2020年９月期 決算説明資料
株式会社ディア・ライフ
2020年11月13日
（東証第１部 3245）
当社グループの事業概要
リアルエステート事業 セールスプロモーション事業
◼ 東京都心の不動産の開発・売買を展開 ◼ 子会社ディアライフエージェンシーにて
◼ 主力は都市型マンションの開発 不動産業界を中心に営業・事務系スタッ
◼ 売上高:274.2億円 フ派遣や各種販促業務サポート等を展開
◼ 売上高：2.2億円
株式会社パルマ（関連会社）
（銘柄コード：東証マザーズ3461）
◼ セルフストレージビジネス向けBPOサービス、施設開発等を展開
◼ 2018年シナジーの共創を目的に、日本郵政グループと資本提携
◼ 国内のセルフストレージ施設の約６割にサービスを提供する最大手のプロバイダー
※ 都市型マンション：東京圏エリアの最寄駅から徒歩圏立地において開発する単身者・DINKS向けマンション
セルフストレージ：トランクルームなどのレンタル収納スペース
BPOサービス：滞納保証付セルフストレージビジネスプロセス（契約受付・審査・入金管理・滞納管理・残置物撤去等）アウトソーシング
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ＩＮＤＥＸ
☑ 2020年９月期 トピックス 5
▶当期目標と実績
☑ 2020年９月期 決算概要 8
▶決算・主要業績指標
▶損益計算書、貸借対照表、キャッシュフロー計算書の状況
☑ 2020年９月期 事業セグメント別概要 14
▶リアルエステート事業 ①物件売却の状況 ②物件仕入の状況
▶セールスプロモーション事業
▶グループ会社（㈱パルマ）の概況
☑ 2021年９月期の見通し 21
▶2021年9月期の業績目標について
▶重点施策 ①リアルエステート事業 ②セールスプロモーション事業
▶事業領域拡大に向けた取り組み：㈱N-STAFF子会社化へ
▶株主還元方針
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ＩＮＤＥＸ
☑ 2020年９月期 トピックス 5
▶当期目標と実績
☑ 2020年９月期 決算概要 8
▶決算・主要業績指標
▶損益計算書、貸借対照表、キャッシュフロー計算書の状況
☑ 2020年９月期 事業セグメント別概要 14
▶リアルエステート事業 ①物件売却の状況 ②物件仕入の状況
▶セールスプロモーション事業
▶グループ会社（㈱パルマ）の概況
☑ 2021年９月期の見通し 21
▶2021年9月期の業績目標について
▶重点施策 ①リアルエステート事業 ②セールスプロモーション事業
▶事業領域拡大に向けた取り組み：㈱N-STAFF子会社化へ
▶株主還元方針
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2020年９月期 トピックス
☑事業概況
◎リアルエステート事業
仕入：緊急事態宣言を受けて一時停滞したものの、前期を上回る規模の
開発プロジェクト･収益不動産を確保。
売却：先行き不透明な中、堅実に利益を確保するべく、41物件を売却。
◎セールスプロモーション事業
一時期派遣先の営業自粛を受け派遣者数が大きく減少するも、下期から
収益回復。足元では前年同期比並に。
◎株式会社パルマ（関連会社・セルフストレージ関連ビジネス）
新型コロナウイルス感染拡大を機に滞納保証付BPOサービスの受託規模が
伸長。セルフストレージ施設開発とその後の施設運用事業量も堅調に拡大。
☑ジャパンM&Aソリューション㈱との業務・資本提携
中期経営計画「新たな成長領域の創造に向けた投資の推進」に基づき、
中小企業専門のM&A会社と業務・資本提携。
事業承継･再生案件等の中で対応が必要となる不動産情報、事業領域拡大
に繋がる投資情報の入手･活用機会の増加を図る。
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2020年９月期 業績
☑経常利益 27.1 億円(前期比△20.3％)最終利益 18.5 億円(前期比△21.7％)。
市場見通しが不透明な中、手堅く利益を確保。
☑ROAは10.7%で目標水準クリア。ROEはやや下回るも、効率的な水準。
当期ROE・ROA目標、クオーター毎の推移 当期業績目標と結果
20% 2020 1Q 2020 2Q 2020 3Q 2020 4Q
前期ROE
18.6% 経常利益
前期ROA
15% ROE目標：15%以上 14.1% 2020年9月期 前期実績 当初目標
今期ROE 27.1億円 34億円 40億円
13.7%
今期ROA
10% ROA目標：10%水準 10.7%
当期純利益
2020年9月期 前期実績 当初目標
5%
18.5億円 23億円 27億円
0%
1Q 2Q 3Q 4Q 0% 20% 40% 60% 80% 100%
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ＩＮＤＥＸ
☑ 2020年９月期 トピックス 5
▶当期目標と実績
☑ 2020年９月期 決算概要 8
▶決算・主要業績指標
▶損益計算書、貸借対照表、キャッシュフロー計算書の状況
☑ 2020年９月期 事業セグメント別概要 14
▶リアルエステート事業 ①物件売却の状況 ②物件仕入の状況
▶セールスプロモーション事業
▶グループ会社（㈱パルマ）の概況
☑ 2021年９月期の見通し 21
▶2021年9月期の業績目標について
▶重点施策 ①リアルエステート事業 ②セールスプロモーション事業
▶事業領域拡大に向けた取り組み：㈱N-STAFF子会社化へ
▶株主還元方針
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2020年９月期 決算・主要経営指標
対2019年 対2019年
2019年 9月期 2020年9月期
増減 比
（単位：百万円） ① ② ②－① ②/①
売上高 19,866 27,649 7,783 139% 【損益計算書】
・棚卸資産の回転を優先した結果、
営業利益 3,333 2,603 △730 78% 売却件数が伸び売上高拡大。
経常利益 3,409 2,717 △692 79% ・これに伴い、仲介手数料の支払い
当期純利益 2,363 1,851 △512 78% が増加。
EPS（円） 59.52 47.71 △11.81 80.15%
【キャッシュ・フロー計算書】
営業キャッシュ・フロー △3,165 6,354 9,519 ・第4四半期に開発プロジェクトの
投資キャッシュ・フロー △114 △415 △300 引渡しが大きく進展。
財務キャッシュ・フロー 337 △3,024 △3,362 ・上記に加え、仕入停滞により、
借入金の返済による支出が上回る。
現金及び現金同等物期末残高 10,142 13,056 2,914
2019年 2020年 対2019年 対2019年
9月期末 9月期末 増減 比 【貸借対照表等】
・緊急事態宣言中の関係各社の営
（単位：百万円） ① ② ②－① ②/① 業自粛により、一時期仕入が停滞。
総資産 25,337 25,092 △245 99% ・自己資本を活用し、仕入コスト圧
有利子負債 10,665 8,828 △1,837 82% 縮に寄与。
自己資本 13,089 13,783 694 105% ・保有不動産の売却が進み、実質無
借金状態。
自己資本比率(％) 51.7 54.9 3.2 106%
D/Eレシオ（倍） 0.81 0.64 △0.17 79%
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2020年９月期 連結損益計算書
2019年 2020年
単位：百万円 増減 主な前年同期比増減要因
（実績） （実績）
売上高 19,866 27,649 7,783 【売上高・営業利益】
・早期利益確定を優先し、開発プロジェク
リアルエステート 19,515 27,426 7,911 トを多数売却。
セールスプロモーション 350 223 △125 ・セールスプロモーション事業においては
一時期派遣先の営業自粛の影響を受け売
販売費及び一般管理費 1,006 1,369 363 上減。
営業利益 3,333 2,603 △730 【販売費】
物件の売却件数増加により、仲介手数料
営業外収益 209 254 45 の支払いが増加。
営業外費用 133 140 7
経常利益 3,409 2,717 △692
親会社株主に帰属する
2,363 1,851 △512
当期純利益
（単位：百万円） 3,000
2,000
1,000
0
2018 2019 2020
営業利益 経常利益 親会社株主に帰属する当期純利益
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2020年９月期 連結貸借対照表
☑堅実な利益確保を進め、自己資本比率54.9％。
（単位：億円）
25,000
25 販売用不動産
1 15億円
販売用不動産
50億円 有利子負債 【資産の部】
88億円 4
20 仕掛販売用不動産 有利子負債
20,000 2 106億円 ①大型物件を複数売却
85億円
②着実に利益を積み上げるべく、売却活動に注力。
仕掛販売用不動産
85億円 その他負債 ①･②の結果、手元現預金が32%増。
15
15,000 24億円 その他負債
15億円
【負債・純資産の部】
10
10,000
④物件売却進展により返済が進む。
現金預金
現金預金
3 129億円 純資産
✓自己資本比率 54.9%
純資産
98億円 137億円 130億円
盤石な財務状態を構築
5,000
5
（不動産業界平均30%）
その他
その他
19億円 20億円
0
2019 4Q 2020 4Q 2019 4Q
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2020年９月期 連結CF
☑着実な物件売却の結果、手元資金130億円超。更なる事業規模拡大に向けた投資へ。
（単位：億円）
私募債の発行
その他 （3月）
物件取得の 2020 4Q末
税引前 ための借入 残高
当期純利益
法人税等の支払 その他
億円
配当金の支払
当期首残高
物件売却が
仕入･開発費用を
上回る
営業CF：+63億円 投資CF 財務CF：△30億円
△4億円
借入金の返済
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☑ 2020年９月期 トピックス 5
▶当期目標と実績
☑ 2020年９月期 決算概要 8
▶決算・主要業績指標
▶損益計算書、貸借対照表、キャッシュフロー計算書の状況
☑ 2020年９月期 事業セグメント別概要 14
▶リアルエステート事業 ①物件売却の状況 ②物件仕入の状況
▶セールスプロモーション事業
▶グループ会社（㈱パルマ）の概況
☑ 2021年９月期の見通し 21
▶2021年9月期の業績目標について
▶重点施策 ①リアルエステート事業 ②セールスプロモーション事業
▶事業領域拡大に向けた取り組み：㈱N-STAFF子会社化へ
▶株主還元方針
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2020年９月期 事業セグメント サマリー
（単位：百万円）
リアルエステート事業 売上高 セグメント利益 利益率
30,000 27,426 20%
☑売上高274億円 （前年比 59.5%増 ） 25,000
セグメント利益32.2億円 20,000
19,515 15%
☑先行き不透明な中、早期収益確保を優先。 15,000
13,805 11.7%
10%
一定の利益水準を確保しながら、最終四半期に 10,000
5%
は21物件を売却。 5,000 2,138
3,874 3,222
☑厚い手元資金を活用し、積極的に都心･好立地の 0 0%
物件取得に最注力。
2018 4Q 2019 4Q 2020 4Q
400 20%
326 350
セールスプロモーション事業 300 15%
223
☑売上高2.2億円（前年比 39.1%減 ） 200 10%
セグメント利益12.4百万円 （前年同期比79.1%減
） 5.4%
☑一時は派遣先モデルルームの閉鎖の影響を大きく受ける
100 60 5%
48
も、現在は回復。新規受注継続獲得中。 0
12
0%
2018 4Q 2019 4Q 2020 4Q
5,000 10.0%
4,391 4,547
㈱パルマ（関連会社） 4,000
☑売上45.4億円、当期純利益2.1億円
3,000 2,616
5.0%
4.64%
☑施設開発・販売も着実に事業量を拡大。 2,000
☑内見･契約を非対面で実施できるITサービスを始め 1,000
337
とした、滞納保証付きBPOサービスの受託が堅調。
225 211
0 0.0%
2018 4Q 2019 4Q 2020 4Q
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リアルエステート事業①：物件売却の状況
☑コロナ禍でも住居系市況は堅調。
●良好な市場環境を背に、売上高は過去最高に。
●多様な不動産投資主体（個人・一般法人・不動産会社・不動産投資ファンド
等）に物件を売却。供給者としての企画力・信用力の高さを発揮。
▶本所吾妻橋PJ 総戸数22戸 2020年9月売却
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リアルエステート事業②：物件仕入の状況
☑東京都心に厳選した投資姿勢を一貫。
●緊急事態宣言の影響を受け一時停滞するも、前期を上回る、事業規模にして
およそ321億円分の開発用地を取得。
●プロジェクト規模拡大による、更なる収益効率性向上を目指す。
10分超
23区外 4.1%
2%
都心5区
23区内 10.8%
28.4%
1~3分
31%
95.0% 98.6%
23区内にて投資 最寄駅から10分以内
10分以内 5分以内
都心16区 56.8%
47% 20%
当社取組物件の所在地 当社取組物件の最寄駅からの徒歩分数
※ 上記の「事業規模約321億円」の数値は、開発プロジェクトの総事業費と収益不動産の取得額の合計値になります。
※「都心5区」 : 千代田区, 中央区, 港区, 渋谷区, 新宿区
「都心16区」: 都心5区に加え、文京区・台東区・墨田区・江東区・品川区・大田区・目黒区・世田谷区・杉並区・中野区・豊島区
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セールスプロモーション事業の概況
☑コロナウイルスの影響を大きく受けるも、現在は回復基調。
●派遣先の営業自粛を受け、派遣者数が減少、雇用維持費用が発生。
●派遣現場数は下半期以降徐々に回復。都心賃貸マンションの力強い需要を
受け、新規受注が増加中。
売上高 セグメント利益 利益率
（単位：百万円）
400 20%
350 18%
326
16%
300
14%
223 12%
200 10%
8%
6%
100 5.4%
60 4%
48
2%
12
0 0%
2018 4Q 2019 4Q 2020 4Q
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グループ会社（㈱パルマ）の事業の概況
ビジネスソリューションサービス：滞納保証付きBPOサービス
（室）
100,000 サービス受託件数推移
☑滞納保証付BPOサービスやウェブ決済・在庫 90,000
87,748
管理システムの導入が伸長。 80,000
70,000
☑当サービスの特徴である、ウェブ等を活用した 60,000
50,000
非対面での受付・契約代行サービスが、コロナ 40,000
ウィルス禍においても、スムーズな運営・利用 30,000
20,000
環境を提供。各種サービスの受託機会が増加。 10,000
0
2016年 2017年 2018年 2019年 2020年
ターンキーソリューションサービス：物件開発・供給＋BPOサービス
☑コロナウイルスの影響で、一部で施設開発
長期化や投資態度変化などの影響は受ける
も8物件を売却、前期を上回る売上に。
☑5件の施設の開発販売・開業コンサルティン
グサービスが進展中。
☑在宅勤務など新しい生活様式をきっかけとし
た新たな需要を想定し、投資拡大。
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☑ 2020年９月期 トピックス 5
▶当期目標と実績
☑ 2020年９月期 決算概要 8
▶決算・主要業績指標
▶損益計算書、貸借対照表、キャッシュフロー計算書の状況
☑ 2020年９月期 事業セグメント別概要 14
▶リアルエステート事業 ①物件売却の状況 ②物件仕入の状況
▶セールスプロモーション事業
▶グループ会社（㈱パルマ）の概況
☑ 2021年９月期の見通し 21
▶2021年9月期の業績目標について
▶重点施策 ①リアルエステート事業 ②セールスプロモーション事業
▶事業領域拡大に向けた取り組み：㈱N-STAFF子会社化へ
▶株主還元方針
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2021年９月期の業績目標について
☑経常利益30億、最終利益20億円が目標。
盤石な財務基盤を活かし2022年に経常利益50億円を目指す。
☑配当金は1株当たり20円を目標（配当性向40%）
過去の経常利益・当期純利益の推移 当社ROE・ROA目標、年度実績
（百万円）
2021
2020
3,500
目標 25%
3,000
実績 30億円
27.1億円
2,500 20%
20億円
2,000 18.5億円
ROE目標：15%以上
15%
1,500 13.8%
1,000 ROA目標：10%水準 10.8%
10%
500
0 5%
2017 2018 2019 2020（実績） 2021（目標） 2017 2018 2019 2020（実績）
経常利益 当期純利益
経常利益 当期純利益 ROE ROA
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重点施策 不動産事業分野
主軸事業として積極投資を継続、中長期的な成長基盤の確立を目指す
開発・投資事業量の拡大 投資開発収益拡大
➢ 単身者・DINKS向けマンション中心に、
開発・投資事業量の拡大を継続
➢ パートナーシップ・複合施設開発等、
多様なソリューションを駆使し、中大型物件
への投資機会を創出
➢ 企画開発・稼働後、マーケットや全社利益等
の状況を見ながら回転重視の売却を推進
継続安定収益アセットのストック強化 ストック収益拡大
➢ 健全な財務基盤を活かし、中長期運用に 継続安定収益アセット
より安定的収益を生み出すアセットへの
投資を強化
➢ バリューアップを施しながらマーケット
を勘案し、キャピタルゲインも目指す
20
重点施策 不動産事業分野
事業エリア 東京都心・駅近物件への開発・投資に集中
➢ 東京23区・都心部ターミナル駅から30分以内のエリアを対象に厳選した仕入推進
➢ 市ヶ谷・飯田橋・神楽坂など「職・食・住」面の利便性が良好なエリアへの投資を強化
市ヶ谷駅
飯田橋駅
神楽坂駅
：飯田橋駅から市ヶ谷方面を望む
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（参考）主な取組物件一覧
赤塚プロジェクト DeLCCS神楽坂天神町プロジェクト 大島プロジェクト
【現在進行中の主な開発プロジェクト】
プロジェクト名 プロジェクトタイプ 所在地 最寄駅
市谷柳町 店舗・事務所・住居開発プロジェクト 東京都新宿区 都営地下鉄大江戸線「市谷柳町」駅 徒歩約1分
DeLCCS神楽坂津久戸町 店舗開発プロジェクト 東京都新宿区 都営地下鉄大江戸線ほか「飯田橋」駅 徒歩約4分
飯田橋Ⅱ マンション開発プロジェクト 東京都新宿区 東京メトロ東西線ほか「飯田橋」駅 徒歩約6分
錦糸町Ⅳ マンション開発プロジェクト 東京都江東区 東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅 徒歩約10分
両国駅前 マンション開発プロジェクト 東京都墨田区 JR総武線「両国」駅 徒歩約1分
代々木上原 マンション開発プロジェクト 東京都渋谷区 東京メトロ千代田線ほか「代々木上原」駅 徒歩約5分
高円寺Ⅲ アセットデザイン＆リセール 東京都杉並区 JR中央・総武線「高円寺」駅 徒歩約6分
【現在保有している主な収益不動産】 ほか、計27物件が進行中
プロジェクト名 アセットタイプ 所在地 最寄駅
フィルパーク表参道 店舗・事務所 東京都渋谷区 東京メトロ半蔵門線「表参道」駅 徒歩約5分
DeLCCS神楽坂Ⅱ 店舗 東京都新宿区 東京メトロ東西線「飯田橋」駅 徒歩約3分
DeLCCS中野新橋 共同住宅・事務所 東京都中野区 東京メトロ丸ノ内線「中野新橋」駅 徒歩約4分
吾妻橋3丁目収益ビル 店舗・共同住宅 東京都墨田区 都営地下鉄浅草線「本所吾妻橋」駅 徒歩約1分
ほか、計10物件が進行中
※アセットデザイン＆リセール：開発用地に解体工事･土壌汚染調査･権利関係調整･許認可取得等の整備を施した上で、
その用地向けの適格不動産の開発プランを提案し売却する事業
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重点施策：人材サービス分野
ディアライフ エージェンシー（人材関連事業子会社）
総合力
主力サービス分野の競争力強化
セールス コール イベント バック
サポート センター 運営 オフィス ➢ 好況下で人材・アウトソーシング
セールス ギャラリー ニーズが高い不動産業界における人
コンシェルジュ
スタッフ 運営 材サービスの拡販継続
➢ 動員力（人材確保・育成）の質・量
リソース の向上、他業界での活用に注力
◆ 不動産大手とのリレーション
◆ 幅広い世代の女性中心のスタッフ アライアンス・M＆Aの活用
◆ 販売・サービス分野の接客経験
◆ イベント等の運営ノウハウ ➢ M＆A、合弁、提携などを通じ、
◆ 研修・育成ノウハウ サービス対応領域の拡大を推進
◆ きめ細かなスタッフフォロー体制
◆ 短期間での稼働準備対応
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事業領域拡大に向けた取り組み
☑㈱DLXホールディングスを子会社化へ
㈱NFCホールディングス傘下の㈱DLXホールディングスの子会社化に向けた基
本合意を締結。DLXホールディングスは㈱N-STAFFの親会社になる予定。
セールスプロモーション事業とのシナジー創出、専門性の高い人材派遣事業の
確立を目指す。
株式会社N-STAFF 会社概要
会社所在地 東京都豊島区池袋1-25-8
事業内容 クレジットカード会社及び保険会社等コールセンター向け人材派遣事業
代表者 代表取締役 塚本 論
創業 2019年8月26日（㈱NFCホールディングスから分社化して新設）
㈱DLX-HDの設立後、同社が㈱N-STAFFの全株式を取得。その後当社が㈱DLX-HDからの
子会社化の方法
第三者割当増資を引き受け、51%超の持ち分を取得し、子会社化
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事業領域拡大に向けた取り組み（これまでの実績）
☑中期経営計画：「新たな成長領域の創造に向けた投資の推進」
ジャパンM&Aソリューション㈱との業務･資本提携（2019年11月）
M&A案件の中で対応が必要となる不動産、企業・事業投資情報の入手・活用
によるビジネスチャンス創出を目指す
コインスペース社への出資（2019年5月）
今後拡大が見込まれるワーキングスペース需要に向けた出展支援・事業連携
を推進
早稲田大学発ベンチャーファンドへの出資（2019年5月）
出資先企業への当社ノウハウの提供やアライアンス・協業などの機会の創出を
目指す
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株主還元方針
☑配当：連結配当性向40%：一株当たり19円を分配
《配当金の推移》 30 ※１ 50%
45.4%
25 3 39.8%
40%
20
記念配当 30%
15
期末配当 28 24 20%
配当性向 10
17 19
5 12 10%
0 0%
2016年9月期 2017年9月期 2018年9月期 2019年9月期 2020年9月期
※１．2019年９月期の配当金は、当社の創業15周年記念配当3円を含んでおり、これを除いた配当性向は40.3％です。
☑自己株式の取得
上限5億円、125万株の自己株式取得を決定
取得期間 2020年11月16日より2021年5月31日まで
取得株数(上限) 125万株（発行済み株式総数に対する割合 3.22%)
総額（上限） 5億円
取得の方法 東京証券取引所における市場買付
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株式会社 ディア・ライフ
コーポレートストラテジーユニット
E-mail ： ir@dear-life.co.jp
本資料で記述している将来予測および業績予想は、現時点で入手可能な情報に基づき当社が判断した予想で
あり、潜在的なリスクや不確実性が含まれています。そのため、様々な要因の変化により実際の業績は記述し
ている将来見通しとは大きく異なる可能性があることをご承知おき下さい。
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