2021 年 11 月 25 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東 京 都 港 区 南 青 山 一 丁 目 15 番 9 号
ジャパンエクセレント投資法人
代表者名 執 行 役 員 香山 秀一郎
（コード番号：8987）
資産運用会社名
ｼ ﾞ ｬﾊ ﾟ ﾝｴ ｸｾ ﾚﾝ ﾄ ｱｾ ｯﾄ ﾏ ﾈｼ ﾞﾒ ﾝ ﾄ 株 式 会 社
代表者名 代表取締役社長 香山 秀一郎
問合せ先 経 営 企 画 部 長 堀川 主計
TEL.03-5412-7911（代表）
国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ
（札幌大手町ビル）
本投資法人が資産の運用を委託する資産運用会社であるジャパンエクセレントアセットマネジメント株式会
社（以下「本資産運用会社」といいます。
）は、本日、資産（国内不動産信託受益権）の取得につき下記のとお
り決定しましたのでお知らせします。
記
１．取得の概要
（１）物 件 名 称： 札幌大手町ビル（以下「本物件」といいます。
）
（２）取 得 予 定 資 産 ： 不動産を信託財産とする信託受益権の準共有持分（70.0％）
（３）取 得 予 定 価 格 ： 4,069,000,000 円（注1）
（４）売買契約締結日： 2021 年 11 月 26 日
（５）取 得 予 定 日 ： 2021 年 12 月 1 日
（６）取 得 先： 売主より開示の同意が得られていないため、記載していません（注２）。
（７）媒 介 の 有 無： 無し
（８）取 得 資 金： 自己資金
（９）決 済 方 法： 取得時一括決済
（注1）
「取得予定価格」は、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。
（注2）取得先の概要は、後記「３．取得予定資産の内容／（４）取得先の概要」のとおりです。
２．取得の理由
本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に基づき、ポートフォリオの充実を図るため、取得予
定資産の取得を決定しました。
なお、取得決定に際して評価した点は、下記「３．取得予定資産の内容」欄における「
（１）取得予定資産
の評価」欄をご参照ください。
1
３．取得予定資産の内容
（１）取得予定資産の評価
Ａ 立地
本物件は、札幌市営地下鉄南北線、東西線及び東豊線の 3 路線すべてが乗り入れる「大通」駅から徒
歩 2 分、札幌市電「西 4 丁目」駅から徒歩 1 分、南一条通り沿いに立地し、JR「札幌」駅へのアクセス
も良好であり、高い交通利便性を有しています。
Ｂ 建物・設備
本物件は、地下 1 階から 1 階を店舗、2 階から 9 階までを事務所・診療所とする物件です。基準階面
積は約 220 坪で、最小約 15 坪から分割対応可能なフロアプランとなっており、テナントの賃借面積のニ
ーズに柔軟に対応することができます。また、99 台収容の機械式駐車場を有しており、立地の希少性と
併せて様々なテナントニーズに対応可能です。
本物件は築後 37 年が経過していますが、共用部のリニューアル等、継続的なメンテナンスが行われて
いるため、当該エリア内で十分な競争力を有しており、高い稼働率を維持しています。
（２）取得予定資産の概要
物件の名称 札幌大手町ビル
特定資産の種類（注1） 不動産信託受益権（準共有）
信託受託者 三菱 UFJ 信託銀行株式会社
地 番（注2） 北海道札幌市中央区南一条西四丁目 5 番 1 他
所在地
住居表示 北海道札幌市中央区南一条西四丁目 5 番 1 号
用 途（注2） 事務所・店舗・診療所
土 地（注3） 1,199.20 ㎡
面 積
建 物（注4） 9,792.75 ㎡
構 造（注2） 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1 階付 10 階建
建築時期（注2） 1984 年 4 月 21 日
設計者 株式会社日建設計 東京本社
施工者 鹿島建設株式会社 札幌支店
建築確認機関 札幌市
土 地 所有権
所有形態（注5）
建 物 所有権
鑑定評価額 4,235,000,000 円
価格時点 2021 年 11 月 1 日
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
1.9％（SOMPO リスクマネジメント株式会社作成の地震 PML 評価報告
地震 PML
書による）
2
担保設定の有無 なし
プロパティ・マネジメント会社 株式会社ザイマックス北海道
マスターリース会社（注6） 株式会社ザイマックス北海道
本投資法人、売主及び信託受託者との間で取得予定日付けで締結予
定の協定書において、本物件に係る信託受益権の全部又は一部を譲
特記事項
渡する場合には、第三者に優先して売主に対して譲渡の申入れをす
る旨が約定される予定です。
（注1）取得予定資産の種類です。本信託の信託財産は土地建物の全部です。なお、準共有とは、信託受益権を他の受益者と共同して保有する
ことを指します。本投資法人が取得する受益権の準共有持分の割合は70％であり、他の30％は売主が引き続き保有します。
（注2）「地番」「用途」「構造」及び「建築時期」については、登記記録上の表示をもとに記載しています。
、 、
（注3）登記記録上表示されている土地の面積の合計を記載しています。
（注4）登記記録上表示されている床面積の合計を記載しています。
（注5）「所有形態」については、信託受託者による所有形態を記載しています。本信託の信託財産は土地建物の全部です。
（注6）マスターリースの形態はパス・スルー型です。
（３）テナントの内容
賃貸可能面積（注1） 4,694.00 ㎡
賃貸面積（注1）
（注2）
4,624.62 ㎡
（注2）
テナント総数 1(27)
月額契約賃料（注3） 18,511 千円
敷金・保証金等（注4） 162,871 千円
2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年
稼働率 12 月末 12 月末 12 月末 12 月末 10 月末
98.5％ 100.0％ 97.2％ 100.0％ 98.5％
（注 1）
「賃貸可能面積」は、本物件建物の賃貸可能な面積に本投資法人が取得する受益権の準共有持分の割合（70％）を乗じた数値を記載し
ています。また、小数点以下第3 位を四捨五入して記載しています。なお、倉庫、駐車場、機械室等は含めていません。
（注2）上記マスターリース会社との間でマスターリース会社を賃借人とするマスターリース契約を締結しているため、テナント総数は1 と
しており、エンドテナントの総数を括弧内に記載しています。また、 「賃貸面積」は、賃貸可能面積のうち、現時点でマスターリース
会社とエンドテナントとの間で賃貸借契約が締結済みである面積に、本投資法人が取得する受益権の準共有持分の割合を乗じた数値を
記載しています。
（注 3）
「月額契約賃料」は、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約に表示された月額賃料（共益費を含みますが、駐車場等の付
属施設の使用料は除きます。）の合計額（消費税等は含みません。）に、本投資法人が取得する受益権の準共有持分の割合（70％）を乗
じた金額（千円未満切り捨て）を記載しています。
（注 4）
「敷金・保証金等」は、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約に基づきエンドテナントから預託を受ける敷金・保証金等
（駐車場・倉庫等の附属施設に係るものを除きます。 ）の残高（返還不要な部分がある場合には、当該金額控除後の金額）に、本投資
法人が取得する受益権の準共有持分の割合（70％）を乗じた金額（千円未満切捨て）を記載しています。
（４）取得先の概要
売主は、国内の一般事業法人ですが、売主からその概要につき開示の同意が得られていないため、記載し
ていません。なお、本投資法人及び本資産運用会社と売主との間には、特筆すべき資本関係・人的関係・取
引関係はありません。また、売主並びにその関係者及び関係会社は、本投資法人及び本資産運用会社の関
連当事者には該当しません。
（５）物件取得者等の状況
本投資法人及び本資産運用会社と特別な利害関係にある者からの取得ではありません。
（６）媒介の概要
該当ありません。
3
（７）取得予定資産に係る本資産運用会社の利害関係について
該当ありません。
（８）取得の予定
2021 年 11 月 25 日 取得決定
2021 年 11 月 26 日 売買契約締結
2021 年 12 月 1 日 引渡し
４．今後の見通し
本取引による 2021 年 12 月期（2021 年 7 月 1 日～2021 年 12 月 31 日）及び 2022 年 6 月期（2022 年 1 月 1
日～2022 年 6 月 30 日）の運用状況の予想への影響は軽微であり、変更はありません。
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５．鑑定評価書の概要
物件名称 札幌大手町ビル
鑑定評価額 4,235 百万円
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2021 年 11 月 1 日
（単位：千円（注1））
項 目 内 容 概 要 等
（注2)
収益価格 6,050,000
直接還元法による価格 6,130,000
運営収益 423,157
可能総収益 441,956 中長期安定的に収受可能な賃料等を査定のうえ計上
空室等損失等 18,799 中長期安定的な稼働率水準を査定し計上
運営費用 134,573
維持管理費については、過年度実績額及び類似不動産の維
維持管理費 持管理費を参考に対象不動産の個別性を考慮して計上。ま
37,412
PM フィー（注3) た、 フィーについては予定の契約条件を参考に、
PM 類似不
動産の水準及び個別性等を考慮して計上
類似不動産の水道光熱費等を参考に貸室部分の稼働率等を
水道光熱費 45,010
考慮して計上
今後の管理運用計画、類似不動産の費用水準及びエンジニ
修繕費 9,195 アリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を考
慮して計上
仲介業務や広告宣伝等に要する費用等について、賃借人の
テナント募集費用等 4,716
想定回転期間をもとに査定した年平均額を計上
公租公課 37,633 公租公課関係資料及び負担調整措置の内容等を勘案し計上
損害保険料 保険契約に基づく保険料及び対象建物と類似の建物の保険
607
料率等を考慮して計上
その他費用 0
運営純収益 288,584
一時金の運用益 2,843 運用利回りを 1.0％として運用益を査定
今後見込まれる支出を毎期平均的に積み立てることを想定
し、類似不動産における資本的支出の水準、築年数及びエ
資本的支出 21,830
ンジニアリング・レポートにおける修繕更新費を勘案のう
え査定
純収益 269,597
対象不動産の立地条件、建物条件及びその他条件に起因す
還元利回り 4.4％ るスプレッドを加減するとともに、将来における不確実性
や類似不動産に係る取引利回り等を勘案のうえ査定
DCF 法による収益価格 5,970,000
類似の不動産の取引における投資利回り等を参考に、対象
割引率 4.0％
不動産の個別性を総合的に勘案して査定
類似不動産に係る取引利回り等を参考に、投資利回りの将
来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経
最終還元利回り 4.4％
済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総
合的に勘案のうえ査定
積算価格（注2) 5,990,000
土地比率 89.2％
建物比率 10.8％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当
特になし
たって留意した事項
（注1）金額は千円単位を切り捨てて記載しています。
（注2）収益価格及び積算価格は、本投資法人が取得する受益権の準共有持分（持分の割合は70％）ではなく、本物件の土地建物全体に相応す
る価額です。
（注3）本物件の維持管理費及びPM フィーの金額水準を個別に開示することは、建物管理業務及びPM 業務それぞれの委託先の他の取引に影響を
与え、本投資法人の効率的な業務に支障を来し、投資主の利益を害するおそれがあるため、維持管理費とPM フィーを合算して記載してい
ます。
以上
5
【添付資料】
参考資料1 取得予定資産の収支見込
参考資料2 取得予定資産取得後のポートフォリオ一覧
参考資料3 取得予定資産の外観写真等
※ 本投資法人のホームページアドレス : https://www.excellent-reit.co.jp/
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【参考資料 1】 取得予定資産の収支見込
収益 275 百万円
費用（減価償却費を除く） 90 百万円
NOI 185 百万円
NOI 利回り 4.6％
償却後 NOI 利回り 3.7％
収支見込の前提
上記「収益」
、「費用」 「NOI」
及び の各数値は、取得予定資産に係る当初5年間の想定数値の年平均です。
（当期の予想数値ではありません。）
NOI利回りは以下の計算式により算出した数値です。
NOI利回り＝NOI÷取得予定価格
償却後NOI利回りは以下の計算式により算出した数値です。
償却後NOI利回り＝（NOI－減価償却費）÷取得予定価格
なお、減価償却費は、エンジニアリング・レポート等の各種情報を考慮した上で本投資法人の既保有物
件と同じく耐用年数に応じた定額法により算出しています。
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【参考資料 2】 取得予定資産取得後のポートフォリオ一覧
エリア毎の
取得（予定）価格 投資比率
物件 投資比率
エリア区分 名 称 取得日 （百万円） （％）
番号 （％）
（注1） （注2）
（注2）
Ⅰ-1 大森ベルポートD館 2006年6月29日 22,552 7.9
Ⅰ-2 芝二丁目ビルディング 2006年6月29日 9,450 3.3
Ⅰ-3 JEI浜松町ビル 2006年6月29日 8,350 2.9
2007年10月26日 17,857 6.2
Ⅰ-8 赤坂インターシティ 2013年2月5日 10,289 3.6
合計 28,146 9.8
Ⅰ-9 興和白金台ビル 2010年12月24日 4,705 1.6
Ⅰ-10 台場ガーデンシティビル 2011年2月4日 11,000 3.8
2011年12月20日 7,080 2.5
エリアⅠ
東京都心6区 Ⅰ-12 浜離宮インターシティ 2014年2月4日 12,000 4.2 52.6
（注3）
合計 19,080 6.7
Ⅰ-13 新富町ビル 2012年3月28日 1,750 0.6
2013年3月28日 3,931 1.4
Ⅰ-14 興和西新橋ビル 2017年8月1日 7,500 2.6
合計 11,431 4.0
Ⅰ-15 マンサード代官山 2016年7月1日 11,420 4.0
Ⅰ-16 赤坂インターシティAIR 2018年7月2日 6,590 2.3
Ⅰ-17 BIZCORE赤坂見附 2019年10月1日 6,200 2.2
Ⅰ-18 BIZCORE神保町 2021年6月25日 10,200 3.6
2006年6月27日 4,300 1.5
Ⅱ-1 NHK名古屋放送センタービル 2014年3月24日 1,310 0.5
エリアⅡ
大阪市中心部 合計 5,610 2.0
名古屋市中心部
5.7
Ⅱ-3 大阪興銀ビル（底地） 2013年2月5日 1,770 0.6
福岡市中心部（注4）
Ⅱ-4 グランフロント大阪（南館・うめきた広場） 2020年2月3日 4,868 1.7
Ⅱ-5 グランフロント大阪（北館） 2020年2月3日 3,982 1.4
Ⅲ-1 武蔵小杉タワープレイス 2006年6月27日 13,890 4.8
Ⅲ-2 興和川崎東口ビル 2006年6月27日 10,976 3.8
Ⅲ-3 JEI本郷ビル 2006年6月29日 5,400 1.9
2006年6月27日 3,775 1.3
2006年11月30日 130 0.0
エリアⅢ Ⅲ-5 川崎日進町ビルディング 2008年10月17日 300 0.1
エリアⅠを除く
東京都及び 2013年4月17日 520 0.2
東京周辺地域
32.0
合計 4,725 1.6
（神奈川県、埼玉県
及び千葉県） Ⅲ-7 JEI両国ビル 2006年6月27日 2,550 0.9
Ⅲ-9 興和川崎西口ビル 2007年10月26日 20,800 7.3
Ⅲ-10 パシフィックスクエア千石 2011年12月20日 1,620 0.6
Ⅲ-11 コアシティ立川 2013年2月5日 6,500 2.3
Ⅲ-12 日石横浜ビル 2015年4月1日 24,500 8.5
Ⅲ-13 横浜弁天通第一生命ビルディング 2018年6月15日 640 0.2
Ⅳ-2 JEI京橋ビル 2011年9月1日 3,308 1.2
Ⅳ-3 JEI広島八丁堀ビル 2012年5月22日 2,760 1.0
Ⅳ-4 SE札幌ビル 2013年3月1日 5,500 1.9
エリアⅣ Ⅳ-5 青葉通プラザ 2014年2月4日 2,120 0.7
エリアⅡを除く大阪市、
名古屋市及び福岡市並びに
Ⅳ-6 大和南森町ビル 2014年2月4日 4,410 1.5 9.7
その他の政令指定都市等 Ⅳ-7 JEI那覇ビル 2015年12月7日 1,380 0.5
Ⅳ-8 広島第一生命OSビルディング 2018年6月15日 2,780 1.0
Ⅳ-9 仙信ビル 2019年11月13日 1,580 0.6
Ⅳ-10 札幌大手町ビル 2021年12月1日（予定） 4,069 1.4
合計 286,613 100.0 100.0
8
（注1） 「取得（予定）価格」欄は各物件の売買契約に記載された売買代金（消費税相当額を除きます。）を記載しています。単位未満を切り捨てて記載しています。
（注2） 「投資比率」及び「エリア毎の投資比率」欄は、小数点第2 位を四捨五入しています。
（注3） 「東京都心6 区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、品川区及び渋谷区をいいます。
（注4） 「大阪市中心部」とは、梅田、堂島・中之島、淀屋橋、本町地区等、「名古屋市中心部」とは、名駅、伏見、栄地区等、「福岡市中心部」とは、天神、博多駅前地区等をいいます。
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【参考資料 3】 取得予定資産の外観写真等
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