8984 Ｒ－ハウスリート 2020-02-07 15:15:00
国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ [pdf]
2020 年 2 月 7 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都千代田区永田町二丁目 4 番 8 号
大 和 ハ ウ ス リ ー ト 投 資 法 人
代表者名 執 行 役 員 浅 田 利 春
（コード番号：8984）
資産運用会社名
大和ハウス・アセットマネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 土 田 耕 一
問合せ先 取締役財務企画部長 塚 本 晴 人
TEL．03-3595-1265
国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ
大和ハウスリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）が資産の運用を委託する資産運用会社であ
る大和ハウス・アセットマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。
）は、本日、下記の資
産（以下「取得予定資産」といいます。
）の取得及び貸借を決定しましたので、お知らせいたします。
なお、取得予定資産の取得の決定に際しては、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和 26 年法律第 198
号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。
）及び本資産運用会社の利害関係者取引規程に基
づき、本投資法人役員会の承認を得ています。
記
1. 取得及び貸借の概要
(1) 取得予定資産
取得予定 鑑定 償却後
NOI
物件 信託不動産 取得 価格 評価額 NOI
用途 所在地 利回り
番号 （物件名称） 予定日 （百万円） （百万円） 利回り
(注 3)
(注 1) (注 2) (注 4)
千葉県 2020 年
LM-004 DPL 流山Ⅰ 物流施設 32,600 32,900 4.4% 3.4%
流山市 4月3日
イーアスつくば
茨城県 2020 年
RM-012 （準共有持分 70％ 商業施設 23,800 24,010 5.5% 4.2%
つくば市 4月1日
追加取得）(注 5)
GRANODE 広島 その他 広島県 2020 年
OT-006 14,400 14,750 4.6% 3.2%
（準共有持分 50%） 資産 広島市 4月3日
合計／平均 70,800 71,660 4.8% 3.6%
(注 1) 取得に係る諸費用、公租公課等の精算金及び消費税等を除きます。
(注 2) 2019 年 12 月 31 日を価格時点とする鑑定評価額を記載しています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧
誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目
論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
本報道発表文は、米国その他の地域における本投資法人の投資口の販売の申込み又は購入の申込みの勧誘を構成するものではあり
ません。1933 年米国証券法（その後の改正を含み、以下「1933 年証券法」といいます。）に基づいて投資口の登録を行うか又は登
録の免除を受ける場合を除き、米国において投資口の募集又は販売を行うことはできません。米国において投資口の公募が行われ
る場合には、1933 年証券法に基づいて作成される英文の目論見書が用いられます。英文の目論見書は、本投資法人より入手するこ
とができますが、これには本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件におい
ては米国における投資口の公募及び販売は行われず、1933 年証券法に基づく投資口の登録も行われません。
-1-
(注 3) 「NOI 利回り」は、以下の計算式により算出した数値を記載しています。
NOI 利回り＝NOI÷取得予定価格
NOI は、取得時の鑑定評価書（価格時点：2019 年 12 月 31 日）に記載された直接還元法による運営収益から運営費用を控除した運
営純収益（ （注 4）において、 「運営純収益」といいます。 ）を使用しています。なお、平均値については、各資産の NOI 利回りを
それぞれ当該資産の取得予定価格により加重平均して算出しています。
(注 4) 「償却後 NOI 利回り」は、以下の計算式により算出した数値を記載しています。
償却後 NOI 利回り＝償却後 NOI÷取得予定価格
償却後 NOI は、取得時の鑑定評価書（価格時点：2019 年 12 月 31 日）の運営純収益から本資産運用会社が算出した減価償却費の
試算額を控除した数値を使用しています。なお、平均値については、各資産の償却後 NOI 利回りをそれぞれ当該資産の取得予定
価格により加重平均して算出しています。
(注 5) 本投資法人は、2019 年 4 月 5 日付で本物件の準共有持分 30%を取得済みであり、本物件の準共有持分 70%を追加取得することに
より、本物件を 100%所有することになります。
(2) 売買契約締結日 ： 後記「8. 取得の日程」をご参照ください。
(3) 取得予定日 ： 上記 (1) の表の「取得予定日」の項目をご参照ください。
(4) 取得先 ： 後記「4. 取得先の概要」をご参照ください。
(5) 取得資金 ： 新投資口の発行による手取金、借入金及び自己資金(注 1)
(6) 決済方法 ： 引渡時に全額支払
(7) 年間賃料合計(注 2) ： 3,801 百万円
(8) 敷金・保証金合計(注 3) ： 1,765 百万円
(注 1) 本日付で公表の「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」及び「資金の借入れ及び借入金の返済に関するお知らせ」を
ご参照ください。
(注 2) 「年間賃料」は、2019 年 11 月 30 日現在における各信託不動産の賃貸借契約書又は賃貸借予約契約書に表示された月間賃料（消費
税等を含んでいません。 ）を 12 倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約書又は賃貸借予約契約書が締結され
ている信託不動産については、その合計額）を記載しています。ただし、マスターリース会社とパススルー型マスターリース契約
が締結されている場合又は締結される予定である場合、2019 年 11 月 30 日現在における各信託不動産についてマスターリース会社
とエンドテナントとの間で締結されている各転貸借契約書に表示された月間賃料（消費税等を含んでいません。 ）を 12 倍すること
により年換算して算出した金額（複数の転貸借契約が契約されている信託不動産については、その合計額）を記載しています。売
上歩合賃料については、2019 年 11 月の売上に連動した月額売上歩合賃料を用いています。加えて、各信託受益権が準共有される
予定である場合、当該不動産全体の年間賃料に本投資法人が保有する予定の不動産信託受益権の準共有持分の持分割合を乗じて記
載しています。なお、 「パススルー型マスターリース契約」とは、エンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取る方
式をいい、現実に転貸借がなされた場合にのみ、賃料を収受することができます。また、 「サブリース型マスターリース契約」と
は、転貸借による受取賃料の変動にかかわらず、一定の賃料を受け取る方式をいいます。加えて、各信託受益権が準共有されてい
る場合、当該不動産全体の年間賃料に本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分の持分割合を乗じて記載しています。
(注 3) 「敷金・保証金」は、2019 年 11 月 30 日現在における各信託不動産の各賃貸借契約書又は賃貸借予約契約書に規定する敷金及び保
証金の残高の合計額（複数の賃貸借契約書又は賃貸借予約契約書が契約されている信託不動産については、その合計額）を記載し
ています。ただし、マスターリース会社とパススルー型マスターリース契約が締結されている場合又は締結される予定である場合、
2019 年 11 月 30 日現在における各信託不動産についてマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている各転貸借契約
書に規定する敷金及び保証金の予定残高の合計額（複数の転貸借契約が契約されている信託不動産については、その合計額）を記
載しています。なお、各賃貸借契約書又は賃貸借予約契約書において、敷引又は敷金償却等の特約により返還不要な部分がある場
合には、当該金額控除後の金額を記載しています。加えて、各信託受益権が準共有されている場合、当該不動産全体の敷金・保証
金に本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分の持分割合を乗じて記載しています。
2. 取得及び貸借の理由
本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に基づき、資産規模の拡大とともにポートフォリオ
の一層の分散による更なるキャッシュフローの安定性の向上、長期的な安定収益の確保を図ることができる
と判断したため、取得予定資産の取得及び貸借を決定しました。取得予定資産の取得は、全て大和ハウスグ
ループのパイプラインを通じた取得です。
各取得予定資産の詳細については、後記「3. 取得予定資産の内容」をご参照ください。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧
誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目
論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
本報道発表文は、米国その他の地域における本投資法人の投資口の販売の申込み又は購入の申込みの勧誘を構成するものではあり
ません。1933 年米国証券法（その後の改正を含み、以下「1933 年証券法」といいます。）に基づいて投資口の登録を行うか又は登
録の免除を受ける場合を除き、米国において投資口の募集又は販売を行うことはできません。米国において投資口の公募が行われ
る場合には、1933 年証券法に基づいて作成される英文の目論見書が用いられます。英文の目論見書は、本投資法人より入手するこ
とができますが、これには本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件におい
ては米国における投資口の公募及び販売は行われず、1933 年証券法に基づく投資口の登録も行われません。
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なお、本投資法人は、取得予定資産の賃借人（以下「テナント」といいます。）に関して、2019 年 11 月
26 日提出の「不動産投資信託証券の発行者等の運用体制等に関する報告書」に記載されたテナントの選定
基準に適合していると判断しています。
3. 取得予定資産の内容
取得予定資産である不動産信託受益権の概要は、以下の表のとおりです。
なお、以下に記載する各物件の「物件番号」「用途」「タイプ」「取得予定日」「取得予定価格」「特
、 、 、 、 、
定資産の概要」「建物状況評価の概要」「設計者・構造設計者・施工者及び確認検査機関」「賃貸借の概
、 、 、
要」「特記事項」及び「物件の特性」の各欄の記載については、特段の記載がない限り以下のとおりであり、
、
2019 年 11 月 30 日現在の情報に基づいて記載しています。
・
「物件番号」は、取得予定資産について、各用途のタイプに応じて、物件毎に番号を付したものであり、L
は物流施設を、RE は居住施設を、R は商業施設を、HO はホテルを、OT はその他資産をそれぞれ表し、
そのうち LB は BTS 型（ビルド・トゥ・スーツ型）を、LM はマルチテナント型を、RR はロードサイド型
を、RM はモール型を、RU はアーバン型をそれぞれ表します。
・
「用途」は、取得予定資産について、本投資法人の投資方針において定められる各用途のタイプに応じ、
物流施設、居住施設、商業施設、ホテル及びその他資産の別を記載しています。なお、その他資産につい
ては、括弧書きで具体的な用途を記載しています。
・
「タイプ」は、取得予定資産について、本投資法人の投資方針における投資対象のタイプに従い、以下に
記載の各用途のタイプを記載しています。
＜物流施設＞
BTS 型
タイプ マルチテナント型
（ビルド・トゥ・スーツ型）
将来的なテナントの入替えにも対応できるよう 様々な業種にマッチする物流適地に立地してお
概要 に、建物の一定の汎用性を確保しながら、テナン り、同地に適した規模・グレード・設備を有する
トの要望を取り入れたタイプの物流施設 物流施設
＜居住施設＞
タイプ コンパクト ファミリー
概要 専有面積が 60 ㎡以下の住戸 専有面積が 60 ㎡超の住戸
＜商業施設＞
タイプ モール型 ロードサイド型 アーバン型
幹線道路、生活道路沿いに立地し 幹線道路、生活道路沿いに立地 ターミナル駅近郊、都市繁華街
たエンクローズドモール (注 1) 、 し独立した店舗による単体及び に立地する商業施設
概要
オープンモール(注 2)からなる商業 複合商業施設
施設
(注 1) 「エンクローズドモール」とは、建物内にすべての店舗を収容し、空調の整ったモールを中央に配置するタイプのショッ
ピングモールをいいます。
(注 2) 「オープンモール」とは、店舗間を結ぶモールを建物の外側に配置し、屋根を設けないタイプ（庇程度の屋根を設ける場
合を含みます。
）のショッピングモールをいいます。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧
誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目
論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
本報道発表文は、米国その他の地域における本投資法人の投資口の販売の申込み又は購入の申込みの勧誘を構成するものではあり
ません。1933 年米国証券法（その後の改正を含み、以下「1933 年証券法」といいます。）に基づいて投資口の登録を行うか又は登
録の免除を受ける場合を除き、米国において投資口の募集又は販売を行うことはできません。米国において投資口の公募が行われ
る場合には、1933 年証券法に基づいて作成される英文の目論見書が用いられます。英文の目論見書は、本投資法人より入手するこ
とができますが、これには本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件におい
ては米国における投資口の公募及び販売は行われず、1933 年証券法に基づく投資口の登録も行われません。
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・
「取得予定日」は、各取得予定資産の取得について、当該取得に係る売買契約書に記載された取得予定年
月日を記載していますが、かかる取得予定年月日は、本投資法人及び売主の間で合意の上変更されること
があります。
・
「取得予定価格」とは、取得予定資産に係る各売買契約書に記載された売買金額（取得に係る諸費用、公
租公課等の精算金及び消費税等を含んでいません。
）をいいます。
・
「信託受託者」は、取得予定資産について、信託受託者又は信託受託者となる予定の者を記載しています。
・
「信託期間満了日」は、取得予定資産について、本投資法人による取得時に効力を有する信託契約所定の
信託期間の満了日を記載しています。
・所在地の「地番」欄には、各信託不動産の登記簿上表示されている地番（複数ある場合にはそのうちの 1
筆の地番）を、所在地の「住所」欄には、住居表示（住居表示のない各信託不動産は、登記簿上の建物所
在地（複数ある場合にはそのうちの 1 所在地）
）を、それぞれ記載しています。
・土地及び建物の「所有形態」欄には、取得予定資産に関して、本投資法人が保有若しくは取得する権利又
は信託受託者が保有する権利若しくは本投資法人による取得時に効力が発生する信託契約に基づき信託受
託者となる予定の者が取得する予定の権利の種類を記載しています。
・土地の「面積」欄には、登記簿上表示されている地積の合計を記載しており、現況とは一致しない場合が
あります。
・土地の「用途地域」欄には、都市計画法（昭和 43 年法律第 100 号。その後の改正を含みます。以下「都
）第 8 条第 1 項第 1 号に掲げる用途地域の種類又は都市計画法第 7 条に掲げる都市
市計画法」といいます。
区域区分の種類を記載しています。
・土地の「建蔽率」欄には、建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号。その後の改正を含みます。以下「建築
）第 53 条に定める建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等
基準法」といいます。
に応じて都市計画で定められる建蔽率の上限値（指定建蔽率）を記載しています。指定建蔽率は、防火地
域内の耐火建築物であることその他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、実際
に適用される建蔽率とは異なる場合があります。
・土地の「容積率」欄には、建築基準法第 52 条に定める建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であっ
て、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値（指定容積率）を記載しています。指定容
積率は、敷地に接道する道路の幅員その他の理由により緩和若しくは割増され、又は減少することがあり、
実際に適用される容積率とは異なる場合があります。
・建物の「延床面積」欄には、登記簿上表示されている建物の各階の床面積の合計を記載しており、附属建
物の面積は含まれておらず、現況とは一致しない場合があります。
・建物の「種類」欄には、登記簿上表示されている種類のうち、主要なものを記載しており、現況とは一致
しない場合があります。
・建物の「構造」及び「階数」欄には、登記簿上表示されている構造を記載しており、附属建物は含まれて
いません。
・建物の「建築時期」欄には、主である建物の登記簿上の新築時点を記載しています。
・
「担保設定の有無」は、取得予定資産について、本投資法人が取得した後に負担することが予定されてい
る担保がある場合に、その概要を記載しています。
・
「建物状況評価の概要」欄は、取得予定資産に関して作成されたエンジニアリング・レポートの記載に基
づいて記載しています。
・
「調査書日付」は、調査業者により調査・作成された建物状況評価報告書の作成日付を記載しています。
「PML」欄には、年超過確率 0.21％（再現期間 475 年）で生じる損害の予想損失額を再調達価格(注)に対す
・
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧
誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目
論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
本報道発表文は、米国その他の地域における本投資法人の投資口の販売の申込み又は購入の申込みの勧誘を構成するものではあり
ません。1933 年米国証券法（その後の改正を含み、以下「1933 年証券法」といいます。）に基づいて投資口の登録を行うか又は登
録の免除を受ける場合を除き、米国において投資口の募集又は販売を行うことはできません。米国において投資口の公募が行われ
る場合には、1933 年証券法に基づいて作成される英文の目論見書が用いられます。英文の目論見書は、本投資法人より入手するこ
とができますが、これには本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件におい
ては米国における投資口の公募及び販売は行われず、1933 年証券法に基づく投資口の登録も行われません。
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る比率（％）で示した数値を記載しています。
(注)「再調達価格」とは、既存建築物を調査時に新築した場合の費用をいいます。以下同じです。
・
「土壌汚染調査会社」欄は、取得予定資産に関して作成されたエンジニアリング・レポートの記載に基づ
いて記載しています。
・
「設計者・構造設計者・施工者及び確認検査機関」欄は、取得予定資産に関する建築確認申請書又は計画
変更確認申請書等に基づいて記載しており、当時の名称等を記載しています。
「賃貸借の概要」欄は、2019 年 11 月 30 日現在における各信託不動産の賃貸借契約書又は賃貸借予約契約
・
書の内容を記載しています。なお、
「契約形態」「契約期間」「賃料改定」「契約更新」及び「中途解約」
、 、 、
は、主要なテナント（当該賃貸面積の、建物全体における賃貸可能面積に占める割合が 50％を超過するテ
ナント）について記載し、各信託不動産につきパススルー型マスターリース契約が締結されている場合又
は締結される予定である場合は、主要なエンドテナントについて、当該エンドテナントとマスターリース
（ML）会社との転貸借契約の内容を記載しています。また、
「テナント賃貸面積（賃貸可能面積に占める
割合）
」は、テナント（エンドテナント）が複数存在する場合のみ記載しています。
・
「賃貸可能面積」欄には、各信託不動産に係る建物（ただし、底地物件については、土地）の賃貸が可能
な面積であり、2019 年 11 月 30 日現在における各信託不動産に係る賃貸借契約書若しくは賃貸借予約契約
書又は建物図面等に基づき賃貸が可能と本投資法人が考える面積を記載しています。なお、各信託受益権
が準共有されている場合、当該不動産全体の賃貸可能面積に本投資法人が保有する不動産信託受益権の準
共有持分の持分割合を乗じて記載しています。
「賃貸面積」は、賃貸可能面積のうち、2019 年 11 月 30 日現在における各信託不動産の賃貸借契約書又は
・
賃貸借予約契約書に表示されている賃貸面積を記載しています。ただし、マスターリース会社とパスス
ルー型マスターリース契約が締結されている場合又は締結される予定である場合、2019 年 11 月 30 日現在
における各信託不動産についてマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている各転貸借契
約書に表示されたエンドテナントの賃貸面積を記載しています。なお、各信託不動産の賃貸借契約書又は
賃貸借予約契約書においては、延床面積に含まれない部分が賃貸面積に含まれて表示されている場合があ
るため、賃貸面積が延床面積を上回る場合があります。特に、物流施設において庇部分が賃貸面積に含ま
れる場合、賃貸面積が延床面積を大幅に上回る場合があります。加えて、各信託受益権が準共有されてい
る場合、当該不動産全体の賃貸面積に本投資法人が保有する不動産信託受益権の準共有持分の持分割合を
乗じて記載しています。
・
「稼働率」欄には、賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を記載しています。
「賃貸可能戸数」欄には、居住施設について、2019 年 11 月 30 日現在、賃貸が可能な戸数を記載していま
・
す。
「テナント数」は、2019 年 11 月 30 日現在における各信託不動産の賃貸借契約書又は賃貸借予約契約書に
・
基づく物件毎のテナント数を記載しています。ただし、マスターリース会社とマスターリース契約が締結
されている場合又は締結される予定である場合、テナント数は 1 として記載しています。
「年間賃料」は、2019 年 11 月 30 日現在における各信託不動産の賃貸借契約書又は賃貸借予約契約書に表
・
）を 12 倍することにより年換算して算出した金額（複数
示された月間賃料（消費税等を含んでいません。
の賃貸借契約書又は賃貸借予約契約書が締結されている信託不動産については、その合計額）を記載して
います。なお、居住施設の年間賃料には、共益費を含みます。ただし、マスターリース会社とパススルー
型マスターリース契約が締結されている場合又は締結される予定である場合、2019 年 11 月 30 日現在にお
ける各信託不動産についてマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている各転貸借契約書
）を 12 倍することにより年換算して算出した金額
に表示された月間賃料（消費税等を含んでいません。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧
誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目
論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
本報道発表文は、米国その他の地域における本投資法人の投資口の販売の申込み又は購入の申込みの勧誘を構成するものではあり
ません。1933 年米国証券法（その後の改正を含み、以下「1933 年証券法」といいます。）に基づいて投資口の登録を行うか又は登
録の免除を受ける場合を除き、米国において投資口の募集又は販売を行うことはできません。米国において投資口の公募が行われ
る場合には、1933 年証券法に基づいて作成される英文の目論見書が用いられます。英文の目論見書は、本投資法人より入手するこ
とができますが、これには本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件におい
ては米国における投資口の公募及び販売は行われず、1933 年証券法に基づく投資口の登録も行われません。
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（複数の転貸借契約が契約されている信託不動産については、その合計額）を記載しています。なお、売
上歩合賃料については、2019 年 11 月の売上に連動した月額売上歩合賃料を用いています。加えて、各信託
受益権が準共有されている場合、当該不動産全体の年間賃料に本投資法人が保有する不動産信託受益権の
準共有持分の持分割合を乗じて記載しています。
「敷金・保証金」は、2019 年 11 月 30 日現在における各信託不動産の賃貸借契約書又は賃貸借予約契約書
・
に規定する敷金及び保証金の残高の合計額（複数の賃貸借契約書又は賃貸借予約契約書が契約されている
信託不動産については、その合計額）を記載しています。ただし、マスターリース会社とパススルー型マ
スターリース契約が締結されている場合又は締結される予定である場合、2019 年 11 月 30 日現在における
各信託不動産についてマスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている各転貸借契約書に規
定する敷金及び保証金の予定残高の合計額（複数の転貸借契約が契約されている信託不動産については、
その合計額）を記載しています。なお、各賃貸借契約書又は賃貸借予約契約書において、敷引又は敷金償
却等の特約により返還不要な部分がある場合には、当該金額控除後の金額を記載しています。加えて、各
信託受益権が準共有されている場合、当該不動産全体の敷金・保証金に本投資法人が保有する不動産信託
受益権の準共有持分の持分割合を乗じて記載しています。
「賃貸借契約期間」は、2019 年 11 月 30 日現在における各信託不動産の賃貸借契約書又は賃貸借予約契約
・
書（ただし、マスターリース会社とパススルー型マスターリース契約が締結されている場合又は締結され
る予定である場合、2019 年 11 月 30 日現在における各信託不動産についてマスターリース会社とエンドテ
ナントとの間で締結されている各転貸借契約書）の内容を記載しています。また、
「平均賃貸借契約期間」
は、各賃貸借契約書又は賃貸借予約契約書の賃貸借契約期間をそれぞれ当該契約における年間賃料額によ
り加重平均して算出しています。
「賃貸借契約残存期間」は、各取得予定日時点から、2019 年 11 月 30 日現在における各取得予定資産の賃
・
貸借契約書又は賃貸借予約契約書（ただし、マスターリース会社とパススルー型マスターリース契約が締
結されている場合又は締結される予定である場合、2019 年 11 月 30 日現在における各信託不動産について
マスターリース会社とエンドテナントとの間で締結されている各転貸借契約書）に記載された賃貸借契約
満了日までの期間を記載しています。また、
「平均賃貸借契約残存期間」は、各賃貸借契約書又は賃貸借予
約契約書の賃貸借契約残存期間をそれぞれ当該契約における年間賃料額により加重平均して算出していま
す。
・
「マスターリース（ML）会社」は、第三者に転貸することを目的とした一括賃貸借契約を信託受託者との
間で締結し、又は締結する予定の賃借人を記載しています。
・
「マスターリース（ML）種別」欄には、エンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取る方式
のマスターリース契約が締結されているものについて「パススルー型」
、転貸借による受取賃料の変動にか
かわらず、一定の賃料を受け取る方式のマスターリース契約が締結されているものについて「サブリース
型」と記載しています。
「パススルー型」については、現実に転貸借がなされた場合にのみ、賃料を収受す
ることができます。
・
「プロパティ・マネジメント（PM）会社」は、各信託不動産について、PM 業務を委託し又は委託する予
定の PM 会社を記載しています。
「契約期間」は、2019 年 11 月 30 日現在における各信託不動産の賃貸借契約書又は賃貸借予約契約書に表
・
示された契約期間を記載しています。
・
「その他賃貸借」は、本投資法人による取得時に締結され又は締結される予定の各信託不動産の屋根部分
等の賃貸を目的とする太陽光発電設備設置契約書の内容を記載しています。
・
「特記事項」欄には、以下の事項を含む、取得予定資産の権利関係や利用等で本投資法人が重要と考える
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧
誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目
論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
本報道発表文は、米国その他の地域における本投資法人の投資口の販売の申込み又は購入の申込みの勧誘を構成するものではあり
ません。1933 年米国証券法（その後の改正を含み、以下「1933 年証券法」といいます。）に基づいて投資口の登録を行うか又は登
録の免除を受ける場合を除き、米国において投資口の募集又は販売を行うことはできません。米国において投資口の公募が行われ
る場合には、1933 年証券法に基づいて作成される英文の目論見書が用いられます。英文の目論見書は、本投資法人より入手するこ
とができますが、これには本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件におい
ては米国における投資口の公募及び販売は行われず、1933 年証券法に基づく投資口の登録も行われません。
-6-
事項のほか、取得予定資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して本投資法人が重要と考える事
項を記載しています。
(i) 法令諸規則上の制限又は規制の主なもの
(ii) 権利関係等に係る負担又は制限の主なもの
(iii) 取得予定資産の境界を越えた構築物等があるが協定書等が締結されていない場合や境界確認等に
問題がある場合の主なもの
(iv) 共有者・区分所有者との間でなされた合意事項又は協定等の主なもの
・
「物件の特性」は、物流施設、商業施設及びその他資産について、本投資法人がシービーアールイー株式
会社、株式会社ビーエーシー・アーバンプロジェクト又は株式会社日本ホテルアプレイザルに、取得予定
資産の評価を委託し作成された各評価報告書に記載された取得予定資産の基本的性格、特徴、その立地す
る地域の特性等の主要項目に基づき記載しています。当該取得予定資産の評価は、一定時点における評価
者の判断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。
物件番号 用途 物流施設
DPL 流山Ⅰ
LM-004 タイプ マルチテナント型
取得予定日 2020 年 4 月 3 日 取得予定価格 32,600 百万円
特定資産の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権(注 1)
信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 信託期間満了日 2040 年 4 月 30 日
地番 千葉県流山市西深井字種井下 1374 番 1
所在地
住所 千葉県流山市西深井字種井下 1374 番地 1
所有形態 所有権 所有形態 所有権
面積 66,579.28 ㎡ 延床面積 128,360.20 ㎡
土 地 用途地域 市街化調整区域 種類 倉庫・事務所
建 物
建蔽率 60％(注 2) 構造 鉄筋コンクリート造
容積率 200％ 階数 4 階建
担保設定の有無 なし 建築時期 2018 年 3 月 7 日
建物状況評価の概要
調査会社 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
緊急修繕費 0 千円 調査書日付 2020 年 1 月
短期修繕費 0 千円 PML 0.1％
長期修繕費 336,596 千円（12 年間）
土壌汚染調査会社
調査会社 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
設計者・構造設計者・施工者及び確認検査機関
設計者 株式会社フクダ・アンド・パートナーズ一級建築士事務所
構造設計者 株式会社フクダ・アンド・パートナーズ一級建築士事務所
施工者 髙松建設株式会社／青木あすなろ建設株式会社
確認検査機関 一般財団法人さいたま住宅検査センター
構造計算調査機関 －
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧
誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目
論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
本報道発表文は、米国その他の地域における本投資法人の投資口の販売の申込み又は購入の申込みの勧誘を構成するものではあり
ません。1933 年米国証券法（その後の改正を含み、以下「1933 年証券法」といいます。）に基づいて投資口の登録を行うか又は登
録の免除を受ける場合を除き、米国において投資口の募集又は販売を行うことはできません。米国において投資口の公募が行われ
る場合には、1933 年証券法に基づいて作成される英文の目論見書が用いられます。英文の目論見書は、本投資法人より入手するこ
とができますが、これには本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件におい
ては米国における投資口の公募及び販売は行われず、1933 年証券法に基づく投資口の登録も行われません。
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賃貸借の概要
賃貸可能面積 124,304.90 ㎡ テナント数 1
賃貸面積 115,342.52 ㎡(注 3) 年間賃料 非開示(注 4)
稼働率 92.8％ 敷金・保証金 非開示(注 4)
平均賃貸借契約
平均賃貸借契約期間 10.7 年 9.1 年
残存期間
マスターリース（ML）会社 大和ハウスプロパティマネジメント株式会社
マスターリース（ML）種別 パススルー型
プロパティ・マネジメント（PM）会社 大和ハウスプロパティマネジメント株式会社
ヤマト運輸株式会社、株式会社ファッション・コ・ラボ、株式会社フレームワークス、
賃借人
センコー株式会社、丸紅ロジスティクス株式会社等
本物件の屋根部分等の賃貸を目的とした、以下の太陽光発電設備設置契約が締結されて
います。
契約先：大和ハウス工業株式会社
その他賃貸借
契約締結日：2017 年 10 月 31 日
契約期間：2018 年 7 月 1 日から 2038 年 6 月 30 日まで
年間使用料：3,534,000 円（消費税別）
特記事項
1．本件土地の境界のうち、本日現在、書面による境界確定ができていない一部について、売主の責任と負担にお
いて速やかに境界確定書面を締結することを売主と合意しています。
2．建物状況調査報告書等において指摘事項がありますが、本投資法人による取得時までに売主の責任と負担にお
いて是正することを売主と合意しています。
物件の特性
■ 好アクセス
本物件の所在する流山市は、東京都心より 25km 圏の千葉県北西部に位置し、つくばエクスプレス、JR 武蔵野
線、常磐線、東武野田線、流鉄流山線等の鉄道網や、常磐自動車道・国道 16 号及び 6 号等の広域交通幹線網が発
達しています。本物件は、常磐自動車道「流山 IC」から約 2.7km、国道 16 号へのアクセスも良好な立地にあり、
幹線道路への交通アクセスに恵まれた利便性の高いロケーションにあります。常磐自動車道から「三郷 JCT」を
経由し、外環自動車道・首都高速道路へのアクセスが良好なことに加え、国道 16 号の利用にも適した立地であ
り、東京・埼玉・千葉といった地域への広域配送拠点として機能します。
■ 物流適地
周辺に一部住宅がみられるものの多くは工場や畑地であり、周辺住民によるクレーム発生の懸念がなく長期的に
も 24 時間稼働が可能な立地といえ、労働力確保の点では、無料シャトルバスを運行しているほか、路線バスも利
用でき、市内や人口集積が見られる周辺都市から集めることが可能です。
■ 高スペック
本物件は延床面積約 38,828 坪、4 階建の物流施設で、物流会社等の複数テナントにより利用されています。基本
仕様は、天井高は 1～3 階 6.6m、4 階 6.2m、床荷重は 1.5t/㎡、柱間隔は 11.0m×11.5m と汎用性が高く、BCP に対
応した免震構造が採用されています。配送効率性については、各階に接車できるダブルランプウェイを有し、ト
ラックバースは 1 階の両面及び各階に設置され、敷地内にはトラック出入口が 2 か所設置されていることから、
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧
誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目
論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
本報道発表文は、米国その他の地域における本投資法人の投資口の販売の申込み又は購入の申込みの勧誘を構成するものではあり
ません。1933 年米国証券法（その後の改正を含み、以下「1933 年証券法」といいます。）に基づいて投資口の登録を行うか又は登
録の免除を受ける場合を除き、米国において投資口の募集又は販売を行うことはできません。米国において投資口の公募が行われ
る場合には、1933 年証券法に基づいて作成される英文の目論見書が用いられます。英文の目論見書は、本投資法人より入手するこ
とができますが、これには本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件におい
ては米国における投資口の公募及び販売は行われず、1933 年証券法に基づく投資口の登録も行われません。
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ダブルランプウェイを活かした一方通行となっており、効率的なオペレーションを行うことが可能です。
駐車スペースは普通乗用車 396 台、トラック待機場が 12 台分設置されており、十分なスペースが確保されていま
す。1 階部分には、カフェテリア、店舗、保育室等、従業員にとって利便性が高い設備が設置されています。
(注 1) 本投資法人は、売主との売買契約書において、本物件の取得日と同日付で売主が上記信託受託者に対し本物件を信託譲渡した上で、
同日付で本投資法人が信託受益権を譲り受けることを合意しています。
(注 2) 本物件の建蔽率は本来 60%ですが、角地緩和の適用により 70%となっています。
(注 3) 本物件の一部について、売主が締結している一時使用賃貸借契約に基づく賃貸面積は含まれていません。
(注 4) 賃借人の承諾が得られていないため、開示していません。
物件番号 イーアスつくば 用途 商業施設
RM-012 （準共有持分 70％追加取得） タイプ モール型
23,800 百万円
取得予定日 2020 年 4 月 1 日(注 1) 取得予定価格
（準共有持分 70％）(注 1)
特定資産の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権
信託受託者 三井住友信託銀行株式会社 信託期間満了日 2039 年 4 月 30 日
地番 茨城県つくば市研究学園五丁目 19 番
所在地
住所 茨城県つくば市研究学園五丁目 19 番地
所有形態 所有権 所有形態 所有権
面積 145,385.16 ㎡(注 1) 延床面積 112,509.43 ㎡(注 1)
土 地 用途地域 商業地域 種類 店舗・駐車場
建 物
建蔽率 80％(注 2) 構造 鉄骨鉄筋コンクリート造
容積率 200％ 階数 5 階建
担保設定の有無 なし 建築時期 2008 年 9 月 29 日
建物状況評価の概要
調査会社 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
緊急修繕費 0 千円 調査書日付 2020 年 1 月
短期修繕費 0 千円 PML 2.2％
長期修繕費 1,489,127 千円（12 年間）
土壌汚染調査会社
調査会社 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
設計者・構造設計者・施工者及び確認検査機関
清水建設株式会社（新築時）
設計者
株式会社北川鉄工所（駐車場棟増築時）
清水建設株式会社（新築時）
構造設計者
株式会社ライフ設計事務所（駐車場棟増築時）
清水建設株式会社（新築時）
施工者
株式会社北川鉄工所（駐車場棟増築時）
財団法人日本建築センター（新築時）
確認検査機関
日本建築検査協会株式会社（駐車場棟増築時）
構造計算調査機関 －
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧
誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目
論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
本報道発表文は、米国その他の地域における本投資法人の投資口の販売の申込み又は購入の申込みの勧誘を構成するものではあり
ません。1933 年米国証券法（その後の改正を含み、以下「1933 年証券法」といいます。）に基づいて投資口の登録を行うか又は登
録の免除を受ける場合を除き、米国において投資口の募集又は販売を行うことはできません。米国において投資口の公募が行われ
る場合には、1933 年証券法に基づいて作成される英文の目論見書が用いられます。英文の目論見書は、本投資法人より入手するこ
とができますが、これには本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件におい
ては米国における投資口の公募及び販売は行われず、1933 年証券法に基づく投資口の登録も行われません。
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賃貸借の概要
賃貸可能面積 97,230.27 ㎡ テナント数 1
賃貸面積 97,230.27 ㎡ 年間賃料 1,505,000 千円
稼働率 100.0％ 敷金・保証金 752,500 千円
賃貸借契約
賃貸借契約期間 20.1 年 19.1 年
残存期間
マスターリース（ML）会社 大和ハウス工業株式会社
マスターリース（ML）種別 サブリース型
プロパティ・マネジメント（PM）会社 大和情報サービス株式会社
賃借人 大和ハウス工業株式会社
契約形態 建物賃貸借契約
契約期間 2019 年 4 月 5 日から 2039 年 4 月 30 日
本契約開始日より 10 年間は据え置き、以後 3 年毎に協議の上、見直します。公租公課の
賃料改定 負担の増減、近隣の賃貸借の賃料その他経済情勢に変動があり、賃料の額が不相当と
なった場合は、協議の上、改定できます。
3 年毎の自動更新とします。期間満了の 6 か月前までに当事者の一方から書面による更
契約更新
新拒絶の通知がある場合等はこの限りではありません。
賃貸借契約の契約期間内は、賃貸借契約を中途解約することができません。ただし、賃
中途解約 借人は、賃貸人に対し中途解約日の 12 か月前までに書面をもって申し入れ、かつ所定
の違約金を支払うことにより中途解約できるものとします。
特記事項
建物状況調査報告書等において指摘事項がありますが、本投資法人による取得時までに売主の責任と負担におい
て是正することを売主と合意しています。
物件の特性
■ 好立地
本物件の所在するつくば市は茨城県南西部に位置し、茨城県の県庁所在地である水戸市から南西に約 50km、東京
から北東に約 50km の距離に位置しています。本物件は、つくば市の中心部に隣接する副都心的な役割を担うエ
リアのつくばエクスプレス「研究学園」駅から徒歩約 4 分に所在しています。東側の主要地方道取手つくば線
（サイエンス大通り）
、南側の主要地方道取手つくば線（新都市中央通り）及び「研究学園」駅前から北に延びる
道路の 3 本の通りに面しており、駐車場も約 4,300 台分が設置されており、車でのアプローチも良好な好立地で
す。
■ テナント構成
インモール棟は、1 階には食品スーパーの「フードスクエアカスミ」
、総合ファッションショップの「フィットハ
ウス」 階にはアパレルの「ユニクロ」
、2 、家電量販店の「ノジマ」 階には玩具量販店の「トイザらス／ベビー
、3
ザらス」
、書店の「アカデミア」
、アウトモール棟及びウェディング棟には、ペット用品店の「ペットの専門店コ
ジマ」や結婚式場がそれぞれ核テナントとして入っており、その他の物販店舗、サービス店舗、飲食店舗等と合
わせて 200 を超えるテナントで構成されています。施設全体で 300 億円を超える売上を有しており、地域ととも
に発展を続ける 3km 圏内で店舗面積が最大規模の大型商業施設です。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧
誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目
論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
本報道発表文は、米国その他の地域における本投資法人の投資口の販売の申込み又は購入の申込みの勧誘を構成するものではあり
ません。1933 年米国証券法（その後の改正を含み、以下「1933 年証券法」といいます。）に基づいて投資口の登録を行うか又は登
録の免除を受ける場合を除き、米国において投資口の募集又は販売を行うことはできません。米国において投資口の公募が行われ
る場合には、1933 年証券法に基づいて作成される英文の目論見書が用いられます。英文の目論見書は、本投資法人より入手するこ
とができますが、これには本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件におい
ては米国における投資口の公募及び販売は行われず、1933 年証券法に基づく投資口の登録も行われません。
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■ 商圏特性等
本物件の所在するつくば市の将来人口は、2035 年まで微増が続く予測となっています。商圏距離別人口は、3km
圏約 5.1 万人、5km 圏約 10.6 万人、10km 圏約 27.7 万人です。年代別人口でみると、3km 圏では茨城県の平均と比
べると、20 歳代～40 歳代の比率が高く、学生や若いファミリー層が多い商圏といえます。
商圏人口 本物件からの距離 3km 圏 5km 圏 10km 圏
人口 51,317 人 106,073 人 277,947 人
2017 年
世帯数 24,765 世帯 47,843 世帯 118,830 世帯
人口 49,612 人 103,500 人 274,471 人
2016 年
世帯数 24,111 世帯 46,575 世帯 116,199 世帯
出典：住民基本台帳
■ 環境への配慮
本物件は太陽光発電システムや太陽光と風力のハイブリッド型発電システムを設置し、電力源として使用してい
るほか、深夜電力を利用した氷蓄熱システムの空調方式を採用しており、環境に配慮した仕様となっています。
(注 1) 本投資法人は、2019 年 4 月 5 日付で本物件の準共有持分 30％を取得済みであり、本物件の準共有持分 70％を追加取得することに
より、本物件を 100％所有することになります。なお、面積及び延床面積は本物件全体の数値を記載しています。
(注 2) 本物件の建蔽率は本来 80％ですが、角地緩和の適用により 90％となっています。
物件番号 用途 その他資産（オフィス）
GRANODE 広島（準共有持分 50％）
OT-006 タイプ －
取得予定日 2020 年 4 月 3 日 取得予定価格 14,400 百万円
特定資産の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権(注 1)
信託受託者 三井住友信託銀行株式会社 信託期間満了日 2040 年 4 月 3 日
地番 広島県広島市東区二葉の里三丁目 8 番 7
所在地
住所 広島県広島市東区二葉の里三丁目 5 番 7 号
所有形態 所有権 所有形態 所有権
面積 6,339.23 ㎡(注 2) 延床面積 46,995.92 ㎡(注 2)
ホテル・事務所・店舗・駐車
土 地 用途地域 商業地域 種類
建 物 場
建蔽率 80％(注 3) 構造 鉄骨・鉄筋コンクリート造
容積率 500％(注 4) 階数 地下 2 階付 20 階建
担保設定の有無 なし 建築時期 2019 年 3 月 29 日
建物状況評価の概要
調査会社 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
緊急修繕費 0 千円 調査書日付 2020 年 1 月
短期修繕費 0 千円 PML 1.4％
長期修繕費 220,401 千円（12 年間）
土壌汚染調査会社
調査会社 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧
誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目
論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
本報道発表文は、米国その他の地域における本投資法人の投資口の販売の申込み又は購入の申込みの勧誘を構成するものではあり
ません。1933 年米国証券法（その後の改正を含み、以下「1933 年証券法」といいます。）に基づいて投資口の登録を行うか又は登
録の免除を受ける場合を除き、米国において投資口の募集又は販売を行うことはできません。米国において投資口の公募が行われ
る場合には、1933 年証券法に基づいて作成される英文の目論見書が用いられます。英文の目論見書は、本投資法人より入手するこ
とができますが、これには本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件におい
ては米国における投資口の公募及び販売は行われず、1933 年証券法に基づく投資口の登録も行われません。
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設計者・構造設計者・施工者及び確認検査機関
設計者 株式会社フジタ
構造設計者 株式会社フジタ
施工者 株式会社フジタ
確認検査機関 日本 ERI 株式会社
構造計算調査機関 －
賃貸借の概要
賃貸可能面積 14,962.23 ㎡（オフィス 9,645.59 ㎡、ホテル 3,839.60 ㎡、商業施設 1,477.04 ㎡）
賃貸面積 11,812.38 ㎡（オフィス 6,495.74 ㎡、ホテル 3,839.60 ㎡、商業施設 1,477.04 ㎡）
稼働率 78.9％ 年間賃料 673,624 千円
テナント数 1 敷金・保証金 566,493 千円
平均賃貸借契約
平均賃貸借契約期間 9.3 年 8.4 年
残存期間
マスターリース（ML）会社 大和情報サービス株式会社
マスターリース（ML）種別 パススルー型
プロパティ・マネジメント（PM）会社 大和情報サービス株式会社
賃借人 ダイワロイヤル株式会社等
特記事項
1．本投資法人は、不動産信託受益権の準共有持分 50％を取得する予定です。他の準共有者は、大和ハウス工業
株式会社です。他の準共有者とは、今後の本物件の運用にあたり、「準共有者間協定書」等を締結する予定で
す。
2．本物件については、売主と本物件の東側隣接地所有者（二者）との間の協定において、両土地の間に存在し、
本土地の一部を構成する空地に関し、歩行者が自由に通行できるように一般に開放すること、三者が共同で舗
装や植栽等の設備を整備、管理して、当該設備は三者の共有とすること、及び、三者以外の者に対し当該空地
をイベント等により利用させる場合は、利用料を徴収し、収益は三者均等に配分すること等について合意して
おり、信託受託者は当該協定上の売主の地位を承継する予定です。
物件の特性
■ 立地優位性
本物件は、JR「広島」駅から徒歩約 4 分、二葉の里 5 街区に建設されたオフィス、商業施設及びホテルの複合ビ
ルです。
「広島駅北」エリア内に立地し、JR 各線「広島」駅を有するため交通利便性は高く、オフィスについて
は相応の立地競争力を有すると判断されます。視認性もよくランドマーク性も有しているため、エリアの中でも
立地競争力は高いといえます。ホテルについては広島空港リムジンバスの発着場からも近く、ビジネス客だけで
はなく、レジャー客にも訴求力のある立地となっています。
■ テナント・BCP への対応等
本物件の 3～11 階部分については、メインテナントであるオフィステナントが入居しています。オフィスフロア
は、延床面積約 15,000 坪・基準階面積約 660 坪と広島市における最大規模となっており、天井高 2.8m のほか、
OA フロアや個別空調等を備えています。また、制震構造を備えており、非常用発電機による 72 時間の電力供給
のほか、テナント用発電機スペースも設置している等、BCP 対策が整っています。このように新築ビルに求めら
れるスペック水準を備えており、広島市内において非常に高い競争力を有するビルです。また、13～20 階部分に
ついてはダイワロイヤル株式会社が運営する「ダイワロイネットホテル広島駅前」が入居しています。ホテルは
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧
誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目
論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
本報道発表文は、米国その他の地域における本投資法人の投資口の販売の申込み又は購入の申込みの勧誘を構成するものではあり
ません。1933 年米国証券法（その後の改正を含み、以下「1933 年証券法」といいます。）に基づいて投資口の登録を行うか又は登
録の免除を受ける場合を除き、米国において投資口の募集又は販売を行うことはできません。米国において投資口の公募が行われ
る場合には、1933 年証券法に基づいて作成される英文の目論見書が用いられます。英文の目論見書は、本投資法人より入手するこ
とができますが、これには本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件におい
ては米国における投資口の公募及び販売は行われず、1933 年証券法に基づく投資口の登録も行われません。
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ダブルとツインの合計 197 室から構成されており、最も小さいタイプでも 22 ㎡であり、同価格帯の他のホテルと
比較して広くなっています。
「ダイワロイネットホテル」は、全国展開する大手チェーンであり、今後も複数の新
規開業を計画するなど、ブランド力や会員システム等による安定した集客が期待できます。
1～2 階部分はコンビニエンスストア、飲食店舗、その他の物販店舗やサービス店舗等の商業施設で構成されてい
ます。
(注 1) 本日現在は現物不動産ですが、取得予定日に売主が本物件を信託受託者に信託し、本投資法人は、不動産信託受益権の準共有持分
50％を取得予定です。
(注 2) 本投資法人が取得する予定の不動産信託受益権の準共有持分の持分割合は 50％ですが、面積及び延床面積は本物件全体の数値を記
載しています。
(注 3) 本物件の建蔽率は本来 80%ですが、角地かつ準防火地域内の耐火建築物による緩和の適用により 100%となっています。
(注 4) 本物件は、建築基準法第 68 条の 3 第 1 項の規定の適用により、容積率が 650%となっています。
4. 取得先の概要
(1) DPL 流山Ⅰ
① 名称 株式会社流山共同開発
② 所在地 東京都千代田区飯田橋三丁目 13 番 1 号
③ 代表者の役職・氏名 代表取締役 浦川 竜哉
④ 事業内容 1）不動産の売買、賃貸、仲介、運用及び管理
2）不動産開発に関する調査、研究、企画、設計及びコンサルティング
3）前各号に付帯又は関連する一切の事業
⑤ 資本金 3 百万円（2019 年 2 月 28 日現在）
⑥ 設立年月日 2014 年 12 月 9 日
⑦ 純資産 △1,659 百万円（2019 年 2 月 28 日現在）
⑧ 総資産 24,443 百万円（2019 年 2 月 28 日現在）
⑨ 大株主及び持ち株比率 大和ハウス工業株式会社 93.3％（2019 年 2 月 28 日現在）
⑩ 本投資法人・本資産運用会社と当該会社の関係
本投資法人及び本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき資本
関係はありません。なお、当該会社は、本資産運用会社の親会社である
資本関係
大和ハウス工業株式会社の子会社であり、投信法に定める利害関係人等
に該当します。
本投資法人及び本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき人的
人的関係
関係はありません。
本投資法人及び本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき取引
取引関係
関係はありません。
当該会社は、本投資法人の関連当事者には該当しません。なお、当該会
関連当事者への該当状況 社は、本資産運用会社の親会社である大和ハウス工業株式会社の子会社
であり、本資産運用会社の関連当事者に該当します。
(2) イーアスつくば及び GRANODE 広島
① 名称 大和ハウス工業株式会社
② 所在地 大阪府大阪市北区梅田三丁目 3 番 5 号
③ 代表者の役職・氏名 代表取締役社長 芳井 敬一
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧
誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目
論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
本報道発表文は、米国その他の地域における本投資法人の投資口の販売の申込み又は購入の申込みの勧誘を構成するものではあり
ません。1933 年米国証券法（その後の改正を含み、以下「1933 年証券法」といいます。）に基づいて投資口の登録を行うか又は登
録の免除を受ける場合を除き、米国において投資口の募集又は販売を行うことはできません。米国において投資口の公募が行われ
る場合には、1933 年証券法に基づいて作成される英文の目論見書が用いられます。英文の目論見書は、本投資法人より入手するこ
とができますが、これには本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件におい
ては米国における投資口の公募及び販売は行われず、1933 年証券法に基づく投資口の登録も行われません。
- 13 -
④ 事業内容 総合建設業
⑤ 資本金 161,699 百万円（2019 年 9 月 30 日現在）
⑥ 設立年月日 1947 年 3 月 4 日
⑦ 純資産 1,737,753 百万円（2019 年 9 月 30 日現在）
⑧ 総資産 4,454,545 百万円（2019 年 9 月 30 日現在）
⑨ 大株主及び持ち株比率 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）8.97％
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口）6.09％
（2019 年 9 月 30 日現在）
⑩ 本投資法人・本資産運用会社と当該会社の関係
当該会社は、2019 年 8 月 31 日現在において、本投資法人の発行済投資口
総数の 9.0％の投資口を保有しています。また、当該会社は、本日現在に
資本関係
おいて、本資産運用会社の発行済株式総数の 100％を保有しており、投信
法に定める利害関係人等に該当します。
本日現在において、本資産運用会社の役職員のうち 13 名が当該会社から
人的関係
の出向者です。
当該会社は、本投資法人の PM 業務等受託先及び保有する不動産の賃借人
取引関係 です。当該会社は、本投資法人及び本資産運用会社との間で新パイプラ
イン・サポート等に関する基本協定書を締結しています。
当該会社は、本投資法人の関連当事者には該当しません。なお、当該会
関連当事者への該当状況 社は、本資産運用会社の親会社であり、本資産運用会社の関連当事者に
該当します。
5. 利害関係人等との取引
DPL 流山Ⅰの取得先である株式会社流山共同開発、DPL 流山Ⅰにおいて屋根部分等の賃貸を目的とする
太陽光発電設備設置契約における賃借人であり、イーアスつくば及び GRANODE 広島の取得先並びにイー
アスつくばのマスターリース（ML）会社及び賃借人である大和ハウス工業株式会社、DPL 流山Ⅰの ML 兼
プロパティ・マネジメント（PM）会社である大和ハウスプロパティマネジメント株式会社並びにイーアス
つくばの PM 会社及び GRANODE 広島の ML 兼 PM 会社である大和情報サービス株式会社は、投信法に定
める利害関係人等に該当します。
本資産運用会社は、本資産運用会社の利害関係者取引規程に基づき、それぞれに必要な審議及び決議を
経ています。
6. 取得先の状況
特別な利害関係にある者からの物件取得は以下のとおりです。以下の表においては、①会社名、②特別
な利害関係にある者との関係、③取得経緯・理由等を記載しています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧
誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目
論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
本報道発表文は、米国その他の地域における本投資法人の投資口の販売の申込み又は購入の申込みの勧誘を構成するものではあり
ません。1933 年米国証券法（その後の改正を含み、以下「1933 年証券法」といいます。）に基づいて投資口の登録を行うか又は登
録の免除を受ける場合を除き、米国において投資口の募集又は販売を行うことはできません。米国において投資口の公募が行われ
る場合には、1933 年証券法に基づいて作成される英文の目論見書が用いられます。英文の目論見書は、本投資法人より入手するこ
とができますが、これには本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件におい
ては米国における投資口の公募及び販売は行われず、1933 年証券法に基づく投資口の登録も行われません。
- 14 -
物件名称（所在地） 前所有者・信託受益者 前々所有者・信託受益者
①、②、③ ①、②、③
取得価格 取得価格
取得時期 取得時期
LM-004 ①株式会社流山共同開発 特別な利害関係にある者
DPL 流山Ⅰ ②本資産運用会社の親会社の子会社 以外
（千葉県流山市西深井字種 ③開発目的で取得
井下 1374 番地 1） 1 年を超えて所有していたため、また、一部土地 ―
については、交換による取得のため、記載を省略
します。
2015 年 9 月（売買）／2019 年 12 月（交換） ―
RM-012 ①大和ハウス工業株式会社 特別な利害関係にある者
イーアスつくば ②本資産運用会社の親会社 以外
（茨城県つくば市研究学園 ③開発目的で取得
五丁目 19 番地） 1 年を超えて所有していたため記載を省略しま ―
す。
2005 年 12 月 ―
OT-006 ①大和ハウス工業株式会社 特別な利害関係にある者
GRANODE 広島 ②本資産運用会社の親会社 以外
（広島県広島市東区二葉の ③開発目的で取得
里三丁目 5 番 7 号） 1 年を超えて所有していたため記載を省略しま ―
す。
2014 年 6 月 ―
7. 媒介の概要
該当事項はありません。
8. 取得の日程
物件名称 取得決定日及び売買契約締結日 代金支払日及び物件引渡日
イーアスつくば 2020 年 4 月 1 日（予定）
DPL 流山Ⅰ 2020 年 2 月 7 日
2020 年 4 月 3 日（予定）
GRANODE 広島
9. フォワード・コミットメント等を履行できない場合における本投資法人の財務への影響
本投資法人は、取得機会の確保のために 2020 年 2 月 7 日付で、取得予定資産について信託受益権売買契
約（以下「本売買契約」といいます。
）を締結しました。本売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業
者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等(注)に該当します。
本売買契約においては、一方当事者が本売買契約に違反した場合には、本売買契約の目的を達成するこ
とができない場合に限り、催告の上、本売買契約を解除することができるものとされており、本売買契約が
解除された場合には、違反当事者に対して売買代金から消費税及び地方消費税相当額を控除した金額の
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧
誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目
論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
本報道発表文は、米国その他の地域における本投資法人の投資口の販売の申込み又は購入の申込みの勧誘を構成するものではあり
ません。1933 年米国証券法（その後の改正を含み、以下「1933 年証券法」といいます。）に基づいて投資口の登録を行うか又は登
録の免除を受ける場合を除き、米国において投資口の募集又は販売を行うことはできません。米国において投資口の公募が行われ
る場合には、1933 年証券法に基づいて作成される英文の目論見書が用いられます。英文の目論見書は、本投資法人より入手するこ
とができますが、これには本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件におい
ては米国における投資口の公募及び販売は行われず、1933 年証券法に基づく投資口の登録も行われません。
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20％相当額の違約金の支払を請求することができるものとされています（なお、かかる違約金は損害賠償額
の予定とされ、相手方当事者は違約金の額を超える損害を請求することはできないものとされています。。
）
ただし、本投資法人の売買代金の支払義務の履行は、本投資法人が売買代金の支払に必要な資金調達を完了
していることが条件とされており、本投資法人が売買代金の支払に必要な資金を調達できない場合には、損
害等の賠償及び補償その他何らの負担も生じることなく、本売買契約はその効力を失うものとされています。
したがって、資金調達が完了できず取得予定資産に係るフォワード・コミットメント等を履行できない
場合においても、本投資法人の財務等に重大な影響を与える可能性は低いと、本投資法人は考えています。
（注） 先日付での売買契約であって、契約締結から 1 か月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これ
に類する契約をいいます。
10. 今後の見通し
取得予定資産の取得を織り込んだ 2020 年 8 月期（2020 年 3 月 1 日～2020 年 8 月 31 日）及び 2021 年 2 月
期（2020 年 9 月 1 日～2021 年 2 月 28 日）における運用状況の予想につきましては、本日付で公表の「2020
年 8 月期の運用状況の予想の修正及び 2021 年 2 月期の運用状況の予想に関するお知らせ」をご参照くださ
い。
11. 不動産鑑定評価書の概要
取得予定資産の不動産鑑定評価書の概要は、以下の表のとおりです。
本投資法人が、投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事項、不動産鑑定評価基準及び不動産の鑑定評価
に関する法律（昭和 38 年法律第 152 号。その後の改正を含みます。
）に基づき株式会社谷澤総合鑑定所又は
一般財団法人日本不動産研究所に取得予定資産の鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書の概要を
記載しています。当該不動産鑑定評価書は、一定時点における評価者の判断と意見であり、その内容の妥当
性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。なお、株式会社谷澤総合
鑑定所又は一般財団法人日本不動産研究所と本投資法人との間には、特別の利害関係はありません。
不動産鑑定評価書の概要
物件名称 DPL 流山Ⅰ
鑑定評価額 32,900 百万円
鑑定評価機関の名称 株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点 2019 年 12 月 31 日
項目 内容 概要等
収益価格 32,900 百万円 DCF 法による収益価格を標準として、直接還元法による検
証を行い、収益還元法による収益価格を試算
直接還元法による価格 33,000 百万円
運営収益 －
潜在総収益 －
空室等損失等 －
運営費用 －
維持管理費 －
非開示(注)
水道光熱費 －
修繕費 －
PM フィー －
テナント募集費用等 －
公租公課 －
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧
誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目
論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
本報道発表文は、米国その他の地域における本投資法人の投資口の販売の申込み又は購入の申込みの勧誘を構成するものではあり
ません。1933 年米国証券法（その後の改正を含み、以下「1933 年証券法」といいます。）に基づいて投資口の登録を行うか又は登
録の免除を受ける場合を除き、米国において投資口の募集又は販売を行うことはできません。米国において投資口の公募が行われ
る場合には、1933 年証券法に基づいて作成される英文の目論見書が用いられます。英文の目論見書は、本投資法人より入手するこ
とができますが、これには本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件におい
ては米国における投資口の公募及び販売は行われず、1933 年証券法に基づく投資口の登録も行われません。
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損害保険料 －
その他費用 －
運営純収益 1,444 百万円
一時金の運用益 －
非開示(注)
資本的支出 －
純収益 1,417 百万円
還元利回り 4.3％ 近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等における複数の取引
利回りとの比較検討を行い、また、将来の純収益の変動予測
を勘案し、割引率との関係にも留意の上、査定
DCF 法による価格 32,800 百万円
割引率 （1～4 年度） 金融商品の利回りを基にした積上法等により倉庫のベース利
4.3％ 回りを定め、当該ベース利回りに対象不動産に係る個別リス
（5 年度以降） クを勘案することにより査定
4.4％
最終還元利回り 4.5％ 還元利回りを基礎に、将来の予測不確実性を加味して査定
積算価格 31,000 百万円
土地比率 42.7％
建物比率 57.3％
その他、鑑定評価機関が
特になし
鑑定評価に当たって留意した事項
(注) 上記直接還元法による価格の詳細項目において、賃借人から開示の承諾が得られていない情報及び当該情報を算出することができる
情報が含まれているため、これらを開示した場合、賃借人との信頼関係が損なわれる等により本投資法人が秘密保持義務の違反によ
る損害賠償の請求若しくは解除の請求を受け、又は再契約等の契約関係の長期的な維持が困難になる等の不利益が生じ、最終的に投
資主の利益が損なわれる可能性があるため、開示しても支障がないと判断される一部の項目を除き、非開示としています。
不動産鑑定評価書の概要(注)
物件名称 イーアスつくば
鑑定評価額 24,010 百万円
鑑定評価機関の名称 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2019 年 12 月 31 日
項目 内容 概要等
収益価格 24,010 百万円 DCF 法による収益価格と直接還元法による収益価格はとも
に同程度の規範性を有すると判断し、両価格を関連づけ、収
益還元法による収益価格を試算
直接還元法による価格 24,360 百万円
運営収益 1,505 百万円
潜在総収益 1,505 百万円 賃貸借契約条件・テナントの家賃負担能力等を勘案し、現行
の賃貸借契約条件に基づく貸室賃料収入を計上
空室等損失等 － 賃借人の状況・商業施設としての競争力・賃貸借契約内容等
を勘案し、空室等損失は計上しない
運営費用 203 百万円
維持管理費 － 対象建物は店舗施設として一括賃貸されており、日常的な管
理・運営については賃借人が自ら行うこととなっているため
計上しない
水道光熱費 － 賃借人負担のため計上しない
修繕費 37 百万円 今後の管理運営計画、類似不動産の費用水準及びエンジニア
リング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を考慮し
て計上
PM フィー 8 百万円 契約条件に基づく報酬額等を参考に、類似不動産における報
酬料率等を考慮して計上
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧
誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目
論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
本報道発表文は、米国その他の地域における本投資法人の投資口の販売の申込み又は購入の申込みの勧誘を構成するものではあり
ません。1933 年米国証券法（その後の改正を含み、以下「1933 年証券法」といいます。）に基づいて投資口の登録を行うか又は登
録の免除を受ける場合を除き、米国において投資口の募集又は販売を行うことはできません。米国において投資口の公募が行われ
る場合には、1933 年証券法に基づいて作成される英文の目論見書が用いられます。英文の目論見書は、本投資法人より入手するこ
とができますが、これには本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件におい
ては米国における投資口の公募及び販売は行われず、1933 年証券法に基づく投資口の登録も行われません。
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テナント募集費用等 － 店舗施設として長期契約期間一括賃貸されていることから、
新規テナントの募集に際して行われる仲介業務や広告宣伝費
等に要する費用等については計上しない
公租公課 156 百万円 公租公課関係資料に基づき計上
損害保険料 1 百万円 保険契約に基づく保険料及び類似の建物の保険料率等を考慮
し査定
その他費用 － その他費用として計上すべき特段の費用はない
運営純収益 1,301 百万円
一時金の運用益 7 百万円 運用利回りを 1.0%と査定
資本的支出 89 百万円 類似不動産における資本的支出の水準、築年数及びエンジニ
アリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を勘案
の上査定
純収益 1,218 百万円
還元利回り 5.0％ 最も投資リスクが低いと認められる不動産の利回りを基準と
し、対象不動産の立地条件、建物条件等の店舗競争力、契約
条件等、及びその他条件に起因するスプレッドを加減すると
ともに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回
りや各投資家へのヒアリング結果等を勘案して査定
DCF 法による価格 23,590 百万円
割引率 4.8％ 類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等
を総合的に勘案の上査定
最終還元利回り 5.3％ 類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動
向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長
率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘
案の上査定
積算価格 24,220 百万円
土地比率 68.0％
建物比率 32.0％
その他、鑑定評価機関が
特になし
鑑定評価に当たって留意した事項
(注) 鑑定評価書には本物件 1 棟全体に係る数値が記載されていますが、本投資法人が取得を予定している準共有持分 70％に相当する数値
を単位未満を切り捨てて記載しています。
不動産鑑定評価書の概要(注)
物件名称 GRANODE 広島
鑑定評価額 14,750 百万円
鑑定評価機関の名称 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2019 年 12 月 31 日
項目 内容 概要等
収益価格 14,750 百万円 直接還元法による収益価格と DCF 法による収益価格はとも
に同程度の規範性を有すると判断し、両価格を関連づけ、収
益還元法による収益価格を試算
直接還元法による価格 14,950 百万円
運営収益 973 百万円
潜在総収益 1,001 百万円 現行の賃貸借契約に基づく平均賃料等、対象不動産を新規に
賃貸することを想定した場合における新規賃料等の水準、入
居している賃借人の属性等をもとに、中長期安定的に収受可
能な賃料等の単価水準を査定の上、これに基づく貸室賃料収
入及び共益費収入を計上
空室等損失等 28 百万円 各用途に関して、同一需給圏内の類似地域において代替競争
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧
誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目
論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
本報道発表文は、米国その他の地域における本投資法人の投資口の販売の申込み又は購入の申込みの勧誘を構成するものではあり
ません。1933 年米国証券法（その後の改正を含み、以下「1933 年証券法」といいます。）に基づいて投資口の登録を行うか又は登
録の免除を受ける場合を除き、米国において投資口の募集又は販売を行うことはできません。米国において投資口の公募が行われ
る場合には、1933 年証券法に基づいて作成される英文の目論見書が用いられます。英文の目論見書は、本投資法人より入手するこ
とができますが、これには本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件におい
ては米国における投資口の公募及び販売は行われず、1933 年証券法に基づく投資口の登録も行われません。
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等の関係にある類似不動産の稼働状況や需給動向、対象不動
産に係る過去の稼働状況や今後の動向をもとに、中長期安定
的な稼働率水準を査定し、当該稼働率水準を前提に、空室等
損失を計上
運営費用 310 百万円
維持管理費 123 百万円 清掃費、設備管理費、警備費等で構成される維持管理費につ
いては、類似不動産の維持管理費を参考に、対象不動産の個
別性を考慮して計上
水道光熱費 52 百万円 実績値に基づき、貸室部分の稼働等を考慮の上計上
修繕費 5 百万円 実績値を参考に、今後の管理運営計画、類似不動産の費用水
準及びエンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年
平均額等を考慮して計上
PM フィー 16 百万円 契約条件に基づく報酬額等を参考に、類似不動産における報
酬料率等を考慮して計上
テナント募集費用等 6 百万円 新規テナントの募集に際して行われる仲介業務や広告宣伝等
に要する費用等について、賃借人の想定回転期間をもとに査
定した年平均額を計上
公租公課 100 百万円 公租公課関係資料に基づき計上
損害保険料 1 百万円 保険契約に基づく保険料及び類似の建物の保険料率等を考慮
し査定
その他費用 4 百万円 イベント費、屋外広告許可更新費等をその他費用として計上
運営純収益 662 百万円
一時金の運用益 7 百万円 運用利回りを 1.0%と査定
資本的支出 13 百万円 類似不動産における資本的支出の水準、築年数及びエンジニ
アリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を勘案
の上査定
純収益 656 百万円
還元利回り 4.4％ 当研究所が設定する各地区の基準となる利回りに、対象不動
産の立地条件、建物条件及びその他条件に起因するスプレッ
ドを加減するとともに、将来における不確実性や類似不動産
に係る取引利回り等を勘案の上査定
DCF 法による価格 14,550 百万円
割引率 4.2％ 類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等
を総合的に勘案の上査定
最終還元利回り 4.6％ 類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動
向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長
率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘
案の上査定
積算価格 13,850 百万円
土地比率 36.9％
建物比率 63.1％
その他、鑑定評価機関が
特になし
鑑定評価に当たって留意した事項
(注) 鑑定評価書には本物件 1 棟全体に係る数値が記載されていますが、本投資法人が取得を予定している準共有持分 50％に相当する数
値を単位未満を切り捨てて記載しています。
以 上
＊ 本資料の配布先：兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
＊ 本投資法人のホームページアドレス：https://www.daiwahouse-reit.co.jp/
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧
誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目
論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
本報道発表文は、米国その他の地域における本投資法人の投資口の販売の申込み又は購入の申込みの勧誘を構成するものではあり
ません。1933 年米国証券法（その後の改正を含み、以下「1933 年証券法」といいます。）に基づいて投資口の登録を行うか又は登
録の免除を受ける場合を除き、米国において投資口の募集又は販売を行うことはできません。米国において投資口の公募が行われ
る場合には、1933 年証券法に基づいて作成される英文の目論見書が用いられます。英文の目論見書は、本投資法人より入手するこ
とができますが、これには本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件におい
ては米国における投資口の公募及び販売は行われず、1933 年証券法に基づく投資口の登録も行われません。
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参考資料 1 取得予定資産の外観写真・周辺地図
LM-004 DPL 流山Ⅰ
RM-012 イーアスつくば
OT-006 GRANODE 広島
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧
誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目
論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
本報道発表文は、米国その他の地域における本投資法人の投資口の販売の申込み又は購入の申込みの勧誘を構成するものではあり
ません。1933 年米国証券法（その後の改正を含み、以下「1933 年証券法」といいます。）に基づいて投資口の登録を行うか又は登
録の免除を受ける場合を除き、米国において投資口の募集又は販売を行うことはできません。米国において投資口の公募が行われ
る場合には、1933 年証券法に基づいて作成される英文の目論見書が用いられます。英文の目論見書は、本投資法人より入手するこ
とができますが、これには本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件におい
ては米国における投資口の公募及び販売は行われず、1933 年証券法に基づく投資口の登録も行われません。
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参考資料 2 取得予定資産取得後のポートフォリオの状況
用途 物件数 取得（予定）価格（百万円） 投資比率(注)
物流施設 62 物件 406,241 49.8%
居住施設 133 物件 246,424 30.2%
商業施設 22 物件 120,530 14.8%
ホテル 4 物件 15,970 2.0%
その他資産 6 物件 27,260 3.3%
ポートフォリオ合計 227 物件 816,425 100.0%
(注) 「投資比率」は、取得（予定）価格が取得（予定）価格合計に占める割合について小数第 2 位を四捨五入し記載しています。
ご注意：本報道発表文は、本投資法人の国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、投資勧
誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目
論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断でなさるようお願いいたします。
本報道発表文は、米国その他の地域における本投資法人の投資口の販売の申込み又は購入の申込みの勧誘を構成するものではあり
ません。1933 年米国証券法（その後の改正を含み、以下「1933 年証券法」といいます。）に基づいて投資口の登録を行うか又は登
録の免除を受ける場合を除き、米国において投資口の募集又は販売を行うことはできません。米国において投資口の公募が行われ
る場合には、1933 年証券法に基づいて作成される英文の目論見書が用いられます。英文の目論見書は、本投資法人より入手するこ
とができますが、これには本投資法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本件におい
ては米国における投資口の公募及び販売は行われず、1933 年証券法に基づく投資口の登録も行われません。
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