2020年12月７日現在
第29期(2020年９月期)決算説明会資料
銘柄コード：8986 | https://www.daiwa-securities-living.co.jp/
新型コロナウイルスの影響
1. 賃貸住宅：賃料の減額・支払猶予要請等の影響は軽微
11月末時点における賃料減額件数は１件、支払猶予件数は５件のみ（いずれも店舗・事務所等）
稼働率は前年度と同程度
ヘルスケア施設
2020年9月末 稼働率 97.81%（前年同月 97.96%）
・ 95％以上が月額賃料20万円未満 賃貸住宅
店舗・事務所等のテナント部分
・ 法人契約割合が30％未満 ポートフォリオ全体の４％※
うち減賃対応：１件
・ ３大都市圏を中心とした分散保有（東京都23区保有割合約44％） うち猶予対応：５件
※ 月額賃料に基づく
2. ヘルスケア施設：収益への影響はなし
11月末時点までに、２施設にて新型コロナウイルスの感染者を確認
１施設においては既に治癒、１施設については療養中（無症状者１名のみ）
迅速な、行政や医療機関との連携により、施設内での感染拡大を阻止
施設オペレーターとは長期の固定賃料契約のため、本投資法人の収益に影響はなく、また、施設オペレーターの
経営への影響も限定的
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
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トピックス
1. 公募増資の発表 （4ページご参照）
※
11月19日付で国内公募増資を発表（調達予定額63億円 ）
賃貸住宅2物件、ヘルスケア施設3物件（総額155億円）を取得予定（12月10日）
※ グリーンシューオプションによる想定追加発行分の上限額含む
2. NHIとの合併による負のれんの確定（14ページご参照）
2020年4月1日付のNHIとの合併時に発生した負ののれんの金額が確定（約11億円）
総額約82億円の内部留保を、分配金の安定化のために機動的に活用予定
3. 入替え時賃料の増額継続 （賃貸住宅）（20ページご参照）
テナント入替え時の月額賃料の増減額（増減率）実績推移
第27期：+1,248千円 第28期：+2,217千円 第29期：+1,825千円
（+0.9％） （+2.1％） （+1.7％）
本資料で用いている「JRH」とは日本賃貸住宅投資法人、「NHI」とは日本ヘルスケア投資法人、 「DLI」とは大和証券リビング投資法人を指します。
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
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目次
Section 1
公募増資の概要 P4
Section 2
第29期(2020年9月期)決算概要
第30期(2021年3月期)、第31期(2021年9月期)業績予想 P13
Section 3
賃貸住宅の運用状況 P19
Section 4
ヘルスケア施設の運用状況 P24
Section 5
財務戦略及び財務状況 P30
Section 6
ESGの取り組み P35
資料編 P40
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
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Section 1
公募増資の概要
公募増資の概要
11月19日付で公募増資の実施を決議し、5物件総額155億円を取得予定
・ 投資主価値（１口当たり純利益、１口当たりNAV）の向上を目的とし、ポートフォリオの安定性及び質の更なる向上を企図して公募増資を実施
・ 期中増資となったものの、80億円超の内部留保（14ページご参照）の一部を活用し、分配金を安定化
・ 増資による取得予定５物件の他、東京都23区内の築浅及び新築の賃貸住宅８物件を、取得又売買契約締結済（８ページご参照）
・ さらに、スポンサーのウェアハウジング機能を活用し、パイプラインとして５物件計110億円超を確保（11ページご参照）
【公募増資の概要】 【増資時取得物件の概要】
発行形態 国内公募増資 賃貸住宅 ヘルスケア施設 取得予定資産合計
発行決議日 2020年11月19日 物件数 2物件 3物件 5物件
取得（予定）価格 6,820百万円 8,680百万円 15,500百万円
条件決定日 2020年11月30日
取得日（予定） 2020年12月10日
払込期日（一般募集分） 2020年12月4日
鑑定評価額 7,170百万円 9,160百万円 16,330百万円
新投資口発行口数
72,000口
（一般募集分）
平均築年数 1.2年 8.1年 5.0年
新投資口発行口数 3,600口
（第三者割当分） （注） 平均鑑定NOI利回り 4.5% 4.8% 4.7%
募集後発行済 2,131,546口
※ 上記に関する注記は65ページに記載しています。
投資口総数 （注）
6,394百万円
調達金額
（注） （注）第三者割当による募集投資口数の全部について申し込まれ、払込みがなされることを前提としています。
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資産拡大の推移
中期的目標4,000億円への早期到達を目指し、合併等実施後約8か月で13物件234億円の取得及び取得を決定
中期的
目標
■ 賃貸住宅 ■ ヘルスケア施設 本件公募増資
4000 投資方針
4000 による取得
億円
・ 賃貸住宅 ：ポートフォリオの 60%～80%
3500 3,198億円 3,262億円
3,027億円 3,043億円 ・ ヘルスケア施設：ポートフォリオの 20%～40%
3000 955
869 955
869 億円 中期的に資産規模4,000億円目指し、
2500 2,278億円 億円 億円
億円
長期的には住宅系リート１位の資産規模を目指す
2000 パイプライン物件総額
110億円超を確保済 ・ 分配金水準の向上
1500 2,174 2,242 2,306 ・ J-REIT市場におけるポジショニング向上
2,278 2,158
億円 億円 億円
億円 億円
1000
1口当たりNAVの維持・向上
500
・ 第29期末 ：101,249円
0
・ 230物件ベース：101,250円～101,300円
2020/3/31 2020/4/10 2020/10/22 2020/12/10 2021
2021/9/30
JRH 直近取得済資産 増資時取得資産 取得決定済資産
合併等実施後
(NHI合併前) 2物件取得後 5物件取得後 6物件取得後
JRH 合併等実施後 直近取得済資産 増資時取得資産 取得決定済資産
(NHI合併前) 2物件取得後 5物件取得後 6物件取得後
(2020/3/31) （2020/4/10） (2020/10/22) (2020/12/10) (2021/9/30)
資産規模 2,278億円 3,027億円 3,043億円 3,198億円 3,262億円
物件数 193物件 217物件 219物件 224物件 230物件
平均築年数（時点は各列上段記載） 15.6年 13.2年 13.7年 13.4年 14.0年
東京都23区比率（賃貸住宅のみ） 40.9％ 43.9% 44.3％ 42.9％ 44.5％
投資比率（賃貸住宅:ヘルスケア） 100% : 0% 71% : 29% 71% : 29% 70% : 30% 71% : 29%
※ 本ページの注記は65ページに記載しています。
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増資時取得物件
増資時物件取得のハイライト ヘルスケア：平均残存賃貸借契約期間10年以上かつ固定賃料により収益安定性を確保
大和証券グループ本社が出資するブリッジファンド等の機能を活用することにより、
厳選された良質な物件の機動的な取得を実現。
③ グッドタイム リビング 大阪ベイ
所在地 大阪府大阪市港区
賃貸住宅：住宅地として安定的な賃貸需要が見込めるエリアに所在の築浅 取得予定日 2020年12月10日
２物件を取得。ポートフォリオの質の向上を図る。
取得予定価格 4,700百万円
ヘルスケア施設：スポンサーグループ運営の１物件のほか、新規のオペレーター 鑑定評価額 4,820百万円
運営の築浅2物件を取得。ポートフォリオの平均残存賃貸借契約期間は 建築時期 2006年8月
19.6年となり、ポートフォリオの収益安定性を確保。 居室数 93室
稼働率（11月末） 100.0%
賃貸住宅：住宅地として安定的な需要が見込めるエリアに所在の築浅2物件を取得 鑑定NOI利回り 4.7%
① スプランディッド難波元町 ④ サニーライフ日吉
所在地 大阪府大阪市浪速区 所在地 神奈川県川崎市幸区
取得予定日 2020年12月10日 取得予定日 2020年12月10日
取得予定価格 5,820百万円 取得予定価格 2,060百万円
鑑定評価額 6,120百万円 鑑定評価額 2,190百万円
建築時期 2019年11月 建築時期 2020年2月
賃貸可能戸数 196戸 居室数 106室
稼働率（11月末） 97.7% 稼働率（11月末） 100.0%
鑑定NOI利回り 4.4% 鑑定NOI利回り 5.0%
② グランカーサ藤沢 ⑤ サニーライフ調布
所在地 神奈川県藤沢市 所在地 東京都調布市
取得予定日 2020年12月10日 取得予定日 2020年12月10日
取得予定価格 1,000百万円 取得予定価格 1,920百万円
鑑定評価額 1,050百万円 鑑定評価額 2,150百万円
建築時期 2019年4月 建築時期 2020年1月
賃貸可能戸数 24戸 居室数 99室
稼働率（11月末） 100.0% 稼働率（11月末） 100.0%
鑑定NOI利回り 4.6% 鑑定NOI利回り 4.3%
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新規取得物件①
合併等一連の取引後取得（予定）のハイライト
９月、10月に東京都23区内の築浅及び新築の8物件を取得決定を発表。（うち２物件取得済）
東京都23区は、転出人数の実績において転入超過トレンドが継続している一方、賃貸マンショ
ンの着工数は依然比較的低水準で推移しており、良好な需給環境を維持。また、住宅賃料は
オフィス賃料と比較して相対的に安定して推移しており、近年は上昇傾向を継続。
フォワードコミットメントに該当する物件（増資後取得予定資産）については、資産運用会社
における投資基準を順守した適切なリスクマネジメントにより取得。また、スポンサー・サポート
契約変更により、資金調達手段の多様化を図り取得の蓋然性を確保。
直近取得済資産 増資後取得予定資産
物件数 2物件 6物件
取得（予定）価格 1,532百万円 6,385百万円
鑑定評価額 1,649百万円 6,683百万円
平均築年数 0.8年 新築
平均鑑定NOI利回り 4.2% 4.1%
直近取得済資産（賃貸住宅）
① グランカーサ日本橋浜町 ※ ② グランカーサ馬込Ⅰ※
所在地 東京都中央区 所在地 東京都大田区
取得予定日 2020年9月30日 取得予定日 2020年10月22日
取得予定価格 930百万円 取得予定価格 602百万円
鑑定評価額 1,030百万円 鑑定評価額 619百万円
建築時期 2019年11月 建築時期 2020年5月
賃貸可能戸数 22戸 賃貸可能戸数 21戸
稼働率（11月末） 65.1% 稼働率（11月末） 21.3%
鑑定NOI利回り 4.2% 鑑定NOI利回り 4.1%
※旧名称：レオーネ日本橋浜町 ※旧名称：ソリッド馬込 ※ 本ページの注記は65ページに記載しています。
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新規取得物件②
増資後取得予定資産(賃貸住宅) フォワード・コミットメントによる取得決定済み資産
③（仮称）ルジェンテ上野池之端 ④（仮称）入谷プロジェクト ⑤（仮称）毛利一丁目プロジェクト
所在地 東京都台東区 所在地 東京都台東区 所在地 東京都江東区
取得予定日 2021年4月15日 取得予定日 2021年6月1日 取得予定日 2021年4月30日
取得予定価格 1,420百万円 取得予定価格 1,225百万円 取得予定価格 1,140百万円
鑑定評価額 1,470百万円 鑑定評価額 1,260百万円 鑑定評価額 1,190百万円
建築時期 2021年1月竣工予定 建築時期 2021年2月竣工予定 建築時期 2021年3月竣工予定
賃貸可能戸数 31戸 賃貸可能戸数 40戸 賃貸可能戸数 41戸
鑑定NOI利回り 4.0% 鑑定NOI利回り 4.2% 鑑定NOI利回り 4.1%
⑥（仮称）南大井プロジェクト ⑦（仮称）永代プロジェクト ⑧（仮称）中馬込プロジェクト
所在地 東京都品川区 所在地 東京都江東区 所在地 東京都大田区
取得予定日 2021年3月1日 取得予定日 2021年8月3日 取得予定日 2021年9月1日
取得予定価格 1,119百万円 取得予定価格 780百万円 取得予定価格 700百万円
鑑定評価額 1,200百万円 鑑定評価額 833百万円 鑑定評価額 730百万円
建築時期 2021年1月竣工予定 建築時期 2021年7月竣工予定 建築時期 2021年7月竣工予定
賃貸可能戸数 42戸 賃貸可能戸数 20戸 賃貸可能戸数 24戸
鑑定NOI利回り 4.3% 鑑定NOI利回り 4.1% 鑑定NOI利回り 4.1%
フォワード・コミットメントによる取得物件（新築物件）へのリーシング戦略（一例）
プレリーシング リーシング 入居開始・募集継続
－３ヶ月 竣工日 取得日（起点） 巡航稼働（95％以上）まで3ヶ月～８ヶ月（予定）
プレリーシング開始 リーシング開始 リーシング継続 『日次稼働率予測システム』を使用した、
・ 地元賃貸業者等へ ・WEB媒体への掲載開始 ・ 反響状況を勘案し、状況に リアルタイムでのプロセス管理
の告知を開始 ・内覧会実施 応じてリーシング強化、戦略見 （45ページご参照）
・反響踏まえ、募集条 ・モデルルーム設置 直し等を実施
件を決定 ・現地に募集看板設置 等 2019年8月に取得した新築物件のグランカーサ浦安については、
・仮申込受付 等 取得から3ヶ月で稼働率100％を達成
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外部成長による分配金成長（1口当たり分配金への影響）
2020年５月20日公表 2020年11月19日公表
2,200円 調整後当期純利益 取得済・取得予定物件 固都税効果 内部留保取崩
※ 全て1口当たりの数値
2,160円 2,160円
2,150円
2,150円
調整後当期純利益（注３）
94円 112円
（57円） （75円）
78円 （追加取崩相当分）
（追加取崩相当分）
2,100円 固都税効果を調整（第30期）
公募増資による
物件取得の効果 2020年4月の合併等一連の取引時に取得した29
物件の固都税相当額（注４）は第30期には発生せ
＋約0.9%
2,050円 ず、実態よりも当期純利益が押し上げられているため、
62円 60円 21円 固都税相当額を第30期から控除（固都税の発生は
第31期から）
2,000円 5円 取得済・取得予定物件の効果を調整
約2,080円
2,001円 2,027円
（第30期、第31期）
※ 期中の公募増資を伴う物 公募増資の手取金による取得物件（注５）以外
1,950円 2,010円 件取得による影響、関連費
用の計上等により、当初予
の 、取得済２物件（第29期:１物件、第30期:１物
想より減額となっています 件)（注６）、取得予定６物件（第30期:１物件、第
31期:５物件)（注７）の取得による増益効果（見
（注１） （注２） （注２） （注９）
込み額）を第30期、第31期から控除
0円
1,900円
第30期（当初予想） 第30期（今回予想） 第31期（今回予想） 230物件巡航ベース
2021年3月期 2021年3月期 2021年9月期
物件数 217物件 225物件 230物件 230物件
発行済口数 2,055,946口 2,131,546口 （予定）(注８) 2,131,546口 （予定）(注８) 2,131,546口 （予定）(注８)
LTV 49.22％ 49.98％ 50.84％ 第31期（今回予想）
同水準を想定 ※ 本ページに関する注記は66ページに記載しています。
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今後の資産規模目標及び分配金戦略
スポンサー・サポートの活用により、中期的目標4,000億円への早期到達を図り、分配金水準の向上を目指す
■1口当たり内部留保取崩（追加額）
■1口当たり内部留保取崩（法定額）
■1口当たり当期純利益
億円 4,000億円程度 円
4,000 2,200 スポンサー・パイプライン：総額約110億円超
3,500 3,262億円
2,160円 賃貸住宅
2,150
3,000 木川東4丁目PJ 日本橋東1丁目PJ
巡航EPU成長により、
追加内部留保取崩ゼロを目指す 所在地 大阪市淀川区 大阪市浪速区
2,500 2,100
2,000 竣工(予定) 2021年3月 2021年1月
1,500 2,050
ヘルスケア施設
1,000 LTV LTV
2,000 50.84％
上大岡PJ 鎌倉山PJ 北小岩PJ
52％程度
500
所在地 神奈川県横浜市 神奈川県鎌倉市 東京都江戸川区
0 1,950
資産規模 資産規模 分配金 分配金 竣工 2020年8月 2020年7月 2020年8月
2021年 4,000億円 2021年 4,000億円
9月期予想 到達時イメージ 9月期予想 到達時イメージ
スポンサー・サポートの活用
機動的な物件確保
スポンサーが出資するブリッジファンド等の活用
本投資法人は物件取得に際し、大和証券グループ本社が出資するブリッジファンド等を活用することで、物件を厳選しつつ
も投資機会を逃さない機動的な物件確保、稼働状況確認後の投資法人による物件取得、安定的な財務運営が可能 稼働状況の確認
スポンサー・サポート契約の拡充 安定的な財務運営
2020年10月21日付にて、本投資法人が短期投資法人債を発行しようとする際には、スポンサーはその引受け等を
通じて本投資法人による資金調達に協力する旨の定めをスポンサー・サポート契約に追加、機動的な物件確保と安定 短期投資法人債
的な財務運営が可能 の引受け
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中期的目標の達成に向けて
引き続き、資産規模拡大を通じて投資主価値（1口当たり当期純利益、1口当たりNAV）向上を目指す
中期的目標 資産規模4,000億円の
本投資法人の現状認識
達成に向けた今後の方針（注２）
2020年4月の合併に伴い27物件譲渡 中期目標：3～5年で資産規模 4,000億円達成
物件の入替えは一旦完了 フォワードコミットメントによる開発段階物件の取得
投資主価値向上に資する外部成長フェーズへ
外部成長 スポンサーサポートの更なる活用 (ブリッジファンド、短期投資法人債引受等)
NAV成長：第29期の１口当たりNAV101,249円 賃貸住宅/ヘルスケア施設の保有比率
一口当たりNAV 101,250円～101,300円程度
（230物件ベース）
（注１） 現状割合を維持（７：3 程度）
１）需要層の厚い賃料価格帯
フォワードコミットメントによる物件取得をサポートすべく、運用会社のリーシン
２）三大都市圏を中心とした全国分散
内部成長 グノウハウ、スキル等をフル活用（私募住宅REIT運用においても実績あり）
３）独自の「日次稼働予測システム」、「3週間ルール」等
稼働率の維持を前提として賃料増額を目指す
コロナ禍においても高稼働・入替時の増賃を継続
公募増資後LTV 49.8% LTV：50～52％程度でコントロール
財務 第31期末LTV 50.8％（フォワードコミットメント物件取得後） スポンサーサポートによる短期投資法人債の引受を機動的に活用
LTV52％までの借入余力は 約80億円 物件取得の機動性確保、財務健全性維持
公募増資による物件取得効果
巡航EPU成長の範囲内でDPUを 2,160円に引上げ 中期目標4,000億円達成時の分配金水準（目標）
分配金 内部留保は 約82億円 現状のDPU 2,160円以上の水準への巡航EPUの成長を目指す
(内部留保の追加取崩なしへ)
分配金の平準化に活用 (第30期は均等取崩 約37円、
追加取崩 約57円 の予定)
※ 本ページに関する注記は66ページに記載しています。
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Section 2
第29期(2020年9月期)決算概要
第30期(2021年3月期)、第31期(2021年9月期)業績予想
負ののれんについて（内部留保の増加）
2020年4月1日付のNHIとの合併による 負ののれん約11億円 の発生が確定
2020年3月末時点内部留保＋第29期増加分（上記負ののれん約11億円、物件売却益の一部内部留保約４億円）
＝2020年9月末内部留保額約82億円
NHI（合併消滅法人） DLI
合併後B/S
2020年3月末時点
時価評価B/S
負債
2020年3月31日時点のJRHの投資口価格に
引受負債 よる合併対価の算定により、約11億円の
（時価） 負ののれん発生が確定 資産
受入資産 内部留保
純資産
（時価）
純資産
負ののれん
（負ののれ 82億円
んを含む） （2020年9月期）
（時価） 合併対価 13,937百万円
(JRH投資口) （91,100円×152,995口）
今回発生の負ののれんの処理方法
第29期（2020年9月期）に「負ののれん発生益」として特別利益を
会計上の処理 計上。但し、当期の分配金には充当せず、一時差異等調整積立金 約11億円が発生
（RTA）として純資産に計上し、翌期以降、均等額以上を取り崩し
RTAの残高がある限り、当初積立額の50年（100期）均等額にあた
る1％以上の金額を毎期取り崩して分配金に充当予定。 現在の均等取り崩し約67百万円に加え、
分配金への対応
譲渡損や減損、除却損などの臨時的、偶発的な損失に充当することも 約11百万円の均等取り崩しを追加予定
可能であり、機動的に活用し、安定的な分配の維持を図る方針。
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主要計数推移
営業収益 (百万円) 当期純利益 (百万円) １口当たり分配金 (円)
2021/9
(第31期)予想 10,766 4,363 2,160
2021/3
(第30期)予想 10,463 4,401 2,160
2020/9
(第29期)実績 11,645 6,133 一時差異等32円含む 2,190
2020/9
(第29期)予想 11,450 5,936 2,150
2020/3
(第28期) 8,262 3,258 一時差異等41円を含む 2,028
2019/9
(第27期) 8,460 3,364 一時差異等75円を含む 2,040
2019/3
(第26期) 8,256 3,158 配当積立金 23円・一時差異等 41円含む 1,990
2018/9
(第25期) 8,250 3,114 配当積立金 23円・一時差異等 41円含む 1,964
2018/3
(第24期) 8,284 3,158 配当積立金 18円・一時差異等 41円含む 1,967
2017/9
(第23期) 8,675 3,391 一時差異等 41円含む 1,920
2017/3
(第22期) 8,318 3,024 配当積立金 57円含む 1,901
2016/9
(第21期) 8,133 2,735 配当積立金 32円含む 1,700
2016/3
(第20期) 7,943 2,824 1,722
2015/9
(第19期)
2015/5公募増資 7,778 2,724 1,747
2015/3
(第18期) 7,251 2,478 配当積立金 86円含む 1,680
2014/9
(第17期) 7,131 2,596 1,761
2014/3
(第16期)
2013/11公募増資 6,442 2,340 1,617
PRI吸収合併
2010/9
4,618 (2010/7/1) 663 544
(第9期)
0 5,000 10,000 15,000 0 2,000 4,000 6,000 8,000 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500
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投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
15
前期と当期実績との比較
前期実績 当期実績 単位：百万円
1 2 (① と ② の差)
1 2 主な差異要因
（2020/3） （2020/9）
営業収益 8,262 11,645 ＋3,382 合併等一連の取引による増加（51物件取得、27物件譲渡）
営業費用 4,500 6,784 ＋2,284 合併等一連の取引による増加（51物件取得、27物件譲渡）
営業外収益 16 830 ＋814 譲渡による影響により、その他営業外収益の増加
営業外費用 519 660 ＋140 合併等一連の取引による借入金の増加
当期純利益 3,258 6,133 ＋2,874 合併等一連の取引による増加（負ののれん1,102の発生）
一時差異等調整積立金/ 67 67 －
配当積立金 取崩額 － － －
分配金総額 3,326 4,502 ＋1,176
営業外損益 単位：１口当たり円
営業収益 営業費用 特別損益
+1,645円 +1,111円 +863円
賃料 +950 不動産売却益 修繕費 +242 不動産売却損 運用報酬1 ▲85 営業外収益 +395
前期実績 共益費 ▲16 +715 原状回復費 +14 +310 運用報酬2 +163 支払利息等 +33 当期実績
駐車場賃料▲10 その他経費 +14 合併関連費 +191 融資関連費 +21 分配金
分配金 2,028円 礼金 ▲8 租税公課 +12 その他費用 +11 投資口交付費+14 分配金 2,190円 +162円
契約更新料 +9 減価償却費+211 租税公課 +19 負ののれん +536
内部留保
484円
715円
一時差異等
一時差異等 合併等一連 310円 863円 825円 調整積立金
調整積立金 の取引による 32円
316円
41円 希薄化
929円
401円 ※ 費用のマイナスは分配金にはプラス 当期純利益
2,983円 当期純利益
当期純利益
1,986円 2,119円 2,157円 2,157円
（内部留保
控除後）
前期末発行口数 当期末発行口数
1,640,060口 2,055,946口
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16
当初予想と当期実績との比較
1 当初予想 当期実績 単位：百万円
2 (① と ② の差)
1 2 主な差異要因
(2020/5/20) （2020/9）
新型コロナウイルスによる賃料減額想定が発生しなかったことによる増加
営業収益 11,450 11,645 +195 平均稼働率増加による賃料増加、保険金・違約金収入による増加
営業費用 6,675 6,784 +109 工事前倒しによる修繕費、その他経費等による増加
営業外収益 758 830 +72
営業外費用 699 660 ▲39 リファイナンスによる経済条件の改善等による減少
当期純利益 5,936 6,133 +196
一時差異等調整積立金/ 67 67 －
配当積立金 取崩額 － － －
分配金総額 4,420 4,502 +82
営業収益 営業費用 営業外損益 単位： １口当たり円
+94円 +53円 +53円
賃料 +89 不動産売却益 修繕費 +86 運用報酬2 +8 営業外収益+35
当初予想 礼金 ▲9 ▲1 原状回復費▲11 鑑定費用 ▲6 支払利息 ▲14 当期実績
契約更新料 +9 PM費 +4 貸引繰入 ▲3 融資関連費 ▲3 分配金
分配金 2,150円 原復ﾃﾅﾝﾄ負担▲5 広告宣伝費▲16 合併関連費▲6 分配金 2,190円 +40円
その他収入 +15 その他経費 +13 その他 ▲17
内部留保
内部留保
96円 1円 76円 23円 53円
一時差異等 一時差異等
770円 調整積立金 825円 調整積立金
32円 ※ 費用のマイナスは 32円
分配金にはプラス
当期純利益 当期純利益
2,887円 2,983円
当期純利益
2,157円
（内部留保
控除後）
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17
第30期(2021年3月期)・第31期(2021年9月期)の予想
単位：百万円
1 2 2 － 1 3 3 － 2
当期 第30期 主な差異要因 第31期 主な差異要因
実績 予想 差異 予想 差異
営業収益 11,645 10,463 ▲1,181 賃料・共益費の増加 +294 10,766 +302 賃料・共益費の増加 +257
平均稼働率 97.9％ 97.5％
その他の項目の減少 ▲4 97.3％
その他の項目の増加 +46
平均賃料坪単価 ※ 8,595円 8,669円 不動産等売却益の減少 ▲1,471 8,735円
(賃貸事業費用の減少375の主な内訳) (賃貸事業費用の増加337の主な内訳)
修繕費の減少 ▲462 修繕費の増加 +19
原状回復費の減少 ▲26 原状回復費の増加 +27
広告宣伝費の増加 +33 その他経費の増加 +46
その他経費の減少 ▲24 租税公課の増加 +157
営業利益 4,860 5,065 +204 減価償却費の増加 +75 5,006 ▲63 減価償却費の増加 +42
(他営業費用の減少1,011の主な内訳) (他営業費用の増加28の主な内訳)
不動産等売却損の減少 ▲637 運用報酬の増加 +16
合併関連費用の減少 ▲393 租税公課の増加 +9
その他営業外収益の減少 ▲818 支払利息・融資関連費用等の増加 +18
経常利益 5,031 4,402 ▲628 4,364 ▲51
投資口交付費の増加 +10 投資口交付費の減少 ▲39
１口当たり 第29期 ：2,983円 １口当たり 第31期 ：2,047円
当期純利益 6,133 4,401 ▲1,731
当期純利益 第30期 ：2,065円
4,363 ▲51
当期純利益
一時差異等調整
積立金/ 67 202 +134 １口当たり2,160円を維持するよう一時差異等調整積 240 +38 １口当たり2,160円を維持するよう一時差異等調整積
配当積立金 － － － 立金等、内部留保の追加取崩しを予定 － － 立金等、内部留保の追加取崩しを予定
取崩額
分配金総額 4,502 4,604 +101 ― 4,604 － ―
１口当たり
2,190円 2,160円 ▲30 ― 2,160円 － ―
分配金
※ 平均稼働率、平均賃料坪単価は賃貸住宅のみでの数値
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18
Section 3
賃貸住宅の運用状況
賃料動向
入替え時の賃料動向 更新時の賃料動向
入替え時賃料変動件数割合 更新時賃料変動件数割合
上昇比率の地域別トップ3(同件数ベース)：福岡98.3％、東京23区91.0％、近畿88.5%
100% 100% 0.0% 0.3% 3.7% 3.5% 2.4%
20.8% 5.6% 7.0% 5.6% 4.4%
9.8% 13.1%
25.7% 24.0% 29.9%
27.9%
25.6% 35.1% 44.2%
80% 29.4% 80%
47.2% 51.5%
17.9%
17.7% 50.1% 65.6%
16.8% 18.9% 64.5%
60% 16.9% 75.9% 60%
18.7% 19.8%
18.3% 79.7%
99.1% 99.4%
14.3% 94.1% 92.9% 93.8% 96.3% 96.4% 97.6% 95.6% 90.2%
13.0% 13.9%
13.4% 86.9%
40% 40%
57.5% 58.3% 14.5%
53.6% 50.4% 13.8%
53.4% 61.3% 55.5% 39.9% 34.6% 12.0%
20% 20% 上昇 据置 下落
46.6% 41.5% 36.5% 10.8%
20.5%
上昇 据置 下落 20.9% 12.1% 0.9% 0.3% 0.3% 0.1% 0.6% 0.0% 0.1% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%
9.5%
0% 0%
第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
2013/3 2013/9 2014/3 2014/9 2015/3 2015/9 2016/3 2016/9 2017/3 2017/9 2018/3 2018/9 2019/3 2019/9 2020/3 2020/9 2015/9 2016/3 2016/9 2017/3 2017/9 2018/3 2018/9 2019/3 2019/9 2020/3 2020/9
入替え時賃料増減率 更新時賃料増減率
4% 0.6%
+1.7% +0.4% +0.4%
2% +0.9%
▲0.6% 0.4%
+2.1%
0% ▲2.3% ▲1.6% ▲1.7% +1.0% +0.1% +0.1% +0.1% +0.1% +0.1%
0.2% +0.0% +0.0%
-2% ▲0.6% ▲0.0%
▲3.8% ▲3.9% ▲0.1%
▲1.9% ▲1.4%
-4% 0.0%
▲2.8% ▲2.9%
▲3.8%
-6% -0.2%
第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
2013/3 2013/9 2014/3 2014/9 2015/3 2015/9 2016/3 2016/9 2017/3 2017/9 2018/3 2018/9 2019/3 2019/9 2020/3 2020/9 2015/9 2016/3 2016/9 2017/3 2017/9 2018/3 2018/9 2019/3 2019/9 2020/3 2020/9
入替え時賃料の増減実績 更新時賃料の増減実績
戸数 比率 前共込賃料(円) 現共込賃料(円) 月額増減額(円) 増減率 戸数 比率 前共込賃料(円) 現共込賃料(円) 月額増減額(円) 増減率
上昇 846 79.7% 86,208,538 88,806,000 2,597,462 3.0% 上昇 281 13.1% 34,316,460 35,175,644 859,184 2.5%
据置 115 10.8% 10,773,200 10,773,200 - - 据置 1,867 86.9% 196,631,950 196,631,950 - -
下落 101 9.5% 9,722,690 8,950,500 ▲772,190 ▲7.9% 下落 - - - - - -
合計 1,062 100.0% 106,704,428 108,529,700 ※ 1,825,272 1.7% 合計 2,148 100.0% 230,948,410 231,807,594 859,184 0.4%
(注) 当期新規契約合計1,084件から、新規取得物件やサブリース契約解約等により前賃料が不明な
住戸及び住居以外の用途の貸室を除き算出しています ※ 前年同期(第27期)の実績 1,248,497円
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20
NOI利回り・稼働率推移（賃貸住宅のみ）
第29期 第30期 NOI
稼働率
第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期
(当期) (予想) 利回り
100% 6.0%
99.0% 99.1% 99.0%
98.8% 98.7% 98.7%
99％ 98.6% 98.6%
98.4% 98.4%
98.1% 98.2% 98.1%
98.0%
97.7% 97.8%
98％ 98.7%
98.4% 98.4% 98.4% 97.5%
97.1% 98.2% 98.1% 98.3% 98.2% 98.2% 98.2%
97.9% 97.9%
97％
97.5% 5.76% 5.75% 5.76% 5.63%
96.4% 97.3% 97.2% 97.3% 5.74% 5.73% 5.73% ※ 予想値
5.70% 5.69% 5.71% 5.71%
5.72% 5.68% 5.68% 5.67%
96％ 96.5% 5.65%
95% 5.55% 5.5%
5.52%
月末稼働率（左軸） 5.38%
※ 当期の下落は
平均稼働率（左軸） 修繕費の増加による
平均稼働率（左軸）・予想
NOI利回り（右軸）
NOI利回り（右軸）・予想
90% 5.0%
主要施策
2012/4 2012/10 2013/4 2013/10 2014/4 2015/5 2016/4 2018/4
『高額工 『ダウンタイ 『月次重 『アクション 『満室稼 『日次稼 『物件別 『日次稼働率予測シス
事承認委 ム60』の 点物件』・ 30』導入 働物件数 働率予測 経営方 テム』に新規契約賃料の
員会』の新 導入 『駐車場 『長期空 向上管 システム』 針』導入 増減情報を追加
設、 稼働率』の 室』を60 理』開始 インター
『再商品 一層の強 日に短縮 ネット化、
化工事標 化、『長期 PMへ委託
準仕様策 空室』を 物件の情
定』『長期 90日に短 報の同時
空室』を 縮 共有開始
120日に
短縮
85% 4.5%
(注) NOI利回りは取得価格に基づき、期中取得/譲渡物件を除いて算出しています。
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21
退去～入居のプロセス管理 推移
① ３週間ルール(再商品化工事期間３週間以内)達成率の推移 ② ダウンタイム60日(空室期間60日以内)達成率の推移
2020/9 2020/9
100% 100%
72.0% 68.7%
90% 80%
80% 60%
2012/4 2012/4
83.7% 58.1%
70% 第29期 工事総数 40% 第29期 平均
1,104戸 46.9日
60% 20%
50% 0%
③ 長期空室(60日超)戸数の推移 駐車場稼働率の推移
対象戸数
(戸) 100% 2020/9
250
2011/10 91.16%
186 戸 95%
200
90%
第29期末 2020/9 2010/10
150 総戸数15,773戸 75.70%
76 戸
85%
100
80%
50
75%
0 70%
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22
第29期(2020年9月期) 住戸リノベーション
住戸リノベーション(10居室 総額28百万円、平均工事金額2.8百万円 )
リノベーション工事の賃料への影響 (事例) BELNOS34（東京都葛飾区） 1991年竣工
JR総武線「新小岩」駅から徒歩8分のファミリータイプ物件
下落
取得価格17億円、第29期末 稼働率99.12％
10%
本リノベーションにより、賃料8.9％上昇
上昇
90%
工事前賃料 工事後賃料 差額 Before After
上昇 9
据置 - 1,093千円 1,190千円 97千円
(+8.9％)
下落 1
未契約 - -
リノベーション工事実施物件の築年数
築20年以下 -
築20年超 30年以下 9
築30年超 1
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23
Section 4
ヘルスケア施設の運用状況
ヘルスケア施設運営の安定的な構造、体制を構築
オペレーターを厳選し、かつ賃料固定の長期賃貸借契約により安定的なキャッシュ・フローを確保
オペレーターの収入 投資法人の収入 投資主への分配
入居一時金 固定賃料 分配金
入居者
月額利用料 オペレーター 本投資法人 投資主
市町村等 介護報酬 長期賃貸借契約
出資
各オペレーターと運営のバックアップに関する協定を締結し万全な運営体制を構築
本投資法人 北海道地方
オペレーター数6社
オペレーターと 保有
投資法人間で 各地域で複数のオペレーターと契約しており、
運営のバックアップに 中部地方 不測の事態が生じた場合でも迅速な対応が可能
関する協定を締結 オペレーター数５社
ヘルスケア施設 ヘルスケア施設 ヘルスケア施設
A B C 中国地方
オペレーター数５社
施設運営 九州地方 東北地方
オペレーター数６社 オペレーター数5社
オペレーター オペレーター オペレーター
A B C 関東地方
オペレーター数10社
近畿地方
不測の事態が生じた オペレーター オペレーター オペレーター オペレーター数10社
場合に、他オペレーターに B C A
よる運営の引継ぎを協議 四国地方
運営バックアップ協定者 オペレーター数４社
(2020年10月1日時点)
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25
オペレーターの評価とモニタリング体制
オペレーターの厳格な選定、モニタリング
オペレーターの信用力及び運営力
オペレーターが提供するサービスの質及び種類
定量面 … 財務の安定性・収益性・成長性・生産性、会社の業歴・事業年数
物件取得時の
オペレーター評価 定性面 … 情報開示姿勢、オペレーターグループにおけるヘルスケア関連事業の重要度等、
強み・人員確保体制、労働環境、雇用環境、コンプライアンス体制
優良オペレーターが運営する
優良なヘルスケア施設の提供
PM会社等と連携して、定期的に
オペレーターや施設長と運営に関する
情報収集を行い、各施設の価値向上に努める
取得後の施設管理
モニタリング（年2回以上）… 毎期の資産運用会社及びPM会社によるオペレーターの
・モニタリング 施設訪問、実査の実施
ヒアリング（年1回以上） … オペレーター施設長及び介護従事者に下記項目を確認
① 入居者対応 ② 従業員の研修体制 ③ ガバナンス状況（虐待防止項目等を含む）
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26
ポートフォリオ一覧 ①（旧NHI物件）
取得価格 居室数 残存賃貸借
入居率 契約満了日 賃料条件 次回
No. 物件名称 施設の類型 オペレーター 所在地 （百万円） (室) 契約期間
（注3） （注4） 改訂期間 賃料改定日
（注1） （注2） （注5）
1 チャームスイート緑地公園 介護付有料老人ホーム チャーム・ケア・コーポレーション 大阪府豊中市 3,030 128 96.8% 2038年8月28日 17.9 年 原則不可 -
2 スーパー・コートJR奈良駅前 住宅型有料老人ホーム スーパー・コート 奈良県奈良市 1,710 155 92.9% 2039年7月14日 18.8 年 2年毎 2022年11月5日
3 SOMPOケア ラヴィーレ広島光が丘 介護付有料老人ホーム 広島県広島市 1,210 80 92.5% 5年毎 2024年3月28日
2034年3月28日 13.5 年
4 SOMPOケア ラヴィーレ相模原中央 介護付有料老人ホーム 神奈川県相模原市 1,780 80 98.7% 原則不可 -
SOMPOケア
5 SOMPOケア ラヴィーレ衣笠山公園 介護付有料老人ホーム 神奈川県横須賀市 2,000 104 89.4% 2034年9月11日 13.9 年 原則不可 -
6 そんぽの家 西田辺駅前 介護付有料老人ホーム 大阪府大阪市 737 42 97.6% 2027年3月31日 6.5 年 5年毎 2022年4月1日
7 さわやか海響館 介護付有料老人ホーム 福岡県北九州市 899 65 100.0%
8 さわやか鳴水館 介護付有料老人ホーム 福岡県北九州市 813 87 95.4% 2034年3月27日 13.5 年 2年毎 2022年3月28日
9 さわやかはーとらいふ西京極 住宅型有料老人ホーム 京都府京都市 1,130 84 95.2%
さわやか倶楽部
10 さわやか日の出館 介護付有料老人ホーム 新潟県新潟市 896 50 96.0%
11 さわやかリバーサイド栗の木 住宅型有料老人ホーム 新潟県新潟市 306 33 87.1% 2034年11月30日 14.2 年 2年毎 2022年11月5日
12 さわやか大畠参番館 住宅型有料老人ホーム 福岡県北九州市 349 50 96.0%
13 ニチイケアセンター福島大森 介護付有料老人ホーム ニチイ学館 福島県福島市 337 52 100.0% 2034年3月31日 13.5 年 原則不可 -
14 ラ・ナシカあらこがわ 介護付有料老人ホーム シダー 愛知県名古屋市 1,400 100 97.0% 2028年3月31日 7.5 年 5年毎 2023年4月1日
15 ヴェルジェ枚方 住宅型有料老人ホーム 日本介護医療センター 大阪府枚方市 1,560 104 87.8% 2034年3月28日 13.5 年 3年毎 2023年3月29日
16 みんなの家・大宮つつじヶ丘公園 介護付有料老人ホーム 埼玉県さいたま市 775 33 96.9% 2037年2月28日 16.4 年 原則不可 -
ALSOK介護
17 みんなの家・中央区円阿弥 介護付有料老人ホーム 埼玉県さいたま市 860 51 100.0% 2044年3月31日 23.5 年 原則不可 -
18 シルバーハイツ羊ヶ丘３番館 介護付有料老人ホーム シルバーハイツ札幌 北海道札幌市 1,330 109 87.3% 2035年11月30日 15.2 年 原則不可 -
19 アルファリビング岡山西川緑道公園 住宅型有料老人ホーム 岡山県岡山市 789 53 87.2%
20 アルファリビング岡山後楽園 住宅型有料老人ホーム 岡山県岡山市 661 45 89.5%
あなぶきメディカルケア 2035年6月30日 14.7 年 3年毎 2021年11月24日
21 アルファリビング高松駅前 住宅型有料老人ホーム 香川県高松市 642 43 75.0%
22 アルファリビング高松百間町 サービス付き高齢者向け住宅 香川県高松市 628 50 94.4%
イリーゼ狛江・別邸
23 介護付有料老人ホーム HITOWAケアサービス 東京都狛江市 399 59 100.0% 2047年1月31日 26.3 年 10年毎 2027年2月1日
（準共有持分30％）
11オペレーター 23物件 合計 24,241 1,657 - 14.8 年
（注1）「取得価格」には、消費税、地方消費税及び取得に要した諸費用は含めずに記載しています。単位未満切り捨てで記載しております。合計欄と一致しない場合があります。 <施設の分散> サービス付き高齢者向け住宅
（注2） 「居室数」は、オペレーターから提供を受けた有料老人ホームに係る重要事項説明書に表示された数値を記載しています。「イリーゼ狛江・別邸」は施設全体の居室数を記載しています。 0.7%
（注3）各物件の 「入居率」は、運用会社が2020年10月時点で入手した重要事項説明書表示の入居者の人数を定員で除し、小数第2位を切り捨てて記載しています。 住宅型有料老人ホーム
（注4）各物件に複数のテナントが存在する場合には、主たるテナントであるオペレーターとの賃貸借契約に基づき記載しております。契約形態は、全て普通賃貸借契約です。 53.7%
（注5）「残存賃貸借契約期間」は2020年9月30日時点での残存期間を示します。「平均残存期間」は取得価格にて加重平均した上、小数第2位四捨五入して算出しています。
（注6）合計欄の「オペレーター数」は重複オペレーターを控除、「物件数」及び「居室数」は「イリーゼ狛江・別邸」の重複分を控除しています。「入居率」は運用会社が2020年9月末時点においてヒアリングをし、全
施設の平均値を総数第2位を切り捨てて記載しています。 有料老人ホーム 介護付有料老人ホーム
99.3% 45.6%
（注）比率は取得価格総額に対する施設の類型毎の取得価格合計の比率
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
27
ポートフォリオ一覧 ②（合併時取得物件）
取得価格 居室数 残存賃貸借
入居率 契約満了日 賃料条件 次回
No. 物件名称 施設の類型 オペレーター 所在地 （百万円） (室) 契約期間
（注3） （注4） 改訂期間 賃料改定日
（注1） （注2） （注5）
24 AIP勝どき駅前ビル 介護付有料老人ホーム ニチイケアパレス 東京都中央区 8,150 90 91.0% 2037年4月30日 16.6 年 原則不可 -
25 プレザングラン南雪谷 介護付有料老人ホーム ケア21 東京都大田区 3,380 61 95.0% 2039年1月31日 18.3 年 3年毎 2029年2月1日
26 あいらの杜東大船 介護付有料老人ホーム 神奈川県横浜市 2,271 88 96.5% 2049年6月30日 28.7 年 原則不可 -
27 あいらの杜石神井公園 介護付有料老人ホーム はれコーポレーション 東京都練馬区 2,070 62 61.2% 2050年4月30日 29.6 年 原則不可 -
28 あいらの杜江戸川篠崎 介護付有料老人ホーム 東京都江戸川区 1,499 53 69.8% 2050年1月31日 29.3 年 原則不可 -
29 シニアフォレスト横浜都筑 介護付有料老人ホーム メディカルケアシステム 神奈川県横浜市 1,202 70 70.0% 2049年11月30日 29.2 年 原則不可 -
30 そんぽの家豊中南曽根 介護付有料老人ホーム SOMPOケア 大阪府豊中市 825 48 95.8% 2021年1月31日 0.3 年 3年毎 -
イリーゼ狛江・別邸（追加取得）
23 介護付有料老人ホーム HITOWAケアサービス 東京都狛江市 920 59 100.0% 2047年1月31日 26.3 年 10年毎 2027年2月1日
（準共有持分70％）
31 アルファリビング高松紺屋町 住宅型有料老人ホーム あなぶきメディカルケア 香川県高松市 1,225 65 95.5% 2038年7月12日 17.8 年 3年毎 2021年4月1日
32 グッドタイム リビング香里ヶ丘 住宅型有料老人ホーム 大阪府枚方市 2,120 98 89.2%
33 グッドタイム リビング南千里 住宅型有料老人ホーム 大阪府吹田市 1,430 71 94.3%
2039年8月28日 18.9 年 5年毎 2029年8月29日
34 グッドタイム リビング池田緑丘 住宅型有料老人ホーム 大阪府池田市 920 53 84.3%
35 グッドタイム リビング流山 弐番舘 住宅型有料老人ホーム 千葉県流山市 563 77 61.1%
36 グッドタイム リビング亀戸 住宅型有料老人ホーム 東京都江東区 1,860 83 80.3%
37 グッドタイム リビング千葉みなと駅前通 住宅型有料老人ホーム 千葉県千葉市 1,320 107 52.4% 2040年8月28日 19.9 年 5年毎 2029年8月29日
38 グッドタイム リビング流山 壱番舘 住宅型有料老人ホーム 千葉県流山市 610 54 81.4%
39 グッドタイム リビング横浜都筑 住宅型有料老人ホーム 神奈川県横浜市 4,064 117 69.6%
40 グッドタイム リビング泉北泉ヶ丘 住宅型有料老人ホーム 大阪府堺市 980 83 96.3% 2041年8月28日 20.9 年 5年毎 2029年8月29日
41 グッドタイム リビング尼崎駅前 住宅型有料老人ホーム グッドタイムリビング 兵庫県尼崎市 320 56 83.8%
42 グッドタイム リビング千里ひなたが丘 住宅型有料老人ホーム 大阪府吹田市 2,800 122 94.4%
43 グッドタイム リビング尼崎新都心 住宅型有料老人ホーム 兵庫県尼崎市 1,585 87 89.5% 2042年8月28日 21.9 年 5年毎 2029年8月29日
44 グッドタイム リビング埼玉蓮田 介護付有料老人ホーム 埼玉県蓮田市 659 63 86.1%
グッドタイム リビング千葉みなと海岸通
45 住宅型有料老人ホーム 千葉県千葉市 4,516 141 70.3%
／プラテシア 千葉みなと
46 グッドタイム リビングなかもず 介護付有料老人ホーム 大阪府堺市 2,180 68 94.2% 2043年8月28日 22.9 年 5年毎 2029年8月29日
47 グッドタイム リビング御影 住宅型有料老人ホーム 兵庫県神戸市 1,820 88 80.5%
グッドタイム リビングセンター南
48 住宅型有料老人ホーム 神奈川県横浜市 11,150 276 71.2%
／プラテシア センター南
49 グッドタイム リビング神戸垂水 住宅型有料老人ホーム 兵庫県神戸市 1,370 91 83.1% 2044年8月28日 23.9 年 5年毎 2029年8月29日
50 グッドタイム リビング長津田みなみ台 住宅型有料老人ホーム 神奈川県横浜市 850 71 88.7%
8オペレーター 28物件 62,660 2,402 - 21.7 年
合計 16オペレーター 50物件 （注6） 86,901 4,000 84.7％ 19.8 年
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
28
ポートフォリオの状況（2020年9月末日現在）
賃料負担力 介護報酬割合 入居一時金償却収入割合
60%超70%以内
2.0倍超 3.8%
25%超
50%超60%以内 5%以内
19.2% 1.2倍以内 24.1%
16.8% 26.0%
32.0%
(注1)
(注2) (注3)
平均1.5倍 平均37.9％ 平均14.9％
（鑑定ベース：
平均1.5倍）
15%超25%以内 5%超15%以内
1.5倍超2.0倍以内 1.2倍超1.5倍以内 50%以内
29.3% 20.6%
38.4% 10.3% 79.4%
（注1） 「賃料負担力」は、各取得資産における直近の （注2） 「介護報酬割合」は、各取得資産における売上高に （注3） 「入居一時金償却収入割合」は、各取得資産におけ
EBITDARを賃料で除した倍率を記載しております。 対する介護報酬（入居者負担を含む）の割合を記 る売上高に占める入居一時金償却収入の割合を記
*EBITDAR＝営業利益+減価償却費+賃料 載しております。 載しております。
（※）各データは、各オペレーターから開示された2019年９月から2020年８月における事業収支の情報に基づいております。ただし、「ラ・ナシカあらこがわ」は2019年４月から2020年３月、「そんぽの家西田辺駅前」、「そんぽの家豊中南曽根」は2019年７月から
2020年６月、「シルバーハイツ札幌羊ヶ丘３番館」は2019年８月から2020年７月における事業収支の情報に基づき算出しています。なお、2020年８月末日現在において開設後１年以内の施設については対象外としています。
性別 年齢帯 要介護・支援度
その他
65歳以上75歳未満 65歳未満 自立 0.1％ 要介護5
要支援1 (注3)
5.1% 1.0% 5.5%
5.7% 11.0% 平均要介護度
男性 要支援2 2.2
25.7% 75歳以上85歳未満 6.1% 要介護4
21.0% 15.1%
要介護1
22.1% 要介護3
女性 85歳以上 15.1%
72.9% 要介護2
74.3% 19.4%
（注1） 全入居者に対する性別ごとの比率を記 （注2） 全入居者（「SOMPOケア ラヴィーレ相模原中央」及び （注3） 全入居者に対する要介護・要支援度別の入居者数合計の
載しております。 「SOMPOケア ラヴィーレ衣笠山公園」「あいらの杜東大船」 比率を記載しております。
「シニアフォレスト横浜都筑」「グッドタイム リビング センター南 「平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護
／プラテシア センター南」 「グッドタイム リビング 横浜都筑」 度別入居者数に、自立は0、要支援1は0.375、要支援2は
「グッドタイム リビング 長津田みなみ台」については、重要事項 1、要介護1乃至5はそれぞれ1乃至5を、その他は1をそれぞれ
説明書に該当記載がないため、含まれていません）に対する 乗じた合計を入居者数で除した値を、記載しております。
年齢帯別の入居者数合計の比率を記載しております。
（※）データは運用会社が2020年10月時点で入手した重要事項説明書に表示された数値に基づいております。全ての比率は、小数第2位を四捨五入して記載しております。「平均要介護度」は小数第2位を切り捨てて記載しております。
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
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29
Section 5
財務戦略及び財務状況
有利子負債の状況 ①
第29期 第30期（1月末想定）
金融機関 2020年9月30日 2021年1月29日
主要財務指標（第30期（1月末想定））
（計26社） 借入残高
シェア
借入残高
シェア 総資産LTV 49.8％
(百万円) (百万円) LTV
株式会社三菱UFJ銀行 43,978 28.8% 45,978 28.2% 鑑定LTV 43.5％
株式会社三井住友銀行 24,274 15.9% 26,274 16.1%
総資産LTVに
株式会社みずほ銀行 16,700 10.9% 16,200 9.9% 52％：約152億円
対する借入余力 （上限目安）
株式会社新生銀行 15,075 9.9% 16,075 9.8%
株式会社りそな銀行 13,169 8.6% 13,469 8.2%
株式会社あおぞら銀行 8,185 5.4% 8,185 5.0% 固定比率 60.3％
株式会社福岡銀行 4,850 3.2% 4,850 3.0%
三井住友信託銀行株式会社 2,700 1.8% 3,700 2.3%
株式会社日本政策投資銀行 3,500 2.3% 3,500 2.1%
平均残存期間 4.2年
みずほ信託銀行株式会社 1,200 0.8% 2,200 1.3%
株式会社山口銀行 - - 1,500 0.9% R&I：『A＋』 安定的
格付
野村信託銀行株式会社 1,100 0.7% 1,100 0.7% JCR：『A＋』 ポジティブ
株式会社広島銀行 1,000 0.7% 1,000 0.6%
※ 各指標の算定方法は67ページに記載しています。
株式会社百五銀行 1,000 0.7% 1,000 0.6%
株式会社七十七銀行 - - 1,000 0.6%
株式会社関西みらい銀行 - - 1,000 0.6% 主要財務指標の推移
株式会社武蔵野銀行 1,000 0.7% 1,000 0.6% 銀行借入残高 投資法人債残高
(百万円) 金利固定化比率（右軸） 総資産LTV
農林中央金庫 968 0.6% 968 0.6% 鑑定LTV
200,000 100%
株式会社西日本シティ銀行 758 0.5% 758 0.5%
株式会社香川銀行 700 0.5% 700 0.4% 76.5% 72.4%
67.1% 66.3% 65.1% 80%
株式会社池田泉州銀行 500 0.3% 500 0.3% 150,000 10,100
第一生命保険株式会社 200 0.1% 500 0.3% 50.9% 50.9% 50.9% 51.0% 49.2% 60%
13,800 13,800 13,800 11,800
オリックス銀行株式会社 500 0.3% 500 0.3% 100,000
株式会社足利銀行 500 0.3% 500 0.3% 44.5%
40%
43.7% 42.4% 41.6% 42.6%
日本生命保険相互会社 500 0.3% 500 0.3% 50,000
20%
株式会社東日本銀行 230 0.2% 230 0.1%
101,787 101,787 101,787 103,787 142,587
金融機関借入合計 142,587 93.4% 153,187 93.8% 0 0%
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
投資法人債 10,100 6.6% 10,100 6.2% 2018/9 2019/3 2019/9 2020/3 2020/9
有利子負債合計 152,687 100.0% 163,287 100.0%
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31
有利子負債の状況 ②
百万円
全借入の返済期日・残高 (注1)
20,000
銀行借入 本募集時の借入 投資法人債
15,000
3,000
500
1,700
10,000 1,700 1,000 1,000 4,600
6,800
1,000 2,500
11,400
10,200 10,000 11,240 2,591 4,758
5,000 9,400 9,900 9,710 10,863
9,349 8,814
8,800 7,250 6,402 5,500
4,509
3,500 3,350 500
1,500
0 500 500
第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 第42期 第43期 第44期 第45期 第46期 第47期 第48期 第49期 第50期
2020/9 2021/3 2021/9 2022/3 2022/9 2023/3 2023/9 2024/3 2024/9 2025/3 2025/9 2026/3 2026/9 2027/3 2027/9 2028/3 2028/9 2029/3 2029/9 2030/3 2030/9 2031/3
総金融費用・平均残存期間の推移
(注2)
実績
3.0% 5年
平均残存期間（右軸） 金融費用 4.11
4.05 3.96
3.77 3.84
2.5% 3.67 3.54 3.54 4年
3.32 3.34
3.11 3.16 3.14
2.86
2.0% 1.81% 3年
2.53
1.61% 1.59% 1.58%
1.92% 1.52% 1.47%
1.5% 1.33% 1.27% 2年
1.21%
1.09%
1.01%
0.93% 0.90%
1.0% 0.83% 0.82% 0.85% 1年
0.5% 0年
第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期
2013/9 2014/3 2014/9 2015/3 2015/9 2016/3 2016/9 2017/3 2017/9 2018/3 2018/9 2019/3 2019/9 2020/3 2020/9 2021/3 2021/9
※ 本ページの注記は67ページに記載しています。
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投資主構成
所有者別投資口数割合
その他法人 17.3%
金融機関（金融商品取引業者を含む） 外国法人等 個人・その他
2020年9月末 8.5%
49.7% 24.5%
金融機関（金融商品取引業者を含む） 外国法人等 個人・その他
2020年3月末
54.2% 33.1% 8.4%
その他法人 4.4%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
上位投資主 所有者別投資主数
2020/9末 2020/3末
保有
順位 投資主名義(上位10位) 保有 投資口