2018年12月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2019年２月15日
不動産投資信託証券発行者名 ジャパンエクセレント投資法人 上 場 取 引 所 東
コ ー ド 番 号 8987 Ｕ Ｒ Ｌ http://www.excellent-reit.co.jp
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名）小川 秀彦
資 産 運 用 会 社 名 ジャパンエクセレントアセットマネジメント株式会社
代 表 者 （役職名）代表取締役 （氏名）小川 秀彦
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名）経営企画部長 （氏名）堀川 主計
ＴＥＬ 03-5412-7911（代表）
有価証券報告書提出予定日 2019年３月22日 分配金支払開始予定日 2019年３月15日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2018年12月期の運用、資産の状況（2018年７月１日～2018年12月31日）
(1）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2018年12月期 10,657 (1.2) 4,284 (6.4) 3,597 (7.7) 3,596 (7.7)
2018年６月期 10,535 (△5.0) 4,025 (△10.9) 3,340 (△9.8) 3,339 (△9.8)
１口当たり 自 己 資 本 総 資 産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2018年12月期 2,754 2.5 1.3 33.8
2018年６月期 2,557 2.3 1.2 31.7
(2）分配状況
１口当たり分配金 分配金総額 １口当たり 利益超過
（利益超過分配金 （利益超過分配金 利益超過分配金 分配金総額 配当性向 純資産配当率
は含まない） は含まない）
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2018年12月期 2,754 3,595 0 0 100.0 2.5
2018年６月期 2,800 3,655 0 0 109.5 2.5
（注）2018年６月期の１口当たり分配金と１口当たり当期純利益の差異の主な要因は、内部留保の取崩し（316百万円）によるものです。
(3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2018年12月期 285,400 143,727 50.4 110,076
2018年６月期 285,008 143,786 50.5 110,122
（参考）自己資本 2018年12月期 143,727百万円 2018年６月期 143,786百万円
(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2018年12月期 5,829 △7,266 △3,582 24,239
2018年６月期 9,920 △4,733 480 29,258
２．2019年６月期の運用状況の予想（2019年１月１日～2019年６月30日）及び2019年12月期の運用状況の予想（2019年７
月１日～2019年12月31日）
（％表示は対前期増減率）
１口当たり分配金
１口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
利益超過分配金
は含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2019年６月期 10,668 (0.1) 4,293 (0.2) 3,670 (2.0) 3,669 (2.0) 2,810 -
2019年12月期 10,742 (0.7) 4,330 (0.9) 3,683 (0.4) 3,682 (0.4) 2,820 -
（参考）１口当たり予想当期純利益（予想当期純利益÷予想当期末投資口数）
（2019年６月期）2,810円、（2019年12月期）2,820円
※ その他
(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含
2018年12月期 1,305,700口 2018年６月期 1,305,700口
む）
② 期末自己投資口数
2018年12月期 0口 2018年６月期 0口
（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、19ページ「１口当たり情報に関する注記」を
ご覧ください。
※ 監査手続の実施状況に関する表示
この決算短信は、金融商品取引法に基づく監査手続の対象外であり、この決算短信の開示時点において、金融商品
取引法に基づく監査手続は終了していません。
※ 運用状況の予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項
本書に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理
的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があり
ます。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提条件については、５ペー
ジ記載の「2019年６月期（2019年１月１日～2019年６月30日）及び2019年12月期（2019年７月１日～2019年12月31
日）運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
以 上
ジャパンエクセレント投資法人（8987） 2018年12月期決算短信
○目次
１．投資法人の関係法人 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
２．運用方針及び運用状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
（１）運用方針 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
（２）運用状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
① 当期の概況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
（イ）本投資法人の主な推移 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
（ロ）運用環境及び運用実績 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
（ハ）資金調達の概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
（ニ）サステナビリティへの取組 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ３
（ホ）業績及び分配の概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ３
② 次期の見通し ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ３
（イ）投資環境の見通し ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ３
（ロ）今後の運用方針及び対処すべき課題 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ４
（ハ）運用状況の見通し ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ４
（３）投資リスク ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ５
３．財務諸表 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ６
（１）貸借対照表 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ６
（２）損益計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ８
（３）投資主資本等変動計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ９
（４）金銭の分配に係る計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 10
（５）キャッシュ・フロー計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 11
（６）継続企業の前提に関する注記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 12
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 12
（８）表示方法の変更に関する注記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 13
（９）財務諸表に関する注記事項 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 13
（10）発行済投資口の総口数の増減 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 20
４．役員の異動 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 21
（１）投資法人の役員の異動 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 21
（２）資産運用会社の役員の異動 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 21
５．参考情報 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 22
（１）投資状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 22
（２）投資資産 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 22
① 投資有価証券の主要銘柄 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 22
② 投資不動産物件 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 22
③ その他投資資産の主要なもの ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 22
（イ）当期末保有資産の価格及び投資比率 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 23
（ロ）テナント等の概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 25
（ハ）主要な不動産の物件に関する情報 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 27
（ニ）主要なテナントに関する情報 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 28
（ホ）建物状況調査報告書（建物エンジニアリングレポート）の概要 ・・・・・・・・・・・・・・・ 31
（ヘ）運用資産の資本的支出 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 32
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ジャパンエクセレント投資法人（8987） 2018年12月期決算短信
１．投資法人の関係法人
最近の有価証券報告書（2018年９月21日提出）における「投資法人の仕組み」から重要な変更がないため、開示を
省略します。
２．運用方針及び運用状況
（１）運用方針
最近の有価証券報告書（2018年９月21日提出）における「投資方針」、「投資対象」、「分配方針」から重要
な変更がないため、開示を省略します。
（２）運用状況
① 当期の概況
（イ）本投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。）に基づき、2006年２
月20日に設立されました。その後、2006年３月15日に関東財務局長への登録が完了（登録番号 関東財務局
長 第52号）し、2006年６月27日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード8987）しま
した。
上場後は中長期的な観点から安定成長と収益の確保を目標として、主にオフィスビルへの投資・運用を行
っており、この度、2018年12月末に第25期の決算を終了しました。
（ロ）運用環境及び運用実績
当期（2018年12月期）におけるわが国経済は、相次ぐ自然災害による消費マインドの悪化や、米中貿易摩
擦等による景気減速懸念があるものの、米国が牽引する形で世界経済が拡大したことから、底堅く推移しま
した。特に雇用環境は良好で、失業率は1990年代前半の水準まで低下し雇用者所得が拡大、結果として個人
消費も底堅く推移しました。また、人手不足が続くなか、省力化投資ニーズの高まりから、設備投資も堅調
に推移しています。
また、わが国の金利環境については、７月に行われた日銀政策決定会合以降、金利が一時上昇する局面も
ありましたが、引き続き日銀の金融緩和政策は継続されており、円の長期金利は低位で推移している状況と
なっています。
不動産売買市場においては、良好な資金調達環境が継続するなか、取引利回りが低水準で推移し、取引価
格は高止まりの状況にあります。また、海外投資家、私募ファンド、私募ＲＥＩＴ、一般の事業法人等の市
場参加も継続しています。このような売買市場環境を踏まえ、本投資法人におきましては、ポートフォリオ
の改善を目的に、第23期に売却した赤坂ガーデンシティとの物件入替として、赤坂インターシティＡＩＲの
取得を実施しました。
オフィスビル賃貸市場については、テナントの館内増床・拡張移転・立地改善等の需要が引き続きみら
れ、空室率及び募集賃料水準は改善しています。本投資法人は賃料水準を重視したテナント交渉に努めてお
り、既存契約については、増額改定の機を捉えて物件価値に見合った賃料への増額取組を一層強化し、また
新規契約については、市場動向を踏まえ賃料設定水準を引き上げてリーシング活動を行いました。その結
果、既存物件の賃料収入増加額は1.1億円、当期末の稼働率（注１）は99.6％となりました。
当期末における本投資法人の全保有運用資産は31物件、取得価格総額2,735億円、総賃貸可能面積
343,830.44㎡（104,008.71坪）となっています。
（ハ）資金調達の概要
本投資法人は、長期かつ固定金利にて資金調達することを基本とし、中長期の安定的かつ健全な財務運営
に取り組んでいます。
当期は、DBJ Green Building認証で最高位を獲得した赤坂インターシティＡＩＲ取得に際し、オフィス系
J-REITとして初のグリーンボンド（40億円・期間10年）を発行したほか、J-REITとして初となる国際ガイド
ラインである「グリーンローン原則」に準拠したグリーンローン（20億円・期間２年）にて取得資金の調達
を行いました。
11月に期限の到来した借入金37.5億円については、借入期間を4.6年から7.0年に長期化しつつ、借入金利
も0.75％から0.706％（注２）と、より低利な条件にて借換えを行いました。また、償還期限を迎えた投資
法人債70億円のうち50億円については、前期に調達済みの40億円及び手元資金10億円にて償還の一部に充当
し、残り20億円については、機動性を確保するため、短期借入によるリファイナンスを実施しました。
これらの結果、当期末における有利子負債平均残存期間（注３）は4.9年（対前期末0.1年長期化）、期末
平均有利子負債金利（注４）は0.79％（対前期末0.01％低下）、総資産有利子負債比率（総資産ＬＴＶ）
（注５）は44.4％（対前期末同水準）となりました。
このほか、本投資法人は、資金調達の安定化及びリファイナンスリスク軽減を図るべく、従来から継続し
て借入極度額140億円のコミットメントラインを設定しています。
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ジャパンエクセレント投資法人（8987） 2018年12月期決算短信
当期末現在で本投資法人が取得している格付は以下のとおりです。
信用格付業者 発行体格付（アウトルック） 債券格付 (注６)
長期発行体格付
株式会社日本格付研究所（ＪＣＲ） ＡＡ－
ＡＡ－（安定的）
発行体格付
ムーディーズ・ジャパン株式会社 ―
Ａ３（安定的）
（ニ）サステナビリティへの取組
本投資法人では、不動産投資運用事業における環境、社会、ガバナンス（ESG）配慮の重要性を認識する
とともに、企業の社会的責任として持続可能な社会の実現を目指し、環境負荷の低減及びステークホルダー
との連携・協働に努めています。
例えば、中長期的に年平均１％のエネルギー消費原単位の削減を目標として、保有物件の照明器具のＬＥ
Ｄ化や省エネ性能に優れた空調設備への改修等、環境負荷の低減に努めています。また、グリーンビル認証
の取得にも継続的に取組んでおり、グリーンビル認証取得物件数は９物件、全体の55.9％（2018年12月31日
現在・底地を除く賃貸可能面積ベース）となっています。
このような本投資法人のサステナビリティへの取組は、グローバル・リアルエステイト・サステナビリテ
ィ・ベンチマーク（GRESB）（注７）の2018年調査においては４年連続で「Green Star」（注８）を取得
し、総合スコアのグローバル順位による格付である「GRESB Rating」（注９）では３年連続で最高位の「５
Star」を獲得するなど高い評価を受けています。
（ホ）業績及び分配の概要
上記運用の結果、当期の業績は、営業収益10,657百万円、営業利益4,284百万円、経常利益3,597百万円、
当期純利益3,596百万円となりました。
当期の分配金については、投資法人の税制の特例（租税特別措置法第67条の15）の適用により、利益分配
金相当額が損金算入されることを企図して、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除く当
期未処分利益の全額を分配することとし、投資口１口当たりの分配金は2,754円となりました。
（注１）稼働率は、個々の不動産又は信託不動産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合です。
（注２）金利スワップ契約により固定化された金利を記載しています。
（注３）有利子負債平均残存期間は、全ての有利子負債について、期末時点における借入金及び投資法人債の返済期日及び償還
日までの残存期間を各有利子負債残高に応じて加重平均して算出しています。
（注４）期末平均有利子負債金利は、全ての有利子負債について、当期末の金利を各有利子負債残高に応じて加重平均して算出
しています。
（注５）総資産有利子負債比率＝（期末有利子負債額／期末総資産額）×100
（注６）第６回無担保投資法人債、第７回無担保投資法人債、第８回無担保投資法人債、第９回無担保投資法人債、第10回無担
保投資法人債、第11回無担保投資法人債、第12回無担保投資法人債、第13回無担保投資法人債及び第14回無担保投資法
人債に対する格付です。
（注７）欧州の年金基金グループが創設した不動産会社・運用機関のサステナビリティ配慮を測るベンチマークであり、欧米・
アジアの主要機関投資家が投資先を選定する際などに活用しています。
（注８）２つの評価軸（「マネジメントと方針」と「実行と計測」）の双方において、得点率が50％を超える高評価の場合に付
与されます。
（注９）「５ Star」は上位20％の参加者に付与されます。
② 次期の見通し
（イ）投資環境の見通し
不動産売買市場においては、取引利回りが低下余地の少ない水準に近づいてきていると思われるものの、
良好な資金調達環境と市場参加者の旺盛な投資意欲等を背景に、取引価格は高止まりが継続すると予想され
ます。
オフィスビル賃貸市場は、オフィス需要が堅調であることから、当面は競争力のあるビルを中心に、募集
賃料水準は緩やかに上昇していくと予想しています。今後は東京都心を中心にオフィス床の供給量の増加が
見込まれていますので、市場動向を注視していく必要があると思われます
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ジャパンエクセレント投資法人（8987） 2018年12月期決算短信
（ロ）今後の運用方針及び対処すべき課題
Ａ．外部成長
本投資法人では、中長期的な資産規模の拡大とポートフォリオの質の向上に向け、今後も資産の入替を含
め、投資規模・エリアのバランスに留意した競争力のある物件取得を企図していきます。引き続きスポンサ
ー企業との一層の連携強化・協働、また運用会社による物件情報ルートの新規開拓・深耕強化を行い、売却
情報の早期入手に努め、取引機会を的確に捕捉していきます。
Ｂ．内部成長
本投資法人では、既存テナントとのきめ細かなリレーションを一層強化し、テナントサイドのニーズをタ
イムリーに汲み取っていく活動を継続していきます。こうした活動と市場動向を踏まえた新規賃料の設定、
加えて物件価値に見合った賃料への増額取組を推進するとともに、中長期的な資産価値の維持及び物件競争
力向上に向けた戦略的な追加投資を継続的に実施し、ポートフォリオ全体の収益力向上を目指します。
Ｃ．財務戦略
本投資法人では、長期かつ固定金利にて資金調達することを引き続きの基本方針とし、安定的かつ健全な
財務運営を継続していきます。また、資金調達手段の多様化による調達基盤の維持・強化の観点から、金融
市場環境を注視しつつ、グリーンボンドの発行にも取り組んでいきます。
総資産ＬＴＶは、60％を上限とし、35％から50％を目処に運用します。また、有利子負債の返済期限を分
散することにより、リファイナンスリスクの軽減を図り安定性を重視した財務運営を行います。
Ｄ．サステナビリティへの取組
本投資法人では、企業の社会的責任として持続可能な社会の実現を目指し、環境負荷の低減及びステーク
ホルダーとの連携・協働に引き続き努めていきます。
（ハ）運用状況の見通し
Ａ．２営業期間の業績予想
2019年６月期（2019年１月１日～2019年６月30日）及び2019年12月期（2019年７月１日～2019年12月31
日）の運用状況につきましては、以下のとおり見込んでいます。運用状況の予想の前提条件につきまして
は、後記「2019年６月期（2019年１月１日～2019年６月30日）及び2019年12月期（2019年７月１日～2019年
12月31日）運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
2019年６月期（2019年１月１日～2019年６月30日）
営業収益 10,668百万円
営業利益 4,293百万円
経常利益 3,670百万円
当期純利益 3,669百万円
１口当たり分配金 2,810円
１口当たり利益超過分配金 －円
2019年12月期（2019年７月１日～2019年12月31日）
営業収益 10,742百万円
営業利益 4,330百万円
経常利益 3,683百万円
当期純利益 3,682百万円
１口当たり分配金 2,820円
１口当たり利益超過分配金 －円
（注） 上記予想数値は一定の前提条件の下に算出した現時点でのものであり、状況の変化により実際の営
業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金及び１口当たり利益超過分配金は変
動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
Ｂ．決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
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ジャパンエクセレント投資法人（8987） 2018年12月期決算短信
2019年６月期（2019年１月１日～2019年６月30日）及び
2019年12月期（2019年７月１日～2019年12月31日）運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
・2018年12月期末現在保有する31物件を前提としています。
運用資産
・実際には運用資産の異動により予想が変動する可能性があります。
営業収益 ・テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。
・主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去の実績をベ
ースに費用の変動要素を反映して算出しています。
・一般に不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等については前所有者と期間按分によ
る計算を行い、取得時に精算します。この場合、本投資法人においては精算金相当分を取得原価
に算入しています。
・維持管理費の額は2019年６月期においては1,418百万円、2019年12月期においては1,383百万円が
費用計上される見込みです。
営業費用 ・固定資産税及び都市計画税等の額は2019年６月期においては929百万円、2019年12月期においては
957百万円が費用計上される見込みです。
・建物の修繕費は、各営業期間において必要と想定される額を費用として計上しています（2019年
６月期に255百万円、2019年12月期に223百万円）。なお、予期し難い修繕費が発生する可能性が
あること等の理由により、予想金額と大きく異なる結果となる可能性があることにご留意くださ
い。
・減価償却費については、付随費用、将来の追加の資本的支出を含めて定額法により算出していま
す（2019年６月期に1,933百万円、2019年12月期に1,913百万円）。
・営業外費用（支払利息、融資関連費用等）については、2019年６月期に623百万円、2019年12月期
営業外費用
に648百万円を見込んでいます。
・本書の日付現在、126,600百万円（借入金89,600百万円、投資法人債37,000百万円）の有利子負債
を有しています。
有利子負債
・2019年12月期末までに返済期限が到来する短期借入金2,000百万円、長期借入金4,750百万円及び
投資法人債5,000百万円については、借換え等を行うことを前提としています。
発行済投資口の ・本書の日付現在の1,305,700口を前提としており、2019年12月期末までの投資口数に変動がない
総口数 ことを前提としています。
・１口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針に従い、利益の金額を限度と
し、かつ、配当可能利益の額の90％に相当する金額を超えて分配することを前提として算出して
１口当たり分配
います。
金
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生、金利の変動又
は新投資口の追加発行等を含む種々の要因により変動する可能性があります。
１口当たり利益 ・利益を超える金銭の分配（１口当たり利益超過分配金）については行わないことを前提としてい
超過分配金 ます。
・法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改
その他 正が行われないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。
（３）投資リスク
最近の有価証券報告書（2018年９月21日提出）における「投資リスク」から重要な変更がないため、開示を省
略します。
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ジャパンエクセレント投資法人（8987） 2018年12月期決算短信
３．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
(2018年６月30日) (2018年12月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 13,652,251 8,224,411
信託現金及び信託預金 15,606,641 16,014,909
営業未収入金 394,487 391,990
未収消費税等 82,710 28,951
前払費用 246,392 194,367
その他 13,139 3,440
流動資産合計 29,995,623 24,858,070
固定資産
有形固定資産
建物 7,011,733 7,045,821
減価償却累計額 △1,446,114 △1,548,410
建物（純額） 5,565,618 5,497,411
構築物 42,147 42,147
減価償却累計額 △7,643 △8,446
構築物（純額） 34,503 33,700
機械及び装置 6,253 6,253
減価償却累計額 △2,817 △3,099
機械及び装置（純額） 3,435 3,154
工具、器具及び備品 48,213 49,835
減価償却累計額 △8,098 △11,440
工具、器具及び備品（純額） 40,114 38,394
土地 9,292,709 9,292,709
建設仮勘定 14,169 14,169
信託建物 112,704,953 115,004,570
減価償却累計額 △26,431,338 △28,188,511
信託建物（純額） 86,273,615 86,816,059
信託構築物 921,411 950,998
減価償却累計額 △217,927 △235,257
信託構築物（純額） 703,483 715,741
信託機械及び装置 826,418 906,063
減価償却累計額 △418,788 △448,093
信託機械及び装置（純額） 407,629 457,970
信託工具、器具及び備品 227,219 263,244
減価償却累計額 △128,675 △138,696
信託工具、器具及び備品（純額） 98,544 124,547
信託土地 141,532,889 146,475,849
信託建設仮勘定 105,704 112,000
有形固定資産合計 244,072,419 249,581,709
無形固定資産
借地権 1,721,607 1,721,607
商標権 63 37
信託借地権 7,382,016 7,382,016
信託その他無形固定資産 4,572 4,435
無形固定資産合計 9,108,260 9,108,097
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ジャパンエクセレント投資法人（8987） 2018年12月期決算短信
（単位：千円）
前期 当期
(2018年６月30日) (2018年12月31日)
投資その他の資産
繰延税金資産 14 27
差入敷金及び保証金 15,181 15,181
長期前払費用 877,064 845,703
その他 786,630 828,873
投資その他の資産合計 1,678,890 1,689,786
固定資産合計 254,859,570 260,379,592
繰延資産
投資法人債発行費 153,193 162,503
繰延資産合計 153,193 162,503
資産合計 285,008,387 285,400,167
負債の部
流動負債
営業未払金 1,154,693 1,385,707
短期借入金 900,000 2,000,000
1年内償還予定の投資法人債 12,000,000 5,000,000
1年内返済予定の長期借入金 7,500,000 4,750,000
未払金 423,558 433,933
未払費用 146,440 153,947
未払法人税等 880 1,159
前受金 83,308 82,728
その他 － 0
流動負債合計 22,208,883 13,807,474
固定負債
投資法人債 28,000,000 32,000,000
長期借入金 78,100,000 82,850,000
預り敷金及び保証金 1,104,337 1,126,906
信託預り敷金及び保証金 11,808,282 11,888,617
固定負債合計 119,012,619 127,865,523
負債合計 141,221,503 141,672,998
純資産の部
投資主資本
出資総額 139,972,885 139,972,885
剰余金
任意積立金
圧縮積立金 474,537 158,039
任意積立金合計 474,537 158,039
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 3,339,461 3,596,244
剰余金合計 3,813,999 3,754,283
投資主資本合計 143,786,884 143,727,168
純資産合計 ※２ 143,786,884 ※２ 143,727,168
負債純資産合計 285,008,387 285,400,167
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（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2018年１月１日 自 2018年７月１日
至 2018年６月30日 至 2018年12月31日
営業収益
賃貸事業収入 ※１9,692,018 ※１ 9,779,867
その他賃貸事業収入 ※１ 843,357 ※１ 877,818
営業収益合計 10,535,375 10,657,685
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 5,754,046 ※１ 5,780,672
不動産等売却損 ※２ 165,344 －
資産運用報酬 431,747 445,785
資産保管手数料 21,053 21,250
一般事務委託手数料 39,666 39,428
役員報酬 6,540 6,540
その他営業費用 91,383 79,890
営業費用合計 6,509,782 6,373,568
営業利益 4,025,593 4,284,116
営業外収益
受取利息 121 132
その他 773 1,274
営業外収益合計 894 1,406
営業外費用
支払利息 376,796 363,145
融資関連費用 145,278 148,049
投資法人債利息 142,530 153,761
投資法人債発行費償却 15,557 16,989
その他 5,959 6,167
営業外費用合計 686,122 688,113
経常利益 3,340,365 3,597,409
税引前当期純利益 3,340,365 3,597,409
法人税、住民税及び事業税 899 1,179
法人税等調整額 4 △13
法人税等合計 904 1,165
当期純利益 3,339,461 3,596,244
前期繰越利益 － －
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 3,339,461 3,596,244
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2018年１月１日 至 2018年６月30日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
当期未処分利 純資産合計
出資総額 任意積立金 投資主資本合計
益又は当期未
剰余金合計
処理損失
圧縮積立金 任意積立金合計 （△）
当期首残高 139,972,885 260,476 260,476 3,700,279 3,960,756 143,933,641 143,933,641
当期変動額
圧縮積立金の積立 － 214,060 214,060 △214,060 － － －
剰余金の分配 － － － △3,486,219 △3,486,219 △3,486,219 △3,486,219
当期純利益 － － － 3,339,461 3,339,461 3,339,461 3,339,461
当期変動額合計 － 214,060 214,060 △360,817 △146,757 △146,757 △146,757
当期末残高 ※１ 139,972,885 474,537 474,537 3,339,461 3,813,999 143,786,884 143,786,884
当期（自 2018年７月１日 至 2018年12月31日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
当期未処分利 純資産合計
出資総額 任意積立金 投資主資本合計
益又は当期未
剰余金合計
処理損失
圧縮積立金 任意積立金合計 （△）
当期首残高 139,972,885 474,537 474,537 3,339,461 3,813,999 143,786,884 143,786,884
当期変動額
圧縮積立金の取崩 - △316,498 △316,498 316,498 - - -
剰余金の分配 - - - △3,655,960 △3,655,960 △3,655,960 △3,655,960
当期純利益 - - - 3,596,244 3,596,244 3,596,244 3,596,244
当期変動額合計 - △316,498 △316,498 256,782 △59,715 △59,715 △59,715
当期末残高 ※１ 139,972,885 158,039 158,039 3,596,244 3,754,283 143,727,168 143,727,168
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（４）金銭の分配に係る計算書
（単位：円）
前期 当期
区分 自 2018年１月１日 自 2018年７月１日
至 2018年６月30日 至 2018年12月31日
Ⅰ 当期未処分利益 3,339,461,762 3,596,244,276
Ⅱ 任意積立金取崩額
圧縮積立金取崩額 316,498,238 －
Ⅲ 分配金の額 3,655,960,000 3,595,897,800
（投資口１口当たり分配金の額） (2,800) (2,754)
Ⅳ 次期繰越利益 － 346,476
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第33条第１項第２ 本投資法人の規約第33条第１項第２
号に定める「金銭の分配の方針」の趣 号に定める「金銭の分配の方針」の趣
旨に基づき、分配可能金額を限度と 旨に基づき、分配可能金額を限度と
し、租税特別措置法第67条の15に規定 し、租税特別措置法第67条の15に規定
される本投資法人の配当可能利益の額 される本投資法人の配当可能利益の額
の100分の90に相当する金額を超えて の100分の90に相当する金額を超えて
分配することとしています。 分配することとし、当期未処分利益を
かかる方針により、当期未処分利益 超えない額で、発行済投資口の総口数
に圧縮積立金取崩額を加算したうえ 1,305,700口の整数倍の最大値となる
で、発行済投資口の総口数1,305,700 3,595,897,800円を利益分配金として
口の整数倍の最大値となる 分配することとしました。なお、規約
3,655,960,000円を利益分配金として 第33条第１項第４号に定める利益を超
分配することとしました。なお、規約 えた金銭の分配は行いません。
第33条第１項第４号に定める利益を超
えた金銭の分配は行いません。
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（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2018年１月１日 自 2018年７月１日
至 2018年６月30日 至 2018年12月31日
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 3,340,365 3,597,409
減価償却費 1,926,111 1,920,714
投資法人債発行費償却 15,557 16,989
受取利息 △121 △132
支払利息 519,327 516,906
営業未収入金の増減額（△は増加） 61,780 2,497
未収消費税等の増減額（△は増加） △82,710 53,759
前払費用の増減額（△は増加） △60,839 52,025
営業未払金の増減額（△は減少） △121,402 170,364
未払金の増減額（△は減少） △21,986 11,329
未払消費税等の増減額（△は減少） △677,350 －
前受金の増減額（△は減少） 3,982 △580
長期前払費用の増減額（△は増加） △80,540 31,361
信託有形固定資産の売却による減少額 5,670,803 －
その他 △54,304 △33,176
小計 10,438,673 6,339,467
利息の受取額 121 132
利息の支払額 △517,654 △509,400
法人税等の支払額 △996 △901
営業活動によるキャッシュ・フロー 9,920,143 5,829,298
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △164,045 △5,704
信託有形固定資産の取得による支出 △4,693,342 △7,363,421
預り敷金及び保証金の受入による収入 41,208 22,569
預り敷金及び保証金の返還による支出 △21,600 －
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 694,141 231,706
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △589,664 △151,371
投資活動によるキャッシュ・フロー △4,733,302 △7,266,221
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 － 8,000,000
短期借入金の返済による支出 － △6,900,000
長期借入れによる収入 14,000,000 5,750,000
長期借入金の返済による支出 △14,000,000 △3,750,000
投資法人債の発行による収入 3,966,464 3,973,700
投資法人債の償還による支出 － △7,000,000
分配金の支払額 △3,485,575 △3,656,349
財務活動によるキャッシュ・フロー 480,889 △3,582,649
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 5,667,730 △5,019,572
現金及び現金同等物の期首残高 23,591,162 29,258,892
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 29,258,892 ※１ 24,239,320
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価償却 ① 有形固定資産（信託財産を含む）
の方法 定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 ２年～60年
構築物 ２年～57年
機械及び装置 ６年～16年
工具、器具及び備品 ３年～15年
② 無形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
③ 長期前払費用
定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理方法 投資法人債発行費
償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
３．収益及び費用の計上 固定資産税等の処理方法
基準 保有する不動産（信託受益権を含む。）に係る固定資産税、都市計画税及び償却資
産税等については賦課決定された税額のうち、当該決算期間に対応する額を賃貸事業
費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が
負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取
得原価に算入しています。前期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等
相当額は18,581千円です。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等
相当額は14,068千円です。
４．ヘッジ会計の方法 ① ヘッジ会計の方法
金利スワップについて特例処理の要件を満たしているため、特例処理を採用して
います。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段：金利スワップ取引
ヘッジ対象：借入金金利
③ ヘッジ方針
本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッ
ジする目的でデリバティブ取引を行っています。
④ ヘッジの有効性の評価の方法
金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略してい
ます。
５．キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信
計算書における資金 託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、
の範囲 価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到
来する短期投資からなっています。
６．その他財務諸表作成 ① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
のための基本となる 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内全ての資
重要な事項 産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対
照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある以下の項目について
は、貸借対照表において区分掲記しています。
(1）信託現金及び信託預金
(2）信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土
地、信託建設仮勘定
(3）信託借地権、信託その他無形固定資産
(4）信託預り敷金及び保証金
② 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。但し、資産に係
る控除対象外消費税等は、個々の資産の取得原価に算入しています。
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（８）表示方法の変更に関する注記
「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号 平成30年２月16日）等を当期から適用
し、繰延税金資産は投資その他の資産の区分に表示し、繰延税金負債は固定負債の区分に表示する方法に変更し
ました。
この結果、前期の貸借対照表において、「流動資産」の「繰延税金資産」14千円は、「投資その他の資産」の
「繰延税金資産」14千円に含めて表示しています。
（９）財務諸表に関する注記事項
（開示の省略）
リース取引、有価証券、退職給付、税効果会計、関連当事者との取引及び資産除去債務に関する注記事項に
ついては、決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略しています。
（貸借対照表に関する注記）
１．コミットメントライン契約
本投資法人は、リファイナンスリスクを軽減し、財務の安全性を高めることを主たる目的として、取引銀
行３行とコミットメントライン契約を締結しています。
前期 当期
（2018年６月30日） （2018年12月31日）
コミットメントライン契約の総額 14,000,000千円 14,000,000千円
借入残高 －千円 －千円
差引 14,000,000千円 14,000,000千円
※２．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に規定する最低純資産額
前期 当期
（2018年６月30日） （2018年12月31日）
50,000千円 50,000千円
（損益計算書に関する注記）
※１．不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）
前期 当期
自 2018年１月１日 自 2018年７月１日
至 2018年６月30日 至 2018年12月31日
Ａ．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 8,123,091 8,224,089
共益費収入 1,303,409 1,283,197
その他賃貸収入 265,516 9,692,018 272,580 9,779,867
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入 746,159 792,175
その他収入 97,198 843,357 85,642 877,818
不動産賃貸事業収益合計 10,535,375 10,657,685
Ｂ．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
維持管理費 1,476,177 1,358,100
水道光熱費 996,702 1,029,767
公租公課 932,376 894,114
損害保険料 25,092 24,388
修繕工事費 160,310 314,615
減価償却費 1,926,086 1,920,688
その他費用 237,300 5,754,046 238,996 5,780,672
不動産賃貸事業費用合計 5,754,046 5,780,672
Ｃ．不動産賃貸事業損益
（Ａ－Ｂ） 4,781,329 4,877,012
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※２．不動産等売却損益の内訳（単位：千円）
前期（自 2018年１月１日 至 2018年６月30日）
海老名プライムタワー
不動産等売却収入 5,600,000
不動産等売却原価 5,670,803
その他売却費用 94,540
不動産等売却損 165,344
当期（自 2018年７月１日 至 2018年12月31日）
該当事項はありません。
（投資主資本等変動計算書に関する注記）
前期 当期
自 2018年１月１日 自 2018年７月１日
至 2018年６月30日 至 2018年12月31日
※１．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の
総口数
発行可能投資口総口数 10,000,000口 10,000,000口
発行済投資口の総口数 1,305,700口 1,305,700口
（キャッシュ・フロー計算書に関する注記）
※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
前期 当期
自 2018年１月１日 自 2018年７月１日
至 2018年６月30日 至 2018年12月31日
現金及び預金 13,652,251千円 8,224,411千円
信託現金及び信託預金 15,606,641千円 16,014,909千円
現金及び現金同等物 29,258,892千円 24,239,320千円
（金融商品に関する注記）
１．金融商品の状況に関する事項
(１）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、資産運用会社が定める財務方針、「年間資金調達計画」に則り、本投資法人の運用資産の
成長に必要な資金と債務の返済に際し、主に銀行借入や投資法人債の発行、投資口の発行により調達していま
す。有利子負債による資金調達においては、財務の安定性の確保及び将来の金利上昇リスクを回避するため、
調達期間の長期化、金利の固定化及び返済期限の分散等に留意しています。また、余資運用については、預金
並びに安全性・流動性を伴う金銭債権及び有価証券等を対象としていますが、原則として預金にて運用してい
ます。デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクをヘッジする目的に限定して利用していま
す。
(２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
① 市場リスク（金利変動リスク）
借入金及び投資法人債は、主に物件の取得あるいは既往の借入のリファイナンスを目的としたものです。
このうち変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、本投資法人では継続的なモニタ
リングを通じた金利予測に基づき、原則としてデリバティブ取引（金利スワップ取引）を利用して変動金利
を固定金利に交換することにより、金利変動リスクをヘッジしています。また、デリバティブ取引（金利ス
ワップ取引）の利用に当たっては、信用リスクの軽減のため格付の高い金融機関とのみ取引を行っていま
す。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジの手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性の評価の方法につ
いては、「重要な会計方針に係る事項に関する注記」に記載されている「ヘッジ会計の方法」をご覧くださ
い。
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② 流動性リスク（支払期日に必要資金を調達できなくなるリスク）
借入金、投資法人債は流動性リスクに晒されていますが、返済及び償還期限の分散、資金調達手段の多様
化及びコミットメントラインの設定（当期末現在利用残高なし）によってリスクを低減するとともに、常
時、手許流動性を管理することにより流動性リスクを管理しています。
(３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含
まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場
合、当該価額が異なる場合もあります。また、「２．金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ
取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示したものではあり
ません。
２．金融商品の時価等に関する事項
2018年６月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時
価を把握することが極めて困難と認められるものは、以下の表に含めていません（注２）。
（単位：千円）
時価
貸借対照表計上額 差額
（注１）
(1）現金及び預金 13,652,251 13,652,251 －
(2）信託現金及び信託預金 15,606,641 15,606,641 －
資産計 29,258,892 29,258,892 －
(3）短期借入金 900,000 900,000 －
(4）１年内償還予定の投資法人債 12,000,000 12,023,611 23,611
(5）１年内返済予定の長期借入金 7,500,000 7,522,761 22,761
(6）投資法人債 28,000,000 28,400,170 400,170
(7）長期借入金 78,100,000 79,230,238 1,130,238
負債計 126,500,000 128,076,780 1,576,780
(8）デリバティブ取引 － － －
2018年12月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時
価を把握することが極めて困難と認められるものは、以下の表に含めていません（注２）。
（単位：千円）
時価
貸借対照表計上額 差額
（注１）
(1）現金及び預金 8,224,411 8,224,411 －
(2）信託現金及び信託預金 16,014,909 16,014,909 －
資産計 24,239,320 24,239,320 －
(3）短期借入金 2,000,000 2,000,000 －
(4）１年内償還予定の投資法人債 5,000,000 5,002,800 2,800
(5）１年内返済予定の長期借入金 4,750,000 4,754,243 4,243
(6）投資法人債 32,000,000 32,484,079 484,079
(7）長期借入金 82,850,000 84,648,708 1,798,708
負債計 126,600,000 128,889,831 2,289,831
(8）デリバティブ取引 － － －
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（注１）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産
(1）現金及び預金並びに(2）信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ近似していることから、当該帳簿価額によっていま
す。
負債
(3）短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ近似していることから、当該帳簿価額によっていま
す。
(5）１年内返済予定の長期借入金及び(7）長期借入金
変動金利によるものは短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似していると考えられることか
ら、当該帳簿価額によっています（但し、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金
（後記（デリバティブ取引に関する注記）参照）は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額
を同様の借入を行った場合に合理的に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。）。
固定金利によるものの時価については、当該長期借入金の元利金の合計額を同様の借入を行った場合に合理的
に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(4）１年内償還予定の投資法人債及び(6）投資法人債
本投資法人の発行する投資法人債の時価については、金融データ提供会社による公表参考値によっています。
(8）デリバティブ取引
（デリバティブ取引に関する注記）をご参照ください。
（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
（単位：千円）
前期 当期
区 分
（2018年６月30日） （2018年12月31日）
① 預り敷金及び保証金 ＊ 1,104,337 1,126,906
② 信託預り敷金及び保証金 ＊ 11,808,282 11,888,617
＊ 賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は、市場価
格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することは困難であり、合理的にキャ
ッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
（注３）金銭債権の決算日（2018年６月30日）後の償還予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
現金及び預金 13,652,251 － － － － －
信託現金及び信託預金 15,606,641 － － － － －
合計 29,258,892 － － － － －
金銭債権の決算日（2018年12月31日）後の償還予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
現金及び預金 8,224,411 － － － － －
信託現金及び信託預金 16,014,909 － － － － －
合計 24,239,320 － － － － －
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（注４）借入金、投資法人債及びその他の有利子負債の決算日（2018年６月30日）後の返済及び償還予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
短期借入金 900,000 － － － － －
１年内償還予定の投資
12,000,000 － － － － －
法人債
１年内返済予定の長期
7,500,000 － － － － －
借入金
投資法人債 － － － － 2,000,000 26,000,000
長期借入金 － 9,600,000 4,000,000 14,510,000 11,750,000 38,240,000
合計 20,400,000 9,600,000 4,000,000 14,510,000 13,750,000 64,240,000
借入金、投資法人債及びその他の有利子負債の決算日（2018年12月31日）後の返済及び償還予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
短期借入金 2,000,000 － － － － －
１年内償還予定の投資
5,000,000 － － － － －
法人債
１年内返済予定の長期
4,750,000 － － － － －
借入金
投資法人債 － － － － 4,000,000 28,000,000
長期借入金 － 10,600,000 13,510,000 11,750,000 15,770,000 31,220,000
合計 11,750,000 10,600,000 13,510,000 11,750,000 19,770,000 59,220,000
（デリバティブ取引に関する注記）
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2018年６月30日）
該当事項はありません。
当期（2018年12月31日）
該当事項はありません。
２．ヘッジ会計が適用されているもの
前期（2018年６月30日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりで
す。
（単位：千円）
契約額等
ヘッジ会計の デリバティブ取引の 当該時価の
主なヘッジ対象 時価
方法 種類等 算定方法
うち１年超
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 46,140,000 38,640,000 ＊ －
の特例処理 変動受取・固定支払
＊ 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その
時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています（上記「金融商品に関する注記 ２．金融商品の時価等に関
する事項（注１）金融商品の時価の算定方法 負債」参照）。
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当期（2018年12月31日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりで
す。
（単位：千円）
契約額等
ヘッジ会計の デリバティブ取引の 当該時価の
主なヘッジ対象 時価
方法 種類等 算定方法
うち１年超
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 46,140,000 42,390,000 ＊ －
の特例処理 変動受取・固定支払
＊ 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その
時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています（上記「金融商品に関する注記 ２．金融商品の時価等に関
する事項（注１）金融商品の時価の算定方法 負債」参照）。
（賃貸等不動産に関する注記）
本投資法人では、東京都その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸オフィスビル等を有し
ています。これら賃貸等不動産に関する貸借対照表計上額及び時価は、以下のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
自 2018年１月１日 自 2018年７月１日
至 2018年６月30日 至 2018年12月31日
貸借対照表計上額
期首残高 256,272,229 253,180,617
期中増減額 △3,091,612 5,509,151
期末残高 253,180,617 258,689,768
期末時価 290,609,000 303,455,000
（注１）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注２）賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は広島第一生命ＯＳビルディングの取得（2,850,787千円）及び横浜弁天通第一
生命ビルディングの取得（661,190千円）によるものであり、主な減少額は海老名プライムタワーの売却（5,670,803千円）及び減価
償却費（1,926,086千円）です。当期の主な増加額は赤坂インターシティＡＩＲの取得（6,613,775千円）によるものであり、主な減
少額は減価償却費（1,920,688千円）です。
（注３）期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する当期における損益については、（損益計算書に関する注記）をご覧ください。
（セグメント情報等）
＜セグメント情報＞
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
＜関連情報＞
前期（自 2018年１月１日 至 2018年６月30日）
１．製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を
省略しています。
２．地域ごとの情報
(1）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
(2）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を
省略しています。
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３．主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略していま
す。
当期（自 2018年７月１日 至 2018年12月31日）
１．製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を
省略しています。
２．地域ごとの情報
(1）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
(2）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を
省略しています。
３．主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略していま
す。
（１口当たり情報に関する注記）
前期 当期
自 2018年１月１日 自 2018年７月１日
至 2018年６月30日 至 2018年12月31日
１口当たり純資産額 110,122円 110,076円
１口当たり当期純利益 2,557円 2,754円
（注１）潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
（注２）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前期 当期
自 2018年１月１日 自 2018年７月１日
至 2018年６月30日 至 2018年12月31日
当期純利益（千円） 3,339,461 3,596,244
普通投資主に帰属しない金額（千円） － －
普通投資口に係る当期純利益（千円） 3,339,461 3,596,244
期中平均投資口数（口） 1,305,700 1,305,700
（重要な後発事象に関する注記）
該当事項はありません。
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（10）発行済投資口の総口数の増減
当期中の発行済投資口の総口数の増減はありません。なお、当期までにおける発行済投資口の総口数及び出資
総額の増減の状況は以下のとおりです。
発行済投資口の総口数（口） 出資総額（百万円）
年月日 摘要 備考
増減 残高 増減 残高
2006年２月20日 私募設立 400 400 200 200 （注１）
2006年６月26日 公募増資 128,000 128,400 64,230 64,430 （注２）
2006年７月21日 第三者割当増資 6,400 134,800 3,211 67,641 （注３）
2007年７月11日 公募増資 19,000 153,800 18,702 86,344 （注４）
2007年８月８日 第三者割当増資 750 154,550 738 87,083 （注５）
2011年１月31日 公募増資 31,000 185,550 13,608 100,691 （注６）
2011年２月28日 第三者割当増資 3,100 188,650 1,360 102,052 （注７）
2013年１月30日 公募増資 33,000 221,650 14,408 116,460 （注８）
2013年２月27日 第三者割当増資 3,300 224,950 1,440 117,901 （注９）
2014年１月１日 投資口の分割 899,800 1,124,750 － 117,901 （注10）
2014年１月27日 公募増資 80,000 1,204,750 9,135 127,036 （注11）
2014年２月26日 第三者割当増資 8,000 1,212,750 913 127,950 （注12）
2015年７月13日 公募増資 47,000 1,259,750 5,894 133,845 (注13）
2015年８月12日 第三者割当増資 4,700 1,264,450 589 134,434 （注14）
2016年７月11日 公募増資 37,500 1,301,950 5,034 139,469 (注15）
2016年８月10日 第三者割当増資 3,750 1,305,700 503 139,972 (注16）
（注１）１口当たり発行価格500,000円にて本投資法人が設立されました。
（注２）１口当たり発行価格520,000円（引受価額501,800円）にて、上場時に取得した物件の取得資金等の調達を目的として公募により新
投資口を発行しました。
（注３）１口当たり発行価額501,800円にて、新規物件の取得資金の一部等に充当することを目的として、第三者割当により新投資口を発行
しました。
（注４）１口当たり発行価格1,019,200円（引受価額984,360円）にて、物件取得のために調達した資金の一部弁済を目的として、公募により
新投資口を発行しました。
（注５）１口当たり発行価額984,360円にて、物件取得のために調達した資金の一部弁済を目的として、第三者割当により新投資口を発行し
ました。
（注６）１口当たり発行価格454,930円（引受価額438,984円）にて、物件取得のために調達した借入金の弁済と物件の取得資金等の調達を目
的として、公募により新投資口を発行しました。
（注７）１口当たり発行価額438,984円にて、物件取得のために調達した借入金の弁済と物件の取得資金等の調達を目的として、第三者割当に
より新投資口を発行しました。
（注８）１口当たり発行価格451,425円（引受価額436,609円）にて、物件の取得資金等の調達を目的として、公募により新投資口を発行しま
した。
（注９）１口当たり発行価額436,609円にて、物件の取得資金等の調達を目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。
（注10）2013年12月31日を基準日として同日の最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主の所有する本投資法人の投資口を、2014年１月
１日を効力発生日として１口につき５口の割合をもって分割しました。
（注11）１口当たり発行価格118,072円（引受価額114,196円）にて、物件の取得資金等の調達を目的として、公募により新投資口を発行しま
した。
（注12）１口当たり発行価額114,196円にて、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金の返済資金及び投資法人債の償還資金の一部に充当
することを目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。
（注13）１口当たり発行価格129,675円（引受価額125,419円）にて、物件取得のために調達した借入金の一部弁済を目的として、公募により
新投資口を発行しました。
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（注14）１口当たり発行価額125,419円にて、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金の返済資金の一部に充当することを目的として、第
三者割当により新投資口を発行しました。
（注15）１口当たり発行価格138,742円（引受価額134,259円）にて、物件取得のために調達した借入金の一部弁済を目的として、公募により
新投資口を発行しました。
（注16）１口当たり発行価額134,259円にて、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金の返済資金の一部に充当することを目的として、第
三者割当により新投資口を発行しました。
（注17）本投資法人においては、当期末時点で、自己保有投資口（投信法第94条において準用する会社法第308条第２項の規定により議決権を
有しない投資口）は存在せず、また、相互保有投資口（投信法施行規則第160条の規定により議決権を有しない投資口）も存在しませ
ん。
４．役員の異動
（１）投資法人の役員の異動
当期における役員の異動はありません。
（２）資産運用会社の役員の異動
当期における役員の異動はありません。
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５．参考情報
「５．参考情報」において、特段の記載のない限り、金額は単位未満を切り捨て、面積及び比率は表示単位未満を
四捨五入しています。以下、同様です。
（１）投資状況
第24期 第25期
（2018年６月30日現在） （2018年12月31日現在）
投資対象地域
資産の種類 用途
保有総額 保有総額
（注１） 対総資産比率 対総資産比率
（百万円） （百万円）
（％） （％）
（注２） （注２）
エリアⅠ 11,045 3.9 11,045 3.9
不動産
エリアⅡ 5,626 2.0 5,555 1.9
エリアⅠ 93,210 32.7 99,445 34.8
オフィスビル
エリアⅡ 9,004 3.2 8,953 3.1
不動産信託受益権
エリアⅢ 95,051 33.4 94,600 33.1
エリアⅣ 21,425 7.5 21,390 7.5
その他（商業施
不動産信託受益権 エリアⅠ 17,817 6.3 17,698 6.2
設・住宅等）
計 253,180 88.8 258,689 90.6
預金・その他の資産 31,827 11.2 26,710 9.4
資産総額計 285,008 100.0 285,400 100.0
（注１）投資対象地域につきましては、以下の区分とします。
エリアⅠ：東京都心６区（千代田区、中央区、港区、新宿区、品川区及び渋谷区）
エリアⅡ：大阪市中心部（梅田、堂島・中之島、淀屋橋、本町地区等）、
名古屋市中心部（名駅、伏見、栄地区等）、福岡市中心部（天神、博多駅前地区等）
※大阪市中心部とは大阪駅（ＪＲ）、梅田駅（阪急電鉄、阪神電鉄、大阪メトロ）、淀屋橋駅（大阪メトロ）、本町駅
（大阪メトロ）から各々概ね徒歩10分圏内に位置する地区を、名古屋市中心部とは名古屋駅（ＪＲ、名古屋市営地下
鉄、名古屋鉄道）、伏見駅（名古屋市営地下鉄）、栄駅（名古屋市営地下鉄、名古屋鉄道）から各々概ね徒歩10分圏
内に位置する地区を、福岡市中心部とは博多駅（ＪＲ、福岡市営地下鉄）、天神駅（福岡市営地下鉄）、西鉄福岡駅
（西日本鉄道）から各々概ね徒歩10分圏内に位置する地区を、それぞれ指すものとします。但し、これらは行政区画
とは必ずしも一致するものではありません。
エリアⅢ：エリアⅠを除く東京都及び東京周辺地域（神奈川県、埼玉県及び千葉県）
エリアⅣ：エリアⅡを除く大阪市、名古屋市及び福岡市並びにその他の政令指定都市等
以下、同様です。
（注２）保有総額は、決算日時点の貸借対照表計上額（不動産及び不動産信託受益権については、減価償却後の帳簿価額）によっています。
（２）投資資産
① 投資有価証券の主要銘柄
該当事項はありません。
② 投資不動産物件
不動産は、後記「③ その他投資資産の主要なもの」に一括表記しています。
③ その他投資資産の主要なもの
本投資法人が当期末現在において保有する資産（以下「当期末保有資産」といいます。）に係る不動産及び不
動産信託受益権（以下、それらの不動産ないし信託受益権の信託財産たる不動産をそれぞれ「本物件」というこ
とがあります。）の概要は以下のとおりです。なお、本投資法人の所有物件は、すべてテナントに対する賃貸を
目的として保有するものであり、主たる用途は、浜離宮インターシティを除きオフィスビルに該当します（浜離
宮インターシティはその他（商業施設・住宅等）に該当します。）。
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ジャパンエクセレント投資法人（8987） 2018年12月期決算短信
（イ）当期末保有資産の価格及び投資比率
当期末保有資産に係る不動産及び不動産信託受益権の取得価格、当期末帳簿価額、期末算定価額及び投資
比率は以下のとおりです。なお、以下表中の各数値は、別段の記載がない限り、当期末現在のものです。
期末算定価額（百万円）（注３）（注４）
当期末 投資
取得価格 直接還元法 ＤＣＦ法
物件 帳簿価額 比率
名称 (百万円) 直接還元 直接還元 ＤＣＦ 最終還元
番号 (百万円) 割引率 （％）
（注１） 価格 利回り 価格 利回り
（注２） （％） （注５）
(百万円) （％） (百万円) （％）
Ⅰ－１ 大森ベルポートＤ館 22,552 20,940 26,500 27,200 4.1 26,200 3.9 4.2 8.2
芝二丁目ビルディング 事務所：3.8 事務所：3.5 事務所：4.0
Ⅰ－２ 9,450 9,123 13,000 13,088 12,771 3.5
（注６） 住 宅：4.4 住 宅：4.1 住 宅：4.6
Ⅰ－３ ＪＥＩ浜松町ビル 8,350 8,163 8,070 8,210 3.6 7,930 3.3 3.8 3.1
Ⅰ－８ 赤坂インターシティ 28,146 26,985 28,400 28,800 3.1 28,000 2.8 3.2 10.3
Ⅰ－９ 興和白金台ビル 4,705 4,726 5,190 5,210 4.4 5,160 4.1 4.5 1.7
Ⅰ－10 台場ガーデンシティビル 11,000 9,811 10,500 10,400 4.3 10,500 4.0 4.5 4.0
Ⅰ－12 浜離宮インターシティ 19,080 17,698 24,300 24,700 3.5 23,800 3.3 3.7 7.0
Ⅰ－13 新富町ビル 1,750 1,761 2,080 2,070 4.2 2,080 4.0 4.4 0.6
Ⅰ－14 興和西新橋ビル 11,431 11,045 12,800 13,000 3.3 12,600 2.9 3.5 4.2
Ⅰ－15 マンサード代官山 11,420 11,336 13,300 13,600 3.2 13,000 3.0 3.4 4.2
Ⅰ－16 赤坂インターシティＡＩＲ 6,590 6,595 7,410 7,570 3.0 7,250 2.7 3.2 2.4
エリアⅠ 134,474 128,190 151,550 153,848 － 149,291 － － 49.2
ＮＨＫ名古屋放送
Ⅱ－１ 5,610 5,555 5,980 6,060 4.5 5,900 4.3 4.7 2.1
センタービル
Ⅱ－２ ＪＥＩ西本町ビル 6,673 7,088 5,730 5,900 4.7 5,650 4.5 4.9 2.4
Ⅱ－３ 大阪興銀ビル（底地） 1,770 1,865 2,330 2,380 3.4 2,270 3.2 3.6 0.6
エリアⅡ 14,053 14,508 14,040 14,340 － 13,820 － － 5.1
Ⅲ－１ 武蔵小杉タワープレイス 13,890 12,657 21,100 21,300 4.2 20,900 3.9 4.4 5.1
Ⅲ－２ 興和川崎東口ビル 10,976 9,387 9,710 9,760 4.8 9,650 4.4 5.0 4.0
Ⅲ－３ ＪＥＩ本郷ビル 5,400 5,026 4,640 4,720 4.2 4,550 4.0 4.4 2.0
Ⅲ－５ 川崎日進町ビルディング 4,725 4,282 4,580 4,580 4.9 4,570 4.6 5.1 1.7
Ⅲ－７ ＪＥＩ両国ビル 2,550 2,237 2,410 2,440 4.6 2,400 4.4 4.8 0.9
Ⅲ－９ 興和川崎西口ビル 32,000 29,015 26,000 26,400 4.6 25,500 4.3 4.7 11.7
Ⅲ－10 パシフィックスクエア千石 1,620 1,628 1,290 1,370 4.3 1,250 4.1 4.5 0.6
Ⅲ－11 コアシティ立川 6,500 6,184 8,780 8,860 4.3 8,700 4.0 4.5 2.4
Ⅲ－12 日石横浜ビル 24,500 23,524 28,500 28,900 3.9 28,100 3.7 4.1 9.0
横浜弁天通第一生命
Ⅲ－13 640 655 665 673 4.7 657 4.5 4.9 0.2
ビルディング
エリアⅢ 102,801 94,600 107,675 109,003 － 106,277 － － 37.6
Ⅳ－２ ＪＥＩ京橋ビル 3,308 2,878 4,260 4,300 5.2 4,240 5.0 5.4 1.2
Ⅳ－３ ＪＥＩ広島八丁堀ビル 2,760 2,588 3,560 3,600 4.8 3,520 4.6 5.0 1.0
Ⅳ－４ ＳＥ札幌ビル 5,500 5,147 8,250 8,190 5.0 8,280 4.8 5.2 2.0
Ⅳ－５ 青葉通プラザ 2,120 2,196 4,100 4,080 4.7 4,110 4.2 4.9 0.8
Ⅳ－６ 大和南森町ビル 4,410 4,230 5,170 5,200 4.6 5,160 4.4 4.8 1.6
Ⅳ－７ ＪＥＩ那覇ビル 1,380 1,513 1,780 1,790 5.3 1,760 5.0 5.5 0.5
広島第一生命ＯＳ
Ⅳ－８ 2,780 2,834 3,070 3,110 4.8 3,030 4.6 5.0 1.0
ビルディング
エリアⅣ 22,258 21,390 30,190 30,270 － 30,100 － － 8.1
合計 273,587 258,689 303,455 307,461 － 299,488 － － 100.0
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ジャパンエクセレント投資法人（8987） 2018年12月期決算短信
（注１）取得価格は、売買契約書に記載された各物件の売買代金（消費税等相当額を含みません。）を記載しています。但し、大阪興銀ビル
（底地）については、停止条件付信託受益権売買契約に記載された本土地の売買代金（10,100,000,000円）より、借地人から収受し
た借地権に係る権利金相当額（8,330,000,000円）を控除した金額（1,770,000,000円）を取得価格として計算しています。
（注２）当期末帳簿価額は、減価償却後の帳簿価額を記載しています。
（注３）期末算定価額は、本投資法人の規約及び一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、当期末を価格時点とする不動産鑑定士が
作成した不動産鑑定評価書に記載された不動産鑑定評価額を記載しています。なお、当期末保有資産が共有物件である場合には、共
有する不動産全体に関する金額に、本投資法人又は信託受託者が保有する持分の割合を乗じた数値によっています。また、期末算定
価額は、不動産の鑑定評価に関する法律（昭和38年法律第152号、その後の改正を含みます。）及び不動産鑑定評価基準に従って鑑定
評価を行った鑑定士が、価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示したものです。
（注４）各物件における不動産鑑定評価書を作成した不動産鑑定機関は以下のとおりです。なお、不動産鑑定機関と本投資法人及び本資産運
用会社の間には、特別の利害関係はありません。
不動産鑑定機関 名称
芝二丁目ビルディング・ＪＥＩ浜松町ビル・赤坂インターシティ・興和白金台ビル・浜離宮インタ
ーシティ・興和西新橋ビル・マンサード代官山・赤坂インターシティＡＩＲ・ＮＨＫ名古屋放送セ
一般財団法人日本不動産研究所 ンタービル・大阪興銀ビル（底地）・武蔵小杉タワープレイス・コアシティ立川・日石横浜ビル・
横浜弁天通第一生命ビルディング・ＪＥＩ広島八丁堀ビル・青葉通プラザ・ＪＥＩ那覇ビル・広島
第一生命ＯＳビルディング
大森ベルポートＤ館・台場ガーデンシティビル・新富町ビル・ＪＥＩ両国ビル・パシフィックスク
株式会社中央不動産鑑定所
エア千石・ＳＥ札幌ビル
日本ヴァリュアーズ株式会社 興和川崎東口ビル・ＪＥＩ本郷ビル・川崎日進町ビルディング・興和川崎西口ビル
大和不動産鑑定株