2020 年７月１日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都渋谷区恵比寿四丁目１番 18 号
恵比寿ネオナート
ジャパン・ホテル・リート投資法人
代表者名 執行役員 増田 要
（コード番号：8985）
資産運用会社名
ジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズ株式会社
代表者名 代表取締役社長 古川 尚志
問合せ先 管理本部 企画部長 花村 誠
TEL：03-6422-0530
資産の譲渡に関するお知らせ
（相鉄フレッサイン新橋烏森口）
ジャパン・ホテル・リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する
資産運用会社であるジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズ株式会社（以下「本資産運用会社」
といいます。）は、本日、下記のとおり運用資産の譲渡（以下「本譲渡」といいます。）を決定し、
本譲渡を完了しましたので、お知らせいたします。
記
１． 譲渡の概要
譲渡資産の名称 相鉄フレッサイン新橋烏森口
譲渡資産の種類 不動産信託受益権
取得日 2012 年９月 19 日
用途別区分 ホテル
タイプ区分（注１） リミテッドサービスホテル
グレード区分（注２） ミッドプライス
譲渡価格（注３） 8,000 百万円
帳簿価額（注４） 4,791 百万円
不動産等売却益の見込み額
3,156 百万円
（注５）
鑑定評価額（注６） 8,950 百万円
売買契約締結日 2020 年７月１日
譲渡日 2020 年７月１日
譲渡先 非開示（注７）
（注１）本投資法人は、ホテルをその営業の態様に応じて、「リミテッドサービスホテル」「フルサービスホ
、
テル」及び「リゾートホテル」に分類しています。
（注２）本投資法人は、主に平均客室販売単価等の観点から、ホテルを「ラグジュアリー」
、「アッパーミドル」
、
「ミッドプライス」及び「エコノミー」クラスの４種類に分類しています。
（注３）譲渡費用、固定資産税・都市計画税等の精算額、消費税及び地方消費税を除きます。
1
（注４）2020 年６月末日時点の帳簿価額（見込み額）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注５）本件譲渡に際して発生する不動産等売却益の見込み額は、 譲渡価格、2020 年６月末の帳簿価額（見
込み額）及び売却に係る費用（見込み額）をもとに算出しています。また、百万円未満を切り捨て
て記載しています。
（注６）2019 年 12 月 31 日時点の鑑定評価額を記載しています。
（注７）譲渡先より同意を得られていないため、非開示としています。
２． 譲渡の理由
2020 年３月 25 日付「2020 年 12 月期（第 21 期）の運用状況及び分配金の予想の修正に関するお
知らせ」に記載のとおり、新型コロナウイルス（COVID-19）の世界的な感染拡大により、ホテルを
取り巻く経営環境は厳しいものとなり、ホテル収益への影響を予想することが困難な状況が現在に
おいても継続しています。
本投資法人は、収益の見通しが不透明なこのような状況下において、保有する資産の含み益を一
部顕在化させ不動産等売却益として計上すること並びに手元流動性を向上させることが適切と判
断し、本譲渡を決定したものです。
３． 譲渡代金の使途及び利益分配
譲渡代金の使途については、本投資法人の手元資金とすることにより、手元流動性の向上を図る
とともに、状況に応じて将来の客室改装等の資本的支出や新規物件の取得資金等への充当を検討し
ます。
また、本譲渡により 3,156 百万円の不動産等売却益が見込まれ、その一部又は全部を分配金に充
当する予定です。
４． 譲渡資産の内容
譲渡資産の名称 相鉄フレッサイン新橋烏森口
特定資産の種類 不動産信託受益権
地番 東京都港区新橋四丁目 34 番１外 10 筆
用途 ホテル・店舗・駐車場
土地 761.01 ㎡
面積
建物 5,476.39 ㎡
土地 所有権
所有形態
建物 所有権
建物構造 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1 階付 16 階建
建築時期 2008 年３月
取得価格 4,800 百万円
8,950 百万円
鑑定評価額 価格時点：2019 年 12 月 31 日
鑑定機関：大和不動産鑑定株式会社
信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
信託期間満了日 2022 年７月 31 日
テナント数 ４
賃貸可能面積 5,246.66 ㎡
賃貸面積 5,246.66 ㎡
固定賃料 月額 24,833 千円
賃料（注１） ホテル賃借人については上記固定賃料とは
変動賃料
別に、売上歩合賃料が発生します。
敷金・保証金（注２） 60,599 千円
稼働率（賃貸面積ベース） 100％
担保設定の有無 無
（注１） 本日時点で有効なホテル及び店舗等の各賃借人との定期建物賃貸借契約書等の内容に基づいて記載
しています。ホテル賃借人より開示について同意を得られていないため、売上歩合賃料の金額は記載
していません。
2
（注２） ホテル及び店舗等の各賃借人との定期建物賃貸借契約書等締結時点の金額を記載しています。
５． 譲渡先の概要
譲渡先より開示することにつき同意を得られていないため、非開示としています。なお、本投資
法人・本資産運用会社と譲渡先との間には、記載すべき資本関係・人的関係・取引関係はなく、譲
渡先は、本投資法人及び本資産運用会社の関連当事者にも該当しません。また、譲渡先は、投資信
託及び投資法人に関する法律に定める利害関係人等及び本資産運用会社の定めるスポンサー関係
者のいずれにも該当しません。
６． 媒介の概要
該当ありません。
７． 決済方法
引渡時一括
８． 譲渡の日程
譲渡に係る機関決定日 2020 年７月１日
売買契約締結日 2020 年７月１日
売買代金決済・物件引渡日 2020 年７月１日
９． 今後の見通し
上記「１.譲渡の概要」に記載の通り、本譲渡により 3,156 百万円の不動産等売却益が見込まれる
ものの、現時点では新型コロナウイルスの問題が与えるホテル収益への影響を見積もることが困難
なため、本譲渡後の運用状況の予想は、2020 年３月 25 日付「2020 年 12 月期（第 21 期）の運用状
況及び分配金の予想の修正に関するお知らせ」から変更なく、引き続き未定です。
今後の運用状況の予想につきましては、上記の事象が本投資法人保有のホテル収益に与える影響、
テナント各社等と協議している費用削減等の対応策の実施状況、資本的支出にかかる計画の見直し、
負ののれんの活用等の是非や内容等を含めた本投資法人の対応について引き続き精査・検討のうえ、
確定次第速やかに発表する予定です。
3
１０． 鑑定評価書の概要
物 件 名 称 相鉄フレッサイン新橋烏森口
鑑 定 評 価 額 8,950,000 千円
鑑 定 評 価 機 関 の 名 称 大和不動産鑑定株式会社
価 格 時 点 2019 年 12 月 31 日
項 目 内 容 概 要 等
収益価格 8,950,000 千円
直接還元法による価格 9,100,000 千円
運営収益 430,937 千円
可能総収益 432,700 千円
可能貸室賃料収入 399,430 千円
水道光熱費収入 26,663 千円
駐車場収入 4,410 千円
その他収入 2,196 千円
空室等損失等 1,762 千円
運営費用 69,667 千円
維持管理費 3,510 千円
水道光熱費 30,411 千円
修繕費 7,105 千円
ＰＭフィー 1,200 千円
テナント募集費用等 642 千円
公租公課 25,941 千円
損害保険料 354 千円
その他費用 500 千円
運営純収益 361,270 千円
一時金の運用益 597 千円
資本的支出 6,958 千円
純収益 354,910 千円
還元利回り 3.9％
ＤＣＦ法による価格 8,880,000 千円
割引率 3.7％
最終還元利回り 4.1％
積算価格 6,380,000 千円
土地比率 89.1％
建物比率 10.9％
その他、鑑定評価機関が鑑定評 収益価格の方が積算価格よりも相対的に説得力が高いと判断し、より説得力を有
価に当たって留意した事項 する収益価格を標準に積算価格を参考として、鑑定評価額を決定。
以 上
＊本投資法人のホームページアドレス：https://www.jhrth.co.jp/
4
（参考資料）譲渡資産譲渡後のポートフォリオ一覧
取得価格
物件 総客室数 地域 投資比率
物件名称 業態 グレード 建築時期 （注３）
番号 （注１） （注２） （注４）
（百万円）
関西
１ 神戸メリケンパークオリエンタルホテル フルサービス アッパーミドル 323 1995年７月 10,900 2.9%
（大阪を除く）
関東
２ オリエンタルホテル東京ベイ フルサービス ミッドプライス 511 1995年５月 19,900 5.4%
（東京を除く）
リミテッド
３ なんばオリエンタルホテル ミッドプライス 258 大阪 1996年３月 15,000 4.1%
サービス
４ ホテル日航アリビラ リゾート ラグジュアリー 397 沖縄 1994年４月 18,900 5.1%
1993年９月
５ オリエンタルホテル広島 フルサービス アッパーミドル 227 中国 4,100 1.1%
2006年９月増築
リミテッド
６ イビス東京新宿 ミッドプライス 206 東京 1980年９月 7,243 2.0%
サービス
2004年３月
８ ザ・ビーチタワー沖縄 リゾート ミッドプライス 280 沖縄 2005年６月増築 7,610 2.1%
2006年５月増築
関東
９ 箱根強羅温泉 季の湯 雪月花 リゾート ミッドプライス 158 2006年10月 4,070 1.1%
（東京を除く）
リミテッド 九州
10 ドーミーイン熊本 ミッドプライス 291 2008年１月 2,334 0.6%
サービス （沖縄を除く）
リミテッド 1986年８月
12 ザ・ビー水道橋 ミッドプライス 99 東京 1,120 0.3%
サービス 1989年９月増築
リミテッド
13 ドーミーイン ・ global cabin 浅草 エコノミー 75 東京 1997年３月 999 0.3%
サービス
リミテッド 九州
14 博多中洲ワシントンホテルプラザ ミッドプライス 247 1995年３月 2,130 0.6%
サービス （沖縄を除く）
リミテッド 関西
15 奈良ワシントンホテルプラザ ミッドプライス 204 2000年３月 2,050 0.6%
サービス （大阪を除く）
リミテッド
16 R&Bホテル上野広小路 エコノミー 187 東京 2002年４月 1,720 0.5%
サービス
リミテッド
18 コンフォートホテル東京東日本橋 エコノミー 259 東京 2008年１月 3,746 1.0%
サービス
リミテッド
22 スマイルホテル日本橋三越前 エコノミー 164 東京 1997年３月 2,108 0.6%
サービス
リミテッド 九州 本館・別館ともに
24 東横イン博多口駅前本館・シングル館 エコノミー 257 1,652 0.4%
サービス （沖縄を除く） 2001年９月
リミテッド
25 ホテルビスタ蒲田東京 エコノミー 105 東京 1992年１月 1,512 0.4%
サービス
リミテッド
26 チサンイン蒲田 エコノミー 70 東京 2003年４月 823 0.2%
サービス
29 ホテル京阪ユニバーサル・シティ リゾート ミッドプライス 330 大阪 2001年６月 6,000 1.6%
関東
31 ヒルトン東京ベイ リゾート ラグジュアリー 828 1988年６月 26,050 7.0%
（東京を除く）
リミテッド 関西
32 イビス スタイルズ 京都ステーション ミッドプライス 215 2009年３月 6,600 1.8%
サービス （大阪を除く）
リミテッド
33 イビススタイルズ札幌 ミッドプライス 278 北海道 2010年７月 6,797 1.8%
サービス
リミテッド
34 メルキュールホテル札幌 ミッドプライス 285 北海道 2009年４月 6,000 1.6%
サービス
リミテッド
35 メルキュールホテル沖縄那覇 ミッドプライス 260 沖縄 2009年８月 3,000 0.8%
サービス
リミテッド
37 ザ・ビー 池袋 ミッドプライス 175 東京 1982年６月 6,520 1.8%
サービス
リミテッド
39 ザ・ビー 八王子 ミッドプライス 196 東京 1986年８月 2,610 0.7%
サービス
リミテッド 九州
40 ザ・ビー 博多 ミッドプライス 175 1997年９月 2,300 0.6%
サービス （沖縄を除く）
関東
41 ホテルフランクス フルサービス ミッドプライス 222 1991年８月 3,105 0.8%
（東京を除く）
関東
42 メルキュールホテル横須賀 フルサービス ミッドプライス 160 1993年11月 1,650 0.4%
（東京を除く）
2005年２月
43 オキナワ マリオット リゾート＆スパ リゾート アッパーミドル 361 沖縄 14,950 4.0%
2006年12月増築
アクティブインターシティ広島（注５）
44 フルサービス ラグジュアリー 238 中国 2010年８月 17,320 4.7%
（シェラトングランドホテル広島）
リミテッド
45 カンデオホテルズ上野公園 ミッドプライス 268 東京 2009年12月 6,705 1.8%
サービス
九州
46 オリエンタルホテル福岡博多ステーション フルサービス アッパーミドル 221 1985年７月 7,197 1.9%
（沖縄を除く）
リミテッド
47 ホリデイ・イン大阪難波 ミッドプライス 314 大阪 2008年８月 27,000 7.3%
サービス
リミテッド 九州
48 ホテルアセント福岡 エコノミー 263 1999年４月 4,925 1.3%
サービス （沖縄を除く）
49 ヒルトン名古屋 フルサービス ラグジュアリー 460 中部 1989年２月 15,250 4.1%
関東
50 ヒルトン成田 フルサービス アッパーミドル 548 1993年８月 13,175 3.6%
（東京を除く）
関東
51 インターナショナルガーデンホテル成田 フルサービス ミッドプライス 463 1996年５月 9,125 2.5%
（東京を除く）
関西
52 ホテル日航奈良 フルサービス アッパーミドル 330 1998年２月 10,373 2.8%
（大阪を除く）
リミテッド
53 ホテルオリエンタルエクスプレス大阪心斎橋 ミッドプライス 124 大阪 2018年１月 2,738 0.7%
サービス
54 ヒルトン東京お台場 フルサービス アッパーミドル 453 東京 1996年１月 62,400 16.9%
合計 - - 11,485 - - 369,708 100.0%
5
（注１） それぞれ本日現在における販売可能客室数（長期自社使用は除きます。 ）を記載しています。
（注２） 「東京」は東京都、「関東（東京を除く）」は、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、群馬県、栃木県及び山梨
県、「中部」は愛知県、三重県、静岡県、長野県、岐阜県、新潟県、富山県、石川県及び福井県、 大阪」は大
「
阪府、「関西（大阪を除く）」は、京都府、滋賀県、兵庫県、奈良県及び和歌山県、「中国」は広島県、岡山県、
鳥取県、山口県及び島根県、「九州（沖縄を除く）」は福岡県、長崎県、宮崎県、熊本県、佐賀県、大分県及び鹿
児島県、「沖縄」は沖縄県をいいます。
（注３） 信託受益権売買契約又は不動産売買契約に記載された売買代金（消費税及び地方消費税相当額並びに媒介手数
料等の取得に要した費用を含みません。）を記載しています。なお、合併により受け入れた物件については受入
価格を記載しています。
（注４） 取得価格の合計に対する各資産の取得価格の比率を記載しており、小数点以下第二位を四捨五入して表示して
います。
（注５） アクティブインターシティ広島の業態、グレード、総客室数については、主要施設であるシェラトングランド
ホテル広島の業態、グレード、総客室数を記載しています。
（注６） 譲渡済資産及び譲渡資産の物件番号は欠番となります。
6