目次
Ⅰ. イントロダクション：新型コロナウイルスの影響 Appendix １ 本投資法人の方針と戦略
１．イントロダクション：新型コロナウイルスの影響 3 １．JHRの投資目標 32
２．安定性とアップサイド・ポテンシャルの両立 33
Ⅱ. JHRの取組み ３．外部成長戦略 34
１．JHRの取組み 6 ４．内部成長戦略 35
２．物件売却 11 ５．財務戦略 36
３．リファイナンス 12 ６．投資主優待制度 37
４．資本的支出及び減価償却費 13
Appendix ２ 保有物件情報
Ⅲ. 中間決算の概要及び通期収益予想 １．ポートフォリオマップ 39
１．2020年12月期 中間期実績 15 ２．ポートフォリオの分散 40
２．2020年12月期 通期収益予想 16 ３．運用手法 41
３．１口当たり分配金及び負ののれん 17 ４．アクティブ・アセットマネジメント 42
４．１口当たりNAV及び鑑定評価額 18 ５．保有物件一覧 43
６．賃貸借契約の概要 45
Ⅳ. ホテル運営状況 ７．ホテル別の主なCAPEX Ⅲ 47
１．変動賃料等導入24ホテルの月別業績 20 ８．HMJ5ホテルハイライト 48
２．変動賃料等導入24ホテルの業績 21 ９．貸借対照表 49
３．変動賃料等導入24ホテル 地域別の対前年RevPAR増減率
Appendix ３ 財務の状況
（2020年） 22
１．財務の状況 51
４．HMJの感染防止対策 23
５．サステナビリティへの取組み 24 Appendix ４ 投資主構成と投資口価格
１．大口投資主・投資口保有区分 54
Ⅴ. マーケット環境
２．投資口価格・時価総額の推移 55
１．マーケット環境 26
Appendix ５ 資産運用会社の概要
Ⅵ. 最後に
１．資産運用会社の概要 57
１．最後に 30 ２．資産運用会社の特徴とガバナンス 58
1
Ⅰ. イントロダクション：新型コロナウイルスの影響
１．イントロダクション：新型コロナウイルスの影響
国内宿泊施設の延べ宿泊者数と変動賃料等導入24ホテルのRevPARの対前年同月比
1/23 武漢封鎖 4/8 封鎖解除
1/30 WHO緊急事態宣言
3/13 アメリカ国家非常事態宣言
4/7 日本緊急事態宣言 5/25 解除
101.6% 2/29 TDR閉園 7/1 開園
101.1%
100% 2/29 USJ閉園 6/19 開園
86.0%
80%
70.4%
延べ宿泊者数 対前年同月比
60% 変動賃料等導入24ホテルRevPAR実績 対前年同月比
46.8%
40%
30.4%
27.3%
21.9%
19.1%
20% 15.1%
12.3%
6.5% 5.0%
未公表
0%
2020年1月 2020年2月 2020年3月 2020年4月 2020年5月 2020年6月 2020年7月
変動賃料等導入 休館ホテル数 ０ 10 16 9 4
24ホテル（注） 休館ホテル客室数割合 0% 15.3% 70.5% 33.9% 8.1%
出所：観光庁「宿泊旅行統計調査」
(注) 変動賃料等導入24ホテルとは、HMJ14ホテルに、イビス東京新宿、イビス スタイルズ 京都ステーション、イビス スタイルズ札幌、メルキュールホテル札幌、メルキュールホテル沖縄那覇、メルキュールホテル横須賀、ザ・ビー 池袋、
ザ・ビー 八王子、ザ・ビー 博多及びザ・ビー 水道橋を加えた24ホテルをいいます。HMJ14ホテルとは、神戸メリケンパークオリエンタルホテル、オリエンタルホテル 東京ベイ、なんばオリエンタルホテル、ホテル日航アリビラ、
オリエンタルホテル広島、オキナワ マリオット リゾート＆スパ、アクティブインターシティ広島（シェラトングランドホテル広島）、オリエンタルホテル福岡 博多ステーション、ホリデイ・イン大阪難波、ヒルトン成田、インターナショナルガーデン
ホテル成田、ホテル日航奈良、ヒルトン東京お台場及びホテルオリエンタルエクスプレス大阪心斎橋をいいます。
3
１．イントロダクション：新型コロナウイルスの影響（続き）
新型コロナウイルスの影響により、大幅な減配予想
コロナ禍の難局を乗り越えるための対応策を実施
2020年 通年予想の概要 JHRの取組み
（単位：百万円）
2020年通期 期初予想 賃料減額等の要請に対する対応
（予想） 増減率（注1）
• オペレーターと協働したホテル運営コスト削減施策等の実施
営業収益 13,126 △56.2% • 賃料の減額要請については、総合的に判断
• HMJ（注2）とは賃料に関し合意済
不動産運用収益 9,970 △66.7%
物件売却
固定賃料等 8,921 △50.4%
• 東京のリミテッドサービスホテルを2020年７月に売却
変動賃料 1,049 △91.2% • 分配金の上乗せ及び手元流動性の向上
不動産等売却益 3,156 ー
リファイナンス
純利益 243 △98.5% • レンダーとの良好な関係を維持
• 財務の健全性及び安定性を確保
負ののれん活用額 319 ー
資本的支出の見直し
１口当たり分配金（円） 126 △96.6%
• 大規模改修を含むすべての資本的支出の見直し
• 手元流動性の向上を優先
(注1) 2020年２月20日付決算短信において公表した予想を記載しています。
(注2) HMJとは、株式会社ホテルマネージメントジャパン又は株式会社ホテルマネージメントジャパン及びその子会社のことをいいます。以下同じです。
4
Ⅱ. JHRの取組み
１．JHRの取組み
1 賃料減額等の要請に対する対応
2 物件売却
3 リファイナンス
4 資本的支出の見直し
6
１-１．賃料減額等の要請に対する対応
賃料の減額要請については、対応方針に基づき総合的に判断
HMJとは賃料に関し合意済
オペレーターの状況 対応方針
オペレーターによるホテル運営コスト削減施策等、最大限の努力を確認の上、
JHRのオペレーター数 16 社 以下の項目に基づき、総合的に判断
賃貸借契約の内容及び賃料水準
1
うち、HMJを含む11社より賃料の減額要請あり （運営期における賃料負担率の推移等）
オペレーターの財務状況
2
オペレーターの内訳 （事業継続のリスク）
その他10社
9.9% (12) 3 ホテル運営の代替可能性
イシン（the b）
3.4% (4)
共立メンテナンス
（ドーミーイン等）
※ オペレーターのホテル運営能力は問題ない
4.1% (4)
名古屋ヒルトン
対応状況
4.1% (1)
第一ビルディング
• 2020年の賃料及び2021年以降の
（ヒルトン東京ベイ） HMJ
7.0% (1)
賃貸借契約変更について合意済
アコー • 一部オペレーターにつき交渉継続中
（メルキュール／イビス） その他オペレーター • 通期収益予想上は賃料減額リスクと
8.5% (6) HMJ して200百万円を見込む
63.0% (14)
(注) 取得価格ベース。（ ）内はホテル軒数。
7
１-２．HMJのリストラクチャリングプラン
大規模なコスト削減を実施、収益性の向上により財務体質の強化を図る
2020年の緊急施策の実施により、本年度支払可能賃料を最大化
HMJの費用構造の見直し アクション
現状 プラン実行後
AGOP（注） AGOP 人件費削減
不採算部門の効率化・縮小・閉鎖
1,137百万円
AGOP増加
原価 間接部門、共通業務の集約による効率化 削減
（△10.0%）
原価 スマートチェックインの導入 年間
上記施策に伴う人員削減／スリム化 1,518百万円
人件費 削減
売上 人件費 （△11.1%）
削減 外注費用削減 381百万円
削減
外注業務仕様の見直し／基準の統一化 等 （△17.6%）
その他経費 外 その他経費 外
注 注
費 費 収益アップサイド施策
一般管理 用 一般管理 用
清掃、建物管理等 清掃、建物管理等 レストランのテナント化、運営委託の導入
削減
水光熱費 水光熱費
顧客囲い込みによるダイレクトブッキング増加
（手数料コスト抑制）
支払手数料等 支払手数料等
＜2020年緊急施策＞
緊急施策の実施により、支払可能賃料を最大化
給与／賞与の一時的削減
人事関連
助成金活用（雇用調整助成金等）
外注契約の一時停止、減額 4,258百万円削減
運営費用関連 セールスマーケティング費用の抑制 （上記の一部も含む）
消耗品購入の抑制
制度融資の利用
資金繰りの確保 税金等の支払い繰り延べ
(注) AGOP（調整後GOP）とは、GOPから一定の支払手数料等を控除した残額をいいます。
スポンサーによる資金支援
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１-３．HMJ賃料の変更
最大のオペレーターであるHMJとのサステイナブルな関係を再構築
2020年の賃料に関する取り決め
現行契約に基づき、新型コロナウイルスの影響が顕在化した２月以降を変動賃料とする賃料体系に変更
固定賃料
賃料合計 期初予想比
固定賃料 変動賃料 期初予想
794百万円 357百万円
HMJ14ホテル 1,151百万円 9,530百万円 △8,379百万円
（１ヶ月分（１月分）） ＜GOP×物件毎の料率－１月分固定賃料＞
うち、ヒルトン東京お台場 258百万円 258百万円 0円 3,100百万円 △2,842百万円
賃貸借契約変更（2021年、2022年以降）
現行契約を変更
2021年 全額変動賃料（ホテル業績の回復期であるため固定賃料を設定せず） HMJのコスト削減の一部を
変動賃料として収受することで、
固定賃料 従前の賃貸借契約と同額（注2） 2020年の固定賃料の減免分を
2022年以降
将来的に回収
変動賃料 GOP基準額を物件毎に見直し、適切な賃料負担率となる料率を設定（注3）
賃料負担率
2020年はGOPを超える賃料負担も、2021年以降は賃料体系変更により賃料負担率は減少
GOP 2019年実績 新賃料体系
GOP 支払賃料 賃料負担率 (A)－(B)
超過分賃料 （年換算）（注4）(A) （2021年以降）（注5）(B)
2020年 （賃料／GOP）
89.2% 85.5% △3.7pt
（予想）
204百万円 1,151百万円 947百万円 ・ 賃料負担率が減少、コスト削減効果の一部を内部留保
・ 財務体質強化
(注1) HMJ賃料の変更については、2020年８月25日付プレスリリース「定期建物賃貸借契約の改定に関するお知らせ」をご参照ください。
(注2) ヒルトン東京お台場の固定賃料は、変更前の契約で2021年以降の固定賃料として定めた16億円と同額です。
(注3) 各ホテルのAGOPがAGOP基準額を超えた場合、当該金額にホテル毎に設定した変動賃料率を乗じて変動賃料を算出します。
(注4) ホテルオリエンタルエクスプレス大阪心斎橋及びヒルトン東京お台場の賃料を年換算して計算しています。また、ヒルトン東京お台場の固定賃料を16億円として計算しています。
(注5) 2019年のホテル業績から一定の前提を基に試算した値です。GOPの実績によっては数値が変わる可能性があります。
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１-４．HMJ新賃貸借契約（2021年以降）
HMJのコスト削減分をJHRの賃料とHMJで分け合う
2019年のホテル業績を基に試算した場合、コスト削減額15.2億円について、JHR賃料6.7億円、HMJ内部留保8.5億円（税引後5.5億円）で折半
2019年実績（年換算） 新賃料体系（注2）（2021年以降）
＜HMJ14ホテル＞ コスト削減効果により同売上でもGOPが増加
GOP： 171.1億円 GOP増加により、JHRが収受する賃料が増加
賃料負担率減少（89.2%→85.5%）によりHMJの内部留
賃料総額： 152.6億円（注1）
保が増加
⇒ 賃料支払い余力向上
186.3億円
コスト削減による +8.5億円 HMJ
15億円の
GOP増額 （税引後5.5億円） 内部留保
コスト削減
（15.2億円）
159.3億円
JHR
+6.7億円
賃料増加
賃料
171.1億円 171.1億円 （2019年実績）
152.6億円
152.6億円
GOP 賃料 GOP 賃料
(注1) ホテルオリエンタルエクスプレス大阪心斎橋、ヒルトン東京お台場の賃料を年換算して計算しています。また、ヒルトン東京お台場の固定賃料を16億円として計算しています。
(注2) 比較のため、2019年の実績GOPを記載していますが、新賃料体系では各ホテルのAGOPがAGOP基準額を超えた場合、当該金額にホテル毎に設定した変動賃料率を乗じて変動賃料を算出します。
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２．物件売却
分配金の上乗せ及び手元流動性の向上
物件の売却（2020年７月） 売却代金（譲渡益）の取扱い
含み益額の大きい東京の大型のリミテッドサービスホテルを売却
譲渡益 配当可能利益の
相鉄フレッサイン新橋烏森口 3,156百万円 増加
譲渡価格 8,000百万円
譲渡価格
取得価格 4,800百万円 8,000百万円
帳簿価額 現預金 手元流動性の
帳簿価額（注1） 4,791百万円 4,791百万円 4,844百万円 向上
譲渡益 3,156百万円
鑑定評価額（注2） 8,950百万円 売却前 売却時 売却後
資産規模の推移
継
続
374,508 369,708
286,801 319,474 309,370 的
158,902 173,429
225,723 な
122,285 130,883 成
（百万円）
長
2012年４月 2012/12期 2013/12期 2014/12期 2015/12期 2016/12期 2017/12期 2018/12期 2019/12期 2020/12期 を
(合併時) (第13期) (第14期) (第15期) (第16期) (第17期) (第18期) (第19期) (第20期) (第21期予想) 目
指
総物件数 28 28 28 30 36 41 44 41 43 42 し
取得物件数 2 2 3 9 5 3 2 ま
取得価格 108億円 326億円 157億円 570億円 610億円 326億円 651億円
す
売却物件数 2 2 1 3 3 1
譲渡価格 8億円 26億円 7億円 48億円 121億円 80億円
(注1) 2020年６月末時点
(注2) 2019年12月末時点
11
３．リファイナンス
全レンダーと良好な関係を維持・これまで以上に親密に協議を行う
引き続き財務の健全性及び安定性を確保
有利子負債の返済スケジュール 主な財務指標
(百万円) (2020年６月末時点)
30,000 借入金 投資法人債 28,000
有利子負債比率（総資産ベースLTV）(注1)
25,000 21,650
（2020/12期末見込み（第21期）） 42.2%
10,000
19,000
20,000 16,900 3,000 17,350 17,000
15,772
全有利子負債コスト
15,000 12,782 12,300
6,000 （2020年６月末時点） 1.0%
1,500 13,100
10,000 8,000
18,650 19,000 17,000 18,000
15,772
5,000 10,800 10,900 平均借入残存年数
4,250 （2020年６月末時点） 4.7年
0
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029
2020年12月期末の分配金控除後の
2020年下期及び2021年のリファイナンス フリーキャッシュ (注2)（見込み） 160億円
＜2020年下期＞
(注1) 2020年６月末時点の有利子負債比率は42.3%です。
返済期日 借入残高 コスト (注2) 現金及び預金から各種信託リザーブ及び分配金相当額等を除いた金額を表します。
2020年９月30日 11,847百万円
2020年12月30日 935百万円 0.93%
合計 12,782百万円 格付の状況
＜2021年＞
返済期日 借入残高 コスト 日本格付研究所（JCR） A+ （安定的）
2021年３月31日 6,800百万円
2021年９月30日 4,000百万円
1.62%
格付投資情報センター（R&I） A （安定的）
2021年12月30日
1,500百万円
（投資法人債）
合計 12,300百万円
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４．資本的支出及び減価償却費
大規模改修を含むすべての資本的支出を見直し、手元流動性の向上を優先
CAPEX CAPEX Ⅰ 建物の資産価値を維持する上で必要な建物設備・施設の更新工事に係る資本的支出
CAPEX Ⅱ 建物の躯体や設備にかかわらないが、運営上必要な什器・備品・設備に係る資本的支出
CAPEX Ⅲ ホテルの競争力の維持・向上を目的とした客室、宴会場、レストラン等のリニューアルに係る戦略的な資本的支出
（百万円） 減価償却費
4,751 大規模改修を含めた 4,859
5,000 大規模改修工事費用 4,557 資本的支出の見直し
△4,975
6,775
4,091
6,766
4,000 3,725 3,775
△1,975 ヒルトン東京
3,619 オリエンタルホテル福岡 お台場
博多ステーション 巡航の 234
大規模改修 大規模改修
3,056 393 資本的支出
3,147 3,000
2,898 の見直し
862
3,000
469 476 999
1,690
475 781
2,000 1,799
2,200
100
93
2,678
2,226
1,000 1,954 1,798
1,456 1,605
800
0
資産規模
319,474 309,370 374,508 369,708 369,708
（百万円）
2017/12期 2018/12期 2019/12期 2020/12期 2020/12期
（予想） （期初計画）
(注) 2020年12月期（第21期）において、ヒルトン東京お台場の大規模改装に係る支出3,000百万円、また、2021年12月期（第22期）において、なんばオリエンタルホテルの大規模改装に係る支出2,600百万円を見込んでいまし
たが、当該大規模改装については延期となりました。
13
Ⅲ. 中間決算の概要及び通期収益予想
１．2020年12月期 中間期実績
（単位：百万円）
2019年12月期 2020年12月期
（第20期） （第21期）
差異 主な差異要因
中間実績 中間実績（注1）
(B)–(A) 増減率
(A) (B)
固定賃料
物 物件数（件） 43 43 0 –
件 • HMJ14ホテル △3,115百万円
取得価格 374,508 374,508 0 – • オフィス・商業テナント賃料 24百万円
(合計) △3,090百万円
営業収益 12,719 5,536 △7,182 △56.5%
不動産運用収益 12,719 5,536 △7,182 △56.5% 変動賃料
固定賃料 59.3% 7,537 80.3% 4,446 △3,090 △47.1%
• 変動賃料等導入24ホテル △3,437百万円
[うち、HMJ14ホテル △2,058百万円]
その他収入 4.5% 576 8.0% 443 △132 △22.4%
• その他歩合賃料等 △522百万円
変動賃料 36.2% 4,606 11.7% 646 △3,959 △86.0% (合計) △3,959百万円
（注2）
NOI 10,679 3,588 △7,091 △66.4%
減価償却費 2,165 2,365 200
損 資産除去債務費用 1 1 0
益
固定資産除却損 218 0 △218
（注2）
償却後NOI 8,294 1,220 △7,073 △85.3%
その他の営業費用 1,001 894 △106
営業利益 7,293 325 △6,967 △95.5%
営業外収益 9 35 25
営業外費用 948 911 △37
経常利益 6,354 △550 △6,904 –
純利益 6,353 △551 △6,904 –
(注1) 詳細については、2020年８月25日付中間決算短信をご参照ください。
(注2) それぞれ以下の算式で算出しています。
NOI (Net Operating Income)＝不動産運用収益－不動産運用費用＋減価償却費＋固定資産除却損＋資産除去債務費用
償却後NOI＝不動産運用収益－不動産運用費用
15
２．2020年12月期 通期収益予想
（単位：百万円）
2019年12月期 2020年12月期
（ご参考） 差異の内訳
（第20期） （第21期） 既存物件の主な差異要因
（注2）
前回予想 今回予想 今回予想の
実績 (B)–(A) 増減率 物件売却 既存物件
(A) (B) 年換算 (注3) (注4)
固定賃料
物
件 物件数（件） 43 43 42 42 △1 △1 – • HMJ14ホテル △8,736百万円
取得価格 374,508 374,508 369,708 369,708 △4,800 △1.3% △4,800 – • その他テナント △11百万円
営業収益 28,278 29,971 13,126 9,738 △16,844 △56.2% 2,990 △19,835 (合計) △8,748百万円
不動産運用収益 28,278 29,971 9,970 9,738 △20,001 △66.7% △165 △19,835 変動賃料
固定賃料 56.3%15,391 56.1%16,828 79.5% 7,931 79.9% 7,782 △8,897 △52.9% △149 △8,748 • 変動賃料等導入24ホテル △9,771百万円
その他収入 4.1% 1,170 3.9% 1,158 9.9% 989 10.0% 974 △169 △14.6% △16 △152 [うち、HMJ14ホテル △6,614百万円]
変動賃料 39.5%11,176 40.0%11,984 10.5% 1,049 10.1% 982 △10,935 △91.2% – △10,935
• その他ホテルの変動賃料等の減少 △1,163百万円
不動産等売却益等 – – 3,156 – 3,156 – 3,156 –
(合計) △10,935百万円
NOI 24,087 25,273 5,614 5,330 △19,658 △77.8% △133 △19,524
NOI利回り 6.4% 6.7% 1.5% 1.4% △5.2%
減価償却費 4,557 4,859 4,751 4,740 △108 △11 △97
損
益 資産除去債務費用 2 2 2 2 0 – 0
固定資産除却損 246 18 19 19 0 – 0
負ののれん活用額（注5）
償却後NOI 19,281 20,392 841 568 △19,550 △95.9% △122 △19,427
＜2019年12月期＞
償却後NOI利回り 5.1% 5.4% 0.2% 0.2% △5.2%
負ののれん50年償却額 262百万円
その他の営業費用 2,132 2,264 1,912 1,908 △351 –
営業利益 17,148 18,128 2,085 △1,340 △16,042 △88.5%
希薄化への対応 310百万円
営業外収益 46 0 35 35 34 大規模改修工事への対応 357百万円
営業外費用 1,903 1,888 1,876 1,876 △12 固定資産除却損への対応 246百万円
経常利益 15,291 16,239 244 △3,181 △15,994 △98.5% (合計) 1,176百万円
特別損失及び法人税 1 1 1 1 – ＜2020年12月期（予定）＞
純利益 15,290 16,238 243 △3,182 △15,994 △98.5% 負ののれん50年償却額 262百万円
負ののれん活用額 1,176 496 319 337 △177 △35.8% 固定資産除却損への対応 19百万円
分
配 分配金総額 16,466 16,733 562 – △16,171 △96.6% 商標権の償却額 37百万円
金
投資口数（口） 4,462,347 4,462,347 4,462,347 4,462,347 – – (合計) 319百万円
１口当たり分配金（円） 3,690 3,750 126 – △3,624 △96.6%
△3,564
(注1) 詳細については、2020年８月25日付中間決算短信をご参照ください。
(注2) 2020年２月20日付決算短信において公表した予想を記載しています。
(注3) 2020年７月１日付で売却した相鉄フレッサイン新橋烏森口の売却による影響額を記載しています。
(注4) 既存物件とは、2020年８月25日時点で本投資法人が保有する42物件をいいます。以下同じです。
(注5) 負ののれん（一時差異等調整積立金）の活用につきましては、17ページをご参照ください。
16
３．１口当たり分配金及び負ののれん
不透明な環境下、手元流動性の向上を優先
１口当たり分配金の推移 負ののれん
売却効果額（注） ＜負ののれんの活用方針＞
（円）
3,890
4,000 3,683 3,690 1. 毎期262百万円（負ののれん50年償却額）を分配金に上乗せ
3,420 204
+5.6% △5.1% 2. 上記に加え、以下の対応に関して分配金を上乗せ
2,975 +7.7%
3,000 98 • 物件売却に伴う譲渡損失への対応
+15.0%
• 固定資産除却損への対応
• １口当たり分配金の希薄化への対応
2,000 △96.6%
3,683 3,686 3,690 • 税会不一致（定期借地権や資産除去債務の減価償却等）への対応
3,420
(売却効果額 • 収益への影響が大きい大規模改修工事による売り止め等への対応
2,877 控除後)
(売却効果額
1,000 控除後) ＜2019/12期 活用額＞
126 負ののれん50年償却額 : 262百万円
0 希薄化への対応 : 310百万円
2015/12期 2016/12期 2017/12期 2018/12期 2019/12期 2020/12期
大規模改修工事への対応 : 357百万円
(第16期) (第17期) (第18期) (第19期) (第20期) (第21期予想)
固定資産除却損への対応 : 246百万円
2019/12期 活用額合計 : 1,176百万円
１口当たり分配金の内訳
2019/12期末後 負ののれん 残高 10,617百万円
2020年 １口当たり分配金 ＜2020/12期 活用予定額＞
通期予想 への影響額 負ののれん50年償却額 : 262百万円
売却益を除いた当期純利益 : △2,913百万円 △652円 固定資産除却損への対応 : 19百万円
物件売却益 : 3,156百万円 +707円 商標権の償却額 : 37百万円
負ののれん取崩額 : 319百万円 ＋71円 2020/12期 活用予定額合計 : 319百万円
2020/12期 分配可能額合計 : 562百万円 126円 2020/12期末後 負ののれん 見込み残高 10,298百万円
(注) 売却効果額とは、物件売却により増加する１口当たり分配金額を指します。
17
４．１口当たりNAV及び鑑定評価額
CAPレートに大きな変化はないものの、足元のキャッシュフロー減少を反映し、NAV -6.8%、鑑定評価額-4.3%と微減
含み益は約1,300億円と高水準を維持
１口当たりNAVの推移 鑑定評価額（含み益）の推移
（円） 83,286 （億円） 帳簿価額 含み益
77,129 79,407 77,630 5,259
80,000 75,209
+4.9% △6.8% 4,946
+2.6% +3.0% 5,000
70,000 63,385
4,393 4,375
60,000 +18.7% 1,515
1,267
50,000 3,987
4,000
40,000 1,221 1,307
30,000 1,138
3,021
2015/12期 2016/12期 2017/12期 2018/12期 2019/12期 2020/12期
3,000
(第16期) (第17期) (第18期) (第19期) (第20期) (第21期)
787
鑑定評価額の変化 2,054
（価格時点：2020年６月30日）
2,000
348 3,743 3,679
鑑定 3,172 3,067
取得価格 2,849
物件数 CAPレート ネットキャッ ネットキャッ
（百万円） 価格 増減率 CAPレート
（百万円） (注1) 増減率 シュフロー シュフロー 2,233
(注2)
(注2) （百万円） 増減率 1,000
1,705
2019/12期末 43 374,508 525,910 2.0% 4.5% – 23,452 –
2020/6月末(注3) 42 369,708 494,690 △4.3% 4.5% 0.1pt 22,422 △2.9% 0
含み益率 20.4% 35.2% 39.9% 38.5% 42.6% 40.5% 34.4%
2014/12期 2015/12期 2016/12期 2017/12期 2018/12期 2019/12期 2020/6月末
(第15期) (第16期) (第17期) (第18期) (第19期) (第20期) (第21期中間)
(注1) 増減率は当該期末所有物件ベースです。
(注2) CAPレート及びCAPレート増減率につき、四捨五入して表示しています。 (注) 鑑定評価額から帳簿価額を控除した値が含み益となります。なお、2020年６月末時点は相鉄フレッサイン
(注3) 2020年６月末時点は相鉄フレッサイン新橋烏森口を除いた42物件の数値です。 新橋烏森口を除いた42物件の数値です。
18
Ⅳ. ホテル運営状況
１．変動賃料等導入24ホテルの月別業績
変動賃料等導入24ホテルの月別主要指標推移
（円） 稼働率（右軸） ADR（左軸） RevPAR（左軸）
25,000 100%
21,197
20,000 18,084 80%
17,346
16,098 16,233 16,489 16,095 16,492
15,311 15,755 15,704
14,915 15,086
14,055 18,888 14,103 13,777
13,350 13,239 12,742 12,797 12,969 13,118 13,313
15,000 60%
15,809 11,178 10,843
15,315
14,143 14,351 14,223 14,178 9,420
13,723 13,293 13,315
10,000 12,792 13,052 40%
11,065 11,246
9,003 3,750 4,547 4,434 4,862 5,010 4,968 4,539
3,461
5,000 20%
991 1,606
701
78.7% 83.5% 85.2% 88.3% 87.1% 87.5% 87.4% 89.1% 84.4% 87.0% 88.4% 84.8% 86.0% 79.7% 65.3% 28.1% 8.9% 7.4% 14.8% 26.1% 30.1% 34.8% 38.0% 38.6% 37.9% 34.1%
0 0%
2019年 2020年
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 通年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 通年
RevPAR ＋1.6% △29.6% △72.7% △93.5% △95.0% △87.7% △78.1% △75.9% △66.6% △66.1% △64.8% △62.7% △68.0%
対前年同月比
うち、HMJ14ホテルの月別主要指標推移
（円） 稼働率（右軸） ADR（左軸） RevPAR（左軸）
24,651
25,000 100%
20,421 20,986
19,490
18,418 18,254 18,721 18,102 18,635
20,000 22,437 17,561 17,952 17,905 80%
16,014 16,465 16,497 15,929 16,285
15,587 15,252 15,583 15,906
14,901 14,767 14,432
13,943 14,223
18,168
15,000 17,681 60%
16,142 16,548 16,219 16,143
15,761 15,222
14,614 14,874
13,445
10,000 12,310 12,767 40%
9,711 4,370 5,259 4,997 5,535 5,763 5,718 5,120
3,954
5,000 20%
1,784
1,069 639
76.9% 81.7% 85.6% 90.7% 88.4% 88.6% 89.0% 91.0% 84.7% 88.4% 89.6% 84.8% 86.6% 80.1% 65.2% 29.6% 7.4% 4.6% 12.5% 22.1% 25.1% 30.7% 35.5% 37.8% 36.7% 32.2%
0 0%
2019年 2020年
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 通年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 通年
RevPAR +3.7% △27.8% △72.3% △94.0% △96.0% △87.8% △78.2% △76.6% △66.4% △66.6% △64.5% △62.4% △68.3%
対前年同月比
(注) 2020年８月から12月、2020年通年は予想の数値を記載しています。
20
２．変動賃料等導入24ホテルの業績
主要指標の実績・予想
稼働率（右軸） ADR（左軸） RevPAR（左軸）
変動賃料等導入24ホテル合計
（円） 100%
15,691 17,263 16,492
20,000 △14.8% 13,362 △23.2% 13,264 △19.3% 13,313
15,000
10,000 13,348 4,536 4,541 4,539 50%
14,993 14,178
5,000 85.1% △66.0% 86.9% △69.7% 86.0% △68.0%
34.0% 34.2% 34.1%
0 0%
2019 2020 2019 2020 2019 2020
上期実績 上期実績 下期実績 下期予想 通期実績 通期予想
HMJ14ホテル
（円）
17,587 19,635 △15.3% 16,623 18,635 △14.6% 15,906 100%
20,000 △13.4% 15,222
15,000
10,000 5,045 17,263 5,193 16,143 5,120 50%
15,005
5,000 △66.4% △69.9% △68.3%
85.3% 87.9% 86.6%
33.1% 31.2% 32.2%
0 0%
2019 2020 2019 2020 2019 2020
上期実績 上期実績 下期実績 下期予想 通期実績 通期予想
GOPの実績・着地見込み
（百万円） 変動賃料等導入
24,000 24ホテル合計 20,871
18,000
△98.0%
1,200
17,116 414
600 HMJ14ホテル △98.8%
0 204
2019 2020
通期実績 通期予想
21
３．変動賃料等導入24ホテル 地域別の対前年RevPAR増減率（2020年）
新型コロナウイルスの影響は全国的
北海道（２物件）
24物件合計 戦略的投資対象地域
保有物件
-64.0% -71.2% -67.9%
-66.0% -69.7% -68.0%
2020年上期 2020年下期 2020年通期
（実績） （予想） （予想）
2020年上期 2020年下期 2020年通期
（実績） （予想） （予想） イビス スタイルズ 札幌
メルキュールホテル札幌
広島（２物件）
成田（２物件）
沖縄（３物件）
-63.8% -52.1% -57.7%
-50.0% -58.5%
-66.2%
-65.4% -67.6% -66.7% 2020年上期 2020年下期 2020年通期
（実績） （予想） （予想） 2020年上期 2020年下期 2020年通期
2020年上期 2020年下期 2020年通期 オリエンタルホテル広島 （実績） （予想） （予想）
（実績） （予想） （予想） アクティブインターシティ広島 ヒルトン成田
ホテル日航アリビラ (シェラトングランドホテル広島) インターナショナルガーデンホテル成田
オキナワ マリオット リゾート＆スパ
メルキュールホテル沖縄那覇 東京及びベイエリア（６物件）
ヒルトン東京お台場
福岡（２物件）
-69.7% -72.5% -71.2% オリエンタルホテル 東京ベイ
イビス東京新宿
ザ・ビー 池袋
大阪、京都（４物件） 2020年上期 2020年下期 2020年通期 ザ・ビー 八王子
-48.4% （実績） （予想） （予想） ザ・ビー 水道橋
-74.8% -64.8%
2020年上期 2020年下期 2020年通期
（実績） （予想） （予想） -78.1% -85.5%
-93.8% なんばオリエンタルホテル
オリエンタルホテル福岡 博多ステーション ホリデイ・イン大阪難波
2020年上期 2020年下期 2020年通期 ホテルオリエンタルエクスプレス大阪心斎橋
ザ・ビー 博多 （実績） （予想） （予想） イビス スタイルズ 京都ステーション
(注) 変動賃料等導入24ホテルのうち、各地域における主要なホテルを掲載しています。
22
４．HMJの感染防止対策
新型コロナウイルス感染症対策への取組み事例
HMJでは最高水準の新型コロナウイルス感染防止対策を行い、お客様に「安心・安全」な滞在環境を提供します
Clean & Safe Policy
ホテルマネージメントジャパングループホテルでは、「３密回避※」と「衛生管理」の徹底のため、
３つのサービス規範を具体化し、それぞれに対する感染症防止策を実施してまいります。
①接触感染の防止 ②飛沫感染の防止 ③感染防止の喚起徹底
※３密とは、「換気が悪い密閉空間」、「人が集まって過ごすような密集場所」、「不特定多数の人が接触するおそれが高い密接場面」です。（厚生労働省HPより）
徹底的な除菌清掃 換気の徹底 入館時検温の実施
頻繁に手を触れる すべての館内に すべてのお客様を
部分の消毒を徹底 おけるこまめな 対象に検温を
します。 換気を徹底します。 実施します。
入館時検温システム
＜ヒルトン東京お台場＞
宿泊 連泊時の清掃 飛沫感染の防止 消毒ステーションの設置
お客様のご依頼時 フロントにパネルを パブリックエリア
のみ、連泊時の 設置し、飛沫感染を にお客様が絶えず
スタッフ入室を 防止します。 手指消毒できる
行います。 環境を整えます。
新ビュッフェスタイル サービススタッフ 混雑の回避
トングや菜箸類の頻 スタッフはマスクを 間隔をあけた入列
繁な交換対応を行い、 着用したサービス 規制や、スタッフ
お客様が料理を取る 及び健康と衛生面の との近距離の接触
際のマスクと手袋の 管理徹底に努めます。 を回避します。 徹底的な消毒清掃の実施
着用をお願いします。 ＜オリエンタルホテル福岡 博多ステーション＞
23
５．サステナビリティへの取組み
社会・環境と共生・共存する中長期的な成長を目指し、ESG課題への適切な対応を通じたサステナビリティの向上に取り組んでいます（注1）
サステナビリティに関する方針 GRESBリアルエステイト評価（注2）
取り組むべき重要課題とその取組方針について規定 環境への配慮やサステイナビリティに関する取組みについて、「マネジメントと方針」
及び「実行と計測」の両面において優れていると評価
サステナビリティに関する方針
▶ 最高位の
ポートフォリオの環境パフォーマンスの 地域コミュニティへの配慮と貢献
把握と向上
役職員への取組み Green Star 評価の取得
快適で健康的、安心・安全なホテル
企業市民としてのコンプライアンス ▶ GRESBレーティングで
の推進
透明性の向上とステークホルダー
バリューチェーンにおけるESGの推進 エンゲージメント
3-star 評価の取得
CASBEE建築評価認証（注3）(2020年５月) BELS（注4）認証取得ホテル 新型コロナウイルス感染症患者の受け入れ
ヒルトン東京お台場は、既存ホテルとして初めて ホテル日航アリビラ、メルキュールホテル沖縄那覇の 新型コロナウイルス感染症無症状者及び軽症者の
CASBEE建築評価認証 B+ランク（良い）を取得 ２物件においてJ-REIT保有ホテル物件として初めて、 受け入れ（保有２ホテル）
BELS認証を取得 • 東京都における新型コロナウイルス感染症患者の
うち、入院治療が必要のない軽症や無症状の
ホテル
日航アリビラ 方々を受け入れる宿泊療養施設として活用
• ホテルでの生活を
より安全で快適な
環境とするため、
お掃除ロボットや
メルキュール
ホテル 入居時のお出迎え
沖縄那覇 ロボットを導入
(注1) 本投資法人のサステイナビリティに関する方針や取組み事例については、本投資法人のウェブサイトをご参照ください。（https://www.jhrth.co.jp/ja/about/sustainability.html）
(注2) GRESBとは、不動産会社・ファンドのESG配慮を測る年次のベンチマークです。GRESBリアルエステイト評価は、個々の不動産を対象としたものではなく、不動産会社・REIT・不動産ファンドを対象としてサステナビリティへの取組みを評価することが特徴
です。なお、GRESBレーティングは総合スコアに基づく相対評価で、最上位は「5-star」です。
(注3) CASBEE（Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency／「建築環境総合性能評価システム」）は、建築物の環境性能を評価し格付けするもので、CASBEE建築評価認証は、CASBEE-建築（新築）、
（既存）、（改修）のいずれかで評価され、「Sランク（素晴らしい）」「Aランク（大変良い）」「B+ランク（良い）」「B-ランク（やや劣る）」及び「Cランク（劣る）」の５段階に格付けされます。
(注4) BELS（Building-Housing Energy-efficiency Labeling System）とは、国土交通省が定める建築物の省エネルギー性能評価表示制度です。
24
Ⅴ. マーケット環境
１．マーケット環境
2020年４月以降インバウンドがほぼゼロに 緊急事態宣言が発出された2020年４月から５月が底に
日本人延べ宿泊者数は６月以降緩やかに回復
インバウンド数の前年比較 国内宿泊施設の延べ宿泊者数の前年比較
(千人) （百万人泊）
2019 2020 外国人延べ宿泊者数 日本人延べ宿泊者数
17,000 300
16,634
285.3
16,000 250
136.0
3,947
4,000 100
226.7
2,689 2,927 2,880
3,000 2,760 2,773 75
2,6612,604
119.8
51.1 50.7 51.4
2,000 50 45.8
42.7 43.2 43.5
37.4
1,085 41.6 23.9 39.4 41.7
36.2 58.6
1,000 25 33.5 33.5 34.3
32.6 13.9
9.7 7.8
22.8
194
9.5 13.8 16.2
2.9 1.7 2.6 9.2 9.7 9.3 9.5 11.3 9.7 7.7 9.6
4.9 1.1 0.2 0.1 0.2
0 0
2019 2020 2019 2020 2019 2020 2019 2020 2019 2020 2019 2020 2019 2020 2019 2020 2019 2020 2019 2020 2019 2020 2019 2020 2019 2020 2019 2020
1月 2月 3月 4月 5月 6月 1–6月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 1–6月
対前年同月比 △1.1% △58.3% △93.0% △99.9% △99.9% △99.9% △76.3% 対前年同月比 +1.1% △14.0% △53.2% △80.9% △84.9% △69.6% △52.3%
出所：日本政府観光局（JNTO）「訪日外客数の動向」 出所：観光庁「宿泊旅行統計調査」
(注) 2020年１–４月の数値は暫定値、５–６月は推計値です。 (注) 百万人未満の数値を四捨五入して表示しています。また、2020年１–５月は第２次速報値、
６月は第１次速報値です。
26
１．マーケット環境（続き）
訪日外国人と日本人の海外旅行消費額は同程度 新規ホテル開業計画の一部は中止／延期
日本人の海外旅行から国内旅行への振替を期待 大量供給が続いた東京、大阪は2021年以降供給数の減少が見込まれる
旅行消費額の推移 全国のホテル・旅館の新規供給客室数
開業済 開業予定
（兆円） 日本人国内宿泊旅行 日本人国内日帰り旅行 （室） ＜全 国＞
海外旅行から 80,000
35 訪日外国人旅行 日本人海外旅行
国内旅行への 53,946 59,036 58,919
60,000
31.6 振替により、 32,988 37,833
30,650
40,000 31,624
29.8 29.3 インバウンドの 16,517 14,348
30 28.8 穴埋めに 20,000
27,295
27.6 4.8 0
26.0 4.2 4.3 新規供給割合 +1.1% +2.1% +3.4% +3.6% +3.4% +2.1% +0.8% +1.7%
25.0 24.8 4.1
3.8 東京／大阪を除く +0.7% +1.7% +2.5% +2.7% +2.4% +1.7% +0.6% +1.7%
25
4.4 4.8 （%：対前年増加率）2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年以降
3.7 4.4
4.5 4.3 4.5 （室） ＜東 京＞
3.5 16,939
20,000
1.4
20 1.1 4.8 15,000 11,833 11,062
2.0
4.6 4.9 5.0 4.7 10,594 7,745
4.8 10,000 6,107 5,866
4.4 3,059
4.5 5,000 2,150
6,345
15 0
新規供給割合 +4.1% +3.8% +7.4% +6.4% +9.3% +3.9% +1.5% +1.0%
（%：対前年増加率）2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年以降
10 ＜大 阪＞
17.2 （室）
15.8 16.0 16.1 15.8 5.4 10,721
15.0 15.4 12,000
13.9 4.1 8,329
1.0 9,000 7,257
5 5,018 5,725
1.2 0.9 6,000
1.0 0.7 3,052 3,419
2,347
0.7 3,000 1,402
3.2 4,205
2.6 0
0 新規供給割合 +1.8% +6.3% +9.9% +11.6% +7.0% +5.2% +2.0% +2.9%
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2019 2020 （%：対前年増加率）2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年以降
１–３月 １–３月
1－3月 1－3月
出所：観光庁「旅行・観光消費動向調査」 出所：厚生労働省「衛生行政報告例」、週刊ホテルレストラン(HOTERES)、日経テレコンのデータを基に本資産運用会社にて試算
(注) 2020年１–３月の数値は速報値です。 (注) 新規供給割合とは、年初の総客室数（ホテル及び旅館）に対する年間新規供給客室数の割合を指します。なお、上記デー
タのうち、供給客室数未定とされているホテルについては、新規供給客室数の平均値から、180室と仮定して試算しています。
27
１．マーケット環境（続き）
政府は観光需要喚起に向けて、かつてない規模の予算による政府支援 各地方自治体も独自の旅行支援策を実施し、近場での旅行を後押し
策を開始
政府による国内観光需要喚起策 主な自治体による旅行支援策
Go to トラベル事業
戦略的投資対象地域
観光需要喚起の４つのキャンペーン事業の１つ おきなわ彩発見キャンペーン
保有ホテル
国内旅行の宿泊費・日帰り旅行代金の1/2相当額を支援。 那覇とまーるクーポン
支援額のうち、７割は旅行代金の割引に、３割は旅行先で使える地域共通
概要 クーポンとして付与。
一人１泊当たり上限20,000円（日帰り旅行は１万円が上限）
（連泊制限、利用回数制限なし） さぁ！サッポロ夏割＆
泊まってスマイルクーポン
予算 １兆3,500億円（Go to キャンペーン事業の80%を占める） 地元応援！
京都で食べよう、 どうみん割
時期 2020年７月22日から旅行代金の割引を開始 泊まろうキャンペーン
Welcome to
休暇の分散化と新しい旅行スタイルの促進 Hyogo キャンペーン
ワーケーション プレジャー サテライトオフィス 滞在型旅行 「福岡の魅力再発見」
九州キャンペーン Stay CHIBA
キャンペーン
出張先で
リゾート地や温泉地 宿泊施設等を 平日を含む一定期間、
滞在を延長し、
でテレワーク オフィスに 地域の自然を体験する
余暇を楽しむ よこすかプレミアム応援団
「大阪の人・関西の人いらっしゃい！」キャンペーン
観光地や宿泊施設において、 広島市プレミアム付宿泊券
「新しい旅行スタイル」を促進
広島県宿泊割引プラン
出所：観光庁「令和２年度 観光庁関係 補正予算」 「Go To トラベル事業の概要」 出所：各自治体公表資料
「旅行消費の増加及び休暇分散に向けた取組について」（観光戦略実行推進会議 議事録） (注) ホテル保有地域の主なキャンペーンを記載しています。各キャンペーンは2020年７月末日時点で確認できた
(注) 2020年７月末時点で予定されているものです。予算は、2020年度補正予算案額を記載しています。 ものであり、今後、変更される可能性があります。
28
Ⅵ. 最後に
１．最後に
●有効なワクチン、治療薬の開発・普及
Pre コロナ With コロナ Post コロナ
2019 2020 2021 2022 2023
大きな変化
価値観・ 社会経済 レジャー需要 ホテルゲスト
金融市場 投資機会
生活様式 活動 （量と質） のニーズ
社会全体 ホテル市場
変化への柔軟な対応
"Post コロナに適応する
"With コロナを生き延びる"
フロントランナーを目指す"
30
Appendix 1
本投資法人の方針と戦略
１．JHRの投資目標
高い物件取得能力
中長期的な分配金の上昇を志向 日本最大のホテル特化型J-REITとしての高い認知度
継続的な物件取得による売買市場での高いプレゼンス
及び信用力
多様な取得スキームの提案力及び実行力
高い内部成長の実現力
アクティブ・アセットマネジメント戦略による安定性とアップサイド・
高い物件 高い内部成長
ポテンシャルを両立させる運用手法
取得能力 の実現力 優良なオペレーターとのコラボレーションによるホテル収益の向上
充実したインターナショナル・ブランドによる
インバウンド需要の取込み
適切な資本的支出による競争力の維持／強化
安定した
資金調達力
安定した資金調達力
財務の健全性及び安定性の確保
資金調達手段の多様化
32
２．安定性とアップサイド・ポテンシャルの両立
成長戦略の着実な実行により、「安定性とアップサイド・ポテンシャルの両立」を追求
安定収益の確保 アップサイドの追求
固定賃料方式 運営委託方式 変動賃料方式 売上歩合方式
アクティブ・アセットマネジメント戦略
ホテル運営状況の適切なモニタリング
競争力・資産価値維持のための資本的支出 賃料スキームの変更・リブランド
戦略的な資本的支出 等
テナント等の賃料負担能力の維持・向上 ホテルの業績の向上による賃料収入等の増加
賃料収入割合 賃料形態割合 （2020年８月25日時点）
2019年実績（年換算） 2020年予想（年換算）
固定賃料のみ
変動賃料等（＊）
10.1% 11物件
変動賃料等（＊）
固定賃料等
38.4% 変動賃料等（＊）
61.6% 固定賃料等
31物件
89.9%
(＊) 変動賃料、売上歩合賃料、運営委託収入 (＊) 固定賃料プラス変動賃料、固定賃料プラス売上歩合、変動賃料、運営委託
33
３．外部成長戦略
外部環境に対する認識 基本方針
「国内レジャー客」及び「訪日外国人レジャー客」の需要の取込みが中長期的に期待できる地域において
ホテル投資市場の動向 高い競争力を持つホテル用不動産等の取得
ポートフォリオ全体の収益力、安定性、質の向上
新型コロナウイルス（COVID-19）感染
拡大により景気が急速に悪化する中、ホテ
ル収益は大きな打撃を受け、テナントから
の賃料減額要請、ホテルオペレーターの信
用不安等の未曾有の事象が発生し、イン
バウンド需要の拡大を受けて活況だったホ
テルマーケットは一転し、厳しい経営環境 主要な施策
が続いている。
ホテル用不動産等のハード、ソフト、ロケーション面での優位性を重視
短期的には市況の不透明感から売主・買 • 重要な投資対象は運営及び管理ノウハウ、投下資本、立地の制約から参入障壁が高い「フルサービスホテル」
主の双方がマーケット動向を静観している 及び「リゾートホテル」
状態であり、ホテル売買取引が停滞して • 「リミテッドサービスホテル」はホテル賃借人の信用力、築年、ロケーション、客室構成、収益性を重視
いる。 • シングルルームを主体とする宿泊特化型ホテルについても、ホテルスペックやアップサイド実現の蓋然性等を勘案し個別に取得を
中長期的には、新型コロナウイルスのワクチ 検討
ン・治療薬の開発・実用化を契機として国 • 特に、アクティブ・アセットマネジメントの実行による内部成長及び既存物件とのシナジー効果の可能性のあるホテルについては、
内外の宿泊需要が回復することが期待さ 積極的に取得を検討
れており、市況回復に伴いホテル投資が再 戦略的投資対象地域
び活発化していく可能性があるが、ホテルの
• 北海道エリア、東京及びベイエリア、大阪・京都エリア、福岡エリア、沖縄エリア
スペック、ロケーション、ホテル運営者の能力
に応じてホテルの競争力の優劣がより明確 取得時の内部成長戦略の検討・立案
になっており、各ホテルの差別化が重要と • 契約改定時等における適切な賃料水準・スキームの検討、費用削減可能性、ハード面の改善可能性の検討
なっている。 • 特に、変動賃料等導入物件では、賃借人・ホテル運営者と協働して内部成長を促進
新型コロナウイルスの影響により生じる以前とは異なる投資機会（オペレーター不在の状態での売却等）に対して、HMJの効率
的なホテルオペレーションプラットフォーム等を活用して対応
34
４．内部成長戦略
外部環境に対する認識 基本方針
アクティブ・アセットマネジメント戦略の着実な実行による「安定性」と「アップサイド・ポテンシャル」の両立
ホテル市場環境
新型コロナウイルス（COVID-19）の感
染拡大により、インバウンド需要・国内需
要とも大幅に減少し、日本の観光産業、
ホテル産業は、当面の間停滞が継続する
ものと想定される。今後、世界的な動向を
注視する必要があるが、感染拡大の収束
に伴いインバウンド需要・国内需要とも漸 主要な施策
次回復していくものと見込まれる。
アップサイドを実現する「アクティブ・アセットマネジメント戦略」の立案及び実施
近年の旺盛なホテル需要を背景に新規ホ • 成長期待の高いホテルを中心とした収益力向上及び競争力強化につながる戦略的CAPEXの実行
テル供給が続いたことから、市場により需給 • 賃料引上げ、アップサイド取込み可能な賃料スキームへの変更
の不均衡が見られるものの、アジア圏の経
• 運営委託方式の物件における運営委託報酬の削減
済成長に伴う中長期的な観光旅行マー
ケットの拡大トレンドに変化はないと考えら • インターナショナル・ブランドへのリブランドによるインバウンド需要の取込み
れる。 • ホテル売上面・費用面双方にわたるGOP最大化を企図した効率的なホテル運営体制構築への積極的な提言
• 優良なオペレーターとのコラボレーションによるホテル収益の向上
ホテル事業者は、一時的に大幅な市場環
境の悪化に晒されるため、経営の健全性を 安定収益の確保を実現する資本的支出の立案、実施、及び賃借人のモニタリング
維持する守りの戦略と、変化への柔軟な
• ホテル賃借人の信用力の分析、ホテル収支の把握、賃料負担力の注視、改善
対応が求められる。
• 競争力及び資産価値維持・向上に繋がる資本的支出の実行によるテナント等の賃料負担能力の維持・向上の確保
新型コロナウイルス（COVID-19）の影響下における柔軟な対応
• 運営体制の徹底的な効率化を中心としたコスト削減諸施策によるホテル収益構造の抜本的な改革の推進
• マーケット環境の大きな変化に対応した適切な商品造成やホテル施設環境の整備
• 国内の宿泊・観光マーケットの状況や変化する顧客ニーズに応じた適切な戦略的CAPEXの実施
35
５．財務戦略
外部環境に対する認識 基本方針
財務の健全性及び安定性確保
資金の調達環境及び金利の動向
レンダーフォーメーション及び金融機関との関係強化
2020年上期のJ-REIT公募増資(IPOを
資金調達手法の多様化
含む)は、新型コロナウイルス（COVID-
19）の感染拡大に伴う金融市場の混乱
を受け、件数、調達金額共に昨年実績を
下回り、東証REIT指数は３月半ばに急
落、その後も軟調に推移。
主要な施策
金融機関の支援姿勢に変化は見られない
ものの、ホテル等の一部のセクターにおいて 当面LTV50%（総資産ベース）を上限とする運営
は、新型コロナウイルスの感染拡大を受け、
長期の融資に慎重姿勢、金利の上昇圧 公募増資及び投資法人債の発行等、資金調達手法の多様化
力も見られる。
返済期限の分散化に配慮しつつ、必要に応じて金利固定化等、財務安定性の向上
短期、長期金利共に緩和的な政策を背
景に低水準が継続。 資金調達コストの最適化
投資法人債は、グリーンボンドの起債が引
き続き多いものの、発行額は減少傾向。 資本的支出のコントロール等を通じ、手元流動性の向上を図り、財務基盤をより強化
36
６．投資主優待制度
保有ホテルに対する投資主の理解及び満足度の向上、投資主の裾野の拡大を図ることを目的として実施
優待券送付対象者 優待制度の内容
毎年６月末日（中間決算期末）時点で投資口10口以上保有の投資主 宿泊優待券５枚及びレストラン優待券５枚（注）を送付
＜2020年度＞ 各ホテルが提供する宿泊ベストレートから10%割引及び
対象人数： 16,369人 レストラン利用料から10%割引
利用可能期間： 2020年10月１日～2021年９月30日の１年間 (注) レストラン優待は一部ホテルを除く
優待対象ホテル
HMJ14ホテル アコー６ホテル
神戸メリケンパーク オリエンタルホテル 東京ベイ なんばオリエンタルホテル オリエンタルホテル広島 ホテル日航アリビラ オキナワ マリオット リゾート&スパ
オリエンタルホテル イビス東京新宿 イビス スタイルズ 京都ステーション
アクティブインターシティ広島 オリエンタルホテル福岡 ホリデイ・イン大阪難波 ヒルトン成田 インターナショナルガーデンホテル成田
（シェラトングランドホテル広島） 博多ステーション メルキュールホテル札幌 イビス スタイルズ 札幌
ホテル日航奈良 ヒルトン東京お台場 ホテルオリエンタルエクスプレス大阪心斎橋 メルキュールホテル沖縄那覇 メルキュールホテル横須賀
37
Appendix 2
保有物件情報
１．ポートフォリオマップ
強いレジャー宿泊需要が存在するエリアに立地する競争力の高いホテルで構成されたポートフォリオ
戦略的投資対象地域をはじめとするレジャー需要の高い成長性を有するエリアへ選別的に投資
（2020年８月25日時点）
資産規模
戦略的投資対象地域 1 2 3 4 5 6 7 8
3,697 億円 保有ホテル
ホテル数 リミテッドサービスホテル
23 24
フルサービスホテル
42 物件
神戸メリケンパーク オリエンタルホテル なんば オリエンタルホテル ホテル日航アリビラ ザ・ビーチタワー 箱根強羅温泉 ドーミーイン熊本
オリエンタルホテル 東京ベイ オリエンタルホテル 広島 沖縄 季の湯 雪月花
リゾートホテル 北海道エリア
9 10 11 12 13 14 15 16 17
総客室数
11,485 室
ザ・ビー 水道橋 ドーミーイン・ 博多中洲ワシントン 奈良ワシントン R&Bホテル コンフォートホテル スマイルホテル 東横イン博多口 ホテル京阪
東京及びベイエリア（注1）
global cabin 浅草 ホテルプラザ ホテルプラザ 上野広小路 東京東日本橋 日本橋三越前 駅前本館・シングル館 ユニバーサル・シティ
27 18 19 20 21 22 23 24 25 26
大阪・京都エリア（注2） 2 29
22
3 17 35 41
7 38 39
11 16
福岡エリア 30 20
チサンイン蒲田 ホテルビスタ ヒルトン東京ベイ イビス東京新宿 イビス スタイルズ イビス スタイルズ メルキュールホテル メルキュールホテル ザ・ビー 池袋
蒲田東京 京都ステーション 札幌 札幌 沖縄那覇
28 34 36 37
27 28 29 30 31 32 33 34
8 12 40
1
東京23区
4 32
26 13 33
10
9 ザ・ビー 八王子 ザ・ビー 博多 ホテル フランクス メルキュールホテル オキナワ マリオット