8987 Ｒ－エクセレント 2021-05-26 15:00:00
国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ [pdf]
2021 年 5 月 26 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東 京 都 港 区 南 青 山 一 丁 目 15 番 9 号
ジャパンエクセレント投資法人
代表者名 執 行 役 員 香山 秀一郎
（コード番号：8987）
資産運用会社名
ｼ ﾞ ｬﾊ ﾟ ﾝｴ ｸｾ ﾚﾝ ﾄ ｱｾ ｯﾄ ﾏ ﾈｼ ﾞﾒ ﾝ ﾄ 株 式 会 社
代表者名 代表取締役社長 香山 秀一郎
問合せ先 経 営 企 画 部 長 堀川 主計
TEL.03-5412-7911（代表）
国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ
（BIZCORE 神保町）
本投資法人が資産の運用を委託する資産運用会社であるジャパンエクセレントアセットマネジメント株式会
社（以下「本資産運用会社」といいます。
）は、本日、資産（国内不動産信託受益権）の取得につき下記のとお
り決定しましたのでお知らせします。
記
１．取得の概要
（１）物 件 名 称： BIZCORE 神保町（以下「本物件」又は「取得予定資産」といいます。
）
（２）取 得 予 定 資 産 ： 不動産を信託財産とする信託受益権
（３）取 得 予 定 価 格 ： 10,200,000,000 円（注1）
（４）売買契約締結日： 2021 年 5 月 26 日
（５）取 得 予 定 日 ： 2021 年 6 月 25 日
（６）取 得 先： 日鉄興和不動産株式会社（注2）
（７）媒 介 の 有 無： 無し
（８）取 得 資 金： 自己資金
（９）決 済 方 法： 取得時一括決済
（注1）
「取得予定価格」は、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません。
（注2）取得先の概要は、後記「３．取得予定資産の内容／（４）取得先の概要」をご参照ください。
２．取引の理由
本投資法人のコアスポンサーである日鉄興和不動産株式会社の開発する「BIZCORE（ビズコア）
」シリーズ
は、立地・スペックに優れた競争力のある中規模ハイグレードオフィスビルであり、本投資法人は「BIZCORE
（ビズコア）シリーズを、
」 同社からの継続的なパイプラインと位置付けております。
本物件の取得は、
BIZCORE
赤坂見附に続く同シリーズからの取得の第二弾となるものです。
なお、取得決定に際して評価した点は、下記「３．取得予定資産の内容」欄における「
（１）取得予定資産
の評価」欄をご参照ください。
1
３．取得予定資産の内容
（１）取得予定資産の評価
Ａ 立地
本物件は、東京メトロ半蔵門線・都営三田線・都営新宿線「神保町」駅、東京メトロ千代田線「新御
茶ノ水」駅、都営新宿線「小川町」駅より徒歩 4 分、その他複数路線・駅が利用可能であり、東京駅や
大手町駅へのアクセスが容易である等、高い交通利便性を有しております。また、本物件周辺は、比較
的小規模なビルを中心とするエリアを形成しておりましたが、近年、大規模開発が進みオフィス街とし
ても成熟しつつあります。
Ｂ 建物・設備
本物件は、日鉄興和不動産株式会社が開発を進める中規模ハイグレードオフィスビル「BIZCORE（ビズ
コア）
」シリーズとして設計されており、最新の大規模オフィスビル並みのスペックを備えております。
貸室部分は、基準階天井高 2,800 ㎜（OA フロア 100 ㎜） グリッド型システム天井、
、 貸室床面積約 270
坪、床荷重 500 ㎏/㎡、コンセント容量 60VA/㎡（75VA/㎡まで増強可能）
、個別空調（インテリア 18 ゾ
ーン・ペリメーター3 ゾーン）を備え、さらに、各階に災害用備蓄品倉庫、万全を期した電源供給体制
（本線予備電源線 2 回線・非常用電源 72 時間）を備える等、先進のオフィス環境と優れた耐震性能・事
業継続性を兼ね備えております。また、新築時に CASBEE 建築評価認証（注）において A ランクを取得し
ており、環境に配慮したビルとなっております。
（注） CASBEE（Comprehensive Assessment System for Built Environmental Efficiency / 建築環境総合性能評価システム）建築評価認
証とは、建築物の環境性能を評価し格付けする手法で、省エネや省資源、リサイクル性能など環境負荷低減の側面に加え、景観への
配慮なども含めた建築物の環境性能を総合的に評価するシステムです。
（２）取得予定資産の概要
物件の名称 BIZCORE 神保町
特定資産の種類（注1） 不動産信託受益権
信託受託者 みずほ信託銀行株式会社（予定）
信託設定日 2021 年 6 月 25 日（予定）
地 番（注2） 東京都千代田区神田小川町三丁目 9 番 2
所在地
住居表示 東京都千代田区神田小川町三丁目 9 番 2 号
用 途（注3） 事務所・駐車場
土 地（注4） 1,328.70 ㎡
面 積
建 物（注5） 8,217.64 ㎡
構 造（注2） 鉄骨造陸屋根 8 階建
建築時期（注2） 2017 年 11 月 15 日
設計者 株式会社鴻池組東京本店一級建築士事務所
施工者 鴻池組・久保工建設工事共同企業体
2
建築確認機関 一般財団法人日本建築センター
土 地 所有権（共有）
所有形態（注6）
建 物 区分所有権
鑑定評価額 10,300,000,000 円
価格時点 2021 年 4 月 1 日
鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所
3.56％（SOMPO リスクマネジメント株式会社作成の地震 PML 評価報
地震 PML（注7）
告書による）
担保設定の有無 なし
プロパティ・マネジメント会社（注8） 日鉄興和不動産株式会社
（注9）
マスターリース会社 日鉄興和不動産株式会社
1. 取得先と他の区分所有者との契約において、いずれかの当
事者がその専有部分（又はこれを信託財産とする信託の受
益権）を譲渡しようとする場合には、原則として、第三者
に先行して相手方と交渉をすること、第三者に譲渡すると
きはこの約定を承継させることが規定されており、本投資
法人は取得先からこの約定を承継します。
2. 本投資法人が取得する事務所部分は、事務所を用途とする
特記事項 他の専有部分の一部と一元的に運用されており、本投資法
人はかかる運用形態を継続する予定です。これにより、本
投資法人に帰属する収益及び費用は、取得する事務所部分
自体から生じる金額ではなく、一元運用される専有部分全
体から生じる金額を、かかる専有部分全体の面積に対する
本投資法人の取得する事務所部分の面積の割合（559,240
分の 526,175）に応じて按分した金額となります。
（注1）取得予定資産の種類です。 取得予定日に、 取得先及び信託受託者との間で本物件を主たる信託財産とする不動産管理処分信託契約が締
結される予定です。
（注2）「地番」「構造」及び「建築時期」については、登記簿上の表示をもとに記載しております。
、
（注3）「用途」については一棟の建物全体についての登記簿上の表示をもとに記載しています。
（注4）本物件の敷地全体について登記簿上表示されている面積を記載しています。 かかる土地の所有権については本物件の各専有部分のため
の敷地権の登記がなされており、 本投資法人の取得する専有部分に係る敷地権 （所有権の共有持分）の割合は638,445 分の531,220 で
す。
（注5）一棟の建物全体について登記簿上表示されている面積を記載しています。本投資法人が取得する専有部分は、1 階から8 階の事務所部
分（1 階、7 階、8 階についてはその一部） （合計床面積5,214.85 ㎡）及び立体駐車場部分（床面積46.68 ㎡）です。
（注6）
「所有形態」については、取得予定資産の所有形態を記載しています。なお、 「区分所有権」とは、区分所有建物の専有部分の所有権を
意味します。
（注7）「PML（Probable Maximum Loss）
」とは、想定した予定使用期間（50 年間）における発生確率10％を超える地震による被害の程度を、
予想損失額の建物再調達価格に対する割合で示したものです。
（注8）本投資法人による取得後に委託する予定のプロパティ・マネジメント会社を記載しています。
（注9）本投資法人による取得後に賃貸する予定のマスターリース会社を記載しています。
（３）テナントの内容
賃貸可能面積（注1） 5,261.75 ㎡
賃貸面積（注1）
（注2）
5,261.75 ㎡
（注3）
テナント総数 1(5)
月額契約賃料（注4） 40,290 千円
敷金・保証金等（注5） 410,024 千円
3
2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 6 月 25 日
（注6）
稼働率の推移 12 月末 12 月末 12 月末 (予定)
100.0％ 100.0％ 100.0％ 100.0％
（注1） 「賃貸可能面積」及び「賃貸面積」はいずれも倉庫等の付属建物及び附属施設を除いて算定しています。
（注2） 取得先は、本書の日付時点において本物件の一部（179.04 ㎡。以下「取得先による自己使用部分」といいます。）を自己使用しており、本投資
法人による本物件取得後も、マスターリース契約の約定に基づいて使用を継続する予定です。かかる事情を考慮し、「賃貸面積」について
は、賃貸可能面積のうち、本書の日付時点において取得先とエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約に表示されている賃貸面積
の合計に取得先による自己使用部分を加えて算定しています。
（注3） マスターリース会社との間でマスターリース会社を賃借人とするマスターリース契約を締結する予定のため、テナント総数は 1 とし、本書の
日付時点において取得先と賃貸借契約を締結しているエンドテナントの総数を括弧内に記載しています。
（注4） 本投資法人が取得する事務所部分は、事務所を用途とする他の専有部分の一部と一元的に運用されています。「月額賃料」として記載した金
額は、本書の日付時点において、一元運用される専有部分についてエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約に表示された月額
賃料（共益費を含みますが、駐車場等の付属施設の使用料は除きます。）の合計額（消費税等は含みません。）を、一元運用される専有部分
全体の面積に対する本投資法人の取得する事務所部分の面積の割合（559,240 分の 526,175）に応じて按分した金額（千円未満切り捨て）で
す。
（注5） 本投資法人が取得する事務所部分は、事務所を用途とする他の専有部分の一部と一元的に運用されていますので、「敷金・保証金等」として
記載した金額は、一元運用される専有部分について締結されている賃貸借契約上エンドテナントから預託を受ける敷金・保証金等（駐車場・
倉庫等の附属施設に係るものを除きます。）の残高（返還不要な部分がある場合には、当該金額控除後の金額）を、一元運用される専有部分
全体の面積に対する本投資法人の取得する事務所部分の面積の割合（559,240 分の 526,175）に応じて按分した金額（千円未満切り捨て）で
す。
(注6) 取得先による自己使用部分については、上記（注2）記載の事情に鑑み、当該自己使用部分を賃貸面積に算入して、稼働率を算定していま
す。また、取得先による自己使用部分の賃借の終了及び一部エンドテナントの退去等が予定されており、2021 年12 月末における稼働率は
69.0%を想定しております。
（４）取得先の概要
名 称 日鉄興和不動産株式会社
所在地 東京都港区赤坂一丁目 8 番 1 号
役員に関する事項 代表取締役社長 今泉 泰彦
資本金の額 19,824 百万円（2020 年 9 月 30 日現在）
純資産 187,313 百万円（2020 年 9 月 30 日現在）
総資産 905,013 百万円（2020 年 9 月 30 日現在）
主な事業内容 不動産業
設立年月日 1997 年 3 月 24 日
日本製鉄株式会社
第一生命保険株式会社
大株主
日本生命保険相互会社
ユニゾホールディングス株式会社
2020 年 12 月 31 日現在において、本投資法人の投資口を
71,560 口（発行済投資口総数の 5.3％）保有しています。
また、本資産運用会社の株式を 4,860 株（発行済株式総数の
54.0％）保有しており、投資信託及び投資法人に関する法律
（以下「投信法」といいます。
）に定める利害関係人等に該当
資本関係
本投資法人・本資産運用会社と します。また、利益相反行為を排除することにより適切な投
取得先の関係 資法人の資産運用を行うことを目的として本資産運用会社が
定めたスポンサー関係者との取引規程（以下「スポンサー関
係者取引規程」といいます。 上のスポンサー関係者に該当し
）
ます。
2020 年 12 月 31 日現在において、本資産運用会社の役職員の
人的関係
うち 8 名が、取得先からの出向者です。
4
2020 年 6 月期において、取得先より「グランフロント大阪」
を取得しております。詳細は、2020 年 1 月 6 日付「国内不動
取引関係 産信託受益権の取得に関するお知らせ（グランフロント大阪
（うめきた広場・南館）及びグランフロント大阪（北館）の各
共有持分取得）
」をご参照ください。
関連当事者へ 本投資法人の関連当事者には該当しません。
の該当状況 本資産運用会社の親会社です。
（５）物件取得者等の状況
物件取得者等の状況 現所有者・信託受益者 前所有者・信託受益者
商号 日鉄興和不動産株式会社 該当ありません。
特別な利害関係にある者との関係 前記「（４）取得先の概要」をご参照ください。
取得経緯・理由等 開発目的
取得時期 2017 年 11 月 15 日（新築）
取得価格 開発のため該当なし
（６）媒介の概要
該当ありません。
（７）取得予定資産に係る本資産運用会社の利害関係について
本物件の取得先であり、マスターリース会社兼プロパティ・マネジメント会社となる日鉄興和不動産株
式会社は、投信法に定める利害関係人等に当たり、かつ、スポンサー関係者取引規程上のスポンサー関係
者に該当します。かかるスポンサー関係者との本物件に係る信託受益権売買契約（以下「本売買契約」と
いいます。 の締結にあたり、
） 本資産運用会社においては、当該規程に従い、外部専門家を含んだコンプラ
イアンス委員会による承認、投資委員会による審議及び決議を経ています。また、本物件の信託受託者で
あるみずほ信託銀行株式会社は、本物件につき、日鉄興和不動産株式会社をマスターリース会社兼プロパ
ティ・マネジメント会社に選任して、同社に本物件建物を賃貸するとともに本物件の管理業務を委託する
予定ですが、かかる決定に当たり、本資産運用会社においては、本売買契約と同様に「スポンサー関係者
取引規程」に従った手続を経る予定です。
４．コアスポンサーの新中期経営計画と今後の外部成長
コアスポンサーである日鉄興和不動産株式会社においては、2021 年 4 月より新中期経営計画をスタート
させております。その中で、オフィス開発・賃貸事業の更なる強化・拡充は重点施策となっており、東京都
心を中心に多数の開発案件が進行する予定です。中でも、中規模ハイグレードオフィスビルとして 2017 年
度よりシリーズ展開している「BIZCORE(ビズコア)」シリーズについては、マーケットニーズが高いことも
あり、現在着実に用地取得・プロジェクトが進行しており、計画期間中に 10 棟以上の竣工稼働が計画され
ています。今次取得する本物件は、コアスポンサーが展開している上記「BIZCORE(ビズコア)」シリーズの
第１号案件であり、本物件で本投資法人としては同シリーズ２物件目の取得となります。
「BIZCORE（ビズコア）
」シリーズについては、ブランド展開を維持・推進する観点から、物件保有者が管
理 運営に関する品質維持に責任を持つ必要があること等から、
・ コアスポンサーによる売却時には本投資法
人による継続的な取得が期待できるものと考えています。加えて、コアスポンサーの既存保有物件等につい
5
ても、スポンサーパイプラインの対象物件として、本投資法人による取得について協議を行って参ります。
以上の通り、本投資法人は、かかるコアスポンサーの新中期経営計画と連動したパイプラインを主軸とし
た物件取得を通じて、中長期的な運用資産の嵩上げ、安定収益の確保により、分配金の着実な成長に努めて
参ります。
５．今後の見通し
2021 年 6 月期（2021 年 1 月 1 日～2021 年 6 月 30 日）の運用状況の予想への影響は軽微であり、変更はあ
りません。また、2021 年 12 月期（2021 年 7 月 1 日～2021 年 12 月 31 日）の運用状況の予想については、本
日付「2021 年 12 月期の運用状況の予想の修正に関するお知らせ」をご参照ください。
6
６．鑑定評価書の概要
物件名称 BIZCORE 神保町
鑑定評価額 10,300 百万円
鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点 2021 年 4 月 1 日
（単位：千円（注1））
項 目 内 容 概 要 等
収益価格 10,300,000
直接還元法による価格 10,600,000
運営収益 496,937
可能総収益 522,970 中長期安定的に収受可能な賃料等を査定のうえ計上
空室等損失等 26,032 中長期安定的な稼働率水準を査定し計上
運営費用 128,068
維持管理費 維持管理費については現行契約に基づく実額を計上
21,389
PM フィー（注2) PM フィーについては予定の契約条件に基づき査定
水道光熱費 14,206 実績に基づき査定
修繕費 5,000 ER 及び修繕計画等に基づく数値を基に査定
仲介業務や広告宣伝、賃貸借契約の更新や再契約業務に要する費
テナント募集費用等 4,902
用等について、賃借人の想定回転期間をもとに査定
公租公課 32,300 公租公課関係資料に基づき査定
損害保険料 227 保険資料に基づく実額を計上
その他費用 50,040 組合管理費等を計上
運営純収益 368,869
一時金の運用益 3,995 運用利回りを 1.0％として運用益を査定
資本的支出 12,500 ER 及び修繕計画等に基づく数値を基に査定
純収益 360,364
近隣地域または同一需給圏内の類似地域等における複数の取引
還元利回り 3.4％ 利回りとの比較検討を行い、また、将来の純収益の変動予測を勘
案し割引率との関係にも留意の上査定
DCF 法による収益価格 10,200,000
金融商品の利回りを基にした積上法等によりオフィスビルのベ
割引率 3.5％
ース利回りを定め、対象不動産に係る個別リスクを勘案し査定
最終還元利回り 3.6％ 還元利回りを基礎に将来の予測不確実性を加味して査定
積算価格 10,300,000
土地比率 77.0％
建物比率 23.0％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に
特になし
当たって留意した事項
（注1） 金額は千円未満を切り捨てています。
（注2） 本物件の維持管理費及びPM フィーの金額水準を個別に開示することにより、建物管理業務及びPM 業務それぞれの委託先の他の取引に
影響を与え、本投資法人の効率的な業務に支障を来し、投資主の利益を害するおそれがあるため、維持管理費とPM フィーを合算して
記載しております。
以上
7
【添付資料】
参考資料1 取得予定資産の収支見込
参考資料2 取得予定資産取得後のポートフォリオ一覧
参考資料3 取得予定資産の外観写真等
※ 本投資法人のホームページアドレス : https://www.excellent-reit.co.jp/
8
【参考資料 1】 取得予定資産の収支見込
収益 486 百万円
費用（減価償却費を除く） 123 百万円
NOI 363 百万円
NOI 利回り 3.6％
償却後 NOI 利回り 3.0％
収支見込の前提
上記「収益」
、「費用」及び「NOI」の各数値は、取得予定資産に係る取得年度の特殊要因を排除した当初
5年間の想定数値の年平均です（当期の予想数値ではありません。）。
NOI利回りは以下の計算式により算出した数値です。
NOI利回り＝NOI÷取得予定価格
償却後NOI利回りは以下の計算式により算出した数値です。
償却後NOI利回り＝（NOI－減価償却費）÷取得予定価格
なお、減価償却費は、エンジニアリング・レポート等の各種情報を考慮した上で本投資法人の既保有物
件と同じく耐用年数に応じた定額法により算出しています。
9
【参考資料 2】 取得予定資産取得後のポートフォリオ一覧
エリア毎の
取得（予定）価格 投資比率
物件 投資比率
エリア区分 名 称 取得日 （百万円） （％）
番号 （％）
（注1） （注2）
（注2）
Ⅰ-1 大森ベルポートD館 2006年6月29日 22,552 8.0
Ⅰ-2 芝二丁目ビルディング 2006年6月29日 9,450 3.3
Ⅰ-3 JEI浜松町ビル 2006年6月29日 8,350 3.0
2007年10月26日 17,857 6.3
Ⅰ-8 赤坂インターシティ 2013年2月5日 10,289 3.6
合計 28,146 10.0
Ⅰ-9 興和白金台ビル 2010年12月24日 4,705 1.7
Ⅰ-10 台場ガーデンシティビル 2011年2月4日 11,000 3.9
2011年12月20日 7,080 2.5
エリアⅠ
東京都心6区 Ⅰ-12 浜離宮インターシティ 2014年2月4日 12,000 4.2 53.4
（注3）
合計 19,080 6.8
Ⅰ-13 新富町ビル 2012年3月28日 1,750 0.6
2013年3月28日 3,931 1.4
Ⅰ-14 興和西新橋ビル 2017年8月1日 7,500 2.7
合計 11,431 4.0
Ⅰ-15 マンサード代官山 2016年7月1日 11,420 4.0
Ⅰ-16 赤坂インターシティAIR 2018年7月2日 6,590 2.3
Ⅰ-17 BIZCORE赤坂見附 2019年10月1日 6,200 2.2
Ⅰ-18 BIZCORE神保町 2021年6月25日（予定） 10,200 3.6
2006年6月27日 4,300 1.5
Ⅱ-1 NHK名古屋放送センタービル 2014年3月24日 1,310 0.5
エリアⅡ
大阪市中心部 合計 5,610 2.0
名古屋市中心部
5.7
Ⅱ-3 大阪興銀ビル（底地） 2013年2月5日 1,770 0.6
福岡市中心部（注4）
Ⅱ-4 グランフロント大阪（南館・うめきた広場） 2020年2月3日 4,868 1.7
Ⅱ-5 グランフロント大阪（北館） 2020年2月3日 3,982 1.4
Ⅲ-1 武蔵小杉タワープレイス 2006年6月27日 13,890 4.9
Ⅲ-2 興和川崎東口ビル 2006年6月27日 10,976 3.9
Ⅲ-3 JEI本郷ビル 2006年6月29日 5,400 1.9
2006年6月27日 3,775 1.3
2006年11月30日 130 0.0
エリアⅢ Ⅲ-5 川崎日進町ビルディング 2008年10月17日 300 0.1
エリアⅠを除く
東京都及び 2013年4月17日 520 0.2
東京周辺地域
32.4
合計 4,725 1.7
（神奈川県、埼玉県
及び千葉県） Ⅲ-7 JEI両国ビル 2006年6月27日 2,550 0.9
Ⅲ-9 興和川崎西口ビル 2007年10月26日 20,800 7.4
Ⅲ-10 パシフィックスクエア千石 2011年12月20日 1,620 0.6
Ⅲ-11 コアシティ立川 2013年2月5日 6,500 2.3
Ⅲ-12 日石横浜ビル 2015年4月1日 24,500 8.7
Ⅲ-13 横浜弁天通第一生命ビルディング 2018年6月15日 640 0.2
Ⅳ-2 JEI京橋ビル 2011年9月1日 3,308 1.2
Ⅳ-3 JEI広島八丁堀ビル 2012年5月22日 2,760 1.0
Ⅳ-4 SE札幌ビル 2013年3月1日 5,500 1.9
エリアⅣ
エリアⅡを除く大阪市、 Ⅳ-5 青葉通プラザ 2014年2月4日 2,120 0.8
名古屋市及び福岡市並びに
8.4
Ⅳ-6 大和南森町ビル 2014年2月4日 4,410 1.6
その他の政令指定都市等
Ⅳ-7 JEI那覇ビル 2015年12月7日 1,380 0.5
Ⅳ-8 広島第一生命OSビルディング 2018年6月15日 2,780 1.0
Ⅳ-9 仙信ビル 2019年11月13日 1,580 0.6
合計 282,544 100.0 100.0
10
（注1） 「取得（予定）価格」欄は各物件の売買契約に記載された売買代金（消費税相当額を除きます。）を記載しています。単位未満を切り捨てて記載
しています。
（注2）「投資比率」及び「エリア毎の投資比率」欄は、小数点第2 位を四捨五入しています。
（注3）「東京都心6 区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、品川区及び渋谷区をいいます。
（注 4）「大阪市中心部」とは、梅田、堂島・中之島、淀屋橋、本町地区等、「名古屋市中心部」とは、名駅、伏見、栄地区等、「福岡市中心部」とは、
天神、博多駅前地区等をいいます。
11
【参考資料 3】 取得予定資産の外観写真等
12