3283 Ｒ－プロロジ 2020-07-22 15:00:00
2020年5月期決算短信（ＲＥＩＴ） [pdf]
2020年５月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2020年７月22日
不動産投資信託証券発行者名 日本プロロジスリート投資法人 上場取引所 東
コ ー ド 番 号 3283 URL https://www.prologis-reit.co.jp
代 表 者 執行役員 坂下 雅弘
資 産 運 用 会 社 名 プロロジス・リート・マネジメント株式会社
代 表 者 代表取締役社長 坂下 雅弘
問 合 せ 先 責 任 者 取締役財務企画部長 戸田 淳 TEL 03(6867)8585
有価証券報告書提出予定日 2020年８月28日 分配金支払開始予定日 2020年８月14日
決算補足説明資料作成の有無 有・無（日・英）
決算説明会開催の有無 有・無（機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2020年５月期の運用、資産の状況（2019年12月１日～2020年５月31日）
（１）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2020年５月期 22,655 4.5 10,617 4.6 9,734 4.4 6,008 △35.6
2019年11月期 21,680 9.7 10,147 9.8 9,324 8.9 9,323 8.4
１口当たり当期純利益 自己資本当期純利益率 総資産経常利益率 営業収益経常利益率
円 ％ ％ ％
2020年５月期 2,476 1.5 1.5 43.0
2019年11月期 3,996 2.6 1.5 43.0
（２）分配状況
１口当たり １口当たり
分配金総額 分配金総額
分配金 分配金 １口当たり 純資産
（利益超過 （利益超過 利益超過 配当性向
（利益超過 （利益超過 利益超過 配当率
分配金を 分配金は 分配金総額
分配金を 分配金は 分配金
含む） 含まない）
含む） 含まない）
円 円 円 百万円 百万円 百万円 ％ ％
2020年５月期 4,645 2,437 2,208 11,453 6,009 5,444 100.0 1.5
2019年11月期 4,575 3,969 606 10,747 9,323 1,423 100.0 2.5
（注１）2020年５月期の利益超過分配金額総額のうち、一時差異等調整引当額にかかる分配は3,750百万円で、その他の税法
上の出資等減少分配に該当する出資の払戻しの分配は1,694百万円です。2019年11月期の利益超過分配金額総額は、
全額税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻しです。
（注２）2020年５月期及び2019年11月期における利益超過分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行っ
たことによる減少剰余金等割合はそれぞれ0.005及び0.004です。なお、減少剰余金等割合の計算は法人税法施行令
第23条第１項第４号（昭和40年政令第97号。その後の改正を含みます。）に基づいて行っています。
（３）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2020年５月期 691,751 401,861 58.1 162,970
2019年11月期 638,461 373,539 58.5 159,010
（４）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期末残高
百万円 百万円 百万円 百万円
2020年５月期 15,429 △58,929 45,111 26,122
2019年11月期 13,296 △63,142 49,640 24,511
２．2020 年 11 月期（2020 年６月１日～2020 年 11 月 30 日）及び 2021 年５月期（2020 年 12 月１日～2021 年５月 31 日）
の運用状況の予想
（％表示は対前期増減率）
１口当たり １口当たり
分配金 分配金 １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
（利益超過 （利益超過 利益超過
分配金を 分配金は 分配金
含む） 含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円 円
2020年11月期 23,612 4.2 11,068 4.2 10,177 4.5 13,186 119.5 4,761 3,827 934
2021年５月期 23,269 △1.5 10,793 △2.5 9,913 △2.6 9,962 △24.4 4,725 4,040 685
（参考）１口当たり予想当期純利益 （2020年11月期） 5,347円 （2021年５月期） 4,040円
※ その他
（１）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：有・無
② ①以外の会計方針の変更 ：有・無
③ 会計上の見積りの変更 ：有・無
④ 修正再表示 ：有・無
（２）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数
2020年５月期 2,465,850口 2019年11月期 2,349,150口
（自己投資口を含む）
② 期末自己投資口数
2020年５月期 0口 2019年11月期 0口
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
本書に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理
的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があり
ます。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提条件については、７ペー
ジ記載の「2020年11月期及び2021年５月期運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
日本プロロジスリート投資法人(3283) 2020年５月期 決算短信
○目次
１．運用状況
（１）運用状況
① 当期の概況
（ア）投資法人の主な推移 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２
（イ）当期の運用実績 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２
（ウ）資金調達の概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・３
（エ）業績及び分配の概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・３
② 次期の見通し
（ア）今後の運用方針及び対処すべき課題 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・４
（イ）決算後に生じた重要な事実 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・６
（ウ）運用状況の見通し ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・６
２．財務諸表
（１）貸借対照表 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・10
（２）損益計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・12
（３）投資主資本等変動計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・13
（４）金銭の分配に係る計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・14
（５）キャッシュ・フロー計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・16
（６）継続企業の前提に関する注記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・17
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・17
（８）財務諸表に関する注記事項 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・18
（９）発行済投資口の総口数の増減 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・31
３．参考情報
（１）本投資法人の資産の構成 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・33
（２）不動産等の概要
① 不動産等の概要（取得価格、当期末帳簿価額及び期末算定価額等） ・・・・・・・・・・・・・・34
② 不動産等の概要（築年数、稼働率及び年間賃料等） ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・37
（３）運用資産の資本的支出
① 資本的支出の予定 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・40
② 期中に行った資本的支出 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・40
③ 長期修繕計画のために積立てた金銭（修繕積立金） ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・40
（４）主要なテナント及び不動産等の概要
① 主要なテナント（全賃貸面積の10％以上を占めるテナント） ・・・・・・・・・・・・・・・・・40
② 主要な不動産等の物件に関する情報
（当期の不動産賃貸事業収益の合計額の10％以上を占める不動産等） ・・・・・・・・・・・・・40
（５）不動産等の損益等の状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・41
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日本プロロジスリート投資法人(3283) 2020年５月期 決算短信
１．運用状況
（１）運用状況
① 当期の概況
（ア）投資法人の主な推移
日本プロロジスリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律
（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき、2012年11月７
日に設立され、2013年２月14日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資
信託証券市場に上場しました（証券コード：3283）。
本投資法人は、当期における新規取得資産合計３物件（取得価格(注１)合計59,300百万円）（以下「第15期取
得資産」といいます。）の取得を含めて、当期末までに合計51物件（取得価格合計717,510百万円）を取得し、合
計２物件（取得価格合計16,870百万円）を譲渡しています。また、当期において火災によりプロロジスパーク岩
沼１（以下「本火災物件」といいます。）の信託土地を除く信託有形固定資産（以下「滅失建物等」といいま
す。）が滅失しております（滅失建物等に相当する取得価格4,490百万円）。その結果、当期末時点で本投資法人
が保有する資産は49物件（取得価格合計696,149百万円）となっています。これら49物件は、その全てがプロロジ
ス・グループ(注２)により開発されたＡクラス物流施設(注３)です(注４) (注５)。
(注１) 「取得価格」は、売買契約書に記載された各資産の譲渡価額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、
譲渡価額には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。なお、2018年10月３日付で土地
の一部を売却及び取得したプロロジスパーク座間１については、これらを考慮せずに、当初取得時の価格を記載
しております。以下同じです。
(注２) Prologis, Inc.（プロロジス・インク）（世界本社）（以下「Prologis, Inc.」といいます。）及びそのグルー
プ会社（日本法人である株式会社プロロジスを含みます。また、プロロジス・グループ側の出資割合が過半数に
満たない共同投資ビークルも含みます。なお、かかる共同投資ビークルが保有する物件を「共同投資物件」とい
います。）全体を総称して、プロロジス・グループといいます。なお、プロロジス・グループの世界本社であり、
その最終持株会社であるPrologis, Inc.は、物流不動産に特化した米国のREIT（US-REIT）であり、ニューヨーク
証券取引所に上場しています。
(注３) 「Ａクラス物流施設」とは、テナントとなる物流事業会社及び施設利用者が事業を行う上で必要とする、事業効
率性及びそれを実現する一定の規模、良好な立地条件、最新鋭の設備、利便性、安全性を兼ね備えた物流施設で、
一定の要件を充足していると本投資法人が考える物流施設をいいます。以下同じです。
(注４) 主たる建物を対象としています。なお、プロロジスパーク船橋５の別棟は、プロロジス・グループが開発したも
のではなく、また、Ａクラス物流施設の要件を満たしていません。
(注５) 取得件数、取得価格及び期末保有数には、当期に滅失したプロロジスパーク岩沼１を含んでいます。
（イ）当期の運用実績
物流不動産市場においては、(i)生産拠点の海外シフトやサービス産業へのシフト、グローバルな貿易量の継続
的拡大等の国内外の経済、産業構造、社会情勢の変化、(ii)電子商取引やインターネットを通じた通信販売（以
下あわせて「EC」といいます。）の拡大及びサードパーティー・ロジスティクス（以下「3PL」といいます。）
（注１）事業の市場規模拡大等により、サプライチェーンの再構築が引き続き進行しています。かかる再構築の結
果として、カスタマー（注２）のニーズが築年数の古い小型の倉庫からより新しく大型で高機能の物流施設へ移行
すること、すなわち、Ａクラス物流施設に対するニーズは引き続き高い水準を維持するものと、本投資法人は考
えています。
足元においては、新型コロナウイルス感染症（COVID-19感染症）の拡大を背景とした世界経済の減速及び資本
市場の変動が懸念される等、マクロ経済の先行きは不透明な状況です。しかしながら、先進的物流不動産賃貸市
場においては、継続するEC市場の拡大や物流業界における労働力確保を目的とした拠点集約・統合ニーズを背景
として、需要は従来以上に堅調に推移しており、2020年３月末時点の首都圏における大型マルチテナント型物流
施設の空室率は過去最低の0.5％を記録しました（注３）。新型コロナウイルス感染症の拡大は、短期的にはマク
ロ経済の不透明感や企業業績の悪化によって先進的物流不動産賃貸市場へネガティブな影響を与える可能性がな
いとはいえないものの、ECの拡大及び荷主企業の在庫量の増加等を促進する効果を持つと考えられることから、
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日本プロロジスリート投資法人(3283) 2020年５月期 決算短信
長期的には同市場に大きく影響することはないものと、本投資法人は考えております。
このような状況の中、本投資法人が保有する物件の高い競争力とスポンサーであるプロロジス・グループによ
る強力なリーシングサポートにより、当期末時点の稼働率は99.2％と極めて高い水準を維持しています。
なお、本投資法人の保有物件であるプロロジスパーク岩沼１（本火災物件）において、2020年4月30日に火災
（以下「本火災」といいます。）が発生し、同年5月6日に鎮火されました。その結果、残念ながら本火災物件の
土地を除く信託有形固定資産（滅失建物等）が滅失しました。また、本投資法人及び本資産運用会社は、滅失建
物等の解体撤去工事に着手しています。
（注１）「3PL」とは、物流業務形態のうち、ある企業のロジスティクスの全部又は一部を、物流会社など外部の企業に委
託することで実現するものをいいます。
（注２）本書において、賃貸借契約の直接の当事者であるテナントを「カスタマー」ということがあります。
（注３）出所：シービーアールイー株式会社
（ウ）資金調達の概要
ａ．新投資口の発行について
本投資法人は、2020年２月５日に取得した第15期取得資産の取得資金の一部に充当することを目的として、
2020年１月31日に公募増資による新投資口の追加発行（111,140口）を実施し、また、同年２月26日にオーバーア
ロットメントによる売出しに係る第三者割当による新投資口の追加発行（5,560口）を実施しました。これにより、
新規に33,060百万円のエクイティ資金を調達し、当期末時点での出資総額は395,850百万円、発行済投資口の総口
数は2,465,850口となっています。
b．資金の借入れについて
本投資法人は、第15期取得資産の取得資金の一部へ充当するため、2020年２月５日付で短期借入金13,800百万
円及び長期借入金9,100百万円の借入れを行いました。更に、2020年４月17日付で第８回無担保投資法人債及び第
９回無担保投資法人債総額10,000百万円をグリーンボンドとして発行し、当該短期借入金のうち10,000百万円を
期限前弁済しました。これらの結果、本投資法人の当期末時点の有利子負債金額は264,000百万円（借入金残高
238,000百万円、投資法人債残高26,000百万円）となり、本投資法人の有利子負債総額（借入金額、投資法人債発
行額、短期投資法人債発行額の総額）が総資産に占める割合（以下「LTV」といいます。）は、当期末時点で
38.2％となりました。
c. 格付について
本投資法人の当期末（2020年５月31日）現在における格付状況は、以下のとおりです。
信用格付業者 格付対象 格付 見通し
長期発行体格付 AA 安定的
株式会社日本格付研究所
債券格付 AA -
（エ）業績及び分配の概要
上記のような運用の結果、当期の実績は、営業収益22,655百万円、営業利益10,617百万円、経常利益9,734百万
円になりました。また、2020年４月30日に発生した本火災の影響により火災による損失3,752百万円（以下「本火
災損失」といいます。）を特別損失として計上しました。さらに、2019年に襲来した台風の影響による修繕費等
242百万円を特別損失として計上し、一方で当該修繕費等に対応する受取保険金269百万円を特別利益として計上
した結果、当期純利益6,008百万円となりました。また、分配金については、租税特別措置法（昭和32年法律第26
号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15第１項の適用により、利
益分配金が損金算入されることを企図して、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除く当期未
処分利益の全額を分配することとし、この結果、投資口１口当たりの分配金（利益超過分配金は含まない）は
2,437円となりました。
これに加え、本投資法人は、規約に定める分配の方針に従い、原則として毎期継続的に利益を超えた金銭の分
配金（以下「継続的利益超過分配」といいます。）を支払うこととしています（注１）。更に、本投資法人は、上
記の継続的利益超過分配に加え、新投資口の発行等の資金調達行為により、投資口の希薄化又は多額の費用が生
じる場合、地震等の自然災害や運用資産における火災その他の事故等の発生により、修繕費等の支出や損失等の
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日本プロロジスリート投資法人(3283) 2020年５月期 決算短信
発生等が生じる場合、訴訟和解金等の一時的な費用や不動産等売却損が発生する場合等の一定の場合において、
一時的に１口当たり分配金の金額が一定程度減少することが見込まれるときに限り、１口当たり分配金の金額を
平準化することを目的として、本投資法人が決定した金額を、一時的な利益を超えた金銭の分配（以下「一時的
利益超過分配」といいます。）として、一時的に分配することができるものとしています（注２）。
更に、本投資法人は、継続的利益超過分配及び一時的利益超過分配に加えて、法令等（一般社団法人投資信託
協会の定める規則等を含む。）に従い、一時差異等調整引当額（以下「ATA」といいます。）を計上して利益を超
えた金銭の分配を行うことができるものとしています。
当期においては、本投資法人は、継続的利益超過分配として、当期の減価償却費5,362百万円の100分の28.5に
概ね相当する1,526百万円を分配し、更に一時的利益超過分配として、当期の資金調達行為により見積もられる分
配金の減少額から上記台風災害にかかる受取保険金とその修繕費等との差額を控除した167百万円を分配すること
といたしました。加えて、本火災損失の計上に伴って発生する税会不一致（注３）について課税を軽減する目的で、
ATAとして3,750百万円を分配することといたしました。その結果、当期の投資口１口当たりの利益超過分配金は
2,208円、うち継続的利益超過分配は619円、一時的利益超過分配は68円、ATAによる利益超過分配は1,521円とな
りました（注４）。
（注１） 本投資法人は、修繕や資本的支出への活用、借入金の返済、新規物件の取得資金への充当等の他の選択肢につい
ても検討の上、当該計算期間の減価償却費の60％に相当する金額（ただし、法令等（一般社団法人投資信託協会
の定める規則等を含む。）において定める金額がこれより低額な場合には、当該金額）を限度として、本投資法
人が決定した金額（原則として、当該計算期間の減価償却費の30％に相当する金額を目処としますが、当該計算
期間の純利益及び不動産等の売却益や解約違約金等の一時的収益を含む当該計算期間の利益の水準、利益を超え
た金銭の分配額を含めた当該計算期間の金銭分配額の水準、本投資法人のLTV水準、財務状況等を総合的に考慮
して決定するものとします。ただし、経済環境や不動産市況等及び本投資法人の資産総額のうち有利子負債総額
（借入金額、投資法人債発行額、短期投資法人債発行額）の占める割合水準、信用格付、財務状況、不動産等の
売却益や解約違約金等の一時的収益を含む利益の水準等を勘案し、利益を超えた金銭の分配の全部又は一部を行
わない場合もあります。）を、利益を超えた金銭として、原則として継続的に分配する方針です。
（注２） 本投資法人は、継続的利益超過分配及び一時的利益超過分配の合計の分配金の水準について、原則として、当該
営業期間の減価償却費の40％を上限としています。
（注３） 本火災損失は、本火災物件に本投資法人が付保している火災保険に基づき受領する保険金収入（以下「本火災保
険金収入」といいます。）が計上される時まで、税務上損金算入されません。従って、本火災損失相当金額につ
いて本投資法人の税務上の所得が会計上の利益を上回る税会不一致が生ずることとなります。
（注４） 各保有資産（本火災物件を除く）に係る株式会社アースアプレイザル及び東京海上日動リスクコンサルティング
株式会社による建物状況調査報告書に記載の緊急・早期修繕更新費用及び中期修繕更新費用の合計額の６か月平
均額は521百万円です。本投資法人は、現在の経済環境や不動産市況等及び本投資法人のLTV水準、信用格付、財
務状況等を勘案し、剰余資金の効率的運用の観点から、かかる利益を超えた金銭の分配について、健全な財務の
安定性が維持される範囲内であると判断し、実施することを決定しています。なお、当期の利益超過分配金は、
その支払時に出資総額（総額）から控除されることになります。
② 次期の見通し
（ア）今後の運用方針及び対処すべき課題
ａ．基本方針
本投資法人及び本投資法人の資産運用会社であるプロロジス・リート・マネジメント株式会社（以下「本資
産運用会社」といいます。）は、次期以降も継続的にＡクラス物流施設への重点的な投資運用を行い、投資主
価値の最大化を目指していきます。これを実現するため、本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサーであ
るプロロジス・グループとの間で締結されているスポンサー・サポート契約を活用していきます。また、本投
資法人及び本資産運用会社は、プロロジス・グループの強みであるＡクラス物流施設の開発力を最大限活用す
るため、将来の本投資法人の物件取得機会を確保することを目的とし、プロロジス・グループからスポン
サー・サポート契約に基づくパイプライン・サポート（以下「パイプライン・サポート」といいます。）を受
けており、パイプライン・サポート及び世界的なカスタマー・ネットワーク、運営ノウハウその他の経営資源
等を最大限に活用し、成長することを目指します。
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日本プロロジスリート投資法人(3283) 2020年５月期 決算短信
ｂ．外部成長戦略
パイプライン・サポートに基づき、本投資法人は、2020年６月末日時点において３物件について優先交渉権
の付与を受けております。また今後も、プロロジス・グループは日本において年間400億～600億円程度の新規
物件を開発していく予定であり、2020年６月末日時点において新規物件９物件及び大規模面開発プロジェクト
１件の計画が公表されています。本投資法人は、プロロジス・グループが開発・所有・運営する物流施設のう
ち本投資法人の投資方針に合致する一定の物件について、本資産運用会社の利害関係人等取引規程に従い適切
な取引条件を確保することを前提として、優先交渉権の付与を受けることとなっています。
優先交渉権付与済物件一覧
物件名称 所在地 優先交渉権付与日 延床面積
プロロジスパーク千葉ニュータウン 千葉県印西市 2015年12月14日 109,981㎡
プロロジスパークつくば２ 茨城県つくば市 2019年12月13日 111,757㎡
プロロジスパーク千葉２ 千葉県千葉市 2019年12月13日 68,211㎡
プロロジス・グループの開発中・計画中資産一覧
物件名称 所在地 延床面積
プロロジスパーク海老名２ 神奈川県海老名市 38,000㎡
プロロジスパーク猪名川１ 兵庫県川辺郡猪名川町 218,152㎡
プロロジスパーク猪名川２ 兵庫県川辺郡猪名川町 158,646㎡
プロロジスパーク神戸３ 兵庫県神戸市 38,700㎡
プロロジスパーク神戸５ 兵庫県神戸市 46,000㎡
プロロジスパーク草加 埼玉県草加市 151,000㎡
プロロジスパーク小郡 福岡県小郡市 29,000㎡
プロロジスパーク八千代１ 千葉県八千代市 159,700㎡
プロロジスパーク八千代２ 千葉県八千代市 113,000㎡
プロロジス古河プロジェクトフェーズ２ 茨城県古河市 未定
更に、本投資法人は必要に応じ、プロロジス・グループからのパイプラインの状況及び不動産マーケットの
状況を勘案し、本資産運用会社独自のルートを活用した物件ソーシングを行います。
ｃ．内部成長戦略
本投資法人が保有する物件において締結されている倉庫又は事務所の賃貸借契約（一時使用目的の契約等、
借地借家法（平成３年法律第90号。その後の改正を含みます。）（以下「借地借家法」といいます。）の適用
がないものは除きます。）は、全て定期借家契約となっています。また、本投資法人の投資戦略に従い、本投
資法人が保有する物件の80％程度（取得価格ベース）はマルチテナント型物流施設となっています。マルチテ
ナント型物流施設においては、分散化されたテナントとの間で賃貸借契約が締結されており、また賃貸借契約
の期間は５年を基本とし、その結果、賃貸借契約の満了期限も適度に分散化しています。
こうしたテナント及び期限が分散化した賃貸借契約は、本投資法人が負うテナントの信用リスクや賃貸借契
約の期限到来時のリースアップリスクを軽減する効果を発揮すると同時に、経済環境やマーケット状況の改善
局面において本投資法人の営業収益を徐々に向上させる効果を発揮します。また、近年、先進的物流不動産市
場への新規参入が相次ぎ、大型のマルチテナント型物流施設の開発及び竣工が増加していますが、そうした需
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日本プロロジスリート投資法人(3283) 2020年５月期 決算短信
給環境を適切にモニタリングし、また、本資産運用会社とプロロジス・グループが協同して積極的なリーシン
グ活動を行うことにより、新規供給の増加が本投資法人のポートフォリオに与える影響を最小限に抑えること
ができるものと、本投資法人は考えています。
また、ビルド・トゥ・スーツ型物流施設においては、賃貸借契約期間は10～15年の長期契約が基本となって
おり、優良なテナントから長期的に安定した賃料を受け取ることができます。
本投資法人及び本資産運用会社は、これらマルチテナント型物流施設とビルド・トゥ・スーツ型物流施設の
異なる２つの物件タイプを組み合わせたポートフォリオを構築することにより、キャッシュ・フローの安定化、
テナントの分散化及び賃貸収入の増加を実現できると考えています。
ｄ．財務戦略
本投資法人及び本資産運用会社は、本投資法人の中長期的に安定した収益の確保及び運用資産の規模・価値
の着実な成長並びに運用の安定性と効率性を確保するため、計画的かつ機動的な財務戦略を立案し、実行しま
す。
新投資口の発行は、運用資産の長期的かつ安定的な成長を目的として、資本市場の動向、経済環境、新たな
運用資産の取得時期、本投資法人の資本構成及び既存投資主への影響等を総合的に考慮し、投資口の希薄化に
十分に配慮した上で、機動的に行うものとします。なお、借入金をはじめとするデット資金については、長期
固定金利によるものを主とすることにより、長期的な安定性に力点を置いた調達を実行します。
（イ）決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
（ウ）運用状況の見通し
１口当たり １口当たり
１口当たり
当期 分配金 分配金
営業収益 営業利益 経常利益 利益超過
純利益 （利益超過分配 （利益超過分配
分配金
金を含む） 金は含まない）
百万円 百万円 百万円 百万円 円 円 円
2020年11月期
23,612 11,068 10,177 13,186 4,761 3,827 934
（第16期）
2021年５月期
23,269 10,793 9,913 9,962 4,725 4,040 685
（第17期）
（注）上記予想数値は一定の前提条件の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の取得又は売却、不動産市場等
の推移、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益及
び１口当たり分配金、１口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証す
るものではありません。
6
日本プロロジスリート投資法人(3283) 2020年５月期 決算短信
2020年11月期及び2021年５月期運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
・ 2020年11月期（2020年６月１日～2020年11月30日）（183日）
計算期間
・ 2021年５月期（2020年12月１日～2021年５月31日）（182日）
・ 本日現在で保有している49物件について、2021年５月期末までの間に変動（新規物件の
取得、保有物件の処分等）が生じないことを前提としています。なお、本火災物件につ
運用資産 いては、当該物件の信託土地部分のみを運用資産として算出しています。
・ 実際には、上記以外の新規物件の取得及び保有物件の処分等により変動が生ずる可能性
があります。
・ 営業収益については、市場動向や物件の競争力等を勘案して算出しており、2020年11月
期は23,612百万円、2021年５月期は23,269百万円を見込んでいます。なお、運用資産の
平均稼働率は、2020年11月期において99.2％及び2021年５月期においてともに98.7％を
営業収益
見込んでいます。
・ 賃貸事業収益については、賃借人による賃料の滞納又は不払いがないことを前提として
います。
・ 減価償却費以外の賃貸事業費用は、費用の変動要素を反映して算出しており、2020年11
月期は4,885百万円、2021年５月期は4,845百万円を見込んでいます。
・ 減価償却費については、取得価格に付随費用等を含めて定額法により算出しており、
2020年11月期に5,492百万円、2021年５月期に5,478百万円を想定しています。
・ 一般に不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等について、取得の当該年につ
いては期間按分による計算を行い売主と取得時に精算して取得原価に算入し、取得の翌年
から費用計上されることとなります。したがって、第 15 期取得資産に係る固定資産税及
営業費用
び都市計画税等は、2021 年５月期から費用計上されることとなります。2020 年 11 月期及
び 2021 年５月期において第 15 期取得資産について取得原価に算入する固定資産税及び都
市計画税等の総額は 189 百万円（183 日分に相当）及び 31 百万円（31 日分に相当）をそ
れぞれ想定しています。
・ 修繕費に関しては、物件ごとに、本資産運用会社が策定した修繕計画をもとに、必要と
想定される額を計上しています。ただし、予想し難い要因により修繕費が発生する可能
性があることから、予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
・ 支払利息等（融資関連費用等を含みます。）として、2020年11月期に871百万円、2021年
営業外費用 ５月期に860百万円を見込んでいます。なお、融資関連費用等に含まれる非現金支出費用
は、2020年11月期に224百万円、2021年５月期に197百万円を見込んでいます。
・ 2020年11月期において、本火災保険金収入4,000百万円を特別利益として計上すること
を見込んでいます。
特別利益
・ 2021年５月期において、本火災物件に付保している利益保険に基づき受領する利益保険
金収入180百万円を特別利益として計上することを見込んでいます。
・ 2020年11月期において、本火災物件における解体撤去費用等（以下「本工事」といいま
す。）の一部及び消火活動等の初期対応費用の見込み額として990百万円（以下「第16
期特別損失」といいます。）を特別損失として計上することを見込んでいます。
特別損失
・ 2021年５月期において、本火災物件における本工事の一部の見込み額として130百万円
（以下「第17期特別損失」といいます。）を特別利益として計上することを見込んでい
ます。
・ 本日現在、本投資法人の貸借対照表上の有利子負債残高は264,000百万円であり、内訳
は借入金及び投資法人債となっています。
・ 第15期取得資産の取得日に行った借入れのうち、短期借入金3,800百万円については、
資産取得後に還付される第15期取得資産に関連した消費税還付金を原資として、2020年
有利子負債
11月期に期限前返済を行うことを前提にしています。その結果、期限前弁済後の有利子
負債残高は260,200百万円となる見込みです。
・ 2021年５月期末までに弁済期限の到来する借入金については、全額リファイナンスを行
うことを前提としています。
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日本プロロジスリート投資法人(3283) 2020年５月期 決算短信
項目 前提条件
・ 2021年５月期末までに償還期限の到来する投資法人債はないことを前提としています。
・ 本書の日付現在発行済みである2,465,850口を前提としており、これ以外に2021年５月期
投資口数 末まで新投資口の発行がなく、投資口数が変動することがないことを前提としていま
す。
・ 本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針に従い配当可能利益の全額を分配すること
を前提として算出しています。
・ 2020年11月期の分配金支払時において、2020年５月期における利益超過分配金として分
配する見込みのATA3,750百万円について、全額戻し入れることを前提としています。
１口当たり
・ 本火災に関連し本投資法人が負担する諸費用等の変動、本火災等に関連し本投資法人が
分配金
受領する保険金の金額の変動等の他、今後の不動産等の追加取得若しくは売却、賃借人
（利益超過分配金
の異動等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕工事の発生等運用環境の変化、金利の変
を含まない）
動、新投資口の発行等を含む種々の要因により変動する可能性があります。特に、本火
災への初期対応費用及び本工事に関連する諸費用や保険金等の金額については、本書の
日付現在において入手可能な情報に基づき算出していますが、実際の金額と大きく相違
する可能性があります。
・ １口当たり利益超過分配金は、本投資法人の規約に定める方針に従い算出しています。
・ 2020年11月期の利益超過分配金総額は、当該計算期間に発生すると見込まれる減価償却
費の28.5％相当額（継続的利益超過分配の分配金）に、第16期特別損失相当額を加えた
金額から、本火災保険金収入とATAの戻し入れ金額の差額相当分を控除した金額2,303百
万円を想定しています。なお、当該計算期間の利益超過分配の合計金額は一時的に当該
計算期間の減価償却費の40％を超える見込みであるため、その実施については内部手続
きの完了及び関係者の承諾を前提としています。
・ 2021年５月期の利益超過分配金総額は、当該計算期間に発生すると見込まれる減価償却
費の28.5％相当額（継続的利益超過分配の分配金）に、第17期特別損失相当額を加えた
金額1,689百万円を想定しています。
・ その結果、2020年11月期における１口当たり利益超過分配金は934円、うち継続的利益超
過分配は634円、一時的利益超過分配は300円を、2021年5月期における1口当たり利益超
過分配金は685円、うち継続的利益超過分配は633円、一時的利益超過分配は52円を、そ
れぞれ見込んでいます。
１口当たり ・ 当該計算期間の減価償却費の60％に相当する金額を限度として、原則として毎期継続的
利益超過分配金 に利益超過分配を実施する方針です。
・ 継続的な利益超過分配は、原則として、当該営業期間の減価償却費の30％に相当する金
額を目処としますが、財務状況等を総合的に考慮して決定するものとします。また、経
済環境や不動産市況等及び本投資法人の財務状況等を勘案して利益超過分配の全部又は
一部を行わない場合があります。
・ 一時的な要因により、１口当たり分配金の金額が一定程度減少することが見込まれると
きに限り、１口当たり分配金の金額を平準化することを目的として、一時的利益超過分
配を行うことがあります。ただし、継続的な利益超過分配と合わせて、原則として、当
該営業期間の減価償却費の40%に相当する金額を限度とします。
・ 更に、上記の継続的利益超過分配及び一時的利益超過分配に加えて、法令等（一般社団
法人投資信託協会の定める規則等を含む。）に従い、一時差異等調整引当額を計上して
利益を超えた金銭の分配を行うことがあります。
・ その他、利益超過分配に関する方針については、直近で提出した有価証券報告書「第一
部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 ２ 投資方針 （１）投資方針 ⑧財務方
針」に記載のとおりです。
・ 法令、税制、会計基準、東京証券取引所の上場規則、一般社団法人投資信託協会の規則
等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としていま
その他
す。
・ 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としてい
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日本プロロジスリート投資法人(3283) 2020年５月期 決算短信
項目 前提条件
ます。
・ 新型コロナウイルス感染症（COVID-19感染症）の拡大による悪影響の長期化や更なる拡
大がないことを前提としています。
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日本プロロジスリート投資法人(3283) 2020年５月期 決算短信
２．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
(2019年11月30日) (2020年５月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 19,409,839 20,770,795
信託現金及び信託預金 5,101,730 5,352,128
営業未収入金 1,417,858 1,395,218
前払費用 411,354 525,030
未収消費税等 2,219,569 2,224,753
その他 32 147
流動資産合計 28,560,383 30,268,073
固定資産
有形固定資産
建物 7,565,831 7,571,863
減価償却累計額 △1,234,464 △1,325,750
建物（純額） 6,331,366 6,246,113
構築物 249,739 249,739
減価償却累計額 △126,897 △136,183
構築物（純額） 122,841 113,556
工具、器具及び備品 5,434 5,434
減価償却累計額 △3,353 △3,548
工具、器具及び備品（純額） 2,080 1,885
土地 3,834,204 3,834,204
信託建物 389,170,066 423,218,611
減価償却累計額 △40,823,321 △44,915,743
信託建物（純額） 348,346,744 378,302,868
信託構築物 9,835,108 10,766,172
減価償却累計額 △2,134,354 △2,392,678
信託構築物（純額） 7,700,754 8,373,493
信託機械及び装置 21,594 21,594
減価償却累計額 △3,892 △4,807
信託機械及び装置（純額） 17,702 16,786
信託工具、器具及び備品 913,989 1,026,105
減価償却累計額 △343,829 △385,795
信託工具、器具及び備品（純額） 570,159 640,309
信託その他 35 35
減価償却累計額 △35 △35
信託その他（純額） 0 0
信託土地 241,111,797 262,116,051
信託建設仮勘定 644 -
有形固定資産合計 608,038,294 659,645,268
無形固定資産
信託その他 178,474 198,161
無形固定資産合計 178,474 198,161
投資その他の資産
長期前払費用 1,605,259 1,495,382
繰延税金資産 7 45
敷金及び保証金 10,000 10,000
その他 400 400
投資その他の資産合計 1,615,666 1,505,828
固定資産合計 609,832,436 661,349,257
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日本プロロジスリート投資法人(3283) 2020年５月期 決算短信
（単位：千円）
前期 当期
(2019年11月30日) (2020年５月31日)
繰延資産
投資法人債発行費 68,979 134,580
繰延資産合計 68,979 134,580
資産合計 638,461,800 691,751,911
負債の部
流動負債
営業未払金 1,779,273 1,579,367
短期借入金 - 3,800,000
1年内返済予定の長期借入金 - 21,300,000
未払金 232,102 376,605
未払費用 2,145,288 2,269,076
未払法人税等 739 1,461
前受金 3,773,909 4,034,927
その他 83,554 512,158
流動負債合計 8,014,867 33,873,597
固定負債
投資法人債 16,000,000 26,000,000
長期借入金 225,100,000 212,900,000
預り敷金及び保証金 247,773 247,773
信託預り敷金及び保証金 15,553,784 16,861,869
その他 5,487 7,349
固定負債合計 256,907,044 256,016,991
負債合計 264,921,911 289,890,589
純資産の部
投資主資本
出資総額
出資総額（総額） 374,425,663 407,485,839
出資総額控除額 △10,211,573 △11,635,158
出資総額 364,214,089 395,850,681
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 9,325,798 6,010,640
剰余金合計 9,325,798 6,010,640
投資主資本合計 373,539,888 401,861,322
純資産合計 ※２ 373,539,888 ※２ 401,861,322
負債純資産合計 638,461,800 691,751,911
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日本プロロジスリート投資法人(3283) 2020年５月期 決算短信
（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2019年６月１日 自 2019年12月１日
至 2019年11月30日 至 2020年５月31日
営業収益
賃貸事業収入 ※１ 20,139,002 ※１ 21,249,172
その他賃貸事業収入 ※１ 1,541,237 ※１ 1,406,223
営業収益合計 21,680,240 22,655,396
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 9,512,082 ※１ 9,930,938
資産運用報酬 1,882,842 1,979,659
資産保管・一般事務委託報酬 45,304 47,686
役員報酬 7,200 7,200
会計監査人報酬 15,000 15,000
その他営業費用 70,537 57,644
営業費用合計 11,532,966 12,038,128
営業利益 10,147,273 10,617,267
営業外収益
受取利息 97 107
未払分配金戻入 531 555
消費税等還付加算金 1,551 1,204
固定資産税等還付金 25,799 -
固定資産受贈益 - 18,380
営業外収益合計 27,981 20,247
営業外費用
支払利息 475,350 507,822
投資法人債利息 51,725 59,813
投資法人債発行費償却 6,759 6,082
融資関連費用 210,530 218,867
投資口交付費 28,143 31,393
投資口公開関連費用 78,412 78,507
その他 40 32
営業外費用合計 850,962 902,519
経常利益 9,324,291 9,734,996
特別利益
受取保険金 - ※２ 269,914
特別利益合計 - 269,914
特別損失
台風による損失 - ※２ 242,458
火災による損失 - ※２ 3,752,395
特別損失合計 - 3,994,853
税引前当期純利益 9,324,291 6,010,057
法人税、住民税及び事業税 754 1,477
法人税等調整額 12 △38
法人税等合計 767 1,439
当期純利益 9,323,524 6,008,618
前期繰越利益 2,274 2,022
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 9,325,798 6,010,640
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日本プロロジスリート投資法人(3283) 2020年５月期 決算短信
（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2019年６月１日 至 2019年11月30日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額 剰余金
当期未処分利
投資主資本 純資産合計
出資総額 出資総額 出資総額 益又は当期未
剰余金合計 合計
（総額） 控除額 （純額） 処理損失
（△）
当期首残高 338,516,767 △8,972,139 329,544,627 8,603,987 8,603,987 338,148,614 338,148,614
当期変動額
新投資口の発行 35,908,896 35,908,896 35,908,896 35,908,896
利益超過分配 △1,239,433 △1,239,433 △1,239,433 △1,239,433
剰余金の配当 △8,601,713 △8,601,713 △8,601,713 △8,601,713
当期純利益 9,323,524 9,323,524 9,323,524 9,323,524
当期変動額合計 35,908,896 △1,239,433 34,669,462 721,811 721,811 35,391,273 35,391,273
当期末残高 ※１374,425,663 △10,211,573 364,214,089 9,325,798 9,325,798 373,539,888 373,539,888
当期（自 2019年12月１日 至 2020年５月31日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額 剰余金
当期未処分利
投資主資本 純資産合計
出資総額 出資総額 出資総額 益又は当期未
剰余金合計 合計
（総額） 控除額 （純額） 処理損失
（△）
当期首残高 374,425,663 △10,211,573 364,214,089 9,325,798 9,325,798 373,539,888 373,539,888
当期変動額
新投資口の発行 33,060,176 33,060,176 33,060,176 33,060,176
利益超過分配 △1,423,584 △1,423,584 △1,423,584 △1,423,584
剰余金の配当 △9,323,776 △9,323,776 △9,323,776 △9,323,776
当期純利益 6,008,618 6,008,618 6,008,618 6,008,618
当期変動額合計 33,060,176 △1,423,584 31,636,591 △3,315,158 △3,315,158 28,321,433 28,321,433
当期末残高 ※１407,485,839 △11,635,158 395,850,681 6,010,640 6,010,640 401,861,322 401,861,322
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日本プロロジスリート投資法人(3283) 2020年５月期 決算短信
（４）金銭の分配に係る計算書
（単位：円）
前期 当期
自 2019年６月１日 自 2019年12月１日
至 2019年11月30日 至 2020年５月31日
Ⅰ 当期未処分利益 9,325,798,918 6,010,640,885
Ⅱ 利益超過分配金加算額 1,423,584,900 5,444,596,800
うち一時差異等調整引当額 - 3,750,557,850
うち出資総額控除額 1,423,584,900 1,694,038,950
Ⅲ 分配金の額 10,747,361,250 11,453,873,250
（投資口１口当たり分配金の額） (4,575) (4,645)
うち利益分配金 9,323,776,350 6,009,276,450
（うち１口当たり利益分配金） (3,969) (2,437)
うち一時差異等調整引当額 - 3,750,557,850
（うち１口当たり利益超過分配金
（一時差異等調整引当額に係るも - (1,521)
の））
うちその他の利益超過分配金 1,423,584,900 1,694,038,950
（うち１口当たり利益超過分配金
（その他の利益超過分配金に係る (606) (687)
もの））
Ⅳ 次期繰越利益 2,022,568 1,364,435
本投資法人の規約第39条第１項第２号に 本投資法人の規約第39条第１項第２号に
定める金銭の分配の方針に従い、分配金の 定める金銭の分配の方針に従い、分配金の
額は利益金額を限度とし、かつ租税特別措 額は利益金額を限度とし、かつ租税特別措
置法第67条の15に規定されている本投資法 置法第67条の15に規定されている本投資法
人の配当可能利益の金額の100分の90に相当 人の配当可能利益の金額の100分の90に相当
する金額を超えるものとしています。かか する金額を超えるものとしています。かか
る方針により、当期においては当期未処分 る方針により、当期においては当期未処分
利益を超えない額で発行済投資口の総口数 利益を超えない額で発行済投資口の総口数
2,349,150 口 の 整 数 倍 の 最 大 値 と な る 2,465,850 口 の 整 数 倍 の 最 大 値 と な る
9,323,776,350円を利益分配金として分配す 6,009,276,450円を利益分配金として分配す
ることとしました。 ることとしました。
なお、本投資法人は、本投資法人の規約 なお、本投資法人は、本投資法人の規約
第39条第２項に定める利益を超えた金銭の 第39条第２項に定める利益を超えた金銭の
分配の方針に基づき、原則として毎期継続 分配の方針に基づき、原則として毎期継続
的に利益を超えた分配（税法上の出資等減 的に利益を超えた分配（税法上の出資等減
少分配に該当する出資の払戻し）を行いま 少分配に該当する出資の払戻し）を行いま
す。加えて、本投資法人は、一時的に１口 す。加えて、本投資法人は、一時的に１口
分配金の額の算出方法 当たり分配金の金額が一定程度減少するこ 当たり分配金の金額が一定程度減少するこ
とが見込まれるときに限り、１口当たり分 とが見込まれるときに限り、１口当たり分
配金の金額を平準化することを目的とし 配金の金額を平準化することを目的とし
て、本投資法人が決定した金額を、一時的 て、本投資法人が決定した金額を、一時的
な利益を超えた金銭の分配(税法上の出資等 な利益を超えた金銭の分配(税法上の出資
減少分配に該当する出資の払戻し）を行う 等減少分配に該当する出資の払戻し）を行
ことができます。 うことができます。加えて、本投資法人に
かかる方針を踏まえ、当期の減価償却費 おける法人税等の課税の発生を抑えるた
計 上 額 で あ る 5,000,818,006 円 の 100 分 の め、法令等（一般社団法人投資信託協会の
28.5にほぼ相当する額である1,423,584,900 定める規則等を含む。）に従い、一時差異
円を継続的な利益を超えた金銭の分配（税 等調整引当額を計上して利益を超えた金銭
法上の出資等減少分配に該当する出資の払 の分配をすることができます。
戻し）として分配することとしました。 かかる方針を踏まえ、当期の減価償却費
計 上 額 で あ る 5,362,502,964 円 の 100 分 の
28.5にほぼ相当する額である1,526,361,150
円を継続的な利益を超えた金銭の分配（税
法上の出資等減少分配に該当する出資の払
戻し）として分配することとし、また当期
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日本プロロジスリート投資法人(3283) 2020年５月期 決算短信
の資金調達行為により見積もられる分配金
の減少額194,802,150円から台風損失に係る
受取保険金とその修繕費等との差額
27,124,350円を控除した総額167,677,800円
を一時的な利益を超える分配（税法上の出
資等減少分配に該当する出資の払戻し）と
して分配することとしました。これによ
り、利益を超える分配（税法上の出資減少
分配に該当する出資の払戻し）は
1,694,038,950円となります。加えて、一時
差異等調整引当額に相当する額である
3,750,557,850 円を利益を超えた金銭分配
（税法上の出資等減少分配に該当しない）
することとしました。
(注) 本投資法人は、利益の金額が配当可能利益の額の100分の90に相当する金額に満たない場合、又は本投資法人が適切と判断した場合、法令等（一般
社団法人投資信託協会の定める規則等を含む。）において定める金額を限度として、本投資法人が決定した金額を、利益を超えた金銭として分配す
ることができます。また、分配金額が投資法人に係る課税の特例規定における要件を満たさない場合には、当該要件を満たす目的をもって本投資法
人が決定した金額をもって金銭の分配をすることができます。なお、当期の利益を超えた金銭の分配額は、その支払時に出資総額（総額）から控除
されることになります。
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（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2019年６月１日 自 2019年12月１日
至 2019年11月30日 至 2020年５月31日
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 9,324,291 6,010,057
減価償却費 5,000,818 5,362,502
投資法人債発行費償却 6,759 6,082
投資口交付費 28,143 31,393
受取利息 △97 △107
支払利息 527,076 567,635
固定資産受贈益 - △18,380
受取保険金 - △269,914
台風による損失 - 242,458
火災による損失 - 3,752,395
営業未収入金の増減額（△は増加） △44,148 41,019
未収消費税等の増減額（△は増加） △1,881,151 △5,184
前払費用の増減額（△は増加） △6,194 △113,676
長期前払費用の増減額（△は増加） △183,028 109,877
営業未払金の増減額（△は減少） 592,930 △382,710
未払金の増減額（△は減少） △24,423 20,751
未払費用の増減額（△は減少） 219,061 109,219
前受金の増減額（△は減少） 392,791 261,017
その他 10,564 52,385
小計 13,963,392 15,776,825
利息の受取額 97 107
利息の支払額 △523,920 △553,067
保険金の受取額 - 269,914
災害損失の支払額 △141,840 △63,107
法人税等の支払額 △1,005 △756
営業活動によるキャッシュ・フロー 13,296,724 15,429,916
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △8,252 △6,028
信託有形固定資産の取得による支出 △64,054,009 △60,582,279
信託無形固定資産の取得による支出 △175,066 △27,146
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 1,334,215 1,928,944
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △238,938 △243,449
投資活動によるキャッシュ・フロー △63,142,051 △58,929,959
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 54,400,000 13,800,000
短期借入金の返済による支出 △60,900,000 △10,000,000
長期借入れによる収入 33,100,000 9,100,000
長期借入金の返済による支出 △1,000,000 -
投資法人債の発行による収入 - 9,928,316
投資法人債の償還による支出 △2,000,000 -
投資口の発行による収入 35,880,752 33,028,783
利益分配金の支払額 △8,601,199 △9,322,414
利益超過分配金の支払額 △1,239,295 △1,423,289
財務活動によるキャッシュ・フロー 49,640,257 45,111,395
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） △205,070 1,611,353
現金及び現金同等物の期首残高 24,716,639 24,511,569
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 24,511,569 ※１ 26,122,923
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価償却の方法 (1)有形固定資産（信託財産を含みます。）
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は次のとおりです。
建物 ３～67年
構築物 ２～60年
機械及び装置 ８～17年
工具、器具及び備品 ２～18年
(2)無形固定資産（信託財産を含みます。）
定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理方法 (1)投資口交付費
支出時に全額費用処理しています。
(2)投資法人債発行費
償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
３．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等につ
いては、賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費
用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、譲渡
人との間で精算を行った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計
上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算
入した固定資産税等相当額は前期209,571千円、当期342,438千円です。
４．ヘッジ会計の方法 (1)ヘッジ会計の方法
金利スワップについて特例処理を採用しています。
(2)ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段
金利スワップ取引
ヘッジ対象
借入金金利
(3)ヘッジ方針
本投資法人はリスク管理基本方針に基づき、投資法人規約に規定するリ
スクをヘッジする目的で金利スワップ取引を行っています。
(4)ヘッジ有効性評価の方法
金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省
略しています。
５．キャッシュ・フロー計算書 手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易
における資金（現金及び現 に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取
金同等物）の範囲 得日から３か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
６．その他財務諸表作成のため (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
の基本となる重要な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の
全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定に
ついて、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目に
ついては、貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金
②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、
信託その他、信託土地
③信託建設仮勘定
④信託預り敷金及び保証金
(2)消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。ただし、
固定資産等に係る控除対象外消費税は個々の資産の取得原価に算入していま
す。
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（追加情報）
(一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記)
前期（自 2019年６月１日 至 2019年11月30日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年12月１日 至 2020年５月31日）
１．引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
発生した資産等 引当の発生事由 一時差異等調整引当額(注)
信託建物、信託建物附属設備等（プロロジスパーク岩
火災損失の発生 3,750,557千円
沼１に係るもの）
（注）プロロジスパーク岩沼１火災事故において滅失した資産の帳簿価額相当額として計上した火災損失につい
て、税会不一致が生じています。当該税会不一致による課税負担を軽減することを目的として、当期の金銭
の分配に係る計算において、税会不一致相当額を一時差異等調整引当額として計上するとともに利益超過分
配として分配することを予定しています。
２．戻入れの具体的な方法
発生した資産等 戻入れの具体的な方法
信託建物、信託建物附属設備等（プロロジスパーク岩 火災損失に対応する火災保険金の受取りが確定した
沼１に係るもの） 時点で戻し入れる予定です。
（８）財務諸表に関する注記事項
（貸借対照表に関する注記）
１．コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行３行とコミットメントライン契約を締結しています。
前期 当期
2019年11月30日 2020年５月31日
コミットメントライン契約の総額 20,000,000千円 20,000,000千円
借入実行残高 -千円 -千円
借入未実行残高 20,000,000千円 20,000,000千円
※２．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
前期 当期
2019年11月30日 2020年５月31日
50,000千円 50,000千円
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（損益計算書 に関する注記）
※１．不動産賃貸事業損益の内訳
（単位：千円）
前期 当期
自 2019年６月１日 自 2019年12月１日
至 2019年11月30日 至 2020年５月31日
(1)不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 18,789,171 19,837,334
共益費収入 1,349,831 1,411,837
計 20,139,002 21,249,172
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入 1,280,842 1,148,730
その他賃貸収入 260,394 257,492
計 1,541,237 1,406,223
不動産賃貸事業収益合計 21,680,240 22,655,396
(2)不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
外注委託費 1,278,313 1,336,728
水道光熱費 1,211,771 1,053,300
公租公課 1,749,087 1,911,748
損害保険料 43,636 70,067
修繕費 202,927 169,900
減価償却費 5,000,818 5,362,502
信託報酬 20,920 22,045
その他賃貸事業費用 4,607 4,643
不動産賃貸事業費用合計 9,512,082 9,930,938
(3)不動産賃貸事業損益((1) － (2)) 12,168,157 12,724,457
※２．特別利益及び特別損失の内訳
前期（自 2019年６月１日 至 2019年11月30日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年12月１日 至 2020年５月31日）
2019年に襲来した台風に関連して発生した修繕費等とこれにかかる受取保険金を特別損失及び特別利益とし
てそれぞれ、242,458千円及び269,914千円計上しています。
また、当期にプロロジスパーク岩沼１について、火災事故により信託土地を除く有形固定資産が滅失したた
め特別損失として3,752,395千円計上しています。
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日本プロロジスリート投資法人(3283) 2020年５月期 決算短信
（投資主資本等変動計算書に関する注記）
※１．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前期 当期
自 2019年６月１日 自 2019年12月１日
至 2019年11月30日 至 2020年５月31日
発行可能投資口総口数 10,000,000口 10,000,000口
発行済投資口の総口数 2,349,150口 2,465,850口
（キャッシュ・フロー計算書に関する注記）
※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
前期 当期
自 2019年６月１日 自 2019年12月１日
至 2019年11月30日 至 2020年５月31日
現金及び預金 19,409,839千円 20,770,795千円
信託現金及び信託預金 5,101,730千円 5,352,128千円
現金及び現金同等物 24,511,569千円 26,122,923千円
（リース取引に関する注記）
オペレーティング・リース取引（貸主側）
未経過リース料
前期 当期
2019年11月30日 2020年５月31日
１年内 34,612,603千円 40,636,341千円
１年超 115,651,053千円 139,293,516千円
合計 150,263,657千円 179,929,857千円
（金融商品に関する注記）
１．金融商品の状況に関する事項
(1) 金融商品に対する取組方針
本投資法人は、新たな運用資産の取得等に際し、投資口の発行、金融機関からの借入れ又は投資法人債の
発行等による資金調達を行います。
余剰資金は、安全性及び換金性を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分に勘案の上、原則として預
金にて運用を行います。
また、デリバティブ取引については、借入れその他の資金調達に係る金利変動リスクその他のリスクを
ヘッジするために利用し、投機的な取引は行いません。
(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等で信用リスクに晒されて
いますが、安全性及び換金性を考慮し、市場環境及び資金繰りの状況を十分に勘案の上、預入期間を短期に
限定して慎重に行っています。
借入金及び投資法人債は、不動産等の取得、借入金の返済又は投資法人債の償還等に係る資金調達を目的
としたものであり、返済・償還時の流動性リスクに晒されていますが、返済・償還期限や借入先の分散化、
コミットメントラインの設定、手許流動性の確保等によって流動性リスクの軽減を図るとともに、資金繰り
計画の作成等の方法により流動性リスクを管理しています。
また、借入金の一部は変動金利による借入れであるため、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、保
守的な有利子負債比率を維持し、長期固定金利による借入れの比率を高めることで支払金利の上昇が本投資
法人の運営に与える影響を限定的にするよう努めています。
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日本プロロジスリート投資法人(3283) 2020年５月期 決算短信
(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が
含まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用い
た場合、当該価額が異なることもあります。
２．金融商品の時価等に関する事項
前期（2019年11月30日）
2019年11月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時
価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。（注２）
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
(1)現金及び預金 19,409,839 19,409,839 -
(2)信託現金及び信託預金 5,101,730 5,101,730 -
資産計 24,511,569 24,511,569 -
(5)投資法人債 16,000,000 16,166,050 166,050
(6)長期借入金 225,100,000 226,112,272 1,012,272
負債計 241,100,000 242,278,322 1,178,322
(7)デリバティブ取引 - - -
当期（2020年５月31日）
2020年５月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時
価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。（注２）
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
(1)現金及び預金 20,770,795 20,770,795 -
(2)信託現金及び信託預金 5,352,128 5,352,128 -
資産計 26,122,923 26,122,923 -
(3)短期借入金 3,800,000 3,800,000 -
(4)１年内返済予定の長期借入金 21,300,000 21,291,506 △8,493
(5)投資法人債 26,000,000 25,560,900 △439,100
(6)長期借入金 212,900,000 214,261,426 1,361,426
負債計 264,000,000 264,913,833 913,833
(7)デリバティブ取引 - - -
（注１）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)現金及び預金、並びに(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3)短期借入金
短期借入金は短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(4)１年内返済予定の長期借入金及び(6)長期借入金
元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積もられる割引率で割り引いて算定する方
法によっています。
(5)投資法人債
日本証券業協会による公表参考値によっています。
(7)デリバティブ取引
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後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
（注２）時価を算定することが極めて困難と認められる金融商品
（単位：千円）
前期 当期
2019年11月30日 2020年５月31日
預り敷金及び保証金 247,773 247,773
信託預り敷金及び保証金 15,553,784 16,861,869
預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、かつ合理的にキャッシュ・フローを見積もるこ
とができないことから、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価評価の対象とはしていません。
（注３）金銭債権の決算日後の償還予定額
前期（2019年11月30日）
（単位：千円）
１年以内
現金及び預金 19,409,839
信託現金及び信託預金 5,101,730
当期（2020年５月31日）
（単位：千円）
１年以内
現金及び預金 20,770,795
信託現金及び信託預金 5,352,128
（注４）長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期（2019年11月30日）
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
投資法人債 - 2,000,000 - 1,500,000 3,000,000 9,500,000
長期借入金 - 21,300,000 30,000,000 27,600,000 21,000,000 125,200,000
合計 - 23,300,000 30,000,000 29,100,000 24,000,000 134,700,000
当期（2020年５月31日）
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
投資法人債 - 2,000,000 - 1,500,000 3,000,000 19,500,000
長期借入金 21,300,000 30,000,000 27,600,000 16,000,000 32,300,000 107,000,000
合計 21,300,000 32,000,000 27,600,000 17,500,000 35,300,000 126,500,000
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日本プロロジスリート投資法人(3283) 2020年５月期 決算短信
（有価証券に関する注記）
前期（2019年11月30日）
該当事項はありません。
当期（2020年５月31日）
該当事項はありません。
（デリバティブ取引に関する注記）
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2019年11月30日）
該当事項はありません。
当期（2020年５月31日）
該当事項はありません。
２．ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は次のとおりです。
前期（2019年11月30日）
（単位：千円）
ヘッジ会計の デリバティブ取引の 主な 契約額等 当該時価の
時価
方法 種類等 ヘッジ対象 うち１年超 算定方法
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 225,100,000 225,100,000 (注) -
の特例処理 変動受取・固定支払
（注） 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時
価は、前記「（金融商品に関する注記） ２.金融商品の時価等に関する事項」における「(6)長期借入金」の時価に含め
て記載しています。
当期（2020年５月31日）
（単位：千円）
ヘッジ会計の デリバティブ取引の 主な 契約額等 当該時価の
時価
方法 種類等 ヘッジ対象 うち１年超 算定方法
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 234,200,000 212,900,000 (注) -
の特例処理 変動受取・固定支払
（注） 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時
価は、前記「（金融商品に関する注記） ２.金融商品の時価等に関する事項」における「(4)１年内返済予定の長期借入
金及び(6)長期借入金」の時価に含めて記載しています。
23
日本プロロジスリート投資法人(3283) 2020年５月期 決算短信
（関連当事者との取引に関する注記）
１．親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2019年６月１日 至 2019年11月30日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年12月１日 至 2020年５月31日）
該当事項はありません。
２．関連会社等
前期（自 2019年６月１日 至 2019年11月30日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年12月１日 至 2020年５月31日）
該当事項はありません。
３．兄弟会社等
前期（自 2019年６月１日 至 2019年11月30日）
議決権等 関係内容
会社等の 資本金又は 事業の
の所有 取引の 取引金額 期末残高
属性 名称又は 住所 出資金 内容又 役員 事業 科目
(被所有) 内容 （千円） （千円）
氏名 （千円） は職業 の兼 上の
割合
任等 関係
営業
875,644
信託不動産 未収入金
20,399,275
の賃貸
前受金 3,537,379
プロロジス 信託預り敷
その他の リートマス 不動産 金及び保証 1,334,215
東京都
関係会社 ターリース 2,100 賃貸業 - - 賃借人 金の受入
千代田区
の子会社 合同会社 等 信託預り
（注３） 敷金及び 14,716,302
保証金
信託預り敷
金及び保証 238,938
金の返還
その他の 不動産信託
赤城特定目 東京都 不動産
関係会社 100,000 - - 売主 受益権の購 12,600,000 - -
的会社 千代田区 業
の子会社 入
その他の 不動産信託
伊吹特定目 東京都 不動産
関係会社 100,000 - - 売主 受益権の購 35,800,000 - -
的会社 千代田区 業
の子会社 入
その他の 不動産信託
岩木特定目 東京都 不動産
関係会社 100,000 - - 売主 受益権の購 9,250,000 - -
的会社 千代田区 業
の子会社 入
その他の 不動産信託
立山特定目 東京都 不動産
関係会社 100,000 - - 売主 受益権の購 5,020,000 - -
的会社 千代田区 業
の子会社 入
プロロジス
その他の 資産運用報
・リート・ 東京都 投資運 役員の 資産運
関係会社 100,000 - 酬の支払 2,196,192 未払費用 2,071,126
マネジメン 千代田区 用業 兼任 用会社
の子会社 （注４）
ト株式会社
（注１）上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注２）取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
（注３）本投資法人は、保有する 46 物件中 40 物件に関して、パススルー型のマスターリース契約に基づきプロロジスリートマ
スターリース合同会社へ賃貸し、プロロジスリートマスターリース合同会社は、これらを転借人へ転貸しています。
24
日本プロロジスリート投資法人(3283) 2020年５月期 決算短信
（注４）資産運用報酬額は、取得原価に算入した物件取得に係る運用報酬 313,350 千円を含んでいます。
当期（自 2019年12月１日 至 2020年５月31日）
議決権等 関係内容
会社等の 資本金又は 事業の
の所有 取引の 取引金額 期末残高
属性 名称又は 住所 出資金 内容又 役員 事業 科目
(被所有) 内容 （千円） （千円）
氏名 （千円） は職業 の兼 上の
割合
任等 関係
営業
867,075
信託不動産 未収入金
21,392,431
の賃貸
前受金 3,796,374
プロロジス 信託預り敷
その他の リートマス 不動産 金及び保証 1,928,944
東京都
関係会社 ターリース 2,100 賃貸業 - - 賃借人 金の受入
千代田区
の子会社 合同会社 等 信託預り
（注３） 敷金及び 16,401,798
保証金
信託預り敷
金及び保証 243,449
金の返還
その他の 不動産信託
白馬特定目 東京都 不動産
関係会社 100,000 - - 売主 受益権の購 31,000,000 - -
的会社 千代田区 業
の子会社 入
その他の 不動産信託
乗鞍特定目 東京都 不動産
関係会社 100,000 - - 売主 受益権の購 14,800,000 - -
的会社 千代田区 業
の子会社 入
その他の 不動産信託
筑波特定目 東京都 不動産
関係会社 100,000 - - 売主 受益権の購 13,500,000 - -
的会社 千代田区 業
の子会社 入
プロロジス
その他の 資産運用報
・リート・ 東京都 投資運 役員の 資産運
関係会社 100,000 - 酬の支払 2,276,159 未払費用 2,177,625
マネジメン 千代田区 用業 兼任 用会社
の子会社 （注４）
ト株式会社
（注１）上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注２）取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
（注３）本投資法人は、保有する 49 物件中 42 物件に関して、パススルー型のマスターリース契約に基づきプロロジスリートマ
スターリース合同会社へ賃貸し、プロロジスリートマスターリース合同会社は、これらを転借人へ転貸しています。
（注４）資産運用報酬額は、取得原価に算入した物件取得に係る運用報酬 296,500 千円を含んでいます。
４．役員及び個人主要投資主
前期（自 2019年６月１日 至 2019年11月30日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年12月１日 至 2020年５月31日）
該当事項はありません。
（退職給付に関する注記）
前期（自 2019年６月１日 至 2019年11月30日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年12月１日 至 2020年５月31日）
該当事項はありません。
25
日本プロロジスリート投資法人(3283) 2020年５月期 決算短信
（税効果会計に関する注記）
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位：千円)
前期 当期
2019年11月30日 2020年５月31日
（繰延税金資産）
火災損失損金不算入額 - 1,180,512
未払事業税損金不算入額 7 45
繰延税金資産小計 7 1,180,558
評価性引当額 - △1,180,512
繰延税金資産の純額 7 45
２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因と
なった主要な項目別の内訳
（単位：％)
前期 当期
2019年11月30日 2020年５月31日
法定実効税率 31.51 31.83
（調整）
支払分配金の損金算入額 △31.51 △51.69
評価性引当額 - 19.87
その他 0.01 0.01
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.01 0.02
（資産除去債務に関する注記）
前期（自 2019年６月１日 至 2019年11月30日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年12月１日 至 2020年５月31日）
該当事項はありません。
26
日本プロロジスリート投資法人(3283) 2020年５月期 決算短信
（賃貸等不動産に関する注記）
本投資法人は、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用物流施設を保有しています。これら賃貸等不動産の
貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下のとおりです。
（単位：千円）