プロロジスパーク千葉ニュータウン
補足説明資料① - 第10回公募増資及び新規取得資産の概要
日本プロロジスリート投資法人
2021年1月20日
ディスクレーマー
本資料は、2021年1月20日付にて公表した「新投資口発行（グリーンエクイティ・オファリング）及び投資口売出し等に関するお知らせ」及び「国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関す
るお知らせ」にて公表した内容並びにそれらに付随する情報を追加し整理したものです。第10回公募増資の詳細については、2021年1月20日付「新投資口発行（グリーンエクイティ・オファリ
ング）及び投資口売出し等に関するお知らせ」をご参照ください。
本資料は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律、これに付随する政令、内閣府令及び規則に基づく開示書類や資産運用報告書ではありません。また、本資料は、情報提供
を目的としたものであり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項
分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なされるようにお願いいたします。また、本資料を掲載しているホームページ（以下「本ホームページ」といいます。）上のいかなる
情報及び本ホームページ又はその掲載資料のリンク先に掲載されているいかなる情報についても、本投資法人が特定の商品の募集、勧誘、売買の推奨等を目的とするものではありません。
本資料は、米国における証券の売付けの勧誘又は買付けの申し込みの勧誘を構成するものではありません。本投資口は1933年米国証券法に従って登録がなされたものでも、また今後登録がな
されるものでもなく、1933年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国における証券の勧誘又は売付けを行うことはできません。米国において証
券の公募が行われる場合には、1933年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、本投資法人から入手することができますが、これには本
投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
本資料の内容には、本投資法人の戦略、目標、将来予想に関する記述が含まれています。このような将来に関する記述は、本日現在入手可能な情報に基づきなされた一定の仮定、前提及び
判断によるものであり、かかる記述にはリスク及び不確実性が内在しており、かかるリスク、不確実性、仮定及びその他の要因による影響を受けます。したがって、かかる戦略、目標、将来
予想は将来における本投資法人の業績、経営成績、財務内容等を保証するものでなく、実際の結果は、かかる将来予想に関する記述の存在により明示的又は黙示的に示される将来における業
績、経営成績、財務内容等と大きく異なるおそれがあります。また、本投資法人は、これらの将来に関する記述が達成されることを保証又は約束するものではありません。なお、かかる将来
に関する記述に関する仮定及び前提については、後記「注記」の内容をご参照ください。
本資料には、本投資法人及び本資産運用会社が第三者から提供された情報又は第三者が公表する情報等をもとに本資産運用会社が作成した図表・データ等が含まれており、また、本投資法
人及び本資産運用会社の現時点での分析、判断、その他の見解が含まれています。これらについて異なった見解が存在し、又は本投資法人及び本資産運用会社が将来その見解を変更する可能
性があります。
本資料の内容に関しては、万全を期していますが、本投資法人はその内容の正確性、確実性、妥当性及び公正性を保証するものではありません。また、予告なしに内容が変更又は廃止され
る場合がありますので、予めご了承ください。
本投資法人の事前の承諾なしに本資料に掲載されている内容の複製・転用等を行うことを禁止します。
本資料は日本の居住者が利用するために作成されたもので、その他の国の居住者を対象とするものではありません。
不動産投資信託証券発行者 日本プロロジスリート投資法人（コード番号：3283）
資産運用会社 プロロジス・リート・マネジメント株式会社（金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第2667号／加入協会：一般社団法人投資信託協会）
1
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2
Table of Contents
目次
Ⅰ インベストメント・ハイライト 4
Ⅱ 物流不動産マーケットの概況 20
Ⅲ 日本プロロジスリート投資法人の特徴 25
Ⅳ Appendix 37
プロロジスパークつくば２
3
プロロジスパーク千葉ニュータウン
インベストメント・ハイライト
Section Ⅰ
4
インベストメント・ハイライト
1 プロロジス・グループが開発した高品質のＡクラス物流施設を適正価格で取得
新規取得資産の取得予定価格（注1）の合計622
億円、平均NOI利回り（注2） 4.5％
引き続き全面的なスポンサー・サポートを活用した取得を実現
2 投資主価値向上に資する外部成長の実現
1口当たり分配金及び1口当たりNAVの継続的な成長を実現
中長期的な投資主価値の成長を引き続き目指す
3 安定したポートフォリオ運営と収益構造の継続
過去最高水準の稼働率と高い賃料上昇率
新型コロナウイルス感染症拡大の影響は限定的
4 強固な財務基盤の維持
保守的なレバレッジ
将来の機動的な物件取得を可能とする取得余力を維持
5 グリーンエクイティ・オファリングの実施
ESGへの強いコミットメント
DNV GLよりセカンドパーティ・オピニオンを取得
5
インベストメント・ハイライト①
―プロロジス・グループが開発した高品質のAクラス物流施設を適正価格で取得
新規取得資産の概要
プロロジス・グループ 平均賃貸借
取得予定価格の合計 平均NOI利回り 平均築年数（注2） 稼働率（注3）
開発物件比率（注1） 残存期間（注4）
622億円 4.5% 100.0% 2.1年 93.9% 6.0年
プロロジスパーク千葉ニュータウン プロロジスパーク千葉2 プロロジスパークつくば2
（千葉県印西市） （千葉県千葉市） （茨城県つくば市）
職住近接の立地と首都圏消費地への 首都圏・東北全域への配送を
大手アパレルEC企業が入居するBTS型施設
抜群のアクセス 実現する物流ハブ
6
新規取得資産(1)-1
M-34 プロロジスパーク千葉ニュータウン
東京都心から40km圏に位置する、住宅地区と事業系施設地区
がバランスよく配置された「千葉ニュータウン」に立地する
大型マルチテナント型施設
ダブルランプウェイを有し、最大約6,200坪のワンフロアオペ
レーション、最小で約1,200坪での分割利用が可能であり、
多様なニーズに対応可能
国道16号に近接し、首都圏消費地への配送利便性に優れ、
広域配送拠点としても利用可能
「千葉ニュータウン中央」駅より徒歩約15分に位置し、労働力
確保に有利
物件の概要
取得予定価格 26,300百万円
鑑定評価額 26,300百万円
N O I 利回り 4.5%
所 在 地 千葉県印西市
延 床 面 積 109,981.80㎡ 主要なテナントとの賃貸借契約の概要
賃借人名 賃貸面積 比率 契約期間
竣 工 日 2016年4月21日
CASBEE 新築Aランク （注1） 株式会社アルペン 23,306.60㎡ 21.8% 非開示（注2）
環 境 評 価
BELS ★★★★★
株式会社TSI・プロダクション・
稼 働 率 84.9% 21,156.62㎡ 19.8% 5年
ネットワーク
7
新規取得資産(1)-2
M-34 プロロジスパーク千葉ニュータウン
先進的EC物流拠点としての高付加価値サービスを提供
＜先進的EC物流拠点＞ ＜高付加価値サービスを提供＞ ＜労働力確保への優位性＞
開発当初からプロロジス・グループに EC物流サービス代行企業との提携 最寄り駅より徒歩約15分の好立地
より先進的な取組みを展開。現在では 至成田
最先端のニーズを捉えた物流拠点に
国道464号（北千葉道路）
千葉ニュータウン中央駅まで
徒歩約15分
自動化かつEC割合（注） 至国道16号
北総線
千葉ニュータウン中央駅
至東京
• 無人搬送ロボット（AGV）導入をはじめとした、 • 人口集積地に近接
アパレルECへのフルフィルメントサービスの提供 • 「千葉ニュータウン中央」駅より徒歩約15分
体制を整備
59.0% 倉庫内自動化コンサルティングサービス 働きやすさに配慮した施設
59.0%の区画（賃貸面積ベース）において • 省人化に向けた自動化技術・ロボット技術の導入を • カスタマー従業員のために、無料Wi-Fiや有線放送を
庫内作業自動化導入済かつEC拠点として インハウスでサポート 導入したカフェラウンジやコンビニ等を設置
利用 • 複数のAGV提供会社と連携し、物流オペレーション
の効率化を支援
8
新規取得資産(2)
M-35 プロロジスパーク千葉2
2019年竣工のプロロジスパーク千葉1と敷地を一体利用し、
総延床面積約200,000㎡の大型物流拠点となる2棟目のマルチ
テナント型施設
ランプウェイで上層階までのアクセスを可能にし、流通加工か
ら保管まで幅広い物流オペレーションに対応できる施設設計
国道16号、東関東自動車道、京葉道路の結節地点に位置する、
首都圏への配送拠点及び広域配送拠点のいずれのニーズにも
対応可能な立地
複数のJR駅を起点としたバス路線網が充実し、
雇用が確保しやすいエリアに所在
物件の概要
取得予定価格 15,000百万円
鑑定評価額 15,000百万円
N O I 利回り 4.4%
所 在 地 千葉県千葉市
延 床 面 積 60,327.19㎡
竣 工 日 2020年11月12日
主要なテナントとの賃貸借契約の概要
賃借人名 賃貸面積 比率 契約期間
環 境 評 価 BELS ★★★★★
アサヒロジ株式会社 29,066.50㎡ 50.0% 5年
稼 働 率 100.0%
株式会社M・Kロジ 16,702.29㎡ 28.7% 5年
9
新規取得資産(3)
B-19 プロロジスパークつくば2
国内有数の大手アパレルEC企業向けBTS型施設
カスタマーの事業急拡大に伴う物流機能拡充ニーズに応えた、
つくば市におけるプロロジスとして3棟目の大型プロジェクト
施設内オペレーション自動化の可能性を考慮し、ワンフロア
約7,500坪を確保
ダブルランプウェイを有し、大型車両が直接上階にアクセス
可能
圏央道及び常磐自動車道に近接し、首都圏及び東北方面への
アクセス利便性が高い立地
物件の概要
取得予定価格 20,900百万円
鑑定評価額 20,900百万円
N O I 利回り 4.7%
所 在 地 茨城県つくば市
延 床 面 積 98,920.31㎡
竣 工 日 2020年8月21日
CASBEE 新築Aランク 主要なテナントとの賃貸借契約の概要
環 境 評 価
BELS ★★★★★ 賃借人名 賃貸面積 比率 契約期間
稼 働 率 100.0% 株式会社ZOZO 98,824.83㎡ 100.0% 10年
10
インベストメント・ハイライト②-1
―投資主価値向上に資する外部成長の実現
上場来、1口当たり分配金（一時効果調整後） （注1）は37.4%、1口当たりNAV （注2）は110.3%上昇
1口当たり分配金（一時効果調整後） 1口当たりNAV
（円）
年平均成長率（注3） （円） 年平均成長率（注3）
250,000
10,000
+4.6% 9,500 +10.4% 227,019
231,723
234,611
9,117
8,957
216,743
8,578
207,289
8,205
7,867 200,000 193,948
8,000 7,672
179,461
6,912
160,746
6,000 150,000 137,267
110,195
4,000 100,000
2,000 50,000
0 0
2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 新規
2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2020年
取得資産
5/11月期 5/11月期 5/11月期 5/11月期 5/11月期 5/11月期 5/11月期 5/11月期 5月期末 5月期末 5月期末 5月期末 5月期末 5月期末 5月期末 5月期末 11月期末 取得後
11
インベストメント・ハイライト②-2
―投資主価値向上に資する外部成長の実現
上場時を含め、8年間で11回のエクイティ・ファイナンスを実施
資産規模は7,500億円を突破 49物件
52物件（注）
7,583億円
7,006億円
46物件
6,413億円
42物件
5,786億円
37物件
36物件 5,167億円
33物件 4,778億円
29物件 4,471億円
24物件 4,050億円
3,595億円
20物件
3,054億円
12物件
1,730億円
上場時 第1回公募増資時 第2回公募増資時 第3回公募増資時 第4回公募増資時 第5回公募増資時 第6回公募増資時 第7回公募増資時 第8回公募増資時 第9回公募増資時 新規取得資産取得後
（2013年2月14日上場） （2013年6月3日条件決定）（2013年11月20日条件決定）（2014年9月8日条件決定） （2016年3月7日条件決定）（2016年12月12日条件決定）
（2017年7月31日条件決定）（2018年3月5日条件決定）（2019年6月11日条件決定）（2020年1月27日条件決定）
プロロジス・グループによる力強いスポンサー・サポートを通じたAクラス物流施設の取得
プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク MFLPプロロジス プロロジスパーク プロロジスパーク
市川1 大阪2 東京大田 尼崎2 東京新木場 横浜鶴見 川島2 海老名 北本 常総 成田3 古河1 習志野5 茨木 吉見 市川3 京田辺 東松山 千葉1 パーク川越 千葉ニュータウン 千葉2
プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク
座間1 川島 座間2 習志野4 大阪4 川西 尼崎3 大阪5 仙台泉 神戸2 古河2 成田1-D つくば１-Ａ 仙台泉2 神戸4 つくば１-Ｂ つくば2
計 12物件 計 8物件 計 4物件 計 5物件 計 4物件 計 3物件 計 3物件 計 5物件 計 4物件 計 3物件 計 3物件
1,730億円 1,324億円 540億円 455億円 421億円 306億円 558億円 619億円 626億円 593億円 622億円
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インベストメント・ハイライト②-3
―投資主価値向上に資する外部成長の実現
プロロジス・グループの高い開発力に裏付けられた豊富なパイプライン物件 （注1）
新規取得資産 優先交渉権取得済物件 開発中・計画中資産
マルチ マルチ BTS
109,981m2 ＊45,321m2 ＊38,511m2 ＊159,700m2 ＊156,000m2 ＊164,000m2
プロロジスパーク プロロジスパーク神戸5 プロロジスパーク海老名2 プロロジスパーク八千代1 プロロジスパークつくば3 プロロジス東海太田川
千葉ニュータウン （兵庫県神戸市） （神奈川県海老名市） （千葉県八千代市） （茨城県つくば市） プロジェクト
（千葉県印西市） 2021年3月竣工予定 2021年8月竣工予定 2022年9月竣工予定 （愛知県東海市）
マルチ マルチ マルチ
60,327m2 ＊217,544m2 ＊158,633m2 ＊113,000m2 ＊38,700m2 ＊29,000m2
プロロジスパーク千葉2 プロロジスパーク猪名川1 プロロジスパーク猪名川2 プロロジスパーク八千代2 プロロジスパーク神戸3 プロロジスパーク小郡
（千葉県千葉市） （兵庫県川辺郡） （兵庫県川辺郡） （千葉県八千代市） （兵庫県神戸市） （福岡県小郡市）
2021年11月竣工予定 2021年7月竣工予定
マルチ 都市型物流施設 大規模面開発プロジェクト
BTS
98,920m2 ＊151,604m2
5,171m2 ＊6,430m2
プロロジスパークつくば2 プロロジスパーク草加 プロロジスアーバン プロロジスアーバン プロロジス
（茨城県つくば市） （埼玉県草加市） 東京足立1 東京足立2 古河プロジェクトフェーズ2
2022年4月竣工予定 （東京都足立区） （東京都足立区） （茨城県古河市）
3物件・269,229m2 5物件・611,615m2 8物件・672,001m2
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インベストメント・ハイライト③-1
―安定したポートフォリオ運営と収益構造の継続
第16期の期中平均稼働率は過去最高水準を記録。平均改定賃料変動率も高水準を維持
賃貸借契約期間満了
又は満了予定の面積
期中平均稼働率（注1） 賃貸借契約期間満了又は満了予定の面積の内訳 （注3）
（m2） 第16期（2020年11月期）
600,000 99.0% 99.2% 99.4% (予想)(注1) (予想)(注1)
100%
98.9% 98.7% 長期契約締結済 短期契約締結済 リーシング活動中 1% 1%
97%
再契約 新規契約
85% 15%
400,000 95%
賃料増額 賃料据置 賃料減額
71% 21% 8%
200,000 90%
第17期（2021年5月期）
長期契約締結済 短期契約締結済 リーシング活動中
65% 2% 33%
0 0%
再契約 新規契約
第14期 第15期 第16期 第17期 第18期
（2019年11月期） （2020年5月期） （2020年11月期） （2021年5月期） （2021年11月期）
76% 24%
平均改定賃料
変動率 （注2）（%） +1.6 +3.3 +2.7 賃料増額 賃料据置 賃料減額
78% 21% 1%
賃貸借契約期間満了又は満了予定の面積（左軸）
期中平均稼働率（右軸）
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インベストメント・ハイライト③-2
―安定したポートフォリオ運営と収益構造の継続
「月刊 」
2019年版顧客満足度調査
物流不動産デベロッパー
総合評価ランキング（注1）
No.1
（注2） （注4）
ダイレクト・ （注3）
インハウスPM比率 再契約比率
リーシング比率
100.0% 99.5% 85.4%
カスタマーからの信頼を支える
経験豊富なプロロジスの人材の力
15
インベストメント・ハイライト③-3
―安定したポートフォリオ運営と収益構造の継続
プロロジス・グループの物件運営力を活用した安定的なポートフォリオ
テナント分散状況（新規取得資産取得後）（賃貸面積ベース）
株式会社ZOZO 9.4% ニプロ株式会社 2.3% センコー株式会社 1.5%
日通・NPロジスティクス 日立物流コラボネクスト
4.7% 株式会社ビバホーム 1.8% 1.4%
株式会社 株式会社
株式会社ニトリ（注1） 4.0% 株式会社アルペン 1.7% 三菱食品株式会社 1.3%
総テナント
社数 楽天株式会社 3.6% アサヒロジ株式会社 1.7% 山九株式会社 1.3%
160社 アマゾンジャパン合同会社 3.6% 株式会社ハマキョウレックス 1.7%
株式会社ジャパネット
1.3%
ホールディングス
住商グローバル・
株式会社スズケン 2.8% アズワン株式会社 1.5% 1.2%
ロジスティクス株式会社
ディーアイエスサービス＆
株式会社日立物流西日本 2.4% 1.5% その他 49.1%
サポート株式会社
賃貸借契約の満了時期（注2）の分散状況（新規取得資産取得後） 賃貸借契約の状況（新規取得資産取得後）
（年間賃料ベース）
（%）
総テナント社数（注3） 上位20テナント比率（注4）
15 マルチテナント型
ビルド・トゥ・スーツ型
10
160社 50.9%
5
定期借家契約比率（注5） 平均賃貸借残存期間
0 100.0% 4.2年
第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55
期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期
16
インベストメント・ハイライト③-4
―安定したポートフォリオ運営と収益構造の継続
EC・消費財を中心に需要は堅調
人々の生活を支えるインフラとしての物流不動産の重要性は拡大
テナントの取扱い商品内訳（新規取得資産取得後）（賃貸面積ベース）（注1） 新型コロナウイルス感染症拡大により、中長期的に変化・
影響があると思われる項目に関するアンケート（注2）
0% 10% 20% 30% 40%
その他 EC
7% 21% EC・消費財 不測の事態に備えて在庫量の積み増し
工業製品等
11% 82% 庫内作業の自動化が加速
（人的依存度を減らす）
家具 ラストワンマイルに対する需要の増加
5%
食料品・生鮮食品に対応する
冷蔵倉庫需要の増加
家電等
10% 食品・飲料
無人のデリバリーロボット等の活用加速
18% （対面での配送を避ける）
その他
アパレル
スポーツ用品
玩具等 日用雑貨 特に変化はない
医薬 家庭用品
9%
8% 11%
物流業 荷主企業
（出所）シービーアールイー株式会社「物流施設利用に関するテナント調査2020」
17
インベストメント・ハイライト④
―強固な財務基盤の維持
財務ハイライト（新規取得資産取得後）
格付（注1） （JCR） LTV （注2） 鑑定LTV （注3） 取得余力（注4）
（本資料の日付現在）
37.5%（第16期末） （第16期末）
AA（安定的） 37.7%（新規取得資産取得後） 29.8% 1,800億円程度
長期固定負債比率（注5） 平均負債残存年数（注6） 平均負債コスト（注7） 含み益（率）（注8）
（第16期末） （第16期末）
96.5% 5.1年 0.6% 1,809億円（27.6%）
新規取得資産取得後の有利子負債の返済期限の分散状況 LTV・鑑定LTVの推移
長期借入金 LTV
(百万円) 短期借入金
鑑定LTV
40,000 投資法人債 50%
本借入れによる借入金
43.5%
45%
30,000 42.3%
38.6% 38.5% 39.0%
40% 42.7% 37.7% 38.2%
37.5% 37.7%
36.4%
20,000 40.4%
35%
35.1%
10,000 33.3%
30%
32.4% 30.0% 30.1% 30.9%
29.8%
0 25%
2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年 2027年 2028年 2029年 2030年 2032年 2040年 2050年 第1期末 第3期末 第5期末 第7期末 第9期末 第11期末 第13期末 第15期末 第16期末 新規
取得資産
取得後
18
インベストメント・ハイライト⑤
―グリーンエクイティ・オファリング（注1）の実施
ESG投資に強い関心を持つ投資家の需要を喚起し、投資家層の更なる拡大を目指す
グリーンボンド発行における取組み
「プロロジス・グリーンボンド・フレームワーク」
本投資法人のポートフォリオ に対するセカンドパーティ・オピニオンを取得
グリーンボンド発行残高160億円とJ-REITの中で
プロロジス・グループが開発した Debt トップクラス
高い環境性能を有するグリーンビルディング 2020年4月に超長期のグリーンボンドを発行し、
を中心とするポートフォリオ 債券投資家層を更に拡大
第三者評価機関：サステイナリティクス
Asset 本募集における新たな取組み
「グリーンエクイティ・フレームワーク（注3）」に
対するセカンドパーティ・オピニオン（注4）を取得
適格グリーン
プロジェクト比率（注2） 本募集は、J-REIT初のグリーンエクイティ・
オファリング（注5）
Equity
J-REITトップクラスの 更なる投資家層の拡大を目指す
グリーンビルディング 97.9% 第三者評価機関：DNV GL
認証取得比率
19
プロロジスパーク千葉2
物流不動産マーケットの概況
Section Ⅱ
20
物流不動産マーケットの拡大と先進的物流施設の希少性
―先進的物流施設の供給は拡大傾向だが、依然その希少性は高い
全国における先進的物流施設の供給動向（注1）
(千m2)
6,000
Thousands
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
0
2002 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22（年）
見込 予想
累計約28百万m2
（出所）シービーアールイー株式会社
先進的物流施設のストック（注2）
先進的物流施設 先進的物流施設
1.9% 5.3%
その他 その他
98.1% 94.7%
2012年3月末日時点 2020年9月末日時点
（出所）シービーアールイー株式会社
21
良好な需給バランスを背景に安定的に推移する物流不動産の賃貸市場
―首都圏、近畿圏ともに大型マルチテナント型物流施設の需給バランスは更にタイトに
首都圏及び近畿圏における大型マルチテナント型物流施設の需給動向及び空室率（注1）
（千m2）
20% 3,000
2,500
15%
2,000
首
都 10% 1,500
圏
1,000
5%
500
0.5%
0.4%
0% 0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020Q3 2020
2020 2021
2021 2022 （年）
2022
予想（注3）
（千m2）
30% 1,200
25%
900
近 20%
畿
15% 600
圏
10%
300
5% 4.0%
1.9%
0% 0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020Q3 2020
2020 2021
2021 2022 （年）
2022
予想（注3）
空室率（築1年以上）（左軸） 空室率（全体）（左軸） 新規供給面積（注2）（右軸） 新規需要面積（右軸）
（出所）シービーアールイー株式会社
22
消費構造の変化が生み出す新規需要
―EC市場の成長が先進的物流施設への需要のメインドライバーに
電子商取引（EC）の市場規模 EC普及率の国際比較（2019年）
（兆円） （%）
中国 34%
20 40
日本のEC市場規模（左軸） 英国
日本におけるEC普及率（右軸）
米国におけるEC普及率（右軸）
韓国 21%
15 27.0% 30
英国におけるEC普及率（右軸） デンマーク
ノルウェー
10 20
14.3% 米国
フィンランド
5 4.9% 10
スウェーデン
3.6% 6.8%
日本
0 1.8% 0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020Q3 （年） 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%
（出所）経済産業省「電子商取引実態調査」、Office of National Statistics（英国）及びU.S. Census （出所）eMarketer（2020年12月）
Bureau（米国）の公表データを基に本資産運用会社において作成
EC企業の賃貸借契約は平均契約面積が大きい（注1） 新規開発物件（首都圏及び近畿圏）の前年末時点のテナント内定率（注2）
（坪） （千m2） （%）
6,000 5,000 100
供給量（左軸）
内定率（右軸）
約4割大きい 4,000
75
55.8%
3,000 48.4% 48.0%
3,000 50
5,700 33.3%
2,000
4,100 18.1%
25
1,000
0 0 0
全業種平均 EC企業 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年
（出所）シービーアールイー株式会社 （出所）株式会社日本ロジスティクスフィールド総合研究所
23
労働力不足と省人化ニーズに応える先進的物流施設
―先進的物流施設が労働力不足改善と省人化に寄与
物流業界の労働力不足（労働者過不足判断D.I.（注1）） テクノロジーの利用による物流効率化の影響（今後3年間）
70 調査産業計 運輸業・郵便業 不足
増える 変わらない 減る
60
50
倉庫スペース 37% 45% 18%
40
30
20
10
倉庫内の作業員 5% 17% 78%
0
-10 過剰
-20
0% 20% 40% 60% 80% 100%
2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020
（年）
（出所）シービーアールイー株式会社「物流施設利用に関するテナント調査2020」を基に本資産運用
（出所）厚生労働省「労働経済動向調査」を基に本資産運用会社において作成
会社において作成
施設従業員に優しいアメニティ（注2） 省人化に向けた自動化（注2）
コンビニエンスストアの誘致 レストランの設置 倉庫内運搬の自動化 リアルタイム入出庫システムの導入
シャトルバスの運営 共用棟の新設 高精度カメラの導入による倉庫内の可視化 芝刈りロボットの導入
24
プロロジスパークつくば2
日本プロロジスリート投資法人の特徴
Section Ⅲ
25
日本プロロジスリート投資法人の５つの特徴
1. Aクラス物流施設への重点投資
2. プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート
3. Aクラス物流施設により構成されるポートフォリオが創出する収益の安定性
4. 長期的安定性と効率性に力点を置いた財務戦略
5. 投資主価値の中長期的な向上に資するESGへの取組み
26
①Aクラス物流施設への重点投資
―Aクラス物流施設のみから成る（注1）質の高いポートフォリオ
新規取得資産取得後のポートフォリオ 新規取得資産
Aクラス物流施設比率（注2） 取得（予定）価格の合計 平均築年数
100.0% 7,583億円 7.5年
稼働率 平均NOI利回り（注3） ポートフォリオ
PML値（注4）
99.2% 5.2% 1.2%
M-34 プロロジスパーク千葉ニュータウン
新規取得資産取得後のポートフォリオの分散状況
（取得（予定）価格ベース）（注5）
物件タイプ別 投資対象エリア別
東北エリア
ビルド・トゥ・スーツ型 九州エリア
中部エリア 1.9%
21.9% 0.9%
M-04 プロロジスパーク大阪2 B-05 プロロジスパーク習志野4
2.5%
関西エリア
31.7%
マルチテナント型 関東エリア
78.1% 63.0%
築年数別 規模（賃貸可能面積）別 M-10 プロロジスパーク座間2 M-02 プロロジスパーク座間1 M-26 プロロジスパーク茨木
3年未満 50,000㎡未満
10年以上 23.3% 15.4%
100,000㎡以上
33.6%
35.0%
3年以上5年未満
50,000㎡以上
15.9% M-09 プロロジスパーク東京大田 M-01 プロロジスパーク市川1 M-03 プロロジスパーク川島
100,000㎡未満 M-20 プロロジスパーク川島2
5年以上10年未満
49.6%
27.2%
27
②プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート
―プロロジス・グループの高い開発力に裏付けられた豊富なパイプライン物件
新規取得資産 優先交渉権取得済物件 開発中・計画中資産
マルチ マルチ BTS
109,981m2 ＊45,321m2 ＊38,511m2 ＊159,700m2 ＊156,000m2 ＊164,000m2
プロロジスパーク プロロジスパーク神戸5 プロロジスパーク海老名2 プロロジスパーク八千代1 プロロジスパークつくば3 プロロジス東海太田川
千葉ニュータウン （兵庫県神戸市） （神奈川県海老名市） （千葉県八千代市） （茨城県つくば市） プロジェクト
（千葉県印西市） 2021年3月竣工予定 2021年8月竣工予定 2022年9月竣工予定 （愛知県東海市）
マルチ マルチ マルチ
60,327m2 ＊217,544m2 ＊158,633m2 ＊113,000m2 ＊38,700m2 ＊29,000m2
プロロジスパーク千葉2 プロロジスパーク猪名川1 プロロジスパーク猪名川2 プロロジスパーク八千代2 プロロジスパーク神戸3 プロロジスパーク小郡
（千葉県千葉市） （兵庫県川辺郡） （兵庫県川辺郡） （千葉県八千代市） （兵庫県神戸市） （福岡県小郡市）
2021年11月竣工予定 2021年7月竣工予定
マルチ 都市型物流施設 大規模面開発プロジェクト
BTS
98,920m2 ＊151,604m2
5,171m2 ＊6,430m2
プロロジスパークつくば2 プロロジスパーク草加 プロロジスアーバン プロロジスアーバン プロロジス
（茨城県つくば市） （埼玉県草加市） 東京足立1 東京足立2 古河プロジェクトフェーズ2
2022年4月竣工予定 （東京都足立区） （東京都足立区） （茨城県古河市）
3物件・269,229m2 5物件・611,615m2 8物件・672,001m2
28
首都圏における保有物件とパイプライン物件
29
近畿圏における保有物件とパイプライン物件
30
③Aクラス物流施設により構成されるポートフォリオが創出する収益の安定性
―プロロジス・グループの物件運営力を活用した安定的なポートフォリオ
テナント分散状況（新規取得資産取得後）（賃貸面積ベース） テナントの業種内訳（新規取得資産取得後）（注）
株式会社ZOZO
日通・NPロジスティクス株式会社
9.4%
4.7% （賃貸面積ベース） 物流
その他
株式会社ニトリ 4.0%
製造業 6% 3%
楽天株式会社 3.6%
アマゾンジャパン合同会社 3.6%
株式会社スズケン 2.8% 6%
株式会社日立物流西日本 2.4%
ニプロ株式会社 2.3% 小売
総テナント 株式会社ビバホーム 1.8%
3PL
株式会社アルペン 1.7% 11%
社数 アサヒロジ株式会社 1.7% 41%
160社
株式会社ハマキョウレックス 1.7%
アズワン株式会社 1.5%
ディーアイエスサービス＆サポート株式会社 1.5%
センコー株式会社 1.5%
卸
日立物流コラボネクスト株式会社 1.4% 12%
三菱食品株式会社 1.3%
山九株式会社 1.3%
株式会社ジャパネットホールディングス 1.3%
住商グローバル・ロジスティクス株式会社 1.2%
EC
その他 49.1% 21%
賃貸借契約の満了時期の分散状況（新規取得資産取得後） 賃貸借契約の状況（新規取得資産取得後）
（年間賃料ベース）
（%）
総テナント社数 上位20テナント比率
15 マルチテナント型
ビルド・トゥ・スーツ型
10
160社 50.9%
5
定期借家契約比率 平均賃貸借残存期間
0 100.0% 4.2年
第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55
期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期
31
④長期的安定性と効率性に力点を置いた財務戦略(1)
―強固な財務基盤の維持
財務ハイライト（新規取得資産取得後）
格付（JCR） LTV 鑑定LTV 取得余力
（本資料の日付現在）
37.5%（第16期末） （第16期末）
AA（安定的） 37.7%（新規取得資産取得後） 29.8% 1,800億円程度
長期固定負債比率 平均負債残存年数 平均負債コスト 含み益（率）
（第16期末） （第16期末）
96.5% 5.1年 0.6% 1,809億円（27.6%）
新規取得資産取得後の有利子負債の返済期限の分散状況 有利子負債の調達先の分散状況 取引金融機関数 15社
長期借入金 （第16期末） 三井住友銀行 27.1%
(百万円) 短期借入金 三菱UFJ銀行 26.6%
40,000 投資法人債 三井住友信託銀行 11.5%
本借入れによる借入金 みずほ銀行 9.8%
日本政策投資銀行 6.2%
30,000 りそな銀行 2.8%
農林中央金庫 1.8%
有利子負債
福岡銀行 1.2%
20,000 残高
みずほ信託銀行 1.0%
2,602億円 西日本シティ銀行 0.6%
あおぞら銀行 0.5%
10,000 伊予銀行 0.4%
七十七銀行 0.4%
山梨中央銀行 0.1%
0
日本生命保険 0.1%
2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年 2027年 2028年 2029年 2030年 2032年 2040年 2050年
投資法人債 10.0%
32
④長期的安定性と効率性に力点を置いた財務戦略(2)
―時価総額とインデックス
J-REITの時価総額比較（注1） 世界の上場物流不動産企業の時価総額比較（注2） 主要インデックスへの組入れ
（2020年12月末日現在） （2020年12月末日現在） （2020年12月末日現在）
本投資法人 Prologis, Inc. • 東証REIT指数
7,940 億円 （アメリカ） • 東証REIT Core指数
Goodman Group
• 東証REIT物流フォーカス指数
26.9
（オーストラリア） • 日経ESG-REIT指数
3位 ／ 62銘柄中 • MSCI Global Standard Indices
SEGRO Plc
（イギリス） • MSCIジャパンESG セレクト・リー
ダーズ指数
Duke Realty Corporation
（アメリカ）
• FTSE EPRA / NAREIT Global Real
Axis Title Estate Index Series
ESR Cayman Limited • FTSE Global Equity Index Series
（香港）
• Dow Jones Sustainability
Ascendas Real Estate World Index NEW J-REIT唯一
Investment Trust 9.1
• Dow Jones Sustainability
（シンガポール）
Asia/Pacific Index J-REIT唯一
本投資法人
（日本） • S&P Global BMI Index
• S&P Global Property / REIT Index
GLP投資法人 • GPR / APREA Investable 100 Index
本投資法人上場時 （日本）
• GPR 250 Index
1,053 億円 Mapletree Logistics Trust
（シンガポール） 合計14インデックス
0 3,000 6,000 9,000 12,000 0 10 20 30 40 50 60 70 80
（億円） （10億米ドル）
（出所）ニューヨーク証券取引所、シンガポール証券取引所、オーストラリア証券取引所、ロンドン証券取引所、香港証券取引所及び東京証券取引所
33
⑤投資主価値の中長期的な向上に資するESGへの取組み(1)
―様々なステークホルダーと共生し、本業で社会に貢献する企業活動を展開
計画的修繕の実施 S カスタマー向け
イベント
カスタマー 災害時の備え 周辺地域の環境配慮 ボランティア 地域社会
安全・快適な施設 活動
の提供 寄付講座の提供
アメニティの充実 ダイバーシティ
への取組み
温室効果ガス削減努力 快適な環境での就労ニーズ
エネルギー効率化
への関心の高まり 防災意識の高まり
に向けた取組み強化 投資主価値に連動した
運営コストの削減ニーズ 運用報酬体系
館内照明器具の プロロジスの先進的物流施設
緑化
LED化 コーポレート・
グリーンビルディング
エネルギー・水・廃棄物 安定的な運営と ガバナンス強化
認証の取得
排出量削減 グリーンボンドの発行 持続的な成長
太陽光発電システム グリーンエクイティ・
E の導入 オファリングの実施
セイムボート出資 G
地球環境 従業員
人口増加 働き方の多様化
食料不足・貧困
スチュワードシップ・コードの採用
気候変動問題の深刻化 投資家 国連責任投資原則（PRI）
※上図は、本投資法人、本資産運用会社及びプロロジス・グループのESGへの取組みを一括したものであり、本投資法人又は本投資運用会社に直接関係しないもの
34 も含まれています。
⑤投資主価値の中長期的な向上に資するESGへの取組み(2)
―第三者機関からの評価
GRESBリアルエステイト評価（2020年） MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数（注）
• 上場物流不動産セクターにおける
CDP CLIMATE 2020
「Global Sector Leader」「Asia Sector Leader」に選出
• 最高位の「5 Star」を6年連続で取得
• 最高評価Aリスト企業にJ-REITで
Dow Jones Sustainability World Index 初めて選出
適格グリーンプロジェクト比率
• 2020年の構成銘柄見直し時点において、J-REITで初めて • J-REITトップクラスの
Dow Jones Sustainability World Indexへ組入れ 97.9% グリーンビルディング認証取得比率
• Dow Jones Sustainability Asia/Pacific Indexについても
2015年よりJ-REITで唯一の組入れ銘柄
35
⑤投資主価値の中長期的な向上に資するESGへの取組み(3)
―上場来、プロロジス・グループによるセイムボート出資を維持
本投資法人の発行済投資口数の 新規取得
1st PO 2nd PO 3rd PO 4th PO 5th PO 6th PO 7th PO 8th PO 9th PO
約15%を継続的に保有（注） 資産取得後（注）
（口）
2,500,000
プロロジス・
グループ
388,975口
2,000,000
（約15％）
1,500,000
1,000,000
500,000
全発行済投資口数 0
2,581,850口 2013年
2013年2月14日 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年
投資主とプロロジス・グループの （上場日）
プロロジス・グループ保有投資口数 プロロジス・グループ保有分以外の発行済投資口数
利益を共通化
36
TBD
Appendix
Section Ⅳ
37
ポートフォリオの推移
Appendix
新規取得資産
取得後（注9）
第16期 新規取得資産
第1期 (2020年11月期)
(2013年5月期) 末時点
末時点
12物件 49物件 3物件 52物件
1,730億円 6,961億円 622億円 7,583億円
Aクラス物流施設比率 100.0 % 100.0 % 100.0 % 100.0 %
稼 働 率（注1） 97.8 % 99.7 % 93.9 % 99.2 %
平均築年数（注2） 4.1 年 8.0 年 2.1 年 7.5 年
ポートフォリオ
平均賃貸借残存期間（注2） 4.9 年 4.1 年 ＋ 6.0 年 ＝ 4.2 年
の成長
取得NOI利回り（注3） 5.7 % 5.2 % 4.5 % 5.2 %
時価NOI利回り（注4） 5.5 % 4.4 % 4.5 % 4.4 %
総テナント社数 46 社 155 社 10 社 160 社
含 み 益 36 億円 1,809 億円
L T V 43.5 % 37.5 % 37.7 %
長期固定負債比率（注5） 93.8 % 100.0 % 96.5 %
財務安定性 財務安定性の確保
平均負債残存年数（注6） 4.8 年 5.3 年 5.1 年
の確保
取 得 余 力 240 億円程度 1,700 億円程度 1,800 億円程度
格 付 AA- （安定的） AA（安定的） AA(安定的)(本資料の日付現在)
1口当たり分配金 1,742 円 （注8） 4,860 円 今後も着実な向上を目指します
投資主価値
1口当たりNAV 110,195 円（注8） 231,723 円 投資主価値の更なる向上 234,611 円
の向上
インプライドNOI利回り（注7） 4.3 % 3.5 % 新規取得資産の取得NOI利回りは 4.5 %
38
プロロジス–物流不動産ビジネスのリーダー(1)
Appendix
グローバルのプロロジス 日本のプロロジス
～世界最大規模の物流不動産会社～ ～日本における先進的物流不動産開発のパイオニア～
• 日本においては1999年に活動を開始。2020年11月末日までの間に
• 物流不動産に特化した米国REITとして、ニューヨーク証券取引所に 全国で101物件、約703万m2（注）の物流不動産を開発
上場（1983年に設立、本社サンフランシスコ）
• 物流不動産の開発から運営までの全てを統合したワンストップ・
• 2020年9月末日時点で、世界19ヶ国で約9,100万m2、4,679物件の物流 サービスを提供
不動産を運営し、約5,500社の企業に物流不動産を賃貸
• 免震構造の導入やカフェテリアなどアメニティの充実にいち早く
• 信用格付：A3（Moody‘s）/A-（S&P）（本資料の日付現在） 着手し、物流不動産開発のパイオニアとしての地位を確立
世界の上場物流不動産企業の時価総額の比較 日本における開発実績
（2020年12月末日現在）
(10億米ドル) （㎡） （物件数）
80 8,000,000 120
60
100 101
40 7,000,000 95
100
20 86 93
0 6,000,000 81 83
Prologis, Goodman SEGRO Duke ESR Ascendas 本投資法人 GLP Mapletree
76
67 70 80
Inc. Group Plc Realty Cayman Real 投資法人 Logistics 5,000,000
Corporation Limited Estate Trust 63
58
Investment 54 56
Trust 4,000,000 50 60
日本の大手総合不動産会社との時価総額の比較 3,000,000 38
（2020年12月末日現在） 40
25
(兆円) 2,000,000
16
8 20
8 1,000,000 5
1
6
0 0
4
2002 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22
（年）
2
予定
0
Prologis, 三菱地所 三井 住友 本投資法人 ヒュー 野村 東急 東京建物
Inc. 不動産 不動産 リック 不動産 不動産 マルチテナント型（左軸） ビルド・トゥ・スーツ型（左軸） 開発物件数（右軸）
（出所）ニューヨーク証券取引所、シンガポール証券取引所、オーストラリア証券取引所、 （出所）株式会社プロロジス
ロンドン証券取引所、香港証券取引所及び東京証券取引所
39
プロロジス–物流不動産ビジネスのリーダー(2)
Appendix
プロロジスの物流施設を経由する物品の経済価値（※）
世界の家計消費に占める
年間流通額（注1） 世界のGDPに占める割合（注2）
割合（注2）
約 2.2
兆ドル 約2.5 % 約4.4%
(2017年対比 +69%) (2017年対比 +0.8Pt)
Prologis Economic
プロロジスの物流施設が プロロジスの物流施設がもたらす Impact Report 2020
もたらす経済価値（※） 雇用へのインパクト（※） “Future Flow
of Goods”
プロロジスの物流施設に プロロジスの物流施設が
世界のGDPへのインパクト（注3） おける雇用者数（注4） 支える雇用者数（注5） 「世界のGDPの2.5%が
プロロジスの
（注6）
2,260億ドル 850,000 280万人分
物流施設を経由」
約 約 人 約
(2017年対比 +58%)
（出所）Prologis and Oxford Economics
40 ※上記の各数値はいずれも一定の仮定に基づく推計値であり、実際の数値ではありません。
物流系J-REIT（注1）における時価総額と資産規模の比較
Appendix
時価総額（2020年12月末日時点） 資産規模（注2）（取得（予定）価格ベース）（2020年12月末日時点）
（億円） （億円）
新規取得資産
7,940
8,000 8,000 7,583
7,411
7,037 622
7,000 7,000
6,000 6,000
5,000 5,000
3,943
4,000 4,000 3,688
3,178
3,000 2,834 2,755 2,725 3,000 2,824 2,695
2,000 2,000
1,497 1,421
1,008 981 915
1,000 797 771 665 1,000
0 0
本投資法人 本投資法人
（出所）東京証券取引所 （出所）開示資料を基に本資産運用会社において作成
41
Aクラス物流施設の特徴
Appendix
本投資法人が考えるAクラス物流施設
1. 物流機能の集約・統合が可能な、概ね延床面積16,500m2（5,000坪）以上の規模を有する
2. 人口集積地、高速道路のインターチェンジなどの交通の結節点又は主要な港湾若しくは空港に近接している
3. 効率的な保管と作業を可能にする広大な倉庫スペース（概ね1フロア 5,000m2超）、十分な床荷重（概ね1.5トン/m2以上）、有効天井高（概ね5.5m以上）、柱間隔（概ね
10m以上）が確保されている
4. 上層階の倉庫スペースへ直接トラックがアクセス可能な車路を有するか、又は十分な能力の垂直搬送設備を備えている
5. 免震性能又は高い耐震性能等、自然災害に備えた構造上・設備上の安全性が確保されている
プロロジス・グループが開発するAクラス物流施設の特徴
物流事業運営の効率性を考慮したマルチテナント型物流施設の主な仕様 （注） 施設を安全・安心・快適に利用するための追加的機能 （注）
• 上層階へアクセス可能な車路 / スロープ • 車路及びトラックバース • アメニティの充実 • 環境配慮・省エネ対策
2階以上のフロアへ10トントラック及び ⎼ 各階の車路13～14m以上のスパン 休憩時間を快適に過ごせる、 再生可能エネルギーを活用するため大規模な太陽光
40フィートコンテナトレーラーの直接 ⎼ 車路の高さ梁下で5.5m以上 広々として快適なレストラン 発電システムを屋根の上に導入。また、外壁に断熱
アクセスが可能な構造 ⎼ トラックバース間口10m以上、 を館内に設置 性・水密性に優れた断熱サンドイッチパネルを採用
奥行13m以上
5.5m
10m
13~14m
• 倉庫内スペース • 防災センター / 24時間稼働可能な管理機能 • CASBEE認証の取得
柱間隔10m以上、有効天井高5.5m以上、 防災センターの設置、機械警備システムの導入を 自然エネルギーの活用、省エネルギーへの配慮、周辺環境との調和、施設の耐久性などが
床荷重1.5トン/m2を基本とし、広々と 標準とし、24時間管理人 / 警備員が常駐すること 評価され、一般財団法人建築環境・省エネルギー機構の制定するCASBEE認証を取得
したフレキシビリティの高い空間を で防犯、火災、各種設備の監視が可能
確保 • 災害時などにカスタマーの事業継続を
サポートする取組み
⎼ 地下水浄化システム、地下貯留槽の導入
5.5m ⎼ 防災センターへの衛星電話の設置
⎼ 災害用発電機の導入
11m 10m ⎼ 全館に緊急地震速報システムの導入 免震構造の採用により大地震の揺れを減衰
42
倉庫着工床面積の推移
Appendix
倉庫着工床面積（注1）の推移
• 「旧耐震基準」時代の1961～1980年に建築された
（百万m2）
20
約177百万m2 の倉庫の建替えニーズが顕在化
• 全倉庫ストック約500百万m2の平均耐用年数が仮
18
約177百万m2 に40年～50年程度とすると、年平均10百万～12百
万m2 程度の更新需要が想定される
16
• 先進的物流施設の供給開始（2002年）以降にも
14 年平均の想定更新需要ラインには未到達
12
想定更新需要ライン（注2）
10
8
6
4
2
0
1961 1965 1970
1969 1973 1975 1977 1980
1981 1985 1990
1989 1993 1995 1997 2000
2001 2005 2010
2009 2013 2015 2017 2019
（年）
（出所）国土交通省「建築着工統計」
43
先進的物流施設における自動化技術・ロボット技術導入
Appendix
▶ 労働力不足を補うための自動化技術・ロボット技術
の導入が加速
▶ 先進的物流施設は自動化技術・ロボット技術導入
のために必要な高機能なスペックを備えている
広大な倉庫スペースと拡張可能性
十分な電気容量と平滑な床面
▶ プロロジス・グループはコンサルティングチーム
を設置し、カスタマーの自動化技術等の導入を
サポート
カスタマーの物流拠点新設時の検討事項
カ 時 シ マ 工 稼
立 要 セ ス 方 庫 立
ス 期 テ 事 働
地 件 ン テ 式 内 ち
タ の ハ ・ テ
選 定 タ ム 定 作 上
マ 検 ン 開 ス
定 義 ー 選 義 業 げ
ｌ 討 ・ 発 ト
定
各 庫
プ 施 内 工 継 立
グ ロ 立 テ 種 続 ち
設 事
ル ロ 地 提仕 ィ コ関業 ・ フ 上
ー ジ 選 案様 ン ンす務 開 ォ げ
プ ス 定 グ サる設 発 ロ 後
の ル 計
・ に ー の
44
プロロジスパーク岩沼1の再開発の決定
Appendix
本投資法人が再開発の主体となり投資主価値を最大化
本再開発の概要
物件名称 プロロジスパーク岩沼1
所在地 宮城県岩沼市空港南三丁目2番35
敷地面積 45,704.30㎡
土地 建ぺい率/容積率 60％ / 200％
取得価格 1,179百万円
延床面積 50,446㎡（注1）
計画中の建物 賃貸可能面積 43,835㎡
構造・階数 鉄骨造2階建
完成予想図（注6）
総事業費用 7,481百万円（注2）
本再開発後の調査価格 8,170百万円（注3）
本再開発の
経済性見込み
NOI利回り 5.3％（注4）
含み益 688百万円（注5）
着工予定時期 2021年3月頃
本再開発の
想定スケジュール
竣工予定時期 2022年4月頃
45
ESGへのコミットメント
Appendix
本投資法人の基本理念
本投資法人は、プロロジス・グループのサポートを活用して、着実な資産規模の拡大とその価値の向上に努めます。そして、物流施設の堅実な運営を
行うことにより、賃貸借契約の直接の当事者であるテナントだけでなく、荷主を含む物流施設の利用者、消費者及び地域社会などの様々なステーク
ホルダーと良好な関係を構築していき、これにより投資主価値の最大化を実現することを目指します
プロロジス・グループは、本投資法人を通じ、以下の3つのコミットメントを持っています
• Aクラス物流施設の供給による我が国の物流機能発展と地域貢献へのコミットメント
• 物流効率化に資する安全・快適な施設スペースの提供によるカスタマーへのコミットメント
• 本投資法人の安定的な運営と継続的な成長による投資主へのコミットメント
Prologis International Park of Commerce
46
Environmental（環境）に関する取組み
Appendix
推進方針
• プロロジス・グループが目指すサステナビリティをより一層社会に浸透させ、低炭素社会の実現に貢献します
• エネルギーや水の使用量、温室効果ガスの排出量の削減に取組み、地球温暖化対策を推進します
• プロロジス・グループでの再生可能エネルギーの活用を強化します
• 周辺地域の環境に配慮した施設及びコミュニティの構築を目指します
環境に配慮した取組み（注）
• 再生可能エネルギーの活用の
一環として、屋根への大規模 • 屋上や外壁、敷地内の積極的
な太陽光発電システムを導入 な緑化を実施
• 施設の外壁には断熱サンド
• 館内照明器具をLED化し、温室効 イッチパネル、施設屋根には
果ガス排出量削減を実現 断熱二重折板材を採用し、
断熱性の高い、よりよい館内
環境を提供
47
Environmental（環境）に関する取組み
Appendix
プロロジス・グループが日本国内で管理している30物件において、太陽光発電設備を導入（注）
新規取得資産
プロロジスパーク吉見 プロロジスパーク鳥栖2 プロロジスパーク千葉ニュータウン
プロロジスパーク大阪4 プロロジスパーク習志野4 プロロジスパーク春日井 プロロジスパーク仙台泉2
プロロジスパーク習志野5 プロロジスパーク京田辺 プロロジスパーク市川1 プロロジスパーク海老名 プロロジスパーク茨木 プロロジスパーク成田1-D
プロロジスパーク尼崎3 プロロジスパーク大阪5 プロロジスパーク プロロジスパーク尼崎1 プロロジスパーク座間1 プロロジスパーク鳥栖4 プロロジスパーク古河2 プロロジスパーク川西
北名古屋 プロロジスパーク尼崎2 プロロジスパーク座間2
48
Social（社会）に関する取組み
Appendix
推進方針
• プロロジス・グループは、カスタマー、投資家、取引先や従業員、そして地域社会まで、プロロジス・グループと関わる全てのステーク
ホルダーの皆様に対して企業としての責任があると考えています
• プロロジス・グループの物流施設を利用されるカスタマーはもちろん、地域の皆様にとっても良き企業市民であることを目標としています
• 次代を担う世代に物流についての理解を深めていただけるよう、児童・学生向けの施設見学会なども積極的に実施しています
カスタマーへのコミットメント 企業の社会的責任への取組み
• 全館に緊急地震速報システ Impact Day 「物流博物館」
ムの導入 2019 向けボランティ
（使用済みラン ア活動（手作り
• 防災センターへの衛星電話 ドセルの検品・ キット制作）
の設置 梱包・寄付ボラ
ンティア）
労働環境の改善を目的とした資本的支出
• プロロジスパーク東京大田 小学生 プロロジス
の共用棟の新設及び外壁の 社会科見学 寄附講座
リニューアル （プロロジス （早稲田大学）
パーク成田3）
49
Governance（ガバナンス）に関する取組み
Appendix
投資主とプロロジス・グループの利益をアライン 本投資法人のガバナンス体制
プロロジス・グループによるセイムボート出資 本投資法人の役員会
本投資法人の発行済投資口数の 執行役員1名 監督役員3名
＜
約15%を継続的に保有 （運用会社社長兼任） （社外）
投資主価値と連動した運用報酬体系 資産運用会社の外部委員全員の賛成が必要な
意思決定システム
期中運用報酬Ⅰ
投資運用委員会（外部委員1名を含む）
NOI × 7.5%（上限料率） 本投資法人の資産運用・投資・財務の
意思決定に関与
＋
期中運用報酬Ⅱ
コンプライアンス委員会
当期純利益 × 6%（上限料率） （外部委員1名を含む）
（期中運用報酬Ⅱ等控除前） 本投資法人のすべての利害関係者取引の意思決定に関与
50
ポートフォリオ一覧（新規取得資産取得後）
Appendix
取得（予定）価格 鑑定評価額 賃貸可能面積 投資比率 築年数 鑑定NOI利回り（注1） 実績NOI利回り（注2） 稼働率 （注3）
PML
物件番号 物件名称 所在地 （百万円） （百万円） （㎡） （%） （年） （%） （%） （%） （%）
M-01 プロロジスパーク市川1 千葉県市川市 33,900 46,200 125,026 4.5% 12.1 5.5% 5.5% 100.0% 0.6%
M-02 プロロジスパーク座間1 神奈川県座間市 27,900 34,500 113,471 3.7% 11.6 5.4% 5.8% 99.8% 0.8%
M-03 プロロジスパーク川島 埼玉県比企郡 25,600 33,500 144,897 3.4% 9.5 6.1% 6.5% 99.9% 7.5%
M-04 プロロジスパーク大阪2 大阪府大阪市 25,000 34,400 130,553 3.3% 13.6 5.8% 6.0% 99.2% 0.8%
M-05 プロロジスパーク舞洲3 大阪府大阪市 13,500 16,500 74,874 1.8% 12.8 5.5% 5.5% 98.2% 8.9%
M-06 プロロジスパーク春日井 愛知県春日井市 12,500 19,200 91,455 1.6% 12.9 7.0% 6.9% 98.1% 3.9%
M-07 プロロジスパーク北名古屋 愛知県北名古屋市 6,500 9,600 42,751 0.9% 11.5 6.6% 6.6% 100.0% 7.7%
B-