（証券コード：8984）
2019年2月期（第26期）決算説明資料
2019年4月19日
目次
サマリー 4. 財務状況 ページ数
財務状況 22-23
1. 決算概要 ページ数
2019年2月期 決算ハイライト 4
2019年2月期 損益計算書（P/L） 5 Appendix ページ数
2019年2月期 貸借対照表（B/S） 6
2019年8月期及び2020年2月期 業績予想 7
2019年2月 公募増資の概要 25
投資口価格の推移 26
2019年2月期取得物件 27
2. 合併後の振り返り 2019年3月・4月取得物件 28-30
大和ハウスグループの総合力による 31
バリューチェーンの活用
資産規模の推移 9
分配方針 32
1口当たり分配金の推移 10
業績推移 33
物件入替によるポートフォリオの質の向上 11
ポートフォリオ推移 34
財務指標の推移 12
貸借対照表 35
本投資法人の強みと各種施策の実行による 13
損益計算書 36
投資主価値向上
ESGへの取り組み 37-41
大和ハウスグループのパイプライン 14
物流施設の事業環境 42
居住施設の事業環境 43
商業施設・ホテルの事業環境 44
3. 運用状況 ポートフォリオ一覧 45-48
物流施設の賃料改定時期 49-51
商業施設の賃料改定時期 52
新規取得資産の概要 16 不動産鑑定評価額 比較表 53-60
ポートフォリオ・サマリー（2019年4月10日現在） 17 投資主の状況 61
物流施設の運用状況 18 投資法人の仕組み図 62
居住施設の運用状況 19
商業施設・ホテルの運用状況 20
1
サマリー
2019年2月期 分配金実績 5,427 円 （予想比 +127 円、 前期比 +381 円）
決算概要 2019年8月期 分配金予想 5,170 円 （2018年10月時点予想 5,100 円）
2020年2月期 分配金予想 5,370 円
合併後、約 2 年半で 57 物件 2,729 億円 を取得し、資産規模 7,505 億円へ
合併後の振り返り 合併後、3 回の公募増資により、巡航ベース予想分配金は 12.1 % 成長
物件入替によるポートフォリオの質の向上
新規取得資産 17 物件 798 億円 （NOI利回り 4.9 %） を取得
運用状況
2019年2月期末 稼働率 99.5 % と安定運用を継続
345 億円の新規借入れを実施 （平均借入年数 7.5 年）
財務状況
コミットメントラインを 200 億円から 250 億円へ増額
2
1. 決算概要
2019年2月期 決算ハイライト
1口当たり分配金 運用状況 財務状況
4 物件 127 億円を取得 新規借入れ 70 億円を実施
1 物件 12 億円を売却 （平均借入年数 7.1 年）
5,427 円
NOI利回り 5.4 % 生命保険会社 3 社と新たに取引を開始
※2018年取得物件の固定資産税等は
（予想比 +127 円）
2019年8月期から発生 1口当たり NAV 261,610 円
（前期比 +7,442 円）
償却後NOI利回り 4.1 %
（前期比 +381 円） LTV （のれんを除く） 45.4 %
稼働率 99.5 % （前期比 +0.5 ﾎﾟｲﾝﾄ）
NOI利回り 期末稼働率
NOI 取得価格 償却後
用途 NOI利回り 用途 2018年8月期 2019年2月期 増減
（百万円） （百万円） NOI利回り
物流施設 8,820 340,009 5.2 % 4.1 % 物流施設 100.0 % 100.0 % －
居住施設 6,824 246,424 5.6 % 4.0 % 居住施設 97.4 % 97.4 % －
商業施設 2,099 79,260 5.7 % 4.7 % 商業施設 99.7 % 99.7 % －
ホテル 155 6,270 5.7 % 4.7 % ホテル 100.0 % 100.0 % －
その他資産 372 11,480 6.5 % 4.9 % その他資産 100.0 % 100.0 % －
ポートフォリオ 18,271 683,443 5.4 % 4.1 % ポートフォリオ 99.5 % 99.5 % －
（注1） 期中売却物件を除いて計算しています。
（注2） NOI利回り及び償却後NOI利回りは2019年2月期の実績値を年換算して計算しています。
4
2019年2月期 損益計算書（P/L）
賃貸事業収益は 12期連続増収となり、分配金 5,427円を実現
新規取得物件の収益寄与、不動産売却益を内部留保
（単位：百万円） 主な変動要因（予想比）
2018年8月期 2019年2月期 2019年2月期
（対利益）
予想
実績 実績 前期比
2018/10/17時点
予想比 営業収益の増加 374 百万円
営業収益 22,211 23,127 915 22,752 374 ・2018年12月取得3物件の収益寄与
・居住施設の良好な稼働率
賃貸事業収益 22,211 23,013 801 22,752 260 ・不動産等売却益の発生
不動産等売却益 － 113 113 － 113 賃貸事業費用の増加 ▲52 百万円
営業費用 12,942 13,166 224 13,142 24 ・2018年12月取得3物件の費用発生
賃貸事業費用 8,944 9,184 240 9,131 52 ・修繕費の増加
・原状回復工事費の減少
賃貸事業費用
4,647 4,729 82 4,706 22
(減価償却費除く) 営業外収益の増加 10 百万円
減価償却費 4,296 4,454 158 4,424 29 ・還付消費税等の発生
その他営業費用 3,998 3,982 ▲15 4,010 ▲28 営業外費用の減少 5 百万円
のれん償却額 1,982 1,982 － 1,982 －
・支払利息の減少
不動産等売却損 99 － ▲99 － －
分配準備積立金の積立 120 百万円
営業利益 9,269 9,960 690 9,610 349
・不動産等売却益の内部留保
営業外収益 39 14 ▲24 4 10 ・還付消費税等の内部留保
営業外費用 1,538 1,377 ▲161 1,382 ▲5
支払利息・融資関連費用 1,345 1,375 29 1,380 ▲5 Capex / 修繕費 / 原状回復工事費
経常利益 7,770 8,597 827 8,232 365
（単位：百万円）
特別損失 4 － ▲4 － －
2018年8月期 2019年2月期
当期純利益 7,765 8,597 831 8,231 365
Capex 919 944
一時差異等調整積立金取崩額 1,980 1,980 0 1,982 ▲1
分配準備積立金積立額 22 120 97 － 120 修繕費 568 746
分配金総額 9,723 10,457 734 10,213 244 原状回復工事費 311 230
合計 1,799 1,921
1口当たり分配金 5,046 円 5,427 円 381 円 5,300 円 127 円
5
2019年2月期 貸借対照表（B/S）
鑑定キャップレート低下による含み益の増加 （前期比 +143億円）
LTV （のれんを除く） 45.4% （前期比 +0.5ポイント）
（単位：百万円） 主な変動要因（前期比）
2018年8月期 2019年2月期 前期比
総資産の増加 6,445 百万円
総資産 771,281 777,727 6,445 ・2018年9月・12月4物件の取得
流動資産 41,805 42,135 329 ・2018年12月1物件の売却
有利子負債の増加 7,000 百万円
固定資産 729,377 735,501 6,124
・新規借入れ
有形固定資産 646,194 654,523 8,328
純資産の減少 ▲1,373 百万円
無形固定資産 77,398 75,368 ▲2,030 ・一時差異等調整積立金の減少
のれん 71,360 69,377 ▲1,982
総負債 340,685 348,504 7,818 用途別含み益 （百万円）
流動負債 17,948 47,108 29,159 用途 帳簿価格 鑑定評価額 含み益
有利子負債 11,600 40,510 28,910 物流施設 335,395 361,602 26,206
固定負債 322,737 301,396 ▲21,340 居住施設 228,762 287,859 59,096
有利子負債 302,668 280,758 ▲21,910 商業施設 78,921 85,330 6,408
純資産 430,596 429,223 ▲1,373 ホテル 6,279 6,430 150
一時差異等調整積立金（注1） 10,785 8,804 ▲1,980 その他資産 11,136 12,500 1,363
分配準備積立金（注2） 1,964 1,986 22 ポートフォリオ 660,496 753,721 93,224
LTV（のれんを除く） 44.9 % 45.4 % 0.5 ﾎﾟｲﾝﾄ 含み益推移
LTV（のれんを含む） 40.7 % 41.3 % 0.6 ﾎﾟｲﾝﾄ （百万円）
120,000
100,000 93,224 物流施設
78,885
発行済投資口数 1,927,000 口 1,927,000 口 － 80,000
59,410 63,322 居住施設
60,000 47,179 商業施設
1口当たり純資産 223,454 円 222,741 円 ▲713 円 35,048
40,000
ホテル
1口当たりNAV（注3） 254,168 円 261,610 円 7,442 円 20,000
0 その他資産
（注1） 2019年2月期末の一時差異等調整積立金は取崩し前の金額であり、取崩し後は6,823百万円です。 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年
（注2） 2019年2月期末の分配準備積立金は積立て前の金額であり、積立て後は2,106百万円です。
9月1日 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期
（注3） 1口当たりNAV：（出資総額＋出資剰余金＋鑑定評価含み損益） / 期末発行済投資口数
（合併）
6
2019年8月期及び2020年2月期 業績予想
2019年8月期 予想分配金 5,170円 （2018年取得物件の固定資産税等発生）
新規取得物件の収益寄与により、2020年2月期 予想分配金 5,370円
（単位：百万円） 2019年8月期予想の主な変動要因
2019年2月期 2019年8月期 2020年2月期 （2019年2月期実績比）
2019年2月期 2019年8月期 （対利益）
実績 予想 実績比
予想 予想比 営業収益の増加 1,458 百万円
営業収益 23,127 24,585 1,458 24,911 325 ・ 2018年9月・12月取得4物件の通期収益寄与
・ 2019年3月・4月取得13物件の収益寄与
営業費用 13,166 14,147 980 14,243 95
営業費用の増加 ▲980 百万円
のれん償却額 1,982 1,982 － 1,982 －
・ 2018年取得20物件の固定資産税等発生
固定資産税等 1,432 1,784 352 1,784 － ・ 2018年9月・12月取得4物件の通期費用発生
・ 2019年3月・4月取得13物件の費用発生
減価償却費 4,454 4,767 312 4,832 65
・ 修繕費、原状回復工事費の増加
営業利益 9,960 10,438 478 10,668 229 営業外収益の減少 ▲10 百万円
支払利息・融資関連費用 1,375 1,492 117 1,507 15 ・ 還付消費税等の未発生
投資口交付費 － 200 200 － ▲200 営業外費用の増加 ▲317 百万円
・ 新投資口発行費用の発生
経常利益 8,597 8,747 149 9,161 414
・ 支払利息の増加
当期純利益 8,597 8,747 149 9,161 414
2020年2月期予想の主な変動要因
一時差異等調整積立金取崩額 1,980 1,982 1 1,982 － （2019年8月期予想比）
分配準備積立金積立額 120 － ▲120 － － （対利益）
営業収益の増加 325 百万円
分配金総額 10,457 10,729 271 11,143 414
・ 2019年3月・4月取得13物件の通期収益寄与
【1口当たり情報】 営業費用の増加 ▲95 百万円
1口当たり当期純利益 4,461 円 4,215 円 ▲246 円 4,414 円 199 円 ・ 2019年3月・4月取得13物件の通期費用発生
・ 修繕費、控除対象外消費税の増加
1口当たり分配金 5,427 円 5,170 円 ▲257 円 5,370 円 200 円
営業外費用の減少 184 百万円
[ 2018年10月17日時点予想 ] [5,300 円] [5,100 円] ・ 新投資口発行費用の未発生
7
2. 合併後の振り返り
資産規模の推移
合併後における大和ハウスグループの 合併後における大和ハウスグループの
合併後取得価格合計 合併後資産規模成長率
パイプラインを活用した取得比率 開発物件の取得比率
57物件／2,729億円 +52.8% 96.8% （55 物件 / 57物件） 94.5% （53 物件 / 57物件）
合併後資産規模増加額 2,592億円 （取得価格ベース） （取得価格ベース）
大和ハウスグループ
資産規模（取得価格） のパイプラインを
活用した取得比率
（億円） 71.8%
大和ハウスグループのパイプラインを活用した取得 8,000億円
8,000 大和ハウスグループ以外の第三者からの取得
7,505億円
7,000 大和ハウスグループ 6,717億円 6,834億円
のパイプラインを
活用した取得比率
6,000 55.9% 5,777億円
5,777億円
5,137億円
5,000 4,913億円
4,000
3,000
2016年9月1日 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年4月
（合併） 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 10日現在
NOI利回り 5.2 % 5.3 % 5.4 % 5.4 % 5.3 % 5.3 % 5.3 %
（固定資産税等控除後）
償却後NOI利回り 3.8 % 4.0 % 4.0 % 4.1 % 4.0 % 4.0 % 4.0 %
（固定資産税等控除後）
（注） NOI利回り及び償却後NOI利回りは、年換算したNOIから固定資産税等を控除し、また、期中売却物件を除いて計算しています。
2016年9月1日（合併）のNOIは、合併前の営業期間である2016年8月期の旧大和ハウス・レジデンシャル投資法人と旧大和ハウスリート投資法人のNOIを使用しています。
2019年4月10日現在のNOIは、2019年2月期のNOIと2019年3月・4月取得物件の鑑定NOIを使用しています。
9
1口当たり分配金の推移
合併後 3回の公募増資により、巡行ベース予想分配金は 12.1%成長
今後も継続的な分配金の成長を目指す
2019年取得資産に係る
1口当たり分配金 2018年取得資産に係る 固定資産税等の
固定資産税等の 費用化の影響
（円） 費用化の影響
5,500 当初予想 実績 今回予想 ▲約170円
▲約100円
（206百万円/期）
（353百万円/期）
5,427 5,370
5,250 5,270
5,194
5,000
5,050 5,046 5,100 5,170
4,964 4,900
4,800
4,500 4,650 4,700
0
4,000
2017年2月期 2017年8月期 2018年2月期 2018年8月期 2019年2月期 2019年8月期 2020年2月期 巡航ベース
予想分配金
（固定資産税等の費用化調整後）
巡航ベース予想分配金（固定資産税等の費用化の影響を調整した1口当たり予想分配金）
（円）
5,500 5,270
5,080
5,000 4,900
4,700
4,500
合併後約 2年半で 12.1％の増加
4,000
0
2016年9月 2017年3月 2018年3月 2019年2月
合併時 合併後 合併後 合併後
第1回公募増資時 第2回公募増資時 第3回公募増資時
10
物件入替によるポートフォリオの質の向上
合併以降の継続的な物件入替により、収益性の向上及び築年数の若返りを実現
今後も物件入替によるポートフォリオの質の向上を目指す
売却資産 取得資産
物件数 10 物件 物件数 7 物件
売却価格 145 億円 取得価格 237 億円
平均NOI利回り 5.1 % 平均NOI利回り 5.1 %
平均償却後NOI利回り 3.3 % 平均償却後NOI利回り 4.1 %
平均築年数 13.4 年 平均築年数 5.6 年
居住施設 物流施設 商業施設 ホテル
カスタリア カスタリア カスタリア カスタリア カスタリア 平塚商業施設 ASOBOX フォレオ スーパーホテル
DPL北九州
南行徳Ⅱ 舞浜 浦安 南行徳 日本橋高津 （底地） （底地） 青梅今井 JR奈良駅前・三条通り
カスタリア カスタリア アプリーレ クレスト アクロスモール
新栄 垂水 森のとなり COMBOX310
市川妙典 草津 泉北（底地）
（注） 平均NOI利回り及び平均償却後NOI利回りは、売却資産については売却時点の実績値、取得資産については鑑定NOIに基づいて計算しています。平均築年数は、売却時点及び取得時点の数値に基づいて記載しています。
11
財務指標の推移
公募増資及び含み益の増加による 1口当たりNAVの成長
LTV （のれんを除く） 40～50%の水準でのコントロールと長期固定化による強固な財務基盤を構築
1口当たりNAV 平均調達年数・平均残存年数・平均利率
（円） 1口当たり出資総額・出資剰余金 1口当たりNAV
300,000 12年 0.9%
0.78% 0.77% 0.77% 0.76% 0.76%
261,610 260,220 10年 0.74% 0.8%
248,003 254,168
245,689
250,000 234,683 8年 0.7%
213,231 213,231 215,017 7.6年 7.8年 7.9年 7.9年 7.9年 0.6%
203,629 210,534 210,534 6年 6.9年
200,000 4年 5.6年 5.7年 5.5年 5.3年 0.5%
4.7年 5.1年
2年 0.4%
150,000 0年 0.3%
0 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年
2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 4月10日現在 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 4月10日
2017年3月 2018年3月 2019年2月
公募増資 公募増資 公募増資 平均調達年数（左軸） 平均残存年数（左軸）
479 億円調達 568 億円調達 363 億円調達
平均利率（右軸）
2016年9月 2017年10月 2018年8月
JCR 格付 JCR 格付 R&I 格付
AA- (安定的) AA- (ポジティブ) A+ (安定的)
AA- (ポジティブ) AA (安定的) A+ (ポジティブ)
LTV LTV（のれんを除く） LTV（のれんを含む） 固定金利比率
50% 100%
48%
46% 48.1% 95%
46.5% 46.4% 95.4% 95.5% 95.2%
44% 45.4% 93.8% 93.8%
44.9% 45.2% 90%
42%
90.3%
40% 41.9% 41.4% 41.4% 41.3% 41.5% 85%
40.7%
38%
36% 80%
2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年
2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 4月10日 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 4月10日
12
本投資法人の強みと各種施策の実行による投資主価値向上
本投資法人の強み
総合型REITとしての市況に左右されにくい安定性・柔軟性
物流施設 居住施設
長期の賃貸借契約を締結したBTS型物流施設が中心 大和ハウスグループとのマスターリース契約が中心
競争力の高い高機能型物流施設への重点投資 東京23区内への重点投資
商業施設 ホテル
固定賃料での長期の賃貸借契約が中心 長期の賃貸借契約を締結したビジネスホテルが中心
生活に密着した専門店集積型商業施設への重点投資 複合型施設を含むアクセスが良好な物件への重点投資
大和ハウスグループの強固なスポンサーサポートの活用
安定した財務運営
本投資法人の強みを更に強化する各種施策の実行
パイプライン物件を 物件入替による
計画的な 持投資口会制度の 手元資金の 強固な財務基盤の
中心に優良資産 ポートフォリオの
大規模修繕工事の実施 導入 有効活用 維持・向上
の厳選取得 質の向上
成果 1口当たり分配金の成長 1口当たりNAVの成長 格付けの向上 投資口の流動性向上
中長期にわたる安定した収益の確保と資産の着実な成長を通じて投資主価値の継続的な拡大を目指す
13
大和ハウスグループのパイプライン
物流施設 その他資産
物件名称 分類 所在地 竣工 階数 延床面積 物件名称 分類 所在地 竣工（予定） 延床面積/戸数
Dプロジェクト城南島 BTS型 東京都大田区 2014年5月 8階建 49,739 ㎡ オフィス／サービスアパート
Dタワー西新宿 東京都新宿区 2020年3月 39,460 ㎡
Dプロジェクト和光A棟 BTS型 埼玉県和光市 2015年4月 6階建 57,198 ㎡ メント／商業施設
Dプロジェクト西淀川Ⅰ BTS型 大阪府大阪市 2010年9月 2階建 41,854 ㎡ グラノード広島 オフィス／ホテル／商業施設 広島県広島市 2019年3月 47,123 ㎡
Dプロジェクト茨木A棟 BTS型 大阪府茨木市 2017年9月 6階建 90,486 ㎡ 練馬高松プロジェクト 介護付有料老人ホーム 東京都練馬区 2015年2月・2017年1月 100 戸、40 戸
Dプロジェクト茨木B棟 BTS型 大阪府茨木市 2018年4月 4階建 65,341 ㎡ 渋谷本町プロジェクト 介護付有料老人ホーム 東京都渋谷区 2015年10月 57 戸
Dプロジェクト四国坂出A棟 BTS型 香川県坂出市 2015年8月 1階建 27,995 ㎡
DPL相模原 マルチテナント型 神奈川県相模原市 2013年12月 5階建 82,685 ㎡ Dプロジェクト城南島 Dプロジェクト和光A棟 Dプロジェクト茨木A棟
DPL横浜大黒 マルチテナント型 神奈川県横浜市 2014年2月 6階建 121,818 ㎡
DPL川崎夜光 マルチテナント型 神奈川県川崎市 2017年3月 5階建 92,924 ㎡
DPL市川 マルチテナント型 千葉県市川市 2016年6月 5階建 88,050 ㎡
DPL流山 マルチテナント型 千葉県流山市 2018年3月 4階建 141,316 ㎡
DPL岩手北上 マルチテナント型 岩手県北上市 2017年9月 1階建 28,043 ㎡
DPL仙台港 マルチテナント型 宮城県仙台市 2017年3月 2階建 63,098 ㎡
DPL仙台長町 マルチテナント型 宮城県仙台市 2018年5月 3階建 33,448 ㎡ DPL相模原 DPL市川 DPL流山
居住施設
物件名称 分類 所在地 竣工 戸数
ロイジェント千葉中央 コンパクト 千葉県千葉市 2019年3月 共同住宅 188戸、店舗 1 区画
共同住宅 430 戸、シェアハウ
コンパクト／ファミリー／
ス 136戸、老人ホーム 66 戸
ロイヤルパークスERささしま シェアハウス／有料老人 愛知県名古屋市 2015年2月
（デイサービス併設）、保育園、
ホーム／保育園／店舗
店舗 2 区画 ロイヤルパークスERささしま ダイワロイネットホテル東京有明 （仮称）長崎銅座ビル
コンパクト／ファミリー／ 共同住宅 326 戸、シェアハウ
ロイヤルパークスER万代 新潟県新潟市 2018年8月
シェアハウス／医療モール ス 111 戸、医療モール
商業施設
物件名称 分類 所在地 竣工 階数 延床面積
イーアス高尾 モール型 東京都八王子市 2017年6月 4階建 80,758 ㎡
イーアスつくば
モール型 茨城県つくば市 2008年9月 5階建 112,509 ㎡
（準共有持分 70%）
イーアス高尾 Dタワー西新宿 グラノード広島
ホテル
物件名称 分類 所在地 竣工（予定） 階数 延床面積
ダイワロイネットホテル東京 ホテル／ 商業施設／ 地下1階・
東京都江東区 2018年9月 22,500 ㎡
有明 コンベンション 17階建
（仮称）大阪市中央区高麗橋
ホテル 大阪府大阪市 2020年3月 13階建 6,196 ㎡
二丁目プロジェクト
アゴーラ・金沢 ホテル 石川県金沢市 2019年9月 12階建 7,615 ㎡
（仮称）長崎銅座ビル ホテル 長崎県長崎市 2020年2月 12階建 6,770 ㎡
（出所） 大和ハウス工業株式会社
（注） 本書の日付現在、上記の各物件について、本投資法人が取得する予定はありません。
14
3. 運用状況
新規取得資産の概要
取得価格 取得時 NOI 償却後 築年数 （平均）賃貸借 （平均）賃貸借
用途 物件名称 所在地 鑑定評価額 NOI 稼働率 賃借人
（百万円） （百万円） 利回り 利回り （取得時点） 契約期間 契約残存期間
2019年3月・4月取得資産
Dプロジェクト北八王子 I 東京都八王子市 4,300 4,360 4.8 % 3.9 % 100.0 % 8.1 年 サンリツ 15.0 年 7.0 年
Dプロジェクト北八王子 Ⅱ 東京都八王子市 5,700 5,760 4.8 % 4.0 % 100.0 % 7.2 年 ヒューテックノオリン 20.0 年 12.8 年
Dプロジェクト北八王子 Ⅲ 東京都八王子市 7,300 7,450 4.8 % 4.0 % 100.0 % 4.8 年 三菱食品、サンリツ 非開示 非開示
Dプロジェクト板橋新河岸 東京都板橋区 12,300 12,400 4.3 % 3.5 % 100.0 % 4.4 年 国分グループ本社 非開示 非開示
物流施設
Dプロジェクト相模原 神奈川県相模原市 3,900 3,940 4.5 % 3.3 % 100.0 % 4.0 年 大和物流 20.0 年 16.0 年
Dプロジェクト久喜Ⅷ 埼玉県久喜市 6,100 6,110 4.8 % 3.7 % 100.0 % 2.5 年 エスコ 20.0 年 17.5 年
Dプロジェクト四日市 三重県四日市市 1,490 1,500 5.3 % 4.2 % 100.0 % 2.3 年 近鉄ロジスティクス・システムズ 非開示 非開示
Dプロジェクト茨城石岡 茨城県石岡市 4,050 4,090 5.3 % 4.0 % 100.0 % 3.7 年 国分グループ本社 非開示 非開示
物流施設 小計／平均 45,140 45,610 4.7 % 3.8 % 100.0 % 4.8 年 － 18.5 年 13.8 年
イーアスつくば（準共有持分30%） 茨城県つくば市 10,320 10,320 5.4 % 4.2 % 100.0 % 10.5 年 大和ハウス 20.1 年 20.1 年
商業施設 洋服の青山文京千石駅前店 東京都文京区 750 762 4.9 % 4.5 % 100.0 % 25.0 年 青山商事 非開示 非開示
フォレオ菖蒲 埼玉県久喜市 5,000 5,050 5.5 % 4.5 % 100.0 % 9.1 年 大和ハウス 20.1 年 20.1 年
ホテル ダイワロイネットホテル名古屋新幹線口 愛知県名古屋市 4,500 4,540 4.5 % 3.7 % 100.0 % 17.8 年 ダイワロイヤル 5.1 年 5.1 年
その他資産 ナーサリールームベリーベアー大森西・ 東京都大田区 ネス・コーポレーション、
ウエルシア大田大森西店 1,380 1,380 4.4 % 4.1 % 100.0 % 0.1 年 20.1 年 19.9 年
ウエルシア薬局
小計／平均 67,090 67,662 4.8 % 3.9 % 100.0 % 7.0 年 ― 17.8 年 14.8 年
2019年2月期取得資産
物流施設 DPL北九州 福岡県北九州市 3,510 3,560 5.8 % 3.8 % 100.0 % 2.9 年 ヤマエ久野、九倉、旭食品 10.0 年 7.9 年
アクロスモール泉北（底地） 大阪府堺市 3,250 3,880 5.0 % 5.0 % 100.0 % － 大和情報サービス 20.1 年 19.7 年
商業施設
COMBOX310 茨城県水戸市 4,480 4,600 5.7 % 3.3 % 100.0 % 12.6 年 ダイワロイヤル 10.1 年 9.7 年
ホテル スーパーホテルJR奈良駅前・三条通り 奈良県奈良市 1,470 1,490 5.0 % 3.6 % 100.0 % 3.9 年 スーパーホテル 20.0 年 16.0 年
小計／平均 12,710 13,530 5.5 % 3.9 % 100.0 % 7.7 年 ― 13.2 年 12.0 年
合計／平均 79,800 81,192 4.9 % 3.9 % 100.0 % 7.1 年 ― 17.0 年 14.3 年
（注） NOI利回り及び償却後NOI利回りは、鑑定NOIを使用しています。 2019年4月10日現在
2019年3月・4月期取得資産 2019年2月期取得資産
アクロスモール泉北（底地）
16
ポートフォリオ・サマリー（2019年4月10日現在）
ポートフォリオ 物流施設 居住施設 商業施設 ホテル その他資産
取得価格 750,533 百万円 385,149 百万円 246,424 百万円 95,330 百万円 10,770 百万円 12,860 百万円
物件数 229 物件 67 物件 133 物件 21 物件 3 物件 5 物件
NOI利回り 5.3 % 5.1 % 5.6 % 5.4 % 4.9 % 6.3 %
（固都税等控除後）
償却後NOI利回り 4.0 % 3.9 % 4.0 % 4.4 % 4.0 % 4.8 %
（固都税等控除後）
平均築年数 9.8 年 7.7 年 13.1 年 10.3 年 12.3 年 6.7 年
稼働率 99.5 % 100.0 % 97.4 % 99.7 % 100.0 % 100.0 %
首都圏 65.9 % 首都圏 64.6 % 首都圏 83.3 % 首都圏 34.2 %
首都圏 44.6 %
中部圏 4.2 % 中部圏 4.5 % 中部圏 3.1 % 中部圏 2.5 % 首都圏 26.5 %
地域別比率 近畿圏 8.9 % 近畿圏 6.1 % 近畿圏 8.8 % 近畿圏 21.4 %
中部圏 41.8 %
その他 73.5 %
近畿圏 13.6 %
その他 20.9 % その他 24.9 % その他 4.8 % その他 41.8 %
（注） NOI利回り及び償却後NOI利回りは、2019年2月期の実績値を年換算したNOI（固定資産税等控除後）と2019年3月・4月取得物件の鑑定NOIを用いて計算しています。
稼働率は、2019年2月末時点の数値を記載しています。
用途別ポートフォリオ 地域別ポートフォリオ 築年数別ポートフォリオ
物流施設 首都圏 5年未満
51.3% 65.9% 17.1%
居住施設
中核資産 32.8% 三大都市圏 中部圏
10年未満 5年以上10年未満
商業施設 4.2%
29.0%
12.7%
98.3% ホテル
79.1% 近畿圏 46.0% 10年以上
1.4% 8.9%
54.0%
その他資産 その他
1.7% 20.9% （取得価格ベース）
17
物流施設の運用状況
＜運用状況＞ タイプ別（取得価格ベース）
取得以来、稼働率 100%を継続
【 Dプロジェクト川越Ⅱ 】 マテハン設置工事を実施 ⇒ 賃料の増額 BTS型
【 Dプロジェクト御殿場、DPL三郷（2階） 】 LED化工事を実施 ⇒ 賃貸収入の増加 91.3%
BTS型
＜賃料改定・契約更新の状況＞
91.3% マルチテナント型
賃料改定 ： Dプロジェクト八王子（三菱食品）、Dプロジェクト西広島B棟
DPL犬山、 DPL三郷（国分グループ本社） ⇒ 同条件にて改定 8.7%
Dプロジェクト八王子（東京ロジファクトリー） ⇒ 減額にて改定
Dプロジェクト御殿場 ⇒ 減額にて改定（LED化工事により実質増額） 賃貸借契約残存期間別（年間賃料ベース）
Dプロジェクト富士 ⇒ 減額にて改定（長期プライムレート連動） 15年以上
10.5%
契約満了 ： DPL三郷（ニトリ） ⇒ 賃料増額、契約期間 5年にて契約更新
10年以上15年未満
平均 30.6%
内部成長への取り組み 賃貸借契約 5年以上10年未満
残存期間 40.4%
賃料改定時の賃料増額、LED化工事、太陽光発電設備設置等による内部成長の実現
9.0年 5年未満
18.5%
賃料 +4,447 千円
月額賃貸収入 平均賃貸借契約期間 15.9年
その他賃貸収入 +4,433 千円
2019年4月10日時点（物件取得時点対比） 上位10テナント比率（賃貸面積ベース）
賃貸収入合計 +8,880 千円
三菱食品 8.9%
日立キャピタル 6.8%
効果 大和物流 6.5%
物件数 工事金額
国分グループ本社 6.1%
賃貸収入増加額
利回り 上位 日立物流関東 5.9%
（年間） 東京納品代行 4.3%
10テナント比率 ナカノ商会 4.0%
LED化工事（注1） 20 物件 535 百万円 61 百万円 11.6 % 52.7% 大手EC事業者 3.6%
日立物流中部 3.5%
太陽光発電設備設置（注2） 3 物件 － 3 百万円 － タキヒヨー 3.0%
（注1） 2015年10月から2019年2月の間にLED化工事を実施した20物件が対象です。 その他 47.3%
（注2） 2014年11月から2019年2月の間に太陽光発電設備を設置した3物件が対象です。 2019年4月10日現在
18
居住施設の運用状況
＜運用状況＞ テナント入替時の月額賃料の状況
（テナント入替戸数の比率）
期中平均稼働率 97.3%を確保し予想の 96.5%を上回る水準で推移 賃料増加 賃料据置 賃料減少
100%
5 物件で大規模修繕工事を実施 26.7% 17.3% 20.8% 21.2% 21.4%
80%
29.0% 25.5% 15.0%
＜賃料の状況＞ 60% 33.1% 39.5%
テナント入替時の賃料は 8 期連続で増加 40%
50.1% 53.4% 63.6%
20% 40.2% 43.2%
月額賃料増減額 +2,529 千円 （入替前賃料対比 +2.4%）
0%
6 物件 11 戸で専有部バリューアップ工事を実施 2017年2月期 2017年8月期 2018年2月期 2018年8月期 2019年2月期
⇒ 期末時点で 6 戸が契約済み、賃料が従前より 11.7%増加 増減額 +856 千円 +1,667 千円 +1,689 千円 +2,598 千円 +2,529 千円
賃料増減率 +0.6 % +1.3 % +1.6 % +1.9 % +2.4 %
入替戸数 1,055 戸 1,110 戸 806 戸 990 戸 748 戸
住戸タイプ別（戸数ベース） マスターリースタイプ別
（年間賃料ベース）
平均月額賃料の状況
（円/坪）
コンパクトタイプ サブリース型 12,000
（60㎡以下） 20.8%
79.3% 11,500
11,614 11,655
ファミリータイプ パススルー型 11,000
11,509 11,558 11,564
（60㎡超） 79.2%
10,500
20.7% 10,642 10,672
10,352 10,439 10,453
10,000
2017年2月期 2017年8月期 2017年8月期 2018年8月期 2019年2月期
地域別（取得価格ベース） 月額賃料別（戸数ベース）
継続保有物件の平均月額賃料（パススルー物件のみ） 平均月額賃料
東京都主要5区 10万円未満 30.1%
バリューアップ工事事例
38.2% 15万円未満 32.2%
間取りの変更（1DK→1ルーム） システムキッチン及び洗濯機設置場所の変更
その他23区 月額賃料 20万円未満 23.6%
東京23区 After After
33.8% 20万円未満 25万円未満 9.2%
72.0% 首都圏 Before Before
86.0% 30万円未満 2.8%
11.3% 50万円未満 1.9%
その他
50万円以上 0.1%
16.7%
2019年2月28日現在
19
商業施設・ホテルの運用状況
＜商業施設の運用状況＞ ＜ホテルの運用状況＞
期末稼働率 99.7%と高い水準を維持 期末稼働率 100.0%
テナント入居 ： 2 区画、 テナント退去 ： 4 区画
＜ホテル部分の賃料改定・契約更新の状況＞
2019年2月末時点の月額賃料 +375 千円 （2018年8月末時点対比 +0.1%）
契約更新・賃料改定 ： なし
＜主要テナントの賃料改定・契約更新の状況＞
賃料改定 ： フォレオひらかた、アクロスプラザ三芳（底地）、ASOBOX（底地）
⇒ 同条件にて改定 ホテル部分の賃貸借契約残存期間別
（年間賃料ベース）
ロイヤルホームセンター森ノ宮（底地） ⇒ 増額にて改定（固定資産税等連動）
15年以上
契約形態別（年間賃料ベース） 7.6%
平均
賃貸借契約 10年以上15年未満
39.1%
サブリース型マスターリース 49.5% （7 物件） 残存期間
8.4年
5年以上10年未満
パススルー型マスターリース 18.8% （3 物件） 53.3%
直接契約 15.0% （5 物件） 平均賃貸借契約期間
12.0年
底地 16.7% （6 物件）
ホテル部分の賃料形態別
賃貸借契約残存期間別（年間賃料ベース） 賃料形態別（賃貸面積ベース） （賃貸面積ベース）
固定賃料
15年以上 43.8%
97.6%
平均 10年以上15年未満 6.6% 固定賃料
固定賃料 固定賃料
固定賃料 100.0%
賃貸借契約 5年以上10年未満 33.6% ＋歩合賃料
残存期間 比率 比率
5年未満 16.0% 99.9%
2.3%
100.0%
13.0年 歩合賃料
平均賃貸借契約期間 0.1%
16.5年 2019年4月10日現在
2019年4月10日現在
20
4. 財務状況
財務状況 ①
2018年9月・12月に新規借入れ 70億円、2019年3月に借換え 116億円、2019年4月に新規借入れ 275億円を実施
LTV 50%（のれんを除く）までの借入れによる取得余力は 730億円
有利子負債の状況（2019年4月10日現在） 格付
有利子負債 長期負債比率 平均利率 LTV（のれんを除く） JCR
348,768 百万円 89.4 % 0.74 % 45.2 % AA （安定的）
借入金
329,768 百万円
固定金利比率 平均残存年数 LTV（のれんを含む） R&I
投資法人債
95.2 % 5.3 年 41.3 % A+ （ポジティブ）
19,000 百万円
ファイナンスの状況
2019年2月期 2019年3月 2019年3月 2019年4月
新規借入れ 返済 借換え 新規借入れ
金額 7,000 百万円 11,600 百万円 11,600 百万円 27,500 百万円
平均利率 0.78 % 0.54 % 0.36 % 0.52 %
平均借入期間 8.9 年 4.4 年 5.4 年 7.1 年
22
財務状況 ②
有利子負債の長期固定化と返済期限の分散化を推進、実現
コミットメントラインを 200億円から 250億円へ増額
借入先の内訳 （百万円）
三井住友信託銀行 60,109 みずほ信託銀行 7,908 西日本シティ銀行 2,000
18.2%
三井住友銀行 60,100 日本生命保険 5,000 伊予銀行 1,500
3.5%
4.0%
三菱UFJ銀行 56,954 新生銀行 5,000 中国銀行 1,500
4.2% みずほ銀行 52,100 信金中央金庫 4,500 静岡銀行 1,260
329,768 百万円 18.2% 日本政策投資銀行 17,900 三井住友海上火災保険 4,000 かんぽ生命保険（新規） 1,100
5.4%
農林中央金庫 13,810 福岡銀行 3,000 京都銀行 1,000
15.8%
あおぞら銀行 13,061 千葉銀行 2,465 第一生命保険（新規） 1,000
17.3% りそな銀行 11,500 七十七銀行 2,000 太陽生命保険（新規） 1,000
2019年4月10日現在
返済期限の分散
（百万円） 長期借入金 投資法人債
30,000
コミットメントライン 250億円
25,000
20,000
4,000
4,000
15,000 28,910
24,000 24,500 5,000 24,600
10,000 20,000 20,000 21,500
17,400 18,000 19,000
16,000 16,100 17,500
12,500 13,858
5,000 7,900
3,000 9,100 10,400
5,000 2,000
3,500 1,000
0
8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期
2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年 2027年 2028年 2029年 2030年 2031年 2038年
2019年4月10日現在
23
Appendix
24
2019年2月 公募増資の概要
公募増資の概要 ポートフォリオ
グローバル・ 発行新投資口数 148,000 口 公募増資前 公募増資後
オファリング形態 オファリング （2018年8月期） （2019年4月10日現在）
（Reg. S + 144A） 国内一般募集 86,900 口
用途別
第三者割当 10,000 口
ホテル その他資産 ホテル その他資産
発行決議日 2019年2月8日 海外募集 51,100 口 1.7% 1.4% 1.7%
0.7%
商業施設 商業施設
発行価格決定日 2019年2月20日 10.6% 12.7%
増資後
2,075,000 口
発行価格 245,784 円 発行済投資口数 213物件 229物件
6,717億円 7,505億円 物流施設
発行価額 238,260 円 セイムボート出資 2,000 口 物流施設
50.1% 51.3%
居住施設 居住施設
調達金額 36,376 百万円 36.8% 32.8%
新規取得物件の概要 地域別
その他 首都圏 その他 首都圏
物件数 17 物件 用途別 20.0% 66.9% 20.9% 65.9%
取得価格合計 798 億円 その他資産 近畿圏 近畿圏 三大都市圏
ホテル 1.7% 三大都市圏
9.3% 8.9%
鑑定評価額合計 811 億円 7.5% 80.0% 79.1%
中部圏
鑑定NOI利回り 4.9 % 中部圏
3.8%
中核資産 4.2%
償却後 98.3%
3.9 %
鑑定NOI利回り 商業施設 築年数別
29.8% 物流施設
61.0% 5年未満
稼働率 100.0 % 5年未満
17.1%
14.5%
（取得価格ベース）
平均築年数 7.1 年
平均築年数 平均築年数
9.6年 9.8年
大和ハウスグループの開発物件 15 物件／17 物件 5年以上10年 5年以上10年
10年以上 10年以上
未満 未満
54.0%
大和ハウスグループのパイプラインを活用した物件 16 物件／17 物件 49.3% 36.2% 29.0%
（取得価格ベース）
25
投資口価格の推移
投資口価格及び売買高の推移
（円） （口）
350,000 120,000
300,000 100,000
250,000
80,000
200,000
60,000
150,000
40,000
100,000
50,000 20,000
0 0
売買高（右軸） 投資口価格終値（左軸）
（注） 2013年3月1日及び2015年3月1日付で実施した1口につき2口の割合の投資口分割を考慮しています。
相対価格の推移
115
110
105
100
95
90
大和ハウスリート 東証REIT指数
（注） 2019年2月期の期初（2018年9月3日）の終値を100とし、投資口価格及び東証REIT指数の終値を指数化しています。
26
2019年2月期取得物件
LM-003 DPL北九州 取得日 2018年9月27日 RM-011 アクロスモール泉北（底地） 取得日 2018年12月7日
所在地 福岡県北九州市 所在地 大阪府堺市
物流施設（マルチテナント型） A棟 A棟：2015年10月21日 商業施設（モール型） 取得価格 3,250 百万円
建築時期
B棟：2016年12月9日
賃貸可能面積 30,824.72 ㎡
取得価格 3,510 百万円
賃借人 大和情報サービス
賃貸可能面積 26,672.98 ㎡
B棟 ヤマエ久野、
賃借人
九倉、旭食品
泉北高速鉄道「栂・美木多」駅の南東約1.0kmに位置
北九州市の南東部に位置し、北九州都市高速道路1 し、泉北ニュータウンの原山台団地と戸建分譲エリアに
号線「長野IC」及び九州自動車道「小倉東IC」へ 囲まれた立地
3.0kmと、北九州市内及び福岡市方面へもアクセス 4棟の建物からなる商業施設
良好な立地 総合ディスカウントストアの「ドン・キホーテ」、食品スー
周辺は物流施設・営業所・工場等の事業所が一帯に パーの「イズミヤ」、シネマコンプレックスの「TOHOシネ
集積する産業エリアで、24時間操業・多頻度配送が マズ 泉北」を核テナントとして、ファッション、雑貨、
可能な良好な物流環境に立地 サービス等の店舗で構成される専門店ゾーンを複合
A棟は延床面積約4,445坪、2階建、B棟は延床面積
約3,637坪、2階建のマルチテナント型物流施設
スーパーホテル 取得日 2018年12月6日
HO-002
RU-001 COMBOX310 取得日 2018年12月7日 JR奈良駅前・三条通り 所在地 奈良県奈良市
所在地 茨城県水戸市 ホテル 建築時期 2015年1月27日
建築時期 2006年4月25日 取得価格 1,470 百万円
取得価格 4,480 百万円 賃貸可能面積 2,637.18 ㎡
賃貸可能面積 30,517.69 ㎡ 客室数 98 室
賃借人 ダイワロイヤル 賃借人 スーパーホテル
商業施設（アーバン型）
大和ハウスグループサブリース
JR「水戸」駅南口から徒歩1分、ペデストリアンデッキで JR「奈良」駅から徒歩2分、駅前広場から道路を挟ん
本物件3階部分へ接続しており、駅近接性に優れる だ立地であり高い視認性が確保されているほか、ビ
主なテナントは、シネマコンプレックスの「ユナイテッド・ ジネス需要をターゲットとしたホテルとして重要なア
シネマ」及びアミューズメント施設の「セガ」で、この他に クセス性にも優れる
飲食店舗や事務所等が入居、6～13階部分には大和 2～6階部分には「スーパーホテルJR奈良駅前・三条
ハウスグループのダイワロイヤルが運営する「ダイワロ 通り」がメインテナントとして入居、1階には不動産会
イネットホテル水戸」が入居 社、1階及び2階には銀行、2階には居酒屋が入居
27
2019年3月・4月取得物件 ①
LB-057・LB-058・LB-059 Dプロジェクト北八王子Ⅰ・Ⅱ・Ⅲ LB-060 Dプロジェクト板橋新河岸 取得日 2019年4月10日
所在地 東京都板橋区
物流施設（BTS型） 物流施設（BTS型） 建築時期 2014年12月1日
取得価格 12,300 百万円
賃貸可能面積 33,763.46 ㎡
賃借人 国分グループﾟ本社
Dプロジェクト八王子Ⅰ Dプロジェクト八王子Ⅱ
本投資法人初の東京23区内の物流施設の取得
首都高速5号池袋線「高島平IC」から約2.6kmとアクセ
スも良好
延床面積約9,406坪、7階建（倉庫部分は6階建）で、食
品卸会社と長期の賃貸借契約を締結
都営三田線「高島平」駅から徒歩約12分であり、雇用
の確保も十分見込める立地
Dプロジェクト八王子Ⅲ
LB-061 Dプロジェクト相模原 取得日 2019年4月10日
所在地 神奈川県相模原市
物流施設（BTS型） 建築時期 2015年4月1日
取得価格 3,900 百万円
賃貸可能面積 16,599.30 ㎡
国道20号へ約1.3km、環状線である国道16号へ約2.1kmと近接 賃借人 大和物流
中央自動車道「八王子IC」から約1.8km、八王子市より東京都心までは40km圏内と好アクセス
北八王子Ⅰの延床面積は約4,644坪、5階建（倉庫部分は4階建）で、物流会社が利用
北八王子Ⅱの延床面積は約5,676坪、4階建で、低温物流会社が利用
北八王子Ⅲの延床面積は約7,959坪、4階建（倉庫部分は3階建）で、食品卸会社及び物流会社が利用
圏央道「相模原IC」へ約8.3kmと高速道路へのアクセ
Dプロジェクト北八王子Ⅰ Dプロジェクト北八王子Ⅱ Dプロジェクト北八王子Ⅲ ス性に優れ、首都圏の環状線である国道16号にも近
取得日 2019年4月5日 接していることから、多摩地区、埼玉方面をはじめ、首
都圏全域へ広域的に配送が可能が拠点として良好な
所在地 東京都八王子市
立地
建築時期 2011年2月28日 2012年1月11日 2014年6月1日 延床面積約5,015坪、4階建（倉庫部分は3階建）で、
取得価格 4,300 百万円 5,700 百万円 7,300 百万円 物流会社が利用
賃貸可能面積 16,523.82 ㎡ 21,402.20 ㎡ 26,275.05 ㎡
賃借人 サンリツ ヒューテックノオリン 三菱食品、サンリツ
28
2019年3月・4月取得物件 ②
LB-062 Dプロジェクト久喜Ⅷ 取得日 2019年4月10日 LB-063 Dプロジェクト四日市 取得日 2019年4月10日
所在地 埼玉県久喜市 所在地 三重県四日市市
物流施設（BTS型） 建築時期 2016年10月1日 物流施設（BTS型） 建築時期 2016年12月16日
取得価格 6,100 百万円 取得価格 1,490 百万円
賃貸可能面積 29,410.54 ㎡ 賃貸可能面積 6,185.46 ㎡
賃借人 エスコ 近鉄ロジスティクス・
賃借人
システムズ
東北自動車道「久喜IC」へ約3.7km、圏央道「白岡菖
国道1号、23号を利用することで地域配送に加えて、名
蒲IC」へ約4.3kmに位置し、埼玉県及び首都圏全域を
古屋中心部も管轄することが可能。また、東名阪自動
管轄可能で、東北方面からの中継地点としても機能
車道「四日市東IC」至近に立地し、高速道路を利用す
延床面積約8,649坪、5階建（倉庫部分は4階建）で、
ることで中部圏及び近畿圏もカバーすることが可能
工業用品製造会社が利用
延床面積約1,695坪、2階建で、物流会社が利用
1階の片面にトラックバースを設置
RM-012 イーアスつくば（準共有持分30%） 取得日 2019年4月5日
所在地 茨城県つくば市
LB-064 Dプロジェクト茨城石岡 取得日 2019年4月10日
商業施設（モール型） 建築時期 2008年9月29日
所在地 茨城県石岡市
大和ハウスグループサブリース 取得価格 10,320 百万円
物流施設（BTS型） 建築時期 2015年8月1日
賃貸可能面積 41,670.12 ㎡
取得価格 4,050 百万円
賃借人 大和ハウス
賃貸可能面積 24,493.54 ㎡
賃借人 国分グループ本社
つくばエクスプレス「研究学園」駅から徒歩約4分、つくば
市の副都心として発展するエリアに所在
石岡市内の幹線道路である国道355号至近に立地
3本の通りに面して約4,300台の駐車場を有し、車でのア
し、「石岡小美玉スマートIC」から約1.9kmと、幹線道
プローチも良好
路や高速道路への交通アクセスが良好
200を超えるテナントで構成され、学生やファミリー層が多
延床面積約6,495坪、2階建（倉庫部分は1階建）で、
く人口増加の続く3km圏内で最大規模の大型商業施設
食品卸会社が利用
施設の約半分には冷蔵庫、冷凍庫を設置 太陽光発電システムや太陽光と風力のハイブリッド型発
電システムを設置し、深夜電力を利用した氷蓄熱システ
ムの空調方式を採用する等、環境にも配慮
29
2019年3月・4月取得物件 ③
RR-007 洋服の青山文京千石駅前店 取得日 2019年4月5日 RR-008 フォレオ菖蒲 取得日 2019年4月5日
所在地 東京都文京区 所在地 埼玉県久喜市
商業施設（ロードサイド型） 建築時期 1994年4月1日 商業施設（ロードサイド型）
商業施設（モール型） 建築時期 2010年3月16日
取得価格 750 百万円 大和ハウスグループサブリース
大和ハウスグループサブリース 取得価格 5,000 百万円
賃貸可能面積 1,066.95 ㎡ 賃貸可能面積 19,104.17 ㎡
賃借人 青山商事 賃借人 大和ハウス
国道122号バイパスと県道12号線の交差点に位置し、
道路アクセスが良く、広域集客が可能
都営三田線「千石」駅から徒歩約1分、白山通り沿いに立
隣接する大型商業施設と一団の商業集積と認識され、
地
国道122号バイパスからの視認性は良好
白山通りからの視認性は良好で、16台の駐車場を備え
「ケーズデンキ（家電量販店」、「蔦屋書店（大型書
車でのアプローチ性も高い
店）」、「カワチ薬品（ドラッグストア）」を核テナントに、物
テナントは全国に「洋服の青山」、「THE SUIT
販、サービス、飲食等の店舗で構成。「蔦屋書店」の一
COMPANY」等を展開する青山商事
部に「ロピア（食品スーパー）」が入居
周辺の居住人口ボリュームは非常に大きく増加傾向で、
通勤・通学で流入する昼間の人口のボリュームも大きい
HO-003 ダイワロイネットホテル 取得日 2019年4月5日 OT-005 ナーサリールームベリーベアー 取得日 2019年3月12日
名古屋新幹線口 大森西・ウエルシア大田大森西店
所在地 愛知県名古屋市 所在地 東京都大田区
ホテル 建築時期 2001年7月3日 その他資産（保育園） 建築時期 2019年1月17日
取得価格 4,500 百万円 賃貸可能面積 1,345.60 ㎡
賃貸可能面積 7,605.41 ㎡ ﾈｽ･ｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ、
賃借人
客室数 165 室 ｳｴﾙｼｱ薬局
賃借人 ダイワロイヤル
JR「名古屋」駅から徒歩
約3分で、宿泊特化型ホ
テルとして立地条件に優
れる
JR「名古屋」駅の利用者 京浜急行「梅屋敷」駅から徒歩約4分、「梅屋敷」駅と
は増加傾向で、将来的 「大森町」駅から伸びる商店街の中間に位置し、人口
にはリニア中央新幹線 のボリュームが拡大傾向にあり20歳代～40歳代の世
の開業により更なる増加 代が多い都心通勤者のベッドタウンに立地
が期待できる 2面で道路に面し、6台の駐車場と59台の駐輪場を有
大和ハウスグループの しアクセスも良好
ダイワロイヤルが運営す 1階はドラッグストア、2階～3階は保育園で、保育園の
る「ダイワロイネットホテ 利用者や付近の住民にとって日用使いとしても利便性
ル」が入居 が高い生活密着型のテナント構成
30
大和ハウスグループの総合力によるバリューチェーンの活用
大和ハウスグループのバリューチェーン 大和ハウス及び資産運用会社による持投資口会制度の導入
用地取得、設計・施工から管理・運営までの事業をグループ内で一気通貫 2018年5月に日本証券業協会が「持投資口制度に関するガイドライン」を制定
したことに伴い、大和ハウス及び資産運用会社の役員及び従業員を対象とし
た持投資口会制度を導入する方針
対象（予定）者 導入（予定）時期
大和ハウス 役員 2018年11月
16,275 名
大和ハウス 従業員 2019年
（2018年4月1日現在）
資産運用会社 役員及び従業員 60 名 2019年
（2019年4月1日現在）
大和ハウスグループの流動化不動産（注）の内訳
（億円）
2018年12月末 稼働中 未稼働 合計
大和ハウスグループが提案する次世代物流センター
大和ハウスグループは、人材不足・人件費高騰・輸送費高騰・積載効率低下・
物流施設・事業施設 2,335 2,982 5,317 設備導入コスト等の物流における各領域の課題を先進技術の導入で解決する
次世代物流センターを展開
賃貸住宅 22 306 329
商業施設 652 407 1,060
（出所） 大和ハウス工業株式会社
（注） 流動化不動産とは、早期に売却可能な不動産です。
大和ハウスによるセイムボート出資
投資主の利益と投資法人のスポンサーの利益を共通のものとするという
観点から、本投資法人の投資口を継続保有する方針
大和ハウスの保有口数（保有比率） 187,200口 （9.0%）
2019年3月26日現在
31
分配方針
のれんと会計処理 分配方針
69,377 百万円 当期純利益 内部留保の取崩し額
合併によるのれん 分配金 利益超過分配
（2019年2月期）
貸借対照表上、無形固定資産として計上
合併効力発生 内部留保の取崩し完了 のれんの償却完了
20年間にわたって定額法により毎期 1,982 百万円を償却
のれん償却額相当額の のれん償却額相当額を
内部留保等の活用方針 利益超過分配
内部留保を
（一時差異等調整引当額の
利益として分配 分配）
内部留保 8,930 百万円
（2019年2月期分配金支払い後） 分配金水準はのれん償却の影響を受けない
のれん償却額相当額の分配 内部留保の取崩し
不動産等売却損等が発生した
場合の損失補填
内部留保の取崩し
増資による希薄化への対応
税務上の繰越欠損金 507 百万円（注） のれんを 20年均等償却
（注）繰越期間は2021年2月期までです。
分配金の安定化を実現
不動産等売却益等の発生 内部留保の実施
32
業績推移
2017年2月期 2017年8月期 2018年2月期 2018年8月期 2019年2月期 増減
（A） （B） （B－A）
運用日数 181 日 184 日 181 日 184 日 181 日 ▲3 日
営業収益 17,531 百万円 21,015 百万円 19,700 百万円 22,211 百万円 23,127 百万円 915 百万円
営業利益 5,567 百万円 9,392 百万円 8,012 百万円 9,269 百万円 9,960 百万円 690 百万円
（内、不動産売却損益） ▲4 百万円 1,536 百万円 ― ▲99 百万円 113 百万円 212 百万円
経常利益 4,474 百万円 7,974 百万円 7,146 百万円 7,770 百万円 8,597 百万円 827 百万円
当期純利益 4,393 百万円 7,968 百万円 7,142 百万円 7,765 百万円 8,597 百万円 831 百万円
1口当たり分配金 4,800 円 4,964 円 5,194 円 5,046 円 5,427 円 381 円
発行済投資口数 1,519,280 口 1,690,000 口 1,690,000 口 1,927,000 口 1,927,000 口 －
配当性向 166.0 % 104.0 % 122.9 % 123.6 % 121.7 % ▲1.9 ポイント
総資産 604,142 百万円 682,359 百万円 681,192 百万円 771,281 百万円 777,727 百万円 6,445 百万円
純資産 330,304 百万円 377,321 百万円 376,300 百万円 430,596 百万円 429,223 百万円 ▲1,373 百万円
出資総額 61,703 百万円 108,136 百万円 108,136 百万円 163,230 百万円 163,230 百万円 －
出資剰余金 247,667 百万円 247,667 百万円 247,667 百万円 247,667 百万円 247,667 百万円 －
有利子負債 253,163 百万円 282,268 百万円 282,268 百万円 314,268 百万円 321,268 百万円 7,000 百万円
LTV （のれんを除く） 48.1 % 46.5 % 46.4 % 44.9 % 45.4 % 0.5 ポイント
LTV （のれんを含む） 41.9 % 41.4 % 41.4 % 40.7 % 41.3 % 0.6 ポイント
1口当たり純資産 217,408 円 223,267 円 222,663 円 223,454 円 222,741 円 ▲713 円
1口当たりNAV（注1） 234,683 円 245,689 円 248,003 円 254,168 円 261,610 円 7,442 円
1口当たりFFO（注2） 6,469 円 7,184 円 7,625 円 7,346 円 7,747 円 401 円
（注1） 1口当たりNAV： （出資総額＋出資剰余金＋鑑定評価額－帳簿価格） / 発行済投資口数
（注2） 1口当たりFFO（Funds from Operations）： （当期純利益＋減価償却費＋のれん償却額＋投資法人債発行費償却＋商標権償却＋ソフトウェア償却費±不動産等売却損益± 特別損益） / 発行済投資口数
33
ポートフォリオ推移
2017年2月期 2017年8月期 2018年2月期 2018年8月期 2019年2月期 増減
（A） （B） （B－A）
物件数 189 物件 199 物件 199 物件 213 物件 216 物件 3 物件
取得価格合計 513,772 百万円 577,777 百万円 577,777 百万円 671,753 百万円 683,443 百万円 11,690 百万円
物流施設比率 38.1 % 45.0 % 45.0 % 50.1 % 49.7 % ▲0.4 ポイント
居住施設比率 50.2 % 43.3 % 43.3 % 36.8 % 36.1 % ▲0.7 ポイント
商業施設比率 9.8 % 9.6 % 9.6 % 10.6 % 11.6 % 1.0 ポイント
ホテル比率 ― ― ― 0.7 % 0.9 % 0.2 ポイント
その他資産比率 1.9 % 2.0 % 2.0 % 1.7 % 1.7 % －
7 物件 17 物件 16 物件(注1) 4 物件 ▲12 物件
取得物件数・取得価格 ―
22,830 百万円 73,311 百万円 96,980 百万円 12,710 百万円 ▲84,270 百万円
1 物件 7 物件 1 物件 1 物件 － 物件
売却物件数・売却価格 ―
370 百万円 10,193 百万円 2,800 百万円 1,200 百万円 ▲1,600 百万円
含み損益 47,179 百万円 59,410 百万円 63,322 百万円 78,885 百万円 93,224 百万円 14,339 百万円
賃貸可能面積 1,605,625.31 ㎡ 1,934,669.61 ㎡ 1,934,679.13 ㎡ 2,427,976.21 ㎡ 2,516,960.54 ㎡ 88,984.33 ㎡
稼働率 99.0 % 99.2 % 99.3 % 99.5 % 99.5 % －
不動産賃貸事業収益 17,531 百万円 19,479 百万円 19,700 百万円 22,211 百万円 23,013 百万円 801 百万円
不動産賃貸事業費用 7,493 百万円 7,906 百万円 7,947 百万円 8,944 百万円 9,184 百万円 240 百万円
不動産賃貸事業損益 10,037 百万円 11,573 百万円 11,753 百万円 13,267 百万円 13,828 百万円 561 百万円
減価償却費 3,361 百万円 3,713 百万円 3,750 百万円 4,296 百万円 4,454 百万円 158 百万円
NOI（注2） 13,398 百万円 15,286 百万円 15,503 百万円 17,563 百万円 18,283 百万円 719 百万円
NOI利回り（注3） 5.3 % 5.4 % 5.4 % 5.4 % 5.4 % －
（注1） Dプロジェクト犬山の追加取得を含みます。
（注2） NOI： 不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用＋減価償却費
（注3） NOI利回りは期中売却物件の影響を控除して記載しています。また、NOIを年換算して計算しています。
34
貸借対照表
（単位：千円） （単位：千円）
科目 2018年8月期 2019年2月期 科目 2018年8月期 2019年2月期
資産の部 負債の部
流動資産 流動負債
現金及び預金 26,954,525 31,274,515 営業未払金 1,336,266 1,297,062
信託現金及び信託預金 10,505,983 9,976,462 1年内返済予定の長期借入金 11,600,000 40,510,000
営業未収入金 176,748 275,683 未払金 306,108 66,683
前払費用 618,449 609,658 未払費用 1,390,790 1,418,415
未収消費税等 3,551,655 － 未払法人税等 605 605
その他 227 25 未払消費税等 － 398,538
貸倒引当金 ▲2,137 ▲1,225 前受金 2,675,485 2,757,226
流動資産合計 41,805,452 42,135,120 前受収益 221,735 222,342
固定資産 預り金 327,234 345,273
有形固定資産 その他 90,429 91,929
建物（純額） 22,191,122 21,695,476 流動負債合計 17,948,655 47,108,077
構築物（純額） 205,733 200,072 固定負債
機械及び装置（純額） 325,726 333,314 投資法人債 19,000,000 19,000,000
工具、器具及び備品（純額） 314,943 298,398 長期借入金 283,668,000 261,758,000
土地 21,637,530 20,879,124 長期前受収益 928,843 818,279
信託建物（純額） 290,036,867 292,521,677 預り敷金及び保証金 280,916 276,389
信託構築物（純額） 6,506,624 6,613,525 信託預り敷金及び保証金 17,422,350 17,854,492
信託機械及び装置（純額） 1,428,829 1,399,830 資産除去債務 620,349 626,251
信託工具、器具及び備品（純額） 519,530 565,623 デリバティブ債務 816,561 1,063,056
信託土地 302,954,257 310,001,420 固定負債合計 322,737,022 301,396,469
信託建設仮勘定 73,774 15,228 負債合計 340,685,677 348,504,547
有形固定資産合計