第30期(2021年３月期)決算説明会資料
銘柄コード：8986 2021年５月20日
「すべての人の生活・暮らしを支える」
トピックス① 新型コロナウイルスの影響
賃貸住宅：収益への影響は軽微
▶ 昨年３月から本年４月末時点までに賃料減額件数は１件、支払猶予件数は５件のみ（いずれも店舗・事務所等、前期から増加無し）
▶ 稼働率は前年度と同程度 ‖ ポートフォリオのテナント分類
（月額賃料ベース）
2021年３月末 稼働率 98.4%（前年同月 98.7%） ヘルスケア施設
95％以上が月額賃料20万円未満の実需向け
賃貸住宅
景気感応度が高い法人契約割合は30％未満 店舗・事務所等のテナント部分
ポートフォリオ全体の 5 ％
３大都市圏を中心とした分散保有（東京都23区保有割合約43％） うち減賃対応：１件
うち猶予対応：５件
ヘルスケア施設：収益への影響は無し
▶ 昨年３月から本年４月末時点までに、一部施設にて新型コロナウイルスの感染者を確認
迅速な、行政や医療機関との連携により、施設閉鎖などの甚大な被害を阻止
４月末時点においては全施設収束
▶ 施設オペレーターとは長期の固定賃料契約（平均19.4年）のため、本投資法人の収益に影響はなく、
また、施設オペレーターの経営への影響も限定的
1
トピックス② 決算ハイライト
分配金（9ページご参照） 内部成長（11ページご参照）
2021年3月期(第30期)実績 2021年3月期(第30期)末稼働率（賃貸住宅）
2,160円 98.4%（前年同期 98.7%）
1口当たり当期純利益 ：2,091円※ 入替時賃料 増減比率（増減額）
1口当たり内部留保取崩：68円 ＋1.6% （1,970,094円）（前期 +1.7%）
2021年9月期予想：2,160円 更新時賃料 増減比率（増減額）
2022年3月期予想：2,160円 ＋0.4% （ 838,784円）（前期 +0.4%）
※ 期末発行済投資口数 2,131,546口で除して算出しています。
外部成長（23ページご参照） 財務（28ページご参照）
新規取得物件（取得決定済み含む） 総資産LTV
13 物件 250 億円 51.2%（上限目安52%）
賃貸住宅 10物件 164億円 格付
ヘルスケア施設 ３物件 86億円
JCR： AA-（安定的）A+(ポジティブ)から格上げ
ポートフォリオの築年数の改善 R&I： A+ （安定的）
築浅・新築物件の取得により築年数の若返りが実現
FC※案件のリーシングについても堅調に推移 ソーシャルファイナンスフレームワークの策定
及び最上位評価の取得（JCR）
※ FCとは、フォワードコミットメントのことをいいます。
2
目次
Section 1
第30期(2021年3月期)決算及び
第31期(2021年9月期)、第32期(2022年3月期)業績予想 P4
Section 2
賃貸住宅の運用状況 P10
Section 3
ヘルスケア施設の運用状況
P16
Section 4
外部成長の概要 P23
Section 5
財務戦略及び財務状況 P28
Section 6
今後の戦略 P33
Section 7
ESGの取り組み P36
資料編 P41
本資料、特段の注記がない限り、金額は切り捨て、割合及び平均により小数以下を有する値は四捨五入にて記載しています。 3
Section 1
第30期(2021年3月期)決算及び
第31期(2021年9月期)、第32期(2022年3月期)業績予想
主要計数推移
‖ 営業収益 (百万円)
12,500 11,645
10,463 10,487 10,813 10,880
N
10,000 8,675
8,133 8,318 8,284 8,250 8,256 8,460 8,262 H
7,778 7,943
7,131 7,251 I
7,500 当 今 今
を
吸 初 実 回 回
5,000
収 予 績 予 予
合 想 想 想
2,500
併
0
2021/3 2021/3 2021/9 2022/3
(第30期) (第30期) (第31期) (第32期)
‖ 当期純利益 (百万円) 予想 実績 予想 予想
7,500
6,133
6,000
4,401 4,457 4,393 4,429
4,500
3,391 3,158 3,158 3,364 3,258
3,024 3,114
2,596 2,724 2,824 2,735 当 今 今
3,000 2,478
初 実 回 回
1,500 予 績 予 予
想 想 想
0
2021/3 2021/3 2021/9 2022/3
(第30期) (第30期) (第31期) (第32期)
予想 実績 予想 予想
‖ １口当たり分配金 (円) 配当積立金 一時差異等調整積立金
2,400 2,190 2,160 2,160 2,160 2,160
2,040 2,028
2,100 1,967 1,964 1,990 32 94 68 98 81
1,901 1,920
41 41 41 75 41
1,761 1,680 1,747 1,722 1,700 57 41 当 今 今
1,800 18 23 23 実
86 32 初 回 回
1,500 績
予 予 予
1,200 想 想 想
9000
2014/9 2015/3 2015/9 2016/3 2016/9 2017/3 2017/9 2018/3 2018/9 2019/3 2019/9 2020/3 2020/9 2021/3 2021/3 2021/9 2022/3
(第17期) (第18期) (第19期) (第20期) (第21期) (第22期) (第23期) (第24期) (第25期) (第26期) (第27期) (第28期) (第29期) (第30期) (第30期) (第31期) (第32期)
予想 実績 予想 予想
5
前期と当期実績との比較
1 前期実績 2 当期実績 単位：百万円
( 1 と 2 の差) 主な差異要因
（2020/9） （2021/3）
営業収益 11,645 10,487 ▲1,157 物件売却に係る不動産売却益の減少（前期27物件譲渡 1,471発生）
営業費用 6,784 5,386 ▲1,398 物件売却に係る不動産売却損、合併関連費用の減少
賃貸住宅の仕入税額控除の適用が制限を受けたことによる減少
営業外収益 830 40 ▲790 （2020年10月より適用）
営業外費用 660 683 ＋23 有利子負債増加による、費用の増加
合併等一連の取引に係る負ののれんの減少（前期1,102発生）
当期純利益 6,133 4,457 ▲1,675 不動産売却損益の減少（前期833発生）
一時差異等調整積立金/ 67 146 ＋79
配当積立金 取崩額 － － －
分配金総額 4,502 4,604 ＋101 投資口数の増加による
（単位：１口当たり円） 営業収益 営業外損益
営業費用 特別損益
▲543円 ▲656円 ▲899円
賃料 +136 不動産売却益 修繕費 ▲216 不動産売却損 運用報酬１ +36 営業外収益▲378
共益費 +7 ▲690 原状回復費 ▲9 ▲299 運用報酬２ ▲23
前期実績 駐車場賃料 +3 水道高熱費 ＋7 合併関連費 ▲184 支払利息等 +11 当期実績
契約更新料 ▲8 広告宣伝費 ＋16 その他販管費 ▲11 融資関連費 ▲9
分配金 2,190円 その他収入 +12 その他経費 ▲7 租税公課 ▲4 投資口交付費 +4 分配金 2,160円
減価償却費 +36 負ののれん▲517
増資による
内部留保 希薄化 分配金
105円 147円 188円 ▲30円
一時差異等 一時差異等
690円 299円
825円 調整積立金 899円 調整積立金
168円
32円 68円
当期
純利益 ※ 費用のマイナスは分配金にはプラス
当期 ※ 主要な差異要因のみ記載
当期
2,983円 純利益 2,801円 純利益
2,157円 2,091円 2,091円
（内部留保
前期末 控除後） 当期末
発行口数 発行口数
2,055,946口 2,131,546口
6
当初予想と当期実績との比較
1 当初予想
1 2 当期実績 単位：百万円
単位：百万円
2 ( 11 と 22の差) 主な差異要因
（2020/11/19） （2021/3）
営業収益 10,463 10,487 ＋24 物件取得（グランカーサ緑地公園）、その他収入による増加
営業費用 5,398 5,386 ▲12 貸倒引当金繰入等、費用未発生による減少
営業外収益 7 40 ＋32 雑収入による増加
営業外費用 670 683 ＋13 有利子負債増加による、費用の増加
当期純利益 4,401 4,457 ＋55
一時差異等調整積立金/ 202 146 ▲55
配当積立金 取崩額 － － －
分配金総額 4,604 4,604 －
（単位：１口当たり円） 営業収益 営業費用 営業外損益
+11円 ▲5円 +9円
賃料 ＋6 原状回復費 +2 運用報酬２ +2 営業外収益 ＋14
駐車場賃料 ▲5 PM費 +3 弁護士報酬 ▲2
当初予想 礼金 ▲11 水道光熱費 ▲3 貸倒引当金繰入 ▲4 投資法人債利息 ＋3 当期実績
契約更新料 ＋1 その他経費 ＋3 その他販管費 ▲3 融資関連費用 ＋2
その他収入 ＋20 減価償却費 +1 租税公課 ▲3 発行費償却 ＋1 分配金
分配金 2,160円 分配金 2,160円 差異なし
一時差異等
一時差異等
調整積立金
調整積立金
94円 68円
9円
11円 7円 13円
当期純利益
※ 費用のマイナスは分配金にはプラス
当期純利益 ※ 主要な差異要因のみ記載 2,091円
2,065円
当期末
発行口数
2,131,546口
7
第31期(2021年9月期)・第32期(2022年3月期)の予想
1 2 2 － 1 ３ 3 － 2 単位：百万円
当期 第31期 第32期 主な差異要因
主な差異要因
実績 予想 差異 予想 差異
営業収益 10,487 10,813 +325 賃料・共益費の増加 +285 10,880 +67 賃料・共益費の増加 +78
平均稼働率 97.8％ 97.1％
駐車場賃料の増加 +21 97.6％
礼金の減少 ▲7
平均賃料坪単価 ※ 8,669円 8,726円 礼金の増加 +34 8,773円 契約更新料の増加 +6
(賃貸事業費用の増加313の主な内訳) (賃貸事業費用の減少1の主な内訳)
原状回復費の増加 +20 原状回復費の減少 ▲19
水道光熱費の増加 +17 PM費の増加 +5
広告宣伝費の増加 +36 水道光熱費の増加 +6
租税公課の増加 +165 広告宣伝費の減少 ▲25
減価償却費の増加 +39 減価償却費の増加 +16
営業利益 5,101 5,060 ▲40 5,104 +43
(他営業費用の増加53の主な内訳) (他営業費用の増加24の主な内訳)
運用報酬①の増加 +27 運用報酬①、②の増加 +6
鑑定・ER費用の増加 +6 租税公課の増加 +14
租税公課 +10
その他営業外収益の減少 ▲20 その他営業外収益の減少 ▲8
経常利益 4,457 4,393 ▲64 支払利息、投資法人債利息の増加 +44 4,430 +36 支払利息の増加 +2
投資口交付費の減少 ▲39 融資関連費用の減少 ▲1
１口当たり 第30期 ：2,091円 １口当たり 第32期 ：2,078円
当期純利益 4,457 4,393 ▲64
当期純利益 第31期 ：2,061円
4,429 +36
当期純利益
一時差異等調整
積立金/ 146 210 +64 １口当たり2,160円を維持するよう一時差異等調 174 ▲36 １口当たり2,160円を維持するよう一時差異等調
配当積立金 － － － 整積立金等、内部留保の追加取崩しを予定 － － 整積立金等、内部留保の追加取崩しを予定
取崩額
分配金総額 4,604 4,604 － ― 4,604 － ―
１口当たり 2,160円 2,160円 － 分配方針により2,160円以上を維持 2,160円 － 分配方針により2,160円以上を維持
分配金
※ 平均稼働率、平均賃料坪単価は賃貸住宅のみでの数値
8
分配金成長 ～外部成長を柱に実力値の底上げ～
2020年11月19日公表 2021年5月20日公表
2,200円 ※ 全て1口当たりの数値（注3） 調整後当期純利益 固都税効果 内部留保取崩
2,160円 2,160円 2,160円 2,160円
2,150円 94円 68円 98円 81円
（57円） （31円） （61円） （44円）
（追加取崩相当分） （追加取崩相当分） （追加取崩相当分） （追加取崩相当分）
2,100円
2,078円
調整後当期純利益（注２）
2,050円
合併前 61円 当初予想
第30期比
2,061円 固都税効果を調整（第30期）
2,028円 60円 +3.6％
（調整後
当期純利益比） 2020年4月の合併等一連の取引時
41円 2,030円 に取得した29物件の固都税相当額
2,000円 （注３）は第30期には発生せず、実態
2,005円
よりも当期純利益が押し上げられてい
1,987円 るため、固都税相当額を第30期から
控除（固都税の発生は第31期から）
1,950円
（注１） （注１）
0円
1,900円
第28期（実績） 第30期（当初予想） 第30期（実績） 第31期（今回予想） 第32期（今回予想）
2020年3月期 2021年3月期 2021年3月期 2021年9月期 2022年3月期
物件数 193物件 225物件 226物件 231物件 231物件
LTV 51.0％ 50.0％ 51.2％ 51.2％ 51.2％
※ 本ページに関する注記は71ページに記載しています。
9
Section 2
賃貸住宅の運用状況
【賃貸住宅】賃料動向
入替え時の賃料動向 更新時の賃料動向
‖ 賃料変動件数割合 ‖ 賃料変動件数割合
上昇比率の地域別トップ3(同件数ベース)：関東82.6 ％、近畿81.8 ％、東京23区78.1 %
100% 100% 0.0% 0.3%
5.6% 7.0% 5.6% 3.7% 3.5% 2.4% 4.4% 9.8%
20.8% 25.6% 13.1% 13.4%
25.7% 24.0% 29.9%
80% 27.9% 35.1% 44.2% 50.1% 80%
47.2% 51.5%
17.9% 64.5%
16.8% 17.7% 65.6%
18.9% 75.9% 71.0%
60% 18.7% 19.8% 60%
79.7%
18.3%
14.3% 99.1% 99.4%
13.0% 13.4% 94.1% 92.9% 93.8% 96.3% 96.4% 97.6% 95.6% 90.2%
13.9% 86.9% 86.6%
40% 40%
61.3%
57.5% 58.3% 50.4% 14.5%
13.8%
53.4% 55.5% 46.6% 41.5% 36.5% 15.3%
20% 12.0% 20% 上昇 据置 下落
39.9% 34.6% 20.9% 10.8%
上昇 据置 下落 20.5%
12.1% 13.7% 0.9% 0.3% 0.3% 0.1% 0.6% 0.0% 0.1% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%
0% 9.5% 0%
第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
2013/9 2014/3 2014/9 2015/3 2015/9 2016/3 2016/9 2017/3 2017/9 2018/3 2018/9 2019/3 2019/9 2020/3 2020/9 2021/3 2015/9 2016/3 2016/9 2017/3 2017/9 2018/3 2018/9 2019/3 2019/9 2020/3 2020/9 2021/3
‖ 賃料増減率（共益費含む） ‖ 賃料増減率（共益費含む）
4% +2.1% 0.6%
+1.0% +1.6% +0.4%+0.4% +0.4%
2% 0.4%
▲0.6% +1.7%
0% ▲1.9% ▲1.4% +0.1% +0.1% +0.1% +0.1% +0.1%
+0.9% 0.2% +0.0% +0.0%
▲2.8% ▲2.9% ▲0.6% ▲0.0%
-2% ▲0.1%
▲1.6% ▲1.7% 0.0%
-4% ▲2.3%
▲3.8% ▲3.9%
-6% -0.2%
第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
2013/9 2014/3 2014/9 2015/3 2015/9 2016/3 2016/9 2017/3 2017/9 2018/3 2018/9 2019/3 2019/9 2020/3 2020/9 2021/3 2015/9 2016/3 2016/9 2017/3 2017/9 2018/3 2018/9 2019/3 2019/9 2020/3 2020/9 2021/3
‖ 賃料の増減実績（共益費含む） ‖ 賃料の増減実績（共益費含む）
戸数 比率 前共込賃料(円) 現共込賃料(円) 月額増減額(円) 増減率 戸数 比率 前共込賃料(円) 現共込賃料(円) 月額増減額(円) 増減率
上昇 833 71.0% 84,136,390 87,032,000 2,895,610 3.4% 上昇 256 13.4% 30,814,376 31,653,160 838,784 2.7%
据置 180 15.3% 19,188,100 19,188,100 - - 据置 1,655 86.6% 174,691,532 174,691,532 - -
下落 161 13.7% 17,055,816 16,130,300 ▲925,516 ▲5.4% 下落 - - - - - -
合計 1,174 100.0% 120,380,306 122,350,400 ※ 1,970,094 1.6% 合計 1,911 100.0% 205,505,908 206,344,692 838,784 0.4%
(注) 当期新規契約合計1,213件から、新規取得物件やサブリース契約解約等により前賃料が不明な
住戸及び住居以外の用途の貸室を除き算出しています。※前年同期(第28期)の実績 2,217,548円
11
【賃貸住宅】賃料動向（入替時・エリア別）
‖ポートフォリオ全体 入替：＋1.6% 札幌、千歳エリア 入替時：＋0.7%
賃料増減率
1%
3%
0%
-1%
2%
-2%
1% -3%
期末稼働率：98.5% 入替数：113戸
-4%
0%
仙台エリア
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
期末稼働率：98.6% 入替数：1,174戸 2018/9 2019/3 2019/9 2020/3 2020/9 2021/3 入替時：＋3.6%
-1%
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 5%
2018/9 2019/3 2019/9 2020/3 2020/9 2021/3
愛知エリア 入替時：▲1.7% 0%
2%
-5%
1%
期末稼働率：96.7% 入替数：57戸
-10%
0% 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
2018/9 2019/3 2019/9 2020/3 2020/9 2021/3
岡山エリア
-1%
入替時：＋1.5% 期末稼働率：98.4% 入替数：178戸
-2%
関東エリア(23区除く)入替時：＋2.7%
2% 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
2018/9 2019/3 2019/9 2020/3 2020/9 2021/3
0%
6%
-2%
4%
-4%
期末稼働率：100% 入替数：28戸 2%
-6%
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 0%
2018/9 2019/3 2019/9 2020/3 2020/9 2021/3 期末稼働率：99.7% 入替数：86戸
-2%
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
2018/9 2019/3 2019/9 2020/3 2020/9 2021/3
福岡エリア 入替時：＋1.2%
3%
近畿エリア 入替時：＋1.6% 東京23区 入替時：＋2.8%
2%
2% 4%
1% 1%
3%
0% 0%
2%
期末稼働率：100% 入替数：56戸 -1%
-1%
1%
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 -2%
2018/9 2019/3 2019/9 2020/3 2020/9 2021/3 期末稼働率：98.8% 入替数：314戸 期末稼働率：97.9% 入替数：342戸
-3% 0%
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
2018/9 2019/3 2019/9 2020/3 2020/9 2021/3 2018/9 2019/3 2019/9 2020/3 2020/9 2021/3
※ 期末稼働率は期中取得物件を除いて算出しています
12
【賃貸住宅】 NOI利回り・稼働率推移
第30期 NOI
稼働率 利回り
13期 14期 15期 16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期 26期 27期 28期 29期 (当期)
99.0% 99.1% 99.0%
98.8% 98.7% 98.7%
99% 98.6% 98.6% 5.9%
98.4% 98.4%
98.1% 98.2% 98.1% 98.4%
98.0%
97.7% 98.7% 97.8%
98.4% 98.4% 98.4%
98.2% 98.1% 98.3% 98.2% 98.2% 98.2%
97.1%
97.9% 97.9% 97.8%
97% 97.5% 5.7%
96.4% 97.3% 97.2% 97.3%
96.5% 5.58%
ヘルスケア（5.27%）
95% 5.5%
※ 29期の大幅な下落は
修繕費の増加による
93% 5.3%
月末稼働率（左軸）
平均稼働率（左軸）
NOI利回り（右軸）
91% 5.1%
主要施策
89% 2012/4 2012/10 2013/4 2013/10 2014/4 2015/5 2016/4 2018/4 4.9%
『高額工 『ダウンタイ 『月次重 『アクション 『満室稼 『日次稼 『物件別 『日次稼働率予測シス
事承認委 ム60』の 点物件』・ 30』導入 働物件数 働率予測 経営方 テム』に新規契約賃料
員会』の 導入 『駐車場 『長期空 向上管 システム』 針』導入 の増減
新設、 稼働率』 室』を60 理』開始 インター
87% 『再商品 の一層の 日に短縮 ネット化、 情報を追加 4.7%
化工事標 強化、『長 PMへ委
準仕様策 期空室』 託物件の
定』『長期 を90日に 情報の同
空室』を 短縮 時共有開
120日に 始
短縮
85% 4.5%
2012/4 2012/10 2013/4 2013/10 2014/4 2014/10 2015/4 2015/10 2016/4 2016/10 2017/4 2017/10 2018/4 2018/10 2019/4 2019/10 2020/4 2020/10
※NOI利回りは取得価格に基づき、期中取得、譲渡物件を除いて算出しています。
13
【賃貸住宅】退去～入居のプロセス管理 推移
‖ ① ３週間ルール ※ 達成率の推移 ‖ ② ダウンタイム60日 ※ 達成率の推移
2021/3
100% 2015/4 100% 2015/4
88.0%
93.8% 78.3% 2021/3
90% 80% 65.1%
80% 60%
70% 40%
30期 工事総数 第30期 平均
1,196戸 63.1日
60% 20%
50% 0%
※ 再商品化工事期間３週間以内 ※ 空室期間60日以内
‖ ③ 長期空室 ※ 戸数の推移 ‖ 駐車場稼働率の推移
(戸)
100%
250 2021/3
2015/4
90.98%
2021/3 95% 90.86%
200
第30期末 35 戸
総戸数12,267戸
150 90%
100 2015/4 85%
5戸
50 80%
0 75%
※ 60日超
14
【賃貸住宅】物件競争力維持・向上施策
‖住戸リノベーション ‖大規模修繕工事
計4室 総額9.2百万円のリノベーション工事実施。 計5物件、総額407百万円の大規模修繕工事実施。
月額賃料 物件名 竣工 タイプ 戸数
カテゴリー 件数
工事前 工事後 差額 アルファタワー札幌南4条 2009/4 ワンルーム 100戸
上昇 ４
フレグランス川崎 2003/9 ワンルーム 45戸
据置 - 414千円 460千円 46千円
(+11.1％)
willDo太閤通 2006/8 ワンルーム 98戸
下落 -
デイム橋本 1987/8 ファミリー 92戸
【事例：デイム橋本（神奈川県相模原市） 1987年竣工】 プロスペクト川崎 2006/8 ファミリー 52戸
Before After
アルファタワー札幌南4条 willDo太閤通
15
Section 3
ヘルスケア施設の運用状況
【ヘルスケア施設】新型コロナウイルス取組み事例
標準感染予防策（スタンダード・プレコーション）を徹底のうえ、入居者の生活を快適にすべく
各オペレーターが工夫した施設を運営を実施
感染対策 面会・アクティビティ等
手洗い、うがい、手指消毒 オンライン面会
食堂等へのパーテーションの設置 Webを通じて施設内の状況を発信
定期的な消毒と換気 施設内レクリエーション・イベント実施
入館時の検温・消毒 感染予防策に関するウェビナー開催
従業員の健康管理の徹底
除菌のためのオゾン発生器の設置
AIサーモカメラ アルコール自動噴霧器
自動検温入場管理システム オゾン発生器(全21台設置） ※ グッドタイムリビング全拠点設置予定
（サニーライフ日吉） （グッドタイム リビング 千葉みなと／駅前通）
17
【ヘルスケア施設】オペレーターの評価とモニタリング体制
‖オペレーターの厳格な選定、モニタリング
▶ オペレーターの信用力及び運営力
▶ オペレーターが提供するサービスの質及び種類
定量面 … 財務の安定性・収益性・成長性・生産性、会社の業歴・事業年数
物件取得時の
オペレーター評価 定性面 … 情報開示姿勢、オペレーターグループにおけるヘルスケア関連事業の重要度等、
強み・人員確保体制、労働環境、雇用環境、コンプライアンス体制
優良オペレーターが運営する
優良なヘルスケア施設の提供
▶ PM会社等と連携して、定期的に
オペレーターや施設長と運営に関する
情報収集を行い、各施設の価値向上に努める
取得後の施設管理
モニタリング（年2回以上）… 毎期の資産運用会社及びPM会社によるオペレーターの
・モニタリング 施設訪問、実査の実施
ヒアリング（年1回以上） … オペレーター施設長及び介護従事者に下記項目を確認
① 入居者対応 ② 従業員の研修体制 ③ ガバナンス状況（虐待防止項目等を含む）
18
【ヘルスケア施設】オペレーター一覧
‖高い信頼性を有するオペレーター
資本金
オペレーター 所在地 設立年月 属性
（百万円）
東京都 東証一部上場会社 ‖ オペレーターの分散状況（取得価格上位5社）(注)
SOMPOケア 3,925 1997年5月
品川区 SOMPOホールディングスの子会社
大阪府
チャーム・ケア・コーポレーション 2,759 1984年8月 東証一部上場会社
大阪市
福岡県
シダー 432 1981年4月 東証JASDAQスタンダード上場会社
北九州市
福岡県 東証一部上場会社
さわやか倶楽部 200 2004年12月
北九州市 ウチヤマホールディングスの子会社 グッドタイムリビング
東京都 47.9%
ニチイ学館 100 1973年8月 －
千代田区
埼玉県 東証一部上場会社
ALSOK介護 100 1990年7月
さいたま市 綜合警備保障の子会社 さわやか倶楽部
大阪府 4.6%
ケア21 100 1993年11月 東証JASDAQスタンダード上場会社
大阪市
はれコーポレーション
東京都
ニチイケアパレス 80 1964年6月 － 6.1%
千代田区
SOMPOケア
香川県
あなぶきメディカルケア 80 2009年6月 東証一部上場会社穴吹興産の子会社 6.9%
高松市 ニチイケアパレス
北海道 東証マザーズ上場会社 8.5%
シルバーハイツ札幌 50 1961年12月
札幌市 リビングプラットフォームの関連会社
千葉県
川島コーポレーション 50 1990年9月 －
君津市
大阪府 オペレーター 比率 オペレーター 比率
スーパー・コート 50 1995年5月 －
大阪市 グッドタイムリビング 47.9% スーパー・コート 1.8%
大阪府 ニチイケアパレス 8.5% ALSOK介護 1.7%
日本介護医療センター 50 1997年10月 －
大阪市 SOMPOケア 6.9% 日本介護医療センター 1.6%
岡山県 はれコーポレーション 6.1% シダー 1.5%
はれコーポレーション 50 2002年8月 －
岡山市 さわやか倶楽部 4.6% シルバーハイツ札幌 1.4%
東京都
グッドタイムリビング 50 2005年4月 大和証券グループ本社の子会社 川島コーポレーション 4.2％ HITOWAケアサービス 1.4%
千代田区
あなぶきメディカルケア 4.1% メディカルケアシステム 1.3%
東京都
HITOWAケアサービス 50 2006年11月 － ケア21 3.5% ニチイ学館 0.4%
港区
神奈川県 チャーム・ケア・コーポレーション 3.2%
メディカルケアシステム 10 2004年4月 －
横浜市 （注）オペレーター毎の取得価格の合計比率を、小数第2位を四捨五入して記載しております。
19
【ヘルスケア施設】ポートフォリオの状況（2021年3月末日時点）
‖ 賃料負担力 ‖ 介護報酬割合 ‖ 入居一時金償却収入割合
60%超70%以内
2.0倍超 3.6% 25%超
15.3% 50%超60%以内 5%以内
1.2倍以内 22.7%
(注1) 19.7% 26.5%
33.7% (注2) (注3)
平均1.5倍 平均38.1％ 平均14.3％
（鑑定ベース：
平均1.5倍）
15%超25%以内
1.2倍超1.5倍以内 1.5倍超2.0倍以内 50%以内 5%超15%以内
25.5%
8.6% 42.5% 76.7% 25.4%
（注1） （注2） （注3）
「賃料負担力」は、各取得資産における直近のEBITDARを賃料 「介護報酬割合」は、各取得資産における売上高に対する介護報 「入居一時金償却収入割合」は、各取得資産における売上高に
で除した倍率を記載しております。 酬（入居者負担を含む）の割合を記載しております。 占める入居一時金償却収入の割合を記載しております。
*EBITDAR＝営業利益+減価償却費+賃料
（※）各データは、各オペレーターから開示された2020年３月から2021年２月における事業収支の情報に基づいております。ただし、「ラ・ナシカあらこがわ」は2019年４月から2020年３月、「そんぽの家西田辺駅前」、「そんぽの家豊中南曽根」は2020年１
月から12月、「シルバーハイツ羊ヶ丘３番館」は2020年２月から2021年１月における事業収支の情報に基づき算出しています。なお、「サニーライフ日吉」、「サニーライフ調布」については対象外としています。
‖ 性別 ‖ 年齢帯 ‖ 要介護・支援度
65歳以上75歳未満 65歳未満 自立 その他 要介護5
要支援1
6.0% 0.1% 11.3% 平均要介護度
(注4)
4.8% 1.0% 5.8%
男性 2.2
要支援2
25.4% 75歳以上85歳未満 6.4% 要介護4
20.8% 14.8%
要介護1
21.3% 要介護3
女性 85歳以上 14.8%
73.4% 要介護2
74.6% 19.4%
全入居者に対する性別ごとの比率を記載しております。 全入居者（「SOMPOケア ラヴィーレ相模原中央」及び「SOMPO （注4）
ケア ラヴィーレ衣笠山公園」「あいらの杜 東大船」「シニアフォレスト 全入居者に対する要介護・要支援度別の入居者数合計の比率を
横浜都筑」「グッドタイム リビング センター南・プラテシア センター南」 記載しております。「平均要介護度」は、重要事項説明書に表示さ
「グッドタイム リビング 横浜都筑」「グッドタイム リビング 長津田みな れた要介護度別入居者数に、自立は0、要支援1は0.375、要支
み台」「サニーライフ日吉」については、重要事項説明書に該当記 援2は1、要介護1乃至5はそれぞれ1乃至5を、その他は1をそれぞ
載がないため、含まれていません）に対する年齢帯別の入居者数 れ乗じた合計を入居者数で除した値を記載しております。
合計の比率を記載しております。
（※）データは運用会社が2021年４月時点で入手した重要事項説明書に表示された数値に基づいております。全ての比率は、小数第2位を四捨五入して記載しております。「平均要介護度」は小数第2位を切り捨てて記載しております。 20
【ヘルスケア施設】ポートフォリオ一覧 ①
取得価格 居室数 残存賃貸借
入居率 契約満了日 賃料条件 次回賃料
No. 物件名称 施設の類型 オペレーター 所在地 (百万円) (室) 契約期間
（注3） （注4） 改定期間 改定日
（注1） （注2） （注5）
チャーム・ケア
1 チャームスイート緑地公園 介護付有料老人ホーム 大阪府豊中市 3,030 128 92.9% 2038年8月28日 17.4 年 原則不可 -
・コーポレーション
2 ＳＯＭＰＯケア ラヴィーレ相模原中央 介護付有料老人ホーム SOMPOケア 神奈川県相模原市 1,780 80 98.7% 2034年3月28日 13.0 年 原則不可 -
3 ヴェルジェ枚方 住宅型有料老人ホーム 日本介護医療センター 大阪府枚方市 1,560 104 81.3% 2034年3月28日 13.0 年 3年毎 2023年3月29日
4 さわやかはーとらいふ西京極 住宅型有料老人ホーム さわやか倶楽部 京都府京都市 1,130 84 95.2% 2034年3月27日 13.0 年 2年毎 2022年3月28日
5 ＳＯＭＰＯケア ラヴィーレ衣笠山公園 介護付有料老人ホーム SOMPOケア 神奈川県横須賀市 2,000 104 89.4% 2034年9月11日 13.4 年 原則不可 -
6 スーパー・コートJR奈良駅前 住宅型有料老人ホーム スーパー・コート 奈良県奈良市 1,710 155 89.0% 2039年7月14日 18.3 年 2年毎 2022年11月5日
7 ラ・ナシカあらこがわ 介護付有料老人ホーム シダー 愛知県名古屋市 1,400 100 99.0% 2028年3月31日 7.0 年 5年毎 2023年4月1日
8 みんなの家・中央区円阿弥 介護付有料老人ホーム ALSOK介護 埼玉県さいたま市 860 51 100.0% 2044年3月31日 23.0 年 原則不可 -
9 みんなの家・大宮つつじヶ丘公園 介護付有料老人ホーム ALSOK介護 埼玉県さいたま市 775 33 96.9% 2037年2月28日 15.9 年 原則不可 -
10 そんぽの家 西田辺駅前 介護付有料老人ホーム SOMPOケア 大阪府大阪市 737 42 92.8% 2027年3月31日 6.0 年 5年毎 2022年4月1日
11 イリーゼ狛江・別邸 介護付有料老人ホーム HITOWAケアサービス 東京都狛江市 1,319 59 83.0% 2047年1月31日 25.8 年 10年毎 2027年2月1日
12 AIP勝どき駅前ビル 介護付有料老人ホーム ニチイケアパレス 東京都中央区 8,150 90 88.0% 2037年4月30日 16.1 年 原則不可 -
13 プレザングラン南雪谷 介護付有料老人ホーム ケア21 東京都大田区 3,380 61 88.5% 2039年1月31日 17.8 年 3年毎 2029年2月1日
14 あいらの杜 東大船 介護付有料老人ホーム はれコーポレーション 神奈川県横浜市 2,271 88 80.6% 2049年6月30日 28.2 年 原則不可 -
15 あいらの杜 石神井公園 介護付有料老人ホーム はれコーポレーション 東京都練馬区 2,070 62 59.6% 2050年5月31日 29.2 年 原則不可 -
16 あいらの杜 江戸川篠崎 介護付有料老人ホーム はれコーポレーション 東京都江戸川区 1,499 53 69.8% 2050年1月31日 28.8 年 原則不可 -
17 シニアフォレスト横浜都筑 介護付有料老人ホーム メディカルケアシステム 神奈川県横浜市 1,202 70 82.8% 2049年11月30日 28.7 年 原則不可 -
18 そんぽの家 豊中南曽根 介護付有料老人ホーム SOMPOケア 大阪府豊中市 825 48 91.6% 2024年1月31日 2.8 年 3年毎 -
グッドタイム リビング センター南・
19 住宅型有料老人ホーム グッドタイムリビング 神奈川県横浜市 11,150 276 71.5% 2044年8月28日 23.4 年 5年毎 2029年8月29日
プラテシア センター南
グッドタイム リビング 千葉みなと／海岸通・
20 住宅型有料老人ホーム グッドタイムリビング 千葉県千葉市 4,516 141 72.1% 2043年8月28日 22.4 年 5年毎 2029年8月29日
プラテシア 千葉みなと
<施設の分散> サービス付き高齢者
（注1）「取得価格」には、消費税、地方消費税及び取得に要した諸費用は含めずに記載しています。 向け住宅
（注2）「居室数」は、オペレーターから提供を受けた有料老人ホームに係る重要事項説明書に表示された数値を記載しています。
（注3）「入居率」は、運用会社が2021年4月時点で入手した重要事項説明書表示の入居者の人数を定員で除し、小数第2位を切り捨てて記載しています。 0.7%
また、サニーライフ日吉に関しては2020年7月1日時点の重要事項説明書表示の入居者数に基づいて算出しているため開設初期の数値となっています。
住宅型有料老
（注4）各物件に複数のテナントが存在する場合には、主たるテナントであるオペレーターとの賃貸借契約に基づき記載しております。契約形態は、全て普通賃貸借契約です。 人ホーム 介護付有料老
（注5）「残存賃貸借契約期間」は2021年3月31日時点での残存期間を示します。「平均残存期間」は取得価格にて加重平均した上、小数第2位四捨五入して算出しております。
（注6）合計欄の「オペレーター数」は重複オペレーターを控除、「物件数」及び「居室数」は「イリーゼ狛江・別邸」の重複分を控除しています。「入居率」は運用会社が2020年9月末時点に 51.0% 人ホーム
おいてヒアリングをし、全施設の平均値を総数第2位を切り捨てて記載しています。
48.4%
有料老人ホーム
99.3%
（注）比率は取得価格総額に対する施設の類型毎の取得価格合計の比率
21
【ヘルスケア施設】ポートフォリオ一覧 ②
取得価格 居室数 残存賃貸借
入居率 契約満了日 賃料条件 次回賃料
No. 物件名称 施設の類型 オペレーター 所在地 (百万円) (室) 契約期間
（注3） （注4） 改定期間 改定日
（注1） （注2） （注5）
21 グッドタイム リビング 横浜都筑 住宅型有料老人ホーム グッドタイムリビング 神奈川県横浜市 4,064 117 64.8% 2041年8月28日 20.4 年 5年毎 2029年8月29日
22 グッドタイム リビング 千里ひなたが丘 住宅型有料老人ホーム グッドタイムリビング 大阪府吹田市 2,800 122 93.6% 2042年8月28日 21.4 年 5年毎 2029年8月29日
23 グッドタイム リビング なかもず 介護付有料老人ホーム グッドタイムリビング 大阪府堺市 2,180 68 94.2% 2043年8月28日 22.4 年 5年毎 2029年8月29日
24 グッドタイム リビング 香里ヶ丘 住宅型有料老人ホーム グッドタイムリビング 大阪府枚方市 2,120 98 86.6% 2039年8月28日 18.4 年 5年毎 2029年8月29日
25 グッドタイム リビング 亀戸 住宅型有料老人ホーム グッドタイムリビング 東京都江東区 1,860 83 79.4% 2040年8月28日 19.4 年 5年毎 2029年8月29日
26 グッドタイム リビング 御影 住宅型有料老人ホーム グッドタイムリビング 兵庫県神戸市 1,820 88 81.4% 2043年8月28日 22.4 年 5年毎 2029年8月29日
27 グッドタイム リビング 尼崎新都心 住宅型有料老人ホーム グッドタイムリビング 兵庫県尼崎市 1,585 87 82.2% 2042年8月28日 21.4 年 5年毎 2029年8月29日
28 グッドタイム リビング 南千里 住宅型有料老人ホーム グッドタイムリビング 大阪府吹田市 1,430 71 91.5% 2039年8月28日 18.4 年 5年毎 2029年8月29日
29 グッドタイム リビング 神戸垂水 住宅型有料老人ホーム グッドタイムリビング 兵庫県神戸市 1,370 91 82.1% 2044年8月28日 23.4 年 5年毎 2029年8月29日
30 グッドタイム リビング 千葉みなと／駅前通 住宅型有料老人ホーム グッドタイムリビング 千葉県千葉市 1,320 107 51.9% 2040年8月28日 19.4 年 5年毎 2029年8月29日
31 グッドタイム リビング 泉北泉ヶ丘 住宅型有料老人ホーム グッドタイムリビング 大阪府堺市 980 83 97.5% 2041年8月28日 20.4 年 5年毎 2029年8月29日
32 グッドタイム リビング 池田緑丘 住宅型有料老人ホーム グッドタイムリビング 大阪府池田市 920 53 84.3% 2039年8月28日 18.4 年 5年毎 2029年8月29日
33 グッドタイム リビング 長津田みなみ台 住宅型有料老人ホーム グッドタイムリビング 神奈川県横浜市 850 71 90.1% 2044年8月28日 23.4 年 5年毎 2029年8月29日
34 グッドタイム リビング 埼玉蓮田 介護付有料老人ホーム グッドタイムリビング 埼玉県蓮田市 659 63 87.5% 2042年8月28日 21.4 年 5年毎 2029年8月29日
35 グッドタイム リビング 流山壱番舘 住宅型有料老人ホーム グッドタイムリビング 千葉県流山市 610 54 83.3% 2040年8月28日 19.4 年 5年毎 2029年8月29日
36 グッドタイム リビング 流山弐番舘 住宅型有料老人ホーム グッドタイムリビング 千葉県流山市 563 77 76.4% 2039年8月28日 18.4 年 5年毎 2029年8月29日
37 グッドタイム リビング 尼崎駅前 住宅型有料老人ホーム グッドタイムリビング 兵庫県尼崎市 320 56 72.0% 2041年8月28日 20.4 年 5年毎 2029年8月29日
38 グッドタイム リビング 大阪ベイ 介護付有料老人ホーム グッドタイムリビング 大阪府大阪市 4,700 93 87.1% 2040年1月30日 18.8 年 3年毎 2030年1月31日
39 サニーライフ日吉 住宅型有料老人ホーム 川島コーポレーション 神奈川県川崎市 2,060 106（注3）9.4% 2040年4月30日 19.1 年 3年毎 2023年1月25日
40 サニーライフ調布 介護付有料老人ホーム 川島コーポレーション 東京都調布市 1,920 99 74.7% 2045年2月28日 23.9 年 3年毎 2023年1月25日
41 ＳＯＭＰＯケア ラヴィーレ広島光が丘 介護付有料老人ホーム SOMPOケア 広島県広島市 1,210 80 92.5% 2034年3月28日 13.0 年 5年毎 2024年3月28日
42 さわやか海響館 介護付有料老人ホーム さわやか倶楽部 福岡県北九州市 899 65 100.0% 2034年3月27日 13.0 年 2年毎 2022年3月28日
43 さわやか鳴水館 介護付有料老人ホーム さわやか倶楽部 福岡県北九州市 813 87 95.4% 2034年3月27日 13.0 年 2年毎 2022年3月28日
44 ニチイケアセンター福島大森 介護付有料老人ホーム ニチイ学館 福島県福島市 337 52 100.0% 2034年3月31日 13.0 年 原則不可 -
45 さわやか日の出館 介護付有料老人ホーム さわやか倶楽部 新潟県新潟市 896 50 84.0% 2034年11月30日 13.7 年 2年毎 2022年11月5日
46 さわやか大畠参番館 住宅型有料老人ホーム さわやか倶楽部 福岡県北九州市 349 50 94.0% 2034年11月30日 13.7 年 2年毎 2022年11月5日
47 さわやかリバーサイド栗の木 住宅型有料老人ホーム さわやか倶楽部 新潟県新潟市 306 33 82.0% 2034年11月30日 13.7 年 2年毎 2022年11月5日
48 シルバーハイツ羊ヶ丘3番館 介護付有料老人ホーム シルバーハイツ札幌 北海道札幌市 1,330 109 79.2% 2035年11月30日 14.7 年 原則不可 -
49 アルファリビング岡山西川緑道公園 住宅型有料老人ホーム あなぶきメディカルケア 岡山県岡山市 789 53 87.2% 2035年6月30日 14.2 年 3年毎 2021年11月24日
50 アルファリビング岡山後楽園 住宅型有料老人ホーム あなぶきメディカルケア 岡山県岡山市 661 45 93.7% 2035年6月30日 14.2 年 3年毎 2021年11月24日
51 アルファリビング高松駅前 住宅型有料老人ホーム あなぶきメディカルケア 香川県高松市 642 43 81.8% 2035年6月30日 14.2 年 3年毎 2021年11月24日
52 アルファリビング高松百間町 サービス付き高齢者向け住宅 あなぶきメディカルケア 香川県高松市 628 50 92.5% 2035年6月30日 14.2 年 3年毎 2021年11月24日
53 アルファリビング高松紺屋町 住宅型有料老人ホーム あなぶきメディカルケア 香川県高松市 1,225 46 93.7% 2038年7月11日 17.3 年 3年毎 2024年4月1日
合計 17オペレーター 53物件 （注6） 95,581 4,279 81.7% 19.4 年
22
Section 4
外部成長の概要
新規取得物件 ① 賃貸住宅（取得済み）
2021/3月期、2021/9月期における取得 計13物件250億円（取得予定物件含む）
※
※ 23区 ④ グランカーサ緑地公園 大阪
① グランカーサ馬込Ⅰ ‖ 東京都23区内の新規取得物件地図
所在地 東京都大田区 所在地 大阪府豊中市
取得日 2020年10月22日 取得日 2020年12月28日
取得価格 602百万円 取得価格 2,600百万円
鑑定評価額 622百万円 鑑定評価額 2,710百万円
建築時期 2020年5月 建築時期 2011年10月
賃貸可能戸数 21戸 賃貸可能戸数 192戸
※
稼働率（注） 95.7% 稼働率（注） 100%
鑑定NOI利回り 4.0% 鑑定NOI利回り 5.2%
※ 旧名称：ソリッド馬込 ※ 旧名称：ヒューリックレジデンス千里山
※ 大阪 ⑤ グランカーサ大森海岸※ 23区
② グランカーサ難波元町
所在地 東京都品川区
所在地 大阪府大阪市浪速区 増資による取得 FCによる取得
取得日 2021年3月1日
取得日 2020年12月10日
取得価格 1,119百万円 ※
取得価格 5,820百万円
鑑定評価額 1,200百万円
鑑定評価額 6,120百万円
建築時期 2020年12月
建築時期 2019年11月
賃貸可能戸数 42戸
賃貸可能戸数 196戸
稼働率（注） 31.6% ※
稼働率（注） 95.1%
鑑定NOI利回り 4.3%
鑑定NOI利回り 4.5% ※ 取得予定
※ 旧名称：（仮称）南大井プロジェクト
※ 旧名称：スプランディッド難波元町
神奈川 ⑥ グランカーサ住吉 23区 ⑦ グランカーサ上野池之端 23区
③ グランカーサ藤沢
所在地 神奈川県藤沢市 増資による取得 所在地 東京都江東区
FCによる取得
所在地 東京都台東区 FCによる取得
取得日 2020年12月10日 取得日 2021年4月14日 取得日 2021年4月15日
取得価格 1,000百万円 取得価格 1,140百万円 取得価格 1,420百万円
鑑定評価額 1,060百万円 鑑定評価額 1,190百万円 鑑定評価額 1,470百万円
建築時期 2019年4月 建築時期 2021年3月 建築時期 2021年1月
賃貸可能戸数 24戸 賃貸可能戸数 41戸 賃貸可能戸数 31戸
稼働率（注） 100% 稼働率（注） 75.7% 稼働率（注） 83.0%
鑑定NOI利回り 4.5% 鑑定NOI利回り 4.1% 鑑定NOI利回り 4.1%
※ 旧名称：（仮称）毛利一丁目プロジェクト ※ 旧名称：（仮称）ルジェンテ上野池之端
（注）稼働率については5/16時点の実稼働分と申込み受領分の合算値です。 24
新規取得物件 ② 賃貸住宅（取得予定）
‖フォワード・コミットメントによる取得決定済み物件(賃貸住宅)
⑧（仮称）入谷プロジェクト 23区内 ⑨（仮称）永代プロジェクト 23区内 ⑩（仮称）中馬込プロジェクト 23区内
所在地 東京都台東区 所在地 東京都江東区 FCによる取得 所在地 東京都大田区
FCによる取得
取得予定日 2021年6月1日 取得予定日 2021年8月3日 取得予定日 2021年9月1日 FCによる取得
取得予定価格 1,225百万円 取得予定価格 780百万円 取得予定価格 700百万円
鑑定評価額 1,260百万円 鑑定評価額 833百万円 鑑定評価額 730百万円
建築時期 2021年2月 建築時期 2021年6月竣工予定 建築時期 2021年7月竣工予定
賃貸可能戸数 40戸 賃貸可能戸数 20戸 賃貸可能戸数 24戸
鑑定NOI利回り 4.2% 鑑定NOI利回り 4.1% 鑑定NOI利回り 4.1%
‖新規取得物件のリーシング進捗率状況
10月22日 取得 4月14日 取得 8月3日 取得予定
リーシング進捗率 グランカーサ馬込Ⅰ グランカーサ住吉 (仮称)永代プロジェクト
（新規取得物件全体） 2022年3月末
138%
ポートフォリオ全体で
稼働率97.6％超
達成予定
2021年4月末時点 9月30日 取得 3月1日 取得 4月15日 取得 6月1日 取得予定 9月1日 取得予定
グランカーサ日本橋浜町 グランカーサ大森海岸 グランカーサ上野池之端 (仮称)入谷プロジェクト (仮称)中馬込プロジェクト
（注）進捗率については取得日より6か月後の巡航稼働（95％）を想定して算出しています。
‖フォワード・コミットメントによる取得物件（新築物件）へのリーシング戦略（一例）
プレリーシング リーシング 入居開始・募集継続
－３ヶ月 竣工日 取得日（起点） 巡航稼働（95％以上）まで3ヶ月～８ヶ月
プレリーシング開始 リーシング開始 リーシング継続 『日次稼働率予測システム』を使用した、
・ 地元賃貸業者等へ ・WEB媒体への掲載開始 ・ 反響状況を勘案し、状況に リアルタイムでのプロセス管理
の告知を開始 ・内覧会実施 応じてリーシング強化、戦略見 （46ページご参照）
・反響踏まえ、募集条 ・モデルルーム設置 直し等を実施
件を決定 ・現地に募集看板設置 等 2019年8月に取得した新築物件のグランカーサ浦安については、
・仮申込受付 等 取得から3ヶ月で稼働率100％を達成
25
新規取得物件 ③ ヘルスケア施設
⑪ グッドタイム リビング 大阪ベイ 増資による取得 ヘルスケア施設取得のハイライト
所在地 大阪府大阪市港区
取得日 2020年12月10日 １．新たなオペレーターの追加
取得価格 4,700百万円 本投資法人では新規のヘルスケア施設オペレーターである業界大手
鑑定評価額 4,820百万円 の株式会社川島コーポレーションが運営する2物件の取得により、オ
建築時期 2006年8月 ペレーター分散がさらに進展（19ページご参照）
居室数 93室
稼働率 100%（長期固定契約） ２．平均残存賃貸借契約期間は19.4年
鑑定NOI利回り 4.8% 新たな物件取得により、ポートフォリオの平均残存賃貸借期間は
19.4年、高い収益安定性を継続（22ページご参照）
⑫ サニーライフ日吉 ３．交通利便性が高いヘルスケア施設の取得
増資による取得
所在地 神奈川県川崎市幸区 交通利便性が高く、高齢者からの安定的な需要が見込まれ、今後
取得日 2020年12月10日
不足が見込まれる介護人材の雇用確保も相対的に優位。また、
取得価格 2,060百万円
ポートフォリオ全体の3大都市圏比率(東京都23区を含む)は、
鑑定評価額 2,170百万円
86.5%に向上
建築時期 2020年2月
居室数 106室
稼働率
鑑定NOI利回り
100%（長期固定契約）
5.0%
グッドタイム リビング株式会社について
2019年に大和証券グループ本社
の100%子会社化。本投資法人
⑬ サニーライフ調布
が保有するヘルスケア施設のうち約
増資による取得
所在地 東京都調布市 47.9%を運営
取得日 2020年12月10日 資本金 50百万円
グループ内にオペレーターを有するこ
取得価格 1,920百万円
設立 2005年 とで、ポートフォリオの安定性及び
鑑定評価額 2,150百万円
運営施設数 31施設 バックアップオペレーター協定などの
建築時期 2020年1月
実効性向上に寄与
居室数 99室 大和証券グループ
属性
稼働率 100%（長期固定契約） 本社の子会社 質の高い介護サービスの提供を通
鑑定NOI利回り 4.8% し、ESGのS(社会)に寄与
26
外部成長の推移
※
‖更なる投資主価値向上を目指し、合併等実施後約8か月で14物件 約260億円の取得及び取得を決定
中期的
賃貸住宅 ヘルスケア施設 目標
4,000 4,000 スポンサー・パイプライン：総額約140億円超
3,288億円 億円
3,235億円 賃貸住宅
3,027億円
3,000 955 955 木川東4丁目PJ 日本橋東1丁目PJ
869 億円
億円
億円 所在地 大阪市淀川区 大阪市浪速区
2,000 竣工 2021年2月 2021年1月
パイプライン物件総額
140億円超を確保済 南千住PJ
2,158 2,279 2,332
1,000 億円 億円 所在地 東京都荒川区
億円
竣工 2021年12月（予定）
0 ヘルスケア施設
2020/4/10 2021/3/31 2021/9/30 中期的目標
上大岡PJ 鎌倉山PJ
合併等実施後 第30期末 第31期末
所在地 神奈川県横浜市 神奈川県鎌倉市
竣工 2020年8月 2020年7月
北小岩PJ 駒岡PJ
合併等実施後 第30期末 第31期末
（2020/4/10） (2021/3/31) (2021/9/30) 所在地 東京都江戸川区 神奈川県横浜市
竣工 2020年8月 2021年1月
資産規模 3,027億円 3,235億円 3,288億円
物件数 217物件 226物件 231物件
平均築年数（時点は各列上段記載） 13.2年 13.6年 13.9年
人口、世帯数など、今後も
需要が見込まれる地域で
東京都23区比率（賃貸住宅のみ） 43.9% 42.7％ 44.0％
ポートフォリオを構築
投資比率（賃貸住宅:ヘルスケア） 71% : 29% 70% : 30% 71% : 29%
※第29期:1物件、第30期:10物件、第31期:3物件
27
Section 5
財務戦略及び財務状況
財務戦略及び財務状況
トピックス
多数の
金融機関との リテール債 新規取引金融機関 リテール債の発行
信頼関係
+5 社 60 億円
健全な財務体質の維持
格付けの向上 SDGｓ
短期 （JCR） ソーシャルファイナンス
セイムボート
投資法人債 出資 AA-（安定的） フレームワークの策定
(JCRのソーシャルファイナンスフレームワーク
評価で最上位のSocial １(F)を取得)
‖主要財務指標 ‖主要財務指標の推移
総資産LTV 51.2％ 銀行借入残高 投資法人債残高
LTV
鑑定LTV 44.8％ (百万円) 金利固定化比率（右軸） 総資産LTV
76.5%
200,000 72.4% 72.3% 80%
総資産LTVに 67.1%
52％：約57億円 66.3% 65.1%
対する借入余力 （上限目安）
160,000 20,100
50.9% 50.9% 50.9% 51.0% 10,100 60%
51.2%
49.2%
金利固定化比率 72.3％ 120,000
13,800 13,800 13,800 11,800
40%
80,000
151,637
平均残存期間 4.4年 142,587
101,787 101,787 101,787 103,787 20%
40,000
JCR：『AA-』 安定的
格付
R&I：『A＋』 安定的 0 0%
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
2018/9 2019/3 2019/9 2020/3 2020/9 2021/3
29
有利子負債の状況
‖ 全借入の返済期日・残高
百万円 第30期においては借換えも含め、21,434百万円の借入れ、10,000百万円投資法人債の発行を実施
銀行借入 投資法人債
25,000
20,000
15,000
8,000
3,000
10,000 4,600
2,000
2,500
11,740 10,900 12,800
10,710 10,863 11,400
5,000 9,814 10,200 10,000 9,400 8,800
7,250 8,100 8,108
6,402 3,260 500
3,500 4,054
0 1,000 1,150 1,500
第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 第42期 第43期 第44期 第45期 第46期 第47期 第48期 第49期 第50期
2021/3 2021/9 2022/3 2022/9 2023/3 2023/9 2024/3 2024/9 2025/3 2025/9 2026/3 2026/9 2027/3 2027/9 2028/3 2028/9 2029/3 2029/9 2030/3 2030/9 2031/3
第31期及び第32期の金融費用は、
‖ 総金融費用・平均残存期間の推移 2021年５月20日公表の業績予想の前提値
3.0% 5年
4.42
平均残存期間（右軸） 金融費用（左軸） 4.11
4.05 3.96
3.77 3.84
2.5% 3.67 3.54 3.54 4年
3.32 3.34
3.11 3.16 3.14
2.86
2.0% 1.81% 3年
2.53
1.61% 1.59% 1.58%
1.92% 1.52% 1.47%
1.5% 1.33% 1.27% 2年
1.21%
1.09%
1.01%
0.93% 0.90%
1.0% 0.83% 0.79% 0.79% 0.79% 1年
0.5% 0年
第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期
2013/9 2014/3 2014/9 2015/3 2015/9 2016/3 2016/9 2017/3 2017/9 2018/3 2018/9 2019/3 2019/9 2020/3 2020/9 2021/3 2021/9 2022/3
※ 金融費用は「(支払利息+投資法人債利息+投資法人債発行費+融資関連費用)×２÷平均有利子負債残高」により算出しています。
30
有利子負債の内訳
第30期 投資法人債の 発行額
金融機関 2021年3月31日 内訳
発行日 償還日
(百万円)
（計28社） 借入残高 シェア
(百万円) (%) 第３回債 2016/6/15 2021/6/15 3,000
三菱UFJ銀行 43,578 25.4
第４回債 2016/6/15 2026/6/15 2,500
三井住友銀行 26,124 15.2
みずほ銀行 16,200 9.4 第５回債 2017/6/9 2027/6/9 1,600
新生銀行 16,075 9.4
りそな銀行 13,469 7.8 第６回債 2017/9/21 2027/9/21 3,000
あおぞら銀行 8,185 4.8 第１回債（DLI） 2021/1/28 2026/1/28 4,000
福岡銀行 4,850 2.8
第２回債（DLI） 2021/2/9 2026/2/9 6,000
三井住友信託銀行 3,700 2.2 （リテール債）
日本政策投資銀行 3,500 2.0 合計 20,100
みずほ信託銀行 2,200 1.3 ※ 2021年4月28日に第3回債 3,000百万円を発行しております。
山口銀行（新） 1,500 0.9
野村信託銀行 1,100 0.6
広島銀行 1,000 0.6
‖ 有利子負債の内訳
百五銀行 1,000 0.6
七十七銀行（新） 1,000 0.6
関西みらい銀行（新） 1,000 0.6
投資法人債
武蔵野銀行 1,000 0.6 20,100
農林中央金庫 968 0.6 三菱UFJ銀行
西日本シティ銀行 758 0.4 43,578
香川銀行 700 0.4
池田泉州銀行 500 0.3
第一生命保険 500 0.3
オリックス銀行 500 0.3
足利銀行 500 0.3 あおぞら銀行
日本生命保険 500 0.3 8,185 三井住友銀行
りそな銀行 26,124
京都銀行（新） 500 0.3
13,469
肥後銀行（新） 500 0.3 新生銀行
東日本銀行 230 0.1 16,075 みずほ銀行
16,200
金融機関借入合計 151,637 88.3
投資法人債 20,100 11.7
有利子負債合計 171,737 100.0
31
投資主構成
‖所有者別投資口数割合
金融機関（金融商品取引業者を含む） 外国法人等 個人・その他
2020年9月末 49.7%
その他法人 17.3%
24.5% 8.5%
金融機関（金融商品取引業者を含む） 外国法人等 個人・その他
2021年3月末 その他法人 17.3% 22.9% 8.8%
51.0%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
‖上位投資主 ‖所有者別投資主数
2021/3末 2020/9末
保有
順位 投資主名義(上位10位) 保有 投資口 増減 投資口数 2020/9末 2021/3末 増減
投資口数 割合 (口) (口)
(口) (注1) (注2) (注2)
1 株式会社大和証券グループ本社 335,265 15.7% 11,891 323,374 金融機関