8986 Ｒ－大和証券リビング 2019-11-19 16:00:00
2019年９月期決算短信(ＲＥＩＴ) [pdf]
2019年９月期 決算短信(REIT)
2019年11月19日
不動産投資信託証券発行者名 日本賃貸住宅投資法人 上場取引所 東
コ ー ド 番 号 8986 URL https://www.jrhi.co.jp/
代 表 者 (役職名) 執行役員 (氏名) 正田郁夫
資 産 運 用 会 社 名 大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社
代 表 者 (役職名) 代表取締役社長 (氏名) 福島寿雄
問 合 せ 先 責 任 者 (役職名) コーポレート本部副本部長 (氏名) 木本誠司
(ＴＥＬ) 03-6757-9680
有価証券報告書提出予定日 2019年12月19日 分配金支払開始予定日 2019年12月9日
決算補足説明資料作成の有無 ：有
決算説明会開催の有無 ：有 （ アナリスト・機関投資家向け）
(百万円未満切捨て)
１．2019年９月期の運用、資産の状況（2019年４月１日～2019年９月30日）
（１）運用状況 (％表示は対前期増減率)
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2019年９月期 8,460 2.5 3,834 3.1 3,365 6.5 3,364 6.5
2019年３月期 8,256 0.1 3,720 △0.4 3,159 1.4 3,158 1.4
１口当たり 自己資本 総資産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2019年９月期 2,051 3.1 1.5 39.8
2019年３月期 1,925 2.9 1.4 38.3
（２）分配状況
1口当たり分配金 分配金総額
1口当たり 利益超過分配金
（利益超過分配金 （利益超過分配金 配当性向 純資産配当率
利益超過分配金 総額
は含まない） は含まない）
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2019年９月期 2,040 3,345 - - 99.5 3.1
2019年３月期 1,990 3,263 - - 103.4 3.0
(注)2019年９月期の分配金の支払原資は、当期未処分利益から配当積立金143百万円を控除し、一時差異等調整積立
金124百万円を充当した金額で、当期純利益とは異なります。
(注)2019年３月期の分配金の支払原資は、当期未処分利益に一時差異等調整積立金67百万円及び配当積立金38百万円
を充当した金額で、当期純利益とは異なります。
（３）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2019年９月期 227,187 108,447 47.7 66,124
2019年３月期 226,953 108,334 47.7 66,055
（４）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期末残高
百万円 百万円 百万円 百万円
2019年９月期 9,502 △6,904 △3,263 9,175
2019年３月期 5,089 △1,531 △3,221 9,840
２．2020年３月期の運用状況の予想（2019年10月１日～2020年３月31日）
(％表示は対前期増減率)
1口当たり分配
金（利益超過分 1口当たり利益
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
配金は含まな 超過分配金
い）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2020年３月期 8,175 △3.4 3,644 △5.0 3,132 △6.9 3,132 △6.9 2,000 -
（参考）1 口当たり予想当期純利益（2020年３月期）1,909円
（注１）2020年３月期の分配金の支払原資には、一時差異等調整積立金の取崩額147百万円が含まれており、当期純利益の金額と異
なります
（注２）日本賃貸住宅投資法人（以下「本投資法人」といいます。）及び日本ヘルスケア投資法人（以下「ＮＨＩ」といい、本投
資法人と併せて「両投資法人」といいます。）は、後記11ページ「１．運用状況 (3)決算後に生じた重要な事実」のとお
り、本日開催の両投資法人の役員会にて、2020年４月１日を効力発生日として、本投資法人を吸収合併存続法人、ＮＨＩ
を吸収合併消滅法人とする吸収合併（以下「本合併」といいます。）を行うことについて決定し、本日付にて合併契約
（以下「本合併契約」といいます。）を締結しました。本合併後の2020年９月期（第29期：2020年４月１日～2020年９月
30日）及び2021年３月期（第30期：2020年10月１日～2021年３月31日）の運用状況及び分配金の予想については、両投資
法人が本日付で公表した「日本賃貸住宅投資法人と日本ヘルスケア投資法人の合併後の2020年９月期及び2021年３月期の
運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ」をご参照ください。
※ その他
（１）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示に関する注記
（２）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2019年９月期 1,640,060 口 2019年３月期 1,640,060 口
② 期末自己投資口数 2019年９月期 0 口 2019年３月期 0 口
(注)1口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、39ページ「1口当たり情報に関する注記」を
ご覧ください。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、現在入手している情報及び合理的であると
判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。ま
た、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提となる仮定及び運用状況の予想
のご利用にあたっての注意事項等については、17ページ「１．運用状況 (4) 運用状況の見通し」をご覧くださ
い。
日本賃貸住宅投資法人(8986) 2019年９月期 決算短信
○目次
１．運用状況 ……………………………………………………………………………………………… 2
(1) 運用状況 …………………………………………………………………………………………… 2
(2) 投資リスク ………………………………………………………………………………………… 11
(3) 決算後に生じた重要な事実 ……………………………………………………………………… 11
(4) 運用状況の見通し ………………………………………………………………………………… 17
２．財務諸表 ……………………………………………………………………………………………… 19
(1) 貸借対照表 ………………………………………………………………………………………… 19
(2) 損益計算書 ………………………………………………………………………………………… 21
(3) 投資主資本等変動計算書 ………………………………………………………………………… 22
(4) 金銭の分配に係る計算書 ………………………………………………………………………… 24
(5) キャッシュ・フロー計算書 ……………………………………………………………………… 25
(6) 継続企業の前提に関する注記 …………………………………………………………………… 26
(7) 重要な会計方針に係る事項に関する注記 ……………………………………………………… 26
(8) 財務諸表に関する注記事項 ……………………………………………………………………… 28
(9) 発行済投資口の総口数の増減 …………………………………………………………………… 46
３．参考情報 ……………………………………………………………………………………………… 47
(1) 運用資産等の価格に関する情報 ………………………………………………………………… 47
(2) 資本的支出の状況 ………………………………………………………………………………… 103
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日本賃貸住宅投資法人(8986) 2019年９月期 決算短信
１．運用状況
(1) 運用状況
①当期の概況
（イ）投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下
「投信法」といいます。）に基づき2005年10月７日に設立され、2006年６月22日に株式会社東京証券取引所不
動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード8986）した「住宅特化型REIT」で、東京都23区を含む３大都市圏
（注）を中心に、全国の賃貸住宅へ分散投資を行っています。
本投資法人は、2010年７月１日付でプロスペクト・リート投資法人（以下「旧ＰＲＩ」といいます。）を吸
収合併し、52物件（取得価格ベースで529億円）の運用資産をポートフォリオに加えました。合併後は、物件の
入替（新規物件の取得や既存物件の譲渡）によるポートフォリオの質の向上、稼働率の改善等のオペレーショ
ン全般の強化、有利子負債費用の低減等によるコスト削減に注力し、分配金の着実な向上を目指してまいりま
した。
2019年９月末の運用資産は、192物件、12,952戸、取得価格総額226,378百万円（簿価総額216,604百万円）、
総賃貸可能面積519,719.37㎡となっております。
（注）「東京都23区を含む３大都市圏」とは、東京都23区を含む関東大都市圏、中京大都市圏及び近畿大都市圏をいいます。
（ロ）当期の投資環境
住宅特化型の上場REIT各社が保有する賃貸マンションは、引き続き高稼働率を維持しながら、東京都23区を
中心として新規契約の賃料上昇が見られるなど、安定した運用環境にあります。不動産投資市場に関しては、
賃貸マンションの安定したキャッシュフローに根強い人気があること、低金利を背景とした良好な資金調達環
境にあること等から、物件の取得競争は引き続き激化しています。その結果、売買価格は引き続き高値圏で推
移しており、東京都23区及び大都市圏に所在する賃貸マンションの売買キャップレート（賃貸事業収入から賃
貸事業費用を控除した金額を取得価格で除した比率）の低下傾向が続いています。
（ハ）当期の運用実績
本資産運用会社は、本投資法人の価値向上のため、①新規物件の取得による外部成長及び保有物件の一部譲
渡による資産の入替、②オペレーション全般の継続強化（高稼働率の維持、賃料等収入の極大化及び賃貸事業
費用の削減）、③資金調達の強化（金融コストの削減と借入期間の長期化等）、④サステナビリティに関する
取組みに注力いたしました。
ａ. 新規物件の取得による外部成長及び保有物件の一部譲渡による資産の入替
当期は、物件の取得環境が一層厳しくなる中、以下の４物件を合計5,483百万円（鑑定評価額合計5,692百万
円）で取得しました。新規取得した４物件は、大阪市、浦安市、さいたま市及び名古屋市において、いずれも利
便性が高い地域に所在する高品質の物件です。これら新規取得物件は、本投資法人の当期の収益に一部寄与する
とともに、来期以降の収益拡大に通期で寄与する予定です。一方、現在の不動産投資市場は、物件売却には好機
と判断されるため、ポートフォリオの質の向上を目的として、築古や小規模の10物件（2019年４月25日時点帳簿
価格総額4,288百万円）譲渡の入札を実施しました。その結果、譲渡価格（合計4,500百万円）が鑑定評価額（合
計4,049百万円）以上であることや、信越エリアからの撤退などの理由で、当該10物件の譲渡を実行しました。
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日本賃貸住宅投資法人(8986) 2019年９月期 決算短信
＜新規取得４物件＞
取得価格と
取得価格 取得時鑑 取得時鑑定
取得 物件名称 賃貸住宅 （Ａ） 定評価額 評価額の差額 取得資金
建築時期
年月日 （所在） カテゴリー （千円） （Ｂ） （Ｂ）－（Ａ） 調達方法
（注１） （千円） （千円）
（Ａ／Ｂ）
2019年 セレニテ梅田ルフレ 2019年 71,246
ワンルーム 1,148,753 1,220,000 自己資金
８月１日 （大阪府大阪市） ６月 （94.2％）
2019年 グランカーサ浦安 2019年 34,958
ワンルーム 886,041 921,000 自己資金
８月27日 （千葉県浦安市） ７月 （96.2％）
2019年 グランカーサ北浦和 2019年 100,000
ファミリー 2,490,000 2,590,000 自己資金
８月30日 （埼玉県さいたま市） ６月 （96.1％）
グランカーサ千代田
2019年 2007年 2,000
（注２） ワンルーム 959,000 961,000 自己資金
９月27日 11月 （99.8％）
（愛知県名古屋市）
208,204
合計 5,483,794 5,692,000
（96.3％）
（注１）取得価格には、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税相当額を含みません。
（注２）「ASレジデンス千代田」は2019年11月１日に「グランカーサ千代田」に物件名称を変更しました。
＜譲渡10物件＞
2019年 2019年 譲渡価格と
譲渡価格
譲渡 物件名称 築年数 ４月25日時 ３月末時点 鑑定評価額 譲渡損益
（千円）
年月日 （所在） （注１） 点帳簿価格 鑑定評価額 の差額 （千円）
（注２）
（千円） （千円） （千円）
2019年 willDo礎町
12.1年 488,000 383,567 463,000 25,000 97,193
４月25日 （新潟県新潟市）
2019年 willDo笹口
12.1年 279,000 228,655 267,000 12,000 45,976
４月25日 （新潟県新潟市）
2019年 アークハイム新潟
29.4年 1,032,000 1,016,522 851,000 181,000 51
４月25日 （新潟県新潟市）
2019年 ジョアンナマンション
27.1年 428,000 508,409 353,000 75,000 △87,168
４月25日 （群馬県前橋市）
2019年 ジョイフル狭山
27.7年 220,000 207,272 200,000 20,000 9,254
４月25日 （埼玉県狭山市）
2019年 ルミエール八王子
33.1年 420,000 445,335 407,000 13,000 △31,491
４月25日 （東京都八王子市）
2019年 willDo本千葉
28.4年 484,000 355,120 428,000 56,000 121,759
４月25日 （千葉県千葉市）
2019年 メゾンフローラ
28.9年 494,000 566,074 494,000 - △79,066
４月25日 （兵庫県神戸市）
2019年 willDo天満橋
13.6年 345,000 296,253 316,000 29,000 43,763
４月25日 （大阪府大阪市）
2019年 willDo堺筋本町
12.6年 310,000 281,723 270,000 40,000 23,620
４月25日 （大阪府大阪市）
合計 4,500,000 4,288,936 4,049,000 451,000 143,893
（注１）譲渡実行日時点の築年数を記載しています。
（注２）譲渡価格には、譲渡諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税相当額を含みません。
ｂ. オペレーション全般の継続強化
本資産運用会社は、『日次稼働率予測システム』の活用や既存諸施策等に引き続き注力しましたが、当期に新
築未入居物件を取得した影響もあり、期中平均稼働率は97.9％（前期は98.7％）となりました。また、入替え時
賃料（注）の増額にも引き続き注力した結果、当期は、総件数1,437件のうち943件で前賃料比の増額を実現し、
件数ベースの上昇比率が65.6％、賃料ベースの上昇が+0.9％（前期は+1.0％）と前期に続いて上昇傾向を維持し、
増収に寄与しました。
賃貸事業費用につきましては、高額工事承認委員会を通した修繕費及び再商品化工事費用の抑制やＬＥＤ照明
の導入効果等による水道光熱費の削減等の既存諸施策に注力しました。
（注）入替え時賃料は、新規取得物件やサブリース契約解約等により前賃料が不明な住戸及び住居以外の用途の貸室を除き算出してい
ます。
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日本賃貸住宅投資法人(8986) 2019年９月期 決算短信
＜旧ＰＲＩ合併以降の保有物件全体の稼働率の推移＞
（注）稼働率＝総賃貸面積÷総賃貸可能面積
（既存諸施策）
●『日次稼働率予測システム』（本資産運用会社が独自・自社開発した日次ベースで毎月末日の稼働率を予測するITシステム・2011
年10月導入）の活用による、個別空室ごとの異動情報の把握及び対策が必要な空室の特定・現地調査・原因追究・対策実施・効果
確認のサイクルの短縮化。2015年５月から新バージョンにアップグレードしたITシステムの稼働を開始し、インターネットで稼働
率を含めた種々の情報把握がほぼリアルタイムで可能な仕組みを実現。
●『３週間ルール』（退去から３週間以内に再商品化工事を完成させるルール・2010年10月導入）の徹底による機会損失の極小化。
●『ダウンタイム60日』（退去から60日以内に次の契約の成約を目指す方針・2012年10月導入）
●『アクション30日』（募集開始後当初30日間で最良の賃料を最短で得るべく重点対応する方針・2013年10月導入した募集開始後30
日経過の空室への重点対応を、2016年４月に新たに導入した『物件別経営方針』に基づき更に積極的な施策に変更）などにより、
空室期間を短縮し稼働率及び収益性の更なる向上を目指す。
●『月次重点物件』（2011年４月導入）や『長期空室（対象空室期間60日）』（2010年10月導入）の対応強化。
●『高額工事承認委員会』（100万円以上の工事等の発注に際し、工事内容や金額について組織的に精査する会議・2012年４月導入）
による高額工事の経費支出適正化。
●『再商品化工事標準仕様策定』（退去後の原状回復工事を「再商品化」と捉え、独自の工事仕様を策定・2012年４月導入）による、
よりよい住戸づくりと費用及び工期の管理。
●『満室稼働物件数向上管理』（満室稼働物件数の管理を通じて稼働率の一層の向上を目指す・2014年４月導入）
●『物件別経営方針』（個別物件ごとの過去の成約データ（賃料・ダウンタイム・前賃料対比・礼金等）の分析を基に、物件ごとの
基本方針を策定して物件運用するもので、上記の既存諸施策の一つである『アクション30日』の取組みと併せて実行することによ
り、解約住戸の新規契約ごとに賃料の増額とダウンタイム短縮を同時に目指し、収入増加に注力・2016年４月導入）
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日本賃貸住宅投資法人(8986) 2019年９月期 決算短信
ｃ. 資金調達の強化（金融コストの削減と借入期間の長期化等）
本投資法人は、当期に返済期日が到来した総額7,050百万円（返済期日2019年６月28日、同８月30日及び同９
月30日）の銀行借入れについて、期日に借入期間を５年（3,000百万円）、７年（700百万円）及び８年（3,350
百万円）で、借換え（リファイナンス）を行いました。また、上記借換えの内、変動金利での借入4,050百万円
について、2019年６月26日、2019年８月28日及び2019年９月26日付で金利スワップ契約をそれぞれ締結し、支
払金利を固定化致しました。
その結果、リファイナンス前と比較して、金融費用の削減と借入期間の長期化（平均5.0年→平均6.6年）を
実現するとともに、返済期日の分散化を図ることができました。
これらの取組みの結果、本投資法人の当期末時点の総資産有利子負債比率は50.9％、長期有利子負債比率
（１年内返済予定有利子負債を除く。）は84.9％、金利固定化比率は72.4％でした。
＜当期のリファイナンスの概要＞
借入金額 固定化後
借入日 利率 返済期日 資金使途
（百万円） 利率
2019年 全銀協1ヶ月日本円Tibor 2027年 既存銀行借入金のリフ
550 0.5885％
６月28日 +0.4825％ ６月30日 ァイナンス
2019年 全銀協1ヶ月日本円Tibor 2026年
700 0.5325％ 同上
６月28日 +0.4575％ ６月30日
2019年 2024年
1,500 0.2950％（固定） - 同上
６月28日 ６月28日
2019年 全銀協1ヶ月日本円Tibor 2027年
500 0.5245％ 同上
８月30日 +0.4825％ ８月31日
2019年 全銀協1ヶ月日本円Tibor 2024年
1,000 0.3485％ 同上
８月30日 +0.3575％ ８月30日
2019年 2024年
500 0.2250％（固定） - 同上
８月30日 ８月30日
2019年 全銀協1ヶ月日本円Tibor 2027年
1,300 0.5905％ 同上
９月30日 +0.4825％ ９月30日
2019年 2027年
1,000 0.4825％（固定） - 同上
９月30日 ９月30日
ｄ. サステナビリティに関する取組み
本投資法人は、近時、「環境・社会・企業統治」（総称して「ＥＳＧ」といいます。）を始めとしたサステ
ナビリティに関する取組みの重要性が高まっているとの認識から、2016年８月に「ＥＳＧに関する方針」を決
定しました。
上記方針に基づき、2018年９月期に、本投資法人と本資産運用会社は、グローバル不動産サステナビリテ
ィ・ベンチマーク（Global Real Estate Sustainability Benchmark: ＧＲＥＳＢ）リアルエステイト評価に初
めて参加し、「マネジメントと方針」及び「実行と計測」の両側面で優れた取組みを実践している参加者に与
えられる「Green Star」評価を獲得しました。（ＧＲＥＳＢリアルエステイト評価は、不動産セクターのＥＳ
Ｇへの配慮を測る年次のベンチマーク評価であり、責任投資原則（ＰＲＩ）を主導した欧州の主要年金基金の
グループを中心に2009年に創設されました。）
当期においてもＧＲＥＳＢリアルエステイト評価に参加し、「Green Star」評価を獲得しました。また、総
合スコアの相対順位により評価される「ＧＲＥＳＢレーティング」においては、前回の「２Star」から「３
Star」へと評価が向上いたしました。
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日本賃貸住宅投資法人(8986) 2019年９月期 決算短信
（ニ）業績及び分配の概要
上記の運用の結果、本投資法人の当期の実績は、営業収益8,460百万円、営業利益3,834百万円、経常利益
3,365百万円、当期純利益は、3,364百万円となりました。
分配金につきましては、既存の方針どおり、一時差異等調整積立金（124百万円）を取崩し当期未処分利益
に加算し分配します。
その結果、当期の分配金総額は、3,345百万円となり、投資口１口当たり2,040円（前期比50円の増配）とな
りました。
（注）分配金については、租税特別措置法（昭和32年法律第26号、その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。）
第67条の15の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる
端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとしています。
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日本賃貸住宅投資法人(8986) 2019年９月期 決算短信
②次期の見通し
（イ）次期における運用方針及び対処すべき課題
本投資法人は、新規物件の厳しい取得環境、金融緩和政策の継続等の運用環境を踏まえ、以下の３点を次期
の重点項目として注力いたします。
ａ. 新規物件の取得による外部成長
賃貸マンションの売買市場は、引き続き高値圏での取引が予想されますが、本資産運用会社は、従前同様以
下の３つの観点で物件を厳選して、様々な手段を活用して新規物件取得を目指してまいります。なお、投資対
象物件は、引き続き東京都23区及び首都圏を中心として、近畿大都市圏、中京大都市圏等に所在する築浅の大
規模物件とします。
ⅰ 合理的な理由により相対取引が予定されている物件や競争入札者が少ない物件
ⅱ アンダーバリュー物件（賃料・稼働率・賃貸事業経費等の観点で本投資法人が取得後に収益を改善できる
蓋然性が高い物件）
ⅲ 非売却対象物件（売却物件として市場に売り出されていない物件）
本資産運用会社は、不動産事業に関して、特定の不動産会社やデベロッパー等のグループに属さない独立系
であることから、不動産私募ファンドや不動産投資法人の資産運用会社、金融機関、不動産会社、不動産仲介
会社、事業法人、投資家、株式会社大和証券グループ本社及びそのグループ会社等の各方面の多様なルートに
よる物件情報の入手に注力し、機動的に取得検討を行い、新規物件の取得に取り組みます。また、本資産運用
会社の投資企画部及び投資オリジネーション部の人的リソースの活用に加え、保有物件担当のアセット・マネ
ージャーによる売主への直接のアプローチによる独自ルートも活用し、投資対象となる新規物件の開拓に努め
てまいります。その際、既存物件のみならず、本資産運用会社の親会社である大和証券グループ本社との共同
の取組みにより、ブリッジファンドを活用した開発案件への投資についても検討してまいります。
また、本資産運用会社は、本投資法人を含む５つの上場及び私募投資法人並びに投資法人形態以外の不動産
ファンド等（以下「その他ファンド等」といいます。）の資産運用業務を受託していますので、幅広いルート
から情報取得が期待できると考えます。
なお、本資産運用会社が資産の運用を受託している私募投資法人の大和証券レジデンシャル・プライベート
投資法人（以下「ＤＲＰ」といいます。）は賃貸住宅を投資対象としており、本投資法人と投資対象が競合す
ること、また、本資産運用会社が運用するその他ファンド等も賃貸住宅に投資する可能性があることから、本
資産運用会社は、賃貸住宅に関し、以下の「ローテーション・ルール」を設けることにより、本投資法人、Ｄ
ＲＰ及びその他ファンド等の間で恣意的な物件情報の配分を抑制し、利益相反を防止するものとします。
＜賃貸住宅の取得に関するローテーション・ルール＞
優先検討順位
第１順位：本投資法人
西暦竣工年次が奇数の場合
第２順位：ＤＲＰ
第３順位：その他ファンド等
優先検討順位
第１順位：ＤＲＰ
西暦竣工年次が偶数の場合
第２順位：本投資法人
第３順位：その他ファンド等
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日本賃貸住宅投資法人(8986) 2019年９月期 決算短信
ただし、以下の場合等は、ローテーション・ルールの対象外とします。
ⅰ 売主その他の関係者より本投資法人、ＤＲＰ又はその他ファンド等のいずれかが優先検討者として
予め指定されている場合
ⅱ 共有・区分所有建物・受益権の準共有等の理由によって本投資法人、ＤＲＰ又はその他ファンド等が
既に権利を有している物件の場合
ⅲ 本投資法人、ＤＲＰ又はその他ファンド等が、隣接する物件を既に保有している等特殊な事情が
ある場合
ｂ. オペレーション全般の継続強化
本資産運用会社は、『日次稼働率予測システム』の活用や『物件別経営方針』に基づき、ダウンタイムと賃
料の最適化により物件ごとの賃料収入の極大化に引き続き注力します。また、大都市圏における好調な賃貸住
宅マーケットを踏まえ、きめ細やかな賃貸条件設定を行い、新規契約賃料の増額を追求していきます。賃貸事
業経費に関しましては、引き続き高額工事承認委員会を通した、外壁工事等の大規模修繕並びに一般の修繕費
及び再商品化工事費用の抑制や、ＬＥＤ照明の導入等による水道光熱費の削減等に努めてまいります。
ｃ. 有利子負債8,450百万円の借換えと金利の固定化等
次期に償還期日を迎える第１回投資法人債2,000百万円（償還期日2020年２月13日）、及び返済期日を迎え
る銀行借入金総額6,450百万円（返済期日2020年３月23日）につきましては、金融費用の削減や返済期日の長
期化、金利の固定化等に努めてまいります。
また、新規物件の取得に当たり資金調達が必要な場合は、現在の金融環境を活かし、引き続き有利子負債のコ
スト削減を進めるとともに、資金調達手段として銀行借入、投資法人債の発行、公募増資等、様々な調達手段
について検討し、本投資法人にとって最適な資金調達手段の実現を目指します。なお、優先買取権確保を目的
とした、ブリッジ・ファンドに対する匿名組合出資についても、費用対効果、総資産ＬＴＶ等を勘案しながら
機動的に検討してまいります。
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日本賃貸住宅投資法人(8986) 2019年９月期 決算短信
③今後の運用方針及び対処すべき課題
（イ）外部成長戦略
本投資法人は、収益力向上により投資主の皆様への長期的に安定した利益配分を実施するためには、人口動
態等を見据えた将来性のある地域へ集中投資することで資産規模の継続的拡大を実現するとともに、長期的な
競争力を維持するために保有物件の入替えを進めていくことが重要と考えています。具体的には、①東京都23
区を中心とした首都圏及び首都圏以外の地域トップクラスの新規物件の取得、②運用効率等の向上を主たる目
的とした地方・築古・小型物件の譲渡による保有物件の入替えを継続します。
物件取得については、「②次期の見通し（イ）次期における運用方針及び対処すべき課題ａ.新規物件の取
得による外部成長」に記載した状況に鑑み、厳選した新規物件の取得に取組んでまいります。
（ロ）内部成長戦略
ａ. オペレーション全般の継続強化
「②次期の見通し（イ）次期における運用方針及び対処すべき課題 ｂ. オペレーション全般の継続強化」
に記載したとおり、オペレーション全般について、引き続き取組みを強化してまいります。
ｂ. ＰＭ８社との連携
本投資法人は、ＰＭ業務について、旧ＰＲＩの吸収合併時に取引のあった19社から、効率化及び経費削減の
観点からＰＭ会社の集約を進め、現在では、株式会社長谷工ライブネット、株式会社タカラ、清水総合開発株
式会社、東急住宅リース株式会社、株式会社大京穴吹不動産、株式会社毎日コムネット、株式会社ケイアイコ
ミュニティ、株式会社バーシティハウスの８社に業務委託をしています。引き続き、８社との緊密な連携によ
り、質の高い物件管理やリーシング活動等を実現していきます。なお、従前より取引のあった信濃土地株式会
社については、アークハイム新潟、willDo礎町、willDo笹口の譲渡に伴い、現在では取引をしておりません。
また、各ＰＭ会社との提携により、それぞれの地域や物件に強みを持つ有力な不動産業者との強力なネットワ
ークを構築し、稼働率の維持・向上のため、賃貸仲介業務及び賃貸管理業務に関する協力を受けることができ
る体制を整えています。
今後も、各ＰＭ会社との提携を通じて、全国各地の有力な不動産業者との更なる連携強化を進め、各物件又
は各地域の特性に合わせた効果的なリーシング活動を行い、稼働の改善、賃料水準の適正化、入居者の入替率
の低減などを図ってまいります。
（ハ）財務戦略等
本投資法人のデット・ファイナンスは、「②次期の見通し（イ）次期における運用方針及び対処すべき課題
ｃ.有利子負債8,450百万円の借換えと金利の固定化等」に記載のとおり、銀行借入に関しては、借入期間の一
層の長期化、返済期日の分散化、変動金利の固定化及び固定金利による借入、金融費用の更なる低減等を目指
します。また、今後とも強固なバンクフォーメーションの維持に努めていきます。投資法人債についても、金
融環境の推移や金利削減効果等の諸条件を見極めつつ、引き続き起債を検討してまいります。なお、有利子負
債の水準については、総資産ＬＴＶの当面の上限を55％として、追加での物件取得余力を確保していきたいと
考えております。また、エクイティ・ファイナンスは、新規物件の取得、総資産ＬＴＶ、分配金への影響、金
融市場の環境等も総合的に勘案のうえ、検討してまいります。
（ニ）分配金戦略
本投資法人は、「投資法人の計算に関する規則」及び一般社団法人投資信託協会の「不動産投資信託及び不
動産投資法人に関する規則」の一部改正に伴い、配当積立金については一時差異等調整積立金に振替え、その
取り崩しを通じた分配を2017年９月期（第23期）より開始しております。具体的には、毎期、一時差異等調整
積立金の振替時の残高（6,733百万円）の100分の１の金額に相当する67百万円を一時差異等調整積立金の残高
を上限に取り崩し分配します。
なお、長期的な分配金水準の安定化のため、配当積立金及び一時差異等調整積立金等を追加で取り崩し、上
記金額に加算して分配することがあります（注）。
（注）本方針は、今後の本投資法人役員会の決議等により変更される可能性があり、将来の一時差異等調整積立金の取り崩しの方法、
金額等を保証するものではありません。
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日本賃貸住宅投資法人(8986) 2019年９月期 決算短信
（ホ）本投資法人とＮＨＩとの合併について
本投資法人とＮＨＩは、より確実に両投資法人の今後の更なる成長及びそれを通じた収益の確保と分配金の
安定・向上による投資主価値の最大化を図ることが可能になるとの判断により、それぞれ、本日開催の役員会
にて、2020年４月１日を合併の効力発生日として、本投資法人を吸収合併存続法人、ＮＨＩを吸収合併消滅法
人とする吸収合併（本合併）を行うことについて決定し、本日付にて本合併契約を締結いたしました。
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日本賃貸住宅投資法人(8986) 2019年９月期 決算短信
(2) 投資リスク
本日付で提出した有価証券届出書（2019年11月19日提出）における記載から重要な変更がないため開示を省略し
ます。
(3) 決算後に生じた重要な事実
Ａ．本投資法人とＮＨＩとの合併契約の締結
両投資法人は、それぞれ本日開催の各投資法人役員会にて、2020年４月１日を効力発生日として、本合併を行う
ことについて決定し、本日付にて本合併契約を締結いたしました。
(a) 本合併の目的
両投資法人は、今日までそれぞれの特徴を活かしたうえで中長期的に安定した収益の確保と資産規模の着実な拡
大に向けた以下のような様々な施策を実施してまいりましたが、一方で課題も認識しているところです。
すなわち、本投資法人においては、東京都23区を含む３大都市圏を中心に、その他の地域にも存在する賃貸住宅
への底堅い需要を取り込み、取得価格総額2,278億円の安定的なポートフォリオを構築し、持続的な配当の成長を実
現してきた一方で、長期に亘る低金利環境の下、優良物件に対する取得競争が激化する等、他の住宅特化型REIT同
様に賃貸住宅投資マーケットにおける需給環境の変化による影響を受けています。また、足元では、2019年５月に
新規中期目標を公表し、ポートフォリオの質の向上を最優先課題とした物件入替戦略を掲げ、その後順調に入替え
を推進しているものの、完了までに一定の期間（３～５年間程度）を要するものと見込んでおります。
ＮＨＩ（主な事業内容：不動産投資信託）においては、わが国が抱える人口動態における若年者層の減少と高齢
者層の占める割合の増加というマクロ環境の中での高齢者向け施設・住宅の拡充の必要性という社会的需要を背景
に、成長市場であるヘルスケアアセットに対する専門性を備え、オペレーターとの取引関係から信頼関係を構築し、
多くの運用実績を蓄積してきた一方で、資産規模の小ささを要因とする投資口価格の低迷等により外部成長の機会
には制約がある状況です。
このような状況の下、同一の資産運用会社により運用され、スポンサーも同一であり、単身者世帯、DINKS（共働
きで子供を持たない世帯）、ファミリー世帯からシニア世代まで幅広い年齢層の「生活・居住する場所」という枠
組みにおいて一定の親和性が認められる資産を運用する両投資法人が合併し、投資対象を従来の賃貸住宅特化型・
ヘルスケア施設特化型からそれぞれ一定の親和性のある投資対象に広げることにより、本投資法人においては、賃
貸住宅投資マーケットにおける需給環境に伴う物件の購入機会減少時に、他のアセットクラスへの投資機会を確保
できること、同一のスポンサーがウェアハウジングしているヘルスケア施設を本合併後に取得できる機会を確保で
きること、また、ＮＨＩにおいては、資産規模及び時価総額の拡大を背景とした投資口の発行によるエクイティ資
金調達の蓋然性を高めることによる大規模な外部成長機会の確保、ポートフォリオの収益安定性及びリスク分散の
向上が可能になると考えられることから、それぞれ上記課題の解決に資すると判断しました。また、両投資法人は、
ヘルスケア業界も大手企業主導の業界再編・新規参入が進んだ結果、従来課題とされてきたヘルスケアオペレータ
ーの信用リスクが低下することで賃貸住宅とヘルスケア施設のキャップレートはほぼ収斂しつつあるとの認識を共
有しており、本合併によりそれぞれの特徴と強みを融合し、「ライフステージに合わせた快適な居住空間を総合的
に提供するリート」として運用していくことが、より確実に両投資法人の今後の更なる成長及びそれを通じた収益
の確保と分配金の安定・向上による投資主価値の最大化を図ることが可能になるとの判断に至り、本日、本合併契
約を締結いたしました。
(b) 合併方式
本投資法人を吸収合併存続法人とする吸収合併方式とし、ＮＨＩは本合併により解散します。
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日本賃貸住宅投資法人(8986) 2019年９月期 決算短信
(c) 合併比率
本投資法人 ＮＨＩ
（吸収合併存続法人） （吸収合併消滅法人）
本合併に係る
１ 2.05
割当ての内容
（注１）本合併により発行する本投資法人の新投資口数：投資口152,995口（予定）
（注２）ＮＨＩの投資主に対してＮＨＩ投資口１口につき本投資法人投資口2.05口を割り当てることにより、交付すべき投資口の口数に１口
未満の端数が生じます。当該１口未満の端数投資口については、法律の規定に基づきこれを市場において行う取引により売却し、売
却により得られた代金を、端数の生じた投資主に対し、その端数に応じて交付します。
(d) 合併交付金
本合併後、吸収合併存続法人である本投資法人は、ＮＨＩの2019年11月１日から2020年３月31日までの最終の営
業期間に係る金銭の分配の代わり金として、ＮＨＩの分配可能利益に基づきＮＨＩの投資主（本合併の効力発生日
の前日のＮＨＩの最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主（投信法第149条の3の規定に基づきその有する投
資口の買取りを請求したＮＨＩの投資主（当該買取請求を撤回した投資主を除きます。）を除き、以下「割当対象
投資主」といいます。））又はその保有する投資口に係る登録投資口質権者に対して、同期間の金銭の分配額見合
いの合併交付金（本合併の効力発生日の前日におけるＮＨＩの分配可能利益の額を本合併の効力発生日の前日にお
けるＮＨＩの発行済投資口数の総口数から割当対象投資主以外の投資主が保有する投資口数を控除した口数で除し
た金額（１円未満切捨て）をいいます。以下同じです。）を、効力発生日から合理的な期間内に支払う予定です。
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日本賃貸住宅投資法人(8986) 2019年９月期 決算短信
Ｂ．資産の譲渡の決定
本投資法人は、本日付で以下の資産の譲渡に係る売買契約を締結し、本合併の効力発生等を条件として、当該資
産を譲渡する予定です。
譲渡予定価格
物件名称 資産の種類 （千円） 契約締結日 譲渡予定日 譲渡先
（注１）
willDo北24条 不動産 286,000 （注２）
グランカーサ南13条 不動産 406,000 （注２）
グランカーサ南９条 不動産 461,000 （注２）
willDo西下台町 不動産 593,000 （注２）
グランメゾン七福 不動産 300,000 （注２）
リビングステージ東仙台 信託受益権 363,000 （注４）
willDo越谷 不動産 575,000 （注２）
サイトピア 不動産 456,000 （注３）
willDo新座 不動産 585,000 （注２）
エクセルシオール栄 不動産 545,000 （注２）
willDo日比野 不動産 311,000 （注２）
willDo稲永 不動産 648,000 （注２）
willDo四日市鵜の森 不動産 563,000 （注２）
アブレスト桜川 不動産 507,000 2019年11月19日 2020年４月１日 （注２）
プロスペクト美章園 不動産 330,000 （注２）
ロイヤルガーデン森林公園 不動産 280,000 （注２）
グリーンパーク小松島 不動産 421,000 （注２）
ダイアパレス泉崎 不動産 316,000 （注２）
リビングステージ南仙台 信託受益権 222,000 （注４）
高砂関弐番館 信託受益権 757,000 （注４）
入間駅前ビル 不動産 1,730,000 （注３）
入間駅前第二ビル 不動産 648,000 （注３）
シェモア桜ヶ丘 不動産 634,000 （注３）
コリンヌ津田沼 不動産 348,000 （注２）
茅ヶ崎ダイカンプラザ 不動産 483,000 （注２）
ウィンベルコーラス平塚第13 不動産 358,000 （注２）
プロスペクト桂 不動産 480,000 （注２）
合計 － 13,606,000 － － －
（注１）譲渡予定価格には、譲渡諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。
（注２）譲渡先は、大和PIパートナーズ株式会社です。但し、大和PIパートナーズ株式会社に譲渡する20物件については、譲渡予定資産の売
買契約において、買主である大和PIパートナーズ株式会社は、同契約上の買主の地位を第三者（但し、①不動産特定共同事業法第59
条第２項の規定による届出をした適格特例投資家限定事業者であり、②のぞみファイナンス＆コンサルティング株式会社が適格特例
投資家限定事業業務を受託し、買主のみから匿名組合出資を受ける合同会社であって、かつ、③売主である本投資法人及び資産運用
会社が承継人として不適切な者ではないと合理的に判断した者に限ります。）に譲渡することができる旨の定めがあり、譲渡予定日
である2020年４月１日までに大和PIパートナーズ株式会社のみが匿名組合出資を行う複数の新設SPCに買主の地位が承継されること
が予定されています。もっとも、2020年４月１日までにSPCの組成が間に合わない場合など、決済日までに地位承継が行われなかっ
た物件については、大和PIパートナーズが当該物件を取得する義務を負うこととされています。
（注３）譲渡先は、合同会社ネモフィラです。
（注４）譲渡先は、のぞみファイナンス＆コンサルティング株式会社です。
（注５）譲渡予定資産の各譲渡先は、資産運用会社の親会社である株式会社大和証券グループ本社の間接子会社等です。各譲渡先は、投信法
に規定する利害関係人等に該当し、かつ資産運用会社の社内規程である「利益相反対策ルール」上の利害関係者に該当するため、資
産運用会社は、譲渡先との間で各譲渡予定資産の譲渡の取引を行うに当たり、利益相反対策ルールに定める意思決定手続を経ていま
す。なお、当該取引は投資信託及び投資法人に関する法律施行規則第245条の２第１項各号に掲げる取引に該当するものの、本合併
に伴う一連の取引の性質に鑑みて役員会の承認を経ています。
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日本賃貸住宅投資法人(8986) 2019年９月期 決算短信
Ｃ．第三者割当による新投資口の発行
本投資法人は、本日開催の役員会において、後記（参考情報）に記載の特定資産の取得資金に充当することを目
的として、第三者割当により新投資口を発行すること（以下「本第三者割当」といいます。）を決定しました。本
第三者割当は本投資法人とＮＨＩとの間で、本日付で締結された、本合併の効力が生じていること等を停止条件と
しています。
（新投資口発行要領）
発行新投資口数 262,891口
発行価額 １口当たり98,900円（注）
発行価額の総額 25,999,919,900円
募集又は割当方法 第三者割当の方法による。
申込期日 2020年３月31日（火）
払込期日 2020年４月１日（水）
株式会社大和証券グループ本社 252,780口
割当予定先及び口数
グッドタイムリビング株式会社 10,111口
申込単位 １口以上１口単位
募集事務受託者 大和証券株式会社
上記各号については、金融商品取引法による届出の効力が生じているこ
その他
と、本合併の効力が生じていることが生じていること等を条件とする。
（注）発行価額は、本第三者割当増資に係る本投資法人の役員会決議日の前営業日（2019年11月18日）終値である98,900円としました。
Ｄ．資産の取得
本投資法人は、2019年10月29日付で以下物件を取得しました。
取得価格
物件名称 資産の種類 所在地 （千円） 契約締結日 取得日 取得先
（注１）
東京都 非開示
グランカーサ本駒込 不動産 1,500,000 2019年５月31日 2019年10月29日
文京区 （注２）
（注１）当該不動産の取得に要する諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（不動産売買契約書に記載された不動産の売買価
格）を記載しています。
（注２）取得先は国内一般事業会社ですが、取得先の同意が得られていないため非開示としています。
また、本投資法人は、2019年９月20日付で以下物件の取得を決定しています。
取得予定価格
物件名称 資産の種類 所在地 （千円） 契約締結日 取得予定日 取得先
（注１）
東京都 非開示
（仮称）千石4丁目PJ 不動産 1,480,000 2019年９月20日 2020年４月10日
文京区 （注２）
（注１）当該不動産の取得に要する諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（不動産売買契約書に記載された不動産の売買価
格）を記載しています。
（注２）取得先は国内一般事業会社ですが、取得先の同意が得られていないため非開示としています。
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日本賃貸住宅投資法人(8986) 2019年９月期 決算短信
（参考情報）
ＮＨＩは、本日付で以下の資産の取得に係る売買契約を締結し、本合併の効力発生等を条件として、当該資産を
取得することについて決定しました。各取得予定資産に係る売買契約における買主たる地位及び権利義務は、本合
併により本合併の効力発生日である2020年４月１日付でＮＨＩから本投資法人に承継され、本合併後の投資法人が
取得する予定です。
取得予定価格
物件名称 資産の種類 所在地 （千円） 契約締結日 取得予定日 取得先
（注１）
東京都
ＡＩＰ勝どき駅前ビル 信託受益権 8,150,000 （注６）
中央区
東京都
プレザングラン南雪谷 信託受益権 3,380,000 （注８）
大田区
神奈川県
あいらの杜 東大船 信託受益権 2,271,195 （注９）
横浜市
東京都
あいらの杜 石神井公園 信託受益権 2,070,000 （注７）
練馬区
東京都江
あいらの杜 江戸川篠崎 信託受益権 1,499,307 （注７）
戸川区
シニアフォレスト横浜 神奈川県
信託受益権 1,202,000 （注10）
都筑 横浜市
大阪府
そんぽの家 豊中南曽根 信託受益権 825,000 （注５）
豊中市
イリーゼ狛江・別邸 東京都
信託受益権 920,500 （注５）
（追加取得） 狛江市
アルファリビング高松 香川県
信託受益権 1,225,000 （注５）
紺屋町 高松市
グッドタイム リビング
神奈川県
センター南・プラテシ 信託受益権 11,150,000 （注11）
横浜市
ア センター南
グッドタイム リビング
千葉県
千葉みなと／海岸通・ 信託受益権 4,516,000 （注11）
千葉市
プラテシア 千葉みなと
グッドタイム リビング 神奈川県
信託受益権 4,064,000 （注11）
横浜都筑 横浜市
グッドタイム リビング 大阪府
信託受益権 2,800,000 （注11）
千里ひなたが丘 吹田市
グッドタイム リビング 大阪府
信託受益権 2,180,000 2019年11月19日 2020年４月２日 （注11）
なかもず 堺市
グッドタイム リビング 大阪府
信託受益権 2,120,000 （注11）
香里ヶ丘 枚方市
グッドタイム リビング 東京都
信託受益権 1,860,000 （注11）
亀戸 江東区
グッドタイム リビング 兵庫県
信託受益権 1,820,000 （注11）
御影 神戸市
グッドタイム リビング 兵庫県
信託受益権 1,585,000 （注11）
尼崎新都心 尼崎市
グッドタイム リビング 大阪府
信託受益権 1,430,000 （注11）
南千里 吹田市
グッドタイム リビング 兵庫県
信託受益権 1,370,000 （注11）
神戸垂水 神戸市
グッドタイム リビング 千葉県
信託受益権 1,320,000 （注11）
千葉みなと／駅前通 千葉市
グッドタイム リビング 大阪府
信託受益権 980,000 （注11）
泉北泉ヶ丘 堺市
グッドタイム リビング 大阪府
信託受益権 920,000 （注11）
池田緑丘 池田市
グッドタイム リビング 神奈川県
信託受益権 850,000 （注11）
長津田みなみ台 横浜市
グッドタイム リビング 埼玉県
信託受益権 659,000 （注11）
埼玉蓮田 蓮田市
グッドタイム リビング 千葉県
信託受益権 610,000 （注11）
流山壱番館 流山市
グッドタイム リビング 千葉県
信託受益権 563,000 （注11）
流山弐番館 流山市
グッドタイム リビング 兵庫県
信託受益権 320,000 （注11）
尼崎駅前 尼崎市
合計 － － 62,660,002 － － －
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（注１）当該不動産の取得に要する諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（不動産売買契約書に記載された不動産の売買価
格）を記載しています。
（注２）本第三者割当による新投資口発行による調達資金、資産の譲渡による譲渡代金及び自己資金並びに今後公表予定の借入れにより充当
する予定です。
（注３）各取得予定資産の取得に関して、媒介はありません。
（注４）各取得予定資産に係る売買契約における買主たる地位及び権利義務は、本合併により本合併の効力発生日である2020年４月１日付で
ＮＨＩから本投資法人に承継され、本合併後の投資法人が取得する予定です。
（注５）取得先は、合同会社ＤＡヘルスケア２です。
（注６）取得先は、合同会社ＤＡヘルスケア３です。
（注７）取得先は、合同会社ＤＡヘルスケア４です。
（注８）取得先は、合同会社ＤＡヘルスケア５です。
（注９）取得先は、合同会社ＤＡヘルスケア６です。
（注10）取得先は、合同会社ＤＡヘルスケア７です。
（注11）取得先は、合同会社ＧＴＬヘルスケアです。
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(4) 運用状況の見通し
2020年３月期（第28期：2019年10月１日～2020年３月31日）の運用状況については、下記のとおり見込んでおり
ます。この運用状況の見通しの前提条件につきましては、下記記載の「第28期（2019年10月１日～2020年３月31
日）の運用状況予想の前提条件」をご参照ください。
(％表示は対前期増減率)
１口当たり分配金 １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 (利益超過分配金 利益超過
は含まない) 分配金
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2020年３月期 8,175 △3.4 3,644 △5.0 3,132 △6.9 3,132 △6.9 2,000 －
(参考)１口当たり予想当期純利益(2020年３月期) 1,909円
(注１)2020年３月期の分配金の支払原資には、一時差異等調整積立金の取崩額147百万円が含まれており、当期純利益の金額と異なります。
(注２)本合併後の2020年９月期（第29期：2020年４月１日～2020年９月30日）及び2021年３月期（第30期：2020年10月１日～2021年３月31
日）の運用状況の予想については、両投資法人が本日付で公表した「日本賃貸住宅投資法人と日本ヘルスケア投資法人の合併後の2020
年9月期及び2021年3月期の運用状況の予想に関するお知らせ」をご参照ください。
＜第28期（2019年10月１日～2020年３月31日）の運用状況予想の前提条件＞
項目 前提条件
計算期間 ・2020年３月期（第28期）（2019年10月１日～2020年３月31日）（183日）
・本投資法人が2019年９月30日時点で保有する不動産及び不動産信託受益権192物件に
2019年10月29日に取得したグランカーサ本駒込を加えた193物件を前提としておりま
運用資産 す。
・上記の193物件から2020年３月31日までに物件の異動がないことを前提にしています
が、実際にはその他の物件取得又は売却等により変動する可能性があります。
・本日時点の発行済投資口の総口数1,640,060口を前提としています。
発行済投資口の総口数 ・その後は2020年３月31日まで発行済投資口の総口数に変化がないことを前提としてい
ます。
・営業収益は、上記「運用資産」を前提として算出しています。
営業収益
・不動産等売却益の計上は見込んでいません。
・営業費用は、上記「運用資産」を前提として算出しています。
・不動産等売却損の計上は見込んでいません。
・主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去
の実績値及び取得予定資産の前保有者等より提供を受けた資料に基づき、費用の変動
要素を反映して算出しています。
・物件管理等委託費について、401百万円を想定しています。
営業費用 ・建物の修繕費は、必要とされる額を見積もっており、362百万円を想定しています。
しかし、予期し難い修繕費が発生する可能性があること等の理由により、実際の修繕
費は予想金額と大きく異なる可能性があります。
・公租公課について、503百万円を想定しています。
・減価償却費については、付随費用、将来の追加の資本的支出を含めて定額法により算
出しており、1,848百万円を想定しています。
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日本賃貸住宅投資法人(8986) 2019年９月期 決算短信
項目 前提条件
・営業外費用は、524百万円を想定しており、内訳は以下のとおりです。
（1）支払利息及び投資法人債利息 381百万円
営業外費用 （2）融資関連費用 133百万円
（3）投資法人債発行費償却 8百万円
（4）その他費用 1百万円
・本日現在、本投資法人は、101,787百万円の借入金残高及び13,800百万円の投資法人
債発行残高があります。返済期限が到来する借入金6,450百万円及び償還期限を迎え
る投資法人債2,000百万円については、借入金で調達した資金で返済及び償還するこ
有利子負債 とを前提としています。
・有利子負債比率は、50.9％となる見込みです。
・本予想における有利子負債比率の算定に当たっては、次の算式を使用しています。
有利子負債比率＝（有利子負債総額÷総資産）×100
・本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として算出しています。また、原
則として各営業期間における当期純利益を全額分配することを前提として算出してい
ます。
・分配金については、当期純利益3,132百万円（１口当たり1,909円）に一時差異等調整
積立金の取崩予定額147百万円（１口当たり90円）を加算し、総額3,280百万円を分配
１口当たり分配金 （１口当たり分配金2,000円）することを前提としています。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等
を含む種々の要因により、１口当たり分配金は変動する可能性があります。
・各営業期間における１口当たり当期純利益及び１口当たり分配金については、上記発
行済投資口の総口数に基づく各期の予想期末発行済投資口の総口数を用いて算出して
います。
１口当たり利益超過
・現時点で行う予定はありません。
分配金
・法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響
を与える改正が行われないことを前提としています。
その他
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提として
います。
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日本賃貸住宅投資法人(8986) 2019年９月期 決算短信
２．財務諸表
(1) 貸借対照表
(単位：千円)
前期 当期
(2019年３月31日) (2019年９月30日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 8,828,324 8,194,648
信託現金及び信託預金 1,011,677 980,693
営業未収入金 230,561 235,958
前払費用 283,101 302,458
その他 6 1,563
貸倒引当金 △7,513 △5,440
流動資産合計 10,346,157 9,709,882
固定資産
有形固定資産
建物 101,106,670 99,671,443
減価償却累計額 △22,431,193 △22,539,303
建物（純額） 78,675,477 77,132,139
構築物 465,737 481,346
減価償却累計額 △223,660 △232,315
構築物（純額） 242,077 249,031
機械及び装置 462,900 464,952
減価償却累計額 △227,818 △239,861
機械及び装置（純額） 235,081 225,091
工具、器具及び備品 719,665 737,560
減価償却累計額 △424,137 △414,557
工具、器具及び備品（純額） 295,528 323,003
土地 75,429,240 76,981,325
建設仮勘定 36,190 185,752
信託建物 39,420,072 40,051,390
減価償却累計額 △4,990,201 △5,497,428
信託建物（純額） 34,429,870 34,553,961
信託構築物 210,709 212,354
減価償却累計額 △75,161 △82,781
信託構築物（純額） 135,548 129,572
信託機械及び装置 69,309 79,656
減価償却累計額 △33,626 △35,810
信託機械及び装置（純額） 35,682 43,846
信託工具、器具及び備品 93,902 114,462
減価償却累計額 △39,947 △47,455
信託工具、器具及び備品（純額） 53,954 67,007
信託土地 25,768,414 26,353,530
信託建設仮勘定 8,591 6,732
有形固定資産合計 215,345,657 216,250,993
無形固定資産
借地権 546,283 546,283
水道施設利用権 137 111
商標権 207 124
無形固定資産合計 546,628 546,519
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日本賃貸住宅投資法人(8986) 2019年９月期 決算短信
(単位：千円)
前期 当期
(2019年３月31日) (2019年９月30日)
投資その他の資産
敷金及び保証金 10,743 10,743
長期前払費用 482,207 450,495
修繕積立金 150,509 156,778
投資その他の資産合計 643,459 618,017
固定資産合計 216,535,746 217,415,531
繰延資産
投資法人債発行費 71,590 62,388
繰延資産合計 71,590 62,388
資産合計 226,953,493 227,187,801
負債の部
流動負債
営業未払金 487,617 525,444
1年内償還予定の投資法人債 2,000,000 3,700,000
1年内返済予定の長期借入金 13,500,000 13,799,000
未払金 26,560 28,885
未払費用 425,689 442,971
未払法人税等 605 605
未払消費税等 14,060 129,505
前受金 368,711 378,493
その他 18,735 14,044
流動負債合計 16,841,979 19,018,949
固定負債
投資法人債 11,800,000 10,100,000
長期借入金 88,287,000 87,988,000
預り敷金及び保証金 1,236,059 1,198,151
信託預り敷金及び保証金 429,774 423,264
デリバティブ債務 24,233 12,081
固定負債合計 101,777,068 99,721,497
負債合計 118,619,048 118,740,447
純資産の部
投資主資本
出資総額 91,715,714 91,715,714
剰余金
出資剰余金 6,682,398 6,682,398
任意積立金
配当積立金 270,945 232,297
一時差異等調整積立金 ※2 6,531,128 ※2 6,463,797
任意積立金合計 6,802,074 6,696,094
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 3,158,492 3,365,228
剰余金合計 16,642,964 16,743,720
投資主資本合計 108,358,679 108,459,435
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益 △24,233 △12,081
評価・換算差額等合計 △24,233 △12,081
純資産合計 ※1 108,334,445 ※1 108,447,354
負債純資産合計 226,953,493 227,187,801
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日本賃貸住宅投資法人(8986) 2019年９月期 決算短信
(2) 損益計算書
(単位：千円)
前期 当期
(自 2018年10月１日 (自 2019年４月１日
至 2019年３月31日) 至 2019年９月30日)
営業収益
賃貸事業収入 ※1 8,256,931 ※1 8,118,544
不動産等売却益 - ※2 341,620
営業収益合計 8,256,931 8,460,165
営業費用
賃貸事業費用 ※1 3,657,000 ※1 3,565,364
不動産等売却損 - ※3 197,726
資産運用報酬 550,800 559,100
役員報酬 6,000 6,000
資産保管手数料 13,491 13,549
一般事務委託手数料 37,097 37,183
会計監査人報酬 14,500 10,200
貸倒引当金繰入額 1,056 100
その他営業費用 256,776 236,221
営業費用合計 4,536,722 4,625,446
営業利益 3,720,209 3,834,718
営業外収益
受取利息 4 3
雑収入 22,840 68,399
営業外収益合計 22,844 68,403
営業外費用
支払利息 417,558 391,924
融資関連費用 155,645 135,333
投資法人債発行費償却 9,201 9,201
その他 1,611 1,582
営業外費用合計 584,017 538,041
経常利益 3,159,035 3,365,080
税引前当期純利益 3,159,035 3,365,080
法人税、住民税及び事業税 605 605
法人税等合計 605 605
当期純利益 3,158,430 3,364,475
前期繰越利益 61 753
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 3,158,492 3,365,228
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日本賃貸住宅投資法人(8986) 2019年９月期 決算短信
(3) 投資主資本等変動計算書
前期（自 2018年10月１日 至 2019年３月31日）
(単位：千円)
投資主資本
剰余金
任意積立金 当期未処分利 投資主資本
出資総額 益又は当期未
出資剰余金 剰余金合計 合計
一時差異等 任意積立金 処理損失
配当積立金
調整積立金 合計 （△）
当期首残高 91,715,714 6,682,398 309,594 6,598,459 6,908,054 3,115,159 16,705,611 108,421,326
当期変動額
配当積立金の取崩 △38,648 △38,648 38,648 ― ―
一時差異等調整
△67,331 △67,331 67,331 ― ―
積立金の取崩
剰余金の配当 △3,221,077 △3,221,077 △3,221,077
当期純利益 3,158,430 3,158,430 3,158,430
投資主資本以外の項目
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 ― ― △38,648 △67,331 △105,979 43,332 △62,646 △62,646
当期末残高 91,715,714 6,682,398 270,945 6,531,128 6,802,074 3,158,492 16,642,964 108,358,679
評価・換算差額等
繰延ヘッジ 評価・換算 純資産合計
損益 差額等合計
当期首残高 △52,226 △52,226 108,369,100
当期変動額
配当積立金の取崩 ―
一時差異等調整
―
積立金の取崩
剰余金の配当 △3,221,077
当期純利益 3,158,430
投資主資本以外の項目
27,992 27,992 27,992
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 27,992 27,992 △34,654
当期末残高 △24,233 △24,233 108,334,445
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日本賃貸住宅投資法人(8986) 2019年９月期 決算短信
当期（自 2019年４月１日 至 2019年９月30日）
(単位：千円)
投資主資本
剰余金
任意積立金 当期未処分利 投資主資本
出資総額 益又は当期未
出資剰余金 剰余金合計 合計
一時差異等 任意積立金 処理損失
配当積立金
調整積立金 合計 （△）
当期首残高 91,715,714 6,682,398 270,945 6,531,128 6,802,074 3,158,492 16,642,964 108,358,679
当期変動額
配当積立金の取崩 △38,648 △38,648 38,648 ― ―
一時差異等調整
△67,331 △67,331 67,331 ― ―
積立金の取崩
剰余金の配当 △3,263,719 △3,263,719 △3,263,719
当期純利益 3,364,475 3,364,475 3,364,475
投資主資本以外の項目
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 ― ― △38,648 △67,331 △105,979 206,735 100,755 100,755
当期末残高 91,715,714 6,682,398 232,297 6,463,797 6,696,094 3,365,228 16,743,720 108,459,435
評価・換算差額等
繰延ヘッジ 評価・換算 純資産合計
損益 差額等合計
当期首残高 △24,233 △24,233 108,334,445
当期変動額
配当積立金の取崩 ―
一時差異等調整
―
積立金の取崩
剰余金の配当 △3,263,719
当期純利益 3,364,475
投資主資本以外の項目
12,152 12,152 12,152
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 12,152 12,152 112,908
当期末残高 △12,081 △12,081 108,447,354
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日本賃貸住宅投資法人(8986) 2019年９月期 決算短信
(4) 金銭の分配に係る計算書
前 期 当 期
項目 自 2018年10月１日 自 2019年４月１日
至 2019年３月31日 至 2019年９月30日
Ⅰ 当期未処分利益 3,158,492,631 円 3,365,228,470 円
Ⅱ 任意積立金取崩額
配当積立金取崩額 38,648,625 円 － 円
一時差異等調整積立金取崩額 ※1 67,331,221 円 ※1 124,387,705 円
Ⅲ 分配金額 3,263,719,400 円 3,345,722,400 円
(投資口１口当たり分配金の額) (1,990 円) (2,040 円)
Ⅳ 任意積立金
配当積立金積立額 － 円 143,893,775 円
Ⅴ 次期繰越利益 753,077 円 － 円
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第15条第１項の 本投資法人の規約第15条第１項の
定める金銭の分配の方針に基づき、 定める金銭の分配の方針に基づき、
分配金の額は租税特別措置法第67条 分配金の額は租税特別措置法第67条
の15に規定されている「配当可能利 の15に規定されている「配当可能利
益の額」の90％に相当する金額を超 益の額」の90％に相当する金額を超
えるものとしています。かかる方針 えるものとしています。かかる方針
に よ り、 当 期 未 処 分 利 益 に よ り、 当 期 未 処 分 利 益
3,158,492,631円に、一時差異等調 3,365,228,470円のうち143,893,775
整積立金取崩額67,331,221円及び配 円を配当積立金として積立てた上
当積立金取崩額38,648,625円を加算 で、一時差異等調整積立金取崩額
した金額を超えない額で発行済投資 124,387,705円を加算した金額を超
口の総口数1,640,060口の整数倍の えない額で発行済投資口の総口数
最大値となる3,263,719,400円を利 1,640,060口の整数倍の最大値とな
益分配金として分配することとしま る3,345,722,400円を利益分配金と
した。なお、本投資法人規約第15条 して分配することとしました。な
第３項に定める利益を超えた金銭の お、本投資法人規約第15条第３項に
分配は行いません。 定める利益を超えた金銭の分配は行
いません。
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日本賃貸住宅投資法人(8986) 2019年９月期 決算短信
(5) キャッシュ・フロー計算書
(単位：千円)
前期 当期
(自 2018年10月１日 (自 2019年４月１日
至 2019年３月31日) 至 2019年９月30日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 3,159,035 3,365,080
減価償却費 1,834,566 1,817,741
長期前払費用償却額 127,530 110,034
投資法人債発行費償却 9,201 9,201
受取利息 △4 △3
支払利息 417,558 391,924
貸倒引当金の増減額（△は減少） △1,013 △2,073
営業未収入金の増減額（△は増加） △7,322 △5,396
前払費用の増減額（△は増加） △54,014 △39,927
営業未払金の増減額（△は減少） 118,378 △93,542
未払消費税等の増減額（△は減少） 12,395 115,445
未払金の増減額（△は減少） △1,244 △4,286
未払費用の増減額（△は減少） △4,477 13,052
前受金の増減額（△は減少） 2,948 9,781
信託有形固定資産の売却による減少額 - 4,288,936
長期前払費用の支払額 △106,930 △57,752
その他 △5,336 △16,835
小計 5,501,273 9,901,380
利息の受取額 4 3
利息の支払額 △411,112 △398,052
法人税等の支払額 △605 △605
営業活動によるキャッシュ・フロー 5,089,560 9,502,726
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △1,162,600 △5,704,364
信託有形固定資産の取得による支出 △348,605 △1,155,414
預り敷金保証金の純増減額（△は減少） △22,926 △37,908
信託預り敷金保証金の純増減額（△は減少） 2,156 △6,510
投資有価証券の償還による収入 10,000 -
供託金の預入による支出 △10,000 -
投資活動によるキャッシュ・フロー △1,531,976 △6,904,197
財務活動によるキャッシュ・フロー
長期借入れによる収入 14,203,000 7,050,000
長期借入金の返済による支出 △14,203,000 △7,050,000
分配金の支払額 △3,221,482 △3,263,187
財務活動によるキャッシュ・フロー △3,221,482 △3,263,187
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 336,101 △664,659
現金及び現金同等物の期首残高 9,503,899 9,840,001
現金及び現金同等物の期末残高 ※1 9,840,001 ※1 9,175,342
― 25 ―
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(6) 継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
(7) 重要な会計方針に係る事項に関する注記
1. 固定資産の減価償却の方法
① 有形固定資産(信託不動産を含む)
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 １～60年
構築物 ４～60年
機械及び装置 ６～24年
工具、器具及び備品 ２～21年
② 無形固定資産
定額法を採用しています。
③ 長期前払費用
定額法を採用しています。
2. 繰延資産の処理方法
投資法人債発行費
投資法人債の償還期間にわたり均等償却しています。
3. 引当金の計上基準
貸倒引当金
債権の貸倒損失に備えるため、貸倒懸念債権等特定の債権について、個別に回収可能性を検討し、回収不能
見込額を計上しています。
4. 収益及び費用の計上基準
固定資産税等の費用処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、
当計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った固定資産税等の精算金は賃貸事業費用として計上せず、当
該不動産等の取得価額に算入しています。
5. ヘッジ会計の方法
① ヘッジ会計の方法
原則として繰延ヘッジ処理によっています。なお、特例処理の要件を満たしている金利スワップについては
特例処理によっています。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段 金利スワップ取引
ヘッジ対象 金利
③ ヘッジ方針
本投資法人は、財務方針に基づき、規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行ってい
ます。
④ ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計と、ヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、
両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。ただし、特例処理によってい
る金利スワップについては、有効性の評価を省略しています。
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6. キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲
キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能
な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日
から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
7. その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項
(1) 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信
託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上していま
す。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区
分掲記しています。
ａ．信託現金及び信託預金
ｂ．信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定
ｃ．信託借地権
ｄ．信託預り敷金及び保証金
(2) 消費税等の処理方法
消費税等の会計処理は、税抜方式によっています。ただし、固定資産及び繰延資産については、税込処理に
よっています。
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(8) 財務諸表に関する注記事項
(貸借対照表に関する注記)
※1. 投信法第67条第４項に定める最低純資産額
50,000千円
※2. 一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期（2019年３月31日）
（単位：千円）
積立て、取崩し
当初発生額 当期首残高 当期積立額 当期取崩額 当期末残高
の発生事由
配当積立金 6,733,122 6,598,459 － △67,331 6,531,128 分配金に充当
（注）過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年9月期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
当期（2019年９月30日）
（単位：千円）
積立て、取崩し
当初発生額 当期首残高 当期積立額 当期取崩額 当期末残高
の発生事由
配当積立金 6,733,122 6,531,128 － △ 67,331 6,463,797 分配金に充当
（注）過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年9月期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
(損益計算書に関する注記)
※1. 賃貸事業損益の内訳は以下のとおりです。
前 期 当 期
自 2018年10月１日 自 2019年４月１日
至 2019年３月31日 至 2019年９月30日
Ａ．賃貸事業収益
賃貸料 7,093,617千円 6,930,855千円
共益費 488,518千円 474,632千円
駐車場収入 311,352千円 301,344千円
付帯収入 55,031千円 51,304千円
その他賃貸事業収入 308,412千円 360,408千円
計 8,256,931千円 8,118,544千円
Ｂ．賃貸事業費用
物件管理等委託費 431,946千円 415,214千円
公租公課 520,948千円 507,021千円
水道光熱費 148,971千円 132,582千円
修繕費 406,633千円 357,787千円
保険料 16,559千円 14,999千円
営業広告費等 193,047千円 228,749千円
信託報酬 6,875千円 6,875千円
減価償却費 1,834,566千円 1,817,741千円
その他賃貸事業費用 97,451千円 84,393千円
計 3,657,000千円 3,565,364千円
Ｃ．賃貸事業損益（Ａ－Ｂ） 4,599,931千円 4,553,180千円
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※2．不動産等売却益の内訳は以下のとおりです。
前期 （自 2018年10月１日 至 2019年３月31日）
該当事項はありません。
当期 （自 2019年４月１日 至 2019年９月30日）
（単位：千円）
willDo礎町
不動産売却収入 490,635
不動産売却原価 383,567
その他売却費用 9,874
不動産売却益 97,193
willDo笹口
不動産売却収入 280,415
不動産売却原価 228,655
その他売却費用 5,783
不動産売却益 45,976
ジョイフル狭山
不動産売却収入 220,791
不動産売却原価 207,272
その他売却費用 4,263
不動産売却益 9,254
willDo本千葉
不動産売却収入 486,267
不動産売却原価 355,120
その他売却費用 9,387
不動産売却益 121,759
willDo天満橋
不動産売却収入 345,939
不動産売却原価 296,253
その他売却費用 5,922
不動産売却益 43,763
willDo堺筋本町
不動産売却収入 311,157
不動産売却原価 281,723
その他売却費用 5,813
不動産売却益 23,620
アークハイム新潟
不動産売却収入 1,039,753
不動産売却原価 1,016,522
その他売却費用 23,179
不動産売却益 51
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※3．不動産等売却損の内訳は以下のとおりです。
前期 （自 2018年10月１日 至 2019年３月31日）
該当事項はありません。
当期 （自 2019年４月１日 至 2019年９月30日）
（単位：千円）
ルミエール八王子
不動産売却収入 421,780
不動産売却原価 445,335
その他売却費用 7,935
不動産売却損 31,491
メゾンフローラ
不動産売却収入 495,712
不動産売却原価 566,074
その他売却費用 8,704
不動産売却損 79,066
ジョアンナマンション
不動産売却収入 431,222
不動産売却原価 508,409
その他売却費用 9,981
不動産売却損 87,168
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(投資主資本等変動計算書に関する注記)
前 期 当 期
自 2018年10月１日 自 2019年４月１日
至 2019年３月31日 至 2019年９月30日
発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
発行可能投資口総口数 5,000,000口 5,000,000口
発行済投資口の総口数 1,640,060口 1,640,060口
(金銭の分配に係る計算書に関する注記)
※１．一時差異等調整積立金
前期 （自 2018年10月１日 至 2019年３月31日）
「投資法人の計算に関する規則」（平成27年内閣府令第27号）附則第３項の経過措置を適用し、2017年３月期の金
銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金
6,733,122,069円を一時差異等調整積立金へ積立てています。当該積立金は積立を行った期の翌期である2017年９月
期以降、積立時の残高の毎期50年均等額以上（67,331,221円以上）の取崩しを行うことが必要とされており、2019
年３月期は67,331,221円の取崩しを行っています。
当期（自 2019年４月１日 至 2019年９月30日）
「投資法人の計算に関する規則」（平成27年内閣府令第27号）附則第３項の経過措置を適用し、2017年３月期の金
銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金
6,733,122,069円を一時差異等調整積立金へ積立てています。当該積立金は積立を行った期の翌期である2017年９月
期以降、積立時の残高の毎期50年均等額以上（67,331,221円以上）の取崩しを行うことが必要とされており、2019
年９月期は124,387,705円の取崩しを行っています。
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1. 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係は以下のとおりです。
前 期 当 期
自 2018年10月１日 自 2019年４月１日
至 2019年３月31日 至 2019年９月30日
現金及び預金 8,828,324千円 8,194,648千円
信託現金及び信託預金 1,011,677千円 980,693千円
現金及び現金同等物 9,840,001千円 9,175,342千円
(リース取引に関する注記)
1. オペレーティング・リース取引
（貸主側）
未経過リース料
前 期 当 期
2019年３月31日 2019年９月30日
１年内 479,306千円 456,609千円
１年超 1,069,790千円 891,492千円
合計 1,549,097千円 1,348,101千円
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(金融商品に関する注記)
1. 金融商品の状況に関する事項
（1） 金融商品に対する取組方針
本投資法人は、不動産及び不動産信託受益権の取得にあたっては、銀行借入、投資法人債の発行及び投資口の発
行等による資金調達を行います。また、本投資法人は、原則として、金融商品による資金運用は行わない方針であ
り、有価証券への投資は、宅地建物取引業法に基づく保証金の差入れ目的のための国債の保有に限定しています。
デリバティブ取引につきましては、借入金及び投資法人債の金利変動リスクを回避するために利用し、投機的な
取引は行いません。
（2） 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、不動産及び不動産信託受益権の購入資金（購入に伴う諸費用を含みま
す。）若しくは既存の借入金のリファイナンス資金又は投資法人債の償還資金です。
変動金利の借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、デリバティブ取引をヘッジ手段として利用し当該
リスクを限定しています。ヘッジの有効性の評価方法については、ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計