8986 Ｒ－大和証券リビング 2019-11-19 16:00:00
資産の譲渡に関するお知らせ [pdf]
2019 年 11 月 19 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名 日 本 賃 貸 住 宅 投 資 法 人
東京都港区南青山四丁目 17 番 33 号
代 表 者 名 執 行 役 員 正 田 郁 夫
（コード番号：8986）
資 産 運 用 会 社 名 大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社
代 表 者 名 代 表 取 締 役 社 長 福 島 寿 雄
問 い 合 わ せ 先 コーポレート本部 副本部長 木 本 誠 司
Tel. 03-6757-9680
資産の譲渡に関するお知らせ
日本賃貸住宅投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産運用を委託している大和リアル・エステート・アセット・マ
ネジメント株式会社（以下「資産運用会社」といいます。）は、下記のとおり、資産の譲渡（以下「本件譲渡」といいます。）を決
定しましたのでお知らせいたします。
なお、本日付で公表しました「日本賃貸住宅投資法人と日本ヘルスケア投資法人の合併契約締結に関するお知らせ」に
記載のとおり、本投資法人と日本ヘルスケア投資法人は、それぞれ、本日開催の各投資法人役員会にて、2020 年４月１日
を効力発生日として、本投資法人を吸収合併存続法人、日本ヘルスケア投資法人を吸収合併消滅法人とする吸収合併（以
下「本合併」といいます。）を行うことについて決定し、本日付にて合併契約を締結いたしました。下記の物件（以下「譲渡予
定資産」といいます。）の譲渡は、いずれも、本合併の効力発生等を条件としています。
また、譲渡予定資産の譲渡先は、投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。）に規定する利害関
係人等に該当し、かつ資産運用会社の社内規程である「利益相反対策ルール」上の利害関係者に該当するため、資産運
用会社は、譲渡先との間で譲渡予定資産の譲渡の取引を行うに当たり、利益相反対策ルールに定める意思決定手続を経
ています。なお、当該取引は投資信託及び投資法人に関する法律施行規則第 245 条の２第１項各号に掲げる取引に該当
するものの、本合併に伴う一連の取引の性質に鑑みて本投資法人の役員会の承認を経ています。
記
Ⅰ．本件譲渡の概要及び理由
本投資法人は、2019 年 5 月に新規中期目標を公表し、ポートフォリオの質の向上を最優先課題として、物件入替戦略
を推進しております。そのような中、資産運用会社は、各譲渡予定資産が小規模物件（１物件売却価格５億円以下）又は
比較的築年数が経過した物件であり、各物件の譲渡予定価格が鑑定評価額と同額であることから、本件譲渡を実行し
本合併を通じた代替物件取得による資産の入替えを実施することが本投資法人のポートフォリオの質の向上に資するも
のと判断し、本件譲渡を決定し、本日本件譲渡に係る譲渡契約を締結しました。
なお、本物件の譲渡に関しては、複数の譲渡先候補に対し売却条件等の打診を行い、直近の不動産鑑定評価額以上
の価格での譲渡の可能性を模索してきました。その中で、直近の不動産鑑定評価額と同額での譲渡が見込まれ、また、
本合併等の一連の取引の一部を構成するという本件譲渡取引の特殊性、取引実行の不確実性の排除や情報管理、さら
に取引規模の大きさや譲渡契約締結から決済までの期間の長さを鑑みた決済の確実性といった観点から、本投資法人
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありま
せん。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免
除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年
米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手するこ
とができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件に関して米国におけ
る証券の公募は行われません。
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のスポンサーである株式会社大和証券グループ本社（以下「大和証券グループ本社」といいます。）の間接子会社である
大和 PI パートナーズ株式会社、のぞみファイナンス＆コンサルティング株式会社及び大和 PI パートナーズ株式会社が
匿名組合出資を行っている特別目的会社（ＳＰＣ）への譲渡を決定しました。
譲渡実行日は本合併の効力発生日と同日の 2020 年 4 月 1 日を予定しています。
鑑定評価 鑑定評価 譲渡予定 譲渡予定
帳簿価額 譲渡予定
額 額と帳簿 価格と鑑 価格と帳
（2019 年 価格
物件名称 築年数 （2019 年 価額の差 定評価額 簿価額の
番号 ９月末） （Ｃ）
（所在地） （注１） ９月末） 額 の差額 差額
（A） （千円）
（Ｂ） （Ｂ）-（A） （Ｃ）-（Ｂ） （Ｃ）-（A）
（千円） （注２）
（千円） （千円） （千円） （千円）
willDo 北 24 条
1 265,928 13.7 年 286,000 20,071 286,000 0 20,071
（北海道札幌市）
グランカーサ南 13 条
2 450,228 13.8 年 406,000 ▲44,228 406,000 0 ▲44,228
（北海道札幌市）
グランカーサ南９条
3 521,056 13.0 年 461,000 ▲60,056 461,000 0 ▲60,056
（北海道札幌市）
willDo 西下台町
4 463,234 13.4 年 593,000 129,765 593,000 0 129,765
（岩手県盛岡市）
グランメゾン七福
5 327,156 20.7 年 300,000 ▲27,156 300,000 0 ▲27,156
（宮城県仙台市）
リビングステージ東仙台
6 284,953 23.3 年 363,000 78,046 363,000 0 78,046
（宮城県仙台市）
willDo 越谷
7 426,107 14.5 年 575,000 148,892 575,000 0 148,892
（埼玉県越谷市）
サイトピア
8 480,647 32.0 年 456,000 ▲24,647 456,000 0 ▲24,647
（神奈川県相模原市）
willDo 新座
9 546,896 12.9 年 585,000 38,103 585,000 0 38,103
（埼玉県新座市）
エクセルシオール栄
10 595,368 17.6 年 545,000 ▲50,368 545,000 0 ▲50,368
（愛知県名古屋市）
willDo 日比野
11 269,713 13.8 年 311,000 41,286 311,000 0 41,286
（愛知県名古屋市）
willDo 稲永
12 535,735 12.6 年 648,000 112,264 648,000 0 112,264
（愛知県名古屋市）
willDo 四日市鵜の森
13 427,140 12.1 年 563,000 135,859 563,000 0 135,859
（三重県四日市市）
アブレスト桜川
14 341,382 19.2 年 507,000 165,617 507,000 0 165,617
（大阪府大阪市）
プロスペクト美章園
15 249,447 14.1 年 330,000 80,552 330,000 0 80,552
（大阪府大阪市）
ﾛｲﾔﾙｶﾞｰﾃﾞﾝ森林公園
16 358,059 30.2 年 280,000 ▲78,059 280,000 0 ▲78,059
（宮城県仙台市）
グリーンパーク小松島
17 485,571 29.1 年 421,000 ▲64,571 421,000 0 ▲64,571
（宮城県仙台市）
ダイアパレス泉崎
18 357,838 30.3 年 316,000 ▲41,838 316,000 0 ▲41,838
（宮城県仙台市）
リビングステージ南仙台
19 146,203 24.5 年 222,000 75,796 222,000 0 75,796
（宮城県仙台市）
高砂関弐番館
20 549,048 24.7 年 757,000 207,951 757,000 0 207,951
（宮城県仙台市）
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありま
せん。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免
除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年
米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手するこ
とができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件に関して米国におけ
る証券の公募は行われません。
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入間駅前ビル
21 1,561,106 33.6 年 1,730,000 168,893 1,730,000 0 168,893
（埼玉県入間市）
入間駅前第二ビル
22 761,532 31.6 年 648,000 ▲113,532 648,000 0 ▲113,532
（埼玉県入間市）
シェモア桜ヶ丘
23 617,622 30.6 年 634,000 16,377 634,000 0 16,377
（東京都多摩市）
コリンヌ津田沼
24 382,667 30.6 年 348,000 ▲34,667 348,000 0 ▲34,667
（千葉県習志野市）
茅ヶ崎ダイカンプラザ
25 458,334 32.1 年 483,000 24,665 483,000 0 24,665
（神奈川県茅ケ崎市）
ｳｨﾝﾍﾞﾙｺｰﾗｽ平塚第 13
26 458,666 28.9 年 358,000 ▲100,666 358,000 0 ▲100,666
（神奈川県平塚市）
プロスペクト桂
27 435,730 23.7 年 480,000 44,269 480,000 0 44,269
（京都府京都市）
合計 12,757,379 - 13,606,000 848,620 13,606,000 0 848,620
（注１） 本日時点の築年数を記載しています。
（注２） 譲渡予定価格には譲渡諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。以下同じです。
（注３） 金額は単位未満を切捨て、比率は小数第２位を四捨五入しています。以下同じです。
（注４） 本件譲渡に係る媒介者は、投資信託及び投資法人に関する法律施行令による「利害関係人等」、並びに資産運用会社の社内規程である「利益相反対
策ルール」に定める「利害関係者」に該当しません。
（注５） 譲渡予定資産の譲渡先は、番号 1 から 5、7、9 から 18、24 から 27 までの 20 物件は大和 PI パートナーズ株式会社、番号 8、21 から 23 までの 4 物件
は合同会社ネモフィラ、番号 6、19、20 の 3 物件はのぞみファイナンス＆コンサルティング株式会社です。但し、大和 PI パートナーズ株式会社に譲渡す
る 20 物件については、譲渡予定資産の売買契約において、買主である大和 PI パートナーズ株式会社は、同契約上の買主の地位を第三者（但し、①不
動産特定共同事業法第 59 条第 2 項の規定による届出をした適格特例投資家限定事業者であり、②のぞみファイナンス＆コンサルティング株式会社が
適格特例投資家限定事業業務を受託し、買主のみから匿名組合出資を受ける合同会社であって、かつ、③売主である本投資法人及び資産運用会社
が承継人として不適切な者ではないと合理的に判断した者に限ります。）に譲渡することができる旨の定めがあり、譲渡予定日である 2020 年 4 月 1 日ま
でに大和 PI パートナーズ株式会社のみが匿名組合出資を行う複数の新設 SPC に買主の地位が承継されることが予定されています。もっとも、2020 年 4
月 1 日までに SPC の組成が間に合わない場合など、決済日までに地位承継が行われなかった物件については、大和 PI パートナーズが当該物件を取
得する義務を負うこととされています。譲渡先の詳細については、「Ⅲ．譲渡先の概要」をご参照ください。
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありま
せん。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免
除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年
米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手するこ
とができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件に関して米国におけ
る証券の公募は行われません。
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Ⅱ．譲渡予定資産の内容
譲渡予定資産の内容は以下のとおりです。
なお、別段の記載がない限り、鑑定評価額の価格時点、敷金・保証金及び総賃貸面積は 2019 年 9 月 30 日時点の情
報を、総賃料収入は 2019 年 9 月期の期中賃貸事業収入を、それぞれ記載しています。
O-1-032 willDo 北 24 条
特定資産の種類 不動産
所有形態 所有権
所在地 北海道札幌市北区北二十五条西五丁目３番 16 号
用途 共同住宅
鑑定評価額 286,000 千円
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
賃貸借の内容
テナントの総数 １
総賃料収入 12,278 千円
敷金・保証金 1,382 千円
総賃貸可能面積 1,279.89 ㎡
総賃貸面積 1,244.61 ㎡
2017 年 9 月 2018 年 3 月 2018 年 9 月 2019 年 3 月 2019 年 9 月
稼働率の推移
100.0％ 100.0％ 100.0％ 100.0％ 97.2％
O-1-034 グランカーサ南 13 条
特定資産の種類 不動産
所有形態 所有権
所在地 北海道札幌市中央区南十三条西九丁目１番５号
用途 共同住宅
鑑定評価額 406,000 千円
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
賃貸借の内容
テナントの総数 １
総賃料収入 16,107 千円
敷金・保証金 2,270 千円
総賃貸可能面積 1,836.38 ㎡
総賃貸面積 1,760.16 ㎡
2017 年 9 月 2018 年 3 月 2018 年 9 月 2019 年 3 月 2019 年 9 月
稼働率の推移
100.0％ 100.0％ 95.8％ 100.0％ 95.8％
O-1-035 グランカーサ南９条
特定資産の種類 不動産
所有形態 所有権
所在地 北海道札幌市中央区南九条西十二丁目２番 26 号
用途 共同住宅
鑑定評価額 461,000 千円
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
賃貸借の内容
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありま
せん。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免
除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年
米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手するこ
とができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件に関して米国におけ
る証券の公募は行われません。
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テナントの総数 １
総賃料収入 19,217 千円
敷金・保証金 2,700 千円
総賃貸可能面積 2,246.01 ㎡
総賃貸面積 2,123.11 ㎡
2017 年 9 月 2018 年 3 月 2018 年 9 月 2019 年 3 月 2019 年 9 月
稼働率の推移
98.2％ 100.0％ 94.6％ 100.0％ 94.5％
O-2-037 willDo 西下台町
特定資産の種類 不動産
所有形態 所有権
所在地 岩手県盛岡市西下台町 16 番 32 号
用途 共同住宅
鑑定評価額 593,000 千円
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
賃貸借の内容
テナントの総数 １
総賃料収入 23,401 千円
敷金・保証金 ―
総賃貸可能面積 2,304.00 ㎡
総賃貸面積 2,304.00 ㎡
2017 年 9 月 2018 年 3 月 2018 年 9 月 2019 年 3 月 2019 年 9 月
稼働率の推移
100.0％ 100.0％ 100.0％ 100.0％ 100.0％
O-2-065 グランメゾン七福
特定資産の種類 不動産
所有形態 所有権
所在地 宮城県仙台市太白区富沢南二丁目 20 番６号
用途 共同住宅・店舗
鑑定評価額 300,000 千円
鑑定評価機関 大和不動産鑑定株式会社
賃貸借の内容
テナントの総数 １
総賃料収入 13,853 千円
敷金・保証金 3,039 千円
総賃貸可能面積 1,083.70 ㎡
総賃貸面積 1,007.17 ㎡
2017 年 9 月 2018 年 3 月 2018 年 9 月 2019 年 3 月 2019 年 9 月
稼働率の推移
97.6％ 100.0％ 100.0％ 100.0％ 92.9％
O-2-094 リビングステージ東仙台
特定資産の種類 不動産
所有形態 所有権
所在地 宮城県仙台市宮城野区新田二丁目 18 番 25 号
用途 共同住宅・駐車場
鑑定評価額 363,000 千円
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありま
せん。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免
除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年
米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手するこ
とができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件に関して米国におけ
る証券の公募は行われません。
5
鑑定評価機関 大和不動産鑑定株式会社
賃貸借の内容
テナントの総数 １
総賃料収入 17,456 千円
敷金・保証金 2,729 千円
総賃貸可能面積 1,596.53 ㎡
総賃貸面積 1,537.73 ㎡
2017 年 9 月 2018 年 3 月 2018 年 9 月 2019 年 3 月 2019 年 9 月
稼働率の推移
92.1％ 90.8％ 100.0％ 100.0％ 96.3％
O-4-005 willDo 越谷
特定資産の種類 不動産
所有形態 所有権
所在地 埼玉県越谷市弥生町 11 番 13 号
用途 共同住宅
鑑定評価額 575,000 千円
鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所
賃貸借の内容
テナントの総数 １
総賃料収入 19,105 千円
敷金・保証金 2,510 千円
総賃貸可能面積 1,230.28 ㎡
総賃貸面積 1,204.78 ㎡
2017 年 9 月 2018 年 3 月 2018 年 9 月 2019 年 3 月 2019 年 9 月
稼働率の推移
100.0％ 100.0％ 93.8％ 98.3％ 97.9％
O-4-012 サイトピア
特定資産の種類 不動産
所有形態 所有権
所在地 神奈川県相模原市中央区鹿沼台二丁目 10 番 13 号
用途 店舗・事務所・共同住宅
鑑定評価額 456,000 千円
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
賃貸借の内容
テナントの総数 １
総賃料収入 22,224 千円
敷金・保証金 6,311 千円
総賃貸可能面積 1,697.50 ㎡
総賃貸面積 1,649.70 ㎡
2017 年 9 月 2018 年 3 月 2018 年 9 月 2019 年 3 月 2019 年 9 月
稼働率の推移
98.1％ 100.0％ 96.2％ 99.0％ 97.2％
O-4-038 willDo 新座
特定資産の種類 不動産
所有形態 所有権
所在地 埼玉県新座市野火止四丁目５番 41 号
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありま
せん。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免
除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年
米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手するこ
とができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件に関して米国におけ
る証券の公募は行われません。
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用途 共同住宅・車庫・駐輪場
鑑定評価額 585,000 千円
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
賃貸借の内容
テナントの総数 １
総賃料収入 21,610 千円
敷金・保証金 2,783 千円
総賃貸可能面積 1,260.00 ㎡
総賃貸面積 1,237.50 ㎡
2017 年 9 月 2018 年 3 月 2018 年 9 月 2019 年 3 月 2019 年 9 月
稼働率の推移
100.0％ 98.2％ 96.4％ 100.0％ 98.2％
O-5-026 エクセルシオール栄
特定資産の種類 不動産
所有形態 所有権
所在地 愛知県名古屋市中区栄五丁目 22 番１号
用途 共同住宅
鑑定評価額 545,000 千円
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
賃貸借の内容 所有権
テナントの総数 １
総賃料収入 19,267 千円
敷金・保証金 3,099 千円
総賃貸可能面積 1,486.56 ㎡
総賃貸面積 1,455.59 ㎡
2017 年 9 月 2018 年 3 月 2018 年 9 月 2019 年 3 月 2019 年 9 月
稼働率の推移
100.0％ 100.0％ 97.9％ 100.0％ 97.9％
O-5-027 willDo 日比野
特定資産の種類 不動産
所有形態 所有権
所在地 愛知県名古屋市熱田区大宝三丁目９番 22 号
用途 共同住宅
鑑定評価額 311,000 千円
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
賃貸借の内容
テナントの総数 １
総賃料収入 11,405 千円
敷金・保証金 1,181 千円
総賃貸可能面積 767.25 ㎡
総賃貸面積 767.25 ㎡
2017 年 9 月 2018 年 3 月 2018 年 9 月 2019 年 3 月 2019 年 9 月
稼働率の推移
93.5％ 100.0％ 96.8％ 96.8％ 100.0％
O-5-063 willDo 稲永
特定資産の種類 不動産
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありま
せん。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免
除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年
米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手するこ
とができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件に関して米国におけ
る証券の公募は行われません。
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所有形態 所有権
所在地 愛知県名古屋市港区十一屋二丁目 322 番地（住居表示未実施地区）
用途 共同住宅
鑑定評価額 648,000 千円
鑑定評価機関 大和不動産鑑定株式会社
賃貸借の内容
テナントの総数 １
総賃料収入 26,910 千円
敷金・保証金 2,699 千円
総賃貸可能面積 2,386.74 ㎡
総賃貸面積 2,386.74 ㎡
2017 年 9 月 2018 年 3 月 2018 年 9 月 2019 年 3 月 2019 年 9 月
稼働率の推移
57.6％ 100.0％ 99.0％ 100.0％ 100.0％
O-5-082 willDo 四日市鵜の森
特定資産の種類 不動産
所有形態 所有権
所在地 三重県四日市市鵜の森二丁目 12 番 17 号
用途 共同住宅
鑑定評価額 563,000 千円
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
賃貸借の内容
テナントの総数 １
総賃料収入 26,177 千円
敷金・保証金 3,750 千円
総賃貸可能面積 2,160.00 ㎡
総賃貸面積 2,160.00 ㎡
2017 年 9 月 2018 年 3 月 2018 年 9 月 2019 年 3 月 2019 年 9 月
稼働率の推移
100.0％ 100.0％ 100.0％ 100.0％ 100.0％
O-6-112 アブレスト桜川
特定資産の種類 不動産
所有形態 所有権
所在地 大阪府大阪市浪速区桜川一丁目４番 28 号
用途 共同住宅
鑑定評価額 507,000 千円
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
賃貸借の内容
テナントの総数 １
総賃料収入 19,251 千円
敷金・保証金 1,738 千円
総賃貸可能面積 1,009.92 ㎡
総賃貸面積 1,009.92 ㎡
2017 年 9 月 2018 年 3 月 2018 年 9 月 2019 年 3 月 2019 年 9 月
稼働率の推移
97.9％ 97.9％ 97.9％ 100.0％ 100.0％
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありま
せん。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免
除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年
米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手するこ
とができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件に関して米国におけ
る証券の公募は行われません。
8
O-6-113 プロスペクト美章園
特定資産の種類 不動産
所有形態 所有権
所在地 大阪府大阪市東住吉区北田辺二丁目２番 20 号
用途 共同住宅・店舗
鑑定評価額 330,000 千円
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
賃貸借の内容
テナントの総数 １
総賃料収入 11,278 千円
敷金・保証金 1,910 千円
総賃貸可能面積 901.91 ㎡
総賃貸面積 871.31 ㎡
2017 年 9 月 2018 年 3 月 2018 年 9 月 2019 年 3 月 2019 年 9 月
稼働率の推移
100.0％ 100.0％ 100.0％ 100.0％ 96.6％
F-2-001 ロイヤルガーデン森林公園
特定資産の種類 不動産
所有形態 所有権
所在地 宮城県仙台市青葉区北根三丁目 25 番 25 号
用途 共同住宅
鑑定評価額 280,000 千円
鑑定評価機関 大和不動産鑑定株式会社
賃貸借の内容
テナントの総数 １
総賃料収入 16,637 千円
敷金・保証金 3,694 千円
総賃貸可能面積 2,051.07 ㎡
総賃貸面積 1,986.16 ㎡
2017 年 9 月 2018 年 3 月 2018 年 9 月 2019 年 3 月 2019 年 9 月
稼働率の推移
96.1％ 100.0％ 92.6％ 96.5％ 96.8％
F-2-002 グリーンパーク小松島
特定資産の種類 不動産
所有形態 所有権
所在地 宮城県仙台市青葉区小松島二丁目９番８号
用途 共同住宅
鑑定評価額 421,000 千円
鑑定評価機関 大和不動産鑑定株式会社
賃貸借の内容
テナントの総数 １
総賃料収入 21,078 千円
敷金・保証金 4,318 千円
総賃貸可能面積 3,027.17 ㎡
総賃貸面積 3,027.17 ㎡
稼働率の推移 2017 年 9 月 2018 年 3 月 2018 年 9 月 2019 年 3 月 2019 年 9 月
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありま
せん。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免
除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年
米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手するこ
とができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件に関して米国におけ
る証券の公募は行われません。
9
97.0％ 97.7％ 100.0％ 94.2％ 100.0％
F-2-003 ダイアパレス泉崎
特定資産の種類 不動産
所有形態 所有権
所在地 宮城県仙台市太白区泉崎二丁目 22 番 30 号
用途 居宅
鑑定評価額 316,000 千円
鑑定評価機関 大和不動産鑑定株式会社
賃貸借の内容
テナントの総数 １
総賃料収入 16,762 千円
敷金・保証金 2,971 千円
総賃貸可能面積 2,060.77 ㎡
総賃貸面積 1,827.40 ㎡
2017 年 9 月 2018 年 3 月 2018 年 9 月 2019 年 3 月 2019 年 9 月
稼働率の推移
98.5％ 97.5％ 100.0％ 100.0％ 88.7％
F-2-042 リビングステージ南仙台
特定資産の種類 不動産
所有形態 所有権
所在地 宮城県仙台市太白区西中田四丁目３番５号
用途 共同住宅
鑑定評価額 222,000 千円
鑑定評価機関 大和不動産鑑定株式会社
賃貸借の内容
テナントの総数 １
総賃料収入 11,614 千円
敷金・保証金 3,119 千円
総賃貸可能面積 1,330.83 ㎡
総賃貸面積 1,235.73 ㎡
2017 年 9 月 2018 年 3 月 2018 年 9 月 2019 年 3 月 2019 年 9 月
稼働率の推移
100.0％ 92.5％ 100.0％ 96.2％ 92.9％
F-2-043 高砂関弐番館
特定資産の種類 不動産
所有形態 所有権
所在地 宮城県仙台市宮城野区高砂一丁目１番 15 号
用途 店舗・事務所・共同住宅
鑑定評価額 757,000 千円
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
賃貸借の内容
テナントの総数 １
総賃料収入 29,965 千円
敷金・保証金 12,218 千円
総賃貸可能面積 3,302.96 ㎡
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありま
せん。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免
除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年
米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手するこ
とができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件に関して米国におけ
る証券の公募は行われません。
10
総賃貸面積 3,111.05 ㎡
2017 年 9 月 2018 年 3 月 2018 年 9 月 2019 年 3 月 2019 年 9 月
稼働率の推移
90.3％ 94.3％ 94.2％ 96.4％ 94.2％
F-4-006 入間駅前ビル
特定資産の種類 不動産
所有形態 所有権
所在地 埼玉県入間市河原町１番３号
用途 店舗・事務所・共同住宅
鑑定評価額 1,730,000 千円
鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所
賃貸借の内容
テナントの総数 １
総賃料収入 64,060 千円
敷金・保証金 55,371 千円
総賃貸可能面積 4,359.31 ㎡
総賃貸面積 4,233.86 ㎡
2017 年 9 月 2018 年 3 月 2018 年 9 月 2019 年 3 月 2019 年 9 月
稼働率の推移
98.8％ 100.0％ 97.6％ 99.0％ 97.1％
F-4-007 入間駅前第二ビル
特定資産の種類 不動産
所有形態 所有権
所在地 埼玉県入間市河原町 15 番 11 号
用途 店舗・共同住宅・作業所・駐車場
鑑定評価額 648,000 千円
鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所
賃貸借の内容
テナントの総数 １
総賃料収入 28,943 千円
敷金・保証金 11,235 千円
総賃貸可能面積 3,592.48 ㎡
総賃貸面積 3,592.48 ㎡
2017 年 9 月 2018 年 3 月 2018 年 9 月 2019 年 3 月 2019 年 9 月
稼働率の推移
100.0％ 100.0％ 98.5％ 98.5％ 100.0％
F-4-018 シェモア桜ヶ丘
特定資産の種類 不動産
所有形態 所有権
所在地 東京都多摩市関戸三丁目 14 番地の８
用途 店舗・共同住宅
鑑定評価額 634,000 千円
鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所
賃貸借の内容
テナントの総数 １
総賃料収入 23,452 千円
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありま
せん。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免
除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年
米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手するこ
とができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件に関して米国におけ
る証券の公募は行われません。
11
敷金・保証金 6,521 千円
総賃貸可能面積 1,911.36 ㎡
総賃貸面積 1,866.25 ㎡
2017 年 9 月 2018 年 3 月 2018 年 9 月 2019 年 3 月 2019 年 9 月
稼働率の推移
92.8％ 92.8％ 100.0％ 100.0％ 97.6％
F-4-020 コリンヌ津田沼
特定資産の種類 不動産
所有形態 所有権
所在地 千葉県習志野市津田沼四丁目３番 20 号
用途 共同住宅
鑑定評価額 348,000 千円
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
賃貸借の内容
テナントの総数 １
総賃料収入 11,358 千円
敷金・保証金 1,509 千円
総賃貸可能面積 1,435.80 ㎡
総賃貸面積 1,292.22 ㎡
2017 年 9 月 2018 年 3 月 2018 年 9 月 2019 年 3 月 2019 年 9 月
稼働率の推移
100.0％ 100.0％ 100.0％ 95.0％ 90.0％
F-4-022 茅ヶ崎ダイカンプラザ
特定資産の種類 不動産
所有形態 所有権
所在地 神奈川県茅ヶ崎市十間坂二丁目１番 54 号
用途 共同住宅
鑑定評価額 483,000 千円
鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所
賃貸借の内容
テナントの総数 １
総賃料収入 20,020 千円
敷金・保証金 4,716 千円
総賃貸可能面積 1,838.43 ㎡
総賃貸面積 1,785.63 ㎡
2017 年 9 月 2018 年 3 月 2018 年 9 月 2019 年 3 月 2019 年 9 月
稼働率の推移
97.1％ 100.0％ 100.0％ 96.8％ 97.1％
F-4-028 ウィンベルコーラス平塚第 13
特定資産の種類 不動産
所有形態 所有権
所在地 神奈川県平塚市浅間町６番 19 号
用途 共同住宅
鑑定評価額 358,000 千円
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
賃貸借の内容
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありま
せん。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免
除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年
米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手するこ
とができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件に関して米国におけ
る証券の公募は行われません。
12
テナントの総数 １
総賃料収入 17,385 千円
敷金・保証金 2,799 千円
総賃貸可能面積 1,533.82 ㎡
総賃貸面積 1,533.82 ㎡
2017 年 9 月 2018 年 3 月 2018 年 9 月 2019 年 3 月 2019 年 9 月
稼働率の推移
100.0％ 100.0％ 100.0％ 97.0％ 100.0％
F-6-063 プロスペクト桂
特定資産の種類 不動産
所有形態 所有権
所在地 京都府京都市西京区樫原宇治井西町３番地（住居表示未実施地区）
用途 共同住宅
鑑定評価額 480,000 千円
鑑定評価機関 大和不動産鑑定株式会社
賃貸借の内容
テナントの総数 １
総賃料収入 20,142 千円
敷金・保証金 2,798 千円
総賃貸可能面積 1,796.59 ㎡
総賃貸面積 1,796.59 ㎡
2017 年 9 月 2018 年 3 月 2018 年 9 月 2019 年 3 月 2019 年 9 月
稼働率の推移
100.0％ 100.0％ 96.5％ 100.0％ 100.0％
Ⅲ．譲渡先の概要
(1) 名 称 大和 PI パートナーズ株式会社（注）
(2) 所 在 地 東京都千代田区丸の内一丁目 9 番 1 号
(3) 代表者の役職・氏名 代表取締役 荒木 秀輝
(4) 金銭債権投資、不動産投資、プライベート・エクィティ投資
事 業 内 容
その他ファンド管理運営業務を中心とした投資ビジネス
(5) 資 本 金 1,200,000 万円
(6) 売 上 高 譲渡先より、開示することの同意を得られていないため開示していません。
(7) 設 立 年 月 日 1998 年 12 月 8 日
(8) 純 資 産 譲渡先より、開示することの同意を得られていないため開示していません。
(9) 総 資 産 譲渡先より、開示することの同意を得られていないため開示していません。
(10) 大 株 主 株式会社大和キャピタル・ホールディングス
(11) 当該会社と投資法人・資産運用会社との関係
当該会社は、 資産運用会社の親会社（出資割合 100％）である大和証券グループ本社の間接
資 本 関 係
子会社であり、投信法に定める利害関係人等に該当します。
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありま
せん。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免
除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年
米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手するこ
とができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件に関して米国におけ
る証券の公募は行われません。
13
なお、本投資法人と当該会社との間には、記載すべき資本関係はありませんが、大和証券グル
ープ本社は、本日現在、本投資法人の投資口を 55,014 口（3.35％）保有しています。
当該会社と本投資法人及び資産運用会社との間には、記載すべき人的関係はありません。な
人 的 関 係
お、資産運用会社の役職員には、大和証券グループ本社からの出向者が含まれています。
当該会社と本投資法人及び資産運用会社との間には、記載すべき取引関係はありません。な
お、資産運用会社の親会社である大和証券グループ本社は、資産運用会社とスポンサー・サポ
取 引 関 係
ート契約を締結しており、本投資法人に関する物件情報等の提供者であり、かつ本投資法人の
保有物件の一部について賃貸借契約を締結しています。
関連当事者への 当該会社は、資産運用会社の親会社である大和証券グループ本社の間接子会社であり、関連
該 当 状 況 当事者に該当します。
（注） 前述のとおり、大和 PI パートナーズ株式会社が譲渡先になる物件については、大和 PI パートナーズ株式会社から同社が匿名組
合出資を行う新設 SPC に買主の地位が承継されることが予定されています。新設 SPC の概要については、地位承継時に改めて
お知らせします。
(1) 名 称 合同会社ネモフィラ
(2) 所 在 地 東京都中央区日本橋三丁目５番１２号
(3) 代表者 の 役 職 ・ 氏 名 業務執行社員 一般社団法人エルエルシー・ホールディングス
(4) 不動産の取得、保有、処分、賃貸借及び管理
事 業 内 容
不動産特定共同事業法に基づく事業
(5) 資 本 金 300 万円
(6) 売 上 高 譲渡先より、開示することの同意を得られていないため開示していません。
(7) 設 立 年 月 日 2016 年 9 月 29 日
(8) 純 資 産 譲渡先より、開示することの同意を得られていないため開示していません。
(9) 総 資 産 譲渡先より、開示することの同意を得られていないため開示していません。
(10) 代 表 社 員 一般社団法人エルエルシー・ホールディングス
(11) 当該会社と投資法人・資産運用会社との関係
当該会社は、 資産運用会社の親会社（出資割合 100％）である大和証券グループ本社の非連
資 本 関 係
結子会社であり、投信法に定める利害関係人等に該当します。
人 的 関 係 本投資法人・本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき人的関係はありません。
取 引 関 係 本投資法人・本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき取引関係はありません。
関連当事者への 当該会社は、 資産運用会社の親会社である大和証券グループ本社の非連結子会社であり、関
該 当 状 況 連当事者に該当します。
(1) 名 称 のぞみファイナンス＆コンサルティング株式会社
(2) 所 在 地 東京都中央区日本橋本町一丁目 9 番 4 号
(3) 代表者の役職・氏名 代表取締役 稲川 琢也
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありま
せん。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免
除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年
米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手するこ
とができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件に関して米国におけ
る証券の公募は行われません。
14
(4) 金銭の貸付及び金銭貸借の媒介に関する業務
事 業 内 容 不動産の売買、交換、賃貸及びその仲介並びに管理に関する業務
不動産信託受益権の取得、保有、処分に関する業務企業経営に関するコンサルティング業務
(5) 資 本 金 10,000 万円
(6) 売 上 高 譲渡先より、開示することの同意を得られていないため開示していません。
(7) 設 立 年 月 日 2017 年 11 月 2 日
(8) 純 資 産 譲渡先より、開示することの同意を得られていないため開示していません。
(9) 総 資 産 譲渡先より、開示することの同意を得られていないため開示していません。
(10) 大 株 主 株式会社のぞみフィナンシャルホールディングス
(11) 当該会社と投資法人・資産運用会社との関係
当該会社は、 資産運用会社の親会社（出資割合 100％）である大和証券グループ本社の間接
資 本 関 係
子会社であり、投信法に定める利害関係人等に該当します。
人 的 関 係 当該会社と本投資法人及び資産運用会社との間には、記載すべき人的関係はありません。
取 引 関 係 当該会社と本投資法人及び資産運用会社との間には、記載すべき取引関係はありません。
関連当事者への 当該会社は、資産運用会社の親会社である大和証券グループ本社の間接子会社であり、関連
該 当 状 況 当事者に該当します。
Ⅳ．物件譲渡先等の状況
譲渡予定資産の各譲渡先は、資産運用会社の親会社である大和証券グループ本社の間接子会社等です。各譲渡先
は、投信法に規定する利害関係人等に該当し、かつ資産運用会社の社内規程である「利益相反対策ルール」上の利害関
係者に該当するため、資産運用会社は、譲渡先との間で各譲渡予定資産の譲渡の取引を行うに当たり、利益相反対策ル
ールに定める意思決定手続を経ています。
なお、当該取引は投資信託及び投資法人に関する法律施行規則第 245 条の 2 第 1 項各号に掲げる取引に該当するも
のの、本合併に伴う一連の取引の性質に鑑みて役員会の承認を経ています。
Ⅴ．譲渡の条件
各譲渡予定資産の売買契約（以下「本売買契約」といいます。）において、本売買契約に基づく売主の義務は本合併契
約に基づく本合併の効力が発生すること等を条件として、その効力を生じるものとされております。
本売買契約上、かかる前提条件が成就しない場合、売主は、如何なる支払もすることなく、本売買契約を無償で解除で
きるものとされています。
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありま
せん。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免
除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年
米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手するこ
とができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件に関して米国におけ
る証券の公募は行われません。
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Ⅵ．決済方法等
譲渡時に一括決済いたします。
Ⅶ．今後の見通し
本合併や譲渡予定資産の譲渡等を織り込んだ本合併後の存続投資法人の 2020 年９月期（2020 年４月１日～2020 年９
月 30 日）及び 2021 年３月期（2020 年 10 月１日～2021 年３月 31 日）における運用状況及び分配金の予想につきまして
は、本日付で公表しました「日本賃貸住宅投資法人と日本ヘルスケア投資法人の合併後の 2020 年９月期及び 2021 年３
月期の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ」をご参照ください。
なお、本件譲渡により得られる譲渡益（本日時点の見込額 812 百万円（注））は、分配金の平準化及び本件譲渡に伴う分
配金への影響を考慮しつつ、全部又は一部を内部留保する予定です。
（注） 譲渡予定価格（13,606 百万円）並びに固定資産税及び都市計画税の精算額（本日時点の見込額 56 百万円）の合計額から、2020 年４月 1 日時点
帳簿価額（本日時点の見込額 12,623 百万円）及び譲渡諸経費（225 百万円）を控除して試算しています。
Ⅷ．鑑定評価書の概要
物件名称 O-1-032 willDo 北 24 条
鑑定評価額 286,000,000 円
鑑定評価機関の名称 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2019 年９月 30 日
項 目 内 容 概 要 等
収益価格 （千円） 286,000 －
直接還元法による価格 （千円） 288,000 －
（１）総運営収益：（ａ）-（ｂ） （千円） 23,278 －
現行の賃貸借契約に基づく平均賃料等、対象不動産を新規に賃貸することを想
定した場合における新規賃料等の水準、入居している賃借人の属性等をもと
共益費込み貸室賃料収入 （千円） 23,412
に、中長期安定的に収受可能な賃料等の単価水準を査定のうえ、これに基づく
貸室賃料収入及び共益費収入（以下「貸室賃料収入等」という。）を計上した。
(a) 現行の賃貸借契約に基づく使用料、駐車場を新規に賃貸することを想定した場
駐車場収入 （千円） 1,056 合における使用料の水準等をもとに、中長期安定的に収受可能な使用料の単
価水準を別表のとおり査定のうえ、これに基づく駐車場収入を計上した。
光回線の電気料収入等をその他の収入として計上した。なお、礼金収入及び更
その他収入 （千円） 10
新料収入はない。
各用途に関して、同一需給圏内の類似地域において代替競争等の関係にある
類似不動産の稼働状況や需給動向、対象不動産に係る過去の稼働状況や今
後の動向をもとに、中長期安定的な稼働率水準を査定のうえ、これに基づく空室
空室等損失 （千円） 1,200
等損失を計上した。
(b)
なお、その他の収入については中長期的な見込額をもとに収入金額を査定して
いるので、空室等損失は計上しない。
貸倒れ損失 （千円） 0 賃借人の状況等を勘案し、貸倒れ損失の計上は不要であると判断した。
（２）総運営費用 （千円） 6,530 －
清掃費、設備管理費、警備費等で構成される維持管理費については、過年度
維持管理費用 （千円） 1,150 実績額及び類似不動産の維持管理費を参考に、対象不動産の個別性を考慮し
て計上した。
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありま
せん。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免
除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年
米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手するこ
とができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件に関して米国におけ
る証券の公募は行われません。
16
共用部分の水道光熱費の査定に当たっては、過年度実績額を参考に、類似不
水道光熱費 （千円） 430
動産の水道光熱費、対象不動産の個別性等を考慮して計上した。
入居者の入替えに伴い通常発生する 1 室当たりにおける原状回復費の水準、賃
貸人の負担割合、平均的な費用負担時期及び原状回復の程度等をもとに、原
修繕費 （千円） 1,348 状回復費を計上したほか、修繕費の査定に当たっては、過年度実績額、類似不
動産の水準及びエンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を
考慮して計上した。
テナント管理業務及び建物管理業務等を統括する委託業者に支払う委託手数
料であるプロパティマネジメントフィーの査定に当たっては、契約条件に基づく報
プロパティマネジメントフィー （千円） 699
酬料率等を参考に、類似不動産における報酬料率、対象不動産の個別性等を
考慮して計上した。
新規入居者の募集や成約に係る事務手数料を、契約条件や周辺における類似
不動産の賃貸条件等を参考に、賃貸手数料等については新規入居者の募集等
テナント募集費用等 （千円） 680
に必要となる賃貸手数料及び過年度実績額をもとに査定した広告宣伝費等を入
居者の年平均入替率及び稼働率等を考慮して計上した。
（土地）公租公課関係資料及び負担調整措置の内容等を勘案し、税額を計上し
公租公課 （千円） 2,075 た。
（建物、償却資産）公租公課関係資料に基づき計上した。
保険契約に基づく保険料及び対象建物と類似の建物の保険料率等を考慮して
損害保険料 （千円） 48
計上した。
その他費用 （千円） 100 ロードヒーティング費用等をその他費用として計上した。
（３）運営純収益（NOI）：（１）-（２） （千円） 16,748 －
現行の賃貸条件及び新規契約時の敷金月数をもとに中長期的に安定した敷金
月数を別表のとおり査定し、これに稼働率を乗じて得た額に運用利回りを乗じて
（４）一時金の運用益 （千円） 18
一時金の運用益を査定した。なお、預託期間中の資金運用上、適正と考えられ
る運用利回りは、運用及び調達双方の金利水準等を勘案して 1.0％と査定した。
建物の機能維持に必要となる更新費は、実際には不定期に発生するものである
が、ここでは今後見込まれる支出を毎期平均的に積み立てることを想定し、類似
（５）資本的支出 （千円） 2,061
不動産における資本的支出の水準、築年数及びエンジニアリング・レポートにお
ける修繕更新費の年平均額等を勘案のうえ査定した。
（６）純収益（NCF）：（３）+（４）-（５） （千円） 14,705 －
還元利回りは、当研究所が設定する各地区の基準となる利回りに、対象不動産
の立地条件、建物条件及びその他条件に起因するスプレッドを加減するととも
（７）還元利回り （％） 5.1
に、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案のうえ査定
した。
DCF 法による価格 （千円） 283,000 －
類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案
割引率 （％） 4.9
のうえ査定した。
類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象として
最終還元利回り （％） 5.3 の対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び
賃料の動向等を総合的に勘案のうえ査定した。
積算価格 （千円） 248,000 －
土地割合 （％） 27.4 －
建物割合 （％） 72.6 －
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した
無し
事項
物件名称 O-1-034 グランカーサ南 13 条
鑑定評価額 406,000,000 円
鑑定評価機関の名称 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2019 年９月 30 日
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありま
せん。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免
除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年
米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手するこ
とができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件に関して米国におけ
る証券の公募は行われません。
17
項 目 内 容 概 要 等
収益価格 （千円） 406,000 －
直接還元法による価格 （千円） 409,000 －
（１）総運営収益：（ａ）-（ｂ） （千円） 32,588 －
現行の賃貸借契約に基づく平均賃料等、対象不動産を新規に賃貸することを想
定した場合における新規賃料等の水準、入居している賃借人の属性等をもと
共益費込み貸室賃料収入 （千円） 31,236
に、中長期安定的に収受可能な賃料等の単価水準を査定のうえ、これに基づく
貸室賃料収入及び共益費収入（以下「貸室賃料収入等」という。）を計上した。
(a) 現行の賃貸借契約に基づく平均使用料、駐車場を新規に賃貸することを想定し
駐車場収入 （千円） 2,668 た場合における使用料の水準等をもとに、中長期安定的に収受可能な使用料
の単価水準を査定のうえ、これに基づく駐車場収入を計上した。
自販機手数料、電気料金及び電柱使用料等をその他の収入として計上した。な
その他収入 （千円） 200
お、礼金収入及び更新料収入はない。
各用途に関して、同一需給圏内の類似地域において代替競争等の関係にある
類似不動産の稼働状況や需給動向、対象不動産に係る過去の稼働状況や今
後の動向をもとに、中長期安定的な稼働率水準を査定のうえ、これに基づく空室
空室等損失 （千円） 1,516
等損失を計上した。
(b)
なお、その他収入については中長期的な見込額をもとに収入金額を査定してい
るので、空室等損失は計上しない。
貸倒れ損失 （千円） 0 賃借人の状況等を勘案し、貸倒れ損失の計上は不要であると判断した。
（２）総運営費用 （千円） 9,035 －
清掃費、設備管理費、警備費等で構成される維持管理費については、過年度
維持管理費用 （千円） 1,200 実績額及び類似不動産の維持管理費を参考に、対象不動産の個別性を考慮し
て計上した。
共用部分の水道光熱費の査定に当たっては、過年度実績額を参考に、省エネ
水道光熱費 （千円） 500 融雪監視代行サービスによる削減効果、類似不動産の水道光熱費、対象不動
産の個別性等を考慮して計上した。
入居者の入替えに伴い通常発生する 1 室当たりにおける原状回復費の水準、賃
貸人の負担割合、平均的な費用負担時期及び原状回復の程度等をもとに、原
修繕費 （千円） 1,654 状回復費を計上したほか、修繕費の査定に当たっては、過年度実績額、類似不
動産の水準及びエンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を
考慮して計上した。
テナント管理業務及び建物管理業務等を統括する委託業者に支払う委託手数
料であるプロパティマネジメントフィーの査定に当たっては、契約条件に基づく報
プロパティマネジメントフィー （千円） 978
酬料率等を参考に、類似不動産における報酬料率、対象不動産の個別性等を
考慮して計上した。
新規入居者の募集や成約及び入居者の更新に係る事務手数料を、契約条件や
周辺における類似不動産の賃貸条件等を参考に、賃貸手数料等については新
テナント募集費用等 （千円） 861 規入居者の募集等に必要となる賃貸手数料及び過年度実績額をもとに査定し
た広告宣伝費等、更新手数料については更新契約等の締結に際し委託業者へ
支払う報酬料を入居者の年平均入替率及び稼働率等を考慮して計上した。
（土地）公租公課関係資料及び負担調整措置の内容等を勘案し、税額を計上し
公租公課 （千円） 3,176 た。
（建物、償却資産）公租公課関係資料に基づき計上した。
保険契約に基づく保険料及び対象建物と類似の建物の保険料率等を考慮して
損害保険料 （千円） 66
計上した。
その他費用 （千円） 600 ロードヒーティングに係る灯油代をその他費用として計上した。
（３）運営純収益（NOI）：（１）-（２） （千円） 23,553 －
現行の賃貸条件及び新規契約時の敷金月数をもとに中長期的に安定した敷金
月数を査定し、これに稼働率を乗じて得た額に運用利回りを乗じて一時金の運
（４）一時金の運用益 （千円） 24
用益を査定した。なお、預託期間中の資金運用上、適正と考えられる運用利回り
は、運用及び調達双方の金利水準等を勘案して 1.0％と査定した。
建物の機能維持に必要となる更新費は、実際には不定期に発生するものである
が、ここでは今後見込まれる支出を毎期平均的に積み立てることを想定し、類似
（５）資本的支出 （千円） 2,303
不動産における資本的支出の水準、築年数及びエンジニアリング・レポートにお
ける修繕更新費の年平均額等を勘案のうえ査定した。
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありま
せん。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免
除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年
米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手するこ
とができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件に関して米国におけ
る証券の公募は行われません。
18
（６）純収益（NCF）：（３）+（４）-（５） （千円） 21,274 －
還元利回りは、当研究所が設定する各地区の基準となる利回りに、対象不動産
の立地条件、建物条件及びその他条件に起因するスプレッドを加減するととも
（７）還元利回り （％） 5.2
に、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案のうえ査定
した。
DCF 法による価格 （千円） 402,000 －
類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案
割引率 （％） 5.0
のうえ査定した。
類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象として
最終還元利回り （％） 5.4 の対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び
賃料の動向等を総合的に勘案のうえ査定した。
積算価格 （千円） 363,000 －
土地割合 （％） 32.2 －
建物割合 （％） 67.8 －
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した
無し
事項
物件名称 O-1-035 グランカーサ南９条
鑑定評価額 461,000,000 円
鑑定評価機関の名称 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2019 年９月 30 日
項 目 内 容 概 要 等
収益価格 （千円） 461,000 －
直接還元法による価格 （千円） 464,000 －
（１）総運営収益：（ａ）-（ｂ） （千円） 38,642 －
現行の賃貸借契約に基づく平均賃料等、対象不動産を新規に賃貸することを想
定した場合における新規賃料等の水準、入居している賃借人の属性等をもと
共益費込み貸室賃料収入 （千円） 37,125
に、中長期安定的に収受可能な賃料等の単価水準を査定のうえ、これに基づく
貸室賃料収入及び共益費収入（以下「貸室賃料収入等」という。）を計上した。
(a) 現行の賃貸借契約に基づく平均使用料、駐車場を新規に賃貸することを想定し
駐車場収入 （千円） 3,202 た場合における使用料の水準等をもとに、中長期安定的に収受可能な使用料
の単価水準を査定のうえ、これに基づく駐車場収入を計上した。
UCOM 電気代収入・光通信サービス電気代収入及び自動販売機設置収入をそ
その他収入 （千円） 120
の他の収入として計上した。なお、礼金収入及び更新料収入はない。
各用途に関して、同一需給圏内の類似地域において代替競争等の関係にある
類似不動産の稼働状況や需給動向、対象不動産に係る過去の稼働状況や今
空室等損失 （千円） 1,805 後の動向をもとに、中長期安定的な稼働率水準を査定のうえ、これに基づく空室
等損失を計上した。なお、その他の収入については中長期的な見込額をもとに
収入金額を査定しているので、空室等損失は計上しない。
貸倒れ損失 （千円） 0 賃借人の状況等を勘案し、貸倒れ損失の計上は不要であると判断した。
（２）総運営費用 （千円） 11,336 －
清掃費、設備管理費、警備費等で構成される維持管理費については、過年度
維持管理費用 （千円） 1,630 実績額及び類似不動産の維持管理費を参考に、対象不動産の個別性を考慮し
て計上した。
共用部分の水道光熱費の査定に当たっては、過年度実績額を参考に、類似不
水道光熱費 （千円） 1,350
動産の水道光熱費、対象不動産の個別性等を考慮して計上した。
入居者の入替えに伴い通常発生する 1 室当たりにおける原状回復費の水準、賃
修繕費 （千円） 1,985
貸人の負担割合、平均的な費用負担時期及び原状回復の程度等をもとに、原
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありま
せん。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免
除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年
米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手するこ
とができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件に関して米国におけ
る証券の公募は行われません。
19
状回復費を計上したほか、修繕費の査定に当たっては、過年度実績額、類似不
動産の水準及びエンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を
考慮して計上した。
テナント管理業務及び建物管理業務等を統括する委託業者に支払う委託手数
料であるプロパティマネジメントフィーの査定に当たっては、契約条件に基づく報
プロパティマネジメントフィー （千円） 1,167
酬料率等を参考に、類似不動産における報酬料率、対象不動産の個別性等を
考慮して計上した。
新規入居者の募集や成約及び入居者の更新に係る事務手数料を、契約条件や
周辺における類似不動産の賃貸条件等を参考に、賃貸手数料等については新
テナント募集費用等 （千円） 1,175
規入居者の募集等に必要となる賃貸手数料及び過年度実績額をもとに査定し
た広告宣伝費等を入居者の年平均入替率及び稼働率等を考慮して計上した。
（土地）公租公課関係資料及び負担調整措置の内容等を勘案し、税額を計上し
公租公課 （千円） 3,947 た。
（建物、償却資産）公租公課関係資料に基づき計上した。
保険契約に基づく保険料及び対象建物と類似の建物の保険料率等を考慮して
損害保険料 （千円） 82
計上した。
その他費用 （千円） 0 その他費用として計上すべき特段の費用はない。
（３）運営純収益（NOI）：（１）-（２） （千円） 27,306 －
現行の賃貸条件及び新規契約時の敷金月数をもとに中長期的に安定した敷金
月数を査定し、これに稼働率を乗じて得た額に運用利回りを乗じて一時金の運
（４）一時金の運用益 （千円） 29
用益を査定した。なお、預託期間中の資金運用上、適正と考えられる運用利回り
は、運用及び調達双方の金利水準等を勘案して 1.0％と査定した。
建物の機能維持に必要となる更新費は、実際には不定期に発生するものである
が、ここでは今後見込まれる支出を毎期平均的に積み立てることを想定し、類似
（５）資本的支出 （千円） 2,730
不動産における資本的支出の水準、築年数及びエンジニアリング・レポートにお
ける修繕更新費の年平均額等を勘案のうえ査定した。
（６）純収益（NCF）：（３）+（４）-（５） （千円） 24,605 －
還元利回りは、当研究所が設定する各地区の基準となる利回りに、対象不動産
の立地条件、建物条件及びその他条件に起因するスプレッドを加減するととも
（７）還元利回り （％） 5.3
に、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案のうえ査定
した。
DCF 法による価格 （千円） 458,000 －
類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案
割引率 （％） 5.1
のうえ査定した。
類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象として
最終還元利回り （％） 5.5 の対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び
賃料の動向等を総合的に勘案のうえ査定した。
積算価格 （千円） 450,000 －
土地割合 （％） 28.4 －
建物割合 （％） 71.6 －
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した
無し
事項
物件名称 O-2-037 willDo 西下台町
鑑定評価額 593,000,000 円
鑑定評価機関の名称 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2019 年９月 30 日
項 目 内 容 概 要 等
収益価格 （千円） 593,000 －
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありま
せん。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免
除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年
米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手するこ
とができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件に関して米国におけ
る証券の公募は行われません。
20
直接還元法による価格 （千円） 597,000 －
（１）総運営収益：（ａ）-（ｂ） （千円） 46,793 －
現行のサブマスターリース契約は、3 年間の固定賃料で、周辺地域における新
規賃料水準等や最終入居者の賃料水準、建物品等、立地条件、空室リスク、維
共益費込み貸室賃料収入 （千円） 44,822 持管理費用等を勘案すると、相応の賃料負担力を有すると判断されることから、
サブマスターリース契約に基づき貸室賃料収入及び共益費収入（以下「貸室賃
料収入等」という。）を計上した。
(a) 現行の賃貸借契約に基づく平均使用料、駐車場を新規に賃貸することを想定し
駐車場収入 （千円） 571 た場合における使用料の水準等をもとに、中長期安定的に収受可能な使用料
の単価水準を査定のうえ、これに基づく駐車場収入を計上した。
礼金収入、更新料収入は賃貸借契約により徴収しないことから計上せず、携帯
その他収入 （千円） 1,400 電話アンテナ設置料、電柱等敷地料、自販機収入等をその他収入として計上し
た。
一括して賃貸しているため、空室等損失相当額は計上しない。なお、その他の
空室等損失 （千円） 0 収入については中長期的な見込額をもとに収入金額を査定しているので、空室
(b) 等損失は計上しない。
貸倒れ損失 （千円） 0 賃借人の状況等を勘案し、貸倒れ損失の計上は不要であると判断した。
（２）総運営費用 （千円） 7,020 －
清掃費、設備管理費、警備費等で構成される維持管理費については、過年度
維持管理費用 （千円） 782 実績額及び類似不動産の維持管理費を参考に、対象不動産の個別性を考慮し
て計上した。
共用部分の水道光熱費の査定に当たっては、過年度実績額を参考に、類似不
水道光熱費 （千円） 1,000
動産の水道光熱費、対象不動産の個別性等を考慮して計上した。
修繕費の査定に当たっては、過年度実績額、類似不動産の水準及びエンジニ
修繕費 （千円） 930
アリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を考慮して計上した。
サブマスターリース契約及び建物管理委託契約等により、プロパティマネジメント
プロパティマネジメントフィー （千円） 0
フィーは発生しないため計上しない。
サブマスターリース契約及び建物管理委託契約等により、賃貸手数料、更新手
テナント募集費用等 （千円） 0
数料は発生しないため計上しない。
公租公課 （千円） 3,616 公租公課関係資料に基づき計上した。
保険契約に基づく保険料及び対象建物と類似の建物の保険料率等を考慮して
損害保険料 （千円） 92
計上した。
その他費用 （千円） 600 インターネット使用料等をその他費用として計上した。
（３）運営純収益（NOI）：（１）-（２） （千円） 39,773 －
預り金的性格を有する一時金の授受がないので、一時金の運用益は計上しな
（４）一時金の運用益 （千円） 0
い。
建物の機能維持に必要となる更新費は、実際には不定期に発生するものである
が、ここでは今後見込まれる支出を毎期平均的に積み立てることを想定し、類似
（５）資本的支出 （千円） 2,170
不動産における資本的支出の水準、築年数及びエンジニアリング・レポートにお
ける修繕更新費の年平均額等を勘案のうえ査定した。
（６）純収益（NCF）：（３）+（４）-（５） （千円） 37,603 －
還元利回りは、当研究所が設定する各地区の基準となる利回りに、対象不動産
の立地条件、建物条件及びその他条件に起因するスプレッドを加減するととも
（７）還元利回り （％） 6.3
に、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案のうえ査定
した。
DCF 法による価格 （千円） 589,000 －
類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案
割引率 （％） 5.8
のうえ査定した。
類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象として
最終還元利回り （％） 6.5 の対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び
賃料の動向等を総合的に勘案のうえ査定した。
積算価格 （千円） 403,000 －
土地割合 （％） 21.7 －
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありま
せん。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免
除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年
米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手するこ
とができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件に関して米国におけ
る証券の公募は行われません。
21
建物割合 （％） 78.3 －
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した
無し
事項
物件名称 O-2-065 グランメゾン七福
鑑定評価額 300,000,000 円
鑑定評価機関の名称 大和不動産鑑定株式会社
価格時点 2019 年 9 月 30 日
項 目 内 容 概 要 等
収益価格 （千円） 300,000 －
直接還元法による価格 （千円） 302,000 －
（１）総運営収益：（ａ）-（ｂ） （千円） 26,128 －
現行契約の賃料水準、同一需給圏内における類似不動産の新規賃料の水準及
共益費込み貸室賃料収入 （千円） 25,891 びその動向に基づき、対象不動産の中長期的競争力を勘案のうえ、対象不動
産の標準化した想定貸室賃料収入、共益費収入を計上した。
水道光熱費収入 （千円） 0 収入及び費用を相殺のうえ、費用項目にて計上した。
現行契約の賃料水準、周辺賃貸事例及びその動向に基づき、対象不動産の中
駐車場収入 （千円） 1,573
長期的競争力を勘案のうえ、対象不動産の標準化した駐車場収入を計上した。
その他収入 （千円） 70 自動販売機収入、電柱使用料料等について、実績額に基づき計上した。
対象不動産の空室率実績及び類似不動産の標準的な空室率に基づき、対象
不動産の競争力等を考慮して、中長期的に安定的であると認められる貸室賃料
空室等損失 （千円） 1,405
収入、共益費収入及び駐車場収入に対する空室率を査定し、空室等損失を計
上した。
貸倒れ損失 （千円） 0 敷金等により担保されていると認められるため、計上しない。
（２）総運営費用 （千円） 6,899 －
現況の建物管理業務の内容は概ね標準的であると判断し、現行契約額に基づ
維持管理費用 （千円） 1,068
き、類似不動産の維持管理費の水準による検証を行い、計上した。
類似不動産の水道光熱費の水準及び過年度実績額に基づき査定し、計上し
水道光熱費 （千円） 275
た。
ER の 15 年間平均修繕費用に基づき、類似不動産の修繕費の水準による検証
修繕費 （千円） 1,552 を行い、計上した。
また、テナント入替費用を、入替率及び空室率を考慮のうえ査定し、計上した。
現況の管理業務の内容は概ね標準的であると判断し、現行契約料率に基づき、
プロパティマネジメントフィー （千円） 469
類似不動産の PM フィーの水準による検証を行い、計上した。
貸室・駐車場について、想定入替率を適用した場合の入替部分に、類似不動産
テナント募集費用等 （千円） 884
の水準に基づき査定したテナント募集費用等を考慮のうえ、計上した。
土地については、2019 年度実績額に基づき、負担水準を考慮して査定した。
公租公課 （千円） 1,861
建物他については、2019 年度実績額に基づき査定した。
現行の実績額を妥当と判断し、類似不動産の損害保険料の水準による検証を
損害保険料 （千円） 53
行い、計上した。
敷地外駐車場に係る費用を契約額に基づき計上した。その他物件運営費用とし
その他費用 （千円） 737
て、実績額を参考に査定した額を計上した。
（３）運営純収益（NOI）：（１）-（２） （千円） 19,229 －
一時金の運用実態等について、運用的側面と調達的側面双方の観点から総合
（４）一時金の運用益 （千円） 24 的に勘案のうえ運用利回りを査定し、これを想定預かり敷金等の額に乗じて求め
た額を計上した。
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の譲渡に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありま
せん。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免
除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年
米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は売出人より入手するこ
とができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件に関して米国におけ
る証券の公募は行われません。
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ER の 15 年間平均更新費用に基づき、類似不動産の更新費の水準による検証
（５）資本的支出 （千円） 2,653
を行い、計上した。
（６）純収益（NCF）：（３）+（４）-（５） （千円） 16,600 －
最もリスクが低い地域に位置する類似用途の利回りを基準とし、対象不動産の立
地条件及び建物グレード、築年数、設備水準等の建物条件並びに現行賃料の
（７）還元利回り （％） 5.5
市場賃料に対する水準、権利関係、契約条件等のその他の条件を考慮のうえ、
査定した。
DCF 法による価格 （千円） 299,000 －
類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回りとの比較等から査
割引率 （％） 5.3
定。
還元利回りに対する保有期間満了時における対象不動産の市場性等を考慮し
最終還元利回り （％） 5.7
て査定。
積算価格 （千円） 279,000 －
土地割合 （％） 63.3 －
建物割合 （％） 36.7 －
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した
無し
事項
物件名称 O-2-094 リビングステージ東仙台
鑑定評価額 363,000,000 円
鑑定評価機関の名称 大和不動産鑑定株式会社
価格時点 2019 年 9 月 30 日
項 目 内 容 概 要 等
収益価格 （千円） 363,000 －
直接還元法による価格 （千円） 365,000 －
（１）総運営収益：（ａ）-（ｂ） （千円） 33,763 －
現行契約の賃料水準、同一需給圏内における類似不動産の新規賃料の水準及
共益費込み貸室賃料収入 （千円） 32,450 びその動向に基づき、対象不動産の中長期的競争力を勘案のうえ、対象不動
産の標準化した想定貸室賃料収入、共益費収入を計上した。
水道光熱費収入 （千円） 1,783 実績額に基づき、満室を想定のうえ計上した。
現行契約の賃料水準、周辺賃貸事例及びその動向に基づき、対象不動産の中
駐車場収入 （千円） 864