8979 Ｒ－スターツＰＲ 2020-03-13 16:00:00
2020年4月期 (第29期) 及び2020年10月期 （第30期） の運用状況及び分配金の予想の修正に関するお知らせ [pdf]
2020 年 3 月 13 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東 京 都 中 央 区 日 本 橋 三 丁 目 1 番 8 号
ス タ ー ツ プ ロ シ ー ド 投 資 法 人
代 表 者 名 執 行 役 員 平出 和也
（コード番号：8979）
資産運用会社名
ス タ ー ツ ア セ ッ ト マ ネ ジ メ ン ト 株 式 会 社
代 表 者 名 代表取締役 平出 和也
問 合 せ 先 管 理 部 長 浜口 英樹
TEL. 03-6202-0856
2020 年 4 月期 (第 29 期) 及び 2020 年 10 月期 （第 30 期） の運用状況及び分配金の予想の修正に関するお知らせ
スターツプロシード投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、2019 年 12 月 13 日付「2019 年 10 月期 決算短信
（REIT）」にて公表しました 2020 年 4 月期（第 29 期：2019 年 11 月 1 日～2020 年 4 月 30 日）の運用状況及び分配金の
予想の修正、並びに 2020 年 10 月期（第 30 期：2020 年 5 月 1 日～2020 年 11 月 30 日）の運用状況及び分配金の予想の
修正について、下記のとおりお知らせいたします。
記
1. 2020年4月期（第29期：2019年11月1日～2020年4月30日）の運用状況及び分配金の予想の修正
1口当たり
1口当たり
分配金(利益
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 利益超過
超過分配金
分配金
は含まない)
百万円 百万円 百万円 百万円 円 円
前回発表予想(A)
3,128 1,346 1,144 1,142 4,500 -
百万円 百万円 百万円 百万円 円 円
今回修正予想(B)
3,655 1,879 1,676 1,674 5,024 -
百万円 百万円 百万円 百万円 円 円
増減額(B-A)=(C)
527 532 532 532 524 -
％ ％ ％ ％ ％ ％
増減率(C/A)
16.9 39.6 46.6 46.7 11.6 -
（注）2020年4月期：予想期末発行済投資口数 253,777口
2. 2020年10月期（第30期：2020年4月1日～2020年10月31日）の運用状況及び分配金の予想の修正
1口当たり
1口当たり
分配金(利益
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 利益超過
超過分配金
分配金
は含まない)
百万円 百万円 百万円 百万円 円 円
前回発表予想(A)
3,095 1,339 1,131 1,129 4,450 -
百万円 百万円 百万円 百万円 円 円
今回修正予想(B)
3,197 1,495 1,286 1,284 5,062 -
百万円 百万円 百万円 百万円 円 円
増減額(B-A)=(C)
102 155 155 155 612 -
％ ％ ％ ％ ％ ％
増減率(C/A)
3.3 11.6 13.7 13.7 13.7 -
（注）2020年10月期：予想期末発行済投資口数 253,777口
(注1) 上記予想は、【別紙】の前提条件の下に算出した現時点のものであり、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1口当たり分配金及び1口当た
1
り利益超過分配金は、今後の不動産等の追加取得若しくは譲渡、不動産市場等の推移、運用環境又は本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等によ
り、変動する可能性があります。また、上記予想は実際の業績や分配金の額を保証するものではありません。
(注2) 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
(注3) 単位未満の数値は切り捨て、比率は小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注4) 2020年4月期における1口当たり分配金の今回修正予想は、当期純利益から2020年4月期に見込んでいる不動産等譲渡益に係る圧縮積立額（400百万円）
を控除した残額を分配することを前提としています。
3. 修正の理由
本日付で別途公表しました「国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ」に記載の通り、特定資産の譲渡（以下
「本件譲渡」といいます。）による譲渡益の発生及び物件の賃貸借事業損益の減少等の結果、2020年4月期（2019年11月
1日～2020年4月30日）及び2020年10月期（2020年5月1日～2020年10月31日）の運用状況の予想に関する前提条件に
変動が生じ、2020年4月期においては、営業収益で10％以上の差異、経常利益においては30％以上の差異、当期純利
益においては30％以上の差異、1口当たり分配金については5％以上の差異がそれぞれ生じる見込みとなり、2020年10
月期においては、1口当たり分配金について5％以上の差異が生じる見込みとなったため、修正を行うこととしました。
2
【ご参考】
＜本件譲渡及びその他予想の見直しを行った結果による 1 口あたり分配金への影響見込み＞
2020 年 4 月期（2019 年 11 月 1 日～2020 年 4 月 30 日）
前回発表予想の1口当たり分配金 (A) 4,500 円
今回修正予想の1口当たり分配金 (B) 5,024 円
１口当たり分配金への影響 (B-A)=(C) 524 円
本件譲渡による１口当たり分配金への影響 549 円
内
訳
本件譲渡による物件の賃貸借事業損益の減少等に伴う１口当たり分配金への影響 ▲25 円
2020 年 10 月期（2020 年 5 月 1 日～2020 年 10 月 31 日）
前回発表予想の1口当たり分配金 (A) 4,450 円
今回修正予想の1口当たり分配金 (B) 5,062 円
１口当たり分配金への影響 (B-A)=(C) 612 円
本件譲渡による１口当たり分配金への影響 927 円
内
訳
本件譲渡による物件の賃貸借事業損益の減少等に伴う１口当たり分配金への影響 ▲315 円
（注）上記予想数値は一定の前提条件のもとに算出した現時点でのものであり、状況の変化により実際の 1 口当たり分配金は変動する可能性があります。
また、分配金の金額を保証するものではありません。
以 上
※ 本資料の配布先：兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
※ 本投資法人のホームページアドレス：https://www.sp-inv.co.jp
3
【別紙】
2020 年 4 月期及び 2020 年 10 月期の運用状況及び分配金の予想の修正の前提条件
項目 前提条件
・ 2020 年 4 月期：2019 年 11 月 1 日～2020 年 4 月 30 日（182 日）
営業期間
・ 2020 年 10 月期：2020 年 5 月 1 日～2020 年 10 月 31 日（184 日）
・ 本投資法人が本日現在保有している 106 物件の取得済資産（以下「取得済資産」といいます。）に、本件譲渡を反
映した 105 物件（2020 年 4 月期）、103 物件（2020 年 10 月期）の資産を前提としています。本件譲渡の完了後、
運用資産
2020 年 10 月期末まで異動（新規物件の取得、既存物件の譲渡等）がないことを前提としています。なお、実際に
は運用資産の異動により変動する可能性があります。
・ 賃貸事業収入に関しては、本日現在で保有している取得済資産に関する賃貸借契約に基づき毎月発生する賃料
や共益費、駐車場収入、付帯収入等を前提としています。
営業収益
・ 本件譲渡による不動産等譲渡益は 2020 年 4 月期に 539 百万円、2020 年 10 月期に 235 百万円、2 期合計で 774
百万円を想定しています。
・ 減価償却費以外の賃貸事業費用に関しては、過去の実績値及び将来の予想を基に費用の変動要素を反映して
算出しています。
・ 修繕費については、当該営業期間において必要と想定される額を費用として計上しており 2020 年 4 月期に、99 百
万円、2020 年 10 月期に 90 百万円を見込んでいますが、予想しがたい事象による修繕費が発生する可能性がある
こと、年度による金額の差異が大きいこと、定期的に発生する金額でないこと等から、予想する金額と大きく異なる
可能性があります。
・ 固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、原則として賦課決定された税額のうち当該営業期間中
営業費用
に納税する額を（各期毎に分割納付回数の異なる物件にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等につ
いては、年間納付回数を営業期間に対応させた額を）賃貸事業費用として算出しており、2020 年 4 月期に 179 百
万円、2020 年 10 月期に 180 百万円を見込んでいます。
・ 減価償却費については、取得時の付随費用、将来の追加の資本的支出を含めて定額法により算出し、2020 年 4
月期に 618 百万円、2020 年 10 月期に 603 百万円を計上することを前提としています。
・ 賃貸事業費用以外の営業費用（資産運用報酬、資産保管手数料、一般事務委託手数料等）については、2020 年
4 月期に 432 百万円、2020 年 10 月期に 430 百万円を見込んでいます。
・ 支払利息（投資法人債利息を含みます。）として 2020 年 4 月期に 158 百万円、2020 年 10 月期に 166 百万円を見
込んでいます。
営業外費用 ・ 融資関連費用として 2020 年 4 月期に 42 百万円、2020 年 10 月期に 41 百万円を見込んでいます。
・ 投資法人債の発行にかかる費用については、繰延資産として計上し、償還までの期間にわたり定額法により償却
することを前提としており、2020 年 4 月期に 1 百万円、2020 年 10 月期に 1 百万円を見込んでいます。
・ 本日現在の借入金残高 44,646 百万円のうち、2020 年 10 月期中に返済期限が到来する借入金 4,320 百万円につ
借入金 いて、全額を借換えることを前提としており、2020 年 10 月期末まで借入金残高 44,646 百万円は増減ありません。
・ 本日現在の投資法人債残高 1,000 百万円について、2020 年 10 月期末まで変動がないことを前提としています。
発行済投資口の ・ 本日現在の発行済投資口数の総口数 253,777 口を前提としており、その後、2020 年 10 月期末まで新投資口の発
総口数 行等による投資口数の変動がないことを前提としています。
・ 分配金（1 口当たり分配金）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として算出しています。
・ 2020 年 4 月期に本件譲渡により発生する譲渡益約 539 百万円の一部（400 百万円）については、「平成 21 年及び
1 口当たり 平成 22 年に土地等の先行取得をした場合の課税の特例制度」を活用した圧縮記帳を行い、圧縮積立金として内
分配金 部留保することを前提としています。
・ 1 口当たり分配金は、運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸収入の変動又は予想しがたい現象による修
繕費の発生等を含む種々の要因により変動する可能性があります。
1 口当たり
・ 利益超過の分配（1 口当たり利益超過分配金）については、現時点では行う予定はありません。
利益超過分配金
・ その他については、法令、税制、会計基準、上場規則及び投資信託協会規則等において、上記の予想数値に影
その他 響を与える改正が行われないことを前提としています。
・ 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。
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