8984 Ｒ－ハウスリート 2020-09-25 15:15:00
国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ [pdf]
2020 年 9 月 25 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都千代田区永田町二丁目 4 番 8 号
大 和 ハ ウ ス リ ー ト 投 資 法 人
代表者名 執 行 役 員 浅 田 利 春
（コード番号：8984）
資産運用会社名
大和ハウス・アセットマネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 土 田 耕 一
問合せ先
大和ハウスリート本部ファンド企画部長 田 村 義 一
TEL．03-3595-1265
国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ
大和ハウスリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）が資産の運用を委託する資産運用会社であ
る大和ハウス・アセットマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。
）は、本日、下記の資
産（以下「取得予定資産」といいます。
）の取得を決定しましたので、お知らせいたします。
なお、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和 26 年法律第 198 号。その後の改正を含みます。以下「投
信法」といいます。
）に定める利害関係人等との取引の決定に際しては、本資産運用会社の利害関係者取引規
程に基づき、本投資法人役員会の承認を得ています。
記
1. 取得の概要
(1) 取得予定資産
取得予定 償却後
鑑定評価額 NOI
物件 信託不動産 取得 価格 NOI
用途 所在地 （百万円） 利回り
番号 （物件名称） 予定日 （百万円） 利回り
（注 2） （注 3）
（注 1） （注 4）
カンデオホテルズ 長崎県 2020 年
HO-005 ホテル 3,140 3,180 5.3% 3.8%
長崎新地中華街 長崎市 9 月 30 日
(注 1) 取得に係る諸費用、公租公課等の精算金及び消費税等を除きます。
(注 2) 2020 年 8 月 31 日時点を価格時点とする鑑定評価額を記載しています。
(注 3) 「NOI 利回り」は、以下の計算式により算出した数値を記載しています。
NOI 利回り＝NOI÷取得予定価格
NOI は、取得時の鑑定評価書（価格時点：2020 年 8 月 31 日）に記載された直接還元法による運営収益から運営費用を控除した運
営純収益（ （注 4）において、 「運営純収益」といいます。）を使用しています。
(注 4) 「償却後 NOI 利回り」は、以下の計算式により算出した数値を記載しています。
償却後 NOI 利回り＝償却後 NOI÷取得予定価格
償却後 NOI は、取得時の鑑定評価書（価格時点：2020 年 8 月 31 日）の運営純収益から本資産運用会社が算出した減価償却費の試
算額を控除した数値を使用しています。
(2) 売買契約締結予定日 ： 2020 年 9 月 30 日
(3) 取得先 ： 大和ハウス工業株式会社
(4) 取得資金 ： 借入金及び自己資金（注）
(5) 決済方法 ： 引渡時に全額支払
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(注) 本日付で公表の「資金の借入れに関するお知らせ」をご参照ください。
2. 取得の理由
本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に基づき、長崎電気軌道「新地中華街」駅から徒歩 3
分に立地する新築のホテルであり、本投資法人のスポンサーである大和ハウス工業株式会社との間で固定賃
料によるサブリース型マスターリース契約を締結する予定である取得予定資産を取得することで、キャッ
シュフローの安定性の更なる向上及びポートフォリオ分散の進展を図ることができると判断したため、取得
予定資産の取得を決定しました。なお、取得予定資産の詳細については、後記「3. 取得予定資産の内容」
の賃貸借の概要及び物件の特性をご参照ください。
3. 取得予定資産の内容
物件番号 用途 ホテル
カンデオホテルズ長崎新地中華街
HO-005 タイプ －
取得予定日 2020 年 9 月 30 日 取得予定価格 3,140 百万円
特定資産の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権（注 1）
信託受託者 三井住友信託銀行株式会社 信託期間満了日 2040 年 9 月 30 日
地番 長崎県長崎市銅座町 40 番 1
所在地
住所 長崎県長崎市銅座町 3 番 12 号
所有形態 所有権及び地上権 所有形態 所有権
面積 1,892.33 ㎡ 延床面積 6,765.82 ㎡
土 地 用途地域 商業地域 種類 ホテル・店舗
建 物
建蔽率 80％（注 2） 構造 鉄骨造
容積率 500％ 階数 12 階建
担保設定の有無 なし 建築時期 2020 年 1 月 24 日
建物状況評価の概要
調査会社 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
緊急修繕費 0 千円 調査書日付 2020 年 9 月
短期修繕費 0 千円 PML 4.6％
長期修繕費 87,197 千円（12 年間）
土壌汚染調査会社
調査会社 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
設計者・構造設計者・施工者及び確認検査機関
設計者 大和ハウス工業株式会社
構造設計者 大和ハウス工業株式会社
施工者 大和ハウス工業株式会社
確認検査機関 日本 ERI 株式会社
構造計算調査機関 －
賃貸借の概要
賃貸可能面積 6,770.65 ㎡（ホテル 6,108.97 ㎡、商業 661.68 ㎡）
賃貸面積 6,770.65 ㎡（ホテル 6,108.97 ㎡、商業 661.68 ㎡）
稼働率 100.0％ 年間賃料 208,455 千円
テナント数 1 敷金・保証金 59,407 千円
賃貸借契約期間 1.0 年 賃貸借契約残存期間 1.0 年（注 3）
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マスターリース（ML）会社 大和ハウス工業株式会社
マスターリース（ML）種別 サブリース型
サブマスターリース サブマスターリース
20.5 年 20.0 年（注 3）
契約期間 契約残存期間
サブマスターリース（ML）会社 大和情報サービス株式会社
サブマスターリース（ML）種別 パススルー型
プロパティ・マネジメント（PM）会社 大和ハウス工業株式会社
サブプロパティ・マネジメント（PM）会社 大和情報サービス株式会社
賃借人（ホテル） 株式会社カンデオ・ホスピタリティ・マネジメント
契約形態 定期建物賃貸借契約
契約期間 2020 年 1 月 24 日から 2040 年 1 月 23 日
契約期間中、賃料の改定は行いません。自然災害、テロ、戦争等の不可避事由により
賃料改定 賃借人の営業が停止となる事態が発生した場合、賃借人の営業停止期間中の賃料の減
免について、協議の上行うことができます。
契約更新 更新がなく、賃貸借期間満了により終了します。
中途解約 契約期間中、契約を解約することはできません。
特記事項
地上権の概要は以下のとおりです。
地上権設定者：松本商事株式会社及び個人、存続期間：2017 年 12 月 20 日から 50 年間、地上権設定土地面
積：342.55 ㎡
地上権設定者が本件土地を譲渡したい場合、地上権者に対し事前に書面をもって通知し、地上権者と優先
的に本件土地の譲渡に関する協議を行わなければなりません。
物件の特性
■ 立地
長崎電気軌道「新地中華街」駅から徒歩 3 分に立地するホテル及び商業店舗が入居するビルです。周辺は各
種商業施設が建ち並ぶ繁華性の高いエリアとなっており、中華街やアーケード街からも近いです。また長
崎空港からのリムジンバスの停留所もあることから、アクセス性にも優れています。そのため、ホテルに
ついては、レジャー・ビジネス客双方に対して訴求力を持つ立地と判断されます。1 階店舗についても高い
繁華性から各種商業店舗としての営業に適しています。
■ テナント
1～12 階部分については、株式会社カンデオ・ホスピタリティ・マネジメントが運営する「カンデオホテル
ズ長崎新地中華街」がメインテナントとして入居、1 階にはドラッグストアが入居しています。メインテナ
ントであるカンデオホテルズは、大浴場を持つことで有名なホテルチェーンであり、近年その店舗数を増
やしてきています。ハード面での優位性もあり、宿泊型特化ホテルの中では比較的高い収益力を持ってい
ることから、安定した運営が期待できます。
■ 物件特性等
「カンデオホテルズ」は、大浴場を持つなど宿泊特化型ホテルとしてはハード面での優位性を持つブラン
ドです。商業施設が集積する繁華街の中において、客室数 207 室を有し、立地・ハード面ともにインバウン
ドを含めた多様な宿泊需要に対応可能な建物です。競合ホテルの少ない長崎エリアでは、高い優位性を
持っていることから、今後も安定した運営が可能と思料され、インバウンドの状況によっては更なる収益
拡大の可能性も認められます。
(注 1) 本投資法人は、売主との売買契約書において、本物件の取得日と同日付で売主が上記信託受託者に対し本物件を信託譲渡した上
で、同日付で本投資法人が信託受益権を譲り受けることを合意しています。
(注 2） 本物件の建蔽率は本来 80%ですが、準防火地域内の耐火建築物の適用により 90%となっています。
(注 3) 取得予定日である 2020 年 9 月 30 日時点の残存期間を記載しています。
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4. 取得先の概要
(1) 名称 大和ハウス工業株式会社
(2) 所在地 大阪府大阪市北区梅田三丁目 3 番 5 号
(3) 代表者の役職・氏名 代表取締役社長 芳井 敬一
(4) 事業内容 総合建設業
(5) 資本金 161,699 百万円（2020 年 3 月 31 日現在）
(6) 設立年月日 1947 年 3 月 4 日
(7) 純資産 1,773,388 百万円（2020 年 3 月 31 日現在）
(8) 総資産 4,627,388 百万円（2020 年 3 月 31 日現在）
(9) 大株主及び持ち株比率 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）9.70%
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口）5.92%
（2020 年 3 月 31 日現在）
(10) 本投資法人・本資産運用会社と当該会社の関係
当該会社は、2020 年 8 月 31 日現在において、本投資法人の発行済投資口
総数の 8.6％の投資口を保有しています。また、当該会社は、本日現在に
資本関係
おいて、本資産運用会社の発行済株式総数の 100％を保有しており、投信
法に定める利害関係人等に該当します。
本日現在において、本資産運用会社の役職員のうち 13 名が当該会社から
人的関係
の出向者です。
当該会社は、本投資法人の PM 業務等受託先及び保有する不動産の賃借人
取引関係 です。当該会社は、本投資法人及び本資産運用会社との間で新パイプラ
イン・サポート等に関する基本協定書を締結しています。
当該会社は、本投資法人の関連当事者には該当しません。なお、当該会
関連当事者への該当状況 社は、本資産運用会社の親会社であり、本資産運用会社の関連当事者に
該当します。
5. 利害関係人等との取引
取得予定資産の取得先及びマスターリース兼プロパティ・マネジメント会社である大和ハウス工業株式
会社、並びにサブマスターリース及びサブプロパティ・マネジメント会社である大和情報サービス株式会社
は、投信法に定める利害関係人等に該当します。
本資産運用会社は、本資産運用会社の利害関係者取引規程に基づき、それぞれに必要な審議及び決議を
経ています。
6. 取得先の状況
特別な利害関係にある者からの物件取得は以下のとおりです。以下の表においては、①会社名、②特別
な利害関係にある者との関係、③取得経緯・理由等を記載しています。
物件名称（所在地） 前所有者・信託受益者 前々所有者・信託受益者
①、②、③ ①、②、③
取得価格 取得価格
取得時期 取得時期
HO-005 ①大和ハウス工業株式会社 特別な利害関係にある者以外
カンデオホテルズ ②本資産運用会社の親会社
長崎新地中華街 ③開発目的で取得
（長崎県長崎市銅座 1 年を超えて所有していたため記載を省略します。 ―
町 3 番 12 号 2018 年 2 月 ―
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7. 取得の日程
(1) 取得決定日 ： 2020 年 9 月 25 日
(2) 売買契約締結日 ： 2020 年 9 月 30 日（予定）
(3) 代金支払日 ： 2020 年 9 月 30 日（予定）
(4) 物件引渡日 ： 2020 年 9 月 30 日（予定）
8. 今後の見通し
取得予定資産の取得が 2021 年 2 月期（2020 年 9 月 1 日～2021 年 2 月 28 日）の運用状況の予想に与える
影響は軽微であり、予想の変更はありません。
9. 不動産鑑定評価書の概要
不動産鑑定評価書の概要
物件名称 カンデオホテルズ長崎新地中華街
鑑定評価額 3,180 百万円
鑑定評価機関の名称 大和不動産鑑定株式会社
価格時点 2020 年 8 月 31 日
項目 内容 概要等
収益価格 3,180 百万円 DCF 法による収益価格がより説得力が高いと判断し、直
接還元法による検証を行い、収益還元法による収益価格
を試算
直接還元法による価格 3,200 百万円
運営収益 208 百万円
潜在総収益 208 百万円 ホテル部分及び店舗部分について、賃料負担可能額及び
中長期的競争力等を勘案の上、マスターリース賃料を査
定
空室等損失等 － テナント属性、契約内容等の個別性等を考慮し、中長期
的に安定的であると認められることから、計上しない
運営費用 42 百万円
維持管理費 2 百万円 共用部管理に関する確認書に基づき、ホテル負担分を控
除した契約額を妥当と判断し、計上
水道光熱費 － 賃借人が負担することを前提とするため計上しない
修繕費 2 百万円 エンジニアリング・レポートを参考に、類似不動産の修
繕費の水準による検証を行い、建物再調達価格の 0.12%
相当額と査定
PM フィー 4 百万円 予定契約額に基づき計上
テナント募集費用等 － テナントの入替を想定しないため、計上しない
公租公課 24 百万円 土地：実績額に基づき、負担水準及び地価動向を考慮し
て計上
建物他：類似不動産の建物課税額等を参考に、建物再調
達価格に基づき査定
損害保険料 0 百万円 見積額を妥当と判断し、計上
その他費用 8 百万円 運営収益の 0.5%相当額を計上、その他、実績等に基づき
査定
運営純収益 165 百万円
一時金の運用益 0 百万円 運用利回りを 1.0％として計上
資本的支出 6 百万円 エンジニアリング・レポートを参考に、類似不動産の更
新費の水準による検証を行い、建物再調達価格の 0.28%
相当額と査定し、CM フィーを考慮の上、計上
純収益 160 百万円
還元利回り 5.0％ 類似用途の利回りを基準とし、対象不動産の立地条件及
び建物条件並びにその他の条件によるスプレッドを加減
し、対象不動産と類似した立地特性を有する J-REIT 物件
等の鑑定評価における還元利回り等を参考に査定
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DCF 法による価格 3,170 百万円
割引率 4.8％ 類似の不動産の評価事例との比較及び金融資産の利回り
に不動産の個別性を加味して査定
最終還元利回り 5.2％ 還元利回りを基礎に、建物の経年劣化等による資本的支
出の増大の可能性や、売買市場の動向の不確実性、及び
時の経過が流動性に与える影響等の不確実要素を総合的
に勘案して、査定
積算価格 3,530 百万円
土地所有権比率 35.9％
地上権比率 4.0％
建物比率 60.1％
その他、鑑定評価機関が
特になし
鑑定評価に当たって留意した事項
以 上
＊ 本投資法人のホームページアドレス：https://www.daiwahouse-reit.co.jp/
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参考資料 1 取得予定資産の外観写真・周辺地図
HO-005 カンデオホテルズ長崎新地中華街
参考資料 2 取得予定資産取得後のポートフォリオの状況
用途 物件数 取得（予定）価格（百万円） 投資比率（注）
物流施設 62 物件 406,241 49.4%
居住施設 133 物件 246,424 30.0%
商業施設 23 物件 123,219 15.0%
ホテル 5 物件 19,110 2.3%
その他資産 6 物件 27,260 3.3%
ポートフォリオ合計 229 物件 822,254 100.0%
(注) 「投資比率」は、取得（予定）価格が取得（予定）価格合計に占める割合について小数第 2 位を四捨五入し記載しています。
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