8986 Ｒ－大和証券リビング 2020-05-20 16:15:00
2020年３月期決算短信(ＲＥＩＴ) [pdf]
2020年３月期 決算短信(REIT)
2020年５月20日
不動産投資信託証券発行者名 大和証券リビング投資法人 上場取引所 東
https://www.daiwa-securities-livin
コ ー ド 番 号 8986 URL
g.co.jp/
代 表 者 (役職名) 執行役員 (氏名) 正田 郁夫
大和リアル・エステート・アセット・マネジメン
資 産 運 用 会 社 名
ト株式会社
代 表 者 (役職名) 代表取締役社長 (氏名) 福島 寿雄
問 合 せ 先 責 任 者 (役職名) コーポレート本部副本部長 (氏名) 木本 誠司
(ＴＥＬ) 03-6757-9680
有価証券報告書提出予定日 2020年６月19日 分配金支払開始予定日 2020年６月８日
決算補足説明資料作成の有無 ：有
決算説明会開催の有無 ：有 （ アナリスト・機関投資家向け）
(百万円未満切捨て)
１．2020年３月期の運用、資産の状況（2019年10月１日～2020年３月31日）
（１）運用状況 (％表示は対前期増減率)
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2020年３月期 8,262 △2.3 3,762 △1.9 3,259 △3.1 3,258 △3.1
2019年９月期 8,460 2.5 3,834 3.1 3,365 6.5 3,364 6.5
１口当たり 自己資本 総資産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2020年３月期 1,986 3.0 1.4 39.4
2019年９月期 2,051 3.1 1.5 39.8
（２）分配状況
1口当たり分配金 分配金総額
1口当たり 利益超過分配金
（利益超過分配金 （利益超過分配金 配当性向 純資産配当率
利益超過分配金 総額
は含まない） は含まない）
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2020年３月期 2,028 3,326 － － 102.1 3.1
2019年９月期 2,040 3,345 － － 99.5 3.1
(注)2020年３月期の分配金の支払原資は、当期未処分利益に一時差異等調整積立金67百万円を充当した金額で、当期
純利益とは異なります。
(注)2019年９月期の分配金の支払原資は、当期未処分利益から配当積立金143百万円を控除し、一時差異等調整積立
金124百万円を充当した金額で、当期純利益とは異なります。
（３）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2020年３月期 226,860 108,369 47.8 66,076
2019年９月期 227,187 108,447 47.7 66,124
（４）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期末残高
百万円 百万円 百万円 百万円
2020年３月期 5,043 △2,927 △3,345 7,946
2019年９月期 9,502 △6,904 △3,263 9,175
２．2020年９月期の運用状況の予想（2020年４月１日～2020年９月30日）
(％表示は対前期増減率)
1口当たり分配
金（利益超過分 1口当たり利益
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
配金は含まな 超過分配金
い）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2020年９月期 11,450 38.6 4,774 26.9 4,833 48.3 5,936 82.2 2,150 －
2021年３月期 10,139 △11.4 4,897 2.6 4,259 △11.9 4,259 △28.3 2,150 －
（参考）１口当たり予想当期純利益（2020年９月期）2,887円、１口当たり予想当期純利益（2021年３月期）2,071円
（注）2020年９月期の分配金の支払原資は、当期純利益から不動産等純売却益480百万円（不動産等売却益から不動産等売却損を控除した金
額）及び負ののれん発生益1,103百万円を控除した金額に一時差異等調整積立金の取崩額67百万円が含まれており、当期純利益の金額
と異なります。2021年３月期の分配金の支払原資は、当期純利益に一時差異等調整積立金の取崩額160百万円が含まれており、当期純
利益の金額と異なります。なお、上記運用状況の予想につきましては、後記「1．運用状況 （4）運用状況の見通し」をご参照くださ
い。
※ その他
（１）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示に関する注記
（２）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2020年３月期 1,640,060 口 2019年９月期 1,640,060 口
② 期末自己投資口数 2020年３月期 0 口 2019年９月期 0 口
(注)1口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、41ページ「1口当たり情報に関する注記」を
ご覧ください。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、現在入手している情報及び合理的である
と判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。
また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提となる仮定及び運用状況の予
想のご利用にあたっての注意事項等については、18ページ「１．運用状況 (4) 運用状況の見通し」をご覧くだ
さい。
なお、本投資法人は2020年５月21日にアナリスト及び機関投資家向けの決算説明会を開催いたします。当日使
用する決算説明資料については、本投資法人のホームページに掲載いたします。
日本賃貸住宅投資法人(8986) 2020年３月期 決算短信
○目次
１．運用状況 ……………………………………………………………………………………………… 2
(1) 運用状況 …………………………………………………………………………………………… 2
(2) 投資リスク ………………………………………………………………………………………… 10
(3) 決算後に生じた重要な事実 ……………………………………………………………………… 11
(4) 運用状況の見通し ………………………………………………………………………………… 18
２．財務諸表 ……………………………………………………………………………………………… 21
(1) 貸借対照表 ………………………………………………………………………………………… 21
(2) 損益計算書 ………………………………………………………………………………………… 23
(3) 投資主資本等変動計算書 ………………………………………………………………………… 24
(4) 金銭の分配に係る計算書 ………………………………………………………………………… 26
(5) キャッシュ・フロー計算書 ……………………………………………………………………… 27
(6) 継続企業の前提に関する注記 …………………………………………………………………… 28
(7) 重要な会計方針に係る事項に関する注記 ……………………………………………………… 28
(8) 財務諸表に関する注記事項 ……………………………………………………………………… 30
(9) 発行済投資口の総口数の増減 …………………………………………………………………… 49
３．参考情報 ……………………………………………………………………………………………… 50
(1) 運用資産等の価格に関する情報 ………………………………………………………………… 50
(2) 資本的支出の状況 ………………………………………………………………………………… 108
― 1 ―
日本賃貸住宅投資法人(8986) 2020年３月期 決算短信
１．運用状況
(1) 運用状況
①当期の概況
（イ）投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下
「投信法」といいます。）に基づき2005年10月７日に設立され、2006年６月22日に株式会社東京証券取引所不
動産投資信託証券市場に「住宅特化型REIT」として上場（銘柄コード8986）し、東京都23区を含む３大都市圏
（注）を中心に、全国の賃貸住宅へ分散投資を行っています。
本投資法人は、2010年７月１日付でプロスペクト・リート投資法人（以下「旧ＰＲＩ」といいます。）を吸
収合併し、52物件（取得価格ベースで529億円）の運用資産をポートフォリオに加えました。合併後は、物件の
入替（新規物件の取得や既存物件の譲渡）によるポートフォリオの質の向上、稼働率の改善等のオペレーショ
ン全般の強化、有利子負債費用の低減等によるコスト削減に注力し、分配金の着実な向上を目指してまいりま
した。
2020年３月末の運用資産は、193物件、12,983戸、取得価格総額227,878百万円（簿価総額217,523百万円）、
総賃貸可能面積521,093.57㎡となっております。
本投資法人は、2019年11月19日付で日本ヘルスケア投資法人（以下「ＮＨＩ」といいます。）と合併契約を
締結し、当期末後の2020年４月１日付で、本投資法人を吸収合併存続法人、ＮＨＩを吸収合併消滅法人として
吸収合併（以下「本合併」といいます。）いたしました。同日付で、商号を「日本賃貸住宅投資法人」から
「大和証券リビング投資法人」へ変更し、ヘルスケア施設をポートフォリオに加え、ライフステージに合わせ
た「すべての人の生活・暮らしを支える」快適な居住空間を総合的に提供する「住宅系REIT」として運用して
います。
（注）「東京都23区を含む３大都市圏」とは、東京都23区を含む関東大都市圏、中京大都市圏及び近畿大都市圏をいいます。
（ロ）当期の投資環境
日本国内の不動産マーケットは、底堅い状況が続いておりましたが、新型コロナウイルス感染症(COVID-19)
の影響により、先行きが不透明な厳しい状況にあります。
このような環境下、当期における住宅特化型の上場REIT各社が保有する賃貸マンションでは、引き続き高稼
働率を維持しながら、東京都23区を中心として新規契約の賃料上昇が見られるなど、安定した運用環境にあり
ました。不動産投資市場に関しては、賃貸マンションの安定したキャッシュフローに根強い人気があること、
低金利を背景とした良好な資金調達環境にあること等から、物件の取得競争は引き続き激化しています。その
結果、売買価格は引き続き高値圏で推移しており、東京都23区及び大都市圏に所在する賃貸マンションの売買
キャップレート（賃貸事業収入から賃貸事業費用を控除した金額を取得価格で除した比率）は低下傾向にあり
ました。しかしながら、新型コロナウイルス感染症の広まりにより、先行きの見通しは不透明であり、予断を
許さない状況は続いていくと考えられます。
（ハ）当期の運用実績
本資産運用会社は、本投資法人の価値向上のため、①新規物件の取得による外部成長、②オペレーション全
般の継続強化（高稼働率の維持、賃料等収入の極大化及び賃貸事業費用の削減）、③資金調達の強化（金融コ
ストの削減と借入期間の長期化等）、④サステナビリティに関する取組みに注力いたしました。
また、本投資法人は、「生活・居住する場所」という枠組みにおいて住宅と一定の親和性が認められるヘル
スケア施設を運用するＮＨＩと合併し、投資対象を従来の賃貸住宅特化型から一定の親和性のある投資対象に
広げることにより、他のアセットクラスへの投資機会を確保するとともに、本投資法人及びＮＨＩそれぞれの
特徴と強みを融合し、「ライフステージに合わせた快適な居住空間を総合的に提供するリート」として運用し
ていくことが、より確実に両投資法人の今後の更なる成長及びそれを通じた収益の確保と分配金の安定・向上
による投資主価値の最大化を図ることが可能になると判断し、2019年11月19日付けで、本合併に係る合併契約
を締結いたしました。
なお、以下に記載の当期の運用実績は、本合併前の本投資法人における当期の運用実績について記載してい
ます。
― 2 ―
日本賃貸住宅投資法人(8986) 2020年３月期 決算短信
ａ. 新規物件の取得による外部成長
当期は、物件の取得環境が一層厳しくなる中、以下のグランカーサ本駒込を1,500百万円（鑑定評価額1,540百
万円）で取得しました。グランカーサ本駒込は、東京都において利便性が高い地域に所在する高品質の物件で
す。当物件は、本投資法人の当期の収益に一部寄与するとともに、来期以降の収益拡大に通期で寄与する予定で
す。
＜新規取得1物件＞
取得価格と
取得時鑑定
取得価格 取得時鑑
評価額の差額
取得 物件名称 賃貸住宅 建築 （Ａ） 定評価額 取得資金
（Ｂ）－
年月日 （所在） カテゴリー 時期 （千円） （Ｂ） 調達方法
（Ａ）
（注） （千円）
（千円）
（Ａ／Ｂ）
2019年 グランカーサ本駒込 2019年 40,000 自己
ワンルーム 1,500,000 1,540,000
10月29日 （東京都文京区） ８月 （97.4％） 資金
（注）取得価格には、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税相当額を含みません。
― 3 ―
日本賃貸住宅投資法人(8986) 2020年３月期 決算短信
ｂ. オペレーション全般の継続強化
本資産運用会社は、『日次稼働率予測システム』の活用や既存諸施策等に引き続き注力した結果、期中平均稼
働率は98.2％（前期は97.9％）となりました。また、入替え時賃料（注）の増額にも引き続き注力した結果、当
期は、総件数1,120件のうち850件で前賃料比の増額を実現し、件数ベースの上昇比率が75.9％、賃料ベースの上
昇が＋2.1％（前期は＋0.9％）と前期に続いて上昇傾向を維持し、増収に寄与しました。
賃貸事業費用につきましては、高額工事承認委員会を通した修繕費及び再商品化工事費用の抑制やＬＥＤ照明
の導入効果等による水道光熱費の削減等の既存諸施策に注力しました。
（注）入替え時賃料は、新規取得物件やサブリース契約解約等により前賃料が不明な住戸及び住居以外の用途の貸室を除き算出していま
す。
＜旧ＰＲＩ合併以降の保有物件全体の稼働率の推移＞
（注）稼働率＝総賃貸面積÷総賃貸可能面積
（既存諸施策）
●『日次稼働率予測システム』（本資産運用会社が独自・自社開発した日次ベースで毎月末日の稼働率を予測するITシステム・2011
年10月導入）の活用による、個別空室ごとの異動情報の把握及び対策が必要な空室の特定・現地調査・原因追究・対策実施・効果
確認のサイクルの短縮化。2015年５月から新バージョンにアップグレードしたITシステムの稼働を開始し、インターネットで稼働
率を含めた種々の情報把握がほぼリアルタイムで可能な仕組みを実現。
●『３週間ルール』（退去から３週間以内に再商品化工事を完成させるルール・2010年10月導入）の徹底による機会損失の極小化。
●『ダウンタイム60日』（退去から60日以内に次の契約の成約を目指す方針・2012年10月導入）
●『アクション30日』（募集開始後当初30日間で最良の賃料を最短で得るべく重点対応する方針・2013年10月導入した募集開始後30
日経過の空室への重点対応を、2016年４月に新たに導入した『物件別経営方針』に基づき更に積極的な施策に変更）などにより、
空室期間を短縮し稼働率及び収益性の更なる向上を目指す。
●『月次重点物件』（2011年４月導入）や『長期空室（対象空室期間60日）』（2010年10月導入）の対応強化。
●『高額工事承認委員会』（100万円以上の工事等の発注に際し、工事内容や金額について組織的に精査する会議・2012年４月導入）
による高額工事の経費支出適正化。
●『再商品化工事標準仕様策定』（退去後の原状回復工事を「再商品化」と捉え、独自の工事仕様を策定・2012年４月導入）による、
よりよい住戸づくりと費用及び工期の管理。
●『満室稼働物件数向上管理』（満室稼働物件数の管理を通じて稼働率の一層の向上を目指す・2014年４月導入）
●『物件別経営方針』（個別物件ごとの過去の成約データ（賃料・ダウンタイム・前賃料対比・礼金等）の分析を基に、物件ごとの
基本方針を策定して物件運用するもので、上記の既存諸施策の一つである『アクション30日』の取組みと併せて実行することによ
り、解約住戸の新規契約ごとに賃料の増額とダウンタイム短縮を同時に目指し、収入増加に注力・2016年４月導入）
― 4 ―
日本賃貸住宅投資法人(8986) 2020年３月期 決算短信
ｃ. 資金調達の強化（金融コストの削減と借入期間の長期化等）
本投資法人は、当期に償還期日が到来した総額2,000百万円（償還期日2020年２月13日）の第１回投資法人債
について、2020年２月12日に既存取引行より同額の借入れ（ファイナンス）を行い、償還資金に充当しまし
た。また、当期に返済期日が到来した総額6,450百万円（平均借入期間5.0年、返済期日2020年３月23日）につ
いて、期日に借入期間を5.5年（2,450百万円）、７年（2,300百万円）及び８年（1,700百万円）で、借換え
（リファイナンス）を行いました。
その結果、リファイナンス前と比較して、借入期間の長期化を実現するとともに、返済期日の分散化を図る
ことができました。
これらの取組みの結果、本投資法人の当期末時点の総資産有利子負債比率は51.0％、長期有利子負債比率
（１年内返済予定有利子負債を除く。）は84.5％、金利固定化比率は66.3％となりました。
＜当期のリファイナンスの概要＞
借入金額 固定化後
借入日 利率 返済期日 資金使途
（百万円） 利率
2020年 全銀協1ヶ月日本円Tibor 2021年 第１回投資法人債の
2,000 -
２月12日 +0.3000％ １月29日 償還資金
2020年 全銀協1ヶ月日本円Tibor 2025年 既存銀行借入金の
2,450 -
３月23日 +0.3825％ ９月30日 リファイナンス
2020年 全銀協1ヶ月日本円Tibor 2027年
2,300 - 同上
３月23日 +0.4325％ ３月31日
2020年 全銀協1ヶ月日本円Tibor 2028年
1,700 - 同上
３月23日 +0.4825％ ３月31日
ｄ. サステナビリティに関する取組み
本投資法人は、近時、「環境・社会・企業統治」（総称して「ＥＳＧ」といいます。）を始めとしたサステ
ナビリティに関する取組みの重要性が高まっているとの認識から、2016年８月に「ＥＳＧに関する方針」を決
定しました。
上記方針に基づき、2018年９月期に、本投資法人と本資産運用会社は、グローバル不動産サステナビリテ
ィ・ベンチマーク（Global Real Estate Sustainability Benchmark: ＧＲＥＳＢ）リアルエステイト評価に初
めて参加し、「マネジメントと方針」及び「実行と計測」の両側面で優れた取組みを実践している参加者に与
えられる「Green Star」評価を獲得しました。（ＧＲＥＳＢリアルエステイト評価は、不動産セクターのＥＳ
Ｇへの配慮を測る年次のベンチマーク評価であり、責任投資原則（ＰＲＩ）を主導した欧州の主要年金基金の
グループを中心に2009年に創設されました。）
当期においてもＧＲＥＳＢリアルエステイト評価に関して継続して高い評価を獲得できるよう、環境保護に
資する設備機器の導入等、各種取組みを実施しました。
（ニ）業績及び分配の概要
上記の運用の結果、本投資法人の当期の実績は、営業収益8,262百万円、営業利益3,762百万円、経常利益
3,259百万円、当期純利益は、3,258百万円となりました。
分配金につきましては、既存の方針どおり、一時差異等調整積立金（67百万円）を取崩し当期未処分利益に
加算し分配します。
その結果、当期の分配金総額は、3,326百万円となり、投資口１口当たり2,028円（前期比12円の減配）とな
りました。
（注）分配金については、租税特別措置法（昭和32年法律第26号、その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。）
第67条の15の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる
端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとしています。
― 5 ―
日本賃貸住宅投資法人(8986) 2020年３月期 決算短信
②次期の見通し
（イ）次期における運用方針及び対処すべき課題
本投資法人は、新規物件の厳しい取得環境、金融緩和政策の継続等の運用環境を踏まえ、以下の３点を次期
の重点項目として注力いたします。
ａ. 新規物件の取得による外部成長
本資産運用会社は、本投資法人を含む５つの上場及び私募投資法人並びに投資法人形態以外の不動産ファン
ド等（以下「その他ファンド等」といいます。）の資産運用業務を受託しており、不動産事業に関して、特定
の不動産会社やデベロッパー等のグループに属さない独立系であることから、不動産私募ファンドや不動産投
資法人の資産運用会社、金融機関、不動産会社、不動産仲介会社、事業法人、投資家、株式会社大和証券グル
ープ本社及びそのグループ会社等の各方面の多様なルートから物件情報を入手することができます。入手した
豊富な物件情報を厳選し、機動的に新規物件の取得に取り組んでまいります。その際、既存物件のみならず、
本資産運用会社の親会社である大和証券グループ本社との共同の取組みにより、ブリッジ・ファンドを活用し
た開発案件への投資についても検討してまいります。
また、本資産運用会社は、2001年以降ヘルスケア分野（病院・介護施設）に焦点を当てた投資戦略を実施
し、2008年以降高齢者施設・住宅向けに特化した投資を行ってきたＡＩＰヘルスケアジャパン合同会社とアド
バイザリー契約を締結しており、本投資法人による投資対象資産であるヘルスケア施設の情報提供、管理及び
運営並びにオペレーターとの協働等に関する助言を受けています。
本資産運用会社は、以下の３つの観点で物件を厳選して、様々な手段を活用して新規物件取得を目指してま
いります。
ⅰ 合理的な理由により相対取引が予定されている物件や競争入札者が少ない物件
ⅱ アンダーバリュー物件（賃料・稼働率・賃貸事業経費等の観点で本投資法人が取得後に収益を改善できる
蓋然性が高い物件）
ⅲ 非売却対象物件（売却物件として市場に売り出されていない物件）
賃貸住宅に投資するに当たっては、地域経済及び賃貸市況の変動並びに地震等のリスクを軽減することによ
り、キャッシュ・フローの安定化を図ることを目的として、地域的分散投資を行います。賃貸住宅の投資対象
地域は、首都圏、政令指定都市、県庁等所在地及びそれに準ずる都市並びにそれらの周辺通勤圏等を含むもの
とし、投資対象地域を日本全国に分散させます。また、賃貸住宅カテゴリー別の賃貸市況の変動リスクを軽減
することにより、キャッシュ・フローの安定化を図ることを目的として、異なる賃貸住宅カテゴリーに分散投
資を行います。投資対象とする賃貸住宅カテゴリーは、ワンルームタイプ（注１）及びファミリータイプ（注
２）とします。個々の賃貸住宅への投資に当たっては、当該賃貸住宅の予想収益、立地及び住環境、建築及び
設備の仕様、耐震性能、権利関係、建物管理状況、環境・地質等を十分に調査し、その投資価値を見極めた上
で、総合的に判断します。
ヘルスケア施設に投資するに当たっては、中長期安定運用の観点から、人口が集中しており高齢者人口も集
中すると見込まれる東京圏（注３）、中京圏（注４）、近畿圏（注５）の三大都市圏を中心としつつ、ポート
フォリオのリスク分散の観点から全国のヘルスケア施設に投資を行います。個々のヘルスケア施設への投資に
当たっては、（１）経済要因（経済情勢、財政状況、金融・不動産市場動向）、社会要因（高齢者人口・要介
護認定者推移）及び行政要因（介護・医療保険制度、ヘルスケア施設の供給規制）等の一般要因、（２）立地
エリアの周辺環境（交通利便性、商業施設・公共施設等との接近性、居住環境としての品質。以下同じで
す。）等の地域要因、（３）建物の仕様や賃借人であるオペレーター、施設の稼働状況、賃料負担率等の個別
物件要因を総合的に判断した上で投資判断を行います。
（注１）「ワンルームタイプ」とは、1R、1K、1DK、1LDKの間取りを有する住居をいいます。
（注２）「ファミリータイプ」とは、2K、2DK、2LDK以上の間取りを有する住居をいいます。
（注３）「東京圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。
（注４）「中京圏」とは、愛知県、三重県及び岐阜県をいいます。
（注５）「近畿圏」とは、大阪府、京都府、兵庫県、奈良県及び滋賀県をいいます。
― 6 ―
日本賃貸住宅投資法人(8986) 2020年３月期 決算短信
なお、本資産運用会社が資産の運用を受託している私募投資法人の大和証券レジデンシャル・プライベート
投資法人（以下「ＤＲＰ」といいます。）は賃貸住宅を投資対象としており、本投資法人と投資対象が競合す
ること、また、本資産運用会社が運用するその他ファンド等も賃貸住宅に投資する可能性があることから、本
資産運用会社は、賃貸住宅に関し、以下の「ローテーション・ルール」を設けることにより、本投資法人、Ｄ
ＲＰ及びその他ファンド等の間で恣意的な物件情報の配分を抑制し、利益相反を防止するものとします。
＜賃貸住宅の取得に関するローテーション・ルール＞
優先検討順位
第１順位：本投資法人
西暦竣工年次が奇数の場合
第２順位：ＤＲＰ
第３順位：その他ファンド等
優先検討順位
第１順位：ＤＲＰ
西暦竣工年次が偶数の場合
第２順位：本投資法人
第３順位：その他ファンド等
ただし、以下の場合等は、ローテーション・ルールの対象外とします。
ⅰ 売主その他の関係者より本投資法人、ＤＲＰ又はその他ファンド等のいずれかが優先検討者として予め
指定されている場合
ⅱ 共有・区分所有建物・受益権の準共有等の理由によって本投資法人、ＤＲＰ又はその他ファンド等が既
に権利を有している物件の場合
ⅲ 本投資法人、ＤＲＰ又はその他ファンド等が、隣接する物件を既に保有している等特殊な事情がある場
合
ｂ. オペレーション全般の継続強化
ⅰ.賃貸住宅の運用戦略
本資産運用会社は、賃貸住宅において『日次稼働率予測システム』の活用や『物件別経営方針』に基づき、
ダウンタイムと賃料の最適化により物件ごとの賃料収入の極大化に引き続き注力します。また、大都市圏にお
ける好調な賃貸住宅マーケットを踏まえ、きめ細やかな賃貸条件設定を行い、新規契約賃料の増額を追求して
いきます。賃貸事業経費に関しましては、引き続き高額工事承認委員会を通した、外壁工事等の大規模修繕並
びに一般の修繕費及び再商品化工事費用の抑制や、ＬＥＤ照明の導入等による水道光熱費の削減等に努めま
す。
ⅱ.ヘルスケア施設の運用戦略
本資産運用会社は、ヘルスケア施設において、安定的な収益を獲得し、投資主価値の維持・向上に資するた
めに、以下の各施策を実施しています。
（ⅰ）収入の安定化
本投資法人は、ヘルスケア施設については、原則として、取得時における賃貸借契約の残存年限が、契約
更改の可能性も勘案の上、実質10年以上の物件を投資対象とします。本投資法人又は信託受託者とオペレー
ターとの間で締結される賃貸借契約は、オペレーター負担費用の固定化及び本投資法人収入の安定化を実現
する観点から、原則として、オペレーターが固定金額の賃料を支払うことを内容とする賃貸借契約とする方
針です。なお、本投資法人の保有資産におけるオペレーターとの賃貸借契約は、全て固定賃料契約となって
います。
（ⅱ）オペレーターの選定基準・方法
本投資法人は、ヘルスケア施設を取得する場合、施設の不動産としての質だけでなく、運営主体であるオ
ペレーターの信用力、運営力等が安定稼働を実現する上で重要な要素であると考えています。これは、入居
者に選ばれるためには、入居一時金及び月額利用料等に見合う質及び種類のサービスをオペレーターが提供
でき、当該オペレーターが継続的に運営を行えることがヘルスケア施設の収益性・資産価値という観点から
も重要な要素となると考えているためです。
― 7 ―
日本賃貸住宅投資法人(8986) 2020年３月期 決算短信
（ⅲ）Backup Operator Membershipの採用
本投資法人は、運営のバックアップに関する協定を保有資産の各オペレーター（一部を除きます。）との
間で締結しています。当該協定の主な目的は、本投資法人が保有するヘルスケア施設に係る賃貸借契約が解
約、解除若しくはその他の原因により終了した場合又は終了することが見込まれる場合において、保有資産
の他のオペレーターに、本投資法人との間の新たな賃貸借契約の締結及び当該ヘルスケア施設の運営を依頼
した際は、当該オペレーターはかかる依頼について誠実に協議する旨を規定するものです。また、将来取得
するヘルスケア施設のオペレーターとの間でも同様の協定を締結することを検討します。このような各オペ
レーターとの協定による関係を「Backup Operator Membership」といいます。
ｃ. 新規物件取得のための27,300百万円の借入れ及び有利子負債の借換えと金利の固定化等
2020年４月２日付で取得した新規物件（28物件）の取得資金に充当するため、同日付で総額27,300百万円の
借入れを行いました。また、2020年４月30日に返済期日を迎えた既存借入金500百万円について、2020年４月
30日付で借換えを行いました。次期に償還期日を迎える第２回投資法人債1,700百万円（償還期日2020年７月
28日）及び返済期日を迎える借入金総額8,849百万円（返済期日2020年５月29日及び2020年７月22日）につき
ましては、金融費用の削減や返済期日の長期化、金利の固定化等に努めてまいります。 また、新規物件の取
得に当たり資金調達が必要な場合は、引き続き有利子負債のコスト削減を進めるとともに、資金調達手段とし
て銀行借入、投資法人債の発行、公募増資等、様々な調達手段について検討し、本投資法人にとって最適な資
金調達手段の実現を目指します。なお、優先買取権確保を目的とした、ブリッジ・ファンドに対する匿名組合
出資についても、費用対効果、総資産ＬＴＶ等を勘案しながら機動的に検討してまいります。
― 8 ―
日本賃貸住宅投資法人(8986) 2020年３月期 決算短信
③今後の運用方針及び対処すべき課題
（イ）外部成長戦略
本投資法人は、「ライフステージに合わせた快適な居住空間を総合的に提供するリート」として、賃貸住宅
とヘルスケア施設への投資により更なる成長を実現し、本投資法人の収益の確保と分配金の安定・向上によっ
て投資主価値の最大化を図ってまいります。
物件取得については、「②次期の見通し（イ）次期における運用方針及び対処すべき課題ａ.新規物件の取
得による外部成長」に記載した状況に鑑み、厳選した新規物件の取得に取組んでまいります。
（ロ）内部成長戦略
オペレーション全般の継続強化
「②次期の見通し（イ）次期における運用方針及び対処すべき課題 ｂ. オペレーション全般の継続強化」
に記載したとおり、オペレーション全般について、引き続き取組みを強化してまいります。
（ハ）財務戦略等
本投資法人のデット・ファイナンスは、「②次期の見通し（イ）次期における運用方針及び対処すべき課題
ｃ. 新規物件取得のための27,300百万円の借入れ及び有利子負債の借換えと金利の固定化等」に記載のとおり、
銀行借入に関しては、借入期間の一層の長期化、返済期日の分散化、変動金利の固定化及び固定金利による借
入れ、金融費用の更なる低減等を目指します。また、今後とも強固なバンクフォーメーションの維持に努めて
いきます。投資法人債についても、金融環境の推移や金利削減効果等の諸条件を見極めつつ、引き続き起債を
検討してまいります。なお、有利子負債の水準については、総資産ＬＴＶの当面の上限を55％として、追加で
の物件取得余力を確保していきたいと考えております。また、エクイティ・ファイナンスは、新規物件の取得、
総資産ＬＴＶ、分配金への影響、金融市場の環境等も総合的に勘案のうえ、検討してまいります。
（ニ）分配金戦略
本投資法人は、「投資法人の計算に関する規則」及び一般社団法人投資信託協会の「不動産投資信託及び不
動産投資法人に関する規則」の一部改正に伴い、配当積立金については一時差異等調整積立金に振替え、その
取り崩しを通じた分配を2017年９月期（第23期）より開始しております。具体的には、毎期、一時差異等調整
積立金の振替時の残高（6,733百万円）の100分の１の金額に相当する67百万円を一時差異等調整積立金の残高
を上限に取り崩し分配します。
なお、長期的な分配金水準の安定化のため、配当積立金及び一時差異等調整積立金等を追加で取り崩し、上
記金額に加算して分配することがあります（注）。
（注）本方針は、今後の本投資法人役員会の決議等により変更される可能性があり、将来の一時差異等調整積立金の取り崩しの方法、
金額等を保証するものではありません。
― 9 ―
日本賃貸住宅投資法人(8986) 2020年３月期 決算短信
(2) 投資リスク
新型コロナウイルス感染症の拡大に伴い、最近の有価証券報告書（2019年12月19日提出）における「投資リス
ク」のうち、「① 投資証券の商品性に関するリスク／（イ）本投資証券又は本投資法人債券の価格の変動に関す
るリスク」については、本日現在、以下のとおりとなっており、また、「⑥ その他／（ヌ）新型コロナウイルス
感染症の拡大等に関するリスク」を追加します。変更があった箇所は下線で示しています。
① 投資証券の商品性に関するリスク
（イ）本投資証券又は本投資法人債券の価格の変動に関するリスク
本投資法人は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が
本投資証券を換価する手段は、その売却に限定されます。
本投資証券の市場価格は、金融商品取引所における需給バランスにより影響を受け、一定の期間内に大量の売却
が出た場合には、大きく価格が下落する可能性があります。また、本投資証券の市場価格又は本投資法人債券の取
引価格は、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。特に、
新型コロナウイルス感染症の感染拡大による本投資法人の業績及び財務状況への影響又はその懸念や、金融商品取
引市場、不動産市場の動向、ひいては日本経済全般の動向やその見通しへの懸念等により、本投資法人の投資口の
市場価格は大きく影響を受けています。
そのため、投資主又は投資法人債権者は、本投資証券又は本投資法人債券を取得した価格で売却できない可能性
があり、その結果、投資主又は投資法人債権者が損失を被る可能性があります。
⑥ その他
（ヌ）新型コロナウイルス感染症の拡大等に関するリスク
新型コロナウイルスの感染が世界的に拡大しており、感染症の拡大やその阻止のための政府や地方公共団体の施
策により様々な影響が生じています。特に、ヘルスケア施設については、固定賃料による長期の賃貸借契約をテナ
ントであるオペレーターとの間で締結していますが、保有資産における新型コロナウイルス感染予防のための追加
費用の負担、人員の確保が困難となる状況、オペレーターが運営する施設における感染者の発生等により、オペレ
ーターの収益や施設運営、財務状況等に重大な悪影響が生じた場合には、オペレーターの退去や、賃料の減免を余
儀なくされ、本投資法人の収益に悪影響が及ぶおそれがあります。また、新型コロナウイルス等の感染症の被害が
拡大した結果、本投資法人の不動産関連資産の修繕に必要な資材の調達や修繕工事に時間を要し、予定通りに修繕
工事を実施することができないおそれがあります。
― 10 ―
日本賃貸住宅投資法人(8986) 2020年３月期 決算短信
(3) 決算後に生じた重要な事実
Ａ．本投資法人と日本ヘルスケア投資法人との合併
本投資法人は、2020年４月１日を効力発生日として、本投資法人を吸収合併存続法人、ＮＨＩを吸収合併消滅法
人とする本合併を行いました。また、2020年４月１日付で、本投資法人の商号を「日本賃貸住宅投資法人」から
「大和証券リビング投資法人」に変更しました。
(a) 本合併の目的
両投資法人は、それぞれの特徴を活かしたうえで中長期的に安定した収益の確保と資産規模の着実な拡大に向け
た以下のような様々な施策を実施してまいりましたが、一方で課題も認識していたところです。
すなわち、本投資法人においては、東京都23区を含む３大都市圏を中心に、その他の地域にも存在する賃貸住宅
への底堅い需要を取り込み、取得価格総額2,278億円の安定的なポートフォリオを構築し、持続的な配当の成長を実
現してきた一方で、長期に亘る低金利環境の下、優良物件に対する取得競争が激化する等、他の住宅特化型REIT同
様に賃貸住宅投資マーケットにおける需給環境の変化による影響を受けていました。また、2019年５月に新規中期
目標を公表し、ポートフォリオの質の向上を最優先課題とした物件入替戦略を掲げ、その後順調に入替えを推進し
ているものの、完了までに一定の期間（３～５年間程度）を要するものと見込んでいました。
ＮＨＩにおいては、わが国が抱える人口動態における若年者層の減少と高齢者層の占める割合の増加というマク
ロ環境の中での高齢者向け施設・住宅の拡充の必要性という社会的需要を背景に、成長市場であるヘルスケアアセ
ットに対する専門性を備え、オペレーターとの取引関係から信頼関係を構築し、多くの運用実績を蓄積してきた一
方で、資産規模の小ささを要因とする投資口価格の低迷等により外部成長の機会には制約がある状況にありまし
た。
このような状況の下、同一の資産運用会社により運用され、スポンサーも同一であり、単身者世帯、DINKS（共働
きで子供を持たない世帯）、ファミリー世帯からシニア世代まで幅広い年齢層の「生活・居住する場所」という枠
組みにおいて一定の親和性が認められる資産を運用する両投資法人が合併し、投資対象を従来の賃貸住宅特化型・
ヘルスケア施設特化型からそれぞれ一定の親和性のある投資対象に広げることにより、本投資法人においては、賃
貸住宅投資マーケットにおける需給環境に伴う物件の購入機会減少時に、他のアセットクラスへの投資機会を確保
できること、同一のスポンサーがウェアハウジングしているヘルスケア施設を本合併後に取得できる機会を確保で
きること、また、ＮＨＩにおいては、資産規模及び時価総額の拡大を背景とした投資口の発行によるエクイティ資
金調達の蓋然性を高めることによる大規模な外部成長機会の確保、ポートフォリオの収益安定性及びリスク分散の
向上が可能になると考えられることから、それぞれ上記課題の解決に資すると判断しました。また、両投資法人は、
ヘルスケア業界も大手企業主導の業界再編・新規参入が進んだ結果、従来課題とされてきたヘルスケアオペレータ
ーの信用リスクが低下することで賃貸住宅とヘルスケア施設のキャップレートはほぼ収斂しつつあるとの認識を共
有しており、本合併によりそれぞれの特徴と強みを融合し、「ライフステージに合わせた快適な居住空間を総合的
に提供するリート」として運用していくことが、より確実に両投資法人の今後の更なる成長及びそれを通じた収益
の確保と分配金の安定・向上による投資主価値の最大化を図ることが可能になるとの判断に至り、本合併を行いま
した。
(b) 合併方式
本投資法人を吸収合併存続法人とする吸収合併方式とし、ＮＨＩは本合併により解散しました。
(c) 合併比率
本合併に当たって、ＮＨＩの投資口１口に対し、本投資法人の投資口2.05口を割当交付しました。なお、後記
「Ｃ．第三者割当による新投資口の発行」後の発行済投資口の総口数は、2,055,946口となっています。
― 11 ―
日本賃貸住宅投資法人(8986) 2020年３月期 決算短信
(d) 合併交付金
本合併後、吸収合併存続法人である本投資法人は、ＮＨＩの2019年11月１日から2020年３月31日までの最終の営
業期間に係る金銭の分配の代わり金として、ＮＨＩの分配可能利益に基づきＮＨＩの投資主（本合併の効力発生日
の前日のＮＨＩの最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主（投信法第149条の３の規定に基づきその有する投
資口の買取りを請求したＮＨＩの投資主（当該買取請求を撤回した投資主を除きます。）を除き、以下「割当対象
投資主」といいます。））又はその保有する投資口に係る登録投資口質権者に対して、同期間の金銭の分配額見合
いの合併交付金（本合併の効力発生日の前日におけるＮＨＩの分配可能利益の額を本合併の効力発生日の前日にお
けるＮＨＩの発行済投資口数の総口数から割当対象投資主以外の投資主が保有する投資口数を控除した口数で除し
た金額（１円未満切捨て））である１口当たり3,525円を支払う予定です。
(e) 出資総額等
本合併に際して増加した本投資法人の出資総額及び出資剰余金の額は以下のとおりです。
出資総額 ： ０円
出資剰余金 ： 投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号、その後の改正を含みます。）
第22条第１項に定める投資主資本等変動額から上記出資総額を減じて得た額
(f) 吸収合併消滅法人（ＮＨＩ）の直前期（2020年３月期）の概要
事業内容 投信法に基づき、投資法人の資産を主として特定資産のうち、不動産等資産に対する投資として運用
を行うこと
営業収益 589百万円
当期純利益 263百万円
総資産額 20,857百万円
負債額 10,687百万円
純資産額 10,169百万円
― 12 ―
日本賃貸住宅投資法人(8986) 2020年３月期 決算短信
Ｂ．資産の譲渡
本投資法人は、2020年４月１日付で以下の資産（以下「譲渡資産」といいます。）を譲渡しました。
譲渡価格
売却損益の
物件名称 資産の種類 （千円） 契約締結日 譲渡先
見込額（千円）
（注１）
willDo北24条 不動産 286,000 20,376 （注２）
グランカーサ南13条 不動産 406,000 △44,002 （注２）
グランカーサ南９条 不動産 461,000 △57,606 （注２）
willDo西下台町 不動産 593,000 130,878 （注６）
グランメゾン七福 不動産 300,000 △27,712 （注７）
リビングステージ東仙台 信託受益権 363,000 76,779 （注14）
willDo越谷 不動産 575,000 148,000 （注８）
サイトピア 不動産 456,000 △24,273 （注13）
willDo新座 不動産 585,000 39,559 （注８）
エクセルシオール栄 不動産 545,000 △50,935 （注３）
willDo日比野 不動産 311,000 40,824 （注３）
willDo稲永 不動産 648,000 115,237 （注３）
willDo四日市鵜の森 不動産 563,000 137,847 （注４）
アブレスト桜川 不動産 507,000 2019年11月19日 164,669 （注５）
プロスペクト美章園 不動産 330,000 79,187 （注５）
ロイヤルガーデン森林公園 不動産 280,000 △77,711 （注７）
グリーンパーク小松島 不動産 421,000 △63,201 （注６）
ダイアパレス泉崎 不動産 316,000 △42,036 （注11）
リビングステージ南仙台 信託受益権 222,000 74,010 （注14）
高砂関弐番館 信託受益権 757,000 203,333 （注14）
入間駅前ビル 不動産 1,730,000 162,754 （注13）
入間駅前第二ビル 不動産 648,000 △112,791 （注13）
シェモア桜ヶ丘 不動産 634,000 14,606 （注13）
コリンヌ津田沼 不動産 348,000 △35,671 （注10）
茅ヶ崎ダイカンプラザ 不動産 483,000 23,825 （注10）
ウィンベルコーラス平塚第13 不動産 358,000 △100,677 （注10）
プロスペクト桂 不動産 480,000 42,219 （注９）
合計 － 13,606,000 － 837,491 －
（注１）譲渡価格には、譲渡諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。
（注２）譲渡先は、合同会社ロッキーゲートワンです。
（注３）譲渡先は、合同会社ロッキーゲートツーです。
（注４）譲渡先は、合同会社ロッキーゲートスリーです。
（注５）譲渡先は、合同会社ロッキーゲートフォーです。
（注６）譲渡先は、合同会社ロッキーゲートファイブです。
（注７）譲渡先は、合同会社ロッキーゲートシックスです。
（注８）譲渡先は、合同会社ロッキーゲートセブンです。
（注９）譲渡先は、合同会社ロッキーゲートエイトです。
（注10）譲渡先は、合同会社ロッキーゲートナインです。
（注11）譲渡先は、合同会社ロッキーゲートテンです。
（注12）上記（注２）から（注11）記載の譲渡先は、大和PIパートナーズ株式会社から譲渡資産の売買契約における買主としての契約上の地
位及び権利義務の一部を、2020年３月30日付で譲り受けています。
（注13）譲渡先は、合同会社ネモフィラです。
（注14）譲渡先は、のぞみファイナンス＆コンサルティング株式会社です。
（注15）譲渡資産の各譲渡先は、資産運用会社の親会社である株式会社大和証券グループ本社の間接子会社等です。各譲渡先は、投信法に規
定する利害関係人等に該当し、かつ資産運用会社の社内規程である「利益相反対策ルール」上の利害関係者に該当するため、資産運
用会社は、譲渡先との間で各譲渡資産の譲渡の取引を行うに当たり、利益相反対策ルールに定める意思決定手続を経ています。な
お、当該取引は投資信託及び投資法人に関する法律施行規則第245条の２第１項各号に掲げる取引に該当するものの、本合併に伴う
一連の取引の性質に鑑みて役員会の承認を経ています。
― 13 ―
日本賃貸住宅投資法人(8986) 2020年３月期 決算短信
Ｃ．第三者割当による新投資口の発行
本投資法人は、後記「Ｅ．資産の取得」に記載の2020年４月２日付で取得した新規取得資産（28物件）の取得資
金に充当することを目的として、第三者割当により新投資口を発行しました。
（第三者割当による新投資口の発行）
発行新投資口数 262,891口
発行価額 １口当たり98,900円
発行価額の総額 25,999,919,900円
払込期日 2020年４月１日
株式会社大和証券グループ本社 252,780口
割当先及び口数
グッドタイムリビング株式会社 10,111口
Ｄ．資金の借入れ
本投資法人は、後記2020年４月２日付で取得した新規取得資産（28物件）の取得資金に充当することを目的とし
て、2020年４月２日付で資金の借入れを行いました。
借入金の概要
＜タームローンII号 第一ローン＞
借入先 株式会社三菱ＵＦＪ銀行、株式会社三井住友銀行、株式会社新生銀行
借入金額 4,500,000千円
利率 全銀協１ヶ月日本円TIBOR＋0.3375％
借入日 2020年４月２日
返済期日 2024年３月29日
毎月22日及び満期日（ただし、同日が営業日でない場合には翌営業日、翌営業日
利払日
が翌月となる場合には直前の営業日）
返済方法 期日一括返済
担保設定の有無 無担保・無保証
＜タームローンII号 第二ローン＞
借入先 株式会社三菱ＵＦＪ銀行、株式会社三井住友銀行、株式会社新生銀行
借入金額 1,900,000千円
利率 全銀協１ヶ月日本円TIBOR＋0.4325％
借入日 2020年４月２日
返済期日 2027年３月31日
毎月22日及び満期日（ただし、同日が営業日でない場合には翌営業日、翌営業日
利払日
が翌月となる場合には直前の営業日）
返済方法 期日一括返済
担保設定の有無 無担保・無保証
― 14 ―
日本賃貸住宅投資法人(8986) 2020年３月期 決算短信
＜タームローンII号 第三ローン＞
株式会社三菱ＵＦＪ銀行、株式会社三井住友銀行、株式会社新生銀行、
借入先
株式会社りそな銀行
借入金額 9,400,000千円
利率 全銀協１ヶ月日本円TIBOR＋0.4825％
借入日 2020年４月２日
返済期日 2028年３月31日
毎月22日及び満期日（ただし、同日が営業日でない場合には翌営業日、翌営業日
利払日
が翌月となる場合には直前の営業日）
返済方法 期日一括返済
担保設定の有無 無担保・無保証
借入先 株式会社みずほ銀行
借入金額 5,000,000千円
利率 全銀協３ヶ月日本円TIBOR＋0.2875％
借入日 2020年４月２日
返済期日 2023年３月31日
2020年６月30日を初回とし、以降、各年の３月、６月、９月及び12月の各末日並
利払日 びに満期日（ただし、同日が営業日でない場合には翌営業日、翌営業日が翌月と
なる場合には直前の営業日）
返済方法 期日一括返済
担保設定の有無 無担保・無保証
借入先 株式会社みずほ銀行
借入金額 5,500,000千円
利率 全銀協３ヶ月日本円TIBOR＋0.5325％
借入日 2020年４月２日
返済期日 2029年３月30日
2020年６月30日を初回とし、以降、各年の３月、６月、９月及び12月の各末日並
利払日 びに満期日（ただし、同日が営業日でない場合には翌営業日、翌営業日が翌月と
なる場合には直前の営業日）
返済方法 期日一括返済
担保設定の有無 無担保・無保証
借入先 三井住友信託銀行株式会社
借入金額 1,000,000千円
利率 全銀協３ヶ月日本円TIBOR＋0.3375％
借入日 2020年４月２日
返済期日 2024年３月29日
2020年６月30日を初回とし、以降、各年の３月、６月、９月及び12月の各末日並
利払日 びに満期日（ただし、同日が営業日でない場合には翌営業日、翌営業日が翌月と
なる場合には直前の営業日）
返済方法 期日一括返済
担保設定の有無 無担保・無保証
― 15 ―
日本賃貸住宅投資法人(8986) 2020年３月期 決算短信
Ｅ．資産の取得
本投資法人は、2020年４月２日付で以下の資産を取得しました。
取得価格
物件名称 資産の種類 所在地 （千円） 契約締結日 取得日 取得先
（注１）
東京都
ＡＩＰ勝どき駅前ビル 信託受益権 8,150,000 （注４）
中央区
東京都
プレザングラン南雪谷 信託受益権 3,380,000 （注６）
大田区
神奈川県
あいらの杜 東大船 信託受益権 2,271,195 （注７）
横浜市
東京都
あいらの杜 石神井公園 信託受益権 2,070,000 （注５）
練馬区
東京都江
あいらの杜 江戸川篠崎 信託受益権 1,499,307 （注５）
戸川区
シニアフォレスト横浜 神奈川県
信託受益権 1,202,000 （注８）
都筑 横浜市
大阪府
そんぽの家 豊中南曽根 信託受益権 825,000 （注３）
豊中市
イリーゼ狛江・別邸 東京都
信託受益権 920,500 （注３）
（追加取得） 狛江市
アルファリビング高松 香川県
信託受益権 1,225,000 （注３）
紺屋町 高松市
グッドタイム リビング
神奈川県
センター南・プラテシ 信託受益権 11,150,000 （注９）
横浜市
ア センター南
グッドタイム リビング
千葉県
千葉みなと／海岸通・ 信託受益権 4,516,000 （注９）
千葉市
プラテシア 千葉みなと
グッドタイム リビング 神奈川県
信託受益権 4,064,000 （注９）
横浜都筑 横浜市
グッドタイム リビング 大阪府
信託受益権 2,800,000 （注９）
千里ひなたが丘 吹田市
グッドタイム リビング 大阪府
信託受益権 2,180,000 2019年11月19日 2020年４月２日 （注９）
なかもず 堺市
グッドタイム リビング 大阪府
信託受益権 2,120,000 （注９）
香里ヶ丘 枚方市
グッドタイム リビング 東京都
信託受益権 1,860,000 （注９）
亀戸 江東区
グッドタイム リビング 兵庫県
信託受益権 1,820,000 （注９）
御影 神戸市
グッドタイム リビング 兵庫県
信託受益権 1,585,000 （注９）
尼崎新都心 尼崎市
グッドタイム リビング 大阪府
信託受益権 1,430,000 （注９）
南千里 吹田市
グッドタイム リビング 兵庫県
信託受益権 1,370,000 （注９）
神戸垂水 神戸市
グッドタイム リビング 千葉県
信託受益権 1,320,000 （注９）
千葉みなと／駅前通 千葉市
グッドタイム リビング 大阪府
信託受益権 980,000 （注９）
泉北泉ヶ丘 堺市
グッドタイム リビング 大阪府
信託受益権 920,000 （注９）
池田緑丘 池田市
グッドタイム リビング 神奈川県
信託受益権 850,000 （注９）
長津田みなみ台 横浜市
グッドタイム リビング 埼玉県
信託受益権 659,000 （注９）
埼玉蓮田 蓮田市
グッドタイム リビング 千葉県
信託受益権 610,000 （注９）
流山壱番館 流山市
グッドタイム リビング 千葉県
信託受益権 563,000 （注９）
流山弐番館 流山市
グッドタイム リビング 兵庫県
信託受益権 320,000 （注９）
尼崎駅前 尼崎市
合計 － － 62,660,002 － － －
（注１）当該不動産の取得に要する諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（不動産売買契約書に記載された不動産の売買価
格）を記載しています。
（注２）各取得資産の取得に関して、媒介はありません。
（注３）取得先は、合同会社ＤＡヘルスケア２です。
― 16 ―
日本賃貸住宅投資法人(8986) 2020年３月期 決算短信
（注４）取得先は、合同会社ＤＡヘルスケア３です。
（注５）取得先は、合同会社ＤＡヘルスケア４です。
（注６）取得先は、合同会社ＤＡヘルスケア５です。
（注７）取得先は、合同会社ＤＡヘルスケア６です。
（注８）取得先は、合同会社ＤＡヘルスケア７です。
（注９）取得先は、合同会社ＧＴＬヘルスケアです。
本投資法人は、2020年４月10日付で以下の資産を取得しました。
取得価格
物件名称 資産の種類 所在地 （千円） 契約締結日 取得日 取得先
（注１）
グランカーサ文京 東京都 非開示
不動産 1,480,000 2019年９月20日 2020年４月10日
千石（注３） 文京区 （注２）
（注１）当該不動産の取得に要する諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（不動産売買契約書に記載された不動産の売買価
格）を記載しています。
（注２）取得先は国内一般事業会社ですが、取得先の同意が得られていないため非開示としています。
（注３）「(仮称)千石４丁目ＰＪ」は、2020年４月10日付で「グランカーサ文京千石」に物件名称を変更しました。
― 17 ―
日本賃貸住宅投資法人(8986) 2020年３月期 決算短信
(4) 運用状況の見通し
2020年９月期（第29期：2020年４月１日～2020年９月30日）及び2021年３月期（第30期：2020年10月１日～2021
年３月31日）の運用状況については、下記のとおり見込んでおります。この運用状況の見通しの前提条件につきま
しては、下記記載の「2020年９月期（2020年４月１日～2020年９月30日）及び2021年３月期（2020年10月１日～
2021年３月31日）の運用状況予想の前提条件」をご参照ください。
(％表示は対前期増減率)
１口当たり分配金 １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 (利益超過分配金 利益超過
は含まない) 分配金
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2020年９月期 11,450 38.6% 4,774 26.9% 4,833 48.3% 5,936 82.2% 2,150 －
2021年３月期 10,139 △11.4% 4,897 2.6% 4,259 △11.9% 4,259 △28.3% 2,150 －
(参考)１口当たり予想当期純利益(2020年９月期) 2,887円、１口当たり予想当期純利益(2021年３月期) 2,071円
(注)2020年９月期の分配金の支払原資は、当期純利益から不動産等純売却益480百万円（不動産等売却益から不動産等売却損を控除した金
額）及び負ののれん発生益1,103百万円を控除した金額に一時差異等調整積立金の取崩額67百万円が含まれており、当期純利益の金額と
異なります。2021年３月期の分配金の支払原資は、当期純利益に一時差異等調整積立金の取崩額160百万円が含まれており、当期純利益
の金額と異なります。
＜2020年9月期（2020年４月１日～2020年９月30日）及び2021年３月期（2020年10月１日～2021年３月31日）の運
用状況予想の前提条件＞
項目 前提条件
・2020年９月期：2020年４月１日～2020年９月30日（183日）
計算期間
・2021年３月期：2020年10月１日～2021年３月31日（182日）
・本投資法人が2020年３月31日時点で保有する不動産及び不動産信託受益権193物件か
ら下記の運用資産の異動を前提としています。
① 本合併による、ＮＨＩから23物件の承継
② 2020年４月１日付で、willDo北24条等27物件の譲渡
③ 2020年４月２日付で、AIP勝どき駅前ビル等27物件の取得及びイリーゼ狛江（準共
運用資産
有持分）の追加取得
④ 2020年４月10日付で、グランカーサ文京千石の取得（注）
・上記前提を踏まえると、2020年９月期末時点及び2021年３月期末時点で、運用資産は
217物件となりますが、実際にはその他の物件取得又は売却等により運用資産は変動
する可能性があります。
・本日時点の発行済投資口の総口数2,055,946口を前提としています。
発行済投資口の総口数 ・その後は2021年３月31日まで発行済投資口の総口数に変化がないことを前提としてい
ます。
・営業収益は、上記「運用資産」を前提として算出しています。
営業収益 ・上記物件の譲渡により、2020年９月期は不動産等売却益を1,474百万円計上すること
を見込んでいます。2021年３月期は不動産等売却益の計上は見込んでいません。
― 18 ―
日本賃貸住宅投資法人(8986) 2020年３月期 決算短信
項目 前提条件
・営業費用は、上記「運用資産」を前提として算出しています。
・上記物件の譲渡により、2020年９月期に不動産等売却損を636百万円計上することを
見込んでいます。2021年３月期は不動産等売却損の計上は見込んでいません。
・主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去
の実績値及び取得予定資産の前保有者等より提供を受けた資料に基づき、費用の変動
要素を反映して算出しています。
・物件管理等委託費について、2020年９月期に410百万円、2021年３月期に415百万円を
想定しています。
・建物の修繕費は、各営業期間において必要とされる額を見積もっており、2020年９月
期に709百万円、2021年３月期に374百万円を想定しています。しかし、予期し難い修
繕費が発生する可能性があること等の理由により、実際の修繕費は予想金額と大きく
異なる可能性があります。
営業費用
・公租公課について、2020年９月期に527百万円、2021年３月期に527百万円を想定して
います。なお、一般に不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等について
は現所有者と期間按分による計算を行い取得時に精算しますが、本投資法人が負担し
た取得年度の固定資産税及び都市計画税等は取得原価に算入されるため、費用に計上
されません。上記「運用資産」記載の全ての取得予定資産の公租公課の発生開始時期
は2021年９月期であり、当該発生を加味した同期における公租公課は665百万円とな
ります。
・減価償却費については、付随費用、将来の追加の資本的支出を含めて定額法により算
出しており、2020年９月期に2,295百万円、2021年３月期に2,301百万円を想定してい
ます。
・本合併に関連して一時的に発生する費用として、2020年９月期に資産運用報酬のうち
合併報酬163百万円と合併関連費用242百万円を見込んでいます。
・営業外収益として2020年９月期に757百万円、2021年３月期に0百万円を想定してお
営業外収益
り、主な内訳は、消費税の会計処理による収益となります。
・営業外費用として2020年９月期に699百万円、2021年３月期に638百円を想定してお
り、内訳は以下の通りです。
（1）支払利息及び投資法人債利息 2020年９月期に477百万円、2021年３月期に486百
万円
営業外費用 （2）融資関連費用 2020年９月期に183百万円、2021年３月期に144百万円
（3）投資口交付費 2020年９月期に29百万円、2021年３月期は投資口交付費の計上は
見込んでいません。
（4）投資法人債発行費償却 2020年９月期に6百万円、2021年３月期に5百万円
（5）その他費用 2020年９月期に1百万円、2021年３月期に1百万円
・本合併により負ののれん発生益として計上される金額を1,103百万円と試算し、企業
結合に関する会計基準（企業会計基準第21号、2013年9月13日最終改正）（以下「企
業結合会計基準」といいます。）に従い、2020年９月期に特別利益として、負ののれ
ん発生益を一括計上する予定です。
・当該金額は、企業結合会計基準上の、被取得企業であるＮＨＩの2020年３月期の貸借
特別利益
対照表をもとに現時点で把握可能な時価修正を加味して試算しており、受入資産総額
（負ののれん発生益）
は25,941百万円、引受負債総額は10,900百万円及び本合併の取得原価13,937百万円
（取得の対価となる取得企業である本投資法人の2020年３月31日時点の投資口価格の
終値91,100円を用いて試算）の前提に基づく試算額です。なお、本合併に係る効力発
生日における負ののれん発生益の金額は未定であり、上記金額から変動する可能性が
あります。
― 19 ―
日本賃貸住宅投資法人(8986) 2020年３月期 決算短信
項目 前提条件
・本日現在、本投資法人は、142,587百万円の借入金残高及び11,800百万円の投資法人
債発行残高があります。返済期限が到来する借入金及び償還期限が到来する投資法人
債については、借入金で調達した資金で返済及び償還することを前提としています。
有利子負債 ・有利子負債比率は、2020年９月期末及び2021年３月期末でそれぞれ49.3％、49.3％と
なる見込みです。
・本予想における有利子負債比率の算定に当たっては、次の算式を使用しています。
有利子負債比率＝（有利子負債総額÷総資産）×100
・規約に定める金銭の分配の方針を前提として算出しています。また、原則として各営
業期間における当期純利益を全額分配することを前提として算出しています。
・2020年９月期の分配金については、当期純利益5,936百万円（１口当たり2,887円）か
ら不動産等純売却益の一部について配当積立金の積立予定額として480百万円（不動
産等売却益から不動産等売却損を控除した金額、１口当たり233円）及び負ののれん
発生益1,103百万円（１口当たり536円）を控除した金額に一時差異等調整積立金の取
崩予定額67百万円（１口当たり32円）を加算し、総額4,420百万円を分配（１口当た
り分配金2,150円）することを前提としています。
・2021年３月期の分配金については、当期純利益4,259百万円（１口当たり2,071円）に
一時差異等調整積立金の取崩予定額160百万円（１口当たり78円）を加算し、総額
4,420百万円を分配（１口当たり分配金2,150円）することを前提としています。
１口当たり分配金 ・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等
を含む種々の要因により、１口当たり分配金は変動する可能性があります。
・特別利益の前提に記載されている負ののれん発生益については、大部分（導管性要件
を満たすために必要な額）を投資法人の計算に関する規則で規定する一時差異等調整
積立金（以下「RTA」といいます。）として積み立てる予定であり、積立金の残高が
ある限り、当初積立額の50年（100期）均等額にあたる1％以上の金額を毎期取り崩し
て分配金に充当する方針です。2021年３月期は、RTAを11百万円取り崩して分配金に
充当する見込みですが、現時点で負ののれん発生益の金額が未定であることから、上
記金額から変動する可能性があります。
・各営業期間における１口当たり当期純利益及び１口当たり分配金については、上記発
行済投資口の総口数に基づく各期の予想期末発行済投資口の総口数を用いて算出して
います。
１口当たり利益超過
・現時点で行う予定はありません。
分配金
・法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響
を与える改正が行われないことを前提としています。
その他
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提として
います。
（注）「(仮称)千石４丁目ＰＪ」は、2020年４月10日付で「グランカーサ文京千石」に物件名称を変更しました。
― 20 ―
日本賃貸住宅投資法人(8986) 2020年３月期 決算短信
２．財務諸表
(1) 貸借対照表
(単位：千円)
前期 当期
(2019年９月30日) (2020年３月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 8,194,648 6,900,838
信託現金及び信託預金 980,693 1,045,332
営業未収入金 235,958 242,587
前払費用 302,458 253,863
未収消費税等 － 57,190
その他 1,563 5
貸倒引当金 △5,440 △4,565
流動資産合計 9,709,882 8,495,252
固定資産
有形固定資産
建物 99,671,443 100,614,791
減価償却累計額 △22,539,303 △23,779,791
建物（純額） 77,132,139 76,834,999
構築物 481,346 483,215
減価償却累計額 △232,315 △247,055
構築物（純額） 249,031 236,159
機械及び装置 464,952 482,766
減価償却累計額 △239,861 △252,356
機械及び装置（純額） 225,091 230,410
工具、器具及び備品 737,560 829,015
減価償却累計額 △414,557 △462,690
工具、器具及び備品（純額） 323,003 366,325
土地 76,981,325 78,162,686
建設仮勘定 185,752 184,620
信託建物 40,051,390 40,563,688
減価償却累計額 △5,497,428 △6,015,293
信託建物（純額） 34,553,961 34,548,395
信託構築物 212,354 212,354
減価償却累計額 △82,781 △90,466
信託構築物（純額） 129,572 121,888
信託機械及び装置 79,656 83,495
減価償却累計額 △35,810 △38,516
信託機械及び装置（純額） 43,846 44,979
信託工具、器具及び備品 114,462 134,404
減価償却累計額 △47,455 △56,536
信託工具、器具及び備品（純額） 67,007 77,867
信託土地 26,353,530 26,353,530
信託建設仮勘定 6,732 11,595
有形固定資産合計 216,250,993 217,173,457
無形固定資産
借地権 546,283 546,283
水道施設利用権 111 85
商標権 124 213
無形固定資産合計 546,519 546,582
― 21 ―
日本賃貸住宅投資法人(8986) 2020年３月期 決算短信
(単位：千円)
前期 当期
(2019年９月30日) (2020年３月31日)
投資その他の資産
敷金及び保証金 10,743 10,663
長期前払費用 450,495 416,578
修繕積立金 156,778 164,806
投資その他の資産合計 618,017 592,047
固定資産合計 217,415,531 218,312,088
繰延資産
投資法人債発行費 62,388 53,510
繰延資産合計 62,388 53,510
資産合計 227,187,801 226,860,852
負債の部
流動負債
営業未払金 525,444 397,698
短期借入金 － 2,000,000
1年内償還予定の投資法人債 3,700,000 1,700,000
1年内返済予定の長期借入金 13,799,000 14,163,000
未払金 28,885 33,658
未払費用 442,971 435,208
未払法人税等 605 605
未払消費税等 129,505 －
前受金 378,493 381,587
その他 14,044 15,206
流動負債合計 19,018,949 19,126,963
固定負債
投資法人債 10,100,000 10,100,000
長期借入金 87,988,000 87,624,000
預り敷金及び保証金 1,198,151 1,216,915
信託預り敷金及び保証金 423,264 420,519
デリバティブ債務 12,081 3,362
固定負債合計 99,721,497 99,364,797
負債合計 118,740,447 118,491,760
純資産の部
投資主資本
出資総額 91,715,714 91,715,714
剰余金
出資剰余金 6,682,398 6,682,398
任意積立金
配当積立金 232,297 376,191
一時差異等調整積立金 ※2 6,463,797 ※2 6,339,409
任意積立金合計 6,696,094 6,715,600
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 3,365,228 3,258,739
剰余金合計 16,743,720 16,656,738
投資主資本合計 108,459,435 108,372,453
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益 △12,081 △3,362
評価・換算差額等合計 △12,081 △3,362
純資産合計 ※1 108,447,354 ※1 108,369,091
負債純資産合計 227,187,801 226,860,852
― 22 ―
日本賃貸住宅投資法人(8986) 2020年３月期 決算短信
(2) 損益計算書
(単位：千円)
前期 当期
(自 2019年４月１日 (自 2019年10月１日
至 2019年９月30日) 至 2020年３月31日)
営業収益
賃貸事業収入 ※1 8,118,544 ※1 8,262,914
不動産等売却益 ※2 341,620 －
営業収益合計 8,460,165 8,262,914
営業費用
賃貸事業費用 ※1 3,565,364 ※1 3,585,365
不動産等売却損 ※3 197,726 －
資産運用報酬 559,100 556,300
役員報酬 6,000 6,000
資産保管手数料 13,549 13,486
一般事務委託手数料 37,183 41,378
会計監査人報酬 10,200 13,800
貸倒引当金繰入額 100 505
その他営業費用 236,221 283,456
営業費用合計 4,625,446 4,500,292
営業利益 3,834,718 3,762,621
営業外収益
受取利息 3 4
雑収入 68,399 16,567
営業外収益合計 68,403 16,571
営業外費用
支払利息 391,924 378,181
融資関連費用 135,333 131,233
投資法人債発行費償却 9,201 8,877
その他 1,582 1,554
営業外費用合計 538,041 519,848
経常利益 3,365,080 3,259,344
税引前当期純利益 3,365,080 3,259,344
法人税、住民税及び事業税 605 605
法人税等合計 605 605
当期純利益 3,364,475 3,258,739
前期繰越利益 753 －
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 3,365,228 3,258,739
― 23 ―
日本賃貸住宅投資法人(8986) 2020年３月期 決算短信
(3) 投資主資本等変動計算書
前期（自 2019年４月１日 至 2019年９月30日）
(単位：千円)
投資主資本
剰余金
任意積立金 当期未処分利 投資主資本
出資総額 益又は当期未
出資剰余金 剰余金合計 合計
一時差異等 任意積立金 処理損失
配当積立金
調整積立金 合計 （△）
当期首残高 91,715,714 6,682,398 270,945 6,531,128 6,802,074 3,158,492 16,642,964 108,358,679
当期変動額
配当積立金の取崩 △38,648 △38,648 38,648 ― ―
一時差異等調整
△67,331 △67,331 67,331 ― ―
積立金の取崩
剰余金の配当 △3,263,719 △3,263,719 △3,263,719
当期純利益 3,364,475 3,364,475 3,364,475
投資主資本以外の項目
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 ― ― △38,648 △67,331 △105,979 206,735 100,755 100,755
当期末残高 91,715,714 6,682,398 232,297 6,463,797 6,696,094 3,365,228 16,743,720 108,459,435
評価・換算差額等
繰延ヘッジ 評価・換算 純資産合計
損益 差額等合計
当期首残高 △24,233 △24,233 108,334,445
当期変動額
配当積立金の取崩 ―
一時差異等調整
―
積立金の取崩
剰余金の配当 △3,263,719
当期純利益 3,364,475
投資主資本以外の項目
12,152 12,152 12,152
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 12,152 12,152 112,908
当期末残高 △12,081 △12,081 108,447,354
― 24 ―
日本賃貸住宅投資法人(8986) 2020年３月期 決算短信
当期（自 2019年10月１日 至 2020年３月31日）
(単位：千円)
投資主資本
剰余金
任意積立金 当期未処分利 投資主資本
出資総額 益又は当期未
出資剰余金 剰余金合計 合計
一時差異等 任意積立金 処理損失
配当積立金
調整積立金 合計 （△）
当期首残高 91,715,714 6,682,398 232,297 6,463,797 6,696,094 3,365,228 16,743,720 108,459,435
当期変動額
配当積立金の積立 143,893 143,893 △143,893 ― ―
一時差異等調整
△124,387 △124,387 124,387 ― ―
積立金の取崩
剰余金の配当 △3,345,722 △3,345,722 △3,345,722
当期純利益 3,258,739 3,258,739 3,258,739
投資主資本以外の項目
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 ― ― 143,893 △124,387 19,506 △106,488 △86,982 △86,982
当期末残高 91,715,714 6,682,398 376,191 6,339,409 6,715,600 3,258,739 16,656,738 108,372,453
評価・換算差額等
繰延ヘッジ 評価・換算 純資産合計
損益 差額等合計
当期首残高 △12,081 △12,081 108,447,354
当期変動額
配当積立金の積立 ―
一時差異等調整
―
積立金の取崩
剰余金の配当 △3,345,722
当期純利益 3,258,739
投資主資本以外の項目
8,719 8,719 8,719
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 8,719 8,719 △78,263
当期末残高 △3,362 △3,362 108,369,091
― 25 ―
日本賃貸住宅投資法人(8986) 2020年３月期 決算短信
(4) 金銭の分配に係る計算書
前 期 当 期
項目 自 2019年４月１日 自 2019年10月１日
至 2019年９月30日 至 2020年３月31日
Ⅰ 当期未処分利益 3,365,228,470 円 3,258,739,888 円
Ⅱ 任意積立金取崩額
一時差異等調整積立金取崩額 ※1 124,387,705 円 ※1 67,331,221 円
Ⅲ 分配金額 3,345,722,400 円 3,326,041,680 円
(投資口１口当たり分配金の額) (2,040 円) (2,028 円)
Ⅳ 任意積立金
配当積立金積立額 143,893,775 円 － 円
Ⅴ 次期繰越利益 － 円 29,429 円
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第15条第１項の 本投資法人の規約第15条第１項の
定める金銭の分配の方針に基づき、 定める金銭の分配の方針に基づき、
分配金の額は租税特別措置法第67条 分配金の額は租税特別措置法第67条
の15に規定されている「配当可能利 の15に規定されている「配当可能利
益の額」の90％に相当する金額を超 益の額」の90％に相当する金額を超
えるものとしています。かかる方針 えるものとしています。かかる方針
に よ り、 当 期 未 処 分 利 益 に よ り、 当 期 未 処 分 利 益
3,365,228,470円のうち143,893,775 3,258,739,888円に、一時差異等調
円を配当積立金として積立てた上 整積立金取崩額67,331,221円を加算
で、一時差異等調整積立金取崩額 した金額を超えない額で発行済投資
124,387,705円を加算した金額を超 口の総口数1,640,060口の整数倍の
えない額で発行済投資口の総口数 最大値となる3,326,041,680円を利
1,640,060口の整数倍の最大値とな 益分配金として分配することとしま
る3,345,722,400円を利益分配金と した。なお、本投資法人規約第15条
して分配することとしました。な 第３項に定める利益を超えた金銭の
お、本投資法人規約第15条第３項に 分配は行いません。
定める利益を超えた金銭の分配は行
いません。
― 26 ―
日本賃貸住宅投資法人(8986) 2020年３月期 決算短信
(5) キャッシュ・フロー計算書
(単位：千円)
前期 当期
(自 2019年４月１日 (自 2019年10月１日
至 2019年９月30日) 至 2020年３月31日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 3,365,080 3,259,344
減価償却費 1,817,741 1,853,218
長期前払費用償却額 110,034 102,400
投資法人債発行費償却 9,201 8,877
受取利息 △3 △4
支払利息 391,924 378,181
貸倒引当金の増減額（△は減少） △2,073 △875
営業未収入金の増減額（△は増加） △5,396 △6,629
前払費用の増減額（△は増加） △39,927 36,006
未収消費税等の増減額（△は増加） - △57,190
営業未払金の増減額（△は減少） △93,542 24,590
未払消費税等の増減額（△は減少） 115,445 △129,505
未払金の増減額（△は減少） △4,286 9,635
未払費用の増減額（△は減少） 13,052 874
前受金の増減額（△は減少） 9,781 3,093
信託有形固定資産の売却による減少額 4,288,936 -
長期前払費用の支払額 △57,752 △55,894
その他 △16,835 △5,201
小計 9,901,380 5,420,922
利息の受取額 3 4
利息の支払額 △398,052 △376,461
法人税等の支払額 △605 △605
営業活動によるキャッシュ・フロー 9,502,726 5,043,860
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △5,704,364 △2,319,707
信託有形固定資産の取得による支出 △1,155,414 △623,919
預り敷金保証金の純増減額（△は減少） △37,908 18,763
信託預り敷金保証金の純増減額（△は減少） △6,510 △2,744
無形固定資産の取得による支出 - △115
投資活動によるキャッシュ・フロー △6,904,197 △2,927,723
財務活動によるキャッシュ・フロー
投資法人債の償還による支出 - △2,000,000
短期借入れによる収入 - 2,000,000
長期借入れによる収入 7,050,000 6,450,000
長期借入金の返済による支出 △7,050,000 △6,450,000
分配金の支払額 △3,263,187 △3,345,307
財務活動によるキャッシュ・フロー △3,263,187 △3,345,307
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） △664,659 △1,229,171
現金及び現金同等物の期首残高 9,840,001 9,175,342
現金及び現金同等物の期末残高 ※1 9,175,342 ※1 7,946,170
― 27 ―
日本賃貸住宅投資法人(8986) 2020年３月期 決算短信
(6) 継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
(7) 重要な会計方針に係る事項に関する注記
1. 固定資産の減価償却の方法
① 有形固定資産(信託不動産を含む)
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 １～60年
構築物 ４～60年
機械及び装置 ６～24年
工具、器具及び備品 ２～21年
② 無形固定資産
定額法を採用しています。
③ 長期前払費用
定額法を採用しています。
2. 繰延資産の処理方法
投資法人債発行費
投資法人債の償還期間にわたり均等償却しています。
3. 引当金の計上基準
貸倒引当金
債権の貸倒損失に備えるため、貸倒懸念債権等特定の債権について、個別に回収可能性を検討し、回収不能
見込額を計上しています。
4. 収益及び費用の計上基準
固定資産税等の費用処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、
当計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った固定資産税等の精算金は賃貸事業費用として計上せず、当
該不動産等の取得価額に算入しています。
5. ヘッジ会計の方法
① ヘッジ会計の方法
原則として繰延ヘッジ処理によっています。なお、特例処理の要件を満たしている金利スワップについては
特例処理によっています。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段 金利スワップ取引
ヘッジ対象 金利
③ ヘッジ方針
本投資法人は、財務方針に基づき、規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行ってい
ます。
④ ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計と、ヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、
両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。ただし、特例処理によってい
る金利スワップについては、有効性の評価を省略しています。
― 28 ―
日本賃貸住宅投資法人(8986) 2020年３月期 決算短信
6. キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲
キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能
な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日
から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
7. その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項
(1) 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信
託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上していま
す。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区
分掲記しています。
ａ．信託現金及び信託預金
ｂ．信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定
ｃ．信託借地権
ｄ．信託預り敷金及び保証金
(2) 消費税等の処理方法
消費税等の会計処理は、税抜方式によっています。ただし、固定資産及び繰延資産については、税込処理に
よっています。
― 29 ―
日本賃貸住宅投資法人(8986) 2020年３月期 決算短信
(8) 財務諸表に関する注記事項
(貸借対照表に関する注記)
※1. 投信法第67条第４項に定める最低純資産額
50,000千円
※2. 一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期（2019年９月30日）
（単位：千円）
積立て、取崩し
当初発生額 当期首残高 当期積立額 当期取崩額 当期末残高
の発生事由
配当積立金 6,733,122 6,531,128 － △ 67,331 6,463,797 分配金に充当
（注）過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年9月期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
当期（2020年３月31日）
（単位：千円）
積立て、取崩し
当初発生額 当期首残高 当期積立額 当期取崩額 当期末残高
の発生事由
配当積立金 6,733,122 6,463,797 － △ 124,387 6,339,409 分配金に充当
（注）過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年9月期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
(損益計算書に関する注記)
※1. 賃貸事業損益の内訳は以下のとおりです。
前 期 当 期
自 2019年４月１日