2019年５月22日現在
第26期(2019年３月期)決算説明会資料
銘柄コード：8986 | http://www.jrhi.co.jp
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第26期(2019年3月期) トピックス
1. 中期目標の進捗と新規中期目標の設定
分配金については、従来の中期目標（分配金1,900～2,000円）を達成
但し、新規物件の取得目標（200億円取得）は未達
新たに中期目標を設定、分配金2,000円を維持しつつ、全体の10～15%の物件入
替えを通じて、ポートフォリオの質の向上を進める
2. 入替え時賃料の増減額実績がプラスに転換
テナント入替え時の月額賃料の増減額（増減率）実績推移
第24期：▲685千円 第25期：▲924千円 第26期：＋1,103千円
第24期：▲ 0.6％ 第25期：▲ 0.6％ 第26期：+ 1.0％
3. 新規中期目標に沿った物件入替えの開始
2019年4月11日に物件売却及び取得を決定
ポートフォリオの質の向上を目指し、引き続き物件入替えに注力
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
1
目次
Section 1
中期目標の進捗と今後の中期目標 3
Section 2
第26期(2019年3月期)決算概要
第27期(2019年9月期)、第28期(2020年3月期)業績予想 8
Section 3
第26期(2019年3月期)の運用状況 13
資料編 34
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
2
Section 1
中期目標の進捗と今後の中期目標
分配金の中期目標の進捗 (3年計画の2年半経過)
分配金の中期目標 第22期(2017年３月期)～第27期(2019年９月期)の3年間で、巡航の1口当たり分配金1,900～2,000円を目指す
（2016年11月に発表） （第21期（1,700円/口）比増加額300円の原資：外部成長100円+内部成長等200円）
１．新規物件の取得
分配金＋100円(+70～140円)の原資 (百万円)
第26期 累計 分配金
目標額 実績
達成額 達成額 進捗率(%) 寄与額 5,347 14,652
(百万円)
(百万円) (百万円) (注2) 不足
(10,000～) 5,347.0 37円
- 26.7％ 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000
20,000 (注1) (60円)
(注１) 取得価格ベース合計5,347百万円内訳＝新規取得8,549百万円(第22期札幌１物件4,530百万円、第23期大阪３物件4,019百万円)－譲渡物件3,202百万円
(第22期札幌１物件・関西4物件1,484百万円、第23期大阪１物件1,391百万円、第24期旭川１物件326百万円)
(注２) 前提条件：全額借入で物件取得をした場合の分配金目標増加額140円×累計達成額53.47億円/200億円≒37円
配当積立金(アブレスト新大阪+サテラ永山)からの払出≒23円を考慮した場合は60円
２．経費削減と一時差異等調整積立金の払出し
第26期 累計 分配金
目標額
(百万円)
達成額 達成額 進捗率(％) 寄与額 分配金＋255円(当初の+200円から55円増額)の原資 (百万円)
(百万円) (百万円) (注3)
建物管理費削減 7
0.0 42.4 121.3％ 25円 35
35.0
実績 目標超過 不足
信託報酬削減 6
2.2 71.5 110.2％ 43円 65
65.0
金融費用削減 2
48.2 256.0 100.8％ 156円
253.9 (注4) 253
一時差異等
調整積立金払出し 67.3 67.3 100.0％ 41円 67
67.3 (注5)
合計 117.6 437.4 103.8％ 266円 0 50 100 150 200 250 300
(注3) 各累計達成額÷発行済投資口数1,640,060口
(注4) 第21期末有利子負債残高117,132百万円×(第21期総金融費用1.47%－第27期目標総金融費用1.04%)÷２
(注5) 第22期分配金分配後残高6,733百万円÷50年÷2
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投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
4
分配金の中期目標の総括 (3年計画の2年半経過)
激化する新規物件取得環境に対して、
新規物件取得 不十分な体制
物件入替えに伴う７物件（32億円）売却 一口当たり分配金
による純増加額の減少
1,990円を達成
今後の課題
• 大都市中心部への人口集中傾向に対応した、
保有物件の立地選別
信託受益権物件について、計画通り信託 • 保有物件の築年数進行への対応
経費削減 期間満了日毎に現物化を推進 • 物件大型化による運用効率向上
緩和的な金融環境が継続する中、 • 厳しさを増す物件取得環境への対応
金融費用が低減
一時差異等調整積立金については
積立金払出 50年の均等償却を実施（毎期67百万円） 新規に中期目標を策定
物件売却益（2件）について、一旦留保し
均等分配することにより、安定した分配を実現
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新規中期目標
ポートフォリオの質の向上を最優先課題として、 目標達成のための手段
全体の10～15%をリプレイス 手元資金の活用
中期目標 エリア 広域 中心部 毎期、減価償却費約18億円に対し、
資本的支出は上限10億円を目途
築年 古 新 よって毎期手元資金 8億円以上を積上げ
（現時点の利用可能手元資金残高＝
規模 小 大 積上げ資金約30億円＋物件入替余剰資金約30億円）
物件情報量の確保とその活用
分配金水準維持
前提 大和証券グループ運用会社としての信用力を
LTV水準維持 背景として多方面からの物件情報量を確保し、
運用会社合併による物件取得体制の拡充により、
物件情報を最大限に活用
① 保有物件の10～15％ 程度の入替え
1 開発案件への取組み
・ 収益性、地域性、物件規模、運用効率性等を勘案し、
売却、取得を積極的に実行 大和証券グループと一体となっての実施を加速、
新築物件取得による保有物件の若返りを推進
２ 重点エリアへの集中投資
② 分配金安定化
一時的な減収が発生する場合は、
・ 全国分散投資は維持、但し各都市部中心部へシフト
一時差異等調整積立及び配当積立金の
・ 将来の人口動態等を見据えた踏み込んだ地域戦略 合計68億円の活用により分配金水準を維持
自己投資口取得
③ 保有物件の若返り
3
投資口価格、手元資金残高、新規物件取得環境
・ 長期的競争力の維持・強化に資する保有物件の若返り の状況によっては、機動的に実行
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今後の巡航分配金の水準について
巡航分配金の水準は2,000円を想定
分配金安定 物件譲渡による収益減少を、売却資金及び手元資金による物件取得によりカバー
施策 物件取得のタイミング等により一時的な減収が発生する場合は、積立金の一時的な追
加取崩しにより減収分をカバー
【ご参考】物件入替え（2019年4月11日付公表）後のイメージ 現状の分配金水準を維持 中長期成長目標、
2,050円 しつつ、物件入替えによ 総資産残高2,500億円
り、ポートフォリオのさら には変更なし。
積立金の一時的 外部成長 なる質の向上を目指す。
2,025円 な追加取崩し 内部成長
2,000円 1,990円
1,975円 1,967円 1,964円
1,950円
1,925円 1,920円 巡航分配金水準
譲渡10物件 取得１物件 2,000円
1,900円 賃貸事業 賃貸事業
損益の剥落 損益の貢献
1,875円
1,850円
1,825円
0円
1,800円
第23期 第24期 第25期 第26期 巡行ベース
2017年9月期 2018年3月期 2018年9月期 2019年3月期
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Section 2
第26期(2019年３月期)決算概要
第27期(2019年９月期)、
第28期(2020年３月期)業績予想
主要計数推移
営業収益(百万円) 当期純利益(百万円) １口当たり分配金(円)
2020/3 3,082 2,000
(第28期)予想 8,010
2019/9
(第27期)予想 8,351 3,224 2,000
2019/3 3,158
(第26期)実績 8,256 1,990
2019/3 (下記当初予想と同金額64円を含む)
(第26期) 8,172 3,092 1,950
当初予想 (配当積立金23円・一時差異等41円を含む)
2018/9
(第25期) 8,250 3,114 1,964
(配当積立金18円・一時差異等41円を含む)
2018/3
(第24期) 8,284 3,158 1,967
(売却益＋44円・一時差異等＋41円を含む)
2017/9 3,391 1,920
(第23期)
8,675
(売却損に伴う配当積立金充当＋57円を含む)
2017/3 3,024
(第22期)
8,318 1,901
(希薄化に伴う配当積立金充当＋32円を含む)
2016/9 2,735 1,700
(第21期)
8,133
2016/3
(第20期) 7,943 2,824 1,722
(売却損に伴う配当積立金充当＋86円を含む)
2015/9
(第19期) 7,778 2,724 1,747
2015/5公募増資
2015/3
(第18期)
7,251 2,478 1,680
(2物件売却益＋78円を含む)
2014/9
(第17期)
7,131 2,596 1,761
2014/3
(第16期)
6,442 2,340 1,617
2013/11公募増資
2013/9
(第15期) 5,932 1,957 1,471
2013/3
(第14期) 5,915 1,942 1,471
2012/9
(第13期) 5,795 1,739 1,325
PRI吸収合併
2010/9 (2010/7/1)
(第9期) 4,618 663 544
0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 0 1,000 2,000 3,000 4,000 0 300 600 900 1,200 1,500 1,800 2,100
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前期と当期実績との比較
当期純利益 単位：百万円
1 第25期 2 当期実績 への影響 主な差異要因
実績 (① と ② の差)
1 2
営業収益 8,250 8,256 +6 第26期はテナントの入替えが少なく、空室損失が小さかったため増加
営業費用 4,517 4,536 ▲19 外壁工事、減価償却の増加等により費用増加
営業外収益 14 22 +8 雑収入等により増加
営業外費用 632 584 ＋48 リファイナンスによる経済条件の改善等により費用減少
当期純利益 3,114 3,158 +43
一時差異等調整積立金/ 67 67 －
配当積立金 取崩額 38 38 －
分配金総額 3,221 3,263 +42
単位：一口あたり円
営業収益 営業費用 営業外損益
第25期 +3円 ▲11円 +34円
当期実績
実績
賃料 +30 礼金 ▲5 修繕費 ▲31 減価償却費 +11 運用報酬1 ▲1 その他営業外収益 +5
分配金 1,964円 分配金 1,990円
共益費 +4 更新料 ▲15 原状回復 +25 弁護士報酬 ▲1 支払利息 +9
原状回復 ▲7 PM費 ▲6 証券代行 ▲1 融資関連費用 +19
その他収入 ▲2 水道光熱費 ▲6 分配金
広告宣伝費 +17 一時差異等調整積立金
+26円
その他経費 ▲10 41円
一時差異等調整積立金 更新料 +4 配当積立金取崩額
41円 23円
配当積立金取崩額 35円 32円
23円 34円
4円
11円 4円
当期純利益 当期純利益
1,899円 1,925円
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当初予想と当期実績との比較
当期純利益 単位：百万円
1 当初予想 2 当期実績 への影響 主な差異要因
(2018/11/15)
(① と ② の差)
1 2
営業収益 8,172 8,256 +84 稼働率、契約坪単価の増加及び退去件数の減少等により増加
営業費用 4,488 4,536 ▲48 外壁改修等、修繕費の増加等により費用増加
営業外収益 7 22 +14 雑収入等により増加
営業外費用 599 584 +15 リファイナンス時経済条件の当初予想比改善等により費用減少
当期純利益 3,092 3,158 +66
一時差異等調整積立金/ 67 67 －
配当積立金 取崩額 38 38 －
分配金総額 3,198 3,263 +65
単位：一口あたり円
営業収益 営業費用 営業外損益
+51円 ▲29円 +18円
当初予想 当期実績
賃料 +39 その他収入 +27 修繕費 ▲31 弁護士報酬 +2 その他営業外収益 +8
分配金 1,950円 共益費 +4 原状回復費 ▲7 原状回復費 +4 支払利息 +8 分配金 1,990円
礼金 ▲6 PM費 ▲3
更新料 ▲6 水道光熱費 ▲8
一時差異等調整積立金
広告宣伝費 +14 分配金
その他経費 ▲9 41円 +40円
配当積立金取崩額
一時差異等調整積立金
19円 23円
41円 31円 18円
配当積立金取崩額 32円 2円
23円
当期純利益 当期純利益
当期純利益
1,925円
1,885円
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第27期(2019年9月期)・第28期(2020年3月期)の予想
単位：百万円
1 2 2 － 1 3 3 － 2
当期 第27期 主な差異要因 第28期 主な差異要因
実績 予想 差異 予想 差異
営業収益 8,256 8,351 +94 物件売却等による賃料・共益費の減少 ▲230 8,010 ▲341 賃料・共益費の増加 +5
平均稼働率 98.7％ 97.7％ その他の減少 ▲11 97.6％ その他の減少 ▲10
平均賃料坪単価 8,072円 8,178円 不動産等売却益の増加（6物件） +334 8,217円 不動産売却益の剥落 ▲334
(賃貸事業費用の減少の主な内訳) (賃貸事業費用の減少21の主な内訳)
修繕費の減少 ▲53 修繕費の減少 ▲12
原状回復費の増加 +21 原状回復費の減少 ▲12
水道光熱費の減少 ▲25 減価償却費の増加 +6
営業利益 3,720 3,741 +21 減価償却費の減少 ▲25 3,603 ▲138
(その他の営業費用増加203の主な内訳) (その他の営業費用減少181の主な内訳)
不動産等売却損の増加 （4物件） +204 不動産等売却損の剥落 ▲204
租税公課の減少 ▲24 租税公課の増加 +51
支払利息の減少 +22 支払利息の減少 +4
経常利益 3,159 3,225 +66
融資関連費用の減少 +21
3,083 ▲142
融資関連費用の減少 +6
１口当たり 第26期 ：1,925円 １口当たり
当期純利益 3,158 3,224 +66 3,082 ▲142 第28期 ：1,879円
当期純利益 第27期 ：1,966円 当期純利益
一時差異等調整 一口当り2,000円に達するよう一時差異等調整積立 一口当り2,000円に達するよう一時差異等調整積立
積立金/ 67 金を取崩 金を取崩
配当積立金
184 +78 197 +12
38 物件取得により増収した場合は、取崩の一部、全部 物件取得により増収した場合は、取崩の一部、全部の
取崩額 の変更可能性あり 変更可能性あり
分配金総額 3,263 3,280 +16 ― 3,280 － ―
１口当たり
1,990円 2,000円 +10円 ― 2,000円 － ―
分配金
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Section 3
第26期(2019年3月期)運用状況
第26期(2019年3月期)運用サマリー
1. 内部成長：高稼働率を維持、入替え時賃料のプラス転換 Ｐ. 18
居室稼働率は高水準を維持：当期平均 98.7％(計画比+0.9P)、期末 99.0％
入替え時賃料動向は上昇傾向を継続
居室新規契約：1,224件 賃料上昇件数割合：64.5％(前期比+14.4P)
居室更新契約：2,103件 賃料上昇件数割合： 2.4％(前期比 ▲1.1P)
入替え時の賃料増減額は、プラスに転換
2. 外部成長：資産の入替えを決定（2019年4月） Ｐ. 25
新中期目標に従い10物件を譲渡、フォワードコミットメントにより新築物件１物件を確保
（2019年9月取得予定）
3. 財務戦略：順調なリファイナンスを継続 Ｐ. 27
2019年12月 返済期日の銀行借入142億円を借換え
金利コストの圧縮、借入期間の長期化、分散化を実現
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NOI利回り・稼働率推移
第26期 NOI
稼働率 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期
(当期) 利回り
100% 6.0%
99.0% 99.1% 99.0%
98.8% 98.7%
99％ 98.6% 98.6%
98.4% 98.4%
98.1% 98.2% 98.1%
97.8% 97.7% 98.7%
98％ 98.4% 98.4% 98.3% 98.2% 98.4%
97.1% 98.2% 98.1% 98.2%
5.71%
96.4% 97.5% 5.76%
97％ 96.2% 97.3% 97.2% 97.3% 5.74% 5.73% 5.73%
5.72% 5.70% 5.71% (償却後NOI
5.68% 5.68% 5.69%
96.5% 96.5% 5.67% 利回り4.08％)
96％ 5.65%
95.8%
95% 5.48% 5.55% 5.5%
5.51%
94.5%
5.42%
93.6%
5.32%
稼働率(左軸)
NOI利回り(右軸)
90% 5.0%
主要施策
2010/10 2011/4 2011/10 2012/4 2012/10 2013/4 2013/10 2014/4 2015/5 2016/4 2018/4
『３週間 『月次重点 『日次稼働 『高額工事 『ダウンタイ 『月次重点 『アクション 『満室稼働 『日次稼働 『物件別経 『日次稼働
ルール』導 物件』の対 率予測シス 承認委員 ム60』の導 物件』・ 30』導入 物件数向 率予測シス 営方針』導 率予測シス
入、『長期 応強化開 テム』導入、 会』の新設、 入 『駐車場稼 『長期空 上管理』開 テム』イン 入 テム』に新規
空室180 始 物件実査 『再商品化 働率』の一 室』を60日 始 ターネット化、 契約賃料の
日』個別徹 強化、『長 工事標準 層の強化、 に短縮 PMへ委託 増減情報を
底追跡開 期空室』 仕様策定』 『長期空 物件の情 追加
始 150日に短 『長期空 室』を90日 報の同時
縮 室』を120 に短縮 共有開始
日に短縮
85% 4.5%
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15
退去～入居のプロセス管理
第26期(6カ月間)の入退去
2019年3月末 198棟 入居 1,251戸 第25期比 ▲251戸
13,223戸保有
稼働率 99.0％
(第26期平均稼働率98.7％)
退去 1,360戸 第25期比 ▲100戸
『日次稼働率予測システム※』を使用した、リアルタイムでのプロセス管理。
※月次稼働率の予測と個別物件(居室・駐車場)毎の空情報、新規契約賃料の動向を2時間単位で把握可能な自社開発のシステム
募集準備・プレリーシング
原状回復・再商品化工事・募集 募集
(解約通知受領以降～)
－30日 ０日 ＋30日 ＋60日
解 「3週間ルール」
「物件別経営方針」
約 解 (次ページ ①)
通 各個別物件の状況を
約 再商品化工事期間３週 入 契
知 退 間以内への進捗管理 居 約
反映したリーシングや
受 去 申 開
再商品化工事方針
領 込 始
「高額工事承認委員会」
住戸確認 入 契
見積取得 品質とコストの追及
(大和リアル標準仕様、入札によ
居 約
申 開
る透明性の高い工事発注)
込 始
「ダウンタイム60日」(次ページ ②)
契約残存期間(1ヵ月)
(「アップタイム」)
「長期空室(60日超)」(次ページ ③)
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16
退去～入居のプロセス管理 推移
① ３週間ルール(再商品化工事期間３週間以内)達成率の推移 ② ダウンタイム60日(空室期間60日以内)達成率の推移
100% 100% 2019/3
2019/3 85.4%
89.1%
80%
90%
60%
80% 第26期 平均
2012/4 2012/4 46日
第26期 工事総数 40%
83.7%
1,345戸 58.1%
70%
20%
60% 0%
③ 長期空室(60日超)戸数の推移 駐車場稼働率の推移
対象戸数
(戸)
250 95%
2011/10
186戸
2019/3
200 90%
94.31%
第26期末
150 85%
総戸数13,223戸
2010/10
2019/3 75.70%
100 80%
14戸
50 75%
0 70%
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
17
賃料動向
入替え時の賃料動向 更新時の賃料動向
入替え時賃料変動件数割合 更新時賃料変動件数割合
上昇比率の地域別トップ3(同件数ベース)：東京23区89.7％、福岡87.1％、近畿65.1%
100% 100% 0.0% 0.3% 3.7% 3.5% 2.4%
5.6% 7.0% 5.6%
25.7% 29.4% 25.7% 24.0% 29.9% 51.5%
28.2% 27.9% 47.2%
20.8% 25.6% 50.1%
35.1% 44.2%
80% 80%
17.9%
17.2% 17.7% 64.5%
15.0%16.9% 16.8% 18.9%
60% 18.7% 18.3% 60%
19.8%
14.3% 99.1% 99.4% 97.6%
13.0% 94.1% 92.9% 93.8% 96.3% 96.4%
13.9%
40% 61.3% 55.5% 13.4% 40%
56.8% 53.4%
46.6% 41.5% 14.5%
57.1% 53.6% 57.5% 58.3%
50.4% 36.5%
20% 39.9% 20%
34.6% 上昇 据置 下落
上昇 据置 下落 20.9%
0.9% 0.3% 0.3% 0.1% 0.6% 0.0% 0.1% 0.0%
0% 0%
第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期
2012/3 2012/9 2013/3 2013/9 2014/3 2014/9 2015/3 2015/9 2016/3 2016/9 2017/3 2017/9 2018/3 2018/9 2019/3 2015/9 2016/3 2016/9 2017/3 2017/9 2018/3 2018/9 2019/3
入替え時賃料増減率 更新時賃料増減率
+1.0%
2% 0.2%
+0.1% +0.1% +0.1% +0.1%
▲0.6%
0% ▲1.6% ▲1.7% 0.1% 0.0% 0.0% 0.0%
▲2.3%
-2% ▲3.3% ▲0.6% 0.0%
▲3.8% ▲3.9% ▲1.4% ▲0.1%
▲1.9%
-4% ▲2.8% ▲2.9% -0.1%
▲4.1% ▲3.8%
-6% -0.2%
第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期
2012/3 2012/9 2013/3 2013/9 2014/3 2014/9 2015/3 2015/9 2016/3 2016/9 2017/3 2017/9 2018/3 2018/9 2019/3 2015/9 2016/3 2016/9 2017/3 2017/9 2018/3 2018/9 2019/3
第26期 入替え時賃料の増減実績 第26期 更新時賃料の増減実績
戸数 比率 前共込賃料(円) 現共込賃料(円) 月額増減額(円) 増減率 戸数 比率 前共込賃料(円) 現共込賃料(円) 月額増減額(円) 増減率
上昇 790 64.5% 79,944,630 82,413,048 2,468,418 3.1% 上昇 51 2.4% 5,826,748 5,922,600 95,852 1.7%
据置 178 14.5% 14,374,200 14,374,200 - - 据置 2,052 97.6% 202,990,844 202,990,844 - -
下落 256 20.9% 21,708,746 20,343,564 ▲1,365,182 ▲6.3% 下落 - - - - - -
合計 1,224 100.0% 116,027,576 117,130,812 ※ 1,103,236 1.0% 合計 2,103 100.0% 208,817,592 208,913,444 95,852 0.1%
(注) 当期新規契約合計1,251件から、新規取得物件やサブリース契約解約等により前賃料が不明な
住戸及び住居以外の用途の貸室を除き算出しています ※ 前年同期(第24期)の実績 ▲685,502円
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18
工事費の実績推移と今後の見込み
物件の競争力維持・向上のため、通常の再商品化工事に加え、居室・共用部のバリューアップ、築10年超の物件に対する外壁修繕工事を継続実施
当面の1期当たりの工事費支出額の基本方針
• 修繕費・原状回復費 (一部外壁修繕工事も含む) ：約4億円
• 資本支出 (居室・共用部のバリューアップ、外壁修繕工事) ：約10億円
(外壁修繕工事費の今後の見込み：第28期 7.8億円をピークに、第31期以降当面 3億円以下に減少見込み)
平均築年と工事費合計(修繕費・原状回復費及び資本的支出)の推移
百万円 修繕費 原状回復費 資本的支出 平均築年数（右軸） 年
1,500 20
1,250 13.7 14.8 15.2
13.1 13.5 14.3
12.6 12.3 12.3 12.6 1,331 1,265 15
11.4 11.9 11.7
1,000 1,468 1,434
1,241
1,110 988 757 1,039 958
898 1,073 917
750 638 645 626 10
合計 577 714 601
515 338
500 420 420 265 312 318
316 199
170 138 5
250 243 277 313 305 263 284
252 248 241 312 279 272
157 215 180
93 67 81 64 130 85 67 84 110 106 64 90 143 89 76
0 0
第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期
2013/3 2013/9 2014/3 2014/9 2015/3 2015/9 2016/3 2016/9 2017/3 2017/9 2018/3 2018/9 2019/3 2019/9 2020/3
(注) 第27期及び第28期の数値は2019年５月21日公表の業績予想の前提値
資本的支出の内訳(外壁・住戸リノベーション・その他)
百万円 減価償却費 その他 住戸リノベーション等 外壁修繕工事等
2,000
1,750
1,795 1,802 1,815 1,834 1,808 1,815
1,776
1,500 1,668 1,715
1,571
1,250 1,444
1,361 1,073 1,039
1,246 958 917
1,000 898 165
1,103 1,106 185
714 75 52 234 131
750 218
601
142 92
500 合計 121 150
316 312 318 338 832
199 265 99 802 724 787
250 170 138 101 149 137 142 587
45 450 351
98 75 117 190 102 116 86
169 81 109
0 72 63 75 61 63
第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期
2013/3 2013/9 2014/3 2014/9 2015/3 2015/9 2016/3 2016/9 2017/3 2017/9 2018/3 2018/9 2019/3 2019/9 2020/3
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19
第26期(2019年3月期)住戸リノベーション
住戸リノベーション(21居室 総額 52百万円、平均工事金額 2.4百万円)
リノベーション工事の賃料への影響 (事例) BELNOS34 (東京都葛飾区) 1991年竣工
JR総武快速線/中央・総武線各駅停車「新小岩駅」のファミリータイプ物件
PRIとの合併により取得（取得価格17億円、第26期末稼働率100％）
未契約 4 本リノベーションにより、賃料20％上昇
下落 2
上昇 15
※ 下落2件の内訳
・レントギャップ2件
（下落理由は、前入居者の契約賃料が高額であることや建物経年などによる）
Before After
工事前賃料 工事後賃料 差額
上昇 15
据置 0 1,638,100円 1,734,000円 95,600円
(+5.9％)
下落 2
未契約 4 -
上昇15件の物件の築年数
築20年以下 1
Before After
築20年超 30年以下 5
築30年超 9
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20
第26期(2019年3月期)外壁改修工事 ①
外壁改修工事 (14棟 総額 833百万円：12棟は資本支出800百万円 プロスペクト門前仲町、プロスペクト荻窪のみ修繕費用33百万円で対応)
ジョイスコート willDo中洲 グランカーサ裏参道
(東京都大田区 2002年竣工) (福岡県福岡市 2007年竣工) (北海道札幌市 2006年竣工)
工事費 128百万円 工事費 106百万円 工事費 105百万円
プロスペクト西巣鴨 プロスペクト浦和常盤 カレッジスクエア茗荷谷
(東京都北区 2006年竣工) (埼玉県さいたま市 1993年竣工) (東京都文京区 2007年竣工)
工事費 66百万円 工事費 61百万円 工事費 60百万円
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21
第26期(2019年3月期)外壁改修工事 ②
外壁改修工事 (14棟 総額 833百万円：12棟は資本支出800百万円 プロスペクト門前仲町、プロスペクト荻窪のみ修繕費用33百万円で対応)
リエトコート浅草橋 プロスペクト大森海岸 グランカーサ銀座イースト メゾン・ド・ヴィレ中目黒
(東京都台東区 2005年竣工) (東京都大田区 2003年竣工) (東京都中央区 2005年竣工) (東京都目黒区 1999年竣工)
工事費 55百万円 工事費 48百万円 工事費 47百万円 工事費 46百万円
willDo新座 willDo海老江 プロスペクト門前仲町 プロスペクト荻窪
(埼玉県新座市 2006年竣工) (大阪府大阪市 2006年竣工) (東京都江東区 2007年竣工) (東京都杉並区 2007年竣工)
工事費 43百万円 工事費 27百万円 工事費 17百万円 工事費 16百万円
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22
外部成長戦略
取得方針
東京都23区及び首都圏を中心として、近畿大都市圏、中京大都市圏、その他長期的に人口増加が見込まれる
エリア内の高品質アセットへの投資
1物件あたり原則10億円以上（但し立地によっては10億円未満の物件も対象）のワンルーム、ファミリータイプ(高
級賃貸物件は回避)
当面は物件入替えによる 築年数は原則10年以下
ポートフォリオの質の 相対取引・独自ルート等による取得推進
向上に注力 ストック物件情報、月次新規受領情報、独自発掘情報等の活用
大和証券グループと一体となっての開発案件への取組み
売却方針
特に立地を重視した上で、不動産市場の動向、ポートフォリオ全体からみて戦略的に売却物件を選別
収益性、地域性、物件規模、運用効率性等を勘案
売却損計上時、または入替え物件取得までの一時的な収益減少に対しては一時差異等調整積立金を活用
運用会社及び大和証券グループのネットワークやノウハウを活かした売却
物件情報数（左軸） 取得件数（右軸）
中長期的には資産規模 1000 160
拡大を伴う成長を目指す 900 140
800 942
120
700
（目標とする総資産残高： 600 100
2,500億円） 500 390 80
400 289 327
234 322 60
300 216 211 227
40
200
7 8 20
100 3 0 1 3 0 0 0
0 0
'15/3期 '15/9期 '16/3期 '16/9期 '17/3期 '17/9期 '18/3期 '18/9期 '19/3期
第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期
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23
重点エリアへの集中投資
東京23区及び首都圏 大阪市中心部及び京阪神地域
名古屋市中心部
JRH保有物件
引き続き東京23区及び首都圏を中心と
して、近畿大都市圏、中京大都市圏、
その他長期的に人口増加が見込まれる
都市を投資対象とし、その中でも収益
性に関して将来性の高い中心部を重点
エリアとする
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24
資産の入替えを決定（2019年4月11日付公表）
中期目標施策
第一弾
譲渡資産 取得予定資産
・10物件 ・1物件
・45億円 ・11億円
・平均築年数24.2年 ・新築
・2019年4月売却済 ・2019年9月頃取得
予定
ポートフォリオの質の向上
• JRH保有物件のうち長期的な保有に適さないと判断される、地域・築古・小規模（特に、１物件当た
り５億円以下）の10物件が対象
• 不動産マーケットが活況状況にある時機をとらえ、鑑定評価額と同額または上回る価格で売却
• ポートフォリオの質の改善に資することにより、このタイミングで売却することが妥当であると判断
含み益の具現化
• 10物件の売却に伴い含み益を具現化し、生じる売却益の活用等により分配金の安定化を計画
• 繰越欠損金の活用により課税所得発生なし
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25
譲渡及び取得予定資産の概要
譲渡物件 取得予定物件
willDo礎町 （新潟市） 物件名 セレニテ梅田ルフレ（大阪市）
willDo笹口 （新潟市）
アークハイム新潟 （新潟市）
ジョアンナマンション（前橋市）
ジョイフル狭山 （狭山市）
物件名
ルミエール八王子 （八王子市）
willDo本千葉 （千葉市）
メゾンフローラ （神戸市）
willDo天満橋 （大阪市）
willDo堺筋本町 （大阪市）
譲渡日 2019年４月25日 取得予定日 未定（注）
譲渡価格合計 4,500 百万円 取得価格 1,148 百万円
鑑定評価額合計 4,065 百万円 鑑定評価額
(2018年９月30日時点) (2019年2月1日時点)
1,220 百万円
NOI合計 272 百万円
(2018年３月期+2018年９月期)
NOI (想定) 52 百万円
平均NOI利回り 6.1% NOI利回り (想定) 4.6%
平均築年数 24.2年 築年数
(2019年４月11日時点) (2019年４月11日時点)
７月竣工予定
譲渡損益合計（注） 130百万円 大阪中心部に位置する新築物件であることから
活況な現在の不動産マーケット状況に鑑み、 ポートフォリオの質の向上を企図し、取得を決定。
現時点での譲渡が最善と判断し決定。 (注）売買契約で定める前提条件の充足を確認した日以降、2019年12月27日以前の日で、本投資法
人が取得先と協議の上で別途決定する日。現時点では、2019年９月頃を予定しています。
(注) 譲渡予定価格（4,500百万円）及び固定資産税及び都市計画税の精算額（見込23百万円）から2019
年４月25日時点帳簿価格（見込4,288百万円）、譲渡諸経費（105百万円）を控除して試算しています。
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有利子負債の状況
2018年12月 に14,203百万円を借換実施
2.0% 元本
リファイナンス前 借入期間 オールインコスト
6,600百万円 (百万円)
1.5% 2,000百万円
5,603百万円 6,600 5年 1.36%(注１)
借換前 2,000 5年 1.36%(注１)
1.0% 6,163百万円 5,603 4年9ヶ月 1.19%(注１)
500百万円
2,000 4年1ヶ月 固定 0.56％
5,540百万円
0.5% 2,000百万円 5,540 5年4ヶ月 固定 0.61％
リファイナンス後 借換後 6,163 8年1ヶ月 固定 0.84％
金利コスト低減化、借入期間の長期化、分散化 500 8年1ヶ月 固定 0.84％
0.0% 14,203 平均6.4年 平均 0.71％
年 1年 2年 3年 4年 5年 6年 7年 8年 9年 10年 (注1) 2018/9末時点の 1M Tiborを含む変動金利
有利子負債にかかる主要財務指標の推移 有利子負債内訳(2019年3月31日現在)
『A＋』 安定的 (JCR) 総資産LTVに 53％：約100億円
格付 東日本銀行
『A』 安定的 (R&I) 230 対する借入余力 55％：約200億円
日本生命保険相互 単位：百万円
借入残高・金利固定化比率 LTV 500
池田泉州銀行
百万円
500
150,000
92.3%
100% 55% 投資法人債
51.8% 足利銀行 13,800
50.9% 50.9% 50.9% 500
120,000
13,800 オリックス銀行 三菱UFJ銀行
13,800 13,800 13,800 500 33,678
80% 50%
90,000 ※64.0% 71.5% 47.3% 香川銀行
76.5% 45.2% 700
44.5% 農林中央金庫
合計残高
60,000 43.7%
106,357 101,787 101,787 101,787 60% 45% 968 1,155億円
銀行借入残高 広島銀行
30,000 総資産LTV 1,000 あおぞら銀行
投資法人債残高
9,343
金利固定化比率（右軸） 鑑定LTV 百五銀行
0 40% 40% 1,000 三井住友銀行
りそな銀行 19,074
第23期 第24期 第25期 第26期 第23期 第24期 第25期 第26期 野村信託銀行 10,469
2017/9 2018/3 2018/9 2019/3 2017/9 2018/3 2018/9 2019/3 1,100 新生銀行
みずほ銀行 10,875
※ 第24期に固定化比率が64.0％(但し5年超の有利子負債の固定化比率79.6％)に減少した理由：既存のバス 3,000
ケット方式の金利スワップ400億円(5年前の有担保借入時に取組んだ個別借入に紐づけがされていないスワップ)が
日本政策投資銀行
2018年1～3月に期日到来したため。なお、上記14,461百万円借換分の金利固定化により、2018年6月22日 3,500
より固定化比率76.5％に改善 → 中長期的には固定化比率8～9割を維持する方針 福岡銀行
4,850
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27
有利子負債の状況 ②
全借入の返済期日・残高と借入コスト(2019年３月31日現在)
百万円 2018年12月25日に14,203百万円を借換実行
20,000 2.0%
銀行借入 投資法人債 金融費用（右軸）
1.50%
15,000 1.31% 1.29% 1.5%
1.18%
1.12% 0.86% 0.86% 0.91% 0.89% 0.84% 0.80%
3,000 0.80%
0.64%
10,000 1.0%
0.76%
1,700 0.63% 0.56%
2,000 0.61% 2,500
14,203
5,000 10,200 9,500 0.5%
7,050 7,349 8,000 7,000 7,260
6,450 6,814 5,702 6,663
5,540 4,509 4,600
3,500 4,250
2,000
0 0.0%
第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 第42期 第43期
2019/3 2019/9 2020/3 2020/9 2021/3 2021/9 2022/3 2022/9 2023/3 2023/9 2024/3 2024/9 2025/3 2025/9 2026/3 2026/9 2027/3 2027/9
(注) 各返済期日の上段の借入コスト(折れ線グラフ)は、支払利息(含むベースレート)+融資関連費用+金利固定化費用の合計です。なお、個別借入に紐付きになっている金利固定化費用は、
そのまま当該借入のコストに反映し、紐付きになっていない同費用は、各個別借入の状況等に応じて合理的な範囲で、各借入に配賦しています。
総金融費用・平均残存期間の推移
3.0% 実績 5年
平均残存期間（右軸） 金融費用 4.05 (注)
3.67 3.77 4年
2.5% 3.54 3.54
3.32 3.34
2.86 3.11 3.16 3.14
2.0%
1.92% 3年
1.81% 2.53
1.61% 1.59% 1.58% 1.52% 1.47%
1.5% 1.33% 1.27% 2年
1.21%
1.09%
1.01%
0.93% 0.91%
1.0% 1年
0.5% 0年
第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期
2013/9 2014/3 2014/9 2015/3 2015/9 2016/3 2016/9 2017/3 2017/9 2018/3 2018/9 2019/3 2019/9 2020/3
(注) 第27期及び第28期の金融費用は2019年５月21日公表の業績予想の前提値
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
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鑑定評価(2019年3月31日現在)
鑑定評価額総額 198棟 2,648億円 含み益総額 489億円
(第25期末比+53億円) (第25期末比+60億円)
第25期末 第26期末 鑑定NOI Cap Rate
増減
物件数 評価額 評価額 第25 第26
(百万円) (百万円)
比率 差異 含み損益の推移
期末 期末
期末保有物件 198 259,467 264,805 2.1% 4.9% 4.8% -0.1% (百万円)
タイプ別 60,000 140%
ワンルーム 129 160,382 163,497 1.9% 4.9% 4.8% -0.1%
鑑定－簿価 鑑定/簿価（％） 123%
55,000
ファミリー 69 99,085 101,308 2.2% 5.0% 4.9% -0.1% 120%
117% 118%
115%
地域別 112%
120%
109% 110%
50,000
東京都23区 68 108,042 110,803 2.6% 4.5% 4.4% -0.1% 106%
48,957
3大都市圏 93 106,902 108,805 1.8% 5.1% 5.0% -0.1% 45,000
100%
政令指定都市等 37 44,523 45,197 1.5% 5.5% 5.5% 0.0% 42,891
40,000
(注) 鑑定評価は、株式会社谷澤総合鑑定所(71物件)、大和不動産鑑定株式会社(40物件)、
38,363
一般財団法人日本不動産研究所(87物件)に委託しています 35,000
36,144 80%
a. 鑑定評価額 30,000 31,627
上昇 171 物件（＋1百万円～＋190百万円）
60%
25,000
横ばい 18 物件 25,728
低下 9 物件（－31百万円～－3百万円） 20,000 22,335
b. キャップレート 17,921
40%
15,000
低下 175 物件(各10bps)
横ばい 23 物件 10,000 11,738
20%
上昇 0 物件
5,000
c. オペレーション
0 0%
運営収益 前期比 +0.12% 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期
運営費用 前期比 +0.10% 2015/3 2015/9 2016/3 2016/9 2017/3 2017/9 2018/3 2018/9 2019/3
NOI 前期比 +0.12%
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
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ESGの取組み
2016年8月22日、日本賃貸住宅投資法人の中長期的な価値向上のため、ESG(「環境(Environment)・社会(Social)・
企業統治(Governance)」)に関する方針を採択し、サステナビリティへの取組強化を明確化
2016年 2017年 2018年 2019年
ESGに関する方針 サステナビリティ推進委員会
GRESB2018評価結果 GRESB2019等更なる取組み
(8月22日採択・HP掲載) 設置・諸規程作成
「E」 複数投資法人を運用する強みを活か
(月次PDCAで進捗管理) 「マネジメントと方針」及び「実行と計測」の
し、大和リアル・エステート・アセット・マネジメ
共用部LED化 両面で優れた取り組みを実践している参加
ント株式会社の他運用投資法人の優位点
者に与えれる「Green Star」
省エネ・エコクロス・節水型トイレ・シャワーヘッド導入 を分析、同様の取組みを実施。
総合スコアの相対順位により5段階で評価
震災自販機・電子ブレーカー導入、省エネ館内掲示 「S」 従業員への取組みの強化。運用会社
される「GRESBレーティング」で「2Star」
個別物件及び保有物件全体のエネルギー消費量等の計測・削減 の合併を機に、職場環境改善、人材育成
「情報開示状況」5段階での「B」 について取組みを実施。
GRESB※初参加の準備開始(2017年7月) (優れた開示をしているとの評価)
「G」 運用会社の代表取締役交代を機に、
DBJグリーンビル認証 組織についても見直しを実施し、より強いガ
バナンスを目指す。
職場環境改善
オープンスペースを大幅に拡充し、従業員のリラックス
やミーティング用のコミュニティスペースを確保。従業員
間のコミュニケーションの充実を図る。
セレニテ本町グランデ 知事公館前タワーレジデンス
『優れた「環境・社会への配慮」が 『非常に優れた「環境・社会への配慮」が
なされたビル』 なされたビル』
(大阪市・268戸・2015年竣工 (札幌市・ 141戸・2006年竣工
同年42.8億円で取得) 2016年45.3億円で取得)
※ GRESBリアルエステイト評価とは不動産セクターの環境・社会・ガバナンス(ESG)配慮を測る年次のベンチマーク評価。責任投資原則(PRI)を主導した欧州の主要年金基金のグループを中心に
2009年に創設。GRESBリアルエステイト評価は、個々の不動産を対象としたものではなく、不動産会社やREIT ごとのサステナビリティへの取り組みを総合的に評価。2018年はグローバルでの
参加者は903社、日本市場からは61社が参加(J-REITでは38社が参加し、時価総額ベース(2018年9月7日時点)での参加率は89%)
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30
ESGの取組み ガバナンス（Governance）
コーポレートガバナンス コンプライアンス体制
本投資法人の資産運用会社は、コンプライアンスを最優先するガバナン 業務に関連するあらゆる法令、諸規則、社内規程及び市場ルールを
ス体制を構築し、利益相反の防止、リスク管理及び法令順守に努めて 厳格に遵守することはもとより、社会的規範を十分にわきまえ 誠実か
おります。 つ公正な企業活動に注力しております。
利害関係者との取引に係る意思決定フロー コンプライアンス体制を担う各部門
資産運用会社は、運用ガイドラインに定める投資方針及び利益相反対策ルールに従い 、投
資対象資産を選定し、その取得を決定します。
利益相反取引を防止するための体制として、投資委員会及びコンプライアンス委員会を設置
し、適切に管理しております。
投資運用に関する議案の作成・提出から決議までの意思決定手続は、以下となります。
なお、投資委員会、コンプライアンス委員会及び取締役会の決議事項について、特別な利害
関係を有する者は、当該決議事項について議決権を行使することはできません。
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ESGの取組み 持続可能な開発目標（SDGs)
本投資法人の資産運用会社は、スポンサーグループである大和証券グループが公表している「Passion for SDGs 2018 ～大和証券
グループSDGs宣言～」のもと、 「持続可能な開発目標（SDGｓ)」の達成に取り組んでおります。
持続可能な開発目標(SDGｓ：Sustainable Development Goals)
SDGsは、2015年9月の国連サミットで全会一致で採択された国際目標。
持続可能で、多様性と包摂性のある社会を実現するため、2030年を年限と
する「17のゴール・169のターゲット・232の指標」から構成され、「誰一人として
取り残さない」 ことが誓われている。
特徴は以下の５つ。
普遍性 先進国を含め，全ての国が行動
包摂性 人間の安全保障の理念を反映し「誰一人取り残さない」
参画型 全てのステークホルダーが役割を
統合性 社会・経済・環境に統合的に取り組む
透明性 定期的にフォローアップ
出所：外務省HP
Passion for SDGs 2018～大和証券グループSDGs宣言～
大和証券グループは、2015年に国連にて採択された「SDGs(Sustainable Development Goals(持続可能な開発目標))」を、世界を牽引する重要な目標と捉え、当社グループビジネス
を通じ、企業の経済的価値の追求と社会的課題の解決を両立することで、豊かな社会と国民生活の実現に積極的に取り組んでまいります。
●共通価値の創造 ●多様な人材の育成と働き方の実現
さまざまなお客様のニーズに対応した幅広いサービスを提供する総合証券グループとして、既 ワーク･ライフ･バランスの推進、女性やベテラン層の活躍支援を始め、性別や年齢を問わず
成概念にとらわれない柔軟な発想で社会的課題の解決に取り組むことにより、企業としての 全ての社員が働きがいを感じ、能力を最大限発揮できる環境を作ることで、多様な人材の
経済的 価値と社会的価値を同時に創造していきます。 育成及び働き方の実現に取り組んでいきます。
●ステークホルダーとのパ－トナーシップ ●認知度向上と浸透
国、企業、投資家等を繋げる役割を担う当社グループの特徴を活かし、各ステークホルダーと 金融・資本市場の担い手として、全役職員へＳＤＧｓの理解、浸透を図ると共に、当社グ
のパートナーシップを通じて幅広い 社会的課題解決への貢献を目指します。 ループビジネスを通じてお客様のＳＤＧｓへの認知度向上に貢献していきます。
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今後の基本戦略
外部戦略・内部戦略
1. 中長期的成長を目指したポートフォリオの質の向上
2. 「物件別経営方針」に基づいた個別物件の収入極大化
1. ポートフォリオの質の向上 2. 中長期的な成長 3. 保有物件の運営
当面は物件入替えに注力 資産規模目標：2,500億円 賃料等収入の極大化及び経費削減による
（保有物件の10～15%程度） （取得価格ベース） 既存保有物件のNOI向上
財務戦略
銀行借入による資金調達 金融市場からの資金調達 一時差異等調整積立金の活用
●均等償却による投資主還元
既存取引銀行との取引維持・拡大 投資法人債の起債
(借入コストの低減と借入期間の長期化) (調達多様化・金利固定化) 第23期(2017年9月期)より、最長50年の均等償却
(67百万円/期)により、投資主への還元開始
変動金利有利子負債の （均等償却開始時点残高67億円）
公募増資
一層の金利固定化 (総資産LTV・取得物件等で検討) ●分配金安定化への活用
物件入替え時の売買時差による一時的な収益減少、
売却損、金融費用の一括償却、増資に伴う一時的な
ブリッジファンド活用 自己投資口の取得
(優先交渉権確保)
希薄化等発生時の追加取崩しにより、分配金を安定
化し、投資主利益に資するよう機動的に活用
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資料編
ポートフォリオの主要物件(2019年3月31日現在)
198
2,255
13,223
16
16
5
97
38
26
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東証上場(2006年)～2019年3月までの保有資産残高推移
(スポンサー推移)
リプラス オークツリー・キャピタル・マネジメント
(億円) (物件数)
3,000 201 201
197 199 198 198 198
取得資産額 192 193 200
物件数（右軸） 187 189
185 183
181
177 178 177 177
2,500 取得3 取得52 取得2 取得2 取得2 取得2 取得10 取得4 取得3 取得7 取得8 取得1 取得3
売却1 売却6 売却8 売却1 売却1 売却2 売却6 売却5 売却1 売却1
2,232 2,259 2,255 2,255 2,255
2,202 2,202
2,097
150
134 1,972
2,000 131 131 131
128 1,895
1,819
公募増資及び物件の入替えを
伴う外部成長(約700億円)を
1,569 1,562 達成し、1口当たり分配金は
107 1,530 1,539 1,538 1,562
1,498 第15