8986 Ｒ－大和証券リビング 2020-11-19 15:20:00
資産の取得及び貸借に関するお知らせ（賃貸住宅２物件及びヘルスケア施設３物件） [pdf]
2020年11月19日
各 位
不動産投資信託証券発行者名 大 和 証 券 リ ビ ン グ 投 資 法 人
東京都中央区銀座六丁目 2 番 1 号
代 表 者 名 執 行 役 員 正 田 郁 夫
（コード番号：8986）
資 産 運 用 会 社 名 大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社
代 表 者 名 代 表 取 締 役 社 長 福 島 寿 雄
問 い 合 わ せ 先 コーポレート本部 部長 千 葉 貴 志
Tel. 03-6757-9680
資産の取得及び貸借に関するお知らせ
（賃貸住宅２物件及びヘルスケア施設３物件）
大和証券リビング投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産運用を委託している大和リアル・エステート・アセット・
マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、本日、下記のとおり、不動産信託受益権（以下「取得予定資
産」といいます。）の取得及び貸借を行うことについて決定しましたので、お知らせいたします。
記
Ⅰ．本件取得の概要
取得予定資産の概要は下表のとおりです。本投資法人は、2020 年 11 月 19 日付で、各取得先との間で各取得予定資産
の取得に係る信託受益権売買契約を締結しており、2020 年 12 月 10 日付で取得することを予定しています。
取得予定価格と
鑑定評価額
取得予定価格 鑑定評価額の差
（2020 年 10 月）
（A） 額（B）-（A）
物件名称 所在地 用途（注１） （B） 取得先
（千円） （千円）
（千円）
（注２）（注３） （（A）/（B））
（注３）
（注３）
スプランディッド 居住用施設 300,000 合同会社東京レ
大阪府大阪市 5,820,000 6,120,000
難波元町（注４） （ワンルーム） （95.1％） ジデンシャル１
グランカーサ 神奈川県 居住用施設 50,000 合同会社東京レ
1,000,000 1,050,000
藤沢 藤沢市 （ファミリー） （95.2％） ジデンシャル１
350,000
居住用施設 小計 6,820,000 7,170,000
（95.1％）
グッドタイム リビング ヘルスケア 120,000 合同会社ＧＴＬ
大阪府大阪市 4,700,000 4,820,000
大阪ベイ 施設 （97.5％） ヘルスケア２
大和証券
サニーライフ 神奈川県 ヘルスケア 130,000
2,060,000 2,190,000 ファシリティーズ
日吉 川崎市 施設 （94.1％）
株式会社
サニーライフ ヘルスケア 230,000 合同会社 ＤＡ
東京都調布市 1,920,000 2,150,000
調布 施設 （89.3％） ヘルスケア４
480,000
ヘルスケア施設 小計 8,680,000 9,160,000
（94.8％）
830,000
合計 15,500,000 16,330,000
（94.9％）
（注１） 「ワンルーム」とは、1R、1K、1DK、1LDK の間取りを有する住居をいいます。「ファミリー」とは、2K、2DK、2LDK 以上の間取りを有する住居をいいま
す。
（注２） 取得予定価格には、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。以下同じです。
（注３） 金額は単位未満を切捨て、比率は小数第２位を四捨五入しています。別段の記載がある場合を除き、以下同じです。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものでは
ありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資
家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
（注４） 2021 年１月に、物件名称を「グランカーサ難波元町」に変更予定です。以下同じです。
（注５） 各取得予定資産の取得に関して、媒介はありません。
Ⅱ．取得及び貸借の理由
本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に基づき、資産規模の成長と安定した収益の確保を実現するポー
トフォリオの分散と充実を図るため、取得予定資産の取得及び貸借を決定しました。
また、取得予定資産のテナントに関しては、本投資法人の 2020 年６月 19 日付運用体制報告書に記載のテナント選定基
準に適合しています。
Ⅲ．取得予定資産及び貸借の内容
取得予定資産及び貸借の内容については、以下の個別物件表にまとめたとおりです。個別物件表の記載事項に関する
説明は以下の通りです。
＜記載事項の説明＞
a． 資産の概要に関する説明
１. 所在地の「住居表示」は、住居表示が実施されていないものは、番地表示による建物所在又は登記簿（登記記録を含みま
す。以下同じです。）上の建物所在地を記載しています。所在地の「地番」は、不動産登記法（平成 16 年法律第 123 号。
その後の改正を含みます。）第２条第 17 号に定める一筆の土地ごとに付す番号を記載しています。
２. 土地及び建物の「所有形態」は、不動産に関しては本投資法人、不動産信託受益権に関しては信託受託者が保有する
権利の種類を記載しています。
３. 土地の「面積」は、登記簿上の記載に基づいて記載しており、現況とは一致しない場合があります。
４. 土地の「用途地域」は、都市計画法（昭和 43 年法律第 100 号。その後の改正を含みます。）（以下「都市計画法」といいま
す。）第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
５. 土地の「容積率」は、建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号。その後の改正を含みます。）（以下「建築基準法」といいま
す。）第 52 条に定める建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市計画で定められ
る容積率の上限値（指定容積率）を記載しています。指定容積率は、敷地に接続する道路の幅員その他の理由により緩
和若しくは割増しされ、又は減少することがあり、実際に適用される容積率とは異なる場合があります。
６. 土地の「建ぺい率」は、建築基準法第 53 条に定める建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等
に応じて都市計画で定められる建ぺい率の上限値（指定建ぺい率）を記載しています。指定建ぺい率は、防火地域内の
耐火建築物であること及びその他の理由により緩和若しくは割増しされ、又は減少することがあり、実際に適用される建ぺ
い率とは異なる場合があります。
７. 建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいて記載しており、附属建物に係る床面積は含まれていません。
８. 建物の「構造・階数」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。
９. 建物の「用途」は、登記簿上に記載された建物の種類を記載しています。
10. 建物の「建築時期」は、登記簿上に記載された新築年月日を記載しています。
11. 「賃貸可能戸数」は、2020 年９月 30 日時点における取得予定資産に係る建物の賃貸が可能な戸数を記載しています
（居住用施設のみ記載しています。）。
12. 「賃貸区画数」は、取得予定資産について 2020 年９月 30 日時点でテナントと賃貸借契約を締結している建物の区画数
を記載しており、店舗、事務所等がある場合、それらの数を含みます（ヘルスケア施設のみ記載しています。）。
13. 「PM 会社」は、PM 業務を委託している又は委託予定の PM 会社を記載しています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものでは
ありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資
家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
14. 「マスターリース会社」は、当該資産につきマスターリース契約を締結している又は締結予定の者を記載しています。
15. 「マスターリース種別」は、エンドテナントの支払う賃料と同額の賃料を受領することとされているマスターリース契約には
「パス・スルー型」と、マスターリース会社が固定賃料を支払うこととされているマスターリース契約には「賃料保証型」と記
載しています。
16. 「テナント総数」は、マスターリース会社との間でマスターリース契約が締結されている場合、テナント総数を「１」と記載して
います。
17. 「賃貸可能面積」は、取得予定資産について 2020 年９月 30 日時点で、各建物の賃貸が可能な床面積を記載しており、
倉庫、駐車場、管理人室、看板、自動販売機及びアンテナ等の、賃借人の主たる賃貸目的に付随して賃貸される面積並
びに賃貸人が当該建物の維持管理のために賃貸（使用貸借を含みます。）する面積は除きます。なお、賃貸可能面積に
ついては、壁芯面積を採用し、各住戸に割り当てられたメーターボックスやパイプスペースの面積を含めるものとしていま
す。
18. 「賃貸面積」は、取得予定資産について 2020 年９月 30 日時点で効力を有するエンドテナントとの賃貸借契約（ただし、
賃料保証型にて不動産業者に対して一括して賃貸されている場合又はマスターリース会社から法人に対して一括して賃
貸されている場合には、当該一括賃貸先との賃貸借契約）に関して、賃貸に供されている面積の合計を算出しています。
19. 「月額賃料」は、取得予定資産について 2020 年９月 30 日時点における数値及び情報をもとに月額賃料収入（賃料、共
益費及び駐車場収入等）を、千円未満を切り捨てて記載しています。
20. 「敷金・保証金等」は、取得予定資産について 2020 年９月 30 日時点における数値及び情報をもとに敷金又は保証金額
（住戸、店舗、事務所及び駐車場等）を、千円未満を切り捨てて記載しています。
21. 「稼働率」は、取得予定資産について 2020 年９月 30 日時点における賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値
を、小数第２位を四捨五入して記載しています。
22. 「緊急修繕費用の見積額」、「短期修繕費用の見積額」、「長期修繕費用の見積額」については、千円未満を切り捨てて、
百分率は小数第２位を四捨五入しています。
23. 「地震 PML」は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社より 2020 年８月に取得したものです。
24. 「特徴」は、取得予定資産について、本資産運用会社の分析及び不動産鑑定会社の鑑定評価書における記載に基づき
作成しています。
25. 「特記事項」は、取得予定資産に関する権利関係、評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考えられる
事項を記載しています。
b. 入居者の状況・施設の概要に関する説明（ヘルスケア施設のみ記載しています。）
１. 「オペレーター」は、重要事項説明書に表示された取得予定資産において介護事業を運営している運営事業者を記載し
ています。
２. 「開設年月日」は、重要事項説明書に表示された施設の開設年月日を記載しています。
３. 「施設の類型」は、重要事項説明書に表示された施設の類型を記載しています。
４. 「居室数」は、重要事項説明書に表示された居室数を記載しています。
５. 「居住の権利形態」は、重要事項説明書に表示された居住の権利形態を記載しています。
６. 「定員」は、重要事項説明書に表示された定員を記載しています。
７. 「居室面積帯」は、重要事項説明書に表示された居室の床面積を記載しています。
８. 「入居者数」は、重要事項説明書に表示された入居者数を記載しています。
９. 「入居時要件」は、重要事項説明書に表示された施設の入居に関する要件を記載しています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものでは
ありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資
家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
10. 「入居率」は、重要事項説明書に表示された入居者数を定員で除した比率を、小数第２位以下を切り捨てて記載していま
す。なお、重要事項説明書に表示された入居率は、一時的に不在となっている者を含むなどの事情により、入居者数を
定員で除した比率と異なる場合があります。
11. 「入居者の平均要介護度」は、重要事項説明書に表示された要介護度別入居者数に、自立は０、要支援１は 0.375、要
支援２は１、要介護１乃至５はそれぞれ１乃至５を、その他は１をそれぞれ乗じた合計を入居者数で除した値を、小数第２
位以下を切り捨てて記載しています。
12. 「入居者の平均年齢」は、重要事項説明書に表示された平均年齢を、小数第２位以下を切り捨てて記載しています。
13. 「入居一時金」は、重要事項説明書に表示された、又はオペレーターから取得した価格表に表示された一般向けの一人
部屋の入居一時金を記載しています。
14. 「月額利用料」は、重要事項説明書に表示された、又はオペレーターから取得した価格表に表示された一般向けの一人
部屋の月額料金（介護保険サービスの自己負担額を除きます。）を記載しています。
15. 「介護に関わる職員体制」は、重要事項説明書に表示された施設の利用者に対する看護職員及び介護職員の常勤換算
方法による標榜されている人数の割合を記載しています。
16. 「夜間職員体制（最小時人数）」は、重要事項説明書に表示された夜間職員体制（最小時人数）を記載しています。
17. 「協力医療機関」は、重要事項説明書に表示された協力医療機関等を記載しています。
18. 「協力歯科医療機関」は、重要事項説明書に表示された協力歯科医療機関を記載しています。
１．スプランディッド難波元町
資産の概要
取得予定資産の種別 不動産信託受益権
信託受託者（予定） 三井住友信託銀行株式会社
信託契約期間 2019 年 12 月６日から 2030 年 12 月 31 日まで
取得予定価格 5,820 百万円 取得予定日 2020 年 12 月 10 日
鑑定評価額 6,120 百万円
鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所
（価格時点） （2020 年 10 月１日時点）
（住居表示）大阪府大阪市浪速区元町二丁目３番 14 号
所在地
（地 番）大阪府大阪市浪速区元町二丁目３番 33
交通アクセス JR 関西本線「JR 難波」駅 約 350m、Osaka Metro 四つ橋線「なんば」駅 約 400m
所有形態 所有権 用途地域 商業地域
土地
面積 1,301.29 ㎡ 容積率／建ぺい率 600％／80％
鉄筋コンクリート造ルー
構造・階数 賃貸可能戸数 196 戸
フィングぶき 15 階建
建物
延床面積 8,409.56 ㎡ 建築時期 2019 年 11 月 16 日
所有形態 所有権 用途 共同住宅
設計者 信和建設株式会社
施工者 信和建設株式会社
建築確認機関 一般財団法人日本建築センター
調査機関又は構造計算
株式会社 ERI ソリューション
適合性判定者
緊急修繕費用の見積額 ０千円 短期修繕費用の見積額 ０千円
長期修繕費用の見積額 63,160 千円 地震ＰＭＬ 7.8％
ＰＭ会社 信和建設株式会社
マスターリース会社 合同会社日本賃貸住宅 マスターリース種別 パス・スルー型
賃貸借の概要
月額賃料 25,188 千円
敷金・保証金 1,682 千円
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものでは
ありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資
家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
賃貸可能面積 7,640.08 ㎡ テナント総数 １
賃貸面積 7,328.24 ㎡ 稼働率 95.9％
担保設定予定の有無 無し
特徴
立地特性：本物件は Osaka Metro 四つ橋線「なんば」駅から徒歩５分の場所に位置する、コンパクトタイプの
マンションです。「なんば」駅は、「梅田」駅まで約８分、大阪府内で唯一の新幹線停車駅である
「新大阪」駅まで約 16 分でアクセスが可能なほか、JR 線と南海線の利用も可能であり、良好な交
通利便性を有する駅です。難波エリアはなんばパークスやなんばスカイオといった大規模商業施設
やオフィス等が集積する繁華性の高い地域であるものの、本物件は比較的閑静なエリアに位置して
おり、利便性と暮らしやすさとが調和した、住宅地としての安定的なニーズが今後も見込まれる物
件です。
物件特性：本物件は鉄筋コンクリート造 15 階建で、全室が１LDK の間取りで構成されています。各居室は
白、茶色もしくは黒を基調としてデザインされ、玄関の上がり框の高さやキッチン備え付けカウン
ターなど細部までこだわって造られています。また、共用部の設備も充実しており、エントランス
には高級感のある暖炉やソファーが来客用に配置されているほか、十分な台数の機械式駐車場を有
するなど入居者にクオリティの高い快適な生活を提供する物件となっています。
特記事項
該当事項はありません。
２．グランカーサ藤沢
資産の概要
取得予定資産の種別 不動産信託受益権
信託受託者（予定） 三井住友信託銀行株式会社
信託契約期間 2020 年１月 21 日から 2030 年 12 月 31 日まで
取得予定価格 1,000 百万円 取得予定日 2020 年 12 月 10 日
鑑定評価額 1,050 百万円
鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所
（価格時点） （2020 年 10 月１日時点）
所在地 （住居表示）神奈川県藤沢市藤沢字大道東 89 番地６
（地 番）神奈川県藤沢市藤沢字大道東 89 番６、89 番 23
交通アクセス JR 東海道本線「藤沢」駅 約 450m
所有形態 所有権 用途地域 商業地域
土地
面積（注） 457.93 ㎡ 容積率／建ぺい率 400％／80％
鉄筋コンクリート造陸屋
構造・階数 賃貸可能戸数 24 戸
根 13 階建
建物
延床面積 1,912.51 ㎡ 建築時期 2019 年４月５日
所有形態 所有権 用途 共同住宅
設計者 大末建設株式会社
施工者 大末建設株式会社
建築確認機関 ビューローベリタスジャパン株式会社
調査機関又は構造計算
株式会社 ERI ソリューション
適合性判定者
緊急修繕費用の見積額 ０千円 短期修繕費用の見積額 340 千円
長期修繕費用の見積額 15,860 千円 地震ＰＭＬ 10.3％
ＰＭ会社 清水総合開発株式会社
マスターリース会社 合同会社日本賃貸住宅 マスターリース種別 パス・スルー型
賃貸借の概要
月額賃料 4,776 千円
敷金・保証金 5,502 千円
賃貸可能面積 1,701.84 ㎡ テナント総数 １
賃貸面積 1,701.84 ㎡ 稼働率 100.0％
担保設定予定の有無 無し
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものでは
ありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資
家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
特徴
立地特性：本物件は JR 東海道本線「藤沢」駅から徒歩６分の場所に位置しています。「藤沢」駅は、「横
浜」駅まで直通約 20 分、「東京」駅まで直通約 47 分でアクセス可能であり、ターミナル駅へのダ
イレクトなアクセスに優れています。また、「藤沢」駅は観光地へのアクセスにも優れており、景
勝地として全国的に著名な江ノ島や１年を通じて人気の高い鎌倉へ 20 分以内でのアクセスが可能
です。本物件は「藤沢」駅前のルミネやオーパ、ビックカメラといった大型の商業施設や家電量販
店等の立ち並ぶ駅前商業地域への接近性に優れていることに加え、周辺にはスーパーやコンビニエ
ンスストアのほか、銀行、郵便局、市役所といった施設も存するなど、生活利便性が良好で、住宅
地としての安定的なニーズが今後も見込まれる物件です。
物件特性：本物件は分譲用に開発された鉄筋コンクリート造 13 階建の３LDK タイプのファミリー用マンショ
ンです。共用部は天然石調のタイルがあしらわれたエントランス内に、メールボックス一体型宅配
ロッカー、防災用の備蓄倉庫が配置され、また専有部は、ウォークインクローゼット、大容量のパ
ントリー、食器洗浄乾燥機、ミストサウナ付き浴室を全室に完備するなど、全体として様式美と機
能美の調和した快適な暮らしを入居者に提供するクオリティの高い物件となっています。
特記事項
対象敷地の南西側道路は、都市計画道路（3･5･2 鎌倉片瀬藤沢線･計画幅員 15m）に該当し、対象敷地の南西側
の一部が拡幅予定区域に含まれています。事業決定はなされておらず、事業実施時期等の詳細は未定ですが、
事業決定された場合、対象敷地の南西側の一部（約 12.53 ㎡）が道路として土地収用され、建物が既存不適格
となる可能性があります。
（注）本物件土地の一部（約 19.7 ㎡）が道路として使用されています。
３．グッドタイム リビング 大阪ベイ
資産の概要
取得予定資産の種別 不動産信託受益権
信託受託者（予定） みずほ信託銀行株式会社
信託契約期間 2020 年１月 31 日から 2030 年 12 月 31 日まで
取得予定価格 4,700 百万円 取得予定日 2020 年 12 月 10 日
鑑定評価額 4,820 百万円
鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所
（価格時点） （2020 年 10 月１日時点）
（住居表示）大阪府大阪市港区弁天一丁目３番３号
所在地
（地 番）大阪府大阪市港区弁天一丁目３番１
交通アクセス Osaka Metro 中央線 「弁天町」駅 約 24m
所有形態 所有権（敷地権） 用途地域 商業地域
土地 5,568.41 ㎡（敷地権割合
面積 容積率／建ぺい率 800％／80％
1,000,000 分の 177,250）
鉄骨・鉄筋コンクリート
構造・階数 賃貸区画数 ２区画
造地下２階付 10 階建
建物 延床面積 13,372.09 ㎡ 建築時期 2006 年８月 15 日
老人ホーム・駐車場・店
所有形態 区分所有権 用途
舗・病院
設計者 株式会社昭和設計（新築）、株式会社 MASA（用途変更）
施工者 鹿島建設株式会社（新築）、イトイ大建株式会社（用途変更）
建築確認機関 一般財団法人日本建築総合試験所
調査機関又は構造計算
株式会社 ERI ソリューション
適合性判定者
緊急修繕費用の見積額 ０千円 短期修繕費用の見積額 20,570 千円
長期修繕費用の見積額 92,320 千円 地震ＰＭＬ 7.5％
ＰＭ会社 ジョーンズラングラサール株式会社
マスターリース会社 本投資法人 マスターリース種別 パス・スルー型
賃貸借の概要
月額賃料 非開示（注）
敷金・保証金 非開示（注）
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものでは
ありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資
家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
グッドタイムリビング株
賃貸可能面積 8,107.32 ㎡ 主テナント
式会社
賃貸面積 8,107.32 ㎡ 稼働率 100.0％
主テナントの賃貸面積 4,915.39 ㎡ 全体に占める割合 60.6％
（主テナントの契約概要）
契約形態：普通建物賃貸借契約
契約期間：2006 年９月１日から 2040 年１月 30 日まで
賃料改定：賃貸借開始日から満 3 年経過ごとに経済情勢の変動等を勘案して、協議のうえ改定できるものとし
ます。
契約更新：賃貸人又は賃借人が、上記契約期間満了日の、６ヶ月前までの間に、相手方に対して書面による別
段の意思表示をしない場合、賃貸借期間満了日翌日から起算して３年間自動的に更新されるものと
し、以後も同様とします。
中途解約：2030 年１月 30 日までは中途解約できないものとします。但し、賃借人は不可期間中に中途解約を
希望する場合、中途解約の希望日の 12 ヶ月前までに賃貸人に書面で通知することにより本契約の
中途解約を行うことができるものとします。なお、中途解約は解約希望日の翌日から解約不可期間
の満了日までの期間に相当する本物件の賃料相当額の全額を違約金として賃貸人に支払うこと、ま
たは中途解約希望日の６ヶ月前までに代替賃借人の候補者を賃貸人に紹介し、代替賃借人と賃貸人
との新たな賃貸借契約が締結されること、のいずれかを満たす場合に限るものとします。
入居者の状況・施設の概要 （重要事項説明書記載日 2020年７月１日）
グッドタイムリビング
オペレーター 開設年月日 2006年10月１日
株式会社
介護付有料老人ホーム
施設の類型 居室数 93室
（特定施設）
居住の権利形態 利用権 定員 101人
居室面積帯 18.01㎡～43.18㎡ 入居者数 88人
入居時要件 自立・要支援・要介護 入居率 87.1％
入居者の平均要介護度 2.8 入居者の平均年齢 88.0歳
利用料の支払い方式
一時金方式 月払い方式
入居一時金 9,800,000円～ －
（前受家賃） 13,210,000円
月額利用料 242,000円 405,400円
夜間職員体制 看護職員及び介護職員３
介護に関わる職員体制 3.0：1
(最小時人数) 名
社会医療法人きつこう会 多根総合病院
独立行政法人地域医療機能推進機構 大阪みなと中央病院
協力医療機関
医療法人喜多クリニック 弁天町クリニック
かもめクリニック
協力歯科医療機関 医療法人栄知会 小野歯科医院
特徴
立地特性：本物件は Osaka Metro 中央線「弁天町」駅に直結しており、駅まで徒歩約１分の超高層複合ビル
「クロスシティ弁天町」内に所在しています。主要駅の「大阪」駅へのアクセスがよく、かつ１階
は食品スーパーのため、交通利便性と生活利便性を兼ね備えた生活環境となっています。
物件特性：本物件は介護付有料老人ホームであり、要介護者向けの特定施設で標準的な広さとなる 18 ㎡以上
の広さの個室を提供しています。また、居室設備として洗面台、トイレ、一部キッチンを備えてい
るほか、共有部分には、入居者専用サロン、ビューティーサロン、ライブラリー、屋上庭園など多
様な共用施設を備えています。なお、本物件の１階から３階には食品スーパーのほか、飲食店やク
リニックモール等が入居しています。
特記事項
該当事項はありません。
（注）当該内容につきましては、テナントより同意が得られていないため開示していません。
４．サニーライフ日吉
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものでは
ありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資
家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
資産の概要
取得予定資産の種別 不動産信託受益権
信託受託者（予定） 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
信託契約期間 2020 年３月 30 日から 2030 年 12 月 31 日まで
取得予定価格 2,060 百万円 取得予定日 2020 年 12 月 10 日
鑑定評価額 2,190 百万円
鑑定評価機関 JLL 森井鑑定株式会社
（価格時点） （2020 年 10 月１日時点）
所在地 （住居表示）神奈川県川崎市幸区矢上 15 番８号
（地 番）神奈川県川崎市幸区矢上 965 番３、他６筆
交通アクセス JR 横須賀線「新川崎」駅 約 1.3km、
東急東横線「元住吉」駅 約 1.4km、「日吉」駅 約 1.8km
(A)準住居地域
所有形態 所有権 用途地域
(B)第一種住居地域
土地
(A)300％／60％
面積 1,903.98 ㎡ 容積率／建ぺい率
(B)200％／60％
構造／階数 鉄骨造陸屋根６階建 賃貸区画数 ３区画
建物 延床面積 4,079.21 ㎡ 建築時期 2020 年２月 27 日
所有形態 所有権 用途 老人ホーム・店舗
設計者 大和ハウス工業株式会社
施工者 大和ハウス工業株式会社
建築確認機関 アウェイ建築評価ネット株式会社
調査機関又は構造計算
大和不動産鑑定株式会社
適合性判定者
緊急修繕費用の見積額 ０千円 短期修繕費用の見積額 ０千円
長期修繕費用の見積額 24,053 千円 地震ＰＭＬ 7.6％
ＰＭ会社 ＡＩＰヘルスケアジャパン合同会社
マスターリース会社 本投資法人 マスターリース種別 パス・スルー型
賃貸借の概要
月額賃料 非開示（注）
敷金・保証金 非開示（注）
株式会社
賃貸可能面積 4,104.96 ㎡ 主テナント
川島コーポレーション
賃貸面積 4,104.96 ㎡ 稼働率 100.0％
主テナントの賃貸面積 3,747.49 ㎡ 全体に占める割合 91.2％
（主テナントの契約概要）
契約形態：普通建物賃貸借契約
契約期間：2020 年３月 23 日から 2040 年４月 30 日まで
賃料改定：賃貸人及び賃借人は契約期間中であっても、物価の変動、土地建物に対する公租公課、近隣土地建
物賃料の変動、介護保険法の改正、経済・社会情勢の変動に基づく事情により、当該賃料が不相応
と認められるに至ったときは、協議の上合意することにより賃料を改定できるものとします。
契約更新：契約期間満了日の６ヶ月前までに、相手方に対して何等の意思表示をしないときは、期間満了と同
時に同一条件で３年間更新されるものとします。
中途解約：賃貸借期間内は中途解約できないものとします。但し賃借人が 12 ヶ月前までに書面で解約を申し
入れ、賃貸人がこれを承諾した場合、解約ができるものとします。また、賃貸人及び賃借人が協議
し、賃貸人及び新たな貸借人との間で本契約と同等の賃貸借契約が成立した場合には、賃貸借期間
内であっても、解約することができます。賃貸借期間内に賃借人が解約した場合、賃借人は下記違
約金を支払います。但し、新たな賃借人との間で賃貸借契約が成立した場合には、違約金規定は適
用しません。
当初の賃貸借期間５年間に満たない場合は 36 か月分の賃料相当額
当初の賃貸借期間５年以上 10 年に満たない場合は 24 か月分の賃料相当額
当初の賃貸借期間 10 年以上 15 年に満たない場合は 12 か月分の賃料相当額
入居者の状況・施設の概要 （重要事項説明書記載日 2020年７月１日）
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものでは
ありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資
家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
オペレーター 株式会社
開設年月日 2020年５月１日
川島コーポレーション
施設の類型 住宅型有料老人ホーム 居室数 106室
居住の権利形態 利用権 定員 106人
居室面積帯 14.82㎡～15.50㎡ 入居者数 10人
入居時要件 自立・要支援・要介護 入居率 9.4％
入居者の平均要介護度 3.1 入居者の平均年齢 86.5歳
利用料の支払い方式
一時金方式 月払い方式
入居一時金
なし －
（前受家賃）
月額利用料 － 163,955円～200,620円
介護に関わる職員体制 － 夜間職員体制(最小時人数) 介護職員２名
協力医療機関 医療法人皆吉会プライムコーストみなとみらいクリニック（内科、整形外科）
協力歯科医療機関 医療法人皆吉会プライムコーストみなとみらい歯科クリニック
特徴
立地特性：本物件は川崎市幸区に所在し、戸建て住宅や集合住宅が立ち並ぶ地域に立地しています。当該施設
から徒歩２分のバス停「日吉中学校前」は JR 横須賀線「新川崎」駅や東急東横線「元住吉」駅へ
の交通利便性が高く、またスーパーやドラッグストアなどが徒歩圏内にあるなど生活利便性の高い
地域です。また、当該施設より徒歩１分程の位置に矢上川が流れ、季節を感じることができる生活
環境となっています。
物件特性：本物件は 2020 年３月竣工と築浅の住宅型有料老人ホームであり、14.82～15.50 ㎡の広さの個室を
提供しており、居室設備として洗面台、トイレ、収納等を備えています。なお、本物件は１階の一
部にコンビニエンスストアが入居しています。
特記事項
テナントとの賃貸借契約上、信託受託者が本物件建物を第三者に売却する場合は、賃借人に優先買取交渉の機
会を与えることとされています。
本物件を譲渡する場合には、賃借人の書面による承諾が必要となります。
（注）当該内容につきましては、テナントより同意が得られていないため開示していません。
５．サニーライフ調布
資産の概要
取得予定資産の種別 不動産信託受益権
信託受託者（予定） 三井住友信託銀行株式会社
信託契約期間 2020 年３月 16 日から 2030 年 12 月 31 日まで
取得予定価格 1,920 百万円 取得予定日 2020 年 12 月 10 日
鑑定評価額 2,150 百万円
鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所
（価格時点） （2020 年 10 月１日時点）
（住居表示）東京都調布市多摩川三丁目 54 番地１
所在地
（地 番）東京都調布市多摩川三丁目 54 番１
交通アクセス 京王電鉄相模原線「京王多摩川」駅 約 750m
所有形態 所有権 用途地域 準工業地域
土地
面積 1,949.10 ㎡ 容積率／建ぺい率 200％／60％
鉄筋コンクリート造陸屋
構造・階数 賃貸区画数 １区画
根５階建
建物
延床面積 3,376.95 ㎡ 建築時期 2020 年 1 月 15 日
所有形態 所有権 用途 老人ホーム
設計者 株式会社ジー・ワイ設計
施工者 株式会社大勝
建築確認機関 一般財団法人日本建築センター
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものでは
ありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資
家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
調査機関又は構造計算
大和不動産鑑定株式会社
適合性判定者
緊急修繕費用の見積額 ０千円 短期修繕費用の見積額 ０千円
長期修繕費用の見積額 24,311 千円 地震ＰＭＬ 10.4％
ＰＭ会社 ＡＩＰヘルスケアジャパン合同会社
マスターリース会社 本投資法人 マスターリース種別 パス・スルー型
賃貸借の概要
月額賃料 非開示（注）
敷金・保証金 非開示（注）
株式会社
賃貸可能面積 3,490.28 ㎡ 主テナント
川島コーポレーション
賃貸面積 3,490.28 ㎡ 稼働率 100.0％
主テナントの賃貸面積 3,490.28 ㎡ 全体に占める割合 100.0％
（主テナントの契約概要）
契約形態：普通建物賃貸借契約
契約期間：2020 年１月 24 日から 2045 年２月 28 日まで
賃料改定：物価の変動、土地建物に対する公租公課、近隣土地建物賃料の変動、介護保険法の改正、経済・社
会情勢の変動に基づく事情により、当該賃料が著しく不相当と認められる場合は３年毎に協議のう
え賃料を改定できるものとします。
契約更新：契約期間満了の６ヶ月前までに、相手方に対して何等の意思表示をしない場合は、期間満了と同時
に同一条件で３年間更新するものとします。
中途解約：賃貸借期間内は中途解約できないものとします。但し、賃借人は 12 ヶ月前までに書面で解約を申
し入れ、賃貸人がこれを承諾した場合に限って本契約を解約することができるものとします。また
本物件を賃借する新たな利用者（新賃借人）が見つかり、賃貸人との協議が整った場合には、賃貸
借期間内であっても、賃借人は解約することができるものとします。賃貸借期間内に賃借人が解約
した場合、賃借人は下記違約金を支払います。但し、新たな賃借人との間で賃貸借契約が成立した
場合には、違約金規定は適用しません。
当初の賃貸借期間５年間に満たない場合は 36 か月分の賃料相当額
当初の賃貸借期間５年以上 10 年に満たない場合は 24 か月分の賃料相当額
当初の賃貸借期間 10 年以上 15 年に満たない場合は 12 か月分の賃料相当額
入居者の状況・施設の概要 （重要事項説明書記載日 2020年４月１日）
株式会社
オペレーター 開設年月日 2020年３月１日
川島コーポレーション
介護付有料老人ホーム
施設の類型 居室数 99室
（特定施設）
居住の権利形態 利用権 定員 99人
居室面積帯 15.60㎡～16.64㎡ 入居者数 ８人
入居時要件 要支援・要介護 入居率 8.0％
入居者の平均要介護度 2.8 入居者の平均年齢 87.3歳
利用料の支払い方式
一時金方式 月払い方式
入居一時金
なし －
（前受家賃）
月額利用料 － 169,290円
介護に関わる職員体制 3.0：1 夜間職員体制(最小時人数) 介護職員１名
協力医療機関 医療法人社団青い鳥会 上田クリニック（内科）
医療法人社団温心会 いずみクリニック（内科）
協力歯科医療機関 医療法人社団慶実会 グレースデンタルクリニック 多摩分院
特徴
立地特性：本物件は京王相模原線「京王多摩川」駅から徒歩約 10 分の低層の住宅地に所在しています。周辺
には多摩川や植物園があり、自然を感じながら生活できる落ち着いた環境が形成されています。
物件特性：本物件は 2020 年１月竣工と築浅の介護付有料老人ホームであり、15.60 ㎡～16.64 ㎡の広さの個室
を提供しており、居室設備として洗面台、トイレ、収納等を備えています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものでは
ありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資
家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
特記事項
テナントとの賃貸借契約上、信託受託者が本物件建物を第三者に売却する場合は、賃借人に優先買取交渉の機
会を与えることとされています。
（注）当該内容につきましては、テナントより同意が得られていないため開示していません。
Ⅳ．取得先の概要
（スプランディッド難波元町、グランカーサ藤沢）
（1） 名 称
合同会社東京レジデンシャル１
（2） 所 在 地
東京都中央区日本橋一丁目４番１号
代 表 者 の
代表社員 一般社団法人東京レジデンシャル１
（3）
役 職 ・ 氏 職務執行者 三品 貴仙
名
１． 不動産を信託財産とする信託受益権の取得、保有及び処分
（4） 事 業 内 容 ２． 不動産の売買、賃貸、管理、取得、保有、処分及び利用
３． その他前各号に掲げる事業に付帯又は関連する一切の事業
（5） 資 本 金 10 万円
取得先より、売上高について開示することの同意を得られていないため
（6） 売 上 高
開示していません。
（7） 設 立 年 月 日 2019 年 10 月 15 日
取得先より、純資産について開示することの同意を得られていないため
（8） 純 資 産
開示していません。
取得先より、総資産について開示することの同意を得られていないため
（9） 総 資 産
開示していません。
取得先より、大株主について開示することの同意を得られていないため
（10） 大 株 主
開示していません。
（11） 当該会社と本投資法人・資産運用会社との関係
当該会社と本投資法人との間には、記載すべき資本関係はありません。
資産運用会社の親会社である株式会社大和証券グループ本社（以下「大
和証券グループ本社」といいます。）は、当該会社に対して唯一の匿名
資 本 関 係
組合員として全額匿名組合出資を行っています。また、当該会社は、資
産運用会社の投資信託及び投資法人に関する法律に定める利害関係人等
に該当します。
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき人的関係
はありません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資法人・資
人 的 関 係
産運用会社の関係者及び関係会社との間には特筆すべき人的関係はあり
ません。
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき取引関係
はありません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資法人・資
取 引 関 係
産運用会社の関係者及び関係会社との間には特筆すべき取引関係はあり
ません。
関連当事者への 当該会社は、資産運用会社の親会社である大和証券グループ本社の子会
該 当 状 況 社であり、関連当事者に該当します。
（グッドタイム リビング 大阪ベイ）
（1） 名 称 合同会社ＧＴＬヘルスケア２
（2） 所 在 地 東京都中央区日本橋一丁目４番１号
代 表 者 の 代表社員 一般社団法人ＤＧＨ２
（3）
役 職 ・ 氏 名 職務執行者 三品 貴仙
１． 不動産を信託財産とする信託受益権の取得、保有及び処分
（4） 事 業 内 容 ２． 不動産の売買、賃貸、管理、取得、保有、処分及び利用
３． その他前各号に掲げる事業に付帯又は関連する一切の事業
（5） 資 本 金 40 万円
（6） 売 上 高 取得先より、売上高について開示することの同意を得られていないため
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものでは
ありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資
家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
開示していません。
（7） 設 立 年 月 日
2019 年 11 月 22 日
取得先より、純資産について開示することの同意を得られていないため
（8） 純 資 産
開示していません。
取得先より、総資産について開示することの同意を得られていないため
（9） 総 資 産
開示していません。
取得先より、大株主について開示することの同意を得られていないため
（10） 大 株 主
開示していません。
（11） 当該会社と本投資法人・資産運用会社との関係
当該会社と本投資法人との間には、記載すべき資本関係はありません。
資産運用会社の親会社である大和証券グループ本社は、当該会社に対し
資 本 関 係 て唯一の匿名組合員として全額匿名組合出資を行っています。また、当
該会社は、資産運用会社の投資信託及び投資法人に関する法律に定める
利害関係人等に該当します。
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき人的関係
はありません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資法人・資
人 的 関 係
産運用会社の関係者及び関係会社との間には特筆すべき人的関係はあり
ません。
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき取引関係
はありません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資法人・資
取 引 関 係
産運用会社の関係者及び関係会社との間には特筆すべき取引関係はあり
ません。
関連当事者への 当該会社は、資産運用会社の親会社である大和証券グループ本社の子会
該 当 状 況 社であり、関連当事者に該当します。
（サニーライフ日吉）
（1） 名 称 大和証券ファシリティーズ株式会社
（2） 所 在 地 東京都中央区京橋一丁目２番１号
代 表 者 の
（3） 代表取締役社長 川上 進次
役 職 ・ 氏 名
１． 株式会社大和証券グループ本社及びその子会社・関連会社の営業用
店舗、寮その他の不動産の保有、賃貸借に関する業務
２． 株式会社大和証券グループ本社及びその子会社・関連会社の保有す
る不動産及び設備の保守、管理、補修に関する業務
３． 不動産の売買、交換、賃貸借並びにその代理及び媒介に関する業務
４． 不動産の管理及びビル経営に関するコンサルタント業務
（4） 事 業 内 容
５． 建築用設備・資材等の斡旋、賃貸
６． オフィス資産（備品・什器・ＩＴ資産）等の保有、斡旋及び賃貸
７． 不動産の鑑定評価業務
８． 第二種金融商品取引業に関する業務
９． 建築工事の設計、施工、監理及び請負
10．不動産特定共同事業に関するコンサルタント業務 等
（5） 資 本 金 １億円
取得先より、売上高について開示することの同意を得られていないため
（6） 売 上 高
開示していません。
（7） 設 立 年 月 日 2019 年 11 月 29 日
取得先より、純資産について開示することの同意を得られていないため
（8） 純 資 産
開示していません。
取得先より、総資産について開示することの同意を得られていないため
（9） 総 資 産
開示していません。
（10） 大 株 主 大和証券グループ本社
（11） 当該会社と本投資法人・資産運用会社との関係
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき資本関係
資 本 関 係 はありません。
なお、資産運用会社の親会社である大和証券グループ本社は、当該会社
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものでは
ありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資
家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
の 100％親会社です。また、当該会社は、資産運用会社の投資信託及び投
資法人に関する法律に定める利害関係人等に該当します。
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき人的関係
はありません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資法人・資
人 的 関 係
産運用会社の関係者及び関係会社との間には特筆すべき人的関係はあり
ません。
当該会社は資産運用会社との間で、当該会社によるウェアハウジング機
取 引 関 係 能の提供その他のブリッジスキームにおける協力に関し、ウェアハウジ
ング等に関する基本契約を締結しています。
関連当事者への 当該会社は、資産運用会社の親会社である大和証券グループ本社の子会
該 当 状 況 社であり、関連当事者に該当します。
（サニーライフ調布）
（1） 名 称
合同会社ＤＡヘルスケア４
（2） 所 在 地
東京都港区虎ノ門四丁目３番 1 号 城山トラストタワー33 階
代 表 者 の
代表社員 一般社団法人日本エイチ・シー・ホールディングス
（3）
役 職 ・ 氏 職務執行者 佐藤 雄助
名
１． 不動産の売買、保有、賃貸及び管理
２． 宅地、商業用地、工業用地等の開発、造成及び販売
（4） 事 業 内 容
３． 不動産信託受益権の取得、保有、処分及び売買
４． 前各号に附帯関連する一切の業務
（5） 資 本 金 30 万円
取得先より、売上高について開示することの同意を得られていないため
（6） 売 上 高
開示していません。
（7） 設 立 年 月 日 2019 年２月 19 日
取得先より、純資産について開示することの同意を得られていないため
（8） 純 資 産
開示していません。
取得先より、総資産について開示することの同意を得られていないため
（9） 総 資 産
開示していません。
取得先より、大株主について開示することの同意を得られていないため
（10） 大 株 主
開示していません。
（11） 当該会社と本投資法人・資産運用会社との関係
当該会社と本投資法人との間には、記載すべき資本関係はありません。
資産運用会社の親会社である大和証券グループ本社は、当該会社に対し
資 本 関 係 て唯一の匿名組合員として全額匿名組合出資を行っています。また、当
該会社は、資産運用会社の投資信託及び投資法人に関する法律に定める
利害関係人等に該当します。
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき人的関係
はありません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資法人・資
人 的 関 係
産運用会社の関係者及び関係会社との間には特筆すべき人的関係はあり
ません。
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき取引関係
はありません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資法人・資
取 引 関 係
産運用会社の関係者及び関係会社との間には特筆すべき取引関係はあり
ません。
関連当事者への 当該会社は、資産運用会社の親会社である大和証券グループ本社の子会
該 当 状 況 社であり、関連当事者に該当します。
Ⅴ．物件取得者等の状況
各取得予定資産の取得先は、それぞれ、資産運用会社の親会社である大和証券グループ本社が全額匿名組合出
資を行う特別目的会社又は大和証券グループ本社が 100％株式による出資を行っている株式会社であり、いずれ
も大和証券グループ本社の子会社です。当該取得先はいずれも、投信法に規定する利害関係人等に該当し、かつ
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものでは
ありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資
家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
資産運用会社の社内規程である「利益相反対策ルール」上の利害関係者に該当するため、資産運用会社は、それ
ぞれの取得先との間で各取得予定資産の取得の取引を行うに当たり、利益相反対策ルールに定める意思決定手続
を経るとともに、取得予定価格が鑑定評価額以下であることを確認しています。
以下の表においては、①会社名、②特別な利害関係にある者との関係、③取得経緯・理由等、④取得価格、⑤
取得時期、⑥本投資法人が前所有者に支払うウェアハウジング費用の見込み額（注１）を記載しています。
物件名 前所有者 前々所有者
① 合同会社東京レジデンシャル１ 特別な利害関係に
ある者以外
② 資産運用会社の親会社の匿名組合出資先
スプランディッド ③ 投資運用目的で取得
難波元町 ④ 5,820 百万円
⑤ 2019 年 12 月
⑥ 194 百万円
① 合同会社東京レジデンシャル１ 特別な利害関係に
ある者以外
② 資産運用会社の親会社の匿名組合出資先
グランカーサ ③ 投資運用目的で取得
藤沢 ④ 1,000 百万円
⑤ 2020 年１月
⑥ 41 百万円
① 合同会社ＧＴＬヘルスケア２ 特別な利害関係に
ある者以外
② 資産運用会社の親会社の匿名組合出資先
グッドタイムリビング ③ 投資運用目的で取得
大阪ベイ ④ 4,700 百万円
⑤ 2020 年１月
⑥ 15 百万円
① 大和証券ファシリティーズ株式会社 特別な利害関係に
ある者以外
② 資産運用会社の親会社の子会社
サニーライフ ③ 投資運用目的で取得
日吉 ④ 2,050 百万円
⑤ 2020 年３月
⑥ ９百万円
① 合同会社ＤＡヘルスケア４ 特別な利害関係に
ある者以外
② 資産運用会社の親会社の匿名組合出資先
サニーライフ ③ 投資運用目的で取得
調布 ④ 1,920 百万円
⑤ 2020 年３月
⑥ 67 百万円
（注１）ウェアハウジング費用の見込み額は、仲介手数料等、当該物件を取得するにあたり、本投資法人が売買代金とは別に前所有者に支払う予定の
費用を記載しています。なお、当該ウェアハウジング費用は、最終的な前所有者との合意を経て確定することになるため、現時点では確定してい
ません。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものでは
ありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資
家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
（注２）各取得予定資産は、スポンサーグループのブリッジスキームを活用し、本投資法人への譲渡を目的として一時保有することを目的とするブリッジ
ファンド等からの取得となります。したがって、ブリッジファンド等である前所有者による取得時期によっては、前所有者の所有期間が短期間となっ
ています。
Ⅵ．ヘルスケア施設のオペレーターの会社概要
（グッドタイムリビング 大阪ベイ）
（1） 名 称 グッドタイムリビング株式会社
（2） 所 在 地 東京都千代田区丸の内一丁目９番１号
（3） 代表者の役職・氏名 代表取締役社長 森川 悦明
１． 有料老人ホーム、高齢者介護施設及びシニア住宅等高齢者向け
賃貸住宅・施設の企画、開発、経営、運営、管理、指導
２． 介護保険法に定める下記の事業 ①指定居宅介護支援事業に関す
る業務 ②指定居宅サービス事業に関する業務 ③指定介護予防
サービス事業に関する業務 ④指定第１号事業に関する業務
３． 食料品の販売
４． 不動産の賃貸、売買、管理及び宅地造成
５． ゴルフ場・テニスコート等スポーツ施設、遊技場施設及び宿
（4） 事 業 内 容 泊・医療・教育研修等の各施設の経営、飲食店の経営及び旅行
業
６． 金銭の貸し付け、各種債権の売買、立替払い、債務の保証・引
き受け及びその他金融業務
７． 損害保険代理業、自動車損害賠償保障法に基づく保険代理業及
び生命保険の募集に関する業務
８． 各種動産のリース、賃貸
９． 労働者派遣事業 等
10．前各号に付帯する一切の業務
（5） 資 本 金 5,000 万円
（6） 売 上 高 開示することの同意を得られていないため開示していません。
（7） 設 立 年 月 日 2005 年４月１日
（8） 属 性 （ 上 場 市 場 ） 上場会社のグループ会社（注１）
（9） 運営施設数（注２） 31 件
（10） 運営居室数（注２） 2,560 室
（11） 当該会社と投資法人・資産運用会社の関係
グッドタイムリビング株式会社は大和証券リビング投資法人の発行
済み投資口の0.49％に当たる10,111口を保有しています。また、当
資 本 関 係 該会社の発行済株式総数100％を保有する親会社である大和証券グル
ープ本社と本投資法人・資産運用会社との間には資本関係がありま
す。
資産運用会社の役職員のうち、取締役１名及び監査役１名が当該会
人 的 関 係
社の役員を兼職しており、人的関係があります。
当該会社は、本投資法人の運用資産の賃借人、オペレーター会社で
あり、本投資法人との間でバックアップオペレーター協定を締結し
ています。資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき取引関
取 引 関 係
係はありません。また、本投資法人・資産運用会社の関係者及び関
係会社と当該会社の関係者及び関係会社の間には特筆すべき取引関
係はありません。
関 連 当 事 者 へ の 当該会社は、資産運用会社の親会社である大和証券グループ本社の
該 当 状 況 子会社であり、関連当事者に該当します。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものでは
ありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資
家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
（サニーライフ日吉、サニーライフ調布）
（1） 名 称 株式会社川島コーポレーション
（2） 所 在 地 千葉県君津市東猪原 248 番地２
（3） 代表者の役職・氏名 代表取締役社長 川島輝雄
１． 有料老人ホームの経営及びその経営の受託業
２． 入居者に対する給食の提供並びに入居者の体力健康調査事業
３． 介護保険法による訪問介護、訪問入浴介護、訪問看護、訪問リ
ハビリテーション、居宅療養管理指導、通所介護、通所リハビ
リテーション、短期入所生活介護、短期入所療養介護、認知症
対応型共同生活介護、介護予防福祉用具貸与の居宅サービス事
業
４． 介護保険法による居宅介護支援、予防介護支援事業
（4） 事 業 内 容
５． 福祉用具の販売及び貸与
６． 介護保険法による特定福祉用具販売、特定介護予防福祉用具販
売事業
７． 有料老人ホームコンサルタント業
８． 訪問介護員の研修及び養成事業
９． 介護保険法による特定施設入居者生活介護、介護予防特定施設
入居者生活介護事業 等
10. 前各号に付帯する業務
（5） 資 本 金 5,000 万円
（6） 売 上 高 開示することの同意を得られていないため開示していません。
（7） 設 立 年 月 日 1990 年９月 17 日
（8） 属 性 （ 上 場 市 場 ） 非上場
（9） 運営施設数（注２） 131 件
（10） 運営居室数（注２） 11,319 室
（11） 当該会社と投資法人・資産運用会社の関係
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき資本
関係はありません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資
資 本 関 係
法人・資産運用会社の関係者及び関係会社との間には特筆すべき資
本関係はありません。
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき人的
関係はありません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資
人 的 関 係
法人・資産運用会社の関係者及び関係会社との間には特筆すべき人
的関係はありません。
本投資法人・資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき取引
関係はありません。また、本投資法人・資産運用会社の関係者及び
取 引 関 係
関係会社と当該会社の関係者及び関係会社の間には特筆すべき取引
関係はありません。
当該会社は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者には該当しま
関 連 当 事 者 へ の
せん。また、当該会社の関係者及び関係会社は、本投資法人・資産
該 当 状 況
運用会社の関連当事者には該当しません。
（注１） 東京証券取引所市場第一部に上場している大和証券グループ本社の子会社です。
（注２） 「運営施設数」及び「運営居室数」は、オペレーターのホームページ及びオペレーターへのヒアリング（2020 年９月 30 日時点）か
ら、有料老人ホーム、グループホーム及びサービス付き高齢者向け住宅についての施設数及び居室数を取得しています。
Ⅶ．取得予定資金
本日付で公表した「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」に記載の一般募集による新投資口発行の手取
金、本日付で公表した「資金の借入れ及び既存借入金の期限前弁済に関するお知らせ」に記載の借入金（予定）及び自己
資金により充当予定
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものでは
ありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資
家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
Ⅷ．取得の日程
・ 取得の決定及び取得契約締結 ： 2020 年 11 月 19 日
・ 取得代金支払い及び物件取得 ： 2020 年 12 月 10 日
Ⅸ．決済方法等
本件取得については、売買実行時に全額決済を行います。
Ⅹ．今後の見通し
本件取得による 2021 年３月期（2020 年 10 月１日～2021 年３月 31 日）及び 2021 年９月期（2021 年４月１日～
2020 年９月 31 日）における運用状況及び分配金の見通しについては、本日付で公表しました「2021 年３月期（第
30 期）の運用状況及び分配金の予想の修正並びに 2021 年９月期（第 31 期）の運用状況及び分配金の予想に関す
るお知らせ」をご参照ください。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものでは
ありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資
家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
Ⅺ．鑑定評価書の概要
物件名称 スプランディッド難波元町
鑑定評価額 6,120,000,000 円
鑑定評価機関の名称 株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点 2020 年 10 月 1 日
項 目 内 容 概 要 等
収益価格 ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格か
（千円） 6,120,000
らの検証を行って査定。
直接還元法による価格 中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利
（千円） 6,200,000
回りで還元して査定。
（１）総運営収益：（ａ）-（ｂ） （千円） 312,812 －
貸室賃料収入：対象不動産の全部又は貸室部分について賃貸又は運
営委託をすることにより経常的に得られる収入（満室想定）
共益費込み貸室賃料収入 （千円） 307,357 共益費収入：対象不動産の維持管理･運営において経常的に要する
費用のうち、共用部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する
収入（満室想定）
(a)
対象不動産に附属する駐車場をテナント等に賃貸することによって得ら
駐車場収入 （千円） 9,977 れる収入及び駐車場を時間貸しすることによって得られる収入（満車想
定）
その他看板、アンテナ、自動販売機等の施設設置料、礼金・更新料等
その他収入 （千円） 5,961
の返還を要しない一時金等の収入
空室等損失 （千円） 10,484 各収入について空室や入替期間等の発生予測に基づく減少分
(b)
貸倒損失 （千円） 0 各収入について貸倒れの発生予測に基づく減少分
（２）総運営費用 （千円） 53,972 －
建物・設備管理、保安警備、清掃等対象不動産の維持・管理のために
維持管理費 （千円） 4,644
経常的に要する費用
対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要
水道光熱費 （千円） 2,750
する費用
対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金
額のうち、当該建物、設備等の通常の維持管理のため、又は一部が毀
修繕費 （千円） 7,677
損した建物、設備等につきその原状を回復するために経常的に要する
費用
プロパティマネジメントフィー （千円） 5,523 対象不動産の管理業務に係る経費
新規テナントの募集に際して行われる仲介業務や広告宣伝等に要する
テナント募集費用等 （千円） 6,578
費用及びテナントの賃貸借契約の更新や再契約業務に要する費用等
公租公課 （千円） 19,995 固定資産税（土地・建物・償却資産）、都市計画税（土地・建物）
対象不動産及び附属設備に係る火災保険、対象不動産の欠陥や管理
損害保険料 （千円） 546
上の事故による第三者等の損害を担保する賠償責任保険等の料金
その他費用 （千円） 6,256 その他支払地代、道路占用使用料等の費用
（３）運営純収益（NOI）：（１）-（２） （千円） 258,839 －
（４）一時金の運用益 （千円） 224 運用利回りを 1.0％として運用益を計上。
ＥＲ、類似事例に基づく数値を「修繕費３：資本的支出７」に配
（５）資本的支出 （千円） 4,750
分して査定。
（６）純収益（NCF）：（３）+（４）-（５） （千円） 254,314 －
対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して
（７）還元利回り （％） 4.1
査定。
DCF 法による価格 （千円） 6,080,000 －
類似の不動産の取引事例との比較及び金融資産の利回りに不動産
割引率 （％） 4.2
の個別性を加味することにより査定。
還元利回りに採用した純収益の性格、将来の不確実性、流動性、
最終還元利回り （％） 4.3
市場性等を勘案の上査定。
積算価格 （千円） 5,840,000 －
土地割合 （％） 63.3 －
建物割合 （％） 36.7 －
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものでは
ありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資
家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
対象不動産は、Osaka Metro 四つ橋線「なんば」駅の南方約 470ｍに所在し、Osaka
Metro 御堂筋線，JR 線，近鉄線，南海線の各線も利用可能な立地条件から交通利便
性，都心接近性に優れています。対象不動産周辺は共同住宅，ホテル，事業所等が見
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意し られる地域であり、スーパーやコンビニエンスストアの他、駅周辺には飲食店等も存する
た事項 など生活利便施設に恵まれています。建物は 2019 年に竣工した 1DK・1LDK タイプのマ
ンションで、内外装，設備水準等も良好なことから建物グレードは高く、夫婦世帯，単身
世帯から堅調な賃貸需要が期待できます。本件では、対象不動産の立地条件及び建物
グレード，設備水準，築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。
物件名称 グランカーサ藤沢
鑑定評価額 1,050,000,000 円
鑑定評価機関の名称 株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点 2020 年 10 月 1 日
項 目 内 容 概 要 等
収益価格 ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格か
（千円） 1,050,000
らの検証を行って査定。
直接還元法による価格 中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利
（千円） 1,060,000
回りで還元して査定。
（１）総運営収益：（ａ）-（ｂ） （千円） 60,774 －
貸室賃料収入：対象不動産の全部又は貸室部分について賃貸又は運
営委託をすることにより経常的に得られる収入（満室想定）
共益費込み貸室賃料収入 （千円） 57,447 共益費収入：対象不動産の維持管理･運営において経常的に要する
費用のうち、共用部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する
収入（満室想定）
(a)
対象不動産に附属する駐車場をテナント等に賃貸することによって得ら
駐車場収入 （千円） 3,336 れる収入及び駐車場を時間貸しすることによって得られる収入（満車想
定）
その他看板、アンテナ、自動販売機等の施設設置料、礼金・更新料等
その他収入 （千円） 2,730
の返還を要しない一時金等の収入
空室等損失 （千円） 2,738 各収入について空室や入替期間等の発生予測に基づく減少分
(b)
貸倒損失 （千円） 0 各収入について貸倒れの発生予測に基づく減少分
（２）総運営費用 （千円） 15,205 －
建物・設備管理、保安警備、清掃等対象不動産の維持・管理のために
維持管理費 （千円） 2,574
経常的に要する費用
対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要
水道光熱費 （千円） 612
する費用
対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金
額のうち、当該建物、設備等の通常の維持管理のため、又は一部が毀
修繕費 （千円） 1,569
損した建物、設備等につきその原状を回復するために経常的に要する
費用
プロパティマネジメントフィー （千円） 1,044 対象不動産の管理業務に係る経費
新規テナントの募集に際して行われる仲介業務や広告宣伝等に要する
テナント募集費用等 （千円） 1,382
費用及びテナントの賃貸借契約の更新や再契約業務に要する費用等
公租公課 （千円） 4,118 固定資産税（土地・建物・償却資産）、都市計画税（土地・建物）
対象不動産及び附属設備に係る火災保険、対象不動産の欠陥や管理
損害保険料 （千円） 220
上の事故による第三者等の損害を担保する賠償責任保険等の料金
その他費用 （千円） 3,682 その他支払地代、道路占用使用料等の費用
（３）運営純収益（NOI）：（１）-（２） （千円） 45,569 －
（４）一時金の運用益 （千円） 43 運用利回りを 1.0％として運用益を計上。
ＥＲ、類似事例に基づく数値を「修繕費３：資本的支出７」に配
（５）資本的支出 （千円） 1,080
分して査定。
（６）純収益（NCF）：（３）+（４）-（５） （千円） 44,532 －
対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して
（７）還元利回り （％） 4.2
査定。
DCF 法による価格 （千円） 1,040,000 －
類似の不動産の取引事例との比較及び金融資産の利回りに不動産
割引率 （％） 4.3
の個別性を加味することにより査定。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものでは
ありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資
家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
還元利回りに採用した純収益の性格、将来の不確実性、流動性、
最終還元利回り （％） 4.4
市場性等を勘案の上査定。
積算価格 （千円） 1,220,000 －
土地割合 （％） 54.1 －
建物割合 （％） 45.9 －
対象不動産は、JR 東海道本線，JR 湘南新宿ライン，小田急江ノ島線「藤沢」駅の北東方
約 450ｍに所在しています。対象不動産周辺は共同住宅を中心に店舗，事務所等の見
られる地域であり、スーパーやコンビニエンスストア，銀行，郵便局，市役所等といった施
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意し 設にも近接しており、生活利便性に優れています。建物は 2019 年に竣工したファミリータ
た事項 イプのマンションで、全戸角部屋で構成されており、床暖房，ミストサウナ，食器洗浄乾燥
機等を備えるなど設備水準にも優れ、夫婦世帯，家族世帯から安定した需要が見込まれ
るものと考えられます。本件では、対象不動産の立地条件及び建物グレード，設備水
準，築年数等を総合的に勘案して鑑定評価額を決定しています。
物件名称 グッドタイム リビング 大阪ベイ
鑑定評価額 4,820,000,000 円
鑑定評価機関の名称 株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点 2020 年 10 月 1 日
項 目 内 容 概 要 等
収益価格 ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格か
（千円） 4,820,000
らの検証を行って査定。
直接還元法による価格 中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利
（千円） 4,840,000
回りで還元して査定。
（１）運営収益 （千円） 非開示
潜在総収益 （千円） 非開示
空室等損失 （千円） 非開示
（２）運営費用 （千円） 非開示
維持管理費 （千円） 非開示
水道光熱費 （千円） 非開示
(注)
修繕費 （千円） 非開示
プロパティマネジメントフィー （千円） 非開示
テナント募集費用等 （千円） 非開示
公租公課 （千円） 非開示
損害保険料 （千円） 非開示
その他費用 （千円） 非開示
（３）運営純収益（NOI）：（１）-（２） （千円） 223,028 －
（４）一時金の運用益 （千円） 1,690 運用利回りを 1.0％として運用益を計上。
ＥＲ、類似事例に基づく数値を「修繕費３：資本的支出７」に配
（５）資本的支出 （千円） 6,700
分して査定。
（６）純収益（NCF）：（３）+（４）-（５） （千円） 218,018 －
対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して
（７）還元利回り （％） 4.5
査定。
DCF 法による価格 （千円） 4,810,000 －
類似の不動産の取引事例との比較及び金融資産の利回りに不動産
割引率 （％） 4.5/4.6
の個別性を加味することにより査定。
還元利回りに採用した純収益の性格、将来の不確実性、流動性、
最終還元利回り （％） 4.7
市場性等を勘案の上査定。
積算価格 （千円） 5,490,000 －
土地割合 （％） 61.3 －
建物割合 （％） 38.7 －
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものでは
ありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資
家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
対象不動産は、Osaka Metro 中央線「弁天町」駅にペデストリアンデッキで接続
し、中央大通沿いに店舗や高層共同住宅が建ち並ぶエリアに所在します。建物
は、2006 年竣工の物件で、1 階にはスーパー、2 階にクリニック、3 階に飲食店や
ドラッグストア、4 階～10 階に介護付有料老人ホームが入居しています。老人ホ
ーム部分は総居室数 93 室、定員 101 名の規模の大きい施設であり、全室個室の居
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意し
室や共用部の充実した施設等によって、競合施設との差別化が図られています。
た事項
対象不動産周辺は、中央大通と国道 43 号との「弁天町駅前」交差点を中心に一定
の商業集積性を有するエリアであり、商業施設としての立地条件も良好であるこ
とから、他の競合物件と比較して相応の市場競争力を有する物件と考えられま
す。本件では、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数等を総合的に勘
案して鑑定評価額を決定しています。
（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、
ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。
物件名称 サニーライフ日吉
鑑定評価額 2,190,000,000 円
鑑定評価機関の名称 JLL 森井鑑定株式会社
価格時点 2020 年 10 月 1 日
項 目 内 容 概 要 等
収益価格 （千円） 2,190,000 －
直接還元法による価格 （千円） 2,220,000 －
（１）運営収益 （千円） 非開示
潜在総収益 （千円） 非開示
空室等損失 （千円） 非開示
（２）運営費用 （千円） 非開示
維持管理費 （千円） 非開示
水道光熱費 （千円） 非開示
(注)
修繕費 （千円） 非開示
プロパティマネジメントフィー （千円） 非開示
テナント募集費用等 （千円） 非開示
公租公課 （千円） 非開示
損害保険料 （千円） 非開示
その他費用 （千円） 非開示
（３）運営純収益（NOI）：（１）-（２） （千円） 103,203 －
（４）一時金の運用益 （千円） 509 預かり金的性格を有する保証金等の運用益を加算
対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金
（５）資本的支出 （千円） 1,403 額のうち当該建物、設備等の価値を高め、又はその耐久性を増すことと
なると認められる部分に対応する支出
（６）純収益（NCF）：（３）+（４）-（５） （千円） 102,309 －
還元利回りについては、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等に
（７）還元利回り （％） 4.6 おける複数の取引利回りとの比較検討を行い、また、将来の純収益の
変動予測を勘案し、割引率との関係にも留意の上、査定した。
DCF 法による価格 （千円） 2,150,000 －
割引率については、金融商品の利回りを基にした積上法等により、ヘ
割引率 （％） 4.4 ルスケア施設のベース利回りを定め、当該ベース利回りに、対象不動
産にかかる個別リスクを勘案することにより査定した。
最終還元利回りについては、還元利回りを基礎に、将来の予測、不確
最終還元利回り （％） 4.8
実性を加味して査定した。
積算価格 （円） 2,320,000 －
土地割合 （％） 71.4 －
建物割合 （％） 28.6 －
対象不動産は、ＪＲ横須賀線「新川崎」駅の北西方約 1,400m に存し、当該駅までやや距
離があるものの、近隣のバス停からアクセスが可能であり運行本数も多いことから、交通
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意し 利便性は標準的である。対象不動産周辺は幹線道路沿いに店舗、事務所等が存し、後
た事項 背地に一般住宅及び共同住宅が建ち並び、利便性や住環境も良好である。
建物は、2020 年竣工の新築の住宅型有料老人ホーム及び店舗・事務所（1 階部分）であ
る。老人ホームは総居室数 106 室を備え、居室内、共用部の設備等、需要者が要望する
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものでは
ありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資
家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
機能を有し、新築であることから維持管理の状態も良好であり、オペレーターの介護事業
のノウハウや技術も豊富であると思料する。また、店舗・事務所部分は、広幅員の幹線道
路沿いに面していることから視認性も良く、出入りも容易であり、駐車場台数も確保されて
いる。よって、対象不動産は同一需給圏内において優位な競争力を有すると判断した。
本件では、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数等を総合的に勘案して鑑
定評価額を決定した。
（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、
ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。
物件名称 サニーライフ調布
鑑定評価額 2,150,000,000 円
鑑定評価機関の名称 株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点 2020 年 10 月 1 日
項 目 内 容 概 要 等
収益価格 ＤＣＦ法による収益価格を標準に、直接還元法による収益価格か
（千円） 2,150,000
らの検証を行って査定。
直接還元法による価格 中長期的に安定的であると認められる標準化した純収益を還元利
（千円） 2,180,000
回りで還元して査定。
（１）運営収益 （千円） 非開示
潜在総収益 （千円） 非開示
空室等損失 （千円） 非開示
（２）運営費用 （千円） 非開示
維持管理費 （千円） 非開示
水道光熱費 （千円） 非開示
(注)
修繕費 （千円） 非開示
プロパティマネジメントフィー （千円） 非開示
テナント募集費用等 （千円） 非開示
公租公課 （千円） 非開示
損害保険料 （千円） 非開示
その他費用 （千円） 非開示
（３）運営純収益（NOI）：（１）-（２） （千円） 92,498 －
（４）一時金の運用益 （千円） 517 運用利回りを 1.0％として運用益を計上。
ＥＲ、類似事例に基づく数値を「修繕費３：資本的支出７」に配
（５）資本的支出 （千円） 1,540
分して査定。
（６）純収益（NCF）：（３）+（４）-（５） （千円） 91,475 －
対象不動産の立地条件・建物条件・契約条件を総合的に勘案して
（７）還元利回り （％） 4.2
査定。
DCF 法による価格 （千円） 2,140,000 －
類似の不動産の取引事例との比較及び金融資産の利回りに不動産
割引率 （％） 4.2/4.3
の個別性を加味することにより査定。
還元利回りに採用した純収益の性格、将来の不確実性、流動性、
最終還元利回り （％） 4.4
市場性等を勘案の上査定。
積算価格 （千円） 2,160,000 －
土地割合 （％） 59.7 －
建物割合 （％） 40.3 －
対象不動産は、京王相模原線「京王多摩川」駅から約 860ｍ、一般住宅が建ち並
ぶ中、共同住宅等も見られる住宅地域に所在します。建物は、2020 年竣工の新築
物件であり、総居室数 99 室、定員 99 名の介護付有料老人ホームが入居していま
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意し
す。対象不動産付近には、多摩川が流れ、公園や緑地が複数存し、住環境は良好
た事項
なエリアとなっており他の競合物件と比較して優位な競争力を有するものと考え
られます。本件では、対象不動産の立地条件及び建物グレード、築年数等を総合
的に勘案して鑑定評価額を決定しています。
（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、
ひいては投資主の利益を害するおそれがあると資産運用会社が判断したことから非開示とします。
以上
※ 本投資法人のホームページアドレス： https://www. daiwa-securities-living.co.jp/
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものでは
ありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資
家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
（参考資料） 取得予定資産の外観写真及び位置図
１． スプランディッド難波元町
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の資産の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたものでは
ありません。投資を行う