2021年６月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2021年８月18日
不動産投資信託証券発行者名 ジャパンエクセレント投資法人 上 場 取 引 所 東
コ ー ド 番 号 8987 Ｕ Ｒ Ｌ h t t p s : / / w w w . e x c e l l e n t - r e i t . c o . jp
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名）香山 秀一郎
資 産 運 用 会 社 名 ジャパンエクセレントアセットマネジメント株式会社
代 表 者 （役職名）代表取締役 （氏名）香山 秀一郎
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名）経営企画部長 （氏名）堀川 主計
ＴＥＬ 03-5412-7911（代表）
有価証券報告書提出予定日 2021年９月17日 分配金支払開始予定日 2021年９月10日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2021年６月期の運用、資産の状況（2021年１月１日～2021年６月30日）
(1）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2021年６月期 10,567 △4.3 4,590 △6.8 3,976 △7.3 3,975 △7.3
2020年12月期 11,043 △13.2 4,924 △21.7 4,291 △23.8 4,290 △23.8
１口当たり 自 己 資 本 総 資 産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2021年６月期 2,938 2.6 1.4 37.6
2020年12月期 3,171 2.8 1.5 38.9
(2）分配状況
1口当たり分配金 分配金総額
1口当たり 利益超過 純資産
（利益超過分配金 （利益超過分配金
利益超過分配金 分配金総額
配当性向
配当率
は含まない） は含まない）
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2021年６月期 2,938 3,975 - - 100.0 2.6
2020年12月期 3,000 4,059 - - 94.6 2.7
（注）2020年12月期の分配金総額（利益超過分配金を含まない）と当期純利益の差異は圧縮積立金232百万円の積立によるものです。
(3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2021年６月期 293,970 152,335 51.8 112,590
2020年12月期 294,004 152,418 51.8 112,652
（参考）自己資本 2021年６月期 152,335百万円 2020年12月期 152,418百万円
(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2021年６月期 5,095 △11,040 △4,059 26,017
2020年12月期 6,625 △379 △4,039 36,022
２．2021年12月期の運用状況の予想（2021年７月１日～2021年12月31日）及び2022年６月期の運用状況の予想（2022年１
月１日～2022年６月30日）
（％表示は対前期増減率）
１口当たり分配金
１口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
利益超過分配金
は含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2021年12月期 10,689 1.2 4,429 △3.5 3,789 △4.7 3,788 △4.7 2,800 -
2022年６月期 11,046 3.3 4,715 6.5 4,109 8.4 4,108 8.4 2,800 -
（参考）１口当たり予想当期純利益（予想当期純利益÷予想当期末投資口数）（2021年12月期）2,800円、（2022年６月期）3,036円
（注）１口当たり分配金は、当期純利益から圧縮積立金の繰入額（2022年６月期に320百万円）を控除した残額を分配することを前提として計算
しています。
※ その他
(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含
2021年６月期 1,353,000口 2020年12月期 1,353,000口
む）
② 期末自己投資口数
2021年６月期 0口 2020年12月期 0口
（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、23ページ「１口当たり情報に関する注記」を
ご覧ください。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査対象外です。
※ 特記事項
本書に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理
的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により変動する可能性がありま
す。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提条件については、６ページ
記載の「2021年12月期（2021年７月１日～2021年12月31日）及び2022年６月期（2022年１月１日～2022年６月30
日）運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
以 上
ジャパンエクセレント投資法人（8987） 2021年６月期決算短信
○目次
１．運用状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
（１）運用状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
① 当期の概況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
（イ）本投資法人の主な推移 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
（ロ）運用環境及び運用実績 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
（ハ）資金調達の概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
（ニ）サステナビリティへの取組 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ３
（ホ）業績及び分配の概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ３
② 次期の見通し ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ４
（イ）事業環境の見通し ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ４
（ロ）今後の運用方針及び対処すべき課題 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ４
（ハ）運用状況の見通し ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ５
（２）投資リスク ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ６
２．財務諸表 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ７
（１）貸借対照表 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ７
（２）損益計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ９
（３）投資主資本等変動計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 10
（４）金銭の分配に係る計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 11
（５）キャッシュ・フロー計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 12
（６）継続企業の前提に関する注記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 13
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 13
（８）財務諸表に関する注記事項 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 15
（９）発行済投資口の総口数の増減 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 24
３．参考情報 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 25
（１）運用資産等の価格に関する情報 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 25
（２）資本的支出の状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 37
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ジャパンエクセレント投資法人（8987） 2021年６月期決算短信
１．運用状況
（１）運用状況
① 当期の概況
（イ）本投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。
以下「投信法」といいます。）に基づき、2006年２月20日に設立されました。その後、2006年３月15日に関
東財務局長への登録が完了（登録番号 関東財務局長 第52号）し、2006年６月27日に東京証券取引所不動
産投資信託証券市場に上場（銘柄コード8987）しました。
上場後は中長期的な観点から安定成長と収益の確保を目標として、主にオフィスビルへの投資・運用を行
っており、この度、2021年６月末に第30期の決算を終了しました。
（ロ）運用環境及び運用実績
当期（2021年６月期）における世界経済は、欧米主要国における新型コロナウイルス感染症のワクチンの
接種の順調な進捗や追加景気対策等を反映して回復に向かいつつありますが、回復の度合いは各国で異なる
状況となっています。新型コロナウイルス感染症が再拡大する地域もあり、感染を防ぐための経済活動の抑
制が景気の下振れ要因となる懸念が生じており、留意が必要な状況となっています。
米国においては、足許の景気関連指標の改善、消費者物価指数の上昇等を背景とするインフレ懸念と中長
期的な失速懸念等が交錯し、10年国債金利は上昇に転じた後、急低下するなど、ボラティリティが上昇する
展開となっています。
我が国においては、日銀が実体経済の動きを注視しつつ、金融緩和の姿勢を堅持していることから、10年
超の国債利回りはボラティリティが上昇する傾向が見られるものの、ゼロ近傍での推移となっています。
不動産売買市場においては、金融緩和政策を背景とした良好な資金調達環境が継続したことや、内外金利
差が維持されていること等から、国内外の投資家の取得意欲は旺盛であり、優良な物件売却案件は激しい競
合状態になるなど、引き続き厳しい取得環境が継続しています。かかる状況下におきまして、本投資法人
は、2021年６月、コアスポンサーである日鉄興和不動産株式会社よりBIZCORE神保町（取得価格102億円）を
取得しました。
オフィスビル賃貸市場については、コロナ禍によるテレワークの促進や企業業績悪化による固定費の削減
等の理由から解約増加の動きがみられました。三鬼商事株式会社が公表した都心５区の空室率は上昇傾向に
あり、2021年６月末の空室率は6.2％と2020年12月末に比べて1.7ポイント上昇しました。また平均賃料単価
は2020年８月以降低下に転じ、2021年６月の同賃料は2020年12月に比べて3.8％低下しました。こうした状
況の中、緊急事態宣言等によるリーシング活動の停滞の影響を受け、当期末の稼働率（注１）は96.4％と前
期末比で1.6ポイント低下となりました。
当期末における本投資法人の全保有運用資産は35件、取得価格総額は2,825億円、総賃貸可能面積は
336,375.40㎡（101,753.56坪）となっています。
（ハ）資金調達の概要
本投資法人は、長期かつ固定金利にて資金調達することを基本とし、中長期に安定かつ健全な財務運営に
取り組んでいます。
当期は、資産規模拡大の一環として、６月にBIZCORE神保町を102億円で取得しましたが、取得資金につい
ては、資産効率の向上を企図して、全額手元資金を充当しました。また、６月末には返済期限の到来した長
期借入金40億円について、長期借入金（返済期間8.8年、40億円）による借換えを実施しました。
これらの結果、当期末における有利子負債平均残存期間（注２）は4.4年（対前期末比0.2年短期化）、期
末平均有利子負債金利（注３）は0.74％（対前期末比0.03ポイント低下）、総資産有利子負債比率（総資産
LTV）（注４）は42.7％（対前期末比不変）となりました。
なお、本投資法人は、資金調達の安定化及びリファイナンスリスク軽減を図るべく、従来から継続して借
入極度額140億円のコミットメントラインを設定しています。
当期末現在で本投資法人が取得している格付は以下のとおりです。
信用格付業者 発行体格付（アウトルック） 債券格付 （注５）
長期発行体格付
株式会社日本格付研究所（JCR） AA－
AA－（安定的）
発行体格付
ムーディーズ・ジャパン株式会社 ―
A３（安定的）
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ジャパンエクセレント投資法人（8987） 2021年６月期決算短信
（ニ）サステナビリティへの取組
本投資法人では、不動産投資運用事業における環境、社会、ガバナンス（ESG）配慮の重要性を認識する
とともに、企業の社会的責任として持続可能な社会の実現を目指し、環境負荷の低減及びステークホルダー
との連携・協働に努めています。
本投資法人は、環境負荷の低減として、エネルギー消費原単位、CO2排出原単位及び水消費原単位につい
て各年度において前年度比１％、中長期的には2015年度から2019年度の原単位平均比で2020年度から2024年
度の原単位平均を５％以上減少させることを目標として設定しており、保有物件の照明器具のLED化や省エ
ネ性能に優れた空調設備への改修等を推進しています。また、グリーンビル認証の取得に継続的に取り組ん
でおり、認証取得物件数は21物件、賃貸可能面積の82.7％（2021年６月30日現在・底地を除くベース）とな
っています。加えて、保有物件の電源の切り替えによる使用電力由来のCO2排出量の削減を順次進めてお
り、日石横浜ビル、芝二丁目ビルディング及び大和南森町ビルにおいて既に切り替えを実施しています。
このような本投資法人のサステナビリティへの取組みは、グローバル・リアルエステイト・サステナビリ
ティ・ベンチマーク（GRESB）（注６）の2020年調査において６年連続で「Green Star」（注７）を取得
し、「GRESB Rating」（注８）の最上位「５Star」という高い評価を受けています。また、2021年５月には
MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数（注９）への組入れが決定しました。
また、本投資法人が資産の運用を委託しているジャパンエクセレントアセットマネジメント株式会社は、
2021年６月にTCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）（注10）提言への賛同表明、TCFDコンソーシア
ム（注11）への加入、及び21世紀金融行動原則（注12）への署名を行いました。
（ホ）業績及び分配の概要
上記運用の結果、当期の業績は、営業収益10,567百万円、営業利益4,590百万円、経常利益3,976百万円、
当期純利益3,975百万円となりました。
当期の分配金については、「投資法人に係る課税の特例」（租税特別措置法第67条の15）の適用により、
利益分配金相当額が損金算入されることを企図して、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分
を除く当期未処分利益の全額を分配することとし、投資口１口当たりの分配金は2,938円となりました。
（注１）稼働率は、個々の不動産又は信託不動産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合です。
（注２）有利子負債平均残存期間は、全ての有利子負債について、期末時点における借入金及び投資法人債の返済期日及び償還
日までの残存期間を各有利子負債残高に応じて加重平均して算出しています。
（注３）期末平均有利子負債金利は、全ての有利子負債について、当期末の金利を各有利子負債残高に応じて加重平均して算出
しています。
（注４）総資産有利子負債比率＝（期末有利子負債額／期末総資産額）×100
（注５）第７回無担保投資法人債、第８回無担保投資法人債、第９回無担保投資法人債、第10回無担保投資法人債、第11回無担
保投資法人債、第12回無担保投資法人債、第13回無担保投資法人債、第14回無担保投資法人債、第15回無担保投資法人
債及び第16回無担保投資法人債に対する格付です。
（注６）欧州の年金基金グループが創設した不動産会社・運用機関のESG配慮を測るベンチマークであり、欧米・アジアの主要
機関投資家が投資先を選定する際などに活用しています。
（注７）２つの評価軸（「マネジメントと方針」と「実行と計測」）の双方において、得点率が50％を超える高評価の場合に付
与されます。
（注８）「GRESB Rating」では、総合スコアのグローバル順位によって格付が与えられ、上位20％が「５Star」、次の20％が
「４Star」などと呼ばれます。
（注９）「MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数」は、MSCIジャパンIMIトップ700指数構成銘柄の中から、環境
(Environment)・社会(Society)・ガバナンス（Governance）に優れた企業を選別して構成される指数です。なお、本指
数は、年金積立金管理運用独立行政法人（GPIF）のパッシブ運用を行う際のESG指数の一つに選定されています。
（注10）「TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）」は、G20の要請を受け、金融セクターが取り組むべき気候関連課題
を議論するために金融安定理事会（FSB）が2015年に設立した国際イニシアティブです。
（注11）「TCFDコンソーシアム」は、TCFD提言（TCFDが2017年６月に公表した報告書）に賛同する企業や金融機関等が一体とな
って取組を推進し、企業の効果的な情報開示や、開示された情報を金融機関等の適切な投資判断に繋げるための取組に
ついて議論する場として2019年５月に設立された組織です。
（注12）「21世紀金融行動原則」は、中央環境審議会「環境と金融に関する専門委員会」の提言に基づき、持続可能な社会の形
成のために必要な責任と役割を果たしたいと考える金融機関の行動指針として、幅広い金融機関で構成される起草委員
会によって2011年10月にまとめられた行動原則です。
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ジャパンエクセレント投資法人（8987） 2021年６月期決算短信
② 次期の見通し
（イ）事業環境の見通し
不動産売買市場においては、市場参加者の旺盛な投資意欲等を背景に、当面は堅調な取引価格での推移と
なるものと想定していますが、新型コロナウイルス感染症の影響や経済情勢の変化等による環境変化を注視
していく必要があると考えています。
オフィスビル賃貸市場においては、テナントのコスト削減や効率化・集約化の動き等を受け、足許のオ
フィス需要がある程度減少するものと思われることから、2023年の新規供給の増加に向けて、空室率は緩
やかに上昇し、新規成約賃料は弱含みの展開となると考えています。
ただし、ワクチン接種の進展による経済活動全般の活性化や、オフィスの機能見直しに係る具体的な動き
の顕現化等により、年明け以降はテナント側の過度な様子見姿勢が徐々に後退し、オフィスの待機需要が顕
現化してくることも予想されることから、その動向を見極めていく必要があります。
（ロ）今後の運用方針及び対処すべき課題
A．外部成長
本投資法人では、外部成長の軸足を資産入替から資産規模拡大へ移し、投資規模・エリアのバランスに留
意した競争力のある物件取得に取り組んでいきます。引き続きスポンサー企業との連携を主軸としつつ、運
用会社による物件情報ルートの新規開拓・深耕強化を行い、売却情報の早期入手に努め、取引機会を的確に
捕捉していきます。同時に中長期的なポートフォリオ改善を図るべく、築古物件、将来的な競争力低下が懸
念される物件につき入替を前提とした売却を検討していきます。
B．内部成長
本投資法人では、既存テナントとのきめ細かなリレーションを一層強化し、テナントサイドのニーズをタ
イムリーに汲み取っていく活動を継続していきます。
現時点において空室のある物件及び空室の発生が見込まれる物件については、スポンサーとの連携、物件
による難易度等を勘案した弾力的な条件設定等により、早期の埋め戻しに注力していきます。賃料更改につ
いては、テナントの業況等を総合的に勘案し退去の防遏を最優先としつつ、柔軟に増額交渉を進めることと
しており、環境好転時には機動的に増額更改の方向へ軌道修正を行う方針です。
中長期的には、省エネやBCP対応を踏まえつつ、資産価値の維持及び物件競争力向上に向けた戦略的な追
加投資を実施することで、ポートフォリオ全体の収益力及びESG評価の向上を目指します。
なお、新型コロナウイルス感染症の影響を踏まえたテナントからの要請につきましては、引き続ききめ細
かく相談に応じつつ、個別に対応を検討していく所存です。
C．財務戦略
本投資法人では、金利低減を図りつつ、金利の固定化、残存期間の長期化、返済期限の分散化を基本方針
とする資金調達を継続することで、安定的かつ健全な財務運営を継続していきます。また、資金調達手段の
多様化による調達基盤の維持・強化の観点から、グリーンボンドやサステナビリティローンなどの新しい資
金調達手法にも取り組んでいきます。
総資産LTVは、60％を上限とし、35％から50％を目処に運用します。また、有利子負債の返済期限を分散
することにより、リファイナンスリスクの軽減を図り安定性を重視した財務運営を行います。
D．サステナビリティへの取組
本投資法人では、企業の社会的責任として持続可能な社会の実現を目指し、環境負荷の低減及びステーク
ホルダーとの連携・協働に引き続き努めていきます。
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ジャパンエクセレント投資法人（8987） 2021年６月期決算短信
（ハ）運用状況の見通し
A．２営業期間の業績予想
2021年12月期（2021年７月１日～2021年12月31日）及び2022年６月期（2022年１月１日～2022年６月30
日）の運用状況につきましては、以下のとおり見込んでいます。運用状況の予想の前提条件につきまして
は、後記「2021年12月期（2021年７月１日～2021年12月31日）及び2022年６月期（2022年１月１日～2022年
６月30日）運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
2021年12月期（2021年７月１日～2021年12月31日）
営業収益 10,689百万円
営業利益 4,429百万円
経常利益 3,789百万円
当期純利益 3,788百万円
１口当たり分配金 2,800円
１口当たり利益超過分配金 －円
2022年６月期（2022年１月１日～2022年６月30日）
営業収益 11,046百万円
営業利益 4,715百万円
経常利益 4,109百万円
当期純利益 4,108百万円
１口当たり分配金 2,800円
１口当たり利益超過分配金 －円
（注） 上記予想数値は一定の前提条件の下に算出した現時点でのものであり、状況の変化により実際の営
業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金及び１口当たり利益超過分配金は変
動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
B．決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
C．参考情報
（ｉ）資産の譲渡（興和白金台ビル）について
本投資法人は、2021年８月18日付で、以下のとおり、信託受益権売買契約を締結しました。
＜譲渡予定資産の概要＞
譲渡予定資産 不動産信託受益権
資産の名称 興和白金台ビル
所在地 東京都港区白金台三丁目19番１号
譲渡予定価格（注） 5,400,000,000円
契約締結日 2021年８月18日
引渡日 2022年６月29日
譲渡先 日鉄興和不動産株式会社
（注）譲渡予定価格は、譲渡に係る諸経費、固定資産税、都市計画税相当額の精算分及び消費税相当額を含まない信託受益
権の売買代金を記載しています。
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ジャパンエクセレント投資法人（8987） 2021年６月期決算短信
2021年12月期（2021年７月１日～2021年12月31日）及び
2022年６月期（2022年１月１日～2022年６月30日）運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
・2021年６月期末現在の保有物件に加え、興和白金台ビルの信託受益権の譲渡（以下「本譲渡」と
いいます。詳細については2021年８月18日付「国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ
運用資産
（興和白金台ビル）」をご参照ください。）を前提としています。
・実際には運用資産の異動により予想が変動する可能性があります。
・テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。
営業収益 ・上記の他、新型コロナウイルス感染症の拡大の影響として見込まれる賃貸事業収入等の減収を一
定程度織り込んで算出しています。
・主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去の実績値を
ベースに費用の変動要素を反映して算出しています。
・減価償却費については、付随費用、将来の追加の資本的支出を含めて定額法により算出していま
す（2021年12月期に1,884百万円、2022年６月期に1,917百万円）。
・一般に不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等については前所有者と期間按分によ
る計算を行い、取得時に精算しますが、本投資法人においては精算金相当分を取得原価に算入し
ています。
営業費用 ・維持管理費の額は、2021年12月期においては1,406百万円、2022年６月期においては1,408百万円
が費用計上される見込みです。
・固定資産税及び都市計画税等の額は2021年12月期においては946百万円、2022年６月期においては
993百万円が費用計上される見込みです。
・建物の修繕費は、各営業期間において必要と想定される額を費用として計上しています（2021年
12月期に197百万円、2022年６月期に219百万円）。なお、予期し難い修繕費が発生する可能性が
あること等の理由により、予想金額と大きく異なる結果となる可能性があることにご留意くださ
い。
・営業外費用（支払利息、融資関連費用等）については、2021年12月期に640百万円、2022年６月期
営業外費用
に606百万円を見込んでいます。
・本書の日付現在、125,600百万円（借入金87,600百万円、投資法人債38,000百万円）の有利子負債
を有しています。
有利子負債
・2022年６月期末までに返済期限が到来する長期借入金14,510百万円については、同額にて借換え
等を行うことを前提としています。
発行済投資口の ・本書の日付現在の1,353,000口を前提としており、2022年６月期末までの投資口数に変動がない
総口数 ことを前提としています。
・１口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針に従い、利益の金額を限度と
し、かつ、配当可能利益の額の90％に相当する金額を超えて分配することを前提として算出して
います。
１口当たり分配
・本譲渡による売却益の一部を圧縮積立金の積立として内部留保することを前提としています
金
（2022年６月期に320百万円）。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生、金利の変動又
は新投資口の追加発行等を含む種々の要因により変動する可能性があります。
１口当たり利益 ・利益を超える金銭の分配（１口当たり利益超過分配金）については行わないことを前提としてい
超過分配金 ます。
・法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改
その他 正が行われないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。
（２）投資リスク
最近の有価証券報告書（2021年３月19日提出）における「投資リスク」から重要な変更がないため、開示を省
略します。
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２．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
(2020年12月31日) (2021年６月30日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 19,651,182 9,677,336
信託現金及び信託預金 16,371,216 16,340,661
営業未収入金 325,765 294,323
未収消費税等 － 88,018
前払費用 207,275 331,441
その他 2,787 5,545
流動資産合計 36,558,228 26,737,327
固定資産
有形固定資産
建物 7,656,347 7,707,346
減価償却累計額 △1,995,468 △2,111,993
建物（純額） 5,660,879 5,595,353
構築物 42,243 42,243
減価償却累計額 △11,691 △12,509
構築物（純額） 30,551 29,734
機械及び装置 6,253 6,253
減価償却累計額 △4,224 △4,495
機械及び装置（純額） 2,028 1,757
工具、器具及び備品 59,934 59,934
減価償却累計額 △25,558 △29,708
工具、器具及び備品（純額） 34,375 30,226
土地 10,609,617 10,609,617
建設仮勘定 1,396 1,396
信託建物 112,298,457 116,030,100
減価償却累計額 △31,697,587 △33,357,152
信託建物（純額） 80,600,870 82,672,947
信託構築物 950,236 963,467
減価償却累計額 △298,237 △313,763
信託構築物（純額） 651,998 649,703
信託機械及び装置 1,030,829 1,101,196
減価償却累計額 △523,993 △561,488
信託機械及び装置（純額） 506,836 539,708
信託工具、器具及び備品 293,163 293,163
減価償却累計額 △171,158 △184,191
信託工具、器具及び備品（純額） 122,004 108,971
信託土地 148,021,777 155,755,010
信託建設仮勘定 115,225 13,360
有形固定資産合計 246,357,561 256,007,787
無形固定資産
借地権 1,721,607 1,721,607
信託借地権 7,382,016 7,382,016
ソフトウエア 7,333 6,233
信託その他無形固定資産 2,644 2,550
無形固定資産合計 9,113,601 9,112,408
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（単位：千円）
前期 当期
(2020年12月31日) (2021年６月30日)
投資その他の資産
投資有価証券 44,729 44,729
繰延税金資産 － 26
差入敷金及び保証金 19,029 19,029
長期前払費用 823,528 824,794
その他 921,016 1,070,376
投資その他の資産合計 1,808,304 1,958,956
固定資産合計 257,279,468 267,079,152
繰延資産
投資法人債発行費 166,949 154,092
繰延資産合計 166,949 154,092
資産合計 294,004,645 293,970,571
負債の部
流動負債
営業未払金 1,674,407 1,618,995
１年内返済予定の長期借入金 13,510,000 14,510,000
未払金 466,577 474,398
未払費用 155,114 151,765
未払法人税等 584 1,119
未払消費税等 119,228 －
前受金 172,768 74,940
その他 － 7,268
流動負債合計 16,098,680 16,838,488
固定負債
投資法人債 38,000,000 38,000,000
長期借入金 74,090,000 73,090,000
預り敷金及び保証金 1,200,885 1,199,012
信託預り敷金及び保証金 12,196,393 12,507,748
固定負債合計 125,487,278 124,796,760
負債合計 141,585,958 141,635,249
純資産の部
投資主資本
出資総額 147,907,649 147,907,649
剰余金
任意積立金
圧縮積立金 219,594 451,790
任意積立金合計 219,594 451,790
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 4,291,443 3,975,882
剰余金合計 4,511,037 4,427,673
投資主資本合計 152,418,687 152,335,322
純資産合計 ※２ 152,418,687 ※２ 152,335,322
負債純資産合計 294,004,645 293,970,571
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（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2020年７月１日 自 2021年１月１日
至 2020年12月31日 至 2021年６月30日
営業収益
賃貸事業収入 ※１ 9,998,859 ※１9,845,709
その他賃貸事業収入 ※１ 730,694 ※１ 722,082
不動産等売却益 ※２ 314,238 －
営業収益合計 11,043,792 10,567,792
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 5,487,364 ※１ 5,355,733
資産運用報酬 470,777 454,816
資産保管手数料 21,847 21,880
一般事務委託手数料 40,065 40,427
役員報酬 5,580 5,580
その他営業費用 93,428 98,788
営業費用合計 6,119,062 5,977,226
営業利益 4,924,730 4,590,565
営業外収益
受取利息 136 181
その他 403 402
営業外収益合計 540 583
営業外費用
支払利息 336,430 327,031
融資関連費用 141,088 118,123
投資法人債利息 139,556 149,430
投資法人債発行費償却 12,276 12,856
その他 4,751 6,951
営業外費用合計 634,103 614,393
経常利益 4,291,167 3,976,756
税引前当期純利益 4,291,167 3,976,756
法人税、住民税及び事業税 605 1,147
法人税等調整額 － △26
法人税等合計 605 1,121
当期純利益 4,290,562 3,975,635
前期繰越利益 881 247
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 4,291,443 3,975,882
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2020年７月１日 至 2020年12月31日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額
出資総額控除額
出資総額 出資総額（純額）
一時差異等調整引当額 出資総額控除額合計
当期首残高 147,907,649 △1,406,238 △1,406,238 146,501,410
当期変動額
圧縮積立金の積立 - - - -
剰余金の分配 - - - -
一時差異等調整引当額
- 1,406,238 1,406,238 1,406,238
の戻入
当期純利益 - - - -
当期変動額合計 - 1,406,238 1,406,238 1,406,238
当期末残高 ※１ 147,907,649 - - 147,907,649
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計
任意積立金 当期未処分利益 投資主資本合計
又は当期未処理 剰余金合計
圧縮積立金 任意積立金合計 損失（△）
当期首残高 - - 5,631,594 5,631,594 152,133,005 152,133,005
当期変動額
圧縮積立金の積立 219,594 219,594 △219,594 - - -
剰余金の分配 - - △4,004,880 △4,004,880 △4,004,880 △4,004,880
一時差異等調整引当額
- - △1,406,238 △1,406,238 - -
の戻入
当期純利益 - - 4,290,562 4,290,562 4,290,562 4,290,562
当期変動額合計 219,594 219,594 △1,340,151 △1,120,556 285,682 285,682
当期末残高 219,594 219,594 4,291,443 4,511,037 152,418,687 152,418,687
当期（自 2021年１月１日 至 2021年６月30日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
当期未処分利 純資産合計
出資総額 任意積立金
益又は当期未
投資主資本合計
剰余金合計
処理損失
圧縮積立金 任意積立金合計
（△）
当期首残高 147,907,649 219,594 219,594 4,291,443 4,511,037 152,418,687 152,418,687
当期変動額
圧縮積立金の積立 - 232,196 232,196 △232,196 - - -
剰余金の分配 - - - △4,059,000 △4,059,000 △4,059,000 △4,059,000
当期純利益 - - - 3,975,635 3,975,635 3,975,635 3,975,635
当期変動額合計 - 232,196 232,196 △315,561 △83,364 △83,364 △83,364
当期末残高 ※１ 147,907,649 451,790 451,790 3,975,882 4,427,673 152,335,322 152,335,322
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（４）金銭の分配に係る計算書
（単位：円）
前期 当期
区分 自 2020年７月１日 自 2021年１月１日
至 2020年12月31日 至 2021年６月30日
Ⅰ 当期未処分利益 4,291,443,584 3,975,882,133
Ⅱ 分配金の額 4,059,000,000 3,975,114,000
（投資口１口当たり分配金の額） (3,000) (2,938)
Ⅲ 任意積立金
圧縮積立金繰入額 232,196,582 -
Ⅳ 次期繰越利益 247,002 768,133
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第33条第１項第 本投資法人の規約第33条第１項第
２号に定める「金銭の分配の方針」 ２号に定める「金銭の分配の方針」
の趣旨に基づき、分配可能金額を限 の趣旨に基づき、分配可能金額を限
度とし、租税特別措置法第67条の15 度とし、租税特別措置法第67条の15
に規定される本投資法人の配当可能 に規定される本投資法人の配当可能
利益の額の100分の90に相当する金額 利益の額の100分の90に相当する金額
を超えて分配することとし、当期未 を超えて分配することとし、当期未
処分利益から租税特別措置法第65条 処分利益を超えない額で、発行済投
の７による圧縮積立金繰入額を控除 資口の総口数1,353,000口の整数倍の
し、その残額のうち発行済投資口の 最大値となる3,975,114,000円を利益
総口数1,353,000口の整数倍の最大値 分配金として分配することとしまし
となる4,059,000,000円を利益分配金 た。なお、本投資法人の規約第33条
として分配することとしました。な 第１項第４号に定める利益を超えた
お、本投資法人の規約第33条第１項 金銭の分配は行いません。
第４号に定める利益を超えた金銭の
分配は行いません。
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（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2020年７月１日 自 2021年１月１日
至 2020年12月31日 至 2021年６月30日
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 4,291,167 3,976,756
減価償却費 1,825,686 1,848,574
投資法人債発行費償却 12,276 12,856
受取利息 △136 △181
支払利息 475,986 476,462
営業未収入金の増減額（△は増加） 3,125 31,441
未収消費税等の増減額（△は増加） － △88,018
前払費用の増減額（△は増加） △23,890 △124,165
営業未払金の増減額（△は減少） △68,139 △193,389
未払金の増減額（△は減少） △88,063 △950
未払消費税等の増減額（△は減少） △414,325 △119,228
前受金の増減額（△は減少） 2,422 △97,827
長期前払費用の増減額（△は増加） 95,783 △1,265
信託有形固定資産の売却による減少額 1,036,839 －
その他 △54,835 △145,266
小計 7,093,897 5,575,798
利息の受取額 136 181
利息の支払額 △467,492 △479,810
法人税等の支払額 △586 △584
営業活動によるキャッシュ・フロー 6,625,954 5,095,584
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △16,478 △85,519
信託有形固定資産の取得による支出 △600,013 △11,264,469
差入敷金及び保証金の差入による支出 △848 －
預り敷金及び保証金の受入による収入 47,550 12,585
預り敷金及び保証金の返還による支出 △44,414 △14,458
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 596,892 769,843
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △361,834 △458,489
投資活動によるキャッシュ・フロー △379,145 △11,040,506
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の返済による支出 △5,000,000 －
長期借入れによる収入 2,000,000 4,000,000
長期借入金の返済による支出 △2,000,000 △4,000,000
投資法人債の発行による収入 4,965,000 －
分配金の支払額 △4,004,794 △4,059,480
財務活動によるキャッシュ・フロー △4,039,794 △4,059,480
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 2,207,014 △10,004,401
現金及び現金同等物の期首残高 33,815,385 36,022,399
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 36,022,399 ※１ 26,017,997
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．資産の評価基準及び 投資有価証券
評価方法 その他有価証券
時価のないもの
移動平均法による原価法を採用しています。
２．固定資産の減価償却 ① 有形固定資産（信託財産を含む）
の方法 定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 ２年～60年
構築物 ２年～59年
機械及び装置 ６年～16年
工具、器具及び備品 ３年～15年
② 無形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
なお、自社利用のソフトウエアについては、社内における利用可能期間（５年）
に基づいています。
③ 長期前払費用
定額法を採用しています。
３．繰延資産の処理方法 投資法人債発行費
償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
４．収益及び費用の計上 固定資産税等の処理方法
基準 保有する不動産（信託受益権を含む。）に係る固定資産税、都市計画税及び償却資
産税等については賦課決定された税額のうち、当該決算期間に対応する額を賃貸事業
費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が
負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取
得原価に算入しています。前期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等
相当額はありません。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当
額は16,585千円です。
５．ヘッジ会計の方法 ① ヘッジ会計の方法
金利スワップについて特例処理の要件を満たしているため、特例処理を採用して
います。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段：金利スワップ取引
ヘッジ対象：借入金金利
③ ヘッジ方針
本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッ
ジする目的でデリバティブ取引を行っています。
④ ヘッジの有効性の評価の方法
金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略してい
ます。
６．キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び
計算書における資金 信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、か
の範囲 つ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限
の到来する短期投資からなっています。
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７．その他財務諸表作成 ① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
のための基礎となる 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内全ての資
事項 産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対
照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある以下の項目について
は、貸借対照表において区分掲記しています。
(1）信託現金及び信託預金
(2）信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土
地、信託建設仮勘定
(3）信託借地権、信託その他無形固定資産
(4）信託預り敷金及び保証金
② 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。但し、資産に係
る控除対象外消費税等は、個々の資産の取得原価に算入しています。
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（８）財務諸表に関する注記事項
（開示の省略）
リース取引、有価証券、退職給付、税効果会計、関連当事者との取引及び資産除去債務に関する注記事項に
ついては、決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略しています。
（貸借対照表に関する注記）
１．コミットメントライン契約
本投資法人は、リファイナンスリスクを軽減し、財務の安全性を高めることを主たる目的として、取引銀行
３行とコミットメントライン契約を締結しています。
前期 当期
（2020年12月31日） （2021年６月30日）
コミットメントライン契約の総額 14,000,000千円 14,000,000千円
借入残高 －千円 －千円
差引 14,000,000千円 14,000,000千円
※２．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に規定する最低純資産額
前期 当期
（2020年12月31日） （2021年６月30日）
50,000千円 50,000千円
３．一時差異等調整引当額
前期（自 2020年７月１日 至 2020年12月31日）
１．引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等、当初発生額及び引当額
（単位：千円）
発生した 発生した 当初 当期首 当期 当期 当期末 戻入れ
資産等 事由 発生額 残高 引当額 戻入額 残高 の事由
信託土地、 減損損失 1,406,238 1,406,238 － △1,406,238 － 減損損失計上
信託建物 の発生 物件の売却
２．戻入れの具体的な方法
減損損失
該当物件の売却等の時点において、対応すべき金額の戻入れを行いました。
当期（自 2021年１月１日 至 2021年６月30日）
該当事項はありません。
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（損益計算書に関する注記）
※１．不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）
前期 当期
自 2020年７月１日 自 2021年１月１日
至 2020年12月31日 至 2021年６月30日
A．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 8,484,786 8,248,679
共益費収入 1,249,688 1,331,991
その他賃貸収入 264,384 9,998,859 265,038 9,845,709
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入 654,642 582,002
その他収入 76,052 730,694 140,080 722,082
不動産賃貸事業収益合計 10,729,554 10,567,792
B．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
維持管理費 1,371,601 1,393,314
水道光熱費 831,159 759,875
公租公課 919,625 934,741
損害保険料 20,494 20,903
修繕工事費 282,172 158,083
減価償却費 1,824,586 1,847,474
その他費用 237,725 5,487,364 241,341 5,355,733
不動産賃貸事業費用合計 5,487,364 5,355,733
C．不動産賃貸事業損益
（A－B） 5,242,190 5,212,058
※２．不動産等売却損益の内訳（単位：千円）
前期（自 2020年７月１日 至 2020年12月31日）
JEI西本町ビル（準共有持分15.0％）
不動産等売却収入 1,351,500
不動産等売却原価 1,036,839
その他売却費用 421
不動産等売却益 314,238
当期（自 2021年１月１日 至 2021年６月30日）
該当事項はありません。
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（投資主資本等変動計算書に関する注記）
前期 当期
自 2020年７月１日 自 2021年１月１日
至 2020年12月31日 至 2021年６月30日
※１．発行可能投資口総口数及び発行済投資口
の総口数
発行可能投資口総口数 10,000,000口 10,000,000口
発行済投資口の総口数 1,353,000口 1,353,000口
（キャッシュ・フロー計算書に関する注記）
※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
前期 当期
自 2020年７月１日 自 2021年１月１日
至 2020年12月31日 至 2021年６月30日
現金及び預金 19,651,182千円 9,677,336千円
信託現金及び信託預金 16,371,216千円 16,340,661千円
現金及び現金同等物 36,022,399千円 26,017,997千円
（金融商品に関する注記）
１．金融商品の状況に関する事項
(１）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、資産運用会社が定める財務方針、「年間資金調達計画」に則り、本投資法人の運用資産の
成長に必要な資金と債務の返済に際し、主に銀行借入や投資法人債の発行、投資口の発行により調達していま
す。有利子負債による資金調達においては、財務の安定性の確保及び将来の金利上昇リスクを回避するため、
調達期間の長期化、金利の固定化及び返済期限の分散等に留意しています。また、余資運用については、預金
並びに安全性・流動性を伴う金銭債権及び有価証券等を対象としていますが、原則として預金にて運用してい
ます。デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクをヘッジする目的に限定して利用していま
す。
(２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
① 市場リスク（金利変動リスク）
借入金及び投資法人債は、主に物件の取得あるいは既往の借入のリファイナンスを目的としたものです。
このうち変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、本投資法人では継続的なモニタ
リングを通じた金利予測に基づき、原則としてデリバティブ取引（金利スワップ取引）を利用して変動金利
を固定金利に交換することにより、金利変動リスクをヘッジしています。また、デリバティブ取引（金利ス
ワップ取引）の利用に当たっては、信用リスクの軽減のため格付の高い金融機関とのみ取引を行っていま
す。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジの手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性の評価の方法につ
いては、「重要な会計方針に係る事項に関する注記」に記載されている「ヘッジ会計の方法」をご覧くださ
い。
② 流動性リスク（支払期日に必要資金を調達できなくなるリスク）
借入金、投資法人債は流動性リスクに晒されていますが、返済及び償還期限の分散、資金調達手段の多様
化及びコミットメントラインの設定（当期末現在利用残高なし）によってリスクを低減するとともに、常
時、手許流動性を管理することにより流動性リスクを管理しています。
(３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含
まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場
合、当該価額が異なる場合もあります。また、「２．金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ
取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示したものではあり
ません。
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ジャパンエクセレント投資法人（8987） 2021年６月期決算短信
２．金融商品の時価等に関する事項
2020年12月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時
価を把握することが極めて困難と認められるものは、以下の表に含めていません（注２）。
（単位：千円）
時価
貸借対照表計上額 差額
（注１）
(1）現金及び預金 19,651,182 19,651,182 －
(2）信託現金及び信託預金 16,371,216 16,371,216 －
資産計 36,022,399 36,022,399 －
(3）短期借入金 － － －
(4）１年内償還予定の投資法人債 － － －
(5）１年内返済予定の長期借入金 13,510,000 13,567,552 57,552
(6）投資法人債 38,000,000 38,127,360 127,360
(7）長期借入金 74,090,000 75,380,152 1,290,152
負債計 125,600,000 127,075,065 1,475,065
(8）デリバティブ取引 － － －
2021年６月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時
価を把握することが極めて困難と認められるものは、以下の表に含めていません（注２）。
（単位：千円）
時価
貸借対照表計上額 差額
（注１）
(1）現金及び預金 9,677,336 9,677,336 －
(2）信託現金及び信託預金 16,340,661 16,340,661 －
資産計 26,017,997 26,017,997 －
(3）短期借入金 － － －
(4）１年内償還予定の投資法人債 － － －
(5）１年内返済予定の長期借入金 14,510,000 14,554,118 44,118
(6）投資法人債 38,000,000 38,160,172 160,172
(7）長期借入金 73,090,000 74,230,931 1,140,931
負債計 125,600,000 126,945,222 1,345,222
(8）デリバティブ取引 － － －
（注１）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産
(1）現金及び預金並びに(2）信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ近似していることから、当該帳簿価額によっていま
す。
負債
(3）短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ近似していることから、当該帳簿価額によっていま
す。
(5）１年内返済予定の長期借入金及び(7）長期借入金
変動金利によるものは短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似していると考えられることか
ら、当該帳簿価額によっています（但し、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金
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（後記（デリバティブ取引に関する注記）参照）は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額
を同様の借入を行った場合に合理的に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。）。
固定金利によるものの時価については、当該長期借入金の元利金の合計額を同様の借入を行った場合に合理的
に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(4）１年内償還予定の投資法人債及び(6）投資法人債
本投資法人の発行する投資法人債の時価については、金融データ提供会社による公表参考値によっています。
(8）デリバティブ取引
（デリバティブ取引に関する注記）をご参照ください。
（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
（単位：千円）
前期 当期
区 分
（2020年12月31日） （2021年６月30日）
① 投資有価証券 ＊1 44,729 44,729
② 預り敷金及び保証金 ＊2 1,200,885 1,199,012
③ 信託預り敷金及び保証金 ＊2 12,196,393 12,507,748
＊1投資有価証券
市場価格がなく、かつ、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時
価開示の対象とはしていません。
＊2預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金
賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は、市場
価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することは困難であり、合理的に
キャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
（注３）金銭債権の決算日（2020年12月31日）後の償還予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
現金及び預金 19,651,182 － － － － －
信託現金及び信託預金 16,371,216 － － － － －
合計 36,022,399 － － － － －
金銭債権の決算日（2021年６月30日）後の償還予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
現金及び預金 9,677,336 － － － － －
信託現金及び信託預金 16,340,661 － － － － －
合計 26,017,997 － － － － －
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（注４）借入金、投資法人債及びその他の有利子負債の決算日（2020年12月31日）後の返済及び償還予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
短期借入金 － － － － － －
１年内償還予定の投資
－ － － － － －
法人債
１年内返済予定の長期
13,510,000 － － － － －
借入金
投資法人債 － － 4,000,000 8,000,000 5,000,000 21,000,000
長期借入金 － 13,750,000 15,770,000 9,770,000 11,750,000 23,050,000
合計 13,510,000 13,750,000 19,770,000 17,770,000 16,750,000 44,050,000
借入金、投資法人債及びその他の有利子負債の決算日（2021年６月30日）後の返済及び償還予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
短期借入金 － － － － － －
１年内償還予定の投資
－ － － － － －
法人債
１年内返済予定の長期
14,510,000 － － － － －
借入金
投資法人債 － 2,000,000 10,000,000 － 5,000,000 21,000,000
長期借入金 － 13,750,000 14,270,000 14,270,000 13,900,000 16,900,000
合計 14,510,000 15,750,000 24,270,000 14,270,000 18,900,000 37,900,000
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（デリバティブ取引に関する注記）
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2020年12月31日）
該当事項はありません。
当期（2021年６月30日）
該当事項はありません。
２．ヘッジ会計が適用されているもの
前期（2020年12月31日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりで
す。
（単位：千円）
契約額等
ヘッジ会計の デリバティブ取引の 当該時価の
主なヘッジ対象 時価
方法 種類等 算定方法
うち１年超
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 46,140,000 40,390,000 ＊ －
の特例処理 変動受取・固定支払
＊ 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、
その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています（上記「金融商品に関する注記 ２．金融商品の時
価等に関する事項（注１）金融商品の時価の算定方法 負債」参照）。
当期（2021年６月30日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりで
す。
（単位：千円）
契約額等
ヘッジ会計の デリバティブ取引の 当該時価の
主なヘッジ対象 時価
方法 種類等 算定方法
うち１年超
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 46,140,000 40,390,000 ＊ －
の特例処理 変動受取・固定支払
＊ 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、
その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています（上記「金融商品に関する注記 ２．金融商品の時
価等に関する事項（注１）金融商品の時価の算定方法 負債」参照）。
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ジャパンエクセレント投資法人（8987） 2021年６月期決算短信
（賃貸等不動産に関する注記）
本投資法人では、東京都その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸オフィスビル等を有し
ています。これら賃貸等不動産に関する貸借対照表計上額及び時価は、以下のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
自 2020年７月１日 自 2021年１月１日
至 2020年12月31日 至 2021年６月30日
貸借対照表計上額
期首残高 257,186,710 255,463,830
期中増減額 △1,722,880 9,650,132
期末残高 255,463,830 265,113,962
期末時価 318,162,000 329,552,000
（注１）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注２）賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な減少額はJEI西本町ビルの売却（1,036,839千円）及び減価償却費（1,824,586千円）に
よるものです。当期の主な増加額はBIZCORE神保町の取得（10,051,592千円）によるものであり、主な減少額は減価償却費
（1,847,474千円）によるものです。
（注３）前期の期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
当期の期末時価は、売却予定である興和白金台ビルについては譲渡価格、それ以外の物件については社外の不動産鑑定士による鑑定
評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する当期における損益については、（損益計算書に関する注記）をご覧ください。
（セグメント情報等に関する注記）
＜セグメント情報＞
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
＜関連情報＞
前期（自 2020年７月１日 至 2020年12月31日）
１．製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を
省略しています。
２．地域ごとの情報
(1）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
(2）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を
省略しています。
３．主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略していま
す。
当期（自 2021年１月１日 至 2021年６月30日）
１．製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を
省略しています。
２．地域ごとの情報
(1）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
(2）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を
省略しています。
３．主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への営業収益がすべて損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略していま
す。
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（１口当たり情報に関する注記）
前期 当期
自 2020年７月１日 自 2021年１月１日
至 2020年12月31日 至 2021年６月30日
１口当たり純資産額 112,652円 112,590円
１口当たり当期純利益 3,171円 2,938円
（注１）潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
（注２）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前期 当期
自 2020年７月１日 自 2021年１月１日
至 2020年12月31日 至 2021年６月30日
当期純利益（千円） 4,290,562 3,975,635
普通投資主に帰属しない金額（千円） － －
普通投資口に係る当期純利益（千円） 4,290,562 3,975,635
期中平均投資口数（口） 1,353,000 1,353,000
（重要な後発事象に関する注記）
該当事項はありません。
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（９）発行済投資口の総口数の増減
当期末までの最近５年間における発行済投資口の総口数及び出資総額の増減の状況は以下のとおりです。
発行済投資口の総口数（口） 出資総額（百万円）（注１）
年月日 摘要 備考
増減 残高 増減 残高
2016年７月11日 公募増資 37,500 1,301,950 5,034 139,469 (注２）
2016年８月10日 第三者割当増資 3,750 1,305,700 503 139,972 (注３）
2020年１月21日 公募増資 43,000 1,348,700 7,213 147,186 (注４）
2020年２月13日 第三者割当増資 4,300 1,353,000 721 147,907 (注５）
（注１）一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額の変動は考慮していません。
（注２）１口当たり発行価格138,742円（引受価額134,259円）にて、物件取得のために調達した借入金の一部弁済を目的として、公募により
新投資口を発行しました。
（注３）１口当たり発行価額134,259円にて、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金の返済資金の一部に充当することを目的として、第
三者割当により新投資口を発行しました。
（注４）１口当たり発行価格173,355円（引受価額167,754円）にて、物件取得のために調達した借入金の弁済と物件の取得資金の一部に充当
することを目的として、公募により新投資口を発行しました。
（注５）１口当たり発行価額167,754円にて、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金の返済資金の一部に充当することを目的として、第
三者割当により新投資口を発行しました。
（注６）本投資法人においては、当期末時点で、自己保有投資口（投信法第94条において準用する会社法第308条第２項の規定により議決権を
有しない投資口）は存在せず、また、相互保有投資口（投信法施行規則第160条の規定により議決権を有しない投資口）も存在しませ
ん。
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ジャパンエクセレント投資法人（8987） 2021年６月期決算短信
３．参考情報
「３．参考情報」において、特段の記載のない限り、金額は単位未満を切り捨て、面積及び比率は表示単位未満を四
捨五入しています。以下、同様です。
（１）運用資産等の価格に関する情報
① 投資状況
第29期 第30期
（2020年12月31日現在） （2021年６月30日現在）
用途 投資対象地域
資産の種類
保有総額 保有総額
（注１） （注２） 対総資産比率 対総資産比率
（百万円） （百万円）
（％） （％）
（注３） （注３）
エリアⅠ 10,960 3.7 10,936 3.7
不動産 エリアⅡ 5,467 1.9 5,428 1.8
エリアⅣ 1,632 0.6 1,625 0.6
オフィスビル エリアⅠ 104,208 35.4 131,012 44.6
エリアⅡ 10,772 3.7 10,757 3.7
不動産信託受益権
エリアⅢ 84,149 28.6 84,292 28.7
エリアⅣ 21,094 7.2 21,061 7.2
その他（商業施
不動産信託受益権 エリアⅠ 17,178 5.8 － －
設・住宅等）
計 255,463 86.9 265,113 90.2
預金・その他の資産 38,540 13.1 28,856 9.8
資産総額計 294,004 100.0 293,970 100.0
（注１）本資産運用会社の資産運用ガイドラインの改訂（2021年６月28日付）により、用途別投資比率における用途について、各不動産等及
び不動産対応証券全体における賃貸可能面積の比率のみならず、賃料収入等の比率も考慮の上、いずれの用途に属するかを決定する
こととなりました。かかる資産運用ガイドラインの改訂を受けて、浜離宮インターシティの用途をその他（商業施設・住宅等）から
オフィスビルに変更しています。以下、同様です。
（注２）投資対象地域については、以下の区分とします。
エリアⅠ：東京都心６区（千代田区、中央区、港区、新宿区、品川区及び渋谷区）
エリアⅡ：大阪市中心部（梅田、堂島・中之島、淀屋橋、本町地区等）、
名古屋市中心部（名駅、伏見、栄地区等）、福岡市中心部（天神、博多駅前地区等）
※大阪市中心部とは大阪駅（JR）、大阪梅田駅（阪急電鉄、阪神電鉄）、梅田駅（Osaka Metro）、淀屋橋駅（Osaka
Metro）、本町駅（Osaka Metro）から各々概ね徒歩10分圏内に位置する地区を、名古屋市中心部とは名古屋駅（JR、
名古屋市営地下鉄、名古屋鉄道）、伏見駅（名古屋市営地下鉄）、栄駅（名古屋市営地下鉄、名古屋鉄道）から各々
概ね徒歩10分圏内に位置する地区を、福岡市中心部とは博多駅（JR、福岡市営地下鉄）、天神駅（福岡市営地下
鉄）、西鉄福岡駅（西日本鉄道）から各々概ね徒歩10分圏内に位置する地区を、それぞれ指すものとします。但し、
これらは行政区画とは必ずしも一致するものではありません。
エリアⅢ：エリアⅠを除く東京都及び東京周辺地域（神奈川県、埼玉県及び千葉県）
エリアⅣ：エリアⅡを除く大阪市、名古屋市及び福岡市並びにその他の政令指定都市等
以下、同様です。
（注３）保有総額は、決算日時点の貸借対照表計上額（不動産及び不動産信託受益権については、減価償却後の帳簿価額）によっています。
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ジャパンエクセレント投資法人（8987） 2021年６月期決算短信
② 投資資産
（イ） 投資有価証券の主要銘柄
本投資法人が保有する投資有価証券の概要は以下のとおりです。
A. 株式
取得価額（千円）（注４） 評価額（千円）（注５） 評価損益
銘柄（注１） 株式数 備考
単価 金額 単価 金額 （千円）
株式会社KMO 833株 50 42,069 50 42,069 － －
（注１）本投資法人は、グランフロント大阪（北館）の取得（不動産信託受益権の一部）に伴い、ナレッジキャピタル（注２）の企画運営法
人である株式会社KMOの普通株式833株及び一般社団法人ナレッジキャピタルに係る基金返還請求権（注３）を取得したものです。か
かる株式については、グランフロント大阪（北館）に係る不動産信託受益権の準共有持分と独立して譲渡することはできないものと
されています。
（注２）産学連携拠点である「ナレッジキャピタル」はグランフロント大阪（北館）の主要用途の１つです。
（注３）一般社団法人ナレッジキャピタルの基金返還請求権の詳細は、後記「B. 株式以外の有価証券」に記載しています。
（注４）取得価額は、取得に要した費用を含めた金額を記載しています。
（注５）当該非上場株式の評価額については、帳簿価額を記載しています。
B. 株式以外の有価証券
評価額（千円）
種類 銘柄（注１） 帳簿価額（千円） 対総資産比率（％）
（注２）
一般社団法人
基金返還請求権 2,659 2,659 0.0
ナレッジキャピタル
（注１）本投資法人は、グランフロント大阪（北館）の取得（不動産信託受益権の一部）に伴い、一般社団法人ナレッジキャピタルに係る基
金返還請求権を取得したものです。かかる基金返還請求権については、グランフロント大阪（北館）に係る不動産信託受益権の準共
有持分と独立して譲渡することはできないものとされています。
（注２）当該基金返還請求権の評価額については、帳簿価額を記載しています。
（ロ） 投資不動産物件
不動産は、後記「（ハ） その他投資資産の主要なもの」に一括表記しています。
（ハ） その他投資資産の主要なもの
本投資法人が当期末現在において保有する資産（以下「当期末保有資産」といいます。）に係る不動産及び不
動産信託受益権（以下、それらの不動産ないし信託受益権の信託財産たる不動産をそれぞれ「本物件」というこ
とがあります。）の概要は以下のとおりです。なお、本投資法人の所有物件は、すべてテナントに対する賃貸を
目的として保有するものであり、主たる用途はオフィスビルに該当します。
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ジャパンエクセレント投資法人（8987） 2021年６月期決算短信
A．当期末保有資産の価格及び投資比率
当期末保有資産に係る不動産及び不動産信託受益権の取得価格、当期末帳簿価額、期末算定価額及び投資
比率は以下のとおりです。なお、以下表中の各数値は、別段の記載がない限り、当期末現在のものです。
期末算定価額（百万円）（注３）（注４）
当期末 投資
取得価格 直接還元法 DCF法
物件 帳簿価額 比率
名称 (百万円) 直接還元 直接還元 DCF 最終還元
番号 (百万円) 割引率 （％）
（注１） 価格 利回り 価格 利回り
（注２） （％） （注５）
(百万円) （％） (百万円) （％）
Ⅰ－１ 大森ベルポートD館 22,552 20,653 25,900 26,500 4.0 25,700 3.8 4.1 8.0
芝二丁目ビルディング 事務所：3.6 事務所：3.3 事務所：3.8
Ⅰ－２ 9,450 8,962 13,600 13,690 13,370 3.3
（注６） 住 宅：4.1 住 宅：3.8 住 宅：4.3
Ⅰ－３ JEI浜松町ビル 8,350 8,062 9,060 9,220 3.4 8,890 3.1 3.6 3.0
Ⅰ－８ 赤坂インターシティ 28,146 26,603 30,200 30,500 2.9 29,900 2.6 3.0 10.0
Ⅰ－９ 興和白金台ビル 4,705 4,638 5,010 5,090 4.2 4,920 4.0 4.4 1.7
Ⅰ－10 台場ガーデンシティビル 11,000 9,416 10,100 10,100 4.2 10,100 4.0 4.4 3.9
Ⅰ－12 浜離宮インターシティ 19,080 17,030 25,900 26,400 3.3 25,400 3.1 3.5 6.8
Ⅰ－13 新富町ビル 1,750 1,749 2,210 2,180 4.1 2,220 3.9 4.3 0.6
Ⅰ－14 興和西新橋ビル 11,431 10,936 13,700 13,800 3.1 13,500 2.7 3.3 4.0
Ⅰ－15 マンサード代官山 11,420 11,170 13,700 14,100 3.0 13,300 2.8 3.2 4.0
Ⅰ－16 赤坂インターシティAIR 6,590 6,503 7,780 7,950 2.8 7,610 2.5