8986 Ｒ－大和証券リビング 2019-11-19 16:00:00
日本賃貸住宅投資法人と日本ヘルスケア投資法人の合併後の2020年9月期及び2021年3月期の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ [pdf]
2019年11月19日
各 位
不動産投資信託証券発行者名 日本賃貸住宅投資法人
東京都港区南青山四丁目 17 番 33 号
代 表 者 名 執 行 役 員 正田 郁夫
（コード番号 8986）
不動産投資信託証券発行者名 日本ヘルスケア投資法人
東京都中央区銀座六丁目２番１号
代 表 者 名 執 行 役 員 鈴木 俊一
（コード番号 3308）
資 産 運 用 会 社 名 大和リアル・エステート・アセット・マネジ
メント株式会社
代 表 者 名 代 表 取 締 役 社 長 福島 寿雄
問 い 合 わ せ 先 コーポレート本部 木本 誠司
副本部長 Tel. 03-6757-9680
コーポレート本部 千葉 貴志
部長 Tel. 03-6757-9600
日本賃貸住宅投資法人と日本ヘルスケア投資法人の
合併後の 2020 年 9 月期及び 2021 年 3 月期の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ
日本賃貸住宅投資法人（以下「JRH」といいます。）及び日本ヘルスケア投資法人（以下「NHI」といいます。）が本日付で
公表しました「日本賃貸住宅投資法人と日本ヘルスケア投資法人の合併契約締結に関するお知らせ」に記載のとおり、JRH
及び NHI は、それぞれ、本日開催の各役員会にて、2020 年４月１日を合併の効力発生日として、JRH を吸収合併存続法人、
NHI を吸収合併消滅法人とする吸収合併（以下「本合併」といいます。）を行うことについて決定し、本日付で合併契約を締
結しました。これに伴い、本合併後の存続法人である JRH（本合併に伴い、商号を「大和証券リビング投資法人」に変更予定。
以下合併後の投資法人を「DLI」といいます。）の 2020 年９月期（第 29 期：2020 年４月１日～2020 年９月 30 日）及び 2021 年
３月期（第 30 期：2020 年 10 月１日～2021 年３月 31 日）の運用状況及び分配金の予想について、下記のとおりお知らせい
たします。
記
１口当たり １口当たり
１口当たり 分配金
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 利益超過
当期純利益 （利益超過分配
金は含まない）
分配金
2020 年９月期 11,542 百万円 4,809 百万円 4,835 百万円 4,834 百万円 2,351 円 2,150 円 -円
2021 年３月期 10,104 百万円 4,907 百万円 4,259 百万円 4,259 百万円 2,071 円 2,150 円 -円
（注１） 予想期末発行済投資口数：2,055,946 口。詳細については、別紙前提条件記載の「投資口」をご参照ください。
（注２） JRH の営業期間は、毎年４月１日から９月末日まで及び 10 月１日から翌年３月末日までであり、本合併後の DLI の営業期間に変更はありません。
（注３） 上記数値は、別紙「2020 年９月期（第 29 期：2020 年４月１日～2020 年９月 30 日）及び 2021 年３月期（第 30 期：2020 年 10 月１日～2021 年３月 31 日）
の運用状況及び分配金の予想の前提条件」に記載した条件に基づき算出した現時点における予想であり、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当
期純利益、１口当たり当期純利益及び１口当たり分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
ご注意：この文書は、日本賃貸住宅投資法人と日本ヘルスケア投資法人の合併後の運用状況及び分配金の予想に関して一般に公表するため
の文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の
免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933
年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手す
ることができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件に関して米国
における証券の公募は行われません。
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（注４） 2020 年９月期の分配金の支払原資には、一時差異等調整積立金の取崩予定額 67 百万円が、2021 年３月期の分配金の支払原資には、一時差異等調
整積立金の取崩予定額 158 百万円がそれぞれ含まれており、当期純利益の金額と異なります。
（注５） 本合併に伴い、のれん又は負ののれんが発生することが見込まれますが、本日現在において当該金額は未定であることから、のれん又は負ののれんの
発生は、本予想における各数値には織り込んでいません。詳細については、別紙「2020 年９月期（第 29 期：2020 年４月１日～2020 年９月 30 日）及び
2021 年３月期（第 30 期：2020 年 10 月１日～2021 年３月 31 日）の運用状況及び分配金の予想の前提条件」の「のれん・負ののれん」をご参照ください。
のれん又は負ののれんの概算額及びそれに伴う運用状況及び分配金の予想の修正については、本投資法人合併の効力発生日である 2020 年４月 1
日以後速やかにお知らせする予定です。
（注６） 2020 年９月期及び 2021 年 3 月期の期末時点において、投信法上の利益である配当積立金及び一時差異等調整積立金残高が存することが見込まれ
るため、NHI が従来毎期継続的に行ってきた利益超過分配（投資法人の財務状態に悪影響を及ぼさない範囲で、毎計算期間における減価償却費の
40％を上限として行う利益を超える金銭の分配）は、投信法第 137 条 1 項に基づき、合併後の DLI において、これを行うことができない見込みです。
（注７） 金額は単位未満を切り捨て、割合は小数点以下第２位を四捨五入して表示しています。以下同じです。
以上
*両投資法人のホームページアドレス
日本賃貸住宅投資法人 https://www.jrhi.co.jp/
日本ヘルスケア投資法人 http://www.nippon-healthcare.co.jp/
ご注意：この文書は、日本賃貸住宅投資法人と日本ヘルスケア投資法人の合併後の運用状況及び分配金の予想に関して一般に公表するため
の文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の
免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933
年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手す
ることができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件に関して米国
における証券の公募は行われません。
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【別紙】
＜2020 年 9 月期（第 29 期：2020 年 4 月 1 日～2020 年 9 月 30 日）及び 2021 年 3 月期（第 30 期：2020 年 10 月 1 日
～2021 年 3 月 31 日）の運用状況及び分配金の予想の前提条件＞
項目 前提条件
・ 2020 年９月期（第 29 期）（2020 年４月１日～2020 年９月 30 日）（183 日）
計算期間及び
・ 2021 年３月期（第 30 期）（2020 年 10 月１日～2021 年３月 31 日）（182 日）
合併の効力発生
・ 2020 年４月１日付で本合併の効力が発生することを前提としています。
・ JRH が本日現在保有する不動産及び不動産信託受益権 193 物件に加えて、売買契約締結済
みの（仮称）千石４丁目 PJ を 2020 年４月 10 日に取得することを前提としています。
・ JRH が本日付で公表しました「資産の譲渡に関するお知らせ」に記載のとおり、本合併の効力発
生等を条件として、2020 年４月１日付で、willDo 北 24 条等 27 物件を譲渡することを前提としてい
ます。
・ 本合併により、NHI が本日現在保有する不動産信託受益権 23 物件を、JRH が承継することを前
提としています。
運用資産
・ NHI が本日付で公表しました「資産の取得及び貸借に関するお知らせ」に記載のとおり、本合併
の効力発生等を条件として、DLI が本合併に伴い NHI から売買契約上の買主の地位及び権利
義務を 2020 年４月１日付で承継し、2020 年４月２日付で、ＡＩＰ勝どき駅前ビル等 27 物件の取得
及びイリーゼ狛江（準共有持分）の追加取得を行うことを前提としています。
・ 上記前提を踏まえると、2020 年９月期末時点及び 2021 年３月期末時点で、DLI の運用資産は
217 物件となりますが、実際にはその他の物件取得又は売却等により運用資産は変動する可能
性があります。
・ 営業収益は、上記「運用資産」を前提として算出しています。
営業収益 ・ 上記物件の譲渡により、2020 年９月期は不動産等売却益を 1,460 百万円計上することを見込ん
でいます。2021 年３月期は不動産等売却益の計上は見込んでいません。
・ 営業費用は、上記「運用資産」を前提として算出しています。
・ 上記物件の譲渡により、2020 年９月期に不動産等売却損を 648 百万円計上することを見込んで
います。2021 年３月期は不動産等売却損の計上は見込んでいません。
・ 主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去の実績値
及び取得予定資産の前保有者等より提供を受けた情報に基づき、費用の変動要素を反映して
算出しています。
・ 物件管理等委託費について、2020 年９月期に 403 百万円、2021 年３月期に 407 百万円を想定
しています。
・ 建物の修繕費は、各営業期間において必要とされる額を見積もっており、2020 年９月期に 574 百
万円、2021 年３月期に 340 百万円を想定しています。しかし、予期し難い修繕費が発生する可
営業費用 能性があること等の理由により、実際の修繕費は予想金額と大きく異なる可能性があります。
・ 公租公課について、2020 年９月期に 535 百万円、2021 年３月期に 527 百万円を想定していま
す。なお、一般に不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等については現所有者
と期間按分による計算を行い取得時に精算しますが、本投資法人が負担した取得年度の固定資
産税及び都市計画税等は取得原価に算入されるため、費用に計上されません。上記「運用資
産」記載の全ての取得予定資産の公租公課の発生開始時期は 2021 年９月期であり、当該発生
を加味した同期における公租公課は 666 百万円となります。
・ 減価償却費については、付随費用、将来の追加の資本的支出を含めて定額法により算出してお
り、2020 年９月期に 2,329 百万円、2021 年３月期に 2,318 百万円を想定しています。
・ 本合併に関連して一時的に発生する費用として、2020 年９月期に資産運用報酬のうち合併報酬
245 百万円と合併関連費用 254 百万円を見込んでいます。
ご注意：この文書は、日本賃貸住宅投資法人と日本ヘルスケア投資法人の合併後の運用状況及び分配金の予想に関して一般に公表するため
の文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の
免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933
年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手す
ることができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件に関して米国
における証券の公募は行われません。
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・ 営業外収益として 2020 年９月期に 760 百万円、2021 年３月期に 5 百万円を想定しており、主
営業外収益
な内訳は、消費税の会計処理による収益となります。
・ 営業外費用として 2020 年９月期に 735 百万円、2021 年３月期に 654 百万円を想定しており、内
訳は以下の通りです。
（1）支払利息及び投資法人債利息 2020 年９月期に 494 百万円、2021 年３月期に 497 百万円
営業外費用 （2）融資関連費用 2020 年９月期に 225 百万円、2021 年３月期に 143 百万円
（3）投資口交付費償却 2020 年９月期に 6 百万円、2021 年３月期に 6 百万円
（4）投資法人債発行費償却 2020 年９月期に 6 百万円、2021 年３月期に 5 百万円
（5）その他費用 2020 年９月期に 1 百万円、2021 年３月期に 1 百万円
・ 本日現在、JRH は、101,787 百万円の借入金残高及び 13,800 百万円の投資法人債発行残高が
あり、NHI は、9,800 百万円の借入金残高があります。
・ 合併効力発生日までに JRH において返済期限が到来する借入金 6,450 百万円及び償還期限
を迎える投資法人債 2,000 百万円については、借入金で調達した資金で返済及び償還すること
を前提としています。
・ 合併効力発生日における JRH の借入金残高は、NHI の借入金残高 9,800 百万円を全額承継す
ることを前提としています。
・ 2020 年９月期に返済期限が到来する借入金 9,349 百万円については、全額借換えを行うことを
前提としています。また、投資法人債については、1,700 百万円が償還期限を迎えますが、借入
金で調達した資金で償還することを前提としています。
・ 取得予定資産の取得資金の一部として、2020 年４月２日に 27,300 百万円の新規借入を行うこと
有利子負債
を前提としています。
・ 上記の結果、2020 年９月末日時点で、借入金残高 142,587 百万円、投資法人債発行残高
10,100 百万円となることを前提としています。
・ 2021 年３月期に返済期限が到来する借入金 7,814 百万円については、全額借換えを行うことを
前提としています。
・ 上記の結果、2021 年３月末日時点で、借入金残高 142,587 百万円、投資法人債発行残高
10,100 百万円となることを前提としています。
・ 有利子負債比率は、2020 年９月期末及び 2021 年３月期末でそれぞれ 49.3％、49.3％となる見
込みです。
・ 本予想における有利子負債比率の算定に当たっては、次の算式を使用しています。
有利子負債比率＝（有利子負債総額÷総資産）×100
・ 本合併に伴い、のれん又は負ののれんが発生することが見込まれていますが、本日現在、JRH
が承継する NHI の資産の取得原価の算出の基礎となる効力発生時点の JRH の投資口価格が
不明であり、のれんが発生するか負ののれんが発生するか定かではなく、また、当該金額も未定
であるため、のれん又は負ののれんは発生しないことを前提とし、本予想における各数値には織
り込んでいません。
・ 本合併によりのれんが発生した場合には、企業結合に関する会計基準（企業会計基準第 21 号
のれん・負ののれん
・ 2013 年 9 月 13 日最終改正）（以下「企業結合会計基準」といいます。）に従い、のれんは資産に
計上し、20 年間にわたって定額法により規則的に償却する方針です。また、本合併により、負の
のれんが発生した場合には、企業結合会計基準に従い、2020 年９月期に特別利益として、負の
のれん発生益を一括計上する方針です。
・ 企業結合に関する会計基準上の被取得企業の NHI の受入資産総額は 26,286 百万円、引受負
債総額は 10,934 百万円を見込んでいます。
・ JRH が、本合併により JRH が新投資口 152,995 を発行し、さらに合併効力発生日と同日付で本
日開催の本投資法人役員会で決定した第三者割当による新投資口の発行口数 262,891 口が全
て発行され、合計 2,055,946 口となることを前提としています。
投資口 ・ 本合併により JRH が発行する新投資口数は現時点において未確定であり、端数処理等により変
動します。
・ 上記の本合併及び第三者割当による新投資口の発行の結果、発行済投資口の総口数は
2,055,946 口となり、その後 2021 年３月期末まで新投資口の発行がないことを前提としています。
ご注意：この文書は、日本賃貸住宅投資法人と日本ヘルスケア投資法人の合併後の運用状況及び分配金の予想に関して一般に公表するため
の文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の
免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933
年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手す
ることができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件に関して米国
における証券の公募は行われません。
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・ DLI の規約（2020 年２月 13 日開催予定の JRH 投資主総会における変更後の規約）に定める金
銭の分配の方針を前提として算出しています。また、原則として各営業期間における当期純利益
を全額分配することを前提として算出しています。
・ 2020 年９月期の分配金については、当期純利益 4,834 百万円（１口当たり 2,351 円）から不動産
等純売却益の一部について配当積立金の積立予定額として 480 百万円（不動産等売却益から
不動産等売却損を控除した金額、１口当たり 233 円）を控除した金額に一時差異等調整積立金
の取崩予定額 67 百万円（１口当たり 32 円）を加算し、総額 4,420 百万円を分配（１口当たり分配
１口当たり分配金 金 2,150 円）することを前提としています。
・ 2021 年３月期の分配金については、当期純利益 4,259 百万円（１口当たり 2,071 円）に一時差異
等調整積立金の取崩予定額 158 百万円（１口当たり 77 円）を加算し、総額 4,420 百万円を分配
（１口当たり分配金 2,150 円）することを前提としています。
・ 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む
種々の要因により、１口当たり分配金は変動する可能性があります。
・ 各営業期間における１口当たり当期純利益及び１口当たり分配金については、上記発行済投資
口の総口数に基づく各期の予想期末発行済投資口の総口数を用いて算出しています。
１口当たり利益超過
・ 現時点で行う予定はありません。
分配金
・ 法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える
その他 改正が行われないことを前提としています。
・ 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。
ご注意：この文書は、日本賃貸住宅投資法人と日本ヘルスケア投資法人の合併後の運用状況及び分配金の予想に関して一般に公表するため
の文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の
免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933
年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手す
ることができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件に関して米国
における証券の公募は行われません。
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