第28期（2020年6月期）決算説明会資料
2020年8月21日
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予めご了承ください。
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目次
良質な成長を続ける東京圏オフィスＲＥＩＴ 3 ４．財務戦略
Ⅰ．コロナ禍の影響 （１）ファイナンス実績 27
１．第28期における対応と影響 5 （２）財務運営の状況 28
２．第29期・第30期の業績予想の考え方 6 ５．今後の取組みスタンス 29
６．ESG関連
Ⅱ．第28期(2020年6月期)決算
（１）足許の新しい動き 30
１．第28期（2020年6月期）決算ハイライト 9
（２）サステナビリティファイナンスへの取組み 31
２．1口当たり分配金・NAVの実績 10
参考資料 ジャパンエクセレント投資法人の特色
３．第28期（2020年6月期）決算状況
１．スポンサー 33
（１）前期比較 11
２．トラックレコード 34
（２）予想比較 12
３．ポートフォリオ（１）（２） 35
Ⅲ．第29期(2020年12月期)・第30期(2021年6月期)業績予想 ４．ESGへの取組（１）～（５） 37
１．業績予想 ５．投資法人の仕組み／資産運用会社の概要 42
（１）第29期（2020年12月期） 15 参考資料 Appendix
（２）第30期（2021年6月期） 16 資産入替から資産規模拡大フェーズへ 45
２．1口当たり分配金の見通し 17 環境認識 46
Ⅳ．運用状況と方針 期末鑑定評価の概要 47
１．資産入替によるポートフォリオの質的改善と公募増資の実行 19 期末鑑定評価額 48
２．外部成長 物件別収支 49
工事実績 50
（１）第28期取得物件（グランフロント大阪） 20
損益計算書 51
（２）外部成長の軌跡と今後の戦略 21
貸借対照表 52
（３）スポンサーの主な開発事例・保有物件 22
キャッシュ・フロー計算書／金銭の分配に係る計算書 53
３．内部成長
主な財務指標 54
（１）賃料の状況 ①（入居・退去） 23
有利子負債の状況 55
（１）賃料の状況 ②（賃料改定） 24 投資主の状況 56
（２）賃料ギャップの状況 25 ポートフォリオマップ 58
（３）工事実績推移 26 保有物件の概要（１）～（４） 59
2
良質な成長を続ける東京圏オフィスＲＥＩＴ
１. スポンサー ■スポンサーパイプラインを主軸に都心・大型・ハイスペックの
物件を継続的に取得
・ポートフォリオに占めるスポンサーからの取得割合(※1) 79.8 %
ジャパンエクセレント投資法人
ジャパンエクセレントアセットマネジメント株式会社
■多数の物件運営・管理に携わるスポンサーサポートも得て
高稼働を維持
物件取得機会の提供による 高い物件管理・リーシング能力による ・第28期末稼働率 99.6 % (過去5年間の平均稼働率 99.2 %)
継続的な資産規模の拡大 収益力の強化及び安定化・物件競争力の向上
■賃貸事業収入も安定的に成長
コアスポンサー ・第28期賃貸事業収入 過去最大 10,250 百万円
（過去3年で5.0%増加)
日鉄興和不動産株式会社 第一生命保険株式会社
出資比率54％ 出資比率26％ ■メガバンクのスポンサーをバックに強固な財務基盤を構築
・格付 ＡＡ－（ＪＣＲ） ・ Ａ３（Moody’s）
・有利子負債平均残存期間 4.5 年
株式会社みずほ銀行 みずほ信託銀行株式会社 株式会社第一ビルディング 相互住宅株式会社 ・総資産ＬＴＶ 42.8 %
（注）上記の各コアスポンサーの出資比率は、本資産運用会社であるジャパンエクセレントアセットマネジメント株式会社に対する出資比率です。 （※1） 2020年7月3日時点の数値です。
２. ポートフォリオ(※2) ３. 分配金推移 ４. ESGへの取組み
●東京圏を中心に高い成長性、安定性を有する ●安定した分配を目指す運営スタンス ●企業の社会的責任として、持続可能な社会の実現を
物件数 34 第27期実績 2,918円 目指し、経営の重点課題と位置付けて取組みを推進中
資産規模 2,723億円 第28期実績 2,960円 ①環境負荷の低減
オフィスビル比率 93.0% ②ステークホルダーとの連携・協働
第29期予想 3,000円
GRESB
大型物件 70.1% 第30期予想 2,910円
(円) MSCI ESG格付
東京圏 85.3% 3,000 2,800 2,754 2,827
2,918 2,960 3,000 2,910
2,609 2,650 2,670
2,554 2,500
2,462 グリーンビル認証
うち都心6区 51.7% 2,500
責任投資原則(PRI)の署名
2,000
第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
（※2） 上記の各数値は2020年7月3日時点の数値です。 （2015.6） （2015.12） （2016.6） （2016.12） （2017.6） （2017.12） （2018.6） （2018.12） （2019.6） （2019.12） （2020.6） （2020.12） （2021.6）
各数値に係る定義等については、P.35の注記をご参照ください
(予想） (予想）
サステナビリティファイナンスの枠組み整備
3
第Ⅰ部
コロナ禍の影響
赤坂インターシティAIR
グランフロント大阪
4
赤坂インターシティ
１. 第28期における対応と影響
◆ 商業等テナントの状況
・商業等については、保有するビル等に付帯している店舗のみ。ホテルは2020年2月に取得したグランフロント大阪(インターコン
チネンタル：持分2.45%)のみであり、賃収全体に占める割合は小さい
・顧客減少がテナントの資金繰りを直撃したことから、足許の状況・収支見通し等の確認、撤退の影響等を総合的に判断の上、
一部テナントに対しては支払猶予・賃料減免にて対応
◆ オフィステナントの状況
・まだ影響が見通せなかったことから、先行きの賃料支払い等について相談を開始した段階であり、影響が早期に顕現化して
いた一部テナントに対してのみ支払猶予・賃料減免にて対応
⇒第28期の賃料回収率は99.7％となり、業績への影響は、DPU換算で▲22円程度
申出の状況 対応状況 決算への影響額
・12件の減免合意
商業等テナント ・19件の賃料減免要請 ・収益 ▲29.1百万円
・1件の支払猶予合意
第28期決算への影響額
▲30百万円
・2件の減免合意 (DPU換算 ▲22円程度)
オフィステナント ・23件の賃料減免要請 ・収益 ▲0.8百万円
・3件の支払猶予合意
（※） グランフロント大阪(商業・ホテル)の一括合意分は件数から除く。
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２. 第29期・第30期の業績予想の考え方
① 足許の状況と対応
●商業等については、緊急事態宣言解除後の営業の状況等に応じ、一部テナントに対して賃料支払猶予・減額を応諾、または検討中
●オフィスについては、景況感の大幅な後退を受けた業績悪化(懸念)により、一部テナントから賃料支払猶予・減免の要請を受けており相談中
② 業績予想の考え方
●全般的な業績悪化を受けたテナントの賃料負担力低下が予期されることから、賃料の支払猶予・減免要請や、契約更改時の増額謝絶、
賃料水準引き下げ要請等の動きにつながるものと思料
⇒コロナ禍の早期収束は難しいとの前提に立ち、内部成長については厳しい環境へ変化するものとし、業績予想は保守的な想定にて組み立て
※尚、リモートワーク進展の動きはあるものの、足許ではまだそれを主因とする具体的なオフィス床の縮小・退去の申し出にはつながっていないことから、
第29期・第30期の業績予想にはその要因は織り込まず、今後の動向を注視
※また、足許の景気後退による循環的な下押し要因に対しては、テナント構成の観点から相応の耐性を具備しているものと思料
・大きな影響を受けている商業等テナントが総賃貸収入に占める割合は僅か
・懸念されるテナントのクレジットリスクの観点では、コロナ禍の影響が大きいと目されている業種（飲食、旅行、空運、ブライダル、小売、卸売等)の
賃料は賃収全体の1割強程度であり、またテナントの約８割強が大企業(もしくは子会社・関連会社)、公的機関等
業績への織り込み
賃料の減免・支払猶予 業績予想の想定
第29期 第30期
・4件の賃料減免合意
・左記の減免額に加え、今後想定される商業系・ホテル
商業等テナント ・1件の賃料支払猶予合意 収益 ▲39百万円 収益 ▲12百万円
の減免額を織り込み
・4件協議中
・新規入居時のフリーレント期間積み増し
・退去後のダウンタイムの長期化
・3件の賃料支払猶予合意 ・契約更改時の賃料設定につき、保守的な見積もり
オフィステナント 収益 ▲94百万円 収益 ▲87百万円
・11件協議中 ・ある程度の減額・退去想定
★上記の収益要因を織り込んだ上で稼働率を設定
第28期 99.6%、 第29期 98.2%、第30期 98.5％
収益 ▲133百万円 収益 ▲99百万円
分配金 ▲98円 分配金 ▲73円
（※） グランフロント大阪(商業・ホテル)の一括合意分は件数から除く。
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Memo
Memo
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第Ⅱ部
第28期(2020年6月期)決算
赤坂インターシティAIR
BIZCORE赤坂見附 グランフロント大阪
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赤坂インターシティ
１．第28期（2020年6月期）決算ハイライト
外部成長
■含み益
◆ 取得・売却によるポートフォリオの質的改善に目途 過去最大 611 億円 前期比 ＋39 億円 1口当たり分配金
・JＥＩ西本町ビル、興和川崎西口ビル(35%相当)を分割譲渡 含み益率 過去最大 23.8 % 前期比 ＋2.0 pt
(2020年7月3日完了)
■資産入替による効果
・グランフロント大阪を取得（2020年2月） 前期 2,918円
◆ 今後は資産規模拡大フェーズへ
上位5物件比率 42.1 % 前期比 2.5 pt低下
平均築年数 1.6 年短縮 （※1）
当期 2,960 円
・スポンサー・第三者(代り物件)との物件取得交渉の継続
前期比 + 42円
内部成長 ■賃料の状況
賃貸事業収入 過去最大 10,250 百万円 （+ 1.4 %）
◆ 賃料増額改定により継続的な内部成長を実現、
賃貸事業収入は過去最大に 増額改定割合（面積ベース) 63.5 % 増額改定率 ＋ 5.3 % 期初予想比 ±0円
◆ リーシングが引き続き順調に推移する中、
■期末稼働率
期末稼働率は過去最高水準を維持 99.6 % （期中平均 99.5 % )
財務戦略 ■ＬＴＶ 1口当たりNAV
◆ 2020年1月の公募増資により、総額７９億円を調達
44.9 ％ → 42.8 ％
(2019年12月期末) (2020年6月期末）
資産売買と併せて財務体質を強化 前期 152,865円
物件取得余力 (LTV45%まで）
・LTV低下による物件取得余力の拡大 2019年12月期末 6 億円 → 2020年6月期末 167
（※2）
億円
当期 157,658 円
・売却益の一部を内部留保（圧縮積立金)へ
■内部留保
◆ 手元流動性の積み増し(弁済予定の50億円借入継続) 2020年12月期末(予想) 370 百万円 前期比 + 4,793 円
（+ 3.1 %）
ESG ■Green Building 認証比率（面積ベース)
◆ PRIへ署名(2020年6月。同年7月署名機関認定) 77.6
% 前期比 ＋ pt 17.6
◆ グリーンビル認証の取得継続(7物件追加) ■MSCI ESG 格付（2年連続格上げ） （※3）
◆ Jリート初のサステナビリティローンによる借入を決定 BBB → A (2020年7月末）
（※1） P.19記載の「資産入替」実施後の築年数と、「資産入替」を行わなかった場合の築年数を比較して算出 （※2）手元流動性積み増し分を含んだ数字です （※3）MSCI ESG格付の詳細については、P.41をご参照ください
9
２．1口当たり分配金・NAVの実績
◆ コロナ禍の影響はあるも、新規物件取得効果により、3期連続の増配を実現
◆ 内部成長による鑑定評価額の増加に加え、良質な資産入替やプレミアム増資効果により、 1口当たりNAVも順調に成長
■一口当たり分配金 ■一口当たりNAV
物件譲渡
プレミアム増資
単位（円） +360 単位（円）
+520
158,018 160,000
3,200 157,658
物件取得・譲渡
コロナ禍の +2,158
3,100 155,000
影響(22円) 152,865
3,000 150,327
2,918 150,000
2,960
2,900
2,827
2,800 144,361
2,754 2,800 145,000
2,700
138,787 140,000
2,600
135,000
2,500
2,400 130,000
第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 2020.7.3
（2018.6） （2018.12） （2019.6） （2019.12） （2020.6） （2018.6） （2018.12） （2019.6） （2019.12） （2020.6）
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３．第28期（2020年6月期）決算状況
（１）前期比較
◆ 新規物件取得と前期取得物件の通期寄与を主因に、1口当たり分配金は前期比 +42円の2,960円（同+1.4%）
（単位：百万円）
第27期 第28期 要因 収支 DPU換算 主な要因
(2019/12） （2020.6） 増減 ■増資による希薄化 0 ▲102円
実績 実績 ■外部成長（新規取得物件） 195 144円 BIZCORE赤坂見附、仙信 通期寄与
営業収益 10,890 12,717 1,826 前期取得物件償却後利益の増 85
グランフロント大阪の取得
賃貸事業収入 9,984 10,250 265 当期取得物件償却後利益の増 110
水道光熱費収入 793 642 ▲ 151 ■内部成長（既存物件） 16 12円 入退去要因 77
その他収入 113 121 8 賃貸事業収入の増 106 賃料改定 70
売却益 0 1,704 1,704 水道光熱費収支の増 2 RH等 ▲35
営業費用 7,978 6,426 ▲ 1,551 その他収入の増 9 駐車場・広告収入 ▲6
賃貸事業費用 5,906 5,697 ▲ 209 賃貸事業費用の減 85
維持管理費 1,458 1,455 ▲3 維持管理費の減 31 川崎東口 非常用発電機修理剝落 74
水道光熱費 1,013 864 ▲ 149 公租公課の増 ▲ 26
公租公課 944 963 19 修繕工事費の減 108
修繕工事費 311 214 ▲ 96 減価償却費の増 ▲ 30
その他賃貸事業費用 248 251 3 その他賃貸事業費用の減 2 資産運用報酬の増 ▲140
（NOI） 6,913 7,263 350 販管費の増 ▲ 186 控除対象外消費税の増 ▲28
減価償却費 1,929 1,946 17 ■財務 6 4円
西本町5%譲渡分 ▲4
売却損 120 0 ▲ 120 支払利息の減 24
川崎西口5%譲渡分 ▲17
減損損失 1,407 0 ▲ 1,407 融資関連手数料の増 ▲ 13
販管費 543 729 186 投資口交付費の増 ▲ 25 西本町80%譲渡分 ▲40
営業利益 2,912 6,290 3,378 その他営業外費用の減 20 川崎西口30%譲渡分 ▲3
営業外費用 665 659 ▲5 ■物件譲渡 3,168 2,341円
西本町80%譲渡分売却益 1,645
経常利益 2,247 5,631 3,384 前期譲渡物件の償却後利益の減 ▲ 21
川崎西口30%譲渡分売却益 58
当期純利益 2,246 5,631 3,384 当期譲渡物件の償却後利益の減 ▲ 42
西本町5%譲渡分売却益剥落 ▲101
圧縮積立金（+:取崩、▲:繰入） 158 ▲ 219 ▲ 377 売却益の発生・減損損失と売却損の剥落 3,231
川崎西口5%譲渡分売却損剥落 222
一時差異等調整引当額（+:引当、▲:戻入） 1,406 ▲ 1,406 ▲ 2,812 ■圧縮積立金／一時差異等調整引当額 ▲ 3,190 ▲ 2,358円
減損損失剥落 1,407
分配金総額 3,810 4,004 194 前期圧縮積立金の剥落 ▲ 158
1口当たり分配金 2,918円 2,960円 42円 圧縮積立金繰入 ▲ 219 減損損失に伴う税会不一致対応
1,305,700 1,353,000 前期一時差異等調整引当額の剥落 ▲ 1,406
FFO 5,703 5,873 170 一時差異等調整引当額戻入 ▲ 1,406
計 194 42円
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４．第28期（2020年6月期）決算状況
（２）予想比較
◆ コロナ禍影響による利益減や売却益の減少を内部成長で打ち返し、内部留保を上積みのうえ、1口当たり分配金は当初予想通りの2,960円
（単位：百万円）
第28期 第28期 要因 収支 DPU換算 主な要因
（2019.12） （2020.6） 増減 ■外部成長（新規取得物件） ▲ 33 ▲ 24円
仙信：ダウンタイム長期化 ▲4
予想 実績 前期取得物件償却後利益の減 ▲4
営業収益 12,818 12,717 ▲ 101 当期取得物件償却後利益の減 ▲ 29 商業等テナントの減免
賃貸事業収入 10,295 10,250 ▲ 45 ■内部成長（既存物件） 103 76円
水道光熱費収入 701 642 ▲ 59 賃貸事業収入の増 1 入退去 ▲10
その他収入 92 121 29 水道光熱費収支の増 10 賃料改定 18
売却益 1,729 1,704 ▲ 25 その他収入の増 30 駐車場・広告収入 ▲7
営業費用 6,576 6,426 ▲ 150 賃貸事業費用の減 76
賃貸事業費用 5,860 5,697 ▲ 163 維持管理費の減 0
維持管理費 1,450 1,455 5 公租公課の減 11 代官山：解約違約金・原状回復費収入 34
水道光熱費 933 864 ▲ 69 修繕工事費の減 58
公租公課 974 963 ▲ 11 減価償却費の減 9
修繕工事費 269 214 ▲ 55 その他賃貸事業費用の増 ▲2 コロナ禍影響による第29期への工事繰越 40
その他賃貸事業費用 263 251 ▲ 12 販管費の増 ▲ 14
（NOI） 7,196 7,263 67 ■財務 4 3円
減価償却費 1,967 1,946 ▲ 21 支払利息の減 7
販管費 715 729 14 融資関連手数料の減 1
営業利益 6,242 6,290 48 投資口交付費の増 ▲4
営業外費用 663 659 ▲4 ■物件譲渡 ▲ 23 ▲ 17円
経常利益 5,580 5,631 51 当期譲渡物件の償却後利益の増 2 売却物件の簿価増
当期純利益 5,579 5,631 52 売却益の発生 ▲ 25
圧縮積立金（+:取崩、▲:繰入） ▲ 168 ▲ 219 ▲ 51 ■圧縮積立金／一時差異等調整引当額 ▲ 51 ▲ 38円
一時差異等調整引当額（+:引当、▲:戻入） ▲ 1,406 ▲ 1,406 0 圧縮積立金繰入 ▲ 51
分配金総額 4,004 4,004 0 計 0 0円
1口当たり分配金 2,960円 2,960円 0円
FFO 5,817 5,873 56
12
Memo
Memo
13
第Ⅲ部
第29期(2020年12月期)・第30期(2021年6月期)業績予想
赤坂インターシティAIR
14
１．業績予想
（１）第29期（2020年12月期）
◆ 前期取得物件の通期寄与および財務コスト削減を主因に、1口当たり分配金はPO時公表通りの3,000円(前期比+40円）を予想
（単位：百万円）
第28期 第29期 要因 収支 DPU換算 主な要因
（2020.6） （2020.12） 増減 ■外部成長（新規取得物件） 51 38円
実績 見込 前期取得物件償却後利益の増 51 グランフロント大阪通期寄与
営業収益 12,717 11,131 ▲ 1,586 ■内部成長（既存物件） 36 27円
賃貸事業収入 10,250 9,970 ▲ 280 賃貸事業収入の増 35 入退去 ▲34
水道光熱費収入 642 760 118 水道光熱費収支の減 ▲2 賃料改定 35
その他収入 121 86 ▲ 35 その他収入の減 ▲ 39 RH剥落 28
売却益 1,704 314 ▲ 1,390 賃貸事業費用の増 ▲ 74
代官山：解約違約金・原状回復費収入の剥落
営業費用 6,426 6,296 ▲ 130 維持管理費の減 23
▲34
賃貸事業費用 5,697 5,683 ▲ 14 公租公課の増 ▲9
維持管理費 1,455 1,370 ▲ 85 修繕工事費の増 ▲ 109 コロナ禍影響による第28期からの繰越影響
水道光熱費 864 985 121 減価償却費の減 23 ▲ 80
公租公課 963 921 ▲ 42 その他賃貸事業費用の増 ▲2
販管費の減 資産運用報酬の減 65
修繕工事費 214 316 102 116
■財務 控除対象外消費税の減 29
その他賃貸事業費用 251 262 11 36 27円
（NOI） 7,263 6,960 ▲ 303 支払利息の減 3
減価償却費 1,946 1,826 ▲ 120 融資関連手数料の減 8
販管費 729 612 ▲ 117 公募増資関連費用の剥落 25 西本町80％譲渡分 ▲22
営業利益 6,290 4,834 ▲ 1,456 ■物件譲渡 ▲ 1,543 ▲ 1,140円 川崎西口30%譲渡分 ▲123
営業外費用 659 623 ▲ 36 前期譲渡物件の償却後利益の減 ▲ 145
経常利益 5,631 4,211 ▲ 1,420 当期譲渡物件の償却後利益の減 ▲8 西本町15％譲渡分 ▲8
当期純利益 5,631 4,210 ▲ 1,421 売却益の減 ▲ 1,390
西本町売却益の減 ▲1,331
圧縮積立金（+:取崩、▲:繰入） ▲ 219 ▲ 151 68 ■圧縮積立金／一時差異等調整引当額 1,474 1,090円
川崎西口売却益の減 ▲58
一時差異等調整引当額（+:引当、▲:戻入） ▲ 1,406 0 1,406 圧縮積立金繰入の減 68
分配金総額 4,004 4,059 54 一時差異等調整引当額戻入の剥落 1,406 減損損失計上に伴う税会不一致対応
1口当たり分配金 2,960円 3,000円 40円 計 54 40円
FFO 5,873 5,722 ▲ 151
15
１．業績予想
（２）第30期（2021年6月期）
◆ 売却益の剥落に加え、賃貸事業収入を保守的に見積もった結果、1口当たり分配金は前期比 ▲90円の2,910円を予想
（単位：百万円）
第29期 第30期 要因 収支 DPU換算 主な要因
（2020.12） （2021.6） 増減 ■内部成長（既存物件） 12 9円
入退去 ▲99
見込 見込 賃貸事業収入の減 ▲ 42
賃料改定 13
営業収益 11,131 10,696 ▲ 435 水道光熱費収支の増 15
減免剥落 9
賃貸事業収入 9,970 9,928 ▲ 42 その他収入の増 7
台場パススルー化 20
水道光熱費収入 760 675 ▲ 85 賃貸事業費用の減 32
レジ等 7
その他収入 86 93 7 維持管理費の増 ▲ 61
売却益 314 0 ▲ 314 公租公課の増 ▲ 34
外注委託費増：台場 ▲33
営業費用 6,296 6,163 ▲ 133 修繕工事費の減 148
PMフィー増：浜離宮 ▲13 川崎日進町 ▲14
賃貸事業費用 5,683 5,550 ▲ 133 減価償却費の増 ▲ 16
維持管理費 1,370 1,431 61 その他賃貸事業費用の増 ▲5 第28期の第29期への繰越分剝落 40
水道光熱費 985 885 ▲ 100 販管費の増減 0 工事完了時期の第31期へのずれ込み 63
公租公課 921 955 34 ■財務 28 21円
修繕工事費 316 168 ▲ 148 支払利息の減 7
その他賃貸事業費用 262 267 5 融資関連手数料の減 21 アレンジメントフィー剥落 20
（NOI） 6,960 6,989 29 ■物件譲渡 ▲ 314 ▲ 232円
減価償却費 1,826 1,842 16 売却益の剥落 ▲ 314 西本町売却益の剥落
販管費 612 612 0 ■圧縮積立金／一時差異等調整引額 151 112円
営業利益 4,834 4,533 ▲ 301 圧縮積立金繰入の剥落 151
営業外費用 623 595 ▲ 28 計 ▲ 122 ▲ 90円
経常利益 4,211 3,938 ▲ 273
当期純利益 4,210 3,937 ▲ 273
圧縮積立金（+:取崩、▲:繰入） ▲ 151 0 151
一時差異等調整引当額（+:引当、▲:戻入） 0 0 0
分配金総額 4,059 3,937 ▲ 122
1口当たり分配金 3,000円 2,910円 ▲ 90円
FFO 5,722 5,779 57
16
２．1口当たり分配金の見通し
◆ 第29期は、売却による償却後利益の減少を前期取得物件の通期寄与・内部成長・財務コスト削減で打ち返し、PO時公表の3,000円を実現
◆ 第30期は、前期売却益の剥落、コロナ禍の影響を保守的に見積もり2,910円を予想
外部成長の創出、コロナ禍
の影響の抑制等による上方
コロナ禍の 修正を追求
影響(98円)
コロナ禍の
単位（円）
+27
+9 影響(73円)
+38 内部成長
▲113 +50 内部成長
前期取得物件
+27
通期寄与 ▲232 +21
+12 財務 圧縮積立金
売却による 売却益 財務
償却後利益減 繰入減少 +112
グランフロント
大阪取得 前期売却益剥落 前期圧縮積立金
繰入剥落
・西本町 ・賃貸事業収入減(▲31)
・川崎西口 ・維持管理費増(▲45)
・修繕工事費減(+109) 他
・賃貸事業収入増(+27)
・修繕工事費増(▲81)
・販管費減少(+86) 他
・売却益減少(▲1,027)
・一時差異等調整金引当額戻入剥落（+1,039）
17
第Ⅳ部
運用状況と方針
赤坂インターシティAIR
大森ベルポートD館
18
赤坂インターシティ
１．資産入替によるポートフォリオの質的改善と公募増資の実行
◆ 3期に跨る売買オペレーションの完遂と年初の増資の実行により、ポートフォリオの質的改善、財務体力の向上を達成
LTVを低減させ今後の外部成長余力を獲得するとともに、不透明感が増した環境下で機動的に手元流動性を確保
■資産入替の概要 ■公募増資の概要
第27期 第28期 第29期 公募増資
(単位：億円) 合計 発行形態
2019年12月期 2020年6月期 2020年12月期 （旧臨報方式） 7,934百万円
キャッシュイン・アウト 発行価額総額 （含む ｵｰﾊﾞｰｱﾛｯﾄﾒﾝﾄ分：
物件 譲渡 代金 17.1 147.6 13.5 178.2 発行済投資口数 721百万円）
1,305,700口
公募増資 － 79.3 － 79.3 （募集前）
物件 取得 代金 ▲77.8 ▲88.5 － ▲166.3 47,300口
借入金返済資金 － ▲40 － ▲40 発行決議日 2020年1月6日
譲渡益 1.0 17.0 3.1 21.2 新規発行 一般募集
譲渡損・減損損失 ▲16.2 － － ▲16.2 投資口数 43,000口
第三者割当 条件決定日 2020年1月15日
4,300口
譲渡
12月20日 5%譲渡 3月27日 80%譲渡 7月3日 15%譲渡 一般募集
JEI西本町ビル 発行価格 173,355円／口
2020年1月21日
払込期日
第三者割当
12月20日 5%譲渡 6月26日 30%譲渡 発行価額 167,754円／口 2020年2月13日
興和川崎西口ビル
◇ポートフォリオの質的改善
取得
10月1日 100%取得
第22期 第28期
BIZCORE赤坂見附 2020年7月3日
2017年6月期 2020年6月期
11月13日 100%取得
含み益 196億円 611億円 613億円
仙信ビル
ポートフォリオNOI利回り 4.7% 5.1% 5.1%
2月3日 2.45%取得
グランフロント大阪 上位5物件比率 45.5% 42.1% 42.3%
(※)2020年7月3日のポートフォリオＮＯＩ利回りは、2020年12月期における予想値です。
譲渡 取得
JEI西本町ビル 興和川崎西口ビル（35％） BIZCORE赤坂見附 仙信ビル グランフロント大阪（次項参照) ◇財務体力の向上
第27期 第28期
2019年12月期 2020年6月期
LTV 44.9% 42.8%
内部留保 － 2.19億円
手元流動性の積み増し － +50億円
19
２．外部成長
（１）第28期取得物件 （グランフロント大阪）
◆ 大阪・梅田駅直結で最新鋭のスペックを備えた都市型複合ビルの共有持分2.45%相当を、コアスポンサーの日鉄興和不動産から取得
グランフロント大阪 西日本最大のターミナル「梅田エリア」に所在
・西日本最大のターミナル駅を中心に形成され、人や情報が集積する「梅田エリア」に所在
・周辺には多数の交通要所が存在する、アクセス性に優れた物件
快適かつ利便性の高いオフィス空間
・ワンフロア最大で850.18坪、天井高2,800mmの無柱空間が広がり、フレキシブルなレイアウトを実現
・オフィス専用スカイロビー、テナント専用ラウンジ等の共用スペースが充実
安全性に優れた構造
・緊急時にも高い安全性を確保できる先進の制震構造を採用
所在地 大阪府大阪市北区大深町
（南館）（北館）地下3階・地上38階建
階数
（うめきた広場）地下2階・地上2階建
2
（うめきた広場）10,226.10m
2
延床面積 （南館）181,371.39m
2
（北館）290,030.59m
2013年2月（うめきた広場・北館）
建築時期
2013年3月（南館）
取得価格 8,851百万円
鑑定評価額 9,190百万円
取得日 2020年2月3日
取得先 日鉄興和不動産株式会社
鑑定NOI利回り 4.0% 償却後NOI利回り 3.3%
稼働率 （うめきた広場・南館）99.4％
（2020年 6月 末 日 時 点 ） （北館）98.8％
（※） 鑑定NOI利回り・償却後NOI利回りは、鑑定評価書における直接還元法によるNOIを基に算出
20
２．外部成長
（２）外部成長の軌跡と今後の戦略
■外部成長の方針と戦略
【方針】 1口当たり分配金・1口当たりNAVの成長に寄与する「良質な成長」を目指す
【実績】 （2010年12月末～2020年7月3日) 【今後の戦略】
◆ 取得 ： 27物件・1,564億円 ◆ 外部成長の軸足を資産入替から中期的な資産規模拡大へ
スポンサーからの取得割合 64.6％ ◆ 厳しい取得環境が継続する見込みながら、物件を厳選した投資を継続
◆ 売却 ： 9物件・722億円 ◆ スポンサーパイプライン、第三者物件等、あらゆるソースを活用
■外部成長の軌跡 2015.7 2016.7 資産規模
公募増資 公募増資 拡大フェーズへ
資産規模（億円） 2020.1
（取得価格ベース）
公募増資
3,000 2014.1
2,899
2,869 2,869
公募増資
2,794
2013.1 2,755 2,755 2,735 2,735 2,733
2,700 2,723
公募増資 2,654 2,654 2,669
赤坂 グランフロント
第44興和ビル インターシティ 大阪
2,500 2,455 2,455 赤坂ガーデン AIR
新規取得
BIZCORE
2011.1 資産入替
赤坂見附
公募増資 2,154 2,170 2,170
仙信ビル
1,951 浜離宮
2,000 第28
インター 新規取得
1,881 興和ビル 資産入替
シティ 資産入替
資産入替 広島OSビル
資産入替 JEI西本町ビル
横浜弁天通ビル
興和川崎西口ビル
興和 第36 第32興和ビル マンサード 海老名 一部譲渡
白金台ビル 興和ビル 第35興和ビル 代官山 プライムタワー
0
1,500
第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 2020年
（2010.12) （2011.6） （2011.12） （2012.6） （2012.12） （2013.6） （2013.12） （2014.6） （2014.12） （2015.6） （2015.12） （2016.6） （2016.12） （2017.6） （2017.12） （2018.6） （2018.12） （2019.6） （2019.12） （2020.6） 7月3日
21
２．外部成長
（３）スポンサーの主な開発事例・保有物件
興和西新橋ビル 赤坂インターシティ マンサード代官山 浜離宮インターシティ グランフロント大阪 赤坂インターシティAIR BIZCORE赤坂見附
2019年10月100%取得 シリーズ化に向けて
2013年 27%取得 2007年 25%取得 2016年100%取得 2011年 40%取得 2020年 2.45%取得 2018年 2.9%取得 順次開発予定
2017年 52%取得 2013年 24%取得 2014年 60%取得 BIZCORE神保町 BIZCORE赤坂見附 BIZCORE築地 BIZCORE渋谷
2017年11月竣工 2019年3月竣工 2019年7月竣工 2020年1月竣工
第44興和ビル
再
開
発
を
視 第35興和ビル
野
に
売
戻
し
第32興和ビル
第28興和ビル MM53街区計画
日鉄日本橋ビル
グランフロント大阪
（横浜みなとみらい）
2019年
浜離宮インターシティ 2013年 虎ノ門二丁目再開発 2023年11月竣工予定
2011年 2023年11月竣工予定
マンサード代官山
2009年 赤坂インターシティAIR
2017年
名古屋インターシティ
2008年 アークヒルズフロントタワー
赤坂インターシティ
2011年
2005年 芝浦ルネサイト
品川インターシティ 2009年 全国でオフィスビルを中心に
1998年
興和西新橋ビル
284棟の投資用不動産を運用
1996年 目黒セントラルスクエア＆
アートヴィレッジ大崎 ブリリアタワーズ目黒
22
22
３．内部成長
（１）賃料の状況① （入居・退去）
稼働率は99.6%の高水準を維持、テナント退去率も1%未満
第29期、第30期についてはコロナ禍影響によるダウンタイム長期化、ある程度の減床を保守的に織り込み、稼働率の低下を想定
■ 稼働率の推移 ■ 入居理由（第28期実績)
（％）
計14件
館内増床 拡張移転・分室 ビルグレードアップ・立地改善 拠点新設 その他
57% 21% 7% 7% 7%
(8件) (3件) (1件) (1件) (1件)
第29期平均 第30期平均
第25期平均 第26期平均 第27期平均 第28期平均
（見込） （見込）
100%
99.4% 99.4% 99.5% 99.5% 99.0% 98.7%
2018年12月末 2019年12月末 2020年12月末
（出所） 三鬼商事資料をもとに作成
■ テナント退去率および入居・退去面積の推移（※1） ■ 入居・退去による賃料の増減（月額賃料ベース）
（百万円）
（坪） 入居面積 退去面積 退去率 入居 退去 ネット
80
3,000 8%
60
6% 47
2,000
40 41
4%
1,000 21 21 20
20 15 15
2%
4 2 0
0
0 1.4% 0.8% 0%
1.6% 1.7% ▲1 ▲16
2.5% ▲16 ▲13
2.8% -20
763 2% ▲23
1,000 ▲31
1,441 -40 ▲36
1,607 1,731 4% ▲41
2,000 -60
2,481 6%
2,651
3,000 8% -80
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
（2018.12） （2019.6） （2019.12） （2020.6） （2020.12） （2021.6） （2018.12） （2019.6） （2019.12） （2020.6） （2020.12） （2021.6）
（見込） （見込） (見込) (見込)
（※1） 「テナント退去率」は、ポートフォリオ全体における期中退去面積を前期末賃貸面積で除した数値です。なお、期中に物件を追加取得した場合は、期中退去面積を前期末賃貸面積および追加取得物件にかかる賃貸面積の合計で除した数値とし、期中に物件を売却した場
合は、売却物件にかかる賃貸面積は前期末賃貸面積から控除せず、期中退去面積を前期末賃貸面積で除した数値とします。
23
３．内部成長
（１）賃料の状況➁ （賃料改定）
◆ 第28期は改定対象面積の63.5%で+5.3%の増額を実現
◆ 第29期、第30期は増額交渉の一部見送り、ある程度の減額更改を想定した保守的な計画
■ 賃料改定面積の推移 (※1）(※2） ■ 賃料改定による賃料の増減（月額賃料ベース） (※1）
（坪） （百万円） 増額 減額 ネット
改定対象面積 増額面積 減額面積
40,000 17
16 17
35,000
34,429 12
33,274
30,000 12
9 12
28,282
25,000
8 9
20,000 5
20,122 20,566
15,000 17,780 4 4
3 1
10,000 21,875
0 1
16,541 1
13,110 ▲0 ▲0 0 0
5,000 8,713 8,312 ▲2
▲2
2,135 -4
0
5 333 0 0
697 1,443
5,000 -8
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
（2020.12） （2021.6） （2018.12） （2019.6） （2019.12） （2020.6） （2020.12） （2021.6）
（2018.12） （2019.6） （2019.12） （2020.6）
(見込) (見込)
(見込） (見込）
増額割合
43.3% 49.7% 46.4% 63.5% 46.8% 10.4%
増額改定率 4.5% 4.0% 7.0% 5.3% 3.1% 5.1%
（面積ベース）
減額改定率 15.6% 2.8% 1.6% - 10.0% -
(※1）賃料固定マスターリース契約分、住居については、各項目の数値に算入していません。
(※2）グランフロント大阪を除いた数値です。 賃料改定率(※2)(※3) 1.0% 2.0% 3.0% 3.7% 0.2% 0.4%
(※3）同額改定・減額改定も含めた賃料の平均改定率です。
(※4)コロナ禍の影響による期間を限定した賃料減額は除いております。 24
３．内部成長
（２）賃料ギャップの状況
◆ 既存契約の6割超がマーケット賃料を下回る状況
◆ 増額の取組及び賃料ギャップが大きい物件の売却により、賃料ギャップ(※1)は▲4.6%に縮小。今後も状況を睨みつつ引き続き増額取組を継続
■賃料ギャップの状況（第28期末現在）（※2） ■更新期別月額賃料（※2）
（百万円）
月額賃料 1,578百万円
100% 800 乖離率+10％超
乖離率
13.2% 乖離率+10％以内
90% +10％超 67
700 乖離率-10％以内
80% 16.9% 乖離率 乖離率-10％超 98
+10％以内 600
70%
60% 500
50%
乖離率
全体の6割超が 400
48.7% 48
40% -10％以内
マーケット賃料以下 74 459
300 77.8%
30%
乖離率
賃料ギャップ ▲4.6% 200
20% 226 34
10%
16.8% -10％超 70.7% 51
57
100
4.5% その他 42 48
0% 34 71
54.0% 121
18
34.5% 52
0
第29期 第30期 第31期 第32期以降
（2020.12） （2021.6） （2021.12） （2022.6以降）
■ 賃料単価の推移（※2）（※3）
第25期末保有物件 ポートフォリオ全体
108 106.0 106.1
104.8
◆ 賃料増額改定、テナント入替時の賃料増額により、
106
104 102.6 賃料単価は第28期まで着実に上昇
105.3 105.4
102 100.7 104.1
100.0 第29期以降、伸び率の鈍化を想定
100 102.0
100.0 100.7
98
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
（2018.12） （2019.6） （2019.12） （2020.6） （2020.12） （2021.6）
（見込） （見込）
（※1） 平均契約賃料と資産運用会社が査定した成約見込み賃料（マーケット賃料）により算出。シービーアールイー株式会社が査定した新規賃料水準をベースに算定した賃料ギャップは▲13.4%です。
（※2） グランフロント大阪、住居、2020年7月3日に売却したJEI西本町ビルを除いて算出しています。
（※3） 第25期末時点の平均賃料単価を100とし指数化。平均賃料単価は契約面積で加重平均。対象はオフィスとしています。第25期末保有物件は第28期末保有物件のうち第25期末より継続保有する物件です。
25
３．内部成長
（３）工事実績推移
◆ 中長期的な視点から、運用状況・競争力を見極めたうえで修繕・リニューアルを計画的に実施し、物件の資産価値を維持・向上
■ 減価償却費・資本的支出・修繕費の推移
（百万円）
減価償却費 資本的支出 修繕費 主な工事予定 （第29期・第30期）
2,000
1,972
1,926 1,935 1,929 311 1,946 【空調改修】
1,920
1,826 1,842
興和川崎東口ビル 608百万円
168
興和川崎西口ビル 355百万円
1,500 316
285 広島八丁堀ビル 72百万円
202
【トイレ改修工事】
1,000
314
160
214 興和川崎東口ビル 293百万円
1,726
1,558
1,361
1,285
【ゴンドラ設備更新】
1,092
500
867
809 806
興和川崎東口ビル 79百万円
【照明器具LED化】
0
第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 興和川崎東口ビル 61百万円
（2017.12） （2018.6） （2018.12） （2019.6） （2019.12） （2020.6） （2020.12） （2021.6）
(見込) (見込)
26
４．財務戦略
（１）ファイナンス実績
◆ 3年半ぶりの公募増資を実施。物件取得・譲渡を組み合わせ、LTVを大幅に引下げ。先行き不透明感から手元流動性を積み増し
◆ 借入金86億円をリファイナンス、借入期間長期化・金融コストの削減・返済期限の分散化を実現
■ 公募増資の実施 ■ 有利子負債残高と総資産LTV・時価LTVの推移 （億円）
・2020年1月・2月 総額79億円(OA含む)を調達 有利子負債残高 総資産LTV 時価LTV
60% 1,800
・プレミアム増資効果と物件取得・譲渡により1口当たりNAVを向上 1,600
55% 51.6% LTV低下
1,400
■ 第28期の返済と調達(借入金86億円をリファイナンス) (2020年1月)
50% 1,200
51.5% 46.4% 46.5% 46.6% 46.4%
・長期化：期間6.8年→8.9年 (+2.1年)
44.4% 44.4% 44.2% 44.9% 1,000
45% 43.4% 42.8%
・金融コストの削減：金利1.29%→0.71% (▲58bp)
45.7% 45.1% 800
・返済期限分散化：2028年12月期と2029年6月期に分散 44.6%
43.5%
40% 600
39.5% 39.2% 400
■ 手元流動性の積み増し 38.3%
35% 37.4% 37.5%
35.4% 200
・当期返済予定だった短期借入金90億うち、50億円の借入を継続 1,554 1,319 1,319 1,379 1,379 1,225 1,265 1,266 1,266 1,296 1,256
30% 0
第18期末 第19期末 第20期末 第21期末 第22期末 第23期末 第24期末 第25期末 第26期末 第27期末 第28期末
（2015.6） （2015.12） （2016.6） （2016.12） （2017.6） （2017.12） （2018.6） （2018.12） （2019.6） （2019.12） （2020.6）
■ 有利子負債平均残存期間・金融コスト（※）・平均有利子負債金利の推移
平均残存期間 金融コスト 平均金利
5.0年 1.30% 1.4%
1.20%
1.13% 1.12% 1.11%
4.5年 1.04% 1.2%
1.02% 1.00% 1.01% 0.99% 0.99% 0.96%
4.0年 1.0%
1.06%
3.5年 0.96% 0.8%
0.88% 0.85%
0.82% 0.80% 0.79% 0.77% 0.77% 0.75%
3.0年
0.75% 0.74% 0.6%
3.9年 3.7年 3.5年 3.7年 4.4年 4.8年 4.9年 4.6年 4.2年 4.5年 4.0年 3.9年
2.5年 0.4%
第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
（2015.12） （2016.6） （2016.12） （2017.6） （2017.12） （2018.6） （2018.12） （2019.6） （2019.12） （2020.6） （2020.12） （2021.6）
（見込） （見込）
（※）金融コスト=（支払利息+融資関連費用+投資法人債利息+投資法人債発行費償却）÷期中有利子負債平均残高
27
４．財務戦略
（２）財務運営の状況
◆ 金利低減を図りつつ、金利の固定化、残存期間の長期化、返済期限の分散化を併進
■各期返済金額と平均有利子負債金利（第28期末時点）
（億円）
長期借入金（固定） 長期借入金（変動） 投資法人債 短期借入金 各期返済・償還予定の平均有利子負債金利
150 コミットメントライン(140億円） 1.20%
1.00%
20
100 平均有利子負債金利 0.75% 0.80%
37.6 80 0.60%
50 20 50
50 107.7 101.5 20 0.40%
80 70 40
57.5 67.5 62.7 66
40 50 50 43 0.20%
35 37.5
20 20 20 10
0 0.00%
2020年 2021年 2021年 2022年 2022年 2023年 2023年 2024年 2024年 2025年 2025年 2026年 2026年 2027年 2028年 2029年 2033年 2039年
12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 6月期 12月期
■主要財務指標の推移 ■格付の状況
第24期末 第25期末 第26期末 第27期末 第28期末
差異 発行体格付
（2018.6末） （2018.12末） （2019.6末） （2019.12末） （2020.6末） 信用格付業者
（アウトルック）
有利子負債残高 1,265億円 1,266億円 1,266億円 1,296億円 1,256億円 -40億円
総資産LTV 44.4% 44.4% 44.2% 44.9% 42.8% -2.1pt
日本格付研究所
長期発行体格付 ＡＡ-
（JCR） （安定的）
時価LTV 39.2% 38.3% 37.4% 37.5% 35.4% -2.1pt
有利子負債平均残存期間 4.8年 4.9年 4.6年 4.2年 4.5年 +0.3年 ムーディーズ･ジャパン 発行体格付 Ａ３
（Moody’s）
（安定的）
金融コスト 1.11% 1.04% 1.00% 1.01% 0.99% -0.02pt
平均有利子負債金利 0.80% 0.79% 0.77% 0.77% 0.75% -0.02pt
固定金利比率 96.3% 93.9% 89.9% 88.6% 91.4% +2.8pt
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５．今後の取組みスタンス
■『新しいオフィスの在り方』に向けた動きやニーズの変化を先取りし、本投資法人の特色を活かしつつ、
『選ばれるオフィス』を追求
≪特色①≫ポートフォリオ特性
■ 最寄駅徒歩所要時間 (月額賃料ベース) ■ 物件規模 (月額賃料ベース) (※1) ■ グリーンビル認証 (面積ベース) (※2)
最寄駅
５～８分
13.0%
その他 認証未取得
最寄駅
3～5分
駅直結 駅近 27.5% 大型 22.4% ESG
14.8% 5.1%
最寄駅
大型物件 認証取得
３分以内
67.1% 72.5% 77.6%
駅直結・徒歩３分以内が約７２％
BCP・環境認証への
５分以内が約８７％ 大型物件が主体
取組も着実に実施
⇒これからのオフィスの『選別のキーワード』となる要素を備えている
≪特色②≫スポンサーグループで幅広く不動産関連事業を展開
・AM・PM・BM・・・ オフィスビルを多数所有し自ら運営・管理・・・テナントニーズの変化、要望の把握と対応
・デベロッパー・・・オフィスビル開発事業の推進・・・求められる新たなオフィススペックの探求
・金融・保険・・・ 銀行、生命保険の幅広い顧客基盤・・・取引先の考え方、動きの方向感等に対する高いアンテナ機能
⇒スポンサーグループとの連携により、テナントの新たなニーズ、オフィスの将来型を追っていく動きを展開
★ハード、ソフト双方の特色を活かしたアセットマネジメントの展開により、コロナ禍への対応を、守りではなく
”攻めの好機”ととらえて前向き・積極的な運営を目指す
（※1） 定義等については、P.35の注記をご参照ください。（※2） 定義等については、P.41の注記をご参照ください。（※3） 上記の各数値は2020年7月3日時点の数値です。
29
６．ESG関連
（１）足許の新しい動き
◆ ジャパンエクセレント投資法人及び資産運用会社は、企業の社会的責任として持続可能な社会の実現を目指し、
環境負荷の低減及びステークホルダーとの連携・協働に注力
◆ また、ESGへの取組を経営の最重要課題と改めて認識し、更なる進化・深化に向けて前向きに取り組んでいく方針
■ 責任投資原則(PRI) (※1)への署名 ■ MSCI ESG格付が、「BBB」→「A」に格上げ
本投資法人の資産運用会社がPRIに署名（2020年6月)
ESGの視点を投資プロセスに組み込むことで受益者の長期的パフォーマンスを向上させ MSCIジャパンESGセレクトリーダーズ指数の選定基準となる、
受託者責任を更に果たすことを目指す MSCI ESG格付が、２年連続で向上
■ グリーンビル認証の取得 ■ サステナビリティ・ファイナンスの実施
◆ DBJ グリーンビル認証を７物件において取得
サステナビリティ・ファイナンス・フレームワーク
新たに７物件が、DBJ グリーンビル認証を取得(2020年3月)
この結果、取得割合（面積ベース）は2019年12月末の60.0%
認証割合 グリーンファイナンスを進化させた
サステナビリティファイナンスを実施
から2020年6月末現在 77.6% へ、物件数ベースでは
同36.4%から54.3%へと上昇
（今次認証取得物件） サステナビリティ・ローン
名称 (サステナビリティボンド原則等 借入総額 20億円
3つ星：「BIZCORE赤坂見附」、「SE札幌ビル」
77.6% に準拠）
2つ星；「台場ガーデンシティビル」、「川崎日進町ビルディング」、「JEI京橋ビル」
1つ星：「JEI浜松町ビル」、「コアシティ立川」
特色 J-REIT初 年限 ２年
◆ 建築物省エネルギー性能表示制度（BELS) (※2)評価の新規取得 契約日 2020年8月20日 利率 Tibor＋0.2%
日石横浜ビルが星２つを取得（2020年4月) 評価機関 株式会社日本格付研究所（JCR)
(※1)責任投資原則(PRI)とは、2005年にコフィー・アナン国連事務総長(当時)の呼びかけで策定された原則であり、持続可能な社会の実現のため、ESG課題を投資判断に組込むことを提唱するもの
(※2)建築物省エネルギー性能表示制度(BELS）とは、第三者機関が非住宅建築物の省エネルギー性能の評価及び表示を適確に実施することを目的として開始された制度であり、評価は５段階（★～★★★★★）で表示
30
６．ESG関連
（２）サステナビリティファイナンスへの取組み
◆グリーンファイナンスを進化させたサステナビリティファイナンスを実施
－調達資金を環境・社会面での持続可能性に配慮したプロジェクトに充当
■サステナビリティファイナンス ■サステナビリティファイナンス・フレームワーク
グリーンファイナンス
サステナビリティ
・環境面での持続性に配慮 赤坂インターシティAIR
ファイナンス サステナビリティ
CO2削減、エネルギー効率向上等 サステナビリティ適格資産 (※) ファイナンス上限額
3%
サステナビリティ・ボンド
+ 原則等に準拠
65億円、１物件 発行上限額
サステナビリティ適格
負債額
34%
社会面での持続性に配慮 全保有物件
27億円
１．地域防災 2,571億円 総資産LTV
２．医療サービス 42.8%
35物件 グリーンファイナンス
63%
３．子育て支援 認証機関 上限額
グリーン適格資産 (※)
４．高齢者・障がい者への配慮 グリーン適格負債額
1,628億円、11物件
５．社会経済向上・エンパワーメント等
696億円
最高位
「SU1(F)」取得
新規：SE札幌ビル 新規：BIZCORE赤坂見附
■ SDGs との整合性について
資金使途の対象となるプロジェクトを通じて、ICMAのSDGs マッピングに照らし、以下のSDGs の目標及びターゲットに貢献
目標７：エネルギーをみんなに そしてクリーンに 目標11：住み続けられる街づくり
ターゲット7.3 2030年までに、世界全体のエネルギー効率の ターゲット11.3 2030年までに、包摂的かつ持続可能な都
改善率を倍増させる。 市化を促進し、全ての国々の参加型、包摂的かつ持続可
能な人間居住計画・管理の能力を強化する。
目標９：産業と技術革新の基礎をつくろう
ターゲット11.7 2030年までに、女性、子供、高齢者および
ターゲット9.4 2030年までに、資源利用効率の向上とクリーン 障がい者を含め、人々に安全で包括的かつ利用が容易な
技術及び環境に配慮した技術・産業プロセスの導入拡大を通じた 緑地や公共スペースへの普遍的アクセスを提供する。
インフラ改良や産業改善により、持続可能性を向上させる。
(※)サステナビリティローン契約時（2020年8月20日）において確定していた直近期末（2020年6月末）時点の帳簿価額および総資産LTVに基づき算出し、単位未満を切り捨てています。
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参考資料 ジャパンエクセレント投資法人の特色
赤坂インターシティ
日石横浜ビル
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赤坂インターシティ
１．スポンサー
物件の供給・管理・リーシング能力に強みを持つスポンサー
優良なスポンサーによる強固な物件パイプライン
物件取得機会の提供による 高い物件管理・リーシング能力による
継続的な資産規模の拡大 収益力の強化及び安定化・物件競争力の向上
コアスポンサー
日鉄興和不動産株式会社 第一生命保険株式会社
都心部を中心としたオフィスビル事業と住宅事業を両輪に わが国トップクラスの生命保険会社であり、
バランスのとれた事業を展開する不動産会社 2020年3月末現在、日本全国でオフィスビルを中心に
興和不動産と新日鉄都市開発が統合し発足 284棟の投資用不動産を運用
物件 仲介 人材 管理 物件 融資 人材
株式会社みずほ銀行 みずほ信託銀行株式会社 株式会社第一ビルディング 相互住宅株式会社
融資 人材 融資 仲介