2021 年９月 15 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都渋谷区恵比寿四丁目１番 18 号
恵比寿ネオナート
ジャパン・ホテル・リート投資法人
代表者名 執行役員 増田 要
（コード番号：8985）
資産運用会社名
ジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズ株式会社
代表者名 代表取締役社長 古川 尚志
問合せ先 取締役 企画本部長 花村 誠
TEL：03-6422-0530
資産の譲渡に関するお知らせ
（イビス東京新宿）
ジャパン・ホテル・リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する資
産運用会社であるジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズ株式会社（以下「本資産運用会社」と
いいます。）は、本日、下記のとおり運用資産の譲渡（以下「本譲渡」といいます。）を決定いたしま
したので、お知らせいたします。
記
１． 譲渡の概要
譲渡予定資産の名称 イビス東京新宿
譲渡予定資産の種類 不動産信託受益権
取得日 2006 年６月 16 日
用途別区分 ホテル
タイプ区分（注１） リミテッドサービスホテル
グレード区分（注２） ミッドプライス
譲渡価格（注３） 11,300 百万円
帳簿価額（注４） 7,805 百万円
不動産等売却益の見込み額
3,165 百万円
（注５）
鑑定評価額（注６） 9,900 百万円
売買契約締結日 2021 年９月 15 日
譲渡予定日 2021 年 12 月 15 日
譲渡先 非開示（注７）
（注１）本投資法人は、ホテルをその営業の態様に応じて、「リミテッドサービスホテル」「フルサービスホテ
、
ル」及び「リゾートホテル」に分類しています。
（注２）本投資法人は、主に平均客室販売単価等の観点から、ホテルを「ラグジュアリー」「アッパーミドル」
、 、
「ミッドプライス」及び「エコノミー」クラスの４種類に分類しています。
（注３）譲渡費用、固定資産税・都市計画税等の精算額、消費税及び地方消費税を除きます。
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（注４）2021 年 12 月 15 日時点の帳簿価額（見込み額）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注５）本譲渡に際して発生する不動産等売却益の見込み額は、譲渡価格、2021 年 12 月 15 日時点の帳簿価
額（見込み額）及び売却に係る費用（見込み額）をもとに算出しています。また、百万円未満を切り
捨てて記載しています。
（注６）2021 年６月 30 日時点の鑑定評価額を記載しています。
（注７）譲渡先より同意を得られていないため、非開示としています。
２． 譲渡の理由
新型コロナウイルス感染症の感染拡大・長期化を受け、ホテルを取り巻く経営環境は引き続き厳し
いものとなっています。
本投資法人は、収益の見通しが厳しい状況下において、保有する資産の含み益を一部顕在化させ不
動産等売却益として計上すること、譲渡代金の一部を既存借入金の返済に充当しＬＴＶ（総資産有利
子負債比率）の適切なコントロールを行なうこと並びに手元流動性を向上させることが適切と判断し、
不動産市況の動向及び譲渡予定資産の特性等を総合的に勘案した上で、本譲渡を決定したものです。
３． 譲渡代金の使途及び利益分配
譲渡代金の一部を既存借入金の返済に充当し、残額は本投資法人の手元資金とすることにより、手
元流動性の向上を図ることを予定しております。
また、本譲渡により 3,165 百万円の不動産等売却益が見込まれ、その一部又は全部を分配金に充当
する予定です。
４． 譲渡予定資産の内容
譲渡予定資産の名称 イビス東京新宿
特定資産の種類 不動産信託受益権
地番 東京都新宿区西新宿七丁目１番３
用途 ホテル・店舗
土地 937.67 ㎡
面積
建物 7,398.19 ㎡
土地 所有権
所有形態
建物 所有権
鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下 1 階
建物構造
付 11 階建
建築時期 1980 年９月
取得価格 7,243 百万円
9,900 百万円
鑑定評価額 価格時点：2021 年６月 30 日
鑑定機関：一般財団法人日本不動産研究所
信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
信託期間満了日 2024 年９月 24 日
テナント数 ４
賃貸可能面積 6,801.84 ㎡
賃貸面積 6,801.84 ㎡
固定賃料（店舗部分） 月額 8,318 千円（注１）
運営委託による不動
賃料
産運用収入（ホテル ＧＯＰ相当額（注２）
部分）
敷金・保証金 なし
稼働率（賃貸面積ベース） 100％
担保設定の有無 無
（注１） 本日時点で有効な店舗等の各賃借人との定期建物賃貸借契約書等の内容に基づいて記載しています。
（注２） ＧＯＰとは Gross Operating Profit（売上高営業粗利益）をいいます。本投資法人は、運営受託者との
間で運営委託契約を締結しており、ＧＯＰ相当額を「運営委託による不動産運用収入」として認識する
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こととなります。これは賃貸借方式における不動産運用収入たる賃料に相当するものです。ＧＯＰ相当
額がマイナスになる場合は、当該マイナス分については本投資法人から運営受託者へ支払われます。
５． 譲渡先の概要
譲渡先より開示することにつき同意を得られていないため、非開示としています。なお、本投資法
人・本資産運用会社と譲渡先との間には、記載すべき資本関係・人的関係・取引関係はなく、譲渡先
は、本投資法人及び本資産運用会社の関連当事者にも該当しません。また、譲渡先は、投資信託及び
投資法人に関する法律に定める利害関係人等及び本資産運用会社の定めるスポンサー関係者のいず
れにも該当しません。
６． 媒介の概要
媒介者は、投資信託及び投資法人に関する法律に定める利害関係人等及び本資産運用会社の定める
スポンサー関係者のいずれにも該当しません。
７． 決済方法
引渡時一括
８． 譲渡の日程
譲渡に係る機関決定日 2021 年９月 15 日
売買契約締結日 2021 年９月 15 日
売買代金決済・物件引渡日 2021 年 12 月 15 日（予定）
９． 今後の見通し
本譲渡後の運用状況の予想は、本日付「2021 年 12 月期（第 22 期）の運用状況及び分配金の予想の
修正に関するお知らせ」をご参照下さい。
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１０． 鑑定評価書の概要
物 件 名 称 イビス東京新宿
鑑 定 評 価 額 9,900,000 千円
鑑 定 評 価 機 関 の 名 称 一般財団法人日本不動産研究所
価 格 時 点 2021 年６月 30 日
項 目 内 容 概 要 等
収益価格 9,900,000 千円
直接還元法による価格 10,100,000 千円
運営収益 607,716 千円
可能総収益 607,716 千円
可能貸室賃料収入 544,716 千円
水道光熱費収入 63,000 千円
駐車場収入 ０円
その他収入 ０円
空室等損失等 ０円
運営費用 150,468 千円
維持管理費 39,900 千円
水道光熱費 63,000 千円
修繕費 9,835 千円
ＰＭフィー 2,040 千円
テナント募集費用等 ０円
公租公課 35,086 千円
損害保険料 607 千円
その他費用 ０円
運営純収益 457,248 千円
一時金の運用益 665 千円
資本的支出 22,949 千円
FFE リザーブ 19,550 千円
純収益 415,414 千円
還元利回り 4.1％
ＤＣＦ法による価格 9,700,000 千円
割引率 3.8％
最終還元利回り 4.2％
積算価格 10,400,000 千円
土地比率 94.9％
建物比率 5.1％
その他、鑑定評価機関が鑑定評 収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を
価に当たって留意した事項 有すると判断し、収益価格を採用し、積算価格は参考に留め、鑑定評価額を決定。
以 上
＊本投資法人のホームページアドレス：https://www.jhrth.co.jp/
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（参考資料）譲渡予定資産譲渡後のポートフォリオ一覧
物
取得価格
件 総客室数 地域 投資比率
物件名称 業態 グレード 建築時期 （注３）
番 （注１） （注２） （注４）
（百万円）
号
神戸メリケンパーク 関西
１ フルサービス アッパーミドル 323 1995 年７月 10,900 3.0%
オリエンタルホテル （大阪を除く）
オリエンタルホテル 関東
２ フルサービス ミッドプライス 511 1995 年５月 19,900 5.5%
東京ベイ （東京を除く）
リミテッド
３ なんばオリエンタルホテル ミッドプライス 258 大阪 1996 年３月 15,000 4.1%
サービス
４ ホテル日航アリビラ リゾート ラグジュアリー 397 沖縄 1994 年４月 18,900 5.2%
1993 年９月
５ オリエンタルホテル広島 フルサービス アッパーミドル 227 中国 4,100 1.1%
2006 年９月増築
2004 年３月
８ ザ・ビーチタワー沖縄 リゾート ミッドプライス 280 沖縄 2005 年６月増築 7,610 2.1%
2006 年５月増築
箱根強羅温泉 季の湯 関東
９ リゾート ミッドプライス 158 2006 年 10 月 4,070 1.1%
雪月花 （東京を除く）
リミテッド 九州
10 ドーミーイン熊本 ミッドプライス 291 2008 年１月 2,334 0.6%
サービス （沖縄を除く）
リミテッド 1986 年８月
12 ザ・ビー水道橋 ミッドプライス 99 東京 1,120 0.3%
サービス 1989 年９月増築
ドーミーイン ・ global リミテッド
13 エコノミー 75 東京 1997 年３月 999 0.3%
cabin 浅草 サービス
博多中洲ワシントンホテル リミテッド 九州
14 ミッドプライス 247 1995 年３月 2,130 0.6%
プラザ サービス （沖縄を除く）
奈良ワシントンホテルプラ リミテッド 関西
15 ミッドプライス 204 2000 年３月 2,050 0.6%
ザ サービス （大阪を除く）
リミテッド
16 R&B ホテル上野広小路 エコノミー 187 東京 2002 年４月 1,720 0.5%
サービス
コンフォートホテル リミテッド
18 エコノミー 259 東京 2008 年１月 3,746 1.0%
東京東日本橋 サービス
スマイルホテル リミテッド
22 エコノミー 164 東京 1997 年３月 2,108 0.6%
日本橋三越前 サービス
東横イン博多口駅前本館・ リミテッド 九州 本館・別館とも
24 エコノミー 257 1,652 0.5%
シングル館 サービス （沖縄を除く） に 2001 年９月
リミテッド
25 チサンホテル蒲田 エコノミー 105 東京 1992 年１月 1,512 0.4%
サービス
リミテッド
26 チサンイン蒲田 エコノミー 70 東京 2003 年４月 823 0.2%
サービス
オリエンタルホテル
29 リゾート ミッドプライス 330 大阪 2001 年６月 6,754 1.9%
ユニバーサル・シティ
関東
31 ヒルトン東京ベイ リゾート ラグジュアリー 828 1988 年６月 26,050 7.2%
（東京を除く）
イビス スタイルズ リミテッド 関西
32 ミッドプライス 215 2009 年３月 6,600 1.8%
京都ステーション サービス （大阪を除く）
リミテッド
33 イビススタイルズ札幌 ミッドプライス 278 北海道 2010 年７月 6,797 1.9%
サービス
リミテッド
34 メルキュールホテル札幌 ミッドプライス 285 北海道 2009 年４月 6,000 1.7%
サービス
メルキュールホテル リミテッド
35 ミッドプライス 260 沖縄 2009 年８月 3,000 0.8%
沖縄那覇 サービス
リミテッド
37 ザ・ビー 池袋 ミッドプライス 175 東京 1982 年６月 6,520 1.8%
サービス
リミテッド
39 ザ・ビー 八王子 ミッドプライス 196 東京 1986 年８月 2,610 0.7%
サービス
リミテッド 九州
40 ザ・ビー 博多 ミッドプライス 175 1997 年９月 2,300 0.6%
サービス （沖縄を除く）
関東
41 ホテルフランクス フルサービス ミッドプライス 222 1991 年８月 3,105 0.9%
（東京を除く）
関東
42 メルキュールホテル横須賀 フルサービス ミッドプライス 160 1993 年 11 月 1,650 0.5%
（東京を除く）
オキナワ マリオット 2005 年２月
43 リゾート アッパーミドル 361 沖縄 14,950 4.1%
リゾート＆スパ 2006 年 12 月増築
アクティブインターシティ
広島（注５）
44 フルサービス ラグジュアリー 238 中国 2010 年８月 17,320 4.8%
（シェラトングランドホテ
ル広島）
リミテッド
45 カンデオホテルズ上野公園 ミッドプライス 268 東京 2009 年 12 月 6,705 1.8%
サービス
5
オリエンタルホテル福岡 九州
46 フルサービス アッパーミドル 221 1985 年７月 7,197 2.0%
博多ステーション （沖縄を除く）
リミテッド
47 ホリデイ・イン大阪難波 ミッドプライス 314 大阪 2008 年８月 27,000 7.4%
サービス
ホテル オリエンタル リミテッド 九州
48 ミッドプライス 263 1999 年４月 5,248 1.4%
エクスプレス 福岡天神 サービス （沖縄を除く）
49 ヒルトン名古屋 フルサービス ラグジュアリー 460 中部 1989 年２月 15,250 4.2%
関東
50 ヒルトン成田 フルサービス アッパーミドル 548 1993 年８月 13,175 3.6%
（東京を除く）
インターナショナル 関東
51 フルサービス ミッドプライス 463 1996 年５月 9,125 2.5%
ガーデンホテル成田 （東京を除く）
関西
52 ホテル日航奈良 フルサービス アッパーミドル 330 1998 年２月 10,373 2.9%
（大阪を除く）
ホテル オリエンタル リミテッド
53 ミッドプライス 124 大阪 2018 年１月 2,738 0.8%
エクスプレス 大阪心斎橋 サービス
54 ヒルトン東京お台場 フルサービス アッパーミドル 453 東京 1996 年１月 62,400 17.2%
合計 - - 11,279 - - 363,542 100.0%
（注１） それぞれ本日現在における販売可能客室数（長期自社使用は除きます。）を記載しています。
（注２） 「東京」は東京都、「関東（東京を除く）」は、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、群馬県、栃木県及び山梨県、
「中部」は愛知県、三重県、静岡県、長野県、岐阜県、新潟県、富山県、石川県及び福井県、 大阪」は大阪府、
「
「関西（大阪を除く）」は、京都府、滋賀県、兵庫県、奈良県及び和歌山県、「中国」は広島県、岡山県、鳥取県、
山口県及び島根県、「九州（沖縄を除く）」は福岡県、長崎県、宮崎県、熊本県、佐賀県、大分県及び鹿児島県、
「沖縄」は沖縄県をいいます。
（注３） 信託受益権売買契約又は不動産売買契約に記載された売買代金（消費税及び地方消費税相当額並びに媒介手数料
等の取得に要した費用を含みません。）を記載しています。なお、合併により受け入れた物件については受入価格
を記載しています。
（注４） 取得価格の合計に対する各資産の取得価格の比率を記載しており、小数点以下第二位を四捨五入して表示してい
ます。
（注５） アクティブインターシティ広島の業態、グレード、総客室数については、主要施設であるシェラトングランドホ
テル広島の業態、グレード、総客室数を記載しています。
（注６） 譲渡済資産及び譲渡予定資産の物件番号は欠番となります。
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