めて表示しております。
（９）財務諸表に関する注記事項
（貸借対照表に関する注記）
１．コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行３行とコミットメントライン契約を締結しています。
前期 当期
2018年５月31日 2018年11月30日
コミットメントライン契約の総額 20,000,000千円 20,000,000千円
借入実行残高 -千円 -千円
借入未実行残高 20,000,000千円 20,000,000千円
※２．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
前期 当期
2018年５月31日 2018年11月30日
50,000千円 50,000千円
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（損益計算書に関する注記）
※１．不動産賃貸事業損益の内訳
（単位：千円）
前期 当期
自 2017年12月１日 自 2018年６月１日
至 2018年５月31日 至 2018年11月30日
(1)不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 15,996,435 16,618,645
共益費収入 1,177,196 1,236,504
計 17,173,631 17,855,150
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入 1,008,089 1,248,854
その他賃貸収入 253,561 621,700
計 1,261,650 1,870,554
不動産賃貸事業収益合計 18,435,281 19,725,705
(2)不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
外注委託費 998,077 1,078,665
水道光熱費 977,897 1,237,740
公租公課 1,563,454 1,588,795
損害保険料 27,296 28,837
修繕費 235,160 253,909
減価償却費 4,088,323 4,293,609
信託報酬 17,680 18,560
その他賃貸事業費用 2,572 2,933
不動産賃貸事業費用合計 7,910,462 8,503,051
(3)不動産賃貸事業損益((1) － (2)) 10,524,819 11,222,653
※２．不動産等売却益の内訳
前期（自 2017年12月１日 至 2018年５月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2018年６月１日 至 2018年11月30日）
＜プロロジスパーク座間１＞
（単位：千円）
不動産等売却収入 4,659
不動産等売却原価 3,614
その他売却費用 472
不動産等売却益 572
（注）座間市より道路拡幅の要請を受け土地の一部を譲渡しております。
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（投資主資本等変動計算書に関する注記）
※１．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前期 当期
自 2017年12月１日 自 2018年６月１日
至 2018年５月31日 至 2018年11月30日
発行可能投資口総口数 10,000,000口 10,000,000口
発行済投資口の総口数 2,185,950口 2,185,950口
（キャッシュ・フロー計算書に関する注記）
※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
前期 当期
自 2017年12月１日 自 2018年６月１日
至 2018年５月31日 至 2018年11月30日
現金及び預金 19,994,172千円 24,546,935千円
信託現金及び信託預金 4,057,793千円 4,569,560千円
現金及び現金同等物 24,051,966千円 29,116,495千円
（リース取引に関する注記）
オペレーティング・リース取引（貸主側）
未経過リース料
前期 当期
2018年５月31日 2018年11月30日
１年内 33,177,955千円 33,289,427千円
１年超 104,000,734千円 94,552,795千円
合計 137,178,689千円 127,842,222千円
（金融商品に関する注記）
１．金融商品の状況に関する事項
(1) 金融商品に対する取組方針
本投資法人は、新たな運用資産の取得等に際し、投資口の発行、金融機関からの借入れ又は投資法人債の
発行等による資金調達を行います。
余剰資金は、安全性及び換金性を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分に勘案の上、原則として預
金にて運用を行います。
また、デリバティブ取引については、借入れその他の資金調達に係る金利変動リスクその他のリスクを
ヘッジするために利用し、投機的な取引は行いません。
(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等で信用リスクに晒されて
いますが、安全性及び換金性を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分に勘案の上、預入期間を短期に
限定して慎重に行っています。
借入金及び投資法人債は、不動産等の取得、借入金の返済又は投資法人債の償還等に係る資金調達を目的
としたものであり、返済・償還時の流動性リスクに晒されていますが、返済・償還期限や借入先の分散化、
コミットメントラインの設定、手許流動性の確保等によって流動性リスクの軽減を図るとともに、資金繰り
計画の作成等の方法により流動性リスクを管理しています。
また、借入金の一部は変動金利による借入れであるため、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、保
守的な有利子負債比率を維持し、長期固定金利による借入れの比率を高めることで支払金利の上昇が本投資
法人の運営に与える影響を限定的にするよう努めています。
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日本プロロジスリート投資法人(3283) 2018年11月期 決算短信
(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が
含まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用い
た場合、当該価額が異なることもあります。
２．金融商品の時価等に関する事項
前期（2018年５月31日）
2018年５月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時
価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。（注２）
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
(1)現金及び預金 19,994,172 19,994,172 -
(2)信託現金及び信託預金 4,057,793 4,057,793 -
資産計 24,051,966 24,051,966 -
(3)短期借入金 6,300,000 6,300,000 -
(5)１年内返済予定の長期借入金 6,400,000 6,401,516 1,516
(6)投資法人債 12,000,000 12,074,900 74,900
(7)長期借入金 181,600,000 182,988,973 1,388,973
負債計 206,300,000 207,765,389 1,465,389
(8)デリバティブ取引 - - -
当期（2018年11月30日）
2018年11月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時
価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。（注２）
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
(1)現金及び預金 24,546,935 24,546,935 -
(2)信託現金及び信託預金 4,569,560 4,569,560 -
資産計 29,116,495 29,116,495 -
(4)１年内償還予定の投資法人債 2,000,000 2,004,000 4,000
(5)１年内返済予定の長期借入金 7,400,000 7,400,357 357
(6)投資法人債 16,000,000 16,097,650 97,650
(7)長期借入金 185,600,000 186,867,631 1,267,631
負債計 211,000,000 212,369,639 1,369,639
(8)デリバティブ取引 - △14,396 △14,396
（注１）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)現金及び預金、並びに(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3)短期借入金
短期借入金は短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(4)１年内償還予定の投資法人債及び(6)投資法人債
日本証券業協会による公表参考値によっています。
(5)１年内返済予定の長期借入金及び(7)長期借入金
元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる割引率で割り引いて算定する方
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日本プロロジスリート投資法人(3283) 2018年11月期 決算短信
法によっています。
(8)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
（注２）時価を算定することが極めて困難と認められる金融商品
（単位：千円）
前期 当期
2018年５月31日 2018年11月30日
預り敷金及び保証金 247,773 247,773
信託預り敷金及び保証金 13,766,843 13,855,824
預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、かつ合理的にキャッシュ・フローを見積もるこ
とができないことから、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価評価の対象とはしていません。
（注３）金銭債権の決算日後の償還予定額
前期（2018年５月31日）
（単位：千円）
１年以内
現金及び預金 19,994,172
信託現金及び信託預金 4,057,793
当期（2018年11月30日）
（単位：千円）
１年以内
現金及び預金 24,546,935
信託現金及び信託預金 4,569,560
（注４）長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期（2018年５月31日）
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
投資法人債 - 2,000,000 - 2,000,000 - 8,000,000
長期借入金 6,400,000 1,000,000 21,300,000 30,000,000 27,600,000 101,700,000
合計 6,400,000 3,000,000 21,300,000 32,000,000 27,600,000 109,700,000
当期（2018年11月30日）
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
投資法人債 2,000,000 - 2,000,000 - 1,500,000 12,500,000
長期借入金 7,400,000 - 21,300,000 30,000,000 27,600,000 106,700,000
合計 9,400,000 - 23,300,000 30,000,000 29,100,000 119,200,000
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日本プロロジスリート投資法人(3283) 2018年11月期 決算短信
（有価証券に関する注記）
前期（2018年５月31日）
該当事項はありません。
当期（2018年11月30日）
該当事項はありません。
（デリバティブ取引に関する注記）
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2018年５月31日）
該当事項はありません。
当期（2018年11月30日）
該当事項はありません。
２．ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は次のとおりです。
前期（2018年５月31日）
（単位：千円）
ヘッジ会計の デリバティブ取引の 主な 契約額等 当該時価の
時価
方法 種類等 ヘッジ対象 うち１年超 算定方法
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 187,000,000 180,600,000 （注） -
の特例処理 変動受取・固定支払
（注） 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時
価は、前記「（金融商品に関する注記） ２.金融商品の時価等に関する事項」における「(5)１年内返済予定の長期借
入金」及び「(7)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
当期（2018年11月30日）
（単位：千円）
ヘッジ会計の デリバティブ取引の 主な 契約額等（注１） 時価 当該時価の
方法 種類等 ヘッジ対象 うち１年超 （注２） 算定方法
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 198,400,000 192,000,000 △14,396 -
の特例処理 変動受取・固定支払
（注１） 契約額等には、2018 年 11 月 29 日付で締結した金利スワップ（想定元本 6,400,000 千円）が含まれています。当該金
利スワップのヘッジ対象となる長期借入金の実行日は 2018 年 12 月３日です。
（注２） 上記の 2018 年 11 月 29 日付で締結した金利スワップについては、期末時点において、金利スワップの特例処理によ
り一体として処理される長期借入金が認識されていないことから、その時価を記載しております。当該時価は、当該取
引契約の相手方が、市場実勢金利等をもとに算出した価額で評価しています。また、上記を除く金利スワップの特例処
理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「（金融商
品に関する注記） ２.金融商品の時価等に関する事項」における「(5)１年内返済予定の長期借入金」及び「(7)長期借
入金」の時価に含めて記載しています。
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日本プロロジスリート投資法人(3283) 2018年11月期 決算短信
（関連当事者との取引に関する注記）
１．親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2017年12月１日 至 2018年５月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2018年６月１日 至 2018年11月30日）
該当事項はありません。
２．関連会社等
前期（自 2017年12月１日 至 2018年５月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2018年６月１日 至 2018年11月30日）
該当事項はありません。
３．兄弟会社等
前期（自 2017年12月１日 至 2018年５月31日）
議決権等 関係内容
会社等の 資本金又は 事業の
の所有 取引の 取引金額 期末残高
属性 名称又は 住所 出資金 内容又 役員 事業 科目
(被所有) 内容 （千円） （千円）
氏名 （千円） は職業 の兼 上の
割合
任等 関係
営業
892,006
信託不動産 未収入金
17,168,998
の賃貸
前受金 3,379,140
プロロジス 信託預り敷
その他の リートマス 不動産 金及び保証 1,220,649
東京都
関係会社 ターリース 2,100 賃貸業 - - 賃借人 金の受入
千代田区
の子会社 合同会社 等 信託預り
（注３） 敷金及び 12,935,998
保証金
信託預り敷
金及び保証 337,203
金の返還
その他の 不動産信託
市川３特定 東京都 不動産
関係会社 10,000 - - 売主 受益権の購 17,000,000 - -
目的会社 千代田区 業
の子会社 入等
その他の プロロジス 不動産信託
東京都 不動産
関係会社 成田１ 99,000 - - 売主 受益権の購 5,260,000 - -
千代田区 業
の子会社 有限会社 入等
その他の 不動産信託
穂高特定目 東京都 不動産
関係会社 100,000 - - 売主 受益権の購 21,300,000 - -
的会社 千代田区 業
の子会社 入等
プロロジス
その他の 資産運用報
・リート・ 東京都 投資運 役員の 資産運
関係会社 100,000 - 酬の支払 1,829,317 未払費用 1,740,438
マネジメン 千代田区 用業 兼任 用会社
の子会社 （注４）
ト株式会社
（注１）上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注２）取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
（注３）本投資法人は、保有する 40 物件中 34 物件に関して、パス・スルー型のマスターリース契約に基づきプロロジスリート
マスターリース合同会社へ賃貸し、プロロジスリートマスターリース合同会社は、これらを転借人へ転貸しています。
（注４）資産運用報酬額は、取得原価に算入した物件取得に係る運用報酬 217,800 千円を含んでいます。
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日本プロロジスリート投資法人(3283) 2018年11月期 決算短信
当期（自 2018年６月１日 至 2018年11月30日）
議決権等 関係内容
会社等の 資本金又は 事業の
の所有 取引の 取引金額 期末残高
属性 名称又は 住所 出資金 内容又 役員 事業 科目
(被所有) 内容 （千円） （千円）
氏名 （千円） は職業 の兼 上の
割合
任等 関係
営業
909,257
信託不動産 未収入金
18,452,517
の賃貸
前受金 3,106,874
プロロジス 信託預り敷
その他の リートマス 不動産 金及び保証 320,379
東京都
関係会社 ターリース 2,100 賃貸業 - - 賃借人 金の受入
千代田区
の子会社 合同会社 等 信託預り
（注３） 敷金及び 13,044,933
保証金
信託預り敷
金及び保証 211,445
金の返還
その他の 不動産信託
月山特定目 東京都 不動産
関係会社 100,000 - - 売主 受益権の購 5,440,000 - -
的会社 千代田区 業
の子会社 入等
プロロジス
その他の 資産運用報
・リート・ 東京都 投資運 役員の 資産運
関係会社 100,000 - 酬の支払 1,746,944 未払費用 1,857,291
マネジメン 千代田区 用業 兼任 用会社
の子会社 （注４）
ト株式会社
（注１）上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注２）取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
（注３）本投資法人は、保有する 41 物件中 35 物件に関して、パス・スルー型のマスターリース契約に基づきプロロジスリート
マスターリース合同会社へ賃貸し、プロロジスリートマスターリース合同会社は、これらを転借人へ転貸しています。
（注４）資産運用報酬額は、取得原価に算入した物件取得に係る運用報酬及び売却原価に算入した物件売却に係る運用報酬それ
ぞれ、27,206 千円及び 23 千円を含んでいます。
４．役員及び個人主要投資主
前期（自 2017年12月１日 至 2018年５月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2018年６月１日 至 2018年11月30日）
該当事項はありません。
（退職給付に関する注記）
前期（自 2017年12月１日 至 2018年５月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2018年６月１日 至 2018年11月30日）
該当事項はありません。
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日本プロロジスリート投資法人(3283) 2018年11月期 決算短信
（税効果会計に関する注記）
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位：千円)
前期 当期
2018年５月31日 2018年11月30日
（繰延税金資産）
未払事業税損金不算入額