目次
Ⅰ. 2019年12月期 決算ハイライト Appendix １ 本投資法人の方針と戦略
１．2019年12月期 決算ハイライト 3 １．JHRの投資目標 34
２．安定性とアップサイド・ポテンシャルの両立 35
Ⅱ. 決算の概要及び収益予想
３．外部成長戦略 36
１．2019年12月期 運用実績 6
４．内部成長戦略 37
２．2020年12月期 収益予想 7
５．財務戦略 38
３．貸借対照表 8
６．サステナビリティへの取組み 39
Ⅲ. 外部成長 ７．投資主優待制度 41
１．継続的な外部成長 10
Appendix ２ 保有物件情報
２．2019年新規取得２物件 11
１．保有物件一覧 43
Ⅳ. ポートフォリオ ２．賃貸借契約の概要 45
１．ポートフォリオ 13 ３．ホテル別の主なCAPEX Ⅲ 47
２．ポートフォリオの分散 14 ４．HMJ5ホテルハイライト 48
５．ポートフォリオマップ 49
Ⅴ. 内部成長
１．運用手法 16 Appendix ３ 投資主構成と投資口価格
２．変動賃料等導入20ホテルの業績 17 １．大口投資主・投資口保有区分 51
３．変動賃料等導入20ホテル 地域別の対前年RevPAR増減率 ２．投資口価格・時価総額の推移 52
（2020年） 18
４．アクティブ・アセットマネジメント 19 Appendix ４ 資産運用会社の概要
５．資本的支出及び減価償却費 22 １．資産運用会社の概要 54
２．資産運用会社の特徴とガバナンス 55
Ⅵ. 財務の状況
１．財務の状況 24
Ⅶ. マーケット環境
１．マーケット環境 29
1
Ⅰ. 2019年12月期 決算ハイライト
１．2019年12月期 決算ハイライト
1. 外部成長（注1） 2. 内部成長（注2,3） 3. 財務基盤の強化
▶ 戦略的な物件入替 ▶ アクティブ・アセットマネジメントによるホテル業績の ▶ 保守的な財務運営
向上及び賃料の増加 （2019年12月末時点）
2016/12期末 41 物件／2,868 億円 LTV 有利子負債コスト 平均残存年数
実績
◆６月公募増資 2017年取得
40.6% 1.0% 5.2年
変動賃料等導入21ホテル
3 物件／ 物件取得 公募増資による
2017年
価格合計 資金調達額合計
326 億円 取得 2018年 2019年 増減率
格付の状況
326 億円 186 億円 JCR R&I
RevPAR（円） 13,833 13,444 △2.8%
2017/12期末 44 物件／3,194 億円 上期 12,817 12,765 △0.4%
A+（安定的） A（ポジティブ）
◆８月物件売却 2018年売却 ※ 2019年10月にR&I格付の方向性が安定的からポジティブに
下期 14,831 14,113 △4.8% 変更
売却物件 売却物件
▲3 物件／
2018年
帳簿価額合計 譲渡価格合計
GOP（百万円） 17,911 17,270 △3.6%
▲101 億円 売却（注1）
レンダーフォーメーションの強化
101 億円 121 億円 • 日本政策投資銀行からの借入れシェア増加
売却益合計： 19 億円 2020年12月期予想 ⇒ 2019年12月末時点 3.4%
（前年同期比 +0.6%）
2018/12期末 41 物件／3,093 億円 変動賃料等導入20ホテル
◆１月公募増資 投資法人債発行による資金調達の多様化
2019年取得 2019年
2020年
増減率
（予想） • 個人投資家向け投資法人債の発行（４回目）
物件取得 公募増資による
2 物件／ 価格合計 資金調達額合計 RevPAR（円） 13,272 14,061 +5.9% （2019年６月） 総額80億円
651 億円 取得 651 億円 333 億円
• 投資法人債（グリーンボンド）の発行
上期 12,491 12,506 +0.1% （ホテル特化型リート初）
（2019年７月） 総額20億円
2019年
ホテルオリエンタルエクスプレス
ヒルトン東京お台場 大阪心斎橋 下期 14,041 15,600 +11.1% ⇒ オリエンタルホテル福岡 博多ステーションの改装工事
のリファイナンス資金、その他ホテルの改修工事等に
GOP（百万円） 15,722 16,345 +4.0% 充当
(注1) 取得価格の合計額を記載しています。
(注2) 変動賃料等導入21ホテルとは、HMJ11ホテルに、イビス東京新宿、イビス スタイルズ 京都ステーション、イビス スタイルズ 札幌、メルキュールホテル札幌、メルキュールホテル沖縄那覇、メルキュール
43 物件／3,745 億円
ホテル横須賀、ザ・ビー 池袋、ザ・ビー 八王子、ザ・ビー 博多及びザ・ビー 水道橋を加えた21ホテルをいいます。HMJ11ホテルとは、神戸メリケンパークオリエンタルホテル、オリエンタルホテル東京ベイ、
2019/12期末 なんばオリエンタルホテル、ホテル日航アリビラ、オリエンタルホテル広島、オキナワ マリオット リゾート＆スパ、アクティブインターシティ広島（シェラトングランドホテル広島）、ホリデイ・イン大阪難波、
ヒルトン成田、インターナショナルガーデンホテル成田及びホテル日航奈良をいいます。以下同じです。
(注3) 変動賃料等導入20ホテルとは、変動賃料等導入21ホテルから、2020年11月から大規模改修工事を予定している、なんばオリエンタルホテルを除外した20ホテルをいいます。以下同じです。
3
１．2019年12月期 決算ハイライト（続き）
１口当たり分配金の成長
（円） 売却効果額（注）
4,000 3,890 △5.1% 3,750
3,683 3,690
204
3,420
3,500 +5.6% +0.1% +1.6%
2,975 +7.7%
3,000
+15.0%
98
2,500 3,686
(売却効果額
2,877 控除後)
2,000 (売却効果額
控除後)
1,500
2015/12期 2016/12期 2017/12期 2018/12期 2019/12期 2020/12期
(第16期) (第17期) (第18期) (第19期) (第20期) (第21期予想)
１口当たりNAVの向上
（円） 83,286
77,129 79,407
80,000 75,209
+4.9%
+3.0%
70,000 63,385 +2.6%
60,000 +18.7%
50,000
40,000
30,000
2015/12期 2016/12期 2017/12期 2018/12期 2019/12期
(第16期) (第17期) (第18期) (第19期) (第20期)
(注) 売却効果額とは、物件売却により増加する１口当たり分配金額を指します。
4
Ⅱ. 決算の概要及び収益予想
１．2019年12月期 運用実績
（単位：百万円）
2018年12月期 2019年12月期
差異 差異の内訳
（第19期） （第20期） 既存物件の主な差異要因
オリエンタルホテル
実績 実績（注1） 2019年 2018年
(B)–(A) 増減率 福岡 既存物件
(A) (B) 取得物件 売却３物件
（注3） （注4）
博多ステーション （注6）
固定賃料等
（注5）
物 • 固定賃料増額 124百万円
件 物件数（件） 41 43 2 2 – –
取得価格 309,370 374,508 65,138 21.1% 65,138 – – • オフィス・商業テナント賃料 27百万円
営業収益 28,253 28,278 24 0.1% 2,374 △2,214 150 △286 • その他水光熱費等 △7百万円
不動産運用収益 26,318 28,278 1,959 7.4% 2,374 △279 150 △286 (合計) 144百万円
固定賃料等 56.2% 14,788 60.5% 17,101 2,312 15.6% 2,367 △199 0 144
変動賃料 43.8% 11,529 39.5% 11,176 △353 △3.1% 7 △79 150 △430
変動賃料
不動産等売却益等 1,934 – △1,934 – – △1,934 0 –
• 変動賃料等導入21ホテル △569百万円
NOI（注2） 22,104 24,087 1,983 9.0% 2,368 △251 151 △284
NOI利回り 7.1% 6.4% △0.7% • 歩合賃料等 138百万円
損
益 減価償却費 4,091 4,557 465 197 △34 130 171 (合計) △430百万円
資産除去債務費用 2 2 0 – – – 0
固定資産除却損 35 246 210 – – 205 5
償却後NOI（注2） 17,974 19,281 1,306 7.3% 2,170 △216 △185 △461 負ののれん活用額（注8）
償却後NOI利回り 5.8% 5.1% △0.7%
その他の営業費用 1,916 2,132 216 – ＜2018年12月期＞
営業利益 17,993 17,148 △844 △4.7% 負ののれん50年償却額 262百万円
経常利益 16,211 15,291 △920 △5.7% 大規模改修工事への対応 265百万円
純利益 16,210 15,290 △920 △5.7%
固定資産除却損への対応 35百万円
負ののれん活用額 563 1,176 612 108.8%
(合計) 563百万円
圧縮特別勘定積立金
分 △1,174 – 1,174 –
積立額
配
金 分配金総額 15,602 16,466 864 5.5% ＜2019年12月期＞
投資口数（口） 4,010,847 4,462,347 451,500 11.3% 負ののれん50年償却額 262百万円
3,890 希薄化への対応 310百万円
１口当たり分配金（円） 3,690 △200 △5.1%
[3,686]（注7）
大規模改修工事への対応 357百万円
(注1) 詳細については、2020年２月20日付決算短信をご参照ください。
(注2) それぞれ以下の算式で算出しています。 固定資産除却損への対応 246百万円
NOI (Net Operating Income)＝不動産運用収益－不動産運用費用＋減価償却費＋固定資産除却損＋資産除去債務費用
償却後NOI＝不動産運用収益－不動産運用費用
(合計) 1,176百万円
(注3) 2019年12月期（第20期）中に取得したヒルトン東京お台場とホテルオリエンタルエクスプレス大阪心斎橋をいいます。以下同じです。
(注4) 2018年12月期（第19期）中に売却したR&Bホテル東日本橋、ザ・ビー 赤坂見附及びザ・ビー お茶の水をいいます。
(注5) オリエンタルホテル福岡 博多ステーションは2018年10月１日から2019年４月８日まで、閉館を伴う大規模改装を行っており、本改装に伴う影響額を記載しています。以下同じです。
(注6) 既存物件とは、2020年２月20日時点で本投資法人が保有する43物件から、2019年取得物件及びオリエンタルホテル福岡 博多ステーションを除いた40物件をいいます。以下同じです。
(注7) [ ]は売却効果控除後の１口当たり分配金額（参考値）です。
(注8) 負ののれん（一時差異等調整積立金）の活用につきましては、26ページをご参照ください。
6
２．2020年12月期 収益予想
（単位：百万円）
2019年12月期 2020年12月期
差異の内訳
（第20期） （第21期） 既存物件の主な差異要因
実績 予想 （注1） オリエンタルホテル
(B)–(A) 2019年
(A) (B) 増減率 福岡 既存物件 固定賃料
取得物件
博多ステーション
• 固定賃料増額 29百万円
物 物件数（件） 43 43 –
件 • その他水光熱費等 △11百万円
取得価格 374,508 374,508 – (合計) 18百万円
変動賃料
営業収益 28,278 29,971 1,692 6.0% 950 480 261
• 変動賃料等導入20ホテル 589百万円
不動産運用収益 28,278 29,971 1,692 6.0% 950 480 261
• なんばオリエンタル（大規模改修予定）変動賃料 △320百万円
固定賃料等 60.5% 17,101 60.0% 17,987 885 5.2% 842 25 18
• 歩合賃料等 △25百万円
変動賃料 39.5% 11,176 40.0% 11,984 807 7.2% 108 455 243 (合計) 243百万円
NOI 24,087 25,273 1,185 4.9% 670 471 43
NOI利回り 6.4% 6.7% 0.3%
減価償却費 4,557 4,859 302 139 55 108
損
益 資産除去債務費用 2 2 0 – △0 △0 負ののれん活用額（注2）
固定資産除却損 246 18 △228 – △205 △23
＜2019年12月期＞
償却後NOI 19,281 20,392 1,111 5.8% 531 621 △41
負ののれん50年償却額 262百万円
償却後NOI利回り 5.1% 5.4% 0.3%
希薄化への対応 310百万円
その他の営業費用 2,132 2,264 131 – 大規模改修工事への対応 357百万円
営業利益 17,148 18,128 979 5.7% 固定資産除却損への対応 246百万円
経常利益 15,291 16,239 948 6.2% (合計) 1,176百万円
純利益 15,290 16,238 948 6.2% ＜2020年12月期（予定）＞
負ののれん50年償却額 262百万円
負ののれん活用額 1,176 496 △679 △57.8%
分 大規模改修工事への対応 216百万円
配 分配金総額 16,466 16,733 267 1.6% 固定資産除却損への対応 18百万円
金
投資口数（口） 4,462,347 4,462,347 – – (合計) 496百万円
１口当たり分配金（円） 3,690 3,750 60 1.6%
(注1) 詳細については、2020年２月20日付決算短信をご参照ください。
(注2) 負ののれん（一時差異等調整積立金）の活用につきましては、26ページをご参照ください。
7
３．貸借対照表
（単位：百万円）
2018年12月期 2019年12月期 2018年12月期 2019年12月期
期末 期末 差異 期末 期末 差異
（時点） 2018.12.31 2019.12.31 （時点） 2018.12.31 2019.12.31
資産の部 負債の部
流動資産 40,266 37,762 △2,503 流動負債 17,020 16,627 △393
現金及び預金（注1） 37,184 34,343 △2,840 営業未払金 1,941 1,485 △455
営業未収入金 2,474 2,779 305 １年内償還予定投資法人債 2,000 – △2,000
その他 607 638 31 １年内返済予定長期借入金 11,117 12,782 1,665
固定資産 309,993 377,608 67,614 その他未払金 1,028 1,313 285
有形固定資産 272,889 340,522 67,633 前受金 882 909 27
信託建物（注2） 107,874 118,128 10,254 その他 52 137 84
信託土地 163,151 219,901 56,749 固定負債 130,163 162,572 32,408
その他 （注3）
1,864 2,493 629 投資法人債 31,600 41,600 10,000
無形固定資産 33,915 33,804 △110 長期借入金 91,954 114,372 22,418
投資その他の資産 3,188 3,280 92 預り敷金及び保証金 5,634 5,722 87
差入敷金及び保証金 162 162 – デリバティブ債務 514 416 △97
その他 3,025 3,117 92 その他 460 461 1
繰延資産 296 351 55 負債合計 147,184 179,200 32,015
純資産の部
出資総額 153,516 186,894 33,378
出資剰余金 21,746 21,746 –
一時差異等調整積立金 12,357 11,794 △563
圧縮特別勘定積立金 – 1,174 1,174
当期未処分利益 16,213 15,290 △923
その他 △461 △377 84
純資産合計 203,372 236,522 33,150
資産合計 350,556 415,722 65,165 負債・純資産合計 350,556 415,722 65,165
(注1) 信託現金及び信託預金を含みます。
(注2) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具・器具及び備品、信託建設仮勘定の合計額です。
(注3) 機械及び装置、工具・器具及び備品の合計額です。
8
Ⅲ. 外部成長
１．継続的な外部成長
戦略的な資産の入替えによるポートフォリオの質の向上及び継続的な外部成長
資産規模（注1）等の推移（百万円） +21.1%
+11.4% △3.2%
+27.1%
+30.2%
+9.1%
+21.4% 374,508
+7.0% 319,474 309,370
286,801
225,723
158,902 173,429 継
122,285 130,883 続
的
な
2012年４月 2012/12期 2013/12期 2014/12期 2015/12期 2016/12期 2017/12期 2018/12期 2019/12期 成
(合併時) (第13期) (第14期) (第15期) (第16期) (第17期) (第18期) (第19期) (第20期) 長
を
NOI利回り（注2） – 6.2% 6.2% 6.3% 6.6% 6.6% 6.7% 7.1% 6.4% 目
指
償却後NOI利回り（注2） – 4.5% 4.8% 5.0% 5.3% 5.4% 5.5% 5.8% 5.1% し
ま
１口当たりNAV – 32,321円 36,074円 46,272円 63,385円 75,209円 77,129円 79,407円 83,286円 す
総物件数 28 28 28 30 36 41 44 41 43
取得物件数 2 2 3 9 5 3 2
取得価格 108億円 326億円 157億円 570億円 610億円 326億円 651億円
売却物件数 2 2 1 3 3
譲渡価格 8億円 26億円 7億円 48億円 121億円
(注1) 資産規模は、各期末時点の取得価格の合計です。以下同じです。
(注2) 2012/12期は合併後の実績NOIを年換算して算出した想定の数値です。
10
２．2019年新規取得２物件
ポートフォリオの中で最大（注1）となるトロフィーアセットの取得 関西有数の観光地である「大阪ミナミエリア」に立地
希少性の高い都心の大型フルサービスホテル 全室２名以上宿泊可能な客室構成
ヒルトン東京お台場 ホテルオリエンタルエクスプレス大阪心斎橋
主要指標の推移（注2） 主要指標の推移（注3）
ADR（左軸） RevPAR（左軸） 稼働率（右軸） 40,860 （円） ADR（左軸） RevPAR（左軸） 稼働率（右軸）
（円） 100% 12,000 9,927 100%
40,000 34,969 9,293 9,331 9,611 9,275 9,385
31,085 8,967
30,108 30,202 29,263 29,488 75% 9,000 75%
30,000
33,981
30,336 8,632 8,407 8,535 8,868 8,414 8,654
28,309 27,957 50% 6,000 7,954 50%
20,000 26,558 25,135 26,650
10,000 25% 3,000 25%
94.0% 87.9% 86.8% 85.9% 90.4% 89.9% 83.2% 87.0% 90.5% 91.5% 92.3% 90.7% 88.7% 92.2%
0 0% 0 0%
2018年 2019年 2020年(予) 2019年 2020年(予) 2019年 2020年(予) 2018年 2019年 2020年(予) 2019年 2020年(予) 2019年 2020年(予)
上期 下期 上期 下期
GOP（百万円） 3,097 2,644 3,423 GOP（百万円） 104 156 151
外国人比率（注4） 54.0% 50.3% – 外国人比率（注5） 94.4% 97.1% –
(注1) 取得価格を基準としたものです。
(注2) ヒルトン東京お台場は、2020年９月から2020年12月まで大規模改修工事を予定しております。
(注3) ホテルオリエンタルエクスプレス大阪心斎橋は2018年４月オープンのため、2018年通期は2018年４月–12月をいいます。
(注4) 販売客室数ベースで算出しています。
(注5) 客室売上ベースで算出しています。
11
Ⅳ. ポートフォリオ
１．ポートフォリオ
強いレジャー宿泊需要が存在するエリアに立地する競争力の高いホテルで構成されたポートフォリオ
戦略的投資対象地域をはじめとするレジャー需要の高い成長性を有するエリアへ選別的に投資
ポートフォリオ概要 戦略的投資対象地域と保有物件所在地
2019年取得物件
資産規模 保有物件
戦略的投資対象地域
3,745 億円
北海道エリア
ホテル数
沖縄エリア
43 物件
（戦略的投資対象地域 34 物件）
総客室数 東京及びベイエリア（注1）
福岡エリア
11,705 室
大阪・京都エリア（注2）
(注1）ベイエリアとは、東京湾に面した神奈川県及び千葉県の臨海地域を指します。 東京23区
(注2）大阪・京都エリアとは、大阪府及び京都府を指します。
13
２．ポートフォリオの分散
広く分散の効いた質の高いポートフォリオ
インターナショナルブランドによるインバウンドへの訴求
エリア別投資比率（注1） ブランド別投資比率（注2）
（変） その他 オリエンタルホテル
（固）
（変） 4.5% ドーミーイン等 14% 16%
（固） 0.7%
3.2% （固） （共立メンテナンス）
（変）1.6% 16.7% 4%
ホテル日航
2.2% ザ・ビー 3%
（固） 8%
メルキュール／
4.3% 北海道
イビス（アコー） ホリデイ・イン
5.2%
（変） 中部 （変） 8% （IHG）
中国
3.1% 東京 4.0% 7%
6.5% 4.9%
20.7% シェラトン
（固） 5%
九州（沖縄を除く） マリオット
5.2%
8.3% ヒルトン 4%
31%
関東
沖縄 （固）
（変） 13.6%
（東京を除く）
13.8%
インターナショナルブランド比率：55%
7.5% 関西 22.5%
（大阪を除く） 大阪 グレード別投資比率（注2） タイプ別投資比率（注2）
8.0% 10.3%
エコノミー
（固） 5%
6.2%
（変）
ラグジュアリー リゾート
（変） 8.7%
21% 21%
3.9% （固） リミテッドサービス
（変） （固）
4.0% ミッドプライス 33%
3.3% 7.0%
42%
固定賃料（固） 変動賃料（変） アッパーミドル
フルサービス
33%
47%
59.5% 40.5%
(注1) 2020/12期の収益予想上の年換算賃料を用いています。
(注2) 取得価格ベースで算出しています。
14
Ⅴ. 内部成長
１．運用手法
安定性 アップサイド
(2020/12期予想)
(注1)
賃料種別 固定賃料 固定賃料＋売上歩合 固定賃料＋変動賃料 変動賃料 運営委託
合計
契約形式 賃貸借契約 賃貸借契約 賃貸借契約 賃貸借契約 運営委託契約
固定 ○ ○ ○ – – –
内容
変動 – 売上超過分の一定割合 ホテルGOPの一定割合 ホテル売上／GOPの一定割合 ホテルGOP –
不動産運用収益（%） 2,832百万円 3,927百万円 18,479百万円 1,894百万円 3,080百万円 30,214百万円
（2020年12月期予想の
年換算） （9.4%） （13.0%） （61.2%） （6.3%） （10.2%） （100.0%）
固定部分(注2) 2,832百万円 3,382百万円 10,796百万円 536百万円 439百万円 17,987百万円
（%） （9.4%） （11.2%） （35.7%） （1.8%） （1.5%） （59.5%）
（内訳）
変動部分 545百万円 7,682百万円 1,358百万円 2,641百万円 12,227百万円
（%）
–
（1.8%） （25.4%） （4.5%） （8.7%） （40.5%）
ホテル運営への関与度 低い 低い 高い 高い 高い –
1) 建物・設備の更新工事 1) 建物・設備の更新工事 1) 建物・設備の更新工事
1) 建物・設備の更新工事
CAPEX負担 1) 建物・設備の更新工事 2) 什器・備品 2) 什器・備品 2) 什器・備品 –
<3) 戦略的投資>
3) 戦略的投資 3) 戦略的投資 3) 戦略的投資
物件数 11 6 18 3 5 43
取得価格 37,300百万円 44,216百万円 245,628百万円 17,723百万円 29,640百万円 374,508百万円
（%） (10.0%) (11.8%) (65.6%) (4.7%) (7.9%) (100.0%)
ザ・ビーチタワー沖縄 ヒルトン東京ベイ HMJ12ホテル(注3) ヒルトン名古屋 イビス東京新宿
ホテル フランクス ホテル京阪ユニバーサル・シティ ザ・ビー 池袋 メルキュールホテル横須賀 イビス スタイルズ 京都ステーション
カンデオホテルズ上野公園 相鉄フレッサイン新橋烏森口 ザ・ビー 八王子 チサンイン蒲田 イビス スタイルズ 札幌
ホテルアセント福岡 等 スマイルホテル日本橋三越前 ザ・ビー 博多 メルキュールホテル札幌
対象ホテル名 –
ホテルビスタ蒲田東京 ザ・ビー 水道橋 メルキュールホテル沖縄那覇
コンフォートホテル東京東日本橋 ヒルトン東京お台場
ホテルオリエンタルエクスプレス
大阪心斎橋
(注1) 賃料種別は、保有資産のホテルに係る賃貸借契約における賃料の種別に基づき分類したものです。
(注2) 固定部分には、保有資産のホテル以外の部分（オフィス、看板、駐車場、店舗等）に係る賃貸借契約における固定賃料や水道光熱費収入が含まれます。
(注3) HMJ12ホテルとは、HMJ11ホテルに、オリエンタルホテル福岡 博多ステーションを加えた12ホテルをいいます。
16
２．変動賃料等導入20ホテルの業績
変動賃料等導入20ホテル合計 うちHMJ10ホテル（注）合計
主要指標の推移 主要指標の推移
稼働率（右軸） ADR（左軸） RevPAR（左軸）
（円） （円）
17,999 18,490
20,000 100% 20,000 △2.6% 17,537 +5.4% 100%
15,592 15,391 16,077
△1.3% +4.5%
80% 80%
15,000 15,000 +6.1%
15,679
△2.4% 16,234
60% 15,297 60%
△2.1% +5.9% 14,061
13,559 13,272
10,000 10,000
40% 40%
5,000 5,000
20% 20%
87.0% 86.2% 87.5% 87.1% 87.2% 87.8%
0 0% 0 0%
2018 2019 2020（予想）
2020（予想） 2018 2019 2020（予想）
2020（予想）
GOPの推移 GOPの推移
（百万円） （百万円）
18,000 14,000
16,101 16,345
15,722
16,000 13,000
+4.0% 12,377
△2.4% 12,140
11,966
14,000 12,000
△1.4% +3.4%
12,000 11,000
10,000 10,000
2018 2019 2020（予想）
2020（予想） 2018
2018 2019
2019 2020（予想）
2020（予想）
(注) HMJ10ホテルとは、HMJ11ホテルからなんばオリエンタルホテルを除いた10ホテルをいいます。
17
３．変動賃料等導入20ホテル 地域別の対前年RevPAR増減率（2020年）
分散の効いたポートフォリオ
北海道（２物件）
<2018 vs 2019：+1.9%>
20物件合計 保有物件
<2018 vs 2019：-2.1%> +12.2%
+8.2%
+11.1% +3.6%
+5.9%
+0.1%
2020年上期 2020年下期 2020年通期 2020年上期 2020年下期 2020年通期
（予想） （予想） （予想） （予想） （予想） （予想）
イビス スタイルズ 札幌
メルキュールホテル札幌
広島（２物件）
<2018 vs 2019：+0.8%> 成田（２物件）
<2018 vs 2019：+6.8%>
沖縄（３物件） +4.5% +2.8% +10.0%
+0.9% +4.1%
<2018 vs 2019：-7.3%>
+13.6%
+9.4% -2.3%
+3.5% 2020年上期 2020年下期 2020年通期
（予想） （予想） （予想） 2020年上期 2020年下期 2020年通期
（予想） （予想） （予想）
2020年上期 2020年下期 2020年通期 オリエンタルホテル広島
アクティブインターシティ広島 ヒルトン成田
（予想） （予想） （予想） インターナショナルガーデンホテル成田
(シェラトングランドホテル広島)
ホテル日航アリビラ
オキナワ マリオット リゾート＆スパ 東京及びベイエリア（５物件）
メルキュールホテル沖縄那覇 <2018 vs 2019：-1.6%>
+15.5%
+6.9%
オリエンタルホテル東京ベイ
福岡（１物件） イビス東京新宿
-2.1% ザ・ビー 池袋
<2018 vs 2019：-4.1%> 2020年上期 2020年下期 2020年通期
大阪、京都（２物件） ザ・ビー 八王子
+7.3% （予想） （予想） （予想） ザ・ビー 水道橋
+1.6% <2018 vs 2019：-10.3%>
+5.9%
-3.8%
2020年上期 2020年下期 2020年通期 -0.3%
（予想） （予想） （予想） -6.1%
2020年上期 2020年下期 2020年通期 ホリデイ・イン大阪難波
ザ・ビー 博多
（予想） （予想） （予想） イビス スタイルズ 京都ステーション
(注) 変動賃料等導入20ホテルのうち、各地域における主要なホテルを掲載しています。
18
４．アクティブ・アセットマネジメント
ホテル及び本投資法人の両サイドにおけるアクティブ・アセットマネジメント戦略を実施
収益拡大及びコストコントロールの両面において内部成長を促進
アクティブ・アセットマネジメントの事例
戦略的な資本的支出（RevPAR向上のための客室改装等）
ホ ホテルの特性に応じたリブランド
ホテル収益の向上
テ 近隣の同グループホテルとの相互送客等によるシナジー
ル ホテル予約システムの刷新
近隣のグループホテルとのバックオフィス部門統合
ホテル運営費用の減少
スタッフィングの最適化 ● 共同購買によるコスト削減 ● 光熱費の削減
GOPの向上
賃料スキーム改定等による賃料の増加
本
投 ⇒ HMJ5ホテル（注）、カンデオホテルズ上野公園、コンフォートホテル東京東日本橋、
不動産運用収入の向上
資 ホテルアセント福岡、オリエンタルホテル福岡 博多ステーションや、
法 ホテル以外のテナント賃料等
人
不動産運用費用の減少 PM費用、信託費用、運営委託報酬の削減、支払地代の減額等
NOIの向上
DPUの最大化
(注) HMJ5ホテルとは、神戸メリケンパークオリエンタルホテル、オリエンタルホテル東京ベイ、なんばオリエンタルホテル、ホテル日航アリビラ及びオリエンタルホテル広島の５ホテルをいいます。
19
４．アクティブ・アセットマネジメント（続き）
アクティブ・アセットマネジメントの一環として改装やリブランド等を実施し、内部成長を促進
大規模改修により売り止めが発生した場合は負ののれんを充当
ヒルトン東京お台場 なんばオリエンタルホテル
改装実施事例 今後の大規模改修工事予定 今後の大規模改修工事予定
（2019年12月～2020年２月） （2020年９月～2020年12月） （2020年11月～2021年３月）
概要 概要 概要
投資額： 92百万円 投資額： 約30億円（予定） 投資額： 約26億円（予定）
対象： 宴会場（「海の見える宴会場」） 対象： 客室、フロントロビー、外構アプローチ動線、 対象： 客室、フロントロビー、ホテルエントランス、
プール テナントゾーン他
※ 改装期間中は全館閉館予定
目的 目的
• 「レインボーブリッジビュー」を最大限に生かすため、 • 世界有数の「パノラマ・オーシャンビュー」を生かした
窓枠サッシを改修 改装により差別化を図り、ADRの向上を目指す 目的
• バルコニーエリアと一体感のある開放的な宴会場へ • ゲストの滞在に一貫性のあるクオリティを提供し、
• なんば中心街の好立地において、デザイン性に優れた
滞在価値を高める
⇒ 一般宴会、婚礼獲得増加を目指す 改装により差別化を図り、ADRの向上を目指す
• ロビーやガーデンを改装することにより、付加価値を高
＜ヒルトン東京お台場 宴会場改装の事例＞ める
＜改装後＞ ＜改装後＞ • レイアウトの変更によるオペレーションの効率化、コスト
削減を図る
＜改装前＞
20
４．アクティブ・アセットマネジメント（続き）
アクティブ・アセットマネジメントの一環として改装やリブランド等を実施し、 賃料スキーム等の改定による賃料の増加
内部成長を促進
オリエンタルホテル福岡 博多ステーションの改装事例 賃料スキーム等改定の実績（2014年４月～）
概要 2014年４月 • スマイルホテル日本橋三越前
固定賃料 固定賃料＋売上歩合
改装期間： 2018年10月１日～2019年４月８日 ※改装期間中は全館閉館 2014年７月 • ホテル京阪ユニバーサル・シティ
投資額： 約31億円 固定賃料 固定賃料＋売上歩合
2014年12月 • イビス スタイルズ 札幌
• 客室数の増加を含む全館改装とリブランドを実施
運営委託契約へ変更
• ミッドプライスから、アッパーミドルへとホテルグレードを向上 2015年７月 • ザ・ビー 水道橋
• 閉館中は負ののれんを活用し、DPUを維持 固定賃料 固定賃料＋変動賃料
2017年７月 • カンデオホテルズ上野公園
稼働率（右軸） ADR（左軸） RevPAR（左軸）
（円） 固定賃料増額
18,633
20,000 100% 2018年１月 • コンフォートホテル東京東日本橋
15,000 13,330 75% 固定賃料 固定賃料＋売上歩合
15,921
10,000 50% • イビス スタイルズ 京都ステーション
12,597
運営委託報酬の削減
5,000 94.5% 85.4% 25% 2019年１月
• ヒルトン東京ベイ
0 0% 賃料改定（増額）
2018年1–9月 2019年4–12月
2019年４月 • ホテルアセント福岡
固定賃料／普通借家契約 固定賃料増額／定期借家契約
2019年８月 • メルキュールホテル横須賀
契約改定（実質増額）
2019年10月 • ザ・ビー 水道橋
賃料改定（増額）
• オリエンタルホテル福岡 博多ステーション
賃料改定（増額）
＜改装後＞ ＜改装後＞ 2019年12月 • イビス スタイルズ 札幌
• メルキュールホテル札幌
運営委託報酬の削減
＜改装前＞ ＜改装前＞
21
５．資本的支出及び減価償却費
継続的なCAPEX投資による競争力の強化及び資産価値の維持向上
CAPEX
CAPEX Ⅰ 建物の資産価値を維持する上で必要な建物設備・施設の更新工事に係る資本的支出
（百万円） CAPEX Ⅱ 建物の躯体や設備にかかわらないが、運営上必要な什器・備品・設備に係る資本的支出
4,859
5,000 CAPEX Ⅲ ホテルの競争力の維持・向上を目的とした客室、宴会場、レストラン等のリニューアルに係る戦略的な資本的支出
4,557
4,500 減価償却費
4,091 6,775
6,766
大規模改修工事費用
4,000 3,725 3,775
3,619
オリエンタルホテル福岡 234
3,500 3,294 博多ステーション ヒルトン東京
393 3,147 お台場
3,056 3,000
2,898 862
3,000 2,772
2,619 476
469 999
2,500
783 1,690
475 781
2,000 1,811
36 2,200
1,500 511
640
2,678
2,226
1,000 1,954 1,798
1,324 1,456
500 1,134
800
0
資産規模
225,723 286,801 319,474 309,370 374,508 374,508
（百万円）
2015/12期 2016/12期 2017/12期 2018/12期 2019/12期 2020/12期
（予想）
(注) なんばオリエンタルホテルの全館リニューアル工事の工事予定金額は、2021年３月工事完了予定のため次期の資本的支出には含まれません。
22
Ⅵ. 財務の状況
１．財務の状況
有利子負債比率（総資産ベースLTV）の推移 有利子負債の長短比率
2018年12月末時点 2019年12月末時点
50%
9.6% 7.6%
42.8% 長期（１年以内返済予定）
45%
40.6% 長期
39.7% 39.9%
39.0%
40%
90.4% 92.4%
35% (注) 長期とは借入又は償還期間が
１年超のものをいいます。
30%
2015/12期末 2016/12期末 2017/12期末 2018/12期末 2019/12期末 固定金利比率
（第16期） （第17期） （第18期） （第19期） （第20期）
(注) 各期末時点における有利子負債比率です。 2018年12月末時点 2019年12月末時点
有利子負債コスト（注1）及び平均借入残存年数（注2）の推移 97.7% 97.8%
平均残存年数 有利子負債コスト (年)
2.0%
5.2年
6.0 有利子負債の返済スケジュール
5.0年
1.5% 4.7年 4.8年
5.0 （百万円） (2019年12月末時点)
1.5% 1.2% 30,000 借入金 投資法人債 28,000
3.7年 1.1% 1.1% 4.0
1.0%
25,000 21,650
1.0% 3.0
10,000
19,000
20,000 16,900 3,000 17,350 17,000
2.0 15,772
0.5% 12,782 12,300
15,000
1.0 6,000
1,500 13,100
10,000 8,000
0.0% 0.0 18,650 19,000 17,000 18,000
15,772
2015/12期末 2016/12期末 2017/12期末 2018/12期末 2019/12期末 10,800 10,900
5,000
（第16期） （第17期） （第18期） （第19期） （第20期）
4,250
(注1) 各期末時点における有利子負債コスト（アップフロントフィー等を含む）の加重平均です。 0
なお、小数点以下第二位を四捨五入して表示しています。 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029
(注2) 各期末時点における平均残存年数です。
24
１．財務の状況（続き）
有利子負債の借入先別一覧 有利子負債の内訳
（単位：百万円） 2018年12月末時点 2019年12月末時点
前期末残高 当期末残高
借入先／銘柄 (2018年12月末時点) (2019年12月末時点) 差異
残高 比率 残高 比率 借入金
投資法人債 24.6% 24.7%
株式会社三井住友銀行 26,431 19.3% 31,901 18.9% 5,470
株式会社新生銀行 15,035 11.0% 19,015 11.3% 3,980
株式会社みずほ銀行 15,030 11.0% 19,000 11.3% 3,970
三井住友信託銀行株式会社 10,540 7.7% 13,640 8.1% 3,100 75.4% 75.3%
株式会社りそな銀行 9,360 6.8% 10,126 6.0% 766
株式会社日本政策投資銀行 3,780 2.8% 5,750 3.4% 1,970
株式会社福岡銀行 3,610 2.6% 4,750 2.8% 1,140
野村信託銀行株式会社 4,190 3.1% 4,660 2.8% 470
株式会社三菱UFJ銀行 4,135 3.0% 4,135 2.5% 0 格付の状況
株式会社あおぞら銀行 2,435 1.8% 3,435 2.0% 1,000
株式会社千葉銀行 2,670 2.0% 3,100 1.8% 430
株式会社広島銀行 2,927 2.1% 2,892 1.7% △35
株式会社西日本シティ銀行
損害保険ジャパン日本興亜株式会社
1,600
828
1.2%
0.6%
2,750
1,500
1.6%
0.9%
1,150
672
日本格付研究所（JCR） A+ （安定的）
株式会社静岡銀行 500 0.4% 500 0.3% 0
借入金 計
投資法人債（機関投資家向け）
103,071 75.4% 127,154 75.3% 24,083 格付投資情報センター（R&I） A （ポジティブ）
第３回無担保投資法人債 2,000 1.5% – – △2,000
第４回無担保投資法人債 1,500 1.1% 1,500 0.9% 0 ※ 2019年10月にR&Iによる格付の方向性が安定性からポジティブに変更
第６回無担保投資法人債 3,000 2.2% 3,000 1.8% 0
第８回無担保投資法人債 1,100 0.8% 1,100 0.7% 0
投
資
第９回無担保投資法人債 1,000 0.7% 1,000 0.6% 0
圧縮積立金の状況
法 第12回無担保投資法人債 – – 2,000 1.2% 2,000
人 投資法人債（機関投資家向け） 計 8,600 6.3% 8,600 5.1% 0
債 投資法人債（個人投資家向け）
2018年の３物件売却による売却益の一部を内部留保
第５回無担保投資法人債 6,000 4.4% 6,000 3.6% 0
第７回無担保投資法人債 9,000 6.6% 9,000 5.3% 0
第10回無担保投資法人債
第11回無担保投資法人債
10,000
–
7.3%
–
10,000
8,000
5.9%
4.7%
0
8,000
圧縮積立金 1,174 百万円
投資法人債（個人投資家向け） 計 25,000 18.3% 33,000 19.6% 8,000
投資法人債 計 33,600 24.6% 41,600 24.7% 8,000
有利子負債 計 136,671 100.0% 168,754 100.0% 32,083
25
１．財務の状況（続き）
負ののれん 鑑定評価額（含み益）の推移
＜負ののれんの活用方針＞
（億円） 帳簿価額 含み益
1. 毎期262百万円（負ののれん50年償却額）を分配金に上乗せ 5,259
2. 上記に加え、以下の対応に関して分配金を上乗せ
5,000
• 物件売却に伴う譲渡損失への対応
4,393 4,375
• 固定資産除却損への対応 1,515
• １口当たり分配金の希薄化への対応 3,987
• 税会不一致（定期借地権や資産除去債務の減価償却等）への対応 4,000
• 収益への影響が大きい大規模改修工事による売り止め等への対応 1,221 1,307
1,138
＜2019/12期 活用額＞ 3,021
負ののれん50年償却額 : 262百万円 3,000
希薄化への対応 : 310百万円 787
大規模改修工事への対応 : 357百万円 2,054
固定資産除却損への対応 : 246百万円 2,000
348 3,743
2019/12期 活用額合計 : 1,176百万円 3,172 3,067
2019/12期末後 負ののれん 残高 10,617百万円 2,849
2,233
1,000
＜2020/12期 活用予定額＞ 1,705
負ののれん50年償却額 : 262百万円
大規模改修工事への対応 : 216百万円
0
固定資産除却損への対応 : 18百万円
含み益率 20.4% 35.2% 39.9% 38.5% 42.6% 40.5%
2020/12期 活用予定額合計 : 496百万円
2014/12期 2015/12期 2016/12期 2017/12期 2018/12期 2019/12期
2020/12期末後 負ののれん 見込み残高 10,120百万円 (第15期) (第16期) (第17期) (第18期) (第19期) (第20期)
(注) 2019/12期の大規模改修工事への対応の活用額は、オリエンタルホテル福岡 博多ステーション：357百万円となります。 (注) 鑑定評価額から帳簿価額を控除した値が含み益となります。
2020/12期の大規模改修工事への対応の活用予定額の内訳は、ヒルトン東京お台場の⼤規模改修⼯事：44百万円、
なんばオリエンタルホテルの⼤規模改修⼯事：172百万円となります。
26
Memo
27
Ⅶ. マーケット環境
１．マーケット環境
インバウンド数の増加が継続 韓国からのインバウンド数が大幅に減少した一方、中国のみならずその他
多くの国からのインバウンド数は過去最高値を記録
インバウンド数の推移 国別インバウンド数の推移
（千人） インバウンド数 うち観光目的 (万人)
35,000 +2.2%
1,000
中国 韓国
31,191 31,882
+8.7% 台湾 香港
900
30,000 28,691
その他 （上記４か国以外のアジア、欧米等）
+19.4% 800
27,766
25,000 24,039
+21.8% 700
25,441
19,737 600
20,000
21,049
+47.1%
500
15,000 13,413 16,969
400
10,363
10,000 300
8,358 10,880
200
7,962
5,000
6,041
100
0 0
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
出所：日本政府観光局（JNTO）「訪日外客数の動向」 出所： 日本政府観光局（JNTO）「国・地域別／目的別 訪日外客数（暫定値）」
(注) 2019年１–10月の数値は暫定値、11–12月は推計値です。 (注) 2019年１–10月の数値は暫定値、11–12月は推計値です。
29
１．マーケット環境（続き）
インバウンドが宿泊需要を牽引 新規供給は、東京、大阪を中心に増加傾向が続いていたが、来年以降
延べ宿泊者数は堅調に推移 は減少が見込まれる
国内宿泊施設の延べ宿泊者数の推移 全国のホテル・旅館の新規供給客室数
開業済 開業予定
（百万人泊） ＜全 国＞
（室）
日本人延べ宿泊者数 外国人延べ宿泊者数 80,000
600 63,498
+1.3% 53,812 59,572
+5.6% 60,000
538 545 32,988
+6.5% -2.3% +3.5% 40,000
16,517
27,408 27,937
504 510 10,219
+1.6% 492 20,000
500 +6.0% 474
466 0
439 新規供給割合 +1.1% +2.1% +3.4% +3.6% +3.7% +1.5% +0.6% +1.5%
東京／大阪を除く +0.7% +1.7% +2.5% +2.7% +2.7% +1.2% +0.4% +1.5%
（%：対前年増加率）2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年以降
400 （室） ＜東 京＞ 17,344
20,000
15,000 11,833 11,095
444 443 10,000 6,107 5,866 6,273
300 430 2,267
438 5,000 1,348
423
429 0
432
413 新規供給割合 +4.1% +3.8% +7.4% +6.5% +9.5% +3.1% +0.7% +1.1%
（%：対前年増加率）2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年以降
200
年平均成長率（日本人延べ宿泊者数） ＜大 阪＞
+1.0% （室）
11,003
12,000
8,329 8,082
+8.3% 9,000
+18.3% 5,018
100 +5.8% +14.8% 6,000 4,257
+46.4% 3,419
2,347
+33.8% 3,000 1,402
+27.3% 94 102
66 69 80 0
26 33 45 新規供給割合 +1.8% +6.3% +9.9% +11.9% +7.8% +3.8% +2.0% +2.9%
0 （%：対前年増加率）2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年以降
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
出所：観光庁「宿泊旅行統計調査」 出所：厚生労働省「衛生行政報告例」、週刊ホテルレストラン(HOTERES)、日経テレコンのデータを基に本資産運用会社にて試算
(注) 百万人未満の数値を四捨五入して表示しています。また、2019年１–11月は第２次速報値、12月は第１次速報値です。 (注) 新規供給割合とは、年初の総客室数（ホテル及び旅館）に対する年間新規供給客室数の割合を指します。なお、上記デー
2019年の新規開業等が反映される年次確報は、2020年６月30日に公表される予定です。 タのうち、供給客室数未定とされているホテルについては、新規供給客室数の平均値から、180室と仮定して試算しています。
30
１．マーケット環境（続き）
多くの競技会場は、JHRの保有物件が所在する東京に位置 過去のオリンピックでは開催後もインバウンド数は増加
東京2020大会 会場マップとJHR保有物件 オリンピック・パラリンピック後の国際観光到着数の推移
ザ・ビー 水道橋
ザ・ビー 池袋 R&Bホテル上野広小路 ギリシャ（2004年アテネ五輪） イギリス（2012年ロンドン五輪）
カンデオホテルズ上野公園 （倍） 中国 （2008年北京五輪） ブラジル（2016年リオデジャネイロ五輪）
1.8
ドーミーイン・global cabin 浅草
イビス東京新宿
コンフォートホテル東京東日本橋
オリンピックスタジアム スマイルホテル日本橋三越前
1.7
★
(開会式・閉会式など)
相鉄フレッサイン新橋烏森口
オリエンタルホテル 1.6
★ 東京ベイ
ヒルトン ホテル
東京ベイ フランクス 1.5
チサンイン蒲田 1.4
ホテルビスタ蒲田東京
1.3
東京アクアティクス 札幌市
夢の島公園
選手村 センター アーチェリー場
メルキュール 1.2
東京辰巳 大通公園
有明アリーナ 国際水泳場 ホテル札幌
有明アーバン 有明体操競技場 イビス スタイルズ
札幌 札幌ドーム
スポーツパーク 1.1
有明テニスの森
ヒルトン東京
お台場
お台場 ★ 東京ビッグサイト 日程 1.0
海浜公園
(報道・放送センター)
青海アーバン
オリンピック：
潮風公園
スポーツパーク ７月24日～８月９日 0.9
パラリンピック： 開催 6年前 5年前 4年前 3年前 2年前 1年前 開催年 1年後 2年後 3年後 4年後
開催 開催年
８月25日～９月６日 決定年
決定年
出所：世界銀行「International tourism, number of arrivals」及び国連世界観光機関（UNWTO）「Tourism
出所：公益財団法人東京オリンピック･パラリンピック競技大会組織委員会ウェブサイトより本資産運用会社が作成
Highlights 2019 Edition」のデータより本資産運用会社が作成
(注) 東京2020大会は東京オリンピック・パラリンピック競技大会をいいます。 (注1) 掲載データは過去の統計であり、東京オリンピック・パラリンピック後の同様の推移を保証するものではありません。
はJHRの保有物件、 はオリンピック競技会場やオリンピック関連施設、 ★ は聖火台設置予定場所を表しています。 (注2) ブラジルの開催２年後の数値は暫定値です。
31
１．マーケット環境（続き）
2020年以降も多様な国際大会、会議等及びインフラ整備等が予定されて 主要な空港は国際線発着枠拡大によりインバウンドの増加を見込む
おり、観光産業の更なる成長が期待される 羽田・成田の首都圏空港において、年100万回の発着数に到達する見通し
今後の国内観光等関連主要イベント 国内主要空港における整備計画
国際大会、会議等 その他 羽田空港 成田空港
2020 • 東京オリンピック・パラリンピック • ｢東京ディズニーランド大規模開発」 2020年３月29日 2029年
競技大会（全国） 美女と野獣等をテーマとした新エリア開業 米国、欧州、オーストラリア、アジア等への 滑走路の新設、延伸
（7/24–8/9、8/25–9/6） • ユニバーサル・スタジオ・ジャパン内に 各都市への路線を新規開設、増便
任天堂のキャラクターをテーマとした新エリア開業
• 東京国際クルーズターミナル開業（７月） 発着枠（国際線） 発着枠
（万回） （万回）
2021 • ワールドマスターズゲームズ2021 9.9万回/年
12 60
関西（5/14–5/30） （130便/日） 50万回/年
• 第19回FINA世界水泳選手権 6万回/年
2021福岡大会（７月–８月） 8 40
（80便/日）
約1.7倍 25.6万回/年
2022 • 世界バドミントン選手権大会 • 九州新幹線開業（武雄温泉～長崎） 約2.0倍
4 20
（東京） • 北陸新幹線開業（金沢～敦賀）
• 東京BRT（Bus Rapid Transit）の運行開始 0 0
（東京都心～臨海地域）
現状 計画 現状 計画
2023 • ｢東京ディズニーシー大規模拡張プロジェクト」
新テーマポート（「ファンタジースプリングス」）開業 ※＜ご参考＞ロンドンエリアの空港：約121万回/年、ニューヨークエリアの空港：約132万回/年
2024 • りんくう中央公園用地の複合型施設開業
その他主要空港整備計画
• 大阪メトロ「夢洲」駅、夢洲駅タワービル開業
那覇空港 2020年３月26日 • 第２滑走路の供用開始
2025 • 大阪・関西万博（184日間） • 統合型リゾート（IR）開業（未定）
（4/13–10/13） 2020年７月頃 • 国際線のCIQ施設（税関・入国管理・検疫）
を拡張
2027 • リニア中央新幹線開通
関西国際空港 2021年～2025年 • 開港以来初の大規模改修工事
2029 • 羽田空港アクセス線開業 • 第１ターミナルを改装
2031 • 北海道新幹線札幌延伸（新函館北斗～札幌間） 福岡空港 2025年３月 • ２本目の滑走路を供用開始
(注) 各種イベントや空港整備計画は2020年１月末日時点で予定されているものであり、今後、変更される可能
性があります。
32
Appendix 1
本投資法人の方針と戦略
１．JHRの投資目標
高い物件取得能力
中長期的な分配金の上昇を志向 日本最大のホテル特化型J-REITとしての高い認知度
継続的な物件取得による売買市場での高いプレゼンス
及び信用力
多様な取得スキームの提案力及び実行力
高い内部成長の実現力
アクティブ・アセットマネジメント戦略による安定性とアップサイド・
高い物件 高い内部成長
ポテンシャルを両立させる運用手法
取得能力 の実現力 優良なオペレーターとのコラボレーションによるホテル収益の向上
充実したインターナショナル・ブランドによる
インバウンド需要の取込み
適切な資本的支出による競争力の維持／強化
安定した
資金調達力
安定した資金調達力
財務の健全性及び安定性の確保
資金調達手段の多様化
34
２．安定性とアップサイド・ポテンシャルの両立
成長戦略の着実な実行により、「安定性とアップサイド・ポテンシャルの両立」を追求
安定収益の確保 アップサイドの追求
固定賃料方式 運営委託方式 変動賃料方式 売上歩合方式
アクティブ・アセットマネジメント戦略
ホテル運営状況の適切なモニタリング
競争力・資産価値維持のための資本的支出 賃料スキームの変更・リブランド
戦略的な資本的支出 等
テナント等の賃料負担能力の維持・向上 ホテルの業績の向上による賃料収入等の増加
賃料収入割合 （2020年12月期予想の年換算） 賃料形態割合 （2020年２月20日時点）
固定賃料のみ
11物件
固定賃料 変動賃料等（＊）
59.5% 40.5% 変動賃料等（＊）
32物件
(＊) 変動賃料、売上歩合賃料、運営委託収入 (＊) 固定賃料プラス変動賃料、固定賃料プラス売上歩合、変動賃料、運営委託
35
３．外部成長戦略
外部環境に対する認識 基本方針
「国内レジャー客」及び「訪日外国人レジャー客」の需要の取込みが中長期的に期待できる地域において
ホテル投資市場の動向 高い競争力を持つホテル用不動産等の取得
ポートフォリオ全体の収益力、安定性、質の向上
景気の緩やかな回復基調が続く中、国内
レジャー需要は底堅く推移したものの、日
韓問題や天災等により一部の地域ではイ
ンバウンド旅行者が減少した事等により、ホ
テル収益の成長の鈍化が見られる地域も
ある。
ただし、昨年のラグビーワールドカップ2019
日本大会に続き、本年は東京オリンピック・ 主要な施策
パラリンピックの開催を控えており、ホテル・ア ホテル用不動産等のハード、ソフト、ロケーション面での優位性を重視
セットは投資対象として引き続き強い注目 • 重要な投資対象は運営及び管理ノウハウ、投下資本、立地の制約から参入障壁が高い「フルサービスホテル」
を集めている。加えて、他のアセットクラスの 及び「リゾートホテル」
利回りの低下並びに新たな私募ファンドを
• 「リミテッドサービスホテル」はホテル賃借人の信用力、築年、ロケーション、客室構成、収益性を重視
含むホテル投資及びホテル開発のプレイ
ヤー数の増加の影響等から、ホテル投資 • シングルルームを主体とする宿泊特化型ホテルについても、ホテルスペックやアップサイド実現の蓋然性等を勘案し個別に取得を
市場では、取得競争が厳しい状況。 検討
• 特に、アクティブ・アセットマネジメントの実行による内部成長及び既存物件とのシナジー効果の可能性のあるホテルについては、
インバウンドの増加トレンドを受けホテルの 積極的に取得を検討
新規供給は引き続き一定のボリュームで継
続しており、ホテルのスペック、ロケーション、 戦略的投資対象地域
ホテル運営者の能力に応じて、ホテルの競
• 北海道エリア、東京及びベイエリア、大阪・京都エリア、福岡エリア、沖縄エリア
争力の優劣がより明確になっており、各ホテ
ルの差別化が重要となっている。 取得時の内部成長戦略の検討・立案
• 契約改定時等における適切な賃料水準・スキームの検討、費用削減可能性、ハード面の改善可能性の検討
• 特に、変動賃料等導入物件では、賃借人・ホテル運営者と協働して内部成長を促進
36
４．内部成長戦略
外部環境に対する認識 基本方針
アクティブ・アセットマネジメント戦略の着実な実行による「安定性」と「アップサイド・ポテンシャル」の両立
ホテル市場環境
国内レジャーに対する底堅い需要に加えて、
観光先進国に向けた政策推進によりアジ
ア諸国を中心としたインバウンド旅行者数
の増加が継続している。このような日本の
観光産業、ホテル産業への成長期待が続
く中、新規ホテル供給、民泊サービスの状
況等、需給バランスについては注視していく
必要があるものの、引き続き宿泊需要は堅 主要な施策
調に推移することが期待される。
アップサイドを実現する「アクティブ・アセットマネジメント戦略」の立案及び実施
• 成長期待の高いホテルを中心とした収益力向上及び競争力強化につながる戦略的Capexの実行
• 賃料引上げ、アップサイド取込み可能な賃料スキームへの変更
• 運営委託方式の物件における運営委託報酬の削減
• インターナショナル・ブランドへのリブランドによるインバウンド需要の取込み
• ホテル売上面・費用面双方にわたる、GOP最大化を企図した効率的なホテル運営体制構築への積極的な提言
• 優良なオペレーターとのコラボレーションによるホテル収益の向上
安定収益の確保を実現する資本的支出の立案、実施、及び賃借人のモニタリング
• ホテル賃借人の信用力の分析、ホテル収支の把握、賃料負担力の注視、改善
• 競争力及び資産価値維持・向上に繋がる資本的支出の実行によるテナント等の賃料負担能力の維持・向上の確保
37
５．財務戦略
外部環境に対する認識 基本方針
財務の健全性及び安定性確保
資金の調達環境及び金利の動向
レンダーフォーメーション及び金融機関との関係強化
2019年のJ-REIT公募増資（IPOを含
資金調達手法の多様化
む）は、件数、調達金額共に昨年実績を
下回ったが、東証REIT指数は堅調に推
移しており、良好な環境が継続。
投資法人債は、グリーンボンドの起債が増
加。低金利継続で、利率も低位で推移。
金融機関の融資スタンスに特段の変化は 主要な施策
見られない。短期、長期金利共に低水準
が継続。急激な変化が起きる環境ではな 当面LTV50%（総資産ベース）を上限とする運営
いものの、主に海外要因による長期金利の
変動には一定の留意を要する。 公募増資及びグリーンボンド含む投資法人債の発行等、資金調達手法の多様化
返済期限の長期化・分散化の推進及び金利固定化等、財務安定性の向上
資金調達コストの最適化
38
６．サステナビリティへの取組み
社会