8986 Ｒ－大和証券リビング 2020-11-19 15:20:00
2020年９月期決算短信(REIT) [pdf]
2020年９月期 決算短信(REIT)
2020年11月19日
不動産投資信託証券発行者名 大和証券リビング投資法人 上場取引所 東
https://www.daiwa-securities-livin
コ ー ド 番 号 8986 URL
g.co.jp/
代 表 者 (役職名) 執行役員 (氏名) 正田 郁夫
資 産 運 用 会 社 名 大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社
代 表 者 (役職名) 代表取締役社長 (氏名) 福島 寿雄
問 合 せ 先 責 任 者 (役職名) コーポレート本部 部長 (氏名) 千葉 貴志
(ＴＥＬ) 03-6757-9680
有価証券報告書提出予定日 2020年12月23日 分配金支払開始予定日 2020年12月15日
決算補足説明資料作成の有無 ：有
決算説明会開催の有無 ：有 （ アナリスト・機関投資家向け）
(百万円未満切捨て)
１．2020年９月期の運用、資産の状況（2020年４月１日～2020年９月30日）
（１）運用状況 (％表示は対前期増減率)
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2020年９月期 11,645 40.9 4,860 29.2 5,031 54.4 6,133 88.2
2020年３月期 8,262 △2.3 3,762 △1.9 3,259 △3.1 3,258 △3.1
１口当たり 自己資本 総資産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2020年９月期 2,983 4.7 1.9 43.2
2020年３月期 1,986 3.0 1.4 39.4
（２）分配状況
1口当たり分配金 分配金総額
1口当たり 利益超過分配金
（利益超過分配金 （利益超過分配金 配当性向 純資産配当率
利益超過分配金 総額
は含まない） は含まない）
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2020年９月期 2,190 4,502 － － 73.4 3.1
2020年３月期 2,028 3,326 － － 102.1 3.1
(注)2020年9月期の分配金の支払原資は、当期未処分利益から配当積立金499百万円及び一時差異等調整積立金1,198百万円を控除し、一時差
異等調整積立金67百万円を充当した金額で、当期純利益とは異なります。
(注)2020年３月期の分配金の支払原資は、当期未処分利益に一時差異等調整積立金67百万円を充当した金額で、当期純利益とは異なりま
す。
（３）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2020年９月期 310,207 151,117 48.7 73,502
2020年３月期 226,860 108,369 47.8 66,076
（４）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期末残高
百万円 百万円 百万円 百万円
2020年９月期 20,389 67,848 49,977 12,210
2020年３月期 5,043 △2,927 △3,345 7,946
２．2021年３月期の運用状況の予想（2020年10月１日～2021年３月31日）及び2021年９月期の運用状況の予想（2021
年４月１日～2021年９月30日）
(％表示は対前期増減率)
1口当たり分配金 1口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金 利益超過分
は含まない） 配金
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2021年３月期 10,463 △10.1 5,065 4.2 4,402 △12.5 4,401 △28.2 2,160 -
2021年９月期 10,766 2.9 5,006 △1.2 4,364 △0.9 4,363 △0.9 2,160 -
（参考）１口当たり予想当期純利益（2021年３月期）2,065円、１口当たり予想当期純利益（2021年９月期）2,047円
（注）2021年３月期の分配金の支払原資は、当期純利益に一時差異等調整積立金の取崩額202百万円が含まれており、当期純利益の金額と異なり
ます。2021年９月期の分配金の支払原資は、当期純利益に一時差異等調整積立金の取崩額240百万円が含まれており、当期純利益の金額
と異なります。なお、上記運用状況の予想につきましては、後記「1．運用状況 （4）運用状況の見通し」をご参照ください。
※ その他
（１）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示に関する注記
（２）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2020年９月期 2,055,946 口 2020年３月期 1,640,060 口
② 期末自己投資口数 2020年９月期 0 口 2020年３月期 0 口
(注)1口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、42ページ「1口当たり情報に関する注記」を
ご覧ください。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、現在入手している情報及び合理的である
と判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。
また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提となる仮定及び運用状況の
予想のご利用にあたっての注意事項等については、17ページ「１．運用状況(4) 運用状況の見通し」をご覧くだ
さい。
大和証券リビング投資法人(8986) 2020年９月期 決算短信
○目次
１．運用状況 ……………………………………………………………………………………………… 2
(1) 運用状況 …………………………………………………………………………………………… 2
(2) 投資リスク ………………………………………………………………………………………… 11
(3) 決算後に生じた重要な事実 ……………………………………………………………………… 12
(4) 運用状況の見通し ………………………………………………………………………………… 17
２．財務諸表 ……………………………………………………………………………………………… 20
(1) 貸借対照表 ………………………………………………………………………………………… 20
(2) 損益計算書 ………………………………………………………………………………………… 22
(3) 投資主資本等変動計算書 ………………………………………………………………………… 23
(4) 金銭の分配に係る計算書 ………………………………………………………………………… 25
(5) キャッシュ・フロー計算書 ……………………………………………………………………… 26
(6) 継続企業の前提に関する注記 …………………………………………………………………… 27
(7) 重要な会計方針に係る事項に関する注記 ……………………………………………………… 27
(8) 財務諸表に関する注記事項 ……………………………………………………………………… 29
(9) 発行済投資口の総口数の増減 …………………………………………………………………… 48
３．参考情報 ……………………………………………………………………………………………… 49
(1) 運用資産等の価格に関する情報 ………………………………………………………………… 49
(2) 資本的支出の状況 ………………………………………………………………………………… 54
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大和証券リビング投資法人(8986) 2020年９月期 決算短信
１．運用状況
(1) 運用状況
①当期の概況
（イ）投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下
「投信法」といいます。）に基づき2005年10月７日に設立され、2006年６月22日に株式会社東京証券取引所不
動産投資信託証券市場に「住宅特化型REIT」として上場（銘柄コード8986）しました。本投資法人は、2010年
７月１日付でプロスペクト・リート投資法人を吸収合併し、52物件（取得価格合計52,952百万円）の運用資産
をポートフォリオに加えました。当該合併後は、物件の入替（新規物件の取得や既存物件の譲渡）によるポー
トフォリオの質の向上、稼働率の向上等のオペレーション全般の強化、有利子負債費用の低減等によるコスト
削減に注力し、分配金の着実な向上を目指してまいりました。さらに、2020年４月１日付で、本投資法人を吸
収合併存続法人、日本ヘルスケア投資法人（以下「ＮＨＩ」といいます。）を吸収合併消滅法人として吸収合
併（以下「本合併」といいます。）し、商号を「日本賃貸住宅投資法人」から「大和証券リビング投資法人」
へ変更し、ヘルスケア施設をポートフォリオに加え、「ライフステージに合わせ「すべての人の生活・暮らし
を支える」ために快適な居住空間を総合的に提供するREIT」として運用しています。
2020年９月末時点の運用資産は、218物件、取得価格総額303,729百万円、総賃貸可能面積687,316.86㎡とな
っています。
（ロ）当期の投資環境
日本国内の不動産マーケットは、新型コロナウイルス感染症(COVID-19)に起因した世界経済の悪化やテレワ
ークなどの進展の影響を受け、先行きが不透明な厳しい環境にあります。
このような中、当期における住宅系上場REIT各社が保有する賃貸マンションでは、引き続き、安定した運用
環境下にありました。不動産投資市場に関しては、賃貸マンションの安定したキャッシュ・フローへの人気は
根強く、低金利環境も継続しているため、物件の取得競争は激化しています。その結果、売買価格は引き続き
高値圏で推移しており、東京都23区及び大都市圏に所在する賃貸マンションの売買キャップレート（賃貸事業
収入から賃貸事業費用を控除した金額を取得価格で除した比率）は低下傾向にありました。ヘルスケア施設に
関しても、総人口のうち高齢者人口の占める割合の上昇に伴い、高齢者施設・住宅に対する社会的需要は年々
高まっています。
（ハ）当期の運用実績
本資産運用会社は、本投資法人の投資口価値向上のため、ａ. 本合併及び資産の入替え、b オペレーション
全般の継続強化（高稼働率の維持、賃料等収入の極大化及び賃貸事業費用の削減）、c 資金調達の強化（金融
コストの削減と借入期間の長期化等）、d サステナビリティに関する取組みに注力いたしました。
ａ. 本合併及び資産の入替え
本投資法人は、2020年４月１日付で本合併によりＮＨＩからヘルスケア施設23物件（取得価格24,241百万
円）を承継しました。また、2020年４月１日付で賃貸住宅27物件（取得価格合計13,459百万円）を譲渡し、
2020年４月２日付でヘルスケア施設28物件（取得価格合計62,660百万円）を取得し、2020年４月10日付で賃貸
住宅１物件（グランカーサ文京千石、取得価格1,480百万円）を取得し、本合併に伴う資産規模の拡大と同時
に、ポートフォリオの質の向上を目的とした資産の入替えを実施しました。本合併及びそれに付随する当該一
連の取引の結果、2020年４月10日時点で取得価格総額302,799百万円に達し、資産規模の拡大を実現しまし
た。その後、2020年9月30日付で賃貸住宅１物件（グランカーサ日本橋浜町、取得価格930百万円）を取得しま
した。上記の結果、当期末現在の保有物件は、賃貸住宅168物件（取得価格合計216,828百万円）、ヘルスケア
施設50物件（取得価格合計86,901百万円）の計218物件（取得価格総額303,729百万円）となりました。
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大和証券リビング投資法人(8986) 2020年９月期 決算短信
＜本合併による承継資産（ヘルスケア施設23物件）＞
取得価格
物件名称 用途 承継年月日 （千円）
（注１）
チャームスイート緑地公園 2020年４月１日 3,030,000
SOMPOケア ラヴィーレ相模原中央 2020年４月１日 1,780,000
ヴェルジェ枚方 2020年４月１日 1,560,000
さわやかはーとらいふ西京極 2020年４月１日 1,130,000
SOMPOケア ラヴィーレ衣笠山公園 2020年４月１日 2,000,000
スーパー・コートJR奈良駅前 2020年４月１日 1,710,000
ラ・ナシカあらこがわ 2020年４月１日 1,400,000
みんなの家・中央区円阿弥 2020年４月１日 860,000
みんなの家・大宮つつじヶ丘公園 2020年４月１日 775,000
そんぽの家 西田辺駅前 2020年４月１日 737,000
イリーゼ狛江・別邸（準共有持分30％） 2020年４月１日 399,000
ヘルスケア
SOMPOケア ラヴィーレ広島光が丘 2020年４月１日 1,210,000
施設
さわやか海響館 2020年４月１日 899,000
さわやか鳴水館 2020年４月１日 813,000
ニチイケアセンター福島大森 2020年４月１日 337,000
さわやか日の出館 2020年４月１日 896,000
さわやか大畠参番館 2020年４月１日 349,000
さわやかリバーサイド栗の木 2020年４月１日 306,000
シルバーハイツ羊ヶ丘３番館 2020年４月１日 1,330,000
アルファリビング岡山西川緑道公園 2020年４月１日 789,000
アルファリビング岡山後楽園 2020年４月１日 661,000
アルファリビング高松駅前 2020年４月１日 642,000
アルファリビング高松百間町 2020年４月１日 628,000
ヘルスケア施設合計 24,241,000
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大和証券リビング投資法人(8986) 2020年９月期 決算短信
＜取得資産（賃貸住宅２物件、ヘルスケア施設28物件）＞
取得価格
物件名称 用途 取得年月日 （千円）
（注１）
グランカーサ文京千石（注２） 2020年４月10日 1,480,000
賃貸住宅
グランカーサ日本橋浜町（注３） 2020年９月30日 930,000
賃貸住宅合計 2,410,000
イリーゼ狛江・別邸（準共有持分70％） 2020年４月２日 920,500
ＡＩＰ勝どき駅前ビル 2020年４月２日 8,150,000
プレザングラン南雪谷 2020年４月２日 3,380,000
あいらの杜 東大船 2020年４月２日 2,271,195
あいらの杜 石神井公園 2020年４月２日 2,070,000
あいらの杜 江戸川篠崎 2020年４月２日 1,499,307
シニアフォレスト横浜都筑 2020年４月２日 1,202,000
そんぽの家 豊中南曽根 2020年４月２日 825,000
グッドタイム リビング センター南・プラテシア センター南 2020年４月２日 11,150,000
グッドタイム リビング 千葉みなと／海岸通・プラテシア 千葉みな
2020年４月２日 4,516,000
と
グッドタイム リビング 横浜都筑 2020年４月２日 4,064,000
グッドタイム リビング 千里ひなたが丘 2020年４月２日 2,800,000
グッドタイム リビング なかもず 2020年４月２日 2,180,000
グッドタイム リビング 香里ヶ丘 ヘルスケア 2020年４月２日 2,120,000
施設
グッドタイム リビング 亀戸 2020年４月２日 1,860,000
グッドタイム リビング 御影 2020年４月２日 1,820,000
グッドタイム リビング 尼崎新都心 2020年４月２日 1,585,000
グッドタイム リビング 南千里 2020年４月２日 1,430,000
グッドタイム リビング 神戸垂水 2020年４月２日 1,370,000
グッドタイム リビング 千葉みなと／駅前通 2020年４月２日 1,320,000
グッドタイム リビング 泉北泉ヶ丘 2020年４月２日 980,000
グッドタイム リビング 池田緑丘 2020年４月２日 920,000
グッドタイム リビング 長津田みなみ台 2020年４月２日 850,000
グッドタイム リビング 埼玉蓮田 2020年４月２日 659,000
グッドタイム リビング 流山壱番館 2020年４月２日 610,000
グッドタイム リビング 流山弐番館 2020年４月２日 563,000
グッドタイム リビング 尼崎駅前 2020年４月２日 320,000
アルファリビング高松紺屋町 2020年４月２日 1,225,000
ヘルスケア施設合計 62,660,002
合計 65,070,002
（注１）取得価格には、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税相当額を含みません。
（注２）「（仮称）千石４丁目ＰＪ」は、2020年４月10日付で「グランカーサ文京千石」に物件名称を変更しました。以下同じです。
（注３）「レオーネ日本橋浜町」は、2020年10月30日付で「グランカーサ日本橋浜町」に物件名称を変更しました。以下同じです。
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大和証券リビング投資法人(8986) 2020年９月期 決算短信
＜譲渡資産（賃貸住宅27物件）＞
譲渡価格
物件名称 用途 譲渡年月日 （千円）
（注）
willDo越谷 2020年４月１日 575,000
サイトピア 2020年４月１日 456,000
エクセルシオール栄 2020年４月１日 545,000
willDo日比野 2020年４月１日 311,000
willDo新座 2020年４月１日 585,000
willDo稲永 2020年４月１日 648,000
willDo四日市鵜の森 2020年４月１日 563,000
アブレスト桜川 2020年４月１日 507,000
プロスペクト美章園 2020年４月１日 330,000
入間駅前ビル 2020年４月１日 1,730,000
入間駅前第二ビル 2020年４月１日 648,000
シェモア桜ヶ丘 2020年４月１日 634,000
コリンヌ津田沼 2020年４月１日 348,000
茅ヶ崎ダイカンプラザ 2020年４月１日 483,000
賃貸住宅
ウィンベルコーラス平塚第13 2020年４月１日 358,000
プロスペクト桂 2020年４月１日 480,000
willDo北24条 2020年４月１日 286,000
グランカーサ南13条 2020年４月１日 406,000
グランカーサ南９条 2020年４月１日 461,000
willDo西下台町 2020年４月１日 593,000
グランメゾン七福 2020年４月１日 300,000
リビングステージ東仙台 2020年４月１日 363,000
ロイヤルガーデン森林公園 2020年４月１日 280,000
グリーンパーク小松島 2020年４月１日 421,000
ダイアパレス泉崎 2020年４月１日 316,000
リビングステージ南仙台 2020年４月１日 222,000
高砂関弐番館 2020年４月１日 757,000
賃貸住宅合計 13,606,000
（注）譲渡価格には、譲渡諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税相当額を含みません。
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大和証券リビング投資法人(8986) 2020年９月期 決算短信
ｂ. オペレーション全般の継続強化
ⅰ.賃貸住宅の運用戦略
本資産運用会社は、『日次稼働率予測システム』の活用や既存諸施策等に引き続き注力した結果、期中平均
稼働率は98.6％（前期は98.2％）となりました。また、入替え時賃料（注）の増額にも引き続き注力した結
果、当期は、総件数1,062件のうち846件で前賃料比の増額を実現し、件数ベースの上昇比率が79.6％、賃料ベ
ースの上昇が＋1.7％（前期は＋2.1％）と前期に続いて上昇傾向を維持し、増収に寄与しました。
賃貸事業費用につきましては、高額工事承認委員会を通した修繕費及び再商品化工事費用の抑制やＬＥＤ照
明の導入効果等による水道光熱費の削減等の既存諸施策に注力しました。
（注）入替え時賃料は、新規取得物件やサブリース契約解約等により前賃料が不明な住戸及び住居以外の用途の貸室を除き算出して
います。
（既存諸施策）
●『日次稼働率予測システム』（本資産運用会社が独自・自社開発した日次ベースで毎月末日の稼働率を予測するITシステム・2011
年10月導入）の活用による、個別空室ごとの異動情報の把握及び対策が必要な空室の特定・現地調査・原因追究・対策実施・効果
確認のサイクルの短縮化。2015年５月から新バージョンにアップグレードしたITシステムの稼働を開始し、インターネットで稼働
率を含めた種々の情報把握がほぼリアルタイムで可能な仕組みを実現。
●『３週間ルール』（退去から３週間以内に再商品化工事を完成させるルール・2010年10月導入）の徹底による機会損失の極小化。
●『ダウンタイム60日』（退去から60日以内に次の契約の成約を目指す方針・2012年10月導入）
●『アクション30日』（募集開始後当初30日間で最良の賃料を最短で得るべく重点対応する方針・2013年10月導入した募集開始後30
日経過の空室への重点対応を、2016年４月に新たに導入した『物件別経営方針』に基づき更に積極的な施策に変更）などにより、
空室期間を短縮し稼働率及び収益性の更なる向上を目指す。
●『月次重点物件』（2011年４月導入）や『長期空室（対象空室期間60日）』（2010年10月導入）の対応強化。
●『高額工事承認委員会』（100万円以上の工事等の発注に際し、工事内容や金額について組織的に精査する会議・2012年４月導入）
による高額工事の経費支出適正化。
●『再商品化工事標準仕様策定』（退去後の原状回復工事を「再商品化」と捉え、独自の工事仕様を策定・2012年４月導入）による、
よりよい住戸づくりと費用及び工期の管理。
●『満室稼働物件数向上管理』（満室稼働物件数の管理を通じて稼働率の一層の向上を目指す・2014年４月導入）
●『物件別経営方針』（個別物件ごとの過去の成約データ（賃料・ダウンタイム・前賃料対比・礼金等）の分析を基に、物件ごとの
基本方針を策定して物件運用するもので、上記の既存諸施策の一つである『アクション30日』の取組みと併せて実行することによ
り、解約住戸の新規契約ごとに賃料の増額とダウンタイム短縮を同時に目指し、収入増加に注力・2016年４月導入）
ⅱ．ヘルスケア施設の運用戦略
ヘルスケア施設において、安定的な収益を獲得し、投資主価値の維持・向上に資するために、運営主体であ
るオペレーターの信用力、運営力等が安定稼働を実現する上で重要な要素であると考えており、オペレーター
へのモニタリングを実施しています。当期は新型コロナウイルス感染の影響も鑑みて、施設への訪問を控え
Web会議システムを利用した面談を施設管理者や本社担当者と実施し、ヒアリング等を行っています。新型コ
ロナウイルス感染については１施設で2020年６月１日に感染者が発生したものの、行政と連携した迅速な対応
により感染拡大を阻止しています。
上記の結果、ヘルスケア施設の期中平均稼働率は100.0％となっています。
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大和証券リビング投資法人(8986) 2020年９月期 決算短信
ｃ. 資金調達の強化（金融コストの削減と借入期間の長期化等）
本投資法人は、2020年４月１日の合併により日本ヘルスケア投資法人の借入金9,800百万円を承継しまし
た。
2020年４月２日に既存取引行より総額27,300百万円の借入を行い、新規物件の取得資金に充当いたしまし
た。
当期に返済期日を迎えた銀行借入金総額9,349百万円（返済期日2020年４月30日、同2020年５月29日及び
2020年７月22日）の銀行借入れについて、既存取引行及び新規取引行にて借換えを行い、当期に償還期日を迎
えた第２回投資法人債1,700百万円（償還期日2020年７月28日）については、既存取引行より同額の借入れを
行い、償還資金に充当しました。
その結果、本投資法人の当期末時点の有利子負債の平均残存年数は、4.11年となり、総資産有利子負債比率
（LTV）は49.2％に、長期有利子負債比率は83.8％に、金利固定化比率は65.1％になりました。
ｄ. サステナビリティに関する取組み
本投資法人は、近時、「環境・社会・企業統治」（総称して「ＥＳＧ」といいます。）を始めとしたサステ
ナビリティに関する取組みの重要性が高まっているとの認識から、2016年８月に「ＥＳＧに関する方針」を決
定しました。
上記方針に基づき、2018年９月期に、本投資法人と本資産運用会社は、グローバル不動産サステナビリテ
ィ・ベンチマーク（Global Real Estate Sustainability Benchmark: ＧＲＥＳＢ）リアルエステイト評価に
初めて参加し、「マネジメントと方針」及び「実行と計測」の両側面で優れた取組みを実践している参加者に
与えられる「Green Star」評価を獲得しました。（ＧＲＥＳＢリアルエステイト評価は、不動産セクターのＥ
ＳＧへの配慮を測る年次のベンチマーク評価であり、責任投資原則（ＰＲＩ）を主導した欧州の主要年金基金
のグループを中心に2009年に創設されました。）
当期においてもＧＲＥＳＢリアルエステイト評価に関して継続して高い評価を獲得できるよう、環境保護に
資する設備機器の導入等、各種取組みを実施しました。
（ニ）業績及び分配の概要
上記の運用の結果、本投資法人の当期の実績は、営業収益11,645百万円、営業利益4,860百万円、経常利益
5,031百万円、当期純利益は、6,133百万円となりました。
分配金につきましては、既存の方針どおり、当期未処分利益（6,133百万円）から、配当積立金（499百万
円）及び一時差異等調整積立金（1,198百万円）を差し引き、一時差異等調整積立金（67百万円）を加算し分配
します。
その結果、当期の分配金総額は、4,502百万円となり、投資口１口当たり2,190円（前期比162円の増配）とな
りました。
（注）分配金については、租税特別措置法（昭和32年法律第26号、その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。）
第67条の15の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる
端数部分を除く当期未処分利益の全額を分配することとしています。
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大和証券リビング投資法人(8986) 2020年９月期 決算短信
②次期の見通し
（イ）次期における運用方針及び対処すべき課題
本投資法人は、新規物件の厳しい取得環境、金融緩和政策の継続等の運用環境を踏まえ、以下の３点を次期
の重点項目として注力いたします。
ａ. 新規物件の取得による外部成長
本資産運用会社は、本投資法人を含む５つの上場及び私募投資法人並びに投資法人形態以外の不動産ファン
ド等（以下「その他ファンド等」といいます。）の資産運用業務を受託しており、不動産事業に関して、特定
の不動産会社やデベロッパー等のグループに属さない独立系であることから、不動産私募ファンドや不動産投
資法人の資産運用会社、金融機関、不動産会社、不動産仲介会社、事業法人、投資家、株式会社大和証券グル
ープ本社及びそのグループ会社等の各方面の多様なルートから物件情報を入手することができます。入手した
豊富な物件情報を厳選し、機動的に新規物件の取得に取り組んでまいります。その際、既存物件のみならず、
本資産運用会社の親会社である大和証券グループ本社との共同の取組みにより、ブリッジ・ファンドを活用し
た開発案件への投資についても検討してまいります。
また、本資産運用会社は、2001年以降ヘルスケア分野（病院・介護施設）に焦点を当てた投資戦略を実施
し、2008年以降高齢者施設・住宅向けに特化した投資を行ってきたＡＩＰヘルスケアジャパン合同会社とアド
バイザリー契約を締結しており、本投資法人による投資対象資産であるヘルスケア施設の情報提供、管理及び
運営並びにオペレーターとの協働等に関する助言を受けています。
本資産運用会社は、以下の３つの観点で物件を厳選して、様々な手段を活用して新規物件取得を目指してま
いります。
ⅰ 合理的な理由により相対取引が予定されている物件や競争入札者が少ない物件
ⅱ アンダーバリュー物件（賃料・稼働率・賃貸事業経費等の観点で本投資法人が取得後に収益を改善できる
蓋然性が高い物件）
ⅲ 非売却対象物件（売却物件として市場に売り出されていない物件）
賃貸住宅に投資するに当たっては、地域経済及び賃貸市況の変動並びに地震等のリスクを軽減することによ
り、キャッシュ・フローの安定化を図ることを目的として、地域的分散投資を行います。賃貸住宅の投資対象
地域は、首都圏、政令指定都市、県庁等所在地及びそれに準ずる都市並びにそれらの周辺通勤圏等を含むもの
とし、投資対象地域を日本全国に分散させます。また、賃貸住宅カテゴリー別の賃貸市況の変動リスクを軽減
することにより、キャッシュ・フローの安定化を図ることを目的として、異なる賃貸住宅カテゴリーに分散投
資を行います。投資対象とする賃貸住宅カテゴリーは、ワンルームタイプ（注１）及びファミリータイプ（注
２）とします。個々の賃貸住宅への投資に当たっては、当該賃貸住宅の予想収益、立地及び住環境、建築及び
設備の仕様、耐震性能、権利関係、建物管理状況、環境・地質等を十分に調査し、その投資価値を見極めた上
で、総合的に判断します。
ヘルスケア施設に投資するに当たっては、中長期安定運用の観点から、人口が集中しており高齢者人口も集
中すると見込まれる東京圏（注３）、中京圏（注４）、近畿圏（注５）の三大都市圏を中心としつつ、ポート
フォリオのリスク分散の観点から全国のヘルスケア施設に投資を行います。個々のヘルスケア施設への投資に
当たっては、（１）経済要因（経済情勢、財政状況、金融・不動産市場動向）、社会要因（高齢者人口・要介
護認定者推移）及び行政要因（介護・医療保険制度、ヘルスケア施設の供給規制）等の一般要因、（２）立地
エリアの周辺環境（交通利便性、商業施設・公共施設等との接近性、居住環境としての品質。以下同じで
す。）等の地域要因、（３）建物の仕様や賃借人であるオペレーター、施設の稼働状況、賃料負担率等の個別
物件要因を総合的に判断した上で投資判断を行います。
（注１）「ワンルームタイプ」とは、1R、1K、1DK、1LDKの間取りを有する住居をいいます。
（注２）「ファミリータイプ」とは、2K、2DK、2LDK以上の間取りを有する住居をいいます。
（注３）「東京圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。
（注４）「中京圏」とは、愛知県、三重県及び岐阜県をいいます。
（注５）「近畿圏」とは、大阪府、京都府、兵庫県、奈良県及び滋賀県をいいます。
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大和証券リビング投資法人(8986) 2020年９月期 決算短信
なお、本資産運用会社が資産の運用を受託している私募投資法人の大和証券レジデンシャル・プライベート
投資法人（以下「ＤＲＰ」といいます。）は賃貸住宅を投資対象としており、本投資法人と投資対象が競合す
ること、また、本資産運用会社が運用するその他ファンド等も賃貸住宅に投資する可能性があることから、本
資産運用会社は、賃貸住宅に関し、以下の「ローテーション・ルール」を設けることにより、本投資法人、Ｄ
ＲＰ及びその他ファンド等の間で恣意的な物件情報の配分を抑制し、利益相反を防止するものとします。
＜賃貸住宅の取得に関するローテーション・ルール＞
優先検討順位
第１順位：本投資法人
西暦竣工年次が奇数の場合
第２順位：ＤＲＰ
第３順位：その他ファンド等
優先検討順位
第１順位：ＤＲＰ
西暦竣工年次が偶数の場合
第２順位：本投資法人
第３順位：その他ファンド等
ただし、以下の場合等は、ローテーション・ルールの対象外とします。
ⅰ 売主その他の関係者より本投資法人、ＤＲＰ又はその他ファンド等のいずれかが優先検討者として予め指
定されている場合
ⅱ 共有・区分所有建物・受益権の準共有等の理由によって本投資法人、ＤＲＰ又はその他ファンド等が既に
権利を有している物件の場合
ⅲ 本投資法人、ＤＲＰ又はその他ファンド等が、隣接する物件を既に保有している等特殊な事情がある場合
ｂ. オペレーション全般の継続強化
ⅰ.賃貸住宅の運用戦略
本資産運用会社は、賃貸住宅において『日次稼働率予測システム』の活用や『物件別経営方針』に基づき、
ダウンタイムと賃料の最適化により物件ごとの賃料収入の極大化に引き続き注力します。また、大都市圏にお
ける好調な賃貸住宅マーケットを踏まえ、きめ細やかな賃貸条件設定を行い、新規契約賃料の増額を追求して
いきます。賃貸事業経費に関しましては、引き続き高額工事承認委員会を通した、外壁工事等の大規模修繕並
びに一般の修繕費及び再商品化工事費用の抑制や、ＬＥＤ照明の導入等による水道光熱費の削減等に努めま
す。
ⅱ.ヘルスケア施設の運用戦略
本資産運用会社は、ヘルスケア施設において、安定的な収益を獲得し、投資主価値の維持・向上に資するた
めに、以下の各施策を実施しています。
（ⅰ）収入の安定化
本投資法人は、ヘルスケア施設については、原則として、取得時における賃貸借契約の残存年限が、契約
更改の可能性も勘案の上、実質10年以上の物件を投資対象とします。本投資法人又は信託受託者とオペレー
ターとの間で締結される賃貸借契約は、オペレーター負担費用の固定化及び本投資法人収入の安定化を実現
する観点から、原則として、オペレーターが固定金額の賃料を支払うことを内容とする賃貸借契約とする方
針です。なお、本投資法人の保有資産におけるオペレーターとの賃貸借契約は、全て固定賃料契約となって
います。
（ⅱ）オペレーターの選定基準・方法
本投資法人は、ヘルスケア施設を取得する場合、施設の不動産としての質だけでなく、運営主体であるオ
ペレーターの信用力、運営力等が安定稼働を実現する上で重要な要素であると考えています。これは、入居
者に選ばれるためには、入居一時金及び月額利用料等に見合う質及び種類のサービスをオペレーターが提供
でき、当該オペレーターが継続的に運営を行えることがヘルスケア施設の収益性・資産価値という観点から
も重要な要素となると考えているためです。
（ⅲ）Backup Operator Membershipの採用
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大和証券リビング投資法人(8986) 2020年９月期 決算短信
本投資法人は、運営のバックアップに関する協定を保有資産の各オペレーター（一部を除きます。）との
間で締結しています。当該協定の主な目的は、本投資法人が保有するヘルスケア施設に係る賃貸借契約が解
約、解除若しくはその他の原因により終了した場合又は終了することが見込まれる場合において、保有資産
の他のオペレーターに、本投資法人との間の新たな賃貸借契約の締結及び当該ヘルスケア施設の運営を依頼
した際は、当該オペレーターはかかる依頼について誠実に協議する旨を規定するものです。また、将来取得
するヘルスケア施設のオペレーターとの間でも同様の協定を締結することを検討します。このような各オペ
レーターとの協定による関係を「Backup Operator Membership」といいます。
ｃ. 新規物件取得のための10,900百万円の借入れ及び有利子負債9,814百万円の借換えと金利の固定化等
2020年10月30日に返済期日を迎えた既存借入金1,000百万円について、同日付で借換えを行いました。2020
年9月30日及び10月22日付で取得済みの新規物件（以下、「取得済み物件」といいます。）の取得資金の一部
として2020年11月30日付で300百万円の借入れ、及び2020年12月10日付で取得する新規物件の取得資金への充
当並びに取得済み物件の取得資金の一部として、2020年12月10日付で総額10,600百万円の借入れを行いま
す。
また、返済期日を迎える借入金総額8,814百万円（返済期日2021年１月29日、2021年３月22日）につきまし
ては同額の借換えを行い、返済期日の長期化及び分散化、金利の固定化等に努めてまいります。
d. サステナビリティに関する取組み
本投資法人は、近時、「環境・社会・企業統治」（総称して「ＥＳＧ」といいます。）を始めとしたサス
テナビリティに関する取組みの重要性が高まっているとの認識から、2016年８月に「ＥＳＧに関する方針」
を決定しました。
上記方針に基づき、2018年９月期に、本投資法人と本資産運用会社は、グローバル不動産サステナビリテ
ィ・ベンチマーク（Global Real Estate Sustainability Benchmark: ＧＲＥＳＢ）リアルエステイト評価に
初めて参加し、「マネジメントと方針」及び「実行と計測」の両側面で優れた取組みを実践している参加者
に与えられる「Green Star」評価を獲得しました。（ＧＲＥＳＢリアルエステイト評価は、不動産セクター
のＥＳＧへの配慮を測る年次のベンチマーク評価であり、責任投資原則（ＰＲＩ）を主導した欧州の主要年
金基金のグループを中心に2009年に創設されました。）
当期においてもＧＲＥＳＢリアルエステイト評価に関して継続して高い評価を獲得できるよう、環境保護
に資する設備機器の導入等、各種取組みを実施しました。
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大和証券リビング投資法人(8986) 2020年９月期 決算短信
③今後の運用方針及び対処すべき課題
（イ）外部成長戦略
本投資法人は、「ライフステージに合わせた快適な居住空間を総合的に提供するリート」として、賃貸住宅
とヘルスケア施設への投資により更なる成長を実現し、本投資法人の収益の確保と分配金の安定・向上によっ
て投資主価値の最大化を図ってまいります。
物件取得については、「②次期の見通し（イ）次期における運用方針及び対処すべき課題ａ.新規物件の取得
による外部成長」に記載した状況に鑑み、厳選した新規物件の取得に取組んでまいります。
（ロ）内部成長戦略
オペレーション全般の継続強化
「②次期の見通し（イ）次期における運用方針及び対処すべき課題 ｂ. オペレーション全般の継続強化」
に記載したとおり、オペレーション全般について、引き続き取組みを強化してまいります。
（ハ）財務戦略
本投資法人は、借入期間の一層の長期化、返済期日の分散化、変動金利の固定化を図り、今後とも強固なバ
ンクフォーメーションの維持に努めていくことで安定した資金調達を図ってまいります。なお、有利子負債の
水準については、資金余力の確保に留意した設定とし、原則として60％を上限として運用を行っていきます。
これにより、環境の変化に耐えうる財務基盤の構築を図ります。
（ニ）分配金戦略
本投資法人は、2017年９月期（第23期）より、当期純利益に一時差異等調整積立金の一部である67百万円を
加算し分配しています。また、当期の当期純利益のうち、一時差異等調整積立金として1,198百万円を積立て、
2021年３月期（第30期）より毎期11百万円加算し分配します。
なお、長期的な分配金水準の安定化のため、配当積立金及び一時差異等調整積立金等を追加で取り崩し、上
記金額に加算して分配することがあります（注）。
（注）本方針は、今後の本投資法人役員会の決議等により変更される可能性があり、将来の一時差異等調整積立金の取り崩しの方法、
金額等を保証するものではありません。
(2) 投資リスク
最近の有価証券報告書（2020年６月19日提出）における記載から重要な変更がないため開示を省略します。
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大和証券リビング投資法人(8986) 2020年９月期 決算短信
(3) 決算後に生じた重要な事実
Ａ．資産の取得
本投資法人は、2020年10月22日付で以下の資産を取得しました。
取得価格 鑑定評価額
物件名称 資産の種類 用途 所在地 （千円） （千円） 取得日 取得先
（注１） （注２）
東京都 2020年
ソリッド馬込（注３） 不動産 賃貸住宅 602,000 619,000 （注４）
大田区 10月22日
（注１）当該不動産の取得に要する諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（不動産売買契約書に記載された不動産の売買価
格）を記載しています。
（注２）鑑定評価額の価格時点は、2020年10月１日です。
（注３）2020年12月１日付で、物件名称を「グランカーサ馬込Ⅰ」に変更予定です。
（注４）取得先は、株式会社LIXILリアルティです。
本投資法人は、2020年10月21日付で以下の資産の取得に係る売買契約を締結しました。
取得予定価格 鑑定評価額
物件名称 資産の種類 用途 所在地 （千円） （千円） 取得予定日 取得先
（注１） （注２）
（仮称）南大井プロジェ 東京都 2021年
不動産 賃貸住宅 1,119,766 1,200,000 （注９）
クト（注３） 品川区 ３月１日
（仮称）ルジェンテ上野 東京都 2021年
不動産 賃貸住宅 1,420,000 1,470,000 （注10）
池之端（注４） 台東区 ４月15日
（仮称）毛利一丁目プロ 東京都 2021年
不動産 賃貸住宅 1,140,000 1,190,000 （注11）
ジェクト（注５） 江東区 ４月30日
（仮称）入谷プロジェク 東京都 2021年
不動産 賃貸住宅 1,225,893 1,260,000 （注12）
ト（注６） 台東区 ６月１日
（仮称）永代プロジェク 東京都 2021年
不動産 賃貸住宅 780,000 833,000 （注13）
ト（注７） 江東区 ８月３日
（仮称）中馬込プロジェ 東京都 2021年
不動産 賃貸住宅 700,000 730,000 （注14）
クト（注８） 大田区 ９月１日
合計 － － － 6,385,660 6,683,000 － －
（注１）当該不動産の取得に要する諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（不動産売買契約書に記載された不動産の売買価
格）を記載しています。
（注２）鑑定評価額の価格時点は、2020年10月１日です。
（注３）2021年１月竣工予定であり、物件名称は「グランカーサ大森海岸」とする予定です。
（注４）2021年１月竣工予定であり、物件名称は「グランカーサ上野池之端」とする予定です。
（注５）2021年３月竣工予定であり、物件名称は「グランカーサ住吉」とする予定です。
（注６）2021年２月竣工予定であり、物件名称は「グランカーサ上野入谷」とする予定です。
（注７）2021年７月竣工予定であり、物件名称は「グランカーサ門前仲町」とする予定です。
（注８）2021年７月竣工予定であり、物件名称は「グランカーサ馬込Ⅱ」とする予定です。
（注９）取得先は、株式会社藤和ハウスです。
（注10）取得先は、東急リバブル株式会社です。
（注11）取得先は、株式会社藤栄建設です。
（注12）取得予定資産の取得先は国内法人ですが、取得先の同意が得られていないため非開示としています。
（注13）取得先は、土地・建物それぞれの持分５分の３については株式会社M&Hアセットマネジメント、土地・建物それぞれの持分５分の２
については株式会社ソクラテスです。
（注14）取得先は、株式会社M&Hアセットマネジメントです。
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大和証券リビング投資法人(8986) 2020年９月期 決算短信
本投資法人は、2020年11月19日付で以下の資産の取得に係る売買契約を締結しました。
取得予定価格 鑑定評価額
物件名称 資産の種類 用途 所在地 （千円） （千円） 取得予定日 取得先
（注１） （注２）
スプランディッド難波元 信託 大阪府 2020年
賃貸住宅 5,820,000 6,120,000 （注４）
町（注３） 受益権 大阪市 12月10日
信託 神奈川県 2020年
グランカーサ藤沢 賃貸住宅 1,000,000 1,050,000 （注４）
受益権 藤沢市 12月10日
グッドタイム リビング 信託 ヘルスケア 大阪府 2020年
4,700,000 4,820,000 （注５）
大阪ベイ 受益権 施設 大阪市 12月10日
信託 ヘルスケア 神奈川県 2020年
サニーライフ日吉 2,060,000 2,190,000 （注６）
受益権 施設 川崎市 12月10日
信託 ヘルスケア 東京都 2020年
サニーライフ調布 1,920,000 2,150,000 （注７）
受益権 施設 調布市 12月10日
合計 － － － 15,500,000 16,330,000 － －
（注１）当該信託受益権の取得に要する諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（信託受益権譲渡契約書に記載された信託受
益権の売買価格）を記載しています。
（注２）鑑定評価額の価格時点は、2020年10月１日です。
（注３）2021年１月に、物件名称を「グランカーサ難波元町」に変更予定です。
（注４）取得先は、合同会社東京レジデンシャル１です。
（注５）取得先は、合同会社ＧＴＬヘルスケア２です。
（注６）取得先は、大和証券ファシリティーズ株式会社です。
（注７）取得先は、合同会社ＤＡヘルスケア４です。
Ｂ．新投資口の発行の決議
本投資法人は、2020年11月19日開催の役員会において、下記のとおり新投資口発行及び投資口売出しに関し決議
しました。
（ａ）公募による新投資口発行（一般募集）
募集投資口数 72,000口
（ｂ）第三者割当による新投資口の発行 （注）
募集投資口数 3,600口
割当先 大和証券株式会社
（ｃ）投資口の売出し
売出投資口数 3,600口
売出人 大和証券株式会社
（ｄ）資金使途
2020年11月19日付で契約した資産の取得資金等に充当します。
（注）上記第三者割当における発行数の全部又は一部につき申込みが行われず、その結果、失権により上記第三者割当における最終的
な発行数がその限度で減少し、又は発行そのものが全く行われない場合があります。
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大和証券リビング投資法人(8986) 2020年９月期 決算短信
Ｃ．資金の借入れ
本投資法人は、2020年11月19日開催の役員会において、資金の借入れに係る契約を、以下のとおり締結しまし
た。資金使途は、2020年９月30日付で取得したグランカーサ日本橋浜町（旧名称レオーネ日本橋浜町）、上記「Ａ．
資産の取得」に記載のソリッド馬込、スプランディッド難波元町、グランカーサ藤沢、グッドタイム リビング 大
阪ベイ、サニーライフ日吉、サニーライフ調布の取得資金（なお、グランカーサ日本橋浜町及びソリッド馬込につ
いては一時的に自己資金で取得済）です。
借入金の概要
＜タームローンKK号 第一ローン＞
借入先 みずほ信託銀行株式会社
借入金額 1,000,000千円
利率 全銀協３ヶ月日本円TIBOR＋0.3575％
借入予定日 2020年12月10日
返済期日 2025年11月28日
各ローン毎に、初回を2021年２月26日として、その後満期日までの期間における
利払日
各年の２月、５月、８月及び11月の末日並びに満期日とする。
返済方法 期日一括返済
担保設定の有無 無担保・無保証
＜タームローンKK号 第二ローン＞
株式会社三菱ＵＦＪ銀行、株式会社新生銀行、株式会社七十七銀行、
借入先
株式会社関西みらい銀行、株式会社りそな銀行
借入金額 4,800,000千円
利率 全銀協３ヶ月日本円TIBOR＋0.4825％
借入予定日 2020年12月10日
返済期日 2028年11月30日
各ローン毎に、初回を2021年２月26日として、その後満期日までの期間における
利払日
各年の２月、５月、８月及び11月の末日並びに満期日とする。
返済方法 期日一括返済
担保設定の有無 無担保・無保証
＜個別ローン＞
借入先 株式会社三井住友銀行
借入金額 2,000,000千円
利率 全銀協３ヶ月日本円TIBOR＋0.4825％
借入予定日 2020年12月10日
返済期日 2028年11月30日
各ローン毎に、初回を2021年２月26日として、その後満期日までの期間における
利払日
各年の２月、５月、８月及び11月の末日並びに満期日とする。
返済方法 期日一括返済
担保設定の有無 無担保・無保証
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大和証券リビング投資法人(8986) 2020年９月期 決算短信
＜個別ローン＞
借入先 株式会社山口銀行
借入金額 1,500,000千円
利率 全銀協３ヶ月日本円TIBOR＋0.5825％
借入予定日 2020年12月10日
返済期日 2030年11月29日
各ローン毎に、初回を2021年２月26日として、その後満期日までの期間における
利払日
各年の２月、５月、８月及び11月の末日並びに満期日とする。
返済方法 期日一括返済
担保設定の有無 無担保・無保証
＜個別ローン＞
借入先 三井住友信託銀行株式会社
借入金額 1,000,000千円
利率 全銀協３ヶ月日本円TIBOR＋0.3375％
借入予定日 2020年12月10日
返済期日 2024年11月29日
各ローン毎に、初回を2021年２月26日として、その後満期日までの期間における
利払日
各年の２月、５月、８月及び11月の末日並びに満期日とする。
返済方法 期日一括返済
担保設定の有無 無担保・無保証
＜個別ローン＞
借入先 第一生命保険株式会社
借入金額 300,000千円
利率 0.5700％ （固定金利）
借入予定日 2020年11月30日
返済期日 2027年11月30日
各ローン毎に、初回を2021年２月26日として、その後満期日までの期間における
利払日
各年の２月、５月、８月及び11月の末日並びに満期日とする。
返済方法 期日一括返済
担保設定の有無 無担保・無保証
＜個別ローン＞
借入先 株式会社三菱ＵＦＪ銀行
借入金額 370,000千円
利率 全銀協１ヶ月日本円TIBOR＋0.3000％
借入予定日 2020年12月10日
返済期日 2021年11月30日
利払日 2020年12月30日を初回とし、以降、各末日並びに満期日
返済方法 期日一括返済
担保設定の有無 無担保・無保証
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大和証券リビング投資法人(8986) 2020年９月期 決算短信
本投資法人は、2020年11月19日開催の役員会において、資金の借入れに係る契約を、以下のとおり締結しまし
た。資金使途は、既存借入れの期限前弁済資金に充当し、2020年11月30日付で返済を予定しています。
借入金の概要
＜個別ローン＞
借入先 株式会社関西みらい銀行
借入金額 500,000千円
利率 基準金利（全銀協３ヶ月日本円TIBOR）＋0.5825％
借入予定日 2020年11月30日
返済期日 2030年11月29日
2021年２月26日を初回とし、以降、各年の２月、５月、８月及び11月の各末日並
利払日
びに満期日
返済方法 期日一括返済
担保設定の有無 無担保・無保証
期限前弁済を行う借入金の内容
＜個別ローン＞
借入先 株式会社みずほ銀行
借入金額 500,000千円
利率 全銀協１ヶ月日本円TIBOR＋0.3000％
借入予定日 2020年10月30日
返済期日 2021年３月31日
利払日 2020年11月30日を初回とし、以降、各月末日並びに満期日
返済方法 期日一括返済
担保設定の有無 無担保・無保証
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大和証券リビング投資法人(8986) 2020年９月期 決算短信
(4) 運用状況の見通し
2021年３月期（第30期：2020年10月１日～2021年３月31日）及び2021年９月期（第31期：2021年４月１日～2021
年９月30日）の運用状況については、下記のとおり見込んでおります。この運用状況の見通しの前提条件につきま
しては、下記記載の「2021年３月期（2020年10月１日～2021年３月31日）及び2021年９月期（第31期：2021年４月
１日～2021年９月30日）の運用状況予想の前提条件」をご参照ください。
(％表示は対前期増減率)
１口当たり分配金 １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 (利益超過分配金 利益超過
は含まない) 分配金
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2021年３月期 10,463 △10.1 5,065 4.2 4,402 △12.5 4,401 △28.2 2,160 －
2021年９月期 10,766 2.9 5,006 △1.2 4,364 △0.9 4,363 △0.9 2,160 －
(参考)１口当たり予想当期純利益(2021年３月期) 2,065円、１口当たり予想当期純利益(2021年９月期) 2,047円
(注)2021年３月期の分配金の支払原資は、当期純利益に一時差異等調整積立金の取崩額202百万円が含まれており、当期純利益の金額と異なり
ます。2021年９月期の分配金の支払原資は、当期純利益に一時差異等調整積立金の取崩額240百万円が含まれており、当期純利益の金額と
異なります。
＜2021年３月期（2020年10月１日～2021年３月31日）及び2021年９月期（第31期：2021年４月１日～2021年９月30
日）の運用状況予想の前提条件＞
項目 前提条件
・2021年３月期：2020年10月１日～2021年３月31日（182日）
計算期間
・2021年９月期：2021年４月１日～2021年９月30日（183日）
・本投資法人が2020年９月30日時点で保有する不動産及び不動産信託受益権218物件
から下記の運用資産の異動を前提としています。
【取得済み資産及び取得予定資産（以下総称して「取得予定資産等」といい、下記の②
乃至⑥を「本募集による取得予定資産」、下記の⑦乃至⑫を「本募集後取得予定資
産」といいます。）】
①ソリッド馬込（2020年10月22日付で取得済み）
②スプランディッド難波元町（取得予定日：2020年12月10日）
③グランカーサ藤沢（取得予定日：2020年12月10日）
④グッドタイム リビング 大阪ベイ（取得予定日：2020年12月10日）
運用資産 ⑤サニーライフ日吉（取得予定日：2020年12月10日）
⑥サニーライフ調布（取得予定日：2020年12月10日）
⑦（仮称）南大井プロジェクト（取得予定日：2021年３月１日）
⑧（仮称）ルジェンテ上野池之端（取得予定日：2021年４月15日）
⑨（仮称）毛利一丁目プロジェクト（取得予定日：2021年４月30日）
⑩（仮称）入谷プロジェクト（取得予定日：2021年６月１日）
⑪（仮称）永代プロジェクト（取得予定日：2021年８月３日）
⑫（仮称）中馬込プロジェクト（取得予定日：2021年９月１日）
・上記前提を踏まえると、2021年３月期末時点及び2021年９月期末時点で、運用資産
はそれぞれ225物件、230物件となりますが、実際にはその他の物件取得又は売却等
により運用資産は変動する可能性があります。
・営業収益は、上記「運用資産」を前提として算出しています。
営業収益 ・2021年３月期及び2021年９月期において、不動産等売却益の計上は見込んでいませ
ん。
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項目 前提条件
・営業費用は、上記「運用資産」を前提として算出しています。
・2021年３月期及び2021年９月期において、不動産等売却損の計上は見込んでいませ
ん。
・主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過
去の実績値及び取得予定資産の前保有者等より提供を受けた資料に基づき、費用の
変動要素を反映して算出しています。
・物件管理等委託費について、2021年３月期に429百万円、2021年９月期に441百万円
を想定しています。
・建物の修繕費は、各営業期間において必要とされる額を見積もっており、2021年３
月期に374百万円、2021年９月期に422百万円を想定しています。しかし、予期し難
い修繕費が発生する可能性があること等の理由により、実際の修繕費は予想金額と
営業費用 大きく異なる可能性があります。
・公租公課について、2021年３月期に529百万円、2021年９月期に687百万円を想定し
ています。なお、一般に不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等につ
いては現所有者と期間按分による計算を行い取得時に精算しますが、本投資法人が
負担した取得年度の固定資産税及び都市計画税等は取得原価に算入されるため、費
用に計上されません。上記「運用資産」記載の①～⑥の取得予定資産等の公租公課
の発生開始時期は2021年９月期、「運用資産」記載の⑦～⑫の取得予定資産等の公
租公課の発生開始時期は2022年９月期であり、公租公課はそれぞれ28百万円、８百
万円と見込んでいます。
・減価償却費については、付随費用、将来の追加の資本的支出を含めて定額法により
算出しており、2021年３月期に2,363百万円、2021年９月期に2,405百万円を想定し
ています。
・営業外費用として2021年３月期に670百万円、2021年９月期に650百万円を想定して
おり、内訳は以下の通りです。
（1）支払利息及び投資法人債利息 2021年３月期に470百万円、2021年９月期に495百
万円
営業外費用 （2）融資関連費用 2021年３月期に153百万円、2021年９月期に148百万円
（3）投資口交付費 2021年３月期に39百万円、2021年９月期は投資口交付費の計上は
見込んでいません。
（4）投資法人債発行費償却 2021年３月期に５百万円、2021年９月期に４百万円
（5）その他費用 2021年３月期に１百万円、2021年９月期に１百万円
・本日現在、本投資法人は、142,587百万円の借入金残高及び10,100百万円の投資法
人債発行残高があります。返済期限が到来する借入金及び償還期限が到来する投資
法人債（3,000百万円）については、借入金で調達した資金で返済及び償還するこ
とを前提としています。
・2021年３月期においては、本募集による取得予定資産の取得資金等に充当すること
を目的として、 11,470百万円の銀行借入れ及び（仮称）南大井プロジェクトの取
得資金等に充当することを目的として、1,200百万円の銀行借入れを行うことを前
提としています。2021年９月期においては、（仮称）南大井プロジェクトを除く本
募集後取得予定資産５物件の取得資金に充当することを目的として、5,500百万円
の銀行借入れを行うことを前提としています。なお、2021年３月期の上記銀行借入
有利子負債
れ11,470百万円のうち、500百万円については、既存借入れの返済に充当し、370百
万円については、第三者割当による新投資口の発行で調達した金額を原資として返
済を予定しています。
・上記の結果、2021年３月期末時点で、借入金残高154,387百万円、投資法人債発行
残高10,100百万円、2021年９月期末時点で、借入金残高162,887百万円、投資法人
債発行残高7,100百万円となることを前提としています。
・有利子負債比率は、2021年３月期末及び2021年９月期末でそれぞれ50.0％、50.8％
となる見込みです。
・本予想における有利子負債比率の算定に当たっては、次の算式を使用しています。
有利子負債比率＝（有利子負債総額÷総資産）×100
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項目 前提条件
・本日時点の発行済投資口の総口数2,055,946口に、2020年11月19日開催の本投資法
人の役員会で決議した新投資口の発行によって発行される新投資口の募集投資口数
である75,600口を加えた2,131,546口を前提としています。
・上記の新投資口の発行によって発行される新投資口の発行口数は、公募による新投
発行済投資口の総口数
資口の発行口数72,000口及びオーバーアロットメントによる売出しに伴う第三者割
当による新投資口の発行口数3,600口が全て発行されることを前提としています。
・その後は2021年９月期末まで発行済投資口の総口数に変化がないことを前提として
います。
・規約に定める金銭の分配の方針を前提として算出しています。また、原則として各
営業期間における当期純利益を全額分配することを前提として算出しています。
・2021年３月期の分配金については、当期純利益4,401百万円（１口当たり2,065円）
に一時差異等調整積立金の取崩予定額202百万円（１口当たり94円）を加算し、総
額4,604百万円を分配（１口当たり分配金2,160円）することを前提としています。
・2021年９月期の分配金については、当期純利益4,363百万円（１口当たり2,047円）
１口当たり分配金 に一時差異等調整積立金の取崩予定額240百万円（１口当たり112円）を加算し、総
額4,604百万円を分配（１口当たり分配金2,160円）することを前提としています。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生
等を含む種々の要因により、１口当たり分配金は変動する可能性があります。
・各営業期間における１口当たり当期純利益及び１口当たり分配金については、上記
発行済投資口の総口数に基づく各期の予想期末発行済投資口の総口数を用いて算出
しています。
１口当たり利益超過分配金 ・現時点で行う予定はありません。
・法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影
響を与える改正が行われないことを前提としています。
その他
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提とし
ています。
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２．財務諸表
(1) 貸借対照表
(単位：千円)
前期 当期
(2020年３月31日) (2020年９月30日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 6,900,838 9,660,148
信託現金及び信託預金 1,045,332 2,550,211
営業未収入金 242,587 172,770
前払費用 253,863 328,920
未収消費税等 57,190 170,369
その他 5 135
貸倒引当金 △4,565 △5,541
流動資産合計 8,495,252 12,877,015
固定資産
有形固定資産
建物 100,614,791 92,540,701
減価償却累計額 △23,779,791 △22,180,188
建物（純額） 76,834,999 70,360,512
構築物 483,215 459,893
減価償却累計額 △247,055 △240,916
構築物（純額） 236,159 218,977
機械及び装置 482,766 427,927
減価償却累計額 △252,356 △233,732
機械及び装置（純額） 230,410 194,194
工具、器具及び備品 829,015 828,567
減価償却累計額 △462,690 △445,372
工具、器具及び備品（純額） 366,325 383,195
土地 78,162,686 74,927,498
建設仮勘定 184,620 20,911
信託建物 40,563,688 77,410,914
減価償却累計額 △6,015,293 △6,896,219
信託建物（純額） 34,548,395 70,514,695
信託構築物 212,354 812,479
減価償却累計額 △90,466 △110,497
信託構築物（純額） 121,888 701,982
信託機械及び装置 83,495 113,588
減価償却累計額 △38,516 △40,828
信託機械及び装置（純額） 44,979 72,760
信託工具、器具及び備品 134,404 215,102
減価償却累計額 △56,536 △66,444
信託工具、器具及び備品（純額） 77,867 148,658
信託土地 26,353,530 78,319,287
信託建設仮勘定 11,595 －
有形固定資産合計 217,173,457 295,862,672
無形固定資産
借地権 546,283 546,283
水道施設利用権 85 59
信託借地権 － 64,831
商標権 213 199
無形固定資産合計 546,582 611,373
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(単位：千円)
前期 当期
(2020年３月31日) (2020年９月30日)
投資その他の資産
敷金及び保証金 10,663 23,612
長期前払費用 416,578 610,944
修繕積立金 164,806 175,287
投資その他の資産合計 592,047 809,844
固定資産合計 218,312,088 297,283,890
繰延資産
投資法人債発行費 53,510 46,829
繰延資産合計 53,510 46,829
資産合計 226,860,852 310,207,735
負債の部
流動負債
営業未払金 397,698 833,985
短期借入金 2,000,000 2,500,000
1年内償還予定の投資法人債 1,700,000 3,000,000
1年内返済予定の長期借入金 14,163,000 19,214,000
未払金 33,658 57,669
未払費用 435,208 729,941
未払法人税等 605 605
前受金 381,587 721,672
その他 15,206 8,251
流動負債合計 19,126,963 27,066,126
固定負債
投資法人債 10,100,000 7,100,000
長期借入金 87,624,000 120,873,000
預り敷金及び保証金 1,216,915 1,097,519
信託預り敷金及び保証金 420,519 2,831,032
資産除去債務 － 117,540
デリバティブ債務 3,362 －
その他 － 5,341
固定負債合計 99,364,797 132,024,433
負債合計 118,491,760 159,090,559
純資産の部
投資主資本
出資総額 91,715,714 117,715,634
剰余金
出資剰余金 6,682,398 20,620,242
任意積立金
配当積立金 376,191 376,191
一時差異等調整積立金 ※2 6,339,409 ※2 6,272,078
任意積立金合計 6,715,600 6,648,269
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 3,258,739 6,133,029
剰余金合計 16,656,738 33,401,541
投資主資本合計 108,372,453 151,117,176
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益 △3,362 －
評価・換算差額等合計 △3,362 －
純資産合計 ※1 108,369,091 ※1 151,117,176
負債純資産合計 226,860,852 310,207,735
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(2) 損益計算書
(単位：千円)
前期 当期
(自 2019年10月１日 (自 2020年４月１日
至 2020年３月31日) 至 2020年９月30日)
営業収益
賃貸事業収入 ※1 8,262,914 ※1 10,173,929
不動産等売却益 － ※2 1,471,328
営業収益合計 8,262,914 11,645,257
営業費用
賃貸事業費用 ※1 3,585,365 ※1 4,580,475
不動産等売却損 － ※3 637,454
資産運用報酬 556,300 716,100
役員報酬 6,000 10,500
資産保管手数料 13,486 13,508
一般事務委託手数料 41,378 45,044
会計監査人報酬 13,800 15,500
合併関連費用 － 393,709
貸倒引当金繰入額 505 2,428
貸倒損失 － 2
その他営業費用 283,456 369,759
営業費用合計 4,500,292 6,784,483
営業利益 3,762,621 4,860,774
営業外収益
受取利息 4 8
雑収入 16,567 830,589
営業外収益合計 16,571 830,598
営業外費用
支払利息 378,181 447,420
融資関連費用 131,233 175,404
投資口交付費 － 28,972
投資法人債発行費償却 8,877 6,680
その他 1,554 1,571
営業外費用合計 519,848 660,049
経常利益 3,259,344 5,031,323
特別利益
負ののれん発生益 － 1,102,282
特別利益合計 － 1,102,282
税引前当期純利益 3,259,344 6,133,605
法人税、住民税及び事業税 605 605
法人税等合計 605 605
当期純利益 3,258,739 6,133,000
前期繰越利益 － 29
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 3,258,739 6,133,029
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(3) 投資主資本等変動計算書
前期（自 2019年10月１日 至 2020年３月31日）
(単位：千円)
投資主資本
剰余金
任意積立金 当期未処分利 投資主資本
出資総額 益又は当期未
出資剰余金 剰余金合計 合計
一時差異等 任意積立金 処理損失
配当積立金
調整積立金 合計 （△）
当期首残高 91,715,714 6,682,398 232,297 6,463,797 6,696,094 3,365,228 16,743,720 108,459,435
当期変動額
配当積立金の積立 143,893 143,893 △143,893 ― ―
一時差異等調整
△124,387 △124,387 124,387 ― ―
積立金の取崩
剰余金の配当 △3,345,722 △3,345,722 △3,345,722
当期純利益 3,258,739 3,258,739 3,258,739
投資主資本以外の項
目
の当期変動額（純
額）
当期変動額合計 ― ― 143,893 △124,387 19,506 △106,488 △86,982 △86,982
当期末残高 91,715,714 6,682,398 376,191 6,339,409 6,715,600 3,258,739 16,656,738 108,372,453
評価・換算差額等
繰延ヘッジ 評価・換算 純資産合計
損益 差額等合計
当期首残高 △12,081 △12,081 108,447,354
当期変動額
配当積立金の積立 ―
一時差異等調整
―
積立金の取崩
剰余金の配当 △3,345,722
当期純利益 3,258,739
投資主資本以外の項
目
8,719 8,719 8,719
の当期変動額（純
額）
当期変動額合計 8,719 8,719 △78,263
当期末残高 △3,362 △3,362 108,369,091
― 23 ―
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当期（自 2020年４月１日 至 2020年９月30日）
(単位：千円)
投資主資本
剰余金
任意積立金 当期未処分利 投資主資本
出資総額 益又は当期未
出資剰余金 剰余金合計 合計
一時差異等 任意積立金 処理損失
配当積立金
調整積立金 合計 （△）
当期首残高 91,715,714 6,682,398 376,191 6,339,409 6,715,600 3,258,739 16,656,738 108,372,453
当期変動額
新投資口の発行 25,999,919 25,999,919
合併による増加 13,937,844 13,937,844 13,937,844
一時差異等調整
△67,331 △67,331 67,331 ― ―
積立金の取崩
剰余金の配当 △3,326,041 △3,326,041 △3,326,041
当期純利益 6,133,000 6,133,000 6,133,000
投資主資本以外の項
目
の当期変動額（純
額）
当期変動額合計 25,999,919 13,937,844 ― △67,331 △67,331 2,874,289 16,744,803 42,744,723
当期末残高 117,715,634 20,620,242 376,191 6,272,078 6,648,269 6,133,029 33,401,541 151,117,176
評価・換算差額等
繰延ヘッジ 評価・換算 純資産合計
損益 差額等合計
当期首残高 △3,362 △3,362 108,369,091
当期変動額
新投資口の発行 25,999,919
合併による増加 13,937,844
一時差異等調整
―
積立金の取崩
剰余金の配当 △3,326,041
当期純利益 6,133,000
投資主資本以外の項
目
3,362 3,362 3,362
の当期変動額（純
額）
当期変動額合計 3,362 3,362 42,748,085
当期末残高 ― ― 151,117,176
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(4) 金銭の分配に係る計算書
前 期 当 期
項目 自 2019年10月１日 自 2020年４月１日
至 2020年３月31日 至 2020年９月30日
Ⅰ 当期未処分利益 3,258,739,888 円 6,133,029,709 円
Ⅱ 任意積立金取崩額
一時差異等調整積立金取崩額 ※1 67,331,221 円 ※1 67,331,221 円
Ⅲ 分配金額 3,326,041,680 円 4,502,521,740 円
(投資口１口当たり分配金の額) (2,028 円) (2,190 円)
Ⅳ 任意積立金
配当積立金繰入額 － 円 499,704,622 円
一時差異等調整積立金繰入額 － 円 1,198,134,568 円
Ⅴ 次期繰越利益 29,429 円 － 円
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第15条第１項の 本投資法人の規約第15条第１項の
定める金銭の分配の方針に基づき、 定める金銭の分配の方針に基づき、
分配金の額は租税特別措置法第67条 分配金の額は租税特別措置法第67条
の15に規定されている「配当可能利 の15に規定されている「配当可能利
益の額」の90％に相当する金額を超 益の額」の90％に相当する金額を超
えるものとしています。かかる方針 えるものとしています。かかる方針
に よ り、 当 期 未 処 分 利 益 に よ り、 当 期 未 処 分 利 益
3,258,739,888円に、一時差異等調 6,133,029,709円から、配当積立金
整積立金取崩額67,331,221円を加算 積立額499,704,622円、一時差異等
した金額を超えない額で発行済投資 調整積立金繰入額1,198,134,568円
口の総口数1,640,060口の整数倍の を差し引き、一時差異等調整積立金
最大値となる3,326,041,680円を利 取崩額67,331,221円を加算した金額
益分配金として分配することとしま を超えない額で発行済投資口の総口
した。なお、本投資法人規約第15条 数2,055,946口の整数倍の最大値と
第３項に定める利益を超えた金銭の なる4,502,521,740円を利益分配金
分配は行いません。 として分配することとしました。な
お、本投資法人規約第15条第３項に
定める利益を超えた金銭の分配は行
いません。
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(5) キャッシュ・フロー計算書
(単位：千円)
前期 当期
(自 2019年10月１日 (自 2020年４月１日
至 2020年３月31日) 至 2020年９月30日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 3,259,344 6,133,605
減価償却費 1,853,218 2,288,750
長期前払費用償却額 102,400 109,994
投資法人債発行費償却 8,877 6,680
負ののれん発生益 - △1,102,282
受取利息 △4 △8
支払利息 378,181 447,420
貸倒引当金の増減額（△は減少） △875 976
営業未収入金の増減額（△は増加） △6,629 69,817
前払費用の増減額（△は増加） 36,006 △47,823
未収消費税等の増減額（△は増加） △57,190 △113,179
営業未払金の増減額（△は減少） 24,590 482,392
未払消費税等の増減額（△は減少） △129,505 △1,264
未払金の増減額（△は減少） 9,635 △269,462
未払費用の増減額（△は減少） 874 278,127
前受金の増減額（△は減少） 3,093 253,207
有形固定資産の売却による減少額 - 11,676,275
信託有形固定資産の売却による減少額 - 975,088
長期前払費用の支払額 △55,894 △331,393
その他 △5,201 △23,954
小計 5,420,922 20,832,967
利息の受取額 4 8
利息の支払額 △376,461 △442,419
法人税等の支払額 △605 △1,328
営業活動によるキャッシュ・フロー 5,043,860 20,389,228
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △2,319,707 △3,041,293
信託有形固定資産の取得による支出 △623,919 △66,321,915
信託無形固定資産の取得による支出 - △26,392
無形固定資産の取得による支出 △115 -
預り敷金及び保証金の返還による支出 △65,223 △206,144
預り敷金及び保証金の受入による収入 83,986 86,748
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △35,191 △1,731,407
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 32,447 3,391,543
投資活動によるキャッシュ・フロー △2,927,723 △67,848,860
財務活動によるキャッシュ・フロー
投資法人債の償還による支出 △2,000,000 △1,700,000
短期借入れによる収入 2,000,000 -
長期借入れによる収入 6,450,000 38,349,000
長期借入金の返済による支出 △6,450,000 △9,349,000
投資口の発行による収入 - 25,999,919
分配金の支払額 △3,345,307 △3,322,752
財務活動によるキャッシュ・フロー △3,345,307 49,977,167
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） △1,229,171 2,517,534
現金及び現金同等物の期首残高 9,175,342 7,946,170
合併に伴う現金及び現金同等物の増加額 - 1,746,654
現金及び現金同等物の期末残高 ※1 7,946,170 ※1 12,210,360
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(6) 継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
(7) 重要な会計方針に係る事項に関する注記
1. 固定資産の減価償却の方法
① 有形固定資産(信託不動産を含む)
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 １～69年
構築物 ４～60年
機械及び装置 ６～24年
工具、器具及び備品 ２～21年
② 無形固定資産
定額法を採用しています。
③ 長期前払費用
定額法を採用しています。
2. 繰延資産の処理方法
① 投資口交付費
支出時に全額費用処理しています。
② 投資法人債発行費
投資法人債の償還期間にわたり均等償却しています。
3. 引当金の計上基準
貸倒引当金
債権の貸倒損失に備えるため、貸倒懸念債権等特定の債権について、個別に回収可能性を検討し、回収不能
見込額を計上しています。
4. 収益及び費用の計上基準
固定資産税等の費用処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち、
当計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った固定資産税等の精算金は賃貸事業費用として計上せず、当
該不動産等の取得価額に算入しています。
5. ヘッジ会計の方法
① ヘッジ会計の方法
原則として繰延ヘッジ処理によっています。なお、特例処理の要件を満たしている金利スワップについては
特例処理によっています。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段 金利スワップ取引
ヘッジ対象 金利
③ ヘッジ方針
本投資法人は、財務方針に基づき、規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行ってい
ます。
④ ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計と、ヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、
両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価しています。ただし、特例処理によってい
る金利スワップについては、有効性の評価を省略しています。
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6. キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲
キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能
な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日
から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
7. その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項
(1) 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信
託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上していま
す。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区
分掲記しています。
ａ．信託現金及び信託預金
ｂ．信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定
ｃ．信託借地権
ｄ．信託預り敷金及び保証金
(2) 消費税等の処理方法
消費税等の会計処理は、税抜方式によっています。ただし、固定資産及び繰延資産については、税込処理に
よっています。
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(8) 財務諸表に関する注記事項
(貸借対照表に関する注記)
※1. 投信法第67条第４項に定める最低純資産額
50,000千円
※2. 一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期（2020年３月31日）
（単位：千円）
積立て、取崩し
当初発生額 当期首残高 当期積立額 当期取崩額 当期末残高
の発生事由
配当積立金 6,733,122 6,463,797 － △ 124,387 6,339,409 分配金に充当
（注）過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年9月期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
当期（2020年９月30日）
（単位：千円）
積立て、取崩し
当初発生額 当期首残高 当期積立額 当期取崩額 当期末残高
の発生事由
配当積立金 6,733,122 6,339,409 － △ 67,331 6,272,078 分配金に充当
（注）過年度に計上した負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、2017年9月期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
(損益計算書に関する注記)
※1. 賃貸事業損益の内訳は以下のとおりです。
前 期 当 期
自 2019年10月１日 自 2020年４月１日
至 2020年３月31日 至 2020年９月30日
Ａ．賃貸事業収益
賃貸料 7,082,953千円 9,036,757千円
共益費 488,067千円 453,126千円
駐車場収入 305,460千円 284,149千円
付帯収入 58,766千円 59,005千円
その他賃貸事業収入 327,665千円 340,890千円
計 8,262,914千円 10,173,929千円
Ｂ．賃貸事業費用
物件管理等委託費 427,325千円 446,329千円
公租公課 504,743千円 529,566千円
水道光熱費 141,177千円 122,574千円
修繕費 335,495千円 863,381千円
保険料 15,377千円 17,185千円
営業広告費等 200,956千円 184,982千円
信託報酬 10,281千円 20,331千円
減価償却費 1,853,218千円 2,288,428千円
その他賃貸事業費用 96,789千円 107,695千円
計 3,585,365千円 4,580,475千円
Ｃ．賃貸事業損益（Ａ－Ｂ） 4,677,548千円 5,593,454千円
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大和証券リビング投資法人(8986) 2020年９月期 決算短信
※2．不動産等売却益の内訳は以下のとおりです。
前期 （自 2019年10月１日 至 2020年３月31日）
該当事項はありません。
当期 （自 2020年４月１日 至 2020年９月30日）
（単位：千円）
willDo越谷
不動産売却収入 576,464
不動産売却原価 422,407
その他売却費用 6,049
不動産売却益 148,007
willDo日比野
不動産売却収入 312,009
不動産売却原価 267,059
その他売却費用 4,132
不動産売却益 40,817
willDo新座
不動産売却収入 586,816
不動産売却原価 541,678
その他売却費用 6,558
不動産売却益 38,579
willDo稲永
不動産売却収入 650,796
不動産売却原価 527,371
その他売却費用 8,142
不動産売却益 115,283
willDo四日市鵜の森
不動産売却収入 565,335
不動産売却原価 420,337
その他売却費用 7,128
不動産売却益 137,