2019年４月11日
各 位
不動産投資信託証券発行者名 日 本 賃 貸 住 宅 投 資 法 人
東京都港区南青山四丁目 17 番 33 号
代 表 者 名 執 行 役 員 正 田 郁 夫
（コード番号：8986）
資 産 運 用 会 社 名 大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社
代 表 者 名 代 表 取 締 役 社 長 福 島 寿 雄
問 い 合 わ せ 先 コーポレート本部 副本部長 木 本 誠 司
Tel. 03-6757-9680
資産の取得及び譲渡に関するお知らせ
日本賃貸住宅投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産運用を委託している大和リアル・エステート・アセット・マ
ネジメント株式会社（以下「資産運用会社」といいます。）は、下記のとおり、取得（以下「本件取得」といいます。）及び譲渡
（以下「本件譲渡」といいます。）を決定しましたのでお知らせいたします。
記
Ⅰ．本件取得及び本件譲渡の概要及び理由
【取得予定資産】
取得予定資産は本年７月竣工予定であり、本投資法人が取得先と協議の上別途決定する竣工日以降の日の取得（注 1）
を予定しています。資産運用会社は、取得予定資産の収益性及び大阪市中心部に所在する新築物件という特性が本投
資法人のポートフォリオの質向上に資するものと判断し、本件取得を決定しました。詳細に関しては、以下をご覧ください。
鑑定評価額 取得予定価格と
取得予定価格
（2019 年２月） 鑑定評価額の差額
賃貸住宅 （A）
物件名称 地域区分 （B） （B）-（A）
カテゴリー （千円）
（千円） （千円）
（注２）
（注３） （（A）/（B））
３大都市圏 71,246
セレニテ梅田ルフレ ワンルーム 1,148,753 1,220,000
（大阪府大阪市） （94.2％）
（注１） 売買契約で定める前提条件の充足を確認した日以降 2019 年 12 月 27 日以前の日で、本投資法人が取得先と協議の上で別途決定する日として
おり、開発リスク等の回避を図っています。（現時点では 2019 年９月頃の取得を予定しています。）
（注２） 取得予定価格には、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。なお、単位未満を切り捨
てています。以下同じです。
（注３） 価格時点現在において建物が竣工していないため、不動産鑑定評価基準に基づく未竣工建物等鑑定評価を実施しており、本物件建物について
価格時点において実施設計図等のとおり建物建築工事が完了し、使用収益が可能なものとなっていること等を前提とした鑑定評価が行われてい
ます。
（注４） 金額は単位未満を切捨て、比率は小数第２位を四捨五入しています。以下同じです。
（１） 立地
本物件は、Osaka Metro（地下鉄）谷町線・堺筋線「南森町」駅徒歩約３分に位置する、主に社会人層をターゲット
とした単身者向け新築マンションです。大阪最大のオフィス・商業集積地である梅田エリアが徒歩圏内であり、付
近には多くの人で賑わう天神橋筋商店街があるなど、通勤や日常生活において利便性の高い立地に所在してい
ます。
（２） 建物設備
本物件は鉄筋コンクリート造 15 階建であり、新築物件にふさわしく共用部・専有部ともに機能性に富んだ設備を
備えているなど、入居者が快適に暮らせる物件となっています。
1
【譲渡予定資産】
本資産運用会社は、本件譲渡の各物件が首都圏以外に所在する小型物件（１物件売却価格５億円以下）若しくは比
較的築年数を経た物件であり、各物件の譲渡価格が鑑定評価額と同額、又は上回ることから、本件譲渡を実行し代替物
件取得による入れ替えを目指すことが本投資法人のポートフォリオの質向上に資するものと判断し、本件譲渡を決定しま
した。
譲渡予定
帳簿価額 鑑定評価額 鑑定評価額 譲渡予定 譲渡予定価格
価格と
（2019 年４月 （2018 年 と帳簿価額 価格 と帳簿価額
物件名称 築年数 鑑定評価額
25 日見込） ９月末） の差額 （Ｃ） の差額
（所在地） （注１） の差額
（A） （Ｂ） （Ｂ）-（A） （千円） （Ｃ）-（A）
（Ｃ）-（Ｂ）
（千円） （千円） （千円） （注２） （千円）
（千円）
willDo 礎町
383,567 12.1 年 470,000 86,432 488,000 18,000 104,432
（新潟県新潟市）
willDo 笹口
228,655 12.1 年 270,000 41,344 279,000 9,000 50,344
（新潟県新潟市）
アークハイム新潟
1,015,562 29.4 年 847,000 ▲168,562 1,032,000 185,000 16,437
（新潟県新潟市）
ジョアンナマンション
509,491 27.1 年 353,000 ▲156,491 428,000 75,000 ▲81,491
（群馬県前橋市）
ジョイフル狭山
206,911 27.7 年 200,000 ▲6,911 220,000 20,000 13,088
（埼玉県狭山市）
ルミエール八王子
445,551 33.1 年 420,000 ▲25,551 420,000 0 ▲25,551
（東京都八王子市）
willDo 本千葉
354,099 28.4 年 427,000 72,900 484,000 57,000 129,900
（千葉県千葉市）
メゾンフローラ
565,072 28.9 年 494,000 ▲71,072 494,000 0 ▲71,072
（兵庫県神戸市）
willDo 天満橋
296,253 13.6 年 316,000 19,746 345,000 29,000 48,746
（大阪府大阪市）
willDo 堺筋本町
281,510 12.6 年 268,000 ▲13,510 310,000 42,000 28,489
（大阪府大阪市）
合計 4,286,675 - 4,065,000 ▲221,675 4,500,000 435,000 213,324
（注１） 本日時点の築年数を記載しています。
（注２） 譲渡予定価格には譲渡諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。以下同じです。
（注３） 譲渡日は全て 2019 年 4 月 25 日の予定です。
なお、本件取得及び本件譲渡により、本投資法人の総資産規模は、189 棟、2,220 億円（取得価格ベース、総戸数
12,780 戸）となる見込みです。
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Ⅱ．取得予定資産の内容
O-6-155 セレニテ梅田ルフレ
◇ 物件の概要
取得予定資産の種別 不動産
（住居表示）大阪府大阪市北区西天満五丁目（以下未定）
所在地（注１）
（地 番）大阪府大阪市北区西天満五丁目 35 番３号
所有形態 所有権 用途地域（注２） 商業地域
土地
面積（注１） 210.40㎡ 容積率／建ぺい率（注３） 800％／80％
所有形態 所有権 用途（注１） 共同住宅、物販店舗、自動車車庫
建物 延床面積（注１） 1,986.80㎡ 建築時期（注１） 2019年７月竣工予定
構造･階数（注１） RC 陸屋根地下１階付 15 階建
タイプ別賃貸可能戸数 57 戸（１K：14 戸、２K：14 戸、１LDK：28 戸、店舗：１戸）
PM 会社（予定） 株式会社長谷工ライブネット
マスターリース会社（予定） 合同会社日本賃貸住宅 マスターリース種別（予定） パス・スルー型
◇ 賃貸借の概況（注４） ◇ 建物エンジニアリング・レポートの概況（注８）
テナント総数（注５） １ 調査会社 株式会社ＥＲＩソリューション
賃貸可能面積（注６） 1,656.38㎡ 報告書日付 2019年３月１日
賃貸面積 ― 緊急修繕費 ―
月額賃料（注７） 5,634千円 短期修繕費（１年以内計） ―
敷金・保証金等 ― 長期修繕費（２～12 年計） 18,730千円
― 地震 PML（予想最大損失
稼働率 11.0％
率）
特記事項：本物件建物は契約時点では未竣工ですが、本投資法人は本物件建物の竣工等を前提として、竣工後に本物件を取得す
る予定です。
担保設定予定の有無：無し
（注１） 「所在地」「敷地面積」「延床面積」「構造・階数」「用途」「建築時期」欄には、登記簿上表示されているもの及びエンジニアリング・レポートに表示さ
れているものを記載しています。なお、「構造・階数」欄 は、次の略称により記載しています。SRC：鉄骨鉄筋コンクリート造、RC：鉄筋コンクリート造、
S：鉄骨造
（注２） 「用途地域」欄には、都市計画法第８条第１号第１項に掲げる用途地域の種類を記載しています。
（注３） 「容積率/建ぺい率」欄のうち、「容積率」は、建築基準法第 52 条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に
応じて都市計画で定められる数値を記載し、「建ぺい率」は、建築基準法第 53 条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であっ
て、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しています。
（注４） 「賃貸借の概況」欄の数値及び情報は、取得予定資産の 2019 年２月 1 日時点における鑑定評価等の想定数値及び情報を記載しています。
（注５） 「テナント総数」欄には、マスターリース業者との間でマスターリース契約が締結される予定の場合、テナント総数を「１」として記載しています。
（注６） 「賃貸可能面積」は、2019 年 4 月 11 日時点の運用資産に係る建物の賃貸が可能な床面積を記載しており、倉庫、駐車場、管理人室、看板、自
動販売機及びアンテナ等の、賃借人の主たる賃貸目的に付随して賃貸される面積並びに賃貸人が当該建物の維持管理のために賃貸（使用貸
借を含みます。）する面積は除きます。なお、賃貸可能面積については、壁芯面積を採用し、各住戸に割り当てられたメーターボックスやパイプス
ペースの面積を含めるものとしています。
（注７） 「月額賃料」欄には、取得予定資産の 2019 年２月 1 日時点における鑑定評価等の想定数値及び情報をもとに月額賃料収入（賃料、共益費及び
駐車場収入等）を、千円未満を切り捨てて記載しています。なお、取得時点においては上記想定数値の前提となる稼働率に達していない可能性
があります。
（注８） 「建物エンジニアリング・レポートの概況」欄の金額については、千円未満を切り捨てて、比率等は小数第２位を四捨五入して記載しています。な
お、地震 PML は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社より 2019 年２月に取得したものです。
3
Ⅲ．譲渡予定資産の内容
O-3-079 willDo 礎町
譲渡予定資産 不動産
信託受託者 －
信託契約期間 －
所在地 新潟県新潟市中央区礎町通五ノ町 2267 番地 1
所有形態 所有権
土
地 面積 659.45 ㎡
用途地域 近隣商業地域
容積率/建ぺい率 300％／80％
所有形態 所有権
建 用途 共同住宅
物 構造・階数 RC 陸屋根９階建
延床面積 2,174.07 ㎡
建設時期 2007 年２月 19 日
帳簿価額（2019 年４月 25 日見込） 383,567 千円
譲渡予定価格 488,000 千円
譲渡予定価格-帳簿価額 104,432 千円
鑑定評価額（2018 年９月末） 470,000 千円
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
テナントの内容
テナントの総数 １
総賃料収入 20,620 千円（2018 年９月期の期中賃貸事業収入）
敷金・保証金 2,967 千円（2018 年９月 30 日時点）
総賃貸可能面積 1,868.64 ㎡
総賃貸面積 1,790.55 ㎡（2018 年９月 30 日時点）
O-3-080 willDo 笹口
譲渡予定資産 不動産
信託受託者 －
信託契約期間 －
所在地 新潟県新潟市中央区笹口二丁目 13 番地 14
所有形態 所有権
土
地 面積 284.00 ㎡
用途地域 商業地域
容積率/建ぺい率 400％／80％
所有形態 所有権
建 用途 共同住宅
物 構造・階数 RC 陸屋根８階建
延床面積 1,055.84 ㎡
建設時期 2007 年２月 21 日
帳簿価額（2019 年４月 25 日見込） 228,655 千円
譲渡予定価格 279,000 千円
譲渡予定価格-帳簿価額 50,344 千円
鑑定評価額（2018 年９月末） 270,000 千円
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
テナントの内容
テナントの総数 １
総賃料収入 12,364 千円（2018 年９月期の期中賃貸事業収入）
敷金・保証金 1,790 千円（2018 年９月 30 日時点）
総賃貸可能面積 1,008.00 ㎡
総賃貸面積 1,008.00 ㎡（2018 年９月 30 日時点）
4
F-3-034 アークハイム新潟
譲渡予定資産 不動産
信託受託者 －
信託契約期間 －
所在地 新潟県新潟市中央区笹口３番 13 号
所有形態 所有権
土
地 面積 2,757.50 ㎡
用途地域 近隣商業地域
容積率/建ぺい率 300％／80％
所有形態 所有権
建 用途 共同住宅・事務所・店舗
物 構造・階数 SRC・RC 陸屋根 10 階建
延床面積 7,955.53 ㎡
建設時期 1989 年 11 月 28 日
帳簿価額（2019 年４月 25 日見込） 1,015,562 千円
譲渡予定価格 1,032,000 千円
譲渡予定価格-帳簿価額 16,437 千円
鑑定評価額（2018 年９月末） 847,000 千円
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
テナントの内容
テナントの総数 １
総賃料収入 54,000 千円（2018 年９月期の期中賃貸事業収入）
敷金・保証金 11,395 千円（2018 年９月 30 日時点）
総賃貸可能面積 6,945.03 ㎡
総賃貸面積 6,895.38 ㎡（2018 年９月 30 日時点）
F-4-005 ジョアンナマンション
譲渡予定資産 不動産
信託受託者 －
信託契約期間 －
所在地 群馬県前橋市小相木町 287 番
所有形態 所有権
土
地 面積 2,630.32 ㎡
用途地域 準工業地域、第１種中高層住居専用地域
容積率/建ぺい率 200％／60％
所有形態 所有権
建 用途 共同住宅
物 構造・階数 SRC 陸屋根 10 階建
延床面積 4,537.72 ㎡
建設時期 1992 年２月 22 日
帳簿価額（2019 年４月 25 日見込） 509,491 千円
譲渡予定価格 428,000 千円
譲渡予定価格-帳簿価額 ▲81,491 千円
鑑定評価額（2018 年９月末） 353,000 千円
鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所
テナントの内容
テナントの総数 １
総賃料収入 22,982 千円（2018 年９月期の期中賃貸事業収入）
敷金・保証金 3,887 千円（2018 年９月 30 日時点）
総賃貸可能面積 4,143.96 ㎡
総賃貸面積 4,143.96 ㎡（2018 年９月 30 日時点）
5
O-4-006 ジョイフル狭山
譲渡予定資産 不動産
信託受託者 －
信託契約期間 －
所在地 埼玉県狭山市入間川二丁目８番 33 号
所有形態 所有権
土
地 面積 620.75 ㎡
用途地域 第１種住居地域
容積率/建ぺい率 200％／60％
所有形態 所有権
建 用途 共同住宅
物 構造・階数 RC 陸屋根 4 階建
延床面積 1,046.61 ㎡
建設時期 1991 年７月 29 日
帳簿価額（2019 年４月 25 日見込） 206,911 千円
譲渡予定価格 220,000 千円
譲渡予定価格-帳簿価額 13,088 千円
鑑定評価額（2018 年９月末） 200,000 千円
鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所
テナントの内容
テナントの総数 １
総賃料収入 9,875 千円（2018 年９月期の期中賃貸事業収入）
敷金・保証金 1,016 千円（2018 年９月 30 日時点）
総賃貸可能面積 870.97 ㎡
総賃貸面積 803.97 ㎡（2018 年９月 30 日時点）
O-4-007 ルミエール八王子
譲渡予定資産 不動産
信託受託者 －
信託契約期間 －
所在地 東京都八王子市小比企町 519 番 1 号
所有形態 所有権
土
地 面積 1,595.42 ㎡ (注)本物件土地の一部（約 44 ㎡）が道路として使用されています。
用途地域 第１種中高層住居専用地域
容積率/建ぺい率 200％／60％
所有形態 所有権
建 用途 共同住宅
物 構造・階数 RC 陸屋根５階建
延床面積 2,254.89 ㎡
建設時期 1986 年３月 14 日
帳簿価額（2019 年４月 25 日見込） 445,551 千円
譲渡予定価格 420,000 千円
譲渡予定価格-帳簿価額 ▲25,551 千円
鑑定評価額（2018 年９月末） 420,000 千円
鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所
テナントの内容
テナントの総数 １
総賃料収入 19,428 千円（2018 年９月期の期中賃貸事業収入）
敷金・保証金 1,560 千円（2018 年９月 30 日時点）
総賃貸可能面積 1,692.90 ㎡
総賃貸面積 1,657.80 ㎡（2018 年９月 30 日時点）
6
O-4-010 willDo 本千葉
譲渡予定資産 不動産
信託受託者 －
信託契約期間 －
所在地 千葉県千葉市中央区長洲一丁目 29 番４号
所有形態 所有権（敷地権）
土
地 面積 545.94 ㎡
用途地域 商業地域
容積率/建ぺい率 400％／80％
所有形態 所有権（区分）
建 用途 居宅・店舗・駐車場
物 構造・階数 SRC 陸屋根地下１階付８階建
延床面積 2,201.20 ㎡
建設時期 1990 年 10 月 29 日
帳簿価額（2019 年４月 25 日見込） 354,099 千円
譲渡予定価格 484,000 千円
譲渡予定価格-帳簿価額 129,900 千円
鑑定評価額（2018 年９月末） 427,000 千円
鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所
テナントの内容
テナントの総数 １
総賃料収入 20,500 千円（2018 年９月期の期中賃貸事業収入）
敷金・保証金 3,453 千円（2018 年９月 30 日時点）
総賃貸可能面積 1,903.82 ㎡
総賃貸面積 1,776.32 ㎡（2018 年９月 30 日時点）
O-6-017 メゾンフローラ
譲渡予定資産 不動産
信託受託者 －
信託契約期間 －
所在地 兵庫県神戸市中央区花隈町 17 番 27
所有形態 所有権
土
地 面積 470.40 ㎡
用途地域 商業地域
容積率/建ぺい率 400％／80％
所有形態 所有権
建 用途 店舗・共同住宅
物 構造・階数 RC 陸屋根スレート葺８階建
延床面積 2,064.56 ㎡
建設時期 1990 年６月１日
帳簿価額（2019 年４月 25 日見込） 565,072 千円
譲渡予定価格 494,000 千円
譲渡予定価格-帳簿価額 ▲71,072 千円
鑑定評価額（2018 年９月末） 494,000 千円
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
テナントの内容
テナントの総数 １
総賃料収入 18,746 千円（2018 年９月期の期中賃貸事業収入）
敷金・保証金 3,417 千円（2018 年９月 30 日時点）
総賃貸可能面積 1,686.72 ㎡
総賃貸面積 1,686.72 ㎡（2018 年９月 30 日時点）
7
O-6-047 willDo 天満橋
譲渡予定資産 不動産
信託受託者 －
信託契約期間 －
所在地 大阪府大阪市中央区石町二丁目４番７号
所有形態 所有権
土
地 面積 169.28 ㎡
用途地域 商業地域
容積率/建ぺい率 800％／80％
所有形態 所有権
建 用途 共同住宅
物 構造・階数 RC 陸屋根 11 階建
延床面積 801.51 ㎡
建設時期 2005 年９月 13 日
帳簿価額（2019 年４月 25 日見込） 296,253 千円
譲渡予定価格 345,000 千円
譲渡予定価格-帳簿価額 48,746 千円
鑑定評価額（2018 年９月末） 316,000 千円
鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所
テナントの内容
テナントの総数 １
総賃料収入 11,141 千円（2018 年９月期の期中賃貸事業収入）
敷金・保証金 1,000 千円（2018 年９月 30 日時点）
総賃貸可能面積 678.00 ㎡
総賃貸面積 678.00 ㎡（2018 年９月 30 日時点）
O-6-048 willDo 堺筋本町
譲渡予定資産 不動産
信託受託者 －
信託契約期間 －
所在地 大阪府大阪市中央区材木町２番 15 号
所有形態 所有権
土
地 面積 178.06 ㎡
用途地域 商業地域
容積率/建ぺい率 800％／80％
所有形態 所有権
建 用途 共同住宅
物 構造・階数 RC 陸屋根 11 階建
延床面積 974.21 ㎡
建設時期 2006 年９月９日
帳簿価額（2019 年４月 25 日見込） 281,510 千円
譲渡予定価格 310,000 千円
譲渡予定価格-帳簿価額 28,489 千円
鑑定評価額（2018 年９月末） 268,000 千円
鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所
テナントの内容
テナントの総数 １
総賃料収入 10,184 千円（2018 年９月期の期中賃貸事業収入）
敷金・保証金 991 千円（2018 年９月 30 日時点）
総賃貸可能面積 740.28 ㎡
総賃貸面積 740.28 ㎡（2018 年９月 30 日時点）
8
Ⅳ．取得予定資産の建築主、建物設計者、施工者、確認検査機関及び構造計算書に関する調査機関
物件番号 構造計算書
建築主 建物設計者 施工者 確認検査機関
物件名 調査機関
Ｏ-６-155 株式会社スナダ スナダ建設 スナダ建設 一般財団法人大阪
（注）
セレニテ梅田ルフレ プロパティ 株式会社 株式会社 建築防災センター
（注） 取得予定資産は、いずれも 2007 年６月に施行された改正建築基準法に基づき、指定構造計算適合性判定機関により構造計算適合性判定の通
知を受けているため、第三者専門機関による構造計算書に関する追加的な調査は実施しておりません。
Ⅴ．取得先及び譲渡先の概要
【取得予定資産】
商 号 株式会社スナダプロパティ
所 在 地 大阪府枚方市楠葉並木二丁目２番 21 号
代 表 者 代表取締役 砂田 直成
事 業 内 容 不動産の売買、賃貸、管理及び仲介業等
資 本 金 非開示（注）
設 立 日 非開示（注）
純 資 産 非開示（注）
総 資 産 非開示（注）
大株主及び持株比率 非開示（注）
本投資法人・資産運用会社と当該法人との間には、資本関係、人的関係及び取引関係は一切なく、ま
本投資法人・資産運用会 た、本投資法人又は資産運用会社の関連当事者ではありません。また、当該法人は、投資信託及び
社と当該会社との間の関係 投資法人に関する法律施行令による「利害関係人等」、並びに資産運用会社の社内規程である利害
関係者取引規則に定める「利害関係者」に該当しません。
（注） 取得先の同意が得られていないため非開示としています。
【譲渡予定資産】
譲渡予定先は全て国内法人ですが、譲渡予定先の同意が得られていないため非開示としています。なお、本投資法
人・資産運用会社と当該法人との間には、資本関係、人的関係及び取引関係は一切なく、本投資法人又は資産運用会社
の関連当事者ではありません。
また、当該法人は、投資信託及び投資法人に関する法律施行令による「利害関係人等」、並びに資産運用会社の社内
規程である利害関係者取引規則に定める「利害関係者」に該当しません。
Ⅵ．物件取得者等の状況
取得予定資産は、本投資法人・資産運用会社と特別な利害関係にある者からの取得ではありません。
Ⅶ．媒介の概要
【取得予定資産】
媒介はございません。
9
【譲渡予定資産】
譲渡予定資産の媒介者は国内法人ですが、媒介者から名称等の開示について同意を得られていないため非開示とし
ています。なお、本投資法人・資産運用会社と当該法人との間には、資本関係、人的関係及び取引関係は一切なく、本投
資法人又は資産運用会社の関連当事者ではありません。
また、当該法人は、投資信託及び投資法人に関する法律施行令による「利害関係人等」、並びに資産運用会社の社内
規程である利害関係者取引規則に定める「利害関係者」に該当しません。
Ⅷ．取得予定資金
自己資金又は借入金
Ⅸ．決済方法等
本件取得については、売買実行時に全額決済を行います。
本件譲渡については、売買実行時に全額決済を行います。
Ⅹ．譲渡代金の使途
本件譲渡により得られる資金は手元資金とし、将来の特定資産の取得資金及び関連費用、投資法人債の償還資金又
は借入金の返済資金等の一部に充当する予定です。
Ⅺ．取得及び譲渡の日程
【取得】
・取得の決定及び取得契約締結 ： 2019 年４月 11 日
・取得代金支払い及び物件取得 ： 未定（売買契約で定める前提条件の充足を確認した日以降、2019 年 12 月 27 日以
前の日で、本投資法人が取得先と協議の上で別途決定する日。現時点では、2019
年９月頃を予定しています。）
【譲渡】
・譲渡の決定及び譲渡契約締結 ： 2019 年４月 11 日
・譲渡代金受領及び物件譲渡 ： 2019 年４月 25 日（予定）
10
Ⅻ．フォワード・コミットメント等を履行できない場合における本投資法人の財務への影響
取得予定資産に係る売買契約は、「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメ
ント等（先日付での売買契約であって、契約締結から１月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその
他これに類する契約をいいます。）に該当します。
売買契約上、本投資法人が当該契約に定める債務を履行しないことにより契約が解除された場合、本投資法人は、違
約金として、売買代金全額の 10％相当額を速やかに支払うものとされています。なお、本投資法人は十分な自己資金を
有しているため、財務及び分配金等に重大な悪影響を及ぼす可能性は低いと考えています。
XⅢ．大和証券レジデンシャル・プライベート投資法人とのローテンションルール
取得予定資産は、西暦竣工年次が奇数であり、本投資法人が優先検討者となります。
XⅣ．今後の見通し
本件取得及び本件譲渡による 2019 年９月期（2019 年４月１日～2019 年９月 30 日）の運用状況への影響は軽微であり、
運用状況の予想に変更はありません。
なお、本件譲渡により得られる譲渡益（見込 131 百万円（注））は、分配金の平準化及び本件譲渡に伴う第 27 期（2019 年
９月期）以降の分配金への影響を考慮しつつ、全部又は一部を内部留保する予定です。
また、本件譲渡による収益減少に対しては余剰資金を活用した物件取得により分配金の維持を図っていく予定であり、
物件取得のタイミング等により減収分をを補うことができない場合は、上記本件譲渡に係る譲渡益の他、一時的な積立金の
追加取崩し等により、分配金水準の維持を図っていく予定です。詳細については、第 26 期の決算発表時にお知らせしま
す。
（注） 譲渡予定価格（4,500 百万円）及び固定資産税及び都市計画税の精算額（見込 23 百万円）から 2019 年４月 25 日時点帳簿価額（見込 4,286 百万
円）、譲渡諸経費（105 百万円）を控除して試算しています。
XⅤ．鑑定評価書の概要
【取得予定資産】（注）
物件名称 セレニテ梅田ルフレ
鑑定評価額 1,220,000,000 円
鑑定評価機関の名称 株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点 2019 年２月１日
項 目 内 容 概 要 等
収益価格 （千円） 1,220,000 －
直接還元法による価格 （千円） 1,230,000 －
（１）総運営収益：（ａ）-（ｂ） （千円） 66,321 －
貸室賃料収入：対象不動産の全部又は貸室部分について賃貸又は運営委託を
することにより経常的に得られる収入（満室想定）
共益費込み貸室賃料収入 （千円） 67,615 共益費収入：対象不動産の維持管理・運営において経常的に要する費用のう
ち、共用部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入（満室想定）
(a)
対象不動産に付属する駐車場をテナント等に賃貸することによって得られる収
駐車場収入 （千円） 48 入及び駐車場を時間貸しすることによって得られる収入（満車想定）
その他看板、アンテナ、自動販売機等の施設設置料、礼金・更新料等の返還を
その他収入 （千円） 710 要しない一時金等の収入
(b) 空室等損失 （千円） 2,052 各収入について空室や入替期間等の発生予測に基づく減少分
11
貸倒損失 （千円） 0 各収入について貸倒れの発生予測に基づく減少分
（２）総運営費用 （千円） 13,449
建物・設備管理、保安警備、清掃等対象不動産の維持・管理のために経常的に
維持管理費用 （千円） 1,427 要する費用
水道光熱費 （千円） 596 対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用
対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金額のうち、
修繕費 （千円） 1,678 当該建物、設備等の通常の維持管理のため、又は一部が毀損した建物、設備
等につきその現状を回復するために経常的に要する費用
プロパティマネジメントフィー （千円） 1,313 対象不動産の管理業務に係る経費
新規テナントの募集に際して行われる仲介業務や広告宣伝等に要する費用及
テナント募集費用等 （千円） 1,405 びテナントの賃貸借契約の更新や再契約業務に要する費用等
公租公課 （千円） 5,428 固定資産税（土地・建物・償却資産）、都市計画税（土地・建物）
対象不動産に係る火災保険、対象不動産の欠陥や管理上の事故による第三者
損害保険料 （千円） 141 等の損害を担保する賠償責任保険等の料金
その他費用 （千円） 1,459 その他支払地代、道路占用使用料等の費用
（３）運営純収益（NOI）：（１）-（２） （千円） 52,872 －
（４）一時金の運用益 （千円） 69 預かり金的性格を有する保証金等の運用益を加算
対象不動産及び附属設備に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出し
（５）資本的支出 （千円） 1,410 た金額のうち当該建物、設備等の価値を高め、又はその耐久性を増すこととなる
と認められる部分に対応する支出
（６）純収益（NCF）：（３）+（４）-（５） （千円） 51,532 －
還元利回りについては、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複
（７）還元利回り （％） 4.2 数の取引利回りとの比較検討を行い、また、将来の純収益の変動予測を勘案
し、割引率との関係にも留意の上、査定した。
DCF 法による価格 （千円） 1,210,000 －
割引率 （％） 4.3 －
最終還元利回り （％） 4.4 －
積算価格 （円） 1,470,000 －
土地割合 （％） 66.0 －
建物割合 （％） 34.0 －
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意し
無し
た事項
（注） 価格時点現在において建物が竣工していないため、不動産鑑定評価基準に基づく未竣工建物等鑑定評価を実施しており、本物件建物について価
格時点において実施設計図等のとおり建物建築工事が完了し、使用収益が可能なものとなっていること等を前提とした鑑定評価が行われています。
【譲渡予定資産】
物件名称 O-3-079 willDo 礎町
鑑定評価額 470,000,000 円
鑑定評価機関の名称 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2018 年９月 30 日
項 目 内 容 概 要 等
収益価格 （千円） 470,000 －
直接還元法による価格 （千円） 473,000 －
（１）総運営収益：（ａ）-（ｂ） （千円） 41,069 －
現行の賃貸借契約に基づく平均賃料等、対象不動産を新規に賃貸することを想
共益費込み貸室賃料収入 （千円） 39,146 定した場合における新規賃料等の水準、入居している賃借人の属性等をもと
に、中長期安定的に収受可能な賃料等の単価水準を別表のとおり査定のうえ、
12
これに基づく貸室賃料収入及び共益費収入（以下「貸室賃料収入等」という。）を
計上した。
現行の賃貸借契約に基づく平均使用料、駐車場を新規に賃貸することを想定し
駐車場収入 （千円） 2,430 た場合における使用料の水準等をもとに、中長期安定的に収受可能な使用料
の単価水準を別表のとおり査定のうえ、これに基づく駐車場収入を計上した。
個別の入居者より収受する月数と入居者の年平均入替率及び平均的な契約期
その他収入 （千円） 1,273 間を別表のとおり査定のうえ、これに基づく礼金・更新料収入等を計上したほ
か、自治会費収入、電柱使用料をその他の収入として計上した。
各用途に関して、同一需給圏内の類似地域において代替競争等の関係にある
類似不動産の稼働状況や需給動向、対象不動産に係る過去の稼働状況や今
後の動向をもとに、中長期安定的な稼働率水準を別表のとおり査定のうえ、これ
空室等損失 （千円） 1,780 に基づく空室等損失を計上した。
なお、その他の収入については中長期的な見込額をもとに収入金額を査定して
いるので、空室等損失は計上しない。
貸倒れ損失 （千円） 0 賃借人の状況等を勘案し、貸倒れ損失の計上は不要であると判断した。
（２）総運営費用 （千円） 10,208 －
清掃費、設備管理費、警備費等で構成される維持管理費については、過年度
維持管理費用 （千円） 1,032 実績額及び類似不動産の維持管理費を参考に、対象不動産の個別性を考慮し
て計上した。
共用部分の水道光熱費の査定に当たっては、過年度実績額を参考に、類似不
水道光熱費 （千円） 570 動産の水道光熱費、対象不動産の個別性等を考慮して計上した。
入居者の入替えに伴い通常発生する 1 室当たりにおける原状回復費の水準、賃
貸人の負担割合、平均的な費用負担時期及び原状回復の程度等をもとに、原
修繕費 （千円） 1,886 状回復費を計上したほか、修繕費の査定に当たっては、過年度実績額、類似不
動産の水準及びエンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を
考慮して計上した。
テナント管理業務及び建物管理業務等を統括する委託業者に支払う委託手数
料であるプロパティマネジメントフィーの査定に当たっては、契約条件に基づく報
プロパティマネジメントフィー （千円） 746 酬料率等を参考に、類似不動産における報酬料率、対象不動産の個別性等を
考慮して計上した。
新規入居者の募集や成約及び入居者の更新に係る事務手数料を、契約条件や
周辺における類似不動産の賃貸条件等を参考に、賃貸手数料等については新
テナント募集費用等 （千円） 941 規入居者の募集等に必要となる賃貸手数料及び過年度実績額をもとに査定し
た広告宣伝費等、更新手数料については更新契約等の締結に際し委託業者へ
支払う報酬料を入居者の年平均入替率及び稼働率等を考慮して計上した。
公租公課 （千円） 3,832 公租公課関係資料に基づき計上した。
保険契約に基づく保険料及び対象建物と類似の建物の保険料率等を考慮して
損害保険料 （千円） 101 計上した。
その他費用 （千円） 1,100 敷地外駐車場使用料、自治会費等をその他費用として計上した。
（３）運営純収益（NOI）：（１）-（２） （千円） 30,861 －
現行の賃貸条件及び新規契約時の敷金月数をもとに中長期的に安定した敷金
月数を別表のとおり査定し、これに稼働率を乗じて得た額に運用利回りを乗じて
（４）一時金の運用益 （千円） 29 一時金の運用益を査定した。なお、預託期間中の資金運用上、適正と考えられ
る運用利回りは、運用及び調達双方の金利水準等を勘案して 1.0％と査定した。
建物の機能維持に必要となる更新費は、実際には不定期に発生するものである
が、ここでは今後見込まれる支出を毎期平均的に積み立てることを想定し、類似
（５）資本的支出 （千円） 2,050 不動産における資本的支出の水準、築年数及びエンジニアリング・レポートにお
ける修繕更新費の年平均額等を勘案のうえ査定した。
（６）純収益（NCF）：（３）+（４）-（５） （千円） 28,840 －
還元利回りは、当研究所が設定する各地区の基準となる利回りに、対象不動産
の立地条件、建物条件及びその他条件に起因するスプレッドを加減するととも
（７）還元利回り （％） 6.1 に、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案のうえ査定
した（本文参照）。
DCF 法による価格 （千円） 466,000 －
割引率 （％） 5.9 －
最終還元利回り （％） 6.3 －
積算価格 （千円） 429,000 －
土地割合 （％） 19.8 －
建物割合 （％） 80.2 －
13
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した
無し
事項
物件名称 O-3-080 willDo 笹口
鑑定評価額 270,000,000 円
鑑定評価機関の名称 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2018 年９月 30 日
項 目 内 容 概 要 等
収益価格 （千円） 270,000 －
直接還元法による価格 （千円） 272,000 －
（１）総運営収益：（ａ）-（ｂ） （千円） 23,946 －
現行の賃貸借契約に基づく平均賃料等、対象不動産を新規に賃貸することを想
定した場合における新規賃料等の水準、入居している賃借人の属性等をもと
共益費込み貸室賃料収入 （千円） 22,977 に、中長期安定的に収受可能な賃料等の単価水準を別表のとおり査定のうえ、
これに基づく貸室賃料収入及び共益費収入（以下「貸室賃料収入等」という。）を
計上した。
現行の賃貸借契約に基づく平均使用料、駐車場を新規に賃貸することを想定し
駐車場収入 （千円） 1,026 た場合における使用料の水準等をもとに、中長期安定的に収受可能な使用料
の単価水準を別表のとおり査定のうえ、これに基づく駐車場収入を計上した。
個別の入居者より収受する月数と入居者の年平均入替率及び平均的な契約期
その他収入 （千円） 959 間を別表のとおり査定のうえ、これに基づく礼金・更新料収入を計上したほか、
自治会費収入・CATV 収入等をその他の収入として計上した。
各用途に関して、同一需給圏内の類似地域において代替競争等の関係にある
類似不動産の稼働状況や需給動向、対象不動産に係る過去の稼働状況や今
後の動向をもとに、中長期安定的な稼働率水準を別表のとおり査定のうえ、これ
空室等損失 （千円） 1,016 に基づく空室等損失を計上した。
なお、その他の収入については中長期的な見込額をもとに収入金額を査定して
いるので、空室等損失は計上しない。
貸倒れ損失 （千円） 0 賃借人の状況等を勘案し、貸倒れ損失の計上は不要であると判断した。
（２）総運営費用 （千円） 6,624 －
清掃費、設備管理費、警備費等で構成される維持管理費については、過年度
維持管理費用 （千円） 972 実績額及び類似不動産の維持管理費を参考に、対象不動産の個別性を考慮し
て計上した。
共用部分の水道光熱費の査定に当たっては、過年度実績額を参考に、類似不
水道光熱費 （千円） 390 動産の水道光熱費、対象不動産の個別性等を考慮して計上した。
入居者の入替えに伴い通常発生する 1 室当たりにおける原状回復費の水準、賃
貸人の負担割合、平均的な費用負担時期及び原状回復の程度等をもとに、原
修繕費 （千円） 1,095 状回復費を計上したほか、修繕費の査定に当たっては、過年度実績額、類似不
動産の水準及びエンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を
考慮して計上した。
テナント管理業務及び建物管理業務等を統括する委託業者に支払う委託手数
料であるプロパティマネジメントフィーの査定に当たっては、契約条件に基づく報
プロパティマネジメントフィー （千円） 418 酬料率等を参考に、類似不動産における報酬料率、対象不動産の個別性等を
考慮して計上した。
新規入居者の募集や成約及び入居者の更新に係る事務手数料を、契約条件や
周辺における類似不動産の賃貸条件等を参考に、賃貸手数料等については新
テナント募集費用等 （千円） 530 規入居者の募集等に必要となる賃貸手数料及び過年度実績額をもとに査定し
た広告宣伝費等、更新手数料については更新契約等の締結に際し委託業者へ
支払う報酬料を入居者の年平均入替率及び稼働率等を考慮して計上した。
公租公課 （千円） 2,058 公租公課関係資料に基づき計上した。
保険契約に基づく保険料及び対象建物と類似の建物の保険料率等を考慮して
損害保険料 （千円） 56 計上した。
自治会費支出・CATV 支出・敷地外駐車場賃借料等をその他費用として計上し
その他費用 （千円） 1,105 た。
（３）運営純収益（NOI）：（１）-（２） （千円） 17,322 －
現行の賃貸条件及び新規契約時の敷金月数をもとに中長期的に安定した敷金
月数を別表のとおり査定し、これに稼働率を乗じて得た額に運用利回りを乗じて
（４）一時金の運用益 （千円） 17 一時金の運用益を査定した。なお、預託期間中の資金運用上、適正と考えられ
る運用利回りは、運用及び調達双方の金利水準等を勘案して 1.0％と査定した。
14
建物の機能維持に必要となる更新費は、実際には不定期に発生するものである
が、ここでは今後見込まれる支出を毎期平均的に積み立てることを想定し、類似
（５）資本的支出 （千円） 1,290 不動産における資本的支出の水準、築年数及びエンジニアリング・レポートにお
ける修繕更新費の年平均額等を勘案のうえ査定した。
（６）純収益（NCF）：（３）+（４）-（５） （千円） 16,049 －
還元利回りは、当研究所が設定する各地区の基準となる利回りに、対象不動産
の立地条件、建物条件及びその他条件に起因するスプレッドを加減するととも
（７）還元利回り （％） 5.9 に、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案のうえ査定
した（本文参照）。
DCF 法による価格 （千円） 268,000 －
割引率 （％） 5.7 －
最終還元利回り （％） 6.1 －
積算価格 （千円） 248,000 －
土地割合 （％） 28.5 －
建物割合 （％） 71.5 －
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した
無し
事項
物件名称 F-3-034 アークハイム新潟
鑑定評価額 847,000,000 円
鑑定評価機関の名称 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2018 年９月 30 日
項 目 内 容 概 要 等
収益価格 （千円） 847,000 －
直接還元法による価格 （千円） 850,000 －
（１）総運営収益：（ａ）-（ｂ） （千円） 106,096 －
現行の賃貸借契約に基づく平均賃料等、対象不動産を新規に賃貸することを想
定した場合における新規賃料等の水準、入居している賃借人の属性等をもと
共益費込み貸室賃料収入 （千円） 98,508 に、中長期安定的に収受可能な賃料等の単価水準を別表のとおり査定のうえ、
これに基づく貸室賃料収入及び共益費収入（以下「貸室賃料収入等」という。）を
計上した。
現行の賃貸借契約に基づく平均使用料、駐車場を新規に賃貸することを想定し
駐車場収入 （千円） 7,488 た場合における使用料の水準等をもとに、中長期安定的に収受可能な使用料
の単価水準を別表のとおり査定のうえ、これに基づく駐車場収入を計上した。
個別の入居者より収受する月数と入居者の年平均入替率及び平均的な契約期
間を別表のとおり査定のうえ、これに基づく礼金収入を計上したほか、トランクル
その他収入 （千円） 4,479 ーム使用料、アンテナ設置料、電気料、自販機設置料、電柱使用料等の収入を
その他の収入として計上した。なお、更新料収入は収受状況を勘案のうえ計上し
ない。
各用途に関して、同一需給圏内の類似地域において代替競争等の関係にある
類似不動産の稼働状況や需給動向、対象不動産に係る過去の稼働状況や今
後の動向をもとに、中長期安定的な稼働率水準を別表のとおり査定のうえ、これ
空室等損失 （千円） 4,379 に基づく空室等損失を計上した。
なお、その他の収入については中長期的な見込額をもとに収入金額を査定して
いるので、空室等損失は計上しない。
貸倒れ損失 （千円） 0 賃借人の状況等を勘案し、貸倒れ損失の計上は不要であると判断した。
（２）総運営費用 （千円） 38,306 －
清掃費、設備管理費、警備費等で構成される維持管理費については、過年度
維持管理費用 （千円） 4,856 実績額及び類似不動産の維持管理費を参考に、対象不動産の個別性を考慮し
て計上した。
共用部分の水道光熱費の査定に当たっては、過年度実績額を参考に、類似不
水道光熱費 （千円） 3,000 動産の水道光熱費、対象不動産の個別性等を考慮して計上した。
入居者の入替えに伴い通常発生する 1 室当たりにおける原状回復費の水準、賃
修繕費 （千円） 9,492 貸人の負担割合、平均的な費用負担時期及び原状回復の程度等をもとに、原
状回復費を計上したほか、修繕費の査定に当たっては、過年度実績額、類似不
15
動産の水準及びエンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を
考慮して計上した。
テナント管理業務及び建物管理業務等を統括する委託業者に支払う委託手数
料であるプロパティマネジメントフィーの査定に当たっては、契約条件に基づく報
プロパティマネジメントフィー （千円） 2,589 酬料率等を参考に、類似不動産における報酬料率、対象不動産の個別性等を
考慮して計上した。
新規入居者の募集や成約及び入居者の更新に係る事務手数料を、契約条件や
周辺における類似不動産の賃貸条件等を参考に、賃貸手数料等については新
テナント募集費用等 （千円） 1,512 規入居者の募集等に必要となる賃貸手数料及び過年度実績額をもとに査定し
た広告宣伝費等を入居者の年平均入替率及び稼働率等を考慮して計上した。
なお、更新手数料はない。
公租公課 （千円） 11,275 公租公課関係資料に基づき計上した。
保険契約に基づく保険料及び対象建物と類似の建物の保険料率等を考慮して
損害保険料 （千円） 360 計上した。
その他費用 （千円） 5,222 敷地外駐車場使用料等をその他費用として計上した。
（３）運営純収益（NOI）：（１）-（２） （千円） 67,790 －
現行の賃貸条件及び新規契約時の敷金月数をもとに中長期的に安定した敷金
月数を別表のとおり査定し、これに稼働率を乗じて得た額に運用利回りを乗じて
（４）一時金の運用益 （千円） 98 一時金の運用益を査定した。なお、預託期間中の資金運用上、適正と考えられ
る運用利回りは、運用及び調達双方の金利水準等を勘案して 1.0％と査定した。
建物の機能維持に必要となる更新費は、実際には不定期に発生するものである
が、ここでは今後見込まれる支出を毎期平均的に積み立てることを想定し、類似
（５）資本的支出 （千円） 14,354 不動産における資本的支出の水準、築年数及びエンジニアリング・レポートにお
ける修繕更新費の年平均額等を勘案のうえ査定した。
（６）純収益（NCF）：（３）+（４）-（５） （千円） 53,534 －
還元利回りは、当研究所が設定する各地区の基準となる利回りに、対象不動産
の立地条件、建物条件及びその他条件に起因するスプレッドを加減するととも
（７）還元利回り （％） 6.3 に、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案のうえ査定
した（本文参照）。
DCF 法による価格 （千円） 844,000 －
割引率 （％） 6.1 －
最終還元利回り （％） 6.5 －
積算価格 （千円） 829,000 －
土地割合 （％） 41.7 －
建物割合 （％） 58.3 －
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した
無し
事項
物件名称 F-4-005 ジョアンナマンション
鑑定評価額 353,000,000 円
鑑定評価機関の名称 谷澤総合鑑定所
価格時点 2018 年９月 30 日
項 目 内 容 概 要 等
収益価格 （千円） 353,000 －
直接還元法による価格 （千円） 356,000 －
（１）総運営収益：（ａ）-（ｂ） （千円） 46,116 －
貸室賃料収入：対象不動産の全部又は貸室部分について賃貸又は運営委託を
することにより経常的に得られる収入（満室想定）
共益費込み貸室賃料収入 （千円） 43,611
共益費収入：対象不動産の維持管理・運営において経常的に要する費用のう
ち、共用部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入（満室想定）
対象不動産に付属する駐車場をテナント等に賃貸することによって得られる収入
駐車場収入 （千円） 1,101 及び駐車場を時間貸しすることによって得られる収入（満車想定）
その他看板、アンテナ、自動販売機等の施設設置料、礼金・更新料等の返還を
その他収入 （千円） 3,192 要しない一時金等の収入
16
空室等損失 （千円） 1,788 各収入について空室や入替期間等の発生予測に基づく減少分
貸倒れ損失 （千円） 0 各収入について貸倒れの発生予測に基づく減少分
（２）総運営費用 （千円） 16,871 －
建物・設備管理、保安警備、清掃等対象不動産の維持・管理のために経常的に
維持管理費用 （千円） 1,929 要する費用
水道光熱費 （千円） 596 対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用
対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金額のうち、
修繕費 （千円） 5,197 当該建物、設備等の通常の維持管理のため、又は一部が毀損した建物、設備
等につきその現状を回復するために経常的に要する費用
プロパティマネジメントフィー （千円） 2,360 対象不動産の管理業務に係る経費
新規テナントの募集に際して行われる仲介業務や広告宣伝等に要する費用及
テナント募集費用等 （千円） 1,370 びテナントの賃貸借契約の更新や再契約業務に要する費用等
公租公課 （千円） 4,686 固定資産税（土地・建物・償却資産）、都市計画税（土地・建物）
対象不動産に係る火災保険、対象不動産の欠陥や管理上の事故による第三者
損害保険料 （千円） 222 等の損害を担保する賠償責任保険等の料金
その他費用 （千円） 507 その他支払地代、道路占用使用料等の費用
（３）運営純収益（NOI）：（１）-（２） （千円） 29,245 －
（４）一時金の運用益 （千円） 32 預かり金的性格を有する保証金等の運用益を加算
対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金額のうち当
（５）資本的支出 （千円） 6,840 該建物、設備等の価値を高め、又はその耐久性を増すこととなると認められる部
分に対応する支出
（６）純収益（NCF）：（３）+（４）-（５） （千円） 22,437 －
還元利回りについては、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複
（７）還元利回り （％） 6.3 数の取引利回りとの比較検討を行い、また、将来の純収益の変動予測を勘案
し、割引率との関係にも留意の上、査定した。
DCF 法による価格 （千円） 352,000 －
割引率 （％） 6.4 －
最終還元利回り （％） 6.5 －
積算価格 （千円） 355,000 －
土地割合 （％） 31.2 －
建物割合 （％） 68.8 －
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した
無し
事項
物件名称 O-4-006 ジョイフル狭山
鑑定評価額 200,000,000 円
鑑定評価機関の名称 谷澤総合鑑定所
価格時点 2018 年９月 30 日
項 目 内 容 概 要 等
収益価格 （千円） 200,000 －
直接還元法による価格 （千円） 201,000 －
（１）総運営収益：（ａ）-（ｂ） （千円） 20,218 －
貸室賃料収入：対象不動産の全部又は貸室部分について賃貸又は運営委託を
することにより経常的に得られる収入（満室想定）
共益費込み貸室賃料収入 （千円） 19,607 共益費収入：対象不動産の維持管理・運営において経常的に要する費用のう
ち、共用部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入（満室想定）
対象不動産に付属する駐車場をテナント等に賃貸することによって得られる収入
駐車場収入 （千円） 0 及び駐車場を時間貸しすることによって得られる収入（満車想定）
17
その他看板、アンテナ、自動販売機等の施設設置料、礼金・更新料等の返還を
その他収入 （千円） 1,199 要しない一時金等の収入
空室等損失 （千円） 588 各収入について空室や入替期間等の発生予測に基づく減少分
貸倒れ損失 （千円） 0 各収入について貸倒れの発生予測に基づく減少分
（２）総運営費用 （千円） 6,533 －
建物・設備管理、保安警備、清掃等対象不動産の維持・管理のために経常的に
維持管理費用 （千円） 1,227 要する費用
水道光熱費 （千円） 491 対象不動産の運営において電気・水道・ガス等に要する費用
対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金額のうち、
修繕費 （千円） 1,951 当該建物、設備等の通常の維持管理のため、又は一部が毀損した建物、設備
等につきその現状を回復するために経常的に要する費用
プロパティマネジメントフィー （千円） 475 対象不動産の管理業務に係る経費
新規テナントの募集に際して行われる仲介業務や広告宣伝等に要する費用及
テナント募集費用等 （千円） 632 びテナントの賃貸借契約の更新や再契約業務に要する費用等
公租公課 （千円） 1,151 固定資産税（土地・建物・償却資産）、都市計画税（土地・建物）
対象不動産及び附属設備に係る火災保険、対象不動産の欠陥や管理上の事
損害保険料 （千円） 57 故による第三者等の損害を担保する賠償責任保険等の料金
その他費用 （千円） 545 対象不動産の運営に係る上記項目以外のその他費用
（３）運営純収益（NOI）：（１）-（２） （千円） 13,685 －
（４）一時金の運用益 （千円） 14 預かり金的性格を有する保証金等の運用益を加算
対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金額のうち当
（５）資本的支出 （千円） 2,820 該建物、設備等の価値を高め、又はその耐久性を増すこととなると認められる部
分に対応する支出
（６）純収益（NCF）：（３）+（４）-（５） （千円） 10,879 －
還元利回りについては、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複
（７）還元利回り （％） 5.4 数の取引利回りとの比較検討を行い、また、将来の純収益の変動予測を勘案
し、割引率との関係にも留意の上、査定した。
DCF 法による価格 （千円） 199,000 －
割引率 （％） 5.5 －
最終還元利回り （％） 5.6 －
積算価格 （千円） 181,000 －
土地割合 （％） 55.8 －
建物割合 （％） 44.2 －
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した
無し
事項
物件名称 O-4-007 ルミエール八王子
鑑定評価額 420,000,000 円
鑑定評価機関の名称 谷澤総合鑑定所
価格時点 2018 年９月 30 日
項 目 内 容 概 要 等
収益価格 （千円） 420,000 －
直接還元法による価格 （千円） 425,000 －
（１）総運営収益：（ａ）-（ｂ） （千円） 39,508 －
貸室賃料収入：対象不動産の全部又は貸室部分について賃貸又は運営委託を
することにより経常的に得られる収入（満室想定）
共益費込み貸室賃料収入 （千円） 35,870
共益費収入：対象不動産の維持管理・運営において経常的に要する費用のう
ち、共用部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入（満室想定）
18
対象不動産に付属する駐車場をテナント等に賃貸することによって得られる収入
駐車場収入 （千円） 1,176 及び駐車場を時間貸しすることによって得られる収入（満車想定）
その他看板、アンテナ、自動販売機等の施設設置料、礼金・更新料等の返還を
その他収入 （千円） 4,058 要しない一時金等の収入
空室等損失 （千円） 1,596 各収入について空室や入替期間等の発生予測に基づく減少分
貸倒れ損失 （千円） 0 各収入について貸倒れの発生予測に基づく減少分
（２）総運営費用 （千円） 13,030 －
建物・設備管理、保安警備、清掃等対象不動産の維持・管理のために経常的に
維持管理費用 （千円） 2,052 要する費用
水道光熱費 （千円） 3,494 対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用
対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金額のうち、
修繕費 （千円） 2,338 当該建物、設備等の通常の維持管理のため、又は一部が毀損した建物、設備
等につきその現状を回復するために経常的に要する費用
プロパティマネジメントフィー （千円） 888 対象不動産の管理業務に係る経費
新規テナントの募集に際して行われる仲介業務や広告宣伝等に要する費用及
テナント募集費用等 （千円） 1,097 びテナントの賃貸借契約の更新や再契約業務に要する費用等
公租公課 （千円） 2,589 固定資産税（土地・建物・償却資産）、都市計画税（土地・建物）
対象不動産及び附属設備に係る火災保険、対象不動産の欠陥や管理上の事
損害保険料 （千円） 136 故による第三者等の損害を担保する賠償責任保険等の料金
その他費用 （千円） 434 その他支払地代、道路占用使用料等の費用
（３）運営純収益（NOI）：（１）-（２） （千円） 26,478 －
（４）一時金の運用益 （千円） 28 預かり金的性格を有する保証金等の運用益を加算
対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金額のうち当
（５）資本的支出 （千円） 3,962 該建物、設備等の価値を高め、又はその耐久性を増すこととなると認められる部
分に対応する支出
（６）純収益（NCF）：（３）+（４）-（５） （千円） 22,544 －
還元利回りについては、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複
（７）還元利回り （％） 5.3 数の取引利回りとの比較検討を行い、また、将来の純収益の変動予測を勘案
し、割引率との関係にも留意の上、査定した。
DCF 法による価格 （千円） 418,000 －
割引率 （％） 5.4 －
最終還元利回り （％） 5.5 －
積算価格 （千円） 395,000 －
土地割合 （％） 59.2 －
建物割合 （％） 40.8 －
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した
無し
事項
物件名称 O-4-010 willDo 本千葉
鑑定評価額 427,000,000 円
鑑定評価機関の名称 谷澤総合鑑定所
価格時点 2018 年９月 30 日
項 目 内 容 概 要 等
収益価格 （千円） 427,000 －
直接還元法による価格 （千円） 432,000 －
（１）総運営収益：（ａ）-（ｂ） （千円） 39,188 －
貸室賃料収入：対象不動産の全部又は貸室部分について賃貸又は運営委託を
共益費込み貸室賃料収入 （千円） 35,251 することにより経常的に得られる収入（満室想定）
19
共益費収入：対象不動産の維持管理・運営において経常的に要する費用のう
ち、共用部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入（満室想定）
対象不動産に付属する駐車場をテナント等に賃貸することによって得られる収入
駐車場収入 （千円） 1,872 及び駐車場を時間貸しすることによって得られる収入（満車想定）
その他看板、アンテナ、自動販売機等の施設設置料、礼金・更新料等の返還を
その他収入 （千円） 3,147 要しない一時金等の収入
空室等損失 （千円） 1,081 各収入について空室や入替期間等の発生予測に基づく減少分
貸倒れ損失 （千円） 0 各収入について貸倒れの発生予測に基づく減少分
（２）総運営費用 （千円） 13,252 －
建物・設備管理、保安警備、清掃等対象不動産の維持・管理のために経常的に
維持管理費用 （千円） 2,679 要する費用
水道光熱費 （千円） 1,736 対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用
対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金額のうち、
修繕費 （千円） 3,252 当該建物、設備等の通常の維持管理のため、又は一部が毀損した建物、設備
等につきその現状を回復するために経常的に要する費用
プロパティマネジメントフィー （千円） 901 対象不動産の管理業務に係る経費
新規テナントの募集に際して行われる仲介業務や広告宣伝等に要する費用及
テナント募集費用等 （千円） 785 びテナントの賃貸借契約の更新や再契約業務に要する費用等
公租公課 （千円） 3,297 固定資産税（土地・建物・償却資産）、都市計画税（土地・建物）
対象不動産及び附属設備に係る火災保険、対象不動産の欠陥や管理上の事
損害保険料 （千円） 207 故による第三者等の損害を担保する賠償責任保険等の料金
その他費用 （千円） 391 その他支払地代、道路占用使用料等の費用
（３）運営純収益（NOI）：（１）-（２） （千円） 25,936 －
（４）一時金の運用益 （千円） 40 預かり金的性格を有する保証金等の運用益を加算
対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金額のうち当
（５）資本的支出 （千円） 4,800 該建物、設備等の価値を高め、又はその耐久性を増すこととなると認められる部
分に対応する支出
（６）純収益（NCF）：（３）+（４）-（５） （千円） 21,177 －
還元利回りについては、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複
（７）還元利回り （％） 4.9 数の取引利回りとの比較検討を行い、また、将来の純収益の変動予測を勘案
し、割引率との関係にも留意の上、査定した。
DCF 法による価格 （千円） 425,000 －
割引率 （％） 5.0 －
最終還元利回り （％） 5.1 －
積算価格 （千円） 400,000 －
土地割合 （％） 37.5 －
建物割合 （％） 62.5 －
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した
無し
事項
物件名称 O-6-017 メゾンフローラ
鑑定評価額 494,000,000 円
鑑定評価機関の名称 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2018 年９月 30 日
項 目 内 容 概 要 等
収益価格 （千円） 494,000 －
直接還元法による価格 （千円） 499,000 －
（１）総運営収益：（ａ）-（ｂ） （千円） 36,784 －
20
現行の賃貸借契約に基づく平均賃料等、対象不動産を新規に賃貸することを想
定した場合における新規賃料等の水準、入居している賃借人の属性等をもと
共益費込み貸室賃料収入 （千円） 36,841 に、中長期安定的に収受可能な賃料等の単価水準を別表のとおり査定のうえ、
これに基づく貸室賃料収入及び共益費収入（以下「貸室賃料収入等」という。）を
計上した。
駐車場収入 （千円） 0 駐車場収入はない。
個別の入居者より収受する月数と入居者の年平均入替率及び平均的な契約期
間を別表のとおり査定のうえ、これに基づく礼金収入を計上したほか、アンテナ
その他収入 （千円） 1,488 設置料・電気料の収入をその他の収入として計上した。
なお、更新料収入はない
各用途に関して、同一需給圏内の類似地域において代替競争等の関係にある
類似不動産の稼働状況や需給動向、対象不動産に係る過去の稼働状況や今
後の動向をもとに、中長期安定的な稼働率水準を別表のとおり査定のうえ、これ
空室等損失 （千円） 1,545 に基づく空室等損失を計上した。
なお、その他の収入については中長期的な見込額をもとに収入金額を査定して
いるので、空室等損失は計上しない。
貸倒れ損失 （千円） 0 賃借人の状況等を勘案し、貸倒れ損失の計上は不要であると判断した。
（２）総運営費用 （千円） 8,732 －
清掃費、設備管理費、警備費等で構成される維持管理費については、過年度
維持管理費用 （千円） 1,669 実績額及び類似不動産の維持管理費を参考に、対象不動産の個別性を考慮し
て計上した。
共用部分の水道光熱費の査定に当たっては、過年度実績額を参考に、類似不
水道光熱費 （千円） 750 動産の水道光熱費、対象不動産の個別性等を考慮して計上した。
入居者の入替えに伴い通常発生する 1 室当たりにおける原状回復費の水準、賃
貸人の負担割合、平均的な費用負担時期及び原状回復の程度等をもとに、原
修繕費 （千円） 1,789 状回復費を計上したほか、修繕費の査定に当たっては、過年度実績額、類似不
動産の水準及びエンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を
考慮して計上した。
テナント管理業務及び建物管理業務等を統括する委託業者に支払う委託手数
料であるプロパティマネジメントフィーの査定に当たっては、契約条件に基づく報
プロパティマネジメントフィー （千円） 989 酬料率等を参考に、類似不動産における報酬料率、対象不動産の個別性等を
考慮して計上した。
新規入居者の募集や成約に係る賃貸手数料等を、契約条件や周辺における類
似不動産の賃貸条件等を参考に、新規入居者の募集等に必要となる賃貸手数
テナント募集費用等 （千円） 954 料及び過年度実績額をもとに査定した広告宣伝費等を考慮して計上した。
なお、入居者の更新に係る更新手数料は、契約条件や周辺における類似不動
産の賃貸条件等を考慮して計上しない。
公租公課 （千円） 2,491 公租公課関係資料に基づき計上した。
保険契約に基づく保険料及び対象建物と類似の建物の保険料率等を考慮して
損害保険料 （千円） 90 計上した。
その他費用 （千円） 0 その他費用として計上すべき特段の費用はない。
（３）運営純収益（NOI）：（１）-（２） （千円） 28,052 －
現行の賃貸条件及び新規契約時の敷金月数をもとに中長期的に安定した敷金
月数を別表のとおり査定し、これに稼働率を乗じて得た額に運用利回りを乗じて
（４）一時金の運用益 （千円） 33 一時金の運用益を査定した。なお、預託期間中の資金運用上、適正と考えられ
る運用利回りは、運用及び調達双方の金利水準等を勘案して 1.0％と査定した。
建物の機能維持に必要となる更新費は、実際には不定期に発生するものである
が、ここでは今後見込まれる支出を毎期平均的に積み立てることを想定し、類似
（５）資本的支出 （千円） 2,650 不動産における資本的支出の水準、築年数及びエンジニアリング・レポートにお
ける修繕更新費の年平均額等を勘案のうえ査定した。
（６）純収益（NCF）：（３）+（４）-（５） （千円） 25,435 －
還元利回りは、当研究所が設定する各地区の基準となる利回りに、対象不動産
の立地条件、建物条件及びその他条件に起因するスプレッドを加減するととも
（７）還元利回り （％） 5.1 に、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案のうえ査定
した（本文参照）。
DCF 法による価格 （千円） 488,000 －
割引率 （％） 4.9 －
最終還元利回り （％） 5.3 －
積算価格 （千円） 309,000 －
土地割合 （％） 71.5 －
21
建物割合 （％） 28.5 －
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した
無し
事項
物件名称 O-6-047 willDo 天満橋
鑑定評価額 316,000,000 円
鑑定評価機関の名称 谷澤総合鑑定所
価格時点 2018 年９月 30 日
項 目 内 容 概 要 等
収益価格 （千円） 316,000 －
直接還元法による価格 （千円） 321,000 －
（１）総運営収益：（ａ）-（ｂ） （千円） 21,747 －
貸室賃料収入：対象不動産の全部又は貸室部分について賃貸又は運営委託を
することにより経常的に得られる収入（満室想定）
共益費込み貸室賃料収入 （千円） 20,795 共益費収入：対象不動産の維持管理・運営において経常的に要する費用のう
ち、共用部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入（満室想定）
対象不動産に付属する駐車場をテナント等に賃貸することによって得られる収入
駐車場収入 （千円） 1,174 及び駐車場を時間貸しすることによって得られる収入（満車想定）
その他看板、アンテナ、自動販売機等の施設設置料、礼金・更新料等の返還を
その他収入 （千円） 414 要しない一時金等の収入
空室等損失 （千円） 636 各収入について空室や入替期間等の発生予測に基づく減少分
貸倒れ損失 （千円） 0 各収入について貸倒れの発生予測に基づく減少分
（２）総運営費用 （千円） 5,546 －
建物・設備管理、保安警備、清掃等対象不動産の維持・管理のために経常的に
維持管理費用 （千円） 1,003 要する費用
水道光熱費 （千円） 423 対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用
対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金額のうち、
修繕費 （千円） 1,175 当該建物、設備等の通常の維持管理のため、又は一部が毀損した建物、設備
等につきその現状を回復するために経常的に要する費用
プロパティマネジメントフィー （千円） 533 対象不動産の管理業務に係る経費
新規テナントの募集に際して行われる仲介業務や広告宣伝等に要する費用及
テナント募集費用等 （千円） 468 びテナントの賃貸借契約の更新や再契約業務に要する費用等
公租公課 （千円） 1,366 固定資産税（土地・建物・償却資産）、都市計画税（土地・建物）
対象不動産及び附属設備に係る火災保険、対象不動産の欠陥や管理上の事
損害保険料 （千円） 54 故による第三者等の損害を担保する賠償責任保険等の料金
その他費用 （千円） 521 その他支払地代、道路占用使用料等の費用
（３）運営純収益（NOI）：（１）-（２） （千円） 16,200 －
（４）一時金の運用益 （千円） 16 預かり金的性格を有する保証金等の運用益を加算
対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金額のうち当
（５）資本的支出 （千円） 1,436 該建物、設備等の価値を高め、又はその耐久性を増すこととなると認められる部
分に対応する支出
（６）純収益（NCF）：（３）+（４）-（５） （千円） 14,781 －
還元利回りについては、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複
（７）還元利回り （％） 4.6 数の取引利回りとの比較検討を行い、また、将来の純収益の変動予測を勘案
し、割引率との関係にも留意の上、査定した。
DCF 法による価格 （千円） 314,000 －
割引率 （％） 4.7 －
最終還元利回り （％） 4.8 －
積算価格 （千円） 318,000 －
22
土地割合 （％） 54.7 －
建物割合 （％） 45.3 －
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した
無し
事項
物件名称 O-6-048 willDo 堺筋本町
鑑定評価額 268,000,000 円
鑑定評価機関の名称 谷澤総合鑑定所
価格時点 2018 年９月 30 日
項 目 内 容 概 要 等
収益価格 （千円） 268,000 －
直接還元法による価格 （千円） 271,000 －
（１）総運営収益：（ａ）-（ｂ） （千円） 20,348 －
貸室賃料収入：対象不動産の全部又は貸室部分について賃貸又は運営委託を
することにより経常的に得られる収入（満室想定）
共益費込み貸室賃料収入 （千円） 20,376
共益費収入：対象不動産の維持管理・運営において経常的に要する費用のう
ち、共用部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入（満室想定）
対象不動産に付属する駐車場をテナント等に賃貸することによって得られる収入
駐車場収入 （千円） 288 及び駐車場を時間貸しすることによって得られる収入（満車想定）
その他看板、アンテナ、自動販売機等の施設設置料、礼金・更新料等の返還を
その他収入 （千円） 388 要しない一時金等の収入
空室等損失 （千円） 704 各収入について空室や入替期間等の発生予測に基づく減少分
貸倒れ損失 （千円） 0 各収入について貸倒れの発生予測に基づく減少分
（２）総運営費用 （千円） 5,905 －
建物・設備管理、保安警備、清掃等対象不動産の維持・管理のために経常的に
維持管理費用 （千円） 1,152 要する費用
水道光熱費 （千円） 435 対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用
対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金額のうち、
修繕費 （千円） 1,137 当該建物、設備等の通常の維持管理のため、又は一部が毀損した建物、設備
等につきその現状を回復するために経常的に要する費用
プロパティマネジメントフィー （千円） 498 対象不動産の管理業務に係る経費
新規テナントの募集に際して行われる仲介業務や広告宣伝等に要する費用及
テナント募集費用等 （千円） 431 びテナントの賃貸借契約の更新や再契約業務に要する費用等
公租公課 （千円） 1,683 固定資産税（土地・建物・償却資産）、都市計画税（土地・建物）
対象不動産及び附属設備に係る火災保険、対象不動産の欠陥や管理上の事
損害保険料 （千円） 58 故による第三者等の損害を担保する賠償責任保険等の料金
その他支払地代、道路占用使用料、光回線ネットワークサーバー利用に係る費
その他費用 （千円） 508 用等
（３）運営純収益（NOI）：（１）-（２） （千円） 14,442 －
（４）一時金の運用益 （千円） 16 預かり金的性格を有する保証金等の運用益を加算
対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金額のうち当
（５）資本的支出 （千円） 1,428 該建物、設備等の価値を高め、又はその耐久性を増すこととなると認められる部
分に対応する支出
（６）純収益（NCF）：（３）+（４）-（５） （千円） 13,031 －
還元利回りについては、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複
（７）還元利回り （％） 4.8 数の取引利回りとの比較検討を行い、また、将来の純収益の変動予測を勘案
し、割引率との関係にも留意の上、査定した。
DCF 法による価格 （千円） 267,000 －
割引率 （％） 4.9 －
最終還元利回り （％） 5.0 －
23
積算価格 （千円） 301,000 －
土地割合