証券コード：8987
第29期（2020年12月期）決算説明会資料
2021年2月18日
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目次
JEIのご紹介：良質な成長を続ける東京圏オフィスＲＥＩＴ 3 Ⅳ．今後の取組について
Ⅰ．第29期(2020年12月期)決算 １．目指すべき方向感 29
１．第29期（2020年12月期）決算ハイライト 5 ２．コーポレートアクション 30
２．第29期（2020年12月期）におけるコロナ禍影響 6 ３．スポンサーグループとの協働による戦略的なリーシング活動 31
３．第29期（2020年12月期）の1口当たり分配金・NAVの実績 7 ４．ESG関連
４．第29期（2020年12月期)決算の概要 8 （１）足許の取り組み（概要） 32
５．第29期（2020年12月期）決算状況 （２）足許の取り組み（個別の施策(1)～(3)） 33
（１）前期比較 9 参考資料 ジャパンエクセレント投資法人の特色
（２）予想比較 10 １．スポンサー 37
Ⅱ．第30期(2021年6月期)・第31期(2021年12月期)業績予想 ２．トラックレコード 38
１．第30期（2021年6月期）・第31期（2021年12月期）業績予想の考え方 13 ３．ポートフォリオ（１）（２） 39
２．第30期(2021年6月期)・第31期(2021年12月期)業績予想の概要 14 ４．ESGへの取組（１）～（５） 41
３．業績予想 ５．投資法人の仕組み／資産運用会社の概要 46
（１）第30期（2021年6月期） 15 参考資料 Appendix
（２）第31期（2021年12月期） 16 環境認識 49
４．1口当たり分配金の見通し 17 物件別収支 50
Ⅲ．運用状況と方針 期末鑑定評価の概要 51
１．外部成長 期末鑑定評価額 52
（１）外部成長の軌跡と方針・戦略 19 工事実績 53
（２）スポンサーの主な開発事例・保有物件 20 損益計算書 54
２．内部成長 貸借対照表 55
（１）賃料の状況① （入居・退去） 21 キャッシュ・フロー計算書／金銭の分配に係る計算書 56
（１）賃料の状況➁ （賃料改定） 22 主な財務指標 57
（２）賃料ギャップの状況 23 有利子負債の状況 58
（３）工事実績推移 24 投資主の状況 59
３．財務戦略 ポートフォリオマップ 60
（１）ファイナンス実績 25 保有物件の概要（１）～（４） 61
（２）財務運営の状況 26
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JEIのご紹介：良質な成長を続ける東京圏オフィスＲＥＩＴ
１. スポンサー
◆ 金融・保険・デベロッパーをコアスポンサーとする連携体制
ジャパンエクセレント投資法人
●スポンサーパイプラインを主軸に都心・大型・ハイスペックの
ジャパンエクセレントアセットマネジメント株式会社
物件を継続的に取得
・ポートフォリオに占めるスポンサーからの取得割合 79.8 %
・物件取得機会の提供による ・高い物件管理・リーシング力による ・安定的・機動的な資金調達 ●多数の物件運営・管理に携わるスポンサーサポートも得て
継続的な資産規模の拡大 収益力の強化、物件競争力の向上
高稼働を維持。賃貸事業収入も安定的に成長
コアスポンサー ・第29期末稼働率 98.0 % (過去5年間の平均稼働率 99.2 %)
・第29期賃貸事業収入 9,998 百万円 )
日鉄興和不動産株式会社 グループ計 第一生命保険株式会社 グループ計
（出資比率54％） 64％ （出資比率26％） 36％
●メガバンクのスポンサーをバックに強固な財務基盤を構築
・格付 ＡＡ－（ＪＣＲ） ・ Ａ３（Moody’s）
・有利子負債平均残存期間 4.6 年
株式会社みずほ銀行 みずほ信託銀行株式会社 株式会社第一ビルディング 相互住宅株式会社
・総資産ＬＴＶ 42.7 %
（注）上記の各コアスポンサーの出資比率は、本資産運用会社であるジャパンエクセレントアセットマネジメント株式会社に対する出資比率です。
２. ポートフォリオ(※) ３. 分配金推移 ４. ESGへの取組み
●東京圏を中心に高い成長性、安定性を有する ●安定した分配を目指す運営スタンス ●最重点課題と位置付け強力に取組みを推進中
物件数 34 ①環境負荷の低減
(円)
資産規模 2,723億円 3,000 2,918 2,960
3,000 ②ステークホルダーとの連携・協働
2,910
2,800 2,827
2,754
オフィスビル比率 93.0% 2,609
2,650 2,670 2,700
GRESB 最上位の「Green Star」・「5star」取得
2,500 2,462
大型物件比率 70.1% 2,500
MSCI ESG格付 A格取得
東京圏比率 85.3% グリーンビル認証比率 78.1% (面積ベース)
2,000
第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期
うち都心6区比率 51.7% （2015.12） （2016.6） （2016.12） （2017.6） （2017.12） （2018.6） （2018.12） （2019.6） （2019.12） （2020.6） （2020.12） （2021.6） （2021.12）
(予想） (予想） 責任投資原則(PRI)の署名
（※） 各数値に係る定義等については、P.39の注記をご参照ください サステナビリティファイナンス J-REIT初の導入
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第Ⅰ部
第29期(2020年12月期)決算
赤坂インターシティAIR
赤坂インターシティAIR
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赤坂インターシティ
１．第29期（2020年12月期）決算ハイライト
外部成長 ■含み益
◆ 資産入替によるポートフォリオの質的改善を完了
過去最大 626 億円 前期比 ＋ 15 億円
■含み益率 1口当たり分配金
・JＥＩ西本町ビルの分割譲渡完了（2020年7月） 過去最大 24.5 % 前期比 ＋ 0.7 pt
◆ 今後は資産規模拡大フェーズへ ■ポート平均NOI利回り 4.6 % → 5.2 %
・スポンサー・第三者(代り物件含む)との物件取得交渉の継続 (2017年12月期末) (2020年12月期末） 前期 2,960円
内部成長 ■賃料の状況 当期 3,000 円
◆ 賃料改定面積の約4割で計画を上回る増額改定を実現
増額改定割合（面積ベース) 41.7 % 増額改定率 ＋ 3.5 %
（計画値 ∔3.1%) 前期比 + 40円
■期末稼働率
◆ 稼働率は、ほぼ計画通りの水準で着地 98.0 %
（+ 1.4 %）
財務戦略 ■固定化比率 91.4 % → 95.4 % 期初予想比 ±0円
(2020年6月期末) (2020年12月期末）
◆ 債務の金利固定化・長期化・返済期限の分散化を併進 ■有利子負債平均残存期間
◆ J-REIT初となるサステナビリティローン実行（20億円）、 4.5 年 → 4.6 年
(2020年6月期末) (2020年12月期末） 1口当たりNAV
15年債としてはJ-REIT過去最大ロット（50億円)となる
■内部留保
第2回グリーンボンドを発行 219 百万円 → 451 百万円
(2020年6月期末) (2020年12月期末） 前期 157,658円
◆ 売却益を活用し内部留保を積み増し
■LTV 42.8 % → 42.7 % 当期 158,992 円
(2020年6月期末) (2020年12月期末）
前期比 + 1,334 円
ESG ■GRESBリアルエステイト評価 最上位
（+ 0.8 %）
Green Star 4star → 5star
(6年連続) (2019年度) (2020年度）
◆ 2020年GRESBリアルエステイト評価で最高位となる
■MSCI ESG 格付（2年連続格上げ）
「Green Star」及び「5star」獲得 BBB →A
■グリーンビル認証比率(面積ベース)
78.1 %
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２. 第29期（2020年12月期）におけるコロナ禍影響
第29期の賃料回収率は99.4%となり、業績への影響は前回想定通り比較的軽微な水準
◆ 商業等テナントの状況
・商業等については、保有するビル等に付帯している店舗のみであり、賃収全体に占める割合は小さい
・賃料減免・支払猶予の新規申出先は1件のみ。収支悪化による再申出先7件、前期末協議中先4件を合わせ計12件を検討
・収支見通しや撤退による影響等を総合的に勘案し、2テナントに対し賃料減免にて対応
◆ オフィステナントの状況
・新規申出先6件、再申出先2件、前期末協議中先11件の計19件を検討
・4テナントに対して賃料減免にて対応。業績悪化を理由とした退去・減床は5件
申出の状況 第29期末の
決算への影響額
（第29期） 対応状況
・賃料減免 2件
・前期末協議中(A) 4件
・支払猶予 0件
・新規申出(B) 1件 ・収益 ▲33.8百万円
商業等テナント ・先方取下げ 6件
・再申出(C) 7件 （前回想定：▲39百万円） 第29期決算への影響額
・協議中 4件
計 12件
計(A+B+C) 12件
約▲40.6百万円（前回想定▲40百万円）
・賃料減免 4件
・前期末協議中(D) 11件 ・支払猶予 0件 (DPU換算 ▲30円程度)
・新規申出(E) 6件 ・先方取下げ 6件 ・収益 ▲6.8百万円
オフィステナント
・再申出(F) 2件 ・退去・減床 5件 （前回想定：▲0.8百万円）
計 19件 ・協議中 4件
計(D+E+F) 19件
（※） グランフロント大阪の合意分は件数から除く。
6
３．第29期（2020年12月期）の1口当たり分配金・NAVの実績
◆ コロナ禍影響はあったものの、当初計画通りの運用実績となり、4期連続の増配を実現
◆ 内部成長による鑑定評価額の増加に加え、期初の含み損物件の売却により1口当たりNAVも着実に成長
■一口当たり分配金
■一口当たりNAV
（円） （円）
3,200 158,992 160,000
157,658
コロナ禍
3,100
影響(30円) 155,000
152,865
2,960 3,000
2,918 3,000 150,327
150,000
2,900
2,827
2,754 2,800 144,361
145,000
2,700
140,000
2,600
2,500 135,000
2,400
130,000
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
（2018.12） （2019.6） （2019.12） （2020.6） （2020.12）
（2018.12） （2019.6） （2019.12） （2020.6） （2020.12）
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４. 第29期(2020年12月期)決算の概要
(単位：百万円) ●第28期(2020年6月期)実績との比較(分配原資への影響)
①営業収益の減 ▲1,673百万円
第28期 第29期 第29期
第29期実績 第29期実績 ・不動産売却益の減 ▲1,389百万円
(20/6期) (20/12期) (20/12期)
前期比 当初予想比
実績 当初予想 実績 ・賃貸事業収入の減 ▲251百万円
C-A C-B
A B C (西本町・川崎西口売却 ▲382百万円)
②営業費用の減 +307百万円
営業収益 12,717 11,131 11,043 ▲1,673 ▲87
・賃貸事業費用の減 +209百万円
うち賃貸事業収入 10,250 9,970 9,998 ▲251 +28 (西本町・川崎西口売却 +255百万円)
うち不動産売却益 1,704 314 314 ▲1,389 - ・販管費の減 +97百万円
(運用報酬の減 +60百万円)
営業費用 6,426 6,296 6,119 ▲307 ▲177
➂営業外費用の減 +25百万円
うち賃貸事業費用 5,697 5,683 5,487 ▲209 ▲196 ・PO関連費用の剥落等
④経常利益・当期純利益の減 ▲1,340百万円
うち販管費 729 612 631 ▲97 +18
➄一時差異等調整引当額戻入の剥落 +1,406百万円
営業利益 6,290 4,834 4,924 ▲1,366 +90 ⑥圧縮積立金繰入の増 ▲12百万円
経常利益 5,631 4,211 4,291 ▲1,340 +79 ⑦分配金総額の増 +54百万円
当期純利益 5,631 4,210 4,290 ▲1,340 +80 ●当初予想との比較(分配原資への影響)
①営業収益の減 ▲87百万円
一時差異等調整引当額
▲1,406 - - +1,406 - ・水道光熱費収入の減 ▲105百万円
(+：引当、▲：戻入)
②営業費用の減 +177百万円
圧縮積立金
▲219 ▲151 ▲232 ▲12 ▲80 ・水道光熱費の減 +154百万円
(+：取崩、▲：繰入)
・修繕工事費の減 +34百万円
分配金総額 4,004 4,059 4,059 +54 - ➂営業外費用の増 ▲10百万円
1口当たり分配金(円) ・投資法人債(グリーンボンド)発行費
2,960 3,000 3,000 +40 -
④当期純利益の増 +80百万円
期末稼働率 99.6% 98.2% 98.0% ▲1.6pt ▲0.2pt ➄圧縮積立金繰入の増 ▲80百万円
8
５．第29期（2020年12月期）決算状況
（１）前期比較
◆ 前期取得物件の通期寄与及び既存物件の賃収増加等により物件譲渡による減収を打返し、
1口当たり分配金は計画通りの3,000円（前期比+40円）。内部留保も232百万円積み増し
（単位：百万円）
第28期 第29期 要因 収支 DPU換算 主な要因
（2020.06） （2020.12） 増減 ■外部成長（新規取得物件） 56 42円
実績 実績 28期取得物件償却後利益の増 56 グランフロント大阪通期寄与
営業収益 12,717 11,043 ▲ 1,673 ■内部成長（既存物件） 120 89円
賃貸事業収入 10,250 9,998 ▲ 251 賃貸事業収入の増 58 入退去 ▲35
水道光熱費収入 642 654 12 水道光熱費収支の増 46 賃料改定 50
その他収入 121 76 ▲ 45 その他収入の減 ▲ 49 RH剥落 39
不動産等売却益 1,704 314 ▲ 1,389 賃貸事業費用の増 ▲ 32
代官山 解約違約金・原状回復費収入の剥落 ▲34
営業費用 6,426 6,119 ▲ 307 維持管理費の減 21
賃貸事業費用 5,697 5,487 ▲ 209 公租公課の増 ▲7
維持管理費 1,455 1,371 ▲ 83 修繕工事費の増 ▲ 74 コロナ禍による前期からの繰越影響 ▲40
水道光熱費 864 831 ▲ 33 減価償却費の減 24
公租公課 963 919 ▲ 44 その他賃貸事業費用の減 3
運用報酬の減 60
修繕工事費 214 282 67 販管費の減 97
控除対象外消費税の減 29
その他賃貸事業費用 251 258 6 ■財務 25 19円
（NOI） 7,263 7,066 ▲ 196 支払利息の増 ▲1
減価償却費 1,946 1,824 ▲ 122 融資関連手数料の減 7
販管費 729 631 ▲ 97 公募増資関連費用の剥落 25
営業利益 6,290 4,924 ▲ 1,366 その他財務費用の増 ▲4
営業外費用 659 634 ▲ 25 ■物件譲渡 ▲ 1,543 ▲ 1,141円 西本町80%譲渡分 ▲22
経常利益 5,631 4,291 ▲ 1,340 28期譲渡物件の償却後利益の減 ▲ 145 川崎西口30%譲渡分 ▲123
当期純利益 5,631 4,290 ▲ 1,340 29期譲渡物件の償却後利益の減 ▲8
一時差異等調整引当金（+:引当、▲:戻入） ▲ 1,406 0 1,406 売却益の減 ▲ 1,389 西本町15%譲渡分
圧縮積立金（+:取崩、▲:繰入） ▲ 219 ▲ 232 ▲ 12 ■一時差異等調整引当金／圧縮積立金 1,393 1,030円
西本町売却益の減 ▲1,331
分配金総額 4,004 4,059 54 一時差異等調整引当額戻入の剥落 1,406
川崎西口売却益の減 ▲58
1口当たり分配金（円） 2,960 3,000 40 圧縮積立金繰入の増 ▲ 12
計 53 40円 減損損失計上に伴う税会不一致対応
FFO 5,873 5,800 ▲ 72
9
５．第29期（2020年12月期）決算状況
（２）予想比較
◆ 賃収の上振れ、修繕工事費の減少等により内部留保を上積みするとともに、1口当たり分配金は当初予想通りの3,000円
（単位：百万円）
第29期 第29期 要因 収支 DPU換算 主な要因
（2020.12） （2020.12） 増減 ■外部成長（新規取得物件） 5 4円
予想 実績 28期取得物件償却後利益の増 5 グランフロント大阪
営業収益 11,131 11,043 ▲ 87 ■内部成長（既存物件） 86 64円
賃貸事業収入 9,970 9,998 28 賃貸事業収入の増 23 減額の計画比下振れ 15
水道光熱費収入 760 654 ▲ 105 水道光熱費収支の増 50
その他収入 86 76 ▲9 その他収入の減 ▲9
不動産等売却益 314 314 0 賃貸事業費用の減 41
営業費用 6,296 6,119 ▲ 177 維持管理費の増 ▲3
賃貸事業費用 5,683 5,487 ▲ 196 公租公課の減 3
浜離宮：制振装置整備会計処理変更 13
維持管理費 1,370 1,371 1 修繕工事費の減 34
川崎東口：外壁ｼｰﾘﾝｸﾞ打替工事繰越 11
水道光熱費 985 831 ▲ 154 減価償却費の減 2
公租公課 921 919 ▲1 その他賃貸事業費用の減 4
修繕工事費 316 282 ▲ 34 販管費の増 ▲ 18
その他賃貸事業費用 262 258 ▲4 ■財務 ▲ 10 ▲ 8円
（NOI） 6,960 7,066 106 支払利息の増 ▲3
減価償却費 1,826 1,824 ▲2 その他財務費用の増 ▲5
販管費 612 631 18 ■物件譲渡 ▲1 ▲ 1円
営業利益 4,834 4,924 90 29期譲渡物件の償却後利益の減 ▲1
営業外費用 623 634 10 ■圧縮積立金 ▲ 80 ▲ 60円
経常利益 4,211 4,291 79 圧縮積立金繰入の増 ▲ 80
当期純利益 4,210 4,290 80 計 0 0円
圧縮積立金（+:取崩、▲:繰入） ▲ 151 ▲ 232 ▲ 80
分配金総額 4,059 4,059 0
1口当たり分配金 3,000 3,000 0
FFO 5,722 5,800 77
10
Memo
Memo
11
第Ⅱ部
第30期(2021年6月期)・第31期(2021年12月期)業績予想
大森ベルポートD館
赤坂インターシティAIR
グランフロント大阪
12
赤坂インターシティ
１. 第30期（2021年6月期）・第31期（2021年12月期）業績予想の考え方
<オフィス市場の見通し>
●景気悪化によるオフィス需要の減退やテナントの賃料負担力の低下等を受けて、空室率は緩やかに上昇、新規成約賃料は弱含みの動きとなるものの、新規
オフィスの供給量減少、ワクチン対応等によるコロナ問題への期待感、企業業績の底打ち観測等から、悪化幅はリーマンショック時に比べマイルドと予想
●リーシングについては、空室の発生による選択肢の増加や賃料低下期待等から企業側の様子見姿勢が強まっており、引き続き厳しい状況が継続
●大企業のリモートワークに係る具体的な動きは徐々に顕現化する見通しであり、今後の動向を注視する必要。他方、新しいオフィスの在り方に関する考え方
(ソーシャルディスタンスの考慮、共有スペースの活用等)が徐々に明らかになるにつれ、オフィス市場に対する先行き不透明感が払拭されていく可能性
<リーシング活動方針>
●足許のリーシング環境を踏まえ、『増額更改に拘泥しない柔軟な賃料交渉』と『退去床の早期埋め戻し』に注力
・賃料更改については、賃料ギャップを踏まえ増額更改へのチャレンジを継続するものの、テナントの業況等を総合的に勘案して柔軟に対応するスタンス
・退去の埋め戻しについては、スポンサーとの連携、物件による難易度等を勘案した弾力的な条件設定等により、早期埋め戻しに注力
<業績予想の考え方>
◎コロナ問題の帰趨、リモートワークの影響の大きさ等の不透明要因を勘案し、一段と保守的なシナリオをベースに業績予想を策定
●緊急事態宣言再発出による商業系テナント等からの賃料減免要請については、前期規模をやや下回る水準で織り込み（30期 ▲22百万円、31期▲23百万円）
●退去については、不透明感が強い中で相当程度、幅広に積み上げた水準で想定。また埋め戻しについても、従前に比しDTの長期化、FR期間の積み増し
（特に200坪強の大型床）を想定
●契約更改については、賃料増額先を極めて限定的な範囲とした上で、賃料更改水準を極めて保守的に設定。加えて賃料ギャップがプラスの先からの賃料
水準引下げ要請もある程度織り込み
【期末稼働率】
⇒上記の厳しいシナリオ想定の下で、稼働率を保守的に設定した業績予想 第29期 第30期 第31期
98.0% 97.1% 95.0%
13
２. 第30期(2021年6月期)・第31期(2021年12月期)業績予想の概要
(単位：百万円)
第29期 第30期 第30期予想 第31期 第31期予想 ●第29期実績と第30期予想との比較(分配原資への影響)
(20/12期) (21/6期) 前期比 (21/12期) 前期比 ①営業収益の減 ▲469百万円
実績 予想 予想 ・賃貸事業収入の減 (稼働率低下等) ▲151百万円
A B B-A C C-B
・不動産売却益の減 ▲314百万円
営業収益 11,043 10,574 ▲469 10,321 ▲252 ②営業費用の減 +48百万円
・賃貸事業費用の減 +46百万円
うち賃貸事業収入 9,998 9,847 ▲151 9,560 ▲287
(修繕工事費の減 +70百万円)
うち不動産売却益 314 - ▲314 - - ➂営業外費用の減 +27百万円
・アレンジメントフィー剥落等
営業費用 6,119 6,070 ▲48 6,152 +82
④経常利益・当期純利益の減 ▲393百万円
うち賃貸事業費用 5,487 5,440 ▲46 5,540 +99 ➄圧縮積立金繰入の剥落、取崩 +272百万円
うち販管費 ⑥分配金総額の減 ▲121百万円
631 629 ▲2 612 ▲17
営業利益 4,924 4,504 ▲420 4,168 ▲335 ●第30期予想と第31期予想との比較(分配原資への影響)
経常利益 4,291 3,897 ▲393 3,518 ▲378 ①営業収益の減 ▲252百万円
・賃貸事業収入の減(稼働率低下等) ▲287百万円
当期純利益 4,290 3,896 ▲393 3,517 ▲378
・水道光熱費収入の増 +92百万円
圧縮積立金 ②営業費用の増 ▲82百万円
▲232 +40 +272 135 +94
(+：取崩、▲：繰入) ・水道光熱費の増 ▲86百万円
➂営業外費用の増 ▲43百万円
分配金総額 4,059 3,937 ▲121 3,653 ▲284
・アレンジメントフィー等
1口当たり分配金(円) 3,000 2,910 ▲90 2,700 ▲210 ④経常利益・当期純利益の減 ▲378百万円
➄圧縮積立金取崩の増 +94百万円
期末稼働率 98.0% 97.1% ▲0.9pt 95.0% ▲2.1pt
⑥分配金総額の減 ▲284百万円
前回予想 3,937百万円 前回予想 2,910円
14
３．業績予想
（１）第30期（2021年6月期）
◆ 前期売却益の剥落、退去、DT・FR長期化リスクを保守的に織り込み、内部留保取り崩しにより、1口当たり分配金は公表通りの2,910円
（単位：百万円）
第29期 第30期 要因 収支 DPU換算 主な要因
（2020.12） （2021.06） 増減 ■内部成長（既存物件） ▲ 106 ▲ 79円 入退去 ▲178
実績 予想 賃貸事業収入の減 ▲ 151 賃料改定 6
営業収益 11,043 10,574 ▲ 469 水道光熱費収支の減 ▲8 台場パススルー化 17
賃貸事業収入 9,998 9,847 ▲ 151 その他収入の増 64
赤坂インターシティ 解約違約金 50
水道光熱費収入 654 585 ▲ 68 賃貸事業費用の増 ▲ 13
その他収入 76 140 64 維持管理費の増 ▲ 48 外注委託費増：台場 ▲33
不動産等売却益 314 0 ▲ 314 公租公課の増 ▲ 17
営業費用 6,119 6,070 ▲ 48 修繕工事費の減 70 第28期→第29期繰り越し分剥落 40
賃貸事業費用 5,487 5,440 ▲ 46 減価償却費の増 ▲ 15
維持管理費 1,371 1,420 48 その他賃貸事業費用の増 ▲2
水道光熱費 831 770 ▲ 60 販管費の減 2
公租公課 919 937 17 ■財務 27 20円
修繕工事費 282 211 ▲ 70 融資関連手数料の減 23 アレンジメントフィー剥落 20
その他賃貸事業費用 258 260 2 その他財務費用の減 4
（NOI） 7,066 6,973 ▲ 93 ■物件譲渡 ▲ 314 ▲ 232円
減価償却費 1,824 1,839 15 売却益の剥落 ▲ 314 西本町売却益の剥落
販管費 631 629 ▲2 ■圧縮積立金 272 202円
営業利益 4,924 4,504 ▲ 420 圧縮積立金繰入の剥落・取崩 272
営業外費用 634 607 ▲ 27 計 ▲ 122 ▲ 90円
経常利益 4,291 3,897 ▲ 393
当期純利益 4,290 3,896 ▲ 393
圧縮積立金（+:取崩、▲:繰入） ▲ 232 40 272
分配金総額 4,059 3,937 ▲ 121
1口当たり分配金 3,000 2,910 ▲ 90
FFO 5,800 5,736 ▲ 64
15
３．業績予想
（２）第31期（2021年12月期）
◆ 退去、DT・FR長期化リスクを更に幅広に織り込み、1口当たり分配金は前期比 ▲210円の2,700円
（単位：百万円）
第30期 第31期 要因 収支 DPU換算 主な要因
（2021.06） （2021.12） 増減 ■内部成長（既存物件） ▲ 335 ▲ 248円
入退去 ▲299
予想 予想 賃貸事業収入の減 ▲ 287
賃料改定 4
営業収益 10,574 10,321 ▲ 252 水道光熱費収支の増 6
台場パススルー化 4
賃貸事業収入 9,847 9,560 ▲ 287 その他収入の減 ▲ 58
水道光熱費収入 585 678 92 賃貸事業費用の増 ▲ 13
赤坂インターシティ 解約違約金剥落 ▲50
その他収入 140 82 ▲ 58 維持管理費の減 15
営業費用 6,070 6,152 82 公租公課の増 ▲9
賃貸事業費用 5,440 5,540 99 修繕工事費の減 6
維持管理費 1,420 1,404 ▲ 15 減価償却費の増 ▲ 19
水道光熱費 770 856 86 その他賃貸事業費用の増 ▲6
公租公課 937 947 9 販管費の減 17
修繕工事費 211 205 ▲6 ■財務 ▲ 43 ▲ 32円
その他賃貸事業費用 260 266 6 融資関連手数料の増 ▲ 43 アレンジメントフィー ▲34
（NOI） 6,973 6,640 ▲ 333 ■圧縮積立金 94 70円
減価償却費 1,839 1,859 19 圧縮積立金取崩の増 94
販管費 629 612 ▲ 17 計 ▲ 284 ▲ 210円
営業利益 4,504 4,168 ▲ 335
営業外費用 607 650 43
経常利益 3,897 3,518 ▲ 378
当期純利益 3,896 3,517 ▲ 378
圧縮積立金（+:取崩、▲:繰入） 40 135 94
分配金総額 3,937 3,653 ▲ 284
1口当たり分配金 2,910 2,700 ▲ 210
FFO 5,736 5,377 ▲ 358
16
４．1口当たり分配金の見通し
◆ 第30期は、前期売却益の剥落、退去、DT・FR長期化リスクを保守的に織り込み、内部留保取り崩しにより公表通りの2,910円を予想
◆ 第31期は、退去、DT・FR長期化リスクを更に幅広に織り込み2,700円を予想
外部成長の創出、退去床の早期
埋め戻し等による上方修正を追求
（円）
内部成長
圧縮積立金 3,000
売却益の
3,000 ▲79 剥落 繰入の剥落・取崩 内部成長
2,910
▲232 +202
財務
▲248 圧縮積立金 2,800
+20
財務 取崩
▲32 +70 2,700
2,600
西本町
アレンジメント
フィー剥落等
・賃貸事業収入の減(▲212) 2,400
・賃貸事業収入の減(▲112) ・その他収入の減(▲43)
・その他収入の増(+47) ・修繕工事費・販管費の減(+17) 他
・維持管理費の増(▲35)
2,200
・修繕工事費の減(+52) 他
2,000
第29期 第30期 第31期
（2020.12）
（2021.6） （2021.12）
実績
予想 予想
17
第Ⅲ部
運用状況と方針
赤坂インターシティAIR
BIZCORE赤坂見附
18
赤坂インターシティ
1．外部成長
（１）外部成長の軌跡と方針・戦略
■外部成長の方針と戦略
【方針】 安定的な1口当たり分配金・NAVの成長を目指すべく、コンスタントに良質な取得物件の積み上げを図る方針
【実績】 （2010年12月末～2020年12月末) 【今後の戦略】
◆ 取得 ： 27物件・1,564億円 ◆ 中期的な資産規模拡大へ
スポンサーからの取得割合 64.6％ ◆ 厳しい取得環境が継続する見込みながら、物件を厳選した投資を継続
◆ 売却 ： 9物件・722億円 ◆ コアスポンサーの中期計画と連動した、継続的なパイプライン供給が主軸
■外部成長の軌跡 2015/7 2016/7 2020/1
資産規模（億円） 公募増資 公募増資 公募増資
（取得価格ベース） 資産規模
3,000 2014/1 2,899 2,869 2,869 拡大フェーズへ
公募増資 2,794
2,755 2,755 2,735 2,735 2,733 2,723
2,700 2,669
2,654 2,654
2,500 2,455 2,455
2011/1
公募増資 2,154 2,170 2,170
2,000 1,951
1,881
1,500
0
第9期 第11期 第13期 第15期 第17期 第19期 第21期 第23期 第25期 第27期 第29期
（2010.12) （2011.12） （2012.12） （2013.12） （2014.12） （2015.12） （2016.12） （2017.12） （2018.12） （2019.12） (2020.12)
赤坂 BIZCORE グランフロント
浜離宮 広島OSビル
興和 赤坂見附 大阪
取 白金台ビル
インター
マンサード
横浜弁天通
インターシティ
代官山 AIR
得 シティ
ビル 仙信ビル
海老名 JEI西本町ビル
第36 第28 第32興和ビル 第44興和ビル
譲 興和ビル 興和ビル
プライムタワー 興和川崎西口ビル
渡 第35興和ビル 赤坂ガーデン 一部譲渡
19
１．外部成長
（２）スポンサーの主な開発事例・保有物件
興和西新橋ビル 赤坂インターシティ マンサード代官山 浜離宮インターシティ グランフロント大阪 赤坂インターシティAIR BIZCORE赤坂見附
今後の検討候補
2019年10月100%取得
2013年 27%取得 2007年 25%取得 2016年100%取得 2011年 40%取得 2020年 2.45%取得 2018年 2.9%取得
シリーズ化に向けて
2017年 52%取得 2013年 24%取得 2014年 60%取得
順次開発予定
BIZCORE神保町 BIZCORE赤坂見附 BIZCORE築地 BIZCORE渋谷 （仮称）BIZCORE
神田須田町計画
2017年11月竣工 2019年3月竣工 2019年7月竣工 2020年1月竣工 2021年10月竣工予定
第44興和ビル
再
開
発
を
視 第35興和ビル
野
に
売
戻
し
第32興和ビル
第28興和ビル 赤坂インターシティAIR
2017年
MM53街区計画
グランフロント大阪 虎ノ門二丁目再開発
浜離宮インターシティ 2013年 （横浜みなとみらい）
2011年 2023年11月竣工予定
マンサード代官山 2023年11月竣工予定
2009年
日鉄日本橋ビル
2019年
名古屋インターシティ
2008年 アークヒルズフロントタワー
赤坂インターシティ
2011年
2005年 芝浦ルネサイト
品川インターシティ 2009年 全国でオフィスビルを中心に
1998年
興和西新橋ビル
284棟の投資用不動産を運用
1996年 目黒セントラルスクエア＆
アートヴィレッジ大崎 ブリリアタワーズ目黒
20
20
２．内部成長
（１）賃料の状況① （入居・退去）
◆ 第29期稼働率はほぼ想定通りの98.0%で着地
◆ 第30期、第31期についてはダウンタイム・フリーレント期間の長期化及びテナント退去を保守的に織り込み
■ 期末稼働率の推移 ■ 入居理由（第29期実績)
（％） ポートフォリオ全体 東京都心５区（マーケット） 計15件
99.6% 99.6% 館内増床 拡張移転・分室 経費節減移転 拠点新設 その他
99.4%
100.0% 98.0%
97.1%
95.0% 27% 20% 7% 40% 7%
95.0%
90.0% 第30期平均 第31期平均 (4件) (3件) (1件) (6件) (1件)
第26期平均 第27期平均 第28期平均 第29期平均
（見込） （見込）
100%
85.0% 99.4% 99.5% 99.5% 98.8% 97.6% 95.4%
2018年12月末 2019年12月末 2020年12月末 2021年12月末
（出所） 三鬼商事資料をもとに作成
■ テナント退去率および入居・退去面積の推移（※） ■ 入居・退去による賃料の増減（月額賃料ベース）
（坪） （百万円）
7,000 入居面積 退去面積 退去率 8% 入居 退去 ネット
120
6% 100
5,000
80 77
4% 60
3,000 47
40 35
2% 21
20 15 15 16
1,000
2
0.8% 0% 0
1.6% 1.7% ▲1
1,000 -20 ▲13
763 2.5% ▲19
3.2% 2% ▲23 ▲19
1,607 1,731 -40 ▲31 ▲35 ▲35
3,000 2,447
6,944 4% -60 ▲54
3,024
-80
5,000 6%
7.3% -100
-120 ▲112
7,000 8%
第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期
（2019.6） （2019.12） （2020.6） （2020.12） （2021.6） （2021.12） （2019.6） （2019.12） （2020.6） （2020.12） （2021.6） （2021.12）
（見込） （見込） (見込) (見込)
（※） 「テナント退去率」は、ポートフォリオ全体における期中退去面積を前期末賃貸面積で除した数値です。なお、期中に物件を追加取得した場合は、期中退去面積を前期末賃貸面積および追加取得物件にかかる賃貸面積の合計で除した数値とし、
期中に物件を売却した場合は、売却物件にかかる賃貸面積は前期末賃貸面積から控除せず、期中退去面積を前期末賃貸面積で除した数値とします。
21
２．内部成長
（１）賃料の状況➁ （賃料改定）
◆ 第29期は改定対象面積の41.7%で計画を上回る+3.5%の増額を実現
◆ 第30期、第31期はリーシングマーケット環境に鑑み、増額ターゲット先を絞り込むとともに、ある程度の減額更改を想定した保守的な計画
■ 賃料改定面積の推移 (※1）(※2） ■ 賃料改定による賃料の増減（月額賃料ベース） (※1）
（坪）
改定対象面積 増額面積 減額面積
増額 減額 ネット
（百万円）
40,000
17
35,000 16 17
34,429
33,274
30,000
12 12
28,282
25,000 12
9
20,000 22,758
8 9
19,845
15,000
21,875 4 4
10,000 11,910 4
16,541
2
13,110 0
0
5,000 0
8,272 0
0 1,672 61 ▲0 ▲0 0
0 ▲0
- ▲2
5 333 24
1,443
5,000 -4
第30期 第31期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期
第26期 第27期 第28期 第29期
（2021.6） （2021.12） （2019.6） （2019.12） （2020.6） （2020.12） （2021.6） （2021.12）
（2019.6） （2019.12） （2020.6） （2020.12） (見込） (見込）
（見込） （見込）
増額割合 増額改定率 4.0% 7.0% 5.3% 3.5% 6.2% 4.0%
（面積ベース） 49.7% 46.4% 63.5% 41.7% 7.4% 0.5%
減額改定率 2.8% 1.6% - 50.0% 6.0% -
(※1）賃料固定マスターリース契約分、住居については、各項目の数値に算入していません。
(※2）グランフロント大阪を除いた数値です。 賃料改定率(※2)(※3) 2.0% 3.0% 3.7% 1.3% -0.1% 0.0%
(※3）同額改定・減額改定も含めた賃料の平均改定率です。
(※4）コロナ禍の影響による期間を限定した賃料減額は除いております。 22
２．内部成長
（２）賃料ギャップの状況
◆ 既存契約の5割超がマーケット賃料を下回る状況。賃料ギャップ(※1)は依然マイナス(▲2.3%)
■賃料ギャップの状況（第29期末現在）（※2） ■更新期別月額賃料（※2）(※3)
（百万円）
月額賃料 1,565百万円
100% 500 乖離率+10％超
乖離率 乖離率+10％以内
90% 19.7% 450
+10％超 乖離率-10％以内
80% 400 乖離率-10％超 121
乖離率 39
70% 19.6% +10％以内 350 102
57
60% 300 76
全体の5割超が
50% マーケット賃料以下 250 95
乖離率
40% 41.2% 200 44
-10％以内 245
30% 賃料ギャップ ▲2.3% 150 77
176
144 75.9%
20% 乖離率 100 51.1% 56.5%
15.1% -10％超 78
10% 50 47.4%
62 62 80
4.5% その他 30
0% 0
第30期 第31期 第32期 第33期以降
（2021.6） （2021.12） （2022.6） （2022.12以降）
■ 賃料単価の推移（※2）（※3）(※4)
第26期末保有物件 ポートフォリオ全体
108 105.6 105.7 105.7
106 104.5 ◆ 賃料増額改定、テナント入替時の賃料増額により、
104 101.9
102 100.0 103.8
104.9 105.0 105.0 賃料単価は第29期まで着実に上昇
100
100.0 101.3 ◆ 第30期以降はマーケット環境の変化から横ばいを想定
98
第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期
（2019.6） （2019.12） （2020.6） （2020.12） （2021.6） （2021.12）
（見込） （見込）
（※1） 平均契約賃料と資産運用会社が査定した成約見込み賃料（マーケット賃料）により算出。シービーアールイー株式会社が査定した新規賃料水準をベースに算定した賃料ギャップは▲10.4%です。
（※2） グランフロント大阪を除いて算出しています。
（※3） 住居を除いて算出しています。
（※4） 第26期末時点の平均賃料単価を100とし指数化。平均賃料単価は契約面積で加重平均。対象はオフィスとしています。第26期末保有物件は第29期末保有物件のうち第26期末より継続保有する物件です。
23
２．内部成長
（３）工事実績推移
◆ 中長期的な視点から、運用状況・競争力を見極めたうえで修繕・リニューアルを計画的に実施し、物件の資産価値を維持・向上
◆ 経年による大規模改修にも計画的に取り組み
■ 減価償却費・資本的支出・修繕費の推移
（百万円）
減価償却費 資本的支出 修繕費
経年による大規模改修(予定)
2,000
（第30期・第31期）
1,926 1,920 1,935 1,929 311 1,946
1,840 1,860
1,824
205 【興和川崎東口ビル】
211
空調改修 163百万円
1,500
285
トイレ改修工事 138百万円
282
エレベータ改修 77百万円
照明器具LED化 58百万円
1,000
160 314
214
1,726 【興和川崎西口ビル】
1,589
1,524
空調改修 234百万円
1,285
1,127 【興和白金台ビル】
500
867
809 806 空調改修 185百万円
【SE札幌ビル】
立体駐車場改修 74百万円
0
第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期
（2018.6） （2018.12） （2019.6） （2019.12） （2020.6） （2020.12） （2021.6） （2021.12） 受変電設備更新 54百万円
(見込) (見込)
24
３．財務戦略
（１）ファイナンス実績
◆ J-REIT初のサステナビリティローン借入を実行するとともに、第2回グリーンボンドを有利な条件で発行
■ 第29期の返済と調達 ■ 有利子負債残高と総資産LTV・時価LTVの推移
（億円）
有利子負債残高 総資産LTV 時価LTV
◇サステナビリティローン（20億円、2年、2020年9月30日） 60% 1,800
J-REIT初のグリーンファイナンスを進化させた 1,600
サステナビリティローンを実行 55%
1,400
◇第2回JEIグリーンボンド（50億円、15年、2020年10月29日）
50% 46…46.5% 46.6% 46.4% 1,200
短期借入を時宜を得たターゲットディールによりリファイナンス、
44.4% 44.4% 44.2% 44.9% 1,000
43.4% 42.8% 42.7%
有利な発行条件で調達（J-REIT15年債として過去最大ロット） 45%
45.7% 45.1% 800
44.6%
43.5%
＜サステナビリティファイナンス残高＞ 40% 600
金額 年限 金利 サステナビリティ 39.5% 39.2% 35.4% 35.2%
38.3% 400
第1回JEIグリーンボンド 40億円 １0年 0.63%
ファイナンス比率 35% 37.4% 37.5%
200
第2回JEIグリーンボンド 50億円 15年 0.75% 1,319 1,319 1,379 1,379 1,225 1,265 1,266 1,266 1,296 1,256 1,256
8.8%
サステナビリティローン 20億円 2年 変動 (J-REITトップクラス)
30% 0
第19期末 第20期末 第21期末 第22期末 第23期末 第24期末 第25期末 第26期末 第27期末 第28期末 第29期末
（2015.12） （2016.6） （2016.12） （2017.6） （2017.12） （2018.6） （2018.12） （2019.6） （2019.12） （2020.6） （2020.12）
■ 有利子負債平均残存期間・金融コスト（※）・平均有利子負債金利の推移
平均残存期間 金融コスト 平均金利
5.0年 1.30% 1.4%
1.13% 1.12% 1.11%
4.5年 1.04% 1.2%
1.02% 1.00% 1.01% 0.99% 1.00% 1.03%
0.96% 0.97%
4.0年 0.88% 0.85% 1.0%
0.82% 0.80% 0.79% 0.77% 0.77% 0.75% 0.77% 0.75% 0.74%
3.5年 0.8%
3.0年 0.6%
3.7年 3.5年 3.7年 4.4年 4.8年 4.9年 4.6年 4.2年 4.5年 4.6年 4.4年 4.4年
2.5年 0.4%
第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期
（2016.6） （2016.12） （2017.6） （2017.12） （2018.6） （2018.12） （2019.6） （2019.12） （2020.6） （2020.12） （2021.6） （2021.12）
（※）金融コスト=（支払利息+融資関連費用+投資法人債利息+投資法人債発行費償却）÷期中有利子負債平均残高
（見込） （見込）
25
３．財務戦略
（２）財務運営の状況
◆ 金利の固定化、残存期間の長期化、返済期限の分散化を併進させつつ、売却益を活用し内部留保を積み増し
■各期返済金額と平均有利子負債金利（第29期末時点）
（億円）
長期借入金（固定） 長期借入金（変動） 投資法人債 短期借入金 各期返済・償還予定の平均有利子負債金利
150 1.40%
コミットメントライン(140億円） 1.20%
20
平均有利子負債金利 0.77% 1.00%
100
37.6 20 0.80%
80
50 0.60%
50 20 107.7 101.5 20
80 40 0.40%
67.5 62.7 70 66
57.5 50 50 50
40 35 37.5 43 0.20%
20 20 10
0 0.00%
2021年 2021年 2022年 2022年 2023年 2023年 2024年 2024年 2025年 2025年 2026年 2026年 2027年 2028年 2029年 2033年 2035年 2039年
6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 6月期 12月期 12月期
■主要財務指標の推移 ■格付の状況
第25期末 第26期末 第27期末 第28期末 第29期末 発行体格付
差異 信用格付業者
（2018.12末） （2019.6末） （2019.12末） （2020.6末） （2020.12末）
（アウトルック）
有利子負債残高 1,266億円 1,266億円 1,296億円 1,256億円 1,256億円 -
日本格付研究所
長期発行体格付 ＡＡ-
総資産LTV 44.4% 44.2% 44.9% 42.8% 42.7% -0.1pt （JCR） （安定的）
時価LTV 38.3% 37.4% 37.5% 35.4% 35.2% -0.2pt
ムーディーズ･ジャパン 発行体格付 Ａ３
（Moody’s）
有利子負債平均残存期間 4.9年 4.6年 4.2年 4.5年 4.6年 +0.1年 （安定的）
■圧縮積立金残高
金融コスト 1.04% 1.00% 1.01% 0.99% 1.00% +0.01pt
平均有利子負債金利 0.79% 0.77% 0.77% 0.75% 0.77% +0.02pt 第28期末 219百万円
固定金利比率 93.9% 89.9% 88.6% 91.4% 95.4% +4.0pt 第29期末 451百万円
26
Memo
Memo
27
第Ⅳ部
今後の取組について
赤坂インターシティ
グランフロント大阪
28
赤坂インターシティ
１．目指すべき方向感
《コロナ後のオフィスに求められる要件》
自宅
リモートの活用
サテライトオフィス ハブ＆スポーク型の 働く場所・時間・仕事の仕方等を選んで、効率性を
オフィス形態
＝
機能・意義の見直し 追求する『新しい働き方』にマッチするオフィスのあり方
新しいコアオフィス
・コミュニケーション
・コラボレーション
シェアオフィス
・人材育成、採用 ・交通利便性（駅近）
・企業文化 立地
・近隣に利便施設(商業等)
・柔軟な区画割り、自由なレイアウト、広めの共用
求められる要件 規模 スペースの確保等が可能な大型床
・連携強化のためのグループの集約化
・高い安全性、BCP対応
スペック
<本投資法人のポートフォリオ・顧客特性> ・高い環境性能、快適性
■ 最寄駅徒歩所要時間 (月額賃料ベース) ■ 物件規模 (面積ベース) (※1) ■ グリーンビル認証 (面積ベース) (※2) ■ 顧客特性 (月額賃料ベース)
最寄駅
５～８分 駅近 大型 ESG その他
顧客
認証未取得
12.8%
その他 21.9%
16.8% 特性
最寄駅
駅直結
３～５分 29.9%
14.6%
5.8%
最寄駅
認証取得 上場企業等
３分以内 大型物件
78.1% 83.2%
66.8% 70.1%
駅直結・徒歩３分以内が約７２％ BCP・環境認証への 強固な経営・財務基盤を有する
大型物件が主体
５分以内が約８７％ 取組も着実に実施 エンドテナントが太宗
⇒ポートフォリオ・顧客特性を踏まえ、新たなコアオフィスとして『選ばれるオフィス』を目指していく方向感
（※1） 定義等については、P.39の注記をご参照ください。（※2） 定義等については、P.45の注記をご参照ください。
29
２．コーポレートアクション
■環境の変化、ニーズの変化に即応し、AMとしてあらゆる施策を検討・実行し、投資主価値の最大化に注力
スポンサーパイプラインを
賃貸・管理 資産入替
物件 主軸とした新規物件の取得
(NOI改善、売却益の確保)
(NOI嵩上げ)
スポンサーグループとの協働による
戦略的リーシング活動
(詳細はP.31を参照)
財務
大規模・高難度の空室を
資産効率の向上
グループの総力を挙げて
(預り敷金リリースによる
埋め戻し 投資主価値の 新規取得余力の拡大等)
最大化
既存テナントの退去防遏、
柔軟な賃料交渉 分配金の維持、安定化
・内部留保の機動的活用
・自己投資口の取得、消却
PMとの連携による良好な ESG
テナントリレーションの構築
ESG取組の更なる推進 機動的な資金調達、調達手法の
・グローバルな流れ、投資家からの期待 多様化によるコスト、リスクの
PM・BMとの連携による中長期的 ・選ばれるオフィスの要件 コントロール
視点からの物件価値の維持・向上
30
３．スポンサーグループとの協働による戦略的なリーシング活動
<オフィス空間資源配分イメージ>
●オフィスニーズの変化に対応する提案型のリーシング活動(付加価値の提供)
・オフィス空間資源の再配分、具体的なオフィスレイアウト・デザインを提供するコアスポンサー
の機能を活用することで、安心・安全に働けるオフィス環境の整備及びテレワークの普及に
よる『新しい働き方』へのスムーズな移行をサポート
<シェアオフィスサービスのセット提案>
・コアスポンサーが提供するシェアオフィスサービス『TIMEWORK(※1)』とのセット提案により、ハブ＆スポーク型のオフィス構築をサポート
(※1) 東京建物(株)、日本土地建物(株)、日鉄興和不動産(株)の3社が2019年11月より提供開始。シェアオフィスを展開している事業者が、 『TIMEWORK』にシェアオフィスを加盟登録することで、
『TIMEWORK』の利用企業（利用者）が、加盟する事業者の各施設を自由に利用することが可能になるスペースシェアリングサービス
<「TIMEWORK」の概要> (出所：日鉄興和不動産(株)プレスリリース)
<インキュベーションオフィスのセット提案>
・コアスポンサーが提供するインキュベーションオフィス『SPROUND”スプラウンド”(※2)』とのセット提案により、Withコロナにおける多様な働き方に対応した
オフィス機能を提供
(※2) 日鉄興和不動産(株)はDNX Venturesとの共同事業として、「品川インターシティ(A棟22F)」に2020年9月に開業。業務提携先であるフレキシブルワークスペース運営を手掛ける米Knotel Inc
が持つノウハウを活用し、withコロナにおいて多様化する働き方に対応するオフィス空間・設備を提供。また、入居する企業間交流支援やイベント開催等のコンテンツを提供し、シードスター
トアップ企業の成長、新規ビジネスの創出をサポート
<「SPROUND」の概要> (出所：日鉄興和不動産(株)プレスリリース)
⇒スポンサーグループのリソースを活用し、『新しいオフィスの在り方』に合わせたコンサルティングやシェアオフィスサービス等を
セットにした提案型のリーシング活動の推進
31
４．ESG関連
（１）足許の取り組み（概要）
不動産運用面
①グリーンビル認証 全19物件 78.1% ②再生可能エネルギー電力の使用開始
2020年12月末時点 （面積ベース） 2021年1月より開始 日石横浜ビルにて
使用電力由来のCO2排出量をゼロに
財務面
③サステナビリティ・ファイナンス ④初の超長期（15年）グリーンボンド発行
2020年9月、J-REIT初の導入 2020年10月発行
グリーンローンに社会性を加味した進化系 ２回目のグリーンボンドをターゲットディールで発行
ESG全般
⑤PRI 原則への署名 ⑥マテリアリティの設定・開示 ⑦ESGレポートの発行
ESGを投資プロセスに組み込み 投資法人及び資産運用会社のESG配慮への
SDGsへの貢献と本投資法人の
長期的パフォーマンスの向上により 取組みや方針等について取りまとめ
受託者責任の更なる遂行を目指す
中長期的な成長の実現を目指す
外部評価
⑧GRESBリアルエステイト評価 ⑨MSCI ESG格付 「A」
「Green Star」及び最上位「5star」獲得 「BBB」→「A」に格上げ（格上げは２年連続）
32
４．ESG関連
（２）足許の取り組み（個別の施策(1)）
◆ ジャパンエクセレント投資法人及び資産運用会社は、企業の社会的責任として持続可能な社会の実現を目指し、
環境負荷の低減及びステークホルダーとの連携・協働に注力
◆ ESGへの取組を経営の最重要課題と改めて認識し、更なる進化・深化に向けて前向きに取り組んでいく方針
① グリーンビル認証の取得(2020年3月) ② 再生可能エネルギー由来の電力
◆ DBJ グリーンビル認証を７物件において取得 100％使用開始(日石横浜ビル）（2021年1月）
新たに７物件が、DBJ グリーンビル認証を取得
この結果、取得割合（面積ベース）は2019年12月末の60.0% 認証割合
◆ 再生可能エネルギー由来電力の100％使用開始により、
から2020年12月末現在 78.1% へ、物件数ベースでは
日石横浜ビルにおける使用電力由来のCO2排出量をゼロに
同36.4%から55.9%へと上昇
（今次認証取得物件）
3つ星：「BIZCORE赤坂見附」、「SE札幌ビル」
2つ星：「台場ガーデンシティビル」、「川崎日進町ビルディング」、「JEI京橋ビル」
78.1%
1つ星：「JEI浜松町ビル」、「コアシティ立川」
◆ 建築物省エネルギー性能表示制度（BELS) 評価の新規取得
日石横浜ビルが星２つを取得（2020年4月)
③ サステナビリティ・ファイナンスの実施 ④ 第２回グリーンボンド発行（2020年10月）
（2020年9月) ◆ 初の超長期債グリーンボンドである第 2 回 JEI グリーンボンドを発行
◆ サステナビリティ・ファイナンス・フレームワーク
グリーンファイナンスを進化させた
サステナビリティファイナンスを実施 第16回無担保投資法人債 発行額 50億円
名称
(第2回JEIグリーンボンド) 期間 15年
サステナビリティローン 借入総額 20億円
名称
(サステナビリティボンド原則等に準拠） 年限 2年
払込日 2020年10月29日 利率 0.75%
特色 J-REIT初 1ヶ月Tibor
利率
＋0.2%
◆ 有利子負債に占めるグリーン・サステナビリティファイナンスの割合(8.8%)は
契約日 2020年8月20日
評価機関 株式会社日本格付研究所（JCR) J-REITトップクラス
33
４．ESG関連
（２）足許の取り組み（個別の施策(2)）
⑥ マテリアリティの設定・開示（2020年10月）
◆ マテリアリティ(重要課題)を設定、対応を通じて、SDGs（持続可能な開発目標）への貢献と、本投資法人の中長期的な成長の実現を図る
分野 マテリアリティ 取組内容 リスク 機会 関係する SDGs 目標
・CO2、水、廃棄物量の排出抑制 地球温暖化がもたらす異常気象発生増 ・保有物件の環境性能向上による運
環境負荷の低減等による 加による人的・物的被害等 用コストの削減、環境意識の高いテ
気候変動対策の推進 ・政策・法規制の強化や省エネ技術の発展 ナント・投資家からの評価向上
に伴う所有物件の相対的な性能悪化など
E(環境) ・環境認証取得カバー率向上 ・環境認証を評価軸に持つテナントや投資 ・保有物件の環境性能向上によるテ
環境認証の取得 家からの評価低下 ナント需要の拡大
・投資家層の拡大
テナントとの環境配慮に関 ・グリーンリース契約締結の拡充 ・テナント満足度の低下 ・テナント評価の向上
する協働 ・エネルギー関連費用の増加 ・エネルギー関連費用の削減
・従業員満足度調査の実施、満足度向上に向 ・従業員の質低下による運用能力の低下 ・従業員のスキル向上による運用能
従業員の働きがい/ウェル けた施策の検討及び実施 ・優秀な人材の流出 力向上
ネス向上、能力開発 ・階層別研修の実施 ・優秀な人材確保による事業の安定
・社員向け意見箱、匿名での相談窓口 化
・テナント満足度調査の実施、満足度向上に ・テナント満足度低下による退去、賃料収入 ・テナント退去の低減による賃料収
S(社会)
テナント満足度向上 向けた施策の検討及び実施 の減少 入の増加
・地域社会における課題解決に資するビルの ・地域との関係悪化による信用力の低下 ・地域の価値向上による物件の競
地域社会への貢献 保有 争力強化
(例：防災・医療・子育て支援等)
・サステナビリティに関する施策を社内会議 ・投資家からの評価及び信用力の低下 ・健全な運用体制に対する投資家か
強固なガバナンス体制
にて決定、取組みのフォロー らの評価及び信用力の向上
G(ガバナンス) ・ESG レポートの作成等による情報開示の ・サステナビリティに重点を置く投資家か ・幅広い取組み認知、外部評価向上
投資家への情報開示強化 更なる強化 らの評価低下 による投資家からの評価向上
・外部評価の向上 ・投資家層の拡大
34
４．ESG関連
（２）足許の取り組み（個別の施策(3)）
⑤ 責任投資原則(PRI) への署