2020年６月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2020年８月20日
不動産投資信託証券発行者名 ジャパンエクセレント投資法人 上 場 取 引 所 東
コ ー ド 番 号 8987 Ｕ Ｒ Ｌ h t t p s : / / w w w . e x c e l l e n t - r e i t . c o . jp
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名）香山 秀一郎
資 産 運 用 会 社 名 ジャパンエクセレントアセットマネジメント株式会社
代 表 者 （役職名）代表取締役 （氏名）香山 秀一郎
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名）経営企画部長 （氏名）堀川 主計
ＴＥＬ 03-5412-7911（代表）
有価証券報告書提出予定日 2020年９月18日 分配金支払開始予定日 2020年９月11日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2020年６月期の運用、資産の状況（2020年１月１日～2020年６月30日）
(1）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2020年６月期 12,717 16.8 6,290 116.0 5,631 150.6 5,631 150.7
2019年12月期 10,890 2.1 2,912 △32.6 2,247 △39.1 2,246 △39.1
１口当たり 自 己 資 本 総 資 産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2020年６月期 4,179 3.8 1.9 44.3
2019年12月期 1,720 1.6 0.8 20.6
(2）分配状況
1口当たり 1口当たり
分配金総額 分配金総額
分配金 分配金 1口当たり
（利益超過
（利益超過 （利益超過 利益超過
配当性向
純資産
（利益超過 利益超過
分配金を 分配金は 分配金総額 配当率
分配金を 分配金は 分配金
含む） 含まない）
含む） 含まない）
円 円 円 百万円 百万円 百万円 ％ ％
2020年６月期 2,960 2,960 - 4,004 4,004 - 71.1 2.7
2019年12月期 2,918 1,841 1,077 3,810 2,403 1,406 107.0 1.7
（注１）2020年６月期の分配金総額（利益超過分配金を含まない）と当期純利益の差異は一時差異等調整引当額戻入額1,406百万円及び圧縮積立
金219百万円の積立によるものです。
2019年12月期の分配金総額（利益超過分配金を含まない）と当期純利益の差異は圧縮積立金158百万円の取崩しによるものです。
（注２）2019年12月期の利益超過分配金は一時差異等調整引当額によるものです。
（注３）2020年６月期の配当性向については、期中に新投資口の発行を行っていることから、次の算式により計算しております。
配当性向＝分配金総額（利益超過分配金は含まない）÷当期純利益×100
また、一時差異等調整引当額戻入額を考慮した次の算式で計算した配当性向は94.8％となります。
配当性向＝分配金総額（利益超過分配金は含まない）÷（当期純利益－一時差異等調整引当額戻入額）×100
(3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2020年６月期 293,532 152,133 51.8 112,441
2019年12月期 288,790 142,377 49.3 109,042
（参考）自己資本 2020年６月期 152,133百万円 2019年12月期 142,377百万円
(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2020年６月期 21,102 △11,271 99 33,815
2019年12月期 7,515 △8,569 △709 23,884
２．2020年12月期の運用状況の予想（2020年７月１日～2020年12月31日）及び2021年６月期の運用状況の予想（2021年１
月１日～2021年６月30日）
（％表示は対前期増減率）
１口当たり １口当たり
分配金 分配金 １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
（利益超過 （利益超過 利益超過
分配金を 分配金は 分配金
含む） 含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円 円
2020年12月期 11,131 △12.5 4,834 △23.1 4,211 △25.2 4,210 △25.2 3,000 3,000 -
2021年６月期 10,696 △3.9 4,533 △6.2 3,938 △6.5 3,937 △6.5 2,910 2,910 -
（参考）１口当たり予想当期純利益（予想当期純利益÷予想当期末投資口数）（2020年12月期）3,111円、（2021年６月期）2,910円
（注）１口当たり分配金は、当期純利益から圧縮積立金の繰入額（2020年12月期に151百万円）を控除した残額を分配することを前提として計算
しています。
※ その他
(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含
2020年６月期 1,353,000口 2019年12月期 1,305,700口
む）
② 期末自己投資口数
2020年６月期 0口 2019年12月期 0口
（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、26ページ「１口当たり情報に関する注記」を
ご覧ください。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査対象外です。
※ 特記事項
本書に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理
的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により変動する可能性がありま
す。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提条件については、６ページ
記載の「2020年12月期（2020年７月１日～2020年12月31日）及び2021年６月期（2021年１月１日～2021年６月30
日）運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
以 上
ジャパンエクセレント投資法人（8987） 2020年６月期決算短信
○目次
１．運用状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
（１）運用状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
① 当期の概況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
（イ）本投資法人の主な推移 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
（ロ）運用環境及び運用実績 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
（ハ）資金調達の概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
（ニ）サステナビリティへの取組 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ３
（ホ）業績及び分配の概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ３
② 次期の見通し ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ３
（イ）投資環境の見通し ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ３
（ロ）今後の運用方針及び対処すべき課題 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ４
（ハ）運用状況の見通し ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ４
（２）投資リスク ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ７
２．財務諸表 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 10
（１）貸借対照表 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 10
（２）損益計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 12
（３）投資主資本等変動計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 13
（４）金銭の分配に係る計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 14
（５）キャッシュ・フロー計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 15
（６）継続企業の前提に関する注記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 16
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 16
（８）財務諸表に関する注記事項 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 18
（９）発行済投資口の総口数の増減 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 27
３．参考情報 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 29
（１）運用資産等の価格に関する情報 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 29
（２）資本的支出の状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 40
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ジャパンエクセレント投資法人（8987） 2020年６月期決算短信
１．運用状況
（１）運用状況
① 当期の概況
（イ）本投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。
以下「投信法」といいます。）に基づき、2006年２月20日に設立されました。その後、2006年３月15日に関
東財務局長への登録が完了（登録番号 関東財務局長 第52号）し、2006年６月27日に東京証券取引所不動
産投資信託証券市場に上場（銘柄コード8987）しました。
上場後は中長期的な観点から安定成長と収益の確保を目標として、主にオフィスビルへの投資・運用を行
っており、この度、2020年６月末に第28期の決算を終了しました。
（ロ）運用環境及び運用実績
当期（2020年６月期）における世界経済は、新型コロナウイルス感染症の拡大の影響により、感染を防ぐ
ためのロックダウン等による経済活動の抑制が景気の下振れ要因となっています。一方で、世界各国での財
政政策による景気の下支えや、経済活動再開の動きなどから経済指標は改善しつつあるものの、感染第２波
への懸念が高まっている状況です。
米国においては、FRBによる金融緩和姿勢が継続する中で、10年国債金利は一段と低下し、長期金利は歴
史的な低水準で推移する展開となっています。
我が国においても、日銀は実体経済の悪化が金融システムの安定性に影響を及ぼす点を注視し、金融緩和
の姿勢を堅持しており、10年国債利回りはゼロ近傍で推移しています。
不動産売買市場においては、資金調達環境に変調の兆しが見られない中、海外投資家、私募ファンド、私
募REIT、一般の事業法人等の市場参加者の動きも続いており、取引価格は高止まりの状況であることから取
引利回りが低水準で推移しています。
オフィスビル賃貸市場について、三鬼商事株式会社が公表した都心５区の空室率は2020年６月末で１％台
と依然として低い水準を維持し、また平均賃料は78か月連続で上昇しました。こうした中、テナントの館内
増床や拡張移転、立地改善等の需要を取り込む一方、既存テナントに対して更改期を捉えて物件価値に見合
った賃料への増額取組を強化した結果、当期末の稼働率（注１）は99.6％となり、既存物件（前期、当期売
買物件を除く）の賃貸事業収入は前期より98百万円増加しました。
当期末における本投資法人の全保有運用資産は35物件、取得価格総額は2,733億円、総賃貸可能面積は
332,701.82㎡（100,642.30坪）となっています。
（ハ）資金調達の概要
本投資法人は、長期かつ固定金利にて資金調達することを基本とし、中長期に安定かつ健全な財務運営に
取り組んでいます。
当期は、１月にグランフロント大阪等を取得する資金として公募増資を実施し、約79億円を調達するとと
もに、期限の到来した借入金86億円についてリファイナンスを行い、平均借入期間を6.8年から8.9年に長期
化しました。また４月には公募増資及び物件売却により得た資金により、短期借入金40億円を期限前弁済し
ました。
これらの結果、当期末における有利子負債平均残存期間（注２） は4.5年（対前期末比0.3年長期化）、期
末平均有利子負債金利（注３） は0.75％（対前期末比0.02％低下）、総資産有利子負債比率（総資産LTV）
（注４）は42.8％（対前期末比2.1％低下）となりました。
このほか、本投資法人は、資金調達の安定化及びリファイナンスリスク軽減を図るべく、従来から継続し
て借入極度額140億円のコミットメントラインを設定しています。
当期末現在で本投資法人が取得している格付は以下のとおりです。
信用格付業者 発行体格付（アウトルック） 債券格付 (注５)
長期発行体格付
株式会社日本格付研究所（JCR） AA－
AA－（安定的）
発行体格付
ムーディーズ・ジャパン株式会社 ―
A３（安定的）
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ジャパンエクセレント投資法人（8987） 2020年６月期決算短信
（ニ）サステナビリティへの取組
本投資法人では、不動産投資運用事業における環境、社会、ガバナンス（ESG）配慮の重要性を認識する
とともに、企業の社会的責任として持続可能な社会の実現を目指し、環境負荷の低減及びステークホルダー
との連携・協働に努めています。
例えば、環境負荷の低減として、エネルギー消費原単位及びCO2排出原単位について各年度において前年
度比１％、中長期的には2015年度から2019年度の原単位平均比で2020年度から2024年度の原単位平均を５％
以上減少させることを目標とし、保有物件の照明器具のLED化や省エネ性能に優れた空調設備への改修等を
行っています。また、グリーンビル認証の取得にも継続的に取り組んでおり、グリーンビル認証取得物件数
は19物件、全体の77.6％（2020年６月30日現在・底地を除く賃貸可能面積ベース）となっています。
このような本投資法人のサステナビリティへの取組は、グローバル・リアルエステイト・サステナビリテ
ィ・ベンチマーク（GRESB）（注６）の2019年調査において５年連続で「Green Star」（注７）を取得し、総
合スコアのグローバル順位による格付である「GRESB Rating」（注８）でも４年連続で「４Star」以上を獲
得するなど高い評価を受けています。
また、本投資法人が資産の運用を委託しているジャパンエクセレントアセットマネジメント株式会社（以
下「本資産運用会社」といいます。）は、ESGの視点を投資プロセスに組み込むことで、受益者の長期的パ
フォーマンスを向上させ、受託者責任を更に果たすことを目指す責任投資原則(PRI)の基本的な考え方に賛
同し、2020年６月に署名を実施し、同年７月に署名機関となりました。
（ホ）業績及び分配の概要
当期の業績は、営業収益12,717百万円、営業利益6,290百万円、経常利益5,631百万円、当期純利益5,631
百万円となりました。
当期の分配金については、「投資法人に係る課税の特例」（租税特別措置法第67条の15）を適用し、一時
差異等調整引当額（投資法人の計算に関する規則第２条第２項第30号に定めるものをいいます。）の戻入
れ、分配金水準の安定化を目的に「特定の資産の買換えの場合の課税の特例」（租税特別措置法第65条の
７）による圧縮積立金の積み立てを行いました。
その結果、当期未処分利益から一時差異等調整引当額戻入額1,406百万円、圧縮積立金219百万円を控除
し、控除後の当期未処分利益を超えない額で投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除く当
期未処分利益の全額を分配することとし、投資口１口当たりの分配金は2,960円となりました。
（注１）稼働率は、個々の不動産又は信託不動産の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合です。
（注２）有利子負債平均残存期間は、全ての有利子負債について、期末時点における借入金及び投資法人債の返済期日及び償還
日までの残存期間を各有利子負債残高に応じて加重平均して算出しています。
（注３）期末平均有利子負債金利は、全ての有利子負債について、当期末の金利を各有利子負債残高に応じて加重平均して算出
しています。
（注４）総資産有利子負債比率＝（期末有利子負債額／期末総資産額）×100
（注５）第７回無担保投資法人債、第８回無担保投資法人債、第９回無担保投資法人債、第10回無担保投資法人債、第11回無担
保投資法人債、第12回無担保投資法人債、第13回無担保投資法人債、第14回無担保投資法人債及び第15回無担保投資法
人債に対する格付です。
（注６）欧州の年金基金グループが創設した不動産会社・運用機関のESG配慮を測るベンチマークであり、欧米・アジアの主要
機関投資家が投資先を選定する際などに活用しています。
（注７）２つの評価軸（「マネジメントと方針」と「実行と計測」）の双方において、得点率が50％を超える高評価の場合に付
与されます。
（注８）「GRESB Rating」では、総合スコアのグローバル順位によって格付が与えられ、上位20％が「５Star」、次の20％が
「４Star」などと呼ばれます。
② 次期の見通し
（イ）投資環境の見通し
不動産売買市場においては、堅調な資金調達環境と市場参加者の旺盛な投資意欲等を背景に、取引価格は
当面高止まりが継続するものと想定されますが、新型コロナウイルスの感染症、米中間の紛争及び米大統領
選などの影響を十分注視する必要があると考えています。
オフィスビル賃貸市場について、需要は底堅く推移すると予想していますが、新型コロナウイルスの感染
症の影響などによる企業業績の動向やテナントニーズの変化等に注視していく必要があると思われます。
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ジャパンエクセレント投資法人（8987） 2020年６月期決算短信
（ロ）今後の運用方針及び対処すべき課題
A．外部成長
本投資法人では、外部成長の軸足を資産入替から資産規模拡大へ移し、投資規模・エリアのバランスに留
意した競争力のある物件取得を企図していきます。引き続きスポンサー企業との一層の連携強化・協働、ま
た運用会社による物件情報ルートの新規開拓・深耕強化を行い、売却情報の早期入手に努め、取引機会を的
確に捕捉していきます。
B．内部成長
本投資法人では、既存テナントとのきめ細かなリレーションを一層強化し、テナントサイドのニーズをタ
イムリーに汲み取っていく活動を継続していきます。こうした活動と市場動向を踏まえた新規賃料の設定を
推進するとともに、中長期的な資産価値の維持及び物件競争力向上に向けた戦略的な追加投資を省エネや
BCP対応も踏まえ継続的に実施し、ポートフォリオ全体の収益力及びESG評価の向上を目指します。なお、新
型コロナウイルスの感染症の拡大による影響につきましては、直ちに収益に大きな影響を及ぼす可能性は小
さいと考えていますが、今後については状況を注視していきます。
C．財務戦略
本投資法人では、金利低減を図りつつ、金利の固定化、残存期間の長期化、返済期限の分散化を基本方針
とする調達を継続することで、安定的かつ健全な財務運営を継続していきます。また、資金調達手段の多様
化による調達基盤の維持・強化の観点から、金融市場環境を注視しつつ、グリーンボンドなどの新しい調達
にも取り組んでいきます。
総資産LTVは、60％を上限とし、35％から50％を目処に運用します。また、有利子負債の返済期限を分散
することにより、リファイナンスリスクの軽減を図り安定性を重視した財務運営を行います。
D．サステナビリティへの取組
本投資法人では、企業の社会的責任として持続可能な社会の実現を目指し、環境負荷の低減及びステーク
ホルダーとの連携・協働に引き続き努めていきます。
また、環境を配慮したグリーンボンドの枠組みに社会性を加味して、ESGの取組を一歩進化させたサステ
ナビリティ・ファイナンスの枠組みを整備し、2020年９月にサステナビリティ・ローンによる借換えを実行
する予定です。
（ハ）運用状況の見通し
A．２営業期間の業績予想
2020年12月期（2020年７月１日～2020年12月31日）及び2021年６月期（2021年１月１日～2021年６月30
日）の運用状況につきましては、以下のとおり見込んでいます。運用状況の予想の前提条件につきまして
は、後記「2020年12月期（2020年７月１日～2020年12月31日）及び2021年６月期（2021年１月１日～2021年
６月30日）運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
2020年12月期（2020年７月１日～2020年12月31日）
営業収益 11,131百万円
営業利益 4,834百万円
経常利益 4,211百万円
当期純利益 4,210百万円
１口当たり分配金 3,000円
１口当たり利益超過分配金 －円
2021年６月期（2021年１月１日～2021年６月30日）
営業収益 10,696百万円
営業利益 4,533百万円
経常利益 3,938百万円
当期純利益 3,937百万円
１口当たり分配金 2,910円
１口当たり利益超過分配金 －円
（注） 上記予想数値は一定の前提条件の下に算出した現時点でのものであり、状況の変化により実際の営
業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金及び１口当たり利益超過分配金は変
動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
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ジャパンエクセレント投資法人（8987） 2020年６月期決算短信
B．決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
C．参考情報
(ⅰ)資金の借入（サステナビリティ・ローン）について
本投資法人は、2020年８月20日付で、以下のとおり、借入契約を締結しました。
＜借入金の概要＞
借入先 株式会社みずほ銀行
借入額 2,000,000,000円
利率 基準金利（全銀協１ヶ月 日本円TIBOR）＋0.20000％
借入日 2020年９月30日
元本弁済期日 2022年９月30日
元本弁済方法 元本弁済期日に一括弁済
担保の有無 無担保・無保証
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ジャパンエクセレント投資法人（8987） 2020年６月期決算短信
2020年12月期（2020年７月１日～2020年12月31日）及び
2021年６月期（2021年１月１日～2021年６月30日）運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
・2020年６月期末現在の保有物件に加え、JEI西本町ビルの信託受益権の一部の譲渡（以下「本譲
渡」といいます。詳細については2019年12月６日付「国内不動産信託受益権の譲渡・一部譲渡及
運用資産 び貸借の解消に関するお知らせ（JEI西本町ビル、興和川崎西口ビル）」をご参照ください。）を
前提としています。
・実際には運用資産の異動により予想が変動する可能性があります。
・本譲渡による不動産等売却益の額は2020年12月期においては314百万円が収益計上される見込み
です。
営業収益 ・テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。
・上記の他、新型コロナウイルスの感染症の拡大の影響として見込まれる賃貸事業収入等の減収を
一定程度織り込んで算出しています。
・主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去の実績値を
ベースに費用の変動要素を反映して算出しています。
・一般に不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等については前所有者と期間按分によ
る計算を行い、取得時に精算しますが、本投資法人においては精算金相当分を取得原価に算入し
ています。
・維持管理費の額は、2020年12月期においては1,370百万円、2021年６月期においては1,431百万円
が費用計上される見込みです。
営業費用 ・固定資産税及び都市計画税等の額は2020年12月期においては921百万円、2021年６月期においては
955百万円が費用計上される見込みです。
・建物の修繕費は、各営業期間において必要と想定される額を費用として計上しています（2020年
12月期に316百万円、2021年６月期に168百万円）。なお、予期し難い修繕費が発生する可能性が
あること等の理由により、予想金額と大きく異なる結果となる可能性があることにご留意くださ
い。
・減価償却費については、付随費用、将来の追加の資本的支出を含めて定額法により算出していま
す（2020年12月期に1,826百万円、2021年６月期に1,842百万円）。
・営業外費用（支払利息、融資関連費用等）については、2020年12月期に623百万円、2021年６月期
営業外費用
に595百万円を見込んでいます。
・本書の日付現在、125,600百万円（借入金92,600百万円、投資法人債33,000百万円）の有利子負債
を有しています。
有利子負債
・2021年６月期末までに返済期限が到来する短期借入金5,000百万円及び長期借入金6,000百万円に
ついては、同額にて借換え等を行うことを前提としています。
発行済投資口の ・本書の日付現在の1,353,000口を前提としており、2021年６月期末までの投資口数に変動がない
総口数 ことを前提としています。
・１口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針に従い、利益の金額を限度と
し、かつ、配当可能利益の額の90％に相当する金額を超えて分配することを前提として算出して
います。
１口当たり分配 ・本譲渡による売却益の一部を圧縮積立金として内部留保することを前提としています（2020年12
金 月期に151百万円）。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生、金利の変動又
は新投資口の追加発行等を含む種々の要因により変動する可能性があります。
１口当たり利益 ・利益を超える金銭の分配（１口当たり利益超過分配金）については行わないことを前提としてい
超過分配金 ます。
・法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改
その他 正が行われないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。
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ジャパンエクセレント投資法人（8987） 2020年６月期決算短信
（２）投資リスク
新型コロナウイルスの感染症の拡大及び2020年４月１日施行の「民法の一部を改正する法律（平成29年法律第
44号）」による民法改正に伴い、最近の有価証券報告書（2020年３月19日提出）における「投資リスク／（１）
リスク要因」のうち「① 投資法人が発行する投資口及び投資法人債に係るリスク／（ハ）市場価格の変動に係
るリスク」及び「③ 不動産に係るリスク／（ハ）不動産の瑕疵に係るリスク、（チ）不動産の運用費用の増加
に係るリスク、（ラ）不動産の売却に伴う責任に係るリスク」については本日現在、以下のとおりとなっていま
す。変更となった箇所は下線で示しています。
① 投資法人が発行する投資口及び投資法人債に係るリスク
（ハ）市場価格の変動に係るリスク
近時、世界的な新型コロナウイルスの感染症の拡大により、業務の停滞や経済活動への悪影響が生じていま
す。経済活動の停滞が継続することで中長期的に本投資法人の業績に悪影響を及ぼす可能性があります。ま
た、日本経済全体のみならず、世界の状況に鑑みても、市場の株価全体が大きく悪影響を受けており、本投資
口もその例外ではありません。今後の感染症の拡大や、その影響の長期化の懸念が広がる中、さらに市場全体
が悪影響を受けるおそれもあります。
以上に加え、本投資口の市場価格は、本投資口の売買高及び需給バランス、不動産投資信託証券以外の金融
商品に対する投資との比較における優劣、日本及び外国における金利動向、為替相場、市場環境や景気動向等
によって左右されます。また、地震、気候変動に起因する風水害等の天災の他、不動産取引の信用性に影響を
及ぼす社会的事象等を契機として、本投資口の市場価格が下落するおそれがあります。
また、本投資法人は、不動産等及び不動産対応証券を投資対象としていますが、それらの評価額は、不動産
市況、景気動向、オフィスその他の用途の不動産の需給バランス、法制又は税制の変更、社会情勢その他の要
因により変動します。本投資口の市場価格は、一般に本投資法人の保有に係る運用資産の評価額に影響される
ため、運用資産である不動産等の評価額の変動や、これに影響を及ぼすと考えられる諸要因により変動するこ
とがあります。
さらに、本投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達しますが、その資金調達が投資口の
追加発行により行われる場合には、投資口１口当たりの純資産額が減少することがあります。
本投資法人が投資口の追加発行を行う場合や、本投資口が取引所において一時的に大量に売却される場合、
市場における投資口の需給バランスに影響を与え、本投資口の市場価格が大幅に下落する可能性があります。
なお、本投資法人が新投資口予約権の無償割当て（ライツオファリング）を行う場合も同様です。
その他、本投資法人債は金利動向等の市場環境等により価格変動のおそれがあり、また格付の見直しや引下
げによる影響を受けることがあります。
③ 不動産に係るリスク
（ハ）不動産の瑕疵及び契約不適合に係るリスク
不動産は、物件毎に個性を持ち、代替性が低いという性質を有しています。従って、取得済みの資産又は今
後取得する不動産に一定の瑕疵があった場合、又は種類、品質若しくは数量に関して契約の内容に適合しない
場合、本投資法人は損害を被ることがあります。かかる瑕疵又は契約不適合が存在する場合として、例えば、
建物の構造、用いられる材質、地盤、特に土地に含有される有害物質、地質の構造等に関する欠陥や瑕疵等が
あり、この他、不動産には様々な法規制が適用されているため、法令上の規制違反の状態をもって瑕疵又は契
約不適合とされることもあります。また、建築基準法等の行政法規が求める所定の手続を経由した不動産につ
いても、当該行政法規が求める安全性や構造耐力等を有するとの保証はありませんし、不動産に想定し得ない
隠れた欠陥・瑕疵等が取得後に判明するおそれもあります。たとえば、建物の施工を請負った建設会社又はそ
の下請業者において、建物が適正に施工されない場合があり得るほか、免震装置、制振装置その他の建築資材
の強度・機能等の不具合や基準への不適合がないとの保証はありません。その他、不動産に関する権利が第三
者の権利により制限を受け、又は第三者の権利を侵害していることもあり得ます。
また、民法の一部を改正する法律（平成29年法律第44号）（以下「民法改正法」といいます。）による民法
改正（以下「民法改正」といい、民法改正前の民法を「旧民法」、民法改正後の民法を「新民法」といいま
す。）が施行された2020年４月１日より前に締結された不動産の売買においては、旧民法の規定が適用され
（民法改正法附則第34条第１項等）、特約で排除されていない限り、その対象となる不動産に隠れた瑕疵があ
った場合には、売主は、買主に対して瑕疵担保責任を負うことになります（買主は瑕疵があることを知った日
から１年以内に解除権又は損害賠償請求権の行使をすることができます。）。従って、本投資法人が特定の不
動産の買主となる場合、不動産に係る物理的、法的な瑕疵があり、それが隠れたものである場合には、上記に
従い、本投資法人は売主に対して瑕疵担保責任を追及することができます。
他方で、民法改正法が施行された2020年４月１日以降に締結された不動産の売買においては、新民法が適用
され、その対象となる不動産が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであった場合には、
特約で排除されていない限り、売主は、買主に対して契約不適合による担保責任を負うことになります。買主
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は、契約不適合を知った時から１年以内に、売主に対して契約不適合であることについて通知をした場合、責
任を追及することができ、また、売主が不動産の引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知
らなかったときには、かかる期間制限なく、契約不適合による担保責任を追及することができます。買主は、
契約不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものである場合を除き、責任の追及として、契約不適合が売主
の責めに帰すべき事由によるものであるか否かを問わず、履行の追完請求権や代金減額請求権を行使すること
ができます。また、買主は、不履行の程度が契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときを除き、契
約を解除することができます。さらに、買主は、契約不適合について売主の責めに帰すべき事由がある場合、
履行利益も含み得る損害賠償責任を追及することができます。したがって、本投資法人が特定の不動産の買主
となる場合、上記に従い、本投資法人は売主に対して契約不適合による担保責任を追及することができます
が、上記一定の場合を除き期間制限を超えて責任を追及することはできません。
また、本投資法人では、取得しようとする不動産に係る売買契約等において売主から一定の事実に関する表
明及び保証を取得し、瑕疵の内容等について責任の所在を明確化した上で不動産を取得することを原則として
います。
しかし、売主が既に解散・清算されている場合、又は売主が倒産し、若しくはその主要な資産が本投資法人
に売却した不動産のみであった特別目的会社等であるためにその資力が十分でない場合には、買主である本投
資法人は、実際には売主との関係において上記の瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任による保護を受
けることができず、損害を被ることになります。また、個別の事情により、売買契約上売主が瑕疵担保責任又
は契約不適合による担保責任を負担する期間又は補償金額を限定し、又はこれを全く負わない旨の特約をする
ことがあります。さらに、売主が表明・保証した事項が真実かつ正確であるとの保証はなく、表明・保証は法
律上の制度ではないため、個別の事情により、売主が行う表明・保証の対象、これに基づく補償責任の期間又
は補償金額が限定され、あるいは表明・保証が全く行われない場合もあります。
このような場合には、当該瑕疵又は契約不適合を理由とした不動産の資産価値が減耗することを防ぐために
買主である本投資法人がその補修その他の措置を執ることになり、予定しない補修費用等が発生し、売主から
かかる費用の賠償や補償が得られないと、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。また、当該
瑕疵又は契約不適合の程度によっては、補修その他の措置を執ったとしても、不動産の資産価値の減耗を防ぐ
ことができない可能性があります。
不動産信託受益権においても、直接の売買対象である不動産信託受益権又はその信託財産である不動産に隠
れた瑕疵又は契約不適合があった場合については、上記と同様のリスクがあります。そこで、不動産の信託契
約及び受益権譲渡契約において、売主に信託設定日等において既に存在していた信託財産である不動産の瑕疵
又は契約不適合について瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負担させ、又は一定の事実に関する表
明及び保証を取得することがあります。しかし、このような責任を負担させても上記のように実効性がない場
合及びそもそも責任を負担させなかった場合には、当該不動産の実質的所有者である本投資法人がこれを負担
することになり、予定しない補修費用等が発生し、本投資法人の収益が悪影響を受ける可能性があります。ま
た、当該瑕疵又は契約不適合の程度によっては、補修その他の措置を執ったとしても、不動産の資産価値の減
耗を防ぐことができない可能性があります。
なお、投資法人は、宅地建物取引業法上宅地建物取引業者とみなされ（同法第77条の2第2項）、投資法人が
宅地建物取引業者でない者に対して不動産を売却する場合には、民法改正の前後を問わず、宅地建物取引業法
上、不動産の売主として民法上負う瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を完全に排除することができ
ません（同法第40条）。したがって、本投資法人又は不動産信託受託者が不動産の売主となる場合には一定限
度の瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負うことになる場合があります。
加えて、わが国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。従って、不動産登記簿の記載を
信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことや予想に反して当該不動産に第三者の
権利が設定されていることがあり得ます。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律
上又は契約上許容される限度で責任を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
（チ）不動産の運用費用の増加に係るリスク
経済全般のインフレーション、不動産管理や建物管理に係る費用又は備品調達等の管理コストの上昇、修繕
費の負担、各種保険料の値上げ、公租公課の増大その他の理由により、不動産の運用に関する費用が増加する
可能性があります。一方で、運用不動産からの収入がこれに対応して増加するとの保証はありません。
なお、新民法においては、①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、若しくは賃貸人がその旨を知
ったにもかかわらず、賃貸人が相当期間内に必要な修繕をしないとき、又は②急迫の事情がある場合、賃借人
が修繕権を持つものとされています（新民法第607条の２）。かかる修繕権を賃貸借契約上特約で排除してい
ない場合、予期しない金額で賃借人が賃貸人のコントロールの及ばない修繕を行い、本投資法人が修繕費用の
請求を受けるおそれがあります。
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（ラ）不動産の売却に伴う責任に係るリスク
本投資法人が運用資産を売却した場合に、当該運用資産に物的若しくは法律的な瑕疵又は契約不適合がある
ために、法律の規定に従い、瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負う可能性があります。特に、本
投資法人は、宅地建物取引業法上のみなし宅地建物取引業者となりますので、買主が宅地建物取引業者でない
場合には、瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を排除することが原則としてできません。
また、法律の規定以外にも、売買契約上の規定に従い、運用不動産の性状その他に関する表明保証責任、瑕
疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負う可能性があります。
これらの法律上又は契約上の表明保証責任、瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負う場合には、
買主から売買契約を解除され、又は買主が被った損害の賠償をしなければならず、本投資法人の収益等に悪影
響が生じる可能性があります。
さらに、賃貸中の運用不動産の売却においては、新所有者が賃借人に対する敷金返還債務等を承継するもの
と解されており、実務もこれに倣うのが通常ですが、旧所有者が当該債務を免れることについて賃借人の承諾
を得ていない場合、旧所有者は新所有者とともに当該債務を負い続けると解される可能性があり、予定外の出
費を強いられる場合があり得ます。
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２．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
(2019年12月31日) (2020年６月30日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 7,165,726 17,620,815
信託現金及び信託預金 16,718,701 16,194,569
営業未収入金 380,012 328,891
前払費用 209,551 183,384
その他 26,877 6,212
流動資産合計 24,500,869 34,333,873
固定資産
有形固定資産
建物 7,598,970 7,615,202
減価償却累計額 △1,764,625 △1,879,772
建物（純額） 5,834,344 5,735,430
構築物 42,243 42,243
減価償却累計額 △10,056 △10,874
構築物（純額） 32,186 31,369
機械及び装置 6,253 6,253
減価償却累計額 △3,662 △3,943
機械及び装置（純額） 2,591 2,309
工具、器具及び備品 49,835 52,930
減価償却累計額 △18,274 △21,761
工具、器具及び備品（純額） 31,560 31,169
土地 10,607,317 10,609,617
建設仮勘定 － 1,396
信託建物 117,124,985 111,853,059
減価償却累計額 △31,341,504 △30,252,179
信託建物（純額） 85,783,481 81,600,880
信託構築物 953,841 950,335
減価償却累計額 △269,725 △283,161
信託構築物（純額） 684,115 667,174
信託機械及び装置 1,024,281 951,662
減価償却累計額 △511,390 △497,773
信託機械及び装置（純額） 512,890 453,889
信託工具、器具及び備品 301,435 291,508
減価償却累計額 △160,456 △158,044
信託工具、器具及び備品（純額） 140,978 133,463
信託土地 149,590,759 148,707,325
信託建設仮勘定 115,459 106,322
有形固定資産合計 253,335,685 248,080,348
無形固定資産
借地権 1,721,607 1,721,607
信託借地権 7,382,016 7,382,016
ソフトウエア 9,533 8,433
信託その他無形固定資産 3,969 2,737
無形固定資産合計 9,117,127 9,114,794
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（単位：千円）
前期 当期
(2019年12月31日) (2020年６月30日)
投資その他の資産
投資有価証券 － 44,729
繰延税金資産 50 －
差入敷金及び保証金 15,181 18,181
長期前払費用 820,887 919,312
その他 845,077 877,329
投資その他の資産合計 1,681,196 1,859,553
固定資産合計 264,134,010 259,054,697
繰延資産
投資法人債発行費 155,922 144,225
繰延資産合計 155,922 144,225
資産合計 288,790,801 293,532,796
負債の部
流動負債
営業未払金 2,321,419 1,220,492
短期借入金 9,000,000 5,000,000
1年内返済予定の長期借入金 10,600,000 6,000,000
未払金 405,506 554,959
未払費用 153,400 146,620
未払法人税等 1,514 586
未払消費税等 77,233 533,554
前受金 200,331 170,345
その他 5 14,148
流動負債合計 22,759,411 13,640,707
固定負債
投資法人債 33,000,000 33,000,000
長期借入金 77,000,000 81,600,000
預り敷金及び保証金 1,174,194 1,197,748
信託預り敷金及び保証金 12,480,048 11,961,335
固定負債合計 123,654,242 127,759,084
負債合計 146,413,653 141,399,791
純資産の部
投資主資本
出資総額 139,972,885 147,907,649
出資総額控除額
一時差異等調整引当額 － ※３ △1,406,238
出資総額控除額合計 － △1,406,238
出資総額（純額） 139,972,885 146,501,410
剰余金
任意積立金
圧縮積立金 158,039 －
任意積立金合計 158,039 －
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 2,246,223 5,631,594
剰余金合計 2,404,262 5,631,594
投資主資本合計 142,377,147 152,133,005
純資産合計 ※２ 142,377,147 ※２ 152,133,005
負債純資産合計 288,790,801 293,532,796
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（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2019年７月１日 自 2020年１月１日
至 2019年12月31日 至 2020年６月30日
営業収益
賃貸事業収入 ※１ 9,984,107 ※１ 10,250,100
その他賃貸事業収入 ※１ 906,756 ※１ 763,414
不動産等売却益 － ※２ 1,704,073
営業収益合計 10,890,864 12,717,589
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 5,906,910 ※１ 5,697,217
不動産等売却損 ※２ 120,673 －
減損損失 ※３ 1,407,147 －
資産運用報酬 390,335 530,406
資産保管手数料 21,332 21,515
一般事務委託手数料 38,715 40,720
役員報酬 6,220 5,580
その他営業費用 87,044 131,239
営業費用合計 7,978,378 6,426,679
営業利益 2,912,485 6,290,909
営業外収益
受取利息 122 118
その他 594 457
営業外収益合計 717 575
営業外費用
支払利息 367,351 342,909
融資関連費用 134,676 148,204
投資口交付費 － 25,351
投資法人債利息 130,647 131,174
投資法人債発行費償却 11,550 11,696
その他 21,360 367
営業外費用合計 665,585 659,705
経常利益 2,247,617 5,631,780
税引前当期純利益 2,247,617 5,631,780
法人税、住民税及び事業税 1,533 605
法人税等調整額 △42 50
法人税等合計 1,490 655
当期純利益 2,246,126 5,631,125
前期繰越利益 97 469
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 2,246,223 5,631,594
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2019年７月１日 至 2019年12月31日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
当期未処分利 純資産合計
出資総額 任意積立金
益又は当期未
投資主資本合計
剰余金合計
処理損失
圧縮積立金 任意積立金合計
（△）
当期首残高 139,972,885 158,039 158,039 3,691,310 3,849,350 143,822,235 143,822,235
当期変動額
剰余金の分配 - - - △3,691,213 △3,691,213 △3,691,213 △3,691,213
当期純利益 - - - 2,246,126 2,246,126 2,246,126 2,246,126
当期変動額合計 - - - △1,445,087 △1,445,087 △1,445,087 △1,445,087
※１
当期末残高 158,039 158,039 2,246,223 2,404,262 142,377,147 142,377,147
139,972,885
当期（自 2020年１月１日 至 2020年６月30日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額
出資総額控除額
出資総額 出資総額（純額）
一時差異等調整引当額 出資総額控除額合計
当期首残高 139,972,885 - - 139,972,885
当期変動額
新投資口の発行 7,934,764 - - 7,934,764
圧縮積立金の取崩 - - - -
剰余金の分配 - - - -
一時差異等調整引当額
- △1,406,238 △1,406,238 △1,406,238
による利益超過分配
当期純利益 - - - -
当期変動額合計 7,934,764 △1,406,238 △1,406,238 6,528,525
当期末残高 ※１ 147,907,649 △1,406,238 △1,406,238 146,501,410
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計
任意積立金 当期未処分利益 投資主資本合計
又は当期未処理 剰余金合計
圧縮積立金 任意積立金合計 損失（△）
当期首残高 158,039 158,039 2,246,223 2,404,262 142,377,147 142,377,147
当期変動額
新投資口の発行 - - - - 7,934,764 7,934,764
圧縮積立金の取崩 △158,039 △158,039 158,039 - - -
剰余金の分配 - - △2,403,793 △2,403,793 △2,403,793 △2,403,793
一時差異等調整引当額
- - - - △1,406,238 △1,406,238
による利益超過分配
当期純利益 - - 5,631,125 5,631,125 5,631,125 5,631,125
当期変動額合計 △158,039 △158,039 3,385,371 3,227,331 9,755,857 9,755,857
当期末残高 - - 5,631,594 5,631,594 152,133,005 152,133,005
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（４）金銭の分配に係る計算書
（単位：円）
前期 当期
区分 自 2019年７月１日 自 2020年１月１日
至 2019年12月31日 至 2020年６月30日
Ⅰ 当期未処分利益 2,246,223,674 5,631,594,684
Ⅱ 任意積立金取崩額
圧縮積立金取崩額 158,039,114 －
Ⅲ 利益超過分配金加算額 1,406,238,900 －
うち一時差異等調整引当額 1,406,238,900 －
Ⅳ 出資総額組入額
うち一時差異等調整引当額戻入額 － 1,406,238,900
Ⅴ 分配金の額 3,810,032,600 4,004,880,000
（投資口１口当たり分配金の額） (2,918) (2,960)
うち利益分配金 2,403,793,700 4,004,880,000
（うち１口当たり利益分配金） (1,841) (2,960)
うち一時差異等調整引当額 1,406,238,900 －
（うち１口当たり利益超過分配金
（一時差異等調整引当額に係るも (1,077) －
の））
Ⅵ 任意積立金
圧縮積立金繰入額 － 219,594,343
Ⅶ 次期繰越利益 469,088 881,441
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第33条第１項第 本投資法人の規約第33条第１項第２
２号に定める「金銭の分配の方針」 号に定める「金銭の分配の方針」の趣
の趣旨に基づき、分配可能金額を限 旨に基づき、分配可能金額を限度と
度とし、租税特別措置法第67条の15 し、租税特別措置法第67条の15に規定
に規定される本投資法人の配当可能 される本投資法人の配当可能利益の額
利益の額の100分の90に相当する金額 の100分の90に相当する金額を超えて
を超えて分配することとし、当期未 分配することとし、当期未処分利益か
処分利益に圧縮積立金取崩額を加算 ら一時差異等調整引当額戻入額及び租
した金額を超えない額で、発行済投 税特別措置法第65条の７による圧縮積
資口の総口数1,305,700口の整数倍の 立金繰入額を控除し、その残額のうち
最大値となる2,403,793,700円を利益 発行済投資口の総口数1,353,000口の
分配金として分配することとしまし 整数倍の最大値となる4,004,880,000
た。なお、本投資法人の規約第33条 円を利益分配金として分配することと
第１項第４号に定める分配可能金額 しました。なお、本投資法人の規約第
を超えた金銭の分配の方針に基づ 33条第１項第４号に定める利益を超え
き、減損損失による所得超過税会不 た金銭の分配は行いません。
一致（投資法人の計算に関する規則
第２条第２項第30号（イ）に定める
ものをいいます。）が分配金に与え
る影響を考慮して、一時差異等調整
引当額の分配を1,406,238,900円行う
こととしました。
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（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2019年７月１日 自 2020年１月１日
至 2019年12月31日 至 2020年６月30日
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 2,247,617 5,631,780
減価償却費 1,930,311 1,947,843
投資法人債発行費償却 11,550 11,696
減損損失 1,407,147 －
投資口交付費 － 25,351
受取利息 △122 △118
支払利息 497,999 474,084
営業未収入金の増減額（△は増加） △17,050 51,120
前払費用の増減額（△は増加） 2,716 26,166
営業未払金の増減額（△は減少） 113,902 △112,593
未払金の増減額（△は減少） △35,959 149,503
未払消費税等の増減額（△は減少） △143,919 456,321
前受金の増減額（△は減少） 114,642 △29,986
長期前払費用の増減額（△は増加） 81,121 △98,425
信託有形固定資産の売却による減少額 1,830,607 13,058,874
信託無形固定資産の売却による減少額 189 1,101
その他 △30,931 △7,575
小計 8,009,820 21,585,144
利息の受取額 122 118
利息の支払額 △494,068 △480,864
法人税等の支払額 △761 △1,514
営業活動によるキャッシュ・フロー 7,515,112 21,102,883
投資活動によるキャッシュ・フロー
投資有価証券の取得による支出 － △44,729
有形固定資産の取得による支出 △1,641,801 △16,757
信託有形固定資産の取得による支出 △7,387,277 △10,711,613
差入敷金及び保証金の差入による支出 － △3,000
預り敷金及び保証金の受入による収入 48,212 34,358
預り敷金及び保証金の返還による支出 △3,364 △10,804
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 756,307 303,617
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △341,503 △822,329
その他 － △454
投資活動によるキャッシュ・フロー △8,569,427 △11,271,713
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 4,000,000 5,000,000
短期借入金の返済による支出 △2,000,000 △9,000,000
長期借入れによる収入 1,000,000 8,600,000
長期借入金の返済による支出 △1,000,000 △8,600,000
投資口の発行による収入 － 7,909,412
投資法人債の発行による収入 982,400 －
分配金の支払額 △3,691,491 △3,809,625
財務活動によるキャッシュ・フロー △709,091 99,787
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） △1,763,406 9,930,957
現金及び現金同等物の期首残高 25,647,834 23,884,427
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 23,884,427 ※１ 33,815,385
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．資産の評価基準及び 投資有価証券
評価方法 その他有価証券
時価のないもの
移動平均法による原価法を採用しています。
２．固定資産の減価償却 ① 有形固定資産（信託財産を含む）
の方法 定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 ２年～60年
構築物 ２年～59年
機械及び装置 ６年～16年
工具、器具及び備品 ３年～15年
② 無形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
なお、自社利用のソフトウエアについては、社内における利用可能期間（５年）
に基づいています。
③ 長期前払費用
定額法を採用しています。
３．繰延資産の処理方法 ①投資法人債発行費
償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
②投資口交付費
支出時に全額費用として処理しています。
４．収益及び費用の計上 固定資産税等の処理方法
基準 保有する不動産（信託受益権を含む。）に係る固定資産税、都市計画税及び償却資
産税等については賦課決定された税額のうち、当該決算期間に対応する額を賃貸事業
費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が
負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取
得原価に算入しています。前期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等
相当額は6,668千円です。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相
当額は61,820千円です。
５．ヘッジ会計の方法 ① ヘッジ会計の方法
金利スワップについて特例処理の要件を満たしているため、特例処理を採用して
います。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段：金利スワップ取引
ヘッジ対象：借入金金利
③ ヘッジ方針
本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッ
ジする目的でデリバティブ取引を行っています。
④ ヘッジの有効性の評価の方法
金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略してい
ます。
６．キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び
計算書における資金 信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、か
の範囲 つ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限
の到来する短期投資からなっています。
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７．その他財務諸表作成 ① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
のための基本となる 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内全ての資
重要な事項 産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対
照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある以下の項目について
は、貸借対照表において区分掲記しています。
(1）信託現金及び信託預金
(2）信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土
地、信託建設仮勘定
(3）信託借地権、信託その他無形固定資産
(4）信託預り敷金及び保証金
② 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。但し、資産に係
る控除対象外消費税等は、個々の資産の取得原価に算入しています。
（追加情報）
（一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記）
前期（自 2019年７月１日 至 2019年12月31日）
１．引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位：千円）
発生した資産等 引当ての発生事由 一時差異等調整引当額
信託土地、信託建物 減損損失の発生 1,406,238
２．戻入れの具体的な方法
減損損失
該当物件の売却時点において対応すべき金額を戻し入れる予定です。
当期（自 2020年１月１日 至 2020年６月30日）
１．戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入額
（単位：千円）
発生した資産等 戻入れの発生事由 一時差異等調整引当額
信託土地、信託建物 減損損失計上物件の売却 △1,406,238
２．戻入れの具体的な方法
減損損失
該当物件の売却時点において対応すべき金額を戻し入れる予定です。
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（８）財務諸表に関する注記事項
（開示の省略）
リース取引、有価証券、退職給付、税効果会計、関連当事者との取引及び資産除去債務に関する注記事項に
ついては、決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略しています。
（貸借対照表に関する注記）
１．コミットメントライン契約
本投資法人は、リファイナンスリスクを軽減し、財務の安全性を高めることを主たる目的として、取引銀行
３行とコミットメントライン契約を締結しています。
前期 当期
（2019年12月31日） （2020年６月30日）
コミットメントライン契約の総額 14,000,000千円 14,000,000千円
借入残高 －千円 －千円
差引 14,000,000千円 14,000,000千円
※２．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に規定する最低純資産額
前期 当期
（2019年12月31日） （2020年６月30日）
50,000千円 50,000千円
※３．一時差異等調整引当額
前期（自 2019年７月１日 至 2019年12月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2020年１月１日 至 2020年６月30日）
１．引当ての発生事由、発生した資産等、当初発生額及び引当額
（単位：千円）
発生した 発生した 当初 当期首 当期 当期 当期末 戻入れ
資産等 事由 発生額 残高 引当額 戻入額 残高 の事由
信託土地、 減損損失
信託建物 の発生 1,406,238 － 1,406,238 － 1,406,238 －
２．戻入れの具体的な方法
減損損失
該当物件の売却等の時点において、対応すべき金額を戻し入れる予定です。
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（損益計算書に関する注記）
※１．不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）
前期 当期
自 2019年７月１日 自 2020年１月１日
至 2019年12月31日 至 2020年６月30日
A．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 8,442,609 8,712,571
共益費収入 1,267,889 1,266,554
その他賃貸収入 273,608 9,984,107 270,975 10,250,100
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入 793,195 642,291
その他収入 113,561 906,756 121,123 763,414
不動産賃貸事業収益合計 10,890,864 11,013,515
B．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
維持管理費 1,458,956 1,455,588
水道光熱費 1,013,977 864,406
公租公課 944,725 963,729
損害保険料 20,796 22,556
修繕工事費 311,820 214,894
減価償却費 1,929,198 1,946,743
その他費用 227,435 5,906,910 229,299 5,697,217
不動産賃貸事業費用合計 5,906,910 5,697,217
C．不動産賃貸事業損益
（A－B） 4,983,953 5,316,297
※２．不動産等売却損益の内訳（単位：千円）
前期（自 2019年７月１日 至 2019年12月31日）
①JEI西本町ビル（準共有持分5.0％）
不動産等売却収入 450,500
不動産等売却原価 348,972
その他売却費用 140
不動産等売却益 101,386
②興和川崎西口ビル（準共有持分5.0％）
不動産等売却収入 1,260,143
不動産等売却原価 1,481,825
その他売却費用 378
不動産等売却損 222,060
当期（自 2020年１月１日 至 2020年６月30日）
①JEI西本町ビル（準共有持分80.0％）
不動産等売却収入 7,208,000
不動産等売却原価 5,560,522
その他売却費用 2,250
不動産等売却益 1,645,227
②興和川崎西口ビル（準共有持分30.0％）
不動産等売却収入 7,560,857
不動産等売却原価 7,499,453
その他売却費用 2,557
不動産等売却益 58,846
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※３．減損損失
前期（自 2019年７月１日 至 2019年12月31日）
本投資法人は以下の資産グループについて減損損失を計上しています。
（単位：千円）
物件名 場所 種類 減損損失
信託土地 885,863
興和川崎西口ビル 神奈川県川崎市
信託建物 521,284
減損損失の算定にあたっては、それぞれの物件ごとに１つの資産グループとしています。その結果、売却を予
定している固定資産グループ１件について、当期において帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減
損損失（1,407,147千円）として営業費用の区分に計上しています。
なお、売却に起因する減損損失は、営業費用の性質を有するとみなし、「投資法人の計算に関する規則」第48
条第２項に従い、計上区分を営業費用としています。
また、当資産グループの回収可能価額は正味売却価額により測定しています。正味売却価額は実際の売却額か
ら処分費用見込額を控除して算定しています。
当期（自 2020年１月１日 至 2020年６月30日）
該当事項はありません。
（投資主資本等変動計算書に関する注記）
前期 当期
自 2019年７月１日 自 2020年１月１日
至 2019年12月31日 至 2020年６月30日
※１．発行可能投資口総口数及び発行済投資口
の総口数
発行可能投資口総口数 10,000,000口 10,000,000口
発行済投資口の総口数 1,305,700口 1,353,000口
（キャッシュ・フロー計算書に関する注記）
※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
前期 当期
自 2019年７月１日 自 2020年１月１日
至 2019年12月31日 至 2020年６月30日
現金及び預金 7,165,726千円 17,620,815千円
信託現金及び信託預金 16,718,701千円 16,194,569千円
現金及び現金同等物 23,884,427千円 33,815,385千円
（金融商品に関する注記）
１．金融商品の状況に関する事項
(１）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、資産運用会社が定める財務方針、「年間資金調達計画」に則り、本投資法人の運用資産の
成長に必要な資金と債務の返済に際し、主に銀行借入や投資法人債の発行、投資口の発行により調達していま
す。有利子負債による資金調達においては、財務の安定性の確保及び将来の金利上昇リスクを回避するため、
調達期間の長期化、金利の固定化及び返済期限の分散等に留意しています。また、余資運用については、預金
並びに安全性・流動性を伴う金銭債権及び有価証券等を対象としていますが、原則として預金にて運用してい
ます。デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクをヘッジする目的に限定して利用していま
す。
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(２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
① 市場リスク（金利変動リスク）
借入金及び投資法人債は、主に物件の取得あるいは既往の借入のリファイナンスを目的としたものです。
このうち変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、本投資法人では継続的なモニタ
リングを通じた金利予測に基づき、原則としてデリバティブ取引（金利スワップ取引）を利用して変動金利
を固定金利に交換することにより、金利変動リスクをヘッジしています。また、デリバティブ取引（金利ス
ワップ取引）の利用に当たっては、信用リスクの軽減のため格付の高い金融機関とのみ取引を行っていま
す。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジの手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性の評価の方法につ
いては、「重要な会計方針に係る事項に関する注記」に記載されている「ヘッジ会計の方法」をご覧くださ
い。
② 流動性リスク（支払期日に必要資金を調達できなくなるリスク）
借入金、投資法人債は流動性リスクに晒されていますが、返済及び償還期限の分散、資金調達手段の多様
化及びコミットメントラインの設定（当期末現在利用残高なし）によってリスクを低減するとともに、常
時、手許流動性を管理することにより流動性リスクを管理しています。
(３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含
まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場
合、当該価額が異なる場合もあります。また、「２．金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ
取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示したものではあり
ません。
２．金融商品の時価等に関する事項
2019年12月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時
価を把握することが極めて困難と認められるものは、以下の表に含めていません（注２）。
（単位：千円）
時価
貸借対照表計上額 差額
（注１）
(1）現金及び預金 7,165,726 7,165,726 －
(2）信託現金及び信託預金 16,718,701 16,718,701 －
資産計 23,884,427 23,884,427 －
(3）短期借入金 9,000,000 9,000,000 －
(4）１年内償還予定の投資法人債 － － －
(5）１年内返済予定の長期借入金 10,600,000 10,637,781 37,781
(6）投資法人債 33,000,000 33,281,107 281,107
(7）長期借入金 77,000,000 78,227,367 1,227,367
負債計 129,600,000 131,146,256 1,546,256
(8）デリバティブ取引 － － －
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2020年６月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時
価を把握することが極めて困難と認められるものは、以下の表に含めていません（注２）。
（単位：千円）
時価
貸借対照表計上額 差額
（注１）
(1）現金及び預金 17,620,815 17,620,815 －
(2）信託現金及び信託預金 16,194,569 16,194,569 －
資産計 33,815,385 33,815,385 －
(3）短期借入金 5,000,000 5,000,000 －
(4）１年内償還予定の投資法人債 － － －
(5）１年内返済予定の長期借入金 6,000,000 6,042,447 42,447
(6）投資法人債 33,000,000 33,075,225 75,225
(7）長期借入金 81,600,000 82,901,849 1,301,849
負債計 125,600,000 127,019,521 1,419,521
(8）デリバティブ取引 － － －
（注１）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産
(1）現金及び預金並びに(2）信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ近似していることから、当該帳簿価額によっていま
す。
負債
(3）短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ近似していることから、当該帳簿価額によっていま
す。
(5）１年内返済予定の長期借入金及び(7）長期借入金
変動金利によるものは短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似していると考えられることか
ら、当該帳簿価額によっています（但し、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金
（後記（デリバティブ取引に関する注記）参照）は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額
を同様の借入を行った場合に合理的に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。）。
固定金利によるものの時価については、当該長期借入金の元利金の合計額を同様の借入を行った場合に合理的
に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
(4）１年内償還予定の投資法人債及び(6）投資法人債
本投資法人の発行する投資法人債の時価については、金融データ提供会社による公表参考値によっています。
(8）デリバティブ取引
（デリバティブ取引に関する注記）をご参照ください。
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ジャパンエクセレント投資法人（8987） 2020年６月期決算短信
（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
（単位：千円）
前期 当期
区 分
（2019年12月31日） （2020年６月30日）
① 投資有価証券 ＊1 － 44,729
② 預り敷金及び保証金 ＊2 1,174,194 1,197,748
③ 信託預り敷金及び保証金 ＊2 12,480,048 11,961,335
＊1投資有価証券
市場価格がなく、かつ、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時
価開示の対象とはしていません。
＊2預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金
賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は、市場
価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することは困難であり、合理的に
キャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
（注３）金銭債権の決算日（2019年12月31日）後の償還予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
現金及び預金 7,165,726 － － － － －
信託現金及び信託預金 16,718,701 － － － － －
合計 23,884,427 － － － － －
金銭債権の決算日（2020年６月30日）後の償還予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
現金及び預金 17,620,815 － － － － －
信託現金及び信託預金 16,194,569 － － － － －
合計 33,815,385 － － － － －
（注４）借入金、投資法人債及びその他の有利子負債の決算日（2019年12月31日）後の返済及び償還予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
短期借入金 9,000,000 － － － － －
１年内償還予定の投資
－ － － － － －
法人債
１年内返済予定の長期
10,600,000 － － － － －
借入金
投資法人債 － － － 4,000,000 8,000,000 21,000,000
長期借入金 － 13,510,000 11,750,000 15,770,000 9,770,000 26,200,000
合計 19,600,000 13,510,000 11,750,000 19,770,000 17,770,000 47,200,000
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ジャパンエクセレント投資法人（8987） 2020年６月期決算短信
借入金、投資法人債及びその他の有利子負債の決算日（2020年６月30日）後の返済及び償還予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
短期借入金 5,000,000 － － － － －
１年内償還予定の投資
－ － － － － －
法人債
１年内返済予定の長期
6,000,000 － － － － －
借入金
投資法人債 － － 2,000,000 10,000,000 － 21,000,000
長期借入金 － 14,510,000 11,750,000 14,270,000 14,270,000 26,800,000
合計 11,000,000 14,510,000 13,750,000 24,270,000 14,270,000 47,800,000
（デリバティブ取引に関する注記）
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2019年12月31日）
該当事項はありません。
当期（2020年６月30日）
該当事項はありません。
２．ヘッジ会計が適用されているもの
前期（2019年12月31日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりで