2021年３月期 決算短信(REIT)
2021年５月20日
不動産投資信託証券発行者名 大和証券リビング投資法人 上場取引所 東
https://www.daiwa-securities-livin
コ ー ド 番 号 8986 URL
g.co.jp/
代 表 者 (役職名) 執行役員 (氏名) 正田 郁夫
資 産 運 用 会 社 名 大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社
代 表 者 (役職名) 代表取締役社長 (氏名) 福島 寿雄
問 合 せ 先 責 任 者 (役職名) コーポレート本部 部長 (氏名) 千葉 貴志
(ＴＥＬ) 03-6757-9680
有価証券報告書提出予定日 2021年６月22日 分配金支払開始予定日 2021年６月14日
決算補足説明資料作成の有無 ：有
決算説明会開催の有無 ：有 （ アナリスト・機関投資家向け）
(百万円未満切捨て)
１．2021年３月期の運用、資産の状況（2020年10月１日～2021年３月31日）
（１）運用状況 (％表示は対前期増減率)
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2021年３月期 10,487 △9.9 5,101 5.0 4,457 △11.4 4,457 △27.3
2020年９月期 11,645 40.9 4,860 29.2 5,031 54.4 6,133 88.2
１口当たり 自己資本 総資産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2021年３月期 2,117 2.9 1.4 42.5
2020年９月期 2,983 4.7 1.9 43.2
（２）分配状況
1口当たり分配金 分配金総額
1口当たり 利益超過分配金
（利益超過分配金 （利益超過分配金 配当性向 純資産配当率
利益超過分配金 総額
は含まない） は含まない）
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2021年３月期 2,160 4,604 － － 103.3 2.9
2020年９月期 2,190 4,502 － － 73.4 3.1
（注１）2021年３月期の分配金の支払原資は、当期未処分利益に一時差異等調整積立金146百万円を充当した金額で、当期純利益とは異なり
ます。
（注２）2020年９月期の分配金の支払原資は、当期未処分利益から配当積立金499百万円及び一時差異等調整積立金1,198百万円を控除し、
一時差異等調整積立金67百万円を充当した金額で、当期純利益とは異なります。
（注３）2021年３月期の配当性向については、新投資口の発行を行っていることから、次の算式により計算しています。
配当性向＝分配金総額÷当期純利益×100
（３）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2021年３月期 335,601 157,466 46.9 73,874
2020年９月期 310,207 151,117 48.7 73,502
（４）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期末残高
百万円 百万円 百万円 百万円
2021年３月期 6,450 △21,632 20,872 17,900
2020年９月期 20,389 △67,848 49,977 12,210
２．2021年９月期の運用状況の予想（2021年４月１日～2021年９月30日）及び2022年３月期の運用状況の予想（2021
年10月１日～2022年３月31日）
(％表示は対前期増減率)
1口当たり分配金 1口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金 利益超過分
は含まない） 配金
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2021年９月期 10,813 3.1 5,060 △0.8 4,393 △1.4 4,393 △1.4 2,160 －
2022年３月期 10,880 0.6 5,104 0.9 4,430 0.8 4,429 0.8 2,160 －
（参考）１口当たり予想当期純利益（2021年９月期）2,061円、１口当たり予想当期純利益（2022年３月期）2,078円
（注）2021年９月期の分配金の支払原資は、当期純利益に一時差異等調整積立金の取崩額210百万円を加算しており、当期純利益の金額と異なり
ます。2022年３月期の分配金の支払原資は、当期純利益に一時差異等調整積立金の取崩額174百万円を加算しており、当期純利益の金額
と異なります。なお、上記運用状況の予想につきましては、後記「1．運用状況 （4）運用状況の見通し」をご参照ください。
※ その他
（１）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
（２）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2021年３月期 2,131,546 口 2020年９月期 2,055,946 口
② 期末自己投資口数 2021年３月期 0 口 2020年９月期 0 口
(注)1口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、34ページ「1口当たり情報に関する注記」を
ご覧ください。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、現在入手している情報及び合理的である
と判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。
また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提となる仮定及び運用状況の
予想のご利用にあたっての注意事項等については、8ページ「１．運用状況(4) 運用状況の見通し」をご覧くだ
さい。
大和証券リビング投資法人(8986) 2021年３月期 決算短信
○目次
１．運用状況 ……………………………………………………………………………………………… 2
(1) 運用状況 …………………………………………………………………………………………… 2
(2) 投資リスク ………………………………………………………………………………………… 6
(3) 決算後に生じた重要な事実 ……………………………………………………………………… 7
(4) 運用状況の見通し ………………………………………………………………………………… 8
２．財務諸表 ……………………………………………………………………………………………… 11
(1) 貸借対照表 ………………………………………………………………………………………… 11
(2) 損益計算書 ………………………………………………………………………………………… 13
(3) 投資主資本等変動計算書 ………………………………………………………………………… 14
(4) 金銭の分配に係る計算書 ………………………………………………………………………… 16
(5) キャッシュ・フロー計算書 ……………………………………………………………………… 17
(6) 継続企業の前提に関する注記 …………………………………………………………………… 18
(7) 重要な会計方針に係る事項に関する注記 ……………………………………………………… 18
(8) 財務諸表に関する注記事項 ……………………………………………………………………… 20
(9) 発行済投資口の総口数の増減 …………………………………………………………………… 36
３．参考情報 ……………………………………………………………………………………………… 37
(1) 運用資産等の価格に関する情報 ………………………………………………………………… 37
(2) 資本的支出の状況 ………………………………………………………………………………… 42
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大和証券リビング投資法人(8986) 2021年３月期 決算短信
１．運用状況
(1) 運用状況
①当期の概況
（イ）投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下
「投信法」といいます。）に基づき2005年10月７日に設立され、2006年６月22日に株式会社東京証券取引所不
動産投資信託証券市場に「住宅特化型REIT」として上場（銘柄コード8986）しました。本投資法人は、2010年
７月１日付でプロスペクト・リート投資法人を吸収合併し、52物件（取得価格合計52,952百万円）の運用資産
をポートフォリオに加えました。当該合併後は、物件の入替（新規物件の取得や既存物件の譲渡）によるポー
トフォリオの質の向上、稼働率の向上等のオペレーション全般の強化、有利子負債費用の低減等によるコスト
削減に注力し、分配金の着実な向上を目指してまいりました。さらに、2020年４月１日付で、本投資法人を吸
収合併存続法人、日本ヘルスケア投資法人（以下「ＮＨＩ」といいます。）を吸収合併消滅法人として吸収合
併（以下「本合併」といいます。）し、商号を「日本賃貸住宅投資法人」から「大和証券リビング投資法人」
へ変更し、ヘルスケア施設をポートフォリオに加え、「ライフステージに合わせ「すべての人の生活・暮らし
を支える」ために快適な居住空間を総合的に提供するREIT」として運用しています。
2021年３月末時点の運用資産は、226物件、取得価格総額323,551百万円、総賃貸可能面積718,938.23㎡とな
っています。
（ロ）当期の投資環境
当期におけるわが国の経済は、新型コロナウイルス感染症(COVID-19)の影響により、依然として厳しい状況
にはあるものの、回復傾向も徐々に見え始めました。
このような中、住宅系上場REIT各社が保有する賃貸マンションについては、他セクターと比較して安定した
稼働率を維持するなど、相対的に安定した運用環境下にありました。一方、不動産投資市場に関しては、賃貸
マンションの安定したキャッシュ・フローへの投資家の関心は根強く、低金利環境も継続しているため、物件
の取得競争は激化しています。ヘルスケア施設に関しても、総人口のうち高齢者人口の占める割合の上昇に伴
い、高齢者施設・住宅に対する社会的需要は年々高まっています。
（ハ）当期の運用実績
本資産運用会社は、本投資法人の投資口価値向上のため、ａ. 新規物件の取得による外部成長、b. オペレー
ション全般の継続強化（高稼働率の維持、賃料等収入の極大化及び賃貸事業費用の削減）、c. 資金調達の強化
（金融コストの削減と借入期間の長期化等）、d. サステナビリティに関する取組みに注力いたしました。
ａ. 新規物件の取得による外部成長
当期は、物件の取得環境が一層厳しくなる中、以下の賃貸住宅５物件（取得価格11,141百万円）、ヘルスケ
ア施設３物件（取得価格8,680百万円）を取得しました。これらの物件は、本投資法人の当期の収益に一部寄
与するとともに、来期以降の収益拡大に通期で寄与する予定です。
取得価格
物件名称 用途 取得年月日 （千円）
（注1）
グランカーサ馬込Ⅰ（注２） 2020年10月22日 602,000
グランカーサ難波元町（注３） 2020年12月10日 5,820,000
グランカーサ藤沢 賃貸住宅 2020年12月10日 1,000,000
グランカーサ緑地公園（注４） 2020年12月28日 2,600,000
グランカーサ大森海岸（注５） 2021年３月１日 1,119,766
賃貸住宅合計 11,141,766
グッドタイム リビング 大阪ベイ 2020年12月10日 4,700,000
サニーライフ日吉 ヘルスケア施設 2020年12月10日 2,060,000
サニーライフ調布 2020年12月10日 1,920,000
ヘルスケア施設合計 8,680,000
合計 19,821,766
（注１） 取得価格には、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。
（注２） 「ソリッド馬込」は、2020年12月１日付で「グランカーサ馬込Ⅰ」に物件名称を変更しました。以下同じです。
（注３） 「スプランディッド難波元町」は、2021年１月31日付で「グランカーサ難波元町」に物件名称を変更しました。以下同じです。
（注４） 「ヒューリックレジデンス千里山」は、2021年４月１日付で「グランカーサ緑地公園」に物件名称を変更しました。以下同じです。
（注５） 「（仮称）南大井プロジェクト」は、2021年３月１日付で「グランカーサ大森海岸」に物件名称を変更しました。以下同じです。
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ｂ. オペレーション全般の継続強化
ⅰ.賃貸住宅の運用戦略
本資産運用会社は、『日次稼働率予測システム』の活用や既存諸施策等に引き続き注力した結果、期中平均
稼働率は98.5％（前期は98.6％）となりました。また、入替え時賃料（注）の増額にも引き続き注力した結
果、当期は、総件数1,174件のうち833件で前賃料比の増額を実現し、件数ベースの上昇比率が71.0％、賃料ベ
ースの上昇が＋1.6％（前期は＋1.7％）と前期に続いて上昇傾向を維持し、増収に寄与しました。
賃貸事業費用につきましては、高額工事承認委員会を通した修繕費及び再商品化工事費用の抑制やＬＥＤ照
明の導入効果等による水道光熱費の削減等の既存諸施策に注力しました。
当期は、都心ワンルームタイプの住宅を中心に、コロナ禍による例年とは異なる賃貸市場の動きがありまし
たが、早期に成約キャンペーンを実施するなどの施策を実施し、稼働率の低下を最小限に食い止めることが出
来ました。
（注）入替え時賃料は、新規取得物件やサブリース契約解約等により前賃料が不明な住戸及び住居以外の用途の貸室を除き算出して
います。
（既存諸施策）
●『日次稼働率予測システム』（本資産運用会社が独自・自社開発した日次ベースで毎月末日の稼働率を予測するITシステム・2011
年10月導入）の活用による、個別空室ごとの異動情報の把握及び対策が必要な空室の特定・現地調査・原因追究・対策実施・効果
確認のサイクルの短縮化。2015年５月から新バージョンにアップグレードしたITシステムの稼働を開始し、インターネットで稼働
率を含めた種々の情報把握がほぼリアルタイムで可能な仕組みを実現。
●『３週間ルール』（退去から３週間以内に再商品化工事を完成させるルール・2010年10月導入）の徹底による機会損失の極小化。
●『ダウンタイム60日』（退去から60日以内に次の契約の成約を目指す方針・2012年10月導入）
●『アクション30日』（募集開始後当初30日間で最良の賃料を最短で得るべく重点対応する方針・2013年10月導入した募集開始後30
日経過の空室への重点対応を、2016年４月に新たに導入した『物件別経営方針』に基づき更に積極的な施策に変更）などにより、
空室期間を短縮し稼働率及び収益性の更なる向上を目指す。
●『月次重点物件』（2011年４月導入）や『長期空室（対象空室期間60日）』（2010年10月導入）の対応強化。
●『高額工事承認委員会』（100万円以上の工事等の発注に際し、工事内容や金額について組織的に精査する会議・2012年４月導入）
による高額工事の経費支出適正化。
●『再商品化工事標準仕様策定』（退去後の原状回復工事を「再商品化」と捉え、独自の工事仕様を策定・2012年４月導入）による、
よりよい住戸づくりと費用及び工期の管理。
●『満室稼働物件数向上管理』（満室稼働物件数の管理を通じて稼働率の一層の向上を目指す・2014年４月導入）
●『物件別経営方針』（個別物件ごとの過去の成約データ（賃料・ダウンタイム・前賃料対比・礼金等）の分析を基に、物件ごとの
基本方針を策定して物件運用するもので、上記の既存諸施策の一つである『アクション30日』の取組みと併せて実行することによ
り、解約住戸の新規契約ごとに賃料の増額とダウンタイム短縮を同時に目指し、収入増加に注力・2016年４月導入）
ⅱ．ヘルスケア施設の運用戦略
本資産運用会社は、ヘルスケア施設において、安定的な収益を獲得し、投資主価値の維持・向上に資するた
めに、運営主体であるオペレーターの信用力、運営力等が安定稼働を実現する上で重要な要素であると考えて
おり、オペレーターへのモニタリングを実施しています。当期は新型コロナウイルス感染症の影響も鑑みて、
施設への訪問を控えWeb会議システムを利用した面談を施設管理者や本社担当者と実施し、ヒアリング等を行
っています。当期末時点で新型コロナウイルス感染症による業績への影響はありません。またオペレーターと
の賃貸借契約の中途解約、賃料の減免や支払猶予等、契約条件の変更事案はありません。
上記の結果、ヘルスケア施設の期中平均稼働率は100.0％となっています。
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ｃ. 資金調達の強化（金融コストの削減と借入期間の長期化等）
本投資法人は、当期において、新規物件の取得資金及び借入金の返済資金に充当するため、以下の新投資口
の発行、借入れ及び投資法人債の発行を行いました。
・2020年10月30日に返済期日を迎えた長期借入金総額1,000百万円の返済資金として、同日に既存取引行と同
額の借換えを行いました。
・2020年９月30日、2020年10月22日付取得済物件並びに2020年12月10日取得物件の取得資金の一部及び2020年
11月30日付で行った短期借入金総額500百万円の期限前弁済資金として、2020年11月30日及び2020年12月10
日に既存取引先及び新規取引行より総額11,470百万円の借入れを行いました。
・2020年12月４日払込、発行投資口数72,000口、1口当たり発行価格87,457円（発行価額84,586円）、発行価
額の総額6,090百万円による新規投資口の発行、及び2020年12月25日払込、発行価額の総額304百万円の第三
者割当による新規投資口の発行を行い、2020年12月10日取得物件の取得資金の一部に充当しました。
・2020年12月28日付新規取得物件の取得資金の一部として、同日に既存取引行より総額1,150百万円及び2021
年２月26日に新規取引行より総額500百万円の借入れを行いました。
・2021年１月28日付で大和証券リビング投資法人第１回投資法人債4,000百万円及び2021年２月９日付で大和
証券リビング投資法人第２回投資法人債6,000百万円の発行を行い、2021年１月29日に返済期日を迎えた短
期借入金総額2,000百万円の返済、2021年２月26日に行った短期借入金総額2,070万円の期限前弁済の返済資
金の一部及び2020年11月19日付で開示済みの新規取得物件の取得資金に充当しており、残額についても同開
示済み新規取得予定物件の取得資金の一部に充当する予定です。
・2021年３月１日付新規取得物件の取得資金の一部として、同日に新規取引行より総額500百万円の借入れを
行いました。
・2021年３月22日に返済期日を迎えた長期借入金総額6,814百万円の返済資金として、同日に既存取引行と同
額の借換えを行いました。
上記借入金の内、変動金利での借入金19,764百万円について、金利スワップ契約を締結し、支払金利を固定
化致しました。
その結果、借入期間の長期化を実現するとともに、返済期日の分散化を図ることができました。また、本投
資法人の当期末時点の総資産有利子負債化比率は51.2％、長期有利子負債比率（１年内返済予定有利子負債を
除く。）は90.3％、金利固定化比率は72.3％となりました。
ｄ. サステナビリティに関する取組み
本投資法人は、近時、「環境・社会・企業統治」（総称して「ＥＳＧ」といいます。）を始めとしたサステ
ナビリティに関する取組みの重要性が高まっているとの認識から、2016年８月に「ＥＳＧに関する方針」を決
定しました。
上記方針に基づき、2018年９月期から、本投資法人と本資産運用会社は、ＧＲＥＳＢリアルエステイト評価
に参加しています。（ＧＲＥＳＢリアルエステイト評価は、不動産セクターのＥＳＧへの配慮を測る年次のベ
ンチマーク評価であり、責任投資原則（ＰＲＩ）を主導した欧州の主要年金基金のグループを中心に2009年に
創設されました。）
当期においても、資産運用に当たりＥＳＧを重視することが中長期的な企業価値向上に資すると判断し、環
境保護に資する設備機器の導入等、各種取組みを実施しました。
（ニ）業績及び分配の概要
上記の運用の結果、本投資法人の当期の実績は、営業収益10,487百万円、営業利益5,101百万円、経常利益
4,457百万円、当期純利益は、4,457百万円となりました。
分配金につきましては、既存の方針どおり、一時差異等調整積立金（146百万円）を取崩し当期未処分利益に
加算し分配します。
その結果、当期の分配金総額は、4,604百万円となり、投資口１口当たり2,160円（前期比30円の減配）とな
りました。
（注）分配金については、租税特別措置法（昭和32年法律第26号、その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。）
第67条の15の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口１口当たりの分配金が１円未満とな
る端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとしています。
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②次期の見通し
（イ）今後の運用方針
本投資法人は、「ライフステージに合わせた快適な居住空間を総合的に提供するリート」として、賃貸住宅
とヘルスケア施設への投資により更なる成長を実現し、本投資法人の収益の確保と分配金の安定・向上によっ
て投資主価値の最大化を図ってまいります。
ａ. 新規物件の取得による外部成長
本資産運用会社は、本投資法人を含む５つの上場及び私募投資法人並びに投資法人形態以外の不動産ファン
ド等（以下「その他ファンド等」といいます。）の資産運用業務を受託しており、不動産事業に関して、特定
の不動産会社やデベロッパー等のグループに属さない独立系であることから、不動産私募ファンドや不動産投
資法人の資産運用会社、金融機関、不動産会社、不動産仲介会社、事業法人、投資家、株式会社大和証券グル
ープ本社及びそのグループ会社等の各方面の多様なルートから物件情報を入手することができます。入手した
豊富な物件情報を厳選し、機動的に新規物件の取得に取り組んでまいります。その際、既存物件のみならず、
本資産運用会社の親会社である大和証券グループ本社との共同の取組みにより、ブリッジ・ファンド等を活用
した開発案件への投資についても検討してまいります。
また、本資産運用会社は、2001年以降ヘルスケア分野（病院・介護施設）に焦点を当てた投資戦略を実施
し、2008年以降高齢者施設・住宅向けに特化した投資を行ってきたＡＩＰヘルスケアジャパン合同会社とアド
バイザリー契約を締結しており、本投資法人による投資対象資産であるヘルスケア施設の情報提供、管理及び
運営並びにオペレーターとの協働等に関する助言を受けています。
本資産運用会社は、以下の３つの観点で物件を厳選して、様々な手段を活用して新規物件取得を目指してま
いります。
ⅰ 合理的な理由により相対取引が予定されている物件や競争入札者が少ない物件
ⅱ アンダーバリュー物件（賃料・稼働率・賃貸事業経費等の観点で本投資法人が取得後に収益を改善できる
蓋然性が高い物件）
ⅲ 非売却対象物件（売却物件として市場に売り出されていない物件）
賃貸住宅に投資するに当たっては、地域経済及び賃貸市況の変動並びに地震等のリスクを軽減することによ
り、キャッシュ・フローの安定化を図ることを目的として、地域的分散投資を行います。賃貸住宅の投資対象
地域は、首都圏、政令指定都市、県庁等所在地及びそれに準ずる都市並びにそれらの周辺通勤圏等を含むもの
とし、投資対象地域を日本全国に分散させます。また、賃貸住宅カテゴリー別の賃貸市況の変動リスクを軽減
することにより、キャッシュ・フローの安定化を図ることを目的として、異なる賃貸住宅カテゴリーに分散投
資を行います。投資対象とする賃貸住宅カテゴリーは、ワンルームタイプ（注１）及びファミリータイプ（注
２）とします。個々の賃貸住宅への投資に当たっては、当該賃貸住宅の予想収益、立地及び住環境、建築及び
設備の仕様、耐震性能、権利関係、建物管理状況、環境・地質等を十分に調査し、その投資価値を見極めた上
で、総合的に判断します。
ヘルスケア施設に投資するに当たっては、中長期安定運用の観点から、人口が集中しており高齢者人口も集
中すると見込まれる東京圏（注３）、中京圏（注４）、近畿圏（注５）の三大都市圏を中心としつつ、ポート
フォリオのリスク分散の観点から全国のヘルスケア施設に投資を行います。個々のヘルスケア施設への投資に
当たっては、（１）経済要因（経済情勢、財政状況、金融・不動産市場動向）、社会要因（高齢者人口・要介
護認定者推移）及び行政要因（介護・医療保険制度、ヘルスケア施設の供給規制）等の一般要因、（２）立地
エリアの周辺環境（交通利便性、商業施設・公共施設等との接近性、居住環境としての品質。以下同じで
す。）等の地域要因、（３）建物の仕様や賃借人であるオペレーター、施設の稼働状況、賃料負担率等の個別
物件要因を総合的に判断した上で投資判断を行います。
（注１）「ワンルームタイプ」とは、１R、１K、１DK、１LDKの間取りを有する住居をいいます。
（注２）「ファミリータイプ」とは、２K、２DK、２LDK以上の間取りを有する住居をいいます。
（注３）「東京圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。
（注４）「中京圏」とは、愛知県、三重県及び岐阜県をいいます。
（注５）「近畿圏」とは、大阪府、京都府、兵庫県、奈良県及び滋賀県をいいます。
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ｂ. オペレーション全般の継続強化
ⅰ.賃貸住宅の運用戦略
本資産運用会社は、賃貸住宅において『日次稼働率予測システム』の活用や『物件別経営方針』等の既存諸
施策に基づき、ダウンタイムと賃料の最適化により物件ごとの賃料収入の極大化に引き続き注力します。また、
大都市圏における安定した賃貸住宅マーケットを踏まえ、きめ細やかな賃貸条件設定を行い、新規契約賃料の
増額を追求していきます。賃貸事業経費に関しましては、引き続き高額工事承認委員会を通した、修繕費及び
再商品化工事費用の抑制や、ＬＥＤ照明の導入等による水道光熱費の削減等に努めます。
新型コロナウイルス感染症拡大防止策の影響に伴う一部テナントの賃料減額及び賃料支払延期等については、
個別に対応をしていきます。
ⅱ.ヘルスケア施設の運用戦略
本資産運用会社は、ヘルスケア施設において、安定的な収益を獲得し、投資主価値の維持・向上に資するた
めに、運営主体であるオペレーターの信用力、運営力等が安定稼働を実現する上で重要な要素であると考えて
おり、オペレーターへのモニタリングを継続して実施します。また、本投資法人は、オペレーターとの賃貸借
契約終了による空室期間の長期化による収益の低下を回避するため、運営のバックアップに関する協定を保有
資産の各オペレーター（一部を除きます。）との間で締結しています。今後も新型コロナウイルス感染症の影
響を鑑み、施設への訪問を控え、施設管理者とのWeb会議システムを利用した面談を通じたヒアリング等を行っ
ていきます。施設内で新型コロナウイルス感染者が発生した場合は、行政と連携した迅速な対応により感染拡
大を阻止します。
ｃ. 財務戦略
本投資法人のデット・ファイナンスは、借入期間の一層の長期化、返済期日の分散化、変動金利の固定化
を図り、今後とも強固なバンクフォーメーションの維持に努めていくことで安定した資金調達を図ってまい
ります。投資法人債についても、金融環境の推移や金利削減効果等の諸条件を見極めつつ、引き続き起債を
検討してまいります。なお、有利子負債の水準については、資金余力の確保に留意した設定とし、原則とし
て60％を上限として運用を行っていきます。また、エクイティ・ファイナンスは、新規物件の取得、総資産
ＬＴＶ、分配金への影響、金融市場の環境等も総合的に勘案のうえ、検討してまいります。
ｄ. 分配金戦略
本投資法人は、2017年９月期（第23期）より、当期純利益に一時差異等調整積立金の一部である67百万円、
2021年３月期（第30期）より11百万円をさらに加算し分配しています。
なお、長期的な分配金水準の安定化のため、配当積立金及び一時差異等調整積立金等を追加で取り崩し、
上記金額に加算して分配することがあります（注）。
（注）本方針は、今後の本投資法人役員会の決議等により変更される可能性があり、将来の一時差異等調整積立金の取り崩しの方
法、金額等を保証するものではありません。
(2) 投資リスク
最近の有価証券報告書（2020年12月23日提出）における記載から重要な変更がないため開示を省略します。
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大和証券リビング投資法人(8986) 2021年３月期 決算短信
(3) 決算後に生じた重要な事実
Ａ．資産の取得
本投資法人は、2020年10月21日付で売買契約を締結した資産を以下のとおり取得しました。
取得価格 鑑定評価額
物件名称 資産の種類 用途 所在地 （千円） （千円） 取得日 取得先
（注１） （注２）
グランカーサ住吉 東京都 2021年
不動産 賃貸住宅 1,140,000 1,190,000 （注５）
（注３） 江東区 ４月14日
グランカーサ上野池之端 東京都 2021年
不動産 賃貸住宅 1,420,000 1,470,000 （注６）
（注４） 台東区 ４月15日
合計 － － － 2,560,000 2,660,000 － －
（注１）当該不動産の取得に要する諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（不動産売買契約書に記載された不動産の売買価
格）を記載しています。
（注２）鑑定評価額の価格時点は、2021年３月31日です。
（注３）「（仮称）毛利一丁目プロジェクト」は、2021年４月14日付で「グランカーサ住吉」に物件名称を変更しました。以下同じです。
（注４）「（仮称）ルジェンテ上野池之端」は、2021年４月15日付で「グランカーサ上野池之端」に物件名称を変更しました。以下同じで
す。
（注５）取得先は、株式会社藤栄建設です。
（注６）取得先は、東急リバブル株式会社です。
Ｂ．投資法人債の発行
本投資法人は、2021年６月15日に返済期日が到来する投資法人債の償還資金に充当するため、2021年４月28日に
投資法人債を発行しました。詳細は以下のとおりです。
投資法人債の概要
発行日 2021年４月28日
名称 大和証券リビング投資法人第３回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）
発行金額 3,000百万円
利率 0.590％（固定金利）
償還期日 2031年４月28日
払込金額から発行諸費用の概算額を控除した差引手取概算額2,980百万円は、2021年６月15日に返
資金使途
済期日が到来する投資法人債の償還資金に充当する予定です（返済予定日：2021年６月15日）。
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大和証券リビング投資法人(8986) 2021年３月期 決算短信
(4) 運用状況の見通し
2021年９月期（第31期：2021年４月１日～2021年９月30日）及び2022年３月期（第32期：2021年10月１日～2022
年３月31日）の運用状況については、下記のとおり見込んでおります。この運用状況の見通しの前提条件につきま
しては、下記記載の「2021年９月期（第31期：2021年４月１日～2021年９月30日）及び2022年３月期（第32期：
2021年10月１日～2022年３月31日）の運用状況予想の前提条件」をご参照ください。
(％表示は対前期増減率)
１口当たり分配金 １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 (利益超過分配金 利益超過
は含まない) 分配金
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2021年９月期 10,813 3.1 5,060 △0.8 4,393 △1.4 4,393 △1.4 2,160 －
2022年３月期 10,880 0.6 5,104 0.9 4,430 0.8 4,429 0.8 2,160 －
(参考)１口当たり予想当期純利益(2021年９月期) 2,061円、１口当たり予想当期純利益(2022年３月期) 2,078円
(注)2021年９月期の分配金の支払原資は、当期純利益に一時差異等調整積立金の取崩額210百万円を加算しており、当期純利益の金額と異なり
ます。2022年３月期の分配金の支払原資は、当期純利益に一時差異等調整積立金の取崩額174百万円を加算しており、当期純利益の金額と
異なります。
＜2021年９月期（第31期：2021年４月１日～2021年９月30日）及び2022年３月期（第32期：2021年10月１日～2022
年３月31日）の運用状況予想の前提条件＞
項目 前提条件
・2021年９月期：2021年４月１日～2021年９月30日（183日）
計算期間
・2022年３月期：2021年10月１日～2022年３月31日（182日）
・本投資法人が2021年３月31日時点で保有する不動産及び不動産信託受益権226物件
から下記の運用資産の異動を前提としています。
取得済み資産及び取得予定資産（以下総称して「取得予定資産等」といいます。）
①グランカーサ住吉（2021年４月14日付で取得済み）
②グランカーサ上野池之端（2021年４月15日付で取得済み）
運用資産 ③グランカーサ上野入谷（取得予定日：2021年６月１日）（注１）
④グランカーサ門前仲町（取得予定日：2021年８月３日）（注２）
⑤グランカーサ馬込Ⅱ（取得予定日：2021年９月１日）（注３）
・上記前提を踏まえると、2021年９月期末時点及び2022年３月末時点で、運用資産は
231物件となりますが、実際にはその他の物件取得又は売却等により運用資産は変
動する可能性があります。
・営業収益は、上記「運用資産」を前提として算出しています。
営業収益 ・2021年９月期及び2022年３月期において、不動産等売却益の計上は見込んでいませ
ん。
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大和証券リビング投資法人(8986) 2021年３月期 決算短信
項目 前提条件
・営業費用は、上記「運用資産」を前提として算出しています。
・2021年９月期及び2022年３月期において、不動産等売却損の計上は見込んでいませ
ん。
・主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過
去の実績値及び取得予定資産の前保有者等より提供を受けた資料に基づき、費用の
変動要素を反映して算出しています。
・物件管理等委託費について、2021年９月期に446百万円、2022年３月期に454百万円
を想定しています。
・建物の修繕費は、各営業期間において必要とされる額を見積もっており、2021年９
月期に414百万円、2022年３月期に402百万円を想定しています。しかし、予期し難
営業費用 い修繕費が発生する可能性があること等の理由により、実際の修繕費は予想金額と
大きく異なる可能性があります。
・公租公課について、2021年９月期に694百万円、2022年３月期に694百万円を想定し
ています。なお、一般に不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等につ
いては現所有者と期間按分による計算を行い取得時に精算しますが、本投資法人が
負担した取得年度の固定資産税及び都市計画税等は取得原価に算入されるため、費
用に計上されません。上記「運用資産」記載の取得予定資産等の公租公課の発生開
始時期は2022年９月期であり、公租公課は６百万円と見込んでいます。
・減価償却費については、付随費用、将来の追加の資本的支出を含めて定額法により
算出しており、2021年９月期に2,406百万円、2022年３月期に2,423百万円を想定し
ています。
・営業外費用として2021年９月期に680百万円、2022年３月期に679百万円を想定して
おり、内訳は以下の通りです。
（1）支払利息及び投資法人債利息 2021年９月期に521百万円、2022年３月期に523百
営業外費用 万円
（2）融資関連費用 2021年９月期に144百万円、2022年３月期に141百万円
（3）投資法人債発行費償却 2021年９月期に12百万円、2022年３月期に11百万円
（4）その他費用 2021年９月期に３百万円、2022年３月期に３百万円
・2021年３月31日時点で、151,637百万円の借入金残高及び20,100百万円の投資法人
債発行残高があり、2022年３月期まで変動しないことを前提としています。
・有利子負債比率は、2021年９月期末及び2022年３月期末でそれぞれ51.2％となる見
有利子負債
込みです。
・本予想における有利子負債比率の算定に当たっては、次の算式を使用しています。
有利子負債比率＝（有利子負債総額÷総資産）×100
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大和証券リビング投資法人(8986) 2021年３月期 決算短信
項目 前提条件
・本日時点の発行済投資口の総口数2,131,546口を前提としています。
発行済投資口の総口数 ・その後は2022年３月期末まで発行済投資口の総口数に変化がないことを前提として
います。
・規約に定める金銭の分配の方針を前提として算出しています。また、原則として各
営業期間における当期純利益を全額分配することを前提として算出しています。
・2021年９月期の分配金については、当期純利益4,393百万円（１口当たり2,061円）
に一時差異等調整積立金の取崩予定額210百万円（１口当たり98円）を加算し、総
額4,604百万円を分配（１口当たり分配金2,160円）することを前提としています。
・2022年３月期の分配金については、当期純利益4,429百万円（１口当たり2,078円）
１口当たり分配金 に一時差異等調整積立金の取崩予定額174百万円（１口当たり81円）を加算し、総
額4,604百万円を分配（１口当たり分配金2,160円）することを前提としています。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生
等を含む種々の要因により、１口当たり分配金は変動する可能性があります。
・各営業期間における１口当たり当期純利益及び１口当たり分配金については、上記
発行済投資口の総口数に基づく各期の予想期末発行済投資口の総口数を用いて算出
しています。
１口当たり利益超過分配金 ・現時点で行う予定はありません。
・法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影
響を与える改正が行われないことを前提としています。
その他
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提とし
ています。
（注１）「（仮称）入谷プロジェクト」は2021年２月８日竣工し、物件名称は「グランカーサ上野入谷」とする予定です。
（注２）「（仮称）永代プロジェクト」は2021年７月竣工予定であり、物件名称は「グランカーサ門前仲町」とする予定です。
（注３）「（仮称）中馬込プロジェクト」は2021年７月竣工予定であり、物件名称は「グランカーサ馬込Ⅱ」とする予定です。
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２．財務諸表
(1) 貸借対照表
(単位：千円)
前期 当期
(2020年９月30日) (2021年３月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 9,660,148 14,923,509
信託現金及び信託預金 2,550,211 2,976,743
営業未収入金 172,770 233,229
前払費用 328,920 317,720
未収消費税等 170,369 －
その他 135 1
貸倒引当金 △5,541 △5,783
流動資産合計 12,877,015 18,445,420
固定資産
有形固定資産
建物 92,540,701 93,625,831
減価償却累計額 △22,180,188 △23,329,438
建物（純額） 70,360,512 70,296,393
構築物 459,893 465,750
減価償却累計額 △240,916 △254,812
構築物（純額） 218,977 210,938
機械及び装置 427,927 431,353
減価償却累計額 △233,732 △245,778
機械及び装置（純額） 194,194 185,575
工具、器具及び備品 828,567 899,200
減価償却累計額 △445,372 △498,960
工具、器具及び備品（純額） 383,195 400,240
土地 74,927,498 76,247,579
建設仮勘定 20,911 13,280
信託建物 77,410,914 85,026,295
減価償却累計額 △6,896,219 △7,986,888
信託建物（純額） 70,514,695 77,039,407
信託構築物 812,479 903,869
減価償却累計額 △110,497 △132,541
信託構築物（純額） 701,982 771,327
信託機械及び装置 113,588 115,307
減価償却累計額 △40,828 △44,958
信託機械及び装置（純額） 72,760 70,349
信託工具、器具及び備品 215,102 250,678
減価償却累計額 △66,444 △87,220
信託工具、器具及び備品（純額） 148,658 163,458
信託土地 78,319,287 90,094,672
有形固定資産合計 295,862,672 315,493,222
無形固定資産
借地権 546,283 546,283
水道施設利用権 59 32
信託借地権 64,831 64,514
商標権 199 562
無形固定資産合計 611,373 611,394
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(単位：千円)
前期 当期
(2020年９月30日) (2021年３月31日)
投資その他の資産
敷金及び保証金 23,612 13,898
長期前払費用 610,944 761,376
修繕積立金 175,287 168,088
投資その他の資産合計 809,844 943,363
固定資産合計 297,283,890 317,047,979
繰延資産
投資法人債発行費 46,829 108,312
繰延資産合計 46,829 108,312
資産合計 310,207,735 335,601,712
負債の部
流動負債
営業未払金 833,985 399,151
短期借入金 2,500,000 －
1年内償還予定の投資法人債 3,000,000 3,000,000
1年内返済予定の長期借入金 19,214,000 13,700,000
未払金 57,669 24,884
未払費用 729,941 740,096
未払法人税等 605 605
未払消費税等 － 60,232
前受金 721,672 799,896
その他 8,251 9,414
流動負債合計 27,066,126 18,734,281
固定負債
投資法人債 7,100,000 17,100,000
長期借入金 120,873,000 137,937,000
預り敷金及び保証金 1,097,519 1,081,795
信託預り敷金及び保証金 2,831,032 3,159,742
資産除去債務 117,540 117,862
その他 5,341 4,348
固定負債合計 132,024,433 159,400,749
負債合計 159,090,559 178,135,030
純資産の部
投資主資本
出資総額 117,715,634 124,110,336
剰余金
出資剰余金 20,620,242 20,620,242
任意積立金
配当積立金 376,191 875,895
一時差異等調整積立金 ※2 6,272,078 ※2 7,402,881
任意積立金合計 6,648,269 8,278,777
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 6,133,029 4,457,325
剰余金合計 33,401,541 33,356,345
投資主資本合計 151,117,176 157,466,681
純資産合計 ※1 151,117,176 ※1 157,466,681
負債純資産合計 310,207,735 335,601,712
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(2) 損益計算書
(単位：千円)
前期 当期
(自 2020年４月１日 (自 2020年10月１日
至 2020年９月30日) 至 2021年３月31日)
営業収益
賃貸事業収入 ※1 10,173,929 ※1 10,487,682
不動産等売却益 ※2 1,471,328 -
営業収益合計 11,645,257 10,487,682
営業費用
賃貸事業費用 ※1 4,580,475 ※1 4,222,157
不動産等売却損 ※3 637,454 -
資産運用報酬 716,100 744,500
役員報酬 10,500 10,500
資産保管手数料 13,508 17,182
一般事務委託手数料 45,044 46,827
会計監査人報酬 15,500 15,000
合併関連費用 393,709 -
貸倒引当金繰入額 2,428 709
貸倒損失 2 0
その他営業費用 369,759 329,248
営業費用合計 6,784,483 5,386,126
営業利益 4,860,774 5,101,555
営業外収益
受取利息 8 10
雑収入 830,589 40,247
営業外収益合計 830,598 40,258
営業外費用
支払利息 447,420 476,751
融資関連費用 175,404 157,608
投資口交付費 28,972 39,075
投資法人債発行費償却 6,680 8,232
その他 1,571 2,213
営業外費用合計 660,049 683,882
経常利益 5,031,323 4,457,930
特別利益
負ののれん発生益 1,102,282 -
特別利益合計 1,102,282 -
税引前当期純利益 6,133,605 4,457,930
法人税、住民税及び事業税 605 605
法人税等合計 605 605
当期純利益 6,133,000 4,457,325
前期繰越利益 29 -
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 6,133,029 4,457,325
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(3) 投資主資本等変動計算書
前期（自 2020年４月１日 至 2020年９月30日）
(単位：千円)
投資主資本
剰余金
任意積立金 当期未処分利 投資主資本
出資総額 益又は当期未
出資剰余金 剰余金合計 合計
一時差異等 任意積立金 処理損失
配当積立金
調整積立金 合計 （△）
当期首残高 91,715,714 6,682,398 376,191 6,339,409 6,715,600 3,258,739 16,656,738 108,372,453
当期変動額
新投資口の発行 25,999,919 25,999,919
合併による増加 13,937,844 13,937,844 13,937,844
一時差異等調整
△67,331 △67,331 67,331 ― ―
積立金の取崩
剰余金の配当 △3,326,041 △3,326,041 △3,326,041
当期純利益 6,133,000 6,133,000 6,133,000
投資主資本以外の項
目
の当期変動額（純
額）
当期変動額合計 25,999,919 13,937,844 ― △67,331 △67,331 2,874,289 16,744,803 42,744,723
当期末残高 117,715,634 20,620,242 376,191 6,272,078 6,648,269 6,133,029 33,401,541 151,117,176
評価・換算差額等
繰延ヘッジ 評価・換算 純資産合計
損益 差額等合計
当期首残高 △3,362 △3,362 108,369,091
当期変動額
新投資口の発行 25,999,919
合併による増加 13,937,844
一時差異等調整
―
積立金の取崩
剰余金の配当 △3,326,041
当期純利益 6,133,000
投資主資本以外の項
目
3,362 3,362 3,362
の当期変動額（純
額）
当期変動額合計 3,362 3,362 42,748,085
当期末残高 ― ― 151,117,176
― 14 ―
大和証券リビング投資法人(8986) 2021年３月期 決算短信
当期（自 2020年10月１日 至 2021年３月31日）
(単位：千円)
投資主資本
剰余金
任意積立金 当期未処分利 投資主資本
出資総額 益又は当期未
出資剰余金 剰余金合計 合計
一時差異等 任意積立金 処理損失
配当積立金
調整積立金 合計 （△）
当期首残高 117,715,634 20,620,242 376,191 6,272,078 6,648,269 6,133,029 33,401,541 151,117,176
当期変動額
新投資口の発行 6,394,701 6,394,701
配当積立金の積立 499,704 499,704 △499,704 ― ―
一時差異等調整
1,198,134 1,198,134 △1,198,134 ― ―
積立金の積立
一時差異等調整
△67,331 △67,331 67,331 ― ―
積立金の取崩
剰余金の配当 △4,502,521 △4,502,521 △4,502,521
当期純利益 4,457,325 4,457,325 4,457,325
投資主資本以外の項
目
の当期変動額（純
額）
当期変動額合計 6,394,701 ― 499,704 1,130,803 1,630,507 △1,675,703 △45,195 6,349,505
当期末残高 124,110,336 20,620,242 875,895 7,402,881 8,278,777 4,457,325 33,356,345 157,466,681
評価・換算差額等
繰延ヘッジ 評価・換算 純資産合計
損益 差額等合計
当期首残高 ― ― 151,117,176
当期変動額
新投資口の発行 6,394,701
配当積立金の積立 ―
一時差異等調整
―
積立金の積立
一時差異等調整
―
積立金の取崩
剰余金の配当 △4,502,521
当期純利益 4,457,325
投資主資本以外の項
目
― ― ―
の当期変動額（純
額）
当期変動額合計 ― ― 6,349,505
当期末残高 ― ― 157,466,681
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大和証券リビング投資法人(8986) 2021年３月期 決算短信
(4) 金銭の分配に係る計算書
前 期 当 期
項目 自 2020年４月１日 自 2020年10月１日
至 2020年９月30日 至 2021年３月31日
Ⅰ 当期未処分利益 6,133,029,709 円 4,457,325,960 円
Ⅱ 任意積立金取崩額
一時差異等調整積立金取崩額 ※1 67,331,221 円 ※1 146,813,400 円
Ⅲ 分配金額 4,502,521,740 円 4,604,139,360 円
(投資口１口当たり分配金の額) (2,190 円) (2,160 円)
Ⅳ 任意積立金
配当積立金繰入額 499,704,622 円 － 円
一時差異等調整積立金繰入額 1,198,134,568 円 － 円
Ⅴ 次期繰越利益 － 円 － 円
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第15条第１項の 本投資法人の規約第15条第１項の
定める金銭の分配の方針に基づき、 定める金銭の分配の方針に基づき、
分配金の額は租税特別措置法第67条 分配金の額は租税特別措置法第67条
の15に規定されている「配当可能利 の15に規定されている「配当可能利
益の額」の90％に相当する金額を超 益の額」の90％に相当する金額を超
えるものとしています。かかる方針 えるものとしています。かかる方針
に よ り、 当 期 未 処 分 利 益 に よ り、 当 期 未 処 分 利 益
6,133,029,709円から、配当積立金 4,457,325,960円に、一時差異等調
繰入額499,704,622円、一時差異等 整積立金取崩額146,813,400円を加
調整積立金繰入額1,198,134,568円 算した金額を超えない額で発行済投
を差し引き、一時差異等調整積立金 資口の総口数2,131,546口の整数倍
取崩額67,331,221円を加算した金額 の最大値となる4,604,139,360円を
を超えない額で発行済投資口の総口 利益分配金として分配することとし
数2,055,946口の整数倍の最大値と ました。なお、本投資法人規約第15
なる4,502,521,740円を利益分配金 条第３項に定める利益を超えた金銭
として分配することとしました。な の分配は行いません。
お、本投資法人規約第15条第３項に
定める利益を超えた金銭の分配は行
いません。
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大和証券リビング投資法人(8986) 2021年３月期 決算短信
(5) キャッシュ・フロー計算書
(単位：千円)
前期 当期
(自 2020年４月１日 (自 2020年10月１日
至 2020年９月30日) 至 2021年３月31日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 6,133,605 4,457,930
減価償却費 2,288,750 2,367,063
長期前払費用償却額 109,994 118,389
投資法人債発行費償却 6,680 8,232
負ののれん発生益 △1,102,282 -
受取利息 △8 △10
支払利息 447,420 476,751
貸倒引当金の増減額（△は減少） 976 242
営業未収入金の増減額（△は増加） 69,817 △60,459
前払費用の増減額（△は増加） △47,823 21,296
未収消費税等の増減額（△は増加） △113,179 170,369
営業未払金の増減額（△は減少） 482,392 △453,973
未払消費税等の増減額（△は減少） △1,264 60,232
未払金の増減額（△は減少） △269,462 △30,772
未払費用の増減額（△は減少） 278,127 △8,908
前受金の増減額（△は減少） 253,207 78,224
有形固定資産の売却による減少額 11,676,275 -
信託有形固定資産の売却による減少額 975,088 -
長期前払費用の支払額 △331,393 △278,917
その他 △23,954 △14,606
小計 20,832,967 6,911,084
利息の受取額 8 10
利息の支払額 △442,419 △459,775
法人税等の支払額 △1,328 △605
営業活動によるキャッシュ・フロー 20,389,228 6,450,714
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △3,041,293 △2,429,849
信託有形固定資産の取得による支出 △66,321,915 △19,532,239
信託無形固定資産の取得による支出 △26,392 -
無形固定資産の取得による支出 - △381
預り敷金及び保証金の返還による支出 △206,144 △71,824
預り敷金及び保証金の受入による収入 86,748 69,026
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △1,731,407 △53,354
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 3,391,543 385,754
投資活動によるキャッシュ・フロー △67,848,860 △21,632,868
財務活動によるキャッシュ・フロー
投資法人債の発行による収入 - 10,000,000
投資法人債の償還による支出 △1,700,000 -
短期借入れによる収入 - 870,000
短期借入金の返済による支出 - △3,370,000
長期借入れによる収入 38,349,000 20,564,000
長期借入金の返済による支出 △9,349,000 △9,014,000
投資口の発行による収入 25,999,919 6,394,701
投資法人債発行費の支出 - △69,714
分配金の支払額 △3,322,752 △4,502,940
財務活動によるキャッシュ・フロー 49,977,167 20,872,046
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 2,517,534 5,689,892
現金及び現金同等物の期首残高 7,946,170 12,210,360
合併に伴う現金及び現金同等物の増加額 1,746,654 -
現金及び現金同等物の期末残高 ※1 12,210,360 ※1 17,900,252
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(6) 継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
(7) 重要な会計方針に係る事項に関する注記
1. 固定資産の減価償却の方法
① 有形固定資産(信託不動産を含む)
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 １～69年
構築物 ４～60年
機械及び装置 ６～24年
工具、器具及び備品 ２～21年
② 無形固定資産
定額法を採用しています。
③ 長期前払費用
定額法を採用しています。
2. 繰延資産の処理方法
① 投資口交付費
支出時に全額費用処理しています。
② 投資法人債発行費
投資法人債の償還期間にわたり均等償却しています。
3. 引当金の計上基準
貸倒引当金
債権の貸倒損失に備えるため、貸倒懸念債権等特定の債権について、個別に回収可能性を検討し、回収不能
見込額を計上しています。
4. 収益及び費用の計上基準
固定資産税等の費用処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、
当計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った固定資産税等の精算金は賃貸事業費用として計上せず、当
該不動産等の取得価額に算入しています。
5. ヘッジ会計の方法
① ヘッジ会計の方法
原則として繰延ヘッジ処理によっています。なお、特例処理の要件を満たしている金利スワップについては
特例処理によっています。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段 金利スワップ取引
ヘッジ対象 金利
③ ヘッジ方針
本投資法人は、財務方針に基づき、規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行ってい
ます。
④ ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計と、ヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、
両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。ただし、特例処理によってい
る金利スワップについては、有効性の評価を省略しています。
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大和証券リビング投資法人(8986) 2021年３月期 決算短信
6. キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲
キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能
な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日
から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
7. その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項
(1) 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信
託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上していま
す。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区
分掲記しています。
ａ．信託現金及び信託預金
ｂ．信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定
ｃ．信託借地権
ｄ．信託預り敷金及び保証金
(2) 消費税等の処理方法
消費税等の会計処理は、税抜方式によっています。ただし、固定資産及び繰延資産については、税込処理に
よっています。
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大和証券リビング投資法人(8986) 2021年３月期 決算短信
(8) 財務諸表に関する注記事項
(貸借対照表に関する注記)
※1. 投信法第67条第４項に定める最低純資産額
50,000千円
※2. 一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期（2020年９月30日）
（単位：千円）
積立て、取崩し
当初発生額 当期首残高 当期積立額 当期取崩額 当期末残高
の発生事由
配当積立金
6,733,122 6,339,409 － △ 67,331 6,272,078 分配金に充当
（注）
（注）過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年９月期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
当期（2021年３月31日）
（単位：千円）
積立て、取崩し
当初発生額 当期首残高 当期積立額 当期取崩額 当期末残高
の発生事由
配当積立金
6,733,122 6,272,078 － 67,331 6,204,747 分配金に充当
（注１）
2020 年 ９ 月 期 の
負ののれん発
金銭の分配に係
生益等による
る計算書におい
利益超過税会 1,198,134 － 1,198,134 － 1,198,134
て、 利 益 超 過 税
不一致の一部
会不一致の一部
（注２）
を積立て
合計 7,931,256 6,272,078 1,198,134 67,331 7,402,881
（注１）過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年９月期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
（注２）負ののれん発生益等による利益超過税会不一致の一部を積み立てたものであり、2021年３月期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予
定です。
(損益計算書に関する注記)
※1. 賃貸事業損益の内訳は以下のとおりです。
前 期 当 期
自 2020年４月１日 自 2020年10月１日
至 2020年９月30日 至 2021年３月31日
Ａ．賃貸事業収益
賃貸料 9,036,757千円 9,328,577千円
共益費 453,126千円 468,404千円
駐車場収入 284,149千円 291,070千円
付帯収入 59,005千円 72,394千円
その他賃貸事業収入 340,890千円 327,234千円
計 10,173,929千円 10,487,682千円
Ｂ．賃貸事業費用
物件管理等委託費 446,329千円 466,136千円
公租公課 529,566千円 529,453千円
水道光熱費 122,574千円 138,649千円
修繕費 863,381千円 380,699千円
保険料 17,185千円 18,041千円
営業広告費等 184,982千円 213,382千円
信託報酬 20,331千円 19,413千円
減価償却費 2,288,428千円 2,366,741千円
その他賃貸事業費用 107,695千円 89,639千円
計 4,580,475千円 4,222,157千円
Ｃ．賃貸事業損益（Ａ－Ｂ） 5,593,454千円 6,265,524千円
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大和証券リビング投資法人(8986) 2021年３月期 決算短信
※2．不動産等売却益の内訳は以下のとおりです。
前期 （自 2020年４月１日 至 2020年９月30日）
（単位：千円）
willDo越谷
不動産売却収入 576,464
不動産売却原価 422,407
その他売却費用 6,049
不動産売却益 148,007
willDo日比野
不動産売却収入 312,009
不動産売却原価 267,059
その他売却費用 4,132
不動産売却益 40,817
willDo新座
不動産売却収入 586,816
不動産売却原価 541,678
その他売却費用 6,558
不動産売却益 38,579
willDo稲永
不動産売却収入 650,796
不動産売却原価 527,371
その他売却費用 8,142
不動産売却益 115,283
willDo四日市鵜の森
不動産売却収入 565,335
不動産売却原価 420,337
その他売却費用 7,128
不動産売却益 137,869
アブレスト桜川
不動産売却収入 508,329
不動産売却原価 338,123
その他売却費用 5,537
不動産売却益 164,669
プロスペクト美章園
不動産売却収入 331,152
不動産売却原価 247,554
その他売却費用 4,410
不動産売却益 79,187
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大和証券リビング投資法人(8986) 2021年３月期 決算短信
（単位：千円）
入間駅前ビル
不動産売却収入 1,734,109
不動産売却原価 1,556,009
その他売却費用 15,361
不動産売却益 162,739
シェモア桜ヶ丘
不動産売却収入 636,037
不動産売却原価 614,311
その他売却費用 7,097
不動産売却益 14,628
茅ヶ崎ダイカンプラザ
不動産売却収入 484,573
不動産売却原価 455,789
その他売却費用 5,735
不動産売却益 23,048
プロスペクト桂
不動産売却収入 482,000
不動産売却原価 433,488
その他売却費用 6,289
不動産売却益 42,222
willDo北24条
不動産売却収入 287,558
不動産売却原価 262,651
その他売却費用 4,734
不動産売却益 20,173
willDo西下台町
不動産売却収入 595,716
不動産売却原価 457,023
その他売却費用 7,814
不動産売却益 130,878
リビングステージ東仙台
不動産売却収入 364,620
不動産売却原価 282,610
その他売却費用 5,529
不動産売却益 76,479
リビングステージ南仙台
不動産売却収入 223,497
不動産売却原価 145,125
その他売却費用 4,661
不動産売却益 73,710
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大和証券リビング投資法人(8986) 2021年３月期 決算短信
（単位：千円）
高砂関弐番館
不動産売却収入 760,839
不動産売却原価 547,352
その他売却費用 10,453
不動産売却益 203,033
当期 （自 2020年10月１日 至 2021年３月31日）
該当事項はありません。
※3．不動産等売却損の内訳は以下のとおりです。
前期 （自 2020年４月１日 至 2020年９月30日）
（単位：千円）
サイトピア
不動産売却収入 457,728
不動産売却原価 476,323
その他売却費用 5,786
不動産売却損 24,381
エクセルシオール栄
不動産売却収入 546,951
不動産売却原価 591,334
その他売却費用 6,584
不動産売却損 50,967
入間駅前第二ビル
不動産売却収入 651,705
不動産売却原価 755,099
その他売却費用 9,394
不動産売却損 112,787
コリンヌ津田沼
不動産売却収入 349,277
不動産売却原価 380,280
その他売却費用 4,668
不動産売却損 35,671
ウィンベルコーラス平塚第13
不動産売却収入 359,586
不動産売却原価 455,823
その他売却費用 5,118
不動産売却損 101,354
グランカーサ南13条
不動産売却収入 408,387
不動産売却原価 445,956
その他売却費用 6,446
不動産売却損 44,015
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大和証券リビング投資法人(8986) 2021年３月期 決算短信
（単位：千円）
グランカーサ南９条
不動産売却収入 463,965
不動産売却原価 514,094
その他売却費用 7,485
不動産売却損 57,614
グランメゾン七福
不動産売却収入 301,396
不動産売却原価 324,523
その他売却費用 4,582
不動産売却損 27,709
ロイヤルガーデン森林公園
不動産売却収入 281,877
不動産売却原価 354,463
その他売却費用 5,120
不動産売却損 77,706
グリーンパーク小松島
不動産売却収入 423,502
不動産売却原価 480,039
その他売却費用 6,661
不動産売却損 63,198
ダイアパレス泉崎
不動産売却収入 317,903
不動産売却原価 354,531
その他売却費用 5,418
不動産売却損 42,046
当期 （自 2020年10月１日 至 2021年３月31日）
該当事項はありません。
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大和証券リビング投資法人(8986) 2021年３月期 決算短信
(投資主資本等変動計算書に関する注記)
前 期 当 期
自 2020年４月１日 自 2020年10月１日
至 2020年９月30日 至 2021年３月31日
発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
発行可能投資口総口数 5,000,000口 5,000,000口
発行済投資口の総口数 2,055,946口 2,131,546口
(金銭の分配に係る計算書に関する注記)
※１．一時差異等調整積立金
前期（自 2020年４月１日 至 2020年９月30日）
「投資法人の計算に関する規則」（平成27年内閣府令第27号）附則第３項の経過措置を適用し、2017年３月期の
金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金
6,733,122,069円を一時差異等調整積立金へ積立てています。当該積立金は積立を行った期の翌期である2017年９月
期以降、積立時の残高の毎期50年均等額以上（67,331,221円以上）の取崩しを行うことが必要とされており、2020
年９月期は67,331,221円の取崩しを行っています。
当期において発生した利益超過税会不一致（収益等の合計額から費用等の合計額を控除して得た額が、益金の額
から損金の額を控除して得た額を超える場合における税会不一致をいいます。）のうち、1,198,134,568円を一時差
異等調整積立金へ積立てています。当該積立金は、積立てを行った期の翌期以降、50年以内に毎期均等額以上
（11,981,346円以上）を取り崩す予定です。
当期（自 2020年10月１日 至 2021年３月31日）
「投資法人の計算に関する規則」（平成27年内閣府令第27号）附則第３項の経過措置を適用し、2017年３月期の
金銭の分配に係る計算書において、過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金
6,733,122,069円を一時差異等調整積立金へ積立てています。当該積立金は積立を行った期の翌期である2017年９月
期以降、積立時の残高の毎期50年均等額以上（67,331,221円以上）の取崩しを行うことが必要とされており、2021
年３月期は134,832,054円の取崩しを行っています。
2020年９月期に発生した利益超過税会不一致（収益等の合計額から費用等の合計額を控除して得た額が、益金の
額から損金の額を控除して得た額を超える場合における税会不一致をいいます。）のうち、1,198,134,568円を一時
差異等調整積立金へ積立てています。当該積立金は、積立てを行った期の翌期である2021年３月期以降、50年以内
に毎期均等額以上（11,981,346円以上）の取崩しを行うことが必要とされており、2021年３月期は11,981,346円の
取崩しを行っています。
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大和証券リビング投資法人(8986) 2021年３月期 決算短信
(キャッシュ・フロー計算書に関する注記)
※1．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係は以下のとおりです。
前 期 当 期
自 2020年４月１日 自 2020年10月１日
至 2020年９月30日 至 2021年３月31日
現金及び預金 9,660,148千円 14,923,509千円
信託現金及び信託預金 2,550,211千円 2,976,743千円
現金及び現金同等物 12,210,360千円 17,900,252千円
※2．重要な非資金取引の内容
前期 （自 2020年4月１日 至 2020年9月30日）
当期に合併した日本ヘルスケア投資法人より引継いだ資産及び負債の主な内訳は次のとおりです。
なお、合併による出資剰余金の増加は、13,937,844千円です。
流動資産 1,747,102千円
固定資産 24,251,000千円
資産合計 25,998,102千円
流動負債 3,400,523千円
固定負債 7,557,452千円
負債合計 10,957,975千円
新たに計上した重要な資産除去債務の額
重要な資産除去債務の額 117,540千円
当期 （自 2020年10月１日 至 2021年３月31日）
該当事項はありません。
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(関連当事者との取引に関する注記)
1. 親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2020年４月１日 至 2020年９月30日）
議決権等
会社等の 資本金 事業の
の所有 関連当事 取引金額 期末
名称 又は 内容 取引の
種類 所在地 (被所有) 者との (千円) 科目 残高
又は 出資金 又は 内容
割合 関係 (注２) (千円)
氏名 (億円) 職業
（％）
営業
－
未収入金
前受金 2,530
株式会社
主要 東京都 主要 賃貸事業
大和証券グ 2,473 （注１） 15.73 14,261 預り敷金
投資主 千代田区 投資主 収入等 及び 2,370
ループ本社
保証金
信託預り
敷金及び 607
保証金
（注１）事業の内容又は職業は、金融商品取引業を営む会社の株式の所有・管理・支配です。
（注２）上記金額のうち、取引金額には、消費税等が含まれておりません。
当期（自 2020年10月１日 至 2021年３月31日）
議決権等
会社等の 資本金 事業の
の所有 関連当事 取引金額 期末
名称 又は 内容 取引の
種類 所在地 (被所有) 者との (千円) 科目 残高
又は 出資金 又は 内容
割合 関係 (注２) (千円)
氏名 (億円) 職業
（％）
営業
－
未収入金
前受金 2,465
株式会社
主要 東京都 主要 賃貸事業
大和証券グ 2,473 （注１） 15.73 14,544 預り敷金
投資主 千代田区 投資主 収入等 及び 2,330
ループ本社
保証金
信託預り
敷金及び 647
保証金
（注１）事業の内容又は職業は、金融商品取引業を営む会社の株式の所有・管理・支配です。
（注２）上記金額のうち、取引金額には、消費税等が含まれておりません。
2. 子会社等
前期及び当期において、該当事項はありません。
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3. 兄弟会社等
前期（自 2020年４月１日 至 2020年９月30日）
議決権等
会社等の 資本金 事業の 期末
の所有 関連当事 取引金額
名称 又は 内容 取引の 残高
種類 所在地 (被所有) 者との (千円) 科目
又は 出資金 又は 内容 (千円)
割合 関係 (注１)
氏名 (千円) 職業 (注１)
（％）
金利スワ 金利スワッ
ップ取引 プ取引によ 2,061 未払費用 130
主要投 の相手方 る支払額
大和証券 東京都
資主の (注２) (注３) 0.02
株式会社 千代田区 投資口 投資口
子会社
事務 募集事務 1,000 － －
受託者 手数料
ヘルスケ 前受金 200,116
主要投 グッドタイ 有料老人 ア施設賃
東京都 賃貸事業
資主の ムリビング 50,000 ホーム等 0.49 借人兼オ 1,186,393
千代田区 収入等 信託預り
子会社 株式会社 の運営等 ペレータ
ー 敷金及び 1,196,935
保証金
不動産信託
主要投 合同会社 不動産信 受益権の
東京都 投資
資主の Ｄ Ａ ヘ ル ス 300 － 託受益権 購入 2,970,500 － －
港区 運用業
子会社 ケア２ の売主 (注４)
(注５)
不動産信託
主要投 合同会社 不動産信 受益権の
東京都 投資
資主の Ｄ Ａ ヘ ル ス 300 － 託受益権 購入 8,150,000 － －
港区 運用業
子会社 ケア３ の売主 (注４)
(注５)
不動産信託
主要投 合同会社 不動産信 受益権の
東京都 投資
資主の Ｄ Ａ ヘ ル ス 300 － 託受益権 購入 3,569,307 － －
港区 運用業
子会社 ケア４ の売主 (注４)
(注５)
不動産信託
主要投 合同会社 不動産信 受益権の
東京都 投資
資主の Ｄ Ａ ヘ ル ス 300 － 託受益権 購入 3,380,000 － －
港区 運用業
子会社 ケア５ の売主 (注４)
(注５)
不動産信託
主要投 合同会社 不動産信 受益権の
東京都 投資
資主の Ｄ Ａ ヘ ル ス 300 － 託受益権 購入 2,271,195 － －
港区 運用業
子会社 ケア６ の売主 (注４)
(注５)
不動産信託
主要投 合同会社 不動産信 受益権の
東京都 投資
資主の Ｄ Ａ ヘ ル ス 200 － 託受益権 購入 1,202,000 － －
港区 運用業
子会社 ケア７ の売主 (注４)
(注５)
不動産信託
主要投 合同会社 不動産信 受益権の
東京都 投資
資主の Ｇ Ｔ Ｌ ヘ ル 400 － 託受益権 購入 41,117,000 － －
中央区 運用業
子会社 スケア の売主 (注４)
(注５)
不動産の
主要投 合同会社
東京都 投資 不動産の 売却
資主の ロ ッ キ ー ゲ 100 － 1,153,000 － －
中央区 運用業 買主 (注４)
子会社 ートワン
(注６)
不動産の
主要投 合同会社
東京都 投資 不動産の 売却
資主の ロ ッ キ ー ゲ 100 － 1,504,000 － －
中央区 運用業 買主 (注４)
子会社 ートツー
(注６)
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議決権等
会社等の 資本金 事業の 期末
の所有 関連当事 取引金額
名称 又は 内容 取引の 残高
種類 所在地 (被所有) 者との (千円) 科目
又は 出資金 又は 内容 (千円)
割合 関係 (注１)
氏名 (千円) 職業 (注１)
（％）
不動産の
主要投 合同会社
東京都 投資 不動産の 売却
資主の ロ ッ キ ー ゲ 100 － 563,000 － －
中央区 運用業 買主 (注４)
子会社 ートスリー
(注６)
不動産の
主要投 合同会社
東京都 投資 不動産の 売却
資主の ロ ッ キ ー ゲ 100 － 837,000 － －
中央区 運用業 買主 (注４)
子会社 ートフォー
(注６)
合同会社 不動産の
主要投
ロ ッ キ ー ゲ 東京都 投資 不動産の 売却
資主の 100 － 1,014,000 － －
ー ト フ ァ イ 中央区 運用業 買主 (注４)
子会社
ブ (注６)
合同会社 不動産の
主要投
ロ ッ キ ー ゲ 東京都 投資 不動産の 売却
資主の 100 － 580,000 － －
ー ト シ ッ ク 中央区 運用業 買主 (注４)
子会社
ス (注６)
不動産の
主要投 合同会社
東京都 投資 不動産の 売却
資主の ロ ッ キ ー ゲ 100 － 1,160,000 － －
中央区 運用業 買主 (注４)
子会社 ートセブン
(注６)
不動産の
主要投 合同会社
東京都 投資 不動産の 売却
資主の ロ ッ キ ー ゲ 100 － 480,000 － －
中央区 運用業 買主 (注４)
子会社 ートエイト
(注６)
不動産の
主要投 合同会社
東京都 投資 不動産の 売却
資主の ロ ッ キ ー ゲ 100 － 1,189,000 － －
中央区 運用業 買主 (注４)
子会社 ートナイン
(注６)
不動産の
主要投 合同会社
東京都 投資 不動産の 売却
資主の ロ ッ キ ー ゲ 100 － 316,000 － －
中央区 運用業 買主 (注４)
子会社 ートテン
(注６)
のぞみファ 不動産信託
主要投 イ ナ ン ス ＆ 不動産信 受益権の
東京都 投資
資主の コ ン サ ル テ 100,000 － 託受益権 売却 1,342,000 － －
中央区 運用業
子会社 ィ ン グ 株 式 の買主 (注４)
会社 (注６)
不動産の
主要投
合同会社 東京都 投資 不動産の 売却
資主の 3,000 － 3,468,000 － －
ネモフィラ 中央区 運用業 買主 (注４)
子会社
(注６)
（注１）上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注２）資本金は1,000億円です。
（注３）事業の内容又は職業は、有価証券等の売買、有価証券等の売買の媒介、取次又は代理、有価証券の引受等の金融商品取引業及びそれ
に付帯する事業です。
（注４）利害関係人等との取引条件の決定については、資産運用会社の社内規定である利益相反対策ルールに基づき、決定しています。
（注５）上記記載の不動産信託受益権の購入の取引金額には取得諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税等を含んでいませ
ん。
（注６）上記記載の不動産の売却及び不動産信託受益権の売却の取引金額には売却諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税
等を含んでおりません。
（注７）取引条件の決定については、市場の実勢に基づいて、決定しております。
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大和証券リビング投資法人(8986) 2021年３月期 決算短信
当期（自 2020年10月１日 至 2021年３月31日）
議決権等
会社等の 資本金 事業の 期末
の所有 関連当事 取引金額
名称 又は 内容 取引の 残高
種類 所在地 (被所有) 者との (千円) 科目
又は 出資金 又は