2019年９月期 決算説明資料
株式会社ディア・ライフ
2019年11月８日
（東証第１部 3245）
ＩＮＤＥＸ
☑ 2019年９月期 サマリー ３
☑ 2019年９月期 決算概要 4
☑ 2019年９月期 事業セグメント別概要 ９
☑ 2020年９月期の見通し 19
2
2019年９月期 サマリー
2019年９月期実績及び2020年９月期目標
中期経営計画 “Go For The Future 2021” 初年度は好発進。
過去最高を更新する経常利益34億円、目標を上回る当期利益23億円を達成
ROE18％・ROA14％と、中期目標を上回る水準の収益性・効率性を実現
2020年は、経常利益40億円・最終利益27億円を目標に連続増益を目指す
2019年９月期 トピックス
◎不動産：積極的な投資・好調な物件売却
400億円相当の事業規模の開発プロジェクト・収益不動産を確保
マンション等の開発・企画販売や収益不動産の売却が想定以上に進展
◎新たな事業機会の創出・既存事業の推進に向けたアライアンス
インド発ユニコーンとYahoo!の合弁不動産会社との業務提携
早大発ベンチャーやワーキングスペーススタートアップへの出資を実施
◎株主還元
配当：配当性向40％ ＋ 創業15周年記念配当で27円/株を分配予定
自己株式：６.7億円・146.8万株を取得
3
2019年９月期 決算概要
2019年９月期 決算・主要経営指標
☑収益性・効率性・安定性のバランス良好な業績を計上
中期目標
単位：百万円 2018年実績 2019年実績 増減 2019年目標 達成率
（2021年）
売上高 20,763 19,866 △ 897 －
営業利益 2,859 3,333 474 － －
経常利益 2,932 3,409 477 3,000 113.6% 5,000
親会社株主に帰属する
2,518 2,363 △ 155 2,000 118.2% －
当期純利益
総資産 23,095 25,337 2,242
有利子負債 8,727 10,665 1,938
自己資本比率（％） 53.3 51.7 △ 1.6
D/Eレシオ（倍） 0.71 0.81 0.10
EPS（円） 70.42 59.52 △ 10.90 －
ROE（％） 25.4 18.6 △ 6.8 15％以上
ROA（%） 14.3 14.1 △ 0.20 10％水準
5
2019年９月期 連結損益計算書
☑好調な事業・業容拡大に伴うコスト増の抑制が寄与し営業・経常増益
2018年9月期 2019年9月期
単位：百万円 増減 主な前年同期比増減要因
（実績） （実績）
売上高 20,763 19,866 △ 897
リアルエステート 19,587 19,515 △ 72
売上高
セールスプロモーション 326 350 24 パルマ連結除外の影響を除くと、前期と同水準
の売上を計上
パルマ（アウトソーシングサービス） 849
販売費及び一般管理費 1,206 1,006 △ 200 営業利益・経常利益
好条件での物件売却と販管費・金利等のコスト
営業利益 2,859 3,333 474 増加を抑制しながらの業容拡大が進められたこ
とにより、前期比増益
営業外収益 214 209 △5
当期純利益
営業外費用 142 133 △9
パルマ株譲渡等の特別利益が発生しないことを
主因に前期比減益も、経常増益が寄与し、目標
経常利益 2,932 3,409 477
の20億を上回る
特別損益 693 △6 △ 699
親会社株主に帰属する当期純利益 2,518 2,363 △ 155
6
2019年９月期 連結貸借対照表
☑安定的な資産回転サイクルの堅持と負債依存度に留意しながら拡大
2018年 2019年 対2018年
（単位：百万円）
主な増減要因
① ② ②－①
資産 23,094 25,337 2,243 マンション開発費用や収益不動産への投資に加え、
納税・株主還元に投じたことにより現金預金が減少
現金預金 13,062 9,811 △ 3,251
積極的な不動産投資を進めたことにより、不動産残
仕掛販売用不動産 6,614 8,565 1,951
高は88億から137億に伸長
販売用不動産 2,286 5,060 2,774
関係会社株式・出資金 739 997 258
その他 393 904 511
負債 10,778 12,247 1,552 開発プロジェクト・収益不動産投資のための、借入
による資金調達も積極的に実施
支払手形・買掛金 691 163 △ 528
有利子負債 8,727 10,665 1,938 株主資本
親会社株主に帰属する当期純利益 2,363
未払税金 992 1,034 42 配当金分配 △1,120
自己株式の取得 △ 543
その他 367 385 101
純資産 12,316 13,089 773
株主資本 12,315 13,089 774
7
2019年９月期 連結キャッシュフロー計算書
2018年9月期 2019年9月期 増減額
（単位：百万円） 主な増減要因
① ② ②－①
営業活動によるキャッシュフロー 2,431 △ 3,165 △ 5,596
税金等調整前四半期純利益 3,625 3,404 △ 221 棚卸資産（不動産開発・投資物件）の増減
増加（物件仕入・開発投資による支出）
棚卸資産の増加額（△は増加） △ 322 △ 4,793 △ 4,471
2018年：162億円 2019年：200億円
仕入債務の減少額（△は減少） 339 △ 527 △ 866 減少（売却による回収）
法人税等の支払額 △ 681 △ 879 △ 198 2018年：159億円 2019年：153億円
投資活動によるキャッシュフロー △ 290 △ 114 176
連結範囲変更に伴うパルマ株式譲渡に
△ 432 － △ 586
よる支出
投資有価証券取得・出資金払込による
－ △ 150 △ 150
支出
財務活動によるキャッシュフロー 3,389 337 △ 3,052
借入・社債発行による収入 13,343 14,419 1,076 手持資金を効果的に活用しながら、借入調達は規律
借入返済による支出 △ 12,199 △ 12,482 △ 283 ある水準で拡大
新株予約権の行使による収入 2,834 63 △ 2,771
自己株式の取得による支出 － △ 543 △ 373
配当金の支払いによる支出 △ 575 △ 1,119 △ 544
前期までに強化された財務基盤を活かし、事業への
現金及び現金同等物の増減額 5,530 △ 2,942 △ 8,472 投資や 納税・株主還元に資金を投入したことによ
り支出超過
現金及び現金同等物の四半期末残高額 13,084 10,142 △ 2,942
8
2019年９月期 事業セグメント別概要
当社グループの事業概要
リアルエステート事業 セールスプロモーション事業
◼ 東京圏エリアの不動産の開発・売買等を展開 ◼ 子会社ディアライフエージェンシーにて、
◼ 主力は都市型マンションの開発 不動産業界を中心に営業・事務系スタッフ
◼ 当期（2019年９月期）売上高:195.2億円 派遣や各種販促業務サポート等を展開
◼ 当期売上高：3.5億円
株式会社パルマ（関連会社）
（銘柄コード：東証マザーズ3461）
◼ セルフストレージビジネス向けBPOサービス、施設開発等を展開
◼ 国内のセルフストレージ施設の約６割にサービスを提供する最大手のプロバイダー
◼ 2018年シナジーの共創を目的に、日本郵政グループと資本提携
※ 都市型マンション：東京圏エリアの最寄駅から徒歩圏立地において開発する単身者・DINKS向けマンション
セルフストレージ：トランクルームなどのレンタル収納スペース
BPOサービス：滞納保証付セルフストレージビジネスプロセス（契約受付・審査・入金管理・滞納管理・残置物撤去等）アウトソーシング
10
2019年９月期 事業セグメント サマリー
（単位：百万円）
30,000
リアルエステート事業 売上高 セグメント利益
19,587 19,515
20,000
☑売上高 195.2億円 13,805
セグメント利益 38.7億円 10,000
☑都市型マンション・収益不動産の 3,235 3,874
2,138
売却が好調に進展、前期比増益 0
2017年 2018年 2019年
400 350
325 326
セールスプロモーション事業
売上高
セグメント…
☑売上高 3.5億円 200
セグメント利益 48百万円 84
60 48
☑不動産業界向け人材派遣の受注伸長 0
2017 2018 2019
㈱パルマ（関連会社）
☑売上43.9億円、当期利益3.3億円
☑セルフストレージBPOサービス事業の着実
な受託積み上げ、施設開発販売の取扱数
拡大が寄与し、前期比増収増益
11
リアルエステート事業：物件売却の状況
●自社開発の都市型マンション・収益不動産・開発適地化を施した用地など、
さまざまなアセットを30物件売却
●多様な不動産投資主体（個人・不動産会社・不動産投資ファンド・総合商社
等）に物件を売却、供給者としての企画力・信用力の高さを発揮
都市型マンション 不動産ファンド
投資目的
単身者・ J-REIT
DINKS向けマンション開発
不動産販売会社
投資目的
不動産賃貸業者
アセットデザイン＆リセール 商社・ゼネコン
開発プラン・造成・工事会社選定等 売却 投資目的
・デベロッパー
を施した開発適地として商品化
資産運用
個人・富裕層
・自用
収益不動産
リニューアル・コンバージョン 資産運用
運営コスト削減、リースアップ 事業法人
・自用
12
リアルエステート事業②：物件仕入の状況
●強固な財務基盤に基づく投資余力を積極活用、東京圏エリアのマンション・
商業不動産開発用地や収益不動産の投資を推進
●投資案件の大型化も進め、前期を上回る事業規模300億円相当の物件を取得
（取得契約済・翌期取得分を含めると、同400億相当の物件を確保）
（億円） 【物件仕入規模の推移】 （物件数）
400 40
事業規模 取得件数
300 30
200 20
100 10
0 0
2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
※ 上記の「事業規模約300億円」の数値は、開発プロジェクトの総事業費と収益不動産の取得額の合計値になります。
13
セールスプロモーション事業の概況
☑新設会社 ディアライフエージェンシーによる人材事業始動
2018年11月より、ディア・ライフの人材サービス事業を継承し、事業開始
☑不動産業界向け人材サービスの受注伸長
人件費の上昇やサービス体制の質量面の向上目的の投資などにより、事業
コストは増加したが、新規開拓や営業・バックオフィス・アフターサービス
系職種等幅広い分野のオーダーに対応でき、前期を上回る受注を獲得
（単位：百万円） 売上高 セグメント利益 利益率
400,000 30%
26.0% 326,116 350,681
325,218 25%
300,000 18.5%
20%
13.8%
200,000 15%
10%
84,702
100,000 60,462 48,389
5%
0 0%
2017年 2018年 2019年
14
グループ会社（㈱パルマ）の事業の概況
ビジネスソリューションサービス：滞納保証付きBPOサービス
☑既存提携先や自社開発販売物件からの 100,000
（室）
サービス受託件数推移
80,768
受託が伸長し、積み上げは堅調に推移 80,000
☑滞納管理対応を始めとした優位性ある 60,000
アウトソーシングサービスの拡販や 40,000
物流テナント誘致など効率的リーシング
20,000
活動を強化
0
2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
ターンキーソリューションサービス：物件開発・供給＋BPOサービス
☑施設開発や開業コンサルの取扱伸長
首都圏エリアで13施設を供給
☑同業系企業の増設ニーズや、異業種の
新規参入ニーズ等に伴う施設投資需要は堅調
大手の住宅メーカー・不動産会社などとの
アライアンスを推進
15
事業領域拡大・新規事業分野への参入に向けた投資・提携
コインスペース社への出資 OYO LIFEとの提携 早大発ベンチャーへの出資
ワーキングスペース運営 インドのベンチャー企業 早稲田大学の要請により
のスタートアップと資本 『OYO』とヤフーとの合 設立されたベンチャー
業務提携 弁不動産会社と、『OYO ファンドに出資
今後拡大が見込まれる LIFE』サービス導入物件 出資先企業への当社ノウ
ワーキングスペース需要 拡大のための開発・供給な ハウの提供やアライアン
に向けた出店支援・事業 ど、協業推進 ス・協業などの機会の創
連携を推進 当社保有の賃貸マンション 出を目指す
向けにサービス導入を鋭意
進展中
16
株主還元：配当・自己株式取得
配当 自己株式の取得
2019年配当予定：27円/株 当期取得実績：146.8万株/6.7億円
◆ 目標配当性向40％に基づく業績連動 ◆ 当期中の当社の株価水準・動向、
配当と創業15周年記念配当を分配 ◆ 投資需要等を勘案し、4％弱相当の自
◆ 期初目標20円を大きく上回る配当を 己株式を取得
分配予定 ※ 上記のうち、26.8万株は本年10月に取得済です。
【当期の株価の推移】
自己株式取得
17
2019年９月期の株主優待制度
保有株式数・期間に応じて付与する
優待ポイントにより、
「ディア・ライフプレミアム優待
倶楽部」ラインアップの物品や
各種ギフトを進呈
保有株数 半年以上の保有(注2） 1年以上の保有（注3）
500株～799株 3,000ポイント 3,300ポイント
800株～999株 5,000ポイント 5,500ポイント
1,000株～1,999株 8,000ポイント 8,800ポイント
2,000株～2,999株 12,000ポイント 13,200ポイント
3,000株～3.999株 18,000ポイント 19,800ポイント
4,000株～4,999株 24,000ポイント 26,400ポイント
5,000株～ 30,000ポイント 33,000ポイント
注1）商品の交換にはディア・ライフ プレミアム優待倶楽部へのご登録およびお申込みが必要です。
注2）2019年3月末から2019年9月末まで継続して左記株数を保有し、かつ同一の株主番号であること
注3）2018年9月末から2019年9月末まで継続して左記株数を保有し、かつ同一の株主番号であること
18
2020年９月期の見通し
市場環境
◼ 平均世帯人員は減少、単身世帯が増加中
将来の世帯数と平均世帯人員の推移推計 単身世帯の全体的動向
百万世帯 世帯人員（人） 万世帯 （％）
実績← →予測
60 4.0 2,000 20
18
3.5
55
16
3.0
14
50 1,500
2.5 12
45 2.0 10
8
1.5
40 1,000 6
1.0
4
35
0.5
2
30 0.0 500 0
1980 1990 2000 2010 2020 2030 2040
世帯数 平均世帯人員
（以下出典より当社作成） （以下出典より当社作成）
1980-2015年：総務省統計局「2015年国勢調査 人口等基本集計」 1980-2015年：総務省「国勢調査」
2015-2040年：国立社会保障･人口問題研究所 「日本の将来推計人口」、「日本の世 2015年以降 ：国立社会保障・人口問題研究所編「日本の世帯数の将来
帯数の将来推計（全国推計）」（各2018年推計） 世帯人員は、人口÷世帯数にて算出 推計（全国推計）─2013年１月推計」
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市場環境②
◼ 2018年のワンルームマンション供給戸数は過去10年間で最多
戸数（戸） 棟数（棟）
10,000 250
9,000 戸数 棟数
8,000
7,816 200
7,000
161
6,000 150
5,000
4,000 100
3,000
2,000 50
1,000
0 0
出典：2019年版 投資用マンション市場動向／(株)不動産経済研究所
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2019年９月期の業績目標について
☑中期計画２期目も不動産開発・投資中心の事業展開で増益を目指す
2019年9月期 2020年9月期 2022年9月期
（単位：百万円） 目標 中期目標
目標 実績
経常利益 3,000 3,400 4,000 5,000
親会社株主に帰属する
2,000 2,300 2,700
当期純利益
配当（１株あたり） 20円 27円 28円
2022年9月期
2019年９月期 実績
中期目標
ROE 18.6% 15％以上
ROA 14.1% 10％水準
22
2020年９月期の重点施策
中期経営計画 “Go For The Future 2021” の重点テーマの推進を継続
中期経営計画 重点テーマの成果・進捗
重点テーマ 2019年 成果・進捗
不動産事業分野 東京圏で都市型マンション等開発プロ
●開発・投資事業量の拡大 ジェクト・中長期的に安定収益が見込め
●継続安定収益アセットの る収益不動産を300億相当分仕入
ストック推進
人材サービス分野 ●新規取引やリプレースなどが寄与し、
●主力サービス分野の競争力強化 受注は伸長
●アライアンス、M&Aの活用に ●既存事業とのシナジーが見込める分野
よる事業領域の拡大 向け人材関連企業への投資を積極検討
成長投資の推進
ノウハウ・優位性が発揮できる コインスペース社との資本業務提携
分野、新事業領域の創造のための 早稲田大発ベンチャーへの投資
投資推進
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不動産事業分野 重点施策
主軸事業として積極投資を継続、中長期的な成長基盤の確立を目指す
開発・投資事業量の拡大 投資開発収益拡大
➢ 単身者・DINKS向けマンション中心に、 開発・販売用不動産
開発・投資事業量の拡大を継続
➢ パートナーシップ・複合施設開発等、
多様なソリューションを駆使し、中大型物件
への投資機会を創出
➢ 企画開発・稼働後、マーケットや全社利益等
の状況を見ながら回転重視の売却を推進
継続安定収益アセットのストック強化 ストック収益拡大
➢ 健全な財務基盤を活かし、中長期運用に 継続安定収益アセット
より安定的収益を生み出すアセットへの
投資を強化
➢ 将来的な開発適地や、シニア・宿泊分野
など成長を見据えたセクター物件への
投資も推進
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不動産事業分野 重点施策②
事業エリア 東京圏・駅近物件への開発・投資を継続
➢ 東京２３区・都心部ターミナル駅から３０分以内のエリアを対象に仕入推進
➢ 市ヶ谷・飯田橋・神楽坂など「職・食・住」面の利便性が良好なエリアへの投資を強化
〈飯田橋・神楽坂エリアにおける当社取組物件〉
神楽坂二丁目 飲食店舗 新宿区山吹町 複合型共同住宅
神楽坂六丁目 店舗・事務所・居宅 神楽坂白銀公園プロジェクト
25 Copyright （C） 2019 DEAR LIFE All rights reserved.
取組物件一覧（開発プロジェクト）
プロジェクト名 所在地 プロジェクト名 所在地
三田海岸 東京都港区 穴守稲荷 東京都大田区
亀戸 東京都江東区 市谷柳町 東京都新宿区
本所吾妻橋 東京都墨田区 新御徒町 東京都台東区
錦糸町Ⅲ 東京都墨田区 綾瀬 東京都足立区
高円寺Ⅱ 東京都中野区 清澄白河Ⅱ 東京都江東区
大島 東京都江東区 駒込Ⅳ 東京都豊島区
立川Ⅱ 東京都立川市 十条 東京都北区
本所吾妻橋
東十条 東京都北区 板橋Ⅴ 東京都北区 プロジェクト
赤塚 東京都板橋区 三鷹 東京都三鷹市
池袋 東京都豊島区 浅草橋 東京都台東区
新大塚 東京都豊島区 神楽坂矢来町 東京都新宿区
駒込Ⅲ 東京都文京区 浅草Ⅴ 東京都台東区
西小山 東京都目黒区 両国Ⅳ 東京都墨田区
板橋Ⅳ 東京都北区 DeLCCS 神楽坂天神町（商業ビル） 東京都新宿区
大島Ⅱ 東京都江東区 大森Ⅵ 東京都品川区
錦糸町Ⅳ 東京都江東区 東神田 東京都千代田区
中延 東京都品川区 中野新橋 東京都中野区
DeLCCS 神楽坂津久戸町（商業ビル） 東京都新宿区
大島Ⅱ 東京都江東区 プロジェクトストック状況 亀戸
プロジェクト
DeLCCS KAGURAZA Ⅲ（商業ビル） 東京都新宿区 事業規模換算で280億円相当
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主な投資物件一覧（収益不動産）
DeLCCS東五軒町 DeLCCS山吹神楽坂 DeLCCS多摩川 フィルパーク表参道
物件名 所在地 用 途
フィルパーク表参道 東京都渋谷区 店舗ビル
DeLCCS多摩川 川崎市高津区 賃貸マンション
DeLCCS東五軒町 東京都新宿区 マンション・事務所ビル
谷中 東京都台東区 戸建
DeLCCS 文京神楽坂 東京都文京区 マンション・店舗ビル
DeLCCS 山吹神楽坂 東京都新宿区 複合ビル
DeLCCS KAGURAZA Ⅱ 東京都新宿区 店舗ビル
DeLCCS 市ヶ谷 東京都新宿区 事務所・店舗ビル
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人材サービス分野 重点施策
ディアライフ エージェンシー（人材関連事業子会社）
総合力
主力サービス分野の競争力強化
セールス コール イベント バック
サポート センター 運営 オフィス ➢ 好況下で人材・アウトソーシング
ニーズが高い不動産業界における人
セールス ギャラリー
スタッフ 運営 材サービスの拡販継続
➢ クライアント
リソース ➢ 動員力（人材確保・育成）の質・量
の向上に注力
◆ 不動産大手とのリレーション
◆ 幅広い世代の女性中心のスタッフ アライアンス・M＆Aの活用
◆ 販売・サービス分野の接客経験
◆ イベント等の運営ノウハウ ➢ M＆A、合弁、提携などを通じ、
◆ 研修・育成ノウハウ サービス対応領域の拡大を推進
◆ きめ細かなスタッフフォロー体制
◆ 短期間での稼働準備対応
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成長投資の推進
中長期的な成長を寄与しうるための戦略的投資（M＆Aや資本提携）を推進
戦略的投資の目的 投資対象となりうる分野
シナジー効果による既存事業の拡大
新たな事業領域への取組機会創出
（2019年実績）
コインスペース社との資本業務提携
OYO TECHNOLOGY & HOSPITALITY JAPAN 人材サービス分野 生活サービス分野
との業務提携
経済環境や顧客ニーズの変化・多様化への
対応に向けた外部リソースの獲得
建築関連産業分野 不動産 × IT
新たなビジネス・サービスの創出のための
R＆D（Research ＆ Development）
（2019年実績）
早稲田大学発ベンチャービジネスへの出資
シニア向けサービス 外国人向けサービス
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株主還元方針
利益成長連動配当・株主優待を基本に、自己株式取得の弾力的な実施も検討
配当 株主優待 自己株式の取得
配当性向 40％を目安
当社株式への投資の魅力 株価水準・財務健全性・
を高め、中長期的な 事業環境等を総合的に
持続的利益成長に基づき
投資・保有を志向される 勘案し、実施を検討
安定性・継続的な配当
株主様の増加を期待
（円） 《配当金の推移》 60%
30 期末配当 記念配当 配当性向
27
40%
20
28 28
20%
10
17
12
0 0%
2016年 2017年 2018年 2019年 2020年
30
IRお問い合わせ
≪本資料に関するご照会先≫
株式会社 ディア・ライフ
コーポレートストラテジーユニット
TEL ： 03-5210-3721
FAX ： 03-5210-3723
E-mail ： ir@dear-life.co.jp
本資料で記述している将来予測および業績予想は、現時点で入手可能な情報に基づき当社が判断した予想で
あり、潜在的なリスクや不確実性が含まれています。そのため、様々な要因の変化により実際の業績は記述し
ている将来見通しとは大きく異なる可能性があることをご承知おき下さい。
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