「全ての人の生活・暮らしを支える」
2021年9月10日
本日公表の以下プレスリリースに関する補足説明資料
「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」
「資産の取得及び貸借に関するお知らせ（賃貸住宅2物件及びヘルスケア施設4物件）」
「資金の借入れ及び既存借入金の期限前弁済に関するお知らせ」
ディスクレーマー
本資料は、東京証券取引所上場規則に従い、2021年9月10日付で公表した「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」、「資産の取得及び貸借に関するお知らせ（賃貸住宅
2物件及びヘルスケア施設4物件）」及び「資金の借入れ及び既存借入金の期限前弁済に関するお知らせ」に記載の情報並びにこれらに付随する情報を追加した上で、とりまとめたものです。
本資料は、大和証券リビング投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の投資口の取得その他金融商品取引契約の締結の勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行
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本投資法人の投資口の売買等にあたっては本投資口価格の変動により損失が生じるおそれがあります｡
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不動産投資信託証券発行者 大和証券リビング投資法人（証券コード：8986）
資産運用会社 大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社（金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第355号、加入協会 一般社団法人投資信託協会）
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
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インベストメントハイライト
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インベストメントハイライト
継続的な外部成長による投資主価値向上の実現
1. ・ 地域/アセットタイプのバランスを踏まえた戦略的物件取得
・ 資産規模の拡大に伴う着実な分配金/NAV成長の実現
外部成長を支えるポートフォリオの安定性
2. ・ コロナ禍においても高稼働・賃料増額を実現した賃貸住宅
・ 安定したキャッシュ・フローを実現するヘルスケア施設
着実な外部成長のための基盤
3. ・ 本資産運用会社のソーシング能力及びスポンサー・サポートを活用した物件取得
・ 適切なLTVコントロールによる物件取得余力の確保
・ 安定分配に寄与する潤沢な内部留保と資金調達機会の多様化に向けた取組み
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
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１. 継続的な外部成長による投資主価値向上の実現
地域/アセットタイプのバランスを踏まえた戦略的物件取得
2020年4月合併等後、地域/アセットタイプのバランスに配慮しつつ、計21物件/400億円超の物件を取得
(本募集による取得予定資産を含む)
合併等実施後取得(予定)価格合計：402億円 賃貸住宅：ヘルスケア施設＝63％：37％ 三大都市圏＝100％
（本募集後の賃貸住宅：ヘルスケア施設= 70％：30%） （東京23区= 26％）
物件数
平均鑑定NOI利回り 4.5％ 平均築年数 3.3年
賃貸住宅 14件 へルスケア施設 7件
賃貸住宅（東京23区）
FCによる取得
物件名 グランカーサ グランカーサ グランカーサ グランカーサ グランカーサ グランカーサ グランカーサ グランカーサ グランカーサ
日本橋浜町 馬込Ⅰ 大森海岸 住吉 上野池之端 上野入谷 門前仲町 馬込Ⅱ 板橋EAST
所在地 東京都 東京都 東京都 東京都 東京都 東京都 東京都 東京都 東京都
中央区 大田区 品川区 江東区 台東区 台東区 江東区 大田区 北区
取得(予定)価格
(百万円) 930 602 1,119 1,140 1,420 1,225 780 700 955
賃貸住宅（三大都市圏（東京23区以外）） ヘルスケア施設（東京23区含む三大都市圏）
前回公募増資による取得済資産 本募集による取得予定資産 前回公募増資による取得済資産 本募集による取得予定資産
物件名 グランカーサ グランカーサ グランカーサ スプランディッド セレニテ グッドタイムリビング サニーライフ サニーライフ チャームプレミア アズハイム ライブラリ 医心館
緑地公園 難波元町 藤沢 新大阪SOUTH 日本橋プリエ 大阪ベイ 日吉 調布 鎌倉山 綱島 新柴又 上大岡
所在地 大阪府 大阪府 神奈川県 大阪府 大阪府 大阪府 神奈川県 東京都 神奈川県 神奈川県 東京都 神奈川県
豊中市 大阪市 藤沢市 大阪市 大阪市 大阪市 川崎市 調布市 鎌倉市 横浜市 江戸川区 横浜市
取得(予定)価格
2,600 5,820 1,000 4,310 2,606 4,700 2,060 1,920 2,550 1,500 1,405 933
(百万円)
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
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１. 継続的な外部成長による投資主価値向上の実現
資産規模の拡大に伴う着実な分配金/NAV成長の実現
中期的な資産規模目標
引き続き、資産規模拡大を通じて投資主価値向上を目指す
2020年4月合併等
実施後(2020/4/10時点)
2021年3月末時点 本募集後ああ 中期的目標
外
資産規模 資産規模 資産規模 資産規模
部
成 3,027億円 3,235億円 3,430億円 4,000億円以上の達成を目指す
長 企業系列やアセットタイプに縛られない本資産運用会社独自のソーシングルート
戦 外部成長
物件売却は一旦完了 本資産運用会社の強いリーシング能力を活かしたフォワード・コミットメントによる開発物件取得
略 フェーズへ
スポンサー・サポートの更なる活用(ブリッジファンド、短期投資法人債の引受等)
継続的な投資主価値の向上を目指す(１口当たり分配金、1口当たりNAV)
‖ １口当たり分配金推移 2020年4月合併等 ‖ １口当たりNAV推移 2020年4月合併等
実施後以降 実施後以降
配当積立金 一口当たりNAV
103,162円
一時差異等調整積立金 2,190円 資産規模
2,160円
32円 100,981円 101,249円
資産規模
68円
3,235億円
2,040円 2,028円 3,235億円
1,990円 3,037億円 98,045円 3,037億円
75円 41円
41円
23円
93,916円
2,255億円 2,263億円 2,278億円 2,255億円 2,263億円 2,278億円
（不動産売却益を含む）
2019/03 2019/09 2020/03 2020/09 2021/03 2019/03 2019/09 2020/03 2020/09 2021/03
(第26期) (第27期) (第28期) (第29期) (第30期) (第26期) (第27期) (第28期) (第29期) (第30期)
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2. 外部成長を支えるポートフォリオの安定性
コロナ禍においても高稼働・賃料増額を実現した賃貸住宅
‖ 他リート比でも安定した高稼働を維持 ‖ 過半数が10万円未満 ‖ 三大都市圏を中心に全国分散投資
100.0% 全体の95.7%が 三大都市圏比率86.1%
月額20万円未満の実需向け （東京23区比率43.0%）
98.0% 50千円未満
200千円以上
本投資法人 97.2% 1.6%
（2021年7月末時点） 4.3%
96.0% その他
13.9%
150-200千円
94.0% 緊急事態 緊急事態 緊急事態 緊急事態
12.6%
宣言 宣言 宣言 宣言 戸当たり 地域別比率
（4/7～5/25) （1/8～3/21) (4/25～6/20) (7/12～7/30) 近畿
月額賃料別比率 23.7% (取得(予定)価格 関東
92.0% (戸数ベース) ベース) 52.5%
～
～
DLI A社 B社 C社 D社 E社 F社
100-150千円 50-100千円
(出所) 各社開示資料
90.0% 28.9% 52.6% 東海
2019年10月 2020年5月 2020年12月 2021年7月 9.9%
(取得予定資産含む)
‖ コロナ禍においても賃料増額を実現
入替時賃料増減率 更新時賃料増減率
2.1% 0.4% 0.4%
1.8% 0.4% 0.4%
1.7% 1.6%
0.9%
0.1%
2019/9 2020/3 2020/9 2021/3 2021/7 2019/9 2020/3 2020/9 2021/3 2021/7
(第27期) (第28期) (第29期) (第30期) (第31期) (第27期) (第28期) (第29期) (第30期) (第31期)
‖ 竣工から1年以内に取得した新規取得物件についても優れたリーシング能力により高稼働を実現
リーシング進捗率
2020年10月22日 取得 2021年4月14日 取得 2021年6月1日 取得 2021年8月3日 取得
グランカーサ馬込Ⅰ グランカーサ住吉 グランカーサ上野入谷 グランカーサ門前仲町
（新規取得物件全体）
107%
2020年9月30日 取得 2021年3月1日 取得 2021年4月15日 取得 2021年6月23日 取得 2021年9月1日 取得
2021年8月末時点
グランカーサ日本橋浜町 グランカーサ大森海岸 グランカーサ上野池之端 グランカーサ板橋EAST グランカーサ馬込Ⅱ
（注）進捗率については取得日より6か月後の巡航稼働（95％）を想定して算出しています。
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2. 外部成長を支えるポートフォリオの安定性
安定したキャッシュ・フローを実現するヘルスケア施設
‖ 平均20年弱の長期契約 ‖ 大和証券グループの ‖ 高齢者人口の増加に伴い、今後も需要が見込まれるヘルスケア施設
グッドタイムリビングを中心とした
5年超10年以下 20社に及ぶオペレーター網 国土交通省 4.0%
5年以下 2.1% 高齢者住宅の定員(万人)
0.8% 政策目標 (2025年)
10年超15年以下
高齢人口に対する高齢者住宅の充足率(％)
15.0%
146万人
2.5%
残存賃貸借 約56万人分の
契約期間 オペレーターの 高齢者向け住宅が必要
20年超
43.6% チャーム・ケア・ 分散状況 90万人
平均19.4年
コーポレーション グッドタイムリビング
5.5% 44.9%
15年超20年以下
38.5% はれコーポレーション
5.7%
SOMPOケア ニチイケアパレス
(取得予定資産含む) 6.4% 8.0%
2018年 2025年
（出所）国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口」、厚生労働省「社会福祉施設等調査報告」、
国土交通省 2016年3月18日閣議決定「住生活基本計画（全国計画）」に示された政策目標による
‖ 各オペレーターと運営バックアップに関する協定締結
北海道地方 本投資法人は、各オペレーターとの間で、運営
オペレーター数６社
バックアップに関する協定を締結し、盤石な運用
中部地方 体制を構築
オペレーター数５社
中国地方
オペレーター数５社 本募集に伴う新規参加オペレーターも本協定に
九州地方 東北地方 参画協議中
オペレーター数６社 オペレーター数５社
関東地方
オペレーター数10社 各地域で複数のオペレーターと契約しており、
近畿地方 不測の事態が生じた場合でも迅速な対応が可能
オペレーター数10社
四国地方
オペレーター数４社
(2021年4月1日時点)
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3. 着実な外部成長のための基盤
ソーシング能力 / スポンサー・サポート / LTVコントロール
‖ 本資産運用会社のソーシング能力及びスポンサー・サポートを活用した物件取得 ‖ 適切なLTVコントロールによる物件取得余力の確保
5投資法人で総資産残高1兆267億円の運用を受託 スポンサー・サポート
本募集等によるLTVの変化
51.3％ → 50.9％
(2021年8月末)
信用力の補完
本募集等によるLTV取得余力拡大
5つの異なるアセットタイプの投資法人の運用業務を 本資産運用会社の人材確保 LTV 52%を目標レンジの上限と想定した場合
行っており、多方面から物件情報を入手可能 48億円 → 78億円
(2021年8月末)
様々な関係先との強固なリレーション構築により特定の
企業系列に依存しない多様なソーシングルートを確保
フリーキャッシュ・フローの活用
ブリッジ機能の提供
年間 30億円
(第29期及び第30期の実績値合計)
‖ 中期的資産規模目標4,000億の達成に向けた着実なパイプラインの積み上がり
本募集後取得予定資産 今後のパイプライン
（仮称）蔵前PJ （仮称）南千住PJ （仮称）難波PJ （仮称）谷原PJ パイプライン総額
賃貸住宅 賃貸住宅 賃貸住宅 ヘルスケア施設
FCによる取得 100億円超
(2021年8月末)
（仮称）田端PJ （仮称）曳舟PJ
賃貸住宅 賃貸住宅
所在地 東京都台東区
所在地 東京都荒川区 所在地 大阪府大阪市 所在地 東京都練馬区 所在地 東京都北区 所在地 東京都墨田区
2023年1月
建築時期
竣工予定
2021年12月 2021年11月 2022年2月 2021年8月 2021年5月
建築時期 建築時期 建築時期 建築時期 建築時期
取得予定日 2023年3月31日 竣工予定 竣工予定 竣工予定 竣工 竣工
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3. 着実な外部成長のための基盤
安定分配に寄与する潤沢な内部留保と資金調達機会の多様化に向けた取組み
‖潤沢な内部留保を活用し、安定的な分配を維持 ‖外部成長サポートのために資金調達手段の多様化に注力
第30期末内部留保残高
セイムボート出資 レンダーの分散
81億円 (2021年3月末) （2021年8月末）
大和証券グループ合計
現状、機動的な追加取崩しにより 中期的目標達成時点では レンダー数 28社
16.3％
安定的な分配を維持 内部留保の追加取崩し無しへ
内部留保の 内部留保の 大和証券グループ本社による 投資法人債
追加取崩し 法定取崩し 短期投資法人債の引受等 （第30期・第31期実績）
内部留保の
追加取崩し 内部留保の スポンサー・サポート 130億円
法定取崩し 契約でカバー (うちリテール向け60億円)
内部留保の
法定取崩し ソーシャル・ファイナンス・ ソーシャルローンによる調達
フレームワークの策定 （本借入時）
JCRで最上位の 7.7億円
当期純利益 Social 1(F)を取得 （三井住友銀行より）
当期純利益
当期純利益
長期発行体格付(JCR)の向上
（2021年3月）
『A+』 から 『AA-』 へ
（内部留保活用イメージ）
(注) 2021年3月期(第30期)貸借対照表上の「任意積立金」から、同期の金銭の分配に係る計算書上の「任意積立金取崩額」 を控除した金額をいいます。
また、「内部留保の追加取崩し」とは、内部留保取崩予定額の内、法令諸規則により毎期最低限取崩が必要な額以上の取崩相当分をいいます。
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本募集による取得予定資産の概要
X
本募集による取得予定資産の概要とポートフォリオの変化
本募集による取得予定資産
物件数 取得予定価格合計 鑑定評価額合計 平均鑑定NOI利回り 平均築年数
6物件 133億円 139億円 4.5％ 0.8年
賃貸住宅 ヘルスケア施設
セレニテ日本橋プリエ
スプランディッド新大阪SOUTH チャームプレミア鎌倉山 アズハイム綱島 ライブラリ新柴又 医心館 上大岡
2021年3月(第30期)末後 本募集による 本募集による
2021年3月(第30期)末
取得済資産 取得予定資産 取得予定資産取得後
資産規模 3,235億円 62億円 133億円 3,430億円
物件数 226物件 6物件 6物件 238物件
平均NOI利回り 5.3% 4.1% 4.5％ 5.3％
償却後平均NOI利回り 3.9% 3.4% 3.4％ 3.8％
平均築年数 13.6年 0.5年 0.8年 13.4年
三大都市圏比率 86.5％ 100％ 100％ 87.3％
〈東京23区比率〉 〈35.3％〉 〈100％〉 〈10.6％〉 〈35.5％〉
投資比率
70.5％：29.5％ 100％：0％ 52.0％：48.0％ 70.3％：29.7％
〈賃貸住宅：ヘルスケア施設〉
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X
本募集による取得予定資産（賃貸住宅）
‖スプランディッド新大阪SOUTH ‖セレニテ日本橋プリエ
OsakaMetro 御堂筋線「西中島南方」駅から徒歩8 所在地 大阪府大阪市 OsakaMetro 堺筋線・千日前線「日本 所在地 大阪府大阪市
分、 Osaka Metro 御堂筋線他「新大阪」駅徒歩12 取得予定日 2021年10月1日 橋」駅・近鉄難波線「近鉄日本橋」駅から 取得予定日 2021年10月1日
分の場所に位置する鉄筋コンクリート造9階建て店舗付 徒歩10分の場所に位置する鉄筋コンク
取得予定価格 4,310百万円 取得予定価格 2,606百万円
き新築マンションであり、1LDKタイプで構成されていま リート造15階建ての新築マンションであり、
鑑定評価額 4,500百万円 1K、1DK、1LDKタイプで構成されていま 鑑定評価額 2,750百万円
す。
複数路線が利用可能であり、周辺には複数の食品スー 建築時期 2021年2月 す。 建築時期 2021年1月
パー等が存していることから、交通アクセス・生活利便性 大阪を代表する繁華街エリアである難波エ
賃貸可能戸数 129戸 賃貸可能戸数 140戸
を重視する若年単身者に加え、転勤者等から安定的 リアへも１駅でアクセス可能であり、周辺に
稼働率 は食品スーパーやコンビニエンスストア等が 稼働率
なニーズが見込まれる物件です。 100% 78.3%
（2021年7月末時点） あります。生活利便性を重視する単身者 （2021年7月末時点）
鑑定NOI利回り 4.4% の安定的なニーズが見込まれる物件です。 鑑定NOI利回り 4.3%
本投資法人の大阪市内物件の稼働率及び賃料増減率の推移 大阪市の人口推移
稼働率 賃料増減率 人口 (千人)
2,750
99.1% 99.1% 98.4% 97.2% 大阪市の人口は年々増加傾向 2,740
98.0%
稼働率及び賃料は安定的に推移 2,725
2,713
1.6% 1.6% 1.5% 2,702
1.3% 1.0%
2019/9 2020/3 2020/9 2021/3 2021/7 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年
(第27期) (第28期) (第29期) (第30期) (第31期) （出所）大阪市「推計人口動向調査」(各年10月1日現在の人口)
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X
本募集による取得予定資産（ヘルスケア施設）①
‖チャームプレミア鎌倉山 介護付有料老人ホーム ‖アズハイム綱島 介護付有料老人ホーム
所在地 神奈川県鎌倉市 2020年7月竣工の介護付有料 所在地 神奈川県横浜市 2021年1月竣工の新築の介護付
取得予定日 2021年10月1日 老人ホームであり、湘南モノレール 取得予定日 2021年10月1日 有料老人ホームです。高台に立
江の島線「西鎌倉」駅から徒歩13 地し、天気の良い日は富士山を
取得予定価格 2,550百万円 分の閑静な住宅地域に所在して 取得予定価格 1,500百万円 望めるなど眺望に優れています。
います。また、湘南エリアに近いこと 周辺は戸建てや集合住宅が混在
鑑定評価額 2,630百万円 鑑定評価額 1,610百万円
から別荘地としても好まれるエリア する閑静な住宅地域となっており
建築時期 2020年7月 であり、周辺を山林に囲まれてい 建築時期 2021年1月 ます。
るため自然環境に富んでいます。 ナースコールと連動し、睡眠状態
居室数 57室 居室数 80室
要介護者向けに21㎡以上の広さ を把握したり記録情報を共有でき
稼働率(長期固定契約) 100% の個室を提供しており、共有部分 稼働率(長期固定契約) 100% るオペレーターの自社開発システム
には、入居者専用カフェ・ラウンジ 「ＥＧＡＯｌｉｎｋ」を導入して
鑑定NOI利回り 4.6% 鑑定NOI利回り 4.6%
スペース、カルチャールーム、アート います。
株式会社チャーム・ 作品の展示、屋上テラスなど多様 株式会社
オペレーター オペレーター
ケア・コーポレーション な共用施設を備えています。 アズパートナーズ
株式会社チャーム・ケア・コーポレーション 既存オペレーター 株式会社アズパートナーズ 新規オペレーター
首都圏、近畿圏の都市部にドミナントを構
築し、運営 「アズハイム」の名称で主に介護付有料老人
ホームの運営の他、デイサービス・ショートステ
東証一部上場企業であり、社会的な信頼 イを運営
住所 大阪府大阪市北区中之島三丁目6番 住所 東京都千代田区神田駿河台二丁目
32号 ダイビル本館19階
度は高い。入居率においては業界トップレベ また不動産事業も手掛けており、首都圏の
2番地御茶ノ水杏雲ビル11階
ルの高い入居率を継続中 マンションやオフィスビル、戸建住宅の開発に
従業員数 2,527名（2021年6月30日時点） 従業員数 1,566名（2021年4月1日現在）
運営施設数 64施設（2021年8月1日時点） 運営施設数 22施設（2021年8月1日現在） 対する事業提案や企画、販売支援といった
本投資法人で保有している「チャームスイート コンサルティング等を実施
創立 1984年8月 創立 2004年11月
緑地公園」を運営
備考 東証一部上場 備考 -
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本募集による取得予定資産（ヘルスケア施設）②
‖ライブラリ新柴又 介護付有料老人ホーム ‖医心館 上大岡 住宅型有料老人ホーム
所在地 東京都江戸川区 2020年8月竣工の介護付有料 所在地 神奈川県横浜市 2020年8月竣工の住宅型有料
取得予定日 2021年10月1日 老人ホームであり、北総鉄道北総 老人ホームであり、横浜市営地下
取得予定日 2021年10月1日
線「新柴又」駅徒歩８分の場所 鉄ブルーライン・京浜急行電鉄本
取得予定価格 1,405百万円 に所在しています。周辺は戸建て 取得予定価格 933百万円 線「上大岡」駅から徒歩５分の閑
や集合住宅が混在する閑静な住 静な住宅街に所在しています。ま
鑑定評価額 1,470百万円 鑑定評価額 1,000百万円
宅地域となっており、生活環境は た、最寄駅から近いため、訪問者
建築時期 2020年8月 良好です。最寄駅から近いため、 建築時期 2020年8月 のみならず施設の従事者にとって
訪問者のみならず施設の従事者 も利便性が高い立地といえます。
居室数 65室 居室数 49室
にとっても利便性が高い立地といえ 当該施設はホスピスとしての性格
稼働率(長期固定契約) 100% ます。 稼働率(長期固定契約) 100% を有しており、医療依存度の高い
要介護者向けの特定施設で標準 要介護者の受入れが可能であり、
鑑定NOI利回り 4.5% 鑑定NOI利回り 4.7%
的な広さとなる18㎡の広さの個室 手厚い看護・介護体制が整ってい
株式会社リビング を提供しています。 ます。
オペレーター オペレーター 株式会社アンビス
プラットフォーム
株式会社リビングプラットフォーム 新規オペレーター 株式会社アンビス 新規オペレーター
介護、保育、障がい者支援を中核として、 「医心館」の名称で、医療依存度の高い利
給食サービス、不動産、人材サービスを展開 用者向けのホスピスを運営
住所 北海道札幌市中央区南二条西 住所 東京都中央区八重洲二丁目7番2号
二十丁目291番地 八重洲三井ビルディング4階
それぞれの事業が相乗効果を創出し、地域 株式会社アンビスホールディングスは100％
従業員数 1,872名（2021年3月31日現在） 従業員数 1,710名（2021年6月30日時点）
社会のインフラを創造していくことを目的として 親会社。東証JASDAQ（スタンダード）上
運営施設数 52施設（2021年8月1日現在） 運営施設数 41施設（2021年8月1日時点）
事業を実施 場
創立 2011年6月 創立 2013年9月
備考 東証マザーズ上場 備考 -
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
14
その他
X
サステナビリティに関する取組み
環境(Environment) への取組み
取組み事例 環境認証取得 GRESBリアルエステイト評価
賃貸住宅/ヘルスケア施設の一部物件ではエネルギーやCO2消費量削 下記３物件で環境認証取得をしています。 2018年よりGRESBリアルエステイト評価に継続
減に向けて、共用部等で以下の取組みを行っています。 的に参加しています。
DBJ認証 JHEP認証
＜主な取組み＞ 【第30期実績】 ★★★★
・LED照明の導入及び改修 知事公館前 Aランク
エコクロス貼り替え 49,548㎡ タワーレジデンス
・省エネ型エアコン等の設置及び改修 グランカーサ
(CO2削減量) (9,390kg)
緑地公園
・エコクロスへの貼り替え
LED照明 320台 ★★★
・節電/節水を呼び掛けるポスターの掲示
セレニテ本町グランデ
省エネ型エアコン 414台
社会 (Social)への取組み
ヘルスケア施設への投資 ソーシャル・ファイナンス・フレームワーク策定
本投資法人の前身の日本ヘルスケア投資法人は日本初のヘルスケア施設特化型REIT 本投資法人はソーシャルファイナンスを通じたESG投資に積極的な投資家層への投資機
として2014年に上場しました。現在、本投資法人はJ-REIT最大のヘルスケア施設投資 会提供を社会的意義があるものと考え、2021年5月にソーシャル・ファイナンス・フレーム
を実施しています。（本募集による取得予定資産取得後想定：保有物件57件、取得 ワークを策定しました。
(予定)価格合計1,019億円）
【ソーシャル適格資産】
本投資法人 社会的課題 JCRソーシャルファイナンス・
高齢者 ・ 有料老人ホーム フレームワーク評価
厳選投資力・
高齢社会の進展 施設・住宅 (介護型、健康型、住宅型) 最上位のSocial １(F)を
運営サポート力 ・ サービス付き高齢者向け住宅 取得
グッドタイムリビングを 良質なヘルスケア オペレーターの ・ その他の高齢者施設・住宅
中核とした 本借入時において
施設の不足 財務的ニーズ 医療施設 ・ 病院 7.7億円を
オペレーター連携
・ 診療所 ソーシャルローンにより
資本市場を通じた社会性が高い資金を活用し、 ・ メディカルモール 調達予定
日本が直面する社会的課題の解決を目指す
ガバナンス (Governance)への取組み
サステナビリティ推進室の新設 スポンサーグループによるセイムボート出資
資産運用に当たりESGを重視することが中長期的な企業価値向上に資するという認識の 投資主の利益とスポンサーの利益を一致させることで、投資主価値向上を目指します。
もと、2016年に「ESGに関する方針」を制定し、継続的にESGの取組みを進めてきました。
スポンサーグループ 保有口数 保有比率
サステナビリティへの取組みの更なる強化を企図して、2021年6月1日付で本資産運用会社 本募集においても
大和証券グループ本社 335,265口 15.73％
内に「サステナビリティ推進室」を新設。当該部署において、本資産運用会社が運用する全投 一定数の引受を依頼
資法人及び本資産運用会社のESG及びSDGsに関する企画・立案・実行等を組織的に推進 グッドタイムリビング 10,483口 0.49％
していきます。 （注）2021年3月末時点
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
16
注釈
本資料文中において記載する数値は、特に記載のない限り、記載未満の桁数は切り捨て、比率は記載未満の桁数で四捨五入しています。
４頁
1. 「2020年4月合併等」は、本投資法人を吸収合併存続法人、日本ヘルスケア投資法人(NHI)を吸収合併消滅法人とする2020年4月1日付合併及びそれに付随する一連の物件取得等の施策を指します。
2. 「取得（予定）価格」は、当該不動産又は不動産に係る信託受益権の取得に要する諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（不動産売買契約書又は信託受益権譲渡契約書に記載
された不動産又は不動産に係る信託受益権の売買価格合計）を記載しています。
3. 「平均鑑定NOI利回り」は、グランカーサ上野入谷については2021年５月１日を、グランカーサ門前仲町については2021年７月１日を、グランカーサ馬込Ⅱについては2021年８月１日を、グランカーサ板橋
EASTについては2021年６月１日を、その他の取得済資産については2021年３月31日を、本募集による取得予定資産については2021年８月１日を、それぞれ価格時点とする鑑定評価書における各資産の
直接還元法における運営純収益(NOI)の合計金額を、取得（予定）価格の合計金額で除して算出した数値を、小数第２位を四捨五入して記載しています。
4. 「三大都市圏」とは、東京圏（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）、中京圏（愛知県、三重県、岐阜県）及び近畿圏（大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、滋賀県）をいいます。以下同じです。
5. 「平均築年数」は、本募集による取得予定資産の取得予定日である2021年10月１日を基準日とした築年数を、各物件の取得(予定)価格で加重平均して算出しています。以下同じです。
6. 「FC」は、フォワード・コミットメント（先日付の売買契約であって、契約締結から１ヶ月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約）の略称です。
7. 上記のほか、本投資法人は2021年８月23日付で2023年１月に竣工予定の（仮称）蔵前プロジェクト（以下「本募集後取得予定資産」といいます。）の取得を決定しており、2023年３月31日付での取得
を予定しています。
５頁
1. 資産規模は各期末時点における保有物件の取得価格の合計金額に基づきます。
2. 資産規模の中期的目標は、あくまで本資料の日付現在における目標値であって、将来本投資法人の資産規模が当該目標値に達することを保証するものではありません。また、投資環境や不動産市況の変動
等の事情によって、中期的目標が変更又は撤廃される可能性もあります。
3. 「短期投資法人債の引受等」は、本資産運用会社が大和証券グループ本社と締結しているスポンサー・サポート契約における、本投資法人が短期投資法人債を発行しようとする際には大和証券グループ本社
はその引受け等を通じた本投資法人による資金調達に商業上合理的な範囲内で協力する旨の定め等を指します。実際にかかる短期投資法人債の引受けがなされる保証はありません。
4. 「１口当たり分配金推移」のグラフ中の「不動産売却益」は、2020年４月合併等の一環として実施した2020年４月１日付の27物件の譲渡から生じた不動産売却益を意味し、これにより第29期（2020年９
月期）における一時差異等調整積立金の取崩し額は相対的に低い金額となっています。
5. 「１口当たりNAV」は、各期末時点の純資産の貸借対照表計上額に各期末時点の含み損益を加え、各期の分配金総額を控除した金額を、各期末時点の発行済投資口数で除した数値です。円単位未満
を切り捨てています。
６頁
1. 「他リート比」は、2021年８月25日時点で賃貸住宅を取得価格ベースで70％以上保有するJ-REIT（各J-REITのホームページ等において公表されている情報をもとに抽出しています。）を比較対象としており、
2021年８月25日時点で各J-REITのホームページ等において公表されている賃貸住宅ポートフォリオの月次稼働率（2021年７月末日まで）に関する情報に基づいて本資産運用会社が作成しています。
2. 「戸当たり月額賃料」は、本投資法人が保有する賃貸住宅及び本募集による取得予定資産である賃貸住宅のうち、2021年７月末日時点において有効な賃貸借契約に記載の月額賃料（共益費等を含み
ます。）に基づき算出しています。但し、エンドテナントとの間の月額賃料を必ずしも把握できないサブリース物件については除外しており、また、住居以外の貸室（事務所、店舗等）及び2021年７月末日時点
で空室の貸室を除きます。「戸当たり月額賃料別比率」は戸数に基づき算出しています。なお、本募集後取得予定資産は含みません。
3. 「地域別比率」は取得（予定）価格に基づき算出しています。なお、本募集後取得予定資産は含みません。
4. 「入替時賃料」は、新規取得物件やサブリース契約解約等により前賃料が不明な住戸及び住居以外の用途の貸室を除いて算出しています。
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
17
注釈
5. 「リーシング進捗率」は、2020年９月30日以後に取得済の新築物件（本投資法人の取得日時点で竣工から１年以内の物件をいい、グランカーサ日本橋浜町、グランカーサ馬込Ⅰ、グランカーサ大森海岸、グ
ランカーサ住吉、グランカーサ上野池之端、グランカーサ上野入谷、グランカーサ板橋EAST、グランカーサ門前仲町及びグランカーサ馬込Ⅱをいいます。本注記において、以下同じです。）につき、各新築物件の取
得日から６か月後に、契約済戸数が巡航稼働（賃貸可能戸数の95％の戸数（以下「巡航戸数」といいます。）が賃借されている状態）に達すると想定（計画）した場合のリーシングの進捗状況をいい、
「リーシング進捗率（新規取得物件全体）」は、以下の計算式で算出しています（単位未満四捨五入）。
2021年８月末日時点のリーシング進捗率（新規取得物件全体）＝〔2021年８月末日時点の新築物件の契約済総戸数／2021年８月末日時点の想定稼働総戸数（*）〕×100
* 「2021年８月末日時点の想定稼働総戸数」は、2021年８月末日において新築物件の取得月（取得日の属する月を含みます。以下同じ。）から６ヶ月を経過した物件については、巡航戸数を
意味し、新築物件の取得月から６ヶ月を経過していない物件については、各新築物件の巡航戸数を６で除した数値に各新築物件の取得月から2021年８月までの月数を乗じた戸数の合計（小
数第１位未満四捨五入）をいいます。そのため算出時点におけるリーシングの進捗状況によっては、リーシング進捗率が100％を超える場合があります。
７頁
1. 「オペレーターの分散状況」は、本募集による取得予定資産取得後の本投資法人におけるヘルスケア施設に係るオペレーターにつき、各資産の取得（予定）価格で加重平均して算出した値を記載しています。
2. 「残存賃貸借契約期間」は、本募集による取得予定資産取得後の本投資法人におけるヘルスケア施設の取得済資産及び取得予定資産の賃貸借契約の残存期間（本募集による取得予定資産の取得予
定日である2021年10月１日時点から、当該物件において締結されている賃貸借契約に規定された賃貸借契約満了日までの期間をいいます。）に基づいており、比率は取得（予定）価格で加重平均して算
出しています。
3. 本資料の日付現在、本募集に伴う新規参加オペレーターとの運営のバックアップに関する協定は未締結であり、各オペレーターとの交渉次第で協定が締結されない可能性があります。
８頁
1. 「５投資法人」は、本資産運用会社がその資産の運用を受託する、本投資法人、大和証券オフィス投資法人、大和証券レジデンシャル・プライベート投資法人、大和証券ホテル・プライベート投資法人及び大
和証券ロジスティクス・プライベート投資法人をいいます。
2. 「総資産残高」は、本資産運用会社が運用する５投資法人が保有する不動産関連資産の合計金額（取得価格ベース）をいい、2021年９月１日時点で１兆267億円となっています。
3. 「LTV」は、以下の計算式により求められる割合を、小数第２位を四捨五入して記載しています。
2021年８月末時点のLTV＝〔（2021年３月期末（第30期末）時点の有利子負債総額+2021年４月１日から2021年８月末日までにおける有利子負債の純増減額）／（2021年３月期末（第30期
末）時点の貸借対照表の総資産額+2021年4月1日から2021年8月末日までにおける有利子負債の純増減額）〕×100
本募集等後のLTV＝〔本募集等後の有利子負債総額（*）／（2021年３月期末（第30期末）時点の貸借対照表の総資産額+2021年４月１日から2021年８月末日までにおける有利子負債の純
増減額+本募集等における有利子負債増減額＋本募集における発行価額の総額（**））〕×100
* 「本募集等後の有利子負債総額」は、2021年３月期末（第30期末）における有利子負債の金額に、2021年４月１日から2021年８月末日までにおける有利子負債の純増減を加除し、本借
入を実行し、また、本借入のうち長期借入金の一部である950百万円を2021年９月30日に予定している既存短期借入金の期限前弁済に充当し、本借入のうちの短期借入金370百万円を本件
第三者割当の手取金の一部をもって2021年11月30日付で期限前弁済すること（以下、本募集とこれらを併せて「本募集等」といいます。）を前提とした、2021年４月１日から2021年11月30日
までの有利子負債増減額を加除した数値を使用しています。最終的な本借入による借入金の額は、借入実行までに変更される可能性があります。
** 「本募集における発行価額の総額」は、一般募集における発行価額の総額8,090百万円（***）に、本件第三者割当における発行価額の総額404百万円（***）（上限）を加えた数値を使用
しています。
*** 一般募集における発行価額の総額及び本件第三者割当における発行価額の総額（上限）はいずれも、2021年８月27日（金）現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値
を基準として算出した見込額です。また、本件第三者割当については、募集投資口の全部について大和証券株式会社により申込みがなされ、払込みがなされることを前提としています。実際の本募
集における発行価額の総額が前記見込額よりも少額となった場合には、その分、実際のLTVが上記の数値よりも高くなることがあります。また、実際の本募集における発行価額の総額が前記見込額
よりも多額となった場合には、その分、実際のLTVは上記の数値よりも低くなることがあります。
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
18
注釈
4. 「取得余力」は、2021年８月末時点のLTV又は本募集等後のLTVから運用上のLTVの目標レンジの上限である52％まで引き上げることが可能と仮定した場合に、金融機関からの借入及び投資法人債等の発
行によって追加的に調達できる負債性資産の金額の概算額をいい、実際の有利子負債による調達可能金額の数値と一致するとは限りません。また、当該金額は、当該金額による負債性資金の調達やそれに
よる物件取得ができることを保証又は約束するものではなく、本資料の日付現在において、本投資法人が新規取得資産以外に取得を決定した物件はありません。
5. 「フリーキャッシュ・フロー」は、毎期の減価償却費から資本的支出額及び内部留保取崩しにより分配金に充当した金額を除いた金額をいいます。第29期及び第30期（2020年４月１日～2021年３月31日）
の実績値合計額は30億円となっています。
6. 「パイプライン」は、スポンサー・サポートの一環として大和証券グループ本社が100％を出資する又は出資を予定するブリッジファンド、同社の100％子会社又は同社の100％子会社が100％出資する又は出資を
予定するブリッジファンドが保有し又は取得に係る契約を締結済み（ブリッジファンド又は同社の100％子会社が建物の工事の発注者となる開発案件の場合は開発用地の権利について保有又は契約済み）で
あり、本投資法人が取得に係る優先交渉権を有する物件からなるポートフォリオを意味し、その総額は本投資法人が提出した購入意向表明書に記載の金額に基づいて記載しています。本資料の日付現在、本
投資法人においてこれらの物件の取得を決定したものではなく、また本投資法人がパイプラインに属する物件を取得できる保証はありません。また、本投資法人が取得する場合に、当該金額で取得できる保証も
ありません。
7. 各物件名称下の各図は、いずれも竣工予定の建物を想定して作成した完成予想図であり、実際とは異なる場合があります。
9頁
1. 「セイムボート出資」は、2021年３月期末時点における大和証券グループ本社、グッドタイムリビング及び本資産運用会社の投資口保有比率の合計を記載しています。
2. 「レンダーの分散」は、2021年８月末日時点の本投資法人の借入先金融機関数を記載しています。
3. 「大和証券グループ本社による短期投資法人債の引受等」については本資料５頁の注３をご参照ください。
4. 「投資法人債（第30期、第31期実績）」は、2021年１月28日発行の第１回無担保投資法人債、2021年２月９日発行の第２回無担保投資法人債（個人投資家対象のリテール債）及び2021年４
月28日発行の第３回無担保投資法人債の発行額の合計を記載しています。
5. 「ソーシャル・ファイナンス・フレームワークの策定」は、ソーシャルボンドの発行やソーシャルローンによる借入などソーシャルファイナンス実施のために「ソーシャルボンド原則（Social Bond Principles）2020」（※）に
即したフレームワークの策定のことをいいます。本投資法人は2021年５月に「ソーシャル・ファイナンス・フレームワーク」（以下「本フレームワーク」といいます。）を策定し、株式会社日本格付研究所（以下「JCR」と
いいます。）による「JCRソーシャルファイナンス・フレームワーク評価」の最上位となるSocial1(F)を取得しています。本投資法人は、本フレームワークに基づいたソーシャルファイナンスにより調達した資金を活用し、質
の高いヘルスケア施設へ投資していくことで、日本における優良なヘルスケア施設の更なる供給促進につなげていくことを目指していきます。なお、注7に記載の本借入のうち、株式会社三井住友銀行からの770百
万円の借入は、本フレームワークに基づく「ソーシャルローン」として調達します。
（※）「ソーシャルボンド原則（Social Bond Principles）2020」とは、国際的な業界団体である国際資本市場協会（International Capital Market Association：ICMA）がソーシャルボンド発行に係る
透明性、情報開示及び報告を向上・促進する観点から策定したガイドラインをいいます。
6. 「ソーシャルローン」は、本フレームワークに則り調達する借入金をいいます。以下同じです。
7. 「本借入」は、本投資法人が、本募集による取得予定資産の取得及びそれらの付帯費用等の支払資金の一部に充当することを目的として、2021年９月30日及び2021年10月１日を借入実行予定日として
決定済みの借入れをいいます。
8. 「長期発行体格付（JCR）」はJCRから取得している長期発行体格付です。上記格付は、本投資法人に関する格付であり、本投資口に対する格付ではありません。また、本投資口について、本投資法人の依
頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
19
注釈
11頁
1. 本募集による取得予定資産の「平均鑑定NOI利回り」及び「平均築年数」は、本資料４頁の注３及び注５をご参照ください。
2. 「2021年３月期（第30期）末後取得済資産」は、2021年3月(第30期)末後に取得した6物件（グランカーサ住吉、グランカーサ上野池之端、グランカーサ上野入谷、グランカーサ門前仲町、グランカーサ馬込
Ⅱ、グランカーサ板橋EAST）をいいます。
3. 「平均NOI利回り」は、{（不動産賃貸業収入－不動産賃貸事業費用）の合計＋減価償却費の合計}÷取得（予定）価格の合計に基づいて算出しています。
4. 「償却後平均NOI利回り」は、（不動産賃貸業収入－不動産賃貸事業費用）の合計÷取得（予定）価格の合計に基づいて算出しています。
5. 「平均NOI利回り」及び「償却後平均NOI利回り」は、2021年３月期末日現在の保有物件については、同期の実績値を年換算したNOI、グランカーサ住吉及びグランカーサ上野池之端については2021年３月
31日を、グランカーサ上野入谷については2021年５月１日を、グランカーサ板橋EASTについては2021年６月１日を、グランカーサ門前仲町については2021年７月１日を、グランカーサ馬込Ⅱについては2021
年８月１日を、本募集による取得予定資産については2021年８月１日を、それぞれ価格時点とする鑑定評価書における各資産の直接還元法における運営純収益（NOI）を用いて算出しています。
6. 「三大都市圏比率＜東京23区比率＞」は、東京23区を含む東京圏、中京圏及び近畿圏における比率並びに東京23区における比率を、各物件（賃貸住宅のみ）の取得（予定）価格に基づいてそれぞれ
算出しています。以下同じです。
7. 「投資比率（賃貸住宅：ヘルスケア施設）」は、取得（予定）価格に基づいて算出しています。
12頁
1. スプランディッド新大阪SOUTHについては、取得先が当初取得時の取引関係者との間で、新築後エンドテナントとの間で賃料が発生していない居室（対象居室）について、2021年８月27日より各居室のエンド
テナントとの間で賃料が発生する前日までの期間、賃料保証を受ける契約を締結しており、当該契約を本投資法人が承継予定のため、2021年７月31日時点で賃料が発生していない賃料保証の対象居室を
含めて賃貸面積として算出し、稼働率も当該賃貸面積により算出しています。
2. 「推計人口動向調査」は各年10月１日における大阪市の推計人口を記載しています。
13頁
1. 「有料老人ホーム」とは、老人福祉法第29条に定義される施設をいいます。ただし、サービス付き高齢者向け住宅に該当するものは除きます。以下同じです。
16頁
1. 「DBJ認証」は、DBJ Green Building認証をいい、環境・社会への配慮がなされた不動産(Green Building)を支援するために、2011年４月に株式会社日本政策投資銀行が創設した認証制度です。対
象物件の環境性能に加えて、防災やコミュニティへの配慮等を含む様々なステークホルダーへの対応を含めた総合的な評価に基づき、社会・経済に求められる不動産を評価・認証し、その取組みを支援していると
されています。なお、DBJ Green Building認証において、４つ星は「極めて優れた「環境・社会への配慮」がなされた建物」であること、３つ星は「非常に優れた「環境・社会への配慮」がなされた建物」であること
の認証とされています。
2. 「JHEP認証」は、生物多様性の保全や回復に資する取組みを定量的に評価、認証するもので公益財団法人日本生態系協会が開発・運営しています。これまで、漠然としたイメージで扱われがちだった生物多
様性の価値を、客観的に数値化することで、真に効果的な取組みの普及を後押しします。
3. 「GRESB」は、不動産会社・ファンドの環境・社会・ガバナンス（ESG）配慮を測る年次のベンチマーク評価及びそれを運営する組織の名称であり、責任投資原則（PRI）を主導した欧州の主要年金基金グ
ループを中心に2009年に創設されました。投資先の選定や投資先との対話にGRESBデータを活用する投資家メンバーは、本資料の日付現在100社超に上り、日本でも、年金積立金管理運用独立行政法
人（GPIF）をはじめ、複数の機関がGRESB評価結果を利用しています。2020年に実施されたGRESBリアルエステイト評価には、世界で1,229の上場・非上場の不動産会社・ファンドが参加しました。
4. 「サービス付き高齢者向け住宅」とは、高齢者の居住の安定確保に関する法律に定められた登録基準を満たし、都道府県に登録された賃貸住宅をいいます。
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
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