目次
Ⅰ. 2019年12月期 中間期ハイライト Appendix １ 本投資法人の方針と戦略
１．2019年12月期 中間期ハイライト 3 １．JHRの投資目標 34
２．安定性とアップサイド・ポテンシャルの両立 35
Ⅱ. 中間決算の概要及び通期収益予想
３．外部成長戦略 36
１．2019年12月期 中間期実績 6
４．内部成長戦略 37
２．2019年12月期 通期収益予想 7
５．財務戦略 38
３．貸借対照表 8
６．サステナビリティへの取組み 39
Ⅲ. 外部成長 ７．投資主優待制度 41
１．継続的な外部成長 10
Appendix ２ 保有物件情報
２．2019年新規取得２物件 11
１．保有物件一覧 43
Ⅳ. ポートフォリオ ２．賃貸借契約の概要 45
１．ポートフォリオ 13 ３．ホテル別の主なCAPEX Ⅲ 47
２．ポートフォリオの分散 14 ４．HMJ5ホテルハイライト 48
５．ポートフォリオマップ 49
Ⅴ. 内部成長
１．運用手法 16 Appendix ３ 投資主構成と投資口価格
２．変動賃料等導入21ホテルの業績 17 １．大口投資主・投資口保有区分 51
３．変動賃料等導入21ホテル 地域別の対前年RevPAR増減率 ２．投資口価格・時価総額の推移 52
（2019年） 18
４．アクティブ・アセットマネジメント 19 Appendix ４ 資産運用会社の概要
５．資本的支出及び減価償却費 22 １．資産運用会社の概要 54
２．資産運用会社の特徴とガバナンス 55
Ⅵ. 財務の状況
１．財務の状況 24
Ⅶ. マーケット環境
１．マーケット環境 29
1
Ⅰ. 2019年12月期 中間期ハイライト
１．2019年12月期 中間期ハイライト
1. 外部成長（注1） 2. 内部成長（注2,3,4）
▶ 戦略的な物件入替 ▶ アクティブ・アセットマネジメントによるホテル業績の向上及び賃料の増加
RevPARとGOP
2016/12期末 41 物件／2,868 億円 通期 上期 下期
◆6月公募増資 2017年取得 2019年 2019年
2018年 増減率 2018年 2019年 増減率 2018年 増減率
（予想） （予想）
3 物件／ 物件取得 公募増資による
2017年
価格合計 資金調達額合計
変動賃料等導入
326 億円 取得 13,833 13,940 +0.8% 12,817 12,765 △0.4% 14,831 15,097 +1.8%
RevPAR
21ホテル
326 億円 186 億円
（円）
うちHMJ11ホテル 15,957 15,951 △0.0% 14,552 14,453 △0.7% 17,338 17,425 +0.5%
2017/12期末 44 物件／3,194 億円
◆8月物件売却 2018年売却 変動賃料等導入
（百万円）
17,911 17,898 △0.1%
21ホテル
GOP
売却物件 売却物件
▲3 物件／
2018年
帳簿価額合計 譲渡価格合計
うちHMJ11ホテル 13,950 13,864 △0.6%
▲101 億円 売却（注1）
101 億円 121 億円
売却益合計： 19 億円
3. 財務基盤の強化
2018/12期末 41 物件／3,093 億円 ▶ 保守的な財務運営
◆1月公募増資 2019年取得 （2019年6月末） 投資法人債発行による資金調達の多様化
物件取得 公募増資による • 個人投資家向け投資法人債の発行（４回目）
LTV（注5）
2 物件／ 価格合計 資金調達額合計
有利子負債コスト 平均残存年数
（2019年６月） 総額80億円
651 億円 取得 651 億円 333 億円
40.6% 1.1% 5.3年 • 投資法人債（グリーンボンド）の発行
（ホテル特化型リート初）
（2019年７月） 総額20億円
2019年
ホテルオリエンタルエクスプレス 格付の状況
ヒルトン東京お台場 大阪心斎橋 ⇒ オリエンタルホテル福岡 博多ステーションの改装工事の
JCR R&I
リファイナンス資金、その他ホテルの改修工事等に充当
A+（安定的） A（安定的）
(注1) 取得価格の合計額を記載しています。
(注2) HMJ11ホテルとは、神戸メリケンパークオリエンタルホテル、オリエンタルホテル東京ベイ、なんばオリエンタルホテル、ホテル日航アリビラ、オリエンタルホテル広島、オキナワ マリオット リゾート＆スパ、アクティ
ブインターシティ広島（シェラトングランドホテル広島）、ホリデイ・イン大阪難波、ヒルトン成田、インターナショナルガーデンホテル成田及びホテル日航奈良をいいます。
(注3) 変動賃料等導入21ホテルとは、HMJ11ホテルに、イビス東京新宿、イビス スタイルズ 京都ステーション、イビス スタイルズ 札幌、メルキュールホテル札幌、メルキュールホテル沖縄那覇、メルキュールホ
43 物件／3,745 億円
テル横須賀、ザ・ビー 池袋、ザ・ビー 八王子、ザ・ビー 博多及びザ・ビー 水道橋を加えた21ホテルをいいます。
2019年8月22日時点 (注4) オリエンタルホテル福岡 博多ステーションは、2018年10月から2019年4月8日まで閉館を伴う大規模改装工事が実施されたため、変動賃料等導入21ホテルグループの集計から除外しています。
(注5) 2019年12月末予想の総資産LTVを記載しています。
3
１．2019年12月期 中間期ハイライト（続き）
１口当たり分配金の成長
（円） 売却効果額（注） （ご参考：年換算）
4,000 3,890 △5.2%
3,683 3,686 3,643 3,706
204
3,420
3,500 +5.6% +1.7%
0.0%
2,975 +7.7%
3,000
98 +15.0%
2,500 3,686
2,155 (売却効果額
+38.1% 2,877 控除後)
2,000 (売却効果額
控除後)
1,500
2014/12期 2015/12期 2016/12期 2017/12期 2018/12期 2019/12期 2018/12期 2019/12期
(第15期) (第16期) (第17期) (第18期) (第19期) (第20期予想) (第19期 年換算) (第20期予想 年換算)
１口当たりNAVの向上
（円） 82,485
77,129 79,407
80,000 75,209
+3.0% +3.9%
70,000 63,385 +2.6%
60,000 +18.7%
50,000 46,272
+37.0%
40,000
30,000
2014/12期 2015/12期 2016/12期 2017/12期 2018/12期 2019/12期
(第15期) (第16期) (第17期) (第18期) (第19期) (第20期予想)
(注) 売却効果額とは、物件売却により増加する1口当たり分配金額を指します。
4
Ⅱ. 中間決算の概要及び通期収益予想
１．2019年12月期 中間期実績
（単位：百万円）
2018年12月期 2019年12月期
差異 差異の内訳
（第19期） （第20期） 既存物件の主な差異要因
中間実績 中間実績 （注1） 2018年 2019年
(B)–(A) 増減率 売却3物件 取得2物件 既存物件
(A) (B)
（注3） （注4）
固定賃料等
• ホテル賃料増額 56百万円
物 物件数（件） 44 43 △1 –
件 • オフィス・商業テナント賃料増額等 23百万円
取得価格 319,474 374,508 55,034 –
• その他水光熱費等 4百万円
営業収益 12,321 12,719 398 3.2% △229 762 △134 (合計) 84百万円
不動産運用収益 12,321 12,719 398 3.2% △229 762 △134
変動賃料
固定賃料等 60.3% 7,430 63.8% 8,113 683 9.2% △163 762 84
• 変動賃料等導入21ホテル △20百万円
変動賃料 39.7% 4,891 36.2% 4,606 △284 △5.8% △65 – △219
• その他歩合賃料等 △39百万円
NOI（注2） 10,294 10,679 384 3.7% △207 759 △167
• オリエンタルホテル福岡 博多ステーション改装による
減価償却費 2,031 2,165 133 △25 64 95 売り止めの影響 △159百万円
資産除去債務費用 1 1 0 – – 0 (合計) △219百万円
損
益 固定資産除却損 11 218 207 – – 207
償却後NOI（注2） 8,250 8,294 44 0.5% △181 695 △470
その他の営業費用 930 1,001 70
営業利益 7,319 7,293 △26 △0.4%
(注1) 詳細については、2019年8月22日付中間決算短信をご参照ください。
営業外収益 28 9 △18 (注2) それぞれ以下の算式で算出しています。
NOI (Net Operating Income)＝不動産運用収益－不動産運用費用＋減価償却
営業外費用 959 948 △11 費＋固定資産除却損＋資産除去債務費用
償却後NOI＝不動産運用収益－不動産運用費用
(注3) 2018年12月期（第19期）中に売却したR&Bホテル東日本橋、ザ・ビー 赤坂見附及
経常利益 6,387 6,354 △33 △0.5%
びザ・ビー お茶の水をいいます。
(注4) 2019年12月期（第20期）中に取得したヒルトン東京お台場とホテルオリエンタルエクス
純利益 6,387 6,353 △33 △0.5% プレス大阪心斎橋をいいます。
6
２．2019年12月期 通期収益予想
（単位：百万円）
2018年12月期 2019年12月期
（ご参考） 差異の内訳
（第19期） （第20期）
主な差異要因
実績 前回予想（注2） 今回予想 今回予想の
(B)-(A) 増減率
(A) (B) 年換算 固定賃料等
物 • ホテル賃料増額 100百万円
件 物件数（件） 41 43 43 43 –
• オフィス・商業テナント賃料増額等 8百万円
取得価格 309,370 374,508 374,508 374,508 –
• その他水光熱費等 3百万円
営業収益 28,253 28,876 28,666 29,527 △210 △0.7% (合計) 112百万円
不動産運用収益 26,318 28,876 28,666 29,527 △210 △0.7%
変動賃料
固定賃料等 56.2% 14,788 58.8% 16,989 59.7% 17,102 60.8% 17,945 112 0.7%
• 変動賃料等導入21ホテル △373百万円
変動賃料 43.8% 11,529 41.2% 11,886 40.3% 11,563 39.2% 11,582 △323 △2.7%
• オリエンタルホテル福岡 博多ステーション 75百万円
不動産等売却益等 1,934 – – – – –
• その他歩合賃料等 △24百万円
NOI 22,104 24,498 24,298 24,827 △200 △0.8%
NOI利回り 7.1% 6.5% 6.5% 6.6% △0.1% (合計) △323百万円
損 償却後NOI 17,974 19,584 19,411 19,853 △173 △0.9%
益 償却後NOI利回り 5.8% 5.2% 5.2% 5.3% △0.0%
その他の営業費用 1,916 2,213 2,183 2,248 △29 –
負ののれん活用額（注3）
営業利益 17,993 17,371 17,227 17,604 △143 △0.8%
営業外収益 31 0 9 9 9 2018年12月期 50年償却 262百万円
営業外費用 1,813 2,096 1,962 1,940 △134 固定資産除却損 35百万円
経常利益 16,211 15,274 15,274 15,673 0 0.0% 大規模改修工事対応 265百万円
特別利益 – – – – – (合計) 563百万円
特別損失及び法人税 1 1 1 1 –
純利益 16,210 15,273 15,273 15,672 0 0.0%
2019年12月期 50年償却 262百万円
負ののれん活用額 563 1,177 1,177 867 – – 固定資産除却損 247百万円
分 圧縮特別勘定積立金 大規模改修工事対応 357百万円
△1,174 – – – – –
配 積立額
金 分配金総額 15,602 16,448 16,448 16,537 0 0.0%
希薄化対応 310百万円
投資口数（口） 4,010,847 4,462,347 4,462,347 4,462,347 – – (合計) 1,177百万円
1口当たり分配金（円） 3,890 3,686 3,686 3,706 – –
(注1) 詳細については、2019年8月22日付中間決算短信をご参照ください。
(注2) 2019年2月20日付決算短信にて公表した予想を記載しています。
(注3) 負ののれん（一時差異等調整積立金）の活用につきましては、26ページをご参照ください。
7
３．貸借対照表
（単位：百万円）
2018年12月期 2019年12月期 2018年12月期 2019年12月期
期末 中間期末 差異 期末 中間期末 差異
（時点） 2018.12.31 2019.6.30 （時点） 2018.12.31 2019.6.30
資産の部 負債の部
流動資産 40,266 27,855 △12,411 流動負債 17,020 18,086 1,065
現金及び預金（注1） 37,184 24,811 △12,372 営業未払金 1,941 1,572 △368
営業未収入金 2,474 1,795 △679 短期借入金 – 900 900
その他 607 1,248 640 1年内償還予定投資法人債 2,000 – △2,000
固定資産 309,993 377,752 67,758 1年内返済予定長期借入金 11,117 13,709 2,592
有形固定資産 272,889 340,542 67,652 その他未払金 1,028 606 △422
信託建物（注2） 107,874 118,416 10,542 前受金 882 895 13
信託土地 163,151 219,893 56,742 その他 52 402 350
その他（注3） 1,864 2,231 367 固定負債 130,163 160,911 30,747
無形固定資産 33,915 33,851 △64 投資法人債 31,600 39,600 8,000
投資その他の資産 3,188 3,358 169 長期借入金 91,954 114,162 22,208
差入敷金及び保証金 162 162 – 預り敷金及び保証金 5,634 5,717 83
その他 3,025 3,195 169 デリバティブ債務 514 983 469
繰延資産 296 411 114 その他 460 447 △12
負債合計 147,184 178,997 31,812
純資産の部
出資総額 153,516 186,894 33,378
出資剰余金 21,746 21,746 –
一時差異等調整積立金 12,357 11,794 △563
圧縮特別勘定積立金 – 1,174 1,174
当期未処分利益 16,213 6,353 △9,859
その他 △461 △941 △480
純資産合計 203,372 227,021 23,648
資産合計 350,556 406,018 55,461 負債・純資産合計 350,556 406,018 55,461
(注1) 信託現金及び信託預金を含みます。
(注2) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具・器具及び備品、信託建設仮勘定の合計額です。
(注3) 機械及び装置、工具・器具及び備品、建設仮勘定の合計額です。
8
Ⅲ. 外部成長
１．継続的な外部成長
戦略的な資産の入替えによるポートフォリオの質の向上及び継続的な外部成長
資産規模（注1）等の推移（百万円） +21.1%
+11.4% -3.2%
+27.1%
+30.2%
+9.1%
+21.4% 374,508
+7.0% 319,474 309,370
286,801
225,723
158,902 173,429
122,285 130,883
2012年4月 2012/12期 2013/12期 2014/12期 2015/12期 2016/12期 2017/12期 2018/12期 2019/12期
(合併時) (第13期) (第14期) (第15期) (第16期) (第17期) (第18期) (第19期) (第20期予想) (年換算)
継続的な
成長を
NOI利回り（注2） – 6.2% 6.2% 6.3% 6.6% 6.6% 6.7% 7.1% 6.5% (6.6%) 目指します
償却後NOI利回り（注2） – 4.5% 4.8% 5.0% 5.3% 5.4% 5.5% 5.8% 5.2% (5.3%)
1口当たりNAV – 32,321円 36,074円 46,272円 63,385円 75,209円 77,129円 79,407円 82,485円
総物件数 28 28 28 30 36 41 44 41 43
取得物件数 2 2 3 9 5 3 2
取得価格 108億円 326億円 157億円 570億円 610億円 326億円 651億円
売却物件数 2 2 1 3 3
譲渡価格 8億円 26億円 7億円 48億円 121億円
(注1) 資産規模は、各期末時点の取得価格の合計です。
(注2) 2012/12期は合併後の実績NOIを年換算して算出した想定の数値です。
10
２．2019年新規取得２物件
ポートフォリオの中で最大（注1）となるトロフィーアセットの取得 関西有数の観光地である「大阪ミナミエリア」に立地
希少性の高い都心の大型フルサービスホテル 全室２名以上宿泊可能な客室構成
ヒルトン東京お台場 ホテルオリエンタルエクスプレス大阪心斎橋
主要指標の推移（注2） 主要指標の推移（注2）
稼働率（右軸） ADR （左軸） RevPAR （左軸） 稼働率（右軸） ADR （左軸） RevPAR （左軸）
（円） （円）
30,108 30,917 29,263 32,447 10,021 10,429
35,000 27,513 27,974 100% 12,000 9,927 9,611 100%
26,417
30,000
25,000 75% 9,000 75%
28,309 29,622 9,544
20,000 26,600 27,397 9,209 8,868
24,692 25,135 50% 6,000 8,632 50%
15,000 21,483
10,000 25% 3,000 25%
5,000 81.3% 89.7% 95.1% 94.0% 88.6% 85.9% 91.3% 87.0% 91.9% 92.3% 91.5%
0 0% 0 0%
2015年 2016年 2017年 2018年 2019年通期 2019年上期 2019年下期 2018年通期 2019年通期 2019年上期 2019年下期
（予想） （予想） （予想） （予想）
2016年 2017年 2018年 2019年 2018年 2019年
GOP（百万円） – 2,625 3,097 2,768 GOP（百万円） 104 175
外国人比率（注3） 43.0% 55.5% 54.0% 48.5% 外国人比率（注3） 94.5% 97.8%
(注1) 取得価格を基準としたものです。
(注2) ヒルトン東京お台場の取得前の数値は、現賃借人から入手した未監査のデータを使用して算出しており、ADRとRevPARはサービス料を含んでいます。これらの数値は、本投資法人が採用する会計処理等と同一の方法で算出されたものとは限らず、また、本投資法
人及びジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズ株式会社（以下、「本資産運用会社」といいます。）はこれらの数値の正確性を担保することはできません。なお、ホテルオリエンタルプレス大阪心斎橋は2018年4月オープンのため、2018年通期は2018年4月～12月
をいいます。
(注3) 外国人比率は販売客室数ベースで算出しています。なお、2019年の外国人比率は上期実績を記載しています。
11
Ⅳ. ポートフォリオ
１．ポートフォリオ
強いレジャー宿泊需要が存在するエリアに立地する競争力の高いホテルで構成されたポートフォリオ
戦略的投資対象地域をはじめとするレジャー需要の高い成長性を有するエリアへ選別的に投資
ポートフォリオ概要 （2019年8月22日時点） 戦略的投資対象地域と保有物件所在地
2019年取得物件
資産規模 保有物件
戦略的投資対象地域
3,745 億円
北海道エリア
ホテル数
沖縄エリア
43 物件
（戦略的投資対象地域 34 物件）
総客室数 東京及びベイエリア（注1）
福岡エリア
11,701 室
大阪・京都エリア（注2）
(注1）ベイエリアとは、東京湾に面した神奈川県及び千葉県の臨海地域を指します。 東京23区内
(注2）大阪・京都エリアとは、大阪府及び京都府を指します。
13
２．ポートフォリオの分散
広く分散の効いた質の高いポートフォリオ
インターナショナルブランドによるインバウンドへの訴求
エリア別投資比率（注1） ブランド別投資比率（注2）
その他 オリエンタルホテル
（固）0.8%
ドーミーイン等 14% 16%
（変）
（固）1.7% （共立メンテナンス）
（変） 4.6%
（変）2.2% 4%
3.2% （固） ホテル日航
ザ・ビー 3%
17.1% 8%
（固） メルキュール／
4.8% イビス（アコー） ホリデイ・イン
（変）1.6% 北海道 8% （IHG）
5.4% （変）
東京 7%
中国 中部 3.6%
（固） シェラトン
7.1% 4.9% 20.7%
5.1% 5%
九州（沖縄を除く） マリオット
6.7% ヒルトン 4%
関東 31%
（変） 沖縄 （固）
7.0% 13.3%
（東京を除く）
13.6%
インターナショナルブランド比率：55%
関西 21.7%
（大阪を除く） 大阪
8.5% 11.7%
グレード別投資比率（注2） タイプ別投資比率（注2）
（固）
6.3% エコノミー
（変） 5%
（変）
8.0%
4.2%
（固） ラグジュアリー リゾート
（固）
4.3% （変） 21% 21%
7.0%
4.7% リミテッドサービス
ミッドプライス 33%
42%
固定賃料（固） 変動賃料（変） アッパーミドル
フルサービス
33%
47%
60.8% 39.2%
(注1) 2019/12期の収益予想上の年換算賃料を用いています。
(注2) 取得価格ベースで算出しています。
14
Ⅴ. 内部成長
１．運用手法
安定性 アップサイド
(2019/12期予想)
(注1)
賃料種別 固定賃料 固定賃料＋売上歩合 固定賃料＋変動賃料 変動賃料 運営委託
合計
契約形式 賃貸借契約 賃貸借契約 賃貸借契約 賃貸借契約 運営委託契約
固定 ○ ○ ○ – – –
内容
変動 – 売上超過分の一定割合 ホテルGOPの一定割合 ホテル売上／GOPの一定割合 ホテルGOP –
不動産運用収益（%） 2,796百万円 3,794百万円 17,862百万円 1,877百万円 3,197百万円 29,527百万円
（2019年12月期予想の
年換算） （9.5%） （12.8%） （60.5%） （6.4%） （10.8%） （100.0%）
固定部分(注2) 2,796百万円 3,383百万円 10,770百万円 535百万円 459百万円 17,945百万円
（%） （9.5%） （11.5%） （36.5%） （1.8%） （1.6%） （60.8%）
（内訳）
変動部分 411百万円 7,091百万円 1,341百万円 2,738百万円 11,582百万円
（%）
–
（1.4%） （24.0%） （4.5%） （9.3%） （39.2%）
ホテル運営への関与度 低い 低い 高い 高い 高い –
1) 建物・設備の更新工事 1) 建物・設備の更新工事 1) 建物・設備の更新工事
1) 建物・設備の更新工事
CAPEX負担 1) 建物・設備の更新工事 2) 什器・備品 2) 什器・備品 2) 什器・備品 –
<3) 戦略的投資>
3) 戦略的投資 3) 戦略的投資 3) 戦略的投資
物件数 11 6 18 3 5 43
取得価格 37,300百万円 44,216百万円 245,628百万円 17,723百万円 29,640百万円 374,508百万円
（%） (10.0%) (11.8%) (65.6%) (4.7%) (7.9%) (100.0%)
ザ・ビーチタワー沖縄 ヒルトン東京ベイ HMJ12ホテル(注3) ヒルトン名古屋 イビス東京新宿
ホテル フランクス ホテル京阪 ザ・ビー 池袋 メルキュールホテル横須賀 イビス スタイルズ 京都ステーション
ユニバーサル・シティ ザ・ビー 八王子
カンデオホテルズ上野公園 チサンイン蒲田 イビス スタイルズ 札幌
相鉄フレッサイン新橋烏森口 ザ・ビー 博多
ホテルアセント福岡 等 メルキュールホテル札幌
対象ホテル名 ザ・ビー 水道橋 –
スマイルホテル日本橋三越前
メルキュールホテル沖縄那覇
ホテルビスタ蒲田東京 ＜2019年取得＞
ヒルトン東京お台場
コンフォートホテル東京東日本橋
ホテルオリエンタルエクスプレス
大阪心斎橋
(注1) 賃料種別は、保有資産のホテルに係る賃貸借契約における賃料の種別に基づき分類したものです。
(注2) 固定部分には、保有資産のホテル以外の部分（オフィス、看板、駐車場、店舗等）に係る賃貸借契約における固定賃料や水道光熱費収入が含まれます。
(注3) HMJ12ホテルとは、HMJ11ホテルに、オリエンタルホテル福岡 博多ステーションを加えた12ホテルをいいます。
16
２．変動賃料等導入21ホテルの業績
主要指標の実績・予想
稼働率（右軸） ADR（左軸） RevPAR（左軸）
変動賃料等導入21ホテル合計
（円）
△0.7% 16,904 15,861 15,852 100%
20,000 14,685 +0.4% 14,749 17,020 △0.1%
15,000
10,000 12,817 12,765 +1.8%
15,097 13,940 50%
△0.4% 14,831 13,833 +0.8%
5,000 87.3% 86.5% 87.1% 89.3% 87.2% 87.9%
0 0%
2018 2019 2018 2019 2018 2019
上期実績 上期実績 下期実績 下期予想 通期実績 通期予想
HMJ11ホテル
（円） △1.4%
16,674 16,497 19,771 19,498 18,240 △1.2% 18,025 100%
20,000 △1.1%
15,000 +0.5%
14,552 △0.7% 14,453 17,338 17,425 15,957
△0.0%
15,951 50%
10,000
5,000 87.3% 87.6% 87.7% 89.4% 87.5% 88.5%
0 0%
2018 2019 2018 2019 2018 2019
上期実績 上期実績 下期実績 下期予想 通期実績 通期予想
GOPの実績・着地見込み
（百万円）
変動賃料等導入
20,000 21ホテル合計 17,911 △0.1% 17,898
16,000
12,000 △0.6%
HMJ11ホテル 13,950 13,864
8,000
2018 2019
通期実績 通期予想
17
３．変動賃料等導入21ホテル 地域別の対前年RevPAR増減率（2019年）
分散の効いたポートフォリオ
多くの主要都市でRevPAR成長を実現
北海道（2物件）
<2017 vs 2018：-0.0%>
21物件合計
+16.3%
<2017 vs 2018：+0.5%> +9.3%
+1.8% +0.8% +1.2%
-0.4%
2019年上期 2019年下期 2019年通期 2019年上期 2019年下期 2019年通期
（予想） （予想） （予想） （予想）
イビス スタイルズ 札幌
メルキュールホテル札幌
広島（2物件）
<2017 vs 2018：+2.2%> 成田（2物件）
<2017 vs 2018：+6.5%>
沖縄（3物件） +3.2% +4.3% +3.7% +8.3%
+3.0% +5.7%
<2017 vs 2018：-2.3%>
2019年上期 2019年下期 2019年通期
（予想） （予想） 2019年上期 2019年下期 2019年通期
-2.4% -2.8% -2.7% （予想） （予想）
2019年上期 2019年下期 2019年通期 オリエンタルホテル広島
アクティブインターシティ広島 ヒルトン成田
（予想） （予想） インターナショナルガーデンホテル成田
（シェラトングランドホテル広島）
ホテル日航アリビラ
オキナワ マリオット リゾート＆スパ 東京及びベイエリア（5物件）
メルキュールホテル沖縄那覇 <2017 vs 2018：+5.1%>
+2.2% +0.5%
オリエンタルホテル東京ベイ
福岡（1物件） -1.0% イビス東京新宿
<2017 vs 2018：+0.4%> ザ・ビー 池袋
2019年上期 2019年下期 2019年通期 ザ・ビー 八王子
+4.7% 大阪、京都（3物件） （予想） （予想）
+0.9% +2.9% <2017 vs 2018：-5.0%> ザ・ビー 水道橋
+0.0%
2019年上期 2019年下期 2019年通期
（予想） （予想） -7.6% -3.8%
なんばオリエンタルホテル
2019年上期 2019年下期 2019年通期 ホリデイ・イン大阪難波
ザ・ビー 博多
（予想） （予想） イビス スタイルズ 京都ステーション 保有物件
(注) 変動賃料等導入21ホテルのうち、各地域における主要なホテルを掲載しています。
18
４．アクティブ・アセットマネジメント
ホテル及び本投資法人の両サイドにおけるアクティブ・アセットマネジメント戦略を実施
収益拡大及びコストコントロールの両面において内部成長を促進
アクティブ・アセットマネジメントの事例
戦略的な資本的支出（RevPAR向上のための客室改装等）
ホ ホテルの特性に応じたリブランド
ホテル収益の向上
テ 近隣の同グループホテルとの相互送客等によるシナジー
ル ホテル予約システムの刷新
近隣のグループホテルとのバックオフィス部門統合
ホテル運営費用の減少
スタッフィングの最適化 ● 共同購買によるコスト削減 ● 光熱費の削減
GOPの向上
本 賃料スキーム改定等による賃料の増加
投 不動産運用収入の向上 ⇒ HMJ5ホテル（注）、カンデオホテルズ上野公園、チサンイン蒲田、
資 コンフォートホテル東京東日本橋、ホテルアセント福岡やホテル以外のテナント賃料等
法
人
不動産運用費用の減少 PM費用、信託費用、運営委託報酬の削減、支払地代の減額等
NOIの向上
DPUの最大化
(注) HMJ5ホテルとは、神戸メリケンパークオリエンタルホテル、オリエンタルホテル東京ベイ、なんばオリエンタルホテル、ホテル日航アリビラ及びオリエンタルホテル広島の5ホテルをいいます。
19
４．アクティブ・アセットマネジメント（続き）
アクティブ・アセットマネジメントの一環として改装やリブランド等を実施し、内部成長を促進
賃料スキーム等の改定による賃料の増加
オリエンタルホテル福岡 博多ステーション リブランドオープン（2019年4月）
リニューアル工事概要 ＜Before＞
＜After＞
2018年10月より半年間の工事を経て、2019年4月9日にリブランドオープン
投資額：31億円
• 客室数の増加（+27室）、全室ダブル以上の客室構成
• 24時間利用可能なジムの新設、プール区画をガーデン化
• 全館禁煙にし、喫煙室を新設
• バックオフィスをひとつに集約し、運営の効率性を向上
改装による効果
• ADRの向上：改装前対比 ＋41.7% (2019年通期予想：18,882円)
• ワンランク上（アッパーミドル）のより魅力的なホテルへ
＜Before＞ ＜Before＞
＜After＞ ＜After＞
20
４．アクティブ・アセットマネジメント（続き）
アクティブ・アセットマネジメントの一環として改装やリブランド等を実施し、内部成長を促進
賃料スキーム等の改定による賃料の増加
オキナワ マリオット リゾート＆スパ レストラン改装 賃料スキーム等改定の実績
• チサンイン蒲田
オールデイダイニング「オールスタービュッフェ」の改装 固定賃料 変動賃料
2019年5月7日–2019年7月15日（7月20日にリニューアルオープン） • ホテルビスタ蒲田東京
2012年7月
固定賃料 固定賃料＋売上歩合
資本的支出：142百万円
• イビス東京新宿
• 経年劣化の解消（築14年） 運営委託契約へ変更
2014年4月 • スマイルホテル日本橋三越前
• ビュッフェ台を１ヶ所へ集約し、座席数を増加（200席⇒343席） 固定賃料 固定賃料＋売上歩合
• 段差をなくし、バリアフリー化を促進 2014年7月 • ホテル京阪ユニバーサル・シティ
固定賃料 固定賃料＋売上歩合
コスト削減と売上の増加、顧客満足度の向上 2014年12月 • イビス スタイルズ 札幌
＜Before＞ 運営委託契約へ変更
2015年7月 • ザ・ビー 水道橋
固定賃料 固定賃料＋変動賃料
2017年7月 • カンデオホテルズ上野公園
固定賃料増額
2018年1月 • コンフォートホテル東京東日本橋
固定賃料 固定賃料＋売上歩合
＜After＞ • イビス スタイルズ 京都ステーション
運営委託報酬の削減
2019年1月
• ヒルトン東京ベイ
賃料改定（増額）
2019年4月 • ホテルアセント福岡
固定賃料／ 固定賃料増額／
普通借家契約 定期借家契約
2019年8月 • メルキュールホテル横須賀
契約改定（実質増額）
21
５．資本的支出及び減価償却費
継続的なCAPEX投資による競争力の強化及び資産価値の維持向上
オリエンタルホテル福岡
博多ステーション
（百万円）
CAPEX の改装を含む全体
7,000 6,863
CAPEX Ⅰ 建物の資産価値を維持する上で必要な建物設備・施設の更新工事に係る資本的支出
CAPEX Ⅱ 建物の躯体や設備にかかわらないが、運営上必要な什器・備品・設備に係る資本的支出
6,000 1,690
CAPEX Ⅲ ホテルの競争力の維持・向上を目的とした客室、宴会場、レストラン等のリニューアルに係る戦略的な資本的支出
減価償却費 3,147
5,000
4,636
4,091 1,456
オリエンタルホテル福岡
4,000 3,725 博多ステーションの改装を除く
3,716
3,294
3,056 454
2,772 2,898
3,000 2,619
2,400 476 913
2,214 2,297 469
1,811 783 475 781
2,000 36
1,306 511
1,079 640
854 343 2,348
1,000 258 58 1,954
203 1,798
198 167 1,324
1,134
622 629 760
0
資産規模
130,883 158,902 173,429 225,723 286,801 319,474 309,370 374,508
（百万円）
2012/12期 (注) 2013/12期 2014/12期 2015/12期 2016/12期 2017/12期 2018/12期 2019/12期（予想）
(注) 2012/12期は９ヶ月の変則決算であるため、資本的支出は2012年1月から12月の累計を記載しています。また、減価償却費は年換算を用いています。
22
Ⅵ. 財務の状況
１．財務の状況
有利子負債比率（総資産ベースLTV）の推移 有利子負債の長短比率
2018年12月末時点 2019年6月末時点
50%
短期
0.5%
42.8% 長期（1年以内返済予定） 9.6% 8.1%
45%
40.6% 長期
39.7% 39.9%
39.0%
40%
90.4% 91.3%
(注) 長期とは借入又は償還期間が1年超の
もの、短期とは借入又は償還期間が1年
35% 以内のものをいいます。
30% 固定金利比率
2015/12期末 2016/12期末 2017/12期末 2018/12期末 2019/12期末見込み
（第16期） （第17期） （第18期） （第19期） （第20期）
(注) 各期末時点における有利子負債比率です。なお、2019年6月末時点は41.5%です。 2018年12月末時点 2019年6月末時点
有利子負債コスト（注1）及び平均借入残存年数（注2）の推移
97.7% 96.6%
平均残存年数 有利子負債コスト （年）
2.0%
5.3年
6.0 有利子負債の返済スケジュール
5.0年
1.5% 4.7年 4.8年
5.0 （百万円） (2019年6月末時点)
1.5% 30,000 借入金 投資法人債 28,000
1.2%
3.7年 1.1% 1.1% 1.1% 4.0
25,000
1.0% 3.0 10,000
19,000
20,000 18,050 17,350
16,900
2.0 15,772 1,000
0.5% 13,682
15,000 12,300 6,000
1.0 11,400
1,500 13,100
10,000 7,917 8,000
0.0% 0.0 17,050 18,000
2015/12期末 2016/12期末 2017/12期末 2018/12期末 2019/6月末
5,000 10,800 10,900
（第16期） （第17期） （第18期） （第19期） （第20期中間） 8,000
4,250
(注1) 各期末時点における有利子負債コスト（アップフロントフィー等を含む）の加重平均です。 0
なお、小数点以下第二位を四捨五入して表示しています。
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029
(注2) 各期末時点における平均残存年数です。
24
１．財務の状況（続き）
有利子負債の借入先別一覧 有利子負債の内訳
（単位：百万円）
2018年12月末時点 2019年6月末時点
前期末残高 当中間期末残高
借入先／銘柄 (2018年12月末時点) (2019年6月末時点) 差異
残高 比率 残高 比率 借入金 24.6% 23.5%
株式会社三井住友銀行 26,431 19.3% 32,851 19.5% 6,420 投資法人債
株式会社新生銀行 15,035 11.0% 19,285 11.5% 4,250
株式会社みずほ銀行 15,030 11.0% 18,800 11.2% 3,770 75.4% 76.5%
三井住友信託銀行株式会社 10,540 7.7% 14,040 8.3% 3,500
株式会社りそな銀行 9,360 6.8% 10,360 6.2% 1,000
株式会社日本政策投資銀行 3,780 2.8% 5,550 3.3% 1,770
株式会社福岡銀行 3,610 2.6% 5,450 3.2% 1,840
野村信託銀行株式会社 4,190 3.1% 4,160 2.5% △30 格付の状況
株式会社三菱UFJ銀行 4,135 3.0% 4,135 2.5% –
株式会社西日本シティ銀行 1,600 1.2% 3,550 2.1% 1,950
株式会社あおぞら銀行 2,435 1.8% 3,435 2.0% 1,000
株式会社千葉銀行
株式会社広島銀行
2,670
2,927
2.0%
2.1%
2,900
1,927
1.7%
1.1%
230
△1,000
日本格付研究所（JCR） A+ （安定的）
損害保険ジャパン日本興亜株式会社 828 0.6% 1,828 1.1% 1,000
株式会社静岡銀行
借入金 計
500 0.4% 500 0.3%
103,071 75.4% 128,771 76.5%
–
25,700
格付投資情報センター（R&I） A （安定的）
投資法人債（機関投資家向け）
第3回無担保投資法人債 2,000 1.5% – – △2,000
第4回無担保投資法人債 1,500 1.1% 1,500 0.9% –
第6回無担保投資法人債 3,000 2.2% 3,000 1.8% –
投
第8回無担保投資法人債 1,100 0.8% 1,100 0.7% – 圧縮積立金の状況
第9回無担保投資法人債 1,000 0.7% 1,000 0.6% –
資
投資法人債（機関投資家向け） 計 8,600 6.3% 6,600 3.9% △2,000
法 2018年の3物件売却による売却益の一部を圧縮積立金として、内部留保
投資法人債（個人投資家向け）
人
第5回無担保投資法人債 6,000 4.4% 6,000 3.6% –
債
第7回無担保投資法人債 9,000 6.6% 9,000 5.3% –
第10回無担保投資法人債
第11回無担保投資法人債
10,000
–
7.3% 10,000
– 8,000
5.9%
4.8%
–
8,000
圧縮積立金 1,174 百万円
投資法人債（個人投資家向け） 計 25,000 18.3% 33,000 19.6% 8,000
投資法人債 計 33,600 24.6% 39,600 23.5% 6,000
有利子負債 計 136,671 100.0% 168,371 100.0% 31,700
25
１．財務の状況（続き）
負ののれん 鑑定評価額（含み益）の推移
＜負ののれんの活用方針＞
1. 毎期262百万円（負ののれん50年償却額）を分配金に上乗せ （億円） 帳簿価額 含み益
2. 上記に加え、以下の対応に関して分配金を上乗せ 5,229
• 物件売却に伴う譲渡損失への対応 5,000
• 固定資産除却損への対応 4,393 4,375
• 1口当たり分配金の希薄化への対応 1,485
• 税会不一致（定期借地権や資産除去債務の減価償却等）への対応 3,987
• 収益への影響が大きい大規模改修工事による売り止め等への対応 4,000
1,221 1,307
＜2018/12期 活用額＞ 1,138
3,021
負ののれん50年償却額 : 262百万円 3,000
固定資産除却損への対応 : 35百万円
787
大規模改修工事への対応 : 265百万円
2,054
2018/12期 活用予定額合計 : 563百万円 2,000
348 3,743
2018/12期末後 負ののれん 残高 11,794百万円
3,172 3,067
2,849
＜2019/12期 活用予定額＞
2,233
負ののれん50年償却額 : 262百万円 1,000
1,705
固定資産除却損への対応 : 247百万円
大規模改修工事への対応 : 357百万円
希薄化への対応 : 310百万円 0
含み益率 20.4% 35.2% 39.9% 38.5% 42.6% 39.7%
2019/12期 活用予定額合計 : 1,177百万円
2014/12期 2015/12期 2016/12期 2017/12期 2018/12期 2019/6月末
2019/12期末後 負ののれん 見込み残高 10,616百万円 (第15期) (第16期) (第17期) (第18期) (第19期) (第20期)
(注) 「負ののれん50年償却額」は、2016/12期（第17期）に取得したオリエンタルホテル福岡 博多ステーション及びホテルアセン (注) 鑑定評価額から帳簿価額を控除した値が含み益となります。
ト福岡の定期借地権及び資産除去債務にかかわる減価償却費等への対応の金額を含みます。
26
Memo
27
Ⅶ. マーケット環境
１．マーケット環境
インバウンド数の増加が継続 国別ではアジアからのインバウンドが約86%
政府目標：2020年 4,000万人、2030年 6,000万人 対前年増減率では、欧米豪からのインバウンドも2ケタ成長
インバウンド数の推移 2018年 国別インバウンド比率
（千人） (万人) 対前年増減率 (%)
35,000 インバウンド数 うち観光目的 900 30
838
25.9%
31,191
+8.7%
800 754 25
30,000 28,691 22.7%
+19.4%
700 18.8%
20
25,000 24,039
+21.8% 600 14.7% 14.6%
25,441 13.9% 13.5%
+4.6% 12.6% 15
19,737
20,000 476 11.0% 11.6%
500
21,049 16,633
+47.1% 8.2% 10
15,899 11.1%
400 10.1%
15,000 13,413 16,969 4.2% 8.2%
7.6% 5
6.6%
10,363 300 5.6%
10,000 8,358 221
10,880 0
200 -1.1% 153 147
7,962 113
5,000
6,041 100 -5
44 47 40 50 39 55
33 30 22 33
15 9
0 0 韓 中 台 香 タ シ マ イ フ ベ イ 英 フ ド ロ 米 カ 豪 そ -10
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2018 2019 国 国 湾 港 イ ン レ ン ィ ト ン 国 ラ イ シ 国 ナ 州 の
ガ ー ド リ ナ ド ン ツ ア ダ 他
1–6月 1–6月 ポ シ ネ ピ ム ス
ー ア シ ン
ル ア
出所： 日本政府観光局（JNTO）「訪日外客数の動向」
(注) 2019年1–4月の数値は暫定値、5–6月は推計値です。 出所： 日本政府観光局（JNTO）「国・地域別/目的別 訪日外客数（算定値）」
29
１．マーケット環境（続き）
インバウンドが宿泊需要を牽引 新規供給は、東京、大阪を中心に増加傾向
延べ宿泊者数は堅調に推移
国内宿泊施設の延べ宿泊者数の推移 全国のホテル・旅館の新規供給客室数
（百万人泊） 開業済 開業予定
（室） ＜全 国＞
600 日本人延べ宿泊者数 外国人延べ宿泊者数
+5.6% 80,000 65,000
54,323 58,068
+3.5% 538 60,000 47,475
+6.5% -2.3% 32,988 32,732
504 510 40,000
+1.6% 492 16,517
500 +6.0%
466 474 20,000 32,268
439 0
新規供給割合 +1.1% +2.1% +3.4% +3.9% +3.4% +2.8%
東京／大阪を除く +0.7% +1.7% +2.5% +2.9% +2.4% +2.5%
400 （%：対前年増加率） 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年以降
（室）
18,000 ＜東 京＞ 15,748
13,513
11,828
444 +4.3%
300 12,000
438 430 262 6,107 5,866 7,853 5,767
423 251
429 6,000
432 5,660
413 0
200 新規供給割合 +4.1% +3.8% +7.4% +7.9% +8.5% +3.1%
（%：対前年増加率） 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年以降
年平均成長率（日本人延べ宿泊者数）
205 210 （室） ＜大 阪＞
+1.2%
+18.3% 15,000 11,907
100 +5.8%+14.8% 8,626 8,086
+46.4% 10,000
+33.8% +13.6% 5,018 6,825 5,541
+27.3% 94 5,000
69 80 1,402
66 46 52 5,082
26 33 45
0 0
新規供給割合 +1.8% +6.3% +10.2% +12.8% +7.7% +5.3%
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2018 2019
（%：対前年増加率） 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年以降
1–6月 1–6月
出所： 観光庁「宿泊旅行統計調査」 出所：厚生労働省「衛生行政報告例」、週刊ホテルレストラン（HOTERES）、日経テレコンのデータを基に資産運用会社にて試算
(注) 百万人未満の数値を四捨五入しています。また、2019年1–5月は第2次速報値、6月は第1次速報値です。 (注) 新規供給割合とは、年初の総客室数（ホテル及び旅館）に対する年間新規供給客室数の割合を指します。なお、上記デー
タのうち、供給客室数未定とされているホテルについては、新規供給客室数の平均値から、180室と仮定して試算しています。
30
１．マーケット環境（続き）
今後の国内での大きなスポーツイベント
ラグビーワールドカップ2019日本大会 東京2020オリンピック・パラリンピック競技大会
開催概要と各試合会場マップ 会場マップ
期間： 9月20日から11月2日まで
（44日間）
オリンピックスタジアム
試合： 全48試合 （開会式・閉会式など）
東京スタジアム
都市： 全国12都市 （サッカー・ラグビーなど）
チケット販売予定数： 180万枚販売予定 札幌ドーム 選手村
海外からの購入割合： 33% お台場海浜公園
大会を目的にした 東京ビッグサイト
（報道・放送センター）
訪日外国人客： 40万人 潮風公園
釜石鵜住居
復興スタジアム
日程
オリンピック：7月24日～8月9日
パラリンピック：8月25日～9月6日
東大阪市
花園ラグビー場 熊谷ラクビー場
東平尾公園 出所：東京都オリンピック・パラリンピック準備局ウェブサイトより本資産運用会社が作成
博多の森球技場 東京スタジアム
オリンピック・パラリンピック後の国際観光到着数の推移
横浜国際総合競技場 （倍） ギリシャ （2004年アテネ五輪） イギリス （2012年ロンドン五輪）
中国 （2008年北京五輪） ブラジル（2016年リオデジャネイロ五輪）
1.25
豊田
1.20
スタジアム
1.15
1.10
神戸市 小笠山総合運動公園 1.05
御崎公園球技場 エコパスタジアム 1.00
熊本県民 0.95
総合運動公園 大分スポーツ公園 開催年 1年後 2年後 3年後 4年後
JHRの保有物件
陸上競技場 総合競技場 出所：世界銀行「International tourism, number of arrivals」及び国連世界観光機関（UNWTO）「Tourism
各試合会場 Highlights 2018 Edition」のデータより本資産運用会社が作成
(注1) 掲載データは過去の統計であり、東京オリンピック・パラリンピック後の同様の推移を保証するものではありません。
出所：ラグビーワールドカップ公式ウェブサイトより本資産運用会社が作成 (注2) ブラジルの開催1年後の数値は予測値です。
31
１．マーケット環境（続き）
2019年以降も多様な国際大会、会議等及びインフラ整備等が予定さ 今後20年でアジアの旅客輸送量は年間約5%の伸びが予想される
れており、観光産業の更なる成長が期待される
今後の国内観光等関連主要イベント 世界の航空旅客輸送量（2018年～2038年）
4,559 （単位：10億人キロ）
国際大会、会議等 その他 7,784
世界全体 3,443
• 第７回アフリカ開発会議（横浜） • 国際観光旅客税の導入による
2019
（8月） 観光庁予算大幅増
1,974
+4.4%／年 1,856
• ラグビーワールドカップ2019日本 • 横浜新港地区客船ターミナル供用 1,903
大会（全国）（9–11月） 753 2,781
欧州 北米
2020 • 東京オリンピック・パラリンピック競 • ユニバーサル・スタジオ・ジャパン内に
技大会（全国）（7月–9月） 任天堂のキャラクターをテーマとした新エリア開業
+4.3%／年 +3.1%／年 864
359 中東 423
169
• ｢東京ディズニーランド大規模開発」 +4.7%／年
美女と野獣等をテーマとした新エリア開業 アジア太平洋 中南米
アフリカ
+5.3%／年 +3.6%／年
• 東京国際クルーズターミナル開業（7月） +3.8%／年
2021 • ワールドマスターズゲームズ2021 ■ 2018年旅客輸送量（実績） ■ 2038年旅客輸送量（予測） 年平均伸び率（2019–2038）
関西（5月）
出所： 一般財団法人 日本航空機開発協会「民間航空機に関する市場予測 2019–2038」より
• 第19回FINA世界水泳選手権 本資産運用会社が作成
2021福岡大会（7月–8月） (注) 旅客キロとは、各有償旅客が搭乗し、飛行した距離の合計。有償旅客数×輸送距離（キロ）
2022 • ｢東京ディズニーシー大規模拡張プロジェクト」新 今後の空港整備計画
テーマポート（「ファンタジースプリングス」）開業
• 九州新幹線開業（武雄温泉～長崎） • ターミナルビル拡張
新千歳空港 2020年
• 北陸新幹線開業（金沢～敦賀）
成田空港 2019年10月末 • 発着時間を1時間延長
2023 • りんくう中央公園用地の複合型施設開業 2030年、2030年代後半 • 発着枠を25.6万回（2018年度）から2030年に
40万回、2030年代後半に50万回へ
2024 • 統合型リゾート（IR）開業
• 大阪メトロ「夢洲」駅、夢洲駅タワービル開業 羽田空港 2020年 • 国際線発着枠増加（６万回から９万９千回へ）
関西国際空港 2025年まで • 旅客受け入れ能力を年1,000万人程度増加
2025 • 国際博覧会
（2025年大阪・関西万博） 福岡空港 2025年 • ２本目の滑走路を供用開始
2027 • リニア中央新幹線開通 那覇空港 2020年 • ２本目の滑走路を供用開始
(注) 各種イベントは2019年7月末日時点で予定されているものであり、今後、変更される可能性があります。 (注) 2019年7月末日時点で予定されているものであり、今後、変更される可能性があります。
32
Appendix 1
本投資法人の方針と戦略
１．JHRの投資目標
高い物件取得能力
中長期的な分配金の上昇を志向 日本最大のホテル特化型J-REITとしての高い認知度
継続的な物件取得による売買市場での高いプレゼンス
及び信用力
多様な取得スキームの提案力及び実行力
高い内部成長の実現力
アクティブ・アセットマネジメント戦略による安定性とアップサイド・
高い物件 高い内部成長
ポテンシャルを両立させる運用手法
取得能力 の実現力 優良なオペレーターとのコラボレーションによるホテル収益の向上
充実したインターナショナル・ブランドによる
インバウンド需要の取込み
適切な資本的支出による競争力の維持／強化
安定した
資金調達力
安定した資金調達力
財務の健全性及び安定性の確保
資金調達手段の多様化
34
２．安定性とアップサイド・ポテンシャルの両立
成長戦略の着実な実行により、「安定性とアップサイド・ポテンシャルの両立」を追求
安定収益の確保 アップサイドの追求
固定賃料方式 運営委託方式 変動賃料方式 売上歩合方式
アクティブ・アセットマネジメント戦略
ホテル運営状況の適切なモニタリング
競争力・資産価値維持のための資本的支出 賃料スキームの変更・リブランド
戦略的な資本的支出 等
テナント等の賃料負担能力の維持・向上 ホテルの業績の向上による賃料収入等の増加
賃料収入割合 （2019年12月期予想の年換算） 賃料形態割合 （2019年8月22日時点）
固定賃料のみ
11物件
固定賃料 変動賃料等（＊）
60.8% 39.2% 変動賃料等（＊）
32物件
(＊) 変動賃料、売上歩合賃料、運営委託収入 (＊) 固定賃料プラス変動賃料、固定賃料プラス売上歩合、変動賃料、運営委託
35
３．外部成長戦略
外部環境に対する認識 基本方針
「国内レジャー客」及び「訪日外国人レジャー客」の需要の取込みが中長期的に期待できる地域において
ホテル投資市場の動向 高い競争力を持つホテル用不動産等の取得
ポートフォリオ全体の収益力、安定性、質の向上
景気の緩やかな回復基調が続く中、底
堅い国内レジャー需要に加え、アジア諸
国を中心としたインバウンド旅行者の増
加により、ホテル収益は安定的に推移し
ている。
本年のラグビーワールドカップ日本大会、
2020年の東京オリンピック・パラリンピック
等のビッグイベントへの期待感等から、ホ 主要な施策
テル・アセットは投資対象としての地位を ホテル用不動産等のハード、ソフト、ロケーション面での優位性を重視
更に高めている。加えて、他のアセットクラ • 重要な投資対象は運営及び管理ノウハウ、投下資本、立地の制約から参入障壁が高い「フルサービスホテル」
スの利回りの低下並びに新たな私募ファ 及び「リゾートホテル」
ンドを含むホテル投資及びホテル開発の
• 「リミテッドサービスホテル」はホテル賃借人の信用力、築年、ロケーション、客室構成、収益性を重視
プレイヤー数の増加の影響等から、ホテ
ル投資市場では、取得競争が厳しい状 • シングルルームを主体とする宿泊特化型ホテルは、特に選別的に対応
況。 • 特に、アクティブ・アセットマネジメントの実行による内部成長及び既存物件とのシナジー効果の可能性のあるホテルについては、
積極的に取得を検討
インバウンドの増加トレンドを受けホテル
の新規供給は増加傾向にあり、ホテルの 戦略的投資対象地域
スペック、ロケーション、ホテル運営者の能
• 北海道エリア、東京及びベイエリア、大阪・京都エリア、福岡エリア、沖縄エリア
力に応じて、ホテルの競争力の優劣がよ
り明確になっており、各ホテルの差別化が 取得時の内部成長戦略の検討・立案
重要となっている。
• 契約改定時等における適切な賃料水準・スキームの検討、費用削減可能性、ハード面の改善可能性の検討
• 特に、変動賃料等導入物件では、賃借人・ホテル運営者と協働して内部成長を促進
36
４．内部成長戦略
外部環境に対する認識 基本方針
アクティブ・アセットマネジメント戦略の着実な実行による「安定性」と「アップサイド・ポテンシャル」の両立
ホテル市場環境
国内レジャーに対する底堅い需要に加え
て、観光先進国に向けた政策推進によ
りアジア諸国を中心としたインバウンド旅
行者数の増加が継続している。このよう
な日本の観光産業、ホテル産業への成
長期待が続く中、新規ホテル供給、民
泊サービスの状況等、需給バランスにつ
いては注視していく必要があるものの、引 主要な施策
き続き宿泊需要は堅調に推移することが
期待される。 アップサイドを実現する「アクティブ・アセットマネジメント戦略」の立案及び実施
• 成長期待の高いホテルを中心とした収益力向上及び競争力強化につながる戦略的CAPEXの実行
• 賃料引上げ、アップサイド取込み可能な賃料スキームへの変更
• 運営委託方式の物件における運営委託報酬の削減
• インターナショナル・ブランドへのリブランドによるインバウンド需要の取込み
• ホテル売上面・費用面双方に亘る、GOP最大化を企図した効率的なホテル運営体制構築への積極的な提言
• 優良なオペレーターとのコラボレーションによるホテル収益の向上
安定収益の確保を実現する資本的支出の立案、実施、及び賃借人のモニタリング
• ホテル賃借人の信用力の分析、ホテル収支の把握、賃料負担力の注視、改善
• 競争力・資産価値維持に繋がる資本的支出の実行によるテナント等の賃料負担能力の維持・向上の確保
37
５．財務戦略
外部環境に対する認識 基本方針
財務の健全性及び安定性確保
資金の調達環境及び金利の動向
レンダーフォーメーション及び金融機関との関係強化
2019年上期のJ-REIT公募増資(IPO
資金調達手法の多様化
を含む)は、件数、調達金額共に昨年
実績を下回ったが、東証REIT指数は堅
調に推移しており、良好な環境が継続。
投資法人債は、グリーンボンドの起債が
増加。長期金利の低下に伴って、利率
も低下傾向。
主要な施策
金融機関の融資スタンスに特段の変化
は見られない。短期、長期金利共に低 当面LTV50%（総資産ベース）を上限とする運営
水準が継続。急激な変化が起きる環境
ではないものの、主に海外要因による長 公募増資及び投資法人債の発行等、資金調達手法の多様化
期金利の変動には一定の留意を要す
返済期限の長期化・分散化の推進及び金利固定化等、財務安定性の向上
る。
資金調達コストの最適化
38
６．サステナビリティへの取組み
社会・環境と共生・共存する中長期的な成長を目指し、ESG課題への適切な対応を通じたサステナビリティの向上に取り組んでいます。
サステナビリティに関する方針 BELS （注1）認証取得ホテル
取り組むべき重要課題とその取組方針について規定 ホテル日航アリビラ、メルキュールホテル沖縄那覇の2物件においてJ-REIT保有ホテル物件として初めて、BELS認証を取得
サステナビリティに関する方針 ホテル日航アリビラ メルキュールホテル沖縄那覇
ポートフォリオの環境パフォーマンスの把握と向上
快適で健康的、安心・安全なホテルの推進
バリューチェーンにおけるESGの推進
地域コミュニティへの配慮と貢献
役職員への取組み
企業市民としてのコンプライアンス
透明性の向上とステークホルダーエンゲージメント
SMBC環境配慮評価融資（注2） ホテルグリーンボンドの発行
GRESBリアルエステイト評価（注3）(2018年9月) (2018年3月) (2019年7月)
環境への配慮やサステイナビリティに関する取組みについて、 「Ａ」評価の取得 第12回無担保投資法人債
「マネジメントと方針」及び「実行と計測」の両面において優れていると評価 （グリーンボンド）を発行
• 資産運用における良好な環境配
（ホテル特化型リート初）