2021年９月期 第1四半期 決算説明資料
株式会社ディア・ライフ
2021年2月12日
（東証第１部 3245）
当社グループの事業概要
リアルエステート事業 セールスプロモーション事業
◼ 東京都心の不動産の開発・売買を展開 ◼ 子会社ディアライフエージェンシーにて
◼ 主力は都市型マンションの開発 不動産業界を中心に営業・事務系スタッ
◼ 前期売上高:274.2億円 フ派遣や各種販促業務サポート等を展開
◼ 前期売上高：2.2億円
株式会社パルマ（関連会社）
（銘柄コード：東証マザーズ3461）
◼ セルフストレージビジネス向けBPOサービス、施設開発等を展開
◼ 2018年シナジーの共創を目的に、日本郵政グループと資本提携
◼ 国内のセルフストレージ施設の約６割にサービスを提供する最大手のプロバイダー
※ 都市型マンション：東京圏エリアの最寄駅から徒歩圏立地において開発する単身者・DINKS向けマンション
セルフストレージ：トランクルームなどのレンタル収納スペース
BPOサービス：滞納保証付セルフストレージビジネスプロセス（契約受付・審査・入金管理・滞納管理・残置物撤去等）アウトソーシング
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ＩＮＤＥＸ
☑ 2021年９月期 第1四半期 サマリー 4
▶事業概況
▶㈱DLXホールディングスの子会社化に向けた最終合意を締結
☑ 2021年９月期 第1四半期 決算概要 7
▶決算・主要業績指標
▶貸借対照表、キャッシュフロー計算書の状況
☑ 2021年９月期 第1四半期 事業セグメント別概要 11
▶リアルエステート事業 ①物件売却の状況 ②物件仕入の状況
▶セールスプロモーション事業
▶グループ会社（㈱パルマ）の概況
☑ 2021年９月期の業績目標について 17
▶経常利益30億円、最終利益20億円を目指す
☑ 株主還元方針 19
▶自己株式取得を実施中。期末配当は1株当たり20円を目標。
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☑ 2021年９月期 第1四半期 サマリー 4
▶事業概況
▶㈱DLXホールディングスの子会社化に向けた最終合意を締結
☑ 2021年９月期 第1四半期 決算概要 7
▶決算・主要業績指標
▶貸借対照表、キャッシュフロー計算書の状況
☑ 2021年９月期 第1四半期 事業セグメント別概要 11
▶リアルエステート事業 ①物件売却の状況 ②物件仕入の状況
▶セールスプロモーション事業
▶グループ会社（㈱パルマ）の概況
☑ 2021年９月期の業績目標について 17
▶経常利益30億円、最終利益20億円を目指す
☑ 株主還元方針 19
▶自己株式取得を実施中。期末配当は1株当たり20円を目標。
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2021年９月期 第1四半期 サマリー
☑事業概況 2020年9月期 2021年9月期
第1四半期 第1四半期
売上高 3,339百万円 1,263百万円
営業利益 207百万円 △45百万円
経常利益 222百万円 7百万円
四半期純利益 163百万円 △8百万円
◎リアルエステート事業
仕入：飯田橋･神楽坂エリアをはじめ、9件の開発用地と収益不動産を取得。
売却：前年同期比並の引渡しには及ばなかったものの、第2四半期以降の
売却契約が8件完了。
◎セールスプロモーション事業
都心賃貸マンションの力強い需要を受け、新規受注が増加中。
◎株式会社パルマ（関連会社・セルフストレージ関連ビジネス）
セルフストレージ施設開発とその後の施設運用事業量が堅調に拡大中。
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2021年９月期 第1四半期 サマリー
☑㈱DLXホールディングスの子会社化に向けた最終契約を締結
㈱NFCホールディングス傘下の㈱DLXホールディングスの子会社化に向けた最
終契約を締結。㈱DLXホールディングスは㈱N-STAFFの親会社に。
セールスプロモーション事業とのシナジー創出、専門性の高い人材派遣事業の
確立を目指す。
㈱DLXホールディングス
株式会社N-STAFF 会社概要
会社所在地 東京都豊島区池袋1-25-8
事業内容 クレジットカード会社及び保険会社等コールセンター向け人材派遣事業
代表者 代表取締役 塚本 論
創業 2019年8月26日（㈱NFCホールディングスから分社化して新設）
㈱DLX-HDの設立後、同社が㈱N-STAFFの全株式を取得。2021年1月8日、当社が㈱DLX-
現在の状況
HDからの第三者割当増資を引き受け51%超の持ち分を取得し、子会社化完了。
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☑ 2021年９月期 第1四半期 サマリー 4
▶事業概況
▶㈱DLXホールディングスの子会社化に向けた最終合意を締結
☑ 2021年９月期 第1四半期 決算概要 7
▶決算・主要業績指標
▶貸借対照表、キャッシュフロー計算書の状況
☑ 2021年９月期 第1四半期 事業セグメント別概要 11
▶リアルエステート事業 ①物件売却の状況 ②物件仕入の状況
▶セールスプロモーション事業
▶グループ会社（㈱パルマ）の概況
☑ 2021年９月期の業績目標について 17
▶経常利益30億円、最終利益20億円を目指す
☑ 株主還元方針 19
▶自己株式取得を実施中。期末配当は1株当たり20円を目標。
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2021年９月期 第1四半期 決算・主要経営指標
2020年 2021年 対2020年 対2020年
第1四半期 第1四半期 増減 比
（単位：百万円） ① ② ②－① ②/①
【損益計算書】
売上高 3,339 1,263 △ 2,076 37.8%
・ 当四半期中の引渡しが少なかったた
営業利益 207 △ 45 △ 252 △ 21.7%
め、前年比大幅減。
経常利益 222 7 △ 215 3.2%
四半期純利益 163 △8 △ 171 △ 4.9%
EPS（円） 4.22 △ 0.22 △ 4.44 △ 5.2%
【キャッシュ・フロー計算書】
営業キャッシュ・フロー △ 3,250 △ 6,627 △ 3,377 ・ 大型物件の取得、開発の推進、
投資キャッシュ・フロー △ 27 490 517 総額14億円分の納税・期末配当
財務キャッシュ・フロー △ 389 2,886 3,275 の分配などにより、支出が超過する
現金及び現金同等物期末残高 6,474 9,805 3,331 も、手元資金は高水準を維持。
2020年 2021年 対2020年 対2020年
9月期末 第1四半期 増減 比
（単位：百万円） ① ② ②－① ②/① 【貸借対照表等】
総資産 25,092 25,877 785 103% ・ 積極的な不動産の開発・投資によ
有利子負債 8,828 12,538 3,710 142% り、有利子負債が増加するも、健
自己資本 13,783 12,925 △ 858 94% 全な財務水準を維持。
自己資本比率（％） 54.9 50.0 △ 4.9 91%
D/Eレシオ（倍） 0.64 0.97 0.33 152%
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2021年９月期 第1四半期 連結貸借対照表
☑中期経営計画達成に向けた開発用地の仕入を積極推進。
（単位：億円） 販売用不動産
25,000
25 販売用不動産 12億円
15億円
【資産の部】
有利子負債
20
20,000 3 有利子負債
125億円 ①大型物件を複数取得
仕掛販売用不動産 仕掛販売用不動産 106億円
85億円 1 133億円 ②開発費用のほか、総額14億円の配当･納税を実施
15
15,000
その他負債
その他負債 【負債・純資産の部】
4 億円 13億円
③物件の取得に伴う借入
10
10,000
現金預金
③私募債の発行による調達
129億円
純資産 純資産
現金預金
2 4
5,000
94億円
129億円 130億円
④自己資本比率 50.0%
5
健全な財務状態を維持
その他
その他
その他
20億円 18億円 （不動産業界平均30%）
0
2020 4Q 2021 1Q 2020 4Q
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2021年９月期 第1四半期 連結CF
☑事業規模拡大に向けた投資を推進。金融機関からの調達も良好。
当期首残高
（単位：億円）
私募債発行
物件取得・開発推進
税引前
当期純利益 物件取得の 2021 1Q末
ための借入 残高
その他 億円
法人税等
の支払 配当金の支払
その他
借入金の返済
投資CF
営業CF：△66億円 財務CF：+28億円
+4億円
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☑ 2021年９月期 第1四半期 サマリー 4
▶事業概況
▶㈱DLXホールディングスの子会社化に向けた最終合意を締結
☑ 2021年９月期 第1四半期 決算概要 7
▶決算・主要業績指標
▶貸借対照表、キャッシュフロー計算書の状況
☑ 2021年９月期 第1四半期 事業セグメント別概要 11
▶リアルエステート事業 ①物件売却の状況 ②物件仕入の状況
▶セールスプロモーション事業
▶グループ会社（㈱パルマ）の概況
☑ 2021年９月期の業績目標について 17
▶経常利益30億円、最終利益20億円を目指す
☑ 株主還元方針 19
▶自己株式取得を実施中。期末配当は1株当たり20円を目標。
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2021年９月期 第1四半期 事業セグメント サマリー
（単位：百万円）
リアルエステート事業 売上高 セグメント利益 利益率
3,500 3,274 20%
☑売上高12億円（前年比63.3%減） 3,000
セグメント利益86百万円（前年比73.1%減） 2,500
1,830
15%
☑厚い手元資金を活用し、積極的に都心･好立地の 2,000
1,201 10%
1,500
物件取得に最注力。9件、事業規模にしておよそ100 1,000
7.2%
5%
億円分の開発用地および収益不動産を取得。 500 287 321
86
☑前年並みの引渡しには達しなかったものの、当期中の 0 0%
引渡しが既に8件確定済。
2019 1Q 2020 1Q 2021 1Q
100 88 25%
セールスプロモーション事業 65 61
20%
15%
50
☑売上高61百万円（前年比6%減） 10%
8.2%
セグメント利益5百万円（前年同期比66.7%増） 17
5%
☑モデルルーム等への来場者が回復。新規受注継続獲得中。 3 5
0 0%
2019 1Q 2020 1Q 2021 1Q
1,500 5.0%
㈱パルマ（関連会社） 1,175
3.74%
4.0%
1,000
819 3.0%
☑売上高11億円、当期純利益44百万円
☑施設開発・販売も着実に事業量を拡大。
2.0%
500
☑内見･契約を非対面で実施できるITサービスを始め 207
35 44
1.0%
とした、滞納保証付きBPOサービスの受託が堅調。
5
0 0.0%
2019 1Q 2020 1Q 2021 1Q
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リアルエステート事業①：物件売却の状況
☑コロナ禍でも住居系市況は堅調。
●当四半期は引渡しが少なかったものの、当期中の引渡しが既に8件確定済。
●多様な販売先（個人・一般法人・不動産会社・不動産投資ファンド等）に
物件を売却。供給者としての企画力・信用力の高さを発揮。
▶DeLCCS神楽坂天神町 2020年11月売却
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リアルエステート事業②：物件仕入の状況
☑東京都心に厳選した投資姿勢を一貫。
●当四半期は当社注力エリアの神楽坂･飯田橋を中心に、およそ100億円分の
開発用地･収益不動産を取得。
●プロジェクト規模拡大による、更なる収益効率性向上を目指す。
23区外 4.4%
前期までに取得 当四半期に取得
23区内 11.1% 都心5区
33.3%
江戸川橋駅
95.3%
23区内にて投資
神楽坂駅
都心16区 51.1% 1~3分
牛込神楽坂駅
29%
100%
牛込柳町駅
飯田橋駅
▲神楽坂5丁目PJ
最寄駅から10分以内
（現在解体工事中）
10分以内
4~5分
44%
27%
曙橋駅
市ヶ谷駅
※ 上記の「事業規模約100億円」の数値は、開発プロジェクトの総事業費と収益不動産の取得額の合計値になります。
※「都心5区」 : 千代田区, 中央区, 港区, 渋谷区, 新宿区
「都心16区」: 都心5区に加え、文京区・台東区・墨田区・江東区・品川区・大田区・目黒区・世田谷区・杉並区・中野区・豊島区
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セールスプロモーション事業の概況
☑モデルルーム等への来場者数が回復。セグメント利益は前年同期比増。
●派遣現場数が10月以降回復。都心賃貸マンションの力強い需要を受け、
新規受注が増加中。
●新規スタッフ採用・教育に注力。
売上高 セグメント利益 利益率
（単位：百万円）
100 25%
88
20%
65 61 15%
50
10%
8.2%
17 5%
3 5
0 0%
2019 1Q 2020 1Q 2021 1Q
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グループ会社（㈱パルマ）の事業の概況
ビジネスソリューションサービス：滞納保証付きBPOサービス
（室）
100,000 サービス受託件数推移
☑滞納保証付BPOサービスやウェブ決済・在庫 90,000
87,748 88,277
管理システムの導入が伸長。
80,000
70,000
☑当サービスの特徴である、ウェブ等を活用した 60,000
50,000
非対面での受付・契約代行サービスが、コロナ 40,000
ウイルス禍においても、スムーズな運営・利用
30,000
20,000
環境を提供。各種サービスの受託機会が増加。 10,000
0
2017年 2018年 2019年 2020年 2021年-1Q
ターンキーソリューションサービス：物件開発・供給＋BPOサービス
☑当四半期に2物件売却。
☑5件の施設の開発販売・開業コンサル
ティングサービスが進展中。
☑在宅勤務など新しい生活様式をきっかけ
とした新たな需要を想定し、投資拡大。
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☑ 2021年９月期 第1四半期 サマリー 4
▶事業概況
▶㈱DLXホールディングスの子会社化に向けた最終合意を締結
☑ 2021年９月期 第1四半期 決算概要 7
▶決算・主要業績指標
▶貸借対照表、キャッシュフロー計算書の状況
☑ 2021年９月期 第1四半期 事業セグメント別概要 11
▶リアルエステート事業 ①物件売却の状況 ②物件仕入の状況
▶セールスプロモーション事業
▶グループ会社（㈱パルマ）の概況
☑ 2021年９月期の業績目標について 17
▶経常利益30億円、最終利益20億円を目指す
☑ 株主還元方針 19
▶自己株式取得を実施中。期末配当は1株当たり20円を目標。
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2021年９月期の業績目標について
☑経常利益30億、最終利益20億円が目標。
不動産開発・投資を主軸に2022年に経常利益50億円を目指す。
☑M&Aを活用し人材派遣事業の業容拡大も推進。
経常利益 当期純利益
（百万円）
当社ROE・ROA目標、年度実績
3,500
2021
2020 目標 25%
3,000
実績 30億円
27.1億円
2,500 20%
20億円
18.5億円
2,000
ROE目標：15%以上
15%
1,500 13.8%
1,000 ROA目標：10%水準 10.8%
10%
500
0 5%
2017 2018 2019 2020（実績） 2021（目標） 2017 2018 2019 2020（実績）
経常利益 当期純利益 ROE ROA
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☑ 2021年９月期 第1四半期 サマリー 4
▶事業概況
▶㈱DLXホールディングスの子会社化に向けた最終合意を締結
☑ 2021年９月期 第1四半期 決算概要 7
▶決算・主要業績指標
▶貸借対照表、キャッシュフロー計算書の状況
☑ 2021年９月期 第1四半期 事業セグメント別概要 11
▶リアルエステート事業 ①物件売却の状況 ②物件仕入の状況
▶セールスプロモーション事業
▶グループ会社（㈱パルマ）の概況
☑ 2021年９月期の業績目標について 17
▶経常利益30億円、最終利益20億円を目指す
☑ 株主還元方針 19
▶自己株式取得を実施中。期末配当は1株当たり20円を目標。
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株主還元方針
☑配当：1株当たり19円、総額737,370,772円の配当を実施。
☑2021年9月期は1株当たり20円を目標（配当性向40%）。
《配当金の推移》 ※１
30 50%
45.4% 39.8% 40%
25 3 40%
20
記念配当 30%
15
期末配当 28 24 20%
配当性向
10
17 19 20
5 10%
0 0%
2017年9月期 2018年9月期 2019年9月期 2021年9月期2020年9月期
（目標）
※１．2019年９月期の配当金は、当社の創業15周年記念配当3円を含んでおり、これを除いた配当性向は40.3％です。
☑自己株式の取得
上限5億円、125万株の自己株式取得を実施中
取得期間 2020年11月16日より2021年5月31日まで
取得株数(上限) 125万株（発行済み株式総数に対する割合 3.22%)
総額（上限） 5億円
取得の方法 東京証券取引所における市場買付
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IRお問い合わせ
≪本資料に関するご照会先≫
株式会社 ディア・ライフ
コーポレートストラテジーユニット
E-mail ： ir@dear-life.co.jp
本資料で記述している将来予測および業績予想は、現時点で入手可能な情報に基づき当社が判断した予想で
あり、潜在的なリスクや不確実性が含まれています。そのため、様々な要因の変化により実際の業績は記述し
ている将来見通しとは大きく異なる可能性があることをご承知おき下さい。
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