8984 Ｒ－ハウスリート 2020-08-28 16:00:00
国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ [pdf]
2020 年 8 月 28 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都千代田区永田町二丁目 4 番 8 号
大 和 ハ ウ ス リ ー ト 投 資 法 人
代表者名 執 行 役 員 浅 田 利 春
（コード番号：8984）
資産運用会社名
大和ハウス・アセットマネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 土 田 耕 一
問合せ先
大和ハウスリート本部ファンド企画部長 田 村 義 一
TEL．03-3595-1265
国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ
大和ハウスリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）が資産の運用を委託する資産運用会社であ
る大和ハウス・アセットマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。
）は、本日、下記の資
産（以下「取得予定資産」といいます。
）の取得を決定しましたので、お知らせいたします。
記
1. 取得の概要
(1) 取得予定資産
取得予定 償却後
鑑定評価額 NOI
物件 信託不動産 取得 価格 NOI
用途 所在地 （百万円） 利回り
番号 （物件名称） 予定日 （百万円） 利回り
（注 2） （注 3）
（注 1） （注 4）
スポーツプラザ茨木 大阪府 2020 年
RU-002 商業施設 2,689 2,720 5.4% 4.7%
（注 5） 茨木市 8 月 31 日
(注 1) 取得に係る諸費用、公租公課等の精算金及び消費税等を除きます。
(注 2) 2020 年 7 月 31 日時点を価格時点とする鑑定評価額を記載しています。
(注 3) 「NOI 利回り」は、以下の計算式により算出した数値を記載しています。
NOI 利回り＝NOI÷取得予定価格
NOI は、取得時の鑑定評価書（価格時点：2020 年 7 月 31 日）に記載された直接還元法による運営収益から運営費用を控除した運
営純収益（ （注 4）において、 「運営純収益」といいます。）を使用しています。
(注 4) 「償却後 NOI 利回り」は、以下の計算式により算出した数値を記載しています。
償却後 NOI 利回り＝償却後 NOI÷取得予定価格
償却後 NOI は、取得時の鑑定評価書（価格時点：2020 年 7 月 31 日）の運営純収益から本資産運用会社が算出した減価償却費の試
算額を控除した数値を使用しています。
(注 5) 本物件は店舗棟及び駐車場底地で構成されます。
(2) 売買契約締結予定日 ： 2020 年 8 月 31 日
(3) 取得先 ： 非開示（注）
(4) 取得資金 ： 自己資金
(5) 決済方法 ： 引渡時に全額支払
(注) 取得先の承諾が得られていないため、非開示としています。
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2. 取得の理由
本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に基づき、阪急京都線「茨木市」駅から徒歩約 1 分と
駅至近に立地し、20 年と長期の賃貸借契約の締結により安定収益が見込まれる取得予定資産を取得するこ
とで、キャッシュフローの安定性の更なる向上及びポートフォリオ分散の進展を図ることができると判断し
たため、取得予定資産の取得を決定しました。なお、取得予定資産の詳細については、後記「3. 取得予定
資産の内容」の賃貸借の概要及び物件の特性をご参照ください。
3. 取得予定資産の内容
物件番号 用途 商業施設
スポーツプラザ茨木
RU-002 タイプ アーバン型
取得予定日 2020 年 8 月 31 日 取得予定価格 2,689 百万円
特定資産の概要
特定資産の種類 不動産信託受益権
信託受託者 三井住友信託銀行株式会社 信託期間満了日 2040 年 8 月 31 日
（店舗棟） 大阪府茨木市永代町 292 番 2
地番
（駐車場底地）大阪府茨木市永代町 293 番 4
所在地
（店舗棟） 大阪府茨木市永代町 6 番 2 号
住所
（駐車場底地）大阪府茨木市永代町 9 番 22 号
所有形態 所有権 所有形態 所有権
（店舗棟）2,005.41 ㎡
面積 延床面積 7,974.54 ㎡
（駐車場底地）1,495.73 ㎡
（店舗棟）商業地域・近隣商業地域
土 地 用途地域 種類 教習所・遊技場・店舗
（駐車場底地）近隣商業地域 建 物
建蔽率 80％ 構造 鉄骨造
（商業地域）600％
容積率 階数 6 階建
（近隣商業地域）300％
担保設定の有無 なし 建築時期 1993 年 8 月 11 日
建物状況評価の概要
調査会社 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
緊急修繕費 0 千円 調査書日付 2020 年 8 月
短期修繕費 0 千円 PML 6.5％
長期修繕費 223,112 千円（12 年間）
土壌汚染調査会社
調査会社 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
設計者・構造設計者・施工者及び確認検査機関
設計者 大和ハウス工業株式会社
構造設計者 大和ハウス工業株式会社
施工者 大和ハウス工業株式会社
確認検査機関 茨木市
構造計算調査機関 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
賃貸借の概要
賃貸可能面積 9,470.27 ㎡（店舗棟 7,974.54 ㎡、駐車場底地 1,495.73 ㎡）
賃貸面積 9,470.27 ㎡（店舗棟 7,974.54 ㎡、駐車場底地 1,495.73 ㎡）
稼働率 100.0％ 年間賃料 165,624 千円
テナント数 1 敷金・保証金 82,812 千円
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賃貸借契約期間 20.0 年 賃貸借契約残存期間 20.0 年（注）
マスターリース（ML）会社（店舗棟） 大和情報サービス株式会社
マスターリース（ML）種別 サブリース型
賃借人（駐車場底地） 大和情報サービス株式会社
プロパティ・マネジメント（PM）会社 大和情報サービス株式会社
店舗棟 契約形態 定期建物賃貸借契約
契約期間 2020 年 8 月 31 日から 2040 年 8 月 31 日
賃料改定 賃料の改定は行わないものとします。
契約更新 更新がなく、賃貸借期間の満了により終了します。
賃貸借期間中は解約できないものとします。ただし、賃借人は、中途解約日の 12 か月前
中途解約
までに書面にて申し入れ、所定の違約金を支払うことにより解約することができます。
駐車場 契約形態 事業用定期借地権設定契約
底地 契約期間 2020 年 8 月 31 日から 2040 年 8 月 31 日
賃貸人及び賃借人は、借地権の存続期間中は、初回を 2021 年 9 月 1 日とし、以後毎年
賃料改定
9 月 1 日に賃料を改定するものとします。
更新がなく、賃貸借期間満了により終了します。ただし、賃貸人及び賃借人は、再契約
の意向がある場合には、期間満了日の 6 か月前までにその旨を相手方に通知するものと
契約更新
します。この場合、賃貸人及び賃借人は、再契約の是非及びその条件について誠実に協
議するものとし、合意に達した場合には再契約を締結するものとします。
賃貸人又は賃借人は、賃貸借契約に規定する場合を除いて、その都合により借地権の存
中途解約
続期間の満了前に賃貸借契約を解約することはできないものとします。
特記事項
該当事項はありません。
物件の特性
■ 立地
本物件の所在する茨木市は大阪市と京都市の中間に位置しており、大阪市のベッドタウンエリアとして発展して
きました。本物件は、阪急京都線「茨木市」駅から徒歩約 1 分に位置しており、駅至近で利便性が高い立地で
す。
■ テナント構成
本物件は、飲食店、カラオケ、ボウリング、ネットカフェ、アミューズメント施設、総合型フィットネスクラブ
と多様な業態のテナントで構成されています。また、200 台を超える立体駐車場を備えています。
■ 商圏特性等
商圏距離別人口は、1km 圏約 46 千人、2km 圏約 156 千人、3km 圏約 287 千人で、居住人口ボリュームは非常に
大きく、いずれの圏域でも人口は増加傾向にあります。いずれの圏域でも 40 歳代の比率が高く、団塊ジュニア
世代のファミリー層が一定程度流入しており、高齢化の懸念は低い恵まれたマーケットといえます。駅周辺では
若い単身者も多く、アミューズメントや飲食のニーズも期待できます。
商圏人口 本物件からの距離 1km 圏 3km 圏 3km 圏
人口 45,529 人 156,071 人 286,844 人
2018 年
世帯数 21,938 世帯 71,806 世帯 130,008 世帯
人口 45,111 人 155,554 人 286,670 人
2017 年
世帯数 21,633 世帯 71,170 世帯 129,059 世帯
出典：住民基本台帳
(注) 取得予定日である 2020 年 8 月 31 日時点の賃貸借契約残存期間を記載しています。
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4. 取得先の概要
取得先は、国内の事業会社ですが、名称等の開示について承諾が得られていないため、非開示としてい
ます。なお、当該会社は、本投資法人及び本資産運用会社と特別な利害関係にある者、又は、本投資法人及
び本資産運用会社の関連当事者には該当しません。
5. 利害関係人等との取引
取得予定資産のマスターリース（ML）兼プロパティマネジメント（PM）会社及び賃借人である大和情報
サービス株式会社は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和 26 年法律第 198 号。その後の改正を含み
ます。
）に定める利害関係人等に該当します。
本資産運用会社は、本資産運用会社の利害関係者取引規程に基づき、それぞれに必要な審議及び決議を
経ています。
6. 取得先の状況
特別な利害関係にある者からの物件取得は以下のとおりです。以下の表においては、①会社名、②特別
な利害関係にある者との関係、③取得経緯・理由等を記載しています。
物件名称 前所有者・ 前々所有者・ 前々々所有者・
（所在地） 信託受益者 信託受益者 信託受益者
①、②、③ ①、②、③ ①、②、③
取得価格 取得価格 取得価格
取得時期 取得時期 取得時期
RU-002 特別な利害関係にあ ①大和情報サービス株式会社 特別な利害関係にあ
スポーツプラザ茨木 る者以外 ②本資産運用会社の親会社の子会社 る者以外
（大阪府茨木市永代 ③設備追加目的で取得
町 6 番 2 号） ― 2,794 百万円（注） ―
2020 年 3 月 2020 年 3 月 ―
(注) 前々信託受益者による取得価格は、本投資法人による取得の対象には含まれない駐車場建物を含めた金額です。
7. 取得の日程
(1) 取得決定日 ： 2020 年 8 月 28 日
(2) 売買契約締結日 ： 2020 年 8 月 31 日（予定）
(3) 代金支払日 ： 2020 年 8 月 31 日（予定）
(4) 物件引渡日 ： 2020 年 8 月 31 日（予定）
8. 今後の見通し
取得予定資産の取得が 2020 年 8 月期（2020 年 3 月 1 日～2020 年 8 月 31 日）及び 2021 年 2 月期（2020 年
9 月 1 日～2021 年 2 月 28 日）の運用状況の予想に与える影響は軽微であり、予想の変更はありません。
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9. 不動産鑑定評価書の概要
不動産鑑定評価書の概要
物件名称 スポーツプラザ茨木
鑑定評価額 2,720 百万円
鑑定評価機関の名称 大和不動産鑑定株式会社
価格時点 2020 年 7 月 31 日
項目 内容 概要等
収益価格 2,720 百万円 DCF 法による収益価格がより説得力が高いと判断し、直接
還元法による収益価格からの検証も行い試算
直接還元法による価格 2,740 百万円
運営収益 165 百万円
潜在総収益 165 百万円 予定契約の賃料水準、同一需給圏内における類似不動産
の新規賃料の水準及びその動向に基づき、予約契約賃料は中
長期的に安定した賃料であると判断し、契約賃料に基づき計
上
空室等損失等 －
運営費用 19 百万円
維持管理費 － 賃借人負担として非計上
水道光熱費 － 賃借人負担として非計上
修繕費 1 百万円 エンジニアリング・レポートに基づき計上
PM フィー － 賃借人負担として非計上
テナント募集費用等 － 建物賃貸借契約の長期継続を想定しているため非計上
公租公課 17 百万円 実額相当額を参考に、負担水準及び地価動向を考慮して計上
損害保険料 0 百万円 見積額を計上
その他費用 0 百万円 賃貸可能面積当たり金額を査定の上計上
運営純収益 146 百万円
一時金の運用益 0 百万円 運用利回りを 1.0％と査定
資本的支出 18 百万円 エンジニアリング・レポートに基づき、CM フィーを考慮の
上、計上
純収益 128 百万円
還元利回り 4.7％ 類似用途の利回りを基準とし、対象不動産の立地条件及び建
物グレード等のその他の条件によるスプレッドを加減し、同
一需給圏における J-REIT 物件等の鑑定評価における還元利
回り等を参考に査定
DCF 法による価格 2,710 百万円
割引率 4.5％ 類似の不動産の取引事例との比較及び金融資産の利回りに不
動産の個別性を加味して査定
最終還元利回り 4.9％ 還元利回りを基礎に、建物の経年劣化等による資本的支出の
増大の可能性や、売買市場の動向の不確実性、及び時の経過
が流動性に与える影響等の不確実要素を総合的に勘案して、
査定
積算価格 1,760 百万円
土地比率 79.5％
建物比率 20.5％
その他、鑑定評価機関が
特になし
鑑定評価に当たって留意した事項
以 上
＊ 本投資法人のホームページアドレス：https://www.daiwahouse-reit.co.jp/
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参考資料 1 取得予定資産の外観写真・周辺地図
RU-002 スポーツプラザ茨木
参考資料 2 取得予定資産取得後のポートフォリオの状況
用途 物件数 取得（予定）価格（百万円） 投資比率（注）
物流施設 62 物件 406,241 49.6%
居住施設 133 物件 246,424 30.1%
商業施設 23 物件 123,219 15.0%
ホテル 4 物件 15,970 1.9%
その他資産 6 物件 27,260 3.3%
ポートフォリオ合計 228 物件 819,114 100.0%
(注) 「投資比率」は、取得（予定）価格が取得（予定）価格合計に占める割合について小数第 2 位を四捨五入し記載しています。
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