2019年11月19日現在
第27期(2019年９月期)決算説明会資料
銘柄コード：8986 | http://www.jrhi.co.jp
福岡・天神 大阪・本町 名古屋・丸の内 東京・渋谷 東京・清澄白河 横浜・本牧 札幌
第27期(2019年9月期) トピックス
1. 新中期目標の進捗 （4ページご参照）
前期に新たに設定した中期目標（物件の入替え）につき、10物件の譲渡と新築5物
件を含む6物件の取得（予定含む）を実施。ポートフォリオの質の向上を進める。
2. 入替え時賃料の増減額のプラス継続 （14ページご参照）
テナント入替え時の月額賃料の増減額（増減率）実績推移
第25期：▲924千円 第26期：+1,103千円 第27期：＋1,248千円
第25期：▲ 0.6％ 第26期：+ 1.0％ 第27期：+0.9％
3. 銀行借入のリファイナンス （21ページご参照）
2019年6月、8月、9月に返済期日の銀行借入総額70.5億円の借換えを実施。
借入期間の分散化、長期化、金利コストの低減化を実現。
※ 本資料の将来の予想の一部については、2019年11月19日付JRH公表の「JRHとNHIの合併後の2020年9月期及び2021年3月
期の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ」の前提値を記載しています。
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
1
目次
Section 1
中期目標の進捗 3
Section 2
第27期(2019年9月期)決算概要
第28期(2020年3月期)、第29期(2020年9月期)業績予想 8
Section 3
第27期(2019年9月期)の運用状況 13
資料編 34
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
2
Section 1
中期目標の進捗
中期目標の進捗（2019年5月21日付公表）
中期目標 ポートフォリオの質の向上を最優先課題として、3年程度で全体の10～15%をリプレイス
（2019年５月に発表） 但し分配金水準、LTV水準は維持
既存物件の譲渡
※ 鑑定評価額と
譲渡価格 鑑定評価額
物件名称 所在地 譲渡年月日 建築時期 譲渡価格の差額
(百万円) （百万円）
（百万円）
1 willDo礎町 新潟県新潟市 2007年2月 488 463 25
2 willDo笹口 新潟県新潟市 2007年2月 279 267 12
3 アークハイム新潟 新潟県新潟市 1989年11月 1,032 851 181
4 ジョアンナマンション 群馬県前橋市 1992年2月 428 353 75
5 ジョイフル狭山 埼玉県狭山市 1991年7月 220 200 20
2019年4月25日
6 ルミエール八王子 東京都八王子市 1986年3月 420 407 13
7 willDo本千葉 千葉県千葉市 1990年10月 484 428 56
8 メゾンフローラ 兵庫県神戸市 1990年6月 494 494 0
9 willDo天満橋 大阪府大阪市 2005年9月 345 316 29
10 willDo堺筋本町 大阪府大阪市 2006年9月 310 270 40
合計 4,500 4,049 451
※ 2019年３月時点の鑑定評価額です。
新規物件の取得
※ 鑑定評価額と
取得年月日 取得価格 鑑定評価額 取得資金
物件名称 所在地 建築時期 取得価格の差額
（予定含む） (百万円) （百万円） 調達方法
（百万円）
1 セレニテ梅田ルフレ 大阪府大阪市 2019年8月1日 2019年6月 1,148 1,220 ▲71
2 グランカーサ浦安 千葉県浦安市 2019年8月27日 2019年7月 886 921 ▲34
3 グランカーサ北浦和 埼玉県さいたま市 2019年8月30日 2019年6月 2,490 2,590 ▲100 自己資金
4 グランカーサ千代田 愛知県名古屋市 2019年9月27日 2007年11月 959 961 ▲2
5 グランカーサ本駒込 東京都文京区 2019年10月29日 2019年8月 1,500 1,540 ▲40
6 (仮称)千石4丁目PJ 東京都文京区 2020年4月10日 2019年12月(予定) 1,480 1,510 ▲30 自己資金(予定)
合計 8,463 8,742 ▲278
※ 2019年９月時点の鑑定評価額です。
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譲渡及び取得（予定）資産の概要 ①（2019年4月11日、 5月31日付公表）
譲渡物件 取得物件 取得物件
セレニテ梅田ルフレ グランカーサ本駒込
willDo礎町 （新潟市） 物件名
（大阪市） （東京都文京区）
willDo笹口 （新潟市）
アークハイム新潟 （新潟市）
ジョアンナマンション（前橋市）
ジョイフル狭山 （狭山市）
物件名
ルミエール八王子 （八王子市）
外観
willDo本千葉 （千葉市）
メゾンフローラ （神戸市）
willDo天満橋 （大阪市）
willDo堺筋本町 （大阪市）
譲渡日 2019年４月25日 取得日 2019年8月１日 2019年10月29日
譲渡価格合計 4,500 百万円 取得価格 1,148 百万円 1,500 百万円
鑑定評価額合計 4,065 百万円 1,220 百万円 1,540 百万円
(2018年９月30日時点)
鑑定評価額 (2019年９月30日時点) (2019年９月30日時点)
NOI合計 272 百万円
(2018年３月期+2018年９月期)
NOI (想定) 52 百万円 61 百万円
平均NOI利回り 6.1% NOI利回り (想定) 4.6% 4.1%
平均築年数 24.2年 築年数 2019年６月竣工 2019年８月竣工
(2019年４月11日時点)
譲渡損益合計 143百万円 セレニテ梅田ルフレについては、大阪中心部に位置する新築物件であることからポートフォリ
オの質の向上を企図し、グランカーサ本駒込については、東京都23区に位置する新築物件であ
活況な現在の不動産マーケット状況に鑑み、 り、新築住宅の希少性が高いエリアであることからポートフォリオの質の向上を企図し、取得
現時点での譲渡が最善と判断し決定。 を決定。
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譲渡及び取得（予定）資産の概要 ②（6月28日、 7月18日、9月20日付公表）
取得物件 取得物件 取得物件 取得予定物件
グランカーサ浦安 グランカーサ北浦和 グランカーサ千代田 (仮称)千石4丁目PJ
物件名 物件名 物件名 物件名
（千葉県浦安市） （埼玉県さいたま市） （愛知県名古屋市） （東京都文京区）
現在建設中
取得日 2019年8月27日 取得日 2019年8月30日 取得日 2019年9月27日 取得予定日 2020年4月10日
取得価格 886 百万円 取得価格 2,490 百万円 取得価格 959 百万円 取得価格 1,480 百万円
鑑定評価額 921 百万円 鑑定評価額 2,590 百万円 鑑定評価額 961 百万円 1,510 百万円
(2019年９月30日時点) (2019年９月30日時点) (2019年９月30日時点)
鑑定評価額 (2019年９月１日時点)
NOI (想定) 39 百万円 NOI (想定) 110 百万円 NOI (想定) 44 百万円 NOI (想定) 59 百万円
NOI利回り 4.4% NOI利回り 4.4% NOI利回り 4.7% NOI利回り
(想定) (想定) (想定) (想定)
4.0%
築年数 2019年７月竣工 築年数 2019年６月竣工 築年数 11年 10ヶ月 築年数 2019年12月竣工予定
３大都市圏に位置する新築物件であ ３大都市圏に位置する新築物件であ 名古屋市の商業集積地である栄地区 ２駅２路線の利用により、都心主要
り、「大手町」駅まで東京メトロ東 り、「池袋」駅まで30分以内、また へ徒歩圏にあり、生活利便性が高く、 地区へのアクセスが良く、単身者、
西線で約20～25分と都心への近接性 「東京」駅までは約40分と都心ター 名古屋市内中心部へ通勤する単身者 DINKS、ファミリー等の幅広いニー
に優れているエリアであることから ミナル駅へのアクセスに優れている や法人からの安定的なニーズが見込 ズが見込まれ、また多数の大学、教
ポートフォリオの質の向上を企図し、 エリアであることからポートフォリ まれるため、取得を決定。 育施設や歴史的文化施設が存する選
取得を決定。 オの質の向上を企図し、取得を決定。 好性の高い住宅地域であるため、取
得を決定。
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中期目標の進捗（2019年5月21日付公表）
地域別 規模別 築年別
第26期(2019年３月期) 東京都23区 平均取得価格 5年～10年以下 平均築年
40.7% 1,139百万円 2.2% 15.2年
5年以下
4.1%
近畿 5億～10億以下
19.1% 20.1% 20年超
18.6%
東海 5億以下 10億～30億以下
関東 8.4% 44.9%
11.1% 52.2% 10年～15年以下
北海道 15年～20年以下 62.6%
7.5% 30億超 12.6%
東北 26.5%
4.5%
九州
3.8% 中国 信越
1.0% 0.8%
(注)各比率は取得価格に基づき算出しています
第27期(2019年９月期) 東京都23区 平均取得価格 5年～10年以下
1.7%
平均築年
40.5% 1,179百万円 15.2年
5年以下
6.0%
近畿
19.0% 5億～10億以下
20.4% 20年超
17.1%
東海 5億以下
10億～30億以下
11.4% 関東 45.9%
7.3%
52.8% 15年～20年以下 10年～15年以下
北海道 12.5% 62.7%
30億超
7.5% 26.4%
東北
4.5% 運用効率性等が高い
九州
人が集まる中心部へ
中国
3.8% 1.0% （信越からは撤退） 大規模化 保有物件の若返り化
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Section 2
第27期(2020年９月期)決算概要
第28期(2020年３月期)、
第29期(2020年９月期)業績予想
主要計数推移
営業収益(百万円) 当期純利益(百万円) １口当たり分配金(円)
2020/9
(第29期)予想 11,542 ※ 4,834 ※ 2,150 ※
2020/3
(第28期)予想 8,175 3,132 2,000
2019/9
(第27期)実績 8,460 3,364 2,040
(配当積立金▲87円・一時差異等75円を含む)
2019/9
(第27期)予想 8,351 3,224 2,000
(配当積立金23円・一時差異等41円を含む)
2019/3
(第26期) 8,256 3,158 1,990
(配当積立金23円・一時差異等41円を含む)
2018/9
(第25期) 8,250 3,114 1,964
(配当積立金18円・一時差異等41円を含む)
2018/3
(第24期) 8,284 3,158 1,967
(売却益＋44円・一時差異等＋41円を含む)
2017/9
(第23期) 8,675 3,391 1,920
(売却損に伴う配当積立金充当＋57円を含む)
2017/3
(第22期) 8,318 3,024 1,901
(希薄化に伴う配当積立金充当＋32円を含む)
2016/9
(第21期) 8,133 2,735 1,700
2016/3
(第20期) 7,943 2,824 1,722
(売却損に伴う配当積立金充当＋86円を含む)
2015/9
(第19期) 7,778 2,724 1,747
2015/5公募増資
2015/3
(第18期) 7,251 2,478 1,680
(2物件売却益＋78円を含む)
2014/9
(第17期) 7,131 2,596 1,761
2014/3
(第16期) 6,442 2,340 1,617
2013/11公募増資
2013/9
(第15期) 5,932 1,957 1,471
2013/3
(第14期) 5,915 1,942 1,471
PRI吸収合併
2010/9
4,618 (2010/7/1) 663 544
(第9期)
0 5,000 10,000 15,000 0 2,000 4,000 6,000 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500
※ 2019年11月19日付JRH公表の「JRHとNHIの合併後の2020年9月期及び2021年3月期の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ」に基づいて記載しています。
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前期と当期実績との比較
当期純利益 単位：百万円
1 第26期
2 当期実績 への影響 主な差異要因
実績 (① と ② の差)
1 2
営業収益 8,256 8,460 +203 物件売却に伴う不動産売却益により増加
営業費用 4,536 4,625 +88 物件売却に伴う不動産売却損により増加
営業外収益 22 68 +45 物件売却により、控除対象消費税が増加
営業外費用 584 538 ▲45 リファイナンスによる経済条件の改善等により費用減少
当期純利益 3,158 3,364 +206
一時差異等調整積立金/ 67 124 +57
配当積立金 取崩額 38 － ▲38
分配金総額 3,263 3,345 +82
単位：一口あたり円
営業収益 営業費用 営業外損益
+123円 +54円 +55円
第26期 賃料 ▲75 不動産売却益 修繕費 ▲48 不動産売却損 運用報酬1 ＋8 当期実績
その他営業外収益
実績 共益費 ▲8 ＋208 広告費 ＋35 ＋120 監査報酬 ▲4
＋45
PM費 ▲16 その他費用 ▲20 分配金 2,040円
分配金 1,990円 減価償却費 ▲16 支払利息 ▲25
水道光熱費 ▲16 融資関連費▲20
配当積立金
55円 計上
120円 一時差異等調整積立金
55円 分配金
一時差異等調整積立金 10円 87円 75円 +50円
41円
208円
23円
配当積立金取崩額 当期純利益
84円 当期純利益 2,051円 分配金
当期純利益 当期純利益 当期純利益 当期純利益
1,963円
1,925円
当期純利益 当期純利益
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当初予想と当期実績との比較
当期純利益 単位：百万円
1 当初予想 2 当期実績 への影響 主な差異要因
(2019/５/21)
(① と ② の差)
1 2
営業収益 8,351 8,460 +108 物件取得により賃料増加、保険金・違約金収入により増加
営業費用 4,609 4,625 +15 修繕費・広告宣伝費の増加等により費用増加
営業外収益 25 68 +43 物件売却により、控除対象消費税が増加
営業外費用 540 538 ▲2 リファイナンスによる経済条件の改善等により費用減少
当期純利益 3,224 3,364 +139
一時差異等調整積立金/ 184 124 ▲60
配当積立金 取崩額 － － －
分配金総額 3,280 3,345 +65
単位：一口あたり円
営業収益 営業費用 営業外損益
+66円 +9円 +28円
当初予想 当期実績
賃料 +26 不動産売却益 修繕費 +1 運用報酬2 +3 その他営業外収益
共益費 +3 +4 原状回復費 ▲11 弁護士報酬 ▲3
+26 分配金 2,040円
分配金 2,000円 礼金 ▲2 PM費 ▲2 会計監査人報酬
更新料 +2 水道光熱費 +6 ▲3 支払利息 ▲2
配当積立金
広告宣伝費 +10 分配金
その他経費 +12 計上
不動産売却損 ▲4 +40円
4円 28円
18円 9円
61円 87円 一時差異等調整積立金
配当積立金
計上 75円
一時差異等調整積立金 当期純利益
112円
79円 2,051円
当期純利益 分配金
1,966円 1,963円
分配金 分配金
1,886円
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第28期(2020年3月期)・第29期(2020年9月期) ・第30期(2021年3月期)の予想
単位：百万円
1 2 2 － 1
第29期 第30期 備考
当期 第28期 主な差異要因
予想※ 予想※
実績 予想 差異
営業収益 8,460 8,175 ▲284 賃料・共益費の増加 +90
平均稼働率 97.9％ 97.5% その他の減少 ▲34 11,542 10,104 第29期売却益812百万円発生見込み
平均賃料坪単価 8,242円 8,258円 不動産等売却益の減少 ▲341
(賃貸事業費用の増加36の主な内訳)
修繕費の減少 ▲1
原状回復費の増加 +5
PM費の減少 ▲6
営業利益 3,834 3,644 ▲189 減価償却費の増加 +30 4,809 4,907 正ののれんが発生した場合は販管費に償却費を計上
(その他営業費用減少130の主な内訳)
不動産等売却損の減少 ▲197
租税公課の増加 +60
その他営業外収益の減少 ▲55 負ののれんが発生した場合は
経常利益 3,365 3,132 ▲232
支払利息・融資関連費用の減少 ▲12
4,835 4,259
特別利益に発生益を計上
１口当たり 第27期 ：2,051円 のれんの発生状況によっては変動
当期純利益 3,364 3,132 ▲232
当期純利益 第28期 ：1,909円
4,834 4,259 売却益の一部を配当積立金に積立予定
一時差異等調整 一口当り2,000円に達するよう一時差異等調整積立 一時差異等調整積立金を機動的に取崩
積立金/ 124 147 +23 金を取崩 67 158 また、一時差異等調整積立金の取崩しについては、パイ
配当積立金 － － － 物件取得により増収した場合は、取崩の一部、全部の － － プライン等での外部成長によるカバーが出来次第、早期
取崩額 変更可能性あり に縮小
分配金総額 3,345 3,280 ▲65 ― 4,420 4,420 ―
１口当たり のれんの発生状況によっては変動
2,040円 2,000円 ▲40円 ― 2,150円 2,150円
分配金 JRH 第28期予想比 +7.5％
※ 2019年11月19日付JRH公表の「JRHとNHIの合併後の2020年9月期及び2021年3月期の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ」の前提値を記載しています。
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
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Section 3
第27期(2019年9月期)運用状況
賃料動向
入替え時の賃料動向 更新時の賃料動向
入替え時賃料変動件数割合 更新時賃料変動件数割合
上昇比率の地域別トップ3(同件数ベース)：東京23区89.7％、福岡87.1％、近畿65.1%
100% 100% 0.0% 0.3% 3.7% 3.5% 2.4%
5.6% 7.0% 5.6% 4.4%
20.8% 25.6%
28.2% 27.9% 29.9%
25.7% 24.0%
80% 29.4% 35.1% 44.2% 50.1% 80%
47.2% 51.5%
17.9% 64.5%
16.8% 17.7%
15.0% 18.7% 18.9% 65.6%
60% 16.9% 60%
19.8%
18.3%
14.3% 99.1% 99.4% 96.3% 96.4% 97.6%
13.4% 94.1% 92.9% 93.8% 95.6%
13.0%
40% 13.9% 40%
56.8% 61.3% 13.8%
53.4% 55.5% 14.5%
53.6% 57.5% 58.3% 46.6%
20% 50.4% 41.5% 36.5% 20%
39.9% 20.5%
上昇 据置 下落
34.6%
上昇 据置 下落 20.9% 0.9% 0.3% 0.3% 0.1% 0.6% 0.0% 0.1% 0.0% 0.0%
0% 0%
第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期
2012/9 2013/3 2013/9 2014/3 2014/9 2015/3 2015/9 2016/3 2016/9 2017/3 2017/9 2018/3 2018/9 2019/3 2019/9 2015/9 2016/3 2016/9 2017/3 2017/9 2018/3 2018/9 2019/3 2019/9
入替え時賃料増減率 更新時賃料増減率
2% +1.0% 0.2% +0.1%
+0.1% +0.1% +0.1%
▲0.6% +0.1%
+0.0% +0.0%
0% ▲1.4% +0.9% 0.1%
▲1.9% ▲0.0%
▲2.8% ▲2.9% ▲0.1%
-2% ▲0.6% 0.0%
▲3.8% ▲1.6% ▲1.7%
▲2.3%
-4% ▲3.3% -0.1%
▲3.8% ▲3.9%
-6% -0.2%
第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期
2012/9 2013/3 2013/9 2014/3 2014/9 2015/3 2015/9 2016/3 2016/9 2017/3 2017/9 2018/3 2018/9 2019/3 2019/9 2015/9 2016/3 2016/9 2017/3 2017/9 2018/3 2018/9 2019/3 2019/9
第27期 入替え時賃料の増減実績 第27期 更新時賃料の増減実績
戸数 比率 前共込賃料(円) 現共込賃料(円) 月額増減額(円) 増減率 戸数 比率 前共込賃料(円) 現共込賃料(円) 月額増減額(円) 増減率
上昇 943 65.6% 95,556,547 98,623,116 3,066,569 3.2% 上昇 109 4.4% 17,047,060 17,324,060 277,000 1.6%
据置 199 13.8% 17,754,700 17,754,700 - - 据置 2,380 95.6% 241,622,920 241,622,920 - -
下落 295 20.5% 24,528,136 22,710,064 ▲1,818,072 ▲7.4% 下落 - - - - -
合計 1,437 100.0% 137,839,383 139,087,880 ※ 1,248,497 0.9% 合計 2,489 100.0% 258,669,980 258,946,980 277,000 0.1%
(注) 当期新規契約合計1,510件から、新規取得物件やサブリース契約解約等により前賃料が不明な
住戸及び住居以外の用途の貸室を除き算出しています ※ 前年同期(第25期)の実績 ▲924,459円
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
14
NOI利回り・稼働率推移
第27期 NOI
稼働率 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期
(当期) 利回り
100% 6.0%
99.0% 99.1% 99.0% 98.7%
98.8% 98.7%
99％ 98.6% 98.6% (期中取得物件除く)
98.4% 98.4%
98.1% 98.2% 98.1%
97.8% 98.7%
97.7% 98.0%
98.4% 98.4%
98％ 98.2% 98.1% 98.3% 98.2% 98.4% 98.2%
97.1% 97.9%
97％ 97.5% 5.76%
96.2%
97.3% 97.2% 97.3% 5.74% 5.73% 5.73% 5.72% ※
96.0% 5.72% 5.70% 5.71% 5.71%
5.68% 5.68% 5.69%
96％ 96.5% 96.5% 5.67%
5.65%
95.8%
95% 5.55% 5.5%
5.51%
5.47%
5.42%
月末稼働率（左軸）
NOI利回り（右軸）
90% 5.0%
主要施策
2011/4 2011/10 2012/4 2012/10 2013/4 2013/10 2014/4 2015/5 2016/4 2018/4
『月次重点 『日次稼働 『高額工事 『ダウンタイ 『月次重点 『アクション 『満室稼働 『日次稼働 『物件別経 『日次稼働率予測シス
物件』の対 率予測シス 承認委員 ム60』の導 物件』・ 30』導入 物件数向 率予測シス 営方針』導 テム』に新規契約賃料
応強化開 テム』導入、 会』の新設、 入 『駐車場稼 『長期空 上管理』開 テム』イン 入 の増減情報を追加
始 物件実査 『再商品化 働率』の一 室』を60日 始 ターネット化、
強化、『長 工事標準 層の強化、 に短縮 PMへ委託
期空室』 仕様策定』 『長期空 物件の情
150日に短 『長期空 室』を90日 報の同時
縮 室』を120 に短縮 共有開始
日に短縮
85% 4.5%
※ 2019年9月期のNOI実績値から当該期中に売却した10物件のNOIを除外し、また当該期中に取得した4物件については実績値を除外し鑑定NOIをを加算してそれぞれの取得価格に基づいて算出
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
15
退去～入居のプロセス管理 推移
① ３週間ルール(再商品化工事期間３週間以内)達成率の推移 ② ダウンタイム60日(空室期間60日以内)達成率の推移
100% 100%
2019/9
89.3%
90% 80%
80% 60%
2012/4 2019/9
83.7% 65.1%
2012/4
70% 第27期 工事総数 40% 第27期 平均
1,262戸 58.1% 42日
60% 20%
50% 0%
③ 長期空室(60日超)戸数の推移 駐車場稼働率の推移
対象戸数
(戸) 95%
250
2011/10
186 戸 2019/9
90%
200
93.01%
第27期末
85%
150 総戸数12,952戸
2010/10
80% 75.70%
100 2019/9
31 戸
50 75%
0 70%
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投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
16
工事費の実績推移と今後の見込み
物件の競争力維持・向上のため、通常の再商品化工事に加え、居室・共用部のバリューアップ、築10年超の物件に対する外壁修繕工事を継続実施
当面の1期当たりの工事費支出額の基本方針
• 修繕費・原状回復費 (一部外壁修繕工事も含む) ：約4億円
• 資本支出 (居室・共用部のバリューアップ、外壁修繕工事) ：約10億円
平均築年と工事費合計(修繕費・原状回復費及び資本的支出)の推移
百万円 年
修繕費 原状回復費 資本的支出 平均築年数（右軸）
2,000 20
14.3 14.8 15.2 15.2
13.1 13.5 13.7
1,500 12.6 12.3 12.3 12.6 15
11.9 11.7
1,468 1,445 1,437 1,421 1,393
988 1,241
1,000 1,110 819 10
638 645 757 1,073 1,060
合計 577 626 714 898 1,039 1,080
515
420 601 338
500 265 312 318 5
316 199 280
138
243 312 277 313 305 263 266 271
215 180 252 248 241 279
294
67 81 64 130 85 67 84 110 106 64 90 143 91 90
0 0
第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
2013/9 2014/3 2014/9 2015/3 2015/9 2016/3 2016/9 2017/3 2017/9 2018/3 2018/9 2019/3 2019/9 2020/3 2020/9
(注) 第28期及び第29期の数値は2019年11月19日付JRH公表の「JRHとNHIの合併後の
資本的支出の内訳(外壁・住戸リノベーション・その他) 2020年9月期及び2021年3月期の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ」の前提値を記載しています。
百万円
減価償却費 その他 住戸リノベーション等 外壁修繕工事等
2,500
2,329
2,000
1,795 1,802 1,815 1,834 1,817 1,848
1,500 1,715 1,776
1,668
1,571 1,073 1,080
1,444 1,039 1,060
1,361
1,000 1,246 898 165 819
1,106 714 185 245
75 351
601 218 52 52
合計 142 92 402
500 312 318 121 150 338
316 265
138 199 99 832 802 783 709
101 149 137 142 587
45 190 450 351 417
75 117 102 116 86
0 63 169 81 75 61 63 109
第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
2013/9 2014/3 2014/9 2015/3 2015/9 2016/3 2016/9 2017/3 2017/9 2018/3 2018/9 2019/3 2019/9 2020/3 2020/9
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投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
17
第27期(2019年9月期)住戸リノベーション
住戸リノベーション(21居室 総額52百万円、平均工事金額 2.5百万円)
リノベーション工事の賃料への影響 (事例) グランカーサ代官町 （愛知県名古屋市） 1986年竣工
未契約 1 市営地下鉄桜より通線「高岳駅」から徒歩10分のファミリータイプ物件
下落 2 PRIとの合併に取得（取得価格10.8億円、第27期末稼働率96.8％）
据置 1 本リノベーションにより、賃料11 ％上昇
上昇 17
※ 下落2件の内訳
・レントギャップ2件
（下落理由は、前入居者の契約賃料が高額であることや建物経年などによる）
工事前賃料 工事後賃料 差額 Before After
上昇 17
据置 1 2,106千円 2,178千円 72千円
(+3.4％)
下落 2
未契約 1 -
上昇21件の物件の築年数
築20年以下 0
築20年超 30年以下 11
築30年超 10
Before After
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投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
18
第27期(2019年9月期)外壁改修工事 ①
外壁改修工事 (15棟 総額 760百万円：13棟は資本支出 742百万円 カレッジスクエア早稲田、プロスペクト町屋のみ修繕費用 18百万円で対応)
グランカーサ永山公園通 セレニテ新大阪弐番館 コロネード春日 グランカーサ仙台五橋
（北海道札幌市 2007年竣工) （大阪府大阪市 2009年竣工) (東京都文京区 1991竣工) (宮城県仙台市 2007竣工)
工事費 148百万円 工事費 71百万円 工事費 67百万円 工事費 67百万円
ルネッサンス21博多 グランカーサ両国壱番館 willDo西明石 プロスペクト日本橋小網町
(福岡県福岡市 2007竣工) (東京都墨田区 2006竣工) (兵庫県明石市 2003竣工) (東京都中央区 2007竣工)
工事費 59百万円 工事費 58百万円 工事費 50百万円 工事費 48百万円
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
19
第27期(2019年9月期)外壁改修工事 ②
外壁改修工事 (15棟 総額 760百万円：13棟は資本支出 742百万円 カレッジスクエア早稲田、プロスペクト町屋のみ修繕費用 18百万円で対応)
リエトコート元赤坂 グランカーサ両国弐番館 カレッジスクエア新小岩
(東京都港区元 2006竣工) (東京都墨田区 2006竣工) (東京都葛飾区 2007竣工)
工事費 39百万円 工事費 37百万円 工事費 32百万円
カレッジスクエア錦糸町 willDo谷町 カレッジスクエア早稲田 プロスペクト町屋
(東京都江東区 2006竣工) (大阪府大阪市 2007竣工) (東京都新宿区 2007竣工) (東京都荒川区 2006竣工)
工事費 30百万円 工事費 29百万円 工事費 11百万円 工事費 6百万円
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20
有利子負債の状況
2019年6月・8月・9月に計7,050百万円を借換実施
1.6%
元本
借入期間 オールインコスト
1.4% (百万円)
リファイナンス前 1,000百万円
2,750百万円 金利コスト低減化、借入期間の長期化、分散化 2,750 5.0年 1.10%(注１)
1.2%
2,000百万円 2,000 5.0年 1.10%(注１)
1.0% 1,300百万円 借換前 1,300 5.0年 1.05%(注１)
1,000 5.0年 1.32％
1,300百万円
0.8% 550百万円 合計 7,050 平均 5.0年 平均 1.12%
700百万円 500百万円 2,750 平均 6.1年 固定 0.56％
0.6% 1,000百万円 2,000 平均 5.8年 固定 0.51％
リファイナンス後 1,000百万円
1,500百万円 借換後 1,300 8.0年 固定 0.76％
0.4% 1,000 8.0年 固定 0.65％
500百万円
合計 7,050 平均 6.6年 平均 0.60％
0.2%
年 1年 2年 3年 4年 5年 6年 7年 8年 9年 10年 (注1) 2019/3末時点の 1M Tiborを含む変動金利
有利子負債にかかる主要財務指標の推移 有利子負債内訳(2019年9月30日現在)
『A＋』 安定的 (JCR)
格付
『A』 安定的 (R&I) 東日本銀行 230
日本生命保険相互 500
単位：百万円
借入残高・金利固定化比率・LTV 池田泉州銀行 500
足利銀行 500
(百万円) 銀行借入残高 投資法人債残高 金利固定化比率（右軸） オリックス銀行 500 投資法人債
香川銀行 700 13,800
総資産LTV 鑑定LTV
150,000 100% 農林中央金庫 968 三菱UFJ銀行
広島銀行 1,000 33,678
76.5%
※64.0% 71.5% 72.4% 百五銀行 1,000
120,000 80%
13,800 13,800 13,800 13,800 野村信託銀行 1,100 合計残高
みずほ銀行 3,000 1,155億円
90,000 60%
50.9% 50.9% 50.9% 50.9% 日本政策投資銀行 3,500
あおぞら銀行
福岡銀行 4,850 9,343
60,000 45.2% 44.5% 40%
43.7% 42.4% 三井住友銀行
りそな銀行 19,074
10,469
30,000 20% 総資産LTVに 新生銀行
101,787 101,787 101,787 101,787
対する借入余力 10,875
0
第24期 第25期 第26期 第27期
0%
53％：約100億円
2018/3 2018/9 2019/3 2019/9 55％：約200億円
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21
有利子負債の状況 ②
百万円
全借入の返済期日・残高(2019年９月30日現在)
2019年6月28日, 8月30日, 9月30日に 計7,050百万円を借換実行
20,000
銀行借入 (JRH) 投資法人債 銀行借入 (NHI)
15,000
3,000
10,000 2,000 500
1,700 800 2,900
2,000 1,000 2,500
700
200 3,000 4,600
5,000 10,200 9,500
7,349 8,000 7,260
7,050 6,450 6,814 2,400 7,000 6,663
5,540 5,702
4,250 4,509
3,500 3,350
2,000
0
第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 第42期 第43期
2019/9 2020/3 2020/9 2021/3 2021/9 2022/3 2022/9 2023/3 2023/9 2024/3 2024/9 2025/3 2025/9 2026/3 2026/9 2027/3 2027/9
※ 2019年11月19日付JRH公表の「JRHとNHIの合併後の2020年9月期及び2021年3月期の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ」の前提値を記載しています。
総金融費用・平均残存期間の推移
実績
3.0% 5年
(注)
平均残存期間（右軸） 金融費用
4.05 3.96
3.67 3.77 4年
2.5% 3.54 3.54
3.32 3.34
3.11 3.16 3.14
2.86
2.0% 1.81% 3年
2.53
1.61% 1.59% 1.58%
1.92% 1.52% 1.47%
1.5% 1.33% 1.27% 2年
1.21%
1.09%
1.01% 0.96%
0.93% 0.91%
1.0% 1年
0.5% 0年
第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
2013/9 2014/3 2014/9 2015/3 2015/9 2016/3 2016/9 2017/3 2017/9 2018/3 2018/9 2019/3 2019/9 2020/3 2020/9
(注) 第28期及び第29期の金融費用は2019年11月19日公表の業績予想の前提値
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
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鑑定評価(2019年9月30日現在)
鑑定評価額総額 192棟 2,723億円 含み益総額 556億円
(取得・譲渡物件を除く188棟の第26期末比+58億円) (第26期末比+67億円)
第26期末 第27期末 鑑定NOI Cap Rate
増減
物件数 評価額 評価額 第26 第27
比率 差異 含み損益の推移
(百万円) (百万円) 期末 期末
期末保有物件 188 260,756 266,612 2.2% 4.8% 4.7% -0.1% (百万円) 鑑定－簿価 鑑定/簿価（％）
60,000 140%
タイプ別
126%
ワンルーム 121 160,652 164,292 2.3% 4.8% 4.7% -0.1%
55,000 123%
120%
ファミリー 67 100,104 102,320 2.2% 4.8% 4.7% -0.1% 117% 118% 55,699
115% 120%
地域別 50,000
109% 110% 112%
東京都23区 68 110,803 114,234 3.1% 4.4% 4.3% -0.1% 48,957
45,000
3大都市圏 86 106,337 108,249 1.8% 5.0% 4.9% -0.1% 100%
政令指定都市等 34 43,616 44,129 1.2% 5.4% 5.3% -0.1% 40,000 42,891
期中取得物件 4 - 5,692 - - 4.3% -
38,363
35,000
(注) 鑑定評価は、株式会社谷澤総合鑑定所(67物件)、大和不動産鑑定株式会社(42物件)、 36,144 80%
一般財団法人日本不動産研究所(83物件)に委託しています
30,000
31,627
a. 鑑定評価額
60%
上昇 164 物件（＋1百万円～＋290百万円） 25,000
25,728
横ばい 18 物件
20,000 22,335
低下 6 物件（－13百万円～－1百万円）
40%
b. キャップレート 15,000
17,921
低下 169 物件(各10bps)
10,000
横ばい 19 物件 20%
上昇 0 物件
5,000
c. オペレーション
0 0%
運営収益 前期比 +0.11% 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期
2015/9 2016/3 2016/9 2017/3 2017/9 2018/3 2018/9 2019/3 2019/9
運営費用 前期比 +0.28%
NOI 前期比 +0.06%
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
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ESGの取組み
2016年8月22日、日本賃貸住宅投資法人の中長期的な価値向上のため、ESG(「環境(Environment)・社会(Social)・
企業統治(Governance)」)に関する方針を採択し、サステナビリティへの取組強化を明確化
2016年 2017年 2018年 2019年
ESGに関する方針 サステナビリティ推進委員会
GRESBリアルエステイト評価に参加 GRESB2019等更なる取組み
(8月22日採択・HP掲載) 設置・諸規程作成
(月次PDCAで進捗管理) 「マネジメントと方針」及び「実行と計測」の GRESBリアルエステイト評価
共用部LED化 両面で優れた取り組みを実践している参加 2年連続で最高評価の「Green Star」を取得。
者に与えれる「Green Star」 「ＧＲＥＳＢレーティング」においては、前回の「２
省エネ・エコクロス・節水型トイレ・シャワーヘッド導入
総合スコアの相対順位により5段階で評価 Star」から「３Star」へと評価が向上。
震災自販機・電子ブレーカー導入、省エネ館内掲示
される「GRESBレーティング」で「2Star」
個別物件及び保有物件全体のエネルギー消費量等の計測・削減
「情報開示状況」5段階での「B」
GRESB※初参加の準備開始(2017年7月) (優れた開示をしているとの評価)
DBJグリーンビル認証
人材育成
セレニテ本町グランデ 知事公館前タワーレジデンス 本投資法人の運用会社では、不動産鑑定士、不
動産証券化マスター、宅地建物取引士等不動産
『優れた「環境・社会への配慮」が 『非常に優れた「環境・社会への配慮」が 関連の資格のほか証券アナリスト、語学等の幅広い
なされたビル』 なされたビル』 資格に対する取得費用を補助する制度を導入。
(大阪市・268戸・2015年竣工 (札幌市・ 141戸・2006年竣工
同年42.8億円で取得) 2016年45.3億円で取得)
※ GRESBリアルエステイト評価とは不動産セクターの環境・社会・ガバナンス(ESG)配慮を測る年次のベンチマーク評価。責任投資原則(PRI)を主導した欧州の主要年金基金のグループを中心に
2009年に創設。GRESBリアルエステイト評価は、個々の不動産を対象としたものではなく、不動産会社やREIT ごとのサステナビリティへの取り組みを総合的に評価。
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ESGの取組み ガバナンス（Governance）
コーポレートガバナンス コンプライアンス体制
本投資法人の資産運用会社は、コンプライアンスを最優先するガバナン 業務に関連するあらゆる法令、諸規則、社内規程及び市場ルールを
ス体制を構築し、利益相反の防止、リスク管理及び法令順守に努めて 厳格に遵守することはもとより、社会的規範を十分にわきまえ 誠実か
おります。 つ公正な企業活動に注力しております。
利害関係者との取引に係る意思決定フロー コンプライアンス体制を担う各部門
資産運用会社は、運用ガイドラインに定める投資方針及び利益相反対策ルールに従い 、投
資対象資産を選定し、その取得を決定します。
利益相反取引を防止するための体制として、投資委員会及びコンプライアンス委員会を設置
し、適切に管理しております。
投資運用に関する議案の作成・提出から決議までの意思決定手続は、以下となります。
なお、投資委員会、コンプライアンス委員会及び取締役会の決議事項について、特別な利害
関係を有する者は、当該決議事項について議決権を行使することはできません。
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ESGの取組み 持続可能な開発目標（SDGs)
経営戦略としてのSDGs
大和証券グループでは、中期経営計画”Passion for the Best”2020において、経営戦略の根底にSDGs達成を通じた共通価値創造の観点を取り入れました。
現代の企業は事業活動を通じて、社会課題の解決に取り組み、お客様の新たなニーズにお応えすることにより、経済的価値と社会的価値を両立させていく、
その共通価値創造のサイクルを回していくことが重要です。
当社グループは、その好循環を生むために実施する個々の戦略の根底にSDGs達成に向けた考え方を取り入れていくことを明示しています。
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資料編
ポートフォリオの主要物件(2019年9月30日現在)
192
2,263
12,952
16
13
5
95
36
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東証上場(2006年)～2019年9月までの保有資産残高推移
(スポンサー推移)
(億円) リプラス オークツリー・キャピタル・マネジメント
(物件数)
201 201
199 198 198 198
197
192 193 192 200
3,000 189
取得資産額 187
185
183
181
物件数（右軸） 177 178 177 177
取得3 取得52 取得2 取得2 取得2 取得2 取得10 取得4 取得3 取得7 取得8 取得1 取得3 取得 4
2,500 売却1 売却6 売却8 売却1 売却1 売却2 売却6 売却5 売却1 売却1 売却10
2,259 2,255 2,255 2,255 2,263
2,202 2,202 2,232 150
134 2,097
131 131 131
128 1,972
2,000 1,895
1,819
公募増資及び物件の入替えを
107 伴う外部成長(約700億円)を
達成し、1口当たり分配金は
1,530 1,539 1,538 1,569 1,562 1,562 第15期の1,471円から、
1,498
1,500 プ 第27期2,040円の増配を実現 100
ロ
ス プロスペクト・リート合併後3年間の資産
残高は、物件の入替えにより、ほぼ横ば
ペ
66 1,054 いで推移するも、稼働率の改善、経費
63 997 1,019 1,019 1,019 ク 公 公
削減等により、1口当たり分配金は、第
1,000
ト 10期の1,075円から、第15期1,471 募 募
835
・ 円の増配を実現
増 増
リ 50
ー 資 資
534 564
公 ト
500
公 募 を
増 吸
募
収
増 資
合
資 併
- 0
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期
2006/9 2007/3 2007/9 2008/3 2008/9 2009/3 2009/9 2010/3 2010/9 2011/3 2011/9 2012/3 2012/9 2013/3 2013/9 2014/3 2014/9 2015/3 2015/9 2016/3 2016/9 2017/3 2017/9 2018/3 2018/9 2019/3 2019/9
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投資口価格・分配金利回りの推移
2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 分配金利回り
投資口価格
110,000 9.0%
2014/11 2015/12
105,000 大和証券グループ本社が 大和証券グループ本社が
2019/11/12 8.5%
100,000 資産運用会社の 資産運用会社の
株式30％を取得 株式68％を追加取得 96,700円
95,000 8.0%
2010/7/1
90,000 プロスペクト・リート
7.5%
85,000 投資法人合併 日本賃貸住宅
投資口を４分割 投資法人
80,000 投資口価格 7.0%
75,000
6.5%
70,000
65,000 6.0%
60,000
東証リート指数 5.5%
55,000 (TSEREIT)
50,000 5.0%
2011/3/11
45,000 東日本大震災
4.5%
40,000
2019/11/12
35,000 4.0%
4.14％
30,000 日本賃貸住宅
東証株価指数 投資法人 3.5%
25,000 (TOPIX) 分配金利回り
20,000 3.0%
出来高(口) ※ TOPIX、東証リート指数(TSEREIT)は2010月7月1日の日本賃貸住宅投資法人の投資口価格に基づき指数化
30,000
25,000
20,000
15,000
10,000
5,000
0
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ポートフォリオの状況(2019年9月30日現在)
地域別 タイプ別
近畿 ファミリー
19.0% 37.0%
関東
52.8% 3,519戸/
平均面積 63.4㎡ ワンルーム
東海 63.0%
11.4% うち東京都23区
40.5% 9,433戸/
北海道 平均面積 31.4㎡
7.5%
東北
4.5%
九州
3.8% 中国
1.0%
規模別 築年別
平均取得価格 5年～10年以下 平均築年
1,179百万円 1.7% 15.2年
5年以下
新規取得物件は 6.0% 新規取得物件は
5億～10億以下 原則1物件10億円以上 原則築年10年以下
20.4% 20年超
17.1%
5億以下 10億～30億以下
7.3% 10年～15年以下
45.9%
62.7%
15年～20年以下
12.5%
30億超
26.4%
(注)各比率は取得価格に基づき算出しています
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ポートフォリオの状況(2019年9月30日現在)
戸当たり月額賃料別 (注1、2、4) 賃借人属性別 (注1、3、4) 住戸面積別 (注1、4)
50千円未満 80㎡以上
200千円以上 3.7% 全体の96.6%が 3.3% 全体の73.4%が
3.4% 月額20万円未満 50㎡未満
70-80㎡
150- 6.6%
200千円
10.1% 法人 60-70㎡
28.7% 8.0%
50-60㎡ 30㎡未満
8.7% 42.9%
100-150千円 50-100千円
25.5% 57.2% 個人
71.3% 40-50㎡
10.5%
30-40㎡
20.0%
賃貸借契約種類別 (注5) 徒歩分数 (注5)
15分超
一棟貸し
10分超 2.7%
4.4% (注1) サブリース物件及び住居以外の貸室
一棟貸しは 15分以内 全体の92.5%が
(注6) (事務所