2020年10月21日
各 位
不動産投資信託証券発行者名 大 和 証 券 リ ビ ン グ 投 資 法 人
東京都中央区銀座六丁目 2 番 1 号
代 表 者 名 執 行 役 員 正 田 郁 夫
（コード番号：8986）
資 産 運 用 会 社 名 大和リアル・エステート・アセ ット・マネジメント株式会社
代 表 者 名 代 表 取 締 役 社 長 福 島 寿 雄
問 い 合 わ せ 先 コーポレート本部 部長 千 葉 貴 志
Tel. 03-6757-9680
資産の取得に関するお知らせ（ソリッド馬込 他６物件）
大和証券リビング投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産運用を委託している大和リアル・エステート・アセット・
マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、本日、下記のとおり、資産（以下「取得予定資産」といいま
す。）の取得（以下「本件取得」といいます。）を決定しましたので、お知らせいたします。
記
Ⅰ．本件取得の概要
取得予定価格と
取得予定価格 鑑定評価額
鑑定評価額の差額
用途 （A） （2020 年 10 月） 物件取得
物件名称 地域区分 （B）-（A）
（注１） （千円） （B） 予定日
（千円）
（注２） （千円）
（（A）/（B））
ソリッド馬込 東京都 23 区 17,000 2020 年
602,000 619,000
（注３） （大田区） （97.3％） 10 月 22 日
（仮称）ルジェンテ 東京都 23 区 50,000 2021 年
1,420,000 1,470,000
上野池之端（注４） （台東区） （96.6％） ４月 15 日
（仮称）入谷 東京都 23 区 34,106 2021 年
1,225,893 1,260,000
プロジェクト（注５） （台東区） （97.3％） ６月１日
居住用施設
（仮称）毛利一丁目 東京都 23 区 50,000 2021 年
（ワンルーム） 1,140,000 1,190,000
プロジェクト（注６） （江東区） （95.8％） ４月 30 日
（仮称）南大井 東京都 23 区 80,233 2021 年
1,119,766 1,200,000
プロジェクト（注７） （品川区） （93.3％） ３月１日
（仮称）永代 東京都 23 区 53,000 2021 年
780,000 833,000
プロジェクト（注８） （江東区） （93.6％） ８月３日
（仮称）中馬込 東京都 23 区 30,000 2021 年
700,000 730,000
プロジェクト（注９） （大田区） （95.9％） ９月１日
314,339
合計 6,987,660 7,302,000 -
(95.7%)
（注１） 「ワンルーム」とは、１R、１K、１DK、１LDK の間取りを有する住居をいいます。
（注２） 取得予定価格には、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。以下同じです。
（注３） 2020 年 12 月１日付で、物件名称を「グランカーサ馬込Ⅰ」に変更予定です。
（注４） 2021 年１月竣工予定であり、物件名称は「グランカーサ上野池之端」とする予定です。
（注５） 2021 年２月竣工予定であり、物件名称は「グランカーサ上野入谷」とする予定です。
（注６） 2021 年３月竣工予定であり、物件名称は「グランカーサ住吉」とする予定です。
（注７） 2021 年１月竣工予定であり、物件名称は「グランカーサ大森海岸」とする予定です。
（注８） 2021 年７月竣工予定であり、物件名称は「グランカーサ門前仲町」とする予定です。
（注９） 2021 年７月竣工予定であり、物件名称は「グランカーサ馬込Ⅱ」とする予定です。
（注 10） ソリッド馬込、（仮称）入谷プロジェクト、（仮称）毛利一丁目プロジェクト、（仮称）南大井プロジェクト、（仮称）永代プロジェクトには媒介者があります
が、利害関係人等に該当しません。
（注 11） 金額は単位未満を切捨て、比率は小数第２位を四捨五入しています。別段の記載がある場合を除き、以下同じです。
Ⅱ．取得の理由
本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に基づき、資産規模の成長と安定した収益の確保を実現するポー
トフォリオの分散と充実を図るため、取得予定資産の取得を決定しました。各取得予定資産の内容に関しましては、以下をご
覧ください。
Ⅲ．取得予定資産の内容
１．ソリッド馬込
資産の概要
取得予定資産の種別 不動産
取得予定価格 602 百万円 取得予定日 2020 年 10 月 22 日
鑑定評価額（価格時点） 619 百万円 鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産
（2020 年 10 月 1 日時点） 研究所
所在地（注１） （住居表示）東京都大田区中馬込三丁目 29 番 11 号
（地 番）東京都大田区中馬込三丁目 647 番１、647 番 11
交通アクセス 都営地下鉄浅草線「馬込」駅 約 450m
土地 所有形態 所有権 用途地域（注２） 近隣商業地域
面積（注１）（※1） 247.02 ㎡ 容積率／建ぺい率（注３） 300％／80％
建物 構造・階数（注１） 鉄筋コンクリート造陸屋根７ 賃貸可能戸数（注４） 21 戸
階建
延床面積（注１） 625.09 ㎡ 建築時期（注１） 2020 年５月 28 日
所有形態 所有権 用途（注１） 共同住宅
設計者 窪田建築都市研究所有限会社 一級建築士事務所
施工者 神興建設株式会社
建築確認機関 株式会社都市建築確認センター
調査機関又は構造計算
株式会社 ERI ソリューション
適合性判定者
緊急修繕費用の見積額 短期修繕費用の見積額
- 80 千円
（注５） （注５）
長期修繕費用の見積額
7,760 千円 地震ＰＭＬ（注５） 9.5％
（注５）
ＰＭ会社 株式会社長谷工ライブネット
マスターリース会社 合同会社日本賃貸住宅 マスターリース種別 パス・スルー型
賃貸借の概要（注６）
月額賃料（注７） 457 千円
敷金・保証金 421 千円
賃貸可能面積（注８） 595.88 ㎡ テナント総数（注９） １
賃貸面積 97.68 ㎡ 稼働率 16.4％（※２）
担保設定予定の有無 無し
特徴
立地特性： 本物件は都営地下鉄浅草線「馬込」駅から徒歩６分の場所に位置する新築マンションです。五反田・浜松
町・新橋・日本橋など都心の主要なビジネス街へのアクセスに優れています。また馬込エリアは、落ち着い
た高台の住宅地として、その魅力を受け継いでいます。周辺地域には物販店舗、図書館や医療機関など
の生活利便施設があり、優良な住環境が整った立地です。交通アクセス・生活利便性を重視する、都心へ
通勤する単身者、DINKS を中心とする安定的なニーズが見込まれる物件です。
物件特性： 本物件は鉄筋コンクリート造７階建で、１R、１K、１LDK 及び２LDK の間取りで構成されています。コンクリー
ト打ちっぱなしのスタイリッシュな外観のマンションで、オートロック、モニタ付インターホン、防犯カメラなど安
心の防犯設備となっており、エントランスには宅配 BOX も備え付けてあります。各住戸には浴室乾燥機、温
水洗浄便座、独立洗面台など生活に便利な設備が揃っており、入居者にクオリティの高い快適な生活を提
供することができる物件です。
特記事項
該当事項はありません。
（※１） 本物件土地の一部（約 41.94 ㎡）が道路として使用されています。
（※２） 本資産運用会社は、本物件のリーシングについて十分な競争力があると判断しております。本資産運用会社の高
いオペレーション力により、取得後早期の高稼働率を実現する計画です。
２．（仮称）ルジェンテ上野池之端
資産の概要
取得予定資産の種別 不動産
取得予定価格 1,420 百万円 取得予定日 2021 年４月 15 日
鑑定評価額（価格時点） 1,470 百万円 鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所
（2020 年 10 月 1 日時点）
所在地（注１） （住居表示）東京都台東区池之端三丁目（以下未定）
（地 番）東京都台東区池之端三丁目８番・９番合併２
交通アクセス 東京メトロ千代田線「根津」駅 約 280m
土地 所有形態 所有権 用途地域（注２） 第一種住居地域
面積（注１） 412.84 ㎡ 容積率／建ぺい率（注３） 300％／60％
建物 構造・階数（注１） 鉄筋コンクリート造 地上８階 賃貸可能戸数（注４） 31 戸
建
延床面積（注１） 1,585.28 ㎡ 建築時期（注１） 2021 年１月竣工予定
所有形態 所有権 用途（注１） 共同住宅
設計者 株式会社 Co-Co Design 一級建築士事務所
施工者 株式会社増岡組東京支店
建築確認機関 株式会社住宅性能評価センター
調査機関又は構造計算
株式会社 ERI ソリューション
適合性判定者
緊急修繕費用の見積額 短期修繕費用の見積額
- 30 千円
（注５） （注５）
長期修繕費用の見積額
13,660 千円 地震ＰＭＬ（注５） 9.8％
（注５）
ＰＭ会社 東急住宅リース株式会社（予定）
マスターリース会社 合同会社日本賃貸住宅 マスターリース種別 パス・スルー型
賃貸借の概要（注６）
月額賃料（注７） 5,907 千円
敷金・保証金 -
賃貸可能面積（注８） 1,212.16 ㎡ テナント総数（注９） １
賃貸面積 - 稼働率 -
担保設定予定の有無 無し
特徴
本物件は東京メトロ千代田線「根津」駅より徒歩４分の場所に位置する１LDK タイプと２LDK タイプで構成された、分譲
用マンションの仕様を備えたハイグレードな鉄筋コンクリート造８階建の新築マンションです。本物件は上野恩賜公園に
隣接しており、南側バルコニーからは上野恩賜公園を一望することができます。周辺には複数の大学や博物館、美術
館があり、文化・自然を身近に感じることができる住環境で、物件に高いグレードや環境を求める DINKS やファミリー層
からのニーズが見込まれる物件です。
特記事項
本物件建物は契約時点では未竣工ですが、本投資法人は本物件建物の竣工等を前提条件として、竣工後に本物件を
取得する予定です。
３．（仮称）入谷プロジェクト
資産の概要
取得予定資産の種別 不動産
取得予定価格 1,225 百万円 取得予定日 2021 年６月１日
鑑定評価額（価格時点） 1,260 百万円 鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所
（2020 年 10 月 1 日時点）
所在地（注１） （住居表示）東京都台東区下谷二丁目（以下未定）
（地 番）東京都台東区下谷二丁目 32 番１
交通アクセス 東京メトロ日比谷線「入谷」駅 約 48m
土地 所有形態 所有権 用途地域（注２） 商業地域
面積（注１） 179.92 ㎡ 容積率／建ぺい率（注３） 700％／80％
建物 構造・階数（注１） 鉄筋コンクリート造・一部鉄 賃貸可能戸数（注４） 40 戸
骨造 地上 14 階建
延床面積 （注１） 1,383.95 ㎡ 建築時期（注１） 2021 年２月竣工予定
所有形態 所有権 用途（注１） 共同住宅、日用品販売を主
たる目的とする店舗
設計者 株式会社石井設計 一級建築士事務所
施工者 中野建設株式会社
建築確認機関 株式会社 J 建築検査センター
調査機関又は構造計算
株式会社 ERI ソリューション
適合性判定者
緊急修繕費用の見積額 短期修繕費用の見積額
- 30 千円
（注５） （注５）
長期修繕費用の見積額
14,460 千円 地震ＰＭＬ（注５） 6.7％
（注５）
ＰＭ会社 株式会社長谷工ライブネット（予定）
マスターリース会社 合同会社日本賃貸住宅 マスターリース種別 パス・スルー型
賃貸借の概要（注６）
月額賃料（注７） 5,249 千円
敷金・保証金 -
賃貸可能面積（注８） 1,210.28 ㎡ テナント総数（注９） １
賃貸面積 - 稼働率 -
担保設定予定の有無 無し
特徴
本物件は東京メトロ日比谷線「入谷」駅より徒歩１分の場所に位置する１K・１LDK タイプの間取りで構成された、鉄筋コ
ンクリート造 14 階建の新築マンションです。商業集積地である上野エリアへも近いことから生活利便性の高さが魅力の
ひとつとなっています。また、JR 山手線の利用も可能で、主要なビジネスエリアへの通勤アクセスも良好なことから、駅の
近さや利便性を重視する社会人の安定的なニーズが見込まれる物件です。
特記事項
本物件建物は契約時点では未竣工ですが、本投資法人は本物件建物の竣工等を前提条件として、竣工後に本物件を
取得する予定です。
また、対象敷地の南東側道路は、都市計画道路（放射 12 号、計画幅員 40m）に該当し、対象敷地の南東側の一部が
拡幅予定区域に含まれています。事業決定はなされておらず、事業実施時期等の詳細は未定ですが、事業決定され
た場合、対象敷地の南東側の一部（約 44.73 ㎡）が道路として土地収用され、建物が既存不適格となる可能性がありま
す。
４．（仮称）毛利一丁目プロジェクト
資産の概要
取得予定資産の種別 不動産
取得予定価格 1,140 百万円 取得予定日 2021 年４月 30 日
鑑定評価額（価格時点） 1,190 百万円 鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所
（2020 年 10 月 1 日時点）
所在地（注１） （住居表示）東京都江東区毛利一丁目（以下未定）
（地 番）東京都江東区毛利一丁目 42 番 16
交通アクセス 都営地下鉄新宿線、東京メトロ半蔵門線「住吉」駅 約 450m
土地 所有形態 所有権 用途地域（注２） 準工業地域
面積（注１）（※） 373.12 ㎡ 容積率／建ぺい率（注３） 300％／60％
建物 構造・階数（注１） 鉄筋コンクリート造 地上８階 賃貸可能戸数（注４） 41 戸
建
延床面積（注１） 1,240.43 ㎡ 建築時期（注１） 2021 年３月竣工予定
所有形態 所有権 用途（注１） 共同住宅
設計者 株式会社ガイ・プランニング
施工者 株式会社ウラタ
建築確認機関 株式会社都市居住評価センター
調査機関又は構造計算
株式会社 ERI ソリューション
適合性判定者
緊急修繕費用の見積額 短期修繕費用の見積額
- 30 千円
（注５） （注５）
長期修繕費用の見積額
12,510 千円 地震ＰＭＬ（注５） 6.5％
（注５）
ＰＭ会社 株式会社長谷工ライブネット（予定）
マスターリース会社 合同会社日本賃貸住宅 マスターリース種別 パス・スルー型
賃貸借の概要（注６）
月額賃料（注７） 4,847 千円
敷金・保証金 -
賃貸可能面積（注８） 1,059.10 ㎡ テナント総数（注９） １
賃貸面積 - 稼働率 -
担保設定予定の有無 無し
特徴
本物件は都営地下鉄新宿線及び東京メトロ半蔵門線「住吉」駅より徒歩６分の場所に位置する、1K タイプで構成された
鉄筋コンクリート造８階建の新築マンションです。本物件は商業集積地である錦糸町エリアが徒歩圏で生活利便性が良
好です。また、丸の内・大手町・日本橋・神田・新宿など都心の主要なビジネス街へのアクセスに優れた３路線を使用す
ることができます。本物件周辺は落ち着いた良好な住宅街が形成されております。都心部へ通勤する社会人の安定的
なニーズが見込まれる物件です。
特記事項
本物件建物は契約時点では未竣工ですが、本投資法人は本物件建物の竣工等を前提条件として、竣工後に本物件を
取得する予定です。
（※） 本物件土地の一部（約 13.61 ㎡）が道路として使用される予定です。
５．（仮称）南大井プロジェクト
資産の概要
取得予定資産の種別 不動産
取得予定価格 1,119 百万円 取得予定日 2021 年３月１日
鑑定評価額（価格時点） 1,200 百万円 鑑定評価機関 大和不動産鑑定株式会社
（2020 年 10 月 1 日時点）
所在地（注１） （住居表示）東京都品川区南大井四丁目（以下未定）
（地 番）東京都品川区南大井四丁目２番１
交通アクセス 京急本線「大森海岸」駅 約 700m
土地 所有形態 所有権 用途地域（注２） (A)商業地域
(B)準工業地域
面積（注１） 240.55 ㎡ 容積率／建ぺい率（注３） (A)500％／80％
(B)300％／60％
建物 構造・階数（注１） 鉄筋コンクリート造 地上 15 賃貸可能戸数（注４） 42 戸
階建
延床面積（注１） 1,188.17 ㎡ 建築時期（注１） 2021 年１月竣工予定
所有形態 所有権 用途（注１） 共同住宅
設計者 株式会社東映建工 一級建築士事務所
施工者 株式会社東映建工
建築確認機関 富士建築センター株式会社
調査機関又は構造計算
大和不動産鑑定株式会社
適合性判定者
緊急修繕費用の見積額 短期修繕費用の見積額
- -
（注５） （注５）
長期修繕費用の見積額
11,714 千円 地震ＰＭＬ（注５） 7.0％
（注５）
ＰＭ会社 東急住宅リース株式会社（予定）
マスターリース会社 合同会社日本賃貸住宅 マスターリース種別 パス・スルー型
賃貸借の概要（注６）
月額賃料（注７） 4,849 千円
敷金・保証金 -
賃貸可能面積（注８） 1,063.29 ㎡ テナント総数（注９） １
賃貸面積 - 稼働率 -
担保設定予定の有無 無し
特徴
本物件は京急本線「大森海岸」駅まで徒歩９分、JR 京浜東北線「大森」駅まで徒歩 10 分の場所に位置する鉄筋コンク
リート造 15 階建の新築マンションです。大森エリアは飲食店や大型スーパー等、商業施設が集積し、繁華性が高く生
活利便性が良好である一方、本物件は比較的住宅が多いエリアに位置しており、都心部への通勤や羽田空港へのアク
セスを重視する社会人の安定的なニーズが見込まれる物件です。
特記事項
本物件建物は契約時点では未竣工ですが、本投資法人は本物件建物の竣工等を前提条件として、竣工後に本物件を
取得する予定です。
６．（仮称）永代プロジェクト
資産の概要
取得予定資産の種別 不動産
取得予定価格 780 百万円 取得予定日 2021 年８月３日
鑑定評価額（価格時点） 833 百万円 鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産
（2020 年 10 月 1 日時点） 研究所
所在地（注１） （住居表示）東京都江東区永代二丁目（以下未定）
（地 番）東京都江東区永代二丁目 11 番５、11 番 14
交通アクセス 都営地下鉄大江戸線、東京メトロ東西線「門前仲町」駅 約 260m
土地 所有形態 所有権 用途地域（注２） (A)商業地域
(B)商業地域
面積（注１） 148.02 ㎡ 容積率／建ぺい率（注３） (A)500％／80％
(B)400％／80％
建物 構造・階数（注１） 鉄筋コンクリート造、鉄骨造 賃貸可能戸数（注４） 20 戸
地上 11 階建
延床面積（注１） 806.89 ㎡ 建築時期（注１） 2021 年７月竣工予定
所有形態 所有権 用途（注１） 共同住宅
設計者 株式会社ベルゼン建築計画
施工者 株式会社橋本組
建築確認機関 株式会社都市居住評価センター
調査機関又は構造計算
株式会社 ERI ソリューション
適合性判定者
緊急修繕費用の見積額 短期修繕費用の見積額
- 30 千円
（注５） （注５）
長期修繕費用の見積額
9,440 千円 地震ＰＭＬ（注５） 7.6％
（注５）
ＰＭ会社 株式会社長谷工ライブネット（予定）
マスターリース会社 合同会社日本賃貸住宅 マスターリース種別 パス・スルー型
賃貸借の概要（注６）
月額賃料（注７） 3,175 千円
敷金・保証金 -
賃貸可能面積（注８） 680.15 ㎡ テナント総数（注９） １
賃貸面積 - 稼働率 -
担保設定予定の有無 無し
特徴
本物件は東京メトロ東西線・都営地下鉄大江戸線「門前仲町」駅から徒歩３分の場所に位置する、１DK・１LDK で構成
された鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 11 階建の新築マンションです。丸の内・大手町エリアや日本橋エリアなど都心へ
のアクセスが良く、周辺地域には物販・飲食店等生活利便施設が整っています。交通アクセス・生活利便性を重視す
る、社会人や DINKS の安定的なニーズが見込まれる物件です。
特記事項
本物件建物は契約時点では未竣工ですが、本投資法人は本物件建物の竣工等を前提条件として、竣工後に本物件を
取得する予定です。
７．（仮称）中馬込プロジェクト
資産の概要
取得予定資産の種別 不動産
取得予定価格 700 百万円 取得予定日 2021 年９月１日
鑑定評価額（価格時点） 730 百万円 鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産
（2020 年 10 月 1 日時点） 研究所
所在地（注１） （住居表示）東京都大田区中馬込三丁目（以下未定）
（地 番）東京都大田区中馬込三丁目 647 番 10、16
交通アクセス 都営地下鉄浅草線「馬込」駅 約 400m
土地 所有形態 所有権 用途地域（注２） (A)近隣商業地域
(B)第一種住居地域
(C)準住居地域
面積（注１） 250.08 ㎡ 容積率／建ぺい率（注３） (A)300％／80％
(B)300％／60％
(C)300％／60％
建物 構造・階数（注１） 鉄筋コンクリート造 地上７階 賃貸可能戸数（注４） 24 戸
建
延床面積（注１） 823.30 ㎡ 建築時期（注１） 2021 年７月竣工予定
所有形態 所有権 用途（注１） 共同住宅
設計者 窪田建築都市研究所有限会社 一級建築士事務所
施工者 神興建設株式会社
建築確認機関 株式会社都市建築確認センター
調査機関又は構造計算
株式会社 ERI ソリューション
適合性判定者
緊急修繕費用の見積額 短期修繕費用の見積額
- 30 千円
（注５） （注５）
長期修繕費用の見積額
8,370 千円 地震ＰＭＬ（注５） 8.9％
（注５）
ＰＭ会社 株式会社長谷工ライブネット（予定）
マスターリース会社 合同会社日本賃貸住宅 マスターリース種別 パス・スルー型
賃貸借の概要（注６）
月額賃料（注７） 2,912 千円
敷金・保証金 -
賃貸可能面積（注８） 680.75 ㎡ テナント総数（注９） １
賃貸面積 - 稼働率 -
担保設定予定の有無 無し
特徴
本物件は都営地下鉄浅草線「馬込」駅から徒歩５分の場所に位置する、１R・１LDK で構成された鉄筋コンクリート造７階
建の新築マンションです。五反田・浜松町・新橋・日本橋など都心の主要なビジネス街へのアクセスに優れています。ま
た馬込エリアは、落ち着いた高台の住宅地として、その魅力を受け継いでいます。周辺地域には物販店舗、図書館や
医療機関などの生活利便施設があり、優良な住環境が整った立地です。交通アクセス・生活利便性を重視する、都心
へ通勤する単身者、DINKS を中心とする安定的なニーズが見込まれる物件です。
特記事項
本物件建物は契約時点では未竣工ですが、本投資法人は本物件建物の竣工等を前提条件として、竣工後に本物件を
取得する予定です。
（注１） 「所在地」「面積」「構造・階数」「延床面積」「建築時期」「用途」欄には、竣工済み物件については登記簿上表示されているもの、未竣工物件につい
ては、設計図書等に基づく竣工時の見込みを記載しています。
（注２） 「用途地域」欄には、都市計画法第８条第１号第１項に掲げる用途地域の種類を記載しています。
（注３） 「容積率/建ぺい率」欄のうち、「容積率」は、建築基準法第 52 条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に
応じて都市計画で定められる数値を記載し、「建ぺい率」は、建築基準法第 53 条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であっ
て、用途地域等に応じて都市計画で定められる数値を記載しています。
（注４） 「賃貸可能戸数」は、2020 年９月 30 日時点における賃貸が可能な戸数（本日現在未竣工の物件については設計図書等に基づく竣工時の見込み）
を記載しています
（注５） 千円未満を切り捨てて、比率等は小数第２位を四捨五入して記載しています。なお、地震 PML は、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社よ
り 2020 年 10 月に取得したものです。
（注６） 「賃貸借の概要」欄の数値及び情報は、取得予定資産の 2020 年９月 30 日時点における賃貸借契約の情報及び 2020 年 10 月１日時点における
鑑定評価等の想定数値（満室想定）を基に記載しています。
（注７） 竣工済み物件については、取得予定資産の 2020 年９月 30 日時点における賃貸契約情報をもとに、未竣工物件については、2020 年 10 月１日時
点における鑑定評価等の想定数値（満室想定）をもとに、月額賃料収入（賃料、共益費及び駐車場収入等）を千円未満を切り捨てて記載していま
す。
（注８） 「賃貸可能面積」は、2020 年９月 30 日時点の取得予定資産に係る建物の賃貸が可能な床面積（本日現在未竣工の物件については設計図書等に
基づく竣工時の見込み）を記載しており、倉庫、駐車場、管理人室、看板、自動販売機及びアンテナ等の、賃借人の主たる賃貸目的に付随して賃
貸される面積並びに賃貸人が当該建物の維持管理のために賃貸（使用貸借を含みます。）する面積は除きます。なお、賃貸可能面積については、
壁芯面積を採用し、各住戸に割り当てられたメーターボックスやパイプスペースの面積を含めるものとしています。
（注９） 「テナント総数」欄には、マスターリース会社との間でマスターリース契約が締結される予定の場合、テナント総数を「１」として記載しています。
Ⅳ．取得先の概要
ソリッド馬込
（1） 名 称 株式会社 LIXIL リアルティ
（2） 所 在 地 東京都中央区日本橋大伝馬町１４番１５号
代 表 者 の
（3） 代表取締役 田島 純人
役 職 ・ 氏 名
（4） 事 業 内 容 不動産の売買、賃貸借、管理及びその仲介業務
（5） 資 本 金1 億 6,000 万円
（6） 設 立 年 月 日1993 年９月１日
取得先より、純資産について開示することの同意を得られていないため開示し
（7） 純 資 産
ていません。
取得先より、総資産について開示することの同意を得られていないため開示し
（8） 総 資 産
ていません。
（9） 大 株 主 株式会社 LIXIL 住生活ソリューション（株式会社 LIXIL グループ 100％子会社）
（10） 当該会社と本投資法人・資産運用会社との関係
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき資本関係はあり
資 本 関 係 ません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資法人・資産運用会社の
関係者及び関係会社との間には特筆すべき資本関係はありません。
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき人的関係はあり
人 的 関 係 ません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資法人・資産運用会社の
関係者及び関係会社との間には特筆すべき人的関係はありません。
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき取引関係はあり
取 引 関 係 ません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資法人・資産運用会社の
関係者及び関係会社との間には特筆すべき取引関係はありません。
関連当事者への
当該会社は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者には該当しません。
該 当 状 況
（仮称）ルジェンテ上野池之端
（1） 名 称 東急リバブル株式会社
（2） 所 在 地 東京都渋谷区道玄坂１丁目９番５号
代 表 者 の
（3） 代表取締役 太田 陽一
役 職 ・ 氏 名
１．不動産仲介業（売買仲介および賃貸仲介）
（4） 事 業 内 容
２．新築販売受託業（新築マンション・建売等の販売代理）
３．不動産販売業（新築マンションの分譲・リノベーション事業等）
（5） 資 本 金 13 億 9,630 万円
（6） 設 立 年 月 日 1972 年 3 月 10 日
（7） 純 資 産 647億57百万円（注）
（8） 総 資 産 1126億78百万円（注）
（9） 大 株 主 東急不動産ホールディングス株式会社
（10） 当該会社と本投資法人・資産運用会社との関係
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき資本関係はあり
資 本 関 係 ません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資法人・資産運用会社の
関係者及び関係会社との間には特筆すべき資本関係はありません。
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき人的関係はあり
人 的 関 係 ません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資法人・資産運用会社の
関係者及び関係会社との間には特筆すべき人的関係はありません。
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき取引関係はあり
取 引 関 係 ません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資法人・資産運用会社の
関係者及び関係会社との間には特筆すべき取引関係はありません。
関連当事者への
当該会社は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者には該当しません。
該 当 状 況
（注）百万円未満は切り捨て
（仮称）入谷プロジェクト
取得予定資産の取得先は国内法人ですが、取得先の同意が得られていないため非開示としています。なお、当該会
社は、投資信託及び投資法人に関する法律施行令による「利害関係人等」、並びに本資産運用会社の社内規程である
利益相反対策ルールに定める「利害関係者」に該当しません。
（仮称）毛利一丁目プロジェクト
（1） 名 称 株式会社藤栄建設
（2） 所 在 地 東京都江戸川区西葛西五丁目５番 14 号
代 表 者 の
（3） 代表取締役 藤田 都志雄
役 職 ・ 氏 名
（4） 事 業 内 容 総合建築業、不動産、管理、売買
（5） 資 本 金1,000 万円
（6） 設 立 年 月 日1989 年 12 月 18 日
取得先より、純資産について開示することの同意を得られていないため開示し
（7） 純 資 産
ていません。
取得先より、総資産について開示することの同意を得られていないため開示し
（8） 総 資 産
ていません。
取得先より、大株主について開示することの同意を得られていないため開示し
（9） 大 株 主
ていません。
（10） 当該会社と本投資法人・資産運用会社との関係
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき資本関係はあり
資 本 関 係 ません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資法人・資産運用会社の
関係者及び関係会社との間には特筆すべき資本関係はありません。
人 的 関 係 当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき人的関係はあり
ません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資法人・資産運用会社の
関係者及び関係会社との間には特筆すべき人的関係はありません。
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき取引関係はあり
取 引 関 係 ません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資法人・資産運用会社の
関係者及び関係会社との間には特筆すべき取引関係はありません。
関連当事者への
当該会社は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者には該当しません。
該 当 状 況
（仮称）南大井プロジェクト
（1） 名 称 株式会社藤和ハウス
（2） 所 在 地 東京都西東京市田無町 4 丁目 7 番 9 号
代 表 者 の
（3） 代表取締役 小髙 欣一
役 職 ・ 氏 名
１．不動産仲介事業（売買仲介・賃貸仲介）
（4） 事 業 内 容
２．不動産運用事業（収益物件の企画・販売）
３．不動産分譲事業（戸建・宅地の分譲販売）
（5） 資 本 金 1 億円
（6） 設 立 年 月 日 1975 年２月 18 日
取得先より、純資産について開示することの同意を得られていないため開示し
（7） 純 資 産
ていません。
取得先より、総資産について開示することの同意を得られていないため開示し
（8） 総 資 産
ていません。
取得先より、大株主について開示することの同意を得られていないため開示し
（9） 大 株 主
ていません。
（10） 当該会社と本投資法人・資産運用会社との関係
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき資本関係はあり
資 本 関 係 ません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資法人・資産運用会社の
関係者及び関係会社との間には特筆すべき資本関係はありません。
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき人的関係はあり
人 的 関 係 ません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資法人・資産運用会社の
関係者及び関係会社との間には特筆すべき人的関係はありません。
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき取引関係はあり
取 引 関 係 ません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資法人・資産運用会社の
関係者及び関係会社との間には特筆すべき取引関係はありません。
関連当事者への
当該会社は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者には該当しません。
該 当 状 況
（仮称）永代プロジェクト、（仮称）中馬込プロジェクト
（1） 名 称 株式会社 M&H アセットマネジメント
（2） 所 在 地 東京都世田谷区池尻二丁目 32 番 8 号
代 表 者 の
（3） 代表取締役 磯邉 宏樹
役 職 ・ 氏 名
（4） 事 業 内 容 不動産開発事業、不動産関連サービス事業、その他
（5） 資 本 金1 億円
（6） 設 立 年 月 日1999 年 11 月 19 日
取得先より、純資産について開示することの同意を得られていないため開示し
（7） 純 資 産
ていません。
取得先より、総資産について開示することの同意を得られていないため開示し
（8） 総 資 産
ていません。
取得先より、大株主について開示することの同意を得られていないため開示し
（9） 大 株 主
ていません。
（10） 当該会社と本投資法人・資産運用会社との関係
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき資本関係はあり
資 本 関 係
ません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資法人・資産運用会社の
関係者及び関係会社との間には特筆すべき資本関係はありません。
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき人的関係はあり
人 的 関 係 ません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資法人・資産運用会社の
関係者及び関係会社との間には特筆すべき人的関係はありません。
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき取引関係はあり
取 引 関 係 ません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資法人・資産運用会社の
関係者及び関係会社との間には特筆すべき取引関係はありません。
関連当事者への
当該会社は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者には該当しません。
該 当 状 況
（仮称）永代プロジェクト
（1） 名 称 株式会社ソクラテス
（2） 所 在 地 埼玉県さいたま市大宮区仲町二丁目 60 番地
代 表 者 の
（3） 代表取締役 佐藤 保
役 職 ・ 氏 名
（4） 事 業 内 容 不動産の売買・交換・貸借及びその仲介・代理並びに所有・管理及び利用 他
（5） 資 本 金1,000 万円
（6） 設 立 年 月 日2003 年２月５日
取得先より、純資産について開示することの同意を得られていないため開示し
（7） 純 資 産
ていません。
取得先より、総資産について開示することの同意を得られていないため開示し
（8） 総 資 産
ていません。
取得先より、大株主について開示することの同意を得られていないため開示し
（9） 大 株 主
ていません。
（10） 当該会社と本投資法人・資産運用会社との関係
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき資本関係はあり
資 本 関 係 ません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資法人・資産運用会社の
関係者及び関係会社との間には特筆すべき資本関係はありません。
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき人的関係はあり
人 的 関 係 ません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資法人・資産運用会社の
関係者及び関係会社との間には特筆すべき人的関係はありません。
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき取引関係はあり
取 引 関 係 ません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資法人・資産運用会社の
関係者及び関係会社との間には特筆すべき取引関係はありません。
関連当事者への
当該会社は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者には該当しません。
該 当 状 況
Ⅴ．物件取得者等の状況
取得予定資産は、本投資法人・本資産運用会社と特別な利害関係にある者からの取得ではありません。
Ⅵ．取得予定資金
自己資金又は借入金
Ⅶ．取得の日程及び決済方法
取得代金支払い
物件名称 売買契約締結日 決済方法
及び物件取得予定日
ソリッド馬込 2020 年 10 月 22 日
（仮称）ルジェンテ上野池之端 2021 年４月 15 日
（仮称）入谷プロジェクト 2021 年６月１日
（仮称）毛利一丁目プロジェクト 2020 年 10 月 21 日 2021 年４月 30 日 売買実行時に全額決済
（仮称）南大井プロジェクト 2021 年３月 1 日
（仮称）永代プロジェクト 2021 年８月３日
（仮称）中馬込プロジェクト 2021 年９月１日
Ⅷ．フォワード・コミットメント等を履行できない場合における本投資法人の財務への影響
取得予定資産のうち、（仮称）ルジェンテ上野池之端、（仮称）入谷プロジェクト、（仮称）毛利一丁目プロジェクト、（仮
称）南大井プロジェクト、（仮称）永代プロジェクト及び（仮称）中馬込プロジェクトに係る売買契約は、「金融商品取引業者
等向けの総合的監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等（先日付での売買契約であって、契約締結から１月以
上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。）に該当します。
取得先との売買契約上、本投資法人の義務は、必要な資金の調達を完了したこと等が前提条件とされています。売買
契約上、かかる買主の義務履行の前提条件が充足されていない場合、本投資法人は、無償で売買契約を解除することが
できることとされています。また、当該売買契約において、いずれかの当事者が当該売買契約に定める義務を履行しない
場合（以下、かかる当事者を「不履行当事者」といいます。）は、相手方当事者は、相当の期間を定めて書面により催告し
た上で、当該売買契約を解除することができ、かかる場合、相手方当事者は、不履行当事者に対して、（仮称）ルジェンテ
上野池之端、（仮称）入谷プロジェクト及び（仮称）南大井プロジェクトについては売買代金の 10 パーセント、（仮称）毛利
一丁目プロジェクト、（仮称）永代プロジェクト及び（仮称）中馬込プロジェクトについては 20 パーセント相当額の違約金を
請求できるものとされています。なお、本投資法人の義務の履行は必要な資金調達を前提条件としていることに加えて、
本投資法人は十分な自己資金を有しているため、財務及び分配金等に重大な悪影響を及ぼす可能性は低いと考えてい
ます。
Ⅸ．今後の見通し
本件取得による 2020 年９月期（2020 年４月１日～2020 年９月 30 日）及び 2021 年３月期（2020 年 10 月１日～2021 年
３月 31 日）の運用状況への影響は軽微であり、運用状況の予想に変更はありません。
Ⅹ．鑑定評価書の概要
物件名称 ソリッド馬込
鑑定評価額 619,000,000 円
鑑定評価機関の名称 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2020 年 10 月 1 日
項 目 内 容 概 要 等
収益価格 直接還元法による収益価格と DCF 法による収益価格を同等に関連づ
（千円） 619,000
けて試算
直接還元法による価格 （千円） 630,000 中長期安定的な純収益を還元利回りで還元して査定
（１）総運営収益：（ａ）-（ｂ） （千円） 30,049 -
共益費込み貸室賃料収入 （千円） 29,644 中長期安定的と認められる適正賃料水準に基づき査定
(a) 駐車場収入 （千円） 324 中長期安定的と認められる適正使用料水準に基づき査定
その他収入 （千円） 1,387 礼金収入及び更新料収入を計上
空室等損失 （千円） 1,306 中長期安定的な稼働率水準を前提に査定
(b)
貸倒損失 （千円） 0 賃借人の状況等を勘案し計上不要と判断
（２）総運営費用 （千円） 5,660 -
契約条件に基づく維持管理費、類似不動産の費用水準等を参考に査
維持管理費 （千円） 1,512
定
水道光熱費 （千円） 213 類似不動産の実績額を参考に査定
類似不動産の費用水準及びエンジニアリング・レポートにおける修繕更
修繕費 （千円） 409
新費の年平均額等を考慮のうえ査定
プロパティマネジメントフィー （千円） 603 契約条件に基づく報酬料率、類似不動産の報酬料率等を参考に査定
テナント募集費用等 （千円） 1,031 契約条件、類似不動産の賃貸条件等を参考に査定
土地 R2 年度課税標準額に基づき査定
公租公課 （千円） 1,697
建物 再調達原価に基づき査定
損害保険料 （千円） 39 保険契約及び類似不動産の保険料率等を参考に査定
その他費用 （千円） 156 インターネット使用料をその他費用として計上
（３）運営純収益（NOI）：（１）-（２） （千円） 24,389 -
（４）一時金の運用益 （千円） 22 運用利回りを 1.0％として運用益を査定
類似不動産における資本的支出の水準、築年数及びエンジニアリン
（５）資本的支出 （千円） 457
グ・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を勘案のうえ査定
（６）純収益（NCF）：（３）+（４）-（５） （千円） 23,954 -
対象不動産の立地条件・建物条件及びその他条件を総合的に勘案し
（７）還元利回り （％） 3.8
て査定
DCF 法による価格 （千円） 607,000 -
類似の不動産の取引における投資利回り等を参考に、対象不動産の
割引率 （％） 3.6
個別性を総合的に勘案して査定
類似不動産に係る取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投
最終還元利回り （％） 4.0 資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予
測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案のうえ査定
積算価格 （円） 583,000 －
土地割合 （％） 71.2 －
建物割合 （％） 28.8 －
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意し
無し
た事項
物件名称 （仮称）ルジェンテ上野池之端
鑑定評価額 1,470,000,000 円
鑑定評価機関の名称 株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点 2020 年 10 月 1 日
項 目 内 容 概 要 等
収益価格 （千円） 1,470,000 －
直接還元法による価格 （千円） 1,490,000 －
（１）総運営収益：（ａ）-（ｂ） （千円） 71,562 －
貸室賃料収入：対象不動産の全部又は貸室部分について賃貸又は運
営委託をすることにより経常的に得られる収入（満室想定）
共益費込み貸室賃料収入 （千円） 70,402 共益費収入：対象不動産の維持管理･運営において経常的に要する
費用のうち、共用部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する
収入（満室想定）
(a)
対象不動産に附属する駐車場をテナント等に賃貸することによって得ら
駐車場収入 （千円） 492 れる収入及び駐車場を時間貸しすることによって得られる収入（満車想
定）
その他看板、アンテナ、自動販売機等の施設設置料、礼金・更新料等
その他収入 （千円） 2,945
の返還を要しない一時金等の収入
空室等損失 （千円） 2,276 各収入について空室や入替期間等の発生予測に基づく減少分
(b)
貸倒損失 （千円） 0 各収入について貸倒れの発生予測に基づく減少分
（２）総運営費用 （千円） 14,141 －
建物・設備管理、保安警備、清掃等対象不動産の維持・管理のために
維持管理費 （千円） 2,736
経常的に要する費用
対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要
水道光熱費 （千円） 436
する費用
対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金
額のうち、当該建物、設備等の通常の維持管理のため、又は一部が毀
修繕費 （千円） 1,316
損した建物、設備等につきその原状を回復するために経常的に要する
費用
プロパティマネジメントフィー （千円） 1,029 対象不動産の管理業務に係る経費
新規テナントの募集に際して行われる仲介業務や広告宣伝等に要する
テナント募集費用等 （千円） 2,205
費用及びテナントの賃貸借契約の更新や再契約業務に要する費用等
公租公課 （千円） 4,579 固定資産税（土地・建物・償却資産）、都市計画税（土地・建物）
対象不動産及び附属設備に係る火災保険、対象不動産の欠陥や管理
損害保険料 （千円） 120
上の事故による第三者等の損害を担保する賠償責任保険等の料金
その他費用 （千円） 1,717 その他支払地代、道路占用使用料等の費用
（３）運営純収益（NOI）：（１）-（２） （千円） 57,421 －
（４）一時金の運用益 （千円） 57 預り金的性格を有する保証金等の運用益を加算
対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金
（５）資本的支出 （千円） 800 額のうち当該建物、設備等の価値を高め、又はその耐久性を増すことと
なると認められる部分に対応する支出
（６）純収益（NCF）：（３）+（４）-（５） （千円） 56,678 －
還元利回りについては、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等に
（７）還元利回り （％） 3.8 おける複数の取引利回りとの比較検討を行い、また、将来の純収益の
変動予測を勘案し、割引率との関係にも留意の上、査定した。
DCF 法による価格 （千円） 1,460,000 －
割引率については、金融商品の利回りを基にした積上法等により、共
割引率 （％） 3.9 同住宅のベース利回りを定め、当該ベース利回りに、対象不動産にか
かる個別リスクを勘案することにより査定した。
最終還元利回りについては、還元利回りを基礎に、将来の予測不確実
最終還元利回り （％） 4.0
性を加味して査定した。
積算価格 （千円） 1,540,000 －
土地割合 （％） 72.7 －
建物割合 （％） 27.3 －
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意し
無し
た事項
（注） 価格時点現在において建物が竣工していないため、不動産鑑定評価基準に基づく未竣工建物等鑑定評価を実施しており、本物件建物について価
格時点において実施設計図等のとおり建物建築工事が完了し、使用収益が可能なものとなっていること等を前提とした鑑定評価が行われています。
物件名称 （仮称）入谷プロジェクト
鑑定評価額 1,260,000,000 円
鑑定評価機関の名称 株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点 2020 年 10 月 1 日
項 目 内 容 概 要 等
収益価格 （千円） 1,260,000 －
直接還元法による価格 （千円） 1,290,000 －
（１）総運営収益：（ａ）-（ｂ） （千円） 63,611 －
貸室賃料収入：対象不動産の全部又は貸室部分について賃貸又は運
営委託をすることにより経常的に得られる収入（満室想定）
共益費込み貸室賃料収入 （千円） 62,761 共益費収入：対象不動産の維持管理･運営において経常的に要する
費用のうち、共用部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する
収入（満室想定）
(a)
対象不動産に附属する駐車場をテナント等に賃貸することによって得ら
駐車場収入 （千円） 229 れる収入及び駐車場を時間貸しすることによって得られる収入（満車想
定）
その他看板、アンテナ、自動販売機等の施設設置料、礼金・更新料等
その他収入 （千円） 2,572
の返還を要しない一時金等の収入
空室等損失 （千円） 1,951 各収入について空室や入替期間等の発生予測に基づく減少分
(b)
貸倒損失 （千円） 0 各収入について貸倒れの発生予測に基づく減少分
（２）総運営費用 （千円） 12,336 －
建物・設備管理、保安警備、清掃等対象不動産の維持・管理のために
維持管理費 （千円） 2,760
経常的に要する費用
対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要
水道光熱費 （千円） 435
する費用
対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金
額のうち、当該建物、設備等の通常の維持管理のため、又は一部が毀
修繕費 （千円） 1,252
損した建物、設備等につきその原状を回復するために経常的に要する
費用
プロパティマネジメントフィー （千円） 1,098 対象不動産の管理業務に係る経費
新規テナントの募集に際して行われる仲介業務や広告宣伝等に要する
テナント募集費用等 （千円） 1,588
費用及びテナントの賃貸借契約の更新や再契約業務に要する費用等
公租公課 （千円） 3,570 固定資産税（土地・建物・償却資産）、都市計画税（土地・建物）
対象不動産及び附属設備に係る火災保険、対象不動産の欠陥や管理
損害保険料 （千円） 105
上の事故による第三者等の損害を担保する賠償責任保険等の料金
その他費用 （千円） 1,526 その他支払地代、道路占用使用料等の費用
（３）運営純収益（NOI）：（１）-（２） （千円） 51,274 －
（４）一時金の運用益 （千円） 54 預り金的性格を有する保証金等の運用益を加算
対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金
（５）資本的支出 （千円） 875 額のうち当該建物、設備等の価値を高め、又はその耐久性を増すことと
なると認められる部分に対応する支出
（６）純収益（NCF）：（３）+（４）-（５） （千円） 50,454 －
還元利回りについては、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等に
（７）還元利回り （％） 3.9 おける複数の取引利回りとの比較検討を行い、また、将来の純収益の
変動予測を勘案し、割引率との関係にも留意の上、査定した。
DCF 法による価格 （千円） 1,250,000 －
割引率については、金融商品の利回りを基にした積上法等により、共
割引率 （％） 4.0 同住宅のベース利回りを定め、当該ベース利回りに、対象不動産にか
かる個別リスクを勘案することにより査定した。
最終還元利回りについては、還元利回りを基礎に、将来の予測不確実
最終還元利回り （％） 4.1
性を加味して査定した。
積算価格 （千円） 1,160,000 －
土地割合 （％） 68.1 －
建物割合 （％） 31.9 －
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意し
無し
た事項
（注） 価格時点現在において建物が竣工していないため、不動産鑑定評価基準に基づく未竣工建物等鑑定評価を実施しており、本物件建物について価
格時点において実施設計図等のとおり建物建築工事が完了し、使用収益が可能なものとなっていること等を前提とした鑑定評価が行われています。
物件名称 （仮称）毛利 1 丁目プロジェクト
鑑定評価額 1,190,000,000 円
鑑定評価機関の名称 株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点 2020 年 10 月 1 日
項 目 内 容 概 要 等
収益価格 （千円） 1,190,000 －
直接還元法による価格 （千円） 1,220,000 －
（１）総運営収益：（ａ）-（ｂ） （千円） 58,674 －
貸室賃料収入：対象不動産の全部又は貸室部分について賃貸又は運
営委託をすることにより経常的に得られる収入（満室想定）
共益費込み貸室賃料収入 （千円） 57,674 共益費収入：対象不動産の維持管理･運営において経常的に要する
費用のうち、共用部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する
収入（満室想定）
(a)
対象不動産に附属する駐車場をテナント等に賃貸することによって得ら
駐車場収入 （千円） 495 れる収入及び駐車場を時間貸しすることによって得られる収入（満車想
定）
その他看板、アンテナ、自動販売機等の施設設置料、礼金・更新料等
その他収入 （千円） 2,412
の返還を要しない一時金等の収入
空室等損失 （千円） 1,908 各収入について空室や入替期間等の発生予測に基づく減少分
(b)
貸倒損失 （千円） 0 各収入について貸倒れの発生予測に基づく減少分
（２）総運営費用 （千円） 11,761 －
建物・設備管理、保安警備、清掃等対象不動産の維持・管理のために
維持管理費 （千円） 3,216
経常的に要する費用
対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要
水道光熱費 （千円） 381
する費用
対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金
額のうち、当該建物、設備等の通常の維持管理のため、又は一部が毀
修繕費 （千円） 1,110
損した建物、設備等につきその原状を回復するために経常的に要する
費用
プロパティマネジメントフィー （千円） 1,012 対象不動産の管理業務に係る経費
新規テナントの募集に際して行われる仲介業務や広告宣伝等に要する
テナント募集費用等 （千円） 1,516
費用及びテナントの賃貸借契約の更新や再契約業務に要する費用等
公租公課 （千円） 3,257 固定資産税（土地・建物・償却資産）、都市計画税（土地・建物）
対象不動産及び附属設備に係る火災保険、対象不動産の欠陥や管理
損害保険料 （千円） 93
上の事故による第三者等の損害を担保する賠償責任保険等の料金
その他費用 （千円） 1,173 その他支払地代、道路占用使用料等の費用
（３）運営純収益（NOI）：（１）-（２） （千円） 46,9１2 －
（４）一時金の運用益 （千円） 46 預り金的性格を有する保証金等の運用益を加算
対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金
（５）資本的支出 （千円） 775 額のうち当該建物、設備等の価値を高め、又はその耐久性を増すことと
なると認められる部分に対応する支出
（６）純収益（NCF）：（３）+（４）-（５） （千円） 46,184 －
還元利回りについては、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等に
（７）還元利回り （％） 3.8 おける複数の取引利回りとの比較検討を行い、また、将来の純収益の
変動予測を勘案し、割引率との関係にも留意の上、査定した。
DCF 法による価格 （千円） 1,170,000 －
割引率については、金融商品の利回りを基にした積上法等により、共
割引率 （％） 3.9 同住宅のベース利回りを定め、当該ベース利回りに、対象不動産にか
かる個別リスクを勘案することにより査定した。
最終還元利回りについては、還元利回りを基礎に、将来の予測不確実
最終還元利回り （％） 4.0
性を加味して査定した。
積算価格 （千円） 1,180,000 －
土地割合 （％） 71.2 －
建物割合 （％） 28.8 －
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意し
無し
た事項
（注） 価格時点現在において建物が竣工していないため、不動産鑑定評価基準に基づく未竣工建物等鑑定評価を実施しており、本物件建物について価
格時点において実施設計図等のとおり建物建築工事が完了し、使用収益が可能なものとなっていること等を前提とした鑑定評価が行われています。
物件名称 （仮称）南大井プロジェクト
鑑定評価額 1,200,000,000 円
鑑定評価機関の名称 大和不動産鑑定株式会社
価格時点 2020 年 10 月 1 日
項 目 内 容 概 要 等
収益価格 （千円） 1,200,000 －
直接還元法による価格 （千円） 1,250,000 －
（１）総運営収益：（ａ）-（ｂ） （千円） 58,215 －
同一需給圏内における類似不動産の新規賃料の水準及びその動向に
共益費込み貸室賃料収入 （千円） 58,125 基づき、対象不動産の中長期的競争力を勘案のうえ、対象不動産の標
準化した想定貸室賃料収入、共益費収入を計上した。
隔地駐車場（2 台）の収入は、通り抜けを想定したため計上しない。
駐車場収入 （千円） 72 バイク置場収入について、同一需給圏内に存する賃貸事例等に基づ
(a)
き、対象不動産の想定される空車率を考慮のうえ、計上した。
礼金等収入について、査定した入替率及び空室率に基づき設定した
礼金等月数を適用して計上した。
その他収入 （千円） 1,761
更新料収入について、更新割合を貸室タイプに応じて査定し、計上し
た。
類似不動産の標準的な空室率に基づき、対象不動産の競争力等を考
空室等損失 （千円） 1,743 慮して、中長期的に安定的であると認められる貸室賃料収入及び共益
(b)
費収入に対する空室率を査定し、空室等損失を計上した。
貸倒損失 （千円） 0 敷金等により担保されていると認められるため、計上しない。
（２）総運営費用 （千円） 10,353 －
依頼者提示の御見積書、類似不動産の維持管理費の水準を参考に査
維持管理費 （千円） 3,008
定し、計上した。
水道光熱費 （千円） 462 類似不動産の水道光熱費の水準を参考に査定し、計上した。
類似不動産の修繕費水準による検証を行ったうえで、ER 記載の 12 年
平均修繕費を妥当と判断し、計上した。
修繕費 （千円） 1,086
また、テナント入替費用を、入替率及び空室率を考慮のうえ査定し、計
上した。
予定の管理業務の内容は概ね標準的であると判断し、当該予定契約
プロパティマネジメントフィー （千円） 846 額に基づき、類似不動産の PM フィーの水準による検証を行い、計上し
た。
貸室について、想定入替率を適用した場合の入替部分に、類似不動
テナント募集費用等 （千円） 1,761 産の水準に基づき査定したテナント募集費用等を考慮のうえ、計上し
た。
依頼者から入手した 2019 年度実績額を参考に、小規模住
土地 宅用地の減免、負担水準及び地価動向を考慮のうえ査定
公租公課 （千円） 2,644 し、計上した。
計画建物の再調達価格に基づき想定税額を査定し、築後
建物他
11 年目の想定税額を計上した。
類似不動産の保険料の水準を参考に、計画建物の再調達価格の
損害保険料 （千円） 56
0.02％相当額と査定し、計上した。
維持管理費、その他雑費の予備費について、類似不動産の水準を参
考に査定し、計上した。
その他費用 （千円） 485
また、インターネット利用料について、見積額を妥当と判断し、計上し
た。
（３）運営純収益（NOI）：（１）-（２） （千円） 47,861 －
一時金の運用実態等について運用的側面と調達的側面双方の観点か
（４）一時金の運用益 （千円） 46 ら総合的に勘案のうえ運用利回りを査定し、これを想定預かり敷金等の
額に乗じて求めた額を計上した。
ER 記載の 12 年間平均更新費を参考に、類似不動産の資本的支出の
（５）資本的支出 （千円） 386 水準を勘案のうえ、中長期的観点から建物再調達価格の 0.4％相当額
から上記修繕費を控除した額に、CM フィーも考慮のうえ計上した。
（６）純収益（NCF）：（３）+（４）-（５） （千円） 47,522 －
（７）還元利回り （％） 3.8 類似不動産の取引に係る還元利回りとの比較等から査定。
DCF 法による価格 （千円） 1,180,000 －
類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回りとの比較
割引率 （％） 3.6
等から査定。
還元利回りに対する保有期間満了時における対象不動産の市場性等
最終還元利回り （％） 4.0
を考慮して査定。
積算価格 （千円） 1,210,000 －
土地割合 （％） 73.0 －
建物割合 （％） 27.0 －
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意し
無し
た事項
（注） 価格時点現在において建物が竣工していないため、不動産鑑定評価基準に基づく未竣工建物等鑑定評価を実施しており、本物件建物について価
格時点において実施設計図等のとおり建物建築工事が完了し、使用収益が可能なものとなっていること等を前提とした鑑定評価が行われています。
物件名称 （仮称）永代プロジェクト
鑑定評価額 833,000,000 円
鑑定評価機関の名称 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2020 年 10 月 1 日
項 目 内 容 概 要 等
収益価格 直接還元法による収益価格と DCF 法による収益価格を同等に関連づ
（千円） 833,000
けて試算
直接還元法による価格 （千円） 849,000 中長期安定的な純収益を還元利回りで還元して査定
（１）総運営収益：（ａ）-（ｂ） （千円） 38,402 -
共益費込み貸室賃料収入 （千円） 37,668 中長期安定的と認められる適正賃料水準に基づき査定
(a) 駐車場収入 （千円） 441 中長期安定的と認められる適正使用料水準に基づき査定
その他収入 （千円） 1,962 礼金収入及び更新料収入を計上
空室等損失 （千円） 1,669 中長期安定的な稼働率水準を前提に査定
(b)
貸倒損失 （千円） 0 想定される賃借人の状況等を勘案し計上不要と判断
（２）総運営費用 （千円） 6,470 -
契約条件に基づく維持管理費、類似不動産の費用水準等を参考に査
維持管理費 （千円） 1,536
定
水道光熱費 （千円） 247 類似不動産の実績額を参考に査定
類似不動産の費用水準及びエンジニアリング・レポートにおける修繕更
修繕費 （千円） 484
新費の年平均額等を考慮のうえ査定
プロパティマネジメントフィー （千円） 767 契約条件に基づく報酬料率、類似不動産の報酬料率等を参考に査定
テナント募集費用等 （千円） 1,353 契約条件、類似不動産の賃貸条件等を参考に査定
土地 R2 年度課税標準額に基づき査定
公租公課 （千円） 1,860
建物 再調達原価に基づき査定
損害保険料 （千円） 62 類似不動産の保険料率等を参考に査定
その他費用 （千円） 161 インターネット使用料、町会費をその他費用として計上
（３）運営純収益（NOI）：（１）-（２） （千円） 31,932 -
（４）一時金の運用益 （千円） 30 運用利回りを 1.0％として運用益を査定
類似不動産における資本的支出の水準、築年数及びエンジニアリン
（５）資本的支出 （千円） 552
グ・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を勘案のうえ査定
（６）純収益（NCF）：（３）+（４）-（５） （千円） 31,410 -
対象不動産の立地条件・建物条件及びその他条件を総合的に勘案し
（７）還元利回り （％） 3.7
て査定
DCF 法による価格 （千円） 816,000 -
類似の不動産の取引における投資利回り等を参考に、対象不動産の
割引率 （％） 3.5
個別性を総合的に勘案して査定
類似不動産に係る取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投
最終還元利回り （％） 3.9 資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予
測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案のうえ査定
積算価格 （円） 653,000 －
土地割合 （％） 68.5 －
建物割合 （％） 31.5 －
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意し
無し
た事項
（注） 価格時点現在において建物が竣工していないため、不動産鑑定評価基準に基づく未竣工建物等鑑定評価を実施しており、本物件建物について価
格時点において実施設計図等のとおり建物建築工事が完了し、使用収益が可能なものとなっていること等を前提とした鑑定評価が行われています。
物件名称 （仮称）中馬込プロジェクト
鑑定評価額 730,000,000 円
鑑定評価機関の名称 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2020 年 10 月 1 日
項 目 内 容 概 要 等
収益価格 直接還元法による収益価格と DCF 法による収益価格を同等に関連づ
（千円） 730,000
けて試算
直接還元法による価格 （千円） 744,000 中長期安定的な純収益を還元利回りで還元して査定
（１）総運営収益：（ａ）-（ｂ） （千円） 35,002 -
共益費込み貸室賃料収入 （千円） 34,620 中長期安定的と認められる適正賃料水準に基づき査定
(a) 駐車場収入 （千円） 324 中長期安定的と認められる適正使用料水準に基づき査定
その他収入 （千円） 1,705 礼金収入及び更新料収入を計上
空室等損失 （千円） 1,647 中長期安定的な稼働率水準を前提に査定
(b)
貸倒損失 （千円） 0 想定される賃借人の状況等を勘案し計上不要と判断
（２）総運営費用 （千円） 6,625 -
契約条件に基づく維持管理費、類似不動産の費用水準等を参考に査
維持管理費 （千円） 1,428
定
水道光熱費 （千円） 248 類似不動産の実績額を参考に査定
類似不動産の費用水準及びエンジニアリング・レポートにおける修繕更
修繕費 （千円） 825
新費の年平均額等を考慮のうえ査定
プロパティマネジメントフィー （千円） 701 契約条件に基づく報酬料率、類似不動産の報酬料率等を参考に査定
テナント募集費用等 （千円） 1,243 契約条件、類似不動産の賃貸条件等を参考に査定
土地 R2 年度課税標準額に基づき査定
公租公課 （千円） 1,945
建物 再調達原価に基づき査定
損害保険料 （千円） 62 類似不動産の保険料率等を参考に査定
その他費用 （千円） 173 インターネット使用料をその他費用として計上
（３）運営純収益（NOI）：（１）-（２） （千円） 28,377 -
（４）一時金の運用益 （千円） 26 運用利回りを 1.0％として運用益を査定
類似不動産における資本的支出の水準、築年数及びエンジニアリン
（５）資本的支出 （千円） 122
グ・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を勘案のうえ査定
（６）純収益（NCF）：（３）+（４）-（５） （千円） 28,281 -
対象不動産の立地条件・建物条件及びその他条件を総合的に勘案し
（７）還元利回り （％） 3.8
て査定
DCF 法による価格 （千円） 716,000 -
類似の不動産の取引における投資利回り等を参考に、対象不動産の
割引率 （％） 3.6
個別性を総合的に勘案して査定
類似不動産に係る取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投
最終還元利回り （％） 4.0 資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予
測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案のうえ査定
積算価格 （円） 701,000 －
土地割合 （％） 70.6 －
建物割合 （％） 29.4 －
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意し
無し
た事項
（注） 価格時点現在において建物が竣工していないため、不動産鑑定評価基準に基づく未竣工建物等鑑定評価を実施しており、本物件建物について価
格時点において実施設計図等のとおり建物建築工事が完了し、使用収益が可能なものとなっていること等を前提とした鑑定評価が行われています。
以上
※ 本投資法人のホームページアドレス： https://www. daiwa-securities-living.co.jp /
（参考資料 ） 取得予定資産の外観写真（未竣工物件については外観予定図であり完成後の建物とは一致しない可
能性があります。）及び位置図
１．ソリッド馬込
２．（仮称）ルジェンテ上野池之端
３．（仮称）入谷プロジェクト
外観写真及び外観予定図はありません。
４．（仮称）毛利一丁目プロジェクト
外観写真及び外観予定図はありません。
５．（仮称）南大井プロジェクト
６．（仮称）永代プロジェクト
７．（仮称）中馬込プロジェクト
（補足資料）本件取得に伴うポートフォリオの概況について
＜物件数等＞
本日現在保有物件 取得予定資産
（a）＋（b）
（a） （b）
物件数 218 棟 ７棟 225 棟
賃貸可能戸数（注） 15,773 戸 219 戸 15,992 戸
賃貸可能面積 687,316.86㎡ 6,501.61 ㎡ 693,818.47 ㎡
（注） 「賃貸可能戸数」の欄には、賃貸住宅は各取得済資産及び取得予定資産の賃借が可能な戸数（本日現在未竣工の物件については設計図書等に基
づく竣工時の見込み）、ヘルスケア施設はオペレーターから提供を受けた有料老人ホームにかかる重要事項説明書に表示された数値の居室数を記載
しています。
＜資産規模等＞
本日現在保有物件 取得予定資産
（a）＋（b）
（a） （b）
取得（予定）価格総額
3,037 億円 69 億円 3,107 億円
（注１）
鑑定評価額 （注２） 3,571 億円 73 億円 3,644 億円
（注１） 取得（予定）価格総額は、取得（予定）価格に基づき算出しています。
（注２）「本日現在保有物件」の鑑定評価額のうち、2020 年４月２日取得のヘルスケア施設 27 物件（イリーゼ狛江・別邸を除く）は、2019 年 11 月１日時点の
鑑定評価額、レオーネ日本橋浜町は 2020 年９月１日時点の鑑定評価額、その他の物件については 2020 年３月末時点の鑑定評価額に基づき算出
しています。「取得予定資産」は 2020 年 10 月１日時点の鑑定評価額に基づき算出しています。
＜タイプ別投資額及び投資比率（取得（予定）価格ベース）＞
本日現在保有物件 取得予定資産
（a）＋（b）
（a） （b）
ワンルーム 1,381 億円（45.5％） 69 億円 1,451 億円（46.7％）
ファミリー 786 億円（25.9％） － 786 億円（25.3％）
ヘルスケア 869 億円（28.6％） － 869 億円（28.0％）
（注） 「ワンルーム」とは、１R、１K、１DK、１LDK の間取りを有する住居をいいます。「ファミリー」とは、２K、２DK、２LDK 以上の間取りを有する住居をいいま
す。「ヘルスケア」とは、ヘルスケア施設をいいます。
以上