8987 Ｒ－エクセレント 2020-01-06 15:30:00
国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ（グランフロント大阪（うめきた広場・南館）及びグランフロント大阪（北館）の各共有持分取得） [pdf]
2020 年 1 月 6 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東 京 都 港 区 南 青 山 一 丁 目 15 番 9 号
ジャパンエクセレント投資法人
代表者名 執 行 役 員 小川 秀彦
（コード番号：8987）
資産運用会社名
ｼﾞｬﾊﾟﾝｴｸｾﾚﾝﾄｱｾｯﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ株 式 会 社
代表者名 代表取締役社長 小川 秀彦
問合せ先 経 営 企 画 部 長 堀川 主計
TEL.03-5412-7911（代表）
国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ
（グランフロント大阪（うめきた広場・南館）及びグランフロント大阪（北館）の各共有持分取得）
本投資法人が資産の運用を委託する資産運用会社であるジャパンエクセレントアセットマネジメント株式会
社（以下「本資産運用会社」といいます。
）は、本日、資産（国内不動産信託受益権）の取得につき下記のとお
り決定しましたのでお知らせします。
記
１．取得の概要
（Ａ）グランフロント大阪（うめきた広場・南館）(共有持分 2.45％相当)（注1）
（１）物 件 名 称： グランフロント大阪（うめきた広場・南館）
（２）取 得 予 定 資 産 ： 不動産を信託財産とする信託受益権の準共有持分（注1）
（３）取 得 予 定 価 格 ： 4,868,050,000 円（
（注2）
（４）売買契約締結日： 2020 年 1 月 6 日
（５）取 得 予 定 日 ： 2020 年 2 月 3 日
（６）取 得 先： 日鉄興和不動産株式会社（
（注3）
（７）媒 介 の 有 無 ： 無し
（８）取 得 資 金： 本日付「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」に記載の新投資口発
行の手取金及び自己資金
（９）決 済 方 法： 取得時一括決済
（Ｂ）グランフロント大阪（北館）(共有持分 2.45％相当)（注1）
（１）物 件 名 称 ： グランフロント大阪（北館）
（２）取 得 予 定 資 産： 不動産を信託財産とする信託受益権の準共有持分（注1）
ご注意:本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、日本国内外を問わず投資勧誘を目
的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見
書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたし
ます。また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に従って登録がな
されたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、 米国におい
て証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件に関して米国における証券の募集は行われません。
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（３）取 得 予 定 価 格： 3,982,950,000 円（注2）
（４）売買契約締結日 ： 2020 年 1 月 6 日
（５）取 得 予 定 日： 2020 年 2 月 3 日
（６）取 得 先： 日鉄興和不動産株式会社（注3）
（７）媒 介 の 有 無： 無し
（８）取 得 資 金： 本日付「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」に記載の新投資口発
行の手取金及び自己資金
（９）決 済 方 法： 取得時一括決済
（注 1）共有持分及び準共有持分の詳細については、後記「３．取得予定資産の内容／（２）取得予定資産の概要」をご参照
ください。
（注 2）
「取得予定価格」は、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。
（注 3）取得先の概要は、後記「３．取得予定資産の内容／（４）取得先の概要」をご参照ください。
２．取引の理由
本投資法人は、昨今の活況な不動産市況に鑑み、含み損を抱える物件や低収益物件の入替によるポートフォ
リオの収益性向上と体質強化を推進してまいりました。今般、資産入替から資産規模拡大フェーズに入るべく
「グランフロント大阪（うめきた広場・南館）
」及び「グランフロント大阪（北館）（以下「本 2 物件」といい
」
ます。
）をスポンサーである日鉄興和不動産株式会社より取得することを決定したものです。
なお、取得決定に際して評価した点は、下記「３．取得予定資産の内容／（１）取得予定資産の評価」をご
参照ください。
３．取得予定資産の内容
（１）取得予定資産の評価
Ａ 立地
ＪＲ「大阪」駅とペデストリアンデッキで直結しており、阪急「大阪梅田」駅、阪神「大阪梅田」駅
及び Osaka Metro 御堂筋線「梅田」駅からも至近の交通利便性を有しています。 2 物件が所在する
本 「梅
田エリア」は西日本最大のターミナルが所在するエリアであり、本 2 物件は当該エリアのランドマーク
的存在となっています。また、本 2 物件に隣接する「うめきた 2 期」再開発エリアにおいても開発計画
が進んでおり、2023 年春に新駅（仮称「北梅田」駅）の開業も予定されていることから、本 2 物件の周
辺は成長ポテンシャルが期待できるエリアです。
Ｂ 建物・設備
本 2 物件は、オフィス、商業施設及びホテル等からなる都心型大規模複合施設です。グランフロント
大阪（うめきた広場・南館）は、オフィス・商業施設からなるタワーA（南館）及び商業施設を中心とす
ご注意:本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、日本国内外を問わず投資勧誘を目
的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見
書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたし
ます。また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に従って登録がな
されたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、 米国におい
て証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件に関して米国における証券の募集は行われません。
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るうめきた広場にて構成されています。また、グランフロント大阪（北館）は、タワーB 及びタワーC に
て構成されており、その主要用途はオフィスや商業施設に加え、ホテル、産学連携拠点である「ナレッ
ジキャピタル」となっています。
基準階のオフィス面積はタワーA 約 785 坪、タワーB 約 820 坪、タワーC 約 516 坪、天井高は 2,800mm、
OA フロア 100mm、電源コンセント 60VA/㎡（各タワー共通）のスペックを備えています。また、空調ゾ
ーニングや自然換気システムの導入により、快適かつ利便性の高いオフィス空間となっています。
加えて、受変電設備に 3 回線スポットネットワークを導入している他、耐震ブレースの設置（タワー
A）や、制震ダンパーとして座屈拘束ブレース（タワーB）
、オイルダンパー（タワーA）を組み合わせる
ことにより、高い耐震性能を有しています。
商業施設区画においては、 を超える飲食店舗・販売店舗・サービス店舗
200 （注）が入居し、多様なジ
ャンルの店舗が営業しています。また、各種イベントの開催等を通じて館内テナントのみならず、幅広
い来館者の誘致・集客を行っています。
ホテル区画は、世界 60 以上の国や地域でホテル事業を展開しており、世界最大級のホテルオペレータ
ーとして高い知名度を有しているインターコンチネンタルホテルズグループにより運営されています。
「ナレッジキャピタル」は、大小のオフィス、サロン、ラボ、ショールーム、シアターなど人が交流
するための施設から構成されています。新たなビジネス創出（産業創出）を目的とした活動を行う拠点
となっており、本 2 物件において特徴的な施設の一つとなっています。
（注）2019 年 10 月 31 日現在の店舗数です。
（２）取得予定資産の概要
（Ａ）グランフロント大阪（うめきた広場・南館）
物件の名称 グランフロント大阪（うめきた広場・南館）
特定資産の種類（注1） 不動産信託受益権（準共有）
信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
信託設定日 2014 年 12 月 12 日
地 番（注2） 大阪市北区大深町 209 番（うめきた広場）
、207 番、208 番（南館）
所在地
住居表示 大阪市北区大深町 4 番 1 号（うめきた広場） 番 20 号（南館）
、4
用 途（注3） 店舗・駐輪場（うめきた広場）
、事務所・店舗・駐車場（南館）
土 地（注4） 20,488.08 ㎡ ※借地面積 9,917 ㎡を含みます。
面 積
建 物（注5） 10,226.10 ㎡（うめきた広場）
、181,371.39 ㎡（南館）
鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下 2 階付 2 階建（うめきた広場）
構 造（注2）
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 3 階付 38 階建（南館）
建築時期（注2） 2013 年 2 月（うめきた広場）
、2013 年 3 月（南館）
ご注意:本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、日本国内外を問わず投資勧誘を目
的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見
書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたし
ます。また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に従って登録がな
されたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、 米国におい
て証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件に関して米国における証券の募集は行われません。
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株式会社日建設計、株式会社三菱地所設計、株式会社ＮＴＴファシリ
設計者 ティーズ（実施設計は上記に加え、株式会社竹中工務店、株式会社大
林組）
施工者 株式会社大林組、株式会社竹中工務店
建築確認機関 一般財団法人日本建築センター
（注7）
土 地 所有権（共有）及び借地権（準共有）
（注6）
所有形態
（注7）
建 物 所有権（共有）
鑑定評価額 5,050,000,000 円
価格時点 2019 年 11 月 1 日
鑑定評価機関 日本ヴァリュアーズ株式会社
0.63％（SOMPO リスクマネジメント株式会社作成の地震 PML 評価報告
地震 PML（注8）
書による）
担保設定の有無 なし
（注9）
プロパティ・マネジメント会社 非開示
マスターリース会社（注9）
（注10）
非開示
本物件の共有者間の基本協定等により、信託受託者が保有する共有持
特記事項 分又は本投資法人が保有する信託受益権の譲渡については、第三者に
先がけて、本物件の共有者等の承諾が必要となります。
（注 1）取得予定資産の種類です。
（注 2）「地番」「構造」及び「建築時期」については、登記簿上の表示をもとに記載しています。
、
（注 3）「用途」については登記簿上の表示をもとに記載しています。
（注 4）本物件の敷地全体について登記簿上表示されている土地の面積の合計を記載しています。このうち、9,917 ㎡は借地です。信託受託者
が保有する敷地に係る所有権の共有持分及び借地権の準共有持分の割合はいずれも5％です。 本投資法人は不動産信託受益権の 49％を
取得しますので、敷地に係る所有権及び借地権全体の 2.45％相当を取得することとなります。
（注 5）うめきた広場及び南館を併せた一棟の建物全体について、 登記簿上表示されている床面積の合計を記載しています。 信託受託者が保有
する建物の所有権の共有持分の割合はいずれも 5％です。 本投資法人は不動産信託受益権の 49％を取得しますので、 建物全体の 2.45％
相当を取得することとなります。
（注 6）「所有形態」については、取得予定資産の信託受託者による所有形態を記載しています。
（注 7）信託受託者が保有する本物件に係る所有権の共有持分及び借地権の準共有持分の割合はいずれも5％です。
（注 8）「PML（Probable Maximum Loss）
」とは、想定した予定使用期間（50 年間）における発生確率 10％を超える地震による被害の程度を、
予想損失額の建物再調達価格に対する割合で示したものです。
（注 9）共有者等の同意を得られていないことから非開示といたします。
（注 10）マスターリースの形態はパス・スルー型です。
（注 11）本2 物件の取得に伴い、本投資法人は、 「グランフロント大阪」を中心とした地域の活性化、環境の改善及びコミュニティの形成等に
関する事業を営む一般社団法人グランフロント大阪 TMO に係る基金 245,000 円の返還請求権を、 取得予定価格 245,000 円で日鉄興和不
動産株式会社から取得する予定です （なお、本物件の取得予定価格は、売買契約書に記載された売買代金 （消費税及び地方消費税並び
に売買手数料等の諸費用を含みません。 を記載しており、 ） かかる基金の返還請求権の取得代金は含みません。 また、
） 上記返還請求権
については、本物件及び北館持分と独立して譲渡することはできないものとされています。
（Ｂ）グランフロント大阪（北館）
物件の名称 グランフロント大阪（北館）
特定資産の種類（注1） 不動産信託受益権（準共有）
信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
ご注意:本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、日本国内外を問わず投資勧誘を目
的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見
書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたし
ます。また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に従って登録がな
されたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、 米国におい
て証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件に関して米国における証券の募集は行われません。
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信託設定日 2014 年 12 月 12 日
地 番（注2） 大阪市北区大深町 200 番、203 番、204 番、205 番、206 番
所在地
住居表示 大阪市北区大深町 3 番 1 号
用 途（注3） 事務所・ホテル・店舗・駐車場
土 地（注4） 22,680.03 ㎡
面 積
建 物（注5） 290,030.59 ㎡
構 造（注2） 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下３階付 38 階建
建築時期（注2） 2013 年 2 月
株式会社日建設計、株式会社三菱地所設計、株式会社ＮＴＴファシリ
設計者 ティーズ（実施設計は上記に加え、株式会社竹中工務店、株式会社大
林組）
施工者 株式会社大林組、株式会社竹中工務店
建築確認機関 一般財団法人日本建築センター
（注7）
土 地 所有権（共有）
（注6）
所有形態
（注7）
建 物 所有権（共有）
鑑定評価額 4,140,000,000 円
価格時点 2019 年 11 月 1 日
鑑定評価機関 日本ヴァリュアーズ株式会社
0.58％（SOMPO リスクマネジメント株式会社作成の地震 PML 評価報告
地震 PML（注8）
書による）
担保設定の有無 なし
プロパティ・マネジメント会社（注9） 非開示
（注9）
（注10）
マスターリース会社 非開示
本物件の共有者間の基本協定等により、信託受託者が保有する共有持
特記事項 分又は本投資法人が保有する信託受益権の譲渡については、第三者に
先がけて、本物件の共有者等の承諾が必要となります。
（注 1）取得予定資産の種類です。
（注 2）「地番」「構造」及び「建築時期」については、登記簿上の表示をもとに記載しています。
、
（注 3）「用途」については登記簿上の表示をもとに記載しています。
（注 4）登記簿上表示されている土地の面積の合計を記載しています。信託受託者が保有する敷地に係る所有権の共有持分の割合は 5％です。
本投資法人は不動産信託受益権の 49％を取得しますので、敷地に係る所有権全体の 2.45％相当を取得することとなります。
（注 5）登記簿上表示されている床面積の合計を記載しています。信託受託者が保有する建物の所有権の共有持分の割合は 5％です。なお、本
投資法人は不動産信託受益権の 49％を取得しますので、建物に係る所有権全体の 2.45％相当を取得することとなります。
（注 6）「所有形態」については、取得予定資産の信託受託者による所有形態を記載しています。
（注 7）信託受託者が保有する本物件に係る所有権の共有持分の割合はいずれも 5％です。
（注 8）「PML（Probable Maximum Loss）
」とは、想定した予定使用期間（50 年間）における発生確率 10％を超える地震による被害の程度を、
予想損失額の建物再調達価格に対する割合で示したものです。
（注 9）共有者等の同意を得られていないことから非開示といたします。
（注 10）本物件の一部はマスターリースであり、形態はパススルー型マスターリース方式及び固定型マスターリース方式による一括賃貸であ
ご注意:本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、日本国内外を問わず投資勧誘を目
的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見
書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたし
ます。また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に従って登録がな
されたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、 米国におい
て証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件に関して米国における証券の募集は行われません。
5
ります。
（注 11）本物件の取得に伴い、本投資法人は、共にナレッジキャピタルの企画運営法人である株式会社 KMO（注 12）の普通株式 833 株、及び
一般社団法人ナレッジキャピタルに係る基金 2,450,000 円の返還請求権を、取得予定価格それぞれ 41,650,000 円（1 株当たり 50,000
円）及び 2,450,000 円で、日鉄興和不動産株式会社から取得する予定です（なお、本物件の取得予定価格は、売買契約書に記載された
売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。 ）を記載しており、かかる基金の返還請求権の取得代金
は含みません。 また、本取得は租税特別措置法第 67 条の 15 第 1 項第2 号ヘの要件を満たしています。 なお、上記株式及び上記返還
） ）
請求権については、本物件持分と独立して譲渡することはできないものとされています。
（注 12）なお、株式会社 KMO の詳細は次のとおりです。なお、資本金及び直前事業年度の純資産及び総資産については、株式会社 KMO の他の
株主の同意を得られていないことから非開示といたします。
名称 株式会社 KMO
所在地 大阪市北区大深町3 番 1 号
代表者の役職・氏名 代表取締役 小田島 秀俊
主な事業内容 ナレッジキャピタルに入居するテナント等の運営管理、及びナレッジキャピタルの事業開発
資本金 非開示
設立年月日 2009 年4 月 1 日
直前事業年度の純資産及び総資産 非開示
株主 ・NTT 都市開発株式会社
・株式会社大林組
・オリックス不動産株式会社
・関電不動産開発株式会社
・積水ハウス株式会社
・株式会社竹中工務店
・東京建物株式会社
・日鉄興和不動産株式会社
・日本土地建物株式会社
・阪急電鉄株式会社
・阪急阪神リート投資法人
・三菱地所株式会社
本投資法人又は 資本的関係 本投資法人が、普通株式 833 株を取得する予定です。
本資産運用会社との関係 人的関係 本投資法人・本資産運用会社と該当会社との間には、記載すべき人的関係
はありません。（本日現在）
取引関係 本投資法人・本資産運用会社と該当会社との間には、記載すべき取引関係
はありません。（本日現在）
（３）テナントの内容
（Ａ）グランフロント大阪（うめきた広場・南館）
テナント総数（注1） 2(262)
年間賃料（注2） 非開示
賃貸可能面積（注3）
（注4）
2,945.51 ㎡（2,624.00 ㎡）
（注3）
（注4）
賃貸面積 2,945.51 ㎡（2,615.35 ㎡）
稼働率（注5） 100.0％（99.7％）
（注2）
敷金・保証金等 非開示
（注 1）パススルー型マスターリース方式により一括賃貸しているため、一括賃貸の相手方である賃借人の数に基づき、テナントの総数を2
として記載しています。括弧内は 2019 年9 月末日時点におけるエンドテナントの総数です。
（注 2）共有者等の同意を得られていないことから非開示といたします。
（注 3）賃貸可能面積、賃貸面積ともに、マスターリース部分についてはマスターリース契約に定める契約面積を記載しています。括弧内の
面積について、賃貸可能面積は 2019 年9 月末日時点においてエンドテナントに対して賃貸が可能であると考えられる面積を、賃貸面
積は同時点におけるエンドテナントとの契約面積の合計を記載しています。なお、倉庫、駐車場、機械室等は含めておりません。
（注 4）賃貸可能面積、賃貸面積ともに今回の取得持分 （うめきた広場・南館全体の共有持分 2.45％相当）に相当する面積を記載しています。
ご注意:本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、日本国内外を問わず投資勧誘を目
的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見
書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたし
ます。また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に従って登録がな
されたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、 米国におい
て証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件に関して米国における証券の募集は行われません。
6
また、小数点以下第3 位を四捨五入して記載しています。
（注 5）括弧内の数値は、2019 年 9 月末日時点において、エンドテナントに対し賃貸可能な面積に占める賃貸面積の割合を記載しています。
また、小数点以下第2 位を四捨五入して記載しています。
（Ｂ）グランフロント大阪（北館）
テナント総数（注1） 5(144)
年間賃料（注2） 非開示
賃貸可能面積（注3）
（注4）
4,384.83 ㎡（4,166.12 ㎡）
（注3）
（注4）
賃貸面積 4,384.83 ㎡（4,146.04 ㎡）
稼働率（注5） 100.0％（99.5％）
敷金・保証金等（注2） 非開示
（注 1）本物件の一部はパススルー型マスターリース方式及び固定型マスターリース方式により一括賃貸しているため、当該部分の一括賃貸
の相手方である賃借人の数とダイレクトリース部分のエンドテナントの数を合計して、テナントの総数を5 として記載しています。
括弧内は 2019 年9 月末日時点におけるエンドテナントの総数です。
（注 2）共有者等の同意を得られていないことから非開示といたします。
（注 3）賃貸可能面積、賃貸面積ともに、マスターリース部分についてはマスターリース契約に定める契約面積を記載しています。括弧内の
面積について、賃貸可能面積は 2019 年9 月末日時点においてエンドテナントに対して賃貸が可能であると考えられる面積を、賃貸面
積は同時点におけるエンドテナントとの契約面積の合計を記載しています。なお、倉庫、駐車場、機械室等は含めておりません。
（注 4）賃貸可能面積、 賃貸面積ともに今回の取得持分 （北館全体の共有持分 2.45％相当）に相当する面積を記載しています。また、小数点以
下第 3 位を四捨五入して記載しています。
（注 5）括弧内の数値は、2019 年 9 月末日時点において、エンドテナントに対し賃貸可能な面積に占める賃貸面積の割合を記載しています。
また、小数点以下第2 位を四捨五入して記載しています。
（４）取得先の概要
名 称 日鉄興和不動産株式会社
所在地 東京都港区赤坂一丁目 8 番 1 号
役員に関する事項 代表取締役社長 今泉 泰彦
資本金の額 19,824 百万円（2019 年 3 月 31 日現在）
純資産 165,263 百万円（2019 年 3 月 31 日現在）
総資産 785,758 百万円（2019 年 3 月 31 日現在）
主な事業内容 不動産業
設立年月日 1997 年 3 月 24 日
日本製鉄株式会社
第一生命保険株式会社
大株主
日本生命保険相互会社
ユニゾホールディングス株式会社
2019 年6 月30 日現在において、
本投資法人の投資口を71,560
口（発行済投資口総数の 5.5％）保有しています。
本投資法人・ また、本資産運用会社の株式を 4,860 株（発行済株式総数の
資本関係
本資産運用会社と取得先の関係 54.0％）保有しており、投資信託及び投資法人に関する法律
（以下「投信法」といいます。
）に定める利害関係人等に該当
します。また、利益相反行為を排除することにより適切な投
ご注意:本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、日本国内外を問わず投資勧誘を目
的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見
書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたし
ます。また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に従って登録がな
されたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、 米国におい
て証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件に関して米国における証券の募集は行われません。
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資法人の資産運用を行うことを目的として本資産運用会社が
定めたスポンサー関係者との取引規程（以下「スポンサー関
係者取引規程」といいます。 上のスポンサー関係者に該当し
）
ます。
2019 年 12 月 31 日現在において、本資産運用会社の役職員の
人的関係
うち 7 名が、取得先からの出向者です。
2019 年 12 月期において、取得先より「BIZCORE 赤坂見附」を
取得しています。詳細は、2019 年 8 月 19 日付「国内不動産信
取引関係
託受益権の取得に関するお知らせ（BIZCORE 赤坂見附） をご
」
参照ください。
関連当事者へ 本投資法人の関連当事者には該当しません。
の該当状況 本資産運用会社の親会社です。
（５）物件取得者等の状況
物件取得者等の状況 現所有者・信託受益者 前所有者・信託受益者
商号 日鉄興和不動産株式会社 特別な利害関係にある者以外
特別な利害関係にある者と 前記「（４）取得先の概要」をご参照く －
の関係 ださい。
取得経緯・理由等 投資運用目的 －
取得時期 2014 年 12 月 12 日 －
取得価格 １年を超えて所有しているため、記載 －
を省略しています。
（６）媒介の概要
該当ありません。
（７）取得予定資産に係る本資産運用会社の利害関係について
取得先である日鉄興和不動産株式会社は、投信法に定める利害関係人等及びスポンサー関係者取引規程
上のスポンサー関係者に該当します。かかる利害関係人等及びスポンサー関係者との売買契約の締結にあ
たり、本資産運用会社においては、当該規程に従い、外部専門家を含んだコンプライアンス委員会による
承認、投資委員会による審議及び決議を経ています。
４．今後の見通し
2020 年 6 月期（2020 年 1 月 1 日～2020 年 6 月 30 日）及び 2020 年 12 月期（2020 年 7 月 1 日～2020 年 12
月 31 日）の運用状況の予想については、本日付「2020 年 6 月期の運用状況の予想の修正並びに 2020 年 12
月期の運用状況の予想に関するお知らせ」をご参照ください。
ご注意:本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、日本国内外を問わず投資勧誘を目
的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見
書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたし
ます。また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に従って登録がな
されたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、 米国におい
て証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件に関して米国における証券の募集は行われません。
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５．鑑定評価書の概要
物件名称 グランフロント大阪（うめきた広場・南館）
鑑定評価額 5,050 百万円
鑑定評価機関 日本ヴァリュアーズ株式会社
価格時点 2019 年 11 月 1 日
（単位：千円（注1））
項 目 内 容 概 要 等
収益価格（注2) 206,000,000
直接還元法による価格 209,000,000
運営収益
可能総収益 非開示（注3)
空室等損失等
運営費用
維持管理費
PM フィー
水道光熱費
修繕費 非開示（注3)
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
運営純収益 7,721,241
一時金の運用益 非開示（注3)
資本的支出 205,981 ER 修繕・更新費を基に査定
純収益 7,515,260
割引率に純収益の見通しや売却価格の変動予測を加味し、
類似
還元利回り 3.6％
不動産の利回り事例を参考に査定
DCF 法による収益価格 202,000,000
金融資産利回りに不動産の個別性を加味して求める方法、類似
不動産の取引事例との比較から求める方法を併用し、一般財団
割引率 3.4％ 法人日本不動産研究所が不動産投資家の投資判断に関する意
見を聴取すること等を目的として行っている不動産投資家調
査結果を参考に査定
分析期間終了時以降の収益予測が現在の収益予測と比較して
最終還元利回り 3.8％ 一層不確定である点、 建物築年数が経過し資本的支出が増大す
る可能性等を考慮し査定
積算価格（注2) 321,700,000
土地比率 86.8％
建物比率 13.2％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当 対象不動産は賃貸用不動産であり、本件が投資家等に示すための投資採算価値を表す価
たって留意した事項 格を求めるものである点等を考慮すれば、収益価格は最も説得力の高い価格と判断され
る
（注1） 金額は千円未満を切り捨てています。
（注2） 収益価格及び積算価格は一棟の建物及びその敷地に相応する価格です。
（注3） 運営収益等の開示につき共有者等からの同意を得られていないこと、また、本評価においては実績値に基づく数値を参考としており、これら
を開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると本資産運用会社が判断したことから
非開示といたします。
ご注意:本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、日本国内外を問わず投資勧誘を目
的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見
書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたし
ます。また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に従って登録がな
されたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、 米国におい
て証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件に関して米国における証券の募集は行われません。
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物件名称 グランフロント大阪（北館）
鑑定評価額 4,140 百万円
鑑定評価機関 日本ヴァリュアーズ株式会社
価格時点 2019 年 11 月 1 日
（単位：千円（注1））
項 目 内 容 概 要 等
収益価格（注2） 169,000,000
直接還元法による価格 170,000,000
運営収益
可能総収益 非開示（注3)
空室等損失等
運営費用
維持管理費
PM フィー
水道光熱費
修繕費 非開示（注3)
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
運営純収益 6,569,755
一時金の運用益 非開示（注3)
資本的支出 285,949 ER 修繕・更新費を基に査定
純収益 6,283,806
割引率に純収益の見通しや売却価格の変動予測を加味し、類似
還元利回り 3.7％
不動産の利回り事例を参考に査定
DCF 法による収益価格 167,000,000
金融資産利回りに不動産の個別性を加味して求める方法、類似
不動産の取引事例との比較から求める方法を併用し、一般財団
割引率 3.5％ 法人日本不動産研究所が不動産投資家の投資判断に関する意
見を聴取すること等を目的として行っている不動産投資家調
査結果を参考に査定
分析期間終了時以降の収益予測が現在の収益予測と比較して
最終還元利回り 3.9％ 一層不確定である点、 建物築年数が経過し資本的支出が増大す
る可能性等を考慮し査定
積算価格（注2） 296,000,000
土地比率 80.4％
建物比率 19.6％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当 対象不動産は賃貸用不動産であり、本件が投資家等に示すための投資採算価値を表す価
たって留意した事項 格を求めるものである点等を考慮すれば、収益価格は最も説得力の高い価格と判断され
る
（注1） 金額は千円未満を切り捨てています。
（注2） 収益価格及び積算価格は一棟の建物及びその敷地に相応する価格です。
（注3） 運営収益等の開示につき共有者等からの同意を得られていないこと、また、本評価においては実績値に基づく数値を参考としており、これら
を開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると本資産運用会社が判断したことから
非開示といたします。
以上
ご注意:本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、日本国内外を問わず投資勧誘を目
的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見
書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたし
ます。また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に従って登録がな
されたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、 米国におい
て証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件に関して米国における証券の募集は行われません。
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【添付資料】
参考資料1 取得予定資産の収支見込
参考資料2 2020年2月末におけるポートフォリオ一覧（予定）
参考資料3 取得予定資産の外観写真等
※ 本投資法人のホームページアドレス : https://www.excellent-reit.co.jp/
ご注意:本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、日本国内外を問わず投資勧誘を目
的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見
書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたし
ます。また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に従って登録がな
されたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、 米国におい
て証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件に関して米国における証券の募集は行われません。
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【参考資料 1】 取得予定資産の収支見込
① グランフロント大阪（うめきた広場・南館）
NOI 189 百万円
NOI 利回り 3.9％
償却後 NOI 利回り 3.3％
② グランフロント大阪（北館）
NOI 160 百万円
NOI 利回り 4.0％
償却後 NOI 利回り 3.3％
収支見込の前提
上記「NOI」の数値は、取得予定資産に係る鑑定評価書の直接還元法による運営純収益（NOI）に取得予
定の共有持分割合を乗じた数値を記載しています。
（当期の予想数値ではありません。）。
NOI利回りは以下の計算式により算出した数値です。
NOI利回り＝NOI÷取得予定価格
償却後NOI利回りは以下の計算式により算出した数値です。
償却後NOI利回り＝（NOI－減価償却費）÷取得予定価格
なお、減価償却費は、エンジニアリング・レポート等の各種情報を考慮した上で本投資法人の既保有物
件と同じく耐用年数に応じた定額法により算出しています。
ご注意:本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、日本国内外を問わず投資勧誘を目
的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見
書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたし
ます。また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に従って登録がな
されたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、 米国におい
て証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件に関して米国における証券の募集は行われません。
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【参考資料 2】 2020 年 2 月末におけるポートフォリオ一覧（予定）
取得（予定）価格 エリア毎の
物件 投資比率（％）
エリア区分 名 称 取得日 （百万円） 投資比率（％）
番号 （注2）
（注1） （注2）
Ⅰ-1 大森ベルポートD館 2006年6月29日 22,552 7.8
Ⅰ-2 芝二丁目ビルディング 2006年6月29日 9,450 3.3
Ⅰ-3 JEI浜松町ビル 2006年6月29日 8,350 2.9
2007年10月26日 17,857 6.2
Ⅰ-8 赤坂インターシティ 2013年2月5日 10,289 3.6
合計 28,146 9.8
Ⅰ-9 興和白金台ビル 2010年12月24日 4,705 1.6
Ⅰ-10 台場ガーデンシティビル 2011年2月4日 11,000 3.8
エリアⅠ 2011年12月20日 7,080 2.5
東京都心6区 48.8％
（注3） Ⅰ-12 浜離宮インターシティ 2014年2月4日 12,000 4.2
合計 19,080 6.6
Ⅰ-13 新富町ビル 2012年3月28日 1,750 0.6
2013年3月28日 3,931 1.4
Ⅰ-14 興和西新橋ビル 2017年8月1日 7,500 2.6
合計 11,431 4.0
Ⅰ-15 マンサード代官山 2016年7月1日 11,420 4.0
Ⅰ-16 赤坂インターシティAIR 2018年7月2日 6,590 2.3
Ⅰ-17 BIZCORE赤坂見附 2019年10月1日 6,200 2.2
2006年6月27日 4,300 1.5
Ⅱ-1 NHK名古屋放送センタービル 2014年3月24日 1,310 0.5
エリアⅡ 合計 5,610 1.9
大阪市中心部
名古屋市中心部
Ⅱ-2 ＪＥＩ西本町ビル（注5） 2007年3月28日 6,339 2.2 7.8％
福岡市中心部（注4） Ⅱ-3 大阪興銀ビル（底地） 2013年2月5日 1,770 0.6
Ⅱ-4 グランフロント大阪（うめきた広場・南館） 2019年2月3日 4,868 1.7
Ⅱ-5 グランフロント大阪（北館） 2019年2月3日 3,982 1.4
Ⅲ-1 武蔵小杉タワープレイス 2006年6月27日 13,890 4.8
Ⅲ-2 興和川崎東口ビル 2006年6月27日 10,976 3.8
Ⅲ-3 JEI本郷ビル 2006年6月29日 5,400 1.9
2006年6月27日 3,775 1.3
2006年11月30日 130 0.0
エリアⅢ Ⅲ-5 川崎日進町ビルディング 2008年10月17日 300 0.1
エリアⅠを除く 2013年4月17日 520 0.2
東京都及び 35.1％
東京周辺地域 合計 4,725 1.6
（神奈川県、埼玉県及び千葉県）
Ⅲ-7 JEI両国ビル 2006年6月27日 2,550 0.9
Ⅲ-9 興和川崎西口ビル（注5） 2007年10月26日 30,400 10.5
Ⅲ-10 パシフィックスクエア千石 2011年12月20日 1,620 0.6
Ⅲ-11 コアシティ立川 2013年2月5日 6,500 2.3
Ⅲ-12 日石横浜ビル 2015年4月1日 24,500 8.5
Ⅲ-13 横浜弁天通第一生命ビルディング 2018年6月15日 640 0.2
Ⅳ-2 JEI京橋ビル 2011年9月1日 3,308 1.1
エリアⅣ Ⅳ-3 JEI広島八丁堀ビル 2012年5月22日 2,760 1.0
エリアⅡを除く大阪市、
名古屋市及び福岡市並びに
Ⅳ-4 SE札幌ビル 2013年3月1日 5,500 1.9 8.3％
その他の政令指定都市等 Ⅳ-5 青葉通プラザ 2014年2月4日 2,120 0.7
Ⅳ-6 大和南森町ビル 2014年2月4日 4,410 1.5
ご注意:本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、日本国内外を問わず投資勧誘を目
的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見
書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたし
ます。また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に従って登録がな
されたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、 米国におい
て証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件に関して米国における証券の募集は行われません。
13
Ⅳ-7 JEI那覇ビル 2015年12月7日 1,380 0.5
Ⅳ-8 広島第一生命OSビルディング 2018年6月15日 2,780 1.0
Ⅳ-9 仙信ビル 2019年11月12日 1,580 0.5
合計 288,284 100.0 100.0
（注1） 「取得（予定）価格」欄は各物件の売買契約に記載された売買代金（消費税相当額を除きます。）を記載しています。単位未満を切り捨てて記載しています。
（注2） 「投資比率」及び「エリア毎の投資比率」欄は、小数点第2 位を四捨五入しています。
（注3） 「東京都心6 区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、品川区及び渋谷区をいいます。
（注4） 「大阪市中心部」とは、梅田、堂島・中之島、淀屋橋、本町地区等、「名古屋市中心部」とは、名駅、伏見、栄地区等、「福岡市中心部」とは、天神、博多駅
前地区等をいいます。
（注5） 2020 年2 月末時点において、本投資法人が保有している（予定の）準共有持分 95％に係る数値を記載しています。
ご注意:本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、日本国内外を問わず投資勧誘を目
的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見
書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたし
ます。また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に従って登録がな
されたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、 米国におい
て証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件に関して米国における証券の募集は行われません。
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【参考資料 3】 取得予定資産の外観写真等
グランフロント大阪
グランフロント大阪
（南館）
（北館）
うめきた広場
ご注意:本報道発表文は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、日本国内外を問わず投資勧誘を目
的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見
書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたし
ます。また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に従って登録がな
されたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、 米国におい
て証券の募集又は販売を行うことはできません。なお、本件に関して米国における証券の募集は行われません。
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